Geum.ru

Е. В. Безлюдный, А. А. Сергеев, А. В. Григорьев, А. Е. Безлюдный

Вид материалаДокументы
Подобный материал:

Е.В. Безлюдный, А.А. Сергеев, А.В.Григорьев, А.Е. Безлюдный


МИПК Санкт-Петербургского государственного

инженерно-экономического университета


МЕТОДИКА РасчетА ставки дисконтирования методом отклонений от среднеЙ СТАВКИ ДОХОДНОСТИ


Оценка доходным подходом в соответствии с принципом ожидания, предполагает прогнозирование некоего (чаще наиболее вероятного) сценария поведения продавца и покупателя в предполагаемой сделке, а также прогноз функционирования объекта оценки в течение срока экономической жизни. Любой прогноз представляет модель, в рамках которой предполагается развитие событий после инвестирования в объект оценки. При оценке рыночной стоимости эта модель точно описана в определении этого вида стоимости, приведенном в Международных стандартах.

При моделировании поведения «рационального» инвестора оценщик должен показать имеющуюся на дату оценки вероятность (риск) неполучения желаемого в процессе принятия решений расчетного дохода. У разных объектов оценки эти риски разные, поэтому ставка дисконтирования – величина индивидуальная, отражающая риски инвестиций в конкретный объект. Риски, как правило, достаточно доказательно описываются качественными характеристиками, при этом можно использовать не вызывающую особых разногласий и разночтений методологию, широко применяемую при оценке сравнительным подходом. Для рисков качественными характеристиками являются: «низкие», «высокие», «очень высокие» и т.д.. Проблемой является перевод качественных характеристик в количественные.

В соответствии с предлагаемой моделью «отклонений от средней доходности» ожидаемый доход от инвестиций в объект оценки классически рассчитывается на основе двух компонентов: безрисковой номинальной ставки дохода и рыночной премии за риск инвестиций:

Yo = Yб + w* ( Yp - Yб), где:

Yp – некоторая «средняя ставка доходности» на рынке недвижимости или средняя ставка дохода на данном сегменте рынка;

(Yp - Yб) – рыночная премия за риск, которую инвестор получает в качестве компенсации за дополнительный риск, связанный с капиталовложениями в оцениваемый объект недвижимости;

w – коэффициент, характеризующий отклонение от «средней ставки доходности».

Взятые за базу классические методики (кумулятивного построения и САРМ) в виде, в котором они описаны в литературе, не отвечает на множество вопросов, например, «почему поправки на риски определяются в диапазоне 0-5%?», «почему максимальная поправка к безрисковой ставке ограничена суммой 5%-ных поправок в соответствии с приведенным перечнем рисков?», «откуда взялись количественные значения поправок в методе САРМ?», «какой закономерности подчиняется изменения значений поправок с ростом рисков?» и т.д.

Перед использованием любой модели, в том числе модели «отклонений от средней доходности», обычно формулируется ряд допущений и ограничивающих условий, при которых справедлив результат. Предполагается, что перечисленные ниже условия вполне логичны и уместны при оценке недвижимости.

1. Модель применяется для инвестиций в "Зоне допустимого риска". Предполагается, что максимальная расчетная величина получается при совокупности рисков, описываемых фактором, моделируемым величиной 2. Минимальная расчетная величина, описываемая совокупностью факторов, моделируемых величиной 0, не имеет экономического смысла, поскольку любые инвестиции в реальные активы имеют риски, превышающие доходность при "безрисковой ставке". Поэтому, в соответствии с принятой моделью зависимости (см. п.2) описывается величиной близкой, но не равной нулю. При совокупности рисков инвестиций в объект оценки, описываемых фактором, смоделированным величиной 1, лежащей в середине диапазона, должна получиться среднерыночная ставка доходности.

2. Зависимость величины уровня фактора риска от качественной оценки риска оценщиком в "Зоне допустимого риска" описывается прямой линией, то есть с увеличением степени риска инвестор желает пропорционально увеличивающейся отдачи на свой капитал. При этом величина фактора, отражающая среднюю ставку дисконтирования на рынке (сегменте рынка), полученную методом рыночной экстракции, равна 1.

3. Степень влияния (чувствительность результата расчетов к изменению) каждого из рассматриваемых рисков одинаковая.

4. Предполагается, что исчерпывающий перечень возможных рисков, характерных для инвестиций в недвижимость, имеется у оценщика, и он безошибочно выбирает те, которые свойственны инвестициям в объект оценки.

Все риски сведены в таблицу и разделены на две группы. Первая группа: систематические – экономические и институциональные условия на рынке оцениваемого объекта, не зависящие от характеристик объекта. Вторая группа: несистематические – риски, связанные с конкретным оцениваемым объектом. Постулируется, что оцениваемый объект обладает оригинальными, только ему свойственными рисками (ценообразующими факторами), которые оценщик должен проанализировать в отчете. Полученная в результате расчетов ставка дисконтирования может быть равна, больше или меньше «среднерыночной», относительно которой рассчитывается искомая ставка, в зависимости от того насколько более или менее рискованным является объект по сравнению с гипотетическим «среднерыночным» объектом.

Качественно риски инвестиций определяются методом экспертной оценки относительно средних на дату оценки, то есть оценщик выбирает отклонение риска от средней величины (риск средней величины равен 1) из некоторых заранее оговоренных вариантов: «такие же», «выше – ниже», «существенно выше» и т.п., подобно корректировкам в сравнительном подходе. Для количественной оценки составляется квалиметрическое соотношение из промежутка 0 – 2 (см. Условие 1 выше). Количество интервалов, на которые разбивается промежуток 0 – 2 зависит от оценщика, но при разбиении должно выполняться правило симметричности относительно 1, то есть средней величины. Обоснованные и понятные читателю отчета качественные характеристики рисков инвестиций в оцениваемый объект, суммируются и обрабатываются по математической процедуре так, как это делается в методе САРМ, далее расчет ведется с использованием «безрисковой» ставки по формуле Фишера.

При всей сложности восприятия описания методики практическое ее применение, реализованное в формате EXСEL, занимает не более 5 - 10 минут. Но при одном весьма существенном условии: качественные характеристики рисков инвестиций в объект оценки должны быть хорошо проработаны в аналитических материалах первых разделов отчета: «Обзор социально – политической ситуации в стране», «…регионе», «Обзор рынка объекта оценки», «Сегментирование рынка и позиционирование объекта», «Анализ оцениваемых прав», «Описание объекта».

При использовании предлагаемой методики в спорной ситуации темой обсуждения становится не сама величина ставки дисконтирования, а ее составляющие, т.е. перечень рисков инвестиций в оцениваемый объект и качественные характеристики поправок на те или иные риски. В таком споре сильнее будет выглядеть позиция того оценщика, который лучше знает теорию оценки и способен более аргументированно прогнозировать развитие событий на рынке, к которому принадлежит объект оценки.