Изъятие жилого помещения

Вид материала

Кодекс

Подобный материал:

• Решения о предоставлении жилого помещения от " " 200, 96.17kb.
• О праве на субсидию нанимателей жилого помещения по договору найма в частном жилищном, 16.26kb.
• Решением Совета депутатов, 101.21kb.
• Типовой договор социального найма жилого помещения, 231.34kb.
• Письменное согласие наймодателя- в случае обмена жилого помещения государственного, 133.78kb.
• Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, 151.1kb.
• Договор обмена жилого помещения, принадлежащего на праве частной собственности,, 56.11kb.
• Общество с ограниченной ответственностью, 537.37kb.
• Принятие решения о даче согласия на отчуждение (продажу, дарение, обмен) жилого помещения,, 80.58kb.
• Ставки платы за пользование жилым помещением, принадлежащим на праве собственности городу , 766.5kb.

Изъятие жилого помещения


Жилищный кодекс РФ детально регламентирует механизм изъятия у собственника жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Обязательным элементом процедуры изъятия жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд является письменное уведомление собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения.

В период от государственной регистрации принятого до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения собственник жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Однако следует учитывать, что собственник несет риск затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями в жилое помещение.

Пункты 6 - 8 ст. 32 ЖК РФ предусматривают две формы расчетов с собственником жилого помещения, которое подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Размер выкупной цены, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. Другой формой расчетов с собственником изымаемого жилого помещения является предоставление другого жилья взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену.

При несогласии собственника жилья с решением о его изъятии либо о размере и условиях выкупа соответствующий властный орган может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения соответствующего уведомления.

Таким образом, следует учитывать, что элементами процедуры изъятия жилого помещения в связи с изъятием жилого помещения для государственных или муниципальных нужд являются:

- государственная регистрация письменного решения официального властного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

-годичный срок со дня получения письменного уведомления собственником, в течение которого выкуп жилого помещения допускается только с согласия собственника;

- вариативность форм расчетов с собственником изымаемого жилого помещения (выкуп или предоставление другого жилья взамен изымаемого);

- внесудебный (соглашение) или судебный порядок принятия решения об изъятии жилого помещения для государственных или муниципальных нужд;

- специальный (двухгодичный) срок исковой давности, который устанавливается для властного органа, в течение которого он может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Ряд принципиальных положений, разъясняющих положения ст. 32 ЖК РФ, содержится в нормативных толкованиях Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".

Так, в соответствии с подп. "г" п. 20 юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (по радио, телевидению, в печатных изданиях, в Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.

В соответствии с подп. "б" п. 20 Постановления положения ст. 32 об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд распространены не только на собственников земельных участков, но и на обладателей вещных прав по отношению к земельным участкам и субъектов обязательственных правоотношений. "Правовое основание пользования собственником жилого помещения, - отмечено в Постановлении, - земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет".

В подп. "в" п. 20 указанного Постановления разъяснено, что под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений).

Этим же пунктом установлено, что обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение, возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.

Исключение составляют случаи, предусмотренные ч. 10 - 11 ст. 32 ЖК РФ.

Для органов государственной или местной власти, принимающих решение об изъятии земельного участка, важно детально соблюсти данную процедуру, т.к. ее нарушение может повлечь отказ в удовлетворении иска об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Это положение закреплено в подп. "г" п. 20 Постановления, в котором отмечено, что несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения. Кроме того, отказ в удовлетворении соответствующего иска может иметь место в случае пропуска двухгодичного срока исковой давности, установленного для подачи искового заявления о выкупе жилого помещения (подп. "д" п. 20).

Актуальным аспектом рассмотрения дел об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд является механизм определения выкупной цены за изымаемое жилое помещение.

Положения Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" детализируют и дополняют соответствующие положения ст. 32 ЖК РФ о механизме определения рыночной цены за изымаемое жилье.

В подп. "з" п. 20 Постановления отмечено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Кроме того, для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

Высшая судебная инстанция РФ разъяснила, что предоставление собственнику другого жилого помещения вместо изымаемого возможно только по соглашению сторон (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ) и, следовательно, требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение, не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против указанного переселения (подп. "и" п. 20 Постановления).

Кроме того, суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Кроме того, расширенному толкованию подверглись положения ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, предусматривающей возможность предоставления другого жилья вместо изымаемого жилого помещения. Высшей судебной инстанцией РФ данная норма была истолкована как, во-первых, недопустимость к обязыванию совершения указанных действий (предоставление другого жилья) компетентным властным органом в одностороннем порядке; во-вторых, невозможность для собственника изымаемого жилого помещения требовать предоставления другого жилья взамен изымаемого.

Решение об изъятии жилого помещения вследствие изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть принято в отношении не только собственника земельного участка, но и обладателя иного вещного права - постоянного (бессрочного) пользования, пожизненно наследуемого владения, а также субъекта обязательственных отношений - арендатора.

Предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого может быть осуществлено только на основе соглашения между властным органом, принявшим решение об изъятии, и собственником изымаемого жилого помещения. Это влечет невозможность для собственника и властного органа в одностороннем порядке осуществлять действия по предоставлению другого жилого помещения взамен изымаемого.

Нормы о выкупе жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, предусмотренные ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ, применяются в случае отказа собственников жилых помещений в многоквартирном, аварийном доме осуществить снос данного дома за счет собственных средств в разумный срок, определенный соответствующим органом государственной или местной власти.

Другое жилое помещение взамен изымаемого у собственника может быть предоставлено по основаниям договора социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения.


Подготовила консультант

суда Е.Ю. Ефимова