Методические рекомендации по оценке стоимости земли методические рекомендации по осуществлению оценки эколого-экономической эффективности

Вид материала

Методические рекомендации

Содержание 5. Особенности применения затратного, сравнительного и доходного подходов при оценке стоимости земли

Подобный материал:

• О. Е. Медведева Методические рекомендации по осуществлению эколого-экономической оценки, 567.55kb.
• Методические рекомендации по оценке эффективности научных, научно-технических и инновационных, 249.94kb.
• Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов общие положения, 5143.29kb.
• Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов общие положения, 3659.97kb.
• Торгово-Промышленная палата Российской Федерации Комитет по оценочной деятельности, 222.46kb.
• Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, 146.86kb.
• Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, 275.98kb.
• Академия оценки и строительства казахстанская республиканская палата оценщиков особенности, 1159.14kb.
• Министерства Юстиции Республики Казахстан, рекомендации Казахстанской ассоциации оценщиков., 587.45kb.
• Методические рекомендации по оценке эффективности деятельности антинаркотических нко., 380.57kb.

5. Особенности применения затратного, сравнительного и доходного подходов при оценке стоимости земли

5.1. Подходы, используемые для оценки стоимости земли

5.1.1. При оценке единых объектов недвижимости применяется методы трех подходов определения стоимости:

• затратного;
  
• сравнительного;
  
• доходного.
  

5.1.2. Затратный подход заключается в расчете стоимости по затратам на создание оцениваемых объектов. Сравнительный подход заключается в определении стоимости по ценам продажи объектов, сравнимых с оцениваемым объектом (объектов-аналогов). Доходный подход заключается в расчете стоимости по периодическим доходам от оцениваемого объекта, преобразованным (капитализированным) в абсолютную величину.

5.1.3. При оценке земли, как территории или пространства, применяются только методы сравнительного и доходного подхода.

5.1.4. Затратный подход для оценки непосредственно земли не применяется, так как земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов.

5.2. Особенности применения затратного подхода

5.2.1. Методы затратного подхода применяются в комбинированных методах определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости.

5.2.2. Методы затратного подхода при оценке стоимости земли также могут применяться:

- для определения стоимости зданий, сооружений, построек, объектов инженерной инфраструктуры земельного участка, стоимости коренного улучшения сельскохозяйственных угодий, например, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения культурно-технических работ;

- для определения стоимости почвы или грунта, например, растительные грунты могут быть оценены по затратам на их искусственное создание;

- для оценки капитализированной стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки искусственных водоемов, предназначенных для разведения рыбы или иных целей;

- для оценки стоимости рекультивационных работ при возврате земель после горных и промышленных разработок, или для оценки затрат, необходимых для приведения в пригодное для использования состояние залежей, например, если они заросли древесно-кустарниковой растительностью, заболотились или подверглись другим неблагоприятным изменениям.

5.2.3. Незастроенный земельный участок, обустроенный объектами инженерной инфраструктуры, может оцениваться в рамках затратного подхода по сумме затрат на создание данной инфраструктуры, а также затрат на приобретение необустроенного данными объектами инфраструктуры земельного участка.

5.2.4. При оценке природных объектов, являющихся составными элементами земельного участка (водоемов, почвы, растительности), их стоимость может определяться по затратам на их воспроизводство, восстановление или замещение искусственными аналогами, а также по затратам на перемещение (например, водозабора).

5.2.5. Основные недостатки затратного подхода заключаются в получении либо избыточных и завышенных значений, либо заниженных значений и создании иллюзии объективности. Например, при оценке стоимости земли по затратам на освоение равновеликой площади более ценные земли, допустим, черноземы, получают более низкую оценку, чем менее ценные. Затраты по искусственному воспроизводству леса могут быть значительно меньше рыночной стоимости и экономической ценности участка лесной земли.

5.3. Особенности применения сравнительного подхода

5.3.1. Результаты, полученные методами сравнительного подхода, во всех странах с развитым земельным рынком считаются самыми надежными и достоверными.

5.3.2. В отечественных условиях применение сравнительных методов в данный момент времени пока затруднено или невозможно для целого ряда категорий земель, в частности, сельскохозяйственных и лесных угодий, в силу недостатка необходимой информации о сделках и отсутствия открытого рынка земельных участков.

5.3.4. В других странах, например, в Германии, применение сравнительного подхода также ограничено при оценке сельскохозяйственных угодий и невозделанных сельскохозяйственных земель из-за отсутствия достаточной информации о сделках.

5.4. Особенности применения доходного подхода

5.4.1. Доходный подход заключается в преобразовании периодических доходов в абсолютную величину стоимости.

5.4.2. Оценка земли методами доходного подхода может проводиться посредством капитализации земельной ренты, рассчитываемой в виде:

- арендных платежей за землю;

- чистого операционного дохода, образующегося при использовании земельного участка.

5.4.3. Выделяют два вида методов доходного подхода:

1. методы прямой капитализации дохода;
   
2. методы дисконтирования денежных потоков.
   

5.4.4. Прямая капитализация заключается в использовании коэффициентов капитализации, рассчитанных по данным сделок с земельными участками.

5.4.5. Методы дисконтирования денежных потоков заключаются в суммировании всех будущих доходов, дисконтированных на день определения стоимости.

5.4.6. Наиболее надежные и приемлемые результаты дают методы прямой капитализации, когда в качестве коэффициентов капитализации используются величины, рассчитанные по данным сделок с земельными участками. Например, доходность объекта недвижимости – 50 000 € в год, рыночная цена -1000 000 €. Коэффициент капитализации = 50 000 €/1000 000 € = 0,05.

5.4.7. Методы дисконтирования денежных потоков или сокращенно ДДП признаются недостаточно надежными способами оценки рыночной стоимости из-за большой неопределенности исходных параметров, учитываемых в расчетах. Они представляют собой только прогнозные характеристики, которые всегда сопряжены с ошибками.

5.4.8. Кроме прогнозов методы ДДП применяются для проведения анализа наиболее эффективного использования, расчета инвестиционной стоимости и расчета рыночной стоимости недвижимости, ориентированной на инвестиции, прежде всего, в районах с высокой плотностью застройки.

5.4.9. Методы ДДП также целесообразно применять для оценки единых объектов недвижимости, разделение стоимости которых по элементам не имеет экономического смысла или невозможно, например, многолетних насаждений, сельскохозяйственных угодий, обустроенных мелиоративными сооружениями, прудовых хозяйств.

5.4.10. Основными недостатками доходного подхода являются:

- большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности определения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами – результаты очень сильно меняются даже при незначительном изменении ставки дисконтирования;

- большая неопределенность результатов из-за использования в расчетах прогнозов - достоверно не могут быть предсказаны ни будущие процентные ставки, ни арендная плата, ни расходы, то есть никто не может точно составить прогноз на промежуток времени больше 10 лет;

- проблема математического занижения стоимости (ценности) в результате процедуры дисконтирования – обесценивания благ и полезностей, которые будут получены через значительный промежуток времени - чем выше данный коэффициент, тем меньше стоимость оцениваемых объектов (прежде всего, природных);

- как следствие - создание иногда иллюзии реальности и точности полученных результатов.