Совершенствование методики учета рисков при оценке эффективности инвестиций в капитальное строительство
| Вид материала | Документы |
- Тема дипломного проекта: Анализ и совершенствование методики оценки рисков межбанковских, 16.6kb.
- Электронное научное издание «Труды мгта: электронный журнал», 84.9kb.
- Р. А. Обозов организация системы риск-менеджмента, 396.68kb.
- «О выделении субсидий на капитальное строительство и реконструкцию объектов муниципальной, 38.02kb.
- Программа 1 14 Совершенствование нормативно-правовой базы, направленное на усиление, 1042.36kb.
- Российская федерация, 62.23kb.
- Экономическая оценка инвестиций цель курса, 62.63kb.
- Особенности применения доходного подхода при оценке предприятий электроэнергетики, 230.39kb.
- Авиационная промышленность СССР накануне Великой Отечественной войн, 123.68kb.
- Общие вопросы Понятие оценки регулирующего воздействия, 919.76kb.
Совершенствование методики учета рисков при оценке эффективности инвестиций в капитальное строительство.
Основой методики более полного учета рисков стало понимание того, что инвестиционные риски проекта, индивидуальны для каждого денежного потока и оттока на протяжении жизненного цикла проекта. Это означает, что для более полного учета инвестиционных рисков проекта необходимо каждый денежный поток и приток, приводить в текущую стоимость по своей ставке дисконтирования с соответствующими им рисками, а не определять общую ставку по проекту в целом, что приводит к искажениям.
Для реализации методики необходимо четкое структурирование денежных потоков от реализации инвестиционного проекта на притоки и оттоки по видам деятельности (инвестиционной, операционной и финансовой), его фазам (прединвестиционная, инвестиционная, реализации, завершения) и анализ рисков характерных для каждой фазы проекта.
Таблица 1
Структуризация денежного потока от инвестиционного проекта по фазам и стадиям проекта
| № строки | Денежные потоки | Вид потока | Фаза (стадия) инвестиционного проекта |
| 1 | Инвестиционная деятельность | | |
| 1.1 | Покупка опциона на приобретение права заключения Инвестиционного контракта | Отток | Инвестиционная фаза (стадия реализации) |
| 1.2 | Затраты на оплату исходно-разрешительной документации (ИРД) и проектно-изыскательские работы (градостроительное обоснование размещения) | Отток | Инвестиционная фаза (стадия реализации) |
| 1.3 | Затраты на проектно-сметную документацию | Отток | Инвестиционная фаза (стадия реализации) |
| 1.4 | Покупка права аренде земельного участка под строительство | Отток | Инвестиционная фаза (стадия реализации) |
| 1.5 | Отвод земельного участка под строительство | Отток | Инвестиционная фаза (стадия реализации) |
| 1.6 | Строительно-монтажные работы | Отток | Инвестиционная фаза (стадия реализации) |
| 1.7 | Затраты на проведение авторского надзора | Отток | Инвестиционная фаза (стадия реализации) |
| 1.8 | Содержание дирекции (технического надзора) | Отток | Инвестиционная фаза (стадия реализации) |
| 1.9 | Пусконаладочные работы | Отток | Инвестиционная фаза (стадия завершения) |
| 1.10 | Расходы на сдачу объекта и ввод в эксплуатацию | Отток | Инвестиционная фаза (стадия завершения) |
| 1.11 | Реализация оставшихся активов | Приток | Инвестиционная фаза (стадия завершения) |
| 2 | Операционная деятельность | | |
| 2.1 | Выручка (нетто) от реализации | Приток | Эксплуатационная фаза |
| 2.2 | Операционные расходы | Отток | Эксплуатационная фаза |
| 2.2.1 | Налог на имущество | | Эксплуатационная фаза |
| 2.2.2 | Земельный налог | | Эксплуатационная фаза |
| 2.2.3 | Коммунальные расходы | | Эксплуатационная фаза |
| 2.2.4 | Эксплуатационные расходы | | Эксплуатационная фаза |
| 2.2.5 | Расходы на управление | | Эксплуатационная фаза |
| 2.2.6 | Расходы содержание территории объекта | | Эксплуатационная фаза |
| 2.3 | Расходы на маркетинг и рекламу | Отток | Инвестиционная фаза (стадия завершения) Эксплуатационная фаза |
| 2.4 | Налог на прибыль | Отток | Эксплуатационная фаза |
| 2.5 | Амортизация | Приток | Эксплуатационная фаза |
| 3 | Финансовая деятельность | | |
| 3.1 | Кредиты | Приток | Прединвестиционная фаза |
| 3.2 | Выплаты в погашение кредитов | Отток | Эксплуатационная фаза |
| 3.3 | Выплаты процентов по кредитам | Отток | Эксплуатационная фаза |
Таблица 2
Структуризация рисков, характерных для каждого этапа проекта
| Наименование этапов | Усл. обознач. | Технический риск | Предпринима-тельский риск | Кредитный риск |
| Покупка опциона на приобретение права заключения инвестиционного контракта на строительство | X 1.1 |  | | |
| Оплата ИРД и проектно-изыскательских работ (градостроительное обоснование размещения) | X 1.2 |  | | |
| Проектно-сметная документацию | X 1.3 |  | | |
| Покупка права аренде земельного участка под строительство | X 1.4 |  | | |
| Отвод земельного участка под строительство | X 1.5 |  | | |
| Строительно-монтажные работы | X 1.6 |  | | |
| Проведение авторского надзора | X 1.7 | | | |
| Содержание дирекции (технического надзора) | X 1.8 |  | | |
| Пусконаладочные работы | X 1.9 |  | | |
| Сдача объекта и ввод в эксплуатацию | X 1.10 |  | | |
| Реализация оставшихся активов | X 1.11 | |  | |
| Реклама и оплата риэлтерских услуг | X 1.12 | |  | |
| Реализация товара | X 1.13 | |  | |
| Кредиты | X 1.14 | | |  |
| Выплаты в погашение кредитов | X 1.15 | | |  |
| Выплаты процентов по кредитам | X 1.16 | | |  |
| Услуги за обслуживание ссудного счета | X 1.17 | | | |
Проведенный анализ и структуризация рисков инвестиционного проекта по фазам проекта показал, что на разных этапах проекта возникают разные инвестиционные риски.
А. Технические риски возникают на следующих этапах:
X 1.2 - Разработка исходно-разрешительной документации (ИРД) и проектно-изыскательских работ (градостроительное обоснование размещения); X 1.3 - Разработка проектно-сметной документации; X 1.5 - Отвод земельного участка под строительство; X 1.6 - Строительно-монтажные работы; X 1.7 - Проведение авторского надзора; X 1.8 - Содержание дирекции (технического надзора); X 1.9 - Пусконаладочные работы; X 1.10 - Сдача объекта и ввод в эксплуатацию.
Б. Предпринимательские риски возникают на следующих этапах:
X1.1- Покупка опциона на приобретение права заключения инвестиционного контракта на строительство (участие в тендере); X 1.4 - Покупка права аренде земельного участка под строительство; X 1.11 - Реализация оставшихся активов; X 1.12 - Реклама и оплата риэлтерских услуг; X 1.13 - Реализация товара.
В. Кредитные риски возникают на следующих этапах:
X 1.14 – Кредиты; X 1.15 - Выплаты в погашение кредитов; X 1.16 - Выплаты процентов по кредитам; X 1.17 - Услуги за обслуживание ссудного счета.
Так как инвестиционные риски проекта индивидуальны для каждого денежного притока и оттока на протяжении жизненного цикла проектао для более полного учета инвестиционных рисков проекта необходимо каждый денежный поток и приток, приводить в текущую стоимость по своей ставке дисконтирования с соответствующими им рисками, а не определять общую ставку по проекту в целом, что приводит к искажению результатов оценки.
Разработанная структура ранжирования рисков позволяет трансформировать методологию определения эффективности инвестиционного проекта с целью более полного учета рисков проекта. Это достигается следующим образом:
Во-первых, необходимо структурировать денежные притоки и оттоки инвестиционного проекта по видим деятельности (операционная, финансовая, инвестиционная) и фазам и стадиям проекта (инвестиционная, эксплуатационная, предпринимательская).
Во-вторых, необходимо проанализировать и выявляются риски проекта по каждому денежному притоку и оттоку, которые для него характерны (в зависимости от вида деятельности и фазы проекта).
В-третьих, рассчитать коэффициент дисконтирования для каждого денежного притока и оттока по проекту:
- для притоков и оттоков, для которых характерны технические риски коэффициент дисконтирования рассчитывается по следующей формуле:
Етех = безрисковая ставка + премия за технический риск,
- для притоков и оттоков, для которых характерны предпринимательские риски коэффициент дисконтирования рассчитывается по следующей формуле:
Епредпр = безрисковая ставка + премия за предпринимательский риск,
- для притоков и оттоков, для которых характерны кредитные риски коэффициент дисконтирования рассчитывается по следующей формуле:
Екред = безрисковая ставка + премия за кредитный риск.
В-четвертых, денежные потоки и оттоки дисконтируются (приводятся в текущую стоимость) по рассчитанным для них ставкам дисконтирования по следующим формулам:
- Притоки и оттоки, для которых характерны технические риски:
- Притоки и оттоки, для которых характерны предпринимательские риски:
- Притоки и оттоки, для которых характерны кредитные риски:
В-пятых, определяются показатели эффективности инвестиционного проекта по приведенным денежным притокам и оттокам.
Общие положения новой методологии оценки эффективности инвестиционных проектов с более полным учетом рисков сведены автором в следующую схему-алгоритм (рис. 1):
Рис. 1. Структурная схема оценки эффективности инвестиционных проектов с предложенной методикой более полного учета рисков.