Управление недвижимостью крупного города на основе оценочных технологий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Куколев, Аркадий Юрьевич |
| Место защиты | Санкт-Петербург |
| Год | 2004 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Управление недвижимостью крупного города на основе оценочных технологий"
На правах рукописи
КУКОЛЕВ Аркадий Юрьевич
УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ КРУПНОГО ГОРОДА НА ОСНОВЕ ОЦЕНОЧНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ (на примере Челябинска)
Специальность 08 00.05 Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ 2004
Работа выпонена на кафедре экономики и менеджмента в строительстве Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета
Научный руководитель
Заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор Бузырев Вячеслав Васильевич
Официальные оппоненты
доктор экономических наук, профессор Максимов Сергей Николаевич
кандидат экономических наук Архипов Олег Владимирович
Ведущая организация
Уральский государственный технический университет (УПИ)
Зашита состоится л__200_г. в_часов на
заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д.27, ауд. 324.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Санкт- Петербургского государственного инженерно- экономического университета по адресу: 196084, Санкт- Петербург, Московский пр., д. 103-а.
Автореферат разослан " " 200_г.
Ученый секретарь диссертационного совета
доктор экономических наук, профессор B.C. Боголюбов
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Переход экономики России на рыночные рельсы невозможен без радикального изменения ее рынка недвижимости. Сложившуюся в нем ситуацию, особенно в регионах, можно рассматривать как переходную. Это обусловлено рядом причин:
Х данный сегмент рынка сформировася значительно позже других. Причем развитие рынков недвижимости в регионах существенно отстает от Москвы, где оно началось в 1991-1992 гг.;
Х в начале реформ в стране практически отсутствовало правовое регулирование рыночных отношений в сфере недвижимости. Более того, фрагментарность нормативно-правовой базы до настоящего времени не преодолена;
Х экономический кризис 1998 г. резко сократил покупательную способность населения;
Х по сей день важнейшим фактором, формирующим спрос на недвижимость, выступают потребительские мотивации;
Х рассматриваемый рынок как потенциальный объект инвестиций по большей части все еще остается вне интересов финансовых институтов;
Х на нем преобладают перераспределительные тенденции между различными по уровню доходов слоями населения;
Х в этой сфере наряду с рыночным характером рынка вторичного жилья сохраняется ярко выраженная социальная составляющая - бесплатное предоставление жилья очередникам, сдерживание роста квартплаты, потребительский характер использования и т.д.
Материальную основу современного жилищного рынка в регионах составляет существующий приватизированный жилой фонд. Причем обеспеченность жильем практически не зависит от уровня дохода. Данная связь прослеживается только в крайних группах - у самых бедных и самых богатых. Указанная ситуация предопределяет особенности формирования факторов предложения и спроса на рынке жилья.
В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в рыночной экономике .необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить эффективное функционирования экономики в целом и экономики недвижимости в том числе. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России является сравнительно новой областью знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т.д.
Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных российским, очень часто дает неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости России в сруЧа го, пассианасхи характерно сравнительно бедное информационное по; е^Ф^рйбйДОИЛАЬМ^Я^ роль при
О^ЭДЬ I
формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ западных методик и попытка использования в российских условиях показал их относительную слабость при решении проблем оценки в условиях недостатка информации.
Российская оценка имеет не догую историю. Зародилась она во второй половине прошлого века как одно из направлений оценочной статистики и была инициирована государством в интересах решения задач фискального характера. Основоположниками оценки в России считаются русские ученые-статистики Н.Н. Романов и А.И. Чупров.
Как в зарубежной, так и в отечественной литературе недвижимая собственность исследуется, прежде всего, с позиций прикладных экономических наук. Изучением некоторых закономерностей практического развития сферы недвижимости занимается такое направление экономики, как оценка недвижимости, основная цель которой - определение эффективных методов, позволяющих выявить наиболее оптимальную величину стоимости объектов недвижимости, удовлетворяющую потребностям различных участников рынка. Вопросам изучения и усовершенствования оценки недвижимости посвящены работы зарубежных экономистов - Г. Харрисона, Дж. Фридмана, Н. Ордуэя, Дж. Эккерта, П. Чампнис. Среди российских авторов, исследовавших сущность и особенности оценочной деятельности в сфере недвижимости необходимо отметить Горемыкина В А, Грибовский СВ., Максимов С.Н., Микерин Г.И., Сивец С.А., Смирнова И.В., Тарасевич Е.И..
Определение рыночной стоимости как наиболее вероятной цены продажи имущественных прав, принятое в нормативных документах по оценке во многих странах, обусловлено стохастической природой самого рынка прав на собственность как экономической системы, функционирование которой происходит под влиянием множества факторов. Эти факторы, с математической точки зрения, могут и дожны рассматриваться как случайные переменные, формирующие в конечном итоге результирующий показатель - рыночную стоимость. Всё это предопределяет вероятностный характер самого процесса оценки и делает возможным и необходимым применение оценочных процедур, основанных на принципах вероятностного статистического анализа.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке методических основ повышения эффективности функционирования регионального рынка недвижимости через совершенствование системы оценки недвижимости (на примере рынка недвижимости Челябинска).
В соответствии с указанной выше целью были поставлены и решены следующие задачи:
Х Выявлены тенденции и закономерности развития рынка недвижимости России и особенности развития регионального рынка недвижимости Челябинска.
Х Проанализирована нормативно- правовая база рынка недвижимости, -выявлены - цели и задачи системы государственного
регулирования перечень проблем, требующих ______________*______^ _______'
* .м ))г.-'1. 1 решения на;законодательно^1 уровне.
Х Исследован российский опыт оценки недвижимости, рассмотрены мировые тенденции в сфере оценки.
Х Рассмотрены классические методы оценки недвижимости с позиций учета необходимости поддержания рыночного равновесия. Выявлено на основе метода анализа иерархий, что единственным методом сохранения рыночного равновесия является метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод).
Х Главным фактором, сдерживающим применение метода сравнения продаж на рынке недвижимости России, по мнению экспертов, является несовершенное информационное поле. В работе предложено в качестве устранения этого недостатка использование статистических методов оценки.
Х Разработана модель выбора метода оценки объектов недвижимости для управления рынком недвижимости города.
Х Проанализированы подходы к определению экономической эффективности и ее критерия. На основе анализа предложена система эффективного управления недвижимостью в регионе (городе).
Х Сформирована система факторов для статистической оценки объектов рынка недвижимости Челябинска. Предложена методика оценки значимости влияния данных факторов на цену объекта недвижимости.
Х Разработана методика расчета цены объекта для рынка недвижимости Челябинска на основе использования статистических методов оценки в рамках метода сравнительного анализа продаж.
Х Сформирована для регионального рынка недвижимости система мониторинга на основе выделения субъектов- создателей информационных баз и взаимодействия информационных потоков.
Х Уточнена модель определения оптимального количества объектов, находящихся в ведении администрации Челябинска для целей эффективного управления.
Предметом исследования являются стоимостнообразующие факторы и экономические отношения в системе управления региональной недвижимостью.
В качестве объекта исследования, в соответствии с названной целью, выступает процесс оценки объектов рынка недвижимости города Челябинска, рассматриваемый с точки зрения эффективности управления данным рынком.
Теоретической и методической базой диссертационного исследования послужили труды ведущих ученых по проблемам анализа рынка недвижимости, оценки и управления недвижимым имуществом, нормативные и методические материалы государственных органов по вопросам оценки и управления рынком недвижимости.
В процессе исследования были использованы методы экономического и логического анализа,, математической статистики, теории принятия решений, элементы системного подхода и моделирования.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в его процессе:
1. На основе анализа закономерностей развития рынка недвижимости России и особенностей развития регионального рынка недвижимости Челябинска, выявлены тенденции развития рынка в стране и регионального рынка.
2. Проанализированы классические методы оценки недвижимости с позиций учета необходимости поддержания рыночного равновесия. Выявлено на основе метода анализа иерархий, что единственным методом сохранения рыночного равновесия является метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод).
3. Уточнена модель выбора метода оценки объектов недвижимости для управления рынком недвижимости города. В качестве критерия качества управления принимается минимизация разности текущей оценки и номинального значения стоимости объектов.
4. Разработана методика оценки значимости влияния стоимостнообразующих факторов на цену объекта недвижимости.
5. Разработана методика расчета цены объекта для рынка недвижимости Челябинска на основе использования статистических методов оценки в рамках метода сравнительного анализа продаж.
6. Уточнена модель Парето- эффективного управления объектами в государственных органах управления недвижимостью на основе определения оптимального количества объектов, находящихся в ведении администрации Челябинска для целей эффективного управления.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложенные в работе подходы, методы и модели оценки объектов недвижимости в Челябинске доведены до стадии разработки, позволяющей использовать их в практике хозяйствования для повышения эффективности функционирования и совершенствования системы управления рынком недвижимости Челябинска.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 статей. Общий объем печатных работ составляет 1,3 п.л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы из 129 наименований, 6 приложений.
И.ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
Рынок недвижимости - определенная система экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения осуществляется передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены, и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.
Под замкнутым территориальным образованием (город, населенный пункт) здесь понимается сложившаяся система территориального размещения объектов недвижимости и функций, которые они выпоняют в интересах удовлетворения социально-экономических потребностей населения этих образований.
Данное выше определение рынка отличается от известного тем, что в нем рынок недвижимости определяется в границах замкнутого территориального образования. Это связано в первую очередь с одной из главных особенностей объекта недвижимости как товара: его территориальной неперемещаемостью.
На обычном рынке спрос и предложение благодаря конкуренции близки к состоянию сбалансированности. На рынке недвижимости баланс спроса и предложения, как правило, явление очень редкое. Данное обстоятельство делает процедуру оценки рыночной стоимости достаточно сложным процессом. Продавцы и покупатели на обычном рынке гораздо более информированы, чем на рынке недвижимости, о состоянии рынка, поведении других участников, качестве продукта, его возможных заменах и т.д. Исходя из этого, на рынке недвижимости сдеки осуществляются, как правило, с участием посредников: оценщиков, брокеров, юристов. На обычном рынке предметами торговли являются сами товары в физическом их выражении. На рынке недвижимости предметом сдеки являются права на объекты недвижимости, представляющие собой достаточно сложную категорию с правовой и экономической точек зрения.
Проанализировав рынок недвижимости в целом, нами выделены следующие его особенности: несерийность и невзаимозаменяемость, влияние государства, сравнительно малое количество продавцов и покупателей, спрос и предложение далеки от сбалансированности, слабая информированность покупателей и продавцов, низкая ликвидность товаров. Совокупность этих особенность определяет рынок недвижимости как несовершенный рынок.
Анализ рынка жилищной недвижимости в 1992-2003 гг. в России позволил выявить общую для развивающихся рынков различных российских городов закономерность изменения стоимости жилья: рост доларовых цен на жилье от начального, заведомо низкого уровня до естественного для каждого города уровня, соответствующего его специфическим особенностям. Эта динамика является общей для всех регионов. Однако ее фактическая реализация имеет свои особенности в различных регионах и городах России.
Темпы развития рынка (сроки начала и продожительность стадий, а также конкретные темпы роста цен) могут быть различны и во многом зависят от целого ряда факторов.
В основе неравномерности развития рынка жилья в различных городах России лежат, в первую очередь, объективно существующие, тесно связанные между собой факторы, такие как:
Х административный статус и масштаб города, характер его социально-экономического развития;
Х структура и состояние недвижимого фонда города;
Х удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств,
Х наличие транспортных коммуникаций и степень развития остальной инфраструктуры;
Х природно-климатические условия;
Х качество жизни (включая социальную, криминогенную и экологическую обстановку).
Проведенный в рамках диссертационного исследования анализ рынка жилья, позволил выявить тенденции современного состояния рынка Так, например, инфляционные явления на рынке недвижимости находились в противоречии с известными закономерностями функционирования развитого рыночного хозяйства, в котором негативные изменения основных макроэкономических показателей сопровождаются, как правило, снижением цен на жилую недвижимость
Еще одним доказательством развития российского рынка недвижимости в противоречии с закономерностями функционирования рыночной экономики, является тот факт, что в 1998-2002 гг.- после начала финансовой стабилизации, цены росли в 50-70% городов, охватываемых выборкой Российской гильдии риэтеров (РГР), тогда как превышение спроса над предложением отмечалось лишь в 2-6% городов выборки (в 1992-1995 гг. рост цен в более чем 50% обследованных городов можно считать следствием того, что спрос опережал предложение)(рис. 1.).
Рисунок 1. Укрупненные показатели рынка жилья
Новой для рынка жилья является тенденция отсутствия сезонности. Сезонности на рынке жилья нет уже несколько лет. Это раньше можно было говорить о затишье на рынке жилья в период зима-лето- сейчас наоборот именно в эти периоды рынок недвижимости испытывает рост (табл. 1)
Таблица 1.
Величина сезонного колебания пен
Год 2001 2002 2003
Период июнь-август август-сентябрь август
Ежемесячно 1-1,5% (+) 1%
Прирост в этот период (+) 2,5% (+) 2,5% (+) 5%
Рынок жилья России в 2002 - 2003 гг. завершает стадию стабилизации.
После стабилизации цен на верхнем уровне можно ожидать развития по трем сценариям: стабильность, переход к снижению или к новому росту.
Наиболее вероятным сценарием для рынка жилья России на сегодня представляется стабильное развитие с колебаниями цен (в пределах 5-7%) на фоне небольшого их повышения (8-10%). Местные особенности городов (столиц и регионов), скорее всего, уложатся в этот диапазон.
В работе также проведен анализ рынка первичной и коммерческой недвижимости.
Переход экономики России на рыночные рельсы невозможен без радикального изменения ее рынка недвижимости. Сложившуюся в нем ситуацию, особенно в регионах, можно рассматривать как переходную. Это обусловлено рядом причин:
Х данный сегмент рынка сформировася значительно позже других. Причем развитие рынков недвижимости в регионах существенно отстает от Москвы, где оно началось в 1991-1992 гг.;
Х в начале реформ в стране практически отсутствовало правовое регулирование рыночных отношений в сфере недвижимости. Более того, фрагментарность нормативно-правовой базы до настоящего времени не преодолена;
Х экономический кризис 1998 г. резко сократил покупательную способность населения;
Х по сей день важнейшим фактором, формирующим спрос на недвижимость, выступают потребительские мотивации;
Х рассматриваемый рынок как потенциальный объект инвестиций по большей части все еще остается вне интересов финансовых институтов;
Х на нем преобладают перераспределительные тенденции между различными по уровню доходов слоями населения;
Х в этой сфере наряду с рыночным характером рынка вторичного жилья сохраняется ярко выраженная социальная составляющая Ч бесплатное предоставление жилья очередникам, сдерживание роста квартплаты, потребительский характер использования и т.д.
На рынке недвижимости Челябинска преобладает спрос на вторичном сегменте рынка. По данным Центра Энергия (г. Челябинск) на конец 2003 года спрос на вторичном рынке составил 59% от общего объема спроса. Ценовая ситуация на рынке довольно стабильна (рис.2).
I ч 1 -лоыи Ч2-ломи Ч
Рис.2. Цены предложения на вторичные квартиры с 01.03 по 01.04 ( тыс. руб. за кв.м.).
Емкость и динамика рынка непроизводственных фондов в значительной мере определяются уровнем и перспективами развития хозяйства региона: чем выше уровень доходов населения, инфраструктурная обустроенность и экономическая активность территории, тем дороже ценится недвижимость.
Таким образом, рынок недвижимости формируется под непосредственным и достаточно сильным воздействием экономической ситуации и перспектив экономического роста в субъектах Федерации и городах.
В связи с этим для прогнозирования рынка недвижимости особое значение приобретает оценка социально-экономического положения и перспектив развития регионов.
Обобщающими показателями экономической ситуации в регионах могут выступать показатели инвестиционной привлекательности и предпринимательского риска, которые характеризуют вероятное поведение инвесторов и тем самым позволяют прогнозировать изменения на рынке недвижимости в ближайшие один-два года.
По производственному и научно-техническому потенциалу Челябинская область входит в число наиболее развитых субъектов Российской Федерации. Так среди регионов России область занимает 12 место по производству валового регионального продукта и 8 место по объему промышленного производства (предприятия черной металургии производят 26,0% всероссийского выпуска проката, 25,2% стали и 15,4% стальных труб). Доля экспорта области от общего объема по России составляет 1,8%.
В 1999 году в Челябинской области было приостановлено падение инвестиций. Объем инвестиций в этом году составлял 106,8% (к предыдущему году), в 2001 уже 113%, а только за 7 месяцев 2002 года - 113,5%.
Основной источник инвестиций на сегодняшний день - собственные средства предприятий.
По инвестиционному потенциалу Челябинская область по данным на начало 2003 года занимает 12 место в России.
В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в рыночной экономике необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить эффективное функционирования экономики в целом и экономики недвижимости в том числе. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России является сравнительно новой областью знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследований.
Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных российским, очень часто дает неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости России в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ западных методик и попытка использования в российских условиях показал их относительную слабость при решении проблем оценки в условиях недостатка информации.
Как в зарубежной, так и в отечественной литературе недвижимая собственность исследуется, прежде всего, с позиций прикладных экономических наук. Изучением некоторых закономерностей практического развития сферы недвижимости занимается такое направление экономики, как оценка недвижимости, основная цель которой - определение эффективных методов, позволяющих выявить наиболее оптимальную величину стоимости объектов недвижимости, удовлетворяющую потребностям различных участников рынка.
Определение рыночной стоимости как наиболее вероятной цены продажи имущественных прав, принятое в нормативных документах по оценке во многих странах, обусловлено стохастической природой самого рынка прав на собственность как экономической системы, функционирование которой происходит под влиянием множества факторов. Эти факторы, с математической точки зрения, могут и дожны рассматриваться как случайные переменные, формирующие в конечном итоге результирующий показатель - рыночную стоимость. Всё это предопределяет вероятностный характер самого процесса оценки и делает возможным и необходимым применение оценочных процедур, основанных на принципах вероятностного статистического анализа.
Система регулирования недвижимостью включающая постоянную оценку и переоценку рыночной стоимости земли и ее улучшений, является общепринятой во всех развитых странах. Двумя главными задачами такой системы являются: фискальная, т. е. создание базы для определения величины платежей за землю и ее улучшения, включая инфраструктуру (налоги, арендная плата, стоимость выкупа и т. д.) на основе мониторинга их рыночной стоимости
и экономическая, т. е. создание экономических рычагов и методов регулирования развития недвижимости города.
Цена на товарных рынках формируется в диапазоне от минимально возможной не обеспечивающей прибыли (продавца) и максимальной, препятствующей формированию спроса (превышающей возможности покупателя).
Таким образом, для продавца минимально возможная цена определяется себестоимостью продукции, максимальная - наличием каких-либо уникальных достоинств его товара, цены товаров-конкурентов и товаров-заменителей дают средний уровень. Фирма может выбрать любую методику расчета цен, учитывая как минимум одно из этих двух соображений.
В работе нами рассмотрены классические методы ценообразования и соответствующие им подходы к оценке недвижимости с позиций учета необходимости поддержания рыночного равновесия (табл.2).
Таблица 2
Методы ценообразования Подходы к оценке недвижимости
средние издержки полюс прибыль Затратный метод
Расчет цены на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли Доходный метод
Установление цены на основе ощущаемой ценности товара Доходный метод
Установление цены на основе уровня текущих цен САП
Установление цены на основе закрытых торгов Затратный
Методы Средние издержки полюс прибыль, Расчет цены на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли и Установление цены на основе закрытых торгов не учитывают динамику спроса и предложения на рынке. Они либо дают расчетную цену не позволяющую получить возможный на рынке размер прибыли и приводящую рынок в нестабильное состояние (спрос ниже, чем предложение - на рынке дефицит), либо цену выше рыночной, по которой невозможно реализовать товар на конкурентном рынке.
Метод Установление цены на основе ощущаемой ценности товара футуристичен, т.к. предполагает оценку будущих доходов, на которые влияют рыночные тенденции. При этом не учитываются конкурентные текущие цены на рынке. Как следствие - получение двух вариантов цен, приведенных выше.
Следовательно, перспективным методом оценки и единственным методом сохранения рыночного равновесия, является метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод)(САП).
Метод состоит в декомпозиции проблемы на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательности суждений лица, принимающего решения, по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительная степень (интенсивность) взаимодействия элементов в иерархии. Эти суждения затем выражаются численно.
В работе проведено формализованное доказательство данного тезиса на основе метода анализа иерархий (МАИ), разработанного Т. Саати. Данный
метод, является систематической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть проблемы.
На наш взгляд требование соответствия применяемого метода цели, с которой проводится оценка, является важнейшим. Но одновременно нельзя не принимать во внимание и оценки, полученные другими методами. Также нельзя не учитывать и степень надежности используемой исходной информации. Для получения единой оценки, прежде всего, необходимо определиться в той степени, в которой характеристики соответствие поставленной цели и надежность оценки определяют единую оценку. Совершенно ясно, что обе характеристики важны, но которая важнее и во сколько раз важнее необходимо определить в первую очередь. Для этого наряду с другими подходами можно воспользоваться и методом попарных сравнений (табл.3).
Таблица 3
Матрица парных сравнений__
Затратный Рыночный Доходный
Затратный 1 0,6 0,85
Рыночный 1,67 1 1,43
Доходный 1,17 0,7 1
Данная матрица показывает, что рыночный подход наиболее соответствует цели проведения оценки, несколько в меньшей степени этой цели соответствует доходный метод и совсем мало соответствует затратный подход. Соответствующие весовые коэффициенты для характеристики надежность будут равны: 0,26; 0,43; 0,31.
Постольку поскольку рыночный подход наиболее соответствует цели проведения оценки и этот же метод является наиболее надежным, то естественно и итоговая оценка в большей степени определяется рыночным подходом.
Главным фактором, сдерживающим применение метода сравнения продаж (рыночного метода) на рынке недвижимости России, по мнению экспертов, является несовершенное информационное поле.
Нами предлагается в качестве устранения этого недостатка использование статистических методов оценки в рамках метода САП.
Методика расчета цены объекта для рынка недвижимости Челябинска основывается на использовании статистических методов оценки в рамках метода сравнительного анализа продаж. Общий агоритм определения цены на основе статистических методов представлен на рисунке 3.
Цена объекта недвижимости вычисляются следующим образом:
Поправки ДР определяются в соответствии с отклонением характеристик типового представителя от характеристик оцениваемой реальной недвижимости:
АР = *... * рк(Дгк) * рр^р) * ру(Дгу}, (2)
где значения характеристик собственно недвижимости;
Рисунок 3. Агоритм определения цены на основе статистических методов
2р - характеристика, соответствующая району расположения недвижимости и его удаленности от центра города;
- характеристика, описывающая удаленность от ближайшего локального центра развитой инфраструктуры;
- функции, описывающие степень влияния изменения данной характеристики на изменение уровня цены (своего рода эластичность цены по основным характеристикам недвижимости).
При определении степени отклонения характеристик z, реального объекта недвижимости от типового представителя необходимо принимать во внимание следующее:
(а) у каждой характеристики существует своя индивидуальная шкала измерений;
(б) шкалы для измерения величины отклонений дожны быть соизмеримы между собой и соответствовать применяемому методу обработки.
Оценка основных факторов для типового представителя проводится по методу парных сравнений.
Окончательная оценка факторов влияния для конкретной недвижимости определяется из сравнения значений характеристик конкретной недвижимости с типовой недвижимостью, а также с представителями недвижимости, имеющими минимальное и максимальное значения фактора.
Для рынка недвижимости Челябинска в рамках данной работы был проведен опрос экспертов для определения Р|,
При экспертном опросе ставилась задача оценки степени влияния данного фактора для каждого типа жилья.
В результате получены следующие формулы для расчета ДР. При этом, включены только имеющие значимый для оценки удельный вес.
Для жилья:
ДР= 0,176Дг1*0,086Д22 * 0, 143Д23 * 0,286ДЦ* 0,456(Дгр) * 0,272 (гу), (3)
где . размеры жилой площади Тг- планировка комнат %ъ -этаж
г*. конструктивные особенности здания.
Для осЬисов:
ДР= 0,211Л21*0,112Д22 * 0,117Дгз * 0,286ДЫ* 0,649(Д2Р) * 0,371 [Му], (4)
где общая площадь 22. отдека
2з -. наличие отдельного входа
отдельностоящее, встроенное, пристроенное.
Яля топговых штотпаттей: ДР=0,17бД21 *0,086Д22*0,143Д2з*0,28бД24*0Л 19^*0,214^*0,456 (Дгр) *0,272 (Дгу),(5)
где . размеры жилой площади
2 планировка комнат
, -этаж з
конструктивные особенности здания 25..наличие холодильного оборудования ..соотношение торговой площади и подсобных помещений.
Вопросы управления городским комплексом требуют принятия решения в конкретной количественной форме (какие объекты недвижимости дожны быть построены, в каком месте, какая арендная плата может быть установлена и т. д.). Поэтому для получения обоснованных предложений по выбору наиболее рациональных решений руководители городских комплексов дожны иметь набор не очень сложных методик и моделей, используя которые можно в короткие сроки рассмотреть, сравнить различные варианты решений и выбрать из них наиболее целесообразные.
Основной целью ведения мониторинга в жилищной сфере является информационное обеспечение органов управления городским комплексом оперативной и точной информацией о состоянии и происходящих
изменениях в жилищном фонде России для сохранения устойчивого развития этого сектора экономики
По нашему мнению, важную составную часть мониторинга дожна составлять система информационного обеспечения органов управления о состоянии и развитии различных форм собственности недвижимого имущества городского хозяйства.
Основным звеном ведения мониторинга недвижимости дожен являться региональный орган управления.
В предложенной в диссертационной работе системе мониторинга описаны возможные базы данных. Реально могут быть созданы (с точки зрения наличия финансовых, интелектуальных, административных ресурсов) только 4 базы. При этом 50% баз данных принадлежат и могут быть созданы государством, 25% инвестиционно- аналитическими компаниями, 25% агентствами недвижимости. Базы 2 и 4допоняют и дублируют друг друга по совершенным сдекам. Базы 1 и 3 дублируют друг друга. База 3- вторична (создана по вторичной информации), база 1 первична, т.к. может быть создана на основе первичной информации.
Данные базы соединены информационными потоками (рис.4)
База 2. База 1.
Наименование: Совершенные Наименование: Интерактивный
сдеки анализ рынка.
Создатель и правообладатель: Создатель и правообладатель:
Государство Государство
База 4. База 2.
Наименование: Наименование:
Сдеки в процессе Инктивиый анализ рынка
Создатель и правообладатель: Создатель и правообладатель:
Агентства Инвестиционные компании
Рис.4. Информационное взаимодействие баз
Таким образом, видно, что организацию содержательного и системного мониторинга рынка недвижимости в России могут реализовать либо аналитические подразделения профессиональных сообществ национального уровня (при условии целевого финансирования), либо специализированные коммерческие службы, бизнес которых заключается в продаже качественной аналитической информации. При этом государство представляется и в качестве одного из первоочередных потребителей рыночной информации, и в качестве одной из финансирующих сторон.
При реформировании экономики одним из наиболее важных решений, определяющим изменения в системе управления города и на рынке
недвижимости, является последовательная передача недвижимого имущества в частную собственность.
По мере развития этого процесса уменьшается число объектов, за содержание и эксплуатацию которых администрация города несет персональную ответственность. В рыночной экономике эта функции заменяется контролирующей ролью государства в выпонении собственником установленного порядка и правил использования недвижимости.
Кроме того, по мере увеличения доли частной собственности сокращается коммерческая составляющая в работе администрации города, связанная с получением прибыли от непосредственной деятельности ее работников на рынке недвижимости.
По нашему мнению решение вопроса об установлении наиболее рационального соотношения между государственной и частной собственностью нежилого имущества дожно быть основано на использовании правила Парето - универсального принципа, применение которого во множестве ситуаций позволило получить значительный эффект.
Метод Парето позволяет определить границы (область), в которой следует искать максимума или минимума целевой функции. Вне этой области решение задачи будет заведомо хуже, чем внутри области. Возможность распространения принципа Парето на управление недвижимым имуществом рассмотрим путем проведения анализа статистических данных о стоимости недвижимости.
Модель определения оптимального количества объектов, находящихся в ведении администрации Челябинска для целей эффективного управления решает вопросы:
Х могут ли субъекты путем обмена имеющихся у них объектов улучшить свое экономическое положение, то есть увеличить значение функций полезности (дохода) по сравнению с начальными доходами;
Х каковы свойства такого решения?
Модель дает решение поставленных вопросов через нахождение Парето - оптимального значения. Применение Парето - эффективного управления объектами в государственных органах управления недвижимостью обеспечивает не только получение существенных доходов в городские бюджеты, но и обеспечивает наименьшие потери предпринимателям, что обусловливает повышение благосостояния общества в целом.
Множество Парето - оптимальных распределений наглядно представлено с помощью коробки Эджуорта.
Основные публикации по теме диссертации:
1. Куколев А.Ю. Федосеев И.В. Инвестиционная деятельность в Челябинской области в 2002- 2003 годах// Проблемы эффективного функционирования строительного комплекса в современных условиях: Сб. науч. тр./ Редкол.: В.В. Бузырев, Г.В. Хомкалов (отв. редакторы) и др.- СПб.: СПбГУЭиФ, 2003 г.- 0,4/0,2 п.л.
2. Куколев А.Ю. Тенденции изменения инвестиционной привлекательности Челябинской области// Проблемы эффективного функционирования строительного комплекса в современных условиях: Сб. науч. тр./ Редкол.: В.В. Бузырев, Г.В. Хомкалов (отв. редакторы) и др.- СПб.: СПбГУЭиФ, 2003 г.- 0,33 п.л.
3. Куколев А.Ю. Федосеев И.В. Развитие методов оценки недвижимости в России как фактор повышения эффективности функционирования рынка недвижимости// Проблемы эффективного функционирования регионального инвестиционно- строительного комплекса в условиях экономической стабильности: Сб. науч. тр./ Редкол.: В.В. Бузырев (отв. редактор) и др.- СПб.: СПбГИЭУ, 2004- 0,6/0,3 п.л.
4. Куколев А.Ю. Анализ рынка коммерческой недвижимости города Челябинска на начало 2004 года// Проблемы эффективного функционирования регионального инвестиционно- строительного комплекса в условиях экономической стабильности: Сб. науч. тр./ Редкол.: В.В. Бузырев (отв. редактор) и др.- СПб.: СПбГИЭУ, 2004- 0,27 п.л.
5. Куколев А.Ю. Определение цены недвижимости с использованием статистических исследований// Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции (выпуск 4): Сб. науч. тр./ Редкол.: В.В. Бузырев, Аксенов В.М. (отв. редакторы) и др.- СПб.: СПбГУЭиФ, 2004- 0,4 п.л.
Подписано в печать Формат 60x84 Печ.л. -^О. Тираж экз. Заказ &35-
ИзПК СПбГИЭУ. 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 31
2332 4
РНБ Русский фонд
2005-4 23134
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Куколев, Аркадий Юрьевич
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. ХАРАКТЕРИСТИКА, СТРУКТУРА И ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.
1.1. Этапы становления и отличительные черты отечественного рынка недвижимости.
1.2. Анализ нормативно- правовой базы функционирования рынка недвижимости РФ.
1.3. Формирование рынка недвижимости Челябинска.
ГЛАВА 2. МЕТОДЫ И МОДЕЛИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ
Х НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ РЫНКОМ
НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА.
2.1. Оценка недвижимости: российский опыт, мировые тенденции, цели, принципы, механизм.
2.2. Современные методы оценки объектов недвижимости для управления рынком недвижимости.
2.3. Применение статистических методов в экспертной оценке.
2.4. Построение модели выбора метода оценки объектов недвижимости для управления рынком недвижимости города.
ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА МОДЕЛИ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ РЫНКОМ НЕДВИЖИМОСТИ ЧЕЛЯБИНСКА НА ОСНОВЕ
СТАТИСТИЧЕСКИХ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.
3.1. Эффективное управление рынком недвижимости города.
3.2 Формирование системы факторов для статистической оценки объектов рынка недвижимости Челябинска.
3.3. Мониторинг рынка недвижимости.
3.4. Модель определения оптимального количества объектов, находящихся в ведении администрации города для целей эффективного управления.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление недвижимостью крупного города на основе оценочных технологий"
Актуальность темы исследования
Переход экономики России на рыночные рельсы невозможен без радикального изменения ее рынка недвижимости. Сложившуюся в нем ситуацию, особенно в регионах, можно рассматривать как переходную. Это обусловлено рядом причин:
Х данный сегмент рынка сформировася значительно позже других. Причем развитие рынков недвижимости в регионах существенно отстает от Москвы, где оно началось в 1991 -1992 гг.;
Х в начале реформ в стране практически отсутствовало правовое регулирование рыночных отношений в сфере недвижимости. Более того, фрагментарность нормативно-правовой базы до настоящего времени не преодолена;
Х экономический кризис 1998 г. резко сократил покупательную способность населения;
Х по сей день важнейшим фактором, формирующим спрос на недвижимость, выступают потребительские мотивации;
Х рассматриваемый рынок как потенциальный объект инвестиций по большей части все еще остается вне интересов финансовых институтов;
Х на нем преобладают перераспределительные тенденции между различными по уровню доходов слоями населения;
Х в этой сфере наряду с рыночным характером рынка вторичного жилья сохраняется ярко выраженная социальная составляющая - бесплатное предоставление жилья очередникам, сдерживание роста квартплаты, потребительский характер использования и т.д.
Материальную основу современного жилищного рынка в регионах составляет существующий приватизированный жилой фонд. Причем обеспеченность жильем практически не зависит от уровня дохода. Данная связь прослеживается только в крайних группах Ч у самых бедных и самых богатых. Указанная ситуация предопределяет особенности формирования факторов предложения и спроса на рынке жилья.
В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в рыночной экономике необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить эффективное функционирования экономики в целом и экономики недвижимости в том числе [31,85,26,120,32,41,45,51,17,37,78,49]. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России является сравнительно новой областью знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т.д. [51].
Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных российским, очень часто дает неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости России в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ западных методик и попытка использования в российских условиях показал их относительную слабость при решении проблем оценки в условиях недостатка информации [26,32,45].
Российская оценка имеет не догую историю. Зародилась она во второй половине прошлого века как одно из направлений оценочной статистики и была инициирована государством в интересах решения задач фискального характера. Основоположниками оценки в России считаются русские ученые-статистики Н.Н. Романов и А.И. Чупров.
Как в зарубежной, так и в отечественной литературе недвижимая собственность исследуется, прежде всего, с позиций прикладных экономических наук. Изучением некоторых закономерностей практического развития сферы недвижимости занимается такое направление экономики, как оценка недвижимости, основная цель которой - определение эффективных методов, позволяющих выявить наиболее оптимальную величину стоимости объектов недвижимости, удовлетворяющую потребностям различных участников рынка. Вопросам изучения и усовершенствования оценки недвижимости посвящены работы зарубежных экономистов - Г. Харрисона, Дж. Фридмана, Н. Ордуэя, Дж. Эккерта, П. Чампнис. Среди российских авторов, исследовавших сущность и особенности оценочной деятельности в сфере недвижимости необходимо отметить Горемыкина В.А., Грибовский С.В., Микерин Г.И., Сивец С.А., Тарасевич Е.И.
Определение рыночной стоимости как наиболее вероятной цены продажи имущественных прав, принятое в нормативных документах по оценке во многих странах, обусловлено стохастической природой самого рынка прав на собственность как экономической системы, функционирование которой происходит под влиянием множества факторов. Эти факторы, с математической точки зрения, могут и дожны рассматриваться как случайные переменные, формирующие в конечном итоге результирующий показатель - рыночную стоимость. Всё это предопределяет вероятностный характер самого процесса оценки и делает возможным и необходимым применение оценочных процедур, основанных на принципах вероятностного статистического анализа.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке методических основ повышения эффективности функционирования регионального рынка недвижимости через совершенствование системы оценки недвижимости (на примере рынка недвижимости Челябинска).
В соответствии с указанной выше целью были поставлены и решены следующие задачи:
1. Выявлены тенденции и закономерности развития рынка недвижимости России и особенности развития регионального рынка недвижимости Челябинска.
2. Проанализирована нормативно- правовая база рынка недвижимости, выявлены цели и задачи системы государственного регулирования данного рынка, определен перечень проблем, требующих решения на законодательном уровне.
3. Исследован российский опыт оценки недвижимости, рассмотрены мировые тенденции в сфере оценки.
4. Рассмотрены классические методы оценки недвижимости с позиций учета необходимости поддержания рыночного равновесия. Выявлено на основе метода анализа иерархий, что единственным методом сохранения рыночного равновесия является метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод).
5. Главным фактором, сдерживающим применение метода сравнения продаж на рынке недвижимости России, по мнению экспертов, является несовершенное информационное поле. В работе предложено в качестве устранения этого недостатка использование статистических методов оценки.
6. Разработана модель выбора метода оценки объектов недвижимости для управления рынком недвижимости города.
7. Проанализированы подходы к определению экономической эффективности и ее критерия. На основе анализа предложена система эффективного управления недвижимостью в регионе (городе).
8. Сформирована система факторов для статистической оценки объектов рынка недвижимости Челябинска. Предложена методика оценки значимости влияния данных факторов на цену объекта недвижимости.
9. Разработана методика расчета цены объекта для рынка недвижимости Челябинска на основе использования статистических методов оценки в рамках метода сравнительного анализа продаж.
10. Сформирована для регионального рынка недвижимости система мониторинга на основе выделения субъектов- создателей информационных баз и взаимодействия информационных потоков.
11. Уточнена модель определения оптимального количества объектов, находящихся в ведении администрации Челябинска для целей эффективного управления.
Предметом исследования являются стоимостнообразующие факторы и экономические отношения в системе управления региональной недвижимостью.
В качестве объекта исследования, в соответствии с названной целью, выступает процесс оценки объектов рынка недвижимости города Челябинска, рассматриваемый с точки зрения эффективности управления данным рынком.
Теоретической и методической базой диссертационного исследования послужили труды ведущих ученых по проблемам анализа рынка недвижимости, оценки и управления недвижимым имуществом, нормативные и методические материалы государственных органов по вопросам оценки и управления рынком недвижимости.
В процессе исследования были использованы методы экономического и логического анализа, математической статистики, теории принятия решений, элементы системного подхода и моделирования.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в его процессе:
1. На основе анализа закономерностей развития рынка недвижимости России и особенностей развития регионального рынка недвижимости Челябинска, выявлены тенденции развития рынка в стране и регионального рынка.
2. Проанализированы классические методы оценки недвижимости с позиций учета необходимости поддержания рыночного равновесия. Выявлено на основе метода анализа иерархий, что единственным методом сохранения рыночного равновесия является метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод).
3. Уточнена модель выбора метода оценки объектов недвижимости для управления рынком недвижимости города. В качестве критерия качества управления принимается минимизация разности текущей оценки и номинального значения стоимости объектов.
4.Разработана методика оценки значимости влияния стоимостнообразующих факторов на цену объекта недвижимости.
5. Разработана методика расчета цены объекта для рынка недвижимости Челябинска на' основе использования статистических методов оценки в рамках метода сравнительного анализа продаж.
6. Уточнена модель Парето- эффективного управления объектами в государственных органах управления недвижимостью на основе определения оптимального количества объектов, находящихся в ведении администрации Челябинска для целей эффективного управления.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложенные в работе подходы, методы и модели оценки объектов недвижимости в Челябинске доведены до стадии разработки, позволяющей использовать их в практике хозяйствования для повышения эффективности функционирования и совершенствования системы управления рынком недвижимости Челябинска.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 4 статьи. Общий объем печатных работ составляет 1,1 п.л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы из 129 наименований, 6 приложений.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Куколев, Аркадий Юрьевич
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Выпоненное в диссертации исследование методических основ повышения эффективности функционирования регионального рынка недвижимости через совершенствование системы оценки недвижимости (на примере рынка недвижимости Челябинска) позволило сделать следующие основные выводы:
1. Завершение периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. Очевидно, что в ближайшее время на рынке не будет такого бурного роста числа сделок, как в первой половине 90-х годов. Более того, в течение определённого периода на рынке жилья возможна только стабилизация числа сделок. Впоне возможным представляется также повышение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке. Но в то же время цены на элитное жильё не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества. Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке. Большинство из них склонны считать, что если для 1995 года была характерна умере1шая степень конкуренции, то в 2004 году она стала высокой и сохранится таковой.
Стабилизация числа сделок и цен на вторичном рынке жилья является следствием, прежде всего макроэкономических факторов, основной из них - сохранение низкого уровня доходов у основной массы населения. Первоначальный бурный рост спроса на рынке, как следствие появление в стране слоя лиц с высокими доходами, сейчас практически завершися. И сегодня внутри этого слоя происходит новая дифференциация Ч выделение слоя со сверхвысокими доходами. За счёт этой дифференциации возрос спрос на элитное жильё. Однако в абсолютном выражении потенциал этого слоя весьма ограничен. Серьёзное же расширение спроса возможно либо за счёт повышения уровня доходов и формирования широкого среднего слоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счёт активного стимулирования спроса, как государством, так и самими профессиональными участниками рынка недвижимости. Можно также предположить, что в связи с неизбежным и существенным повышением тарифов на коммунальные услуги впоне возможно увеличите предложения на вторичном рынке жилья.
2. Анализ нормативно- правовой базы рынка недвижимости, выявил задачи системы государственного регулирования данного рынка:
Система регулирования недвижимостью включающая постояш1ую оценку и переоценку рыночной стоимости земли и ее улучшений, является общепринятой во всех развитых странах. Двумя главными задачами такой системы являются: фискальная, т. е. создание базы для определения величины платежей за землю и ее улучшения, включая инфраструктуру (налоги, арендная плата, стоимость выкупа и т. д.) на основе мониторинга их рыночной стоимости и экономическая, т. е. создатге экономических рычагов и методов регулирования развития недвижимости города.
Для достижения указанных целей может быть предложен ряд мероприятий, в числе которых важнейшими являются следующие: сформировать полный реестр государственной недвижимости (баланс недвижимости), содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, включая объекты незавершенного строительства; обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, выровнять ставки арендной платы, взимаемой за использование государственной недвижимости со ставками сложившимися на рынке; изменить существующий механизм продажи недвижимости, допускающий приобретение объектов по низким ценам.
3. Рассмотрев классические методы оценки недвижимости с позиций учета необходимости поддержания рыночного равновесия, на основе метода анализа иерархий, можно сделать вывод, что единственным методом сохранения рыночного равновесия является метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод).
4. В качестве модели выбора метода оценки объектов недвижимости для управления рынком недвижимости города может быть использована модель, в которой в качестве показателя качества управления j-того органа управления п-го объекта недвижимости разность текущей оценки стоимости и номинальным (требуемым) значением стоимости, получаемого с п-го объекта недвижимости
Mi{klk)=XJn{klk)-XJn(klk)IIOM
5. Система эффективного управления - это система максимизирующая критерий эффективности в процессе управления.
В общем случае систему эффективного управления рынком недвижимости города можно представить как совокупность функций, целей, задач.
6. Для оценки значимости влияния факторов на цену объекта недвижимости предлагается использовать механизм нахождения совокупности статистических параметров центра группировки.
7. Методика расчета цены объекта для рынка недвижимости Челябинска дожна основываться на использовании статистических методов оценки в рамках метода сравнительного анализа продаж:
Р=РП * АР
ДР = pi(Azi) * . * pK(AzK) * Pp(AZp) * py(Azy)
8. Система мониторинга для регионального рынка недвижимости разработана в работе на основе выделения субъектов- создателей информациошшх баз и взаимодействия информационных потоков.
9. Модель определения оптимального количества объектов, находящихся в ведении администрации Челябинска для целей эффективного управления решает вопросы:
Х могут ли субъекты путем обмена имеющихся у них объектов улучшить свое экономическое положение, то есть увеличить значение функций полезности (дохода) hi и h2 по сравнению с
11 л л начальными доходами hi (Xi , Х2 ) и h2 (Xi , Х2 );
Х каковы свойства такого решения?
Модель дает решение поставленных вопросов через нахождение Парето Ч оптимального значения. Применение Парето - эффективного управления объектами в государственных органах управления недвижимостью обеспечивает не только получение существенных доходов в городские бюджеты, но и обеспечивает наименьшие потери предпринимателям, что обусловливает повышение благосостояния общества в целом.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Куколев, Аркадий Юрьевич, Санкт-Петербург
1. Гражданский кодекс РФ. Ч. 1,2.-М., 1996.
2. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. с изменениями и допонениями.
3. Закон РФ от 24.12.92 г. Об основах федеральной жилищной политики
4. Федеральный закон Об оценочной деятельности в РФ от 6 августа 1998 года № 135-Ф3
5. Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 г. № 4462-1
6. Указ Президента РФ от 14.02.96 г. О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости
7. Указ Президента РФ от 27.08.96 г. Об утверждении порядка предоставления информации о государствешюй регистрации прав на недвижимое имущество.
8. Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994г., №1180 О жилищных кредитах //Экономика и жизнь 1994 - №25 -с.З.
9. Указ Президента РФ № 1782 от 28 декабря 1996 г л Об основных направлениях налоговой реформы в РФ и мерах по укреплению налоговой и платежной дисциплины.
10. Указ Президента РФ от 28.04.97г. № 425. О концепщш реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ.
11. Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости). Принят Госдумой 24.06.97г. (одобрен Советом Федерации 9.07.97г.) № 492.
12. ПостаЕювление Правительства РФ от 26 февраля 1996 г. № 167 Об утверждении Положения о лицензировании лизинговой деятельности в Российской Федерации.
13. Постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407 Об утверждении Положения о лицензировании риэтерской деятельности.
14. Аганбегян А., Багриновский И. О задачах народнохозяйственного оптимума // Вопросы экономики. 1967. - № 10. - С. 116-122.
15. Андрианов Ю.В. Введение в оценку транспортных средств. Серия Оценочная деятельность. -М.: Дело, 1998. -256 с.
16. Багров С.Е. Актуальные вопросы развития рынка недвижимости и приватизации в России // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. -№ 1, 1999.- с. 10-14.
17. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости,- СПб: Питер, 2000.- 231с.
18. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М: Финансы и статистика, 1996.- 176 с.
19. Белашев JI.A., Клияненко Б.Т., Моисеев Г.В. Эффективность производства ( планирование и стимулирование)/ Отв. ред. JI.A. Белашов. Киев: Наукова думка, 1984. - 150 с.
20. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь.- 2000. -№ 7. С. 29.
21. Березин М., Мальгин А. Потенциал вторичного жилищного рынка в российских городах. //Вопросы экономики 1994 -№10 с.68-79.
22. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций / Пер. с англ.- М: Интерэксперт, 1995.- 154 с.
23. Вадайцев С. В. Оценка бшнеса и инноваций. -М.: Информациошю-издательский дом Филинь, 1997, 336 с
24. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996.278 с.
25. Вопросы теории и оценки экономической эффективности народного хозяйства / Под ред. Ф.С. Мартинкевича, М.С. Кунявского, В.Ф. Ромашкина.- Мн.: Наука и техника, 1976. 303 с.
26. Воротилов В.А., Захаров С.М. О повышении экономической эффективности промышленных узлов ( тезисы доклада для обсуждения на заседании Научного совета). М.: ИЭ АН СССР, 1972. - 8 с.
27. Высоковский А.А. Тенденции функционирования рынка жилья и земли в российских городах. //Вопросы экономики -1994-№10-с. 101-111.
28. Гордонов М. О некоторых вопросах совершенствования учета основных фондов//Вопросы оценки. №4, 1997.
29. Горемыкин В. А Стоимость земли и методы ее оценки//Вопросы оценки, №1, 1996
30. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. М., 1996.
31. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: Регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. М.: Фишгь, 1999. - 144 с.
32. Гохберг М. Региональный аспект определения народохозяйственной эффективности //Вопросы экономики. 1979. - № 9. - С. 43-52.
33. Грибовский С.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. -СПб.: Изд-во СПбТУЭФ, 1998. 172 с
34. Григорьев В.В., Островкин ИМ. Оценка предприятий. Имущественныйподход. -М.: Дело, 1998 -224 с.
35. Гршнаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом или квартиру. -М.: Дело, 1995г.
36. Гражданское право. Ч. 1 / Под ред. Ю. К. Тостого, А. П. Сергеева. -СПб.: Теис, 1996.
37. Гузанова А. Потребности и спрос на жильё в крупных российских городах. I/ Вопросы экономики. -1994 -№10-с.34-48.
38. Демин А.С. Проблемы оценки земельной собственности.//Вопросы оценки, №1,1996.
39. Дунаева B.C. Экономические законы социализма в системе расширенного воспроизводства. М.: Мысль, 1987. - 271 с.
40. Елисеев В.М. Классификация видов стоимости. // Вопросы оценки №Г98, стр. 56-60
41. Жишцная экономика: Пер.с англ. / Под ред. Г. Поляковского. М.: Дело, 1996. - 224 с.
42. Каганова 0.3. Методологические проблемы оценки незастроенных муниципальных земельных участков в российских городах// Вопросы оценки, №2,1997.
43. Кистанов В.В. Территориальная организация производства (отраслевой, региональный и народнохозяйственный аспекты). М.: Экономика, 1981. - 232 с.
44. Коган В.И. Пути решения жилищной проблемы в России. СПб., 1996.
45. Котлер Ф. Основы маркетинга /Общ. ред. и вступ. ст. Е.М.Пеньковой.-М.: Прогресс, 1990.- стр. 329-337
46. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. -М.: Финансы и статистика, 1998-144 с
47. Козлова О.И. Влияние на эффективность общественного производства изменений структуры конечного продукта // Методология оценки эффективности общественного производства / Отв. ред. Д.С. Львов. -М.: ЦЭМИ АН СССР, 1984. С. 118-132.
48. Концепция развития системы оценки имущества и нематериальных активов в Российской Федерации// Бюлетень "Российский оценщик", №4-5, 1998.
49. Котов В.В., Емелин В.И. Жилищный рынок: Проблемы, пути решешш. СПб, 1996.
50. Кочнева М.Н. Методические основы совершенствования методов определения целей и эффективности функционирования регионального строительного комплекса ( на примере Ленинграда и Ленинградской области): Дисс. к-та эконом, наук. Л., 1989. - 178 с.
51. Краснянский Л.Н. Повышешге инвестиционной активности в городском строительстве (состояние, проблемы, пути решения). Ч М.: ЗАО Издательство Экономика, 2001. Ч 254 с.
52. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости : состав и тенденция развития: Учебное пособие , М. 1995г.
53. Лаврухин О. Рынок недвижимости : этап становления закопчен, но что дальше?//Бизнес, 1996г. №11
54. Левадная Н., Медведев В.М. Рынок недвижимости в Российской Федерации// Инвест курьер ; М. 1996г.
55. Либерман Е.Г., Житницкий З.Л. Эффективность работы промышленных предприятий ( статистические показатели). М.: Статистика, 1973. - 64 с.
56. Лицензирование независимых оценщиков// Экономика и жизнь. 1995. -№41. -С. 7.
57. Лозебо А. О правах собственности на недвижимое имущество// Экономическая газета, 1996г. № 4
58. Максимов С.Н. Основы предпршшмательской деятельности на рыже недвижимости.: СПб., 2000г
59. Малышев П.А., Шилин И.Г. Критерий эффективности социалистического производства ( социально экономический аспект ). - М.: Мысль, 1973. - 382с.
60. Маслов Н.В. Жилая недвижимость: Вопросы и ответы. -М.: Юность, 1997.
61. Микерин Г.И., Недужий М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.Н. Международные стандарты оценки. (Кн.1. Перевод, комментарии, допонения., Кн.2. Глоссарий.) М., 2000.
62. МикерШ1 Г.И. Методология оценки-2000 и ее глобальная гармонизация. //Тезисы докладов на III конгрессе оценщиков России и стран СНГ//. М., декабрь 2000. с.28-32.
63. Микерин Г.И. Краткая справка к новой редакции Международных стандартов оценки (МСО-2001). //Тезисы докладов на IV конгрессе оценщиков России и стран СНГ//. М., декабрь 2001. с.49-51
64. Новожилов В.В. Проблемы измерения затрат и результатов при оптимальном планировании / Ред. кол.: Н.П. Федоренко, А.М.Румянцев, Л.В. Кантарович, Т.С. Хачитуров и др. Отв. ред. Н.П. Федоренко. М.: Наука, 1972. - 434 с.
65. Нотк1ш А.И. Вопросы эффективности и интенсификацииобщественного производства / Отв. ред. Г.М. Сорокин. М.: Наука, 1986. - 303 с.
66. Общие вопросы теории, методологии и организации планирования экономического и социального развития социалистических стран: Учебное пособие / М.З. Бор, Е.П. Егорова, В.И. Зайцев, С.А. Логвинов и др. Отв. ред. М.З. Бор. М.: МФИ, 1984. - 89 с.
67. Овчинников Г., Павлов П., Трифонов Д. Критерий и показатели экономической эффективности социалистического производства // Вопросы экономики. 1974. -№ 11. - С. 110-118.
68. Организация оценки и налогообложения недвижимости. В 2 т. Под ред. Дж.Эккерта. -М.: Стар Интер,1997. Tl. С.26-28,130-154, Т2.
69. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А., Цуканов И.Л., и др. Технология оценки городской недвижимости // Экономика строительства. Ежемесячный научный, производственно-экономический журнал. М. 1999. №11. С. 32-48. (.).
70. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Серия Оценочная деятельность. -М.: Дело, 1998 240 с
71. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия Оценочная деятельность. Учебное и практическое пособие. М.: Дело, 1998. -384 с.
72. Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество // Российская юстиция, 1995г. №5
73. Плышевский Б.П. Критерии эффективности производства в народном хозяйстве. М.: ИЭ АН СССР, 1976. - 13 с.
74. Проблемы эффективного функционирования регионального инвестиционно- строительного комплекса в условиях экономической стабильности: Сб. науч. тр./ Редкол.: В.В. Бузырев (отв. редактор) и др.- СПб.: СПбГИЭУ, 2004- 304 с.
75. Руднев IO.A. Саприцкий Э.Б. Модели оптимизации амортизационной политики предприятий и оценка имущества. // Вопросы оценки. №3, с. 15-17, 1998.
76. Рынки недвижимости и развитие городов: Российская реформа и международная практика: СПб.: ООО Лимбус Пресс, 1995.
77. Рябцев В.М. Региональный анализ эффективности общественного производства ( Математике- статистические методы исследования). -М.: Статистика, 1977. 167 с.
78. Саати Т., Керне К. Аналитическое планирование. Организация систем. М.: Статистика, 1977. - 276 с.
79. Сборник нормативных актов О жилье / Под ред. ЕЛО. Валявиной. -СПб.: Изд. Манускрипт, 1996.
80. Сергеев М.А., Пыхова И.А., Чичканов В.П. Социально экономические проблемы повышения эффективности общественного труда: Вопросытеории и методологии. Народнохозяйственный и региональный аспекты / Отв. ред. Н.Г. Веселое. М.: Наука, 1983. - 150 с.
81. Сивец С.А. Статистические методы в оценке недвижимости и бизнеса. Запорожье, 2001
82. Сивец С. А. Международные стандарты оценки 2000. //Государственный информационный бюлетень о приватизации №3//. -К., 2001. с.51-53
83. Сивкова JI.A. Недвижимость: Маркетинг и оценка. М.: Библиотека журнала Бюлетень предпринимателя, 1996
84. Силаев Е.Д. Эффективность экономики региона / Отв. ред. В.В. Кистанов. М.: Наука, 1987. - 169с.
85. Смехов Б.М. Эффективность производства и оптимизация народнохозяйственных планов / Отв. ред. И.С. Матлин. М.: ЦЭМИ АН СССР, 1986.-21 с.
86. Статистико- экономические исследования эффективности промышлешюго производства ( предприятие, отрасль, регион) / Под ред. П.Я. Октябрьского. Л.: Изд-во ГУ, 1983. - 168 с.
87. Струмишг С. О критерии в оптимальном планировании // Вопросы экономики. 1968. - № 4. - С. 114-130.
88. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Ч СПб: Технобат, 1995 г
89. Тарасевич Е.И Оценка недвижимости. СНЫ ГУ, СПб, 1997.
90. Трацевская Т.Д. Эффективность общественного производства и методы ее изменения // Экономика отраслей народного хозяйства." Учебное пособие для эконом, спец. вузов / С.А. Кима. Мн.: Высшая школа, 1987.-С. 10-30.
91. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов: Пер.с англ. / Под ред. проф. С. Г. Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998.-391с.
92. Федоренко Н.П. Вопросы оптимального функционирования экономики. М.: Наука, 1980. - 200с.
93. Филанович Н.Н. Критерий и система показателей // Повышение эффективности общественного производства: Политэкономический анализ / Под ред. М.И. Плотницкого. Мн.: Высшая школа, 1980. -С. 14-23.
94. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М: Дело ТД, 1995.
95. Хамин Д., Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэторов// Экономика и жизнь, 1997г. №3
96. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Уч. пособие/Пер, с англ.-М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994. 231 с
97. Хачатуров Т.С. Эффективность капитальных вложений. М.: Экономика, 1979. - 336 с.
98. Чампнис П. Утверждённые Европейские стандарты оценки недвижимости/ Пер. и редакция Тарасевича Е.И. Ч М.: Российское общество оценщиков, 1998г.
99. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М., 1996.
100. Чистов JI.M. Изменение и анализ результата и эффективности строительного производства. М.: Стройиздат, 1984. - 210 с.
101. Чистов JI.M Величие России в благополучии трудового народа. СПб.: Издательство Фонда Рабочей Академии, 1996. -20с.
102. Чупрова А. А. Основные задачи стохастической теории статистики.- М.: Наука, 1925
103. Шадурская Г.И., Хрипач В.Я. Критерий и показатели эффективности производства предприятий / Науч. ред. В.И. Клецкий. -Мн.: Наука и техника, 1980. 152 с.
104. Шаталин С.С. Функционирование экономики развитого социализма: Теория, методы и проблемы. М.: Изд-во МГУ, 1982. - 384 с.
105. Шимов В.Н. Региональная эффективность общественного производства: Проблемы. Методы. Измерения. Пути повышения. Мн.: Изд-во "Университетское", 1986. - 167 с.
106. Штульберг Б.М. Рынок недвижимости и экономический рост// Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" № 4 (5) 2000г
107. Щеглов В.А. Некоторые вопросы и методические приемы кадастровой оценки земель для целей налогообложения. // Вопросы оценки, №1,1998, с. 21-33.
108. Эффективность производства и ее слагаемые /Отв. ред. B.C. Вечканов. Л.: Изд-во ГУ, 1983. - 151 с.
109. Ivasenko A.G., Opolskaya N У., Sokolov V.N. The stake of percent on hipothecary credit: methodology and problem of payment in Russia // The Third Russian-Korean International Simposium on Science and
110. Technology KORUS'99 Novosibirsk State Technical University. -Novosibirsk, 1999. -C. 111.
111. The Appraisal of Real Estate. 11 Edition. Chicago, Illinois. 1996. -820P
112. Ehwood L.W. Ellwood Tables For Real Estate Appraising And Financing, 4th Ed., Balliger Publishing Co., Cambridge. Ma., 1996
113. The Appraisal of Real Estate. 11 Edition. Chicago, Illinois. 1996. -820P
Похожие диссертации
- Управление процессами развития жилищно-коммунального комплекса крупного города
- Стратегическое управление недвижимостью крупного города: цели и механизм реализации
- Совершенствование организационно-экономических механизмов системы здравоохранения крупного города
- Организационно-экономический механизм управления развитием территории крупного города
- Совершенствование управления пространственным развитием крупнейшего города