Geum.ru

Ежеквартальныйотче т открытое акционерное общество «Группа Компаний пик»

Вид материалаДокументы

Содержание


4.5.1. Анализ факторов и условий, влияющих на деятельность эмитента
Реальные располагаемые доходы населения
Подобный материал:
1   ...   23   24   25   26   27   28   29   30   ...   61

4.5.1. Анализ факторов и условий, влияющих на деятельность эмитента


Факторы и условия, влияющие на деятельность эмитента и результаты такой деятельности. Прогноз в отношении продолжительности действия указанных факторов и условий:
  • изменение цен;
  • потребность населения в жилье;
  • доходы населения;
  • инфляция;
  • ситуация на ипотечном рынке;
  • динамика цен на энергоносители на мировых рынках.


Описание степени влияния факторов в сложившихся условиях.
  • Изменение цен.

На протяжении длительного периода с 2003-октябрь 2008 гг. цены на жилье непрерывно росли. В 2008 г. в целом цены выросли в среднем по стране на 10,3% (к уровню декабря 2007 г.), при этом в Москве цены за тот же период выросли на 12,7%, в Московской области - на 16,2%.

Однако в результате мирового финансового кризиса осенью 2008 года произошло резкое сокращение объемов продаж, финансирования строительства, ипотечного кредитования и количества сделок на рынке жилья, цены на первичном рынке жилья в РФ стали снижаться 9,1% (Росстат, 2009 г.). В IV кв. 2009 г. цены на жилье достигли «дна»: снижение цен замедлилось, а в некоторых городах РФ они стабилизовались или стали показывать рост. В 2010 г. тенденция стабилизации и роста рынка обозначилась в большинстве городов РФ.

Изменение цен на первичном рынке жилья РФ (Росстат)
2008
2009
2010
%, квартал 2010 к кварталу 2009

I квартал
48 729
50 465
48 261
-4,4%

II квартал
51 299
49 313
48 036
-2,6%

III квартал
52 799
47 968
48 050
+0,2%

IV квартал
52 504
47 715
48 144
+0,9%

Снижение объемов продаж жилья в 2009 г. создало эффект отложенного спроса, который начал реализовываться в конце 2009 – начале 2010 года. В первой половине 2010 г. на первичном рынке жилья г. Москвы сформировалась тенденция к росту цен. За март 2011 г. средние цены предложения на первичном рынке жилья в рублях (без учета элитных объектов) выросли на 1,1%, при этом по отдельным секторам рост цен составил: в сегменте «эконом» — 3,3%;  в сегменте «бизнес» — 1,6%. За 1 квартал 2011 г. максимальных рост цен показали монолитные объекты эконом-класса (+4,5%). По панельным объектам с начала года цены выросли на 3,9%, по объектам бизнес-класса — на 3,4%.

  • Потребность в жилье.

Потребность населения в жилье в РФ в целом оценивается в 1,6 млрд. кв. метров нового жилья (Минрегион РФ). Она формируется, прежде всего, за счет необходимости замены и качественного обновления существующего аварийного и ветхого жилья, позитивных демографических сдвигов, роста потребности населения в современном качественном жилье.
  • Доходы населения.

Рост среднегодовых доходов в 2004-2007 гг. составлял примерно 25% в год. В результате мирового финансового кризиса рост среднедушевых доходов в 2008-2009 гг. замедлился: +18,6% (2008 г.), +12,6% (2009 г.). За 2010 г. денежные доходы населения выросли на 11,1% к 2009 г., и составили 18,7 тыс. рублей в месяц. Денежные доходы населения в январе-марте 2011 г., по предварительной оценке, выросли к соответствующему периоду прошлого года на 6,5 %. Денежные расходы по сравнению с соответствующим периодом прошлого года выросли на 8,7%.

Реальные располагаемые доходы населения увеличились в 2007 г. – на 12,7%, в 2008 г. - на 2,9%, в 2009 г. – на 2,3%. В 2010г., по оценке, по сравнению с 2009г. увеличились на 4,3%, в декабре 2010 г. по сравнению с соответствующим периодом 2009 г. - на 3,3%. После роста в феврале 2011 г. на 0,4% в марте снизились на 1,8%.

Сформировавшаяся тенденция к восстановлению темпов роста доходов в 2011 г. является положительным фактором, действующим в долгосрочной перспективе. Сохранение уровня доходов и восстановления высоких темпов их роста при произошедшей за время кризиса коррекции цен на рынке жилья, привело к увеличению доступности жилья для населения, что оказывает долгосрочное положительное влияние на платежеспособный спрос на рынке.

  • Инфляция.

ссылка скрыта по итогам 2010 года составила 8,8%. За I кв. 2011 г. прирост потребительских цен составил 3,8% (2010 г. – 3,2%), в т.ч. в марте темпы роста цен замедлились до 0,6% против 0,8% в феврале. В годовом выражении (по состоянию на март) прирост ИПЦ сохранился на уровне февраля - 9,5%.

Минэкономразвития понизило прогноз по инфляции на 2011-2014 годы, согласно прогнозу ссылка скрыта в 2011 году будет находиться в рамках 6,5-7,5%, в 2012 году - 5-6%, в 2013 году - 4,5-5,5%, в 2014 году - 4-5%.

Во II квартале 2011г. инфляция составит 2,1%, в третьем – 0,2%, а в четвертом – 1,2%. В целом по итогам года, цены возрастут примерно на 7,5%.

Тенденция к замедлению инфляции с учетом снижения цен на основные строительные материалы и конструкции, является положительными факторам для финансово-хозяйственной деятельности Эмитента.
  • Развитие ипотечного кредитования.

Число ипотечных сделок на вторичном рынке жилья в Москве и области выросло в I кв. 2011 года на 27,14%, по сравнению с IV кв. 2010 года. Доля ипотечных сделок от общего числа сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке Москвы и Московской области составляет около 30%. По данным экспертов, доля ипотечных сделок в Москве составляет 54% от всех ипотечных сделок московского региона, а на Московскую область приходится 46% сделок.6

В 2010 году российские банки предоставили ипотечных кредитов на 380 миллиарда рублей. Это в 2,5 раза больше, чем в кризисном 2009 году. В 2011 году, по прогнозу АИЖК может быть выдано 415-460 тысяч ипотечных кредитов на сумму в 580-640 миллиардов (в докризисном 2008-м - 634 миллиарда). В январе-феврале 2011-го банки предоставили ипотечных кредитов на сумму в 55,2 миллиарда рублей. Этот показатель вдвое выше прошлогоднего, но не дотягивает до прогнозных уровней первого квартала в 100-140 миллиардов рублей. Бурного роста ипотеки, подобного наблюдавшемуся в 2010-м, ожидать не стоит, предупреждают эксперты. Показатели 2010 года были обусловлены эффектом низкой базы и отложенного спроса. В 2011 году объемы ипотечных кредитов могут вырасти на 30-40%. Большему их росту препятствует сохраняющаяся у многих потенциальных заемщиков неуверенность в стабильности своего материального положения. Хотя, в целом, число желающих приобрести жилье по ипотеке постепенно увеличивается.

По данным АИЖК, средневзвешенная ставка по рублевым кредитам составила в 2010 году 13,1% и по валютным кредитам 11%, а в 2009-м, соответственно, 14,3% и 12,7%. И в текущем году Агентство прогнозирует дальнейшее их сокращение до 11,8-13% и 10,2-11,2%.

Главными игроками на ипотечном рынке остаются крупные банки. Из них Сбербанк и ВТБ уменьшили ставку до 9-9,5% к концу 2010 года. А Сбербанк объявил о снижении планки до 8% (при более высокой доле первоначального взноса - под 50%). Заданный тренд на снижение также поддерживают "дочки" зарубежных банков и крупные отечественные банки: "Альфа-банк" и "Уралсиб". После ожидаемого повышения ставок Центробанка в 3 квартале 2011-го, ведущие игроки рынка тоже будут вынуждены поднять свои ставки, в том числе и по ипотечным кредитам. В результате к концу года они могут вернуться на прошлогодние уровни. В последующем же сохраняющаяся высокая инфляция также воспрепятствует снижению ставок.7

Стратегия развития ипотечного кредитования в РФ до 2030 года предусматривает повышение его доступности до уровня 60% населения и снижение среднего уровня процентной ставки до размера инфляции плюс 2-3 процентных пункта. Этот ориентир при прогнозируемой на 2011 год инфляции в 6,5-7,5% составляет 8,5-11% годовых.

Премьер-министр РФ Владимир Путин заявил: «Нам, конечно, надо и дальше подавлять инфляцию, создавать благоприятный макроэкономический фон, условия, чтобы цена ипотеки становилась другой. В дальнейшем - стремиться к тому, чтобы ссылка скрыта составляли 5-6%. …сейчас, в апреле 2011 года, кредит можно получить под 12,5%... хотя это, конечно, недостаточно: это пока дорогой кредит".8

Агентство Moody's ожидает, что в 2011 и 2012 годах объемы вновь выдаваемых ипотечных и жилищных кредитов в России будут расти приблизительно на 30% в год. Этот прогноз отражает возможности роста, вытекающие из небольшого на сегодняшний день объема рынка ипотечного кредитования в России, и допускает лишь незначительное ослабление кредиторами ранее ужесточенных критериев выдачи. Согласно этому базовому сценарию, показывающему возрождение данного сектора после кризиса, общий объем вновь выданных ипотечных и жилищных кредитов в 2011 году составит приблизительно 570 млрд рублей (19 млрд долларов) по сравнению с 437 млрд рублей в 2010 году.9

По данным Мосреестра, в январе-марте 2011 г. было зарегистрировано 18140 сделок с недвижимостью, в том числе – 553 сделки на первичном рынке жилья, которые прошли государственную регистрацию. Активизация рынка жилой недвижимости в I квартале 2011 года может свидетельствовать о скором восстановлении полноценного спроса. За 2010 год цены на жилую недвижимость стабилизировались и показали устойчивую тенденцию к росту.

Тенденция к восстановлению ипотечного рынка расширяет платежеспособный спрос и увеличивает емкость рынка жилья, что является положительным фактором, влияющим на деятельность Эмитента.
  • Динамика цен на энергоносители на мировых рынках.

В марте 2011 г. цена на нефть марки «Urals» составила 111,3 доллара США за баррель и увеличилась по сравнению с мартом 2010 г. на 45%, относительно февраля 2011 г. цена на нефть выросла на 9,8 %.10 Рост мировых цен на основные энергоресурсы способствует стабилизации российской экономики, обеспечивает положительное сальдо торгового баланса и позитивно влияет на рынок жилья.

Эмитент рассматривает вышеуказанные факторы как значимые и оценивает возможность их наступления с высокой степенью вероятности. В то же время, большинство данных факторов носит макроэкономический характер и не зависит от воли Эмитента.