Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Управление многофункциональной недвижимостью на основе реконцепции ее использования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Жулькова, Юлия Николаевна
Место защиты	Нижний Новгород
Год	2006
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Управление многофункциональной недвижимостью на основе реконцепции ее использования"

На правах рукописи

Жулькова Юлия Николаевна

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА ОСНОВЕ РЕКОНЦЕПЦИН ЕЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Нижний Новгород - 2006

РАБОТА выпонен А В ГОСУДАРСТВЕННОМ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОМ УЧРЕЖДЕНИИ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ .(НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РХИТЕКТУРНО-СТРотЕЛЬНЫЙ УНИВГРПГГГТ

Научный руководитель

доктор экономических наук, профессор Коробейников Игорь Олегович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Дмитриев Михаил Николаевич, кандидат экономических наук, доцент Антюганов Станислав Васильевич

Ведущая организация ГОУ ВГТО Пензенский государственный университет архитектуры и

строительства

Защита состоится 6 декабря 2006 года в 11.00 часов на заседании диссертационного совета К 2l2.162.0t при ГОУ ВПО Нижегородский государственный архитектурно-строительный 'университет по адресу: 603950, г. Нижний Новгород, ул, Ильинская, 65, корпус 4, аудитория 402.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета.

Автореферат разослан л3 ноября 2006 года.

Ученый секретарь диссертационного совета

А.Н. Крестьянинов

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы. Происходящие институциональные изменения в экономике России требуют принципиально новых подходов к формированию и осуществлению эффективного управления объектами многофункциональной недвижимости как наиболее востребованного в настоящее время сегмента коммерческой недвижимости посредством реконцепцни - целенаправленного проведения единичных действий или комплекса мероприятий, направленных на модернизацию основного назначения объекта недвижимости для продления активной фазы жизненного цикла. Особенно эта проблема актуальна для крупных городов, обладающих значительными материальными и инвестиционным возможностями, что в свою очередь позволяет быстро и эффективно мобилизовать рыночный потенциал земельных ресурсов, привлечь инвестиции в наиболее важные и экономически выгодные сферы жизнедеятельности мегаполиса.

Одним из вариантов решения данной проблемы является выбор эффективного местоположения объекта многофункциональной недвижимости для получения в дальнейшем заказчиками прибыли при эксплуатации вновь построенных или реконструированных объектов, а также проведение мероприятий по результативному догосрочному функционированию объекта.

Степень разработанности проблемы исследования. Анализ теории и практики развития управления объектами коммерческой недвижимости занимает значительное место в зарубежной и отечественной науке.

Вопросы экономики и управления недвижимостью с системным изложением основных экономических и управленческих аспектов были подробно рассмотрены такими учеными, как Н.Ф. Вечер, М.А. Горенбургов, П.Г. Грабовый, В.Ф. Грязных, С,И. Кабакова, А .Б. Крутик, О.П, Крымн на, Ю.Н. Кулаков, И.Г. Лукманова, В.П. Николаев, A.A. Ольховский, Л,И. Павлова, В.А. Прор-вич, А.Б, Ракитский, A.A. Сегедшюв, В.И. Семкин, Г.М. Стерник.

Из зарубежных авторов, уделявших внимание проблеме проектирования, размещения, развития и управления объектами недвижимости, можно отметить следующих ученых: В. Беренс, Д. Д. Блевинс, Ж. Дюпюи, X. Мсшенаар, P.E. Пейзер, Д. Рейтсма, П. Хавранек, А.Б. ФреЙ, Г.А. Цукермаи.

В работе использованы материалы двух направлений научно-исследовательских работ, затрагивающие различные аспекты данной проблемы:

Ч основополагающие труды по общим вопросам формирования общественно-многофункциональных и деловых многофункциональных комплексов В,Л. Абызова, Э. Богосяна, И.П. Васильевой, A.A. Гаврилиной,

A.И. Урбаха и др., а также зарубежных авторов - Н. Беддингтона, Д. Гослинга, Б. МаЙтленда и др.;

Ч проблемные публикации и исследования по вопросам истории развития и современной организации многофункциональных комплексов

B.А. Лаврова, A.A. Максимова, С.М. Шумикина, Н.П. Кириенко, Т.М. Розанова, И. Зайдлера, М, Кочака, И, Эпшгтона и др.

Поскольку наименее разработанной с точки зрения научных исследований, нормативной базы и практического опыта продожает оставаться проблема эффективности управления и эксплуатации многофункциональной недвижимости, то наличие определенных результатов в теории и практике управления недвижимостью не исключает разработку адекватных методик и стратегий для повышения эффективности функционирования многофункциональной недвижимости в современных экономических условиях в крупных городах.

Актуальность темы исследования и недостаточная ее разработанность определили цель и задачи исследования.

Целью диссертации является разработка методических положений по управлению многофункциональной недвижимостью на основе ее реконцепцин.

Поставленная цель обусловила необходимость решения следующих задач:

Ч обобщить особенности развития и тенденции функционирования коммерческой недвижимости;

Ч сформировать экономический инструментарий управления многофункциональной недвижимостью;

Ч разработать технологию выбора эффективного местоположения объекта многофункциональной недвижимости;

Ч дать методику реконцепции объектов многофункциональной недвижимости;

Ч разработать стратегию эффективной эксплуатации объектов много* функциональной недвижимости;

Ч дать оценку экономического эффекта управления многофункциональной недвижимостью.

Предметом исследования выступают процесс управления и

условия эффективной эксплуатации объектов многофункциональной недвижимости.

Объектом исследования является многофункциональная недвижимость Нижегородской, Московской и Ленинградской областей.

Методологической и теоретической основой диссертации служат нормативно-правовые документы Российской Федерации, современная теория управления объектами недвижимости, а также зарубежный и отечественный опыт эффективного управления объектами многофункциональной недвижимости. В основу исследования заложена обширная информационно-фактологическая база, основой которой являются труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам оценки территорий под застройку, целесообразности строительства и управления объектами многофункциональной недвижимости, а также фактическая информация о состоянии коммерческой недвижимости Нижегородской области.

При обосновании и разработке положений диссертации применялись методы системного анализа, многомерного сравнительного и факторного анализа, метод экспертных оценок, Э^/ОТ-анализ, экономический и инвестиционный анализ. Эмпирическую базу настоящей работы составили аналитические материалы органов по управлению государственным имуществом, данные статистических сборников и публикаций в научных журналах и периодических изданиях.

Научная новизна работы заключается в развитии новых экономических отношений, возникающих при управлении объектами многофункциональной недвижимости на основе реконцепции.

В соответствии с этим:

- обобщены особенности развития и тенденции функционирования рынка недвижимости, заключающиеся в проектировании новых объектов и перепрофилировании существующих в многофункциональные комплексы;

Ч разработан экономический инструментарий управления многофункциональной недвижимостью, включающий порядок выделения земельных участков под застройку; формирование единого объекта многофункциональной недвижимости; качественные и количественные характеристики эксплуатации объекта;

- предложена технология выбора эффективного местоположения объекта многофункциональной недвижимости, основанная на интеграции экономического инструментария управления и инновационного потенциала комплекса для эффективного функционирования;

- разработана методика ре концепции объектов многофункциональной недвижимости, основанная на совокупности ее возможных изменений, повышающих доходность объекта на стадии эксплуатации;

- предложена стратегия эффективной эксплуатации объектов многофункциональной недвижимости, базирующаяся на конкурентном маневрировании управляющей компании;

- выявлены подходы к определению экономического эффекта управления многофункциональной недвижимостью на основе реконцепции.

Практическая значимость диссертации состоит в том, что ее основные положения и результаты могут быть использованы инвесторами, государственными органами власти и местного самоуправления при принятии решения о застройке территории области и города.

Апробация работы. Теоретические положения диссертации отражены в различных научных сборниках. Основные положения докладывались на ряде конференций регионального, российского и международного уровней: на Международной научно-практической конференции Социально-экономические проблемы развития городов (г. Бегород, 2005); на XV Международной научно-технической конференции Математические методы и информационные технологии в экономике, социологии и образовании (г. Пенза, 2005); на Международной научно-технической конференции Проблемы модернизации российского общества: социокультурные, правовые, экономические, экологические аспекты (г. Нижний Новгород, 2006), в электронном журнале Социально-экономические и технические системы: исследование, проектирование, оптимизация (г. Набережные Чены, 2006), в информационно-аналитическом научно-техническом общественном журнале ученых к инженеров конверсируемого машиностроения Конверсия в машиностроении (г. Москва, 2006).

Публикации. Основные положения диссертации отражены в 19 научных публикациях общим объемом 3,6 печатных листа. Одна работа диссертанта представлена а научном издании, входящем в перечень ВАК Минобрнауки РФ.

Структура и объем диссертации. Структура исследования определена ее целью и поставленными задачами. Диссертация состоит из введения, трех

глав, заключения и списка литературы. Содержание диссертации изложено на 164 страницах, содержит 8 таблиц и 35 рисунков, список литературы из 125 наименований и 1 приложение.

На защиту выносятся:

1. Методы управления многофункциональной недвижимостью, базирующиеся на:

Ч экономическом инструментарии управления многофункциональной недвижим остью;

Ч технологии выбора эффективного местоположения объектов многофункциональной недвижимости, основанной на интеграции экономического инструментария управления и инновационного потенциала для эффективного функционирования;

Ч методике реконцепции объекта многофункциональной недвижимости, предполагающей совокупность изменений, способной повышать доходность объекта при эксплуатации и продлять жизненный цикл объекта многофункциональной недвижимости на всех его стадиях при изменении основных показателей эксплуатации.

2. Стратегия эффективной эксплуатации объектов многофункциональной недвижимости, основанная на конкурентном маневрировании управляющей компании, обеспечивающей результатвное функционирование как существующей, так и вновь строящейся многофункциональной недвижимости.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, излагается степень разработанности проблемы, цели и задачи работы, формулируются характеристика ее новизны, практической значимости, основные результаты исследования.

В первой главе Теория и практика управления коммерческой недвижимостью рассмотрена эволюция развития объектов коммерческой недвижимости в России, обобщена система взглядов на развитие управления коммерческой недвижимостью, исследованы тенденции, функциональные особенности и проблемы эффективного управления коммерческой недвижимостью, определены подходы к формированию многофункциональной недвижимости.

Во второй главе Методы управления многофункциональной недвижимостью разработан экономический инструментарий управления многофункциональной недвижимостью, рассматривается технология выбора эффективного местоположения объекта многофункциональной недвижимости, а также предложена методика реконцепции объекта многофункциональной недвижимости.

В третьей главе Реализация результатов исследований и их экономическая оценка предложена стратегия эффективной эксплуатации объектов многофункциональной недвижимости, дана прогнозная оценка экономического эффекта управления объектом и представлены предложения по подготовке и повышению квалификации специалистов в области управления недвижимостью.

В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации.

3. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ И ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

3.1. Экономический инструментарий управления многофункциональной недвижимостью

Активное формирование рынка коммерческой недвижимости в России характеризуется неравномерным развитием отдельных его сегментов. Однако рассмотрение основных инвестиционно привлекательных секторов коммерческой недвижимости позволяет сделать вывод о динамичности их развития. Кроме того, данное исследование позволяет выявить тенденцию к объединению некоторых сегментов с целью получения синергетического эффекта и естественному формированию многофункциональных комплексов.

Значительным шагом к целостному пониманию рынка многофункциональной недвижимости является создание понятийного аппарата и единой классификации, С целью совершенствования методологического подхода в исследовании предложена классификация коммерческой недвижимости, а также уточнено понятие многофункциональный комплекс. По мнению автора, многофункциональный комплекс представляет собой концентрацию функционально и пространственно взаимосвязанных объектов недвижимости, реализующих универсальный ассортимент товаров и услуг, спланированных и построенных как единое целое и имеющих общую управленческую концепцию. Основой замысла является доминирующая идея, ориентация объекта многофункциональ-

ной недвижимости на определенный сегмент рынка н группы целевых потребителей, имеющая конечной целью создание стабильного эффективного бизнеса для девелопера.

В качестве экономического инструментария рассматривается единый объект многофункциональной недвижимости. В сложившейся социально-экономической ситуации назрела необходимость корректировки отдельных принципов и приоритетов в области управления многофункциональным комплексом как объектом коммерческой недвижимости.

В связи с новизной формата на данный момент не обеспечен системный подход к формированию единого объекта многофункциональной недвижимости как базового понятия, а также существуют некоторые понятийно-методические проблемы. Концептуальной основой формирования единого объекта многофункциональной недвижимости являются базовые понятия земельной составляющей и строения. Предложенная модель позволяет выстроить последовательность действий в организации, подготовке и регулировании процессов при создании единого объекта управления (рис. 1).

В настоящее время отмечается нехватка информации методологического и статистического характера, а также отсутствует глубокая информационная база по действующим и строящимся многофункциональным комплексам, по их количественным и качественным характеристикам. К качественным характеристикам относят местоположение, наличие парковочных мест, развитость инфраструктуры и обеспеченность коммуникациями. Количественные показатели характеризуются оценкой платежеспособного спроса, человекопотоком, износом оборудования и здания, плотностью размещения конкурирующих объектов, оборотом (выручка), издержками, прибылью и рентабельностью.

3.2. Технология выбора эффективного местоположения объекта многофункциональной недвижимости

В связи с важностью вопроса эффективного освоения территории представляется необходимым разработка технологии выбора местоположения многофункционального комплекса на выбранной территории с целью его результативной работы.

Рис. 1. Блок-схема формирования многофункциональной недвижимости

Предлагаемая технология (рис. 2) в общем виде представляет собой проведение последовательных мероприятий по выбору эффективного местоположения объекта многофункциональной недвижимости. Исследование дожно начинаться с проведения подробного экономико-социологического анализа территории, т.е. всех возможных площадок для освоения. Затем отбираются несколько наиболее подходящих площадок, которые оцениваются с учетом внутренних и внешних факторов.

В дальнейшем происходит формирование модели определения территорий под застройку объектами многофункциональной недвижимости, учитывающей два возможных случая: условно ограниченное пространство (площадка в черте города) и условно неограниченное пространство (отождествляется с пригородной территорией). Определение целесообразности строительства на тех или иных площадках продожается с учетом факторов привлекательности и непривлекательности территории.

Одним из необходимых условий эффективного функционирования объекта многофункциональной недвижимости в перспективе является определение границы территории обслуживания - территория, с которой клиенты привлекаются к объектам многофункциональной недвижимости.

Далее определяется средний показатель престижности районов города и коэффициент относительной престижности. Под относительной престижностью понимается наиболее удачное соотношение следующих основных факторов развития каждого района города, позволяющее получить их объективную оценку: экономические показатели, экологические показатели, инфрастуктура района, а также социальные и территориальные показатели.

Необходимая объективность достигается путем использования метода экспертного опроса трех категорий специалистов: научные работники, имеющие непосредственное отношение к поставленной проблеме; руководители крупных торговых организаций и промышленных предприятий, руководители строительных предприятий, руководители риеторских агентств; главы ад ми нистраций отдельных районов и города в целом. Полученные данные позволяют наглядно показать позиции, занимаемые территориями города, с помощью построения профиля инвестиционной привлекательности.

Исследования, содержащие подробный экономико-социологический анализ территории

Макро- и микроположение выбранной территории

С Внешние факторы: Внутренние факторы:

- демографический или покупательский профиль зоны охвата; - структура и характеристики района города; - конкуренция - иннов&тианость; - физические характеристики будущего объекта многофункциональной недвижимости; - доступность участка

Формирование модели определения территорий под застройку объек тами многофункциональной недвижимости

ситуации уаючю ограниченного простраиетя

в ситуации усломо неограниченного проорансгн

Определение целесообразности строительства объект многофункциональной недвижимости с учетом факторов привлекательности и непривлекательности территории

Определение границы территории будущего объекта многофункциональной недвижимости

по закону В. Рейли

по модифицированному закону Д Л. Хаффа

Определение среднего показателя престижности районов города и коэффициента относительной престижности

Построение профилей районов города

/г Расчет ^ч_^^ Уточнение лыПран-

( доступности \ ( ного местапояаже- 1

Определение полученных значений и их анализ

Рис. 2. Обобщенная модель технологии выбора территории под застройку объектом многофункциональной недвижимости

Окончательный выбор территории под застройку объектом многофункциональной недвижимости состоит из трех последовательных этапов: оценки района застройки объектом многофункциональной недвижимости на предмет потенциального спроса с использованием коэффициента розничного насыщения, расчета доступности объекта для потенциальных клиентов и уточнения местоположения объекта с помощью модифицированной многофакторной модели P.M. Кларксона, С.М. Кларк-Хнла и Г. Робинса.

Проведенный расчет всех показателей, а также объективная их оценка позволяют сделать выводы, которые служат основой для определения кон цеп инк будущего объекта многофункциональной недвижимости.

3.3. Методика реконцепции объектов многофункциональной недвижимости

Методика реконцепции объекта многофункциональной недвижимости актуальна на этапах проектирования, строительства и эксплуатации многофункционального комплекса. В связи с этим для эффективных проектов и в первые годы эксплуатации для объектов с неверно выбранной концепцией с целью поддержания интереса потребителей, максимилизации прибыли и продления активной фазы жизненного цикла многофункционального комплекса необходимо проводить реконцепцию объекта. -

Автором предложено следующее определение этого термина; реконцеп-ция - это целенаправленное физическое (редевелопмент), организационное (реброкеридж, ременеджмент, реорганизация), техническое (реинжиниринг), имиджевое (ребрэндннг) преобразование объекта многофункциональной недвижимости посредством проведения единичных действий или комплекса мероприятий, направленных на модернизацию его концепции для продления жизненного цикла объекта многофункциональной недвижимости и повышения эффективности его эксплуатации.

Ребрэндннг - смена имиджа объекта - осуществляется в виде последовательности следующих этапов: обоснование необходимости и возможности реб-рэндинга, определение стратегии ребрэндиига, разработка и осуществление комплекса маркетинговых мероприятий, а также оценка брэнда.

Редевелопмент (ребидинг) - внутренняя перестройка объекта или снос и новое строительство здания, перепрофилирование существующих площадей,

точечный редевелопмент отдельно стоящих зданий, комплексный редевелопмент сложившихся кварталов.

Ременеджмент - смена управляющей компании (или команды менеджеров), которая проводит всестороннее детальное исследование объекта, включающее экспертизу состояния объекта, его конструкций и инженерных систем; оценивает рыночную стоимость объекта на момент исследования; проводит анализ рынка и определяет нишу, которую занимает объект на рынке; разрабатывает несколько вариантов возможного и наиболее эффективного использования объекта и просчитывает их с финансовой точки зрения; оценивает и предлагает наиболее успешные схемы финансирования объекта.

Реорганизация - преобразование, переустройство организационной структуры и управления при сохранении основных средств и потенциала многофункциональной недвижимости.

Реинжиниринг - комплекс инженерно-консультационных услуг коммерческого характера по подготовке и обеспечению непосредственно процесса, обслуживанию сооружений, эксплуатации объектов многофункциональной недвижимости.

Реброкеридж - комплекс услуг по разработке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду, включающий проведение переговоров с потенциальными клиентами, разработку типового договора аренды или продажи и заключение договоров на аренду или продажу помещений.

Набор действий по трансформации объекта недвижимости зависит от негативного изменения качественных и количественных показателей его эксплуатации, основной перечень которых приведен в таблице 1. Состав характеристик может изменяться и быть индивидуальным для каждого объекта многофункциональной недвижимости.

Объективный анализ полученных данных дает возможность выбора наиболее эффективного метода из возможных к применению.

Критерием определения оптимального метода реконцепции является оценка экономической эффективности функционирования объекта и выбора на ее основе наилучшего метода. Для этого используются следующие показатели: чистый дисконтированный доход, индекс доходности, внутренняя норма доходности и срок окупаемости. Эти показатели используются в том случае, когда необходимо применять методы реконцепции, требующие капитальных вложений.

Таблица \

Матрица соответствий применения методов реконцепцин при негативном изменении показателей в эксплуатации многофункционального комплекса

Основные харз ктеристики Кардинальная рехон-цепция Локальная реконцепция

Реме-недж-мент Реинжиниринг Ребро- ке-ридне Ре-брэн-динг Реде-велоп-мент Реорганизация

Качественные характеристики

Местоположение - - - - -

Наличие парковочных мест - - - - -

Развитость инфраструктуры. обеспеченность коммуникациями - - - - -

Количественные характеристики

Платежеспособный спрос - - - - -

Человекопоток I

Износ оборудования и здания - - - - -

Плотность размещения конкурирующих объектов - - - - -

Оборот (выручка) ! - - ш

Издержки Х - - - - -

Прибыль * ш -

Рентабельность 1 -

Чистый дисконтированный доход определяется по формуле чщ = Т-^Ч-У1Ч--Г Х>,

ы+ку ^(1 + яу (1)

где 1Щ - чистый доход на шаге;

К, - капиталообразующне инвестиции на <-м шаге;

Я Ч норма дисконта (применяется для группы инвестиционных проектов линвестиции с целью сохранения позиций на рынке, поддержания стабильного уровня);

ТЧ горизонт расчета.

Индекс доходности применения метода реконцепцин определяется отношением накопленных дисконтированных притоков и оттоков реальных денег:

ИДп = I.

Показатель внутренней нормы доходности находится из следующего условия:

+ + (3)

Метод реконцепции по данному показателю считается эффективным в том случае, если полученное значение Ет больше рекомендуемой эталонной нормы прибыли для данной группы инвестиционных проектов.

Срок окупаемости метода реконцепции рассчитывается по формулам U зд, U к,

+ Д>' tSU+EJ1' (4)

1п(1 + ) * (5)

где Ток - срок окупаемости метода реконцепции с момента начала его реализации ((=0);

Тр - срок продожительности реализации метода реконцепции в

m - коэффициент, определяемый как отношение суммы дисконтированных кап италообразующих затрат К(, к ежегодному чистому доходу

Для принятого к рассмотрению ТЦ Этажи наиболее оптимальными методами реконцепции являются в первом случае редевелопменгг н реброкеридж, во втором - редевелопмент. Разделение редевелопмента обусловлено разницей включенных в него мероприятий.

Сводные результаты оценки показателей коммерческой эффективности инвестиций в предложенные методы реконцепции представлены в таблице 2.

Таблица 2

Сводные результаты оценки показателей коммерческой эффективности инвестиций в предложенные метода! реконцепции

№ п/п Наименование показателя Ед. изм. Вариант без проведения реконцепции Первый вариант проведения реконцепции Второй вариант проведения рекониел-иии

1 Чистый дисконтированный доход (ЧДД) тыс. руб. 98877 105757,65 128905,155

2 Индекс доходности (ИД) 2,3 1.42 1,53

3 Внутренняя норма доходности (ВНД) % - 15 16

4 Срок окупаемости проекта лет - 3.2 3.2

В соответствии с приведенными расчетами можно констатировать, что оба проекта жизнеспособны, поскольку показатели удовлетворяют предъявляемым к ним требованиям. Однако целесообразно принять к реализации первый вариант реконцепции, заключающийся в проведении редевелопмента и ребро-кериджа, поскольку именно он требует меньших вложений, окупается быстрее, а также подразумевает проведение одновременно двух методов реконцепции.

Реализация отдельного метода или комплекса мероприятии по реконцепции основана на системе принципов. Основные принципы следующие.

Принцип целенаправленности. Этот принцип предполагает направленность объекта многофункциональной недвижимости на достижение конкретного состояния (либо усиление, либо сохранение позиции на рынке). При этом система в виде многофункционального комплекса дожна быть способна противостоять внешнему воздействию, а также использовать внутреннюю, внешнюю среду и случайные события.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта представляет собой законное, физически возможное, финансово обоснованное н вероятное использование участка земли и находящегося на нем многофункционального центра, приводящее к максимальной стоимости недвижимости. Непрерывное улучшение использования объекта является постоянной целью собственника или управляющей компании многофункционального комплекса.

Принцип выявления приоритетов базируется на определении метода эффективного изменения многофункциональной недвижимости, когда учитываются текущее и перспективное состояния объекта. Выявление приоритетов при обновлении данного вида недвижимости позволит результативно использовать инвестиционные ресурсы.

Принцип непрерывности определяется и может быть реализован благодаря гибкости предлагаемой методики, способствующей осуществлению корректировки ее работы на различных стадиях жизненного цикла многофункциональной недвижимости. Гибкость применения обеспечивается с помощью предлагаемых методов.

Принцип обеспечения конкурентоспособности. Реализация рассмотренных принципов дает возможность направить все имеющиеся ресурсы для использования представленных методов и обеспечения тем самым значительного прорыва многофункционального комплекса по основным показателям эксплуатации.

Применяя предложенную методику, компания получает

возможность на всех стадиях жизненного цикла объекта многофункциональной недвижимости осуществлять его эффективную эксплуатацию.

Проведенный анализ показывает, что существует объективная необходимость в обобщении опыта работы западных и столичных компаний относительно проведения реконцепции объектов многофункциональной недвижимости и использовании его в поной мере на региональных рынках.

3.4. Стратегия эффективной эксплуатации объектов многофункциональной недвижимости

Определение стратегии (рис. 3) принципиально зависит от реально сложившихся условий, от сочетания факторов внутренней и внешней среды, в которой находится объект многофункциональной недвижимости.

Основной целью является увеличение доходности объекта многофункциональной недвижимости, т.е. обеспечение благоприятных условий для его эффективной эксплуатации посредством решения экономических, технологических, технических и социальных задач на основе реконцепции.

Для установления стратегической цели выявляются детерминанты функционирования объекта многофункциональной недвижимости, которые делят на внутренние и внешние. К внешним факторам отнесены структура н характеристики района строительства, географический, демографический и покупательский профили, конкуренция. К внутренним - пешеходная и транспортная доступность участка, физические характеристики и ннновативность.

Для решения поставленной цели определены пять основных задач, необходимых для ее реализации, которые дожны решаться соответствующими практическими методами, совокупность которых представляет собой фокус стратегического развития многофункциональной недвижимости Ч точку, являющуюся центром сочетания методических приемов решения задач эффективного управления объектом многофункциональной недвижимости с целью увеличения его доходности, результатом фокусирования которых является выбор стратегических альтернатив.

Конкурентный статус определяется как рентабельность стратегических капитальных вложений с учетом степени оптимальности реализуемой в настоящее время стратегии и степени соответствия потенциала предприятия этой стратегии по формуле (б).

Летерммнакты фумадоииродния объсггя ммм-оф^тоисиошвдюй йедм1жт1мостн

Успмкмиижкс кокчеитввмвдх. кя*гТве]Отьгч параметров и лоедитсй фукккиоинропп**л бъсгга

мюгофумадомагмтй недвижимости

Цск-УВЕЛИЧЕНИЕ ДОХОДНОСТИ ОБЪЕКТА МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

обеспечение СУмгоириитных условий ффектгаиюй 'жспл\атадан о0>1.сет<1 июсофунюрюшмюй нсвмжидост (фелепюм решения экономическихл теедож^ичесадо технических и социальных -эдм

Ммсичямю

улушемм ус-ЛомА фУНкцкх

кироокция объ-

Спнич инфраструктур.

абиСГ* (СиЦИаЖМоЙ! МсоНОМЯ-

ча;ко& фняюримй ц дру* гич)

Вовлечен* ц япяйспкнмий оГюро? о<Н<1сто*

Уъмигюмс шхичти МЮЧЫЮА* Щ

отмдетмх мрнанто* яо

V фнн*Н-н

ру1 нч ркурчю* -ц-ррторим

Продало*; ночной ют чао

тичлой реноижц-Ю1И ООЬйГТЛ МЧОПУ

функциональной недяижкюстн

Строкт&гьстпо объекта* жилого и соин-дого-Сытомжо назначения реконст* рукцкя кгги строи* тедегео дорог

Реконструкция оОъек-

Уветгия ме аренд юП платы, качественный подбор арендаторе* с учетом стойкости

ЮТ^ЦГСИАЛЫЮГО

арецщггоро, рекпмо, ъдерЧаидпАмл-

яоымто ииис^гптитний типмим*, ежгсия мо!нмапня. мспрль-ЪИШ1МС МСКаЫМъма

Фокус стратегического рагаггня Х то точеа, являющаяся тюнтром сочетания ^"тоднчедкмч рнсиои рс-имямл эилач -эффективного уирваленкот объектом мнпгофункционммюй недянжииости, речьтатом фоку^ирошитк

которых являся выбор стротегичоскн* аяьтершгтев *

Оцрв да и>Н1фрсц1шго туи предприятия (рентабельность стрптегнчоикмх каютгильных мнгитмН с стекам онтммыыюет реаяичуомол в 5 стоящее время иршдии я сютени соответствия петом до* предприятия

пйстртгаш)

Стратегия югтмолыыч ГАдержек Ч , июь црмпыиитлеч л няимми кюфжгамя чргнинслыччм* .мрокгерл^гц^яч* лоэдуя преимуществе во вздержкам

ига* 1м тммптк е коикуряти*

Тирдеервстк ОАюужиюине

Страт****л*л алькр мпщ - (ичоаам*

*4*ми )ы и |ра! л ич*.

ецл о управления иер-

Стр^гоНЧ даффцр<Л<Г[1ШГ0л| шчи.чи I ь Г>мь

й^ИМСГМИКММ.

мм* лерти товара лI одифкимгь ии преммуидоии

кон тренгнога маневрирования

эффективной дасшдотанин - план мероприятий по достижения цели, рсактовнный на основе факторов ыакросюложеиия и мнкроположеинл определения мчесгкмны\, количественны* пока-щдей я очекочны^ шачсннВ, достижение шорщ в совокупности обуславливает общий результат

ршк^цнн стратегии

Рис. 3. Схема определения целей, задач и методов для эффективного управления объектами многофункциональной недвижимости

где Уек - уровень стратегических капвложений;

Нс - стратегический норматив;

Иа - норматив возможностей.

Стратегические альтернативы представляют собой возможные варианты стратегического управления перспективным развитием ситуации.

Из классических конкурентных стратегий к объекту многофункциональной недвижимости применимы только две: стратегия оптимальных издержек и стратегия дифференциации.

Каждая стратегия может быть раскрыта четырьмя параметрами. Для стратегии оптимальных издержек такими параметрами будут являться качество, характеристики, обслуживание, привлекательность. Под качеством понимается соответствие объекта многофункциональной недвижимости различным стандартам (оказания услуг, розничной торговли и т.д.). Характеристики - это набор брэндов, удобство подъезда, парковка, набор торговых секций, наличие предприятий бытового обслуживания и прочее. Под обслуживанием понимается внутреннее торговое обслуживание. Привлекательность объекта рассматривается как имиджевая составляющая.

Для стратегии дифференциации такими показателями являются широта, глубина, насыщенность, гармоничность. Широтой объекта являются различные направления его деятельности по предложению товаров и услуг. Под глубиной подразумевается модификация возможных арендаторов. Насыщенность - это общее число составляющих многофункциональную недвижимость предложений. Гармоничность определяется как степень сходства или взаимодопонение составных частей многофункционального комплекса.

Поле конкурентного маневрирования заключается в возможности изменения концентрации на каком-либо параметре в зависимости от изменения среды и позволяет объекту многофункциональной недвижимости адаптироваться к изменению параметров внешней среды.

Все обозначенные элементы, предназначенные для увеличения доходности объекта многофункциональной недвижимости, составляют стратегию эффективной эксплуатации, которая ^представляет собой план мероприятий по достижению цели, реализованный на основе факторов макроположения и микроположения, определения качественных показателей и оценочных значений, достижение которых в совокупности обуславливает общий результат реализации стратегии.

Предложенная стратегия эффективной эксплуатации позволяет определить приоритетные задачи многофункционального комплекса и практические методы их решения, установить поле конкурентного маневрирования применительно к рассматриваемому объекту, что необходимо для сокращения объема инвестиций на различных этапах жизненного цикла многофункциональной недвижимости.

3.5. Оценка экономического эффекта управления многофункциональной недвижимостью на основе реконцепции

Основным критерием оценки экономического эффекта управления многофункциональной недвижимостью является увеличение ее доходности.

Для определения результата от применения определенного метода рекон-цепции или их совокупности автором предложено допонительно использовать следующие формулы.

Показатель финансовой реализуемости {ПФР) метода реконцспции на каждом шаге реализации рассчитывается по формуле

ПФР = Д,-К,- ПК, г о, (7)

где Л/- сумма чистой прибыли, руб.;

/С - капитальные вложения, необходимые для осуществления мероприятия, руб.;

ПК,Ч сумма процентов за кредит, полученных для реализации рекон-цепции, руб.

Потребность в допонительном финансировании {ПДФ) для осуществления реконцепции с учетом дисконтирования рассчитывается по формуле

где /0 - капитальные вложения, необходимые для осуществления мероприятия, руб.;

К(1> - значение коэффициента дисконтирования в 1-м году;

Д/ - сумма чистой прибыли, руб.

Эффективное управление многофункциональной недвижимостью основывается на всестороннем анализе, оценке и выборе предлагаемых методов реконцепции, которые принесут наибольший доход в течение определенного времени.

Отдельные положения диссертации могут быть использованы при обучении студентов по специальностям Земельный кадастр, Городской кадастр, Экспертиза и управление недвижимостью, Экономика и управление на предприятии (в строительстве), а также при повышении квалификации м переподготовке специалистов.

4. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Рассмотрение многофункциональной недвижимости как объекта управления позволило соискателю предложить и реализовать поставленные задачи от разработки экономического инструментария, технологии, методики и принципов управления до практических рекомендаций по осуществлению стратегии эффективной эксплуатации, способных повысить инвестиционную привлекательность объекта.

1. Проведенные исследования позволили установить, что в настоящее время не сформирована методология управления для такого сегмента коммерческой недвижимости, как многофункциональный комплекс. Изучение этого вида недвижимости на примере стран Европы и Америки, а также тенденции развития в России дают возможность констатировать, что наибольший доход приносит многофункциональная недвижимость, представляющая собой концентрацию функционально и пространственно взаимосвязанных объектов, реализующих универсальный ассортимент товаров и услуг, спланированных и построенных как целое и имеющих единую управленческую концепцию.

2. Сформированный экономический инструментарий управления объектами многофункциональной недвижимости, включающий порядок выделения земельных участков под застройку, формирование единого объекта многофункциональной недвижимости и перечень предлагаемых для определения эффективности эксплуатации объекта качественных и количественных характеристик, позволяет разработать технологию выбора местоположения и методику реконцепции применительно к рассматриваемым объектам недвижимости.

3. Разработанная технология выбора эффективного местоположения объекта многофункциональной недвижимости, основанная на экономическом инструментарии управления и инновационном потенциале, позволяет на этапе проектирования многофункционального комплекса наиболее оптимально по-

добрать местоположение для будущего строительства и оценить возможность реализации стратегии эффективной эксплуатации.

4. Предложенная методика реконцепции многофункционального комплекса, основанная на методах и принципах, необходима для повышения доходности и продления жизненного цикла объекта многофункциональной недвижимости на всех стадиях при негативном изменении основных показателей эксплуатации.

5. Для достижения главной цели Ч повышения эффективности управления объектом многофункциональной недвижимости - в диссертации разработана стратегия эффективной эксплуатации, основанная на методике реконцепции объекта многофункциональной недвижимости, и определены методы оценки экономического эффекта от реализации результатов исследования, необходимые для инвестора и управляющей компании.

5, ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Жулькова, Ю. Н. Тенденции развития рынка коммерческой недвижимости г. Нижнего Новгорода [Текст] / Ю. Н. Жулькова, В. Д. Димитров И Основные направления повышения эффективности экономики, управления и качества подготовки специалистов : И Междунар. науч.-практ. конф. - Пенза, 2004.-С. 16-18.

2. Жулькова, Ю. Н. Необходимость профессионального управления объектами коммерческой недвижимости г. Нижнего Новгорода [Текст] / Ю. Н. Жулькова // Теоретические и практические проблемы инвестиционной политики региона : VI Регион, науч.-практ. конф. - Н. Новгород, 2005. Ч С. 134-136.

3. Жулькова, Ю. II. Анализ влияния комплекса факторов на развитие рынка коммерческой недвижимости г. Нижнего Новгорода [Текст] / Ю. Н. Жулькова // Теоретические и практические проблемы инвестиционной политики региона : VI Регион, науч.-практ. конф. - Н. Новгород, 2005. -С. 106-108.

4. Жулькова, Ю. Н. Выявление наиболее привлекательных территорий для строительства объектов недвижимости коммерческого назначения [Текст] / Ю.Н. Жулькова, В.Д. Димитров // Социально-экономические аспекты современного развития России : II Всерос. науч.-практ. конф. - Пенза, 2005, -С. 182-183.

5. Жулькова, Ю. Н. Наиболее актуальные вопросы эффективного развития коммерческой недвижимости г. Нижнего Новгорода [Текст] / Ю. Н. Жулькова, В. Д. Димитров // Социально-экономические проблемы развития городов: Междунар. науч.-практ. конф. - Бегород, 2005. - С. 65-68.

6. Жулькова, Ю. Н. Определение концепции развития недвижимости торгового профиля с помощью проведения рейтинговой оценки [Текст] / Ю. Н. Жулькова, В. Д. Димитров // Современные проблемы управления: Открытая очно-заочная науч.-практ. конф. Ч Тюмень, 2005, ЧС. 127Ч132,

7. Жулькова, Ю. Н. Определение целесообразности строительства объектов коммерческой недвижимости с применением рейтинговой оценки [Текст] / Ю. Н. Жулькова, В. В. Синицын // Провинциальный город: экономика, экология, архитектура, культура, туризм и гостеприимство : II Всерос. науч.-практ. конф.-Пенза, 2005.-С, 71-73.

8. Жулькова, Ю. Н. Подходы к качественному и эффективному освоению городской территории с целью строительства объектов коммерческой недвижимости [Текст] / Ю. Н. Жулькова, В. Д. Димитров // Математические методы и информационные технологии в экономике, социологии и образовании : XV Междунар. науч.-технич. конф.: Ч Пенза, 2005. - С. 29-31.

9. Жулькова, Ю. Н. Определение показателя относительной престижности районов города на примере г. Нижнего Новгорода [Текст] / Ю. Н. Жулькова // Сб. тр. аспирантов и магистрантов / ННГАСУ. - Н.Новгород, 2005,- С. 172Ч175.

10. Жулькова Ю. Н. Формирование многофункциональных объектов коммерческой недвижимости в крупных городах [Текст] / Ю. Н. Жулькова, С. Н. Истомин // Управление в социальных и экономических системах :

III Междунар. науч.-практ. конф. - Пенза, 2005. - С. 85-88.

11. Жулькова, Ю. Н. Актуальность возведения многофункциональных комплексов на примере г. Нижнего Новгорода [Текст] / Ю. Н. Жулькова, С. Н. Истомин // Макроэкономические проблемы современного общества :

IV Междунар. науч.-практ. конф. - Пенза, 2005. Ч С. 83-85.

12. Жулькова, Ю. И. Технология выбора городских территорий для строительства объектов коммерческой недвижимости [Текст] / Ю. Н. Жулькова Н Сб. науч. тр. Экономика, управление и инвестиции, Южноуральский гос. ун-т, Челябинск, 2006. Ч С. 29-31.

13. Жулькова, Ю. II. Формирование теоретических подходов к определению территорий под застройку объектами коммерческой недвижимости [Текст] / ГО. Н. Жулькова // Современные проблемы науки, образования и производства : Межвузовская науч.-практ. конф, Ч Н.Новгород, НФ УРАО, 2006, -С. 179-182.

14. Жулькова, Ю. Н, Значение инновационных факторов в сфере коммерческой недвижимости [Текст] / Ю. Н. Жулькова // Проблемы социально-экономического развития города: VII Регион, науч.-практ. конф. -Н. Новгород, 2006.-С. 146-150.

15. Жулькова, Ю. II. Перспективы развития логистических центров как элемента коммерческой недвижимости [Текст]/ Ю. Н. Жулькова // Проблемы социально-экономического развития города : VII Регион, науч.-практ. конф. - Н. Новгород, 2006. - С. 121-124.

16. Жулькова, Ю. Н. Анализ тенденций развития жилой и коммерческой недвижимости в крупных городах [Текст] / Ю. Н. Жулькова // Сб. тр. аспирантов и магистрантов / ННГАСУ. - Н.Новгород, 2006. -С. 165-168.

17. Жулькова, Ю. Н. Актуальность проведения ре концепции объекта коммерческой недвижимости [Текст] / Ю. Н. Жулькова, С. Н, Истомин // Проблемы модернизации российского общества: социокультурные, правовые, экономические, экологические аспекты : Междунар. науч.-практ, конф. - Н. Новгород, 2006. - С. 226-228.

18. Жулькова, Ю. Н. Аспекты формирования стратегии эффективной эксплуатации объекта многофункциональной недвижимости [Электронный ресурс]/ Ю. Н. Жулькова // Социально-экономические и технические системы: исследование, проектирование, оптимизация, Набережные Чены, 2006. - 6 с.

19. Жулькова, Ю- Н. Трансформация объектов недвижимости предприятий машиностроения / Ю. Н. Жулькова // Конверсия в машиностроении*, Москва, 2006. - С. 78-80.

*В соответствии с перечнем едущих pcnewmpvtMH\ няучкьк журналов к изданий, рекомендуемы* ВАК.

Подписано в печать Oi. . Формат 60 х 90 Щ.

Бумага газетная. Печать трафаретная. Объем 1 леч. л. Тираж 100 экз. Заказ № Отпечатано в полиграфическом центре Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета, 603950, Н, Новгород, Ильинская, 65

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Жулькова, Юлия Николаевна

Введение.

Глава 1. ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА УПРАВЛЕНИЯ

КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

1.1. Анализ тенденций развития коммерческой недвижимости.

1.2. Типология объектов коммерческой недвижимости.

1.3. Подходы к формированию многофункциональной недвижимости.

Глава 2. МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ

МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

2.1. Процедуры и экономический инструментарий управления многофункциональной недвижимостью.

2.2. Технология выбора местоположения объекта многофункциональной недвижимости.

2.3. Методика реконцепции объекта многофункциональной недвижимости.

Глава 3. РЕАЛИЗАЦИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЙ И

ИХ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА.

3.1. Стратегия эффективной эксплуатации объектов многофункциональной недвижимости.

3.2. Оценка экономического эффекта управления многофункциональной недвижимостью

3.3. Подготовка и переподготовка специалистов в области управления недвижимостью

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление многофункциональной недвижимостью на основе реконцепции ее использования"

Актуальность темы. Происходящие институциональные изменения в экономике России требуют принципиально новых подходов к формированию и осуществлению системы эффективного управления объектами многофункциональной недвижимости как наиболее востребованного в настоящее время сегмента коммерческой недвижимости посредством реконцепции - целенаправленного проведения единичных действий или комплекса мероприятий, направленных на модернизацию основного назначения объекта недвижимости для продления активной фазы его жизненного цикла. Особенно эта проблема актуальна для крупных городов, обладающих значительными материальными и инвестиционными возможностями, что в свою очередь позволяет быстро и эффективно мобилизовать рыночный потенциал земельных ресурсов, привлекать инвестиции в наиболее важные и экономически выгодные сферы жизнедеятельности мегаполиса.

Одним из вариантов решения обозначенной проблемы является выбор эффективного местоположения объекта многофункциональной недвижимости для получения в дальнейшем заказчиками прибыли при эксплуатации построенных или реконструированных объектов, а также по проведению мероприятий по его результативному догосрочному функционированию.

Следует отметить, что вопросы эффективной эксплуатации объекта многофункциональной недвижимости в силу своей специфики являются недостаточно исследованными.

Степень разработанности проблемы исследования. Анализ теории и практики развития процесса управления объектами коммерческой недвижимости занимает значительное место в зарубежной и отечественной экономической науке.

Вопросы экономики и управления недвижимостью с системным изложением соответственно основных экономических и управленческих аспектов были подробно рассмотрены такими учеными, как Н.Ф. Вечер, М.А. Горенбургов, П.Г. Грабовый, В.Ф. Грязных, С.И. Кабакова, А.Б. Крутик, О.П. Крымина,

Ю.Н. Кулаков, И.Г. Лукманова, В.П. Николаев, А.А. Ольховский, Л.И. Павлова, В.А. Прорвич, А.Б. Ракитский, АА. Сегединов, В.И. Семкин, Г.М. Стерник и другими.

Из зарубежных авторов, уделявших внимание проблеме проектирования, размещения, развития и управления объектами недвижимости, можно отметить труды следующих ученых: В. Беренс, Д.Д. Блевинс, Ж. Дгопюи, X. Моленаар, Р.Б. Пейзер, Д. Рейтсма, П. Хавранек, ЛА. Хасис, А.Б. Фрей, Г.А. Цукерман и другие.

В работе также использованы материалы двух направлений научно-исследовательских работ, затрагивающие различные аспекты данной проблемы: основополагающие труды по общим вопросам формирования общественно-многофункциональных и деловых многофункциональных комплексов В.А. Абызова, Э. Богосян, И.П. Васильевой, А.А. Гаврилиной, А.И. Урбаха и других, а также зарубежных авторов: Н. Беддингтона, Д. Гослинга, Б. Майтлен-да и других; проблемные публикации и исследования по вопросам истории развития и современной организации многофункциональных комплексов В.А. Лаврова, А.А. Максимова, С.М. Шумикина, Н.П. Кириенко, Т.М. Розанова, И. Зайдлера, М. Кочак, И. Эпптона и других.

Поскольку наименее разработанной с точки зрения научных исследований, нормативной базы и практического опыта продожают оставаться проблемы эффективности управления и эксплуатации многофункциональной недвижимости, то наличие определенных результатов в теории и практике управления недвижимостью не исключает разработку адекватных методик и стратегий для повышения эффективности функционирования многофункциональной недвижимости в крупных городах в современных экономических условиях.

Актуальность темы исследования и недостаточная ее проработанность определили цель и задачи исследования.

Целью диссертационной работы является разработка методических положений по управлению многофункциональной недвижимостью на основе ее реконцепции.

Поставленная цель обусловила необходимость решения следующих задач: обобщить особенности развития и тенденции функционирования коммерческой недвижимости на современном этапе; сформировать экономический инструментарий процесса управления многофункциональной недвижимостью; разработать технологию выбора эффективного местоположения объекта многофункциональной недвижимости; предложить методику реконцепции объектов многофункциональной недвижимости;

- разработать стратегию эффективной эксплуатации объектов многофункциональной недвижимости; дать оценку экономического эффекта процесса управления многофункциональной недвижимостью.

Предметом исследования выступает процесс управления и условия эффективной эксплуатации объектов многофункциональной недвижимости.

Объектом исследования является многофункциональная недвижимость Нижегородской, Московской и Ленинградской областей.

Методологической и теоретической основой диссертации служат нормативно-правовые документы Российской Федерации, современная теория управления объектами недвижимости, а также зарубежный и отечественный опыт эффективного управления объектами многофункциональной недвижимостью. В основу исследования заложена обширная информационно-фактологическая база, основой которой являются труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам оценки территорий под застройку, целесообразности строительства и управления объектами многофункциональной недвижимости, а также фактическая информация о состоянии коммерческой недвижимости Нижегородской области.

При обосновании и разработке положений диссертации применялись методы системного анализа, многомерного сравнительного и факторного анализа, метод экспертных оценок, SWOT-анализ, экономический и инвестиционный анализ. Эмпирическую базу настоящей работы составили аналитические материалы органов по управлению государственным имуществом, данные статистических сборников и публикаций в научных журналах и периодических изданиях.

Научная новизна работы, заключающаяся в развитии новых экономических отношений, возникающих при управлении объектами многофункциональной недвижимости на основе реконцепции ее использования.

В соответствии с этим:

- тенденции функционирования рынка недвижимости и обобщены особенности его развития, заключающиеся в проектировании новых объектов и перепрофилировании существующих объектов в многофункциональные комплексы;

- разработан экономический инструментарий процесса управления многофункциональной недвижимостью, включающий: порядок выделения земельных участков под застройку; формирование единого объекта многофункциональной недвижимости; его стоимостные показатели, качественные и количественные характеристики эксплуатации объекта; предложена технология выбора эффективного местоположения объекта многофункциональной недвижимости, основанная на интеграции экономического инструментария управления и инновационного потенциала комплекса для эффективного функционирования;

- разработана методика реконцепции объектов многофункциональной недвижимости, основанная на совокупности ее возможных изменений, повышающих доходность объекта на стадии эксплуатации; предложена стратегия эффективной эксплуатации объектов многофункциональной недвижимости, базирующаяся на конкурентном маневрировании управляющей компании; выявлены подходы к определению экономической эффективности процессам управления многофункциональной недвижимостью на основе ре-концепции.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что ее основные положения и результаты могут быть использованы инвесторами, государственными органами власти и местного самоуправления при принятии решения о застройке территории городов.

Апробация работы. Теоретические положения диссертационного исследования отражены в различных научных сборниках. Основные положения докладывались на ряде конференций регионального, российского и международного уровней: на Шестой научно-практической конференции Теоретические и практические проблемы инвестиционной политики региона (г. Нижний Новгород, 2005); на Второй Всероссийской научно-практической конференции Социально-экономические аспекты современного развития (г. Пенза, 2005); на Международной научно-практической конференции Социально-экономические проблемы развития городов (г. Бегород, 2005); на Второй Всероссийской научно-практической конференции Провинциальный город: экономика, экология, архитектура, культура, туризм и гостеприимство (г. Пенза, 2005); на Пятнадцатой Международной научно-технической конференции Математические методы и информационные технологи в экономике, социологии и образовании (г. Пенза, 2005); на Седьмой региональной научно-практической конференции Проблемы социально-экономического развития города (г. Нижний Новгород, 2006), на Международной научно-технической конференции Проблемы модернизации российского общества: социокультурные, правовые, экономические, экологические аспекты (г. Нижний Новгород, 2006), в журнале Социально-экономические и технические системы: исследование, проектирование, оптимизация (г. Набережные Чены, 2006).

Публикации. Основные положения диссертационной работы отражены в 19 научных публикациях общим объемом 3,6 печатных листа. Одна работа диссертанта представлена в научном издании, входящем в перечень ВАК Минобр-науки РФ.

Структура и объем диссертации. Структура исследования определена ее целью и поставленными задачами. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. Содержание диссертации изложено на 164 страницах, содержит 8 таблиц и 35 рисунков, 1 приложение, а также список литературы из 125 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Жулькова, Юлия Николаевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рассмотрение многофункциональной недвижимости как объекта управления позволило соискателю предложить и реализовать поставленные задачи от разработки экономического инструментария, технологии, методики и принципов управления до практических рекомендаций по осуществлению стратегии эффективной эксплуатации, способных повысить инвестиционную привлекательность объекта.

1. Проведенные исследования позволили установить, что в настоящее время не сформирована методология управления для такого сегмента коммерческой недвижимости как многофункциональный комплекс. Изучение этого вида недвижимости на примере стран Европы и Америки, а также тенденции его развития в России, дают возможность констатировать, что наибольший доход приносит многофункциональная недвижимость, представляющая собой концентрацию функционально и пространственно взаимосвязанных объектов, реализующих универсальный ассортимент товаров и услуг, спланированных и построенных как целое и имеющих единую управленческую концепцию.

2. Сформированный экономический инструментарий управления объектами многофункциональной недвижимости, включающий порядок выделения земельных участков под застройку, формирование единого объекта многофункциональной недвижимости и перечень предлагаемых для определения эффективности эксплуатации объекта качественных и количественных характеристик и стоимостных показателей, позволяет разработать технологию выбора местоположения и методику реконцепции применительно к рассматриваемым объектам недвижимости.

3. Разработанная технология выбора эффективного местоположения объекта многофункциональной недвижимости, основанная на экономическом инструментарии управления и инновационном потенциале, позволяет на этапе проектирования многофункционального комплекса наиболее оптимально подобрать местоположение для будущего строительства и оценить возможность реализации стратегии эффективной эксплуатации.

4. Предложенная методика реконцепции многофункционального комплекса, основанная на методах и принципах, необходима для повышения доходности и продления активной фазы жизненного цикла объекта многофункциональной недвижимости на всех стадиях при негативном изменении основных показателей эксплуатации.

5. Для достижения главной цели - увеличения доходности объекта многофункциональной недвижимости - в диссертации разработана стратегия эффективной эксплуатации, основанная на методике реконцепции объекта многофункциональной недвижимости, и определены методы оценки экономического эффекта от реализации результатов исследования, необходимые для инвестора и управляющей компании.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Жулькова, Юлия Николаевна, Нижний Новгород

1. Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации : офиц. текст. - М. : Маркетинг, 2001. - 39 с.

2. Российская Федерация. Законы. Гражданский Кодекс Российской Федерации. В 2 ч. М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1998. - 552 с.

3. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 25.10.2001 № 136-Ф3 // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2001. - № 44. - Ст. 4147.

4. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс российской федерации : федер. закон Рос. Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ // Собр. законодательства Рос Федерации. 2005. - № 1, ч. 1. - Ст. 16.

5. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Нижегородской области Электронный ресурс.: [ред. от 06.05.2004]. Режим доступа: КонсультантПлюс. Законодательство.

6. Российская Федерация. Законы. О разграничении государственной собственности на землю: федер. закон Рос. Федерации от 17.07.2001 № 101-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2001. - № 30. - Ст. 3060.

7. О формировании, инвентаризации и кадастровом учете объектов недвижимого имущества : проект федер. закона. 2005.

8. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон Рос. Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1997. - № 30. - Ст. 3594.

9. Российская Федерация. Законы. О плате за землю: федер. закон Рос. Федерации от 11.10.1991 N 1738-1 Электронный ресурс.: [ред. от 07.03.2005]. -Режим доступа: Консультант Плюс. Законодательство.

10. Московская область. Законы. Об основах платного землепользования в городе Москве: закон Моск. обл. от 16.07.1997 Электронный ресурс. Режим доступа: Интернет.

11. Нижегородская область. Законы. Об осуществлении права государственной собственности нижегородской области : закон Нижегор. обл. от 08.05.2003 № 31-3 Электронный ресурс. Режим доступа: КонсультантПлюс. Законодательство.

12. Нижегородская область. Законы. О разграничении государственной собственности на землю в Нижегородской области Электронный ресурс. : закон Нижегор. обл. от 18.09.2002 № 53-3 : [ред. от 10.10.2003]. Режим доступа: КонсультантПлюс. Нижегор. вып.

13. Нижегородская область. Законы. Об индексации и применении ставок земельного налога на территории Нижегородской области в 2003г. : закон Нижегор. обл. от 14.17.2003 № 59-3 //Нижегор. новости. 2003. - № 136 (2828).

14. Нижегородская область. Администрация. О Стратегии действий Электронный ресурс. : постановление Администрации Нижегор. обл. от 04.07.2001 № 153. Режим доступа : КонсультантПлюс. Нижегор. вып.

15. Нижегородская область. Законы. Об осуществлении права государственной собственности Нижегородской области Электронный ресурс. : закон Нижегор. обл. от 08.05.2003 № 31-3 : [ред. от 08.09.2005]. Режим доступа: КонсультантПлюс. Нижегор. вып.

16. Нижний Новгород. Городская Дума. Устав г. Нижнего Новгорода Электронный ресурс. : утв. постановлением Гор. Думы г. Н. Новгорода от 29.01.1998 № 1 : [ред. от 16.03.2005]. Режим доступа: КонсультантПлюс. Нижегор. вып.

17. Нижний Новгород. Администрация. О земельных отношениях в г. Н. Новгороде Электронный ресурс. : постановление Администрации г. Н. Новгорода от 23.08.1994 № 74 : [ред. от 24.10.2003]. Режим доступа: Консультант Плюс. Нижегор. вып.

18. Аналитические и отчетные материалы Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами (2000-2003 г.г.) / Ком. по упр. гор. имуществом и зем. ресурсами. Н. Новгород, 2003.

19. Агапов, Н. Н. Методические основы оценки недвижимости / Н. Н. Агапов и др. М. : РЭА, 1996.

20. Азрилиян, А. И. Большой экономический словарь / А. И. Азрилиян. -М.: Институт новой экономики, 2002. 1280с.

21. Ансофф, И. Новая корпоративная стратегия / И. Ансофф. СПб.: Питер Ком, 1999.-416 с.

22. Антюганов, С. В. Государственное управление собственностью / С. В. Антюганов, В. А. Бородин, В. С. Кронский; Вого-Вят. акад. гос. служ. М.; Н. Новгород: Изд-во ВВАГС, 2001. - 420 с.

23. Балабанов, И. Т. Операции с недвижимостью в России / И. Т. Балабанов. -М.: ФиС, 1996.

24. Беляевский, И. К. Статистика рынка товаров и услуг / И. К. Беляев-ский и др. М.: Финансы и статистика, 1995. 432 с.:ил.

25. Бодырев, В. С., Введение в теорию оценки недвижимости : учебник / В. С. Бодырев, А. С. Галушка, А. Е. Федоров. 2-изд. - М.: Центр менеджмента, оценки и консатинга, 1998.

26. Большой экономический словарь. М.: Институт новой экономики, 2002. - 1280 с.

27. Борисов, А. Б. Большой экономический словарь / А. Б. Борисов. М.: Книжный мир, 2000. - 895с., с. 762

28. Брагин, Л. А. Торговой дело: экономика, маркетинг, организация / Л. А. Брагин, Т. П. Данько. -М.: ИНФРА-М, 2000. 560 с.

29. Виленский, П. Л. Оценка эффективности инвестиционных проектов с учетом реальных характеристик экономической среды / П. Л. Виленский, В. Н. Лившиц // Аудит и финансовый анализ. 2000. - № 3. - С. 97 - 137.

30. Волочков Н. П. Справочник по недвижимости. М.: Инфра, 1996.

31. Голубков, Е. П. Маркетинг: словарь-справочник / Е. П. Голубков. -М.: Дело, 2001.-е. 440, с. 228

32. Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости : учеб. для студентов вузов по экон. специальности / В. А. Горемыкин, Э. Р. Бугулов. М.: Филинъ, 1999.- 586 с.

33. Государственное регулирование экономики : учеб. пособие / Вого-Вят. акад. гос. служ. -Н. Новгород: Изд-во ВВАГС, 1998. 245 с.

34. Горемыкин, В. А. Российский земельный рынок: учеб. и практ. пособие / В. А. Горемыкин ; Ин-т междунар. экон. связей. М.: ИНФРА-М, 1996. -174 с.

35. Грибовский, С. В. Методы капитализации доходов: курс лекций / С. В. Грибовский. СПб.: Гор. упр. инвентаризации и оценки недвижимости, 1997.- 172 с.

36. Григорьев, В. В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты : учеб. пособие / В. В. Григорьев и др. ; Высш. шк. приватизации и предпринимательства. М .: ИНФРА-М, 1997. - 320 с. - (Оценка собственности).

37. Григорьев, В. В. Оценка и переоценка основных фондов: практ. пособие / В. В. Григорьев. М.: Инфра-М, 1997. - 320 с.

38. Гослинг, Д. Проектирование торговых комплексов: Пер. с англ. / Д. Гослинг, Б. Мэйтлэнд. -М.: Стройиздат, 1979. 136 с.

39. Гровер, Р. Введение в управление недвижимостью / Р. Гровер, М. Соловьев. М.: Паритет, 1997. Ч 352 с.

40. Гровер, Р. Управление недвижимостью: учебник / Р. Гровер, М. Соловьев. М .: Изд-во ВШПП, 2001. - 367с.

41. Дашков, JI. П. Коммерция и технология торговли / JI. П. Дашков, В. К. Памбухчиянц. М.: Маркетинг, 2000. - 448 с.

42. Джоунс, Г. Торговый бизнес: как организовать и управлять: Пер. с англ. / Г. Джоунс. М.: ИНФРА-М, 1996. - 304 с.

43. Друкер, Питер Ф. Задачи менеджмента в XXI веке: пер. с англ.: учеб. пособие / Питер Ф. Друкер. М.: Вильяме, 2001. - 272 с.

44. Ендовицкий, Д. А. Комплексный анализ и контроль инвестиционной деятельности: методология и практика / Д. А. Ендовицкий. М.: Финансы и статистика, 2001. - 350 с.

45. Жулькова, Ю. Н. Необходимость профессионального управления объектами коммерческой недвижимости г. Нижнего Новгорода Текст. /158

46. Ю. Н. Жулькова // Теоретические и практические проблемы инвестиционной политики региона : VI регион, науч.-практ. коне.). Н. Новгород, 2005. - С. 134136.

47. Жулькова, Ю. Н. Определение показателя относительной престижности районов города на примере г. Нижнего Новгорода Текст. / Ю. Н. Жулькова // Сб. тр. аспирантов и магистрантов / ННГАСУ. Н.Новгород, 2005. - С. 172-175.

48. Жулькова, Ю. Н. Формирование многофункциональных объектов коммерческой недвижимости в крупных городах Текст. / Ю. Н. Жулькова, С.Н. Истомин // Управление в социальных и экономических системах : 111 Междунар. науч.-практ. конф. Пенза, 2005. - С. 85-88.

49. Жулькова, Ю. Н. Актуальность возведения многофункциональных комплексов на примере Нижнего Новгорода Текст. / Ю. Н. Жулькова, С. Н. Истомин // Макроэкономические проблемы современного общества : IV Междунар. науч.-практ. конф. Пенза, 2005. - С. 83-85.

50. Жулькова, Ю. Н. Значение инновационных факторов в сфере коммерческой недвижимости Текст. / Ю. Н. Жулькова // Проблемы социально-экономического развития города : VII регион, науч.-практ. конф. Н. Новгород, 2006.-С. 146-150.

51. Жулькова, Ю. Н. Перспективы развития логистических центров как элемента коммерческой недвижимости Текст. / Ю. Н. Жулькова // Проблемы социально-экономического развития города : VII регион, науч.-практ. конф. -Н. Новгород, 2006. С. 121-124.

52. Жулькова, Ю. Н. Анализ тенденций развития жилой и коммерческой недвижимости в крупных городах Текст. / Ю. Н. Жулькова // Сб. тр. аспирантов и магистрантов / ННГАСУ. Н.Новгород, 2006. - С. 165-168.

53. Занадворнов, В. С. Экономика города: Учебное пособие / B.C. Занад-ворнов, А. В. Занадворнова. М.: ИЧП Изд-во Магистр, 1998. - 272 с.

54. Канаян, К. Проектирование магазинов и торговых центров / К. Кана-ян, Р. Канаян. 2006.

55. Ким, Е. П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости: практ. рук. / Е. П. Ким. М.: Эксперт, бюро, 1997.-224 с.

56. Коростелев, С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: учеб. пособие / С. П. Коростелев. М.: Рос. деловая лит., 1998. - 224 с.

57. Коссов, В. В. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: (Вторая редакция) / В. В. Коссов, В. Н. Лившиц, А. Г. Шахназаров. -М.: ОАО НПО Изд-во Экономика, 2000. -421с.

58. Кошкин, В. И. Управление государственной собственностью / В. И. Кошкин, В. М. Шупыро. М.: ИНФРА-М, 1997. - 496 с.

59. Крылов, Э. И. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия: Учеб. пособие. / Э. И. Крылов, В. М. Власова, И. В. Журавкова. -М.: Финансы и статистика, 2003. 608 е.: ил.

60. Кузин, Н. Я. Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений : учеб. пособие / Н. Я. Кузин. М.: АСВ, 1998. - 214 с.

61. Мескон, М. Основы менеджмента: пер. с англ. / М. Мескон, М. Альберт, Ф. Хедоури. -М.: Дело, 1998. 800 с.

62. Никитин, И. Н. Региональные аспекты формирования и развития рыночной инфраструктуры / И. Н. Никитин. Сб. материалов 111 Междунар. научно-практической конференции Управление в социальных и экономических системах, Пенза. - 2005, с. 36-38

63. Организация оценки и налогообложения недвижимости: в 2 т. / под общ. ред. Д. К. Эккерта. М.: Академия оценки Стар Интер, 1997. - 2 т.

64. Основы бизнеса на рынке недвижимости: сборник / под ред. С. Н. Максимова; Ассоц. риэторов и домостроителей. СПб.: ДЕАН+АДИА-М, 1997.-245 с.

65. Оценка земельной собственности / под ред. Д. К. Эккерта. Красногорск : Красная гора, 1993. - 59 с.

66. Оценка земельных ресурсов: учеб. пособие / под общ. ред. В. П. Антонова, П. Ф. Лойко. М.: Ин-т оценки природ, ресурсов, 1999. - 361 с. : ил. -(Русская оценка: теория и практика).

67. Оценка земельных ресурсов. М.: Русская оценка, 1998.

68. Памбухчиянц, В. К. Организация, технология и проектирование торговых предприятий / В. К. Памбухчиянц. М.: ИВЦ Маркетинг, 1988. - 322 с.

69. Панов, А. И. Стратегический менеджмент: Учеб. пособие для вузов/ А. И. Панов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 240 с

70. Пизер, П. Рынок недвижимости в регулируемой рыночной экономике / П. Пизер, С. Джаркоу // Трудный поворот к рынку: сборник. М., 1990.

71. Райзберг, Б. А. Современный экономический словарь / Б.А. Райзберг, Л. Ш. Лозовский, Е. Б. Стародубцева, 4-е изд., перераб. и доп. М.: ИНФРА-М, 2003. - 408 с. - (Библиотека словарей ИНФРА-М),

72. Саливан, М. Маркетинг в розничной торговле / М. Саливан, Д. Эд-кок. Пер. с англ. под ред. Л. Л. Никитиной. СПб.: Издательский дом Нева, 2004.-384 с.

73. Самсонов, Л. А. Сфера обращения предметов личного потребления / Л. А. Самсонов. -М.: Экономика, 1986.

74. Соломатин, А. Н. Экономика и организация деятельности торговых предприятий / А. Н. Соломатин. М.: ИНФРА-М, 2001. - 295 с.

75. Стерник, Г. М. Технология анализа рынка недвижимости / Г. М. Стерник. М.: АКСВЕЛ, 2005. - 204 е.: ил.

76. Тарасевич, Р. И. Оценка недвижимости / Р. И. Тарасевич. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997.-422 с.

77. Тарасович, Е. И. Методы оценки недвижимости / Е. И. Тарасович. -СПб.: Технобат, 1995. 247 с.

78. Теория и методы оценки недвижимости : учеб. пособие / под ред. В. Е. Есипова. СПб.: Изд-во СПБ ГУЭФ, 1998. - 300 с.

79. Управление портфелем недвижимости: учеб. пособие: пер. с англ. -М.: Закон и право: ЮНИТИ, 1998. 391 е.: ил.

80. Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. с англ. / Д. Фридман, Н. Ордуэй; Акад. нар. хоз-ва при Правительстве Рос. Федерации. М.: Дело, 1997. - 462 с. - (Зарубежный экономический учебник).

81. Харрисон, Г. С. Оценка недвижимости: учеб. пособие: пер. с англ. / Г. С. Харрисон. -М.: Изд-во РОО, 1994. 146 е.: ил.

82. Чампнис П. Утвержденные Европейские стандарты оценки недвижимости / П. Чампнис; пер. и ред. Е. И. Тарасевича. М.: Изд-во Рос. общ-во оценщиков, 1998. - 159 с.

83. Черняк, А. В. Оценка городской недвижимости / А. В. Черняк. М.: Рус. деловая лит., 1996. -272 с.

84. Шарп, У. Ф. Инвестиции: пер. с англ. / У. Ф. Шарп, Г. Д. Александер, Д. В. Бэйли. М.: ИНФРА-М, 1999. - 1028 е.: ил. - (Университетский учебник).

85. Ю7.Эккерт, Д. К. Организация оценки и налогообложения недвижимости: в 2 т. / Д. К. Эккерт. М.: Академия оценки Стар Интер, 1997. - 1-2 т.

86. Экономика и управление недвижимостью : учебник / под общ. ред. П. Г. Грабового. Смоленск: Смолин Плюс; М.: АСВ, 1999. - 567 с. : ил.

87. Экономика и финансы недвижимости / С.-Петерб. гос. ун-т.; под ред. Ю. В. Пашкуса. СПб.: Изд-во С.-Петерб. ун-та, 1999. - 185 с.

88. Журнал Бизнес, №7, 2005 г.

89. Газета Ведомости, № 7, 2006 г.

90. Нижегородский деловой журнал Деловая неделя 2006, № 5 (083)

91. Городская еженедельная газета День города. Нижний Новгород, № 10 (015), 2005 г.

92. Маркетинг в России и за рубежом, №5, 2005г.115. Нижегородский Бизнес Журнал, №5, 2005 г.

93. Журнал Управление магазином, №10, 2005 г.

94. Бюлетень лRWAY, №8, 2005г.118. www.etagy.ru119. www.coliers.ru120. www.knightfranlc.ru121. www.LeedsPropertyGroup.ru122. www.miel.ru123. www.praedium.ru124. www.RussianRealty.ru125. www.swissrealty.ru

Похожие диссертации

• Управление городской недвижимостью на основе экономической оценки земельных ресурсов
• Совершенствование агоритма обоснования инвестиционных решений в сфере коммерческой недвижимости
• Управление промышленными предприятиями на основе формирования и использования финансовых ресурсов
• Совершенствование управления развитием региона на основе повышения эффективности использования его экономического потенциала
• Формирование системы управления многофункциональной недвижимостью