Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Управление инвестиционными проектами в жилищном строительстве тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Вотолевский, Виталий Леонидович
Место защиты	Москва
Год	2003
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Управление инвестиционными проектами в жилищном строительстве"

На правах рукописи

Вотолевский Виталий Леонидович

УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫМИ ПРОЕКТАМИ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

(на примере ЗАО Петербургстрой-Сканска)

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным

хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург, 2004

Работа выпонена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный университет аэрокосмического приборостроения"

Научный руководитель: Официальные оппоненты:

доктор технических наук, профессор Ястребов Анатолий Павлович доктор экономических наук, профессор Курочкина Анна Александровна

доктор экономических наук, профессор Прянков Борис Васильевич

Ведущая организация - Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный

архитектурно-строительный университет".

Защита состоится "5" октября 2004 г. в 13 часов на заседании диссертационного совета К 212.233.01 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный университет аэрокосмического приборостроения" по адресу: Санкт-Петербург, Большая Морская ул., д. 67, ауд. 5301.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный университет аэрокосмического приборостроения"

Автореферат разослан

Ученый секретарь диссертационного совета

2004 г.

С.Н. Медведева

РОС. НАЦИОНАЛЬНАЯ БИБЛИОТЕКА Cderei О

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Актуальность темы исследования. Жилищное строительство является важной отраслью экономики Санкт-Петербурга, в последние годы устойчиво сохраняющей положительные темпы роста инвестиций на уровне 16%.

В настоящее время в Санкт-Петербурге работает более 200 компаний-застройщиков, осуществляющих профессиональную

девелоперскую деятельность на рынке жилья. При этом около 15 ведущих компаний контролируют более 40% рынка. Круг лидеров сформировася достаточно давно, у каждого из них своя история становления бизнеса, но все они являются достаточно успешными компаниями. Из остальных чуть менее 200 компаний периодически 2-3 компании в смысле занимаемой ими доли рынка попадают в число лидеров. Одной из причин, не позволяющих большинству компаний выйти вперед, является недостаток опыта по управлению девелоперскими проектами в части управления инвестициями.

В этих условиях для успешного развития строительных компаний необходима разработка и внедрение методик решения управленческих задач, адекватных современным условиям хозяйствования. К числу таких методик в первую очередь относятся: стратегическое управление инвестиционными проектами; управление финансовыми потоками инвестиционных проектов; управление снижением финансового риска инвестиционных проектов.

Проблемы управления инвестиционными проектами рассматривались в работах ведущих российских ученых. Ими была создана теория управления инвестиционными проектами. Вместе с тем, в практической деятельности руководители и специалисты строительных компаний стакиваются с трудностями адаптации разработанной теории к решению практических задач управления проектами. Эти трудности связаны с необходимостью принятия множества стратегических и оперативных решений на уровне не только руководителя, но и специалистов среднего и нижнего звена. Это требует детальной разработки механизма управления эффективностью конкретных проектов, учитывающего практические ограничения при постановке задач оптимизации.

Недостаточная разработанность этих проблем и определила актуальность темы диссертационного исследования. Особая актуальность выбранного направления исследований обусловлена тем, что жилищное строительство является сегментом экономики Санкт-Петербурга, результаты деятельности в котором имеют не только экономическое, но и важное социально-политическое значение. В этой связи подъем экономики Санкт-Петербурга будет во многом определяться темпами строительства жилья.

Цель и задачи исследования. Разработка агоритмов, обеспечивающих решение задач стратегического управления

инвестиционными проектами в жилищном строительстве, оценка эффективности и управления инвестиционными проектами в условиях риска.

В соответствии с поставленной целью в диссертационной работе последовательно решаются следующие задачи:

- исследование структуры системы управления инвестиционными проектами;

- обоснование стратегических решений по расширению доли рынка в строительном бизнесе на основе применения новых технологий;

- управление финансовыми потоками проекта при использовании на финансирование проекта текущих поступлений от продаж;

- формализация принятия решения об осуществлении проекта с учетом взаимовлияния отдельного проекта и положения компании в целом;

- оперативное прогнозирование и планирование финансовых потоков в жилищном строительстве;

- решение задач управления инвестиционными проектами в условиях риска.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования является инвестиционно-строительный комплекс в коммерческом жилищном строительстве. Предметом исследования является девелоперская деятельность по управлению проектами в жилищном строительстве.

Методология исследования. Теоретической и методологической основой исследования являются труды российских и зарубежных ученых в области управления инвестиционными проектами. В работе использованы положения законодательных и нормативных актов Российской Федерации, отечественные и зарубежные материалы о ситуациях, приемах и методах экономико-математического моделирования задач управления.

На защиту выносятся следующие научные положения:

1. Структура системы управления инвестиционными проектами.

2. Методика обоснования стратегических решений по расширению доли рынка в строительном бизнесе на основе применения новых технологий.

3. Методика управления финансовыми потоками проекта при использовании на финансирование проекта текущих поступлений от продаж.

4. Агоритм принятия решения об осуществлении проекта в жилищном строительстве с учетом взаимовлияния отдельного проекта и положения компании в целом.

5. Методика оперативного прогнозирования и планирования финансовых потоков в жилищном строительстве;

6. Методика решения задач управления инвестиционными проектами в условиях риска.

Структура диссертации. Диссертационная работа включает введение, три раздела, заключение, библиографический список.

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, формулируются цель и задачи, предмет и объект исследования, раскрываются научная новизна и практическая значимость полученных результатов.

В первом разделе "Стратегическое управление инвестиционными проектами" проведен анализ методологических основ, рассмотрены основные концепции принятия стратегических решений при управлении инвестиционными проектами. Выявлена структура и произведена оценка привлекательности сегментов рынка строительного бизнеса в Санкт-Петербурге рассмотрена структура системы управления инвестиционными проектами, включающая синергетические модели основных участников жилищно-строительного бизнеса; разработана методика обоснования стратегических решений по развитию девелоперского бизнеса, в том числе связанных с ростом доли рынка в жилищном строительстве на основе применения новых технологий, включающая процедуры вычисления показателей привлекательности рынка и конкурентных преимуществ компании;

Во втором разделе "Управление финансовыми потоками инвестиционных проектов" предложен агоритм принятия решения об осуществлении проекта в жилищном строительстве с учетом взаимовлияния отдельного проекта и положения компании в целом; предложена методика управления финансовыми потоками проекта, учитывающая особенности пошагового инвестирования при использовании на финансирование проекта текущих поступлений от продаж; разработана методика оперативного прогнозирования и планирования финансовых потоков в жилищном строительстве;

В третьем разделе "Управление инвестиционными проектами в условиях риска и неопределенности" разработана методика решения задач управления инвестиционными проектами в условиях риска, включающая типовой перечень рискованных ситуаций и адекватных им управленческих решений.

В заключении сформулированы основные выводы и предложения, полученные в результате диссертационного исследования.

П. ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Структура системы управления инвестиционными

проектами

Инвестиционный проект в диссертационной работе понимается как совокупность непосредственных участников проекта и их взаимодействие в рамках сегмента рынка, на фоне которого реализуется проект. Поэтому в

работе выпонен анализ структуры как сегментов рынка, так и непосредственно проекта.

На рынке недвижимости Санкт-Петербурга с точки зрения инвестиций в строительство новых объектов (девелопмент) можно выделить следующие сегменты:

- строительство жилья;

- строительство торговых площадей;

- строительство производственно-складских площадей;

- строительство отелей;

- строительство офисных зданий и бизнес-центров;

- строительство парковок;

- строительство общественных зданий;

- строительство автозаправочных станций.

Модели указанных сегментов рынка рассмотрены в разрезе основных признаков их привлекательности: динамики объемов инвестиций, объемов строительства и объемов продаж.

Выявлена структура системы управления инвестиционным проектом, отражающая модели основных участников рынка жилищного строительства:

- Собственник земельного участка

- Застройщик

- Заказчик

- Инвесторы.

- Компании-девелоперы

- Покупатели квартир, дольщики (участники договоров долевого участия)

- Подрядчик

- Проектировщик

- Страховые компании

- Банки

Всех участников объединяет в рамках инвестиционной программы девелоперская деятельность - деятельность по созданию нового или улучшения (изменения) характеристик существующего объекта

недвижимости. Девелопер несет при реализации инвестиционного проекта самые высокие риски среди всех участников. Профессиональные девелоперы, как правило, выпоняют функции Застройщика, Заказчика и Генерального Инвестора.

Модели сегментов рынка используются в работе для формирования критериев привлекательности сегментов рынка при подготовке стратегических инвестиционных решений.

Модели основных участников рынка жилья помогают формировать предпочтения компании-девелопера при комплектовании инвестиционного портфеля.

2. Методика обоснования стратегических решений компании -девелопера в строительном бизнесе

Исторически первой моделью корпоративного стратегического планирования принято считать так называемую модель "роста-доли", которая больше известна как модель ВСв Бостонской консатинговой группы. Модель представляет собой матрицу стратегических позиций

конкретного вида бизнеса в стратегическом пространстве, определяемую двумя координатными осями, одна из которых используется для измерения темпов роста рынка соответствующего продукта, а другая - для измерения относительной доли продукции компании на рынке рассматриваемого продукта.

Появившиеся позже другие методы отображения стратегических позиций развивают подход к построению матрицы ВСО. Так, в матрице стратегических позиций, соответствующей концепции рассматриваются не только текущие объемы продаж, но и другие разнообразные факторы, как, например, изменчивость доли рынка и технологии, лояльность персонала, уровень конкуренции, общественная потребность и т.п. Другими словами, по оси ординат выставляются интегральные оценки привлекательности сегмента рынка, а по оси абсцисс -относительные преимущества компании в соответствующем сегменте рынка.

В диссертационной работе аналогичный подход использован для оценки стратегических позиций компании Петербургстрой-Сканска на рынке недвижимости.

Основная идея, положенная в основу исследования, заключается в представлении привлекательности рынка в виде произведения показателя привлекательности рынка для инвестора на показатель привлекательности рынка для покупателя.

При моделировании позиций на рынке недвижимости в качестве показателя привлекательности сегмента рынка для инвестора использован показатель относительной доли этого сегмента рынка. В качестве показателя привлекательности сегмента рынка для покупателя использован показатель темпов роста цен в этом сегменте.

Оценка привлекательности сегментов рынка недвижимости в Санкт-Петербурге в отношении введенного критерия, позволила установить, что наиболее привлекательными являются жилищное строительство и строительство торговых площадей.

Следующая задача заключалась в оценке перспективности для инвестиций различных ценовых сегментов рынка жилищного строительства: элитного жилья, жилья высокой комфортности, верхнего экономического класса и нижнего экономического класса.

Здесь в качестве показателя привлекательности ценового сегмента для инвестора выбран показатель нормированного значения маржи, а для

покупателя - вероятность того, что разброс доли этого сегмента не превысит максимального из значений, недавно наблюдавшихся на рынке жилья.

Следуя изложенной выше основной идее, в качестве показателя привлекательности ценового сегмента жилья в работе использовано произведение нормированного значения максимальной маржи на вероятность того, что разброс доли этого сегмента не превысит максимального из значений, недавно наблюдавшихся на рынке жилья.

Расчеты, основанные на статистике 2002-2003 г.г., показали, что наибольшую привлекательность имеют сегменты элитного жилья и жилья высокой комфортности.

Для улучшения стратегических позиций, т.е. для расширения доли на рынке, необходимо привлечь потенциального покупателя. Одним из методов привлечения покупателей может стать внедрение привлекательных для покупателя технологий жилищного строительства. В частности, в качестве новых технологий для завоевания предпочтений покупателей в диссертации предлагается использовать технологии, повышающие тепло- и звукоизоляцию в процессе эксплуатации и обеспечивающие уникальность архитектурного облика возводимого жилья.

Перспективные позиции на рынке жилья в работе предлагается оценивать показателем конкурентоспособности. В качестве показателя конкурентоспособности компании используется усредненный по всем проектам портфеля показатель конкурентоспособности проектов. В качестве показателя конкурентоспособности проекта используется отношение показателей эффективности конкурирующих проектов, а в качестве показателя эффективности проекта - отношение показателя качества строительного объекта к цене квадратного метра полезной площади жилья.

Таким образом, матрицу перспективных стратегических позиций компании предлагается строить в координатах "конкурентоспособность" -"привлекательность ценового сегмента".

Стратегические позиции компании на такой матрице будут изображены кружком, диаметр которого дожен быть пропорционален объемам инвестиций, которые готовы выделить инвесторы для расширения доли в избранном сегменте рынка.

Стратегическое решение о выделении инвестиций принимается, если перспективные стратегические позиции соответствуют ожиданиям инвесторов.

Учитывая многогранность проблемы расширения доли на рынке, в диссертационной работе агоритм принятия стратегических решений развит до уровня методики. С этой целью разработан перечень основных мероприятий, необходимых для завоевания рынка, включающий: "Дома высокого качества" на основе прорывных технологий; применение системы повышения квалификации персонала; более эффективные местные и иностранные закупки; разработку системы контроля издержек; разработку

собственной системы управления проектами; разработку новых проектных и строительных решений и др.

Разработанная методика может служить практическим руководством для завоевания рынка перспективными девелоперскими компаниями.

3. Методика управления финансовыми потоками проекта при использовании на финансирование проекта текущих поступлений от продаж

Основная идея разработки методики оценки эффективности заключается в совместном рассмотрении структуры входящего и исходящего потоков с учетом операционной, инвестиционной и финансовой деятельности, таблицы агоритмов, необходимых для расчета показателей эффективности в условиях пошагового инвестирования.

Разработанные методические указания и агоритмы расчета показателей эффективности инвестиционного проекта учитывают пошаговый характер инвестиций и пошаговый возврат инвестиционного капитала.

Предложен агоритм принятия решения об осуществлении проекта в жилищном строительстве с учетом взаимовлияния отдельного проекта и положения компании в целом.

Предложен агоритм оптимизации финансовых потоков, как по отдельным инвестиционным проектам, так и по инвестиционному портфелю компании в целом. Основные ограничения при оптимизации инвестиционного портфеля компании устанавливаются на следующие финансовые показатели: объем продаж (Net Sales), прибыль до налогообложения и уплаты процентов по кредитам и выплате дивидендов (EBIT), объем инвестиций (Capital employed) и возврат на вложенный капитал (ROCE).

Предложена методика оперативного прогнозирования и планирования финансовых потоков, включающая структурную схему разработки и утверждения бизнес-плана проекта; структурную схему оперативного прогнозирования и планирования попонения инвестиционного портфеля; структурную схему мониторинга и контроля в системе оперативного прогнозирования и планирования инвестиционного портфеля.

Основные положения методики:

1. На начальных этапах разработки бизнес-плана всю основную информацию о проекте предлагается аккумулировать в Инвестиционном

* предложении. Инвестиционное предложение состоит из одиннадцати разделов, в которых в установленном формате приводится информация о технических характеристиках проекта и форме собственности на земельный участок, указывается целевой сегмент рынка, на который ориентирован проект и приводится его оценка.

2. В Инвестиционном предложении указывается степень влияния проекта на основные показатели компании (реализацию, прибыль до выплаты процентов по кредитам и уплаты налогов (ЕВIT), оборотный капитал).

Кроме того, приводятся результаты анализа рисков, инвестиционные показатели проекта (стоимость земельного участка, стоимость строительства и цена продаж, маржа проекта, а также расчетные значения ИРУиНЩ.

3. В заключительном разделе Инвестиционного предложения указываются предполагаемые источники финансирования проекта и срок его окупаемости. В случае недостаточности оборотного капитала компании формируется запрос на предоставление кредита.

4. Допонительно к Инвестиционному предложению прикладывается типовой комплект таблиц с расчетами, подтверждающими инвестиционные показатели проекта.

5. Оперативное управление финансовыми потоками девелопера основано на годовом планировании, которое осуществляется с учетом новых и текущих проектов, бизнес-плана и финансовых критериев, устанавливаемых головной компанией (основным акционером).

6. На основании затрат и доходов по новым и текущим проектам дожен составляться проект отчета о движении денежных средств, исходя из которого дожны быть видны потребности компании в объемах инвестиций и необходимость привлечения допонительных заемных средств (в случае наличия дефицита оборотных средств).

7. Отдельно формируется бюджет накладных расходов, иные статьи доходов и расходов проектов.

8. График расходов компании при реализации девелоперских проектов определяется, в основном, графиками строительства и расчетов за приобретаемые земельные участки.

9. График доходов определяется планом продаж. План продаж готовится отдельно по каждому проекту, как в денежном выражении, так и в натуральном (количество квартир различных типов и площади). После этого составляется сводный план продаж. План дожен представлять собой помесячный прогноз (на год) продаж квартир, гаражей, коммерческих площадей, основанный на статистических данных и опыте специалистов компании, маркетинговых исследованиях спроса и предложения для каждого проекта, графиках строительства и т.д.

10. План продаж включается в бюджет компании и в прогноз движения денежных средств как доход или поступления от продаж.

11. Бизнес-план компании, содержащий необходимую информацию и показатели, рассматривается Советом директоров компании, и представляется для утверждения основному акционеру компании.

12. После утверждения основным акционером бизнес-план компании вступает в силу и становится рабочим документом.

Разработанные методические указания и агоритмы расчета показателей эффективности инвестиционного проекта учитывают пошаговый характер инвестиций и пошаговый возврат инвестиционного капитала.

4. Агоритм принятия решения об осуществлении проекта в жилищном строительстве с учетом взаимовлияния отдельного проекта и положения компании в целом

На первом этапе анализа проекта рассчитываются и оцениваются инвестиционные показатели проекта, такие как маржа (разница между доходами и затратами), % маржи, объем требуемых инвестиций в проект и срок их окупаемости, строится график движения денежных средств на период осуществления проекта. На этом этапе анализируется степень чувствительности проекта к изменениям стоимости и сроков строительства, цен продаж, а также рассчитываются значения NPV (чистой приведенной стоимости проекта) и IRR (Внутренней нормы доходности).

На втором этапе анализа проекта анализируется влияние проекта на денежные потоки и бюджет компании в целом и принимается окончательное решение об источниках финансирования проекта. Для этого производится корректировка плана движения денежных средств компании на текущий и следующий год с учетом прогнозируемых доходов и расходов проекта. Поскольку предельный объем заемных средств ограничен процентом от валовых продаж, и соответственно известен предельно допустимый объем возможных допонительных займов, производится повторная корректировка графика осуществления проекта с целью минимизации возникающих кассовых разрывов компании.

Допонительно изучается возможность корректировки (сдвига по времени) прочих статей бюджета доходов и расходов (других проектов, инвестиционной программы, обслуживания займов). Таким образом, происходит взаимная увязка денежных потоков проекта и компании в целом и, в случае необходимости, определяется объем необходимого допонительного внешнего финансирования. Соответствующим образом корректируются статьи "Кредиты" и "Обслуживание кредитов".

После сбалансирования денежных потоков компании производится пересчет бюджета компании (текущего годового и прогноза следующего года) с учетом нового проекта. Согласно методике, принятой в группе компаний Сканска при составлении бюджетов, результаты проектов жилищного строительства в течение срока их осуществления учитываются долями, пропорциональными произведению процента заключенных договоров с клиентами на процент выпоненных работ.

В соответствие со стандартами Сканска при подготовке любых инвестиционных решений выпоняется оценка рисков. Оценка рисков проводится по единой корпоративной методике ORA {Operational risk assessment). В соответствие с этой методикой выпоняется корректировка бюджетов. Результаты расчетов сопоставляются с утвержденным годовым бюджетом компании и бизнес-планом, а также анализируется степень влияния проекта на бюджетные показатели компании (объем продаж, прибыли до и после процентов по займам и налогов, величину заемного капитала и возврата

на вложенный капитал). В результате принимается решение об утверждении плана осуществления проекта либо его корректировке.

Структурная схема агоритма принятия решения об осуществлении проекта приведена на рисунке.

Дирекция по развитию адресных программ

Поиск земельных участков Получение прав на застройку

_Количество строящихся квартир в каждом сегменте. Упрощенный

анализ. Предварительный бюджет. Проект бизнес-плана развития

компании

Дирекция по маркетингу и продажам Анализ структуры цен на рынке жилья и прогноз ее изменения. Информация о продажах за последние 2-3 года. Прогноз изменения цен и объемов продаж. Детальный план продаж.

Дирекция по строительству

Изыскательские и проектные работы. Уточненный бюджет затрат, график финансирования

Дирекция по экономике и финансам

Окончательный анализ проекта. Бизнес-план (объем продаж, прибыль до налогообложения и уплаты процентов по кредитам и выплате дивидендов, объем инвестиций, возврат на вложенный капитал) Плановые объемы продаж по годам

Совет директоров компании

Основной акционер компании

Утверждение целей, критериев: Доля на рынке строящегося жилья, Объемы продаж. Структура портфеля проектов. Утверждение

бизнес-плана.

Утвержденный бизнес-план

Структурная схема агоритма принятия решения об осуществлении проекта

5. Методика оперативного прогнозирования и планирования попонения инвестиционного портфеля

Укрупненная методика оперативного прогнозирования и планирования попонения инвестиционного портфеля заключается в выпонении следующих работ.

1. Анализ рынка и формирование оптимальной структуры инвестиционного портфеля на период планирования.

2. При необходимости один раз в год на основании данных п.1 по объемам рынка в целом и каждого ценового сегмента в отдельности корректировка бизнес-плана компании на период планирования.

3. Анализ возможностей годовых объемов продаж жилья каждого типа в рамках выбранной структуры инвестиционного портфеля.

4. Определение необходимых объемов строительства и продаж жилья каждого типа в рамках структуры инвестиционного портфеля на период планирования.

5. Поиск и отвод земельных участков для реализации на них проектов строительства жилья по типам, срокам и объемам в соответствии со структурой инвестиционного портфеля и п.4

6. Анализ каждого конкретного проекта и принятие решения о его реализации в соответствии с Методикой, изложенной в разделе 3, и Агоритмом, изложенном в разделе 4 настоящего автореферата. Детализированная структурная схема оперативного прогнозирования и

планирования попонения инвестиционного портфеля приведена на рисунке.

Структурная схема оперативного прогнозирования и планирования попонения инвестиционного портфеля

6. Методика решения задач управления инвестиционными проектами в условиях риска

Основной идеей методики является использование метода ситуационного анализа применительно к рынку жилищного строительства. Методика состоит из следующих положений:

1. Основой методики управления инвестиционными проектами в условиях риска методом ситуационного анализа (сокращенное название

является составление контрольных таблиц, в которых приводятся риски, уже встречавшиеся в деятельности компании девелопера. Допонительно каждый проект дожен быть тщательно изучен для выявления тех рисков, которые не включены и не описаны в контрольных таблицах.

2. Каждому наименованию риска в таблице дожна быть присвоена вероятность реализации неблагоприятного события (вероятность риска) -Низкая, Средняя или Высокая. Эта вероятность учитывается менеджментом при реализации конкретного проекта. Определение уровня риска состоит в оценке влияния конкретной рискованной ситуации на экономическую эффективность проекта и на вероятность риска.

3. Оценка влияния и классификация уровня риска осуществляются в натуральной или процентной величине от стоимости проекта, например:

-влияние риска ожидается в размере болеАмн. доларов США или от стоимости контракта - высокая значимость риска;

- влияние риска ожидается в пределах от А2 до А3 мн. доларов США или Вг% от стоимости контракта - средняя значимость риска;

- влияние риска ожидается в размере менее А4 мн. доларов США или В3% стоимости контракта - Низкая значимость риска.

Параметры А и В, необходимые для классификации рисков, задаются на основе опыта осуществления проектов и постоянно уточняются руководителем РРГ.

4. Классификация рисков в зависимости от оценки влияния и вероятности приведена в таблице.

Классификация рисков

5. Основными способами снижения вероятности рисков являются:

- проведение альтернативных технических или других процедур и методов;

- отнесение установленных издержек от определенного риска на бюджет/стоимость проекта;

- передача согласно условиям договора рисков другой стороне;

- приобретение страховки.

6. Результаты анализа рисков проекта заносятся в сводную таблицу по проекту и в сводные контрольные таблицы по каждой группе рисков.

Цель составления сводной таблицы по проекту - дать четкую картину главных рисков, возникающих при осуществлении проекта, и методов снижения вероятности этих рисков необходимых для принятия решения. В сводной таблице по проекту отображаются риски, которым присвоена высокая цена.

По каждой группе рисков (Технических, Правовых, Финансовых и Социальных) также составляются сводные контрольные таблицы. В сводных контрольных таблицах по группам рисков отображаются риски, которым присвоена средняя и высокая цена.

В качестве примера применения предложенной методики в диссертации приведен стандартный комплект документов для анализа рисков проекта строительства жилого дома.

Благодаря детальному рассмотрению большинства типовых ситуаций, встречавшихся в деятельности компании-девелопера, методика может быть использована организациями всех форм собственности при обосновании стратегических решений в жилищном бизнесе.

III. ЛИЧНЫЙ ВКЛАД АВТОРА В ПРОВЕДЕННОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

Личный вклад автора в проведенное исследование и получение научных результатов состоит в следующем:

- рассмотрена структура системы управления инвестиционными проектами, включающая синергетические модели основных участников жилищно-строительного бизнеса;

- разработана методика обоснования стратегических решений по развитию девелоперского бизнеса, в том числе связанных с ростом доли рынка в жилищном строительстве на основе применения новых технологий, включающая процедуры вычисления показателей привлекательности рынка и конкурентных преимуществ компании;

- предложен агоритм принятия решения об осуществлении проекта в жилищном строительстве с учетом взаимовлияния отдельного проекта и положения компании в целом;

- предложена методика управления финансовыми потоками проекта, учитывающая особенности пошагового инвестирования при использовании на финансирование проекта текущих поступлений от продаж;

- разработана методика оперативного прогнозирования и планирования финансовых потоков в жилищном строительстве;

- разработана методика решения задач управления инвестиционными проектами в условиях риска, включающая типовой перечень рискованных ситуаций и адекватных им управленческих решений.

IV. НАУЧНАЯ НОВИЗНА И ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ

Научная новизна заключается в постановке, теоретическом и прикладном обосновании и решении комплекса вопросов по проблемам управления инвестиционными проектами. К числу результатов, определяющих научную новизну диссертационного исследования, относятся: структура системы управления инвестиционными проектами, включающая синергетические модели основных участников жилищно-строительного бизнеса;

методика обоснования стратегических решений по развитию девелоперского бизнеса, в том числе связанных с ростом доли рынка в жилищном строительстве на основе применения новых технологий, включающая процедуры вычисления показателей привлекательности рынка и конкурентных преимуществ компании;

агоритм принятия решения об осуществлении проекта в жилищном строительстве с учетом взаимовлияния отдельного проекта и положения компании в целом;

методика управления финансовыми потоками проекта, при использовании на финансирование проекта текущих поступлений от продаж;

методика оперативного прогнозирования и планирования финансовых потоков в жилищном строительстве;

методика решения задач управления инвестиционными проектами в условиях риска, включающая типовой перечень рискованных ситуаций и адекватных им управленческих решений.

Практическая значимость работы. Основные результаты исследования имеют большое значение не только для Санкт-Петербургских строительных компаний, но и для компаний любой сферы деятельности и формы собственности. В работе предложен эффективный инструментарий для формализации процессов принятия управленческих решений при инвестиционном проектировании, который может быть использован на любом уровне управления компанией.

Апробация результатов исследования. Предложенные в работе агоритмы и методики были апробированы и внедрены в процессе управления конкретными инвестиционными проектами жилищного строительства г. Санкт -Петербурга.

Результаты работы докладывались, обсуждались и получили положительную оценку на научно-технических конференциях в СПб ГУАП в 2003-2004 г.г. и в Международном банковском институте в 2004 г., а также на следующих научных форумах: I Национальный конгресс по недвижимости РГР (г. Москва, июнь 1998); Круглый стол Реконструкция городских территорий с использованием внебюджетных форм инвестирования (г. Тверь, апрель 1999); II Национальный конгресс по

недвижимости РГР (г. Москва, июнь 1999); III Национальный конгресс по недвижимости РГР (г. Санкт-Петербург, июнь 2000); VI Международный ежегодный конгресс CEREAN (г. Прага, Чехия, октябрь 2000); IV Национальный конгресс по недвижимости РГР (г. Санкт-Петербург, июнь

2001); Региональная конференция, посвященная итогам развития рынка недвижимости регионов России за 10 лет (г. Воронеж, октябрь 2001); Курс повышения квалификации группы руководящих работников субъектов РФ и органов местного самоуправления Градостроительная политика в РФ (г.Москва, МГСУ, октябрь 2001); Региональная конференция, посвященная итогам развития рынка недвижимости регионов России за 10 лет (г. Самара, ноябрь 2001); Региональная конференция, посвященная итогам развития рынка недвижимости регионов (г. Екатеринбург, ноябрь 2001); V Национальный конгресс по недвижимости РГР (г.Москва, июнь 2002); VIII Международный ежегодный конгресс CEREAN (г. Санкт-Петербург, октябрь

2002); Международная выставка инвестиционных проектов MIPIM 2003 (г. Канны, Франция, март 2003); VI Национальный конгресс по недвижимости (г.Москва, июнь 2003), VII Национальный конгресс по недвижимости (г. Москва, июнь 2004).

Публикации: По теме диссертации автором опубликовано 12 работ общим объемом 2,95 п. л., в т.ч. лично автором 2,1 п. л.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Вотолевский В.Л. Модель прогнозирования и планирования, применяемая в строительной компании/ Промышленное и гражданское строительство, № 4, 2004. 0,15 п.л.

2. Вотолевский В.Л. Расчет рисков в строительном бизнесе/ "Управление рисками", № 2, 2004. 0,25 п.л.

3. Вотолевский В.Л. Оценка рисков при строительстве жилья верхнего эконом, класса / В сб.: Экономические проблемы и организационные решения по усовершенствованию инвестиционно-строительной деятельности: Сб. научн. тр., вып.1. СПб.: ГАСУ, 2004. 0,5 п.л.

4. Вотолевский В.Л. Управление инвестиционным проектом в строительстве жилья/ В сб.: Экономические проблемы и организационные решения по усовершенствованию инвестиционно-строительной деятельности: Сб. научн. тр., вып.1. СПб.: СПб ГАСУ, 2004. 0,4 п.л.

5. Вотолевский В.Л. Оценка инвестиционного потенциала объекта жилищного строительства/ Материалы III Международной научно-практической конференции "Актуальные проблемы экономики и новые технологии преподавания", СПб, 11-13 марта 2004: МБИ, 2004. 0,1 п.л.

6. Вотолевский В.Л., Ястребов А.П. и др. Системный подход к инвестированию долевого строительства/ Деп. рук. № 701-В2004. М.: ВИНИТИ, 2004. 0,2 п.л.

7. Вотолевский В.Л. и др. Бизнес-модель риска в жилищном строительстве/ Деп. рук. № 702-В2004. М.: ВИНИТИ, 2004. 0,2 п.л.

8. Вотолевский В.Л., Ястребов А.П. и др. Модель взаимовлияния нескольких строительных проектов при планировании бюджета фирмы/ Деп. рук. № 703-В2004. М.: ВИНИТИ, 2004. 0,2 п.л.

9. Вотолевский В.Л. и др. Управляемая бизнес-модель инвестиций в жилищное строительство/ Деп. рук. № 704-В2004. М.: ВИНИТИ, 2004. 0,2 п.л.

10. Вотолевский В.Л., Ястребов А.П и др. Программа расчета рискованности инвестиционного проекта./ ОФАП-3454, рег.№ 50200400407 от 28 апреля 2004 г. М.: ГКЦИТ, 2004. 0.25 п.л.

11. Вотолевский В.Л., Ястребов А.П и др. Программа оценки эффективности девелоперской деятельности/ ОФАП-3455, рег.№ 50200400408 от 28 апреля 2004 г. М.: ГКЦИТ, 2004. 0.25 п.л.

12. Вотолевский В.Л., Ястребов А.П и др. Программа оценки эффективности акционерного капитала/ ОФАП-3456, рег.№ 50200400409 от 28 апреля 2004 г. М.: ГКЦИТ, 2004. 0.25 п.л.

Формат 60x84 1/16. Печать офсетная. Тираж 100 экз. Заказ № 318

Отдел оперативной полиграфии ГОУ ВПО "ГУАП" 190000, Санкт-Петербург, ул. Б. Морская, 67

9 Z 2 I- Я

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Вотолевский, Виталий Леонидович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА АНАЛИЗ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ,

СОБСТВЕННОСТИ И ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ.

1. Анализ основных признаков и классификация объектов недвижимости.

1.2. Анализ основных экономических характеристик объектов недвижимости.

1.3. Анализ основных проблем управления объектами недвижимости

ГЛАВА 2. МЕТОДЫ ПОЭТАПНОЙ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТОВ РАЗВИТИЯ.

2.1. Функционально-организационная структура рынка недвижимости

2.2. Методы анализа рынка недвижимости.

2.3. Методы выбора и оценки эффективности проекта развития жилой недвижимости.

2.4. Методы оценки объектов жилой недвижимости.

2.5. Оценка земельных участков.

ГЛАВА 3. ОРГАНИЗАЦИОННО-УПРАВЛЕНЧЕСКИЙ

МЕХАНИЗМ ПРОЕКТА РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ.

3.1. Управление факторами проекта развития жилой недвижимости.

3.2. Организационно-управленческий механизм принятия решений по завершенному объекту инвестиционного проекта.

3.3.Виды сделок с недвижимостью.

3.4. Программные средства разработки бизнес-плана в системе девелопмента.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление инвестиционными проектами в жилищном строительстве"

Развитие современного инвестиционно-строительного комплекса в России осуществляется в условиях сильной конкуренции при невысокой, в целом, инвестиционной активности. Проблемы обеспечения эффективности инвестиционного процесса на любом иерархическом уровне являются отражением макроэкономических проблем, к числу которых можно отнести традиционные (внерыночные) схемы организации инвестиционного процесса, не обеспечивающие современные требования к качеству строительства и недостаточно нацеленные на конечный результат.

Проблемы инвестиционно-строительного комплекса чрезвычайно актуальны по причине изменившихся ориентиров, обусловленных переходом к рыночной экономике, повышением требований рынка к техническим и экономическим предложениям в жилищном строительстве, необходимостью соответствия объектов строительства широкому диапазону инвестиционных ресурсов, возросшим возможностям архитектурно-строительной практики, социальным потребностям населения. Проблемами совершенствования методов управления инвестициями занимаются многие отечественные и зарубежные ученые, подчеркивая актуальность этой проблемы и ее значимость для дальнейшего развития рыночных отношений, экономической и архитектурно-строительной наук. Следует отметить, что методы управления инвестиционно-строительным процессом постоянно совершенствуются, но их применение на практике часто не дает повышения эффективности.

Таким образом, актуальность проблемы управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве, с одной стороны, обусловлена масштабами строительства и объемами инвестиций, с другой стороны, Ч недостаточной проработкой ключевых моментов, присутствующих на каждом этапе и растущей потребностью инвестиционно-строительного комплекса в высокоэффективных формах и методах организации деятельности.

Вопросы управления инвестиционно-строительной деятельностью в рыночных условиях рассмотрены в научных исследованиях отечественных и зарубежных ученых Аныпина В. М., Архангельского В. Н., Багова В.П., Велика Д. Г., Грабового П.Г., Дмитриева А. Н., Иващенко Н.П., Ильенковой С.Д., Кабанова В.Н., Карасева A.B., Кириловой А. Н., Ковалева Г. Д., Кудинова JI. Г., Кушлина В. И.,Максимова С.Н., Ольдерогге Н. Г., Попкова Ю. С., Прыкина Б.В., Рекитара Я. А., Черняка В. 3., Шапиро В. Д. , а также Варнеке Х.Ю., Друкера П., Кассона М., Кента К., Линка А., Питерса М., Портера М., Ротберга Р., Фостера Р., Хизрича Р., Янча Э. и др.

В теоретических исследованиях подробно рассматриваются частные вопросы управления проектами, основанные на современных теориях. В практической деятельности чаще всего используются общие методы, основанные на агрегированных показателях и ориентированные на конечный результат. При этом влияние промежуточных результатов на эффективность проекта в целом, не учитывается. В тоже время управление современным инвестиционным проектом требует комплексного управления различными этапами проекта в сочетании с управлением каждым отдельным этапом проекта как самостоятельным проектом с экономической точки зрения. В практической деятельности российского инвестиционно-строительного комплекса сквозное сопровождение проекта (девелопмент), начиная с этапа разработки идеи до завершения проекта, является новацией. Однако именно комплексно-сквозное управление различными этапами позволяет предвидеть экономические последствия общих решений, принятых на ранних и последующих стадиях инвестиционных проектов, и позволяет не только выбрать эффективный вариант проекта, но и своевременно скорректировать отдельные его составляющие с целью получения максимального эффекта.

Таким образом, суть предлагаемой автором концепции состоит в переходе инвестиционно-строительного комплекса на поэтапную систему девеломпента, являющегося проводником новых рыночных идей.

Основной целью диссертационной работы является развитие методов управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве на разных этапах поэтапного инвестиционно-строительного цикла в условиях рыночной экономики. Для достижения цели в диссертации решались следующие задачи: 1)определить и систематизировать социально-экономические предпосыки и область развития управления инвестициями и недвижимостью в рыночных условиях и провести анализ современных тенденций управления в сфере жилищного строительства; определить основные проблемы управления процессом развития жилой недвижимости, начиная с прединвестиционной стадии, включая промежуточные этапы незавершенного строительства и проекта в целом; 2)выявить основные классификационные признаки объектов строительства с точки зрения поэтапного управления и проанализировать различные методы оценки недвижимости на различных стадиях инвестиционно - строительного процесса; 3)выявить принципы и особенности поэтапной массовой и индивидуальной оценки жилой недвижимости и проанализировать различные виды операций с недвижимостью; 4)предложить методы управления качеством инвестиционно-строительной деятельности и формы поэтапного управления инвестициями в жилищном строительстве.

Объектом исследования является инвестиционно-строительный процесс развития жилой недвижимости и его ориентация на новые рыночные идеи. Предметом исследования являются методы управления инвестициями в развитии жилья.

Методологической основой исследования являются законодательные и нормативные акты РФ и ее субъектов. Теоретическую и методическую базу составляют труды отечественных и зарубежных ученых- экономистов, ведущих специалистов в области инвестиционно-строительной деятельности, управления недвижимостью, посвященные вопросам теории и практики проблем управления. В качестве информационной базы использованы материалы Госкомстата РФ, Минэкономики РФ, материалы научных конференций и семинаров. Исследование основано на положении ведущих школ. В работе применен научный инструментарий, отражающий традиционные черты методологии экономической науки.

Гипотезой диссертации является предположение о необходимости управления востребованными рынком инвестиционными проектами в сфере жилищного строительства, не только как целыми проектами, но и их этапами (блоками), как самостоятельными проектами, в рамках общего проекта.

Научная новизна исследований состоит в том, что в результате осуществления комплексного исследования организационно-управленческих и экономических проблем управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве, предложены новые методы управления современным проектом развития жилой недвижимости, основанные на комплексно-сквозном сопровождении инвестиционного проекта на всех его этапах осуществления при одновременном управлении каждым отдельным этапом проекта как самостоятельным проектом. На основе этого подхода в диссертации выдвигается и обосновывается комплекс новых постановок и решений.

На защиту выносятся следующие результаты исследования, имеющие, по мнению автора, научную новизну:

1) модель комплексно-сквозного управления проектом развития жилой недвижимости, включая управление различными законченными инвестиционно-строительными этапами (блоками), отражающая последовательность решения задач с учетом их взаимозависимости и взаимоопределенности;

2) положения по применению метода девелопмента в реализации проектов развития недвижимости в сфере жилищного строительства;

3) модель поддержки решений по выбору проектов развития объектов жилой недвижимости, как система целей, направлений, механизмов и ожидаемых результатов управления;

4) целевая модель анализа рынка жилой недвижимости, отражающая последовательность решения задач по определению оптимального проекта или выработки инвестиционного замысла с учетом их взаимозависимости и взаимоопределенности;

5) научно-практические рекомендации по совершенствованию методов управления инвестиционными проектами и практического использования метода девелопмента для решения задач развития жилой недвижимости.

Теоретическая значимость исследований состоит в том, что полученные результаты могут быть использованы для дальнейших исследований и развития теории управления проектами в сфере жилой недвижимости в условиях рынка, для разработки унифицированной методики девелопмента для проектов развития различных типов недвижимости.

Практическая ценность исследования заключается в комплексном раскрытии вопросов совершенствования процесса управления проектами развития жилой недвижимости и возможности на основе разработанных автором рекомендаций и предложений, в определенной степени, устранить неопределенный характер инвестиционно-строительных проектов, особенно на ранних и промежуточных стадиях. Результаты исследований рекомендованы к использованию в качестве методического инструментария органам управления и разработки инвестиционно-строительных проектов и в преподавании курсов Девелопмент, Управление проектами.

Основные выводы и положения диссертационного исследования доложены автором на научных конференциях, опубликованы в статьях, сборниках научных работ и монографии (в соавторстве, отдельные главы).

Ряд принципиальных результатов по рассматриваемым проблемам излагались в выступлениях на научно-практических и теоретических конференциях в Московском институте строительства и коммунального хозяйства. Отдельные научно-практические рекомендации и элементы метода девелопмента апробированы в ФГУП Институт общественных зданий Госстроя России и департаменте инвестирования ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Общий объем выпоненных соискателем публикаций по теме диссертации составляет 3,4 а. л. Достоверность результатов исследований основывается на теоретических и методологических положениях, сформулированных в научных трудах отечественных и зарубежных ученых, результатах работы зарубежных и отечественных компаний в условиях российского рынка, предварительной апробации результатов и практического внедрения рекомендаций, разработанных автором.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Вотолевский, Виталий Леонидович

В рыночных условиях конкуренция предъявляет новые требования к предприятиям инвестиционно-строительного комплекса, и формирует потребность внедрения современных методов управления и технологий работы.

1. Метод девелопмента, как метод комплексно-сквозного управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве, позволяет: разработать и обосновать концепцию поэтапного сопровождения управления инвестиционным проектом и недвижимости применительно к конкретным задачам рынка; оценить эффективность проекта; осуществить подготовку и реализацию проекта на всех фазах и этапах его жизненного цикла; разработать рациональную схему поэтапного финансирования, сметы и бюджет проекта; сформировать команду испонителей; обеспечить оптимальные сроки и качество строительства объекта; оформить юридические права на объект недвижимости; организовать сдачу-приемку и продажу объекта.

2.Поэтапная (ступенчатая) модель развития недвижимости включает следующие этапы: а) разработка идеи проекта развития недвижимости; б) уточнение идеи проекта; разработка начального технико-экономического обоснования; в) разработка поного и поэтапного технико-экономического обоснования проекта; г) формирование команды девелоперов; д) приобретение юридических прав на объект недвижимости; е) производство проектных работ, организация строительных работ; ж) строительство; з) управление объектом и его продажа.

3.В наибольшей степени управлению инвестициями по методу девелопмента соответствуют направление целостного управления ключевыми факторами любого этапа проекта: сроками, затратами, доходами и качеством на основе системы управления проектами, в частности, силами управляющих компаний - девелоперов.

4. Каждый из этапов проекта развития, в свою очередь, может быть подразделен на отдельные условно-самостоятельные стадии (этапы). По своей значимости и объемам работ эти этапы различны: одни решают ключевые проблемы, от которых зависит следующая стадия, другие - задачи, обосновывающие эти проблемы, третьи - ограничиваются описанием или расчетами, выпоняя вспомогательную роль. Вместе с тем управление современным инвестиционным проектом дожно рассматриваться как комплексное управление всеми этапами проекта в сочетании с управлением каждым отдельным этапом проекта как самостоятельным проектом. Комплексно-сквозное управление позволяет предвидеть экономические последствия решений, принятых на ранних и последующих стадиях инвестиционных проектов, выбрать эффективный вариант проекта, своевременно скорректировать отдельные его составляющие с целью получения максимального эффекта.

5. Эффективность управления инвестиционным проектом развития недвижимости зависит от целого ряда внешних и внутренних факторов, включая и то, какие организационно-управленческие механизмы в управлении проектом применяется.

6. Управление недвижимостью предполагает: поную ответственность девелопера за конечные и поэтапные результаты инвестиционной деятельности; наработку, устойчивых деловых связей как на производственном, так и на управленческом уровнях; улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения проектных рисков и перехода от затратного (сметного) подхода в управлении проектами к бюджетному. Объективно поэтапный подход означает значительную заинтересованность девелопера в снижении себестоимости проекта в целом; обеспечение высокого качества работ за счет повышения профессионализма работников (как следствие, снижение непроизводительных затрат) путем обязательного обучения современным методам и технологиям девелопмента в строительстве. Применение метода девелопмента способствует осуществлению стратегической концепции консолидации деятельности всех участников проекта в целях обеспечения эффективности проекта через повышение вклада предприятий-партнеров в консолидированные финансовые результаты, консолидация ресурсов, переход к проектной структуре поэтапного управления, создание института проект-менеджеров, развитие горизонтальных систем управления.

7. Девелопер может рассчитывать на большую прибыль, чем фирма, которая выпоняет локальные работы по проекту (проектирование - финансирование -поставки - управление - консатинг - продажа). Соответственно, данный вид бизнеса, ввиду его высокой рентабельности, диаграммой может приобрести в России большое распространение. С учетом особенностей современного российского рынка, экономических и правовых условий управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве требует дальнейшего развития.

По теме диссертации автором опубликованы:

1. Гришаева И. А. О решении проблемы оценок инвестиционно-строительной деятельности. / Жилищное строительство, 2002, № 3 (0, 3 а.л.).

2. Гришаева И.А Особенности и классификация типологии и параметров жилищ. //Глава в монографии Ипотека, 2002, (в соавторстве, лично автору 0,5 а. л.)

3. Гришаева И.А. Социально-экономические особенности строительного рынка // Сб. научных трудов МИКХиС, 2002 (0,4 а.л., в соавторстве, лично автору 0,2 а.л.)

4. Гришаева И.А. Современные тенденции прикладной экономики (на примере управления и экономики строительства) Сб. Проблемы модернизации застройки и обновления жилой среды городов. МИКХиС, 2002 (0,3 а.л. в соавторстве, лично автору 0,2 а.л.).

5. Гришаева И.А Девелопмент - проводник новых идей в инвестиционном комплексе //Сб. Проблемы модернизации застройки и обновления жилой среды городов. МИКХиС, 2002 (0,3 а.л. в соавторстве, лично автору 0,2 а.л.).

6. Гришаева И.А Исходные положения для совершенствования методов девелопмента. Сборник научных трудов. Проблемы гуманитарных и социально-экономических наук,часть 3, МИКХиС,2002 (1,1 а.л. в соавторстве, лично автору 0,4 а.л).

7. Гришаева И.А. Принципы девелопмента массового и индивидуального жилого строительства. Сборник трудов. Актуальные проблемы экономики М.АВЧ., 2002. (0, 4 а.л.).

8. Гришаева И.А. Методы укрупнения оценки объектов недвижимости. Сборник трудов. Актуальные проблемы экономики М.АВЧ., 2002. (0, 4 а.л.).

9. Гришаева И.А. Методы оценки инвестиционных издержек. Сборник трудов. Актуальные проблемы экономики М.АВЧ., 2002. (0, 4 а.л.).

10. Гришаева И.А. Преобразование в жилищно-коммунальной сфере. Сб. Актуальные проблемы экономики М.АВЧ., 2002. (0, 4 а.л.). Актуальные проблемы градостроительства и жилищно-коммунального комплекса. М., МИКХиС 2003 (0,4 а.л. в соавторстве, лично автору 0,2 а.л.).

11. Гришаева И.А. Перспективы развития городской инфраструктуры и государственное регулирование землепользование в условиях рынка. Сб.: Актуальные проблемы градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. М.,МИКХиС, 2003 (0,6 а.л., в соавторстве, лично автору 0,2 а.л.).

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Вотолевский, Виталий Леонидович, Москва

1. Абрамов А. Е. Основы анализа финансовой, хозяйственной иинвестиционной деятельности предприятия. -М.: АКДИ Экономика и жизнь, 1994.

2. Азбука бизнесмена-предпринимателя, занимающегося операциями с недвижимостью. Терминология рынка недвижимости. 4.1 и П.-М.: Корпорация Жилищная инициатива, 1992.

3. Алексеева М. М. Планирование деятельности фирмы: Учебно-методическое пособие. -М.: Финансы и статистика, 1997.

4. Ансофф И. Стратегическое управление. М. Экономика, 1989.

5. Архипов В. Стратегическая эффективность управленческих решений //

6. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М. Финансы истатистика, 1996.

7. Балакин В. А. Проблемы совершенствования управления в инвестиционно-строительной сфере. В монографии Повышение инвестиционной активности в экономике России и развитие строительного комплекса. М. АИНЭС, 1997.

8. Бёвентео Эдвин фон, Хампе Йоханнес. Основные знания по рыночной экономике /Пер. с нем. М.: Республика, 1993.

9. Бессонова О., Кирдина С., О'Саливан Р. Рыночный эксперимент в раздаточной экономике России. Новосибирск, Изд. Новосибирского университета, 1996.

10. Бизнес-план инвестиционного проекта / Под общ. ред. акад. В.М. Попова. М.: Финансы и статистика, 1997.

11. Бизнес-план. Методические материалы / Под общ. ред. проф. Р. Г. Маниловского. М.: Финансы и статистика, 1995.

12. Бромвич Майкл. Анализ экономической эффективности капиталовложений. М. ИНФРА-М, 1996.

13. Бугаков С.Н. Концепция и рекомендации по повышению

14. Бетехтина Е., Пойсик М. Мировая практика формирования научно-технической политики. Кишинев.: 1990.

15. Бовыкин В. И. Новый менеджмент: Управление предприятиями на уровне высших стандартов: Теория и практика эффективного управления. М. Экономика, 1997.

16. Богатин Ю. В., Швандер В.А. Инвестиционный анализ. М.: ЮНИТИ,2001.

17. Браков Е. А., Влахучикос X., Лоуренс П. и др. Можно ли управлять предприятием вместе? / под ред. И. П. Фаминского и А. И. Наумова. Ч М.: Внешторгизат, 1990.

18. Брэддик У. Менеджмент в организации. Пер. с англ. М.: Инфра-М,1997.

19. Ванюрихин Г. И. Инновационный менеджмент. Учебная программа курса. Институт общественных отношений, 1996.

20. Воропаев В. И. Управление прооектами в России. -М.: Алане, 1995.

21. Вершигора Е.Е. Менеджмент. Учебное пособие. ИНФРА-М, 1999.

22. Виленский П. Л. , Смоляк С.А. Как рассчитать эффективность инвестиционного проекта. М.: Информэлектро, 1996.

23. Виханский О. С. и др. Менеджмент: Человек, стратегия, организация, процесс: Учебник. -М.: Гардарика, 1996.

24. Воков И. М. , Грачева М. В. Проектный анализ: Учебник. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998.

25. Воков И. М., Грачева М.В., Алексанов Д. С. Критерии оценки проектов. М.: Институт экономического развития Всемирного банка, 2000.

26. Воронов К. И. Оценка коммерческой состоятельности инвестиционных проектов // Финансовая газета, 1994, № 1-4, 24-25.

27. Воронов К., Хаит И. Коммерческая состоятельность инвестиционных проектов: проблемы оценки //Финансовая газета. 1994. - № 24-27.

28. Вукок М., Фрэнсис Д. Раскрепощенный менеджер: Для руководителя-практика. М.: Дело, 1991.

29. Газеев М. X., Смирнов А.П., Хрычев А. Н. Показатели эффективности инвестиций в условиях рынка. М.: ВНИИОЭНГ, 1993.

30. Горемыкин В., Бугулов Э. Экономика недвижимости. М.: Информационно-издательский дом Филинъ, 1999.

31. Гончаренко В. И., Кондратьева, Семенов А. К., С. И. Сергеева Т. Ф, Юкаева В. С. Основы менеджмента. Учебное пособие. Издательский Дом Дашков и К0, 2000.

32. Горбунов A.A. , Кулибанов B.C., Капранов С.Е. Экономические аспекты инвестирования региональной экономики. СПб. Институт социально-экономических проблем РАН, 1996.

33. Горбунов A.A., Кулибанов В.с, Кротов В. Ю. Прогнозирование.

34. Горбунов A.A. , Кулибанов B.C., Капранов С.Е. Экономические аспекты инвестирования региональной экономики. СПб. Институт социально-экономических проблем РАН, 1996.

35. Гончаров В. В. В поисках совершенства управления: Руководство для высшего управленческого персонала. -М.: МП Сувенир, 1993.

36. Государственное стимулирование инноваций (состояния и предложения) М.: Стройпрогресс, 1997.

37. Грабовый П. Г., Кулаков Ю. Н., И. Г. Лукманова, В. И. Семкин, А. Б. Ракитский, Д. Рейтсман, X. Моленар, В. Ф. Грязных. Экономика и управление недвижимостью Учебник. Под общей редакцией проф. П.Г. Грабового, Изд. АСВ, 1999.

38. Гражданский кодекс Российской Федерации. -М.: СПАРК, 1995.

39. Гребнев Е. Т. Управленческие нововведения. М. Экономика, 1985.

40. Грейсон Дж., О'Дел К. Американский менеджмент на пороге XXI века. -М: Экономика, 1991.

41. Дегтяренко В. Н. Оценка эффективности инвестиционных проектов. Ч М. : Экспертное бюро М., 1997.

42. Донцова Л. В. Инновационная деятельность: состояние, необходимость государственной поддержки, налоговое стимулирование Ч

43. Менеджмент в России и за рубежом, 1998, № 3.

44. Донцова Л. В. Проблемы формирования и инновационного обновления инвестиционно-строительного сектора российской экономики. Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук. 1999.

45. Донцова Л.В. Инвестиционно-строительная деятельность (Экономический аспект). М.: Диалог-МГУ, 1998.

46. Друри Л. Введение в управленческий и производственный учет. М: Аудит, 1994.

47. Жилище: комплексный взгляд /Под ред, А. В.Черняка и В. 3. Черняка .М. : АВЧ, 2001.

48. Жилищная экономика. Housing Economics. Под ред. Генри Поляковского, М. Изд. Дело, 1996.

49. Идрисов А. Методика разработки и экспертизы инвестиционных проектов // Финансовая газета, 1993, № 41-42.

50. Идрисов А. Б. и др. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций. М.: Филинъ, 1996.

51. Инвестиционно-строительный сектор российской экономики: проблемы формирования и инновационного обновления. М.: Диалог-МГУ, 1999.

52. Как работают японские предприятия: Сокр. пер. с англ. / Под ред Я. Мондена и др. М.: Экономика, 1989.

53. Карлоф Б. Деловая стратегия: концепция, содержание, символы. М.: Экономика, 1991.

54. Когут А. Е. Высокоэффективные инвестиции основа подъёма национальной экономики. - СПб, Гуманитарные науки, № 1-2, 1996.

55. Копейкин Д. П. , Семенов А. К. Менеджмент и предпринимательство в рыночной экономике. М. 1994.

56. Котлер Ф. Основы маркетинга. М.: Прогресс, 1992.

57. Коссов В. Инвестиции в российской экономике (новые условия иподходы). Журнал Проблемы Теории и Практики Управления, № 1, 2000.

58. Купчин А. Н., Новиков Б. Д. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. Учебное пособие, 1995.

59. Круглова Н.Ю. Инновационный менеджмент. М.: Ступень, 1996

60. Лазарев В. А. Разработка бизнес-плана (инвестиционного проекта) -Екатеринбург, 1995.

61. Лафт Дж. Эффективность менеджмента организации. М.: Русская деловая литература, 1999.

62. Либерман Т. А. Цены и себестоимость строительной продукции. М.: Финансы и статистика, 1997.

63. Липсиц И.В. , Коссов В.В. Инвестиционный проект. Изд. БЕК, 1996.

64. Мазур И. И. , Шапиро В. Д., Титов С. А. , Цветков А. В., Ольдерогге Н. Г., Каролинский И. М. Управление проектами. М.: Высшая школа, 2001.

65. Маркова В. Д. и др. Стратегический менеджмент: Курс лекций. М.: ИНФРА-М, 2000.

66. Медведев А. Экономическое обоснование предпринимательского проекта // Мировая экономика и международные отношения. 1992. - № 6, 7.

67. Медынский В.Г., Шаршукова Л. Г. Инновационное предпринимательство: Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 1997.

68. Мекумов Я. С. Экономическая оценка эффективности инвестиций и финансирование инвестиционных проектов. М.: ИКЦ ДИС, 1997.

69. Менеджмент (конспект лекций в схемах). Редактор-составитель Д. И. Платонов. М.: Издательство ПРИОР, 2000.

70. Мерсер Д. ИБМ: Управление в самой преуспевающей корпорации мира. М.: 1999.

71. Мильнер Б. Доклад на Международной научной конференции Наука управления на пороге XXI века, Государственная академия управления им. С. Орджоникидзе, М.: 1997.

72. Мир управления проектами. / Под ред. X. Решке, X. Шеле. Пер. с англ.- М.: Алане, 1993.

73. Методика подготовки бизнес-планов инвестиционных проектов // Российский экономический журнал. 1994. - № 4.

74. Методические рекомендации по оценке эффективности проектов и их отбору для финансирования (официальное издание). М.: НПКВЦ, 2000

75. Мир управления проектами. Под ред. X. Решке, X. Шеле. Пер. с англ. -М.: Алане, 1993.

76. Морозов Ю. П. Управление технологическими нововведениями в условиях рыночных отношений. Новгород, 1995.

77. Набор методов и средств для осуществления инновационной деятельности. Пособие Оксфорд Инновейши, 1994.

78. Новиков Б. Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М. Экзамен,2000.

79. Норкотт Д. Принятие инвестиционных решений. М. Издательское объединение ЮНИТИ, 1997.

80. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Ассоциация риэтеров и домостроителей Санкт-Петербург. - СПб, ДЕАН+АДИА-М, 1997.

81. Основы предпринимательской деятельности (Экономическая теория. Маркетинг. Финансовый менеджмент) / Под ред В. М. Влассовой. Ч М.: Финансы и статистика, 1994.

82. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В. Григорьева. М.: ИНФРА-М, 1997.

83. Оценка недвижимости / Под ред. В.В. Ресина. М.: Дело, 1998.

84. Оркони Д. Принятие инвестиционных решений. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.

85. Оучи У. Методы организации производства: японский и американский подходы, М.: 1984.

86. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций. М.: ЮНИТИ, 2001.

87. Плешин Ю. И. Управление персоналом. СПб., 1995.

88. Повышение инвестиционной активности в экономике России и развитие строительного комплекса. М.: АИНЭС, 1997.

89. Поршнев А.Г. Управление инновациями в условиях перехода к рынку. -М.: РИЦЛО Мегаполис-Контакт, 1993.

90. Прикладная наука и инновационная деятельность (экономический аспект) М.: Диалог-МГУ, 1998.

91. Рекитар А. Об экономической реформе в России и проблемах привлечения иностранных инвестиций. СПб., Гуманитарные науки, № 1-2, 1996.

92. Ресин В.И. Управление развитием крупного города. М.: Голос. 1996.

93. Риск-анализ инвестиционного проекта. / Под ред. М. В. Грачевой, М.: ЮНИТИ, 2001.

94. Рогов С. Россия в системе глобальной экономики на пороге XXI века. Журнал Проблемы Теории и Практики Управления, № 1, 2000.

95. Рохлин И. А. Развитие рынка недвижимости в России. Теория, проблемы, практика. М. Экономика, 2000.

96. Румянцев A.A. Политики инвестирования средств в инновационные проекты. СПб.: Гуманитарные науки РАН, № 1-2, 1996.

97. Руднев А. В. Инновационный менеджмент. М. МГУ, 1998.

98. Руководство по разработке бизнес-планов для экспериментального строительства. //В.З. Черняк. МАИЭС, 1998.

99. Рябых Д. Наиболее распространенные финансовые показатели. М.: Корпоративный менеджмент, 2000.

100. Санто Б. Инновация как средство экономического развития. Пер. с венгр. М.: Прогресс. - 1990.

101. Самойлов JI. JI. Практические выводы по результатам анализа финансовых показателей. М.: ИНЭК, 2000.

102. Самуэльсон П. Экономика. -М. Прогресс, 1994.

103. Сидоров А. Т. Инновационный менеджмент. Учебное пособие. М.: Федеральная авиационная служба РФ, 1998.

104. Синк Д. С. Управление производительностью: планирование, измерение и оценка, контроль и повышение. М.: Изд-во МГУ, 1997.

105. Солунский А. И. Система управления инвестиционным процессом в условиях рынка.-М.: 1994.

106. Старик Д.Э. Как рассчитать эффективность инвестиций. М. Финстатинформ, 1996.

107. Твисс Б. Управление научно-техническими нововведениями. Сокр. пер. с англ. М.: Экономика. - 1989.

108. Управление инвестициями: Справочное пособие для специалистов и предпринимателей / Под общ. ред. В.В. Шеремета. Т. 1 и 2. М.: Высшая школа, 1998.

109. Управление инвестиционными проектами в строительстве. Практическое пособие. -М.: МГСУ, 1999.

110. Управленческое консультирование: В 2-х тт, Т. 1: СП Интерэксперт, 1992.

111. Фамер Р. М. Энциклопедия современного управления: в 5-ти тт. Ч М.: ВИПКЭнерго, 1992.

112. Фатхутдинов Р. А. Разработка управленческого решения: Учебное пособие. -М.: Бизнес-школа Интел-Синтез, 1997.

113. Форд Г. Моя жизнь, мои достижения. М.: Финансы и статистика,1989.

114. Фридман Дж., Ордуй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело-тд, 1995.

115. Хайман Д. Н. Современная микроэкономика: анализ и применение. Ч М.: Финансы и статистика, 1999.

116. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. М.: РИО Мособлуполиграфиздата, 1994.

117. Черняк В. 3. Управление инвестиционным проектом в строительстве. М.:РДЛ, 1998.

118. Черняк В. 3., Дмитриев А. Н., Владимирова И. Л. Управление инновациями в строительном комплексе. М. Правительство Москвы. Комплекс перспективного развития города. 1999.

119. Черняк В.З. Бизнес-планирование. М.: ЮНИТИ, 2002.

120. Шапиро В. Д. и др. Управление проектами. СПб.: ДваТри, 1993

121. Экономическая стратегия фирмы: Учебное пособие //Под. ред. А.П. Градова. СПб: Специальная литература, 1995.

122. Энциклопедия инвестиций. В помощь предпринимателю и банкиру. М.: Дж. ИПЛАлимитед. 1992.

123. Экономика недвижимости. Под ред. В. И. Ресина. М.: Дело, 2001.

124. Экономический анализ / Под ред JI. Т. Гиляровской. М.: ЮНИТИ,2000.

125. Ярыгин Г. Рынок инновационных услуг. Проблемы теории и практики управления, № 1, 1995.

Похожие диссертации

• Недвижимость как источник финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве
• Формирование системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве депрессивного региона в условиях рыночных преобразований
• Управление инвестиционными проектами в жилищном строительстве
• Управление инвестиционным процессом в жилищном строительстве на основе согласования интересов его участников
• Схемы и модели финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве