Вдокладе на прошлогоднем Форуме

Вид материала

Доклад

Содержание Дифференциация населения по социальным классам Распределение групп населения по классам и уровню дохода во ii кв. 2007 г. Дифференциация жилья по классам качества на первичном рынке недвижимости Распределение объема предложения и средние удельные цены на первичном рынке недвижимости москвы во ii кв. 2007 г. Классы качества жилых новостроек Муниципальное жилье Средний класс Все классы МОСКВА Выбор программы приобретения жилья для каждого класса населения Дифференциация коэффициента доступности жилья по уровню доходов населения и классу качества жилья без учета ипотечного кредита Сводная таблица показателей для расчета коэффициента жилья по формуле (1) на первичном рынке москвы Дифференциация коэффициента доступности жилья для каждого класса населения с учетом ипотечного кредита Среднедушевой доход, руб. Доля населения в группе, которой доступен кредит

Подобный материал:

• Заявка кандидата на участие в Межрегиональном форуме, 47.23kb.
• Правительства Российской Федерации. На Форуме будут рассмотрены следующие актуальные, 78.92kb.
• О IV цивилизационном форуме и Международном конкурсе инновационных проектов, 160.27kb.
• Э. С. Набиуллиной на Первом Всероссийском форуме саморегулируемых организаций, г. Москва,, 99.65kb.
• Выступление вице-Президента Российского союза промышленников и предпринимателей, 33.85kb.
• Правила пребывания на форуме молодежи Уральского федерального округа Общие положения, 28.16kb.
• Вдокладе приняты условные обозначения, 3981.17kb.
• Н. Э. Баумана на XX юбилейном Всероссийском форуме научной молодёжи «Шаг в будущее»:, 11.77kb.
• Доклад С. И. Шматко на Всероссийском энергетическом форуме "тэк россии в XXI веке", 91.64kb.
• Пресс-релиз телемост «длиной» в 10 тысяч километров. Молодые инноваторы из Мадрида,, 67.76kb.

Стерник Геннадий Моисеевич, профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г.В.Плеханова

Краснопольская Анастасия Николаевна, ведущий аналитик Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ», аспирант кафедры


Доступность жилья для населения Москвы с различным уровнем доходов с учетом возможности ипотечного кредитования


В докладе на прошлогоднем Форуме¹ была предложена математическая модель расчета коэффициента доступности жилья для населения с учетом ипотечной поддержки. Было показано, что коэффициент доступности в среднем по РФ, и особенно в Москве, рассчитанный по стандартной формуле ХАБИТАТ ООН в рамках параметров целевого показателя, заданного в Национальной программе «Доступное и комфортное жилье – населению» (размер семьи – три человека, квартиры – 54 кв. м), за последние годы значительно ухудшился. Вместе с тем при учете ипотечной поддержки его значения в среднем для населения России и Москвы уже достигли уровня, заданного в программе на 2010 год.

В настоящей работе модель усовершенствована в направлении расчета коэффициента доступности жилья для различных по уровню дохода групп населения. При этом параметры целевого показателя (размер квартиры) приведены к уровню новостроек, а также дифференцированы по классам качества и поставлены в соответствие уровню дохода в группе.


Дифференциация населения по социальным классам

Для дифференциации населения по классам социального уровня Минэкономразвития РФ предложена методология², согласно которой к среднему классу следует отнести население, доходы которого превышают в шесть раз уровень прожиточного минимума региона. В 2006 году в Москве прожиточный минимум для всех групп населения составил 5 122 руб.³ Следовательно, нижняя грань доходов среднего класса равна 30 732 руб.

Другое определение нижней границы среднего класса было предложено в ходе независимого аналитического исследования по составлению портрета московского среднего класса, которое проводилось совместно Центром Макроэкономического Анализа и Краткосрочного Прогнозирования (ЦМАКП) и компанией Market Up & Sauce Strategy. В ходе этого исследования был установлен порог дохода для определения среднего класса на уровне $1 500 в месяц⁴ (37 тыс. руб.). В связи с незначительным расхождением этих данных в дальнейшем исследовании будем опираться на данные официальных органов.

Рассчитаем верхнюю границу доходов среднего класса населения Москвы. Определение данного параметра является более трудными, поскольку в аналитических материалах ему не уделяется достаточно внимания. Вследствие этого будем использовать показатель «доли среднего класса» от общего населения Москвы.

Согласно данным МЭРТ РФ, в 2006 году 18% населения РФ были отнесены к среднему классу⁵. В Москве, по данным исследования ВЦУЖ (Всероссийский центр уровня жизни), доля среднего класса в Москве составила 22%⁶. Есть данные и других исследовательский компаний: по расчетам Центра стратегических исследований (ЦСИ) «Росгосстраха», доля среднего класса в Москве составляет 25–35%⁷. В связи с тем что данные различных аналитических компаний несколько разнятся, в данном исследовании будем ориентироваться на усредненный показатель – 25% населения.

Далее в расчетах будем использовать распределение населения Москвы по уровню среднедушевых денежных доходов за 2006 года.⁸




Согласно расчетам средний класс, составляющий 25% от доли населения, имеет доходы в диапазоне 30 732–132 500 руб.

За малообеспеченный класс населения примем население, доходы которого ниже уровня 30 732 руб., а с нижней стороны обозначим минимальную планку доходов этого класса, равную прожиточному минимуму (5 122 руб.). Доля его в населении Москвы – 59,1%. Остальные 12,9% с доходами ниже прожиточного уровня социологи называют «дно».

За высший класс («элиту») примем категорию населения, доходы которого превышают 132 500 руб. на человека. Его доля – 3,0%.

В дальнейшем полученный результат для периода Ш квартале 2007 года увеличен, исходя из увеличения прожиточного минимума на 12,7%.


РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ГРУПП НАСЕЛЕНИЯ ПО КЛАССАМ И УРОВНЮ ДОХОДА ВО II КВ. 2007 Г.

класс населения по уровню доходов	распределение населения по уровню доходов, Москва
	диапазон среднедушевых ежемесячных доходов, руб./мес.	среднедушевые ежемесячные доходы, руб./мес.	доля населения, %	тыс. чел.	число домохозяйств, тыс. шт.
ниже прожиточного минимума («дно»)	до 5 722,0	3 407	12,9	1 344,8	498,1
малообеспеченный класс	5 722,1–34 635,0	15  077	59,1	6 161,2	2281,9
средний класс	34 635,1–149 328,0	70 195	25,0	2 606,3	965,3
высокообеспеченный класс («элита»)	выше 149 328,0	200 000	3,0	312,8	115,9
итого			100,0	10 425,10	3 861,1

Таким образом, нами представлена дифференциация населения Москвы по уровням дохода и выделены четыре доходные группы. Далее расчет коэффициента доступности жилья будет проводиться по выделенным группам, дифференцированным по среднедушевым доходам.


Дифференциация жилья по классам качества на первичном рынке недвижимости

В дальнейшем для расчета коэффициента доступности жилья необходимо провести аналогичную дифференциацию новостроек по классу качества. Необходимо отметить, что в разных регионах РФ требования к уровню качества жилья для того или иного класса будут различаться. В рамках исследования новостроек Москвы⁹ были разработаны критерия принадлежности жилья к четырем классам качества: «эконом», «средний», «бизнес» и «элита».

Согласно данной классификации новостроек была проведена дифференциация предложения новостроек по классам качества, определены средние площади и средние удельные цены квартир различных классов и коттеджей, строящихся в Москве.


РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЪЕМА ПРЕДЛОЖЕНИЯ И СРЕДНИЕ УДЕЛЬНЫЕ ЦЕНЫ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ ВО II КВ. 2007 Г.

Классы качества жилых новостроек	Средняя удельная цена, тыс. руб. / кв. м	средний размер квартиры, кв. м	доля предложения, %
Муниципальное жилье	-	57
Эконом-класс	80,9	60	16,7
Средний класс	102,8	75	26,4
Бизнес-класс	144,5	90	43,8
Коттеджи	71,7	150	3,0
Элита	455,6	100	10,1
Все классы МОСКВА	147,1	73,2	100,0

Сопоставление классов населения классам жилья

Далее сопоставим категории жилья с категориями населения. Будем полагать, что для категории населения с доходами ниже прожиточного минимума доступность жилья будет определяться через получение муниципального жилья по социальным программам.

Малообеспеченному слою населения сопоставим жилье эконом-класса, с приобретением на собственные средства и с учетом господдержки.

Для категории среднего класса будем рассматривать возможность покупки жилья среднего класса, с приобретением на собственные средства и с помощью ипотечного кредита.

Высокообеспеченный класс населения имеет возможность приобретения жилья всех классов – типового, среднего, бизнес-, элитного и коттеджей коммерческим способом. Однако в данном исследовании нами будет рассматриваться цель приобретения жилья для проживания, исключая предпринимательскую и иную деятельность (покупка недвижимости с целью вложения денег нами будет расцениваться как предпринимательская деятельность). Проживание высокообеспеченного населения в жилье среднего класса и ниже является не престижным и маловероятным, поэтому в данном исследовании рассматриваться не будет.

ВЫБОР ПРОГРАММЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЬЯ ДЛЯ КАЖДОГО КЛАССА НАСЕЛЕНИЯ

класс населения по уровню доходов	способ приобретения жилья	класс жилья
ниже прожиточного минимума («дно»)	социальные программы	муниципальное жилье
малообеспеченный класс	покупка – собственными средствами – с помощью господдержки	эконом-класс
средний класс	покупка – собственными средствами – с помощью ипотеки	средний класс
высокообеспеченный класс	покупка собственными средствами	коттеджи, бизнес-класс и элита

Дифференциация коэффициента доступности жилья по уровню доходов населения и классу качества жилья без учета ипотечного кредита

Для расчета коэффициента доступности жилья без ипотечной поддержки будем использовать стандартную формулу:

, (1)


где – коэффициент доступности жилья, лет;

– средняя стоимость квартиры (value – стоимость);

– совокупный годовой доход семьи (Income – доход).

,

– общая площадь квартиры, кв. м;

– средняя цена 1 кв. м квартиры.


Однако в связи с тем что в данном исследовании расчет коэффициента доступности жилья будет применен к первичному рынку, средняя площадь квартир будет изменена согласно средним площадям построенных квартир в соответствующем классе качества.

Исходя из приведенной формулы, расчеты коэффициента доступности жилья на первичном рынке составили следующие значения.


СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ПОКАЗАТЕЛЕЙ ДЛЯ РАСЧЕТА КОЭФФИЦИЕНТА ЖИЛЬЯ ПО ФОРМУЛЕ (1) НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ МОСКВЫ

ВО II КВ. 2007 Г.

класс населения	среднедушевой доход, руб.	класс жилья	средние удельные цены, тыс. руб./кв. м	средняя площадь квартир, кв. м	полная цена квартиры, тыс. руб.	коэффициент доступности жилья, лет
малообеспеченный класс	15 077	эконом	80,9	60	4 854	8,9
средний класс	70 195	средний	102,8	75	7 710	3,1
высокообеспеченный класс	49 1365	коттеджи	71,7	150	10 755	0,6
		бизнес	144,5	90	13 005	0,7
		элита	455,6	100	45 560	2,6

Расчеты показали, что коэффициент доступности жилья на первичном рынке в Москве во II квартале 2007 года без учета ипотеки составляет для малообеспеченного класса при покупке квартир эконом-класса 8,9 лет, для среднего класса при покупке квартир среднего класса 3,1 года, для высокообеспеченного класса при покупке коттеджей – 0,6 лет, квартир бизнес-класса – 0,7 года, элитного класса – 2,6 года.

Таким образом, при дифференциации населения Москвы по уровню среднедушевых доходов и параметрам приобретаемой квартиры выясняется, что соответствующее жилье в финансовом отношении (без ипотечного кредита) является недоступным – для малообеспеченного класса (коэффициент доступности 8,9 года), частично доступным – для среднего класса (коэффициент доступности 3,1 года) и полностью доступным – для высокодоходной группы населения (коэффициент доступности до 2,6 лет).


Дифференциация коэффициента доступности жилья для каждого класса населения с учетом ипотечного кредита

Далее была использована методика расчета коэффициента доступности жилья, которая позволяет рассчитать срок, необходимый семье для накопления из текущих доходов с учетом получения ипотечного кредита суммы, достаточной для приобретения квартиры, при условии что эти текущие доходы достаточны для обеспечения текущих расходов и обслуживания кредита. Она содержит все элементы, определяющие эту доступность:

– рыночную стоимость квартиры;

– текущий годовой доход семьи;

– текущие годовые расходы семьи;

– параметры ипотечного кредита: доля первоначального взноса от стоимости квартиры, дополнительные расходы заемщика при получении кредита, величина ежемесячных выплат по кредиту, срок кредитования и процентная ставка;

– параметры государственной поддержки: доля стоимости квартиры и доля процентной ставки, субсидируемые государством.

Модель коэффициента доступности жилья с учетом ипотечной поддержки имеет вид




где – общая площадь квартиры, кв. м;

– средняя цена 1 кв. м квартиры.

– доля первоначального взноса в стоимости квартиры;

– доля стоимости квартиры, субсидируемая государством;

– величина текущих годовых расходов семьи;

– стоимость имеющейся квартиры, зачитываемая при выдаче кредита;

– дополнительные затраты заемщика при получении кредита;

– срок кредитования в годах;

– годовая процентная ставка кредита;

– количество пунктов процентной ставки, субсидируемое государством;

– совокупный годовой доход семьи,

– размер ежемесячного платежа по ссуде,

– размер ипотечного кредита;

– число начислений/ выплат в год (m=12).


Экономический смысл модели (3а) состоит в том, что гражданин, накопивший определенную долю от стоимости квартиры, с помощью ипотечного кредита и/или различных способов поддержки государства сразу получает ее в собственность.

Экономический смысл условия (3б) состоит в том, что заемщик может лишиться этой квартиры, если его текущие доходы меньше суммы текущих расходов и годовых выплат по кредиту. В этом случае условие доступности жилья не выполняется, коэффициент доступности стремится к бесконечности.

Произведем расчеты без учетов параметров господдержки.

Модифицируем условие (2б). В настоящее время, согласно стандартам АИЖК¹⁰, максимальные выплаты, которыми может облагаться доход заемщика, составляют не более 50% от его совокупного дохода, вместе с тем сумма выплат может быть дополнительно снижена по ряду причин: любые дополнительные денежные обременения, наличие детей. На Московском ипотечном рынке сложилась ситуация, что доля ежемесячных выплат по кредиту составляет 30–40%. Вместе с тем наблюдается ситуация, когда банки идут навстречу заемщикам, увеличивая долю ежемесячных взносов, особенно такая ситуация актуальна при повышении уровня доходов. В дальнейшем в условие (2б) заменим на условие «ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 40% от доходов семьи». Система уравнений 2(а) – 2(б) примет вид:


(3а)

(3б)


Определим параметры ипотечного кредитования. Наиболее распространенные банковские программы на первичном рынке предполагают сроки кредитования от одного до 25 лет, у некоторых банков есть диапазон до 50 лет, при этом средний срок кредитования – 20–25 лет. Первоначальный взнос ипотечного кредита на первичном рынке Московского региона по данным АКЦ «МИЭЛЬ-Недвижимость» за IV квартал 2007 года составляет 30,1%. Определим нижнюю и верхнюю границы доходов данной группы – по расчетам ипотечного кредита с максимально приемлемыми условиями (доля первоначального взноса 30,1%, срок кредита 25 лет, годовая процентная ставка рублевого кредита 13,2%).

Тот факт, что при расчете минимальных доходов заемщика учитываются все доходы домохозяйства (или так называемые доходы созаемщиков), оставим за рамками расчетов.

Рассчитаем доступность кредита для каждого класса населения.


СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ПОКАЗАТЕЛЕЙ ДЛЯ РАСЧЕТА КОЭФФИЦИЕНТА ЖИЛЬЯ ПО ФОРМУЛАМ 3(а) – 3(б) НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ МОСКВЫ ВО II КВ. 2007 Г.

класс населения	Среднедушевой доход, руб.	класс жилья	Полная цена квартиры, тыс. руб.	сумма первоначального взноса, тыс. руб.	ежемесячные выплаты, руб.	минимальные ежемесячные доходы домохозяйства, руб.	минимальные ежемесячные доходы заемщика, руб.	Доля населения в группе, которой доступен кредит, %	коэффициент доступности жилья, лет
малообеспеченный класс	15 077	эконом	4 854	1 461,1	36 995	92 487,5	34 254,6	0,5	2,7
средний класс	70 195	средний	7 710	2 320,7	58 762	14 6905	54 409,3	71,9	0,9
высокообеспеченный класс	491 365	коттеджи	10 755	3 237,3	81 910	204 775	75 842,6	100,0	0,2
		бизнес	13 005	3 914,5	99 119	247 797,5	91 776,9		0,2
		элита	45 560	13 713,6	347 238	868 095	321 516,7	92,9	0,8

Расчеты показали, что при использовании ипотечного кредита даже для малообеспеченного класса жилье становится финансово доступным (коэффициент доступности – 2,7 года), однако доля населения в этой группе, которой доступен кредит, пренебрежимо мала. Поэтому эта группа может рассчитывать только на господдержку.

Для среднего класса доступность жилья за счет ипотечной поддержки улучшается (коэффициент доступности снижается с 3,1 года до 0,9 лет), но этот кредит доступен только 71,9% данной группы.

Наконец, в высокообеспеченной группе от 92,9% до 100% (в зависимости от класса жилья) имеют возможность получит ипотечный кредит необходимого размера, при этом коэффициент доступности жилья снижается с 2,6 лет до 0,8 года.

Таким образом, использование ипотечного кредита существенно улучшило коэффициент доступности жилья. Вместе с тем около 99,5% малообеспеченного класса и 28,1% среднего класса не могут воспользоваться ипотечным кредитом.


Выводы

1. Исследование доступности жилья для населения (на примере Москвы) проводилось с помощью целевого показателя Программы «Жилище» – коэффициента доступности жилья, который представляет собой отношение стоимости средней квартиры (площадью 54 кв. м) к среднегодовому доходу семьи из трех человек. Расчеты показали, что в последние годы коэффициент доступности не только не уменьшался, но и продолжал расти, вследствие опережающего роста цен на жилье перед ростом доходов.

2. Для более углубленного изучения доступности жилья была проведена дифференциация населения по уровню доходов на четыре группы и рассчитаны средний уровень доходов и доли этих групп в населении Москвы: ниже прожиточного уровня (12,9%), малообеспеченные (59,1%), средний класс (25%), высокообеспеченные (3,0%).

3. Каждому классу населения по уровню доходов был сопоставлен класс приобретаемого жилья в новостройках (ниже прожиточного минимума – муниципальное бесплатное жилье, малообеспеченные – жилье эконом-класса, средний класс – жилье среднего класса, высокообеспеченные – жилье бизнес-класса и элитное и коттеджи) и определены общая площадь и полная цена помещения.

4. На основании этих данных рассчитаны коэффициенты доступности жилья, дифференцированные по уровню доходов населения и соответствующим классам качества жилья, без учета ипотеки и с учетом ипотечной поддержки.

5. Расчеты показали, что соответствующее каждой выделенной группе населения жилье в финансовом отношении, без ипотечного кредита, является недоступным для малообеспеченного класса (коэффициент доступности 8,9 года), частично доступным для среднего класса (коэффициент доступности 3,1 года) и полностью доступным для высокодоходной группы населения (коэффициент доступности до 2,6 лет).

6. При использовании ипотечного кредита для малообеспеченного класса жилье становится финансово доступным (коэффициент доступности – 2,7 года), однако доля населения в этой группе, которой доступен кредит, пренебрежимо мала. Поэтому эта группа может рассчитывать только на господдержку.

7. Для среднего класса доступность жилья за счет ипотечной поддержки улучшается (коэффициент доступности снижается с 3,1 года до 0,9 лет), однако этот кредит доступен только 71,9% данной группы.

8. В высокообеспеченной группе от 92,9% до 100% (в зависимости от класса жилья) имеют возможность получит ипотечный кредит необходимого размера, при этом коэффициент доступности жилья снижается с 2,6 лет до 0,8 года.

9. Таким образом, использование ипотечного кредита существенно улучшает финансовую доступность жилья. Вместе с тем около 99,5% малообеспеченного класса и 28,1% среднего класса не могут воспользоваться ипотечным кредитом по уровню своих доходов.


© Г.М. Стерник, А.Н. Краснопольская, 21.04.08