Geum.ru

Сравнение проектов Федерального стандарт оценки № 1 Общие понятия и принципы оценки

Вид материалаДокументы

Содержание


3.0. Понятия недвижимости, имущества и активов
Движимое имущество
Текущие (краткосрочные) активы
4.0. Цена, затраты, рынок и стоимость
Рынок представляет собой среду
Рыночная стоимость
5.0. Рыночная стоимость
Рыночная стоимость
6.0. Наиболее эффективное использование
Наиболее эффективное
8.0. Другие важные понятия
Специализированное имущество —
9.0. Подходы к оценке
Амортизированные затраты замещения
Федеральные стандарты оценки
Федеральный стандарт оценки № 1
Принцип конкуренции
Принцип замещения
Затратный подход
Подобный материал:
Сравнение проектов Федерального стандарт оценки № 1 Общие понятия и принципы оценки


Российские Федеральные стандарты оценки

(проект, выполненный в соответствии с МСО 2005, 06.02.06 был передан экспертами в МЭРТ: добавленные фрагменты выделены желтым цветом, а исключенные – красным)


Федеральный стандарт оценки № 1

Общие понятия и принципы оценки (ОППО)

Целью данного стандарта является обеспечение единого понимания представителями различных профессиональных дисциплин, а также потребителям услуг по оценке и представителям органов государственного управления Российской Федерации основных понятий и принципов, используемых профессиональными оценщиками при проведении оценки стоимости имущества. Данный стандарт содержит основные разделы, входящие в аналогичный документ Международных стандартов оценки (МСО 2005) и по содержанию полностью ему соответствует, а также в нем отражены особенности российского законодательства.


1.0. Введение

1.1. Опыт профессиональных оценщиков имущества и профессиональный диалог между разными странами в рамках Международного комитета по стандартам оценки (МКСО) продемонстрировали, что за немногими исключениями в мире существует общее согласие в отношении фундаментальных основ оценки [«оценки стоимости имущества» — только в этом смысле здесь применяется упрощенный термин «оценка»] как самостоятельной дисциплины. Местное Российское законодательство и экономическая обстановка в России могут в некоторых случаях требовать особых подходов к оценке (иногда предусматривающих ограничения), однако основные положения, касающиеся методов и способов оценки во всем мире, как правило, одинаковы. Задача Национального совета по оценочной деятельности и органов государственной власти состоит именно в том, чтобы донести до оценщиков и потребителей их услуг эти сформулированные основные положения и содействовать их усвоению.

1.2. На этих положениях построены стандарты, применения и международные руководства, однако МКСО считает нецелесообразным давать их формулировки в тексте каждого стандарта. Поэтому настоящий документ дополняет каждый стандарт и дает общее представление о фундаментальных основах, имеющих особое значение для понимания оценки как профессии и для применения стандартов.


2.0. Понятия земли и имущества

2.1. Земля необходима для нашей жизни и нашего существования. В силу своей важности она находится в центре внимания юристов, географов, социологов, экономистов. Поскольку каждая из этих дисциплин имеет отношение к земле и к ее использованию, это влияет на общества наших стран и на наш мир.

В соответствии со ст.1 Земельного Кодекса РФ в Российской Федерации устанавливаются четыре группы основных положений, которые должны определять регулирование земельных отношений: экологические, социальные, экономические и правовые. В основу принципа учета и оценки земли как основы жизни и деятельности человека и общества положено представление о земле как: о природном объекте, являющимся основой жизнедеятельности человека; о природном ресурсе, обеспечивающем осуществление хозяйственной деятельности; недвижимом имуществе (в соответствии с п.1 ст. 130 ГК РФ) и об объекте прав собственности и иных прав на землю. В соответствии с ст. 15 – 19 ЗК, земля в РФ может находиться в собственности граждан и юридических лиц, в государственной собственности (собственности Российской Федерации и субъектов Российской Федерации), муниципальной собственности, а также земельные участки могут находиться в аренде (ст.21 ЗК), на земельные участки может распространяться право ограниченного использования (сервитут) – ст.23 ЗК, а также на право безвозмездного срочного пользования земельным участком. Кроме того, земельные участки могут находиться в постоянном (бессрочном) пользовании (ст.20 ЗК) и пожизненном наследуемом владении (ст.21 ЗК). Эти права на землю постепенно замещаются на права собственности или аренды.

2.2. Оценка стоимости земельного участка как пустующего или как участка с улучшениями самой земли либо с улучшениями на земле является экономическим понятием. Земельный участок — пустующий или с улучшениями — называется также недвижимостью.

В российском законодательстве наиболее общее определение «недвижимости» содержится в статье 130 ГКРФ. При его выработке используется несколько юридико-технических приемов:

- земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты прямо отнесены ст. 130 ГК к объектам недвижимости. Указанные объекты являются недвижимыми вещами в силу своих естественных свойств;

- применительно к иным объектам, являющимся недвижимыми в силу естественных свойств (так называемая «недвижимость по природе» – т.е. всё, что связано с землёй настолько прочно, что в случае разрыва этой связи терпит ущерб, не позволяющий использовать далее ту же вещь по прежнему назначению) – дается не только примерный перечень этих объектов (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), но и называются критерии, которые позволяют в конкретной ситуации определить, является имущество недвижимым или нет.

Стоимость создается благодаря полезности недвижимости — способности удовлетворять нужды и потребности людей. Вклад в стоимость объекта недвижимости вносят его уникальность, долговечность, постоянство местоположения, относительная ограниченность предложения на рынке недвижимости, а также особая полезность данного земельного участка.

2.3. Имущество является юридическим понятием, которое охватывает все интересы, права и выгоды, связанные с собственностью. Имущество состоит из прав собственности, которые дают собственнику право на особые интересы или на интересы в том, что находится в собственности. Для того чтобы различать недвижимость как физический объект и собственность на него в юридическом смысле, собственность на недвижимость называют недвижимым имуществом. Сочетание прав, ассоциируемое с собственностью на недвижимое имущество, в некоторых государствах называют пучком прав. Понятие «пучка прав» уподобляет собственность на имущество пучку прутиков, каждый из которых представляет собой отличное от других отдельное право собственника имущества, например, право пользования, продажи, сдачи в аренду, дарения или выбора осуществления всех или никакого из этих прав.

В ГК РФ используются словосочетания: недвижимое имущество, имущественные права, имущественное положение, имущественный комплекс, имущественный интерес, имущественный вклад и т.д. Имущество, таким образом, рассматривается шире, чем понятие «вещи», и включает также деньги, ценные бумаги и имущественные права, например, право получения объявленного дивиденда по принадлежащему ему акциям или право требовать возврата данных взаймы другому лицу денег (см. ГК РФ ст. 63, п. 2). Множественность использования понятие имущества в российском законодательстве является следствием отказа от многовариантности использования понятия собственности, которое сложилось в юридических системах общего права. Для практики оценочной деятельности понимание основополагающих моментов в юридическом толковании понятия "имущество" как фундамента, на котором выстраиваются все дальнейшие логические построение и алгоритмы при проведении оценки, является крайне важным, поскольку, помимо научного и познавательного интереса, четкое понимание и определение собственно объекта оценки является обязанностью оценщика в соответствии с российским законодательством. Ниже приведено определение имущества, необходимое для понимания проблемы в задачах оценки различных типов стоимости имущества (имущественных прав):

Под имуществом (имущественными правами) для целей оценки в Российской Федерации понимаются юридические (законодательно разрешенные) отношения, в которых могут находиться физические или юридические лица и которые могут состоять из следующих возможных совокупностей:

- вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права;

- прав на чужие действия (долговое имущество);

- вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица;

- обязательств, лежащих на данном лице.

- объектов исключительных прав лица.

2.4. Собственность на интерес в предметах, отличных от недвижимости, называют движимым имуществом. Слово имущество, употребленное без дополнительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимому, так и к движимому имуществу либо к их комбинации (см. п. 3 ниже и «Типы имущества»).

2.5. Оценщики имущества, оценщики активов или оценщики — это те, кто занимается специальной экономической дисциплиной, связанной с подготовкой и составлением соответствующих отчетов. Как профессионалы оценщики должны соответствовать жестким требованиям в плане образования, специальной подготовки, компетентности и проявленных профессиональных навыков. Они также должны неуклонно придерживаться Кодекса поведения (этики и компетентности) и стандартов профессиональной практики, а также следовать Общепринятым понятиям и принципам оценки (ОППО). Требования к оценщикам в Российской Федерации определены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ».

2.6. Колебания цен во времени являются результатом действия общих и специфических экономических и социальных воздействий. Общие воздействия могут вызывать изменения общего уровня цен и относительной покупательной способности денег. Обладающие своими собственными движущими силами, специфические воздействия (например, технологические изменения) могут приводить к сдвигам в спросе и предложении и к значительным изменениям цен.

2.7. К оценке недвижимости применяются многие широко признанные принципы. Среди них — принципы спроса и предложения, конкуренции, замещения, предвидения или ожидания, изменения и др. Общим для всех этих дополнительных принципов является их прямое или косвенное влияние на степень полезности и производительность актива. Следовательно, можно утверждать, что полезность недвижимости отражает совокупное влияние всех рыночных воздействий, которым подвергается стоимость имущества.


3.0. Понятия недвижимости, имущества и активов

3.1. Недвижимость включает в себя физический участок земли и прочно связанные с ним предметы, созданные человеком. Это физическая, осязаемая «вещь», которую можно посмотреть и потрогать, вместе со всеми добавлениями на земле, а также над или под ней. В каждой стране местным Российской Федерации законодательством устанавливается основной признак, позволяющий проводить различие между недвижимостью и движимостью, определение которой приводится ниже. Хотя известно, что эти юридические понятия признаны не во всех странах, в МСО они употребляются для того, чтобы четко определить другие важные термины и понятия.

3.2. Недвижимое имущество включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. Интерес или интересы в недвижимом имуществе обычно представлены некоторым свидетельством о праве собственности (например, титульным документом) отдельно от самой физической недвижимости. Поэтому недвижимое имущество не является физическим понятием.

Требование государственной регистрации недвижимости есть следствие объективно присущих этой категории вещей признаков, а не один из таких признаков. Вопрос о государственной регистрации как элементе правового режима недвижимой вещи решен в действующем законодательстве посредством учреждения обязательной государственной регистрации вещных прав на недвижимые вещи, в том числе обременений этих прав (ст. 131 ГК РФ). При проведении оценки недвижимости в Российской Федерации необходимо учитывать, что в действующем гражданском законодательстве имеются противоречия. Это касается в первую очередь различиями в правовом регулировании оборота земельных участков и оборота улучшений (зданий и сооружений) неразрывно связанных с этим земельным участком. Так, ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем зданий и сооружений, если и участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику, в то время как ст. 553 ГК РФ допускает такое отчуждение, различия в правовом режиме земельного участка и улучшений при ипотеке и т.д. Эти особенности необходимо учитывать при проведении оценки недвижимости в Российской Федерации. Вместе с тем, общее состояние гражданского законодательства в сфере оборота недвижимости соответствует законодательству в странах с развитыми рыночными отношениями, и, соответственно, позволяет использовать на практике методологию оценки в соответствии с МСО. В соответствии с п.2 ст.130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Государственная регистрация движимого имущества, как правило, не требуется, однако в ряде случаев, законом может быть введена такая регистрация, например, регистрация транспортных средств.

3.3. Движимое имущество включает в себя осязаемые и неосязаемые объекты, не являющиеся недвижимостью. Предметы осязаемого движимого имущества не прикреплены к недвижимости постоянно и обычно характеризуются возможностью их перемещения.

3.4. В терминологии бухгалтерского учета активы представляют собой ресурсы, которые в результате прошлых событий находятся под управлением организации и от которых в будущем ожидается поток экономических выгод для организации. Сама по себе собственность на актив неосязаема. Однако находящийся в собственности актив может быть как осязаемым, так и неосязаемым.

В соотвествии с Концепцией бухгалтерского учета в рыночной экономике России (одобрена Методологическим Советом по бухгалтерскому учету при Минфине РФ и Президентским Советом Института профессиональных бухгалтеров 29.12.1997г.) активами признаются хозяйственные средства, контролируемые предприятием (организацией) в результате прошлых событий хозяйственной деятельности и которые должны принести ей экономические выгоды в будущем. Данное определение активов соотвествует определению этого понятия в Международных стандартах финансовой отчетности (МСФО). Таким образом, эквивалентность этого понятия в российском и международном бухгалтерском учете позволяет в полном объеме использовать методологию МСО при оценке активов в соответствии с МСФО в условиях РФ. Вместе с тем, учитывая, что система бухгалтерского учета в РФ в настоящее время находится в процессе реформирования и постепенного перехода на МСФО, дальнейшее изложение данного раздела приведено в соответствии с требованиями МСФО. Необходимо учитывать, что оценка активов предприятий (организаций) в соответствии с требованиями МСФО является одним из видов оценочных работ, выполняемых российскими оценщиками.

3.4.1. Будущие экономические выгоды, воплощенные в некотором активе, могут поступать организации различными путями, например, актив может: а) быть использован обособлено или в комбинации с другими активами для производства реализуемых организацией товаров и услуг; б) быть обменен на другие активы; в) использоваться для погашения обязательства; или (г) быть распределен между собственниками организации (МСФО, Принципы, п. 55).

3.4.2. Актив признается в балансе, когда существует вероятность получения организацией будущих экономических выгод, и когда актив может быть надежно измерен либо по затратам, либо по стоимости (МСФО, Принципы, п. 89).

3.5. Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) делают различие между осязаемыми и неосязаемыми активами. [В российском бухгалтерском учете с 1990-х годов применяют термин «материальные и нематериальные активы», что противоречит их сущности (например, информации) и вызывает путаницу с текущими (некапитализируемыми) «материальными затратами»] Особое значение имеют следующие термины и понятия.

3.5.1 . Текущие (краткосрочные) активы. Это активы, которые не предполагается использовать в деятельности организации на постоянной основе, например, запасы, долговые обязательства, по которым организация является дебитором, краткосрочные инвестиции, денежные средства в банке и в кассе предприятия. В некоторых случаях недвижимость, обычно рассматриваемую как внеоборотные активы (определение которых дается ниже), также можно отнести к текущим активам. Примерами служат земельные участки или объекты недвижимости с улучшениями, выступающие в качестве запасов, предназначенных для продажи.

3.5.2. Внеоборотные [нетекущие] активы (фиксированные или долгосрочные активы). Это осязаемые и неосязаемые активы, которые разделяются на две широкие категории:

3.5.2.1. Основные средства. Это активы, которые предполагается использовать в деятельности организации на постоянной основе, в том числе земельные участки, здания, машины и оборудование, и активы других видов, определение которых позволяет отнести их к данной категории, за вычетом накопленной амортизации. Основные средства являются осязаемыми активами.

3.5.2.2. Прочие внеоборотные [нетекущие] активы. Активы, которые не предполагается использовать в деятельности организации на постоянной основе, но которые, как ожидается, будут находиться в долгосрочной собственности — в том числе долгосрочные инвестиции и дебиторская задолженность, гудвилл, расходы будущих периодов, патенты, товарные знаки и другие аналогичные активы. Эта категория активов включает как осязаемые, так и неосязаемые активы. Неосязаемые активы считаются объектами неосязаемого движимого имущества и могут включать навыки менеджмента и маркетинга, кредитный рейтинг, гудвилл и разнообразные юридические права [интеллектуальной собственности] или инструменты: патенты, товарные знаки, авторские права, франшизы и контракты.

3.5.3. Там, где придерживаются принципов ведения учета как по историческим, так и по текущим затратам, проводится различие между операционными и инвестиционными активами. Операционные активы считаются необходимыми для основной деятельности постоянно действующего предприятия или корпорации. Инвестиционные активы, находящиеся в собственности корпорации, считаются ненужными с точки зрения операционных потребностей ее собственника.

3.6. Терминология финансовой отчетности не всегда совпадает с терминологией, используемой оценщиками. Если следовать классификации п. 3, оценщики имеют дело преимущественно с внеоборотными активами. Технически [формально] оценивается именно право собственности на данный актив, а не сам по себе актив — осязаемый или неосязаемый. Проводится различие между экономической концепцией оценки стоимости актива, объективно основанной на возможности покупки и продажи этого актива на свободном рынке, и какой-либо субъективной концепцией, предполагающей некую «внутреннюю» или иную базу, отличную от рыночной стоимости. Вместе с тем в Стандарте 2 (часть 2) «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости» отмечается, что объективная рыночная концепция стоимости имеет специальные приложения в случаях ограниченно рыночной или нерыночной оценки стоимости имущества.

3.7. Термин «амортизация» в стоимостной оценке и в финансовой отчетности используется в разных контекстах. В контексте оценки активов амортизация означает поправки, вносимые в затраты замещения или воспроизводства активов, призванные отразить влияние их физического износа, а также функционального (технического) и экономического (внешнего) устаревания на стоимость этих активов — в гипотетической рыночной сделке с ними в тех случаях, когда на рынке невозможно обнаружить прямых свидетельств (см. ОППО, п. 9.2.1.3). В финансовой отчетности понятие амортизации означает осуществляемые из чистой прибыли начисления для систематического списания амортизируемой суммы отдельного актива на протяжении установленного организацией срока его полезного использования. Это является специфичным для каждой конкретной организации и зависит от выбранного ею характера использования актива; на это не обязательно влияет рынок.


4.0. Цена, затраты, рынок и стоимость

4.1. Неточность языка, особенно в международном общении, может приводить (и на самом деле приводит) к ошибочным толкованиям понятий и недоразумениям. Это становится особенной проблемой тогда, когда слова, широко употребляемые в повседневном языке, используются и для обозначения специфических понятий в рамках конкретной дисциплины. Именно так обстоит дело с употреблением в сфере оценочной деятельности терминов цена, затраты, рынок и стоимость.

4.2. Цена является термином, обозначающим денежную сумму, запрашиваемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Продажная цена является совершившимся фактом вне зависимости от того, была ли она открыто объявлена или держится в тайне. В силу финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателей и продавцов уплаченная за товары или услуги цена может не соответствовать стоимости, которую могли бы «приписать» этим товарам или услугам другие лица. Тем не менее, цена обычно является индикатором относительной стоимости, устанавливаемой для этих товаров или услуг данным покупателем и/или продавцом при конкретных обстоятельствах.

4.3. Затраты являются ценой, уплаченной за товары или услуги, либо денежной суммой, требуемой для создания или производства товара или услуги. Когда производство этого товара (оказание этой услуги) завершено, затраты на них становятся совершившимся фактом. Цена, уплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него затратами на их приобретение.

4.4. Рынок представляет собой среду, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям через механизм цен. Понятие рынка подразумевает возможность торговли товарами и/или услугами между продавцами и покупателями без излишних ограничений на их деятельность. Каждая из сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими факторами ценообразования, в меру своих возможностей и познаний, представлений о сравнительной полезности данных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний. Рынок может быть местным (локальным), региональным, национальным или международным.

4.5. Стоимость является экономическим понятием, касающимся цены, относительно которой наиболее вероятно договорятся покупатели и продавцы доступных для приобретения товаров или услуг. Стоимость является не фактом, а расчетной величиной цены конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным толкованием стоимости. Экономическое понятие стоимости отражает взгляд рынка на выгоды, получаемые тем, кто является собственником данных товаров или пользуется данными услугами на дату оценки.

4.6. Существует много типов стоимости и связанных с ними определений (см., например, МСО 2). Некоторые стоимости, имеющие определение, широко используются в стоимостных оценках, другие используются в особых обстоятельствах, требующих тщательной идентификации и раскрытия. Для понимания и применения стоимостных оценок крайне важны ясное указание типа и толкование стоимости, а также обеспечение их соответствия данному заданию по оценке. Изменение толкования стоимости может существенно повлиять на величины стоимости, которые будут приписаны разным объектам имущества.

4.7. Профессиональные оценщики — обладающие глубокими знаниями рынка определенного имущества, понимающие механизм взаимодействия участников рынка и благодаря этому способные судить о наиболее вероятных ценах, о которых могут договориться покупатели и продавцы имущества на этом рынке, — избегают безоговорочного употребления термина «стоимость» и добавляют к нему некоторые слова или словосочетания, поясняющие, какой тип стоимости имеется в виду. Чаще всего с оценкой имущества ассоциируется рыночная стоимость (в некоторых странах — стоимость на открытом рынке), рассматриваемая в МСО 2 (часть 1) «Рыночная стоимость как база оценки». Хотя практика обычно может подсказать, что, если не оговорено противное, речь предположительно идет о рыночной стоимости, но все же особенно важно, чтобы каждое задание по оценке стоимости содержало явное указание на рыночную стоимость или на иную используемую базу стоимости, а также на ее толкование.

4.8. Понятие стоимости предполагает денежную сумму, связанную с некоторой сделкой. Тем не менее, продажа оцениваемого имущества не является условием, необходимым для установления цены, за которую это имущество было бы продано, если бы оно продавалось на дату оценки при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости.

4.9. Рыночная стоимость объекта недвижимости отражает его полезность, признанную рынком, а не его чисто физическое состояние. Полезность активов для данной организации или для отдельного индивидуума может отличаться от их полезности с точки зрения рынка или конкретной отрасли.

4.9.1. Соображения, аналогичные приведенным в п. 4.9, применяются при оценке стоимости имущества, отличного от недвижимости. Финансовая отчетность требует использования методов, основанных на рыночной стоимости, и проведения четкого различия между ними и методами, связанными с нерыночной стоимостью.

4.10. Общие затраты, относимые на имущество, включают в себя все прямые и косвенные затраты на его производство. Если после приобретения покупатель осуществил дополнительные капитальные затраты, то при бухгалтерском учете эти затраты прибавляются к историческим затратам на приобретение. В зависимости от восприятия рынком полезности таких затрат они могут найти или не найти свое полное отражение в рыночной стоимости этого имущества.

4.11. Расчет затрат для объекта имущества может основываться на расчетной величине либо затрат воспроизводства, либо затрат замещения. Затраты воспроизводства — это затраты создания возможной копии существующего сооружения с использованием того же строительного проекта и аналогичных строительных материалов. Расчетная величина затрат замещения предусматривает строительство сооружения с сопоставимой полезностью, с применением конструкций и материалов, используемых на рынке в настоящее время. (В некоторых государствах для описания объекта, затраты на который рассчитаны на основе замещения, используется термин современный эквивалентный актив.) Особенностью словоупотребления, сложившегося в действующих российских нормативно-методических документах (прежде всего, по бухгалтерскому учету) является то, что «фактические затраты» называют «фактическими стоимостями», которых   в соответствии с изложенными выше методологическими основами профессиональной оценки   не может быть по определению. К тому же такое словоупотребление запутывает понимание и проведение расчетов рыночной (или справедливой) стоимости для целей финансовой отчетности. Эта «российская особенность» находит отражение также в неофициальных, но широко используемых переводах МСФО и других иностранных изданий. Особое значение имеет правильное понимание применяемых по-русски терминов «стоимость замещения» «стоимость воспроизводства», а также «восстановительная стоимость» (с дополнительным ее определением либо как «полной», либо как «чистой» или «остаточной»). Не исключая эти словосочетания из профессионального употребления, следует помнить, что все они раскрываются в действующих российских нормативно-методических документах через расчеты соответствующих «затрат»   но только на основе широко понимаемого принципа замещения, а не по регистрируемым «фактическим» данным. Общепринятым во всей международной практике (не только в МСО) стало применение при оценке рыночной и/или справедливой стоимости имущества (актива), наряду с другими подходами, амортизированных затрат замещения (АЗЗ), принимаемых для оценки специализированных объектов имущества и для целей финансовой отчетности – в качестве измерителя, соответствующего условиям рынка.


5.0. Рыночная стоимость

5.1. Понятие рыночной стоимости отражает коллективное восприятие и коллективные действия участников рынка, и является основой для оценки большинства ресурсов в экономике рыночного типа. [«Коллективность» является единой институциональной (поведенческой или социально-психологической) характеристикой, которая не подразумевает, а, наоборот,   исключает возможность сговора.] Хотя ее детальные определения могут различаться, понятие рыночной стоимости находит общее понимание и применение.

5.2. Рыночная стоимость определяется как:

Расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой [«из рук в руки»] сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

5.3. Важно подчеркнуть, что профессионально полученное значение рыночной стоимости является объективной оценкой установленных прав собственности на определенное имущество на конкретную дату. В этом определении подразумевается понятие «рынка в целом», обобщающее деятельность и мотивацию множества участников, а не заранее представленный взгляд или инвестиционные интересы конкретного физического лица. Рыночная стоимость — это подкрепленная данными рынка расчетная величина, полученная в соответствии с настоящими стандартами.

5.4. Недвижимость отличается от большинства товаров и услуг тем, что она является относительно неликвидным товаром, и для ее маркетинга, призванного обеспечить достижение цены, отвечающей ее рыночной стоимости, требуется более длительный период времени. Для этого характерно более продолжительное время экспозиции, отсутствие рынка «спот» (рынка, на котором товары имеются в наличии для немедленной продажи), а также комплексный характер и большое разнообразие рынков и объектов имущества, что обусловливает необходимость услуг профессиональных оценщиков и стандартов оценки.

5.5. В некоторых странах в качестве синонима термина рыночная стоимость используется юридический термин справедливая рыночная стоимость. Справедливую рыночную стоимость не следует смешивать с бухгалтерским термином справедливая стоимость (см. п. 8.1 ниже). Позиция МКСО состоит в том, что рыночная стоимость никогда не требует дальнейших оговорок, и всем странам следует перейти на употребление этого термина.


6.0. Наиболее эффективное использование

6.1. Земля лежит в основе всего сущего и за редким исключением сохраняется в течение периода, выходящего за пределы продолжительности жизни отдельных людей. Благодаря неподвижности земельных участков каждый объект недвижимости обладает уникальным местоположением. Кроме того, неизменность земли обычно позволяет предполагать, что период ее существования превышает сроки ее использования и сроки существования улучшений, долговечность которых ограничена.

6.1.1. Специфические характеристики земельного участка определяют его оптимальную полезность. Когда улучшенный земельный участок оценивается отдельно от улучшений в нем или на нем, экономические принципы требуют, чтобы эти улучшения оценивались в соответствии с их вкладом (положительным или отрицательным) в общую стоимость данного имущества. Таким образом, рыночная стоимость земли, основанная на принципе «наиболее эффективного использования», отражает полезность и постоянство существования земли с точки зрения рынка, а улучшения составляют разницу между стоимостью земли, взятой отдельно, и общей рыночной стоимостью с учетом этих улучшений.

6.2. Большинство объектов имущества оцениваются как совокупность земельного участка и улучшений. В таких случаях оценщик, как правило, находит рыночную стоимость с учетом наиболее эффективного использования земельного участка с имеющимися улучшениями.

6.3. Наиболее эффективное [«наивысшее и наилучшее»] использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.

6.4. Использование имущества, не разрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться как наиболее эффективное. Даже в случае юридически допустимого и физически возможного использования от оценщика может потребоваться объяснение, оправдывающее его мнение о том, что по разумным соображениям подобное использование является вероятным. После того как анализ покажет, что по разумным соображениям один или несколько вариантов использования являются вероятными, проверяется их обоснованность с финансовой точки зрения. То использование, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным.

6.5. Применение этого определения позволяет оценщику определять степень износа и устаревания зданий, наиболее подходящий характер улучшений для земельного участка, судить об осуществимости реабилитационных и реновационных проектов, а также ориентироваться во многих других ситуациях, связанных с оценкой.
    1. На рынках, характеризующихся чрезвычайной неустойчивостью или значительным неравновесием между спросом и предложением, наиболее эффективным использованием имущества может быть его сохранение для будущего использования. В других ситуациях, когда можно выявить несколько типов потенциально наиболее эффективного использования, оценщику следует рассмотреть такие альтернативные варианты использования и ожидаемые уровни доходов и расходов. Там, где использование земли и зонирование находятся в состоянии изменения, наиболее эффективное использование имущества в настоящий момент может быть промежуточным использованием.
    2. Понятие наиболее эффективного использования является основополагающим, а также оно является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости.


7.0. Полезность

7.1. Ключевым критерием для оценки любого недвижимого или движимого имущества является его полезность. Общей целью процедур, используемых в процессе оценки, является определение и количественное выражение степени полезности или пригодности оцениваемого имущества. Этот процесс вызывает необходимость в ряде интерпретаций этого понятия.

7.2. Полезность — понятие относительное, рассматриваемое применительно к конкретным условиям. Например, полезность участка сельскохозяйственной земли, как правило, измеряется его плодородием. С точки зрения сельского хозяйства его стоимость является функцией количества и качества урожая, который он приносит, или количества и качества зданий, имеющих значение для сельскохозяйственного производства. Если же участок обладает потенциалом для застройки, его продуктивность измеряется тем, насколько продуктивно он будет обеспечивать возможности использования в жилищных, коммерческих, промышленных или смешанных целях. Следовательно, стоимость земли устанавливается посредством оценивания ее полезности с учетом юридических, физических, функциональных, экономических и экологических факторов, определяющих ее продуктивность.

7.3. Оценка стоимости имущества коренным образом зависит от способа его использования и/или от того, как оно обычно продается на рынке. Для некоторых типов имущества оптимальная полезность достигается, если составные объекты этого имущества эксплуатируются как отдельные. Другие объекты имущества могут оказаться более полезными в составе определенной группы, например, объектов имущества, находящихся в собственности и под управлением предприятий бизнеса, таких как разветвленная сеть точек розничной торговли, ресторанов быстрого обслуживания или гостиниц. Поэтому необходимо различать полезность имущества, рассматриваемого отдельно, и его полезность как части группы. Оценщик должен рассматривать имущество так, как его рассматривает рынок: либо как отдельный объект, либо как часть некоторой совокупности или портфеля. В типичных случаях оценщик рассчитывает и составляет отчет о стоимости имущества как отдельного объекта. Если стоимость имущества, взятого как часть совокупности или портфеля, отлична от его индивидуальной стоимости, такую стоимость следует рассмотреть и включить в отчет.

7.4. Отдельно расположенные и независимо функционирующие объекты имущества, как правило, переходят из рук в руки в индивидуальном порядке и оцениваются именно с этой точки зрения. Если стоимость таких объектов увеличивается (или уменьшается) благодаря функциональной или экономической связи с другими объектами, то такая дополнительная или специальная стоимость может быть рассмотрена в процессе оценки, и она фиксируется в отчете либо на основании собственных наблюдений оценщика, либо в соответствии с раскрываемыми указаниями клиента. Однако подобным образом рассчитанную стоимость не следует называть рыночной стоимостью без надлежащего объяснения и обоснования.

7.5. Отдельный объект имущества может обладать дополнительной или специальной стоимостью сверх той стоимости, которую он имеет сам по себе, за счет своей физической или функциональной связи с прилегающим к нему объектом имущества, находящимся в собственности других лиц, либо благодаря своей привлекательности для покупателя, имеющего свои особые интересы. В отчете необходимо отдельно от рыночной стоимости, установленной в соответствии с настоящими стандартами оценки, указать величину такой дополнительной или специальной стоимости.

7.6. Полезность измеряется в долговременной перспективе — как правило, за весь нормальный срок службы данного объекта или группы объектов имущества. Однако в отдельные периоды особые объекты имущества могут оказаться для предприятия временно излишними; они либо «консервируются» или каким-то другим образом изымаются из процесса производства, приспосабливаются для альтернативного использования, либо просто не используются в течение заранее установленного срока. В других ситуациях внешние условия рынка — экономические или политические — могут вынудить на неопределенное время сократить производство. Оценки в таких ситуациях требуют специальных знаний и подготовки, а отчеты должны составляться в соответствии с Международными стандартами оценки. Особо важно, чтобы оценщик гарантировал, что будет дано полное объяснение, и что будут раскрыты данные, связанные с толкованием стоимости, т.е. данные, на которых основывается оценка, и мера, в которой при оценке принимались специальные допущения и ограничения (если это имело место).

7.7. Аналогичным образом, степень полезности имущества на дату оценки может не поддаваться четкому установлению в силу внешних или экономических факторов. Например, если имущество находится в отдаленных регионах, в государствах с нерыночным типом экономики либо там, где экономика переживает существенные сдвиги. В этих обстоятельствах требования Международных стандартов оценки в отношении отчетов предусматривают полное раскрытие примененного толкования стоимости, данных, на которых основывается оценка, и меры, в которой специальные допущения и ограничения (если таковые имеются) влияют на оценку.

7.8. Обычным следствием политической или экономической неопределенности является изменение полезности в смысле продуктивности или эффективности. На оценщике в таких случаях лежит ответственность за оценку ожидаемой продолжительности таких событий с точки зрения рынка. Временные остановки деятельности или закрытие предприятий могут оказывать незначительное воздействие или совсем не влиять на стоимость имущества или активов, в то время как перспективы долговременного прекращения деятельности способны вызвать существенное снижение стоимости. Оцениваемое имущество или актив необходимо рассматривать в свете всех внутренних и внешних факторов, влияющих на результаты их эксплуатации.


8.0. Другие важные понятия

8.1. Выражение рыночная стоимость и термин справедливая стоимость, который обычно присутствует в стандартах финансовой отчетности, в целом совместимы, хотя они не во всех случаях являются в точности эквивалентными. Справедливая стоимость — бухгалтерское понятие, которое определяется в Международных стандартах финансовой отчетности и других аналогичных стандартах как денежная сумма, за которую можно было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами. Справедливая стоимость обычно используется в финансовой отчетности и как показатель рыночной стоимости, и как показатель нерыночной стоимости. В тех случаях, когда имеется возможность установить рыночную стоимость актива, она будет эквивалентна справедливой стоимости этого актива.

8.2. Специализированное имущество — это имущество, которое редко продается (если вообще продается) иначе как составная часть какого-либо бизнеса или организации в силу его уникальности, вызванной специализированным характером этого имущества или его структурой, особенностями конфигурации, размером, месторасположением либо иными характеристиками. При отсутствии или недостатке сопоставимой рыночной информации, которую оценщик мог бы рассматривать, процесс оценки такого имущества может оказаться более сложным. Тем не менее, на оценщике лежит ответственность за сбор рыночных данных для подкрепления и/или объяснения заключения относительно стоимости данных активов. Можно применить любой из методов оценки, и следует рассмотреть все применимые методы. Там, где это возможно, оценщик определяет стоимость земельного участка, расчетные величины затрат и накопленной амортизации на основе рыночной информации и дает пояснения относительно базы для расчетной величины стоимости.

8.3. В случае нарушения или приостановки нормальной деятельности рынка, а также в тех случаях, когда неравновесие между спросом и предложением приводит к рыночным ценам, не удовлетворяющим определению рыночной стоимости, оценщик может столкнуться с трудной проблемой. Применяя понятие и толкование рыночной стоимости и адаптируя рыночные данные и свои рассуждения применительно к процессу оценки, оценщики повышают значимость и полезность данных о стоимости активов, отражаемых в финансовых отчетах. По мере того как возможность и степень применимости рыночных данных снижаются, задание по оценке может потребовать большей компетентности, опытности и более высокого уровня осмотрительности, бдительности и суждений оценщика.

8.4. Для соблюдения положений законодательства оценщик может столкнуться с требованием относительно применения особого определения рыночной стоимости. При наличии такого требования оценщик должен ясно раскрыть это обстоятельство и описать, какое влияние соответствующие различия окажут на расчетную величину стоимости. Если задание выполняется в соответствии с российскими Федеральными стандартами оценки, термин рыночная стоимость всегда должен отвечать определению, данному в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и в российских Федеральных стандартах оценки..

8.5. Любой отчет об оценке должен содержать ясное указание целей и предполагаемого использования результатов оценки. Помимо других требований в отношении отчетов в случае, когда речь идет о финансовой отчетности, в отчете об оценке должен быть конкретно определен бухгалтерский класс активов, к которому относится тот или иной оцениваемый актив, а также приведено обоснование для такого отнесения. По поводу каждого из классов активов должны быть даны точные пояснения.

8.6. Расчет стоимости имущества и активов, составление отчета об оценке и соответствующих рекомендаций подпадают под действие настоящих международных стандартов оценки, применений и соответствующих руководств. Для оценщиков имеет важнейшее значение то, каким образом результаты оценок должны совмещаться, передаваться и объединяться с данными, полученными представителями других профессий. Для оценщиков и для тех, кто изучает их отчеты, существенное значение имеет правильное понимание терминологии. Также важны аргументированное использование опыта и знаний и корректное применение методологии. Настоящие стандарты призваны служить общим целям тех, кто готовит оценку активов, и тех, кто должен полагаться на ее результаты.


9.0. Подходы к оценке

9.1. Оценки любого типа, проводятся ли они для расчета рыночной стоимости или нерыночной стоимости, имеющей определение, требуют, чтобы оценщик применял один или большее число подходов к оценке. Термин подход к оценке означает общепринятую аналитическую методологию, имеющую широкое распространение. В некоторых странах эти подходы могут называться методами оценки.

9.2. При оценках, основанных на данных рынка, обычно используют один или большее число подходов к оценке, применяя принцип замещения. Этот принцип утверждает, что расчетливое лицо не будет платить за товар или услугу больше, чем затраты на приобретение столь же удовлетворительного заменителя этого товара или услуги — при отсутствии осложняющих факторов времени, большего риска или неудобств. Тяготеет ли заменитель или оригинал к тому, чтобы свидетельствовать о рыночной стоимости, так или иначе, наименьшие затраты — это наилучшая альтернатива.

9.2.1. Подходы к оценке на основе рынка включают:

9.2.1.1. Подход сравнения продаж. При этом сравнительном подходе рассматриваются продажи аналогичных или заменяющих объектов имущества и соответствующие данные рынка, а расчетная величина стоимости устанавливается посредством процесса, предусматривающего сравнение. В общем случае оцениваемое имущество (объект имущества) сравнивается с продажами аналогичных объектов имущества, которые имели место на рынке. Могут также изучаться перечни и данные о предложении.

9.2.1.2. Подход капитализации дохода. При этом сравнительном подходе рассматривают данные о доходах и расходах, относящиеся к оцениваемому имуществу, и рассчитывают стоимость посредством процесса капитализации. Капитализация связывает доход (обычно показатель чистого дохода) и определенный тип стоимости путем конвертирования суммы дохода в расчетную оценку стоимости. Этот процесс может учитывать прямые соотношения (известные как ставки капитализации), ставки доходности или ставки дисконтирования (отражающие меру отдачи на инвестиции), или и то, и другое. Вообще принцип замещения утверждает, что поток доходов, который обеспечивает наивысшую отдачу, соразмерную с заданным уровнем риска, приводит к наиболее вероятной величине стоимости.

9.2.1.3. Затратный подход. При этом сравнительном подходе рассматривают возможность того, что в качестве заменителя данного имущества можно создать другое имущество, которое либо является копией оригинала, либо может обеспечить равную полезность. Применительно к недвижимости обычно ни для кого не будет оправданным платить за данное имущество больше, чем затраты на приобретение эквивалентного земельного участка и возведение альтернативного сооружения, если это не связано с непомерным временем, неудобствами и риском. На практике этот подход связан также с расчетом амортизации для более старых и/или менее «работоспособных» объектов имущества там, где расчетная величина затрат на новый объект чрезмерно превышает вероятную цену, которая была бы уплачена за оцениваемое имущество (см. Стандарт-Руководство 8 «Затратный подход для финансовой отчетности (АЗЗ)».)

9.3. Оценки, основанные на нерыночных базах, могут использовать аналогичные подходы, однако, как правило, они связаны с иной целью, нежели определение рыночной стоимости. Например:

9.3.1. Организация может применить затратный подход, чтобы сравнить затраты на другие здания с затратами на предлагаемое здание, тем самым убедившись, что сделка или премия, связанная с конкретным имуществом, не находится в противоречии с ситуацией на рынке в целом. Это применение ставит в центр внимания конкретное имущество и то, что может быть нерыночными затратами.

9.3.2. Собственник земельного участка может уплатить премиальную цену за примыкающий объект имущества. При применении подхода сравнения продаж для определения максимальной цены, которую собственник готов уплатить за смежный участок, оценщик приходит к величине, которая может значительно превосходить его рыночную стоимость. В некоторых странах такая расчетная величина называется специальной ценой покупателя.

9.3.3. Инвестор может применять ставку отдачи, которая не является рыночной и специфична только для этого инвестора. При применении подхода капитализации дохода для определения цены, которую инвестор готов заплатить за конкретные инвестиции, основанной на ожидаемой инвестором ставке отдачи, оценщик приходит к расчетной величине инвестиционной стоимости, а не рыночной стоимости.

9.4. Амортизированные затраты замещения (АЗЗ) являются применением затратного подхода для определения стоимости специализированных активов для целей финансовой отчетности в тех случаях, когда прямые рыночные данные ограничены или отсутствуют.

9.5. Каждый подход к оценке включает альтернативные методы для его реализации. Для определения того, какой метод или методы должны применяться, требуется свести воедино знания, опыт и подготовку оценщика, различные национальные стандарты, требования рынка и имеющиеся в наличии данные. Довод в пользу применения альтернативных подходов и методов состоит в том, чтобы обеспечить оценщику целый ряд аналитических процедур, результаты которых в конечном итоге должны быть взвешены и согласованы для получения окончательной расчетной величины в зависимости от конкретно рассматриваемого типа стоимости.

9.6. Подходы и методы оценки обычно являются общими практически для всех типов оценки, включая недвижимость, движимое имущество, бизнес и финансовые интересы. Тем не менее, оценка различных типов имущества связана с различными источниками данных, которые надлежащим образом отражают рынок, где должно оцениваться имущество (и/или услуги либо бизнес). Например, отдельные здания продаются или оцениваются обычно на соответствующем рынке недвижимости, в то время как стоимость акций компании по операциям с недвижимым имуществом, которая имеет в собственности ряд зданий, отражается в ценообразовании на соответствующем рынке акций. При проведении оценки в Российской Федерации по действующим правовым нормам оценщик обязан применить три подхода к оценке или обосновать невозможность применения одного или двух подходов.


10.0. Заключение
    1. Российские Федеральные стандарты оценки призваны облегчить проведение перекрестных сделок, связанных с имуществом, и внести свой вклад в жизнестойкость рынков и рыночных отношений в Российской Федерации, способствуя большей прозрачности финансовой отчетности. Акцент сделан на использовании подлинной рыночной информации, на основе которой можно выносить профессиональные суждения относительно оценок стоимости имущества.




Федеральные стандарты оценки

(проект, опубликованный на сайте МЭРТ 16.03.06 – подстраничные сноски перенесены в конец текста)

Федеральные стандарты оценки направлены на обеспечение вовлечения в экономический оборот объектов гражданских прав и прозрачности имущественных отношений, а также деятельности экономических субъектов путем использования рыночной информации, на основе которой оценщиком выносится профессиональное суждение относительно величины стоимости объекта оценки.


Федеральный стандарт оценки № 1

Общие понятия и принципы оценки (ОППО)


  1. Введение
    1. Настоящий Федеральный стандарт оценки, разработанный в соответствии с международными стандартами оценки, устанавливает общие понятия и принципы оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности в Российской Федерации.
    2. Положения настоящего стандарта являются базовыми для всех Федеральных стандартов оценки.



  1. Объекты оценки
    1. Вещи (имущество)

Для целей оценки различают недвижимое и движимое имущество (вещи).

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости)1 относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть все объекты, присоединенные к земле, подземные и надземные присоединения, все долговременные присоединения к зданиям, встроенные объекты2, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
    1. Интеллектуальная собственность

К объектам интеллектуальной собственности относятся:
  • объекты промышленной собственности3

Объектами охраны промышленной собственности являются патенты на изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, знаки обслуживания, фирменные наименования и указания происхождения или наименования места происхождения, а также пресечение недобросовестной конкуренции.

Промышленная собственность понимается в самом широком смысле и распространяется не только на промышленность и торговлю в собственном смысле слова, но также и на области сельскохозяйственного производства и добывающей промышленности и на все продукты промышленного или природного происхождения, как например: вино, зерно, табачный лист, фрукты, скот, ископаемые, минеральные воды, пиво, цветы, мука.
  • ноу-хау4
  • объекты авторского права (научные, художественные произведения, программы для ЭВМ, база данных, топологии интегральных микросхем)
    1. Вещные (имущественные) права

Вещными правами5 являются права на движимое и недвижимое имущество, включая: право собственности; право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право доверительного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, аренда, ипотека, сервитуты. Права на недвижимое имущество признаются для целей оценки только при условии государственной регистрации их возникновения, перехода и прекращения. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, специально установленных в законодательстве.
    1. Обязательства

Объектом оценки может выступать обязательство одного лица и право требования другого лица на совершение либо несовершение определенных действий в силу договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, определенных гражданским законодательством, в том числе на передачу имущества, выполнение работы, передачу денег.6
    1. Предприятие (бизнес)

В целях оценки под предприятием (бизнесом) понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, как правило, в рамках деятельности организации (юридического лица).

В состав предприятия (бизнеса) входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая движимое, недвижимое имущество, нематериальные активы, имущественные права, права требования, обязательства и капитал.

Движимые и недвижимые вещи, а также вещные права и права требования признаются активами организации и отражаются в финансовой (бухгалтерской) отчетности организации, если в результате прошлых событий они находятся под управлением организацией и от них в будущем ожидается поток экономических выгод для организации.


  1. Стоимость и цена, затраты и себестоимость
    1. Стоимость7

Является экономическим понятием, касающимся цены, относительно которой наиболее вероятно договорятся покупатели и продавцы доступных для приобретения товаров или услуг. Стоимость является не фактом, а расчетной величиной цены конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным толкованием стоимости. Экономическое понятие стоимости отражает взгляд рынка на выгоды, получаемые тем, кто является собственником данных товаров или пользуется данными услугами на дату оценки.

Для понимания и применения стоимостных оценок крайне важны ясное указание вида и толкования стоимости, а также обеспечение их соответствия заданию по оценке. Изменение толкования стоимости может существенно повлиять на величины стоимости, которые будут приписаны разным объектам имущества.

Понятие стоимости предполагает денежную сумму, связанную с некоторой сделкой. Тем не менее, продажа оцениваемого имущества не является условием, необходимым для установления цены, за которую это имущество было бы продано, если бы оно продавалось на дату оценки при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости.
    1. Цена8

Денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за некий товар или услугу. Продажная цена является совершившимся фактом вне зависимости от того, была ли она открыто объявлена или держится в тайне. В силу финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателей и продавцов уплаченная за товары или услуги цена может не соответствовать стоимости товара или услуги. Тем не менее, цена обычно является индикатором относительной стоимости, устанавливаемой для этих товаров или услуг данным покупателем и/или продавцом при конкретных обстоятельствах.
    1. Затраты9

Денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства товара или услуги. Цена, уплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него затратами на их приобретение.

Расчет затрат для объекта имущества может основываться на расчетной величине либо затрат воспроизводства, либо затрат замещения. Затраты воспроизводства – это затраты создания возможной копии существующего объекта с использованием аналогичных технологий и материалов. Расчетная величина затрат замещения предусматривает создание объекта с сопоставимой полезностью, с применением технологий материалов, используемых на рынке в настоящее время.
    1. Себестоимость10

Себестоимость представляет собой сумму затрат на приобретение (за исключением возмещаемых налогов), создание или производство товара или услуги.


  1. Принципы оценки
    1. Оценка имущества осуществляется на основании совокупности экономических принципов, позволяющих определить степень воздействия различных факторов на величину стоимости имущества. При оценке имущества используются следующие экономические принципы: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, принцип полезности, принцип замещения, принцип соответствия спроса и предложения, принцип конкуренции, принцип изменения, принцип вклада, принцип сбалансированности, принцип повышающейся и понижающейся отдачи, принцип избыточной продуктивности, принцип предвидения, принцип соответствия, принцип зависимости, принцип разделения объектов имущества и имущественных прав на них (оптимального разделения имущественных прав).
    2. В зависимости от факторов, влияние которых на стоимость объекта имущества является определяющим при прочих равных условиях, совокупность экономических принципов, применяемых при оценке имущества, может классифицироваться следующим образом: принципы оценки, связанные с рыночной средой; принципы оценки, связанные с представлением владельца об имуществе; принципы оценки, связанные с характером использования имущества.
    3. Принципы, связанные с рыночной средой
      1. Принцип спроса и предложения
        1. Рыночная стоимость имущества складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.
          1. Спрос обычно характеризуется количеством товаров или услуг, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости.

Определяющими факторами, влияющими на спрос на товар или услугу, являются предпочтения потенциальных потребителей и их покупательная способность, отражающие желание и возможность получить данный товар или услугу.

Таким образом, спрос на товар или услугу создается полезностью такого товара или услуги, находится под влиянием их дефицитности и востребованности и ограничивается пределами покупательной способности потенциальных покупателей.
          1. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене.

Определяющими факторами, влияющими на предложение товара или услуги, являются полезность такого товара или услуги и их ограниченное количество в обороте. Вместе с тем, наличие товара или услуги ограничено фактической покупательной способностью потенциальных потребителей.
          1. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном рынке.


Выделяется три возможных состояния соотношения спроса и предложения: спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется равновесная справедливая рыночная цена объектов имущества; спрос превышает предложение, что выражается в росте цен на рынке; предложение превышает спрос, что выражается в падении цен на рынке.
      1. Принцип конкуренции
        1. Рыночные механизмы обладают регулирующим воздействием: рыночный спрос порождает прибыль, прибыль, в свою очередь, порождает конкуренцию. Возможность получения сверхприбыли или процессы монополизации ведут к нарушению конкурентных механизмов и подрывают рынок, искажая стоимость имущества.
      2. Принцип изменения
        1. Рыночная стоимость имущества изменяется во времени и определяется на конкретную дату. Изменению подвержен как сам объект имущества, так и внешние условия.
      3. Принцип соответствия
        1. Максимальная стоимость имущества складывается тогда, когда сам объект имущества и характер его использования соответствуют потребностям и ожиданиям рынка.
      4. Принцип зависимости (внешнего влияния)11
        1. Стоимость объекта имущества зависит от воздействия на него совокупности внутренних и внешних по отношению к нему факторов.
    1. Принципы, связанные с представлением владельца об имуществе
      1. Принцип полезности
        1. Полезность является ключевым критерием при оценке объектов недвижимого или движимого имущества. Общей целью процедур, используемых в процессе оценки, является определение и количественное выражение степени полезности или пригодности оцениваемого имущества.
        2. Полезность представляет собой относительное понятие, рассматриваемое применительно к конкретным условиям. Стоимость имущества устанавливается посредством оценки его полезности с учетом совокупности юридических, физических, функциональных, экономических и экологических факторов.
        3. Оценка стоимости имущества зависит от способа его использования и (или) обычной процедуры реализации на рынке. Некоторые объекты имущества приобретают оптимальную полезность при эксплуатации составных элементов данного объекта имущества по отдельности. Другие объекты имущества приобретают оптимальную полезность при эксплуатации в составе определенной группы объектов имущества. Следовательно, необходимо различать полезность имущества как обособленного объекта и полезность имущества как части группы объектов имущества. Оценщик должен осуществлять оценку имущества в том виде, в котором оно существует на рынке: как отдельный объект имущества; как часть группы объектов имущества. Если стоимость объекта имущества, оцениваемого как часть группы объектов имущества, отлична от стоимости этого же объекта имущества, оцениваемого обособленно, такая стоимость должна быть включена в отчет об оценке.
        4. Обособленные и независимо функционирующие объекты имущества, как правило, реализуются пообъектно и оцениваются соответственно. В случае увеличения (уменьшения) стоимости объектов имущества в результате функциональной или экономической связи с другими объектами имущества, такую дополнительную стоимость следует включить в отчет об оценке. Вместе с тем, такая дополнительная стоимость не может рассматриваться в качестве рыночной стоимости без надлежащего обоснования.
        5. Отдельный объект имущества может обладать дополнительной (специальной) стоимостью сверх своей собственной стоимости за счет физической или функциональной связи с прилегающими к нему объектами имущества, находящимися в собственности других лиц, либо благодаря своей привлекательности для покупателя. В отчете об оценке величина такой дополнительной (специальной) стоимости должна быть указана отдельно от рыночной стоимости, установленной в соответствии с настоящими стандартами оценки.
        6. Полезность оценивается на протяжении всего периода использования объекта имущества или группы объектов имущества. В случае временного или полного изъятия объекта имущества из оборота оценка такого объекта имущества требует специальных знаний со стороны оценщика, отчет об оценке такого имущества следует составлять в соответствии с требованиями настоящих стандартов. При составлении отчета об оценке оценщик должен обеспечить раскрытие информации, на основании которой сделано заключение о стоимости имущества, а также указать, принимались ли при этом специальные допущения и ограничения, и какие.
        7. Степень полезности имущества на дату оценки может не поддаваться четкому установлению в силу внешних или экономических факторов. В этом случае в соответствии с требованиями настоящих стандартов отчет об оценке должен раскрывать информацию, на основании которой сделано заключение о стоимости имущества, а также указание на специальные допущения и ограничения при оценке объекта имущества в случае их наличия.
        8. Полезность может меняться в ситуации политической или экономической неопределенности. Временное или полное прекращение деятельности может оказать незначительное воздействие на стоимость имущества предприятий, в то время как перспектива долговременного прекращения деятельности может оказать существенное влияние на их стоимость. При оценке имущества необходимо рассматривать оцениваемое имущество с учетом совокупности внутренних и внешних факторов, влияющих на результаты его эксплуатации.
      2. Принцип замещения
        1. Типичный покупатель не заплатит за объект имущества больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом имущества, аналогичным по своим полезным характеристикам при отсутствии осложняющих факторов времени, большего риска или каких-либо неудобств.
        2. Максимально возможная стоимость объекта имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект имущества с эквивалентной полезностью.
        3. Такая наименьшая цена определяется величиной наиболее вероятных затрат на создание нового аналогичного объекта имущества с наиболее близкой к оцениваемому объекту имущества эквивалентной полезностью.
      3. Принцип предвидения
        1. Стоимость имущества, приносящего доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения имуществом.
    2. Принципы, связанные с характером использования имущества
      1. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
        1. Наилучшее и наиболее эффективное использование представляет собой наиболее вероятное использование имущества, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает наибольшую величину стоимости.
        2. Использование имущества, противоречащее действующему законодательству или физически неосуществимое, не может рассматриваться как наилучшее и наиболее эффективное использование. В случае использования имущества, не противоречащего действующему законодательству и физически осуществимого, оценщик должен обосновать мнение о таком использовании имущества как наиболее вероятном. В случае наличия одного и более вариантов вероятного использования имущества необходимо осуществить их финансовое обоснование. Использование имущества, при котором оцениваемое имущество имеет наибольшую стоимость и которое отвечает указанным требованиям, является наилучшим и наиболее эффективным использованием.
        3. На неустойчивых или неравновесных рынках в качестве наилучшего и наиболее эффективного использования может рассматриваться сохранение имущества для дальнейшего использования. При выявлении нескольких вариантов потенциально наилучшего и наиболее эффективного использования, выбор надлежащего варианта использования осуществляется на основании анализа денежных потоков, приносимых каждым из таких вариантов использования имущества. Там, где использование имущества находится модифицируемом состоянии, в качестве наилучшего и наиболее эффективного использования может рассматриваться промежуточное использование.
        4. Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования является основополагающим, оно является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости имущества.
      2. Принцип вклада
        1. Любые добавочные элементы и улучшения оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости объекта имущества превышает затраты на приобретение таких элементов и осуществление улучшений.
      3. Принцип сбалансированности
        1. В случае если объект имущества состоит из двух и более составных элементов, такие составные элементы должны находиться в функциональной связи, быть согласованы между собой.
      4. Принцип повышающейся и понижающейся отдачи
        1. Наращивание капиталовложений ведет к пропорциональному росту отдачи от использования имущества до определенного предела, после чего прирост отдачи от использования имущества становится меньше, чем прирост капиталовложений.
      5. Принцип избыточной продуктивности
        1. Инвестиции в имущество должны приносить доход, остающийся после покрытия затрат, связанных с такими инвестициями.
      6. Принцип разделения элементов имущества и имущественных прав на них (оптимального разделения имущественных прав)
        1. Имущественные права следует модифицировать (соединять, разделять) таким образом, чтобы общая стоимость объекта имущества была максимальной.



  1. Подходы к оценке

9.1. Для определения стоимости любого типа объекта оценки, как рыночной стоимости, так и нерыночных видов стоимостей оценщик применяет один или большее число подходов к оценке. Под подходом к оценке понимается общепринятая аналитическая методология, имеющая широкое распространение.

9.2. При определении рыночной стоимости оценщик применяет один или большее количесвто из нижеперечисленных подходов к оценке, руководствуюясь принпципом замещения, на основе соответствющих рыночных данных.

        1. Затратный подход12 - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Рассматривают возможность того, что в качестве заменителя данного имущества можно создать другое имущество, которое либо является копией оригинала, либо может обеспечить равную полезность
        2. Сравнительный подход13 - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними или цен предложения с обоснованием величины вносимой корректировки. При этом подходе рассматриваются продажи аналогичных или заменяющих объектов и соответствующие данные рынка, а расчетная величина стоимости устанавливается посредством процесса, предусматривающего сравнение. В общем случае объект оценки сравнивается с продажами аналогичных объектов, которые имели место на рынке. Могут также приниматься во внимание данные листинга (котировок) и первоначальных размещений ценных бумаг
        3. Доходный подход14 - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Рассматривают данные о доходах и расходах, относящиеся к объекту оценки и рассчитывают стоимость посредством процесса капитализации



    1. При определении нерыночного вида стоимости оценщиком применяются аналогичные подходы, однако, с учетом иных целей оценки, отличных от определения рыночной стоимости.



    1. Оценщик при проведении оценки обязан использовать или обосновать отказ от использования вышеперечисленных подходов к оценке.
    2. Применение каждого из подходов возможно с помощью различных методов. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Выбор применяемого метода в рамках того или иного подхода к оценке обусловлен квалификацией оценщика, требованиями Федеральных стандартов оценки, требованиями рынка, имеющейся информации об объекте оценки. Наличие альтернативных подходов и методов состоит в том, чтобы обеспечить оценщику целый ряд аналитических процедур, результаты которых в конечном итоге должны быть взвешены и согласованы для получения окончательной расчетной величины в зависимости от конкретно рассматриваемого вида стоимости.
    3. Подходы и методы оценки обычно являются общими для всех видов объектов оценки, включая недвижимость, движимое имущество, результаты интеллектуальной деятельности, бизнес, имущественные права и обязательства. Тем не менее, оценка различных типов имущества требует использования различных источников информации, надлежащим образом отображающих рынок, на котором определяется стоимость объекта оценки.




1 Статья  130 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ

2 Международные стандарты оценки, седьмое издание, 2005 г

3 Конвенция по охране промышленной собственности, заключенная в Париже 20 марта 1983 г.; ратифицирована СССР 19 сентября 1968 г.

4 Согласно пунткту 2 статьи 1 части 1 Соглашения по торговым аспектам прав интеллектуальной осбственности (ТРИПС), заключенного в г. Марракеш 15 апреля 1994 г., присоединиться к которому готовится Россия в связи с вступлением в ВТО, «закрытая информация» отнесена к категории «интеллектуальная собственности»

5 Статья 209 и статья 216 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, принят Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации 21 октября 1994 г.

6 Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации

7 Международные стандарты оценки, седьмое издание, 2005 г.

8 Международные стандарты оценки, седьмое издание, 2005 г.

9 Международные стандарты оценки, седьмое издание, 2005 г.

10 ПБУ 5/01, Приказ Минфина России от 9.06.2001 г. №. 44н

11 Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (Утв. Распоряжением Минимущества России от 07.03.02 № 568-р)

12 Международные стандарты оценки, седьмое издание, 2005 г.

13 Международные стандарты оценки, седьмое издание, 2005 г.

14 Международные стандарты оценки, седьмое издание, 2005 г.