Управление восстановлением строительной отрасли в условиях разрушенной экономики

Даудова, Лайла Хамидовна

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Управление восстановлением строительной отрасли в условиях разрушенной экономики тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Даудова, Лайла Хамидовна
Место защиты	Махачкала
Год	2006
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Управление восстановлением строительной отрасли в условиях разрушенной экономики"

На правах рукописи

ДАУДОВА ЛАЙЛА ХАМИДОВНА

УПРАВЛЕНИЕ ВОСТАНОВЛЕНИЕМ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ В УСЛОВИЯХ РАЗРУШЕННОЙ ЭКОНОМИКИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Махачкала 2006 г.

Работа выпонена в Дагестанском государственном техническом университете

Научный руководитель - кандидат экономических наук,

профессор Омарова Д.М.

Официальные оппоненты

Ведущая организация

- доктор экономических наук, доцент Давыдов В.Г.

- кандидат экономических наук, Омаров O.A.

- ЗАО Стройинженирия

Защита состоится У ЯЗ 2006 г. в 1400 часов на заседании диссертационного совета Д 212.052.01 в Дагестанском государственном техническом университете по адресу: г. Махачкала, пр. И.Шамиля, 70. новый корпус.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Дагестанского государственного технического университета.

Автореферат разослан л ЬЕ- 2006 года

Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 367015, г. Махачкала, пр. И.Шамиля, 70, ДГТУ, диссертационный совет.

Ученый секретарь

диссертационного совета, . _ ^__

д.э.н., профессор ^-^rt Исалова М.Н.

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Одной из важнейших социально-экономических проблем Чеченской Республики является возрождение в ней строительной отрасли. Особенно остро эта проблема ощущается на общем фоне кризиса строительной отрасли в стране. Однако, учитывая особую значимость этой отрасли для возрождения экономики региона, ее необходимо восстанавливать в кратчайшие сроки, а для этого требуется разработка эффективных методов управления данным процессом. Необходимость скорейшего возрождения строительной отрасли в республике определяется также ее особой социальной значимостью, которая заключается в том, что она, с одной стороны, дожна в ближайшие сроки обеспечить население жильем, а с другой стороны, она позволяет получить достаточно большое количество рабочих мест и, тем самым, снять стоящие в этом плане острые социальные проблемы в регионе.

Актуальность проблемы заключается еще и в том, что сегодня практически отсутствуют эффективные методы управления возрождением строительной отрасли в условиях рынка после ее поного разрушения.

Указанные выше обстоятельства и определили цель, задачи и направление настоящего диссертационного исследования.

Цель и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических основ, а также практических рекомендаций по совершенствованию методов управления восстановлением строительной отрасли в отдельном регионе с разрушенной экономикой.

Для достижения сформулированной цели в работе были поставлены и решены следующие задачи:

- анализ современного состояния строительной отрасли страны и его влияние на восстановление разрушенной экономики отдельного региона;

- исследование основных проблем управления процессом восстановления и развития строительной отрасли и ее первичных звеньев в условиях разрушенной экономики;

- рассмотрение возможностей лизинга, как одного из эффективных способов приобретения основных фондов для вновь формирующихся строительных предприятий;

- исследование особенностей управления процессом становления ипотечных отношений в строительной сфере региона с разрушенной экономикой;

- развитие механизма ипотечного кредитования как составной части государственной и региональной политики по восстановлению жилищного строительства.

Объектом исследования являются ^ь^гы строительной отрасли Чеченской Республики. I библиотека"^

С. Петер бур

Предметом исследования являются принципы, методы и организационные формы управления восстановлением строительной отрасли в регионе с разрушенной экономикой.

Теоретическую и методическую основу диссертационного исследования составляют основные положения, сформулированные в научных трудах отечественных и зарубежных экономистов в области управления функционированием и развитием строительной отрасли.

Информационное обеспечение диссертации составили законодательные и нормативные акты органов власти Российской Федерации и Чеченской Республики в области лизинга, ипотеки и развития жилищного строительства, а также статистические сборники, материалы, опубликованные по проблематике исследования в монографиях и периодической печати.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в исследовании, обосновании и совершенствовании ряда методических положений, позволяющих повысить эффективность управлении восстановлением строительной отрасли в условиях разрушенной экономики.

К основным результатам, составляющим научную новизну исследования, можно отнести следующие:

- сформулированы основные цели и уточнены основные проблемные задачи, решение которых позволяет повысить эффективность процесса восстановления строительной отрасли в регионе с разрушенной экономикой;

- предложена матричная организационная структура высшего руководства строительной отрасли в республике, горизонтальные руководители в которой управляют проектами развития малого предпринимательства, лизинговых территориальных структур, ипотечного кредитования, восстановления республиканского строительного комплекса;

- разработана методика организации принятий эффективных решений на основе информации, получаемой в процессе реализации мониторинга и управленческого учета состояния строительной отрасли в регионе, что позволяет повысить эффективность управления процессом ее восстановления;

- исследованы проблемы становления и развития территориальных лизинговых структур в регионе с разрушенной экономикой, что позволило наметить эффективные пути их устранения и развития лизинговых операций в республике;

- предложена оригинальная схема вьщачи гражданам государственных компенсаций за потерянное жилье в виде ипотечного кредита, выдаваемого коммерческими банками путем открытия в них счета предприятию, занимающемуся строительством по заказу физического лица, причем кредит погашается государством в обычном порядке в установленные сроки, что позволяет избежать нецелевого использования выделяемых государством средств.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том. что полученные результаты могут быть использованы в качестве методической базы для повышения эффективности управления процессом восстановления строительной отрасли в Чеченской Республике.

Основные положения и выводы диссертационного исследования докладывались на научных и научно-практических конференциях в Грозненском государственном нефтяном институте, Дагестанском государственном техническом университете, Дагестанском государственном университете, ДНЦ РАН в 2003-2005 гг., а также нашли практическое применение в ряде строительных организаций Чеченской Республики.

Структура работы. Диссертационная работа включает введение, три главы, заключение и список использованной литературы.

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, ставятся цель и задачи исследования, научная и практическая значимость работы.

В первой главе Роль и задачи строительной отрасли в восстановлении разрушенной экономики региона проведен анализ современного состояния строительной отрасли страны и его влияния на восстановление разрушенной экономики отдельного региона, исследованы основные проблемы управления процессом восстановления и развития строительной отрасли и ее первичных звеньев в условиях разрушенной экономики, разработаны методические основы формирования программы восстановления жилья в регионе.

Во второй главе Развитие лизинга как важнейший фактор восстановления строительной отрасли показано, что лизинг является одним из наиболее эффективных способов приобретения основных фондов для вновь формирующихся строительных предприятий, установлены роль и задачи государственного регулирования развития лизинга в регионе с разрушенной экономикой.

В третьей главе Ипотечное кредитование как основной источник инвестиций в процесс восстановления жилищного строительства в регионе с разрушенной экономикой раскрыты особенности управления процессом становления ипотечных отношений в строительной сфере региона с разрушенной экономикой, сформулированы основные задачи системы управления рисками и страховой защиты ипотечных строительных операций в регионе с разрушенной экономикой, выпонено развитие механизма ипотечного кредитования, как составной части государственной и региональной политики по восстановлению жилищного строительства.

В заключении сделаны выводы и даны практические предложения, направленные на повышение эффективности управления восстановлением строительной отрасли в условиях разрушенной экономики.

2. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Приступая к изучению проблемы восстановления строительной отрасли в отдельном регионе с разрушенной экономикой, а также к определению ее роли в процессе возрождении всей экономики в целом необходимо отметить, что текущая ситуация, характерная сегодня для экономики страны и, в частности, ее строительной отрасли будет непосредственно трансформироваться в строительную отрасль Чеченской Республики со всеми ее пороками и недостатками. Следовательно, без предварительного анализа состояния дел в строительной отрасли страны и определения характера ее влияния на экономику и строительную отрасль региона, организовать эффективным образом процесс восстановления строительного комплекса в Чеченской Республике практически невозможно.

Нынешнее состояние строительного комплекса страны характеризуется, с одной стороны, началом преобладания негосударственных форм собственности в строительной отрасли, а с другой, отсутствием действительной конкуренции на строительном рынке, а главное, наличием возможности для подрядчиков получать незаработанную прибыль путем обсчета и обмана заказчиков. Такое функционирование строительной отрасли является неэффективным и не отвечает общественным требованиям. Поэтому при создании эффективно функционирующей строительной отрасли в регионе необходимо стремиться к обеспечению условий развития конкуренции между различными строительными предприятиями, т.е. обеспечить развитие инфраструктуры рынка строительной продукции и подрядных работ. Решение данной задачи в Чеченской Республике дожно осуществляться поэтапно.

Первый этап можно назвать подготовительным и он сводится к решению следующих проблем:

- учитывая особые условия региона, требуется разработка соответствующей правовой основы, обеспечивающей эффективное развитие строительной отрасли в республике;

- подготовка и переподготовка высокопрофессиональных рабочих кадров, технического персонала и менеджеров, требующихся для вновь создаваемых строительных предприятий;

- разработка государственных программ поддержки развития малою бизнеса в строительстве, возрождения строительного комплекса и жилья в республике;

- создание экономических условий для развития инфраструктуры рынка строительной продукции, а также банковской, лизинговой и ипотечной региональных структур;

- создание действенной системы контролинга за целевым использованием бюджетных средств (создание республиканского казначейства и эффективной системы отчетности субъектов региона);

- разработка программы действенной государственной поддержки восстановления и развития республиканского строительного комплекса.

На втором этапе решаются задачи, связанные с созданием и развитием при государственной поддержке или при активном государственном участии малых, средних и крупных строительных предприятий в республике, а также других субъектов инфраструктуры строительного рынка.

При этом оценка процессов восстановления и развития строительной отрасли в стране и в республике дожна опираться на качественные параметры. Для этого следует учитывать такие характеристики, как надежность выпонения договорных обязательств, характер и степень конкурентности цен, складывающиеся на рынке, стандарты продожительности сооружения разнородных объектов, цивилизованные уровни рентабельности, характеристики истинного состояния производственного аппарата и другие подобные рыночные параметры.

Сегодня в строительной отрасли Чеченской Республики дело, на первый взгляд, обстоит хуже, чем в целом по стране, т.к. здесь строительная техника у имеющихся на сегодняшний день строительных предприятий практически отсутствует. Это как бы вносит определенные трудности в создание и расширение строительных предприятий, но дает и определенные преимущества, т.к. при создании нового предприятия при поддержке государства на лизинговой основе может быть закуплена самая современная строительная техника. Главное при этом, чтобы вновь создаваемые строительные предприятия республики не становились сваками металолома - устаревшей строительной техники, покупаемой руководством предприятий за государственный счет по низким ценам, но с так называемым лоткатом, как новую строительную технику из других регионов. Для этого в республике дожны быть четко прописаны правила закупки предприятиями строительной техники, особенно если она закупается при государственной поддержке. Основной возможностью не попасть руководству республики в данное положение является приобретение предприятиями строительной техники на лизинговой основе.

Формирование же регионального рынка строительной продукции и оказания услуг дожно в основном осуществляться за счет расширения сети строительных кооперативов и создания малых предприятий, значительная часть которых может быть привлечена в централизованную систему управления через договорные и субподрядные отношения.

При этом для объективной оценки положения дел и разработки мер по дальнейшим преобразованиям важно знать не только объемы выпоняемых работ по республике, но и создавать требуемые условия, т.е. экономический режим, при котором будет происходить их осуществление. Поэтому взятый страной курс на развитие рыночной экономики дожен напрямую влиять на развитие строительной отрасли в регионе. Таким

образом, государственная поддержка восстановления отрасли в регионе дожна в основном сводиться к льготному налогообложению и кредитованию вновь создаваемых строительных предприятий и выплате компенсаций населению за потерянное жилье.

Как уже отмечалось ранее, строительная отрасль Чеченской Республики практически разрушена и требуется ее поное восстановление. Следовательно, основной задачей менеджмента в процессе восстановления строительной отрасли становится минимизация трансформации в нее негативных явлений и последствий поспешной приватизации государственной собственности в стране.

Правда в последнее время в республике наблюдается положительная тенденция, определяемая ростом числа вновь образующихся малых строительных предприятий. Однако только одними малыми строительными предприятия решение всех проблем развития экономики республики и восстановление в ней жилья практически невозможно, т.к. сегодня в республике для решения жилищных проблем требуется восстановление поностью разрушенного жилого фонда всех ее муниципальных образований. Другими словами, в республике необходимо создание крупных строительных предприятий, способных взять на себя ответственность за восстановление промышленного сектора экономики и застройку больших микрорайонов городов и целых посеков.

Решения этой проблемы, на наш взгляд, дожно вестись по двум направлениям:

- создание при поддержке государства крупных домостроительных комбинатов и мобильных предприятий, которые, соответственно, берут на себя функции застройщика в долевом строительстве многоквартирных домов и других зданий и сооружений;

- объединение малых предприятий на ассоциативной основе, при условии, что входящие в состав интегрированных структур строительные организации имеют поную хозяйственную самостоятельность и осуществляют свою производственно-хозяйственную деятельность на подрядной основе. Остальные предприятия и организации по производству строительных конструкций и материалов, транспортному обслуживанию и т.п. взаимодействуют на основе внутрипроизводственных экономических отношений. Условия расчетов за оказываемые услуги и поставляемые строительные конструкции, изделия и материалы разрабатывает центральный орган управления ассоциацией.

Следует заметить, что второй подход к созданию крупных строительных объединений является более естественным, т.к. переход к рыночной экономике в стране обусловил необходимость в большей самостоятельности предприятий по причине того, что вертикальные связи, соединяющие отдельные предприятия с отраслевыми министерствами и

ведомствами, разрушились. Однако при этом большое значение приобрели горизонтальные связи строительных предприятий с заказчиками, проектировщиками, субподрядчиками и поставщиками.

Однако необходимо отметить, что и те, и другие предприятия, функционируя в одних и тех же экономических условиях, будут испытывать трудности, связанные с практическим отсутствием инфраструктуры рынка и рыночных отношений, и, в первую очередь, взаимных неплатежей. Другими словами, крупным предприятиям предстоит функционировать в условиях с большими финансовыми рисками. По этой причине пока не возможно дать стопроцентной гарантии, что крупные строительные предприятия смогут выпонить взятые на себя договорные обязательства и внести существенную лепту на первых порах в восстановление экономики республики. На жизнедеятельность таких предприятий существенное влияние оказывает также и фактор неопределенности, который может парализовать деятельность вновь создаваемых крупных предприятий.

Из сказанного следует, что для восстановления экономики республики и ее строительной отрасли требуется создание в ней инфраструктуры рынка и в особенности его банковской, лизинговой и ипотечной подсистем. Затем следует фаза образования малых и средних коммерческих предприятий, деятельность которых дожна быть, в первую очередь, направлена на восстановление жилья. И, наконец, на третьей фазе, на базе средних коммерческих строительных предприятий при поддержке государства путем их расширения или объединения могут образовываться крупные строительные предприятия.

При этом основной задачей правительства Чеченской Республики по развитию в ней строительной отрасли становится проведение мониторинга по всей ее территории с целью определения районов, наиболее остро нуждающихся в образовании строительных предприятий. Важную роль для правильного размещения строительных предприятий по территории республики может сыграть образование передвижных строительных организаций.

Помимо этого, для управления процессом восстановления и развития строительной отрасли в республике требуется создание жесткой вертикали власти. С этой целью в республике необходимо создать правительственную структуру - министерство строительства, а в качестве основы организации системы управления использовать методологию управления проектами.

При этом, на наш взгляд, для успешного восстановления и развития строительной отрасли необходимо разработать следующие проекты:

- проект развития лизинговых территориальных структур;

- проект развития ипотечного кредитования;

- проект восстановления и развития малого бизнеса в строительстве;

- проект восстановления производства местных строительных материалов и конструкций (в первую очередь, кирпича, бетона, раствора, дверей, окон и др.);

- проект восстановления крупных строительных предприятий и объединений.

Таким образом, организационная структура высшего руководства министерства строительства Чеченской Республики может быть построена по матричному типу, вертикальные связи которой замыкаются на соответствующих заместителей министра, а горизонтальные связи возглавляются на руководителей соответствующих проектов в ранге заместителей министра (см. рис. 1).

Рис. 1. Структура организационной системы высшего руководства республиканского министерства строительства

Другой, не менее важной, задачей управления процессом возрождения строительной отрасли в республике на уровне правительственных структур является обеспечение одинаковых гарантий для предприятий всех форм собственности и их государственная поддержка в виде получения льготных условий в период становления и развития.

И, наконец, третьей задачей, к решению которой дожна срочно приступить новая управленческая структура, является разработка программы восстановления жилья.

Что же касается повышения эффективности работы в республике строительных предприятий, то, в первую очередь, следует снизить их коммерческие риски. Для этого строительные предприятия дожны прогнозировать развитие будущих условий своей производственно-экономической деятельности и, с учетом влияния действующих на них и на окружающую среду факторов, планировать свою производственную деятельность. При этом может прогнозироваться как минимально допустимый, так и максимально возможный результаты, а целью управления становится приближение минимально допустимого результата к максимально возможному.

При этом руководство строительных предприятий вынуждено идти на риск, задаваясь определенными параметрами действующих факторов для различных ситуаций, которые могут возникнуть в процессе деятельности предприятия. Исходя из этого, процесс повышения эффективности управления и деятельности каждого отдельного строительного предприятия заключается в прогнозировании как можно большего количества возможных ситуаций с определенными параметрами, и сводится к разработке эффективной системы управленческого учета и принятия оптимальных управленческих решений.

Управленческий учет выступает составной частью информационной системы управления строительным предприятием. Очевидно, что эффективность управления производственной деятельностью обеспечивается информацией о деятельности структурных подразделений, служб, отделов строительного предприятия. Управленческий учет формирует такую информацию для руководителей разных уровней управления внутри предприятия, позволяющую принимать им эффективные управленческие решения. При этом содержание управленческого учета определяется целями управления, оно может быть изменено по решению администрации в зависимости от интересов и целей, поставленных перед руководителями внутренних подразделений.

Известно, что предметом управления является процесс воздействия на объект или процесс управления с целью организации и координирования деятельности людей для достижения максимальной эффективности производства. Управление реализует воздействие на предмет управления с помощью планирования, организации, координирования, стимулирования и контроля.

Основной задачей управленческого контроля является подготовка информации бухгатерами-аналитиками для принятия эффективных управленческих решений. Или, другими словами, необходимым условием для правильной организации управленческого контроля и учета является пони-

мание процесса принятая решения, который может быть реализован по следующей схеме:

1. Постановка задачи и формулировка целей, связанных с ее решением.

2. Выделение задачи из окружающей среды и определение всех допустимых вариантов решения задачи.

3. Разработка критериев для оценки эффективности альтернативных вариантов решения задачи.

4. Выбор наиболее эффективного варианта решения задачи.

5. Планирование процесса реализации выбранного варианта решения задачи.

6. Имитационное моделирование процесса реализации выбранного варианта решения задачи.

7. Анализ полученных результатов и корректировка плана решения задачи с учетом вновь открывшихся обстоятельств в процессе моделирования.

8. Реализация сформированного плана решения задачи.

Следует отметить, что в процессе принятия решений в случае, когда моделирование решаемой задачи провести невозможно, то в формируемом плане решения задачи дожны устанавливаться точки отчета промежуточных результатов (вехи). Тогда после п.5 в приведенной схеме сразу же приступают к реализации сформированного плана с последующей его корректировкой в процессе реализации по достижению контрольных точек.

Из представленной схемы принятия решения видно, что первые пять этапов представляют собой процесс планирования. Планирование, по существу, является осуществлением выбора среди альтернативных вариантов и действий по принятию решения. Последние три этапа отражают процесс управления, который складывается из оценки и корректировки фактических показателей с целью эффективной реализации выбранного варианта.

Очевидно, что одной из важнейших проблем управления любым вновь создаваемым предприятием является инвестирование затрат (в строительство нового предприятия, реконструкцию и расширение действующего, в новую технику - для замены оборудования, новую продукцию, технологию производства, увеличение запасов и т.д.) и получение доходов от инвестиций. Решения об инвестициях сегодня в республике являются наиболее рискованными, так как они вовлекают в производственный процесс значи- ' тельную долю ресурсов текущего периода в расчете на получение дохода в предстоящем периоде. Решения могут относиться как к короткому (до одного года), так и к длительному периоду.

Зная сегодняшнюю обстановку в республике, все действия строительных организаций по инвестированию приходится предпринимать с учетом оценки и минимизации риска. При этом принимаемые решения дожны опираться на результаты анализа, которые учитывают фактор времени и альтернативность выбора решений. Варианты управленческих решений рассчитывают с учетом влияния времени на планируемый доход. Сравне-

ние эффективности вариантов может осуществляться по методике, аналогичной при предоставлении банком ссуды.

Основной упор при этом в процессе инвестирования дожен делаться на снижение себестоимости строительной продукции, создаваемой предприятием. Выработка путей сокращения издержек и повышения эффективности дожна происходить на всех стадиях производственного процесса - от закупки стройматериалов, задействования их в строительство, до контроля на стадии сдачи готовой строительной продукции заказчику.

Следует также отметить, что руководству строительного предприятия предстоит принимать решения и по производству новой строительной продукции. Выработка концепции производства новой товарной продукции требует подробного анализа проводимой плановой политики и опыта работы. Следует при этом иметь в виду, что производство абсолютно новой строительной продукции требует допонительных инвестиций. Поэтому принятие решения по производству новой продукции опирается на процедуры принятия решения по инвестициям, осуществляемые высшим руководством предприятия.

Успех новой строительной продукции во многом гарантирован установлением на нее приемлемых для населения республики цен. Основным критерием определения цены на производство строительной продукции выступает цена на производство старой или алогичной строительной продукции на рынке. Поскольку рынок и продукция на нем периодически меняются, то появление новой строительной продукции уже представляет определенный стимул для других производителей.

При проведении той или иной ценовой политики необходимо помнить, что сегодня основной социально-экономической проблемой Чеченской Республики является быстрейшее восстановление разрушенного жилья. Для этого, на наш взгляд, требуется разработка специальной программы Восстановления жилья.

При разработке этой программы можно использовать отечественный опыт формирования государственной программы Жилище. При этом, однако, необходима и разработка новых подходов к решению проблемы восстановления жилья в республике. Требуется совершенствование системы финансирования, кредитования, налогообложения жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Цель реализации такой программы восстановления жилья дожна включать следующие основные подцели:

- восстановление предприятий жилищного строительства;

- восстановление рынка жилья и его инфраструктуры;

- развитие краткосрочной и догосрочной государственной жилищной политики по восстановлению жилья и проведению жилищной реформы, а также повышению ее социальной направленности.

При этом дожны быть решены следующие основные задачи:

- государственная поддержка населения, потерявшего жилье, в виде компенсаций за его потерю и усиление социальной зашиты малоимущих фупп населения;

- распространение системы целевой поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан;

- стимулирование развития доступных для населения систем догосрочного кредитования строительства жилья;

- снижение затрат населения в жилищной сфере путем дальнейшего развития конкуренции между строительными предприятиями,

- развитие частной собственности на жилые помещения;

- совершенствование рыночных подходов к решению вопросов градостроительства и обеспечения доступа к земельным участкам

Рассмотрим основные аспекты формирования такой программы

Правовые аспекты В целях реализации программы необходимо создать целостную систему законодательных и иных правовых актов, и разработать ряд документов по таким вопросам, как:

- развитие конкуренции в сфере строительства и эксплуатации жилищного фонда;

- создание регионального филиала Федерального агентства по ипотечному кредитованию;

- совершенствование системы предоставления гражданам, потерявшим жилье, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья.

Необходимо также разработать и ввести в действие положение, включающее: новый типовой договор найма; порядок предоставления государственного и муниципального жилищных фондов; порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; упорядочение правовых актов об обмене жилых помещений.

Социальные аспекты. Необходимо обеспечить существенное повышение социальной направленности региональной жилищной политики. Порядок повышения ставок и тарифов на услуги жилищно - коммунального хозяйства дожен учитывать принципы социальной справедливости. Большое значение имеет рациональное установление социальной нормы общей площади жилья. Введение новых ставок и тарифов, а также новых размеров пеней с суммы просроченных платежей позволит улучшить платежную дисциплину, снизить число платежей и размеры задоженности. В целях упорядочения перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг в структуру платежей населения за жилье дожны быть включены платежи:

1) за содержание и ремонт мест общего пользования;

2) за коммунальные услуги;

3) налог на недвижимое имущество.

Эта система будет осуществляться при развитии действующей системы жилищных компенсаций для малоимущих граждан. Учитывая, что сегодня

в респчбтике относительно низкие доходы основной массы населения и высока рыночная стоимость жилья, жилищная политика дожна быть нацелена на обеспечение доступности получения жилья путем его восстановления за счет государственных компенсаций населению за потерю жилья Для значительной массы населения средством улучшения жилищных условий станет использование капитала в виде существующей квартиры с привлечением государственных безвозмездных субсидий и ипотечных банковских кредитов Дожно поддерживаться стремление граждан самостоятельно регулировать жилищные условия путем обмена жилья, продажи занимаемого жилья для приобретения другого При этом возрастет роль посредников в проведении сделок в жилищной сфере (риэтеров, оценщиков), работа которых дожна регулироваться путем государственного лицензирования их деятельности Целесообразна разработка мер по стимулированию сдачи жилья в аренду.

Необходимо помнить, что неурегулированность порядка содержания части недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, вызывает социальные конфликты, преждевременный износ и выбытие жилья из обращения.

Финансово-экономические аспекты Изыскание нетрадиционных путей и источников финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, строительство, реконструкция, эксплуатация и ремонт жилья дожны стать главными направлениями программы. Прогнозы свидетельствуют о снижении объемов финансирования из федерального бюджета, поэтому средства на субсидии гражданам для строительства или приобретения жилья целесообразно предусматривать из внебюджетных источников финансирования. Необходимо обеспечить дальнейшее внедрение следующих мер:

- выплата гражданам субсидий на строительство или приобретение жилья;

- предоставление жилищных кредитов;

- выпуск жилищных ценных бумаг;

- образование и использование фондов развития жилищного строительства;

- привлечение средств банков;

- продажа на аукционах части построенного жилья;

- сокращение незавершенного жилищного строительства и снижение стоимости строительства путем проведения конкурсов и подрядных торгов.

Предполагается отработать опыт в предоставлении безвозмездных субсидий с использованием механизма открытия гражданам именных блокированных целевых счетов через жилищные сертификаты.

Эффективность и доступность субсидий может быть повышена при предоставлении субсидий в сочетании с получением ипотечного кредита в допонение средств, выделяемых государством в виде компенсации за по-

терю жилья Необходимо проводить политику развития жилищного кредитования как важнейшего инструмента привлечения частных сбережений и инвестиций в жилищный сектор, стимулирования платежеспособного спроса. Эффективными механизмами являются также поддержка формирования вторичного рынка ипотечных кредитов и развитие выпуска различного вида жилищных ценных бумаг.

Повышению эффективности капитальных вложений в жилищное строительство будет способствовать сокращение объемов незавершенного строительства жилых домов Целесообразно разработать инвестиционные программы, не позволяющие образование сверхнормативных объемов незавершенного строительства. Для упорядочения учета предполагается ведение регистра всех строящихся жилых домов, независимо от формы их собственности. Ключевым вопросом при этом является определение экономически обоснованной стоимости строительства жилья. Динамика цен определяется в основном ростом цен на энергоносители, увеличением тарифов на электроэнергию и транспортные перевозки, ростом заработной платы. В целях снижения стоимости строительства необходимо провести следующие мероприятия- проведение конкурсов на выпонение подрядных проектов;

- организация подрядных конкурсов и торгов по выбору строительных организаций;

- обеспечение конкурсной или аукционной продажи земельных участков;

- уменьшение затрат покупателей жилья путем снижения в 1,5-2 раза коэффициента на инфраструктуру;

- введение правил предоставления жилья гражданам без отдеки.

Важнейшим вопросом является совершенствование налоговой политики в жилищной сфере. Целесообразно повысить долю инвестиций в инфраструктуру населенных мест. Программа финансирования развития инфраструктуры жилой застройки может осуществляться путем совершенствования системы бюджетного финансирования инфраструктуры и использования заемных кредитов и иных средств. Возврат дожен быть обеспечен доходами предприятий коммунального хозяйства.

Архитектурно-технические аспекты. На первый план выходят потребительские качества, функциональные удобства и комфортность проживания, эстетические и экологические требования, вопросы повышения теплозащитных качеств и снижения веса жилых зданий. Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг будет способствовать уменьшению этих эксплуатационных затрат.

При этом важнейшая проблема сводится к обеспечению экономии энергоресурсов, которая в новом жилищном строительстве может быть реализована за счет архитектурно-планировочных, конструктивных и организационно-технических факторов.

Политика в области жилищно-коммунального хозяйства дожна быть сконцентрирована на создании условий для сбалансированного с жилищным

строительством развития инфраструктуры, обеспечении зашиты интересов потребителей от предприятий-монополистов, расширении пономочий жилищных инспекций в части усиления контроля за осуществлением перехода к новой системе оплаты жилья и коммунальных услуг

Основными направлениями совершенствования системы управления восстановлением и эксплуатацией жилищного фонда являются:

а) разделение функций управления и обслуживания жилищного фонда;

б) переход на договорные (контрактные) взаимоотношения заказчиков и подрядчиков;

в) внедрение конкурсной основы отбора подрядчиков.

Необходимо создание двух взаимодействующих независимых структур

I) служба заказчика, обеспечивающая эффективное управление жилищным фондом от лица собственника;

2) ремонтно-эксплуатационные предприятия, которые специализируются на выпонении исключительно подрядных функций

При этом, как показывает уже имеющийся опыт восстановления строительной отрасли в республике, на первых этапах в основном образуются малые и средние строительные предприятия (это обусловлено тем, что на первом этапе в основном идет восстановление жилья), следовательно, наиболее эффективным способом приобретения ими основных фондов, и, в первую очередь, дорогостоящей строительной техники, является лизинг.

Таким образом, создание в Чеченской Республике лизинговых компаний малого бизнеса является одной из первоочередных задач восстановления разрушенной экономики. Однако, учитывая, что в республике практически отсутствует банковская система, строительные предприятия Чеченской Республики, на первых порах, могут вступать в лизинговые отношения с Российскими лизинговыми компаниями под государственные гарантии.

В формировании надежного источника финансирования лизинговой компании важную роль, как и в других регионах, может сыграть Фонд финансовой поддержки малого предпринимательства Чеченской Республики. Такой фонд может стать основным учредителем лизинговой компании республиканского значения.

Для возрождения крупных строительных предприятий в республике дожна быть создана также и лизинговая корпорация другого типа, которая предоставляет в лизинг основные средства и оборудование сравнительно высокой стоимости. Это имущество может приобретаться за счет средств госбюджета, а компания может передавать его лизингополучателям на конкурсной основе и по решению Экспертного совета. По желанию лизингополучателя на условиях, определенных компанией, имущество может быть выкуплено.

Что же касается механизма лизинга, то его действенность дожна быть обусловлена строгим соблюдением прав собственника, обеспечивать баланс интересов между всеми участниками и соответствующие коммерческие выгоды каждому. Необходимо построение схемы, при которой каж-

дый из участников получает коммерческую выгоду в условиях, когда лизинговые инвестиции обеспечивают необходимую прибыль Поэтому участники лизинговой сдеки, заинтересованные в получении своей доли, вынуждены с пристрастием анализировать эффективность лизинговой сдеки в целом Технико-экономическое обоснование сдеки, ее выгодность подвергаются многократной проверке и тем самым потенциальные возможности лизинга с большей вероятностью реализуются в конкретные мероприятия, приносящие доход.

Для развития лизинговой деятельности в Чеченской Республике может быть использован опыт Московской лизинговой компании Эта компания разработала требования к проектам на получение строительной техники и оборудования для малых предприятий, а также порядок экспертизы этих проектов. Основными стадиями этой разработки с учетом особенностей региона с разрушенной экономикой могут быть следующие.

На первой стадии рассмотрения и реализации проекта клиент представляет данные о предполагаемой численности рабочих на создаваемом предприятии, информацию о государственной доле в его капитале (она дожна составлять не менее 20 %). В Лизинговую компанию также представляются: учредительные документы, баланс или несколько балансов, бизнес-план, договора на выпонение подрядных работ, аренды административных и складских помещений либо договор права собственности на данные помещения.

После изучения представленной информации и принятия положительного решения приступают ко второй стадии.

На второй стадии осуществляется экспертиза проекта. Она предусматривает оценку эффективности проекта, степени его коммерциализации, возможностей реализации тех параметров, которые заложены в проекте. В целом, экспертиза проводится в два этапа: предварительный и основной.

На этапе предварительной экспертизы осуществляется анализ из посыки, что все данные, представленные в проекте, верны. На этом этапе, как правило, отсеивается более 80 % проектов. На этапе основной экспертизы происходит сравнение данных, представленных в проекте, с результатами анализа экспертов Лизинговой компании, а также привлеченных экспертов. На следующей стадии рассмотренные проекты выносятся на экспертный совет и правление Лизинговой компании, на которых решается вопрос о целесообразности включения проекта в план финансирования. После принятия решения о начале финансирования договоры, контракты и соглашения принимают форму законченных документов и подписываются первыми лицами.

В ходе экспертизы решаются также вопросы, обусловленные покупкой и поставкой объекта лизинга, процедурой проекта лизингового договора, страхования, залога и других видов гарантий. Также разрабатывается и согласовывается график платежей, при этом предусматривается, что клиент дожен сделать авансовый платеж, который составляет 5-10 % суммы сдеки.

Важно отметить, что наряду с указанным порядком анализа, большое внимание дожно уделяться необходимости использования строительной техники и оборудования по прямому назначению, вопросам его окупаемости, соблюдения прав собственника (лизинговой компании), выпонения обязательств поставщика.

Учитывая, что сегодня поноценная банковская система в Чеченской Республике практически отсутствует (за исключением полевых банков, находящихся в подчинении военных), то до ее образования здесь при государственной поддержке могут создаваться дочерние полукоммерческие лизинговые компании. По мере же восстановления банковской системы в республике целесообразно развитие лизинговой деятельности путем образования компаний различных типов.

Однако при развитии лизинговых отношений следует учитывать, что одной из главных причин, препятствующих развитию лизингового бизнеса в условиях разрушенной экономики, является макроэкономическая и политическая неопределенность и нестабильность обстановки в регионе В настоящее время все правовые отношения, основанные на отсрочке платежа, тормозятся экономической нестабильностью, отсутствием надежной макроэкономической стабилизации и признаков устойчивого роста в экономике, что порождает у хозяйствующих субъектов определенное состояние неуверенности в завтрашнем дне. Между тем, основная идея лизинга состоит в возможности "растянуть" во времени выплату стоимости имущества при сохранении права на приобретение его в собственность по остаточной стоимости. При нынешней экономической ситуации никакая организация не может позволить себе сегодня ждать возврата средств в течение 5-7 лет (обычный срок финансового лизинга). Именно это обстоятельство в значительной степени сдерживает развитие лизинга в республике.

Однако лизинг постепенно способен стать эффективным каналом сбыта произведенной продукции, новым механизмом инвестирования в основные фонды. Для этого требуется на первых порах государственная поддержка процессов развития лизинга и государственных страховых гарантий компаниям, занимающимся лизинговой деятельностью в республике.

При этом в республике одним из основных источников дешевых ресурсов могут стать федеральные или региональные фонды содействия развитию лизинга. Другим источником получения дешевых ресурсов может явиться производитель строительной техники, которая дожно стать предметом договора, так как он заинтересован в продвижении своей продукции на рынок. Ресурсы могут быть представлены производителем в виде отсрочки платежа по договору купли-продажи лизингового имущества или в иной форме. Лизинговая компания при этом может наладить более тесное сотрудничество с производителем и извлечь для себя немалую пользу.

В регионе дожны решаться также вопросы формирования и реализации инвестиционных программ с использованием лизинговых операций

пол гарантии администраций. Эта схема может представлять несомненный интерес со стороны лизинговых компаний. Окончательно же схема финансирования с участием правительства может выглядеть следующим образом основываясь на уставе Федерального фонда поддержки предпринимательства и при поддержке правительства можно привлечь на акционерной основе капитал инвесторов для увеличения объемов гарантийного (страхового) фонда содействия развитию лизинга По сути, это будет узко профильная страховая акционерная компания, занимающаяся только страхованием имущества и возврата лизинговых платежей.

Непреходящую, особую роль в восстановлении жилья в республике может сыграть ипотечное кредитование. Учитывая, что сегодня в регионе практически требуется поное восстановление жилого фонда, компенсации за разрушенное жилье могут выдаваться в форме ипотечного кредита, который погашается государством в установленном порядке. Плюс к этому заемщик может увеличить на установленную сумму компенсационный кредит, которую он погашает сам на общих основаниях согласно закону об ипотечном кредитовании. Таким образом, в Чеченской Республике необходимо открытие представительств российского Агентства ипотечного кредитования. Учитывая высокие уровни риска, гарантом нормального функционирования данных представительств дожно стать руководство республики. При этом концепцию Агентства и сам процесс ипотечного кредитования можно подразделить на несколько этапов.

На первом этапе полевые банки выдают ипотечные (компенсационные) кредиты индивидуальным заемщикам на строительство жилья, которые на принятых условиях ипотечного кредитования погашаются государством в объеме компенсационных выплат. Если же заемщик берет сумму, большую, чем полагающиеся ему компенсационные выплаты, то эту разницу он выплачивает сам на общих основаниях. При этом заемщик предварительно обязан заключить договор на строительство жилья с подрядной организацией, которой он и предоставляет в залог банку-кредитору, если сумма залога превышает полагающуюся ему компенсацию. Назначение кредита -выделение средств на строительство - специально оговаривается кредитным договором, а ответственность за целевое использование кредита заемщиком возложена на банк. Обслуживание кредита после его выдачи осуществляется банком-кредитором. При этом для большей гарантии для получения ипотечного кредита заемщик дожен предоставить банку договор с подрядной организацией с указанием сметной стоимости строительства. Согласно этому договору, банк открывает у себя счет данной строительной организации, с которого оно и производит все выплаты, связанные со строительством жилья. Представители Агентства выступают при этом посредником и гарантом между банком, заемщиком и подрядной организацией.

На втором этапе Агентство предоставляет банкам возможность продать квалифицированные ипотечные кредиты по остатку ссудной задоженно-

сти. Права требования по ипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, а функции обслуживания остаются за банком.

Ответственность банков за выдачу кредитов реализуется в предоставлении гарантии в случае неуплаты заемщиком месячного платежа. При отсутствии или непоной ежемесячной выплате со стороны заемщика, банк, обслуживающий кредит, осуществляет выплату по кредиту Агентству в размере регулярного месячного платежа. Максимальное число выплат банка по данной схеме - три в течение одного года. Если, в конечном счете, кредит признается некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у Агентства и самостоятельно договариваться с заемщиком о погашении оставшейся суммы основного дога.

Варианты могут включать реструктуризацию кредита по различным параметрам (пролонгирование, снижение процентной ставки, частичное/поное досрочное погашение) или процедуру обращения взыскания. Процедура обратного выкупа предполагает покупку банком прав требования по ипотечному кредиту по цене, равной остатку ссудной задоженности по кредиту. В случае отказа банка произвести обратный выкуп, Агентство передает кредитное дело в суд на реализацию процедуры обращения взыскания. В случае банкротства обслуживающего банка, Агентство расторгает с ним договор и переводит кредит в другой банк на обслуживание. В период до нахождения нового обслуживающего банка Агентство самостоятельно обслуживает кредит.

На третьем этапе Агентство предполагает выпускать ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Очевидно, что низкая активность российского фондового рынка, особенно после кризиса августа 1998 г., ограничивает возможности Агентства по привлечению средне- и догосрочных ресурсов.

При этом схема кредитования будет выглядеть следующим образом:

1) коммерческий банк предоставляет ипотечный кредит застройщику жилья, часть которого компенсируется государством за разрушенное жилье, а вторую часть по желанию заемщик получает на общих основаниях;

2) Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выкупает вто-е рую часть кредита у банка, выступая источником длинных денег.

Однако, учитывая состояние экономики, в республике дожна быть реализована и индивидуальная модель ипотечного кредитования. Основные моменты такой модели могут сводиться к следующему:

1. Предлагаемый механизм строительства жилья становится основным.

2. В первый год воспользоваться кредитом смогут те, кто проживает в республике и получает компенсацию за потерянное жилье.

3. Преимущества на получение допонительных средств имеют многодетные семьи и другие незащищенные слои населения.

4. Большой допонительный кредит не дадут тем, у кого небольшая заработная плата. Ежемесячный платеж по допонительному кредиту не дожен превышать 20% совокупного семейного дохода.

5. Порядок сбора заявок на получение допонительного кредита: запоняется стандартное заявление и передается в квартирный отдел администрации. В течение 1 месяца идет сбор заявлений. По определенным критериям компьютер составляет 5 приоритетных списков: кому допонительно нужна одна комната, две комнаты и т.д. Во главе списка те, кому нужна меньшая сумма кредита. Через год процедура составления приоритетных списков проводится заново.

Критерии приоритетности: экономический, жилищный, социальный.

6. Списки передаются из жилищного отдела в Агентство недвижимости. Там гражданин получает предложение о постройке конкретной квартиры или частного жилого дома, обсуждаются варианты, оценивается стоимость прежней квартиры, заключается договор по выдаче компенсации за потерянное жилье, оформляется кредитное соглашение, поручительство и страховка.

7. Выявленная сумма средств передается на счет подрядчика, занимающегося строительством жилья, которое обременено залогом до погашения обязательства.

8. Если гражданин отказывается от дальнейших платежей, то ему производится перерасчет и предлагается квартира, равная по стоимости сумме, выдаваемой ему за потерю жилья (проценты по кредиту не учитываются).

9. Риски страхует специальная страховая компания.

При этом в Чеченской Республике ипотечный кредит, как уже отмечалось ранее, может иметь две составляющие:

- первая часть в виде компенсации за разрушенное жилье поностью оплачивается государством;

- вторую часть заемщик может взять по собственному желанию допонительно на общих основаниях.

Таким образом, в Чеченской Республике необходим путь, предполагающий комбинацию различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающий возможность субсидирования кредитов. Участие администрации делает эти схемы более дешевыми и дос- * тупными для населения и, самое главное, надежными.

Значимость же регионального опыта обусловлена тем, что:

- во-первых, ипотека тесно связана с функционированием рынка жилья, который в виду специфики товара, как правило, имеет региональные особенности;

- во-вторых, внешние факторы, оказывающие воздействие на инвестиционный процесс в жилищном строительстве, также в значительной мере носят региональный характер;

- в-третьих, будет ограничен отток капитала из региона, что способствует повышению его инвестиционной привлекательности.

Таким образом, создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования (различных бюджетов и внебюджетных источников), возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации (эмиссия ценных бумаг и различные кредиты), огромная заинтересованность местных властей в решении жилищных задач - все это сегодня является одним из самых перспективных вариантов догосрочного кредитования в России и ее регионах.

Важно при этом иметь эффективные пути разрешения проблем, которые могут возникнуть в процессе организации допонительных ипотечных кредитов населению, позволяющих построить ему более комфортабельное жилье, чем это дает возможность сделать государственная компенсация за потерянное жилье. В первую очередь, эти проблемы связаны с рисками не возврата взятых кредитов, которые могут быть снижены для инвесторов путем их страхования государственными страховыми компаниями.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Даудова Л.Х. Взгляд изнутри // Вестник ЛАМ. - Грозный, 2005, №4. (0,3 п.л.)

2. Даудова Л.Х. Схема ипотечного кредитования жилищного строительства в условиях высокого риска и нестабильной обстановки. // Сборник научных трудов. Проблемы теории и практики народнохозяйственного комплекса региона. Часть 4. - Махачкала: ДГТУ, 2005. (0,4 п.л.)

3. Даудова Л.Х. Проблемы управления процессом восстановления и развития разрушенной строительной отрасли. // Сборник научных трудов. Проблемы теории и практики народнохозяйственного комплекса региона. Часть 4. - Махачкала: ДГТУ, 2005. (0,4 п.л.)

4. Даудова Л.Х. Современное состояние строительной отрасли страны и Чеченской Республики. // Журнал Архитектура и градостроительство. - Грозный, 2006, №2 (0,3 п.л.)

5. Даудова Л.Х. Восстановление и развитие строительной отрасли в условиях разрушенной экономики. // Журнал Архитектура и градостроительство. - Грозный, 2006, №2. (0,3 п.л.)

Фермат 60x84 1/16 Печать ризографнэя Бумага №1 Гарнитура Тайме Успл -1,5 изд. п.я -1,5 Заказ № 170-04 Тираж-100 экз. Отпечатано в ООО Деловой Мир Махачкала, ул Коркмасова 35а

уг<р/ !

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Даудова, Лайла Хамидовна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. РОЛЬ И ЗАДАЧИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ В ВОССТАНОВЛЕНИИ РАЗРУШЕННОЙ ЭКОНОМИКИ РЕГИОНА.

1.1. Современное состояние строительной отрасли страны и ее влияние на восстановление разрушенной экономики отдельного региона.

1.2. Основные проблемы управления процессом восстановления и развития строительной отрасли в условиях разрушенной экономики.

1.3. Программа восстановления жилья, как составная часть государственной политики возрождения региона с разрушенной экономикой.

ГЛАВА 2. РАЗВИТИЕ ЛИЗИНГА КАК ВАЖНЕЙШИЙ ФАКТОР ВОССТАНОВЛЕНИЯ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ.

2.1. Лизинг, как эффективный способ приобретения основных фондов для вновь формирующихся строительных предприятий.

2.2. Роль и задачи государственного регулирования развития лизинговых отношений в регионе с разрушенной экономикой.

ГЛАВА 3. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК ОСНОВНОЙ ИСТОЧНИК ИНВЕСТИЦИЙ В ПРОЦЕСС ВОСТАНОВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РЕГИОНЕ С РАЗРУШЕННОЙ ЭКОНОМИКОЙ.

3.1. Особенности управления процессом становления ипотечных отношений в строительной сфере региона с разрушенной экономикой.

3.2. Задачи системы управления рисками и страховой защиты ипотечных строительных операций в регионе с разрушенной экономикой.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление восстановлением строительной отрасли в условиях разрушенной экономики"