Маркетингове дослідження ринку оцінки майна та землі в україні

Вид материала

Документы

Содержание 2.5 Характеристика ринку оцінки плавзасобів Оцінка суден (плавзасобів) 2.6 Характеристика ринку оцінки продукції Оцінка продукції (товарів, запасів) 2.7 Характеристика ринку оцінки обладнання та устаткування 2.8 Характеристика ринку оцінки цінних паперів та акцій 2.9 Особливості ринку оцінки бізнесу 3. Аналіз ринку оцінки землі 3.1 Ринок оцінки землі несільськогосподарського призначення 3.2 Ринок оцінки землі сільськогосподарського призначення Метод капіталізації чистого доходу Методичний підхід Метод врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці Умовна еталонна ділянка Групи показників земельної ділянки Показники родючості (якісна характеристика)

Подобный материал:

• «Маркетингове дослідження ринку фото послуг на прикладі фото підприємства», 389.37kb.
• Методика оцінки майна загальні питання Ця Методика застосовується для проведення оцінки, 1181.03kb.
• Систематизація та дослідження сучасних теоретико-методологічних підходів до оцінки, 449.68kb.
• Затверджую, 307.18kb.
• Відомості Верховної Ради (ввр), 2004, n 15, ст. 229 ) ( Із змінами, внесеними згідно, 182.31kb.
• Відомості Верховної Ради (ввр), 2004, n 15, ст. 229 ) ( Із змінами, внесеними згідно, 191.4kb.
• Проект міжнародних стандартів iso/dis 20252. Міжнародні стандарти дослідження ринку,, 670.83kb.
• Про внесення змін до наказу Міністерства юстиції України та Фонду державного майна, 3172.14kb.
• Тема: «Маркетингове дослідження посередницьких операцій банку з векселями», 172.26kb.
• Тема: «Маркетингове дослідження посередницьких операцій банку з векселями», 171.93kb.

Перед тим, як розпочати оцінку оцінювач проводить збір і аналіз технічної і правової інформації про об'єкт оцінки. При цьому оцінювач встановлює: ідентифікаційні характеристики повітряного судна; історію експлуатації повітряного судна; основні льотно-технічні характеристики повітряного судна; характеристики силової установки повітряного судна; характеристики систем керування; характеристики устаткування повітряного судна; характеристики системи експлуатації повітряного судна; ресурси, встановлені для типу повітряного судна, що оцінюється (технічний ресурс, призначений ресурс, призначений ресурс до першого капітального ремонту, призначений міжремонтний ресурс, гарантований ресурс); технічний стан повітряного судна, що оцінюється; характеристики впливу повітряного судна,що оцінюється, на навколишнє середовище; характеристики ринку повітряних судів у місці оцінки станом на дату оцінки.

2.5 Характеристика ринку оцінки плавзасобів

Оцінка суден (плавзасобів)

Оцінка плавзасобів сьогодні виступає чи не найголовнішою умовою функціонування галузі ( в умовах низької кон’юнктури ринку купівлі-продажу). Велике значення має оцінка суден при визначенні вартості майна і при процедурі застави. Практично весь світовий флот будується і купується через використанням кредитни засобів, тому з метою забезпечення своєї фінансової безпеки кредитори досить скрупульозно підходять до оцінки суден, наданих у заставу, і всього майна заставника. Враховується при цьому і репутація оцінювачів.

На ринку сьогодні пропонуються оцінка таких плавзасобів:

• судна (морські, річкові, змішані);
  
• водозаміщуючі і нетрадиційній швидкісні (на повітряній подушці, на підвідних крилах, швидкісні катамарани, екранопланы, глісери);
  
• вантажні, пасажирські судна;
  
• суховантажі, танкери, змішаного типу;
  
• контейнеровози, пороми;
  
• рибальські судна;
  
• дебаркадери, причальні понтони, плавучі готелі;
  
• штовхачі, буксири, баржі;
  
• роз'їзні, катера;
  
• плавучі крани.
  

Оцінка суден (оцінка плавзасобів) здійснюється з використанням трьох класичних методів, що використовуються у міжнародній практиці: метод витрат; метод аналогів; метод оцінки за прибутковістю (метод прибутковості).

Раціональність того або іншого методу оцінки суден ( плавзасобів) визначається типом і станом кожного конкретного судна, а також можливістю класифікації його як дохідного об'єкта. Витратний підхід базується на тому положенні, що вартість судна (плавзасобу) не перевищує витрат на заміну його новим, тобто не перевищує його відбудовної вартості. Метод аналогів -це процес аналізу даних про факти продажу суден такого типу судів. Коригування застосування такого методу передбачає порівняння чотирьох факторів: умов продажу; дати продажу; місця продажу; характеристик судна.

При оцінці суден ( плавзасобів) на металобрухт основними факторами, що формують їхню вартість, є: дальність буксирування судна до місця його порізки; поточний і прогнозований рівень світових цін на судновий брухт; екологічна стабільність країн (фірм)-перерабників суднового брухту; існуюча і прогнозована позиція Кабінету міністрів України, що регламентує продаж судів на брухт; рівень цін за «оброблення» судів (плавзасобів) і продаж брухту на Україні.

2.6 Характеристика ринку оцінки продукції

Оцінка продукції (товарів, запасів)

Звіт про оцінку продукції має статус юридичного документа. Такий документ може бути використаний у суді при розгляді спорів; приймається до розгляду кредитними відділами банків; а також є достатнім аргументом у спорах з податковою інспекцією.

Незалежна оцінка продукції (товарів, запасів) проводиться з емтою визначення вартості:

• рухомих речей;
  
• продукції (промислової, сільськогосподарської);
  
• товарів;
  
• виробничих запасів;
  
• посівів майбутнього врожаю;
  
• тварин ( тому числі тих, що знаходяться на вирощуванні або відгодовуванні).
  

Оцінка продукції (товарів, запасів) здійснюється для укладання угод купівлі-продажу або здачі в оренду продукції (товарів, запасів). В процесі оцінки визначається ринкова вартість продукції, інвестиційна, дійсна вартість (для страхування), справедлива вартість (для бухгалтерського обліку).

2.7 Характеристика ринку оцінки обладнання та устаткування

Оцінка устаткування (обладнання)

Оцінка устаткування передбачає визначення вартості цілого спектра об'єктів: верстатів, приладів, комп'ютерів, автомобілів, технологічних комплексів і потокових ліній, силових агрегатів, оргтехніки, меблів, офісного устаткування, побутових предметів і інших об'єктів. Кредитні підрозділи банків найчастіше як забезпечення приймають саме устаткування, тому що у випадку дефолту позичальника обладнання легше за все реалізувати на ринку.

Оцінка устаткування (обладнання) передбачає визначення вартості таких об’єктів:

• машини сільськогосподарські і лісогосподарські;
  
• машини для металургійної, гірничодобувної промисловості і будівництва;
  
• машини для обробки харчових продуктів, напоїв і тютюну;
  
• машини для виробництва папера і картону;
  
• двигуни, генератори і трансформатори електричні;
  
• пристрої розподілу електроенергії і керуюче устаткування;
  
• устаткування медичне, хірургічне і ортопедичне;
  
• прилади і пристрої для вимірів і перевірки, годинники і хронометри;
  
• верстати, прилади й інструменти, устаткування серійне і спеціальне;
  
• універсальні і спеціалізовані технологічні лінії;
  
• технологічні комплекси;
  
• будівельна, дорожна техніка;
  
• обчислювальна техніка, оргтехніка.
  

Окремо слід наголосити на оцінці майна підприємств. Успішне проведення ділових операцій передбачає необхідність володіння інформацією про реальну вартість бізнесу, що цікавить.

Оцінка майна підприємств включає оцінку цінних паперів, бізнесу та акцій.

2.8 Характеристика ринку оцінки цінних паперів та акцій

Оцінка цінних паперів необхідна у випадках, коли потрібно:

• Придбати або продати пакет акцій або інших цінних паперів на найбільш вигідних умовах
  
• Мати чітке уявлення про вартість як своїх активів, так і контрагентів, достовірну інформацію про можливі строки окупності підприємства, розміри щорічного прибутку, перспективи розвитку на ринку товарів і послуг
  
• Прийняти оптимальне, економічно обґрунтоване управлінське рішення для вибору стратегії угоди
  
• Мати вагомі аргументи для ведення переговорів і відстоювання своєї позиції в процесі укладання угоди
  
• Знизити рівень фінансового ризику при кредитуванні
  
• Мати достовірні дані про реальну вартість майна при здійсненні трансакцій (відчуженні, внесенні в статутний фонд, передачі в заставу, лізинг, оренду, при страхуванні тощо)
  
• Мати компетентну незалежну думку про вартість підприємства, засновану на загальноприйнятих в Україні і світовій практиці підходах до оцінки
  
• Визначити величину нанесеного збитку у результаті порушення майнових прав
  
• Одержати документальні підтвердження (звіт про оцінку), що будуть мати юридичну чинність у суді і можуть використовуватися в рамках судових процесів.
  

Незалежна експертна оцінка стосується таких видів цінних паперів:

• акції підприємств, фінансових установ (як ті, що котируються на біржі, так і ті, що не котируються);
  
• облігації внутрішніх і зовнішніх державних позик;
  
• облігації місцевих позик;
  
• облігації підприємств;
  
• казначейські зобов'язання;
  
• ощадні сертифікати;
  
• інвестиційні сертифікати;
  
• векселі;
  
• приватизаційні папери;
  
• заставні цінні папери.
  

Оцінка акцій

Оцінка акцій затребувана у випадках, коли потрібно

• Придбати або продати пакет акцій або інших цінних паперів на найбільш вигідних умовах
  
• Мати чітке уявлення про вартість як своїх активів, так і контрагентів, достовірну інформацію про можливі строки окупності підприємства, розміри щорічного прибутку, перспективи розвитку на ринку товарів і послуг
  
• Прийняти оптимальне, економічно обґрунтоване управлінське рішення для вибору стратегії угоди
  
• Мати вагомі аргументи для ведення переговорів і відстоювання своєї позиції в процесі укладання угоди
  
• Знизити рівень фінансового ризику при кредитуванні
  
• Мати достовірні дані про реальну вартість майна при здійсненні трансакцій (відчуженні, внесенні в статутний фонд, передачі в заставу, лізинг, оренду, при страхуванні тощо)
  
• Мати компетентну незалежну думку про вартість підприємства, засновану на загальноприйнятих в Україні і світовій практиці підходах до оцінки
  
• Визначити величину нанесеного збитку у результаті порушення майнових прав
  
• Одержати документальні підтвердження (звіт про оцінку), що будуть мати юридичну чинність у суді і можуть використовуватися в рамках судових процесів.
  

На ринку пропонується незалежна оцінка акцій:

1. підприємств;
   
2. акціонерних товариств (відкритих і закритих);
   
3. фінансових установ (банків, страхових компаній);
   
4. акцій, що котируються на біржі;
   
5. акцій, що не котируються на біржі.
   

Оцінка акцій включає в себе поглиблений фінансовий, організаційний і технологічний аналіз поточної діяльності і перспектив підприємства, акції яких оцінюються. Для одержання максимально достовірного результату оцінка акцій здійснюється шляхом розрахунку вартості підприємства з використанням, як правило, декількох методів оцінки акцій. При оцінці акцій компанії, завжди оцінюється 100% пакет акцій.

Терміни виконання робіт з оцінки акцій залежать від обсягу вихідної інформації і цілей оцінки акцій. Середній термін виконання замовлення по оцінці акцій становить від одного тижня до двох місяців. У випадку, якщо акції, що оцінюються, котируються на ринку цінних паперів, то оцінка акцій може бути здійснена по котируваннях. Така оцінка акцій може бути виконана протягом тижня.

2.9 Особливості ринку оцінки бізнесу

Оцінка бізнесу

Оцінка бізнесу (визначення вартості бізнесу) підприємства відрізняється від оцінки підприємства як майнового комплексу. Дане розходження пов'язане з тим, що бізнес – поняття більш широке, ніж майновий комплекс. Підприємство як майновий комплекс містить у собі усі види майна, призначеного для його діяльності: земельні ділянки, будинки і споруди, машини й устаткування, сировину і продукцію, нематеріальні активи, майнові зобов'язання. Оцінка ринкової вартості майнового комплексу підприємства (визначення вартості бізнесу) означає визначення в грошовому вираженні вартості матеріальних активів підприємства як товару, тобто, їхня корисність для потенційного покупця і витрати, необхідні для одержання цієї корисності.

Оцінка бізнесу затребувана у випадках, коли потрібно:

• Придбати або продати пакет акцій або інших цінних паперів на найбільш вигідних умовах
  
• Мати чітке уявлення про вартість як своїх активів, так і контрагентів, достовірну інформацію про можливі строки окупності підприємства, розміри щорічного прибутку, перспективи розвитку на ринку товарів і послуг
  
• Прийняти оптимальне, економічно обґрунтоване управлінське рішення для вибору стратегії угоди
  
• Мати вагомі аргументи для ведення переговорів і відстоювання своєї позиції в процесі укладання угоди
  
• Знизити рівень фінансового ризику при кредитуванні
  
• Мати достовірні дані про реальну вартість майна при здійсненні трансакцій (відчуженні, внесенні в статутний фонд, передачі в заставу, лізинг, оренду, при страхуванні тощо)
  
• Мати компетентну незалежну думку про вартість підприємства, засновану на загальноприйнятих в Україні і світовій практиці підходах до оцінки
  
• Визначити величину нанесеного збитку у результаті порушення майнових прав
  
• Одержати документальні підтвердження (звіт про оцінку), що будуть мати юридичну чинність у суді і можуть використовуватися в рамках судових процесів.
  

Така оцінка передбачає визначення вартості таких об’єктів:

• приватні, колективні, комунальні, державні підприємства;
  
• компанії (закриті, відкриті акціонерні товариства; товариства з обмеженою, додатковою, повною відповідальністю й ін.);
  
• структурні підрозділи підприємств (цеха, виробництва, ділянки);
  
• об'єднання підприємств (асоціації, корпорації, консорціуми);
  
• сільські (фермерські) господарства;
  
• банки й інші фінансові організації (страхові компанії, кредитні союзи, інститути спільного інвестування);
  
• організації ринкової інфраструктури (товарні біржі, фондові біржі).
  

Оцінка бізнесу - це визначення вартості бізнесу як майнового комплексу, здатного приносить прибуток його власнику. При проведенні оціночної експертизи визначається вартість всіх активів компанії: нерухомого майна, машин і устаткування, складських запасів, фінансових вкладень, нематеріальних активів. Крім того, окремо оцінюється ефективність роботи компанії, її минулі, дійсні і майбутні доходи, перспективи розвитку і конкурентне середовище на даному ринку, а потім проводиться порівняння оцінюваної компанії з підприємствами-аналогами. На підставі такого комплексного аналізу визначається реальна оцінка бізнесу як майнового комплексу, здатного приносити прибуток.

Оцінка бізнесу допомагає підвищити ефективність управління бізнесом, прийняти обгрунтоване інвестиційне рішення, розробити план розвитку компанії (скласти бізнес-план), провести реструктуризацію компанії (ліквідація, злиття, поглинання, відділення), визначити поточну ринкову вартість бізнесу у випадку його часткового або повного придбання або продажу чи або вихоу одного або кількох інвесторів, визначити вартість цінних паперів підприємства, паїв, часток в капіталі при проведенні різного роду операцій з ними, визначити кредитоспроможність підприємства і величини вартості застави при кредитуванні, визначити ринкову вартість майна при проведенні страхових операцій, визначити базу оподаткування, переоцінити активи підприємства для цілей бухгалтерського обліку, внести зміни до статутного капіталу, пов’язані з вкладами засновників, викупити акції у акціонерів, оскаржити судове рішення, пов’язане із майновими правами, визначити величину орендної плати при здачі бізнесу в оренду, а також спростить процес емісії цінних паперів.

3. Аналіз ринку оцінки землі

Земля на рівні з нерухомістю і матеріальними активами потребує ефективного управління і контролю зміни її вартості в ринкових умовах.

Звіт про вартість земельної ділянки необхідний при нотаріальному переоформленні прав власності, продажу землі, передачі в заставу або оренду тощо.

З розвитком ринку земельних відносин в Україні роль експертної грошової оцінки землі постійно зростає- без інформації про вартість землі неможливе успішне проведення транзакцій із земельними ділянками. Під час економічної кризи особливої важливості набуває прийняття економічно обгрунтованих рішень на основі об’єктивної інформації про вартість тієї чи іншої земельної діялянки. Найближчим часом може бути зняти мораторій на продаж землі. Тому проведення оцінки землі стає необхідністю.

3.1 Ринок оцінки землі несільськогосподарського призначення

Експертна грошова оцінка земельних ділянок - результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту.

Сьогодні ринок пропонує оцінку земельних ділянок під забудову, оцінку землі сільськогосподарського призначення, оцінку права користування земельними ділянками, а також оцінку в цілях іпотеки.

Земельні ділянки оцінюютьтакож для інших цілей:

-         Оцінка земельних ділянок для отримання кредитів
-         Оцінка землі в рамках оцінки бізнесу
-         Оцінка земельних ділянок для спадщини
-         Оцінка земельних ділянок при майнових спорах
-         Оцінка земельних ділянок при приватизації державної власності
-         Оцінка земельних ділянок для нарахування податку на земельну ділянку
-         Оцінка земельних ділянок для оформлення угод купівлі-продажу.

Об'єктами оцінки земель є: територія адміністративно-територіальних одиниць або їх частин, території оціночних районів та зон, земельні ділянки чи їх частини або сукупність земельних ділянок і прав на них, у тому числі на
земельні частки (паї), у межах території України.

Залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на такі види:

• бонітування ґрунтів;
  
  
  
• економічна оцінка земель;
  
  
  
• грошова оцінка земельних ділянок.
  
  
  

Дані бонітування ґрунтів є складовою частиною державного земельного кадастру та є основою проведення економічної оцінки сільськогосподарських угідь і враховуються при визначенні екологічної придатності ґрунтів для вирощування сільськогосподарських культур, а також втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва. Дані з економічної оцінки земель є основою при проведенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок, аналізі ефективності використання земель порівняно з іншими природними
ресурсами та визначенні економічної придатності земель сільськогосподарського призначення для вирощування сільськогосподарських культур. Грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при
міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки. Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених цим Законом, а також іншими законами.

Оцінювачами з експертної грошової оцінки земельних ділянок можуть бути громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок відповідно до вимог чинного законодавства України.

Оцінка землі передбачає визначення ринкової вартості землі або ринкової вартості права оренди земельної ділянки. Ринкова вартість землі, у першу чергу, залежить від її місця розташування і впливу зовнішніх факторів, а також від попиту та пропозиції на ринку земельних ділянок. Вона не може перевищувати найбільш ймовірні витрати на придбання іншої ділянки еквівалентної корисності. Оцінка землі враховує кількісний і якісний склад комунікацій і можливість приєднання до існуючих мереж, у випадку якщо на земельній ділянці планується будівництво об'єктів нерухомості. Важливим фактором при визначенні ринкової вартості землі, за умови забудови ділянки покращеними будівлями, є дані інженерно-геологічних і інженерно-геодезичних вишукувань що дозволяють визначити склад, стан і властивості ґрунтів і дані про ситуацію і рельєф місцевості, необхідні для прогнозування можливого будівництва а також витрат, пов'язаних з будівництвом.

Визначення ринкової вартості права оренди, залежить від прав орендаря, терміну дії права, обтяжень права оренди, прав інших осіб на об'єкт, що оцінюється, і цільового призначення (дозволеного використання) земельної ділянки.

Оцінка земельної ділянки є непростою задачею. Відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав і професійної оцінної діяльності в Україні», Законом України «Про оцінку землі» і Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок оцінка земельних ділянок здійснюється такими методами: дохідним (капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки), порівняльним (зіставлення вартості продажу подібних земельних ділянок), метод залишку землі (облік витрат на земельні поліпшення). Кожний з перерахованих підходів має свої особливості і специфіку їхнього використання.

При оцінці земельних ділянок порівняльний (ринковий) метод є найбільш привабливим, оскільки максимально орієнтований на кон'юнктуру ринку. Труднощі його використання, однак, полягають у відсутності розвитого ринку землі, а також у недостатньо розроблених критеріях, що впливають на вартість.

Дохідний метод використовується в тому випадку, якщо земельна ділянка приносить прибуток від господарської діяльності або від здачі її в оренду окремо від будинків і споруд - вартість ділянки відображає її здатність приносити прибуток у майбутньому. Метод залишку землі використовується при оцінці поліпшених земельних ділянок. Визначення витрат на земельні ділянки, у цьому випадку, здійснюється на підставі ринкової вартості цих поліпшень за умови найбільш ефективного використання земельної ділянки.

Оптимальними підходами щодо здійснення експертної грошової оцінки земельних ділянок є такі підходи, які грунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку.

Метод зіставлення цін продажу, що максимально зорієнтований на кон’юнктуру ринку, є найбільш привабливим. Однак в Україні складність його застосування полягає не лише у відсутності розвинутого ринку землі, на якому зараз діє лише один продавець–держава, а й у недостатньо розробленій техніці внесення поправок при співставленні існуючих продажів, відсутність належного обгрунтування кількісних значень коригуючих коефіцієнтів. Зокрема, в згаданих роботах метод зіставлення цін продажів аналогічних об’єктів не використовувався, тому що ніяких даних про трансакції, що здійснилися в ринкових умовах, із функціональними аналогами оцінюваних об’єктів не знайдено.

Метод капіталізації чистого доходу застосовується лише для оцінки тих ділянок, які є дохідною власністю, виходячи з принципу найбільш ефективного їх використання. Дохід, що може бути одержаний від володіння земельною ділянкою в ринкових умовах–це дохід у вигляді орендної плати або участі в доходах чи в інших формах, що може бути одержаний власником при передічі ділянки в оренду.

Ринкова оцінка вартості землі залежить від очікуваної величини, терміну і вірогідності одержання прибутку від її експлуатації за певний період часу при найбільш ефективному використанні земельної ділянки без урахування доходів від інших чинників виробництва, що привертаються до об'єкту для підприємницької діяльності. Необхідно враховувати, що ринкова вартість ділянки змінюється в часі і оцінка землі завжди проводиться станом на конкретну дату, при цьому, при зміні цільового призначення ділянки (дозволеного використання), ринкова вартість землі також змінюється.

Вартість права оренди земельної ділянки залежить від очікуваної величини, тривалості і вірогідності отримання доходу від права оренди об'єкту нерухомості за певний період часу при найбільш ефективному його використанні.

3.2 Ринок оцінки землі сільськогосподарського призначення

   Визначення ринкової вартості землі проводиться для внеску в статутний капітал підприємств, оформлення застави (іпотеки), визначення ціни при купівлі-продажу, а також для інших цілей, передбачених чинним законодавством. Оцінна експертиза проводиться відносно земель поселень, промисловості і земель сільськогосподарського призначення.
   Землі поселень (міст, сіл і інших населених пунктів) оцінюються на підставі аналізу ринкових даних про операції купівлі-продажу, ставки орендної плати, ціни пропозицій по об'єктах нерухомості (включаючи незабудовані земельні ділянки), відомостей про інженерно-транспортну інфраструктуру, об'єкти соціально-побутового обслуговування, стан навколишнього середовища, історичної і архітектурно-естетичної цінності ландшафту, ландшафтної і рекреаційної цінності території.
   Оцінка землі сільськогосподарського призначення визначається виходячи з фактичної врожайності основних сільськогосподарських культур, сінокосів, продуктивності пасовищ, багаторічних насаджень, структури посівних площ, ціни реалізації продукції сільського господарства в даному регіоні України та необхідних витрат на виробництво основних сільськогосподарських культур. Визначення вартості земельних ділянок у дачних кооперативах і садових товариствах проводиться на підставі аналізу цін операцій купівлі-продажу або ціни пропозиції на незабудовані ділянки, наявності і інтенсивності транспортного повідомлення, наявності електрифікації, газо- та водопостачання, віддаленості від основних центрів інфраструктури, екологічної обстановки в районі, а також інших чинників, що впливають на визначення ринкової вартості землі.

Визначення та реалізація приватної форми власнисті на землю є кроком до формування ринку землі, оскільки власність дає право володіння, користування і розпорядження нею. Необхідність його встановлення полягає у тому, що в умовах ринкових відносин, ринок капіталів, предметів споживання і послуг, засобів виробництва, в тому числі і землі, є обов’язковим.

В Україні тривають перші спроби формування ринку землі. Однією з основних умов його успішного функціонування є створення інфраструктури, яка повинна включати в себе органи, які займаються оцінкою земельних угідь, їх реєстрацією, а також обмеженнями, пов’язаними з переходом прав власності на землю. Проте основним питанням, яке потребує детального вивчення і вирішення, є проблема ціни землі, зокрема сільськогосподарського призначення. Існуюча нормативна грошова оцінка земель, яка розрахована за Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів служить для встановлення земельного податку та визначення мінімальної величини орендної плати (не менше 1% від нормативної грошової оцінки).

Варто зазначити, що розрахована за цим способом оцінна вартість не дає реальної, стосовно сьогоднішніх умов, ціни земель, оскільки економічні чинники (диференціальний дохід) в багатьох аспектах не відображали реальної картини стану земель сільськогосподарського призначення навіть на час здійснення економічної оцінки. В умовах ринку земельних ресурсів дана нормативна оцінка може застосовуватись при укладанні цивільно–правових угод, а визначення ціни (початкової або стартової аукціонної) необхідно здійснювати шляхом проведення експертної оцінки сільськогосподарських земель.

Процедура здійснення експертної оцінки – це впорядкований процес, який передбачає формулювання задачі, обгрунтування методики, інформаційної бази та визначення, враховуючи вказані складові, реальну вартість ділянки. Серед названих найважливішими складовими є визначення інформаційної бази та вибір доцільних методичних підходів оцінки.


Інформаційною базою для оцінки земельних ділянок є відомості державного земельного кадастру (про правовий режим земельних ділянок, функціональне використання, їх бонітетна, економічна та грошові оцінки, місцезнаходження, кількісна і якісні характеристики); дані обласних зональних агрохімлабараторій (результати агрохімобстеженя); проект відведення земельної ділянки; відомості про природні та екологічні властивості земельної ділянки (природні і набуті в процесі її цільового використання). Зібрані дані повинні бути проаналізовані в контексті викорисьовуваних до оцінки підходів.

Одним із таких способів, який дозволяє отримувати обгрунтовану оцінну вартість земельних ділянок є спосіб експертної оцінки земель сільськогосподарського призначення, що грунтується на багатокритеріальному виборі при допомозі кількісних методів, де як критерії використовують показники узагальнених груп властивостей – родючості, екологічного стану, геолого-геоморфологічних умов, місце розташування та рівня інженерного облаштування території.

Експертна оцінка земель сільськогосподарського призначення за багатокритеріальним вибором передбачає: визначення вартості умовної еталонної земельної ділянки; розрахунку за кількісними методами важливості критеріїв долі кожного еталонного показника у вартості цєї ділянки; порівняння з еталонними реальних показників оцінюваної земельної ділянки та розрахунок їх вартісноївеличини; сумування отриманих значень грошової оцінки кожного показника, який враховується при оцінці та визначення реальної ціни ділянки.

Запропонований спосіб експертної оцінки земель передбачає здійснення окремих, послідовно виконуваних операцій, які в сукупності складають процедуру розрахунку її вартості.

При проведенні експертної оцінки за багатокритеріальним вибором на кожному етапі важливою є роль самого експерта. Вибір множини критеріїв і встановлення їх важливості, процедура знаходження частки оцінюваних показників (критеріїв) в загальній ціні оцінюваної земельної ділянки визначається його особистими і професійними якостями, розумінням поставленої задачі, знанням і досвідом.

Грошова оцінка земельної ділянки, як нормативна так і експертна проводиться у відповідності до методик, затверджених Кабінетом Міністрів України з метою економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно–правових угод, передбачених законодавством України.

Відповідно до статті 2 Закону України „Про плату за землю” використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.

Залежно від призначення та порядку проведення грошової оцінки земельних ділянок може бути нормативною і експертною.Нормативна грошова оцінка земель використовується для визначення розміру земельного податку, орендної плати за землю, визначення втрат сільськогосподарських і лісових угідь та економічного стимулювання національного використання та охорони земель. Експертна грошова оцінка використовується при здійсненнні цивільно–правових угод щодо земельних ділянок.

В результаті здйснення експертної грошової оцінки земельних ділянок визначається їх оцінна вартість, яка враховується під час встановлення:

• ціни продажу земельної ділянки;
  
• стартової ціни продажу земельної ділянки.
  

Оцінна вартість земельної ділянки визначається виходячи з її характеристики та властивостей, правового режиму, місцезнаходження, а також з урахуванням кон’юнктури ринку.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується не менше трьох методичних підходів, при цьому один з них може базуватись на нормативній грошовій оцінці. Найбільш поширеними методами в Україні є:

• капіталізація чистого доходу;
  
• зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
  
• врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці;
  
• грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 р. №525, і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213, в частині оцінки земель населених пунктів;
  
• поєднання декількох методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові комоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).
  

Метод капіталізації чистого доходу грунтується на капіталізації грошових податків одержуваних власником земельної ділянки в поточну вартість. Даний метод може застосовуватися для визначення вартості як забудованих так і не забудованих ділянок і лише для оцінки тих ділянок, які є дохідною власністю. Необхідною умовою застосування цього методу є наявність інформації про дохід, що може бути одержаний від володіння земельною ділянкою в ринкових умовах.

Методичний підхід до експертної грошової оцінки земельної ділянки, що базується на зіставленні цін продажу земельних ділянок, використовується при умові розвинутого й активного ринку землі, коли достовірна інформація про продаж земельних ділянок є доступною. Він базується на принципі: раціональний покупець не заплатить за земельну ділянку більше, ніж йому коштуватиме аналогічна інша ділянка з подібними властивостями.

Метод врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці застосовують для земельних ділянок вже освоєних або таких, освоєння яких передбачається відповідно до найбільш ефективного використання.

При використанні цього методу, сума витрат на освоєння віднімається від вірогідної (розрахованої) ціни продажу освоєної ділянки, що дає оцінку вартості землі в залишку.

В основі нормативної грошової оцінки лежить капіталізація рентного доходу, що виникає завдяки місцю розташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природнокліматичних та інженерно–геологічних умов, архітектурно–ландшафтної та історико–культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

Метод зіставлення цін продажу, що максимально зорієнтований на кон’юнктуру ринку, є найбільш привабливим. Однак в Україні складність його застосування полягає не лише у відсутності розвинутого ринку землі, на якому зараз діє лише один продавець–держава, а й у недостатньо розробленій техніці внесення поправок при співставленні існуючих продажів, відсутність належного обгрунтування кількісних значень коригуючих коефіцієнтів. Зокрема, в згаданих роботах метод зіставлення цін продажів аналогічних об’єктів не використовувався, тому що ніяких даних про трансакції, що здійснилися в ринкових умовах, із функціональними аналогами оцінюваних об’єктів не знайдено.

Метод капіталізації чистого доходу застосовується лише для оцінки тих ділянок, які є дохідною власністю, виходячи з принципу найбільш ефективного їх використання. Дохід, що може бути одержаний від володіння земельною ділянкою в ринкових умовах–це дохід у вигляді орендної плати або участі в доходах чи в інших формах, що може бути одержаний власником при передічі ділянки в оренду.

В даний час в Україні ринок оренди землі розвинутий досить слабко (точніше однобічно). Фактично укладених договорів оренди між суб’єктами підприємницької діяльності вкрай мало. Договори оренди, де в якості орендодавця виступає уповноважений місцевими радами орган, визнати такими, які укладені в ринкових умовах можна лише з достатньою долею припущення. Саме тому метод капіталізації чистого доходу нині не можна віднести до достатньо обгрунтованого, то ж нами прийнята нульова питома вага значимості результатів цього методу.

Метод нормативної грошової оцінки по суті не є ринковим, але все ж дає результат, який можна і потрібно використовувати при узгодженні результатів (хоча б в якості ще одного орієнтира).

Визначення та реалізація приватної форми власнисті на землю є кроком до формування ринку землі, оскільки власність дає право володіння, користування і розпорядження нею. Необхідність його встановлення полягає у тому, що в умовах ринкових відносин, ринок капіталів, предметів споживання і послуг, засобів виробництва, в тому числі і землі, є обов’язковим.

В Україні тривають перші спроби формування ринку землі. Однією з основних умов його успішного функціонування є створення інфраструктури, яка повинна включати в себе органи, які займаються оцінкою земельних угідь, їх реєстрацією, а також обмеженнями, пов’язаними з переходом прав власності на землю. Проте основним питанням, яке потребує детального вивчення і вирішення, є проблема ціни землі, зокрема сільськогосподарського призначення. Існуюча нормативна грошова оцінка земель, яка розрахована за Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів служить для встановлення земельного податку та визначення мінімальної величини орендної плати (не менше 1% від нормативної грошової оцінки).

Варто зазначити, що розрахована за цим способом оцінна вартість не дає реальної, стосовно сьогоднішніх умов, ціни земель, оскільки економічні чинники (диференціальний дохід) в багатьох аспектах не відображали реальної картини стану земель сільськогосподарського призначення навіть на час здійснення економічної оцінки. В умовах ринку земельних ресурсів дана нормативна оцінка може застосовуватись при укладанні цивільно–правових угод, а визначення ціни (початкової або стартової аукціонної) необхідно здійснювати шляхом проведення експертної оцінки сільськогосподарських земель.

Процедура здійснення експертної оцінки – це впорядкований процес, який передбачає формулювання задачі, обгрунтування методики, інформаційної бази та визначення, враховуючи вказані складові, реальну вартість ділянки. Серед названих найважливішими складовими є визначення інформаційної бази та вибір доцільних методичних підходів оцінки.

Інформаційною базою для оцінки земельних ділянок є відомості державного земельного кадастру (про правовий режим земельних ділянок, функціональне використання, їх бонітетна, економічна та грошові оцінки, місцезнаходження, кількісна і якісні характеристики); дані обласних зональних агрохімлабараторій (результати агрохімобстеженя); проект відведення земельної ділянки; відомості про природні та екологічні властивості земельної ділянки (природні і набуті в процесі її цільового використання). Зібрані дані повинні бути проаналізовані в контексті викорисьовуваних до оцінки підходів.

На сьогодні їх існує декілька і грунтуються на:

зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок;

капіталізації чистого доходу;

урахування витрат на спорудження об’єкта нерухомого майна на земельній ділянці;

грошовій оцінці земель за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 року № 525, і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213 (грошова оцінка нормативна).

За основу визначення оцінної вартості за цим способом беруть ціни продажу тих земельних ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, що оцінюється. Кінцева величина оцінної вартості визначається як середнє значення для ранжованого ряду варіантів значень (без урахування найбільшого і найменшого) або найбільш поширене значення серед отриманих результатів. Недоліком цього підходу є неможливість його використання за умов відсутності активного ринку земельних ділянок. Проте на сьогодні, коли ринок землі тільки зароджується і в багатьох випадках ціну ділянки, що продається немає з чим співставляти, його застосування є дуже обмеженим.

Інший методичний підхід експертної оцінки земель грунтується на врахуванні витрат на спорудженя об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці. За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки визначається як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки (або капіталізованим річним доходом від її використання) та всіма витратами на спорудження об’єктів нерухомого майна. За основу визначення оцінної вартості землі шляхом врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна, розташованих на земельній ділянці, беруться ціни продажу забудованих ділянок, які склалися на ринку, та витрати, пов’язані із спорудженням цих об’єктів. Зазначений спосіб є придатним тільки для визначення оцінної вартості земель несільськогосподарського призначення. При експертній оцінці земель сільськогосподарського прмзначення його не можна використати, що і є його основним недоліком, оскільки на них не проводиться спорудження об’єктів нерухомого майна, а разом з тим неможливо визначити вмтрати на їх спорудження.

Відомий також методичний підхід, який грунтується на капіталізації чистого доходу, що отримується при ефективному використанні земельної ділянки.

При прямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:



де– оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу, грн;

– річний чистий дохід (фактичний або очікуваний), грн;

– ставка капіталізації (коефіцієнт).

При непрямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:



де – оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу, грн;

– очікуваний чистий дохід за 1-й рік, грн;

– період у роках, який враховується при непрямій капіталізації чистого доходу.

Проте застосування зазначеного способу має свої особливості.

По-перше, даний спосіб не можна використовувати за умови збиткового ведення виробництва на землях сільськогосподарського призначення. З 1996 року на Україні переважна більшість сільськогосподарських підприємств є збитковими, і як наслідок, чистий дохід на землях, які є у їх розпорядженні, не формуються, що унеможливлює використання запропонованого способу при експертній оцінці землі.

По-друге, за даним способом вартість земельної ділянки визначається суто економічними чинниками: загальним рівнем цін, величиною затрат на вирощування тієї чи іншої сільськогосподарської культури, отриманим чистим доходом та відсотком іого капіталізації. Стосовно земель сільськогосподарськьго призначення ці економічні показники насампред залежать від головного засобу виробництва – землі і її властивостей. Саме від них, за умови найкращого та найефективнішого використання земельних ділянок, залежатимуть економічні показники – величина затрат і доходів. Тобто вартість земельної ділянки повинна визначатись за сукупністю її характеристик або властивостей, а не економічними факторами, які є похідними від цих характеристик і лежать в основі цього методичного подходу.

По-третє, при оціненні землі за методом капіталізації чистого доходу важливим чинником (від чого безпосередньо залежить величина чистого доходу) є величина затлат на вирощування тієї чи іншої культури. Проте в силу об’єктивних причин (різного рівня технічного оснащення, використання різних технологій вирощування тощо) затрати на землях онакової якості є різними. І відповідно, різною є визначена за даним способом ціна замлі, хоча повинна би бути однаковою.

По-четверте, запропонований метод враховує безпосередній стан земельної ділянки, а не той, який можна досягнути при впливові на неї різних заходів (агротехнічних, технологічних, агромеліоративних тощо), які б окуповувались і сприяли збільшенню чистого доходу.

Проведений аналіз методичних підходів свідчить, що вони є не зовсім придатними на сьогодні стосовно визначення достовірної ціни землі і спонукає до розробки таких методичних підходів, які б дозволяли усунути вказані недоліки і забезпечити достовірне визначення експертним способом реальну вартість земельних ділянок.

Одним із таких способів, який дозволяє отримувати обгрунтовану оцінну вартість земельних ділянок є спосіб експертної оцінки земель сільськогосподарського призначення, що грунтується на багатокритеріальному виборі при допомозі кількісних методів, де як критерії використовують показники узагальнених груп властивостей – родючості, екологічного стану, геолого-геоморфологічних умов, місце розташування та рівня інженерного облаштування території.

Експертна оцінка земель сільськогосподарського призначення за багатокритеріальним вибором передбачає: визначення вартості умовної еталонної земельної ділянки; розрахунку за кількісними методами важливості критеріїв долі кожного еталонного показника у вартості цєї ділянки; порівняння з еталонними реальних показників оцінюваної земельної ділянки та розрахунок їх вартісноївеличини; сумування отриманих значень грошової оцінки кожного показника, який враховується при оцінці та визначення реальної ціни ділянки.

Запропонований спосіб експертної оцінки земель передбачає здійснення окремих, послідовно виконуваних операцій, які в сукупності складають процедуру розрахунку її вартості.

Реалізація запропонованого способу починається з розрахунку вартості умовної еталонної ділянки. Умовна еталонна ділянка – це земельний наділ, площею 1 га, яка характеризується найвищими для конкретної грунтово-кліматичної зони показниками родючості, екологічного стану, достатньо високим рівнем інженерного облаштування та ідеальним місцем розташування.

Групи показників земельної ділянки

та їх оптимальні (еталонні) значення

№ з/п	Показники	Одиниці виміру	Оптимальне (еталонне) значення
1	2	3	4
Показники родючості (якісна характеристика)
1.	Вміст гумусу в орному шарі 0-20 см	%	6,2
2.	Потужність гумусового горизонту	М	0,40
3.	Вміст фізичної глини	%	40
4. 4.1.	Вміст: легкогідролізованого азоту (за Корнфілдом)	Мг/кг	225
4.2.	рухомого фосфору (за Кирсановим)	Мг/кг	250
4.3.	обмінного калію (за Кирсановим)	Мг/кг	170
5. 5.1.	Мікроелементів: - бору	Мг/кг	1,5
5.2.	- молібдену	Мг/кг	0,15
5.3.	- марганцю	Мг/кг	30
5.4.	- кобальту	Мг/кг	10
5.5.	- міді	Мг/кг	1,5
5.6.	- цинку	Мг/кг	1,5
ІІ. Показники екологічного стану
1.	Забруднення важкими металами:	Мг/кг
1.1.	- кадмієм		відсутнє; допустимий вміст – 0,7
1.2.	- свинцем		відсутнє; допустимий вміст – 0,7
1.3.	- ртуттю		відсутнє; допустимий вміст – 0,7
2.	Забруднення радіонуклідами	Кі/км2	відсутнє;
3.	Наявність залишків пестицидів	Мг/кг	відсутнє; допустимий вміст – 0,1
4.	Еродованість	глибина потужності гумусового шару	40 см (30 см – слабозмиті, 20-18 см середньозмиті, 16-12 см сильнозмиті, 12-8 см дуже сильнозмиті)
5.	Кислотність, рН (КІ)	-	7
6.	Розміщення в зоні перевищення рівня шуму	дб	відсутній; допустимий рівень – 70-110
7.	Розміщення в зоні забруднення атмосферного повітря	Мг/кг3	відсутнє
8.	Розміщення в зоні проходження ліній електропередач		відсутнє;
ІІІ. Геолого-геоморфологічні параметри
1.	Крутизна схилу	град.	0-0,5
2.	Експозиція	-	північно-східна
3.	Прояви небезпечних екзогенних процесів (яру, зсуву, карсти тощо)	% до загальної площі	0 допустимий рівень – до 3%
4.	Заболоченість (періодично зволожені)	% до загальної площі	0 допустимий рівень – до 3%
5.	Глибина залягання грунтових вод	м	2,50
6.	Кам’янистість	%	відсутня; допустимий рівень – до 2%
7.	Розмірність поля (довжина*ширину)
7.	Конфігурація поля	коеф. конфігурації	1,0
ІV. Показники місцезнаходження
1.	Відстань до господарського двору	км	<1
2.	Відстань до ринків збуту	км	<10
3.	Відстань до центру населеного пункту	км	<1
4.	Доступність до автомагістралей, під’їзних шляхів	м	<500м
5.	Доступність до зупинок, громадських центрів	м	<500м
6.	Щільність населення	чол/км2	100
V. Рівень інженерного облаштування території
1.	Рівень під’їзних шляхів	асфальтові грунтові польові	асфальтові
2.	Наявність і робота меліоративної системи	добра задовільна незадовільна	добра
3.	Наявність системи протиерозійних заходів на схилових землях (організаційно – господарські – розміщення лінійних границь; агротехнічні – щілювання, залуження; лісомеліоративні – вітро – та воднорегулювальні лісосмуги, суцільне заліснення; гідротехнічні – наорні вали, канави, водозатримуючі вали, розпилювачі стоку, щвидкотоки тощо)	наявні частково наявні відсутні	наявні