Geum.ru

Модель развития индивидуального жилищного строительства в сельской местности с использованием залоговых и зачетных отношений денисова И. В

Вид материалаДокументы

Содержание


Рис.2. Слагаемые стоимости индивидуального жилого дома
Подобный материал:
МОДЕЛЬ РАЗВИТИЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО

СТРОИТЕЛЬСТВА В СЕЛЬСКОЙ МЕСТНОСТИ С

ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЗАЛОГОВЫХ И ЗАЧЕТНЫХ ОТНОШЕНИЙ


Денисова И.В. (СПбГАСУ, г.Санкт-Петербург, РФ)


The author offers the vision of the solutions on the field of the individual housing construction.


Для решения проблемы обеспеченности жильем сельских жителей следует сформировать систему финансирования индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в сельской местности, в основе которой выделить субъект и объект управления, установить подсистемы и элементы, утвердить принципы функционирования, цели и задачи деятельности, описать связи в данной системе. В качестве субъекта управления в этой системе будет выступать единый региональный фонд (в дальнейшем Фонд). Цели Фонда следует направить на решение таких проблем в сельской местности как создание необходимых условий для обеспечения сельских жителей необходимым жильем с использованием механизмов долгосрочного кредитования, развитие конкуренции строительных подрядных организаций, формирование тенденции к вывозу сельскохозяйственной продукции, а не к ее ввозу, развитие применения наиболее эффективных проектов ИЖС, учитывающих национальные традиции и природно-климатические условия, закрепление в сельской местности молодых специалистов, сохранение квалифицированных кадров на селе, создание фиксированных рабочих мест для специалистов с необходимыми помещениями в соответствии с их профессиональными потребностями.

Автором выявлено, что применение традиционных подходов к реализации проектов жилищного строительства в сельской местности является затруднительным. Однако автор полагает, что полностью отказываться от положительного опыта в области ипотечного кредитования было бы неправильным. В этой связи в сельской местности могут и должны быть использованы элементы ипотечного кредитования с тем, чтобы предоставить сельским жителям возможность залога, которая является законным правом граждан Российской Федерации. Следует заметить, что реализовать право закладывать дома в условиях проживания в сельской местности не всегда представляется возможным. Именно поэтому автор считает целесообразным применение такой модели, которая, во-первых, позволяла бы закладывать сельским жителям незавершенное строительство, а во-вторых, для погашения кредитов использовать то имущество, которое характерно для сельской местности.

Для реализации данных подходов автор предлагает модель развития ИЖС с использованием залоговых и зачетных отношений (рис. 1).

Для выявления заявок, по которым будет принято положительное решение по финансированию строится параметрическая таблица, соотношение баллов и градаций в которой можно принять по методу кредитного скоринга Д. Дюрана, предложенного в начале 40-х годов XX в.

В основу таблицы положено выявление:
  • способности сельского жителя погасить кредит (оценка кредитоспособности);
  • готовности сельского жителя погасить кредит (кредитная история);
  • достаточности обеспечения кредита залогом и имущества, которое может быть представлено в зачет (анализ результатов оценки имущества, его качества и количества).




Рис. 1. Модель развития ИЖС в сельской местности с использованием

залоговых и зачетных отношений


Решение о финансировании ИЖС для сельского жителя принимается на основе исчисления рейтинговой оценки, преимущество, которой заключается в возможности учета неформализованных данных о сельском жителе и неформализованного подхода к принятию решения о возможности финансирования ИЖС.

Размер первоначального взноса может быть любым в зависимости от возможностей застройщиков, но не ниже стоимости строительных работ двух начальных этапов первой стадии по индивидуальному дому, т.е. не ниже 5% от стоимости индивидуального жилого дома:
  • земляные работы (рытье котлованов подвала и фундаментов, обратная засыпка грунта с уплотнением);
  • бетонные и железобетонные работы (устройство фундаментов, бетонной подготовки, отмостки).

Выполненные строительные работы будут служить обеспечением дальнейших взаимоотношений Фонда и застройщика.

Первоначальный взнос может вноситься не только денежными средствами, но и другим имуществом, принимаемым Фондом к зачету для первоначального взноса и реализуемым на сформированном им вторичном рынке:
  • сельскохозяйственная продукция;
  • крупный рогатый скот и птица (не единственные в наличие);
  • семена.

При формировании вторичного рынка сельскохозяйственного имущества Фонд может производить его реализацию жителям, организациям и ЛОГУП (только для сельскохозяйственной продукции).

Общая схема слагаемых стоимости индивидуального жилого дома представлена на рис. 2.


первоначальный взнос





Стоимость строительных работ двух начальных этапов первой стадии
Стоимость долговечных естественных и искусственных материалов, деталей, изделий и конструкций (1)
Стоимость всех необходимых для завершения индивидуального жилого дома строительных материалов, полуфабрикатов и стоимость оставшихся строительных работ (2).



залог

сумма кредита

Рис.2. Слагаемые стоимости индивидуального жилого дома



Федеральным законом «Об ипотеке» определяется возможность залога незавершенного строительства, а также материалов и оборудования, которые заготовлены для окончания строительства жилого дома. В связи с этим Фонд приобретает строительные материалы (на рис. 2 – (1)), для застройщика, заключая с ним договор кредитования.

Фонд заключает кредитный договор с застройщиком на сумму не менее 50% от стоимости индивидуального жилого дома.

В результате расчетов в рамках финансового планирования выявлено:

- процентная ставка Фонда за пользование кредитом составляет 7% годовых в рублях;

- максимальный срок кредитования может достигать 5 лет.

Застройщик исходя из собственных возможностей вправе выбирать наиболее важный для себя параметр либо границу ежемесячных платежей за пользование кредитом, либо срок кредитования, что отражается неравенствами:

(1),

(2)

где n – срок кредитования, лет;

Д – сумма кредита, млн. руб.;

Пвс – полный объем возвращаемых средств по погашению процентов по кредиту, руб.;

– полный объем возвращаемых средств по кредиту в месяц, руб.

После окончания всех расчетов по кредиту на строительные материалы оформляется кредит на строительство оставшейся части индивидуального жилого дома. В качестве залога застройщиком предоставляется уже построенная часть индивидуального жилого дома и, все оставшиеся строительные материалы, находящиеся у Фонда в доверительном управлении.

Таким образом, максимальный размер кредита будет составлять 45% от стоимости строительства индивидуального жилого дома.

При оформлении кредита Фонд достраивает индивидуальный жилой дом, куда застройщик сразу же может въезжать. После этого начинается этап выплаты платежей застройщиком по обслуживанию кредита.

По результатам расчетов процентная ставка Фонда за пользование кредитом под залог определена 10% годовых в рублях, и ее применение носит фиксированный характер. Срок кредитования составляет от 7 до 10 лет (исходя из реального подхода к взиманию ежемесячных платежей).

Тогда общий объем возвращаемых по кредиту средств будет лежать в пределах:

(3)

где Квс – полный объем возвращаемых средств по кредиту, млн. руб.;

nmin – минимальный срок кредитования, лет;

nmax – максимальный срок кредитования, лет.

В связи с тем, что работа в сельской местности носит сезонный характер, и исходя из постоянной изменчивости ее результатов, погашение суммы основного долга можно производить несколькими разовыми (шаровыми платежами), приходящимися на пик сезонных работ на земельном участке (например, когда собирается большой урожай) или массового приплода скота. При такой схеме оговаривается количество обязательных шаровых платежей (определяется застройщиком), выплата которых возможна вперед по сравнению с платежом по графику. Каждый выплаченный шаровой платеж уменьшает сумму долга, на которую начисляются проценты. Это обусловлено привлечением Фонда сразу большой суммы средств по кредиту и, учитывая русский менталитет, существует перспектива сокращения срока кредитования.

По существу, реализация такого практического направления развития ИЖС в сельской местности, кроме получения своего целевого результата, может подвести к постановке сопутствующих проблем, связанных с сельским укладом жизни, и их решению.