Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

Вид материала

Статья

Содержание Статья 23. ЖК РФ Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение Перевод жилого помещения в нежилое Какие помещения подлежат переводу из жилого в нежилое? Возможен ли перевод в нежилое помещение квартиры в панельном доме? Нужно ли согласие соседей для перевода квартиры в жилом доме в нежилое помещение? Какие документы необходимы для оформления перевода жилого помещения в нежилое? Какими документами подтверждается перевод помещения из жилого в нежилое? В какие сроки осуществляется перевод жилого помещения в нежилое? Какие обязанности по содержанию переведенного помещения несет его собственник? На каком основании администрация может отказать в переводе жилого помещения в нежилое?

Подобный материал:

• Письменное согласие наймодателя- в случае обмена жилого помещения государственного, 133.78kb.
• Решения о предоставлении жилого помещения от " " 200, 96.17kb.
• Решением Совета депутатов, 101.21kb.
• О праве на субсидию нанимателей жилого помещения по договору найма в частном жилищном, 16.26kb.
• Типовой договор социального найма жилого помещения, 231.34kb.
• Договор № управления многоквартирным жилым домом по адресу, 268.41kb.
• Изъятие жилого помещения, 77.83kb.
• Договор найма жилого помещения, 144.72kb.
• Договор обмена жилого помещения, принадлежащего на праве частной собственности,, 56.11kb.
• Общество с ограниченной ответственностью, 537.37kb.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое.

Статья ЖК РФ 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

[Жилищный кодекс РФ] [Глава 3] [Статья 22]

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Статья 23. ЖК РФ Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

[Жилищный кодекс РФ] [Глава 3] [Статья 23]

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.


Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 22 ЖК РФ).


Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.


Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.


Согласно п. 2 ч. 3 ст. 288 ГК РФ, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Жилищный кодекс Российской Федерации не устанавливает оснований для перевода помещений из жилых в нежилые и наоборот. Статья 22 ЖК РФ предусматривает ограничения на перевод жилого помещения в нежилое, а именно:


если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям,

если отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, нет технической возможности оборудовать отдельный вход в помещение),

если переводимое помещение является частью жилого помещения (например, несколько комнат в коммунальной квартире),

если переводимое помещение используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания (данное обстоятельство подтверждается выпиской из домовой книги),

если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, помещение является предметом ипотеки).


Законодательство о градостроительной деятельности, упоминаемое в ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, согласно ст. 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации состоит из Градостроительного кодекса РФ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. По вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Градостроительному кодексу Российской Федерации.


Статья 22 ЖК РФ не предусматривает возможности определения оснований и условий перевода жилых помещений в нежилые и наоборот законодательством субъектов Российской Федерации. Нормы статей 12-14 ЖК РФ не относят данный вопрос к компетенции органов государственной власти и органов местного самоуправления. В соответствии с п. 9 ст. 13 ЖК РФ в компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, Жилищным кодексом, другими федеральными законами и не отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации, компетенции органов местного самоуправления. Следовательно, органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе регулировать названные вопросы. Так, Закон Московской области от 16 апреля 2004 года N 55/2004-ОЗ "О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые", принятый постановлением Московской областной Думы от 31 марта 2004 года N 5/93-П, устанавливает основания и условия перевода жилых помещений в нежилые. В соответствии со ст. 3 Закона основаниями для перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые являются:


признание жилого помещения (жилого дома) непригодным для проживания в установленном законодательством порядке;

изменение функционального назначения жилого помещения (жилого дома);

изменение функционального назначения прилегающей территории или архитектурно-градостроительных норм (требований) в целях повышения уровня благоустройства жилого помещения.


Согласно статье 4 условиями перевода квартиры в нежилое помещение являются:


расположение на первом этаже жилого здания жилого помещения, имеющего отдельный изолированный вход либо возможность его оборудования;

расположение жилого помещения на втором этаже жилого здания, если на первом этаже находятся нежилые помещения;

наличие согласия всех собственников жилого помещения (жилого дома), подлежащего переводу в нежилое, и совершеннолетних совместно постоянно проживающих членов семьи;

решение общего собрания жильцов, членов жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья.


Переводу в нежилые помещения подлежат жилые помещения (жилые дома) по инициативе их собственников и свободные от иных обязательств

Перевод жилого помещения в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилое является коммерчески выгодным, т.к. доход от сдачи в аренду или продажи помещения под магазин или офис на порядок больше, чем доход от тех же сделок с жилым помещением, например, квартирой на первом этаже многоквартирного дома. Тем более, что на рынке существует потребность в такого вида объектах коммерческой недвижимости. Однако собственники часто не осуществляют перевод помещения в нежилое, т.к. не имеют представления о процедуре перевода, ее последствиях, временных и материальных затратах на ее проведение. В этой статье даны рекомендации по переводу жилых помещений в нежилые в форме ответов на часто задаваемые вопросы. Какие помещения подлежат переводу из жилого в нежилое? Перевести в нежилое можно любое помещение, отвечающее следующим требованиям: 1. доступ к переводимому помещению возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям; имеется возможность оборудовать отдельный от жильцов вход; 2. переводимое помещение не является частью жилого помещения и не используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания; 4. помещение не должно быть частью коммунальной квартиры; 5. право собственности на переводимое помещение не обременено правами других лиц; 6. если помещение находится на втором этаже, то первый этаж должен быть нежилым. Возможен ли перевод в нежилое помещение квартиры в панельном доме? Теоретически возможен, но сложности связаны с тем, что законодательством запрещено проводить в панельных (блочных) домах перепланировку, в т.ч. делать проемы в стенах и даже расширять существующие. Нужно ли согласие соседей для перевода квартиры в жилом доме в нежилое помещение? По новому законодательству согласие других жильцов дома не требуется. Но, в случае, если перевод одной из квартир в нежилое помещение нарушает права и законные интересы собственников соседних помещений, они могут обратиться в суд и обжаловать действия органов власти, разрешивших перевод, в порядке гражданского судопроизводства.. Какое учреждение занимается переводом жилых помещений в нежилые в Нижнем Новгороде? Постановлением Городской Думы города Нижнего Новгорода от 18 мая 2005 г. N 31 "О переводе жилых помещений в нежилые помещения, а также нежилых помещений в жилые помещения на территории города Нижнего Новгорода" определено, что органом местного самоуправления, осуществляющим в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации перевод жилых помещений в нежилые помещения, а также нежилых помещений в жилые помещения, является администрация города Нижнего Новгорода. Какие документы необходимы для оформления перевода жилого помещения в нежилое? 1. Заявление собственника на имя главы администрации района Нижнего Новгорода, где находится помещение. В заявлении указывается адрес помещения, предполагаемые цели его использования после перевода в нежилое помещение и ориентировочный срок проведения ремонтных работ по перепланировке и переустройству помещения; 2. Выписка из лицевого счета переводимого помещения на собственника или собственников помещения (выдается жилищной организацией, обслуживающей жилой дом, если в доме организовано товарищество собственников жилья (ТСЖ) - председателем ТСЖ). 3. Право устанавливающие документы на переводимое помещение (оформленные в нотариальном порядке копии, так называемого «зеленого» свидетельства и договоры купли-продажи, мены, дарения или приватизации). 4.План переводимого помещения с его техническим описанием, планы 1 и 2 этажей подъезда, в котором проводится перевод (эти документы Вы получаете в районном отделении Нижегородского филиала федерального унитарного предприятия «Российский центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» (районное БТИ). На плане необходимо отметить номера квартир, примыкающих к переводимому помещению. Это требуется для информирования (после окончания процедуры перевода) собственников помещений, примыкающих конструктивными элементами к переводимому помещению. 5. Проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения и проект обособленного входа (отдельного от входа в подъезд). Проекты должны содержать наименование проектной организации, подписи исполнителя проекта, главного инженера (или архитектора). К проекту прикладывается копия лицензии проектной организации на проектные работы. 6. Если жилое помещение находится в доме, который является памятником истории, архитектуры или культуры Вам потребуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и перепланировки жилого помещения. Заключение выдается Управлением по государственной охране объектов культурного наследия Нижегородской области (Нижний Новгород, улица Костина, 2, комната 57а, 2-ой этаж, тел. 33-10-45). При сдаче полного пакета документов выдается расписка в его получении специалистом администрации района. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме вышеперечисленных. Предусмотрена ли госпошлина или другой сбор за перевод жилого помещения в нежилое? Исходя из смысла ст. 22 Жилищного Кодекса РФ, квитанции об уплате госпошлины при переводе жилого помещения в нежилое не требуется. Налоговым Кодексом РФ госпошлина за данное действие не установлена. Какими документами подтверждается перевод помещения из жилого в нежилое? Решение о переводе оформляется соответствующим распоряжением главы администрации района. Форма и содержание такого документа, устанавливаются Правительством Российской Федерации. В случае необходимости проведения переустройства, перепланировки переводимого помещения, иных работ для обеспечения использования помещения в качестве нежилого, документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. Данный документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве нежилого, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, перепланировки, иных работ, в ином случае – является основанием для проведения переустройства, перепланировки, иных работ. Их завершение подтверждается актом приемочной комиссии, подтверждающим окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого. В какие сроки осуществляется перевод жилого помещения в нежилое? Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, в течение сорока пяти дней со дня представления указанных документов. В течение трех рабочих дней со дня принятия решения о переводе или об отказе орган, принявший решение, выдает заявителю или направляет по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа орган информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято решение. В случае необходимости акта приемочной комиссии, он выдается в течение пятнадцати дней с момента обращения. Какие обязанности по содержанию переведенного помещения несет его собственник? При использовании помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования. Владелец нежилого помещения наравне с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме несет обязанности по эксплуатации и ремонту жилого дома и затраты по эксплуатации и ремонту общего имущества жилого дома, участвует в выборе способа управления, заключает договор управления домом. Юридические лица, в отличие от собственников жилых помещений заключают договоры на электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, вывоз твердых бытовых отходов. На каком основании администрация может отказать в переводе жилого помещения в нежилое? В соответствии с Жилищным Кодексом РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае: 1. непредставления определенных необходимых документов; 2. представления документов в ненадлежащий орган; 3. несоблюдения условий перевода помещения; 4. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Решение об отказе в переводе помещения обязательно должно быть мотивированным. Необходима ли государственная регистрация права собственности на переведенное нежилое помещение или достаточно того, что было зарегистрировано право собственности на жилое помещение? В случае перевода жилого помещения в нежилое в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся соответствующие изменения. Для государственной регистрации этих изменений необходимы следующие документы: 1. Заявление о государственной регистрации прав правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. 2. Документ об оплате госпошлины.(В соответствии с Налоговым Кодексом РФ госпошлина за данное юридическое действие для физических лиц устанавливается в размере 100 р., а для организаций – 300 р.) 3. Для граждан - документ, удостоверяющий личность. 4. Для юридических лиц - документ, подтверждающий полномочия действовать от имени юридического лица; учредительные документы юридического лица, ИНН, свидетельство о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц. 5. Право устанавливающие документы на переводимое помещение, зарегистрированные в установленном законом порядке (оригинал и копия). 6. Решение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое. 7. Технический паспорт на объект недвижимого имущества - нежилые помещения. 8. В случае перепланировки (переустройства) предоставляется Акт приемочной комиссии, сформированный органом, осуществляющим перевод помещений (п.9 ст.23 Жилищного кодекса РФ). 9. Иные документы в случаях предусмотренных законом. И последний вопрос. Возможен ли обратный перевод нежилого помещения в жилое? Да, возможен. В общем, он осуществляется по тем же правилам, что из жилого в нежилое, но на практике процедура даже несколько проще.