Жители отсудили у Смольного свой дом Мой район, 01. 11
| Вид материала | Документы |
СодержаниеПризрак доверия - Эксперт Северо-Запад, 22.01.2007, Игорь Архипов |
- Смерть поэта"; "Мой дом, 215.45kb.
- Мой дом казахстан, 6.84kb.
- Проект переселения «Село Калужской области» «Село Калужской области» (муниципальные, 152.9kb.
- Иманов Гейдар Мамедович профессор, ректор Смольного института рао доклад, 61.15kb.
- Дом Культуры «Первомайское», 25.27kb.
- Пути в иные измерения (Часть, 2604.94kb.
- The intimate record of transformation in consciousness., 3440.48kb.
- Сочинение на тему «Что значит быть настоящим шарьинцем», 8.16kb.
- Миастения мой опыт излечения, 409.93kb.
- Международный детский фестиваль «Южный полюс» проза (сочинение), 27.12kb.
Призрак доверия - Эксперт Северо-Запад, 22.01.2007, Игорь АрхиповДоверительное управление государственной недвижимостью станет эффективным, если администрация Санкт-Петербурга перестанет саботировать привлечение частного бизнеса к этой деятельности Исполнился год с момента проведения Комитетом по управлению государственным имуществом (КУГИ) Санкт-Петербурга первого конкурса по предоставлению объектов нежилого фонда частным компаниям в доверительное управление (ДУ). С внедрением этого инструмента связывались серьезные надежды на повышение эффективности использования городской недвижимости (в том числе зданий-памятников в историческом центре города, нуждающихся в серьезных ремонтно-реставрационных работах). Причем руководство КУГИ заявляло готовность достаточно широко задействовать профессиональный потенциал частного бизнеса, не ограничиваясь передачей в ДУ каких-то единичных объектов (см. статью "Формула доверия", "Эксперт С-З" N45 от 28 ноября 2005 года). Спустя год приходится констатировать, что, к сожалению, попытки наладить технологию ДУ - несомненно, более сложный способ управления, чем обычная сдача помещений или зданий в аренду или их приватизация, - не увенчались очевидными успехами. Проблемы связаны прежде всего с общим качеством управленческой деятельности администрации города (отнюдь не исчерпывающейся работой специалистов КУГИ). В очередной раз вполне разумные и перспективные начинания, преодолевая путь от деклараций к практическому воплощению, не выдерживают соприкосновения с "плотными слоями атмосферы". Большие надежды Достигнутые пока результаты вызывают разочарование, особенно на фоне оптимистичных ожиданий, которые поначалу были и у заинтересованного бизнеса, и у чиновников. Формирование правил игры в сфере ДУ выглядело редким примером конструктивного взаимодействия властей и бизнес-сообщества, представленного в первую очередь Гильдией управляющих и девелоперов. Результатом диалога, продолжавшегося около трех лет (он был начат при поддержке экс-председателя КУГИ Валерия Назарова), стало принятие в июне 2004 года закона "О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга". К мнению предпринимателей чиновники прислушивались и в последующие полтора года, когда формировался пакет необходимых для запуска механизма ДУ подзаконных актов (постановление правительства, распоряжения КУГИ, различные методики и т.д.). В основе идеологии ДУ лежит бесспорное утверждение, что частные специализированные компании способны гораздо эффективнее управлять недвижимостью, чем чиновники. Гарантией от злоупотреблений должны были стать нормы регионального законодательства, предусматривающие конкурсный порядок предоставления объектов, четкий критерий определения победителя (величина гарантированного дохода бюджета за весь пятилетний период управления), жесткий контроль и санкции со стороны города за нарушение условий договора. По мнению руководителей КУГИ, целесообразно применять механизм ДУ к проблемным объектам. "Мы отказались от первоначальной идеи передавать в ДУ здания, находящиеся в аварийном состоянии, их следует просто приватизировать, - говорил председатель КУГИ Игорь Метельский. - Механизм ДУ оптимален для тех зданий, где сейчас находится много арендаторов, где нет единого организационного центра, какого-то одного хозяина, что не позволяет содержать здание в нормальном состоянии. В результате прекрасные здания в историческом центре превратились в какие-то муравейники". Однако итог последующей деятельности превзошел самые пессимистичные прогнозы скептиков. За год на конкурсы по ДУ было выставлено лишь четыре объекта, все они были заявлены еще в конце 2005 года. Чиновники утверждали, что уже через несколько месяцев последуют и другие предложения. Но, пообещав передать в ДУ 200 тыс. кв. м помещений, а затем сократив объем ежегодного предложения до 50 тыс. кв. м, город ограничился 27 тыс. кв. м. Причем только на двух объектах, переданных в управление ЗАО "ВМБ-Траст", работа пусть и нелегко, но все же как-то налаживается. Ситуация с двумя другими зданиями завязла в судебных разбирательствах. Согласование интересов По мнению начальника Управления подготовки сделок с объектами недвижимости КУГИ Анны Кондратьевой, ключевым фактором, который объективно затрудняет передачу недвижимости в ДУ и тормозит начало нормальной работы управляющих, является серьезное обременение объектов действующими договорами аренды. "Первые объекты, которые мы передавали в ДУ целевым назначением, до вступления в силу закона "О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга" были, как правило, юридически свободны, там почти не было законных арендаторов, и управляющим удавалось относительно легко наладить отношения с теми, кто находился в зданиях, - отвечает Анна Кондратьева. - Сейчас все объекты обременены договорами аренды, и нельзя сказать, что арендаторы с восторгом воспринимают появление доверительных управляющих. Арендаторов, даже имеющих договоры, срок которых превышает срок ДУ, беспокоит, что вместо районного агентства КУГИ, у которого не каждый день руки доходят до здания, придет управляющий и будет ежедневно отслеживать положение дел. Многие арендаторы заблаговременно, когда еще только объявляется конкурс, обращаются к нам, выражая недовольство предстоящей передачей здания в ДУ. И поэтому процесс заключения договора ДУ, утряски всех взаимоотношений между управляющим и арендаторами оказывается достаточно долгим". Так, ЗАО "ВМБ-Траст", которое еще в декабре 2005 года получило право на управление частью здания на Большом проспекте, смогло подготовить и заключить договор с КУГИ только летом 2006 года. И до сих пор не может зарегистрировать его в ГУ ФРС по Санкт-Петербургу и Ленобласти. "Методика деятельности по ДУ отрабатывается буквально с колес, и неудивительно, что возникают технические неувязки, приходится наталкиваться на какие-то бюрократические сложности, - поясняет генеральный директор ЗАО "ВМБ-Траст" и вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) Александр Гришин. - Нужно время, чтобы составить всю техническую документацию по передаваемым объектам, выполнить ПИБовские планы, направить уведомления всем арендаторам, подготовить договоры о передаче права арендодателя от КУГИ доверительному управляющему. В КУГИ долго раздумывали, прежде чем поддержать нашу позицию, что при получении в ДУ не всего здания, а лишь отдельных помещений не нужно выполнять кадастровый план и заключать договор аренды земельного участка. Каких-то особо принципиальных спорных вопросов у нас не возникало, тем не менее на всевозможные мелочи ушло полгода. Надеемся, что быстрее будет готовиться договор на второй объект, по которому мы выиграли конкурс в ноябре 2006 года". Опыт "ВМБ-Траст" свидетельствует, что серьезные сложности, в том числе затягивающие процесс оформления документов, связаны с тем, что управляющему нужно выстраивать отношения не только с арендаторами, которые занимают передаваемые ему помещения, но и с собственниками здания, а также с так называемыми "неподведомственными" арендаторами. "Приходится формировать массу договоров, разграничивающую эксплуатационную ответственность за содержание общего имущества - инженерных коммуникаций, чердака, подвала, уборку двора, - отмечает Гришин. - Впрочем, смысл привлечения доверительного управляющего в том и состоит, чтобы навести порядок в здании, организовать его надлежащее содержание, определив границы ответственности всех арендаторов, собственников, ЖЭО и т.д. Управляющий должен занимать однозначную позицию: "Со всеми проблемами - ко мне"". Жертвы обременений В отличие от "ВМБ-Траст", ООО "РЭО "Сервис"" вообще не смогло прийти на объект (компания, выигравшая в декабре 2005 года конкурс на право ДУ зданием на Измайловском проспекте, предложила городу сумму, в семь с половиной раз превышающую стартовую). Здание выставлялось на конкурс с весьма экзотичным обременением - договором аренды всех помещений (4,8 тыс. кв. м), который истек... 2 декабря 1996 года. Чиновники КУГИ рассчитывали, что хотя бы частные управляющие смогут наконец решить вопрос освобождения здания колледжем, у которого на этот объект нет никаких юридических прав (сами власти остерегались предпринимать жесткие и непопулярные меры в отношении учебного заведения). Как отмечает Анна Кондратьева, колледж использует незначительную часть помещений, поскольку имеет еще в оперативном управлении большое здание в Александро-Невской Лавре на Обводном канале. Город пытался урегулировать вопрос с участием Министерства образования РФ, предоставив колледжу действительно необходимый объем площадей с условием проведения капремонта, но попытки не увенчались успехом. Сейчас колледж оспаривает в суде распоряжение КУГИ о передаче здания в ДУ. Также в судебном порядке будет решаться спор между КУГИ и компанией "Бекар", которая в марте 2006 года получила право на управление историческим зданием в начале Невского проспекта. После пятимесячных бюрократических согласований ей было отказано в заключении договора и объект передали другому участнику конкурса. Президент группы компаний "Бекар" Александр Шарапов считает это результатом противодействия некоторых арендаторов, не заинтересованных в появлении эффективного управляющего. "Крупнейший арендатор - ОАО "Центральное агентство воздушных сообщений" (ЦАВС) - пролоббировал решение о перезаключении договора на длительный срок по расценкам значительно ниже рыночных, - отмечает Шарапов. - Готовясь к конкурсу, мы проводили расчеты исходя из той информации о договорах аренды, которую нам предоставил КУГИ. Однако после того как мы выиграли конкурс, выяснилось, что КУГИ уже заключил другие договоры, с существенно иными условиями. Мы направили в КУГИ протокол разногласий, настаивая на соблюдении условий конкурсной документации. КУГИ долго не отвечал, и процесс подготовки документов и согласований затянулся. Настал момент, когда формальные сроки истекли и "Бекар" был признан утратившим право на заключение договора". В КУГИ признают, что договор аренды с ЦАВС перезаключался по поручению губернатора Валентины Матвиенко, к которой напрямую обратилось руководство компании. Решение было продиктовано не только тем, что ЦАВС является, по критериям КУГИ, добросовестным арендатором и имеет право на продление договора, но и "социальной значимостью" вопроса - мол, горожане привыкли, что именно в этом здании располагаются авиакассы. Договор с ЦАВС был заключен всего за пять дней до объявления победителя конкурса. Впрочем, в КУГИ утверждают, что всем претендентам сообщалось об этой перспективе. "Не могу сказать, что кто-то из чиновников проявил недобросовестность или злой умысел, более того, в КУГИ сейчас работают люди, которые стремятся сделать максимально рыночными отношения в сфере недвижимости, - полагает Шарапов. - Речь идет просто об исполнении политического решения руководства". Заинтересованный расчет Проблемы в деятельности управляющих могут быть связаны и с тем, как будут на практике реализовываться имеющиеся у них права (и ситуация с "Бекаром" отчасти свидетельствует о недостаточной определенности в этих вопросах). Предусматривается, что управляющему передаются все права КУГИ как арендодателя. Управляющий не может расторгнуть ранее заключенные КУГИ договоры аренды, а также в одностороннем порядке повысить ставки арендной платы, которые определяются действующей методикой (она утверждается нормативными актами правительства города и КУГИ). Договоры аренды большей части площадей зданий, предлагаемых для ДУ, истекают в 2008-2010 годах (и это не считая договоров безвозмездного пользования). Тем не менее управляющие, обязавшись увеличить поступления в бюджет от использования здания, вынуждены искать пути повышения доходности объекта. "Мы не делаем ставку на съезд арендаторов, тем более что, к примеру, в здании на Большом проспекте первые три года практически ни у кого не истекают заключенные с КУГИ договоры, - поясняет Гришин. - Конечно, мы уже сейчас ведем переговоры с арендаторами о возможности остаться в здании, заключив договор аренды уже по коммерческой цене. Но прежде всего наш подход нацелен на повышение уровня объекта с точки зрения рентных характеристик - улучшения технического состояния здания, его технического обслуживания, предоставляемого арендаторам сервиса. И в принципе нормальные организации готовы платить за комфорт. Однако поначалу бывает непросто убедить арендаторов, имеющих договоры с фиксированной ставкой, что им самим это нужно". Гипотетически управляющий может попытаться в судебном порядке расторгнуть договоры с доставшимися ему арендаторами или кардинально пересмотреть условия аренды. "Эффективность подобных действий будет зависеть от того, у кого окажутся круче юристы, - отмечает Гришин. - Но в любом случае такой путь чреват затягиванием решения вопроса, расходами и, на наш взгляд, менее выгоден, чем компромисс - допустим, четкая договоренность, что до определенного момента будут одни условия, а затем они изменятся. Впрочем, с некоторыми договорами, разумеется, нужно разбираться с юридической точки зрения. Как правило, договоры, которые заключались КУГИ, менее проработаны, чем у частных управляющих компаний. Мы можем индивидуально подходить к арендатору, и, в отличие от КУГИ, наши договоры заключаются не на 5-7 лет, а на 11 месяцев". Судя по всему, арендаторов как раз и беспокоит возможность индивидуального подхода со стороны доверительных управляющих. Даже если методика аренды и порядок определения базовых ставок и коэффициентов меняться не будут, управляющий может делать перерасчет арендной платы по крайней мере ежегодно. И, что особенно важно, инициировать определение ставки арендной платы методом индивидуальной оценки (вместо массовой оценки, менее чуткой к конъюнктуре рынка недвижимости). Пересмотреть арендную ставку можно и в том случае, если в результате ремонтно-реставрационных работ (конкурсными условиями предусматриваются серьезные обязательства) изменяется качественный уровень объекта недвижимости. Тогда будет скорректирован используемый в расчетах коэффициент состояния объекта и, несомненно, доверительные управляющие не упустят возможности воспользоваться этой нормой. Так, компания "Бекар", предложив за управление зданием на Невском проспекте сумму, более чем вдвое превышающую стартовую цену, планировала добиться установления для арендаторов исключительно рыночных ставок. "Город заявил, что критерием конкурса является максимальный размер гарантированного дохода бюджета, - подчеркивает Шарапов. - Естественно, перед тем как выходить на конкурс, мы изучили все договоры аренды с точки зрения возможности увеличения текущих арендных ставок, в том числе в судебном порядке. Опираясь на Гражданский кодекс РФ и федеральный закон об оценочной деятельности (согласно ему, вся госсобственность должна передаваться в аренду исходя из рыночной стоимости), мы предполагали добиться изменения ставок у ряда арендаторов. Помещения на первом этаже можно сдавать не по 100-200 долларов за квадратный метр, как сейчас, а примерно по 2 тыс. долларов". С арендаторами КУГИ (в том числе с госструктурами), имеющими договоры безвозмездного пользования, управляющие, по идее, могут договариваться о перебазировании в более подходящие для их нужд помещения или об "уплотнении" на занимаемых площадях. В свое время Игорь Метельский называл это одним из возможных способов повышения доходности объектов, передаваемых в ДУ. Однако с учетом практического опыта Анна Кондратьева скептично оценивает подобную перспективу: "Мы находимся в реальном городе, и те, кто занимается подготовкой проектов по ДУ, - районные агентства КУГИ и наше управление - прекрасно осознают, каковы резервы у города для переселения госструктур из занимаемых ими зданий. О том, что органы власти не должны занимать дворцовые здания, говорилось еще при предыдущем губернаторе. И сейчас именно для решения этой проблемы прорабатывается проект строительства административно-делового центра около Смольного, в Дегтярном переулке". Неформальная задача Дальнейшие перспективы ДУ в Петербурге выглядят весьма призрачными. Здания, еще более года назад обозначенные руководителями КУГИ как возможные объекты для передачи в ДУ, так и числятся в "первоочередных". Среди них, к примеру, прекрасное здание на улице Зодчего Росси, превратившееся в "шанхай" для всевозможных госструктур, проектных организаций и т.п. В КУГИ затрудняются сколько-нибудь определенно назвать сроки выставления на конкурс объектов. Очевидно, пока не приходится говорить о каком-то "массовом" применении инструмента ДУ, и это вызывает лишь сожаления со стороны бизнеса. "Конечно, хотелось бы более высокой интенсивности передачи объектов, - отмечает Гришин. - Все-таки мы рассчитываем, что у нас в портфеле будет с десяток городских объектов. Мы собираемся и впредь участвовать в конкурсах. В общем, доходность управления городской собственностью может находиться на том же уровне, что и при управлении частными объектами. Причем можно сократить эксплуатационные расходы, если одновременно заниматься несколькими объектами, расположенными в одном районе. Но ведь и городу выгодно максимально широкое использование механизма ДУ. Передача объектов в ДУ - это фактически девелоперский бизнес, способ повысить рыночную стоимость недвижимости, которую город в будущем сможет продать с большим экономическим эффектом". Скорее всего, задержка с передачей в ДУ намеченных объектов связана в значительной степени с противодействием арендаторов, и особенно всевозможных госструктур - комитетов администрации, госучреждений, ГУПов и т.д. Решения о передаче объектов в ДУ принимаются правительством города, и, естественно, наличие ведомственных интересов тормозит процесс. На этом фоне особенно негативным прецедентом оказывается случай с индивидуальной поддержкой ЦАВС фактически в ущерб принципиальным установкам, которые город заявлял в связи с планами по развитию ДУ. Понятно, что и для других арендаторов будет очень соблазнительно воспользоваться административным ресурсом для создания себе комфортных условий (пусть и в ущерб интересам города). При этом ситуация усугубляется тем, что у КУГИ, похоже, не хватает ни формальных полномочий, ни реального влияния внутри Смольного, чтобы последовательно проводить заявленный курс на привлечение частных управляющих. Если руководители имущественно-инвестиционного блока не изменят этой ситуации, то инструмент ДУ может разделить печальную участь других прогрессивных начинаний Смольного, которые требовали большего внимания и готовности заниматься их "тонкой настройкой". |