Организационно-экономические аспекты формирования системы управления строительством молодежных жилищных комплексов
| Вид материала | Диссертация |
- Организационно-экономические аспекты формирования и развития системы управления инновационной, 328.17kb.
- Основные направления специальности - 08. 00., 59.3kb.
- Автореферат диссертации на соискание ученой степени, 446.03kb.
- Организационно-экономические аспекты развития конкурентоспособных сборочных предприятий, 256.91kb.
- Организационно экономические основы формирования складских комплексов в регионах россии, 297.82kb.
- Организационно-экономические аспекты управления интенсификацией строительного производства, 315kb.
- Совершенствование системы управления совместным предпринимательством с учетом межкультурных, 3746.61kb.
- Дергунов вадим Александрович организационно-экономические условия формирования кадрового, 400.67kb.
- Организационно-экономические основы управления конкурентоспособностью предприятий розничной, 397.4kb.
- Организационно-экономические основы формирования и развития органического сектора сельского, 845.95kb.
На правах рукописи
ШВЫДЕНКО НАТАЛЬЯ ВИКТОРОВНА
ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ
ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВОМ МОЛОДЕЖНЫХ ЖИЛИЩНЫХ КОМПЛЕКСОВ
Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Ростов-на-Дону
2011
Диссертация выполнена на кафедре экономики и управления в строительстве ГОУ ВПО «Ростовский государственный строительный университет»
Научный руководитель: кандидат технических наук,
доцент
Иванова Наталья Николаевна
Официальные оппоненты: доктор экономических наук,
профессор
Колбачев Евгений Борисович
кандидат экономических наук,
доцент
Побегайлов Олег Анатольевич
Ведущая организация ГОУ ВПО «Волгоградский
государственный архитектурно-строительный университет»
Защита состоится «20» июня 2011 года в 11 часов на заседании диссертационного совета Д 212.207.01 Ростовского государственного строительного университета по адресу: 344022, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162, ауд. 37.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Ростовский государственный строительный университет».
Автореферат разослан и размещен на сайте Ростовского государственного строительного университета: ссылка скрыта «19» мая 2011 года.
Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 344022, Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162, к. 42, диссертационный совет Д 212.207.01.
Ученый секретарь диссертационного совета
д-р техн. наук, профессор Н.А. Страхова
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Жилищное строительство является одной из центральных звеньев национальной экономики. Современные темпы и качество возведения жилья для молодежи не позволяют рассчитывать на востребованные обществом результаты. Вместе с тем Правительство России пересмотрело идеологию реализации молодежной политики – от идеи поддержки молодежи к идее создания условий для повышения степени интеграции молодых граждан в экономические, общественно-политические и социокультурные отношения с целью увеличения их вклада в социально-экономическое развитие Российской Федерации. Поэтому в проведенном исследовании уделено внимание именно студенческой молодежи как наиболее активному слою населения, формирующему интеллектуальный потенциал нации и будущее страны в целом.
В настоящее время студенты вынуждены использовать для временного проживания общежития, не отвечающие современным российским и европейским стандартам. Ситуация осложняется недостаточностью финансирования общежитий, старением жилого фонда, неразвитостью форм найма жилья, ростом цен на жилье и процентных ставок по ипотечным кредитам. Результаты реализации ссылка скрыта не позволяют оказать поддержку молодежи в целом, а только молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
В связи с замедленными темпами решения комплекса проблем по повышению доступности и комфортности жилья для молодого населения ведется поиск альтернативных направлений решения поставленных вопросов на основе разработки новых рыночных механизмов. Одним из таких направлений может стать строительство молодежных жилищных комплексов (МЖК) за счет частно-государственного партнерства.
Степень разработанности проблемы. В России проблемам управления жилищным строительством посвящены работы В. Бузырева, А. Горбунова, А. Гориной, Л. Каплана, А. Козлова, Ю. Корикова, О. Кузнецовой, В. Кушлина, В. Лифшица, А. Лурье, А. Никифорова, А. Ноткина, Ю. Панибратова, Н.Петракова, Б. Плышевского, В. Пугачева, Б. Смехова, А. Солунского и многих других.
Научные основы решения проблем функционирования инвестиционной сферы заложены в трудах иностранных ученых С. Брю, А.Дж. Гордона, Б. Джеветски, М. Мескона, С. Оптнера, Ф. Хедоури, У. Эшби, С. Янга и др. Вопросы повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности достаточно глубоко исследованы в работах отечественных ученых: А. Асаула, С. Абрамова, В. Бусова, В. Васильева, Х. Гумбы, Л. Зеленцова, Б. Зотова, А. Карасева, И. Кузнецова, Ю. Панибратова, В. Серова, Н. Симионовой, Л. Чернышова и др.
Многие аспекты процесса оценки эффективности инвестирования в жилищное строительство изучены Н. Агафоновой, С. Бачуриной, В. Владимировым, С. Глазуновым, В. Григорьевым, Б. Гринчеля, А. Жолковым, М. Каменецким, Р. Квачадзе, А. Кузьминыма, М. Межевича, А. Некрасовым, Ю. Попковым, М. Разу, В. Ресиным, М. Сафаровой, А. Севостьяновым, Э. Трутневым, В. Черняком, Н. Юшковой и др.
В то же время в экономической и нормативной литературе, посвященной теме диссертационного исследования, уделяется недостаточно внимания таким вопросам, как разработка механизмов, методов и инструментов управления строительством современного жилья для молодых граждан России.
Актуальность указанной проблематики, неоднозначность, дискуссионность и нерешенность многих вопросов, востребованность практикой обусловили выбор темы диссертационного исследования, определили цель и задачи работы.
Цель и задачи исследования. Целью является теоретическое обоснование и разработка организационно-экономических аспектов формирования системы управления строительством МЖК, направленных на решение социально значимой проблемы обеспечения молодых граждан комфортным и доступным жильем с развитой инфраструктурой.
Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:
– анализ состояния и современных тенденций развития жилищного строительства в Российской Федерации;
– исследование существующих объектов жилой недвижимости, отечественного и зарубежного опыта строительства жилья для молодежи и формулирование понятия «молодежный жилищный комплекс» (МЖК);
– выявление потребности и возможности улучшения жилищных условий молодежи, позволяющих определить социально-экономические, рыночные и технические параметры проекта строительства МЖК;
– разработка системы показателей для оценки эффективности проектов строительства МЖК;
– создание интеграционного механизма управления проектами строительства МЖК на основе привлечения частных и государственных инвестиционных ресурсов;
– апробация практических предложений по реализации организационно-экономического механизма управления строительством МЖК.
Объектом исследования является система взаимоотношений участников инвестиционной программы строительства МЖК, сформированной за счет частно-государственного партнерства.
Предмет исследования – теоретические и методические аспекты инвестиционно-строительного процесса по реализации проектов МЖК в условиях рыночной экономики.
Теоретической и методической основой диссертационной работы являются материалы исследований, научных публикаций и работ отечественных и зарубежных ученых и специалистов по проблемам воспроизводства жилья для молодежи и механизмов привлечения инвестиционных ресурсов для реализации подобных проектов, материалы научных конференций и семинаров, источники энциклопедического характера, публикации периодических изданий, данные специальных исследований и анкет.
В работе применены методы логического и экономико-математического анализов, моделирование, метод экспертных оценок.
Методика исследования основывается на изучении, обобщении, систематизации и критической оценке полученной информации, разработке и обосновании отдельных концептуальных положений работы, построении конкретных моделей, анализе, апробации и практической реализации полученных выводов и результатов.
Информационно-эмпирической базой исследования послужили официальные материалы федеральных и региональных органов Госкомстата, статистические данные о развитии инвестиционно-строительной сферы, материалы монографических исследований отечественных и зарубежных ученых, а также интернет-ресурсы.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования основывается на системе теоретических положений и личной позиции автора по решению жилищной проблемы молодежи в возрасте от 18 до 35 лет за счет формирования действенной системы управления строительством МЖК, основанной на привлечении частных и государственных инвестиций.
Научная новизна исследования заключается в обосновании теоретических положений и разработке методических и практических рекомендаций по формированию системы управления строительством МЖК.
К числу положений, содержащих элементы реального приращения нового научного знания, диссертант относит следующие:
1. Уточнено понятие «молодежный жилищный комплекс», отличающееся от ранее известных определений конкретизацией сущностных характеристик с точки зрения социальной доступности, планировочных и институциональных решений МЖК в современных экономических условиях, которые проявились в нецелесообразности отработки трудовой программы будущими жильцами и превращении МЖК в источник дохода для частных и государственных инвесторов.
2. Предложена методика определения потребности и возможности улучшения жилищных условий молодежи, включающая в себя сбор, анкетирование, обработку информации и создание базы по количеству, размерности, доступности жилых помещений, элементов социальной инфраструктуры и позволяющая повысить объективность принятия управленческих решений с учетом социально-экономических, рыночных и технических параметров проекта МЖК.
3. Сформирована система показателей по оценке эффективности проекта строительства МЖК, включающая в себя:
– показатели социально-экономической эффективности, дающие возможность оценить улучшение жилищных и культурно-бытовых условий молодых граждан и структуры занятости населения;
– показатели коммерческой эффективности, позволяющие рассчитать возможные доходы с точки зрения собственника, предусматривающего последующую эксплуатацию помещений МЖК, и с позиции инвестора, рассчитывающего на доходы от их продажи или сдачи в аренду;
– показатели для анализа инвестиционной ситуации, отражающие структуру целевого инвестиционного фонда на основе долевой интеграции средств населения, частных инвесторов, средств вузов и бюджетов различных уровней, а также уровень доступности покупки квартиры в МЖК.
4. Усовершенствован алгоритм формирования организационно-экономического механизма управления строительством МЖК в части перечня участников инвестиционной программы и особенностей их взаимодействия, учитывающий новые правовые и экономические условия развития жилищной сферы и позволяющий повысить доступность и комфортность жилья для молодых граждан.
Теоретическая значимость диссертационной работы состоит в разработке механизмов, методов, инструментов управления строительством МЖК. Авторская концепция формирования организационно-экономического механизма управления строительством МЖК может стать теоретической базой для создания доступного и комфортного жилья для молодежи в возрасте от 18 до 35 лет.
Практическая значимость диссертационной работы состоит в разработке методических рекомендаций, показателей, предназначенных для использования частными инвесторами, государственными и муниципальными органами при управлении строительством МЖК. Предложенные в исследовании модели позволяют оптимизировать интеграцию инвестиций и повысить коммерческую привлекательность проектов по строительству МЖК, основанных на привлечении частных и государственных финансовых источников, а также развить дальнейшую реализацию региональных программ по обеспечению жильем молодежи в условиях действия временных и финансовых ограничений.
Апробация работы. Основные положения работы отражены в публикациях, докладывались и получили положительную оценку на международных, региональных, межвузовских и вузовских конференциях, проводимых в 2004 – 2011 гг. в Ростовском государственном строительном университете, Южном федеральном университете, Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете, Донбасской национальной академии строительства и архитектуры (Украина).
Выводы и предложения автора были использованы при разработке пилотного проекта МЖК в ООО ППМ «Архитектор» при поддержке Комитета по молодежной политике и администрации г. Ростова-на-Дону.
Отдельные положения и результаты исследования внедрены в учебный процесс при изучении дисциплин «Управление проектами» и «Экономическая оценка инвестиций» в Ростовском государственном строительном университете.
Публикации. По результатам диссертационной работы опубликовано 14 работ общим объемом 3,5 п.л., в том числе 3,3 авторских п.л. Из них в изданиях, рекомендованных ВАК РФ, опубликовано 2 работы, общим объемом авторского текста 0,7 п.л.
Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников из 124 наименований и 7 приложений. Работа изложена на 184 страницах и содержит 23 таблицы и 21 рисунок.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обоснована актуальность темы, дана оценка степени изученности проблемы, определены цель и задачи, предмет и объект исследования, раскрывается научная новизна и практическая значимость авторских разработок.
В первой главе «Теоретические основы строительства молодежных жилищных комплексов» выполнен анализ современного состояния и тенденций развития жилищного строительства, рассмотрены специфические проблемы функционирования студенческих общежитий, исследован зарубежный и российский опыт строительства жилья для молодежи, уточнено понятие «молодежного жилищного комплекса» с учетом современных тенденций развития экономики России.
Анализ современного состояния и развития жилищного строительства показал, что объемы ввода жилых домов с 2005 по 2007 гг. имели устойчивый рост, в 2008 – 2010 гг. наметилась тенденция замедления темпов ввода жилья по сравнению с предыдущими годами, что связано с негативным влиянием мирового финансового кризиса на российскую экономику. В настоящее время населением России профинансировано 27,4 млн м2 общей площади жилья, что составляет 42,7 % от общего ввода жилых домов. Ростов-на-Дону является городом с одним из самых высоких показателей в стране по жилой площади, приходящейся на 1 чел., который по состоянию на 01.01.2009 г. составил 21,5 м2/чел. Более половины от общего объема вводимого жилья в Ростовской области приходится на индивидуальных застройщиков, о чем свидетельствует ежегодное увеличение частного жилищного фонда за 2005 – 2009 гг. (рисунок 1).
Несмотря на устойчивый рост жилищного строительства, объемы ввода домов «эконом-класса» на сегодняшний день недостаточны. В 2004 – 2010 гг. этапом развития жилищной сферы стал приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Анализ его реализации показывает, что главная угроза проекта – рост цен на жилье, который многократно опережает рост доходов населения. Однако в рамках данного проекта уделяется внимание улучшению жилищных условий молодых семей, а не молодежи в целом.
Рисунок 1 – Изменение структуры жилищного фонда
Ростовской области, тыс. м2*
* Рисунок составлен автором на основе анализа статистических данных
В сложившихся условиях особую значимость приобретает увеличение доступного и комфортного жилья для молодежи в возрасте от 18 до 35 лет: студентов и аспирантов дневного и заочного обучения вузов и ссузов, молодых специалистов различных профессий, а также молодых семей.
В диссертационной работе проведен анализ исторически сложившихся типов объектов жилищного строительства для молодежи, к которым относятся: доходный дом, общежитие (студенческий городок), молодежные жилые дома в период социального движения в СССР, современные молодежные жилищные комплексы, отвечающие потребностям молодых граждан. Автором приведены сравнительные характеристики данных жилых объектов по годам строительства, по типам пользователей объектов, по видам источников инвестирования и организации самофинансирования. В результате выявлены основные проблемы реконструкции и строительства нового жилья для молодых граждан и обоснована необходимость разработки нормативно-правовой базы, механизма привлечения различных инвестиционных источников, системы управления жильем, отвечающих современным стандартам и потребностям жителей (табл. 1).
В отечественной экономической литературе понятие «молодежный жилищный комплекс» использовалось в 1971 – 1993 гг. для строительства молодежных жилищных домов как результата социального движения в стране. За это время сформировалась типология объектов молодёжного строительства, в которой принято разделять понятия: «молодежный жилищный комплекс», «кооперативный молодёжный жилой дом», «молодёжный жилищный дом». Такая классификация позволяет отличать жильё МЖК от жилья «временного» или «неполноценного». Так, понятие «жилой» означает полноценное жильё и объекты ссылка скрыта, обозначается аббревиатурой «МЖК», а понятие «жилищный» трактуется как временное или неполноценное жильё с минимумом или отсутствием объектов ссылка скрыта, обозначается «МЖД». Анализ развития строительства МЖК в советское время и исследование потребности молодежи в настоящее время позволили автору уточнить понятие «молодежный жилищный комплекс».
Молодежный жилищный комплекс представляет собой социально значимый объект, включающий в себя жилые дома, объединенные единой специально спланированной территорией с развитой социальной инфраструктурой, выполненные в едином архитектурном стиле и образующие единую территориально-пространственную целостность, предназначенные для проживания молодежи в возрасте от 18 до 35 лет. Данное определение отражает современные тенденции развития экономики России и ее структурных преобразований, что в свою очередь обусловливает необходимость формирования механизма управления строительством таких объектов с учетом их специфических особенностей.
Несмотря на то, что на сегодняшний день в качестве эффективного инструмента развития жилищного строительства используются различные долгосрочные инвестиционные программы, выполненные автором исследо-вания показали необходимость разработки организационно-экономических аспектов формирования системы управления строительством МЖК в современных экономических условиях, которая рассматривается нами как совокупность организационных, ресурсных, правовых, методических и других элементов и форм их взаимодействия.
Во второй главе «Методические основы формирования системы управления строительством МЖК» исследована потребность в создании МЖК, рассмотрены правовые и организационные условия возведения жилья для молодежи, проведен обзор существующих механизмов инвестирования и методик оценки инвестиционных проектов, разработан методический инструментарий по реализации проектов строительства МЖК.
Таблица 1
Сравнительная характеристика исторически сложившихся объектов жилищного строительства для молодежи*
| Критерий | Годы строительства | Пользователи жилого объекта | Источник инвестирования строительства | Организация самофинансирования | Проблемы строительства и реконструкции в настоящее время |
| Доходный дом | 1830 – 1917 | Все желающие | Частный капитал будущего собственника жилья | Собственник жилья | Отсутствие нормативно-правовой основы и частных инвесторов, заинтересованных в строительстве социального жилья для сдачи в аренду |
| Общежитие (студенче- с  кий городок) | 1930 – 1990 | Иногородние студенты, аспиранты, доктора наук, стажеры, слушатели, сотрудники предприятий | Средства государственного бюджета | Бюджетные средства, выделяемые учебному заведению, плата за пользование общежитием и другие внебюджетные средства, поступающих от хозяйственной и предпринимательской деятельности учебного заведения | Недостаточное финансирование государством, ветхость и аварийность большинства общежитий, не отвечающих современным требованиям по жизнеобеспечению и дополнительным нормам жилья, приходящегося на одного человека; нормам освещенности, наличия комнат социальной адаптации, библиотек и учебно-методических кабинетов, имеющих подключение к сети Интернет |
| Молодежные жилые дома в период социального движения в СССР | 1971 – 1993 | Рабочие и служащие, принимавшие непосредственное участие в возведении МЖК | Средства промышленных предприятий, выделенные Госпланом СССР, после 1987 г. – специально выделенные средства госбюджета | Сбор средств с жильцов на содержание жилья в организованных центрах научно-технического творчества молодежи, фондах молодежных инициатив, молодежных кооперативах и др. | Отсутствие нормативно-правовой основы, действующих органов управления, прекращение государственного финансирования нового строительства МЖК |
| МЖК, соответствую-щий современным потребностям молодежи | Единичные пилотные проекты | Молодежь в возрасте от 18 до 35 лет | Объединение личных сбережений будущих пользователей, частного и государственного капитала | Сбор средств с жильцов и собственников жилья, а также привлечение бюджетных средств силами специально созданной "управляющей компании" | Необходимость разработки нормативно-правовой основы, механизма привлечения различных инвестиционных источников, системы управления МЖК, отвечающего современным стандартам и потребностям молодежи |
* Таблица составлена автором
В работе предложена методика определения потребности и возможности улучшения жилищных условий молодежи, которая позволяет участникам инвестиционно-строительного процесса принимать экономически обоснованные управленческие решения о целесообразности реализации проектов строительства МЖК на основе сформированной информационной базы по количеству, размерности, доступности жилых помещений и элементов социальной инфраструктуры. Данная методика направлена на выявление уровня обеспеченности и удовлетворенности молодых граждан жилищными условиями, оценки их платежеспособности и определения способа привлечения средств, необходимых для приобретения ими жилья.
Исследование потребности и возможности улучшения жилищных условий молодежи рекомендуется проводить методом социологического опроса путем письменного анкетирования закрытого типа. Алгоритм исследования состоит из следующих этапов: определение цели исследования и анализ вторичной информации; подготовка к полевому исследованию и его проведение; подготовка первичной информации и ее обработка; анализ результатов исследования; формулировка выводов и рекомендаций; формулирование исходных данных проекта строительства МЖК (рисунок 2).
К показателям, которые используются для определения количества анкет, относятся:
– генеральная совокупность, представляющая собой общую численность студентов дневного отделения вуза;
– выборочная совокупность, которая производится случайно и определяется одноступенчатым случайным бесповторным отбором.
Для генеральной совокупности от 5 тыс. человек и более рекомендуется брать выборочную совокупность не менее 10 % от ее состава, но не более 2 – 2,5 тыс. человек.
На этапе подготовки к полевому исследованию формируются 2 анкеты, содержащие вопросы по основным блокам:
1. Социально-демографические вопросы.
2. Уровень обеспеченности и удовлетворенности жильем.
3. Оценка платежеспособности студентов и их родителей.
4. Оценка важности критериев по выбору жилья и определение потребностей и предпочтений студентов в качестве жилья.
5. Предложение стратегии решения жилищного вопроса на условиях проживания в МЖК.
Рисунок 2 – Алгоритм исследования потребности и возможности
улучшения жилищных условий молодежи
(схема разработана автором)
На основе результатов опроса и анализа рынка жилищного строительства в регионе формируются информационная база исходных данных (ИД) проекта строительства МЖК, включающая в себя социально-экономические, рыночные и технические параметры проекта.
В качестве эксперимента в диссертационной работе на основе разработанных автором анкет проведен социальный опрос среди студентов дневного отделения Ростовского государственного строительного университета. Генеральная совокупность составила 6 000, выборочная совокупность – 566 человек.
В настоящее время потребность студентов в однокомнатных помещениях жилой площадью от 15 до 30 м2 составляет 70 %, потребность в двухкомнатных помещениях жилой площадью от 30 до 50 м2 – 30 %.
Определены предпочтения по величине арендной платы за месяц или размеру стоимости квартиры по выбранным студентами характеристикам: 50,7% предпочли бы арендовать жилье в МЖК, 44,6 % – купили бы квартиру (табл. 2). В МЖК предусматриваются платные услуги в рамках развитой социальной инфраструктуры, исходя из потребностей и платежеспособности молодежи с разным уровнем дохода.
При разработке и финансировании различных инвестиционно-строительных программ социальной сферы мгновенная отдача не является приоритетным критерием, а ожидаемый эффект зачастую невозможно выразить в стоимостном выражении. На взгляд автора, справедливым может быть мнение, что при оценке эффективности проекта строительства МЖК следует одинаково уделять внимание как экономической, так и социальной эффективности принимаемых властями решений. Для непосредственного выражения результатов может использоваться комплекс различных показателей, отражающих достижения основных целей реализации тех или иных инвестиционно-стротительных программ.
С целью отбора инвестиционных проектов строительства МЖК и организации их финансирования усовершенствована методика оценки эффективности (рисунок 3).
Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности проекта осуществляется в пределах расчетного периода, продолжительность которого принимается с учетом продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации объекта, достижения заданных характеристик прибыли и требований инвесторов.
Таблица 2
Предпочтения респондентов по покупке или аренде квартир
в молодежном жилищном комплексе*
| Продажа квартир на условиях льготного кредитования и государственной поддержки | |
| Стоимость реализации квартиры, тыс. руб. | Доля квартир из общего числа, выставленных на продажу, % |
| До 560 | 40 |
| От 560 до 840 | 25 |
| От 841 до 1400 | 13 |
| Аренда квартир на условиях минимального обеспечения мебелью и отделкой помещений (без учета стоимости коммунальных услуг) | |
| Величина арендной платы в месяц, тыс. руб. | Доля квартир из общего числа, выставленных на аренду, % |
| От 1 до 1,5 | 30 |
| От 2 до 3 | 45 |
| От 5 и выше | 9 |
* Таблица составлена автором по результатам исследования
Автором сформирована система показателей по оценке эффективности проектов строительства МЖК (табл. 3), включающая в себя показатели социально-экономической и коммерческой эффективности, показатели для анализа инвестиционной ситуации.
Исходные параметры для расчета показателей оценки эффективности проектов строительства МЖК, представленных в табл. 3, следующие:
k1, k2 – коэффициенты, отражающие соответственно доли проданных и арендуемых помещений МЖК;
– доход от продажи жилых помещений в МЖК;
– доход от аренды жилых помещений в МЖК;
– доход от аренды объектов социальной инфраструктуры в МЖК;Опtрасх – операционные расходы на t-ом шаге (в них не входят капиталовложения);
E – норма дисконта;
T – горизонт расчета инвестиционно-строительного проекта;
– средства потенциальных потребителей (молодых граждан или их родителей), используемые для частичной или полной оплаты стоимости строительства жилья;
Рисунок 3 – Этапы определения эффективности строительства молодежных жилищных комплексов
– средства бюджетов субъектов Российской Федерации;
– предприятий и организаций (вузы, управляющие компании), которые планируют приобрести в собственность жилые помещения или объекты социальной инфраструктуры для сдачи в аренду;
– средства организаций, которые являются работодателями молодых граждан и заинтересованы в предоставлении займов для обеспечения жильем и закреплении молодых специалистов на рабочих местах;
– средства коммерческих банков и других финансовых институтов, используемые для кредитования молодых граждан;И – совокупные инвестиционные средства;
i, j, k, n, m – инвестиционные источники;
S – средний годовой доход семьи из 3 человек (двое взрослых и ребенок);
P – средняя стоимость однокомнатной квартиры в МЖК.
Таблица 3
Показатели оценки эффективности проектов строительства
молодежных жилищных комплексов*
| Показатель | Расчет | Экономический смысл |
| 1. Показатели общественной (социально-экономической) эффективности | ||
| Улучшение жилищных и культурно-бытовых условий молодых граждан | Жилая площадь в расчете на одного молодого жителя, м2/чел. | Демонстрируют обеспечение молодежи в возрасте от 18 до 30 лет доступным жильем с развитой социальной инфраструктурой, что способствует улучшению демографической ситуации и повышению уровня жизни в целом |
| Число социально-незащищенных молодых граждан, улучшивших жилищные условия, чел. | ||
| Наличие спортивных сооружений , м2 залов/1000 чел. | ||
| Наличие учреждений здравоохранения, помещение, количество коек/1000 чел. | ||
| Наличие учреждений культуры, мест на 1000 чел. | ||
| Предприятия торговли и общественного питания, м2 торговой площади на 1000 чел. | ||
| Предприятия бытового обслуживания, показатели производительности | ||
| Административно-хозяйственные и охранные учреждения, количество объектов на 1000 чел. | ||
| Улучшение структуры занятости населения | Количество вновь создаваемых рабочих мест в регионе | Отражают изменение структуры занятости в регионе |
| Суммарные начисления на заработную плату в рамках реализации проекта (отчисления во внебюджетные фонды) | ||
| Сокращение бюджетных расходов в результате трудоустройства в рамках реализации проекта лиц, зарегистрированных на бирже труда (количество созданных рабочих мест х мин ставка з/пл. х 12 мес.) | ||
| 2. Показатели коммерческой эффективности | ||
| Чистый дисконтирован-ный доход |  k 1 + k2 = 1k1 > 0, k2 > 0 | Показатели оценки эффективности инвестиций в строительство и реконструкцию МЖК (ЧДД>0, ИД>1) рассматриваются с точки зрения собственника, который заинтересован в последующей эксплуатации, и с позиции инвестора, рассчитывающего на доходы от продажи помещений или сдачи в аренду |
| Индекс доходности |  | |
| Срок окупаемости | Расчет производится графическим методом | |
| 3. Показатели для анализа инвестиционной ситуации | ||
| Объем инвестиций (инвестиционный фонд) в строительство МЖК, руб. |       | Оптимальная долевая интеграция частных и государственных источников финансирования, основанная на тесной увязке интересов участников программы МЖК. Состав и структура субъектов инвестирования носит произвольный характер и может свободно корректироваться |
| Коэффициент доступности покупки жилья молодому жителю |  Вычисляется в процессе сопоставления доходов населения с ценами на квартиру в МЖК в конкретном регионе | Показывает сколько лет потребуется семье из 3-х человек для приобретения жилья в МЖК при существующем у нее уровне дохода |
* Таблица разработана автором
В третьей главе «Реализация организационно-экономического механизма управления строительством МЖК» усовершенствованы структура и алгоритм формирования организационно-экономического механизма управления строительством МЖК, предложена схема взаимодействия участников инвестиционно-строительного процесса по реализации проектов строительства МЖК, приведены результаты расчета коммерческой эффективности пилотного проекта строительства 16-этажного здания МЖК в Первомайском районе г. Ростова-на-Дону.
Организационно-экономический механизм управления строительством МЖК представляет собой совокупность взаимосвязанных объектов и субъектов управления, используемых принципов, методов и функций управления на различных этапах жизненного цикла проекта, которая базируется на информационной поддержке, конкретных правилах финансового, административного и технологического взаимодействия элементов между собой и с внешней средой (рисунок 4).
В качестве субъекта управления выявлены потенциальные собственники МЖК (государственные и муниципальные органы, вузы, предприятия-работодатели, управляющие компании и др.), городская администрация, предприятия строительного комплекса. Объектом управления выступает строительство МЖК.
Субъект осуществляет управленческую и организационную работу, принимает решения и обеспечивает достижение поставленных целей, воздействует на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели, а также принимает решения по наилучшему управлению строительством и эксплуатацией МЖК, обеспечивает реализацию принятых решений.
Главным субъектом, на которого возложена ответственность за процесс строительства и состояние МЖК и который несет все риски, связанные с качеством и востребованностью МЖК, выступает собственник, который в современных условиях представлен частными лицами и городскими (или муниципальными) органами.
Алгоритм формирования предлагаемого организационно-экономического механизма предусматривает четыре этапа, охватывающих все основные функции управления (планирование, организация, мотивация и контроль) при создании МЖК (рисунок 5).
Рисунок 4 – Структура организационно-экономического механизма
управления строительством МЖК (схема разработана автором)
На первом этапе осуществляется исследование потребности и возможности улучшения жилищных условий молодежи на основе социологического опроса, выполняемое вузами и предприятиями региона. Эта функция может быть передана другой организационной структуре, например, специально созданной для этих целей управляющей компании. На основе статистических данных и маркетинговых исследований управляющая компания проводит анализ развития жилищного строительства в регионе на ближайшую перспективу.
На втором этапе производится анализ удовлетворения экономических интересов участников программы создания МЖК и определение инвестиционных источников ее реализации, расчет инвестиционного фонда создания МЖК с учетом количественной оценки доли каждого источника финансовых ресурсов, формирование сводного плана-графика финансирования программы строительства.
Отбор инвестиционных проектов выполняется на третьем этапе на основе ранжирования с учетом выделенных средств государственной поддержки и возможного привлечения финансовых ресурсов из других источников. На этом же этапе формируется программа строительства МЖК; уточняются объемно-планировочные, конструктивные решения и технико-экономические показатели объектов МЖК, а также утверждаются схемы финансирования этих проектов.
На заключительном этапе производятся диагностика процесса создания МЖК, анализ и оценка динамики реализации этих проектов и перспектив развития МЖК.
Апробация предлагаемых автором методических разработок осуществлена при разработке пилотного проекта строительства МЖК строительной фирмой ООО ППМ «Архитектор» и активной поддержке Комитета по молодежной политике при Администрации г. Ростова-на-Дону. На основе проведения исследования по выявлению потребностей молодежи в жилых помещениях сформированы исходные данные инвестиционного проекта строительства 16-этажного здания МЖК, основные из которых представлены в табл. 4., для реализации пилотного проекта в комплексе предусматриваются 480 жилых единиц и объектов социальной инфраструктуры.
Процентное соотношения квартир МЖК на продажу и аренду, а также планирование доходов принято на основе результатов социологического исследования и анализа ценовой конъюнктуры на рынке жилой недвижимости:
– реализация жилых помещений (40 % квартир);
– сдача в аренду жилых помещений (60 % квартир) и помещений общественного назначения (таблица 5).
Рисунок 5 – Алгоритм формирования организационно-экономического механизма управления строительством МЖК (схема разработана автором)
Таблица 4
Исходные данные инвестиционного проекта строительства МЖК
| Наименование параметра | Содержание (значение параметра) |
| Технические параметры здания | |
| Площадь застройки | 1 190,7 м2 |
| Общая площадь дома | 16 292,8 м2 |
| Общая площадь квартир | 12 873 м2 |
| Жилая площадь квартир | 9 234,0 м2 |
| Общая площадь объектов социальной инфраструктуры: | |
| Магазин | 280 м2 |
| Аптека | 40 м2 |
| Интернет-салон и библиотека | 60 м2 |
| Кафе-столовая | 180 м2 |
| Спортивный зал | 180 м2 |
| Магазин | 280 м2 |
| Экономические параметры проекта | |
| Затраты на застройку по сводному сметному расчету | 166 909 тыс. руб. |
| Доли и стоимость арендуемых и продаваемых квартир | см. таблицу 5 |
| Рыночные параметры проекта | |
| Продолжительность расчетного периода | 10 лет |
| Класс жилья | Эконом-класс |
| Рыночная стоимость продажи 1 м2 на стадии возведения надземной части здания | 28 600 руб. |
| Промежуток времени с момента проведенных исследований до начала реализации квартир | 2,5 года |
| Рост рыночных цен на квартиры за 2,5 года | 12 % |
| Дальнейший ежемесячный рост цены продажи и аренды квартиры в период реализации продукции | 1,5 % |
| Продолжительность шага расчета | 1 год |
| Норма дисконта | 20 % |
Таблица 5
Доли и стоимость арендуемых и продаваемых квартир
| Назначение площади | Доля площади; % | Доля площади; кв.м. | Стоимость кв.м.; руб. | Стоимость квартиры, руб. |
| в аренду (в мес.) | 60 | 7 724 | 90 | 2 360 |
| для продажи | 40 | 5 149 | 28 600 | 749 320 |
При расчете коммерческой эффективности проекта получены следующие результаты:
– чистый дисконтированный доход равен 20 256 тыс. руб.;
– индекс доходности составляет 1,19;
– срок окупаемости проекта равен 5 годам.
В целом расчет эффективности показал, что проект является рентабельным как социально востребованное жилье и как коммерчески выгодный проект.
Разработанные в исследовании модели позволяют оптимизировать интеграцию инвестиций и повысить коммерческую привлекательность проектов по строительству молодежных жилищных комплексов, основанных на привлечении частных и государственных финансовых источников, а также развить дальнейшую реализацию региональных программ по обеспечению жильем молодежи в условиях действия временных и финансовых ограничений.
В заключении изложены основные результаты и выводы диссертационного исследования.
Основные публикации по теме диссертации
Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАКом изданиях:
1. Швыденко Н.В. Формирование механизма управления процессом создания молодежных жилищных комплексов // Вестник ИНЖЭКОНа, Сер.: Экономика. – 2010. – №6 (41). – С. 391 – 394. – 0,3 п.л.
2. Швыденко Н.В. Методика оценки социально-экономической эффективности строительства молодежных жилищных комплексов // [Электронный ресурс]: Инженерный вестник Дона, 2010. – №4. – Электрон. журнал. – Режим доступа: ссылка скрыта – 0,4 п.л.
Публикации в прочих научных изданиях
3. Мякенькая Н.В. (Швыденко Н.В.) Методы определения эффективности объектов жилищного строительства на разных стадиях их создания и функционирования // Строительство – 2004: материалы Международной научно-практической конференции: тезисы докладов. – Ростов н/Д: Рост. гос. строит. ун-т, 2004. – 0,1 п. л.
4. Мякенькая Н.В. (Швыденко Н.В.) Выявление потребностей и предпочтений жителей г. Ростова-на-Дону по получению жилья и возможности его приобретения // Строительство – 2006: материалы Международной научно-практической конференции. – Ростов н/Д: Рост. гос. ун-т, 2006. – 0,1 п.л.
5. Мякенькая Н.В. (Швыденко Н.В.) Пути решения жилищной проблемы молодых семей: сб. науч. тр. / под ред. Б.Н. Небритова. – Ростов н/Д: Рост. гос. ун-т, 2007. – 0,3 п.л.
6. Мякенькая Н.В. (Швыденко Н.В.) Исследование потребности и возможности улучшения жилищных условий студентов г. Ростова-на-Дону // Рост. гос. строит. ун-т. – Ростов н/Д, 2007. – 14 с. – Рус. – Деп. в ВИНИТИ, 0,5 п.л.
7. Мякенькая Н.В. (Швыденко Н.В.) Управление процессом создания молодежных жилищных комплексов // Строительство – 2008: материалы Международной научно-практической конференции. – Ростов н/Д: Рост. гос. строит. ун-т, 2008. – 0,1 п.л.
8. Мякенькая Н.В. (Швыденко Н.В.) Организационно-экономическое обеспечение создания молодежных жилищных комплексов // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы V Всероссийской науч.-практ. конф. 17 – 18 апреля 2008 г. – СПб: СПбГИУ, 2008. – 0,13 п.л.
9. Мякенькая Н.В. (Швыденко Н.В.) Исследование социльно-экономической категории «молодежный жилищный комплекс»: сб. науч. тр. / под ред. Б.Н. Небритова. – Ростов н/Д: Рост. гос. строит. ун-т, 2009. – 0,3 п.л.
10. Швыденко Н.В. Структурно-логическая модель реализации инвестиционного проекта создания молодежных жилищных комплексов: сб. науч. тр. / под ред. Б.Н. Небритова. – Ростов н/Д: Рост. гос. строит. ун-т, 2010. – 0,3 п.л.
11. Швыденко Н.В., Иванова Н.Н. Реализация организационно-экономического механизма управления процессом создания МЖК // Материалы международной научно-практической конференции. – Украина, 2010. – 0,3 п.л./0,2 п.л.
12. Швыденко Н.В. Методика оценки эффективности проекта создания молодежного жилищного комплекса // Материалы научно-практической конференции в Южном федеральном университете, 2010. – 0,13 п.л.
13. Швыденко Н.В. Социально-экономическая эффективность создания молодежных жилищных комплексов // Российский экономический журнал [Электронный ресурс]: Интернет-журнал. – 22.06.2010. – Электрон. журнал. – Режим доступа: ссылка скрыта – 0,4 п.л.
14. Швыденко Н.В. Формирование организационно-экономического механизма управления строительством молодежных жилищных комплексов // Строительство-2011: материалы Международной научно-практической конференции. – Ростов н/Д: Рост. гос. строит. ун-т, 2011. – 0,13 п.л.
Подписано в печать 12.05.201121.05.2010 г.
Формат 60х84 1/16. Бумага писчая. Ризограф. Уч.-изд. л. 1,4
Тираж 120 экз. Заказ № 170.
Редакционно-издательский центр
Ростовского государственного строительного университета
344022, Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162