Geum.ru

Госдума РФ мониторинг сми 8-9 июня 2008 г

Вид материалаДокументы

Содержание


ЖИЗНЬ НАЛАЖИВАЕТСЯ. Ведомости, МАРИЯ БУНИНА, ВЕДОМОСТИ, 09.06.2008, №105, Стр. 12-13 ПРИ
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   56

ЖИЗНЬ НАЛАЖИВАЕТСЯ.

Ведомости, МАРИЯ БУНИНА, ВЕДОМОСТИ, 09.06.2008, №105, Стр. 12-13 ПРИ


Каких только заявлений не делают в последнее время эксперты рынка недвижимости! Некоторые предрекают повторение 1998 года со всеми вытекающими последствиями. Среди потребителей такие заявления создают порой панические настроения. Например, один заемщик, заключивший до кризиса ипотечную сделку, обратился к автору этой статьи с вопросом, может ли банк поднять ему ставку по кредиту в связи с тем, что "ипотека подорожала в принципе".

Представители же банковского сектора считают, что не все так плохо. Да, на рынке есть трудности. Но ситуация понемногу стабилизируется. А концу года обозначатся тенденции краткосрочного и среднесрочного развития ипотечного бизнеса. На майской конференции "Ведомостей" "Ипотека в России

- 2008" банкиры так и заявили: деньги на кредиты у них есть. Однако заемщикам стоит привыкать - дешевых кредитов больше не будет.

Как часть ВВП

Президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева рассказала, что в середине мая в Минэкономразвития состоялось совещание основных участников рынка ипотечного кредитования. "Совещавшиеся были единодушны: сегодняшняя ситуация бросает серьезный вызов рынку. Но никаких панических настроений у участников рынка не наблюдается", - уверена Косарева.

Объем задолженности по ипотеке, по данным "Института экономики города", в 2007 г. по отношению к объему ВВП составил более 2%. Но Косарева рассказала, что, по прогнозам, в текущем году этот объем подрастет до 3, 5-4%. Эксперт уверена: это показатель развития сектора, заставляющий думать о долгосрочной перспективе. "Никакого падения реальных цен на жилье, что было бы губительным для ипотеки, не прогнозируется", - говорит Косарева. По ее словам, цены будут стабилизироваться

- т. е. не будут "расти такими драматическими темпами, как в 2007 г." (20%). Расчеты "Института экономики города" по объему задолженности ипотеки к объему ВВП подтверждаются данными Росстата. А по словам председателя комитета Государственной думы по строительству и земельным отношениям Мартина Шаккума, объем задолженности по ипотеке в развитых странах "приближается к половине" объема ВВП.

Первый заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы Николай Федосеев, как и прошлом году, предлагал активно развивать социальную ипотеку. Правда, стоит отметить, что социалка на месте не стоит и кое-какие подвижки все же есть. Например, по словам Федосеева, их департамент получил принципиальное одобрение на разработку новой системы субсидий, при которой заемщик, участвующий в социальной ипотеке, при рождении ребенка будет получать субсидию и гасить частями досрочно долг перед банком. Он подчеркнул, что разработать и внедрить эту систему департамент должен в текущем году.

"Если говорить о жилищном кредитовании, то есть существенные факторы, мешающие радикально изменить картину", - заявил Шаккум. Например, недостаточность объемов жилья на рынке. Не последнюю роль в этом играют сроки строительства и бюрократические барьеры, которые увеличивают эти самые сроки и стоимость возводимого жилья. "На мой взгляд, это основное зло, которое сегодня существует на строительном рынке", - говорит Мартин Шаккум.

В идеальном варианте от девелоперской концепции до сдачи объекта в эксплуатацию в России проходит примерно пять лет. "Сегодня мы работаем над законодательными актами, которые позволяют преодолевать бюрократические препоны", - уверяет Шаккум.

По его словам, будет создан фонд содействия развитию жилищного строительства. В него будут переданы серьезные государственные земельные активы. Депутат уточнил, что это миллионы гектаров земли под застройку. "Думаю, что с выходом на рынок такого количества земель ипотечные инструменты будут работать более эффективно. А эти земли станут инструментом для привлечения инвестиций в строительство", - подытожил Шаккум.

Ипотека жива

События на мировом финансовом рынке отразились на рынке российского кредитования. Тем не менее банкиры уверены: все налаживается. А некоторый спад активности заемщиков они связывают как с сезонным фактором (в мае начинаются длительная череда праздников и сезон отпусков), так и с трудностями, возникшими у мелких игроков и тех, кто выдавал слишком рискованные кредиты.

Представители банков подчеркивают: требования к заемщикам не изменились. Изменились условия кредитования. Ставки по кредитам подросли, сроки уменьшились, вырос размер первоначального взноса. Однако финансисты уверены: это не отпугнуло заемщиков. Просто притормозило на некоторое время. Торможение связано еще и с отсутствием достоверной информации о том, что происходит в сфере ипотечного кредитования.

К сожалению, согласно социологическим исследованиям, проведенным Национальным агентством финансовых исследований, жители Москвы и Санкт-Петербурга являются самыми неосведомленными в вопросе ипотеки.

Заместитель генерального директора Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Андрей Семенюк, ссылаясь на свежую статистику Центрального банка, говорит, что сохраняется положительная динамика ипотечного кредитования. "Рынок ипотеки продолжил расти как в 2007 г., так и в I квартале этого года", - уверенно заявил Семенюк. Спад, который все же наблюдается в I квартале текущего года, - сезонный. По его словам, он наблюдается в I квартале каждого года.

Рост ипотечного кредитования, по мнению Семенюка, сохранится как на среднесрочную, так и на долгосрочную перспективу. В ближайшей перспективе он составит около 30% ежегодно. Основной проблемой заемщиков эксперт считает темпы роста цен на жилье. Они существенно опережают рост доходов населения.

Начальник управления по развитию ипотечных кредитных продуктов Альфа-банка Жанна Кнухова говорит, что требования к заемщикам в банке не изменились. Даже до кризиса эти требования были "средние", если анализировать рынок в целом, говорит эксперт.

Уровень просрочки по кредитам Кнухова определяет как "очень низкий" (цифры в банке не раскрывают). Обычно, рассуждает она, именно повышение уровня просрочки кредитных платежей является сигналом к изменению требований к заемщикам. Повышение ставок по кредитам (с начала этого года их повышали два раза) отразилось на продажах, соглашается эксперт. Кнухова говорит, что повышение доходит до 1, 5% в зависимости от программы и срока кредитования. Кризисная ситуация на рынке не повлияла на развитие ипотечных программ банка. "Мы как развивали наши ипотечные программы, так и продолжаем их развивать", - настаивает Кнухова. Она считает, что для стабилизации ситуации на ипотечном рынке нужно около двух месяцев.

Несмотря на положительные сдвиги, участники рынка реально оценивают ситуацию. Игорь Жигунов, зампредседателя правления Городского ипотечного банка, считает, что положительная динамика ипотечного кредитования - только одна сторона вопроса. По его словам, если сравнивать последние два года, то прирост ипотечных кредитов на 15% в I квартале текущего года - это самый низкий показатель. Но, уточняет Жигунов, I квартал 2008 г. отмечен снижением общерыночной активности.

Хотя если рассматривать весь период развития ипотеки, то доля ипотечных кредитов растет быстрее, чем общее кредитование населения в целом. За все время эта доля увеличилась в 5 раз, тогда как доля всех остальных кредитных продуктов - в 2, 5 раза. В настоящее время, по словам Жигунова, ипотечная задолженность составляет $211 на душу населения. Видимо, на фоне этих показателей буквально на днях Городской ипотечный банк распространил пресс-релиз о снижении ипотечных ставок.

3-4 года назад на рынке недвижимости жилье было необходимостью - покупали, чтобы было где жить, уверен председатель правления банка DeltaCredit Игорь Кузин. И кредитный подход государственных институтов был построен на доступности, продолжает он. Именно это, считает он, и привело к тому, что жилье со временем стало инвестиционным активом. Он уверяет, что спада спроса на ипотеку нет, а есть спад покупательской способности. И дело тут вовсе не в возросших ставках.

Количество же жилья, выводимого на рынок, к концу 2007 г. уменьшилось на 20%. Исходя из этого Кузин особо подчеркнул, что ипотека стала доступнее практически в 3, 5 раза. А вот доступность жилья сильно уменьшилась.

Русские не сдаются

Понятно, что крупным игрокам удается пережить любые потрясения с наименьшими потерями и восстановиться быстрее. Сейчас, говорят финансисты, рынок переходит на качественно иной уровень. Все более пристальное внимание уделяется качеству кредитного портфеля.

Проблема, от которой реально лихорадит, коснулась в основном рефинансирующих организаций. Спрос на ипотечные активы существенно сократился. Чтобы финансовая система могла профинансировать необходимые объемы ипотечных кредитов, говорят банкиры, нужно ускоренное развитие рынка вторичной ипотеки и рынка ценных ипотечных бумаг.

"Если секьюритизация портфелей будет около 50% от объема выдачи, то крупные банки смогут удерживать ее на балансе и фондировать за счет собственной ресурсной базы.

А средние и небольшие региональные банки смогут финансировать ипотеку за счет продажи кредитов рефинансистам", - считает Семенюк.

Впервые в сентябре прошлого года "ипотечники" столкнулись с ситуацией, когда кредит выдан на 30 лет, а ставки на межбанке пошли вверх и ликвидность снизилась, заявил заместитель председателя правления, член совета директоров банка "Возрождение" Александр Долгополов. Он отметил, что банк одним из первых поднял ставки по кредитам еще в прошлом сентябре (примерно на 1-1, 5% против существовавших). "Это был болезненный процесс", - признается Долгополов. Также в банке увеличили сумму первичного взноса с 10% до 20%. "Ипотечный рынок - это не тот рынок, где нужно метаться от каждого чиха. Всем понятно, что рынок восстановится. И прививка, которую мы все получили, достаточно полезная", - успокаивает всех Долгополов.

К слову, в текущем году в "Возрождении" планируют выдать в качестве кредитов около 8 млрд руб. Долгополов не сомневается: бизнес-план будет выполнен. Что касается кредитного портфеля, отметил он, то примерно половина останется на балансе, а остальное планируется к секьюритизации. Розничный портфель в "Возрождении" составляет 20% от всего кредитного портфеля. Чуть больше половины розницы (51%) - ипотечные кредиты. Из-за случившегося кризиса тактика банка изменилась, стратегия - нет. Банк по-прежнему готов формировать в массовом объеме стандартные ипотечные кредиты. "Сейчас инвесторов не так много, но мы понимаем, что они вернутся",

- подытожил Долгополов.

Старший вице-президент Московского банка реконструкции и развития Андрей Шелковый соглашается к коллегой и добавляет, что крупные, сетевые и федеральные банки в этой ситуации получили преимущества. Потому что большое количество региональных банков вынуждено ограничивать свои программы из-за проблем с рефинансированием и недостаточностью капитала. Саму ситуацию Шелковый считает положительной. Он говорит, что крупные банки приняли решение развивать собственные программы и теперь к вопросам рефинансирования подходят очень выборочно.

"Последние несколько лет объем ипотечного кредитования рос стремительно. Но в текущем году мы уже не будем измерять этот рост в разы. По нашим прогнозам, он составит 70-80%. Но это все равно много", - считает старший вице-президент банка ВТБ Андрей Сучков. Эпицентром кризиса и одной из его главных причин он считает сегмент рискованных кредитов. Все это повлияло на банки, занимающиеся долгосрочным кредитованием. А вынужденное свертывание ипотечных программ мелкими банками дает, по его словам, шанс крупным игрокам существенно увеличить свою долю рынка.

В текущей ситуации, говорит банкир, краткосрочная перспектива развития ипотеки (от 1, 5 года) будет во многом зависеть от позиции государства. Минфин и ЦБ должны проводить целенаправленную политику на поддержание ипотечного бизнеса и формирование рыночной системы рефинансирования ипотечных операций. По его мнению, это поможет включению в оборот имеющихся сегодня внутри страны долгосрочных ресурсов.

Сучков не согласен с тем, что на российском ипотечном рынке надувается пузырь, аналогичный рынку США. Он говорит, что именно динамика роста реальных доходов населения формирует платежеспособный спрос. По его словам, в 2007 г. этот спрос составил 6, 2 трлн руб., а доля расходов граждан на ипотеку

- 0, 9%. Именно эти цифры, уверяет банкир, заставляют серьезно усомниться во влиянии ипотеки на формирование пузыря на рынке жилой недвижимости. "По моему мнению, его [пузыря] нет", - заявил Сучков.

Серьезное беспокойство у него вызывает отсутствие у банков собственных долгосрочных ресурсов. "Потеря внешних источников фондирования ипотечных операций не была компенсирована адекватными внутренними долгосрочными средствами", - говорит Сучков.

Однако он уверен, что у банков нет дефицита ликвидности. По его ощущению, сегодня у участников рынка уже нет такого страха, который был еще месяц назад. Сучков настаивает на том, что необходимо развивать внутренний рынок. И ипотека, по его мнению, напрямую действует на экономический рост. "Телевизоров и холодильников можно сколько угодно привезти из-за рубежа. А дома из-за рубежа не завезешь",

- говорит Сучков. Банкир уверен, что на рынке в настоящий момент есть позитивные сдвиги. По его мнению, главное - не сдаваться. Этого делать нельзя никогда.

***

Ужесточения условий выдачи ипотечных кредитов применяются ко всем - как к иностранным покупателям, так и к гражданам европейских стран, невзирая на продолжительную кредитную историю у большинства из них, делится опытом партнер, директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн. Подобные меры тормозят рост цен в развитых странах, где процент сделок с ипотечным кредитованием достигает 90%. В государствах с развивающейся экономикой покупка недвижимости по ипотеке не так распространена - в основном жилье там приобретают без участия банковских средств. Что касается США, то в настоящее время банки стараются снизить ставки по ипотеке. Это неоднозначная мера, которая может как решить проблему невозвращения кредитов, так и просто отсрочить ее на некоторое время.

***

Актуальной тенденцией для зарубежных банков после ипотечного кризиса стало сокращение объема предоставленных кредитов на приобретение недвижимости. Как показала практика, на фоне кризиса повышение ставок может привести к увеличению числа неплательщиков. Поэтому банки усложнили процедуру выдачи ипотеки: ужесточились требования к заемщикам, документам, которые они предоставляют, и самим объектам недвижимости.

Фото:

- Евгений Надоршин из ИБ "Траст", Виктор Кузин из DeltaCredit, Андрей Сучков из ВТБ. По оценке Виктора Кузина, доступность ипотеки выросла в 3, 5 раза

- Александр Долгополов, банк "Возрождение"

- Игорь Жигунов,

Городской ипотечный банк

- Надежда Косарева,

"Институт экономики города"

- Мартин Шаккум, председатель комитета Государственной думы по строительству и земельным отношениям

- Андрей Семенюк,

АИЖ