Оглавление

Вид материала

Тезисы

Содержание ПРЕМЬЕР, продюсерский центр 18 УралБизнесКонсалтинг, информационно-аналитическое агентство 20 Маркетинг в эксплуатации Какой смысл вы вкладываете в понятие “эксплуатация недвижимости”? Расходы на эксплуатацию Какие услуги по эксплуатации вам наиболее интересны? Пакеты услуг Кому предназначен Перечень работ Когда заказывать Когда заказывать Когда заказывать Кому предназначен Цена: от 1 у.е. за кв. м в месяц (в зависимости от классности объекта). Бекар эксплуатация “СЕЗОН” Кому предназначен Перечень работ Кому предназначен Когда заказывать Когда заказывать Источники капитала ... Полное содержание

Подобный материал:

• Кожич Павел Павлович Минск 2010 г Оглавление Оглавление 2 Применение информационных, 302.47kb.
• Оглавление оглавление, 63.5kb.
• Оглавление Оглавление, 1560.65kb.
• Оглавление Оглавление, 259.29kb.
• Ланин Борис Евсеевич Оглавление Оглавление 1 лекция, 810.53kb.
• Оглавление: Оглавление:, 350.3kb.
• Октябрьской Революции Краснознаменной академии (ввиа) имени профессора Н. Е. Жуковского, 1685.68kb.
• Караваева Елена Леонидовна г. Светлый 2008 г. Оглавление оглавление 2 пояснительная, 130.81kb.
• Винарский Владимир Афанасьевич ассистент Шешко Сергей Михайлович Минск 2008 г. Оглавление, 156.88kb.
• Коледа Виктор Антонович, ст преподаватель Пол Кожич Минск 2010 г. Оглавление Оглавление, 340.48kb.

КОНФЕРЕНЦИЯ


КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ЕКАТЕРИНБУРГА:

ВОЗМОЖНОСТИ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ


СБОРНИК КОНФЕРЕНЦИИ


Екатеринбург

2005


ОГЛАВЛЕНИЕ


Тезисы докладов 3

Тезисы докладов

МАРКЕТИНГ В ЭКСПЛУАТАЦИИ

Якушин Е.

Управляющая компания “Бекар”, г. Санкт-Петербург


Зачем нужно маркетинговое исследование

Необходимость маркетинговых исследований при эксплуатации недвижимости обуславливается сложностью и неопределенностью самого понятия. В зависимости от целей и функции на объекте, в зависимости от жизненного цикла объекта, участники рынка коммерческой недвижимости, собственник, инвестор, управляющая компания, бизнес-консультант или арендатор понимают под эксплуатацией совершенно разный состав работ. Для того чтобы расширить круг потенциальных клиентов компания, занимающаяся эксплуатацией недвижимости должна, понять, какие именно услуги востребованы участниками рынка и разработать на основании этих данных гибкую систему пакетов услуг по эксплуатации. То есть, необходимо сконструировать трехмерную матрицу “ожиданий”, по оси “абсцисс” которой расположены цели, задачи и этапы жизненного цикла объекта, по оси “ординат” участники рынка недвижимости, а по оси “Z” пакеты услуг по эксплуатации.

Разрабатывая пакеты эксплутационных услуг управляющей компании “Бекар”, мы обратились к нашим аналитикам (компании “Бекар. Консалтинг”) с просьбой провести маркетинговое исследование ожиданий клиентов.

В ходе исследования были опрошены следующие категории потребителей эксплутационных услуг. Всего в исследовании приняли участие 100 респондентов из разных клиентских групп.

Всем респондентам были заданы два вопроса:

1. Какой смысл вы вкладываете в понятие “эксплуатация недвижимости”?
   
2. Какие услуги по эксплуатации вам наиболее интересны?
   

На основании проведенного исследования полученных ответов на ПЕРВЫЙ вопрос мы сформировали 7 факторов определяющих понятие “эксплуатация недвижимости”:

1. Мониторинг технического состояния объекта недвижимости. (Контроль технического состояния)
   
   • Контроль технического состояния объекта недвижимости.
     
   • Проведение плановых осмотров.
     
2. Техническое обслуживание (текущее обслуживание, планово-предупредительные работы, хозяйственный сервис)
   
   • Поддержание работоспособности систем и конструктивов объекта.
     
   • Подготовка к сезонной эксплуатации объекта.
     
   • Планово-предупредительные ремонты.
     
   • Текущие ремонты.
     
   • Специальное техническое обслуживание.
     
   • Хозяйственный сервис.
     
3. Нормативные мероприятия (выполнение законодательных нормативных актов по эксплуатации, ведение технической документации)
   
   • ведение технической документации – “Технический паспорт объекта”.
     
   • выполнение законодательных нормативных актов по эксплуатации.
     
   • разработка технологических инструкций по эксплуатации объекта недвижимости.
     
   • Разработка должностных и производственно-технологических инструкций.
     
4. Клининг (обеспечение стандарта чистоты, уход за элементами отделки, санитарно-гигиенические мероприятия)
   
   • Ежедневная уборка и генеральная уборка.
     
   • Уход за интерьером и поверхностями элементов отделки.
     
   • Обслуживание прилегающей территории.
     
   • Сбор и вывоз мусора.
     
   • Проведение санитарно – гигиенических мероприятий.
     
5. Технический консалтинг (представление интересов собственника перед поставщиками коммунальных услуг, взаимодействие с профильными контрагентами)
   
   • Взаимодействие с органами контроля от лица собственника недвижимости.
     
   • Представление интересов Собственника с поставщиками коммунальных услуг.
     
   • Взаимодействие с проектными и строительными организациями.
     
   • Координация и обеспечение гарантийных обязательств.
     
6. Обеспечение ресурсами (снабжение процесса эксплуатации расходными материалами и оборудованием)
   
   • Материально-техническое снабжение процесса эксплуатации.
     
7. Планирование и Бюджетирование (разработка плана мероприятий и бюджета эксплуатации)
   
   • формирование плана и бюджета эксплуатации объекта недвижимости на долгосрочный период.
     

РАСХОДЫ НА ЭКСПЛУАТАЦИЮ

Когда понятна структура эксплуатации недвижимости, необходимо определиться с ценой вопроса – о каких величинах идет речь? По аналитическим данным содержание и управление бизнес центрами расходуется в среднем 30-35% от валового дохода объекта. В рамках этой суммы затраты распределяются следующим образом:



В качестве примера расчета расходов можно использовать собственность “Бекара” - бизнес-центр “Нобель” (класс “В”).

Бизнес-центр "Нобель" (класс "В")

• Общей площади – 5411 кв.м.
  
• Арендопригодной площади – 4058 кв.м.
  
• Коэффициент использования полезной площади – 0.75.
  
• Арендная ставка – 28 у.е. кв. м в месяц.
  
• Валовой ежемесячный доход – 2 1 у.е. кв. м в месяц.
  
• Затраты на эксплуатацию – 1 .8 – 2.2 у.е. кв. м в месяц.
  

То есть, теоретические затраты на эксплуатацию должны составлять 1.8 – 2.2 у.е за кв. м. в месяц. Эта величина подтверждается практической стоимостью услуг по эксплуатации предоставляемых УК “Бекар” по этому объекту и составляет 1.8 у.е за кв. м. в месяц. В стоимость услуг входят реализация всех семи, вышеописанных, факторов определяющих понятие эксплуатации недвижимости.

Вернемся к результатам маркетингового исследования по второму вопросу: Какие услуги по эксплуатации вам наиболее интересны?

Опрос респондентов выявил, на наш взгляд, существенную закономерность, две трети участников рынка недвижимости, наиболее остро нуждаются в системном аналитическом подходе к эксплуатации недвижимости, то есть в знаниях управляющей компании по структурированию и организации процесса эксплуатации.

Задачей маркетингового исследования, являлось определение блоков услуг по эксплуатации для различных групп участников рынка недвижимости.

Пакеты услуг:

1. Бекар эксплуатация “КОНСАЛТИНГ”
   

Суть пакета услуг: расчет стоимости и графика финансирования эксплуатации на стадии бизнес – планирования расходов и доходов.

Кому предназначен: инвестору, собственнику, разработчику инвестиционных меморандумов и бизнес-планов, управляющей компании.

Когда заказывать: до строительства здания: после создания концепции, при создании бизнес-плана.

Перечень работ:

• Разработка концепции управления эксплуатацией объекта недвижимости.
  
• Расчет стоимости и затрат эксплуатации объекта недвижимости.
  

Результат:

• Готовая программа управления практической эксплуатацией.
  
• Расчет стоимости эксплуатации.
  
• График финансирования.
  
• Рекомендации по оптимизация затрат на эксплуатацию.
  
• Эффективное использование ресурсов.
  

Цена: от 5 000 у.е.

2. Бекар эксплуатация “ЭКСПЕРТ”
   

Суть пакета услуг: сопровождение инвестиционного проекта и строительства объекта недвижимости специалистами по эксплуатации.

Предназначен: инвестору, застройщику, собственнику.

Когда заказывать: на стадии дизайн – проекта, рабочего проектирования, в процессе строительства или редевелопмента.

Перечень работ:

Консультирование и сопровождение реализации инвестиционного проекта от лица эксплуатирующей организации с нулевого цикла до ввода в эксплуатацию.

Результат:

• Соответствия виртуальных проектных эксплуатационных показателей реальным достижениям.
  
• Рекомендации заказчику по изменению проектных и строительных решений в пользу оптимизация затрат.
  

Цена: от 0,5% от сметной стоимости строительства.

3. Бекар эксплуатация “АУДИТ”
   

Суть пакета услуг: оценка эффективности использования финансовых, материальных и трудовых ресурсов эксплуатации действующего объекта недвижимости.

Предназначен: собственнику, службе эксплуатации собственника, управляющей компании.

Когда заказывать: уже функционирующий доходный объект, нуждающийся в оптимизации затрат на эксплуатацию.

Перечень работ:

• Оценка технического состояния объекта.
  
• Анализ эффективности деятельности службы эксплуатации объекта недвижимости.
  
• Оценка эффективности существующих стандартов эксплуатации.
  
• Анализ эффективности использования ресурсов.
  

Результат:

• Рекомендации по эффективному использованию и экономии трудовых, материальных и финансовых средств.
  
• Оптимизация и ап-грейт стандартов и режимов эксплуатации.
  
• Отчет о техническом состоянии конструкций и инженерных коммуникаций объекта (физический износ).
  

Цена: от 2 у.е. за кв. м (в зависимости от классности объекта).

Совместимость: рекомендуется использовать с пакетом “Стандартизация”.

4. Бекар эксплуатация “СТАНДАРТИЗАЦИЯ”
   

Суть: реорганизация службы эксплуатации объекта недвижимости по итогам проведенного аудита.

Предназначен: собственнику, управляющей компании, службе эксплуатации собственника.

Когда заказывать: уже функционирующий доходный объект, нуждающийся в оптимизации затрат на эксплуатацию.

Перечень работ:

• Разработка и внедрение стандартов, инструкций, и норм производительности.
  
• Аттестация и ротация персонала.
  
• Обучение и тренинг персонала.
  

Результат:

• Повышение эффективности деятельности службы эксплуатации.
  
• Экономия текущих затрат.
  
• Увеличение сроков службы здания и инженерной инфраструктуры.
  
• Увеличение срока эксплуатации объекта до капитального ремонта.
  

Цена: от 2.0 у.е. за кв. м (в зависимости от классности объекта).

Совместимость: используется только после проведения работ по пакету “АУДИТ”.

5. Бекар “Эксплуатация. ВСЕ ВКЛЮЧЕНО”
   

Суть: эксплуатация недвижимости в соответствии с приведенным выше перечнем семи факторов определяющих понятие “Эксплуатация недвижимости”.

Предназначен: собственнику, управляющей компании.

Когда заказывать: на любом этапе существования уже построенного объекта.

Перечень работ:

• Мониторинг технического состояния объекта недвижимости.
  
• Техническое обслуживание.
  
• Нормативные мероприятия.
  
• Клининг.
  
• Технический консалтинг.
  
• Обеспечение ресурсами.
  
• Планирование и Бюджетирование.
  

Результат:

• Увеличение доходности коммерческой недвижимости.
  

Цена: от 2.0 у.е. за кв. м в месяц (в зависимости от классности объекта).

6. Бекар эксплуатация “ИНЖЕНЕРНЫЙ”
   

Суть: эксплуатация внешних и внутренних инженерных коммуникаций объекта недвижимости и вводных устройств.

Предназначен: собственнику, управляющей компании.

Когда заказывать: на любом этапе существования уже построенного объекта.

Перечень работ:

• Мониторинг инженерных коммуникаций.
  
• Профилактическое обслуживание инженерных коммуникаций.
  
• Планово-предупредительные работы.
  
• Подготовка к сезонной эксплуатации.
  
• Рекомендации по проведению энергосберегающих мероприятий.
  
• Нормативно – правовое сопровождение.
  
• Аварийное обслуживание.
  
• Взаимодействие с надзирающими и контролирующими органами.
  
• Представление интересов Собственника с поставщиками коммунальных услуг.
  

Результат:

• Экономия затрат.
  
• Экономия энергоресурсов.
  
• Увеличения срока службы.
  
• Сокращение количества аварий.
  

Цена: от 1 у.е. за кв. м в месяц (в зависимости от классности объекта).

7. Бекар эксплуатация “ЛАЙТ”
   

Суть: техническое обслуживание внутренних коммуникаций без вводных устройств, клининг и хозяйственный сервис.

Кому предназначен: собственнику части здания и крупным “якорным” арендаторам.

Когда заказывать: на любом этапе существования уже построенного объекта при необходимости эксплуатации части здания.

Перечень работ:

• Клининг.
  
• Техническое обслуживание внутренних инженерных систем.
  
• Обслуживание и уход за элементами отделки и интерьера.
  
• Обеспечение клининговыми расходными материалами.
  
• Координация предоставления услуг аутсерсинга.
  

Результат:

Снижение стоимости эксплуатации недвижимости за счет уменьшения непрофильной деятельности.

Цена: от 1 у.е. за кв. м в месяц (в зависимости от классности объекта).

8. Бекар эксплуатация “СЕЗОН”
   

Суть: подготовка объекта недвижимости к сезонной эксплуатации.

Кому предназначен: собственнику, управляющей компании.

Когда заказывать: в летнее – осенний период для здания любого назначения и классности.

Перечень работ:

• Комплекс профилактических работ, носящих сезонную периодичность.
  

Результат:

• Подготовка объекта недвижимости к зимним условиям эксплуатации.
  

Цена: от 1 у.е. за кв. м (в зависимости от классности объекта) плюс затраты на расходные материалы.

9. Бекар эксплуатация “АВТОМАТИЗАЦИЯ”
   

Суть: разработка и внедрение в инженерную инфраструктуру объекта недвижимости малобюджетной системы диспетчеризации и управления эксплуатации.

Предназначен: собственнику.

Когда заказывать: объект класса “С” и “В” на любой стадии жизненного цикла.

Перечень работ:

• Разработка ТЗ и РП системы диспетчеризации.
  
• Проект – менеджмент процесса автоматизации и диспетчеризации.
  
• Внедрение системы автоматизации управления эксплуатацией.
  
• Оценка эффективности внедрения.
  

Результат:

• Оптимизация затрат.
  
• Мониторинг аварийных ситуаций.
  
• Повышение классности объекта.
  

Цена: величина расчетная.

Совместимость: Рекомендуется использование с пакетами “ДИСПЕТЧЕР” и “911”.

10. Бекар эксплуатация “911”
    

Суть:

Устранение причин и ликвидация последствий аварийных ситуаций.

Кому предназначен: собственнику, управляющей компании, крупному якорному арендатору.

Когда заказывать: на любом этапе жизненного цикла после сдачи объекта, возможно в комплексе с пакетом “Автоматизация”.

Перечень работ:

• Выезд на обслуживаемые объекты в случае аварий.
  
• Устранение причин и ликвидация последствий аварий.
  

Результат:

• Предотвращение финансовых потерь.
  

Цена: Абонентская плата.

Совместимость: Рекомендуется использование с пакетом “АВТОМАТИЗАЦИЯ” и “Диспетчер”.

11. Бекар эксплуатация “ДИСПЕТЧЕР”
    

Суть: координация информационных потоков административных и технических вопросов эксплуатации.

Предназначен: собственнику, управляющей компании.

Когда заказывать: после установки пакета “АВТОМАТИЗАЦИЯ” или при заказе пакета “911”.

Перечень работ:

• Обеспечение круглосуточного надзора инженерными системами.
  
• Контроль режимов работы.
  
• Проведение аварийных отключений.
  
• координация работы по ликвидации причин и последствий аварийных ситуаций.
  
• вызов аварийных коммерческих и городских служб.
  

Результат:

• Оперативность принятия решений и мер.
  
• Предотвращение финансовых потерь.
  
• Уменьшение страховых взносов.
  

Цена: абонентская плата.

Совместимость: Действует только в комплексе с пакетами “АВТОМАТИЗАЦИЯ” и (или) “911”.

12. Бекар эксплуатация “ФРАНЧАЙЗИНГ”
    

Суть: организация процесса эксплуатации с последующей передачей готового продукта под контроль и управление заказчика.

Предназначен: собственнику, управляющей компании, рекомендуется региональным компаниями и частным лицам.

Когда заказывать: на любом этапе жизненного цикла после сдачи объекта, особенно рекомендуется при запуске объекта.

Перечень работ:

• Организация процесса эксплуатации объектов по стандартам УК “Бекар”.
  
• Передача “готового продукта” под контроль и управление собственнику.
  

Результат:

Эффективная деятельность собственника по управлению эксплуатаций.

Цена: договорная.

В планах УК провести исследования потребительского рынка услуг эксплуатации и определение относительных величин доли каждого пакета для целей концентрации усилий политики продаж.


Якушин Евгений, Директор по эксплуатации, Управляющая компания “Бекар”.

194044, г. Санкт-Петербург, Б. Сампсониевский пр., 61. б/ц “Бекар”. Тел./факс: (812) 324-31-31, e-mail: office@msk.becar.ru, www.becar.ru.


ИСТОЧНИКИ КАПИТАЛА

Чижов А.

Бекар.Консалтинг, г. Санкт-Петербург


Источниками капитала для реализации инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости так же как и для проектов в других отраслях могут являться собственный капитал и заемный капитал.

Собственный капитал может быть представлен как денежными средствами, так и активами в неденежной форме: объектами недвижимости (земельные участки и улучшения); права на объекты недвижимости (права собственности или аренды); инвестиционные договора и др. Собственный капитал предоставляется как инициатором проекта, так и возможными соинвесторами. В качестве соинвесторов могут выступать корпоративные партнеры, крупные институциональные инвесторы – инвестиционные банки, негосударственные пенсионные фонды, паевые фонды. Также к собственным источником капитала является реинвестирование прибыли от эксплуатации созданного объекта (как правило, при создании объекта в несколько очередей).

Заемный капитал может быть привлечен в денежной форме от корпоративных партнеров в виде займа, от финансово-кредитных организаций по договору кредитования, от выпуска и размещения долговых ценных бумаг (облигации, векселя).

Критерии принятия решения

Критерием для принятия решения о структуре капитала является стоимость того или иного привлекаемого ресурса. Стоимостью ресурса является плата за капитал. Для собственного капитала это получаемая дивидендная доходность или доходность от прироста стоимости капитала. Для заемного капитала это процентная доходность по кредиту или ценной бумаге.

Доходность – это одна из характеристик ресурса. Вторым фактором, влияющим на принятие решения ресурса, является уровень риска данного вложения.

Каждый потенциальный участник проекта определяет для себя допустимое соотношение рискованности и доходности вложений. Положительное решение о предоставлении ресурса принимает, когда соотношение удовлетворяет требованиям, т.е. когда точка, характеризующая данное вложение, лежит на или под кривой предпочтений.

Риски собственника / соинвестора проект всегда выше рисков кредитора, т.к. инвестор входит в капитал без гарантий возвратности средств, а кредитор требует обеспечение в виде залогов, поручительств и т.д. Поэтому доходность собственника выше чем доходность кредитора; стоимость собственного капитала выше чем стоимость заемного капитала.

Т.о. при формировании структуры капитала проекта следует понимать стоимость возможных ресурсов и включать в проект более дешевый ресурс.

Относительно платы за кредит: бесплатно ничего не бывает. Но следует понимать, что за кредитный ресурс мы платим меньше, чем за собственный. Т.о. привлечение более дешевого ресурса увеличивает доходность собственных вложений. Использование кредитного плеча или иной схемы (векселя, облигации) имеет смысл в условиях развитого или развивающего рынка, т.е. когда у инициатора проекта есть возможность разместить средства в другие проекты с доходностью не ниже, чем доходность по заемному капиталу.

Если у инвестора нет такой возможности, естественно, денежные средства не должны лежать мертвым грузом, и в таком случае лучше реализовывать проект полностью за счет собственных средств, без привлечения заемного капитала.

Зависимость доходности от структуры капитала

	Средства инициатора	Соинвестирование	Кредитное плечо
Стоимость создания объекта	100	100	100
Структура капитала	100	100	100
Средства инициатора проекта	100	50	50
Средства соинвестора	-	50	-
Заемный ресурс	-	-	50
Чистая Операционная Прибыль	20	20	20
Обслуживание заемного ресурса (i = 10% годовых)	-	-	5
ЧДП проекта	20	20	15
доля инициатора проекта	20	10	15
доля соинвестора	-	10	-
доходность инициатора	20%	20%	30%
доходность соинвестора	-	20%	-
доходность кредитора	-	-	10%

Следует также понимать, что в случае привлечения кредитного плеча собственник берет на себя дополнительные риски – риски, связанные с возможным изменением процентных ставок, требованием о возможном досрочном погашении кредита при неисполнении не существенных условий кредитного договора, временные трудности у проекта на момент его развития, и тому подобное. Результатом принятия на себя данных рисков при неблагоприятном исходе может стать потеря ликвидности на каком либо этапе, при общей выгодности проекта.  Однако, знание этих рисков дает возможность их снизить.  Разумно пользоваться кредитом – бесспорно, но пользоваться им надо зная все возможные подводные камни.

Пути привлечения соинвесторов

Потенциальный соинвестор понимает, что осуществляет рисковые вложения. Риск проекта, укрупнено, можно разделить на рыночный и специфический риск. От рыночного риска уйти очень сложно. Поэтому для представления проекта потенциальному соинвестору необходимо по возможности снизить специфический риск проекта. И, возможно, взять на себя часть рисков.

Риск, как известно, это отклонение фактического события от его ожидания. Специфический риск объектов коммерческой недвижимости связан с недополучением доходов по сравнению с прогнозируемой величиной. Недополучение доходов может быть вызвано, как нежеланием арендаторов занимать площади по заявленным ставкам, так и в принципе, отсутствием заинтересованности в объекте. Т.о. на начальных этапах необходимо проведение исследования рынка с акцентом на район местоположения объекта, а также ведение переговоров с потенциальными арендаторами. Если на ранней стадии существуют предварительные договоренности об аренде и есть понимание требований арендаторов к объекту, риски незаполнения / заполнения по более низким ставкам существенно ниже.

Однако риск неблагоприятного исхода событий сохранятся. В случае наличия у соинвестора сомнений, возможно, взять часть рисков проекта на себя. Формализация подобных отношений может быть реализована путем предоставления соинвестору привилегированных прав инвестирования.

Договора долевого участия сейчас отошли на второй план в силу непроработанной правовой базы и часто возникающих проблем у со-собственников в дальнейшем (распределение доходов и расходов; понижение ликвидности объекта в результате обременений и т.д.).

Наиболее распространенная форма совместного инвестирования это вхождение в капитал вновь созданного акционерного общества, куда инициатором могут быть внесены здание, права, денежные средства; а соинвестором денежные средства. Их взаимоотношения регулируются законом об акционерных обществах и существует возможность предоставлять соинвестору отличные условия инвестирования в виде получения привилегированных акций.

Делегирование соинвестору рисков меньшем объеме возможно также в случае привлечения его на более поздних (менее рисковых) этапах создания объекта.

Если подобное распределение рисков нужно для Соинвестора, то снижение рисков специфических проекта нужно на самом деле не только для Соинвестора, но для проекта в целом и для всех его участников, в том числе и для кредитора.

Пути привлечения кредиторов

В настоящее время крупные финансово- кредитно- инвестиционные институты проявляют большой интерес к финансированию проектов в сфере недвижимости. В том числе, ВТБ разместил около 400 млн. $ собирается довести объем портфеля до 1 млрд. $. Несмотря на интерес, подобные структуры предпочитают не входить в капитал, а предоставлять долговое финансирование.

В связи с массовым участием кредиторов в проектах, связанных с коммерческой недвижимостью, они стремятся к стандартизации проектов. Стандартизированный подход сокращает время анализа проекта и упрощает процедуру принятия решения по нему.

К счастью, сегодня большинство собственников не ставит вопрос о необходимости концепции и бизнес-плана. проекта. Сегодня актуален другой вопрос: соответствие этой документации требованиям кредитора. Как правило, кредитора интересуют источники возврата ресурса, стоимость и ликвидность залога.

Банки, активно участвующие в развитии рынка коммерческой недвижимости или развивающие это направление, предоставляют стандарты для предоставления информации.

У СБ – это “формуляр инвестиционного проекта”; в середине лета “Газпромбанк” предполагает доработать форму запроса.

Однако, как показывает опыт общения с банками, большинство проектов не вписывается в стандартные рамки. Даже, если принципиальное решение о предоставлении кредита принято на уровне высшего руководства, процедура может остановиться на уровне исполнителей. Например, кредитора интересует кредитная история заемщика. Кредитор запрашивает бухгалтерскую отчетность за 3 года. Но, часто кредит оформляется на вновь созданное юридическое лицо, у которого нет вообще никакой истории. В любом случае, после подачи документов необходимо вести с банками переговоры и находить компромиссы.

Инвестиционный проект требует правильного представления. На языке профессионалов в сфере недвижимости это называется «упаковка», которая нужна как для кредитора, так и для Соинвестора и для арендатора.

По оценке специалистов группы компаний Бекар на сегодняшний день предложение капитала для проектов коммерческой недвижимости составляет примерно 12 млрд. $ (по РФ), а предложение грамотно «упакованных» проектов – около 3-4 мрд. $.

Стратегия инвестирования

Задача инвестора проекта – увеличение стоимости размещенного капитала. Приращение стоимости осуществляется на этапе создания и запуска объекта. Укрупнено можно выделить 3 основных этапа реализации проекта: создание, ввод, эксплуатация. Чем ближе по времени мы находимся к моменту получения стабильного бизнеса, тем ниже наши риски.

Логично, что доходность вложений в проект на разных этапах будет разной: больше для тех, кто входит в проект в начале реализации и меньше для тех, кто входит на стадии готового бизнеса. Существуют механизмы снижения рисков на стадии создания и ввода объектов в эксплуатацию. В общих чертах мы уже рассматривали их – это детальная проработка проекта, ведение переговоров с потенциальными арендаторами на ранних этапах и другие. Не будем более глубоко рассматривать их и поговорим о стратегии инвестирования.

Каждый инвестор в зависимости от рисковых предпочтений может выступать либо венчурным инвестором (участие на стадии создания с большей доходностью), либо консервативным инвестором (участие на стадии готового бизнеса с меньшей доходностью, но имея в портфеле активов малорисковые активы).

В международной практике широко используется подобное разделение участников: венчурный инвестор создает объект, «доводит до ума» и продает. Консервативный инвестор покупает объект, как доходный долгосрочный малорисковый актив. В РФ ситуация сложнее. К сожалению, у нас нет рынка готовых объектов. Некоторые компании заявляют обратное и предлагают ряд своих готовых объектов. Но предлагать можно что угодно. Если объекты не покупают, то рынка нет. Рынок – это взаимодействие спроса и предложения.

Были осуществлены некоторые точечные сделки с готовым бизнесом в сфере коммерческой недвижимости (самая яркая сделка - Берлинский дом в Москве). Ряд западных фондов проявляет интерес к готовым объектам коммерческой недвижимости на российском рынке, однако, говорить о сложившемся рынке готовых объектов пока преждевременно.

Таким образом, теоретически продажа готового объекта одному крупному инвестору возможна (и, я надеюсь, это будет широко распространено в будущем), но в условиях современного рынка сложно реализуемая.

Существуют иные формы выхода из проекта путем замещения своего ресурса другими ресурсами. Это – продажа объекта фонду или внесение объекта в паевой фонд и последующая продажа паев. В этом случае осуществляется «распыление» капитала и возможно даже выход на организованные торговые площадки (сейчас паи ряда ЗПИФН торгуются на ММВБ). При подобном «распылении» преодолевается барьер, связанный с необходимостью нового инвестора осуществить крупное вложение единовременно.

Альтернативным вариантом замещения собственного ресурса, не связанный с отчуждением объекта является кредитование. Как показывает практика, размер кредита, который можно получить под залог действующего объекта соизмерим с объемом затрат на создание объекта (уже с учетом возможных коэффициентом дисконта от рыночной стоимости).

Замещение венчурного собственного ресурса дешевым ресурсом нужно, чтобы высвободить собственные средства и вложить их в другой бизнес.

Диверсификация вложений

При осуществлении дальнейших вложений можно говорить о формировании портфеля объектов. Основной принцип формирования портфеля – диверсификация активов. Диверсификация может осуществляться как по горизонтальному, так и по вертикальному принципу.

Горизонтальная диверсификация предполагает включение в портфель других подобных объектов; вертикальная – вложение средств в сопутствующие отрасли с целью участия собственным капиталом во всех процессах, необходимых для создания объектов недвижимости, их эксплуатации и других видов бизнеса, созданных на базе объектов коммерческой недвижимости. Например (см слайд).

Однако, развитие только по горизонтали и только по вертикали нецелесообразно. Движение диверсификации происходит в обоих направлениях на разных этапах жизни инвестиционной компании (инициатор проекта при развитии становится инвестиционной компанией). Так, создание собственных строительных компаний или УК целесообразно тогда, когда в портфель включены несколько объектов коммерческой недвижимости. Для одного объекта дешевле привлекать стороннюю УК.

Заключение

Итак, мы рассмотрели возможные пассивные операции на всех этапах развития реализации проекта в сфере коммерческой недвижимости. В заключение, хочу пожелать всем собственникам объектов коммерческой недвижимости приподняться над грузом насущных проблем, связанных с юридическими правами, планировками, тендерами, и посмотреть на свой объект, как на инвестиционный актив, тогда объект заиграет совсем другими цветами.


Чижов Алексей, Директор департамента офисной недвижимости, Бекар.Консалтинг.

194044, г. Санкт-Петербург, Б. Сампсониевский пр., 61. б/ц “Бекар”. Тел./факс: (812) 324-31-31, e-mail: office@msk.becar.ru, www.becar.ru.