Петрова Галина Владиславовна, зав отделом финансового закон

Вид материала

Закон

Содержание Российская федерация Деятельности и условия ее осуществления Ссылки на правовые акты

Подобный материал:

• Самарской Губернской Думы подготовлен отделом закон, 7557.9kb.
• Рекомендует Евгений Феликсович Чеканов, зав отделом прозы журнала «Парус», член Союза, 22.09kb.
• Утверждаю: Директор му лев Толстовская мцб, 1329.2kb.
• Л. С. Васильев история востока, 7868.42kb.
• М. А. Петрова «Концепция происхождения полиса М. К. Петрова в свете данных современного, 167.15kb.
• Методические указания по составлению библиографической ссылки Составитель: зав научно-библиографическим, 256.4kb.
• Васильев Л. С. В 19 История Востока: в 2 т. Т. 2: Учеб по спец. «История», 8098.76kb.
• Гимн вгпу «родной педагогический», 804.64kb.
• Зав отделом экологической педиатрии, д м. н. Рычкова, 103.97kb.
• Зам ген директора по научной работе и производству, 197.32kb.

КОММЕНТАРИЙ

К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ "ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"


(Постатейный)


Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 4 апреля 2002 года


Г.В. ПЕТРОВА


Петрова Галина Владиславовна, зав. отделом финансового законодательства Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, зав. сектором финансового права Института внешнеэкономических связей, кандидат юридических наук, специалист по финансовому праву и налоговому регулированию.


29 июля 1998 года N 135-ФЗ


РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН


ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Принят

Государственной Думой

16 июля 1998 года


Одобрен

Советом Федерации

17 июля 1998 года


(в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ,

от 21.03.2002 N 31-ФЗ)


Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ


Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации


Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из настоящего Федерального закона, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

Субъекты Российской Федерации регулируют оценочную деятельность в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора Российской Федерации.


Комментарий к статье 1


В статье 71 Конституции Российской Федерации определены предметы ведения РФ и предметы, которые находятся в совместном ведении РФ и ее субъектов. К вопросам, решаемым исключительно на федеральном уровне, относятся: принятие и изменение Конституции и федеральных законов; федеративное устройство и территория; защита прав и свобод человека и гражданина; гражданство в РФ и др. В ведении РФ и ее субъектов находятся такие вопросы, как разграничение государственной собственности; природопользование; охрана окружающей среды и обеспечение экологической безопасности; особо охраняемые природные территории; охрана памятников истории и культуры. Вне пределов ведения РФ и ее полномочий по предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ субъекты Российской Федерации обладают всей полнотой государственной власти.

Наряду с федеральным и местным законодательством в систему государственного регулирования оценочной деятельности входят и соответствующие подзаконные акты. Часто возникает необходимость знать не только нормы и положения, действующие на всей территории РФ, но и конкретные ставки местных налогов, либо размер регистрационного сбора при регистрации недвижимости, либо размер сбора за регистрацию в качестве предпринимателя.

На федеральном уровне в качестве методических документов действуют два государственных стандарта Российской Федерации: "Единая система оценки имущества" (ЕСОИ); "Основные положения. Термины и определения".

Единая система оценки имущества (ЕСОИ) действует в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и структуры управления в Российской Федерации на базе действующего законодательства, норм и правил государственной системы стандартизации.

Основная цель нормативных документов ЕСОИ заключается в защите интересов государства и прав потребителей при предоставлении самостоятельности и инициативы организаций, предприятий и специалистов, занимающихся оценочной деятельностью.

Положения основных нормативных документов ЕСОИ могут быть использованы при разработке стандартов отраслей, обществ и предприятий.

Положения стандартов ЕСОИ подлежат применению всеми расположенными на территории Российской Федерации государственными органами управления, субъектами хозяйственной деятельности, имеющими прямое и (или) косвенное отношение к оценке имущества.

Наряду с данным Федеральным законом эти стандарты создают единое нормативное поле для развития оценочной деятельности в России. Формируются единая терминология, правила, процедуры и традиции взаимодействия заказчиков и оценщиков, единые подходы к выполнению работ по оценке и представлению их результатов. Однако, как всегда при возникновении системы нормативных документов, подготовленных в разное время и различными авторами, возникает проблема их согласованности. В частности, определения основных понятий в данном Законе и в Стандарте о терминологии (ГОСТ Р 51.195.0.02-98) не всегда согласованы между собой. В случаях их расхождения приоритет следует отдавать Закону.

Более глубокая регламентация этих вопросов применительно к оценке недвижимости в Москве определена соответствующим подзаконным актом: "Временные правила оценочной практики профессиональных оценщиков недвижимости, расположенной в границах территории Москвы" (Закон города Москвы от 11 февраля 1998 г. N 3 "Об оценочной деятельности в городе Москве", в ред. от 6 июня 2001 г. Далее - Правила).

По российскому ГОСТу:

"Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика".

Московский закон дает более детальные формулировки:

"Под оценочной деятельностью понимается совокупность отношений юридического, экономического, организационно - технического и иного характера по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и другой). Понятие оценочной деятельности включает в себя отношения, складывающиеся в процессе проведения оценки, обучения, лицензирования, осуществления контроля за деятельностью оценщиков и применения мер ответственности.

Оценка - процесс определения качества, ценности или полезности объекта оценки, который может реализовываться в виде формирования мнения профессионального оценщика относительно стоимости объекта оценки без приведения расчетов и обоснований; анализа или обзора рынков недвижимости без вывода о ценности конкретного объекта оценки в денежном выражении; расчета ценности объекта оценки с определением его стоимости в денежном выражении с соответствующим исследованием конъюнктуры рынков недвижимости, приведением обоснований примененным методикам и правилам".


Статья 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом


Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.


Комментарий к статье 2


Актуальность регулирования данных отношений определяется:

важностью оценочной деятельности для развития рыночных отношений и реформирования экономики;

необходимостью целенаправленного создания полноценной системы оценки в максимально сжатые сроки;

необходимостью восстановления нарушенной преемственности и развитием финансовых традиций этого вида деятельности в Российской Федерации;

междисциплинарным и межведомственным характером оценочной деятельности;

необходимостью решения вопроса о распределении полномочий по регулированию оценочной деятельности между федеральным уровнем управления и субъектами Федерации, а также решения вопроса о месте и роли частной и государственной оценки.

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности базируются на общих принципах государственной финансовой политики. Федеральный конституционный закон Российской Федерации "О Правительстве Российской Федерации" в ст. 15 определяет основные полномочия Правительства Российской Федерации в сфере бюджетной, финансовой, кредитной и денежной политики, которые предусматривают, что Правительство Российской Федерации: 1) обеспечивает проведение единой финансовой, кредитной и денежной политики; 2) разрабатывает и представляет Государственной Думе федеральный бюджет и обеспечивает его исполнение; 3) представляет Государственной Думе отчет об исполнении федерального бюджета; 4) разрабатывает и реализует налоговую политику; 5) обеспечивает совершенствование бюджетной системы; 6) принимает меры по регулированию рынка ценных бумаг; 7) осуществляет управление государственным внутренним и внешним долгом Российской Федерации; 8) осуществляет валютное регулирование и валютный контроль; 9) руководит валютно - финансовой деятельностью в отношениях Российской Федерации с иностранными государствами; 10) разрабатывает и осуществляет меры по проведению единой политики цен.

Представляется, что основными задачами Правительства РФ в сфере согласования федеральных и региональных финансовых интересов и определения финансовых полномочий различных уровней исполнительной власти являются следующие:

четкое разграничение сферы компетенций Федерации и субъектов в области управления и контроля за финансовой деятельностью различных хозяйствующих субъектов (АО, ФПГ, малых предприятий, инновационных компаний, иностранных фирм);

решение вопроса о правовой регламентации особенностей налоговых и неналоговых доходов крупных налогоплательщиков (ресурсодобывающих компаний) с участием государства;

отработка типовых схем построения отдельных видов финансовых законов субъектов Федерации с учетом их полномочий в реализации единой финансовой политики;

делегирование субъектам РФ отдельных вопросов регулирования оценочной деятельности;

правительственный контроль за защитой прав инвесторов на рынке ценных бумаг, выпущенных субъектами РФ.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. (ст. 4) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Под элементами системы оценочной деятельности понимаются:

государственные органы, осуществляющие регулирование этого вида деятельности; оценщики, осуществляющие предпринимательскую деятельность в области оценки; государственные оценщики, осуществляющие налоговые и иные предусмотренные законодательством виды оценок;

специалисты по оценке стоимости, имеющие соответствующее образование; образовательные и научно - исследовательские организации.

Основные принципы регулирования оценочной деятельности:

независимая оценочная деятельность является самостоятельным видом предпринимательской деятельности;

оценка является самостоятельным научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований;

становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений и правового регулирования предпринимательской деятельности;

базируясь на мировом опыте оценочной деятельности, в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки. Недопустимо как копирование зарубежного опыта, так и создание "принципиально новых" подходов;

развитие оценочной деятельности возможно только на основе общего правового, методологического и информационного пространства на всей территории Российской Федерации. Создание изолированных региональных или ведомственных нормативных и инструктивных и иных документов, не основанных на общероссийской системе оценки, является недопустимым;

мероприятия по развитию оценочной деятельности должны отвечать текущим потребностям проводимых экономических реформ;

государственная и частная оценочная деятельность должны проводиться на общей правовой, методологической и информационной основе и дополнять друг друга;

эффективным развитие оценочной деятельности может быть только при соблюдении принципа баланса прав и обязанностей всех участников оценочного процесса, при наличии добросовестной конкуренции независимых оценщиков.

В процессе оценочной деятельности необходимо учитывать соблюдение сторонами обязательных условий государственной регистрации прав на недвижимость, которая носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить заявителю запрошенную информацию или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд.

Сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, предоставляются в установленном Законом порядке самим правообладателям; физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя; руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации; налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией; судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями; лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права. Использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.


Статья 3. Понятие оценочной деятельности


Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.


Комментарий к статье 3


Основными механизмами регулирования оценочной деятельности являются:

лицензирование оценщиков;

система стандартов;

унификация учебных программ по подготовке и переподготовке оценщиков;

аттестация специалистов по оценке стоимости;

система сертификации качества услуг;

система страхования гражданской ответственности оценщиков;

система контроля за исполнением законодательства в области оценки;

создание условий для становления и развития саморегулируемых организаций оценщиков.

Лицензирование оценочной деятельности должны осуществлять и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, и Министерство государственного имущества Российской Федерации.

Основной сферой деятельности государственных оценщиков является оценка имущества (недвижимости) для целей налогообложения, оценка земель для целей налогообложения, оценка для целей определения (согласования) тарифов для естественных монополий. В основном при проведении таких оценок используются методы массовой оценки.

Массовая оценка, являясь одним из разделов общей теории оценки, представляет собой метод получения оценок рыночных стоимостных показателей однородной группы объектов с использованием методов статистической обработки реальной рыночной информации.

Массовая оценка отличается от индивидуальной оценки по целям, задачам и технике оценки одних и тех же показателей стоимости собственности.

В общем случае цель оценки определяется Заказчиком работ по оценке. Заказчиком индивидуальной оценки может быть любое физическое или юридическое лицо, включая государство. Заказчиком массовой оценки является, как правило, государство.

Оба вида оценки, используя одни и те же методы (затратный, рыночный и доходный), отличаются техникой оценки: глубиной анализа и способами обработки, используемой для оценки информации.

Индивидуальная оценка - метод получения оценок рыночных стоимостных показателей одного или нескольких объектов, находящихся в составе физически или юридически обособленного комплекса, при котором для достижения конечного результата анализируется вся возможная совокупность ценообразующих факторов, присущих объекту оценки.

Массовая оценка - метод получения оценок рыночных стоимостных показателей группы однородных объектов с использованием статистической обработки реальной рыночной информации, при которой анализируется такое количество ценообразующих факторов, которое присуще одновременно всей оцениваемой группе.

Стороны сделки должны быть хорошо осведомлены о предмете сделки. В соответствии с законами Российской Федерации учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предоставляет информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним по запросам: правоохранительных органов и судов по находящимся в производстве делам; органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления; налоговых органов на территории, находящейся в их юрисдикции; государственных органов по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов; органов государственной статистики; организаций, определенных законами Российской Федерации.

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, организации по учету объектов недвижимого имущества, другие организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, в срок не более чем десять дней с даты обращения обязаны предоставлять такие сведения правообладателям и учреждениям юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним бесплатно или за плату, согласованную с органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции по регистрации прав) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Российской Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации.

К компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав относятся: проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; выдача информации о зарегистрированных правах.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные о: принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах. Разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре кадастровым номером объекта недвижимого имущества.

Дело правоустанавливающих документов идентифицируется тем же номером, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав. В случае если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании нормативного правового акта субъекта Российской Федерации.

Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов являются вечными. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются. Правила ведения Единого государственного реестра прав, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов определяются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации. Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта. Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.


Статья 4. Субъекты оценочной деятельности


Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).


Комментарий к статье 4


Профессиональный оценщик - физическое лицо, признанное в порядке, установленном московскими нормативными правовыми актами, успешно прошедшим процедуру официальной (государственной) аттестации профессиональных оценщиков.

По результатам успешного прохождения официальной (государственной) аттестации данные о профессиональном оценщике вносятся в соответствующий Реестр, профессиональный оценщик признается официально аккредитованным профессиональным оценщиком на срок до прохождения очередной переаттестации, при соблюдении условий действительности аккредитации, и ему вручается свидетельство, подтверждающее наличие соответствующих записей об аттестации в Реестре.

Профессиональный оценщик в соответствии с московскими нормативными правовыми актами по результатам проведения официальных аттестаций первого или второго уровня признается аккредитованным профессиональным оценщиком первого или второго уровня с даты внесения соответствующих записей в Реестр.

Аккредитация профессионального оценщика может быть досрочно приостановлена или прекращена по результатам рассмотрения дела о факте нарушения таким профессиональным оценщиком Правил.

Профессиональный оценщик обязан составлять по завершении проведения оценки конкретного объекта отчет об оценке, а по завершении проведения экспертизы или оказания консультационных услуг - соответствующие отчетные документы.

Надлежащий профессиональный оценщик - профессиональный оценщик, имеющий действительную официальную аккредитацию при уполномоченном органе Московской городской администрации и имеющий право осуществлять оценочную практику конкретного вида.

Московская городская администрация признает или принимает во внимание отчетные документы, подготовленные только надлежащими профессиональными оценщиками. Если профессиональный оценщик, например, имел право осуществлять оценку объектов, являющихся только частной собственностью, то для целей оценки объектов, являющихся государственной собственностью, такой профессиональный оценщик не является надлежащим.

Лицензированный оценщик - лицо, являющееся хозяйствующим субъектом и осуществляющее предпринимательскую деятельность по оказанию услуг по оценке на основании лицензии, выданной ему в порядке, установленном московскими нормативными правовыми актами.

В качестве лицензированных оценщиков могут выступать индивидуальные предприниматели или юридические лица. Индивидуальный предприниматель признается лицензированным оценщиком в соответствии с московскими нормативными правовыми актами о лицензировании оценочной деятельности при условии, что он является надлежащим профессиональным оценщиком. Юридическое лицо признается лицензированным оценщиком в соответствии с московскими нормативными правовыми актами о лицензировании оценочной деятельности при наличии письменного обязательства такого юридического лица поручать проведение оценок и составление отчетных документов в течение срока действия лицензии только надлежащим профессиональным оценщикам.

Лицензированный оценщик (юридическое лицо) является работодателем привлекаемого им для проведения оценок и составления отчетов профессионального оценщика.

Лицензированный оценщик может составлять и передавать заказчику по завершении проведения оценки конкретного объекта заключение об оценке или передавать заказчику отчет, подготовленный надлежащим профессиональным оценщиком (совместно с извещением или иным актом о выполнении работ по договору с заказчиком), а по завершении иных работ, квалифицируемых настоящими Правилами как оценочная практика, - документа, предусмотренного договором с потребителем его услуг. Заключение об оценке составляется на основании и с приложением к такому заключению (если иное не установлено договором между заказчиком и лицензированным оценщиком) отчета об оценке, подготовленного надлежащим профессиональным оценщиком.


Статья 5. Объекты оценки


К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.


Комментарий к статье 5


Конъюнктура спроса и предложения - это объемы и структура спроса и предложения, их соотношение в соответствующем секторе рынка.

Активность определенного сектора рынка недвижимости - это количество сделок, совершенных в нем за определенный период (год, месяц).

Важным, но еще недостаточно устоявшимся является понятие ликвидности.

Ликвидность объектов недвижимости определенного класса - это величина, которая обратно пропорциональна среднему по совокупности сделок на заданном рынке времени экспозиции подобных объектов, проданных за определенный период (месяц, квартал).

Для каждого объекта время экспозиции зависит от многих объективных и субъективных факторов:

конъюнктуры рынка;

параметров объекта;

соотношения запрошенной цены и рыночной стоимости объекта;

интенсивности рекламной кампании;

случайного нахождения подходящего покупателя и т.д.

Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:

проведение или контроль регистрации собственности и сделок;

зонирование территорий;

архитектурно - строительный контроль;

лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.

В России также реализуются эти функции, и роль государства еще значительнее в связи с проводимыми им крупномасштабными мероприятиями и полученными результатами по приватизации государственной собственности, в которой наиболее существенную часть составляет недвижимость.

Специфика рынка недвижимости приводит к тому, что наряду с обязательными субъектами любого рынка - продавцом и покупателем - на нем оперируют также государство и, как правило, профессиональные посредники: риэлторы (агенты по операциям с недвижимостью), оценщики, ипотечные кредиторы, страховщики, адвокаты, специальные средства информации и др.

Недвижимость - это товар, который значительно медленнее других товаров теряет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной и позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода или прибыли. Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования недвижимости собственником в своем бизнесе, либо - через сдачу ее в аренду, а также через последующую перепродажу. Вложения в недвижимость также могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции. Торговля недвижимостью часто связана с получением и (или) предоставлением кредитов и ипотекой. Поэтому рынок недвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынком.

Кредиты с обратным аннуитетом предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. В этом смысле они сопоставимы с замороженными кредитами. Используются такие кредиты для финансирования пожилых арендодателей.

Кредиты с переменной ставкой, обычно "привязанные" к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Ролл - овер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (например, каждые пять лет). Разновидность этого вида кредита - кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.

Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются при кредитовании личной собственности (автомобилей и т.п.) и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

Права требования, обязательства (долги), работы, услуги, информация, иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте, являются объектами оценки и имеют различное правовое содержание.

Оценка эффективности для инвестиционного кредита производится в целом и отдельных его очередей нарастающим итогом по годам строительства и эксплуатации кредитуемого объекта.

Оценка экономической эффективности инвестиций, направляемых на развитие территории, производится для обоснования социально - экономических и градостроительных решений, обусловленных интересами городского (муниципального) хозяйства, отраслей, организаций и предприятий. При сравнении различных вариантов реализации проекта с помощью интегральных показателей используют метод дисконтирования, основанный на применении ставки дохода на инвестиционный капитал.

Эффективность бюджетных инвестиций, направленных на развитие территорий, оценивается при помощи системы показателей, отражающих соотношение затрат и результатов в зависимости от условий реализации проекта (источников финансирования, распределения по форме собственности и т.п.).

Определение эффективности инвестиционных проектов состоит из оценки экономической, бюджетной, коммерческой и социальной эффективности.

В общих случаях за ставку дохода для его дисконтирования принимается минимальная норма дохода, ниже которого вложения капитала считаются неприемлемыми. В качестве ставки дохода для его дисконтирования рекомендуется использовать:

уровень ссудного капитала;

доходность определенных видов ценных бумаг;

доходность определенных банковских операций;

средний уровень рентабельности проектов по данной отрасли.

Выбор критериев для определения значения ставки дохода должен быть обоснован.

При расчете интегральных показателей экономической эффективности по конкретным территориям города следует учитывать:

реализацию самоокупаемости капитальных вложений (KB), финансируемых из городских внебюджетных фондов за счет использования механизма реинвестирования, позволяющего накапливать необходимые средства для решения новых градостроительных и социальных проблем города (префектур);

конечные результаты, связанные с застройкой территории (реконструкцией) и последующим функционированием объектов, расположенных на ней;

ожидаемые социальные и экологические результаты, исходя из совокупного воздействия построенных объектов на здоровье населения;

прямые финансовые результаты;

кредиты и займы, в том числе иностранных государств, банков, фирм.

Учитываются также косвенные финансовые результаты, обусловленные осуществлением инвестиционного проекта и касающиеся изменений доходов предприятий и граждан, стоимости земельных участков, зданий и иного недвижимого имущества, а также затраты, связанные с потерей природных ресурсов и имущества из-за аварийных и других чрезвычайных ситуаций. Социальные, экологические и иные результаты, не поддающиеся стоимостной оценке, рассчитываются как дополнительные показатели эффективности и учитываются при принятии решения о реализации инвестиционного проекта или о его поддержке за счет дополнительных источников финансирования.

При рассмотрении вопроса об ипотечном кредитовании следует различать понятия "объект залога" и "объект кредитования". Под объектом залога при ипотечном кредитовании имеется в виду недвижимое имущество (здание, земельный участок), служащее обеспечением обязательств заемщика. Под объектом кредитования подразумевается конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда.

При этом возможны различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования, когда, например, ссуда предоставляется на:

строительство жилья под залог жилья;

строительство жилья под залог земельного участка;

приобретение земельного участка под залог жилья;

приобретение земельного участка под залог имеющейся земли и др.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Основные типы ипотечных кредитов:

1. Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.

2. Кредит с переменными выплатами, разновидностью которого является кредит:

а) с шаровым платежом, подразделяемым на кредит:

с замораживанием процентных выплат до истечения срока;

с выплатой только процентов;

с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом;

б) пружинный, или с фиксированным платежом основной суммы;

в) с участием в:

доходах;

приросте стоимости;

г) с нарастающими платежами;

д) с обратным аннуитетом;

е) с переменной ставкой;

ж) канадский ролл - овер;

з) завершающая ипотека;

и) с выплатой добавленного процента.


Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки


Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.


Комментарий к статье 6


Перечень вещных прав сформулирован в ГК РФ (ст. 216).

1. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265);

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268);

сервитуты (ст. ст. 274, 277);

право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294);

право оперативного управления имуществом (ст. 296).

2. Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.

3. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

4. Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются при их нарушении любым лицом в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК РФ.

Предметами оценки могут быть как право собственности, так и иные вещные права, и от конкретного набора правомочий лица, обладающего вещным правом на недвижимость, будет зависеть ее стоимость.

Принудительное изъятие имущества у собственника законодательством не допускается, кроме изъятия по следующим основаниям:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам;

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу;

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка;

4) выкуп бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей, домашних животных;

5) реквизиция;

6) конфискация;

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, ст. ст. 282, 285, 293 ГК РФ.

Изъятие имущества осуществляется на основании решения суда, если другой порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом или совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Особую роль играет общая собственность, поскольку возникает необходимость определения прав на имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, т.е. определения доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса <*>:

--------------------------------

<*> Стандарт Российского общества оценщиков. Оценка имущества. Оценка недвижимости. М., 1998.


специализированная недвижимость;

неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке.

Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения. Рынки коммерческой и особенно промышленной недвижимости, а также земли развиты значительно слабее. Лишь в Москве и Санкт - Петербурге сложились активные рынки офисных, торговых, складских помещений.


Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки


В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других.


Комментарий к статье 7


В РФ Закон "О плате за землю" предусматривает использование нормативной цены земельных участков в установленных им целях. Введение института нормативной цены земли следует рассматривать как временную, вынужденную, но, по-видимому, социально оправданную меру, предназначенную для регулирования земельных отношений и становления и развития земельного рынка.

Повышение стоимости земли и связанной с ней недвижимости увеличивает налоговые и арендные платежи, приводит к перераспределению землепользований, увеличивает поступления в городской бюджет и обеспечивает дальнейшее развитие инфраструктуры города.

Когда речь идет о налогообложении земельного участка, равно как и другой недвижимости, стоимость его определяется в процессе массовой оценки. В мировой практике такая оценка базируется на анализе статистики продаж. В кадастре содержится информация о единицах недвижимости (площадь земельного участка, характер его использования и т.д.), о зданиях (использование, размеры, год постройки, качество и т.д.) и прочем недвижимом имуществе. Здесь же (или в другой базе данных) есть информация о стоимости разных видов недвижимого имущества в тех или иных районах, а также оценочная модель. Используя информацию кадастра в оценочной модели, можно рассчитать стоимость практически всех видов недвижимого имущества. Такой расчет осуществляется, как правило, с использованием персональных компьютеров.

Если вид недвижимости не вписывается в оценочную модель, корректировка стоимости осуществляется вручную. Наиболее важными в процессе массовой оценки недвижимости для налогообложения являются сбор и обновление содержащихся в регистрах кадастра данных. Новые данные поступают из муниципалитетов, государственных органов власти, городских и районных служб, от собственников недвижимого имущества и прочих организаций.

В результате использования оценочной модели получают так называемую базовую стоимость той или иной недвижимости для налогообложения. Величина базовой стоимости составляет 75% величины рыночной стоимости данной недвижимости. Рыночная стоимость определяется по уровню цен на год, предшествующий году расчета стоимости недвижимости, подлежащей налогообложению. Это необходимо для того, чтобы набрать достаточное число случаев продаж. Базовая стоимость остается неизменной на все время действия оценочной модели (5 - 6 лет) и корректируется один раз в год с использованием годовых поправочных коэффициентов.

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником, а лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование, а также вправе самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Тем не менее лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (ст. ст. 268 - 270).

При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (ст. 271 ГК РФ), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества, а при отсутствии или недостижении соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Консультационные услуги могут оказываться профессиональным оценщиком потребителям его услуг по договору возмездного оказания услуг, а также по поручению работодателя.

Консультационные услуги представляют собой действия профессионального оценщика, не связанные с определением стоимости конкретной недвижимости, рекомендуемой потребителю услуг для целей совершения сделки с такой недвижимостью. Примерами консультационных услуг могут служить:

практика использования недвижимости и ее развитие;

анализ использования недвижимости с точки зрения получения максимального дохода;

проведение исследований, касающихся пригодности недвижимости для продажи, технической осуществимости проектов строительства улучшений и анализ технико - экономического обоснования такого строительства;

практика инвестиций в недвижимость и инвестиционный анализ;

анализ рынков недвижимости;

иные аналогичные работы и исследования, носящие консультационный характер.

Профессиональный оценщик недвижимости должен обладать знаниями и практическим опытом, проводить научно - аналитические исследования по программе, отвечающей интересам потребителя его услуг, включая проведение предварительных исследований и поиска данных, а также для подготовки отчетного документа об оказании консультационных услуг.

Профессиональный оценщик при оказании консультационных услуг должен учитывать следующие рекомендуемые правила:

а) точно установить и уяснить цели и интересы потребителя его услуг;

б) сформулировать свою задачу в соответствии с заданием потребителя услуг; определить назначение и предполагаемое использование потребителем услуг, полученных от профессионального оценщика результатов; установить границы поиска и сбора информационных данных для выполнения консультационных услуг; точно идентифицировать и описать недвижимость, по поводу которой выполняются консультации; сформулировать особые ограничительные условия; зафиксировать дату оказания консультационных услуг и составить соответствующий отчетный документ;

в) обеспечить сбор, проверку и взаимно увязать информационные данные, которые могут потребоваться для оказания консультационных услуг, и, если проводимые консультации окажутся связанными с необходимостью определения рыночной стоимости рассматриваемой недвижимости, осуществлять оценку в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности.

Если установление рыночной стоимости рассматриваемой недвижимости будет необходимо, профессиональный оценщик, выполняющий консультационные услуги, обязан еще раз просмотреть содержание общепризнанных правил и методов определения рыночной стоимости.


Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки


Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества, а также на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений.

(часть вторая в ред. Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ)


Комментарий к статье 8


При любых рыночных сделках цена - один из главных вопросов. Потребность в оценке стоимости испытывают практически все основные субъекты рынка недвижимости. О важности профессиональной оценки на развитых рынках недвижимости свидетельствуют американский опыт и опыт многих других стран.

Оценка имеет большое значение и для покупателя, и для продавца при определении обоснованной цены сделки. Она нужна и для кредитора при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, и для страховой компании при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о "справедливой компенсации". Оценка может проводиться и в целях налогообложения. Распределение цены на стоимость земли и застройки может иметь значение при обосновании схемы начисления износа в целях налогообложения.

Основными задачами налогового оценщика являются:

выявление и идентификация всех подлежащих налогообложению объектов недвижимости данной юрисдикции;

проведение инвентаризации, в ходе которой определяются количество, качество и важнейшие характеристики всех подлежащих налогообложению объектов недвижимости;

оценка стоимости каждого подлежащего налогообложению объекта недвижимости (раньше они оценивались только индивидуально, а сейчас все шире применяются методы оценки групп объектов недвижимости, т.е. массовая оценка);

определение уровня налогообложения;

определение налогооблагаемой стоимости каждого объекта недвижимости (с учетом установленного в данной юрисдикции процента от рыночной стоимости для определения налогооблагаемой стоимости);

подготовка и официальное утверждение налоговой ведомости по всей юрисдикции;

извещение владельцев недвижимости о величине налогооблагаемой стоимости;

защита результатов и методов проведения оценки при апелляциях налогоплательщиков;

определение налоговых ставок и заполнение налоговых счетов.

В ряде случаев законодательно предусматривается обязательное проведение оценки.

В целом по России проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

В Москве законодательно установлены аналогичные требования по проведению обязательной оценки. Проведение оценки является обязательным в случаях вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Москве или муниципальным образованиям города Москвы, и возникновения спора о стоимости объекта оценки по инициативе одной из сторон в сделке, в частности:

при отчуждении объектов оценки в частную собственность, собственность Российской Федерации, иных субъектов Российской Федерации или иных муниципальных образований;

при передаче в доверительное управление или приватизации объекта оценки;

при использовании объекта оценки в качестве предмета залога;

в случаях обязательного страхования объекта оценки и определения ущерба в результате наступления страхового случая;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, за исключением случаев передачи в собственность инвесторов жилья, вновь построенного или реконструированного без привлечения средств бюджета и (или) внебюджетных фондов города Москвы или муниципальных образований;

при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств бюджета г. Москвы либо средств под гарантии г. Москвы, равно как при оценке технических заданий и условий на разработку таких проектов;

при коммерческом использовании (капитализации) средств бюджета г. Москвы;

при отчуждении или передаче в пользование физическим или юридическим лицам (в том числе при передаче в уставные капиталы (фонды) юридических лиц, в том числе с долей иностранного капитала) имущества г. Москвы, муниципальных образований города Москвы.

Проведение оценки является обязательным также в случаях:

ипотечного кредитования физических и юридических лиц при возникновении спора о стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов по требованию одного из супругов при возникновении спора о стоимости их имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательными актами изъятии объекта оценки у собственника для государственных или муниципальных нужд;

конвертации акций, слияния или раздела акционерных обществ.

Оценка имущества при его выкупе для государственных или муниципальных нужд осуществляется за счет средств города Москвы.

Операция (сделка) - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей; юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Цель любой сделки - приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

законность содержания;

правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

соблюдение формы сделки.

Сделка считается ничтожной, если:

совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (гл. 9, § 2 ГК РФ);

волеизъявление не соответствует подлинной воле (ст. ст. 170, 174, 178, 179);

нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации (ст. 162, 165);

сторона сделки недееспособна, т.е. не способна понимать значение своих действий (ст. ст. 171, 172, 175, 177);

сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности (ст. 173).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Некоторые сделки подлежат регистрации. Регистрируются:

право собственности;

право хозяйственного ведения;

право оперативного управления;

право пожизненно наследуемого владения;

право постоянного пользования;

аренда;

ипотека;

доверительное управление;

сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательством.