Методические рекомендации по оценке стоимости земли методические рекомендации по осуществлению оценки эколого-экономической эффективности

Вид материала

Методические рекомендации

Содержание 8. Методы оценки стоимости земли 9. Оценка незастроенных земельных участков (земли)

Подобный материал:

• О. Е. Медведева Методические рекомендации по осуществлению эколого-экономической оценки, 567.55kb.
• Методические рекомендации по оценке эффективности научных, научно-технических и инновационных, 249.94kb.
• Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов общие положения, 5143.29kb.
• Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов общие положения, 3659.97kb.
• Торгово-Промышленная палата Российской Федерации Комитет по оценочной деятельности, 222.46kb.
• Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, 146.86kb.
• Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, 275.98kb.
• Академия оценки и строительства казахстанская республиканская палата оценщиков особенности, 1159.14kb.
• Министерства Юстиции Республики Казахстан, рекомендации Казахстанской ассоциации оценщиков., 587.45kb.
• Методические рекомендации по оценке эффективности деятельности антинаркотических нко., 380.57kb.

8. Методы оценки стоимости земли

8.1. Для определения стоимости земли используются унифицированные методы, которые могут быть применены при оценке земельных участков с любым типом землеполь­зования, в том числе для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий, оценки земли, занятой промышленными и линейными объектами вне черты поселений.

8.2. Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения стоимости земли любым методом является использование рыноч­ных данных.

8.3. При определении стоимости земли оцениваться могут как свободные от застройки земельные участки, так земельные участки (собственно земля) в составе единых объектов недви­жимости.

8.4. Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объек­тами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наи­более эффективному использованию.

8.5. Для оценки стоимости незастроенных (свободных) земельных участков применяются методы сравнительного и доходного подходов.

8.6. Для оценки стоимости земли в составе застроенного земельного участка (единого объекта недвижимости) в дополнение к методам доходного и сравнительного подходов применяются методы, представляющие их комбинацию с методами затратного подхода.

8.7. Методы оценки земли, применяемые в разных странах, по своему экономическому содержанию являются одинаковыми. Однако данные методы могут носить разные названия и классифицироваться по-разному.

В Международных стандартах оценки (МСО) дана следующая классификация методов оценки земли:

1. способ сравнения продаж;
   
2. разнесение;
   
3. извлечение (экстракция);
   
4. определение остаточной стоимости;
   
5. способ развития подразделений;
   
6. капитализация арендной платы за свободный участок.
   

8.8. В некоторых американских учебниках⁶ дается следующая классификация методов оценки земли:

1. cравнение продаж;
   
2. распределение стоимости;
   
3. вычитание стоимости;
   
4. капитализация дохода, включающая:
   

- методы прямой капитализации;

- расчет остаточного земельного дохода;

- капитализация земельной ренты;

- капитализация прибыли;

- расчет дисконтированных денежных потоков или анализ застройки дробных участков.

8.9. В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участ­ков, утвержденных Минимуществом России⁷, принята следующая классификация методов оценки земельных участков:

1. метод сравнения продаж;
   
2. метод распределения (соответствует методу разнесения МСО);
   
3. метод выделения (соответствует методу извлечения МСО);
   
4. метод капитализации земельной ренты (соответствует методу ка­питализации арендной платы за свободный участок МСО);
   
5. метод остатка для земли соответствует определению остаточной стоимости МСО);
   
6. метод предполагаемого использования (соответствует способу раз­вития территории МСО и представляет собой различные варианты метода дисконтирования денежных потоков).
   

8.10. Для оценки земель сельскохозяйственного назначения, а также земель, доход от использования которых подвержен значительным колебаниям, также можно применять метод реальных опционов.

8.11. К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж. К до­ходному подходу относится метод остатка для земли, метод капитализации земельной ренты, метод предполагаемого использования, метод реальных опционов. Остальные методы, представляют собой комбинацию различных методов. Элементы затратного подхода также содержатся в методе остатка.

8.12. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участ­ков Минимущества России кроме метода сравнения продаж к сравнительному подходу относят метод выделения и метод распределения. К доходному подходу данные рекомендации относят метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

8.13. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения и методе распределения. Поэтому отнесение методов к тому или ино­му подходу часто носит условный характер, так как каждый из перечисленных методов может содержать отдельные элемен­ты всех трех подходов.

8.14. Кроме перечисленных выше методов в отечественной практике применяют, нормативные методы оценки стоимости.

8.15. К нормативным методам относятся методы расчета стоимостных показателей, устанавливающие обязательность применения конкретных фиксированных величин в расчетах, например, периода капитализации при расчете кадастровой стоимости земельных участков, ставок земельного налога при расчете выкупной цены земельных участков под зданиями и сооружениями и др.

9. Оценка незастроенных земельных участков (земли)

9.1. Незастроенные земельные участки оцениваются методом сравнения продаж, методом прямой капитализации земельной ренты (арендной платы или чистого операционного дохода от земли), методом дисконтирования денежного потока и методом реальных опционов.

9.2. При применении метода капитализации арендной платы используются данные о рыночных ставках арендной платы за землю. Такими данными являются цены аукционов или цены сделок на вторичном рынке. В основном данный метод целесообразно применять к сельскохозяйственным землям и лесным угодьям.