Концепция и ключевые аспекты оценки памятников истории, архитектуры и градостроительства (опыт Одесского региона) Гликман М. Т

Вид материала

Документы

Содержание Специфика использования затратного подхода Специфика оценки стоимости по доходу Сравнительный подход (метод аналогов) Оценка технического состояния и проблемы восстановления зданий-памятников Специфика определения ценностных характеристик и показателей сохранности

Подобный материал:

• Список памятников местного и национального значения, 6393.59kb.
• Концепция устойчивого развития в стратегии градостроительства франции 05. 23. 22 Градостроительство,, 332.07kb.
• Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными закон, 42.98kb.
• Архитектурно-градостроительное наследие южного урала 18. 00. 01 теория и история архитектуры,, 618.31kb.
• Методические основы оценки научного потенциала региона, 127.94kb.
• Архитектор-реставратор Святослав Леонидович Агафонов, 119.7kb.
• Произведения русского классицизма составляют не только важнейшую главу истории русской, 339.6kb.
• Пресс-конференция начальника управления охраны объектов культурного наследия, 34.63kb.
• Концепция международной научно-практической конференции «Развитие национального законодательства, 86.55kb.
• Государственные нормативы в области архитектуры, градостроительства и строительства, 4770.01kb.

Специфика использования затратного подхода


Затратный подход базируется на определении суммы затрат на воспроизведение или замещение объекта недвижимости на дату оценки с дальнейшей корректировкой на все виды износа и обесценения. Фактически стоимость памятников истории, архитектуры и градостроительства как объектов недвижимости представляет собой сумму стоимости прав пользования земельным участком и стоимости воссоздания точной копии объекта или функционального аналога с адекватным архитектурно-строительным решением и инженерным оснащением за вычетом затрат на возмещение обесценения, связанного с износом и потерей эксплуатационных качеств применительно к оцениваемому периоду и требуемым условиям сохранности.

При оценке стоимости памятников архитектуры и градостроительства их восстановительная (за вычетом обесценения) стоимость, представляет стоимость ветшающего во времени материального носителя (конструктивного остова), дополненную денежным эквивалентом, отражающим стоимость нематериального актива, формируемого историко-культурными, градостроительными и архитектурно-художественными ценностными характеристиками. Экспертная оценка стоимости здесь прогнозирует баланс между восстановительной стоимостью за вычетом всех видов износа (обесценения) с прибавлением стоимости нематериального актива и при необходимости стоимости ожидаемых расходов на консервацию, реставрацию и довоссоздание объекта в его историческом облике, а при возможности – в тех же конструкциях и материалах, с минимальным их обновлением, ведущим к снижению исторической аутентичности, снижающей ценность, а следовательно стоимость памятника как носителя культурного и исторического наследия.

Такой подход базируется на модифицированном методе затрат, алгоритм которого в общем виде можно выразить следующей развернутой формулой, определяющей действительную оценочную стоимость объекта – здания-памятника (комплексная интерпретация наших разработок, опубликованная в работах [6, 8, 18]):


С_д = С_б (1- И_ф /100) (1- И_фк /100) (1- И_э /100) [К_с /100 (К_ц -1) +1] + С_пр + С_рв + С_рм +С_и + С_ои +С_зк , (1)


где С_б – базовая стоимость строительства точной копии здания-памятника архитектуры и градостроительства или идентичного ему по архитектурно-строительному решению аналога в ценах текущего оценочного периода (восстановительная стоимость без учета износа или соответствующего ему обесценения);

И_ф – физический износ объекта, %;

И_фк – функциональный износ объекта, %;

И_э – внешний (экономический) износ объекта, %;

С_зк – стоимость земельного участка (права пользования) как незастроенного в рамках его использования для функционирования здания-памятника с учетом землеотвода и требований охранного договора.

С_пр – прогнозируемая прибыль застройщика (инвестора);

К_ц – интегральный коэффициент ценности объекта или его части, %;

К_с – показатель сохранности объекта или его части, %;

С_рв – стоимость необходимых реставрационно-восстановительных работ, вызванная наличием утрат, дефектов и повреждений;

С_рм – стоимость работ по реконструкции и (или) модернизации здания-памятника как разрешенная условиями охранного договора в качестве вклада, позволяющего улучшить микроклимат, поднять комфортность и престижность объекта, не нарушая его облика и сохраняемых ценностных характеристик (как правило это относится к оценке зданий-памятников местного значения в составе фоновой застройки, что позволяет поднять их инвестиционную привлекательность в качестве доходной недвижимости);

С_и – стоимость идентифицированных и оцененных искусствоведческой экспертизой предметов искусства (неотделимых и отделимых) в составе имущества здания-памятника;

С_ои – стоимость оборудования и инвентаря в составе имущества, закрепленного за зданием- памятником согласно инвентаризационных ведомостей.

При этом согласно «Методике денежной оценки памятников» [11] для памятников национального значения применяется исключительно стоимость воссоздания, полученная на основании сметного расчета.

Знаки + при компонентах стоимости С_рв и С_рм означают прибавку или уменьшение результирующей стоимости в зависимости от наличия инвестора, финансирующего покупку объекта после или до проведения соответствующих ремонтно-восстановительных и реставрационных работ.

Существует специфика в определении стоимости зданий-памятников истории, где предметом охраны могут быть лишь отдельные аутентичные части и помещения здания (мемориальные элементы), и соответствующий им повышающий коэффициент нематериального актива К^НА.

Специфичной является и оценка подвальных, полуподвальных и чердачных помещений в зданиях-памятниках. Здесь, на наш взгляд, первостепенное значение имеет прежде всего их историческое предназначение и связанные с ним условия функционирования. При этом учет нематериального актива К^НА обязателен в рамках влияния их объемов и площадей на общий облик аутентичного фасадного оформления и на конструктивно-компоновочную структуру в интерьере при самостоятельном функционировании в качестве составных частей предмета охраны.


Специфика оценки стоимости по доходу


Если оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, то при его оценке применимы соответствующие доходному подходу методы. При этом потребуется выполнение следующих процедур:

1. Исходя из рыночных условий прогнозируется ставка арендной платы, определяемая расположением объекта и его функциональным назначением.
   
2. Исходя из анализа специфики особенностей объекта, оценивается влияние (поправка) уникальности на ставку. Поправка может быть как положительной (повышающая) , так и отрицательной (понижающая). Положительность связана с наличием у оцениваемого объекта определенной исторической либо культурной ценности. Отрицательность может быть связана с функциональными ограничениями (обременяем), невозможностью изменения планировки и пр.
   
3. Реализуется процедура прямой либо непрямой капитализации (дисконтирования). При этом следует учитывать дополнительные затраты, необходимые для восставительного ремонта или реставрации (реконструкции) объекта.
   

Оценочная стоимость объекта определяется по формуле

, (2)

где

А – арендная плата за 1 м² общей (полезной) площади здания (помещения) в месяц без учета коммунальных услуг,

S - общая (полезная) площадь здания,

Н_к – ставка капитализации,

С_р – стоимость ремонтных работ, включающая в зависимости от конкретных условий стоимость:

-восстановительного ремонта,

- реконструкции,

- модернизации

- реставрации,

- адаптации.

Ставка арендной платы определяется по формуле:

, (3 )

где

А_р – рыночная арендная плата, определяемая по результатам маркетингового анализа о данных по объектам-аналогам

К_і – поправки к рыночной арендной плате.

По аналогии с поправками к восстановительной стоимости по затратному подходу здесь также возможен учет нематериального актива в рамках следующего возможного диапазона изменения коэффициентов К

К_и - время создания произведения (0... 0,2)

К_к - уникальность композиции (0... 0,2)

К_эк - выразительность экстерьера (0... 0,3)

К_ин - виразительность интерьера (0... 0,3)

Максимальное значение суммарной поправки не должно превышать 1

Значение поправки внутри диапазона принимается по экспертным балльным оценкам (1... 10 баллов).


Сравнительный подход (метод аналогов)

Метод аналогов, как это принято и в зарубежных стандартах [25], может использоваться при наличии на рынке объектов с аналогичными характерными чертами и обоснованном их сопоставлении с объектом оценки. Алгоритм его включает следующие этапы

1. Поиск сопоставимых объектов-аналогов.
   
2. Сравнительный анализ объектов.
   
3. Корректировка различий.
   
4. Определение оценочной стоимости.
   

Элементами сравнения служат

- условия продаж

- время продажи

- элементы расположения

- физические характеристики

- нематериальные активы, формирующие архитектурно-культурную ценность объекта.

Особенностью является корректировка не только по физическим характеристикам, но и по нематериальным активам, рассмотренным выше.


Оценка технического состояния и проблемы восстановления зданий-памятников

Современное техническое состояние и эксплуатационная надежность зданий-памятников архитектуры и исторической застройки городов требуют постоянного внимания с приложением усилий по их восстановлению, поиску источников финансирования и квалифицированных методов реализации инвестиционно-привлекательных проектов.

В этих условиях, как показывает опыт [6, 18, 24], необходимо иметь четкую и обоснованную информационно-методическую базу и разработанный на ее основе системный подход, учитывающий специфику оценки и прогнозирования износа, разрушения и восстановления ветшающих со временем зданий, сохранность которых, в рамках охранных обязательств является основной задачей, заложенной в законе Украины «Об охране культурного наследия» и в «Методике денежной оценки памятников».

Специфика и налагаемые при этом ограничения должны четко увязываться с возможностями и особенностями использования памятников как потенциально доходной или недоходной недвижимости, что определяет привлечение инвесторов, а следовательно и средств на восстановление и дальнейшее поддержание объектов в надлежащем состоянии.

Мировой опыт показывает, что стоимость ремонтно-реставрационных и восстановительных работ по памятнику зачастую может превышать остаточную стоимость здания (с учетом физического и др. видов износа), а учет необходимости дальнейшего постоянного поддержания памятника в рамках требований охранных обязательств приводит к необходимости передать зачастую такой объект в аренду или собственность надежному инвестору практически бесплатно, естественно если такое не противоречит действующему законодательству и орган управления охраны культурного наследия обеспечивает контроль за выполнением охранного договора.

С учетом вышеизложенного важнейшее значение в современной практике независимой оценки стоимости зданий-памятников является идентификация их ценностных характеристик, установление всех видов износа, утрат и изменений материальных структур и технического состояния всех элементов и здания в целом с последующим анализом и диагнозом ситуации, расчетом эксплуатационной пригодности и надежности заменяющих поврежденные и существующих сохраняемых конструкций.

Все это должно делаться в установленном порядке, с разработкой необходимых предложений, с приложением бизнес-планов, ТЭО инвестиций или другой проектной документации, включая сметы, согласованные и утвержденные специально уполномоченными госорганами охраны памятников. Выполнение таких работ должно осуществляться специализированными, имеющими соответствующие лицензии организациями, обладающими опытом работы и оцени памятников архитектуры и градостроительства.

Особенности Одесского региона составляют: слабые грунтовые основания с подземными пустотами и подпочвенными водами, с высоким уровнем грунтовых вод, широкое применение фундаментов и стен из камня ракушечника; использование в старых зданиях деревянных перекрытий, дощатых подшивных потолков и других недолговечных конструкций. В этих условиях особое значение приобретает квалифицированное обследование, оценка технического состояния, возможностей и условий эффективного проведения восстановительных работ.

При оценке технического состояния элементов следует выделять элементы, имеющие обратимые и необратимые изменения (ухудшения) физического состояния. Необратимые ухудшения физического состояния характеризуется непригодностью элемента к дальнейшей эксплуатации и оцениваются как стопроцентный физический износ (подлежит замене или воссозданию). Обратимое ухудшение может быть ликвидировано путем проведения работ по реставрации, реконструкции и ремонту без полной замены элемента. При обследовании также оценивается функциональное устаревание архитектурно-конструктивного решения и инженерного оборудования, уменьшение полезности здания, в связи с чем можно ожидать потерю потенциального дохода по сравнению с функциональными аналогами.

В условиях значительного физического износа и требований максимальной сохранности зданий-памятников требуется применение неразрушающих методов исследования их частей и конструкций, особенно при обследовании предаварийных объектов.

В результате проведения обследования технического состояния здание может быть принципиально оценено как хорошее, удовлетворительное или неудовлетворительное, вплоть до ветхого и непригодного [19, 25]. Первые характеризуются тем, что в здании полностью обеспечена безаварийная работа несущих конструкций и отсутствуют повреждения, а эксплуатационная пригодность элементов обеспечивается проведением косметических планово-предупредительных ремонтов. Неудовлетворительное на стадии ветхого и непригодного состояние здания разделяется на категории согласно работоспособности, увязываемой с категориями ремонта и реконструкции. Здания, находящиеся в неудовлетворительном и ветхом состоянии – это строения, резерв несущей способности которых в целом или отдельных элементов исчерпан (причем иногда достаточно исчерпания резерва хотя бы в одной из основных несущих конструкций для того, чтобы признать неудовлетворительным состояние всего сооружения).

Идентификация состояния конструкций выполняется посредством анализа дефектов и повреждений, классифицируемых как не опасные для конструкций (не влияют на несущую способность), опасные во времени (их наличие может со временем снизить несущую способность и привести к аварии) и опасные, приводящие к обрушению. Правильно выполненная классификация технического состояния является необходимым условием для определения обесценения зданий и выбора методики учета и оценки физического износа [19, 25] .

Очевидно, что отсутствие технической надежности или функциональной пригодности не позволяет квалифицировать объект обследования как соответствующий требованиям эксплуатационной пригодности.

В любом случае здания-памятники требуют проведения ремонтных работ, которые могут выполняться по категориям, предусмотренным требованиями действующих норм, но с учетом особенности и специфики особых к ним подходов. Соответствующие ситуации и возможные пути их решения применительно к основным категориям технического состояния и восстановительного ремонта показаны в таблице 1 [19] (см. приложение)

Имеющийся опыт и практика обследования, проектирования, реконструкции и реставрации зданий-памятников позволяют выделить следующие виды основных ремонтно-восстановительных работ:

1. Работы по усилению или частичной замене поврежденных несущих конструкций:
   

• фундаментов;
  
• стен и отдельных опор;
  
• перекрытий;
  
• элементов крыши.
  

2. Внутренних инженерных сетей, исключая оборудование (по возможности).
   
3. Восстановление отделочных покрытий и элементов архитектурного оформления интерьеров.
   
4. Реставрация или ремонт фасадов, включая элементы декора, входов и светопрозрачных ограждений.
   
5. Ремонт или устройство новой отмостки.
   
6. Гидроизоляция стен подвала с внутренней и (или) наружной стороны.
   
7. Наружные (внутриплощадочные, дворовые) водонесущие сети, расположенные в непосредственной близости к зданию-памятнику.
   

Значительным упущением многих работ по оценки зданий – памятников является недостаточный учет функционального износа, что во многом связано с трудностями его выявления и тем более расчета обесценения. Имея наработки в этом направлении, в частности по выходу на учет новых нормативных требований по светотехническим и теплотехническим параметрам стен и окон в рамках общих габаритов зданий и мансардных объемов [16, 21, 22], в ближайшее время готовим к публикации новые рекомбинации для дополнения существующих методических приемов.

Принимая во внимание сложность, комплексность, необходимость высококвалифицированных подходов к формированию исходных данных и проведению работ по оценке памятников в условиях их восстановления, реставрации и реконструкции целесообразно обобщить существующий опыт и подготовить предложения по корректировке и дополнению действующих на сегодня документов с учетом специфики ремонтопригодности и сохранности таких объектов.


Специфика определения ценностных характеристик и показателей сохранности

Особенности определения ценностных характеристик при оценки зданий-памятников изложены в методических документах и пособиях [6, 11, 20], гораздо меньше данных имеется применительно к оценки показателя сохранности.

Специфика определения общего для здания показателя сохранности памятника может трактоваться как учет уровня изменения в процессе длительного существования объекта формы, композиции и материала его конструктивно-планировочной структуры. Однако на базе методики [11] более эффективно на наш взгляд проведение дифференцированного исследования произошедших изменений раздельно по каждой из составляющих интегрального коэффициента ценности К_Ц с последующим определением средневзвешенного значения К_С для всего объекта [19], что было реализовано нами при серии оценок памятников для Одесского региона.

Выделяя в формуле расчета остаточной стоимости воссоздания (замещения) памятника С_ост , приведенной в действующей методике [11], компонент учитывающий нематериальный актив, и обозначая его как К^на, запишем предложенная нами упрошенное его значение:

, (4)

где:

К_С – показатель сохранности здания-памятника в целом или его отдельных элементов, %;

К_Ц – интегральный коэффициент, учитывающий ценностные характеристики памятника как объекта культурного наследия, выраженный суммой (см. прилож. 6 к действующей методике [11]):


К_Ц=1+ К_И+ К_Г+ К_К+ К_ЭК+ К_ИН+ К_У, (5)

где:

К_И – коэффициент, учитывающий историческую ценность;

К_Г – коэффициент, учитывающий градостроительную ценность;

К_К – коэффициент, учитывающий уникальность общего композиционного решения;

К_ЭК – коэффициент, учитывающий выразительность экстерьера;

К_ИН – коэффициент, учитывающий выразительность интерьера;

К_У – коэффициент, учитывающий утилитарную ценность.

Поскольку понятие сохранность (показатель сохранности К_С по [11]) прежде всего относится к ценностным характеристикам памятника К_Ц: к каждой в отдельности и к интегральному значению К_Ц для памятника в целом, то и показатель сохранности К_С в формуле (2) можно рассматривать дифференцированно применительно к отдельным ценностям и формирующим их материальным носителям. Отсюда показатель сохранности, например, экстерьера (фасада) и интерьера практически напрямую связан с их физическим износом, изменениями и утратами материальных форм и отделки, а показатель сохранности исторической ценности почти исключительно связан с временем создания памятника, историческими событиями и свидетельствами, их характеризующими, почти независимо от физического износа “тела” памятника. Похожую специфику имеет показатель сохранности по отношению к утилитарной ценности, характеризуемой уникальностью (оригинальностью) архитектурно-конструктивного решения памятника и уникальностью (оригинальностью) пространственной композиции, которые в большей степени связаны не с физическим износом, а с утратами или степенью изменения первозданных форм “материального” тела и его компоновкой. При этом сохранность и аутентичность в оценке следует рассматривать совместно и трактовать как сохранность аутентичного облика памятника, где под нарушением сохранности аутентичности понимается не только учет утраты (разрушения) элементов (их частей), но и замена их новыми элементами (частями).

При наличии заранее известных и приведенных в паспорте памятника показателях сохранности, увязанных с ценностными характеристиками памятника, расчет К^НА ведется непосредственно с подстановкой их значений в формулу (2).

При отсутствии готовых показателей сохранности К_С их значения могут моделироваться, на наш взгляд, экспертами-специалистами по упрощенной методике, учитывающей утраты и изменения материальных структур, формирующих и поддерживающих сохранность первичного исторического облика объекта, формируемого его пространственной композицией и архитектурной формой, проявляющихся в геометрии и отделке фасадов и интерьеров, конструкциях и материале несущего остова, элементах благоустройства и инженерного оснащения здания. Значения рекомендуемых нами уровней понижающих коэффициентов К_С, учитывающих степень сохранности аутентичности здания и его элементов, приведены в табл.2. Выбор соответствующих показателей К_С по таблице осуществляется на основании изучения исторической справки или паспорта памятника в сопоставлении с результатами визуального обследования внешнего и внутреннего облика объекта и его конструкций, благоустройства и инженерного оснащения. Процедура экспертной оценки К_С в увязке с К_Ц ведется с применением бальной системы как это показано в нашей Одесской методике [6].

Таблица 2

Сохранность первоначального облика объекта оценки (памятника)

Уровень сохранности геометрической формы, композиции, конструкции и материала, формирующих интегральный КЦ и его составляющие	Соответствующее значение показателя сохранности КС, %
Полностью сохранены Незначительно изменены или утрачены Частично изменены или утрачены Значительно изменены или утрачены Полностью изменены или воссозданы заново	90-100 70-80 50-60 20-40 0-10

Большим подспорьем для определения обесценения за счет уровня сохранности могут служить оценочные значения средневзвешенного физического износа здания-памятника при условии адекватного учета руинирования и изменения его элементов и их доли в стоимости всего объекта. Учет износа применительно к оценке нематериального актива мы рассматриваем как вспомогательную информацию, помогающую прогнозировать уровень сохранности в основном физического “тела” и эксплуатационных качеств конструктивного остова и обрамляющих его структур, поддерживающих дошедший до даты оценки первоначальный или измененный (утраченный, обновленный) внешний облик объекта – памятника и его элементов. Наиболее достоверные результаты можно получить на основании обследования и комплексной экспертизы памятника при совместном рассмотрении характеристик К_Ц и К_С с последующим согласованием оценок экспертов: архитекторов, конструкторов и оценщиков.

Ниже в качестве примера приводится определение в табличной форме показателя сохранности К_С^ЭЛ по принятым экспертами данным значений составляющих интегрального коэффициента ценности К_Ц=1+0,55+0,4+0,3+0,4+0,3+0,2=3,15 применительно к условно рассматриваемому зданию-памятнику архитектуры и градостроительства местного значения, обладающего адекватными принятыми по методике [11] исходными характеристиками (табл.3) при средневзвешенном физическом износе объекта примерно на уровне 40%.


Таблица 3

Исходные данные для расчета общего показателя сохранности аутентичных ценностных характеристик здания-памятника применительно к оцениваемым помещениям в соответствии с табл. 3 при интегральном коэффициенте ценности

Составляющие	КЦ	КГ	КК	КЭК	КИН	КУ	КЦ
принятые значения		0,4	0,3	0,4	0,3	0,2	1,6
		100	60	80	40	40	КЦ КС
полученные значения		0,4	0,18	0,32	0,12	0,08	1,1

Здесь: - соответственно показатели характеристик ценности и сохранности отдельных элементов памятника.


При определении показателя сохранности здания применительно к оцениваемому объекту, коэффициент исторической ценности К_И=0,55 не рассматривается, т.к. он характеризует только дату создания памятника (хронологическую глубину) и практически непосредственно не связан с определением численного значения показателей сохранности его отдельных ценностных характеристик (косвенно К_И учитывается износом здания в целом).


Общий усредненный показатель сохранности здания-памятника определится отсюда как средневзвешенная по сохранности каждой составляющейвеличина:

(6)


Отсюда (7)

Таким образом, за счет показателя сохранности = 69% полученный результирующий показатель нематериального актива снизил общую ценность объекта с 3,15 до 2,48, что отразилось на стоимости памятника по затратному доходу.