Управление стоимостью жилищного строительства, осуществляемого за счет частных инвестиций тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Прозаровская, Ирина Владимировна |
| Место защиты | Санкт-Петербург |
| Год | 2006 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Управление стоимостью жилищного строительства, осуществляемого за счет частных инвестиций"
На правах рукописи ПРОЗАРОВСКАЯ Ирина Владимировна
УПРАВЛЕНИЕ СТОИМОСТЬЮ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ОСУЩЕСТВЛЯЕМОГО ЗА СЧЕТ ЧАСТНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ
Специальность 08.00.05 Ч Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами Ч строительство)
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Санкт Петербург 2006
Работа выпонена на кафедре Экономика строительства ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет
Научный руководитель Ч
кандидат экономических наук, профессор Барановская Наталия Игоревна
Официальные оппоненты:
доктор экономических иаук, профессор Роботов Александр Сергеевич;
кандидат экономических наук Морозов Игорь Евгеньевич
Ведущая организация -
ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет
Защита состоится л 2$ декабря 2006 года в _15. часов .30 минут на заседании диссертационного совета Д 212.223.04 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет по адресу: 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4, ауц. 206.
Телефакс: (812)316-58-72
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет
Отзыв па автореферат в двух экземплярах, заверенных печатью, просим направлять на имя ученого секретаря диссертационного совета Д 212.223.04 по адресу: 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4.
Автореферат разослан л 24 ноября 2006 г.
Ученый секретарь диссертационного совета
Кшоев А.Ф.
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность исследования. За последние 15 лет в жилищном строительстве страны произошли кардинальные изменения, обусловленные развитием рыночных отношений и проведением приватизации. В результате преобразований и нововведений жилищное строительство утратило возможность выпонения только социальной функции и, 5 основном, является обьешим предпринимательской деятельности, главная цель шторой Ч получение прибыли. Государство перестает быть единым инвестором, заказчиком и собственником жилья, предоставляя гражданам возможность самостоятельно решать жилищные проблемы путем использования собственных и заемных средств из различных источников как альтернативы бюджетным. .,
Привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и постепенное становление рынка недвижимого имущества превращает жилье в высоколиквидный товар по сравнению с другими объектами недвижимости, который рассматривается как возможность сохранения капитала и получения дохода в будущем. Соответственно, растет спрос на жилье со стороны граждан с высоким и . средним уровнями доходов. Это, в свою очередь, вызывает рост стоимости построенного жилья. Стоимость жилищного строительства в октябре 2006г. достигла 30,6 тыс. руб. в среднем по России и 55,2 тыс. руб. в Санкт-Петербурге за кв. ы. общей площади жилых домов. Высокая стоимость жилья при недостаточной платежеспособности основной части населения затрудняет решение жилищной-про- -бсмы.
Рост стоимости жилья обусловлен не только ажиотажным спросом, но и высоким уровнем затрат инвесторов-застройщиков, нередко Ч отсутствием их обоснованности, трудностями получения различных согласований и разрешений, повышением цены земли, значительной налоговой нагрузкой и др.Д
Несмотря на то, что уже более 10 лет жилищное строительство' в России осуществляется в основном за счет средств частных инвесторов, четкого представления о формировании инвестиционных затрат в этой сфере нет. Они не отражаются в поной мере в сводном сметном расчете стоимости строительства, отсутствуют методические документы по планированию и финансированию жилищного строительства из небюджетных источников, а также по оценке его эффективности и учету затрат. Таким образом, теряется возможность управление стоимостью инвестшдоЬйно^стрОитеяьного проекта.
Формирование бюджета стройки в системе управления проектом требует учета всей совокупности инвестиционных затрат, поэтому дожна быть разработана соответствующая сводная сметная документация! "
Существующий сводный сметный расчет стоимости строительства не выпоняет своего основного назначенияЧсметного документа, объединяющего все инвестиционные затраты и устанавливающего лимит средств, необходимых для поного завершения строительства всех объектов и работ; предусмотренных проектом. " " 1 . ' Х "
Это затрудняет определение как сметной стоимости строительства, так и фактической стоимости вводимых в действие жилых домов; формирует часто необоснованное мнение о завышенном уровне рентабельности инвестиций в жилищное строительство. :.>.>
Решению проблем ценообразования и сметного нормирования в строительстве в современных условиях посвящены работы отечественных ученых: В.Д. Ардзинова, Н. И. Баргноаской, В. А. Грюн^атама, В.М. Дкд^есйяго, В. Р. Дорожки на, В.И. Корецкого.А.Г. Кузьминского, И. А, Либермана, Л.И. Мазурина, В.И. Малюгина, И.Ю. Носенко; Ю.П, Панибратова, АЛ. Резника, Я.А. Ре-китара, В.М, Серова, А.А. Сопина, И.О. Степанова, ПМ. Хайкина, А.И. Щербакова и др. Современный состав инвестиционных затрат в жилищном строительстве и их классификация стали предметом многих исследований и публикаций, диссертационных работ: М.Л. Битюцкой, П.И. Вахрина, М.В. Ивановой, И.К. Комарова, В.Ю, Коновалова и др. Х , .
В то же время в монографиях и специальной литературе не уделяется дожного внимания проблемам-формирования и регулирования уровня инвестиционных затрат на строительство жилья за счет средств частных инвесторов.
Недостаточная разработанность ибольшая значимостью теоретическом, методическом и практическом планах проблемы определения и формирования инвестиционных затрат в сметной документации и контроля за соблюдением сметной стоимости в процессе жилищного строительства обуславливают актуальность темы исследования, ее цель и задачи. - .. Х . ;. г/,--
Целью диссертационного исследования является разработка методических основ управления стоимостью жилищного строительства, осуществляемого за счет частных инвестиций, путем обоснованного определения инвестиционных затрат в сметной документации и их контроля в процессе инвестиционно-строительной деятельности. -.. . %
. Для достижения указанной цели определены следующие задачи:
Х проанализировать тенденции развития жилищного строительства в России в постперестроечный период;
Х исследовать факторы, влияющие на увеличение стоимости жилья, построенного частными инвесторами, в Санкт-Петербурге и в целом по России;
Х раскрыть понятие инвестиций, их состав и источники, выявить виды инвестиционных и инвеспщионно-строительных проектов;
Х рассмотреть инвестиционно-строительную деятельность в жилищной сфере и ее регулирование органами государственного управления в субъекте Федерации (иа примере Санкт-Петербурга);
Х проанализировать совокупность инвестиционных затрат в жилищном строительстве и дать классификацию с учетом их экономической сущности;
Х разработать методику определения инвестиционных затрат на различных этапах реализации инвестиционно-строительного проекта;. .....
Х . выявить тенденции развитая современного ценообразования и сметного нормирования в строительстве в соответствии с требованиями рыночной экономики;
Х исследовать развитие сводной сметной документации для жилищно-граж-данского строительства1 и дать предложения по ее совершенствованию с целью более поного учета инвестиционных затрат; , , .
Х рассчитал уровень и структуру затрат инвестора, необходимых для реализации поного жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта жилого дома. Х '
Иредмл10м исследования явлется совокупность теоретических, методических и практических вопросов ценообразования в системе управления стоимостью строительства жилого дома за отет частных инвестиций.
Объектом исследования является инвестиционная деятельность, связанная с созданием строительной продукции в жилищном строительстве в современных условиях.
Теоретической и методической основой диссертационного исследования послужили работы отечественных ученых-экономистов, посвященные вопросам экономических отношений, смегногд нормирования и ценообразования в строительстве; законодательные и нормативно-правовые документы: на федеральном уровне Ч Конституция и Кодексы РФ, Законы РФ, Указы Президента и Постановления Правительства РФ, министерств и ведомств России, на региональном - законодательство Санкт-Петербурга, включающее соответствующие законы и нормативные правовые акты. Рассмотрена существующая система нормативно-технических документов Ч государственных стандартов, норм и правил, обязательных для соблюдения всеми субъектами инвестиционно-строительной деятельности, а также комплекс методических рекомендаций, указаний и инструкций, определяющих систему сметного нормирования и ценообразования в строительстве.
. Информационную Базу исследования составили методические материалы и нормативные акты Госстроя России, Министерства регионального развития РФ, Федерального агентства по строительству и жишцно-коммунальиому хозяйству РФ, а также статистические материалы государственных организаций (Госкомстата, Росстата, Петростата), результаты ряда научно-исследовательских работ, материалы научно-практических конференций, а также информация и сметная документация, собранная автором в органах испонительной власти и ряде строительных предприятий и проектных организациВг..Санкт-Петербурга.
Методы исследования. В качестве инструментов исследования использовались общенаучные методы познания (анализ,- синтез, обобщение, логический метод); методы экономического, системного и;эмпирического анализа, сравнительные экономическиеоценки.
Научная новизна диссертационной работы состоит в обоснованни основных положений системы управления стоимостью жилищного строительства, осуществляемого за счет частных инвестиций, в современных условиях:
Х развиты и научно обоснованы положения, определяющие состав и группировку инвестнцнонньи затрат на всех этапах жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта;
Х рекомендован новый для применения в ценообразовании, планировании
.и финансировании строительства принцип классификации инвестиционных затрат, предусматривающий их разделение на капитал ообразую щи е и некапитал нзи-руемые (прочие затраты инвестора); ,
Х системно представлены методические положения определения сметной стоимости и инвестиционных затрат на строительство жилого дома;
выявлены и классифицированы прочие затраты инвестора; показана их роль я значимость в сто км осп: строительства с учетам слеп;: ф; песках
особенностей использования частных инвестиций;
Х предпоженыформаи содержание сводною сметного расчета стоимости строительства, учитывающего весь перечень инвестиционных затрат;
Х доказана эффективность разработанной методики управления стоимостью жилищного строительства, позволяющей достоверно и обоснованно определить его стоимость на всех этапах инвестиционно-строительного проекта.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложенная в работе методика формирования стоимости жилищного строительства может быть применена для решения практических задач современного ценообразования в строительстве. Некоторые теоретические положения диссертационного исследования могут быть использованы при разработке методических материалов по ценообразованию в строительстве, а также в процессе преподавания курса экономики строительства, сметного дела и ценообразования в строительстве.- ' " '
Апробация работы. Основные положения и результаты исследования были доложены и одобрены на 57-й и 58-й Научно-технической конференции молодых ученых (аспира1ггдв,'доктбрантов) и студентов (г. Санкт-Петербург, СПбГАСУ, 2004г., 2005г.); 62-й и 63-й Научной конференции профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов СПбГАСУ (г, Санкт-Петербург, 2005г., 2006г.). Отдельные положения диссертации были опубликованы в научных изданиях и сборниках.
Публикации. Основное содержание диссертации отражено в семи опубликованных работах общим объемом 2,4 усл. п. л.
Диссертационная работа выпонена в соответствии С шифром специальности 08.00.05, областью исследования 15.58 Методологические и методические подходы к ценообразованию и определению сметной стоимости строительства, согласно Паспорту номенклатуры специальностей научных работников (экономические науки).;
Внедрение основных результатов диссертационного исследования было осуществлено в Санкт-Петербургском Региональном центре ценообразования в строительстве (РЦЦС СПб).
-. Объем н структура диссертации. В соответствии с целью и решаемыми задачами исследования была определена струетура диссертации, состоящая из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, содержащего 122 наименования, и двух приложений. Данная работа содержит 170 страниц текста. В диссертационной работе приведены 24 таблицы, 20 рисунков и 9 формул.
Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, дана характеристика изученности проблемы, сформулированы цели и задачи, объект и предмет исследования, показаны научная новизна и практическая значимость полученных результатов..'>' ч
В первой главе Динамика цен на жилищно-стро тельном рынке и их регулирование выявлены тенденции развития жилищного строительства в постпе-рсСчроечньш период, проведен анализ динамики цен на жилую недвижимость, установлены основные факторы, увеличивающие стоимость жилья.
Во второй главе Методика определения инвестиционных затрат на жилищное строительство раскрыт состав инвестиционных затрат, предложена новая классификация,-основанная на разделении затрат на капитало-образующие и некагштализируемые; обоснована необходимость учета некапигализируемых затрат (прочих затрат инвестора) при определении стоимости строительства жилого дома.
В третьей главе Управление стоимостью строительства жилых домов обоснована необходимость и доказана эффективность разработанной методики = управления стоимостью строительства жилых домов путем совершенствования сводной сметной документации Ч формы, состава, последовательности и содержания шав сводного сметного расчета стоимости строительства, учитывающего полный перечень инвестиционных затрат; проведен мониторинг структуры стоимости строительства жилых домов и дана сравнительная характеристика уровня - затрат на разных этапах формирования стоимости жилищного строительства.
В заключении сформулированы выводы и предложения, вытекающие из результатов исследования.
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ
1. Переход к рыночным отношениям и развитие предпринимательской деятельности в жилищном строительстве сделали возможным строительство жилья за счет частных инвестиций, в результате была решена проблема дефицита жилья, но не его доступности.
До 90-х годов жилье рассматривалось как социальный сектор, поностью контролируемый государством; все взаимоотношения между участниками строительства были построены по принципу лодин заказчик -один застройщикЧодин подрядчик; права граждан страны при решении собственных жилищных проблем были крайне ограничены.
При наличии государственных заказов й отсутствии конкуренции (между строительно-монтажными организациями, между проектао-изыскательскими учреждениями, между предприятиями, производящими строительные материалы, изделия и конструкции) было построено множество жилых домов, отличающихся низким качеством, большой длительностью производственного цикла, а также однотипностью архитеюурио-планировочньп; и конструктивных решений. Они чаще всего не соответствовали современным требованиям пд теплоэф-
фектнвности, энергосбережению, э кологичности, договечности, технологичности строительного производства и другим показателям.
В период реформирования экономики произошли принципиальные изменения в процессе финансового обеспечения строительного комплекса. В условиях становления рынка источники, механизмы и структура финансирования претерпели глубокие изменения.
П ни^гАЙггйтютг ПППВЙПМ! А^гт Фттппшпт ии лтпт тпл п Олгт
д* * 4*4>м1 - ^"м1 11 ъриуу^' Х-Х* V V 1^111^11 Л* а. У^ъ IIГ4 1|'циц.|
Петербурге, который выявил ряд положительных тенденций его развития в постперестроечный период:
Ч рост объемов жилищного строительства приобретает систематический характер; однако, ввод в действие общей площади жилых домов в 2005г. составил дашь 60% от аналогичного показателя 1987г.;
Ч объемы жилья, построенного за счет частных инвестиций, постоянно повышаются и составляют 70-80% в целом по стране, в Санкт-Петербурге - более 90%; .
Ч постепенно увеличиваются средние показатели размера построенных квартир и обеспеченности граждан жильем (но они значительно ниже аналогичных показателей в развитых странах);
Ч создана и постоянно совершенствуется экономическая и законодательная основа инвестиционно-строительной деятельности.
Рис. 1. Средние иены на жилищное строительство за перпод 1^96-2006гг.
Несмотря на достигнутые показатели, проблема доступности жилья становится все более актуальной. Основными причинами остаются высокая стоимость кредитных ресурсов для финансирования строительства, в том числе ипотечных кредитов; низкий уровень платежеспособности основной части населения; рост цеп па жилье (рис. 1).
Факторы, связанные с увеличением стоимости жилья, разработаны в соот-2стстт:;п: о ССЫоЯ взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности (рис. 2) и укрупненно подразделены на блоки (табл. 1). ,
2. Спецификой инвестиционно-строительной деятельности в современных рыночных условиях является вовлеченность большого числа участников и необходимостью регулирования имущественных, земельных, градостроительных, исгорико-ку.тьлурных, экологических и иных отношений между ними*
Государство осуществляет регулирование инвестиционно-строительной деятельности (ИОД), которое может бьггь прямымЧв случае государственных заказов, и косвенным - при использовании небюджетных источников финансирования. Основными мерами косвенного регулирования являются государственная экспертюа проектов, условия предоставления земельных участков, лицензирование деятельности участников строительства, контроль качества при строительстве, государственная приемка объектов в эксплуатацию, а также контроль финансовой деятельности организаций инвесторов, заказчиков и подрядчиков налоговыми инспекциями. Д . ^ИСД осуществляют участники инвестиционно-строительного проекта (ИСП) {рис.2), основными из которых являются инвестор, вкладывающий инвестиции в строительство; застройщик, имеющий права на земельный участок или на осуществление строительства, заказчик, испоняющий от лица инвестора (по договору) все функции по организации подготовки и реализации ИСП, подрядчики, выпоняющие строительные, монтажные, пусконаладочные и другие работы, пользователи объекта или эксплуатирующие организации.
К участникам ИСП также относятся производители и поставщики строительных материалов, конструкций, оборудования зданий и сооружений, строительной и дорожной техники; проектные и изыскательские организации.
Рыночную инфраструктуру образуют интенсивно развивающиеся в последние годы инжиниринговые компании, осуществляющие управление проектами, инженерно-консультационные, маркетинговые и аудиторские организации. Также к рыночной инфраструктуре относят банки, страховые компании, так называемые риэтерские фирмы и оценщиков недвижимости; в последнее время в инвестиционно-строительную деятельность активно вовлекаются паевые инвестиционные фонды (ГТИФы).
К субъектам инженерной инфраструктуры относят собственников энергетических ресурсов Ч так называемых лестественных монополистов Х государственных и частных. В Санкт-Петербурге государственными являются: ГУП Водоканал Санкт-Петербурга, ГУП Топливно-энергетический комплекс СПб, ГУП Ленсвет и др., частными Ч ОАО Ленэнерго, ОАО ТГК-1,ЗАО Лентеплос-наб, ООО Петер-бургГаз^ ООО Петербургтегоюэнерго и др.
/ - . ' Таблица 1
Факторы удорожания стоимости жшшщного строительства
Участники Причвны Результат
Государственное регулирование Несовершенство вового градостроительного законодательства и отсутствие новых подзаконных актов к нему Уменьшение инвестиций и количеств! застройщиков, снижение предложения на рынке жиль*, рост сроков окупаемости проектов
Несовершенства нормативно-правовой и методической базы ценообразования строительстве Путаница, наличие многочисленных нарушений при определении стоимости и расчетах за выпоненные работы
Инженерна* инфраструктура Монополизация рынка энергетических ресурсов, отсутствие инженерно подготовленных территорий, несовершенство правил определения затрат на получение разрешений, согласований, технических условия на подключение к инженерным сетям и головным источникам . Рост цен на энергоносители, платы за получение разрешительной докумеЕпацни в присоединение к постоянному снабжению!, обременение отчислениями на развитие инженерной инфраструктуры и безвозмездной передачей построенных инженерных сетей н сооружений
Рыночная инфраструктур! Длительные сроки согласований и коррупция, отсутствие прозрачных цен н тарифов на услуги государственных организаций и комитетов при согласовании, строительстве, контроле, проверках и т.п. 1 Рост затрат на получение согласован! Л, разрешений я др. документации, обременение застройщиков платежами на развитие городской инфраструктуры или передачей части построенного жилья
Отсутствие собственных фияансовых средств, высокий уровень рисков кредитования строительства (большое количество меких ферм, возводящих 1-2 дома) - Высокие проценты а сфере кредитования застройщиков
Застройщики (инвестора заказчики) Частые остановки производственного цикла и консервация незавершенных объектов
Неденеяаые формы расчетов (бартер) Оплата по более высоким ценам с дисконтом
Частая смена подрядчиков н просчетл в нх выборе, несовершенство конкурсных процедур Увеличение затрат на организацию подрядных торгов, строительные работы, снижение качества работ
Педрядчнки Низкий уровень организации стротельного процесса, логистики и расчетов в строительстве, потери от брака и простоев, ведение строительства без утвержденной щюеггно-сметной документации Низкое качество, повышение стоимости строительно-монтажных работ, удлинение продожительности работ
Проекгно-иаыекательские организации Ошибки и недочеты в получении х обработке результатов изыскательских работ Х Рост числа отмен постановлений о проведения изыскательских работ
Ошибки в проектировании, низкое качество проеиио-сметяой документации, внесение изменений Х проекты в ходе строительства Допонительные согласования и переработка проекта, увеличение затрат на авторский надзор
Поставщики Рост цен на сырье, злектроэнергию, на грузовые перевозки, непрямые поставки -большое количество фири-л перекупщиков, монополизация отельных секторов производства строительных материалов Рост цек на строительные ресурсы, матгриалы, издем и конструкции .
ГОСУДАРСТВЕННОЕ
РС ГУЛИРОВА НИ Е
Государственныл органмэкцхи
соянвесторы
ЗАКАЗЧИК Ч ЗАСТРОЙЩИК . (ИНВЕСТОР)
Госу д|р с*л е ы я ыв орг-кннзацки
ГУП<1ЭКСП6кГУЛ
сетКЗИ* <Ычш1 Ьф^тл+ъ тг.
Честныл ирг*-риэяцви
ОА0"ГГТСОр0
ГОСУДАРСТВ Е К Н О Б
РЕГУЛИРОВАНИЕ
Рис. 2. Схема взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности
В ходе диссертационно гоисследования выявлены и систематизированы функции управления инвестиционно-строительной деятельностью в Санкт-Петербурге основными комитетами и организациями. л
3. Выпоненный в диссертации обзор научных концепций о составе н структуре инвестиционных затрат показал, что они недостаточно логичны, не отражают экономической сущности затрат, и их классификации нуж>-дается в совершенствовании.
Современный состав инвестиционных затрат в жилищном строительстве и их классификация рассматриваются в исследованиях и публикациях многих авторов: Битюцкой МЛ, Горячкина П.В., Дорожкииа В.Р., Ивановой М.В., Либер-мака И. А. и др. Инвестиционные затраты подразделяются ими на основные (обязательные) и допонительные; производственные и непроизводственные; производственные (явные и неявные) и трансакционные. Однако все предлагаемые группировки противоречивы, не раскрывают экономической сущности различных статей инвестиционных затрат.
Четкого представления о формирований инвестиционных затрат в строительстве не сложилось. Отсутствуют методические документы по планированию и финансированию жилищного строительства из небюджетных источников средств, по оценке его эффективности, учету затрат.
Нами предлагается все инвестиционные затраты разделить по их экономическому смыслу на две группы: инвестиции в основной капитал и прочие затраты-инвестора (рис.3). *
Инвестиционные затраты
Инвестиции в основной катогтач
1, & 5 -1 ьв
Затраты
роектко-
изыекатепьских
организаций
Затраты подрядчиков
не капитализируемые работы и затраты
1 111 прочие затраты
Сметная стоимость строительства | инвестора
Инвестиционные затраты на строительство жилого дома
Рис.3. Укрупненная классификация инвестиционныхзират
Инвестиции в основной капитал (капиталообразующие инвестиции) учитывают все затраты, включаемые в сметную стоимость строительства жилого дома, а после завершения строительстваЧв стоимость сданных в эксплуатацию основных фондов.К ним относятся затраты на:
1. Оформление инвестором права на использование земельного участка;
2. Проекгно-нзыскательекис работы;
3. Строительство объекта (строительно-монтажные работы, приобретение оборудования, прочие затраты, сопутствующие строительству);
4. В вол объекта в эксплуатацию и реализацию прав собственности или иных имущественных прав на него.
К прочим затратам инвестора следует отнести некапитализируемые работы и затраты на:
.. 1, Предпроекгные проработки; . - Х
2,. Маркетинг и рекламу по продвижению жилья на рынок;
3. Проценты за банковские кредиты;
4. Содержание зданий до передачи их на баланс собственникам жилья;
5. Подготовку эксплуатационных кадров для' строящегося предприятия (к жилищному строительству не относится).
- * Затраты на развитие городской инфраструктуры, перечисляемые в бюджет Санкт-Петербурга, носят двойственный характер. С одной стороны, эти затраты нельзя отнести к сметной стоимости строительства конкретного жилого дома, ко, с другой, они могут быть включены в стоимость предоставляемого под строи-
тельство земельного участка, и в этом случае их следует относить к капитальным затратам.
4. Управление стоимостью строительства рассматривается в диссертации как формирование бюджета стройки методами сметного ценообразования путем отражения всей совокупности инвестиционных затрат в едином документе.
Стоимость инисстйционно-ифоигельного проекта определяется совокупностью денежных затрат, связанных с его реализацией, следовательно, она эквивалентна сумме затрат инвестора (инвестиционных затрат). Принимая данное положение, в диссертации определение стоимости инвестиционно-строительного проекта и оценка инвестиционных затрат при реализации последнего рассматриваются как тождественные понятия.
Управление стоимостью строительства Ч одна из составляющих общей системы управления инвестиционно-строительным проектом, задача которой обеспечить выпонение проекта в рамках утвержденного бюджета стройки. Оно предусматривает обоснованное определение стоимости строительства, контроль за ее соблюдением при расчетах за выпоненные работы, анализ уровня и структуры сметной стоимости строительства на стадии проектирования н по окончании строительства.
5. На основе предложенной классификации инвестиционных затрат (п. 3) автором системно изложены методичесхие положения определения сметной стоимости строительства жилогодома. * -
Выявлено, что понятие стоимости строительства жилых домов имеет неоднозначный характер, выделены следующие её виды: сметная стоимость строительства; инвестиционные затраты на строительство жилого дома; цена жилья для покупателей. Последнее регулируется соотношением спроса и предложения, в рамках диссертационного исследования не рассматривается.
СТОИМОСТЬ инвестиционно-строительного проекта (инвестиционные затраты) вычисляется.по формуле:
= + (I)
гае капиталообразутощие инвестиции (инвестиции в основной капитал), определяемые сметной стоимостью строительства:
= + ...... . (2)
гае а'о"1 - сметная стоимость проектно-изыскательских работ, ":
- сметная стоимость подрядных работ;
К* - сметная стоимость приобретения оборудования, мебели, инвентаря;
КЩ Ч прочие работы И затраты, сопутствующие строительству, оплачиваемые заказчиком;
- прочие затраты инвестора {^капитализируемые работы и затраты).
Расчеты показали, что соотношение капитал ообразующих и некапнтализи-руемых затрат составляет, соответственно, 55-60% и 45-40% инвестиционных затрат (табл.2).
Таблица 2
Сравнительная характеристика уровня затрат на разных этапах формирования стоимости жилого дома, %
ш/п Наименование работ и затрат л 5 | | ш 11 Б Я II К - Й г*
Сметная стоимость строительства, в том числе: 100 55 47,9
1.1. Строительно-монтажные работы 69,] 38 33,1
в том числе материалы 49,3 27,1 23,6
заработная плата рабочих 5,1 2,8 2,45
эксплуатация машин 3,8 2,09 1,82
накладные расходы 6,9 3,8 3,1
сметная прибыль 4 2 1,92
1.2. Оборудование, мебель, инвентарь 2,38 1,31 1^14
1.3. Проекта о-изыскательские работы 2,22 1,22 1,06
1.4. Прочие, работы и затраты, сопутствующие строительству 26,3 14,47 12,6
2. Прочие затраты инвестора, в том числе; 45 39,1-
2.1. Стоимость предпроектных проработок 6,5 5,65
22. Отчисления на развитие городской инфраструктуры 17,5 15,2
2.3. Затраты по содержанию зданий до момента их передачи на баланс товарищества собственников жилья 6,5 5,65
2.4. Затраты на рекламу и маркетинг, услуги риэтеров 5,5 4,78
2.5. Выплата текущих процентов за кредит 9 7,82
Всего инвестиционных затрат: 100 87
Прибыль: , 15 . 13
Итого стоимость жильял 100
б. В результате исследования было выявлено отсутствие методологии формирования и эффективной системы управления прочими затратами инвестора, особенно, на предпроектиой стадии инвестиционно-строительного проекта и ранних стадиях проектирования объекта.
Сложность в определении' прочих, затрат инвестора заключается в отсутствии нормативных и методических документов по нх расчету и учету в стоимости строительства. Высокая доля так называемых л(непроизводственных затрат, составляющих 40-45% инвестиционных затрат, и отсутствие их в сметной документации приводит к недооценке стоимости объекта и себестоимости строительства жилья для инвестора при его продаже, к проблемам обоснования сумм долевого финансирования в прозрачности затрат инвестора. . "
Актуальность данной проблемы усиливается теми обстоятельствами, что сегодня управлять инвестиционными затратами, в части прочих затрат инвестора, практически невозможно, особенно на предпроектных стадиях инвестицион-но-строительногопроекта и ранних'Стадиях проектирования объекта.
"' " 14
7. Важнейшая роль при определенна размера инвестиций, необходимых для соХданин строительной продукции в соответствии с проектными материалами (бюджета стройки), принадлежит системе ценообразовании в строитель ста с.
Основанием для формирования бюджета стройки служат методические и нормативные документы по ценообразованию в строительстве. В диссертации выпонен обзор процесса зарождения и становления методоло гии ценообразования и сметного нормирования в строительстве.
Основы ценообразования в строительстве, в т.ч. регламентации системы сметной документации, складывались на протяжении длительного периода, начиная с 30-х годов XX века в условиях централизованного государственного регулирования, до настоящего времени.
Методические и нормативные документы по ценообразованию в строительстве, достигшие максимального развития в 80-е гады прошлого века (СНиП IV-1984. Сметные нормы и правила), носили директивный и строго регламентируемый характер. С развитием рыночных отношений вплоть до настоящего времени, действовали сменявшие друг друга различные сметно-нормагивные базы: 1984г., 1991г., !998-1999гг., 2001г. В результате развития ценообразования и сметного нормирования в строительстве в России создана методическая и нормативная база, позволяющая обоснованно определять сметную стоимость строительства. Но, проблема противоречий н несоответствий между централизованным государственным регулированием и либерализацией цен, присущей рыночной экономике, остается неразршенной до сих пор.
8. Су шествую ща я сметная документация не содержит сводного документа, отражающего весь перечень инвестиционных затрат и устанавливающего лимит средств, необходимых для поного завершения строительства всех объектов и работ в соответствии с проектом, н нуждается в совершенствовании.
Основной принцип сметного ценообразования - метод последовательного калькулирования затрат Ч определяет состав сметной документации: локальные, объектные, сводные сметные расчеты (сметы), сводки затрат; ведомости сметной стоимости работ и объемов.
Формирование бюджета стройки в системе управления проектом требует учета всей совокупности инвестиционных затрат,, следовательно, додана быть разработана соответствующая сводная сметная документация, '
В диссертации проанализированы тенденции зарождения и преобразования сводной сметной документации для жшипцно-гражданского строительства; * определены место и принципы формирования современного сводного сметного расчета стоимости строительства жилого дома.
Составление сводной сметной документации начинается с 50-х годов XX века. За перисщ 50-х-80-х годов документу определяющий лимит средств, необходимых для осуществления строительства, трижды менял свое название: сводный сметно-финансовый расчет, сводная смета, сводный сметный расчет стоимо-
сти строительства (ССРСС). Его состав различася в зависимости от вида строительства; для промышленных объектов Ч из 12 глав; для жилищно-Граждански го строительства Ч из 9 (после 10) глав. С 1984г. разделение сводной сметной документации в зависимости от вида строительства заканчивается, за единую основу берется ССРСС, состоящий из 12 глав.
Сводный сметный расчет можно отнести к наиболее стабильным сметным
ДОРуЫСдГГй**!* С СИ t!w nwtSJ! ItuiMiiflA) фершЫ) CCwtjiAu п ПОССдОБаТСЛЬНиС4
ти расположения глав.
Изменения $ составе затрат на строительство, обусловленные развитием рыночных отношений, коснулись лишь содержания глав первой и девятой:
- "' в главу 1 Подготовка территории строительства включены затраты инвестора на оплату работ по подготовке исходных .данных и технических условий на проектирование (они существовали и в доперестроечный период, но сегодня количество й стоимость согласований по этим вопросам значительно выросли), плата за землю при выкупе земельного участка и арендная плата (земельный налог) за пользование земельным участком в период проектирования и строительства; .
Ч в главе 9 Прочие работы и затраты следует учитывать средства на организацию н проведение подрядных торгов, затраты, связанные со сдачей объекта в эксплуатацию, в т.ч. расходы на радиационный контроль, инвентаризацию в ПИБ, вызов представителей Ростехнадзора, эксплуатирующих организации, кадастровая съемка и др.
Существующий ССРСС не учитывает отчисления на развитие городской инфраструктуры, расходы на подключение объектов к источникам энергоснабжения и инженерным сетям, а также прочие затраты инвестора, что снижает его актуальность и функциональность как документа, включающего инвестиционные затраты и определяющего лимит средств на строительство объектов, предусмотренных проектом.
9. Автором предлагается внести изменения в сводный сметный расчет: в форму, состав, содержание глав Ч первой, восьмой и девятой, и последовательность их расположения.
В диссертации предложено изменить форму, состав, последовательность расположения И содержание глав сводного сметного расчета стоимости строительства, объединив в этом документе всю совокупность инвестиционных затрат (как капиталообразующих, так и некапиталюйруемых) с целью определения лимита средств, необходимых для поного завершения строительства объектов н работ, предусмотренных проектом (табл.3).
в форму сводного сметного расчета добавляются две допонительные графы в сводный сметный расчет стоимости строительства; л.Прочиезатраты инвестора (графа 9) и Всего по сводному сметному расчету (графа! 0).
В этом случае в итоге сводного сметного расчета будут получены: общая сумма затрат инвестора (лимит финансирования)Чграфа 10 и общая сметная стоимость строительства (капитальные вложения или стоимость вводимых в эксплуатацию фондов) - графа 8.
. . 'Г-.-, -41.. Х < ...... . --
Также, целесообразно объединить в одной главе затраты на временные здания и сооружения и допонительные затраты при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время. Они относятся к одной группе лимитированных затрат, определяемых в процентах от сметной стоимости строительно-монтажных работ по сборникам сметных нормативов.
При появлении главы Лимитированные затраты более однозначным становится порядок расчета прочих затрат лиДрхдчика; страхование объектов строительства, усиленная охрана объектов и других, определяемых в процентах от сметной стоимости строительно-монтажных работ по главам 1-8.
Следует также отметить, что действующие федеральные нормативы затрат на содержание службы заказчика-застройщика установлены в процентах от суммы по главам 1-9 и 12. Поэтому имеет смысл изменить последовательность расположения глав 10 и 12. В 10 отаве следует показать стоимость проекта о-изыскательских работ, а в главе 11 определить затраты на содержание службы заказчика-застройщика в процентах от суммы по главам 1-10,
10. Доказана эффективность использования разработанной методики составления сводной сметной документации в системе управления стоимостью жилищного строительства, осуществляемого за счет частных инвестиций.
Предлагая совершенствование методики составления сводного сметного расчета, автор считает, что следует повысить его роль в управлении стоимостью строительства.
Известно, в существующей практике жилищного строительства за счет частных инвестиций сводный сметный расчет стоимости строительства (а зачастую и вся сметная документация) составляется обычно не до начала строительства, а в период его завершения перед сдачей объекта в эксплуатацию для определения показателей сметной стоимости строительства и стоимости вводимых основных фондов, которые указываются в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, начиная строительство жилого дома, инвестор зачастую ие имеет четкого представления о предстоящих инвестиционных затратах, в то время как управление стоимостью строительства требует определения бюджета стройки на стадии проектирования и контроля за его соблюдением в процессе строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Предлагаемая методика составления сводного сметного расчета не только более логична, но она позволяет сделать прозрачными все затраты инвестора, показанные в едином сметном документе, более обоснованно определять суммы долевого финансирования.
Проведенными в диссертации расчетами доказано, что при внедрении данной методики инвестор сможет обосновать все свои затраты (в т.ч. и прочие затраты инвестора), избежать недооценки построенного жилья в размере 39,1% от его стоимости (табл.2).
Методика может быть использована также для мониторинга фактических затрат инвестора на разных этапах реализации инвестиционного проекта и определения себестоимости жилья при его продаже.
Таблица 3
Предлагаемый состав сводного сметного расчета инвестиционных затрат на строительство
тыс. руб.
Номера сметных расчетов и смет Сметная стоимость
Лиъ'л Наименование глав, объектов, работ и трат строительных .. работ монтажных работ оборудо-: вакия, мебели и инвентаря прочих затрат Всего шт Ко щ
1 2: - --з . 4 5 6 7 8 ш^штш
Глава 1. Подготовка территории строительства. + 4- + + + + + '
1.1. Оформление сдельного участка и разбй-вочные работы + : +
в т.ч. предпроектные проработки н
1.2. Освоение территории строительства + + + + +
Глава 2. Основные объекты строительства. + .; + + +
Глава 3, Объекты подсобного обслужи-. вающего назначения, + + + + +
Глава 4, Объекта энергетического хозяйства. + . + + + +
в т.ч. содержание зданий до передача нх на бала не собственникам жилья
Глава 5. Объекты транспортного хозяйства И СВЯЗИ. + + . + +
Глава 6. Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения. + + " + +
в т.ч. содержание зданий до передача н на баланс собственникам этлья тт -1. Х"Х::- " га
Глава 7. Благоустройство и озеленение территории. + +
Итого по главам 1-7:. ~ + + + + + + +
Окончание табл. 3
1 2 3 4 5 6 7 К м
Ч Глава 8, Лимитированные затратыи. + + + +
------- 8.1. Временные здания и сооружения 1 + + + +
ЬЧЧЧ Итого по главам 1-7 л8.1.; + . + + + + +
9.2. Допонительные затраты при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время + + + .
1 Итого по главам 1-8: . + + + + + + +
1- ! Глава 9. Прочие работы и затраты. + : + ' + + . +
; в т.ч. прокеиты за банковские кредиты
I маркетинг н реклама по продвижению жилья на рынок '-Г--*
Итого по главам 1-9: + + + + . . + + +
! Глава 10. <1 Проектные и изыскательские работы, аторсхий надзор. ' + + ' +
Итого по главам 1-10; + + + + ' + ' + +
Глава 1. ^Содержание службы заказчика-застройщика (технического надх>ра) строящегося предприятия. Х + + +
Итого по главам 1-И: + + + + + + +
Глава 121Подготовка эксплуатационных кадров. - - + +
; с " Итого по главам 1-12: + Х + + + - + +
..Резерв на непредвиденные работ и затраты + + + + + - + +
Всего по сводному счетному расчету + + + + + +
НДС ~ + . + ' + + - + . +
Всего с НДС + + ' + + + +
8 т.ч. возвратные суммы 1 + + . +
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
В результате диссертационного исследования развиты действующие и предложены новые подходы к управлению стоимостью жилищного строительства, осуществляемого за спет частных инвестиций.
1. Установлены тенденции развития жилищного строительства в постперестроечный период; важнейшей из них является увеличение объемов строительства жилья за счет средств из небюджетных источников: 70-80% в целом по стране, в Санкт-Петербурге - более 90%. Несмотря на проводимые реформы и рост объемов жилищного строительства, происходит увеличение цен на жилье, которое связано в значительной мере с повышением расходов инвестора, обусловленных развитием рыночных отношений.
2. Выявлено, что понятие стоимости строительства жилых домов имеет неоднозначный характер; выделены следующие ей виды: сметная стоимость строительства, затраты инвестора (себестоимость жилищного строительства), цена жилья для покупателей.
3. Систематизированы основные факторы, влияющие на сметную стоимость строительства и цены на жилье в рыночных условиях. На примере Санкт-Петербурга проведен сравнительный анализ увеличения стоимости жилищного строительства и роста цен на жилье.
4. Анализ научных работ и публикаций, посвященных определению инвестиционных затрат в жилищном строительстве и их классификации, показал, что не сформированы единый понятийный аппарат и общая методология, устанавливающая порядок формирования инвестиционных затрат по фазам жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта.
В диссертации уточнено понятие и современный состав инвестиционных затрат, разработана их классификация, основанная на вьщелении капигалообра-зующих и некагогганзируемых затрат (прочих затрат инвестора),;
5. В результате развития ценообразования а сметного нормирования в строительстве в России создана методическая и нормативная база, позволяющая обоснованно определять сметную стоимость строительства.
При этом законодательная, нормативно-правовая и методологическая база для определения ^капитализируемых затрат, возникающих при строительстве жилья за счет частных средств, только начинает формироваться. '
6. В диссертации системно изложены методы определения сметной стоимости проектно-нзыскательских и строительно-монтажных работ, оборудования и других затрат, оплачиваемых инвестором (в т, ч. некалитализируемых).
7. Автор считает, что главную роль при формировании стоимости строительной продукции,-а, следовательно, и в процессе управления стоимостью строительства, выпоняет сводная сметная документация.
В диссертации проанализированы тенденции зарождения и развития сводной сметной документации для жнлищно-гражданского строительства; определены принципы и порядок формирования существующего сводного сметного расчета стоимости строительства жилого дома.
8. В настоящее врехся сводный сметный расчетне отражаетвсей совокупности инвестиционных затрат иа жилищное строительство, осуществляемое за счет частных инвестиций.
На основе проведенного автором мониторинга уровня и структуры инвестиционных затрат на. строительство жилого дома установлено, что доля прочих затрат инвестора, не учитываемых сегодня в сметной документации составляет около 40% от продажной сииимисш жилья, в то время как стоимость строительно-монтажных работ Ч лишь 33%
9. Предложено изменить форму, состав, последовательность расположения и содержание глав сводного сметного расчета стоимости строительства, объединив в этом документе всю совокупность инвестиционных затрат (как капнта-лообразующих, так и прочих затрат инвестора) с целью определения лимита средств, необходимых для поного завершения строительства всех объектов и работ, предусмотренных проектом.
10. Доказана эффективность разработанной методики управления стоимостью жилищного строительства путем обоснованного определения в сводном сметном расчете бюджета стройки и контроля за его соблюдением в период строительства. Применение методики в практике ИСД позволит избежать проблем, связанных с недооценкой жилищного строительства в част прочих затрат инвестора и определением сумм долевого финансирования; сделать процесс формирования затрат инвестора более обоснованным и прогнозируемым.
Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:
1. Прозаровская ИВ. Оценка инвестиционных затрат в строительство жилого дома / ИЗ. Прозаровская // Актуальные проблемы современного строительства: 57-я Междунзр. науч. - техн. конф. молодых ученых: сб. докл. / С.-Петерб. гос. архитектур. Ч строит, ун-т. Ч СПб., 2004. Ч ЧЛ. - С. 166 Ч 170: ил.
2. Прозаровская И.В. Состав и структура инвестиционных затрат на жилищное строительство / И.В. Прозаровская // 62-я науч. конф. профессоров, преподавателей, науч. работников, инженеров и аспирантов ун*та: сб. докл. / С.-Петерб. гос. архитектур. - строит, ун-т. - СПб., 2005.-Ч. II. - С.185 - 187: ил.
3. Прозаровская ИВ. Развитие методологии расчета нормативов отчислений на городскую инфраструктуру / И.В. Прозаровская // Актуальные проблемы архитектуры, строительства и транспорта: 58-я Междунар. науч. Ч техн. конф. молодых ученых: сб. докл. / С.-Петерб. гос. архитектур. Ч строит, ун-т. - СПб., 2005. - Ч. Ш. - С. 185 -190: ил.
4. Барановская Н.И., Прозаровская ИВ. Отражение инвестиционных затрат в сводном сметном расчете стоимости строительства жилого дома /Н.И. Барановская, И.В, Прозаровская // 63-я науч.конф. профессоров; преподавателей, науч. работников, инженеров и аспирантов ун-та: сб. докл. / С.-Петерб, roci архитектур. - строит.ун^г.-СПб.,2006.-4.1V.-С. 134- 139: ил.,
5. Барановская Н.И., Прозаровская И.В. Управление стоимостью жилищ* ного строительства, осуществляемого за счет частных инвестиций / Н.И. Бара-
новская, И.В. Прозаровская // Жилищное стр - во. - 2006. -№8. - С.2-5.
6. Барановская Н.И., Прозаровская И.В. Управление стоимостью объектов жилищного строительства/Н.И, Барановская, И.В. Прозаровская // Современное управление, - 2006 .-Ха12.
7. Барановская Н.И., Прозаровская И.В. Отражение инвестиционных затрат на строительство жилого дома в сводной сметной документации / Н.И. Бара-
ппшя 1Л П // Т Гйппл^тчвчипй и ^ивталй Iтш
цуцуш И % Г/ Цшм уириОуими IV 11 тмшуу цццщц^у! н|щ
МУЦУШ И) * 1 г/ IV 11 ццушцуу! Н|| щу
Be.-i2006.-ife9.-C. 112-115.
Подписаыокцечзги17.И.06.Формаг60х84 1/16. Бум. офсетам. Усл.печ, а. 1,5.Тираж1(ЮэкЗ.Заказ192.
Санкт-Пстербуртскпй-госуцарстаенныЙ архщеетурво-строительный университет.
190005, Сашсг-ПетерСург, ул. 2-я Красноармейская, 4.'
Отпечатано на ризографе, 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, 5.
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Прозаровская, Ирина Владимировна
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. ДИНАМИКА ЦЕН НА ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОМ РЫНКЕ И ИХ РЕГУЛИРОВАНИЕ.
1.1. Развитие жилищного строительства в постперестроечный период.
1.2. Динамика цен на жилье.
1.3. Факторы, влияющие на увеличение стоимости жилья в Санкт-Петербурге
ГЛАВА 2. МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ЗАТРАТ НА ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО.
2.1. Понятие инвестиций, инвестиционного проекта, инвестиционно-строительной деятельности.
2.2. Состав инвестиционных затрат.
2.3. Методы определения инвестиционных затрат.
ГЛАВА 3. УПРАВЛЕНИЕ СТОИМОСТЬЮ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЫХ ДОМОВ.
3.1. Методика определения сметной стоимости строительства.
3.2. Сводный сметный расчет стоимости строительства: содержание и составление.
3.3. Мониторинг уровня и структуры стоимости строительства жилых домов.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление стоимостью жилищного строительства, осуществляемого за счет частных инвестиций"
За последние 15 лет в жилищном строительстве страны произошли кардинальные изменения, обусловленные развитием рыночных отношений и проведением приватизации. В результате преобразований и нововведений жилищное строительство утратило возможность выпонения только социальной функции, и, в основном, является объектом предпринимательской деятельности, главная цель которой - получение прибыли. Государство перестает быть единым инвестором, заказчиком и собственником жилья, предоставляя гражданам возможность самостоятельно решать жилищные проблемы путем использования собственных и заемных средств из различных источников как альтернативы бюджетным.
Привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и постепенное становление рынка недвижимого имущества превращает жилье в высоколиквидный товар по сравнению с другими объектами недвижимости, который рассматривается как возможность сохранения капитала и получения дохода в будущем. Соответственно, растет спрос на жилье со стороны граждан с высоким и средним уровнями доходов. Это, в свою очередь, вызывает рост стоимости построенного жилья. Стоимость жилищного строительства в октябре 2006г. достигла 30,6 тыс. руб. в среднем по России и 55,2 тыс. руб. в Санкт-Петербурге за кв. м. общей площади жилых домов. Высокая стоимость жилья при недостаточной платежеспособности основной части населения затрудняет решение жилищной проблемы.
Рост стоимости жилья обусловлен не только ажиотажным спросом, но и высоким уровнем затрат инвесторов-застройщиков, нередко - отсутствием их обоснованности, трудностями получения различных согласований и разрешений, повышением цены земли, значительной налоговой нагрузкой и др.
Несмотря на то, что уже более 10 лет жилищное строительство в России осуществляется в основном за счет средств частных инвесторов, четкого представления о формировании инвестиционных затрат в этой сфере нет. Они не отражаются в поной мере в сводном сметном расчете стоимости строительства, отсутствуют методические документы по планированию и финансированию жилищного строительства из небюджетных источников, а также по оценке его эффективности и учету затрат. Таким образом, теряется возможность управления стоимостью инвестиционно-строительного проекта.
Формирование бюджета стройки в системе управления проектом требует учета всей совокупности инвестиционных затрат, поэтому дожна быть разработана соответствующая сводная сметная документация.
В настоящее время нет сметного документа, отражающего состав и структуру затрат инвестора, вкладываемых в жилищное строительство, осуществляемое за счет частных инвестиций, на различных этапах инвестиционно-строительной деятельности.
Необходимость в создании сводной сметной документации, объединяющей в себе все сметные затраты, и, следовательно, определяющей объем капитальных вложений на строительство, возникла в 50-е годы XX века. Тогда осуществление и финансирование строительства было разрешено только при наличии утвержденной проектно-сметной документации: проектного задания со сводным сметно-финансовым расчетом при двухстадийном проектировании, технического проекта и сводной сметы при трехстадийном проектировании.
По мере развития строительства накапливается опыт сметного ценообразования, пересматриваются, обновляются и совершенствуются нормативно-методические документы, а вместе с ними видоизменяется и преобразуется сводная сметная документация. За это время документ, определяющий лимит средств, необходимых для осуществления строительства, трижды менял свое название: сводный сметно-финансовый расчет, сводная смета, сводный сметный расчет стоимости строительства. Изменения в составе затрат на строительство, обусловленные развитием рыночных отношений, коснулись лишь содержания глав первой Подготовка территории строительства и девятой Прочие работы и затраты, в которые включены различные виды затрат, сопутствующие строительству.
Коренной пересмотр состава затрат по этим главам был сделан в Методиках 1993-2004гг. [99, 105, 112], в связи с изменением экономических отношений в инвестиционно-строительной деятельности. Однако в действующих рекомендациях отсутствуют внутренняя логика и системный подход.
В целом, сводный сметный расчет стоимости строительства ни по форме, ни по содержанию не претерпел заметных изменений, и, по существу, повторяет аналогичный документ 1984г. Сегодня он не выпоняет своего основного назначения - сметного документа, объединяющего все инвестиционные затраты и устанавливающего лимит средств, необходимых для поного завершения строительства всех объектов и работ, предусмотренных проектом.
Это затрудняет определение как сметной стоимости строительства, так и фактической стоимости вводимых в действие жилых домов; формирует часто необоснованное мнение о завышенном уровне рентабельности инвестиций в жилищное строительство.
Решению проблем ценообразования и сметного нормирования в строительстве в современных условиях посвящены работы отечественных ученых: В.Д. Ардзинова, Н. И. Барановской, В. А. Грюнштама, В. М. Дидковского, В.Р. Дорожкина, В.И. Корецкого, А.Г. Кузьминского, И.А. Либермана, Л.И. Мазурина, В.И. Малюгина, И.Ю. Носенко, Ю.П. Панибратова, А.И. Резника, Я.А. Рекитара, В.М. Серова, А.А. Солина, И.С. Степанова, Г.М. Хайкина, А.И. Щербакова. Современный состав инвестиционных затрат в жилищном строительстве и их классификация стали предметом многих исследований и публикаций, диссертационных работ: М.Л. Битюцкой, П.И. Вахрина, М.В. Ивановой, И.К. Комарова, В.Ю. Коновалова и др.
В то же время в монографиях и специальной литературе не уделяется дожного внимания проблемам формирования и регулирования уровня инвестиционных затрат на строительство жилья за счет средств частных инвесторов.
Недостаточная разработанность и большая значимость в теоретическом, методическом и практическом планах проблемы определения и формирования инвестиционных затрат в сметной документации и контроля за соблюдением сметной стоимости в процессе жилищного строительства обуславливают актуальность темы исследования, ее цель и задачи.
Целью диссертационного исследования является разработка методических основ управления стоимостью жилищного строительства, осуществляемого за счет частных инвестиций путем обоснованного определения инвестиционных затрат в сметной документации и их контроля в процессе инвестиционно-строительной деятельности.
Для достижения указанной цели определены следующие задачи:
Х проанализировать тенденции развития жилищного строительства в России в постперестроечный период;
Х исследовать факторы, влияющие на увеличение стоимости жилья, построенного частными инвесторами, в Санкт-Петербурге и в целом по России;
Х раскрыть понятие инвестиций, их состав и источники, выявить виды инвестиционных и инвестиционно-строительных проектов;
Х рассмотреть инвестиционно-строительную деятельность в жилищной сфере и ее регулирование органами государственного управления в субъекте Федерации (на примере Санкт-Петербурга);
Х проанализировать совокупность инвестиционных затрат в жилищном строительстве, и дать классификацию с учетом их экономической сущности;
Х разработать методику определения инвестиционных затрат на различных этапах реализации инвестиционно-строительного проекта;
Х выявить тенденции развития современного ценообразования и сметного нормирования в строительстве в соответствии с требованиями рыночной экономики;
Х исследовать развитие сводной сметной документации для жилищно-гражданского строительства и дать предложения по ее совершенствованию с целью более поного учета инвестиционных затрат;
Х рассчитать уровень и структуру затрат инвестора, необходимых для реализации поного жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта жилого дома.
Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов ценообразования в системе управления стоимостью строительства жилого дома за счет частных инвестиций.
Объектом исследования является инвестиционная деятельность, связанная с созданием строительной продукции в жилищном строительстве в современных условиях.
Теоретической и методической основой диссертационного исследования послужили работы отечественных ученых-экономистов, посвященные вопросам экономических отношений, сметного нормирования и ценообразования в строительстве; законодательные и нормативно-правовые документы: на федеральном уровне - Конституция и Кодексы РФ, Законы РФ, Указы Президента и Постановления Правительства РФ, министерств и ведомств России, на региональном - законодательство Санкт-Петербурга, включающее соответствующие законы и нормативные правовые акты. Рассмотрена существующая система нормативно-технических документов - государственных стандартов, норм и правил, обязательных для соблюдения всеми субъектами инвестиционно-строительной деятельности, а также комплекс методических рекомендаций, указаний и инструкций, определяющих систему сметного нормирования и ценообразования в строительстве.
Информационную базу исследования составили методические материалы и нормативные акты Госстроя России, Министерства регионального развития РФ, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ, а также статистические материалы государственных организаций (Госкомстата, Росстата, Петростата), результаты ряда научно-исследовательских работ, материалы научно-практических конференций, а также информация и сметная документация, собранная автором в органах испонительной власти и ряде строительных предприятий и проектных организаций г. Санкт-Петербурга.
Методы исследования. В качестве инструментов исследования использовались общенаучные методы познания (анализ, синтез, обобщение, логический метод); методы экономического, системного и эмпирического анализа, сравнительные экономические оценки.
Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании основных положений системы управления стоимостью жилищного строительства, осуществляемого за счет частных инвестиций, в современных условиях:
Х развиты и научно обоснованы положения, определяющие состав и группировку инвестиционных затрат на всех этапах жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта;
Х рекомендован новый для применения в ценообразовании, планировании и . финансировании строительства принцип классификации инвестиционных затрат, предусматривающий их разделение на капиталообразующие и нека-питализируемые (прочие затраты инвестора);
Х системно представлены методические положения определения сметной стоимости и инвестиционных затрат на строительство жилого дома;
Х выявлены и классифицированы прочие затраты инвестора; показана их роль и значимость в стоимости жилищного строительства с учетом специфических особенностей использования частных инвестиций;
Х предложены форма и содержание сводного сметного расчета стоимости строительства, учитывающего весь перечень инвестиционных затрат;
Х доказана эффективность разработанной методики управления стоимостью жилищного строительства, позволяющей достоверно и обоснованно определить его стоимость на всех этапах инвестиционно-строительного проекта.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложенная в работе методика формирования стоимости жилищного строительства может быть применена для решения практических задач современного ценообразования в строительстве. Некоторые теоретические положения диссертационного исследования могут быть использованы при разработке методических материалов по ценообразованию в строительстве, а также в процессе преподавания курса экономики строительства, сметного дела и ценообразования в строительстве.
Апробация работы. Основные положения и результаты исследования были доложены и одобрены на 57-й и 58-й Научно-технической конференции молодых ученых (аспирантов, докторантов) и студентов (г. Санкт-Петербург, СПбГАСУ, 2004г., 2005г.); 62-й и 63-й Научной конференции профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов СПбГАСУ (г. Санкт-Петербург, 2005г., 2006г.). Отдельные положения диссертации были опубликованы в научных изданиях и сборниках.
Публикации. Основное содержание диссертации отражено в семи опубликованных работах общим объемом 2,4 усл. п. л.
Диссертационная работа выпонена в соответствии с шифром специальности 08.00.05, областью исследования 15.58 Методологические и методические подходы к ценообразованию и определению сметной стоимости строительства, согласно Паспорту номенклатуры специальностей научных работников (экономические науки).
Внедрение основных результатов диссертационного исследования было осуществлено в Санкт-Петербургском Региональном центре ценообразования в строительстве (РЦЦС СПб).
Объем и структура диссертации. В соответствии с целью и решаемыми задачами исследования была определена структура диссертации, состоящая из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, содержащего 122 наименования, и двух приложений. Данная работа содержит 170 страниц текста. В диссертационной работе приведены 24 таблицы, 20 рисунков и 9 формул.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Прозаровская, Ирина Владимировна
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В результате диссертационного исследования развиты действующие и предложены новые подходы к управлению стоимостью жилищного строительства, осуществляемого за счет частных инвестиций.
1. Установлены тенденции развития жилищного строительства в постперестроечный период; важнейшей из них является увеличение объемов строительства жилья за счет средств из небюджетных источников: 70-80% в целом по стране, в Санкт-Петербурге - более 90%. Несмотря на проводимые реформы и рост объемов жилищного строительства, происходит увеличение цен на жилье, которое связано в значительной мере с повышением расходов инвестора, обусловленных развитием рыночных отношений.
2. Выявлено, что понятие стоимости строительства жилых домов имеет неоднозначный характер; выделены следующие её виды: сметная стоимость строительства, затраты инвестора (себестоимость жилищного строительства), цена жилья для покупателей.
3. Систематизированы основные факторы, влияющие на сметную стоимость строительства и цены на жилье в рыночных условиях. На примере Санкт-Петербурга проведен сравнительный анализ увеличения стоимости жилищного строительства и роста цен на жилье.
4. Анализ научных работ и публикаций, посвященных определению инвестиционных затрат в жилищном строительстве и их классификации, показал, что не сформированы единый понятийный аппарат и общая методология, устанавливающая порядок формирования инвестиционных затрат по фазам жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта.
В диссертации уточнено понятие и современный состав инвестиционных затрат, разработана их классификация, основанная на выделении капи-талообразующих и некапитализируемых затрат (прочих затрат инвестора).
5. В результате развития ценообразования и сметного нормирования в строительстве в России создана методическая и нормативная база, позволяющая обоснованно определять сметную стоимость строительства.
При этом законодательная, нормативно-правовая и методологическая база для определения некапитализируемых затрат, возникающих при строительстве жилья за счет частных средств, только начинает формироваться.
6. В диссертации системно изложены методы определения сметной стоимости проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ, оборудования и других затрат, оплачиваемых инвестором (в т. ч. некапитализируемых).
7. Автор считает, что главную роль при формировании стоимости строительной продукции, а, следовательно, и в процессе управления стоимостью строительства, выпоняет сводная сметная документация.
В диссертации проанализированы тенденции зарождения и развития сводной сметной документации для жилищно-гражданского строительства; определены принципы и порядок формирования существующего сводного сметного расчета стоимости строительства жилого дома.
8. В настоящее время сводный сметный расчет не отражает всей совокупности инвестиционных затрат на жилищное строительство, осуществляемое за счет частных инвестиций.
На основе проведенного автором мониторинга уровня и структуры инвестиционных затрат на строительство жилого дома установлено, что доля прочих затрат инвестора, не учитываемых сегодня в сметной документации составляет около 40% от продажной стоимости жилья, в то время как стоимость строительно-монтажных работ - лишь 33%
9. Предложено изменить форму, состав, последовательность расположения и содержание глав сводного сметного расчета стоимости строительства, объединив в этом документе всю совокупность инвестиционных затрат (как капиталообразующих, так и прочих затрат инвестора) с целью определения лимита средств, необходимых для поного завершения строительства всех объектов и работ, предусмотренных проектом.
10. Доказана эффективность разработанной методики управления стоимостью жилищного строительства путем обоснованного определения в сводном сметном расчете бюджета стройки и контроля за его соблюдением в период строительства. Применение методики в практике ИСД позволит избежать проблем, связанных с недооценкой жилищного строительства в части прочих затрат инвестора и определением сумм долевого финансирования; сделать процесс формирования затрат инвестора более обоснованным и прогнозируемым.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Прозаровская, Ирина Владимировна, Санкт-Петербург
1. Конституция Российской Федерации СПб.: Литера, 1998.-47, 1. с.
2. Градостроительный Кодекс Российской Федерации федер. закон: принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.: одобр. Советом Федерации 24 декабря 2004 г.: в ред. 3 июня 2006 г. [5-е изд.]. - М.: Ось - 89, 2005. - 95, 1.с.
3. Жилищный Кодекс Российской Федерации федер. закон: принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.: одобр. Советом Федерации 24 декабря 2004 г.: в ред. 31 декабря 2005 г. М. : Юрайт, 2006. - 110, 1.с.
4. О жилищных накопительных кооперативах: федер. закон: принят Гос. Думой 22 декабря 2004г.: одобр. Советом Федерации 24 декабря 2004г. // Российская газета. 2004. - 31 декабря.
5. О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих: федер. закон: принят Гос. Думой 5 августа 2004 г.: одобр. Советом Федерации 8 августа 2004 г. // Российская газета. 2004. - 25 августа.
6. Об ипотеке (залоге недвижимости): федер. закон: принят Гос. Думой 24 июня 1997 г.: одобр. Советом Федерации 9 июля 1998 г.: в ред. №214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. // Российская газета. 1998. - 22 июля.
7. Об ипотечных ценных бумагах: федер. закон: принят Гос. Думой 14 октября 2003 г.: одобр. Советом Федерации 29 октября 2003 г.: в ред. №193-ФЗ от 29 декабря 2004 г. // Российская газета. 2003. - 18 ноября.
8. О залоге: закон РФ №2872-1 от 29 мая 1992 г.: в ред. №102-ФЗ от 16 июля 1998 г. // Российская газета. 1992. - 6 июня.
9. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: закон РФ №1541-1 от 04 июля 1991 г.: в ред. №189-ФЗ от 29 декабря 2004 г. // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. - 11 июля.
10. Об инвестиционной деятельности в РСФСР: закон РСФСР №1488-1 от 26 июня 1991 г.: в ред. №15-ФЗ от 10 января 2003 г. // Ведомости СНД и ВС РСФСР.-1991.-18 июля.
11. Об основах федеральной жилищной политики: закон РФ №4218-1 от 24 декабря 1992 г.: утрат. №189-ФЗ от 29 декабря 2004 г. // Российская газета. 1993. - 23 января.
12. О Государственной целевой программе Жилище: постановление Совета Министров Правительства РФ №595 от 20 июня 1993 г.: в ред. №380 от 26 июля 2004 г. // Собрание законодательства РФ. - 2004. - 2 августа.
13. Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию: постановление Правительства РФ №1010 от 26 августа 1996 г. // Российская газета. 1996. - 4 сентября.
14. Об утверждении Примерного порядка формирования и использования региональных и местных внебюджетных фондов развития жилищного строительства: постановление Правительства РФ №664 от 15 июня 1994 г. // Российская газета. 1994. - 21 июня.
15. Об основные положения о залоге недвижимого имущества ипотеке: распоряжение Правительства РФ №96-рз от 22 декабря 1993 г. // Российская газета. - 1994 г. - 6 января.
16. О выпуске и обращении жилищных сертификатов: указ Президента РФ №1182 от 10 июня 1994 г.: в ред. №1103 от 24 августа 2004 г. // Российская газета. 1994. - 15 июня.
17. О допонительных мерах по развитию ипотечного кредитования: указ Президента РФ №293 от 28 февраля 1996 г.: утрат. №112 от 25 января 1999г. // Российская газета. 1996. - 6 марта.
18. О жилищных кредитах: указ Президента РФ №1180 от 10 июня 1994г. // Российская газета. 1994. - 15 июня.
19. О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы: указ Президента РФ № 2281 от 24 декабря 1993 г. // Российские вести. 1993. - 30 декабря.
20. Основы законодательства об инвестиционной деятельности в СССР №1820-1 от 10 декабря 1990 г. // Ведомости СНД и ВС РСФСР. -1991.-12 января.
21. О мерах по совершенствованию оценки объектов недвижимости, предоставляемых для целей строительства: постановление Правительства С.
22. Петерб. №66 от 09 декабря 2003 г.: в ред. №70 от 28 января 2004 г. // Строительный ежен-к. 2004. - 9 февраля.
23. О порядке проектной подготовки капитального строительства в Санкт-Петербурге: постановление Правительства С.-Петерб. №1322 от 27 июля 2004 г. // Строительный ежен-к. 2004. - 9 августа.
24. О порядке утверждения проектов и смет по строительству и улучшении контроля за качеством проектов и смет: решение испокома
25. Моссовета №58/7 от 04 сентября 1953г..* *
26. Арсеньева, Г.И. Сводная смета затраты глав I, VIII-XII / Г.И. Арсеньева и др. ; под. общ. ред. ШО. Носенко. - СПб.: ЗАО ИНиК, 2002. - 193с.: ил. - Библиогр.: с.193.
27. Бузырсв, В.В. Планирование на строительном предприятии : учеб. пособие для студентов вузов / В.В. Бузырев, Ю.П. Панибратов, И.В. Федосеев. М. : Издательский центр Академия, 2005. - 336с. : ил. -Библиогр.: с. 327 - 329.
28. Вахмистров, А.И. Роль корпоративных объединений в системе управления региональным строительным комплексом / А.И, Вахмистров, Н.А. Асаул. СПб.: Стройиздат СПб, 2003. - 296 с.: ил. - Библиограф.
29. Вахрин, П.И. Инвестиции: учеб. для студентов вузов / П.И. Вахрин. -М.: Изд.-торг. корпорация Дашков и К0 , 2002 . 384 с.: ил. - Библиогр.: с. 379-383.: с. 152- 155.
30. Горячкин, П.В. Без снижения себестоимости строительства доступного жилья в России не будет / Павел Горячкин // Ценообразование и сметное нормирование в стр ве . - 2005 . - №6. - С. 1-6.
31. Горячкин, П.В. Непроизводственные затраты оптимизировать! / Павел Горячкин // Строительный ежен-к. - 2005. - 7 ноября.
32. Дидковский, В.М. Результаты мониторинга цен в строительстве в Российской Федерации за 1991 2001гг. / В.М. Дидковский // Экономика стр-ва . - 2002 . - №8 . - С. 45 - 52 .
33. Дорожкин, В.Р. Ценообразование и управление стоимостью в строительстве / В.Р. Дорожкин. Воронеж: изд-во им. Е.А. Боховитинова , 2003. - 327с.: ил. - Библиограф.: с. 284 - 288.
34. Иванова, Е. Строители подвели итоги / Евгения Иванова // Строительный ежен-к. 2006. - 30 января.
35. Инвестиции в России и зарубежных странах / И.К. Комаров и др. ; под ред. И.К. Комарова. М.: РАУ - Университет, 2001. - 360с. : ил . -Библиогр .: с. 352-356.
36. Каплан, ЕЛ. Инвестиционно-строительный комплекс Санкт-Петербурга в 1999 году : информац. аналитич. доклад С.-Петерб. союза строит, компаний Союзпетрострой / E.JI. Каплан // Стройинформ. - 2000. -№4.-С.73.-87.
37. Коновалов, В.Ю. Структуризация инвестиционного процесса при составлении календарных планов строительства / В.Ю. Коновалов // Жилищное стр-во .- 1999.-№5.-С. 16-18.
38. Либерман, И.А. Управление затратами в строительном комплексе: учеб.-практич. пособие / И.А. Либерман. М.:Изд.-книготорг. центр МарТ , - Ростов н/Д : изд.центр МарТ, 2005 . - 304 с. : ил. - Библиогр.: с. 295-296.
39. Некрасов, А. Строителей ждет естественный отбор / Андрей Некрасов // Недвижимость и стр-во Петербурга. 2006. - 13 февраля.
40. Новиков, В. Цена административной составляющей / Владимир Новиков// С Петерб. ведомости. - 2004. - 3 марта.
41. Об улучшении сметного дела и ценообразования в строительстве / Малюгин В.И., Рейнин С.Н., Ионас Б.Я. М.: Госстройиздат, 1958. - 39с.: ил.
42. Овсянникова, Т.Ю. Формирование ценовой стратегии строительных организаций на первичном рынке жилья / Т.Ю Овсянникова, О.Г. Казакова // Известия ВУЗов. Строительство . 2004 . - №2. - С. 60 - 64. Библиогр.: с. 64.
43. Песков, Г. Площадь диктует цены / Григорий Песков // Строительный ежен-к. 2004. - 15 ноября.
44. Петрова, Е. Монополистов откорректируют / Елена Петрова // Строительный ежен-к. 2005. - 10 июня.
45. Процентное распределение затрат в стоимости строительно-монтажных работ // Консультации и разъяснения по вопросам ценообразования и сметного нормирования в стр-ве. 2004 . - №4. - С. 13.
46. Романюк, Р. Строители задумались о себестоимости / Роман Романюк // Деловой С Петерб . - 2001.- 13 декабря.
47. Россия в цифрах : Стат. сб. /Гос. ком. Рос. Федерации по статистике-Офиц. изд.. М.: Госкомстат России, 1999. - 396с.: ил., карт.
48. Россия в цифрах : Стат. сб. / Гос. ком. Рос. Федерации по статистике-Офиц. изд.. М. : Госкомстат России, 2001. - 397с.: ил., карт.
49. Россия в цифрах : Стат. сб. / Гос. ком. Рос. Федерации по статистике-Офиц. изд.. М.: Госкомстат России, 2003. - 398с.: ил., карт.
50. Россия в цифрах : Стат. сб. /Гос. ком. Рос. Федерации по статистике-Офиц. изд.. М.: Госкомстат России, 2005. - 477с.: ил., карт.
51. Россия и страны мира: Стат. сб. / Гос. ком. Рос. Федерации по статистике. Офиц. изд.. - М. : Госкомстат России, 2000. - 358с. : ил. -Библиогр.: с. 357 - 358.
52. Россия и страны мира: Стат. сб. / Гос. ком. Рос. Федерации по статистике. Офиц. изд.. - М. : Госкомстат России, 2002. - 398с. : ил. -Библиогр.: с. 397-398.
53. Российский статический ежегодник: Стат. сб. / Гос. ком. Рос. Федерации по статистике. Офиц. изд.. - М.: Госкомстат России, 2001. - 679с.
54. Российский статический ежегодник : Стат. сб. / Гос. ком. Рос. Федерации по статистике. Офиц. изд.. - М.: Госкомстат России, 2003. - 705с.
55. Российский статический ежегодник : Стат. сб. / Гос. ком. Рос. Федерации по статистике. Офиц. изд.. - М. : Госкомстат России, 2004. - 725с.
56. Секо, Е.В. Финансирование и кредитование строительства: коне, лекц. для студентов вузов / Е.В. Секо. СПб.: С.-Петерб. гос. архитектур. -строит, ун-т., 2000. - 75с.: ил. - Библиогр.: с.71.
57. Соколова, Н. Мы за ценой не постоим : ценообразование в жилищном строительстве / Наталия Соколова // Стр-во и городское хоз-во. -2006.-№85.-С. 24-25.
58. Соснова, С. Тормоз развития строительства : комплексное освоение территорий откладывается? / Светлана Соснова// Стр-во и городское хоз-во-2006.-№84.-С. 149- 150.
59. Справочник по сметному делу в строительстве (в нормах и ценах 1969г.). В 2 т. Том I. / В.И. Малюгин, С.А. Ефремов, С.Н. Рейнин и др. ; науч. ред. С.Н. Рейнин.-М.: Стройиздат, 1973.-456с.: ил.
60. Справочник по сметному делу в строительстве. В 2 ч. Ч. 1. / С.В. Башинский и др. ; под. ред. С.В. Башинского. М.: Гос. изд. литературы по стр-ву, архитектуре и строит, материалам, 1962. - 487с.: ил.
61. Справочное пособие застройщика в Санкт-Петербурге; под ред. В.А. Яковлева. СПб., 2000. - 188с.: Библиогр.: с. 162 - 173.
62. Строительство в России: Стат. Сб. / Гос. ком. Рос. Федерации по статистике. Офиц. изд.. - М.: Госкомстат России, 2002. - 254с.
63. Строительство в России : Стат. Сб. / Гос. ком. Рос. Федерации по статистике. Офиц. изд.. - М.: Госкомстат России, 2004. - 302с.
64. Теплоухов, А. Банки вместо дольщиков? / Андрей Теплоухов // Строительный ежен-к. 2004. - 4 октября.
65. Теплоухов, А. Строителей по-прежнему доят / Андрей Теплоухов // Строительный ежен-к. 2005. - 7 ноября.
66. Шумкин, С. Время действенных мер: состояние и перспективы развития рынка строящегося жилья / Сергей Шумкин // Стр-во и городское хоз-во. 2005. - №79. - С. 35 - 36.
67. Экономика строительства: учеб. для вузов. В 2 ч. 4.1. / Н.И. Барановская, Ю.Н. Казанский, А.Ф. Клюев и др.; под ред. Ю.Н. Казанского, Ю.П. Панибратова. М.: Изд-во ABC; СПб: [СПбГАСУ], 2003. - 368с.: ил. -Библиогр. в конце гл.* *
68. Битюцкая, МЛ. Управление инвестированием жилищного строительства : дис. . канд. экон. наук : 08.00.05 : защищена 22.11.04 / Битюцкая Марина Леонидовна. С.-Петерб. гос. архитектур.строит. ун-т. -СПб., 2004. - 192 е.: ил. Библиогр.: с. 137 - 146.
69. МДС 81-7.2000. Методическое пособие по расчету затрат на службу заказчика-застройщика : утв. Мин. стр-ва Рос. Федерации 13.12.95 : введ. 13.12.95 / Гос. унитар. предприятие Центр проект, продукции в стр-ве ГУП ЦПП Госстроя России. - М., 1996. - 24с.
70. Методические рекомендации по определению стоимости инженерных изысканий для строительства: утв. Гос. ком. Рос. Федерации по стр-ву ижилищ. коммунал. комплексу 01.01.99 : введ. 01.01.99 / ПНИИИС Госстроя России.-М., 1999,- 14 с.
71. Методическое пособие по определению стоимости инженерных изысканий для строительства (выпуск 1) : утв. Гос. ком. Рос. Федерации по стр-ву и жилищ. коммунал. комплексу 31.03.04 : введ. 01.04.04 / ПНИИИС Госстроя России. - М., 2004. - 214с.
72. Общие указания по применению справочников базовых цен на проектные работы для строительства: утв. утв. Гос. ком. Рос. Федерации по стр-ву и жилищ. коммунал. комплексу 07.08.02 : введ. 10.08.02 // Стройинформ. - 2004. - № 1. - С. 124 - 129.
73. ОК 013-94. Общероссийский классификатор основных фондов : утв. Гос. ком. Рос. Федерации по стандартизации, метрологии и сертификации 26.12.94: введ. 01.01.96. -М.: Изд-во стандартов, 1995- 330с.
74. СН 401-69. Временная инструкция по разработке проектов и смет для жилищно-гражданского строительства : утв. Гос. ком. по гражданск. стр-ву иархитектуре при Госстрое СССР 19.12.69 : введ. 01.01.70. М.: Стройиздат, 1970.- 120с.
75. СНиП IV-84 (главы 1-16). Сметные нормы и правила: утв. Гос. ком. СССР по делам стр-ва 12.09.84: взамен СНиП IV-1-65, СНиП IV-2-65 : введ. 01.10.84-М. :Стройиздат, 1986.- 112 с.
76. Стерник, Г.М. Становление и развитие рынка недвижимости в России/ Г.М. Стерник. М.: РГР, 2001. Ссыка на домен более не работаетdocs/ anl32.htm (Проверено 01Л 1.06).
Похожие диссертации
- Управление инвестиционным процессом в жилищном строительстве на основе согласования интересов его участников
- Развитие организационно-экономического механизма управления жилищным строительством московского мегаполиса
- Управление инвестиционными инструментами программ регионального жилищного строительства
- Система управления незавершенным жилищным строительством в регионе
- Развитие системы управления малоэтажным жилищным строительством в Московской области