Geum.ru

 

Аудит / Институциональная экономика / Информационные технологии в экономике / История экономики / Логистика / Макроэкономика / Международная экономика / Микроэкономика / Мировая экономика / Операционный анализ / Оптимизация / Страхование / Управленческий учет / Экономика / Экономика и управление народным хозяйством (по отраслям) / Экономическая теория / Экономический анализ Главная Экономика Экономика и управление народным хозяйством (по отраслям)
Гриненко С. В.. Экономика недвижимости, 2004

5.2.1. Основные положения оценки земельных участков

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:
земля не является результатом предшествующего труда;
пространственно ограничена;
незаменима другими средствами производства;
обладает постоянством местоположения;
неизнашиваема при правильном использовании;
территориально разнокачественна;
характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;
обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;
практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного опера-ционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.
Следует различать термины лземля и лземельный участок, которые используются в разном значении. Термин лземля, как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин лземельный участок означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.
Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:
внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;
внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.
В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки.
Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:
различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);
требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;
принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Главный элемент земельных отношений - земельная собственность. При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:
полное право собственности - возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;
право аренды - возможность владения земельным участком по договору аренды.
В соответствии с Законом Российской Федерации О плате за землю использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно- долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.
В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.
<< Предыдушая Следующая >>
= К содержанию =
Похожие документы: "5.2.1. Основные положения оценки земельных участков"
  1. 11.1. СУЩНОСТЬ И ЗНАЧЕНИЕ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ, ИХ СОСТАВ И СТРУКТУРА
    основные фонды, выраженные в стоимостном измерении. Основные средства - это средства труда, которые неоднократно участвуют в производственном процессе, сохраняя при этом свою натуральную форму, а их стоимость переносится на производимую продукцию частями по мере снашивания. В соответствии с положением по бухгалтерскому учету Учет основных средств ПБУ 6/01 при принятии к бухгалтерскому учету
  2. 5.2. Враждебные слияния и поглощения
    основным бизнесом, поглощение компании и/или их активы могут быть оставлены для диверсификации собственного бизнеса или проданы заинтересованным лицам; ? инвестиционные компании-посредники, действующие в интересах захватчиков; ? инвестиционные компании - профессиональные грин-мэйлеры; ? часто рейдеры позиционируют себя как агентства недвижимости, управляющие или инвестиционные компании.
  3. 1.3. ТЕОРИЯ ФАКТОРОВ ПРОИЗВОДСТВА: Ж .Б. СЭЙ, МАРЖИ НАЛ ИСТЫ, НЕОКЛАССИКИ
    положения теории Ж-Б. Сэя о производстве состо ят в следующем: богатство - это все блага, которыми может пользоваться человек; блага состоят из вещей и имеют ценность; Ш ценность получается сообщением предмету полезности, которой он раньше не имел; полезность - это свойство вещи удов летворять потребности человека; производить - значит давать ценность вещам, сделав их полезными.
  4. 16.8. Глобальная продовольственная проблема
    основном виде продовольствия - оказалось крайне тревожным явлением, так как раньше происходило систематическое увеличение пашни. Оно началось еще в конце 80-х годов, после того как было достигнуто пиковое значение - 735 млн га. После этого шло неуклонное сокращение, и в 2003 г. общая площадь составила 666 млн га, т.е. оказалась равной среднегодовой пло щади 60-х годов. Среди причин, обусловивших
  5. 4.1. Сущность основных средств (основного капитала) предприятия. Источники их формирования, состав и структура
    основные производственные фонды. Основные средства - это денежные средства, инвестированные в основные фонды производственного и непроизводственного назначения. Они представляют собой совокупность материально-вещественных цен ностей, используемых в качестве средств труда и действующих в нату ральной форме в течение длительного времени. Основные средства на ходятся в постоянном кругообороте.
  6. 4.3.Амортизация основных средств, способы ее начисления
    основных средств на производимый продукт, целевое накопление денежных средств и их последующее использование на воспроизводство (возме щение, восстановление) изношенных основных средств. Амортизационные отчисления - денежное выражение стоимости износа основных средств и нематериальных активов. Они включаются в расходы предприятий, связанные с производством и реализацией про дукции и в составе
  7. 12.3 Сущность основных средств (основного капитала) предприятия. Источники их формирования, состав и структура
    основные и оборотные. Основные средства - это денежные средства, инвестированные в основные фонды производственного и непроизводственного назначения. Они оказывают многоплановое и разностороннее влияние на финансовое состояние и результаты хозяйственной деятельности предприятий. Первоначальное их формирование происходит при учреждении предприятия за счет уставного капитала. В момент
  8. 1. Классификация участников исполнительного производства
    основном к следующему. Во-первых, на арбитражном суде лежит разрешение вопросов о предварительных обеспечительных мерах как гарантии будущего исполнения его решения. Во-вторых, судебные приставы-исполнители исполняют ту часть решения, которая называется резолютивной, она впоследствии переносится в исполнительный лист. Именно от правильности и точности формулировки арбитражным судом резолютивной
  9. з 2. Судебное решение
    основная функция, которую выполняет судебная власть в арбитражном процессе, - это осуществление правосудия. Решением арбитражного суда снимается вопрос о спорности право отношения, и оно приобретает строгую определенность, устойчивость, материально-правовую общеобязательность. С вынесением решения и вступлением его в законную силу подлежащее защите право приоб ретает возможность принудительного
  10. Глоссарий
    основных фондов. Антимонопольная политика - система государственных эко-номических и организационных мер, направленных на разви тие конкуренции, препятствующая монополизации рынков. Арендная плата - плата, которая определяется уровнем про цента на капитал, земельной рентой и амортизацией сооруже ний, возведенных на участке до сдачи в аренду. Бизнес - любая инициативная постоянная хозяйственная