«Щодо оформлення права власності на нерухоме майно»

Вид материала

Методичні рекомендації

Содержание До нерухомості слід відносити такі об’єкти Суб'єктами права власності на землю є 7.Земельний кадастр як інформаційна база в системі державної реєстрації прав на нерухоме майно Державна реєстрація прав на нерухоме майно Відділ систематизації законодавства

Подобный материал:

• Методичні рекомендації набуття права власності на безхазяйне нерухоме майно смт. Томаківка, 110.14kb.
• 1 податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (з 01 січня 2012 року), 1280.35kb.
• Вгсу зазначає, що бті не може бути стороною спору у господарському суді про визнання, 13.25kb.
• Доцтво про право власності, цивільно-правові договори (купівлі-продажу, дарування,, 96.62kb.
• Голій Пристані Розглянувши заяву гр. Лісанова Г.І. та подані документи, керуючись Цивільним, 18.74kb.
• Голій Пристані Розглянувши заяву фізичної особи підприємця Черниша М. О. та подані, 20.72kb.
• Методика розрахунку орендної плати за нерухоме майно спільної власності територіальних, 164.83kb.
• Методичні рекомендації стосовно суб'єктів, які мають право на отримання інформації, 433.66kb.
• Міська Програма розвитку земельних відносин на 2011-2015 роки Загальні положення, 137.42kb.
• Шлюбнийдогов І р, 32.14kb.

Затверджую

Перший заступник начальника

Головного управління юстиції

у Донецькій області


______________ С.Л. Кучерук

« 31 » травня 2011 р.


МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ


на тему:


«Щодо оформлення права власності на нерухоме майно»


м. Донецьк - 2011

1. Вступ

У кожній державі центральним правовим інститутом є інститут власності. Його регламентація визначає характер регулювання інших інститутів цивільного права. Великої уваги вимагає до себе інститут нерухомої власності.

Право власності є основою становища людини в суспільстві. Від того, наскільки і як визначено це право в законодавстві, наскільки воно відображає справжні відносини, що складаються з приводу власності, залежить побудова суспільних відносин між людьми, визначення принципів стосунків людини з державою, власне побудова самої держави і її характер – демократичний чи авторитарний. Право власності є тим фундаментом на якому базується правова система будь-якої країни. Тому вивчення інституту нерухомої власності, методів регулювання взаємовідносин пов’язаних із ним, шляхів набуття нерухомості у власність, прав і обов’язків, що виникають у зв’язку з цим, є дуже важливим.

2. Визначення поняття нерухомої власності. Обєкти нерухомості

Згідно Конституції України власність в Україні виступає в таких формах: приватна, комунальна, державна. Всі форми власності є рівноправними. Тобто громадяни України і інші особи можуть мати у власному користуванні і розпорядженні майно. При цьому майно може знаходитись у комунальній, державній і приватній власності. Крім того право власності може бути двох типів - право власності на рухоме та нерухоме майно.

Однак, згідно із статтею 181 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України), нерухоме майно має наступне визначення нерухомі та рухомі речі, а саме: до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.

До нерухомості слід відносити такі об’єкти:

1) об’єкти природного походження - земельні ділянки, ділянки із надрами, водні об’єкти;

2) об’єкти, що розположені на земельній ділянці і не можуть бути переміщені без їх знецінення або зміни призначення, вони є нерухомістю доки не втратили зв'язок із землею.

3) окремі об’єкти, що можуть бути переміщені однак є індивідуально визначеними і підлягають державній реєстрації (повітряні або морські судна, тощо). До нерухомості слід відносити і підприємство як єдиний майновий комплекс.


3. Право власності на нерухоме майно


Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право власності набувається в порядку визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватись об’єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право власності є непорушним. Примусове відчуження об'єктів права власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об'єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану. Конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі. Власність зобов’язує. Вона не повинна використовуватись на шкоду людині і суспільству. Держава забезпечує захист усіх прав власності і господарювання. Усі суб’єкти права власності рівні перед законом.

Право власності складається з права володіння, права користування і права розпорядження.

Правом володіння визнається юридично забезпечена можливість фактичного панування власником над майном, не пов’язана з використанням його властивостей.

Правом користування визнається юридично забезпечена можливість власником здобувати з належного йому майна корисні властивості.

Правом розпорядження визнається юридично забезпечена можливість визначати долю майна.

Право власності виникає внаслідок створення майна, одержання плодів і доходів від цього майна, використання природних ресурсів, придбання майна за угодами та на інших підставах не заборонених законом.

Право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, Земельного кодексу України, а також інших законів, що видаються відповідно до них.

Суб'єктами права власності на землю є:

а) громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності;

б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування - на землі комунальної власності;

в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади - на землі державної власності.

Право власності на житлові будинки і квартири виникає внаслідок їх будівництва, приватизації, купівлі-продажу, міни, дарування спадкування та на інших підставах не заборонених законом.

Згідно Закону України «Про приватизацію державного майна» приватизація державного майна - це відчуження майна, що перебуває у державній власності, і майна, що належить Автономній Республіці Крим, на користь фізичних та юридичних осіб, які можуть бути покупцями відповідно до цього Закону, з метою підвищення соціально-економічної ефективності виробництва та залучення коштів на структурну перебудову економіки України.

До об'єктів приватизації належать:

• майно підприємств, цехів, виробництв, дільниць, інших підрозділів, які є єдиними (цілісними) майновими комплексами, якщо в разі їх виділення у самостійні підприємства не порушується технологічна єдність виробництва основної спеціалізації підприємства, з структури якого вони виділяються;
  
• об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти;
  
• акції (частки, паї), що належать державі у майні господарських товариств та інших об'єднань.
  

Приватизації не підлягають об’єкти, що мають загальнодержавне значення. До таких об’єктів відносяться майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів, основним видом діяльності яких є виробництво товарів (робіт, послуг), що мають загальнодержавне значення.

Основними пріоритетами приватизації є підвищення ефективності виробництва та мотивації до праці, прискорення структурної перебудови і розвитку економіки України. Приватизація здійснюється на основі таких принципів:

- законності;

- державного регулювання та контролю;

- надання громадянам України пріоритетного права на придбання державного майна;

- надання пільг для придбання державного майна членам трудових колективів підприємств, що приватизуються;

- забезпечення соціальної захищеності та рівності прав участі громадян України у процесі приватизації;

- продажу об'єктів приватизації з урахуванням їх індивідуальних особливостей виключно за кошти; 

- пріоритетного права трудових колективів на придбання майна своїх підприємств;

- створення сприятливих умов для залучення інвестицій;

- додержання антимонопольного законодавства;

- повного, своєчасного та достовірного інформування громадян про порядок приватизації та відомості про об'єкти приватизації;

- врахування особливостей приватизації об'єктів агропромислового комплексу, гірничодобувної промисловості, незавершеного будівництва, невеликих державних підприємств, підприємств із змішаною формою власності та об'єктів науково-технічної сфери;


4. Підстави виникнення права нерухомої власності

Право власності та інші речові права на нерухоме майно виникли на підставі правочинів за наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна відомостей про накладення заборони або арешту нерухомого майна, що підтверджується відповідним витягом. Тобто, нерухоме майно може бути набуте в результаті отримання його у спадщину, договору купівлі-продажу, дарування, міни, інших громадянсько-правових договорів, приватизації, будівництва на земельній ділянці, або його відчуження згідно із чинним законодавством і інше. Земельні ділянки також можуть бути безкоштовно передані із земель державної і комунальної власності, а також виділені в натурі земельної долі (паю). Ці питання регулюються статтями ЦК України, а саме:

- Стаття 331 визначає набуття права власності на новостворене майно та об'єкти незавершеного будівництва. Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності можна укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. Право на новостворене нерухоме майно виникає лише після завершення будівництва і його реєстрації, в іншому випадку забудовник є лише власником матеріалів, і обладнання, що було використано при будівництві об'єкту.

- Стаття 657 встановлює форми окремих видів договорів купівлі-продажу. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Форма договору - це засіб вираження волі сторін, що приймають участь у договорі купівлі-продажу. Відповідно, нотаріальна форма - це кваліфікована письмова форма, призначена для договорів, які стосуються найважливіших інтересів громадян. Вона встановлена для спрощення доведення зацікавленої сторони свого права на власність, оскільки вміст договору, час і місце його укладання, інші обставини, що офіційно зафіксовані нотаріусом, вважаються очевидними і повністю достовірними. Дана стаття визначає, що договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному затвердженню і державній реєстрації. Такий договір може бути зареєстрований в виконавчому комітеті місцевої ради. Відсутність реєстрації договору означає недійсність акту купівлі-продажу.

- Стаття 1225 розкриває поняття спадкування права на земельну ділянку. Право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення. До спадкоємців житлового будинку, інших будівель та споруд переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені. До спадкоємців житлового будинку, інших будівель та споруд переходить право власності або право користування земельною ділянкою, яка необхідна для їх обслуговування, якщо інший її розмір не визначений заповітом.

- Стаття 1297 визначає обов'язок спадкоємця звернутися за свідоцтвом про право на спадщину на нерухоме майно. Спадкоємець, який прийняв спадщину, у складі якої є нерухоме майно, зобов'язаний звернутися до нотаріуса за видачею йому свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно. Якщо спадщину прийняло кілька спадкоємців, свідоцтво про право на спадщину видається на ім'я кожного з них, із зазначенням імені та частки у спадщині інших спадкоємців.

Дані статті говорять про те, що земельна ділянка переходить до нащадків на загальних підставах із збереженням її цільового призначення (садівництво, ведення фермерського хазяйства та ін.). Слід зазначити, що разом із правом власності на будівлю або житловий дім до нащадків переходить і право користування земельною ділянкою, на якій це нерухоме майно знаходиться.

- Стаття 344 стосується набувальної давності. Особа, яка добросовісно заволоділа чужим майном і продовжує відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом десяти років або рухомим майном - протягом п'яти років, набуває право власності на це майно (набувальна давність), якщо інше не встановлено ЦК України. Набуття права власності на земельну ділянку за набувальною давністю регулюється законом. Право власності на нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає за набувальною давністю з моменту державної реєстрації.

Особа, яка заявляє про давність володіння, може приєднати до часу свого володіння увесь час, протягом якого цим майном володіла особа, чиїм спадкоємцем (правонаступником) вона є. Якщо особа заволоділа майном на підставі договору з його власником, який після закінчення строку договору не пред'явив вимоги про його повернення, вона набуває право власності за набувальною давністю на нерухоме майно через п'ятнадцять, а на рухоме майно - через п'ять років з часу спливу позовної давності.

Втрата не з своєї волі майна його володільцем не перериває набувальної давності у разі повернення майна протягом одного року або пред'явлення протягом цього строку позову про його витребування.

Право власності за набувальною давністю на нерухоме майно, транспортні засоби, цінні папери набувається за рішенням суду.

Ця стаття регламентує правові відносини власника і особи, що добросовісно заволоділа чужим майном, у випадку коли протягом визначеного часу власник майна не пред'являє своїх прав на володіння ним. Для нерухомого майна цей строк визначений як 15 років.

5. Режим використання нерухомого майна власником

В ЦК України присутній цілий ряд статей і навіть розділів, що регулюють режим користування власником нерухомим майном. В залежності від типу нерухомого майна, його призначення і інших факторів, майно може бути використано для проживання (житловий дім, садиба і ін.), ведення різних видів господарчої діяльності (підприємство як майновий комплекс, використання земельної ділянки для вирощування сільськогосподарських культур, або випасу скота і ін.), здано в оренду (найм) і тощо.

Найбільш розповсюджені типи нерухомого майна з боку здійснення власником своїх прав зазначені в главі 28 ЦК України яка регулює права власності на житло.

Так, стаття 379 ЦК України розкриває поняття житла. Житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них. Стаття 380 цього ж Кодексу встановлює, що житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання.

В статті 381 ЦК України зазначено, що садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.

Стаття 382 ЦК України встановлює, що квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання. Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Стаття 383 ЦК України визначає права власника житлового будинку, квартири. Власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва. Власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, - за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

Згідно із переліченими статтями житло є нерухомістю, однак має строге цільове призначення, що обумовлено властивими йому особливостями як специфічного об’єкта громадянських прав і особливою соціальною значимістю. Під житлом розуміють жилий дім, квартиру, садибу, котедж, дачу, що розраховані на довготривалий строк служби і призначені для проживання. Житлом не вважають окремі виробничі приміщення, вагончики, підвали, сараї, гаражі, контейнери та інші пересувні підсобні споруди, а також приміщення, призначенні для тимчасового (готель, лікарня) або недобровільного (тюрма) перебування особи.

Окремою категорією є квартира – конструктивно відокремлена функціональна частина двох або багатоквартирного житлового дому, яка призначена і за санітарно-технічними нормами придатна для постійного в ній проживання.

Житловій дім – це одноквартирний дім, призначений для постійного проживання в ньому осіб, що має обладнанні житлові кімнати і допоміжні приміщення.

Поняття садиба є новою категорією для громадянського права і складається із жилого дому і нежилих приміщень, а також присадибної земельної ділянки.

Власник житла має використовувати належне йому майно за цільовим призначенням, тобто для проживання, забезпечувати його збереження, утримувати у належному санітарному та технічному стані, утримуватися від руйнації і псування, покращувати благоустрій житла. Власник житла має право здійснювати за свій рахунок поточний та капітальний ремонт, але не може використовувати його для якого-небудь промислового виробництва (переобладнання квартири в майстерню, лабораторію, цех) або проти інтересів суспільства.


6. Державна реєстрація прав на нерухомість

Важливою ознакою нерухомого майна є державна реєстрація (стаття 182 ЦК України).

Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом. Відмова у державній реєстрації права на нерухомість або правочинів щодо нерухомості, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом. Тобто всі права і обов’язки пов’язані із нерухомим майном виникають лише із моментом реєстрації.

Реєстрація прав власності на нерухоме майно – це внесення запису у єдиний реєстр прав власності на нерухоме майно у зв’язку із виникненням, існуванням або припиненням права власності на нерухомість, що виконується бюро технічної інвентаризації (далі – БТІ) за місцем знаходження об’єктів.

Обов’язковій реєстрації прав підлягає право власності на нерухоме майно фізичних та юридичних осіб, у тому числі іноземців і осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав і, також, територіальних громад у особі органів місцевого самоврядування і держави у особі органів що керують державним майном.

Державній реєстрації в БТІ підлягають об'єкти нерухомості, розташовані на всій території України. Державна реєстрація права власності на об'єкти нерухомого майна в БТІ є обов'язковою для власників, незалежно від форм власності. Реєстрація поділяється на первинну і поточну.

Первинна реєстрація – це така реєстрація, коли об'єкт нерухомості вперше записується в реєстрову книгу і йому присвоюється черговий реєстровий номер у книзі. Разом з об'єктом нерухомості в реєстрову книгу під тим же номером записується і суб'єкт права власності.

Поточна реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна - це реєстрація переходу прав власності від одних власників до інших. Правовстановлюючий документ, що свідчить про перехід права власності не може бути зареєстрований в БТІ, якщо не проведена первинна реєстрація. Реєстрові книги ведуться окремо щодо кожного населеного пункту на фізичних осіб, юридичних і окремо щодо житлового і нежитлового фонду. Об'єкту присвоюється один реєстровий номер незалежно від кількості співвласників.

7.Земельний кадастр як інформаційна база в системі державної реєстрації прав на нерухоме майно

Державний земельний кадастр призначений для забезпечення місцевих рад, заінтересованих підприємств, установ, організацій і громадян відомостями про землю з метою організації їх раціонального використання та охорони, регулювання земельних відносин, землеустрою, обгрунтування розмірів плати за землю.

Державний земельний кадастр включає дані реєстрації права власності, права користування землею та договорів оренди землі, обліку кількості та якості земель, бонітування грунтів, зонування територій населених пунктів, економічної та грошової оцінки земель. Державний земельний кадастр ведеться Держкомземом, Комітетом по земельних ресурсах і земельній реформі Автономній Республіці Крим, управлінням земельних ресурсів обласних, Київської і Севастопольської міських державних адміністрацій, відділами земельних ресурсів районних державних адміністрацій, виконавчими комітетами відповідних рад.

До земельно-кадастрової документації належать кадастрові карти та плани (графічні і цифрові), схеми, графіки, текстові та інші матеріали, які містять відомості про межі адміністративно-територіальних одиниць, межі земельних ділянок власників землі і землекористувачів, у тому числі орендарів, правовий режим земель, що перебувають у державній, комунальній і приватній власності, їх кількість, якість, народногосподарську цінність та продуктивність по власниках землі і землекористувачах. Земельно-кадастрова документація включає книги реєстрації державних актів на право комунальної, приватної власності на землю, право постійного користування землею, договорів на тимчасове користування землею. Положення містить критерії, за якими проводиться економічна та грошова оцінка земель населених пунктів, земель лісового та водного фондів, сільськогосподарських угідь, земель несільськогосподарського призначення.

8. Проблеми запровадження державної реєстрації прав на нерухоме майно

На даний час в Україні не існує єдиної системи реєстрації прав на нерухоме майно. Так, реєстрацію прав власності не землю, права користування землею і договорів оренди землі здійснюють відповідно до Земельного кодексу України сільські, селищні, міські ради, а договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації згідно з ч.2 ст.атті 227 ЦК України у виконавчому комітеті місцевої ради.

На сьогодні не чинний Закон України про Державну реєстрацію прав на об'єкти нерухомого майна. Порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно регулюється Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, який затверджений наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 №7/5 (далі – Тимчасове положення). Таким чином, реєстрація прав власності на об'єкт нерухомого майна, що розташований на земельній ділянці, здійснюється відокремлено від реєстрації права власності на цю саму земельну ділянку.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою виникнення, обмеження, переходу або припинення прав на нерухоме майно, яке супроводжується внесенням відповідного запису до Державного реєстру прав на нерухоме майно, який являє собою інформаційну систему відомостей про права, об'єкти та суб'єкти прав на нерухоме майно і головне, що держава гарантує достовірність зареєстрованих прав.

Державній реєстрації підлягають: право власності, обмежені речові права за винятком прав на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Обмежені речові права реєструються після реєстрації права власності на це майно. Не підлягають обов'язковій державній реєстрації право власності, обмежені речові права на нерухоме майно, що перебуває у державній та комунальній власності. Право власності, обмежені речові права на нерухоме майно, що перебуває у державній та комунальній власності, можуть бути зареєстровані за рішенням органу, уповноваженого управляти цим майном. Права, які підлягають обов'язковій державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації. Права на нерухоме майно, які не підлягають обов'язковій державній реєстрації, виникають з моменту укладення договору, якщо інше не передбачено договором або законом, проте зареєстровані права мають пріоритет над незареєстрованими.

З метою забезпечення повноти реєстрації, уникнення укладання угод щодо майна, яке не може бути предметом угоди, а також надання можливості сторонам оцінити свої комерційні ризики при укладанні відповідних угод, запроваджено обов'язкову державну реєстрацію обмежень наслідком, яких є заборони щодо розпорядження нерухомим майном шляхом його відчуження, а саме:

• ухвали суду про забезпечення позову;
  
• рішення суду про звернення стягнення на нерухоме майно;
  
• рішення суду про оголошення банкрутом;
  
• постанови органів попереднього слідства про накладення арешту на нерухоме майно;
  
• вироку суду, в якому передбачена конфіскація нерухомого майна;
  
• накладення заборони відчуження нерухомого майна посадовою особою виконавчого комітету сільської, селищної, міської ради у населених пунктах, де немає нотаріусів.
  

Датою і часом реєстрації цих обтяжень вважається дата і час надходження актів відповідних органів до органу державної реєстрації прав. У разі надходження в один і той же день заяв про реєстрацію прав на нерухоме майно і актів відповідних органів про обтяження цих прав у першу чергу реєструються рішення про обтяження прав. Всі права і обтяження підлягають реєстрації в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, який складається з текстової та картографічної (графічної) частини. Текстова частина Державного реєстру прав складається із розділів, що відкриваються для кожного об'єкта нерухомого майна під час реєстрації права власності, та містять записи про нерухоме майно, про право власності на нього, про обмежені речові права та обтяження. Записи про нерухоме майно повинні містити:

• ідентифікаційний код нерухомого майна та відомості про його адресу;
  
• опис (площа земельної ділянки, будівлі, її частини, споруду тощо, призначення);
  
• дані про межі нерухомості;
  
• характеристику змін нерухомого майна (у разі здійснення добудови, будівництва нових об'єктів, поділу тощо);
  
• час і дату внесення, погашення, анулювання та зміни записів;
  
• прізвище державного реєстратора та дату прийняття рішення.
  

Записи про право власності на нерухоме майно повинні містити: для власників - фізичних осіб - громадян України - прізвище, ім'я та по батькові, дату та місце народження, адресу постійного місця проживання, ідентифікаційний номер у державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів, дані документа, що посвідчує особу; для іноземних громадян – прізвище, ім'я та по батькові (за наявності останнього), адресу постійного місця проживання за межами України; для власників - юридичних осіб - резидентів - назву, юридичну адресу, код у Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України; для юридичних осіб - нерезидентів - найменування, юридичну адресу та країну, де зареєстровано:

• юридичну особу;
  
• вид спільної власності та розмір часток, якщо майно належить на праві спільної часткової власності;
  
• зміст права, підставу його набуття;
  
• час і дату внесення, анулювання, погашення та зміни записів;
  
• прізвище державного реєстратора та дату прийняття рішення.
  

Записи про обмежені речові права та обтяження повинні містити:

• порядковий номер запису;
  
• зміст права, обтяження, строк дії, якщо він обумовлений договором;
  
• підставу виникнення права, обтяження;
  
• відомості про суб'єкт права;
  
• у разі реєстрації іпотеки - вартість іпотеки;
  
• час і дату внесення, погашення, анулювання та зміни записів;
  
• прізвище державного реєстратор та дату прийняття рішення.
  

У картографічній (графічній) частині Державного реєстру прав на нерухоме майно зазначаються межі та коди реєстраційних округів, адміністративно-територіальних одиниць, кварталів, на які поділяються реєстраційні округи, а також відомості, необхідні для організації управління інформацією та контролю за проведенням реєстрації.

Невід'ємною частиною Державного реєстру прав на нерухоме майно є база даних реєстрації заяв та запитів, і реєстраційна справа (в якій, зокрема, зберігаються копії правовстановлюючих документів). У разі виявлення невідповідності запису в Державному реєстрі прав на нерухоме майно правовстановлюючому документу пріоритет має правовстановлюючий документ.

Важливим принципом побудови системи реєстрації прав на нерухоме майно є доступність, прозорість і гласність відомостей, які містяться в Державному реєстрі. Тобто кожний зможе отримати витяг з реєстру з вищевказаною інформацією. Джерелами інформації для функціонування Державного реєстру прав на нерухоме майно є дані державного земельного та містобудівного кадастрів, Державного картографо-геодезичного фонду України та інші офіційні джерела інформації.

Порядок використання інформації встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно проводиться в 10-денний термін, а державна реєстрація прав на нерухоме майно, які не підлягають обов'язковій державній реєстрації, або правовстановлюючі документи не підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню - в 20 денний термін. Державна реєстрація обмежень проводиться протягом 1 року. Після розгляду всіх документів реєстратор виносить рішення про державну реєстрацію, про відмову, або про призупинення державної реєстрації прав на нерухоме майно, яке скріплюється печаткою та підписом. Відмова в державній реєстрації можлива лише в разі коли:

• заявлене право не є таким, що підлягає реєстрації;
  
• нерухоме майно або більша його частина знаходиться в іншому реєстраційному окрузі;
  
• із заявою про реєстрацію прав на нерухоме майно звернулась особа, яка не може бути заявником;
  
• подані документи не відповідають вимогам, встановленим Законом та іншими актами законодавства;
  
• заявлене право вже зареєстровано.
  

Про відмову в державній реєстрації реєстратор повідомляє заявника письмово.

Згідно Тимчасового положення державній реєстрації підлягають такі правочини:

• договір купівлі-продажу міни земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна;
  
• договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти;
  
• договір довічного утримання (догляду), за яким набувачеві передається у власність нерухоме майно;
  
• договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їхніх окремих частин), укладений на строк не менший за один рік;
  
• договір управління нерухомим майном;
  
• інші правочини, державна реєстрація яких передбачена законом.
  

9. Висновок

Законодавче поле, яке регулює здійснення операцій з нерухомим майном недосконале. Відсутність нормативного акту, який регулював би порядок здійснення операцій з нерухомим майном і діяльність підприємницьких структур на ринку нерухомості призводить до процвітання шахрайства, ухилення від сплати податків, інших порушень чинного законодавства, що завдає шкоди інтересам держави і громадянам. Значне коло громадян, не маючи достатніх юридичних знань і досвіду і потребуючи відповідних послуг, мимоволі довіряються різним комерційним структурам і приватним особам, статус яких не визначений. Крім того, не бажаючи сплачувати податки, власники при укладанні угод про відчуження нерухомого майна, як правило, вказують у договорах його ціну, яка в декілька раз нижче від реальної. Посередниками при здійсненні операцій з нерухомим майном виступають рієлтори.


Відділ систематизації законодавства,

правової роботи та правової інформації

Головного управління юстиції у Донецькій області


Використана література

1. Конституція України // Відомості Верховної Ради України - 1996.- № 30. - ст. 141;
   
2. Цивільний кодекс України // Відомості Верховної Ради України - 2003. - № 40-44. - ст. 356;
   
3. Земельний кодекс України зі змінами та доповненнями від 7 квітня 2011 року N 3205-VI;
   
4. Закон України «Про приватизацію державного майна» від 04.03.1992 № 2163-VІ;
   
5. Постанова Кабінету Міністрів України від 12.01.1993 «Про порядок ведення державного земельного кадастру»;
   
6. Наказ Міністерства юстиції України від 07.02.2002 № 7/5 «Про Тимчасове положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно».