Концепция и ключевые аспекты оценки памятников истории, архитектуры и градостроительства (опыт Одесского региона) Гликман М. Т

Вид материала

Документы

Содержание Общие положения и ключевые аспекты оценки памятников Специфика зданий-памятников с учетом ключевых аспектов оценки Специфика оценки памятников Понижающие факторы А – юридический Б – методологический аспект В – профессиональный аспект Г – практический аспект Основные подходы и сложившаяся концепция денежной оценки памятников Специфика использования затратного подхода Специфика оценки стоимости по доходу Сравнительный подход (метод аналогов) Оценка технического состояния и проблемы восстановления зданий-памятников Специфика определения ценностных характеристик и показателей сохранности

Подобный материал:

• Список памятников местного и национального значения, 6393.59kb.
• Концепция устойчивого развития в стратегии градостроительства франции 05. 23. 22 Градостроительство,, 332.07kb.
• Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными закон, 42.98kb.
• Архитектурно-градостроительное наследие южного урала 18. 00. 01 теория и история архитектуры,, 618.31kb.
• Методические основы оценки научного потенциала региона, 127.94kb.
• Архитектор-реставратор Святослав Леонидович Агафонов, 119.7kb.
• Произведения русского классицизма составляют не только важнейшую главу истории русской, 339.6kb.
• Пресс-конференция начальника управления охраны объектов культурного наследия, 34.63kb.
• Концепция международной научно-практической конференции «Развитие национального законодательства, 86.55kb.
• Государственные нормативы в области архитектуры, градостроительства и строительства, 4770.01kb.

Концепция и ключевые аспекты оценки памятников истории, архитектуры и градостроительства (опыт Одесского региона)

Гликман М.Т.

профессор кафедры архитектурных конструкций,

научный руководитель лаборатории оценки

недвижимости, реконструкции и модернизации зданий

Одесской государственной академии строительства и

архитектуры, ведущий эксперт-оценщик УТО

Маркус Я.И.

председатель Экспертного совета УТО,

заслуженный эксперт-оценщик УТО,

кандидат технических наук


«Мир состоит из гармонии и числа»

Пифагор

Памятники истории, архитектуры и градостроительства – это «застывшая музыка» и дошедший до нас свет души и мысли предков, воплощенные в каменных строениях, без сохранения которых немыслима связь поколений и гармоничное движение в будущее.

С выходом Закона Украины «Об охране культурного наследия» (июль 2000г.) [4] и общеукраинской «Методики денежной оценки памятников» (сентябрь 2002г.) [11] экспертная оценка культурного наследия (ОКН) получила официальное признание в Украине. Накопленный до этого опыт, первые легитимные в Украине «Методические рекомендации по экспертной оценке стоимости памятников градостроительства и архитектуры для Одесского региона» (апрель 2000г.) [6] и серия публикаций, по результатам разработок и обсуждение проблем оценки памятников за последние годы (см. список литературы), установили концептуальную основу и определенный порядок оценочных процедур. При этом одновременно был выявлен ряд нерешенных и неадекватно трактуемых вопросов нормативно-методологического, специального и организационного характера, ждущих скорейшего решения.

Главным условием оценки памятников остаётся обеспечение их сохранности согласно охранному договору. Сохраняется и оценка помещений и зданий-памятников для сдачи в аренду, для переоценки при постановке на баланс. Разработанный в 2006г. законопроект « О перечне памятников культурного наследия, которые не подлежат приватизации (отчуждению)» наконец получил официальное утверждение 23 сентября этого года, что безусловно активизирует оценку объектов культурного наследия и привлечение необходимых инвестиций для их эффективной сохранности.

В этих условиях мы решили в порядке обмена опытом предложить собственную трактовку общей концепции и ключевых аспектов оценки памятников, рассмотрев возможные пути корректировки и дополнения действующей всеукраинской «Методики денежной оценки памятников» [11]. С учетом одесских «Методических рекомендаций» 2000г. [6] «Международных стандартов оценки. Восьмое издание 2007г.» [25] и наших наработок последних лет [18,19,23 ].


Общие положения и ключевые аспекты оценки памятников

Согласно Закона Украины «Об охране культурного наследия» памятником является объект культурного наследия (ОКН) национального или местного значения, который занесен в Государственный реестр недвижимых памятников Украины. Этот реестр до настоящего времени продолжает формироваться.

При этом ОКН классифицируются законом по следующим признакам:

• по типу: сооружения, комплексы (ансамбли) и знаменательные (памятные) места.
  
• по виду: археологические и исторические объекты, объекты монументального искусства, архитектуры и градостроительства, садово-паркового искусства и ландшафтные территории.
  

Согласно «Методике денежной оценки памятников» [11] ее действие распространяется для следующих основных случаев (цель и функция оценки):

• отчуждение;
  
• передача во владение, пользование, управление;
  
• передача в аренду;
  
• переоценка основных фондов для целей бухгалтерского учета;
  
• передача в залог;
  
• передача в уставной фонд хозяйственного товарищества;
  
• страхования.
  

При этом «Методикой» регламентируется возможность использования следующих видов стоимости в рамках рыночной и нерыночной базы (с некоторыми комментариями по их применимости с учетом цели и функции оценки):

• рыночная;
  
• специальная;
  
• инвестиционная;
  
• ликвидационная;
  
• стоимость воспроизведения.
  

Приведенные в «Методике» [11] данные и рекомендации, однако, недостаточно полно учитывают широкий спектр возможных случаев оценки и специфику памятников. В то же время главное в оценке памятников – именно учет их специфики не только как объектов культурного наследия, но и как объектов оценки в качестве доходной и недоходной недвижимости, как объектов, подлежащих отчуждению, и таких, отчуждение которых запрещено, объектов мирового и национального уровня и объектов фоновой застройки. Отсюда необходимость дифференцированного подхода при применении рыночной и нерыночной базы стоимости с учетом цели и функции оценки в рамках уровня и стимулирования сохранности с учетом возможностей применения известных в мировой практике затратного, доходного и сравнительного подходов.

Одним из важнейших аспектов оценки памятников является учет показателей сохранности в увязке с их ценностными характеристиками (историческая, градостроительная, эстетическая и утилитарная ценность, выразительность фасадов и интерьеров). Поскольку носителем всех ценностей здания-памятника как физических (материальных), так и духовных (нематериальных) являются его материальные структуры и формы, то именно уровень сохранности их аутентичности должен лежать в основе определения регламентируемого «Методикой» [11] показателя (коэффициента) сохранности. Здесь очень важно соблюсти адекватную трактовку этих понятий, которая весьма неоднозначна в действующей методике.

Специфика оценки памятников требует обязательного использования затратного подхода, основанного прежде всего на обеспечении и поддержании сохранности оцениваемого объекта при определении его действительной оценочной (базовой) стоимости, которая может служить основой при формировании стоимости для страхования, аренды, возможного выкупа или переоценки основных фондов при постановке на баланс. При этом учет нематериального актива в условиях высокой сохранности аутентичности памятника может прогнозировать стоимость, в разы превышающую его остаточную (с учетом износа) стоимость в существующем состоянии, однако в методике не показаны возможные стимулы, признанные заинтересовать потенциального инвестора.

Несмотря на уже накопленный опыт оценки памятников, мы все еще стоим в начале пути в этом вопросе, где до сих пор не разрешены практические проблемы эффективного привлечения и использования инвестиций, позволяющих ускорить и поднять охранные мероприятие на более высокий уровень. Учитывая наш практический опыт участия в оценке зданий-памятников Одесского региона, включая такие объекты как гостиница «Большая Московская», дворец Бжозовского (Шахский дворец), Одесский оперный театр, Дом Ученых и ряд других объектов культурного наследия Одесского региона, а также рецензирование оценочных работ по памятникам, считаем целесообразным высказать следующие соображения по наиболее важным проблемам оценки в этой специфической области оценки.

Во-первых, о необходимости внесения определенных корректив и дополнений в действующую «Методику денежной оценки памятников», утвержденную Постановлением Кабмина Украины от 26.09.02 N 1447. В частности, по вопросам более четкого разделения памятников по категориям и уровням значимости. Отсюда уточнение регламента необходимых процедур и интерпретации подходов и результатов. Необходимо уточнить трактовку и реализацию инвестиционной стоимости и показателей сохранности. При этом целесообразно увязать их с коэффициентами, учитывающими различные виды износа и ценности памятника, а также со спецификой оценки технического состояния ветшающих зданий и учетом земельного компонента в рамках пятна застройки и в целом по зоне охраны памятника.

Во-вторых, целесообразно стимулировать возможности модернизации и реконструкции тех зданий-памятников и их частей, которые не содержат предмета охраны в качестве сохранности аутентичного облика и могут быть изменены в соответствии с трактовкой Закона Украины «Об охране культурного наследия» с сохранением их как в качестве фоновой застройки, так и в измененном облике при условии получения разрешения на это в соответствующих органах охраны культурного наследия.


Специфика зданий-памятников с учетом ключевых аспектов оценки

Предмет нашего рассмотрения – памятники истории, архитектуры и градостроительства, их специфика как специализированной недвижимости, воплощающей в себе две ипостаси: материальную структуру (вещь) и нематериальный актив (духовную ценность), которые могут быть сопоставлены с использованием денежного эквивалента [ 1, 6, 8, 18].

Цель нашего рассмотрения – уточнить критерии, пути и методы такого сопоставления, чтобы сохранить культурное наследие и найти средства (инвестиции) для поддержания материальных структур и духовного потенциала памятников, что в целом составляет их потенциальный жизненный ресурс.

Возникает главный вопрос – где найти эти средства (инвестиции) и как стимулировать их привлечение. Ответ заключен в самих памятниках, в раскрытии их инвестиционного потенциала, формируемого при умелом законодательно-нормативном и профессионально грамотном управлении ими как объектами специализированной недвижимости.

Изюминка проблемы раскрытия инвестиционной привлекательности памятников истории, архитектуры и градостроительства, зависит прежде всего от соотношения повышающих и понижающих их стоимость факторов, что базируется на учете их специфики [2, 6, 23, 25]

Специфика оценки памятников состоит, в ранжировании, анализе и последующем учете повышающих и понижающих факторов, влияющих на их оценочную стоимость.

Повышающие факторы: престижность статуса за счет уникальности нестандартных архитектурно-строительных решений, их историко-культурной ценности и значимости месторасположения в городе (доминирование в историко-архитектурном ареале, близость к центрам деловой активности, расположение в зоне отдыха у морского побережья и др.), формирующих своеобразную материально-духовную ауру и повышающих их стоимость за счет удорожания ценностных характеристик во времени (за красоту надо платить).

Понижающие факторы: ветхость в результате растущего саморазрушения со временем и как результат – нарастание износа (утрат); ограничительные условия в реконструкции и использовании (обременения); повышенная плата за эксплуатацию и содержание в связи с охранными и инвестиционными обязательствами; трудности с организацией мест парковки и стоянки в условиях, как правило, стесненной исторической городской застройки и др.

В то же время существуют методы частично снижающие отрицательные условия за счет модернизации зданий-памятников, практически не нарушающие их сохранности, которые адаптируют и приспосабливают эти объекты к природной среде и условиям комфортности. Это, в частности, возможности использования естественных источников энергии за счет применения щелевых световодов, солнечных ловушек, атриумно-оранжерейных модулей и др. устройств, в т.ч. предлагаемых в ряде наших публикаций [ 21, 22].

Пути решения проблемы эффективного использования и сохранения зданий-памятников – в поиске баланса между интересами государства и инвестора. Баланс должен формироваться на основе сравнимости вклада и льгот, прогнозируемых на период пользования или владения. Отсюда для решения вопросов увязки двух интересов необходимо рассмотреть и промоделировать при совершенствовании методики уточненную концепцию комплексной оценки памятников в рамках следующих аспектов:

А – юридический (нормативно-правовой):

• увязка вопросов аренды и отчуждения с учетом взаимных интересов государства и инвестора (арендатора, покупателя) за счет дифференциации видов стоимости (базы оценки) с реальным введением, наряду с рыночной, инвестиционной стоимости с механизмом, гарантирующим безусловное выполнение охранно-инвестиционных обязательств и одновременное обеспечение определенных льгот инвестору.
  
• стимулирование землепользования, компенсация арендатору и потенциальному инвестору затрат на выполнение согласованных и подтвержденных соответствующими инстанциями работ: ремонтно-восстановительных, реставрационных, а также для разрешенных случаев – работ по реконструкции и модернизации в зависимости от категории памятника.
  

Б – методологический аспект:

1. Необходима более четкая классификация объектов культурного наследия (ОКН), в частности памятников истории, архитектуры и градостроительства:
   

а) по категории значимости (статусу):

• всемирного (национального) значения
  
• местного значения с разделением на: важнейшие, значительные, фоновой застройки
  

б) по категориям функционального использования:

• доходная (коммерческая) недвижимость – рестораны, кафе, магазины, ателье, гостиницы и др.
  
• недоходная недвижимость - музеи, культовые сооружения
  
• недвижимость смешанного использования (многофункциональная) - театры, дворцы спорта, административно-офисные и др.
  

в) по категориям принадлежности и возможности изменения:

• объекты, которые входят в перечень не подлежащих отчуждению (приватизации)
  
• объекты или их части – с частичным правом аренды и (или) отчуждения
  
• объекты, подлежащие отчуждению (приватизации) с возможностью дальнейшей реконструкции и модернизации, даже возможного сноса с последующим восстановлением (обновлением) историко-культурных характеристик.
  

2. Необходимо регламентировать принципы учета специфики оценки на базе структуризации критериев оценки и оценочных процедур по важнейшим направлениям исследований:
   

• идентификации объектов оценки с учетом типологических характеристик зданий
  
• технического и функционального состояния (разные виды износа)
  
• ценностных характеристик
  
• сохранности аутентичного облика
  
• взаимосвязи и сопоставимости применяемых подходов и методов оценки
  

3. Необходимо уточнить особенности общих подходов к оценке, уровень их достоверности во взаимосвязи с учетом специфики объектов оценки, возможности и (или) необходимости согласования их результатов.
   
4. Необходимо регламентировать структуру оформления отчета, формулировку выводов о результирующей стоимости с интерпретацией результатов.
   

В – профессиональный аспект:

• Обследование и оценка технического состояния с учетом физического и функционального износа (обеспечения) – необходимо рассматривать здания как цельные материальные структуры с несущими и ограждающими элементами (частями), играющими свою роль (функцию) и только совместно обеспечивающие эту цельность: несущие - прочность, устойчивость и пространственную жесткость (группа капитальности и материал несущих конструкций, конструктивная система – каркасная, бескаркасная, стеновая, смешанная и др.); ограждающие конструкции – как гарант нормативных требований к микроклимату, комфортности и безопасности.
  
• трактовка архитектурно-художественного облика: форма, стилевая характеристика, компоновка, ориентация, месторасположение в окружающей среде и застройке.
  

Г – практический аспект – реализация результатов оценки и их использование заказчиком, а также в обучении, повышении квалификации, учебных пособиях, практикумах оценки, рецензировании.

Далее рассмотрим и систематизируем ряд важнейших аспектов из практики оценки.


Основные подходы и сложившаяся концепция денежной оценки памятников

Методические основы экспертной оценки недвижимых памятников истории, архитектуры и градостроительства базируются с одной стороны на принципах пользователя, связанных с оценкой земли, зданий, сооружений и окружающей застройки в увязке с рыночной средой, с другой – на принципах сохранности исторического и культурного наследия, связанных с учетом нематериальных активов, формируемых ценностными характеристиками памятника и исчисляемых в виде соответствующего этим ценностям денежного эквивалента.

Основные требования отечественной методики оценки зданий-памятников и исторической застройки перекликается с требованиями международных стандартов, краткая характеристика которых приведена ниже в качестве справочной информации.

В соответствии с новыми «Международными стандартами оценки» (2007г.) [25] для оценки недвижимых объектов культурного наследия(ОКН) применяются все три традиционных подхода: затратный, доходный и сравнительный. Международные стандарты регламентируют следующую специфику этих подходов:

• При использовании затратный подхода необходимо рассмотреть, будут ли исторические черты объекта оценки иметь высокую стоимость на рынке таких объектов. Отмечено, что некоторые исторические здания имеют стоимость благородя своему культурному статусу, например, известная галерея искусств, когда здание имеет такую же или большую ценность, по сравнению со своим функциональным аналогом. Говоря по-другому, сервисный потенциал такого здания неотделим от его исторических черт. Современный эквивалент стоимости такого объекта должен отображать либо затраты на воссоздание точной копии, либо, если это невозможно, поскольку оригинальные материалы и технологии недоступны, отображать стоимость современного здания – функционального аналога с подобными отличительными чертами.
  

Во многих случаях исторические черты не добавляют стоимости или рассматриваются покупателем на рынке в качестве обременения, например больница, функционирующая в историческом здании. В таких случаях современный эквивалент должен отображать затраты на сооружение нового здания, запроектированного согласно современным требованиям к таким объектам (функциональный аналог).

Во всех случаях при этом требуется нужны корректировка на физический износ и функциональное старение, которые понадобятся для отображения более значительных затрат на содержание ОКН, и учет отсутствия гибкости к адаптации здания для потребностей пользователя, которые меняются со временем.

Земельный участок или пятно застройки, на котором расположен ОКН, могут иметь ограничения при пользования ими. В свою очередь, любые подобные ограничения могут влиять на земельный участок и общую (суммарную) стоимость объекта.

• ОКН, используемые в коммерческих целях, оцениваются доходным подходом. Если характерные архитектурные черты и престижность ОКН создают вклад с возможностью его использования в коммерческих целях, и, если коммерческое использование признано наиболее эффективным использованием, то оценка должна быть концентрируется на следующем:
  
• - все работы по реставрации, приспособлению или реабилитации ОКН должны удовлетворять существующим требованиям к зонированию и договорным обязательствам;
  
• - если необходимы согласования реестровых зданий или изменений зонирования, и (или) освобождение от налогов, учитывается дополнительный период времени, который необходим для получения таких согласований;
  
• - доходный подход рассматривает эффективность затрат, связанных с ОКН, приносящим доход, с точки зрения арендной платы и (или) коммерческой прибыли, которую объект может генерировать. Подход рассматривает дополнительные затраты на содержание объекта, особенно, если эти затраты связаны с устранением признаков функционального старения и резервированием средств, требующихся для резервирования средств на амортизационный фонд;
  
• При использовании сравнительного подхода историческое происхождение объекта может изменить приоритеты, которые обычно придают характеристикам объектов сравнения. Особенно важно, чтобы были найдены объекты сравнения с историческими чертами подобными чертам объекта. Критерии отбора объектов сравнения включают: сходство в расположении (то есть, в зонировании при существующей концентрации недвижимых ОКН, разрешении на использование и юридической защите ), архитектурный стиль, размер объекта, а также определенные культурные и исторические ассоциации, связанные с ним. Возможны численные корректировки сравнительных продаж, которые предусматривают разницу в расположении, учет затрат на реставрацию или реабилитацию, либо определенные (обременения) ограничения.
  
• Активы исторического или культурного наследия, для которых нет надежных и приемлемых данных об аналогичных продажах и которые не обладают потенциалом коммерческого использования и не могут быть замещены аналогами, соответственно и не могут быть надёжно оценены. Оценщик в этих случаях должен раскрыть причины такого вывода.
  

Оценка стоимости памятника как объекта недвижимости согласно отечественной методики во всех случаях должна учитывать вклад нематериальных активов, утраты и износ материальных структур и исторического облика с учетом затрат на реставрационно-восстановительные работы, с дальнейшей спецификой оценки в зависимости от ее цели и функции с разделением объектов на доходную и недоходную недвижимость.

Применительно к оценке стоимости памятников как доходной недвижимости, наряду с базовой стоимостью материальных и нематериальных активов, определяется прибыль с учетом доходности бизнеса и рыночная стоимость права пользования (владения) земельным участком, а также необходимые затраты на улучшения и сохранность объекта и участка в соответствии с требованиями охранного договора.

В зависимости от цели и функции оценки для зданий-памятников и исторической застройки с учетом накопленного опыта и практики оценки в качестве характерных случаев определяются следующие виды стоимости:: базовая на основе восстановительной с учетом всех видов износа и утрат, действительная на основе базовой с дополнительным учетом нематериальных активов и инвестиционных обязательств по охранному договору, справедливая рыночная для доходной недвижимости и страховая для учета компенсации затрат, связанных с ущербом от утери памятника или его частей как аутентичного по облику, конструкции и материалу объекта исторического и культурного наследия.

В общем случае при наличии полных исходных данных и непротиворечии действующему законодательству в отечественной оценки памятников истории, архитектуры и градостроительства используются три подхода: затратный или имущественный (анализ затрат), доходный (анализ эффективности ожидаемого дохода) и сравнительный (анализ стоимости сопоставимых аналогов продаж (предложений) при их наличии с учетом возможности сопоставимости в рыночных условиях).

Для решения наиболее общей задачи – постановки объекта на баланс с отражением в бухгалтерской отчетности определяется действительная стоимость при существующем использовании, которая служит первоначальной основой (базой) для определения производных от нее стоимостей для целей страхования, аренды, приватизации и отчуждения при условии разрешенного законом, органами охраны и фондом госимущества выкупа. Моделируемые на основе трех подходов методы оценки во всех случаях должны исходить из приоритетности условий сохранности и инвестиционной привлекательности оцениваемых объектов исторического и культурного наследия.