Управление инвестиционным портфелем недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Якушин, Валентин Владимирович |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2006 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Управление инвестиционным портфелем недвижимости"
На правах рукописи
ЯКУШИН ВАЛЕНТИН ВЛАДИМИРОВИЧ
УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ПОРТФЕЛЕМ НЕДВИЖИМОСТИ
Специальность: 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва-2006
Работа выпонена в ГОУ ДПО Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГАСИС).
Научный руководитель: заслуженный деятель науки РФ,
доктор экономических наук, профессор Егоров Анатолий Юрьевич
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор
Хавин Дмитрий Валерьевич
кандидат экономических наук, доцент Петровская Мария Владимировна
Ведущая организация: Московский государственный
строительный университет
Защита состоится " " декабря 2006 г. в на заседании диссер-
тационного совета Д 212.043.01 в ГОУ ДПО Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы по адресу: 129272, Москва, ул. Трифоновская, д. 57, ауд. 201.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ДПО ГАСИС. Автореферат разослан " ноября 2006г.
Ученый секретарь диссертационного совета Д 212.043.01, к.э.н., доцент
С.А. Лочан
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Развитие рынка недвижимости является одним из необходимых условий преобразований экономических отношений в России, поскольку стабилизация экономического роста страны во многом зависит от инвестиций в строительство и развитие недвижимости. Значительная потребность инвестиций в строительство не вызывает сомнений. Промышленное строительство осознается необходимым условием для повышения эффективности своей деятельности большинством предприятий, проводящими инвестиционную деятельность: промышленное строительство - одно из значительных направлений инвестирования предприятий: в 2005 г. 48 % предприятий промышленности участвовали в инвестиционных программах строительства новых зданий (кроме жилых) и сооружений, 51 % - инвестировали в расширение инфраструктуры; 15 % - в возведение жилых зданий.
Скорейшее решение жилищной проблемы является необходимым для развития экономики, поскольку уровень жизни населения, условия воспроизводства и развития человеческого капитала, интелектуальный потенциал нации - главные факторы конкурентоспособности страны и жилищное строительство является одним из главных индикаторов социального развития государства. Потребность в жилье является одной из базовых потребностей человека, инвестиции в жилье обеспечивают мультипликативный эффект развития экономики в целом, что объясняется особенностями этих инвестиций: жилье - дорогостоящий товар длительного пользования, поэтому инвестиции в него стимулируют сбережения домохо-зяйств, которые, в свою очередь, являются источником инвестиционных ресурсов. С другой стороны, инвестиции в жилье служат катализатором развития многих отраслей экономики: отрасли строительных материалов, финансовых услуг, услуг управления недвижимостью, др. Жилье создает также условия для воспроизводства трудовых ресурсов и косвенно способствует расширению производства.
Решения организации по привлечению инвестиций в недвижимость связаны с управлением инвестиционным портфелем недвижимости. Эти решения включают идентификацию ресурсов, формирование портфеля ресурсов, отвечающего целям инвесторов, оценивание ресурсов, определение стоимости портфеля инвестиционных ресурсов и эффективности управления им.
В мировой практике широко известны методические подходы к формированию и управлению инвестиционным портфелем финансовых активов, но эти подходы необходимо адаптировать применительно к активам, состоящим из объектов недвижимости с учетом особенностей и институциональных характеристик рынка недвижимости.
Таким образом, актуальность темы диссертационного исследования обусловлена необходимостью дальнейшего всестороннего научного анализа стратегий формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости, что позволит, во-первых, определить системные характеристики рынка недвижимости, влияющие на эффективность функционирования инвестиционного портфеля недвижимости, во-вторых, конкретизировать методические основы выбора и обоснования рациональной инвестиционной стратегии вложений в недвижимость на российском рынке на основе адаптации современных моделей управления инвестиционными портфелями.
Степень разработанности проблемы. Многоаспектность исследуемой проблемы обусловливает ее рассмотрение с различных позиций.
Теоретические и практические аспекты управления инвестиционными ресурсами с разной степенью поноты рассматривались в трудах многих отечественных и зарубежных экономистов: В. Аньшина, Л. Абакина,
A. Аганбегяна, В. Барда, И. Бланка, Л. Валинуровой Я. Дерябиной, В. Евстигнеева, А. Егорова, В. Ивантера, Л. Игониной, Н. Игоршина, А. Киляч-кова, В. Ковалева, В. Косова, В. Колибаба, М. Лимитовского, И. Липсица, Г. Литвинцевой, М. Маковецкого, Ю. Осипова, В. Серова, Е. Четыркина, М. Эскиндарова, Г. Алексапдера, Г. Бирмана, Дж. Бэйли, А. Дамодарана, Л. Крушвица, Ф. Найта, Дж. Сороса, У. Шарна, С. Шмидта и др., особое внимание проблемам управления недвижимостью уделено в работах И. Артеменкова, Л. Белых, П. Грабового, С. Грибовского, А. Дамодарана, Е. Озерова, В. Ресина, Е. Тарасевича и др.
Для теоретико-методологической разработки вопросов оценки эффективности управления инвестиционным портфелем особый интерес представляют работы, посвященные стоимостной оценке портфелей финансовых активов: Г. Булычевой, С. Вадайцева, Е. Гришиной, А. Грязно-вой, В. Демниш, М. Захаровой, Б. Коласс, Е. Куколевой, С. Мордашова, В. Паламарчука, К. Рожнова, Л. Ревуцкого, Н. Степалыцука, М. Федотовой,
B. Шакина, О. Щербаковой, Г. Александера, Дж. Бейли, Ю. Бригхема, Л. Гапенски, Т. Колера, Т. Коупленда, С. Майерса, Дж. Муррина, У. Парра-моу, Ш. Пратта, Т. Уотшема, Р. Хота, Дж. Ван Хорна, У. Шарпа и др.
Несмотря на большое количество работ, посвященных вопросам формирования и управления инвестиционных портфелей, существует необходимость всестороннего изучения особенностей инвестиционных портфелей недвижимости с позиций системного подхода, специфики их функционирования в условиях российской экономики и определения на этой основе рекомендаций по выбору инвестиционных стратегий вложения в недвижимость на отечественном рынке. Вместе с тем, уже полученные результаты научных исследований большинства перечисленных ученых послужили базой для более глубокого изучения вопросов разработки темы диссертационного исследования.
Недостаточная изученность, актуальность, теоретическая и практическая значимость проблем выбора инвестиционных стратегий управления недвижимостью обусловили тему, цель исследования и его задачи.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования является система формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости.
Предметом исследования является совокупность экономических отношений, возникающих при формировании и управлении инвестиционным портфелем недвижимости.
Цель диссертационной работы состоит в разработке и научном обосновании методического инструментария формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости.
Осуществление поставленной цели потребовало решения следующих основных задач:
Х провести анализ и выявить инвестиционные стратегии развития строительной отрасли на современном этапе развития экономики;
Х системно представить принципы управления инвестиционным портфелем недвижимости, обусловливающие выбор инвестиционных стратегий формирования портфеля недвижимости;
Х допонить систему показателей, определяющих выбор инвестиционных стратегий вложений в недвижимость;
Х расширить информационно-аналитическую систему принятия инвестиционных решений путем допонения показателей мониторинга стоимостной оценки объектов инвестиционного портфеля недвижимости;
Х предложить методику формирования инвестиционного портфеля недвижимости по экономическим регионам.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили результаты исследований, изложенные в работах отечественных и зарубежных авторов, нормативно-правовые документы федеральных и региональных органов законодательной и испонительной власти, регулирующие инвестиционную деятельность предприятий и рынок недвижимости. В работе применялись методы теории систем; понятия и принципы инвестиционного менеджмента, экономики макро-, мезо-и микроуровней; научные методы и приемы научной абстракции, экономического анализа, сравнения и аналогии; финансовой математики, статистические группировки.
Информационно-эмпирической базой исследования явились экономические факты, установленные на основе данных статистических и финансово-экономических изданий России и других стран, данные информационной сети Интернет, материалы научных семинаров и конференций, данные Федеральной службы государственной статистики, Вогоградского областного комитета государственной статистики, РТС, ММВБ, Минфина
РФ, ФСФР, Центрального банка РФ, аналитические статьи отечественных и зарубежных ученых.
Науинаа нопщн'д исследования заключается в разработке методических подходов формирования инвестиционного портфеля недвижимости, что позволило определить и научно обосновать практические и методические рекомендации, направленные на рационализацию структуры портфеля недвижимости по типам объектов недвижимости и экономическим регионам размещения объектов недвижимости в целях повышения эффективности управления инвестиционным портфелем недвижимости.
В числе наиболее важных результатов, полученных автором и определяющих научную новизну и значимость проведенного исследования, можно выделить следующие:
1. Комплексно представлены наиболее перспективные инвестиционные стратегии развития строительных организаций на современном этапе развития российской экономики (диверсификация инвестиционного портфеля по видам инвестиций и географическому признаку; концентрация организаций строительной отрасли путем создания горизонтально- и верти-кальноориентированных ходингов; расширение товарного портфеля строительных организаций путем включения в состав инвестиционного портфеля услуг управления недвижимостью (серсейинг) и модернизации и реконструкции существующих зданий и сооружений с использованием инновационных технологий, материалов).
2. Сформулированы принципы управления инвестиционным портфелем недвижимости (интегрированноеЩ, комплексности, динамики, альтернативности, ориентации на стратегические цели, корректировки), которые позволяют определить эффективную инвестиционную стратегию управления портфелем недвижимости в соответствии с прогнозами динамики рынков недвижимости и капитала и увязать ее с общей стратегией и целями инвестора.
3. Предложена методика принятия инвестиционных решений по выбору объектов недвижимости при формировании инвестиционного портфеля, основанная на сравнении инвестиционной стоимости объекта недвижимости с рыночной стоимостью и сравнении восстановительной стоимости объекта недвижимости с рыночной.
4. Конкретизированы макроэкономические индикаторы доходности рынка недвижимости (темпы роста валового регионального продукта (ВРП), дисперсия значений ВРП, темпы роста доходов населения, уровень безработицы, диверсификация занятости, темпы роста реальных доходов предприятий региона), использующиеся для расчета рейтинга региона привлекательности для инвестирования в недвижимость.
5. Уточнена методика диверсификации объектов недвижимости по экономическим регионам при формировании инвестиционного портфеля недвижимости, заключающаяся в многомерной группировке регионов по
рейтингу привлекательности и риску инвестирования в регион, что позволит сформировать эффективный портфель недвижимости.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования. Теоретическая значимость диссертационного исследования определяется тем, что научные и практические проблемы, поднимаемые в нем, непосредственно связаны с решением конкретных задач управления инвестиционным портфелем недвижимости организаций путем совершенствования методического инструментария выбора наиболее рациональной структуры инвестиционного портфеля.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что их использование позволит:
-эффективно распределять инвестиционные ресурсы, находящиеся в распоряжении инвесторов;
-совершенствовать систему управления формированием инвестиционного портфеля организации;
Основные положения диссертации могут быть использованы:
-при разработке схем вложения инвестиционных ресурсов в регионы;
-при выборе и обосновании развития отдельных объектов недвижимости и специфических механизмов управления инвестиционным портфелем;
-в учебном процессе вузов при изучении дисциплин Инвестиционный менеджмент, Инвестиции, Экономика недвижимости и др.
Апробация результатов исследования. Результаты диссертационного исследования обсуждены и одобрены на Всероссийской научно-практической конференции Современная Россия: экономика и государство, научной сессии в г. Вогограде Мировая экономика и финансы.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 работ, общим объемом 2,1 п.л.
Логика и структура работы. Цель исследования предопределила логику и структуру работы. Она состоит из введения, трех глав и заключения. Содержание диссертации раскрывается в нижеприведенной последовательности:
Введение
Глава 1. Теоретические основы управления инвестициями в недвижимость.
1.1. Инвестиционные ресурсы и их роль в экономическом росте страны.
1.2. Анализ условий воспроизводства недвижимости.
1.3. Анализ инвестиций в жилищное строительство и источников финансирования объектов строительства.
Глава 2. Механизм формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости.
2.1. Влияние особенностей рынка недвижимости на формирование инвестиционного портфеля недвижимости.
2.2. Применение современной портфельной теории к формированию инвестиционного портфеля недвижимости.
2.3. Принципы и информационно-аналитическая система обеспечения механизма управления инвестиционным портфелем недвижимости.
Глава 3. Основные направления совершенствования управления инвестиционным портфелем недвижимости.
3.1. Оценочная структура системы управления инвестиционным портфелем недвижимости
3.2. Создание интегрированной системы управления инвестиционным портфелем недвижимости.
3.2. Методы локализации риска инвестиционных решений при реализации проектов управления недвижимостью
Заключение
Библиография
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
1. Инвестиционная деятельность осознается необходимой большинством российских предприятий: по данным Росстата в 2005г. инвестиционную деятельность проводили 95 % крупных и средних организаций промышленности и 40 % организаций малого бизнеса.
В тоже время объем строительных работ в реальном выражении до сих пор не достиг уровня 1990 г. (табл. 1).
Таблица 1
Объем выпоненных работ по виду деятельности строительство
Годы Мрд. руб. (до 2000 г.- трн. руб.; в фактически действовавших ценах) В процентах (в сопоставимых ценах)
к предыдущему году к 1990
2000 503,8 113,5 36,1
2001 703,8 110,4 39,9
2002 831,0 102,9 41,0
2003 1042,7 112,8 46,3
2004 1313,5 110,1 51,0
2005 1711,7 110,5 56,3
Источник: Росстат.
Среди основных препятствий для инвестиционной деятельности (по данным Росстата) основными названы следующие факторы: 1) недостаток собственных финансовых средств (65% руководителей организаций); 2) высокий процент коммерческого кредита (31%); 3) высокие инвестиционные риски (25%); 4) недостаточный спрос на выпускаемую продукцшо (21%).
Согласно другому исследованию Росстата (табл.2) в качестве главного препятствия предпринимательской деятельности строительных организаций является высокий уровень налогов, несмотря на то, что за последние годы налоговое законодательство изменилось в лучшую сторону: произошло существенное уменьшение номинальной налоговой нагрузки, сократилась фискальная нагрузка на малый бизнес. Но остающиеся проблемы являются существенными для предприятий: в первую очередь это нестабильность налоговой системы, ее затратность для бизнеса (издержки, связанные с проведением контрольных мероприятий и деятельностью налоговых органов в целом); значительное негативное влияние на деятельность бизнеса оказывает неоднозначность налогового законодательства и возможность различной интерпретации заинтересованными сторонами; ужесточение палогово-административного бремени.
Для анализа условий воспроизводства недвижимости важное значение имеет анализ практики деятельности крупнейших строительных организаций России, являющихся лидерами отрасли и определяющими тенденции ее развития. Следует отметить, что значительное число строительных организаций относятся к малым и средним предприятиям, поэтому их
экономические показатели труднофиксируемы официальной статистикой. До 2004 г. ни одно из предприятий строительной отрасли не было включено в рейтинг крупнейших предприятий России (анализ на протяжении более 10 лет проводится журналом Эксперт). Но, начиная с 2004 г. двадцать крупнейших строительных предприятий входят в данный рейтинг, что свидетельствует о развитии отрасли, о необходимости изменения корпоративной стратегии строительных организаций.
Таблица 2
Факторы, ограничивающие деловую активность строительных организаций (в % от общего числа строительных организаций)
1995г. 2000г. 2001г. 2002г. 2003г. 2004г. 2005г.
Высокий уровень налогов 59 81 73 67 64 61 47
Неплатежеспособность заказчиков 87 . 82 65 62 55 49 38
Высокая стоимость материалов, конструкций, изделий 53 45 50 48 45 37
Недостаток заказов на работы 49 29 30 35 33 28 17
Конкуренция со стороны других строительных фирм 16 24 30 33 36 32
Недостаток квалифицированных рабочих 10 13 20 22 22 28 25
Нехватка и изношенность машин и механизмов 31 35 40 20 15 13 7
Высокий процент коммерческого кредита 36 36 31 17 13 17 11
Источник: Росстат.
Возведение жилья - один из основных направлений бизнеса строительных компаний. Так, темпы жилищного строительства увеличились на 6,3 %, и в 2005 г. было сдано в эксплуатацию около 43,6 мн. кв. м жилых площадей. Во многом продемонстрированная динамика была обусловлена высокими темпами роста цен на жилье при сохранении его дефицита. По оценкам аналитиков, с 2000-го по 2004 год новостройки в крупных городах подорожали в два-два с половиной раза, тогда как объемы строительства выросли не более чем на 30%. При этом девелоперы проявляли повышенную инвестиционную активность преимущественно на рынках жилой и коммерческой недвижимости крупных центров, прежде всего Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих к ним областей. В регионах эта активность была на порядок ниже.
Компании, занимающиеся бизнесом в сфере недвижимости, возможно разделить на определенные группы в зависимости от уровня инвестиционного риска и объема собственного капитала, необходимого для ведения бизнеса (см. рис.1).
Компании, получающие доход от недвижимости - это сервейинго-вые компании, занимающиеся управлением недвижимостью, оказанием
технических услуг по обслуживанию, ремонту, охране, поддержании безопасности недвижимости, риэторские и др. услуги.
Объем собственного капитала
Высокий Инвестиции в недвижимость Девелопмент
Низкий/Средний Доход от обслуживания недвижимости Строительство объектов недвижимости
Низкий/Средний Высокий
Уровень инвестиционного риска
Источник: составлено автором.
Рис.1. Виды бизнеса в сфере недвижимости в зависимости от величины собственного капитала и уровня инвестиционного риска
Компании, занимающиеся строительством недвижимости, получают доход благодаря низким издержкам и высокому качеству строительства.
Застройщики недвижимости (девелоперы) финансируют новое строительство и продают недвижимость инвесторам, то есть пе занимаются получением текущего дохода от эксплуатации недвижимости. Их доход зависит от способности анализа рынка и завершения строительства в заданные сроки с низкими издержками.
Инвесторы в недвижимость получают основной доход от аренды недвижимости и от спекулятивных операций с недооцененной недвижимостью.
Во всех видах бизнеса с недвижимостью необходима разработка корпоративной стратегии развития и создание диверсифицированного портфеля проектов для снижения рисков бизнеса.
Для строительных организаций основными корпоративными стратегиями в настоящее время могут быть следующие:
1. Диверсификация инвестиционного портфеля: а) по видам инвестиций; б) по географическому признаку.
2. Концентрация фирм строительной отрасли: а) создание горизон-тально-ориетированных ходингов; б) создание вертикальноориентиро-ванных ходингов.
3. Одними из направлений расширения товарного портфеля строительных компаний могут быть следующие: а) Включение в состав инвестиционного портфеля услуг управления недвижимостью (серсейинг); б) модернизация и реконструкция существующих зданий и сооружений, в том числе с использованием инновационных технологий, материалов.
2. Для эффективного управления объектами недвижимости необходимо их формирование в портфель недвижимости и управление этим портфелем. Данное направление Ч достаточно молодое для инвестици-
онного менеджмента, по сравнению с управление капиталом инвесторов в форме портфеля ценных бумаг, особенно для российского рынка: в России ПИФы недвижимости работают второй год на рынке, отсутствие статистических данных и репрезентативной информации об их работе усложняет разработку конкретных рекомендаций по формированию, управлению портфелем недвижимости и оценке эффективности деятельности ПИФов.
К основным принципам управления инвестиционным портфелем недвижимости относятся:
1. Интегрированностъ выбора конкретного объекта недвижимости с общей системой управления инвестиционным портфелем недвижимости. Финансирование любого объекта инвестиционной деятельности связано с формированием инвестиционного портфеля, изменением его объема и структуры. Оно задает исходные значения для развития инвестиционной деятельности, что определяет необходимость органической интегрирован-ности управления формированием инвестиционного портфеля с общей системой управления и его отдельными объектами.
2. Комплексность инвестиционных решений при формировании инвестиционного портфеля. Все инвестиционные решения в области формирования объема и структуры инвестиционного портфеля, его финансирования из различных источников в разнообразных формах оказывают прямое или косвенное воздействие на последующую эффективность его использования и результаты инвестиционной и текущей деятельности компании. Поэтому управление формированием инвестиционного портфеля дожно рассматриваться в комплексе со стратегией его вложения, достижения окончательного результата инвестиционной стратегии.
3. Высокий динамизм процесса формирования инвестиционного портфеля. Высокая динамика факторов внешней среды, и в первую очередь - изменение конъюнктуры рынка капитала, обуславливает необходимость разработки управленческих решений в области формирования объема и структуры инвестиционного портфеля, форм его привлечения на каждом конкретном случае отдельно. Более того, изменения качественных и количественных изменений при управлении объектами недвижимости также приводят к необходимости изменения стратегии и условий. формирования инвестиционного портфеля. Поэтому система управления формированием инвестиционного портфеля дожна быть динамична, учитывать изменение факторов внутренней и внешней среды, темпы экономического развития, формы привлечения источников финансирования, потенциала формирования собственных инвестиционных ресурсов и др.
4. Альтернативность подходов к выбору объема, структуры инвестиционного портфеля и источников и форм их привлечения. Реализация этого принципа обусловлена действием закона неравновесных систем, в соответствии с которым невозможно точно рассчитать реальную будущую доходность капитала и принять единственно правильное решение. Поэтому данный принцип предполагает разработку альтерна-
му данный принцип предполагает разработку альтернативного решения относительно объема, структуры инвестиционного портфеля, а также источников и форм их привлечения.
5. Ориентированность на стратегические цели управления портфеля. Все управленческие решения в области формирования инвестиционного портфеля дожны быть направлены на реализацию глобальной стратегии инвестиционной и текущей деятельности компании. Поэтому догосрочные и среднесрочные стратегические цели дожны иметь приоритетное значение над кратковременной выгодой.
Таблица 3
Преимущества и недостатки недвижимости как инструмента инвестирования
Отрицательные мотивы инвестирования в недвижимость Положительные мотивы инвестирования в недвижимость
Высокая доходность инструментов фондового рынка в настоящее время в России При росте инфляции растет доходность инвестиций в недвижимость
Низкая ликвидность недвижимости Стабильность недвижимости как ценности (сохранение стоимости)
Локальность рынка недвижимости Возможность диверсификации инвестиционного портфеля
Отсутствие информации для анализа рынка недвижимости Недвижимость составляет значительную часть реальных активов
Редкость рыночных оценок конкретного объекта недвижимости Для крупных институциональных инвесторов инвестиции в недвижимость - конкурентное преимущество, позволяющее хеджировать портфельные риски, так как такие инвесторы имеют крупные догосрочные средства и могут инвестировать в недвижимость без привлечения заемных средств
Сложность и затратность инвестиционного анализа для определения стоимости недвижимости Большая стабильность получаемых доходов по сравнению с другими объектами инвестирования?
Относительная неделимость объектов недвижимости Инвестиции в недвижимость возможны не по объектам, а по кв. м, по квартирам.
Длительный срок инвестирования Использование недвижимости для удовлетворения потребностей (в жилье)
Значительный объем финансовых ресурсов, необходимый для инвестирования Недвижимость может выступать объектам залога при финансировании последующих проектов, что уменьшает риски кредиторов и процентные ставки по кредитам.
Источник: Составлено автором
Управление инвестиционными ресурсами организации включает следующие сферы принятия решений:
- идентификация инвестиционных ресурсов;
- оценивание инвестиционных ресурсов;
- выбор инвестиционных ресурсов и формирование инвестиционного портфеля, исходя из целей инвесторов;
- текущее управление сформированным инвестиционным портфелем недвижимости (организация строительства, реконструкции, обслуживания недвижимости, управление денежными потоками (арендной платой и дивидендами инвесторам), т.п.);
- стратегическое управление инвестиционным портфелем недвижимости: принятие решений о покупке, продаже, строительстве и т.д. объектов недвижимости;
- мониторинг инвестиционного портфеля и оценка эффективности управления им.
3. Отсутствие научных рекомендаций по формированию и управлению инвестиционным портфелем недвижимости во многом объясняется особенностями самой недвижимости и этого рынка, а также быстрым развитием фондовых рынков и появлению разнообразных финансовых инструментов для инвестирования:
Для данного исследования необходимо было учесть особенности недвижимости не в составе диверсифицированного портфеля, а диверсификация именно самых объектов недвижимости, так как целью исследования является именно изучение вложений в недвижимость как инвестиционного ресурса и реального актива (а не вложений в недвижимость как финансового актива, например, паи в ПИФы недвижимости или ипотечные ценные бумаги). Специфика привлечения инвестиций в недвижимость объясняется особенностями и институциональными характеристиками рынка недвижимости и распределением информации на этом рынке (табл.4).
Таблица 4
Особенности и институциональные характеристики рынка недвижимости
_Особенности рынка недвижимости_
1.Основа недвижимости - земля.
Проблемы земельных отношений:
а) ограниченность земли для застройки. Ввиду ограниченности земли под новое строительство существуют следующие варианты решения проблемы, имеющие специфические издержки и риски:
-расширение городской земли за счет перевода земель, прилегающих к мегаполисам из сельскохозяйственной в городскую (теория коричневой (городской) и зеленой (прилегающей к мегаполисам) земли);
- повышение этажности застройки; снос старых аварийных и бесхозных зданий и строительство на их месте новых;
- переоборудование промышленных зданий под жилую или офисную недвижимость.
б) ограниченность подготовленных земельных участков под строительство (правовая оформленность земельных участков и инженерные коммуникации).
2. Высокий риск и доходность инвестиций в недвижимость. В последние годы цены на недвижимость непрерывно растут, но неопределенность поведения цен очень высока, Прогнозы специалистов и экспертов рынка не отличаются высокой надежностью.
Значительные темпы роста цен не могут быть бесконечными, и чем выше темпы роста, тем вероятнее их падение, но прогнозировать возможность их изменения сложно. Важность изменения цен важна т.к. объем инвестиций в недвижимость значителен, поэтому и сумма потерь даже при небольшом изменении цен может быть велика. 3. Зависимость результатов деятельности строительных компаний от наличия
ладминистративного ресурса._
_Институциональные характеристики рынка недвижимости_
1. Нсликвидность недвижимости, что приводит к уменьшению потенциального количества инвесторов, уменьшению количества информации о рынке, уменьшению ценности информации, поскольку информация, отраженная в ценах может измениться под влиянием каких-либо факторов.
2. Боль шал стабильность и постоянство доходов от владения недвижимостью (в
виде арендной платы) по сравнению со стабильностью доходов от владения акциями (в виде дивидендов). Потоки арендной платы более стабильны и постоянны по следующим причинам:
- ежемесячные выплаты в отличие от ежегодных по дивидендам или ежеквартальных по облигациям;
- арендные договоры обычно заключаются на длительный период времени;
- медленное изменение площади объектов обеспечивает постоянство доходов.
3. Паушальность (неделимость) недвижимости означает сложность покупки или продажи недвижимости необходимых характеристик в желаемых объемах. Для рынков ценцых бумаг этой проблемы не существует, но для инвестиций в недвижимость это может оказаться существенным, например, покупка нужного количества земли с определенными характеристиками или продажа здания по частям.
4. Уникальность объектов недвижимости, которая происходит, прежде всего, из разницы их местоположения и усложняет оценку (в отличие от инструментов фондового рынка, где объекты однородны).
5. Влияние на стоимость недвижимости состояния рынка (рынок продавца или рынок покупателя) и количества продавцов или покупателей. Фондовые рынки рассматриваются как конкурентные и характеризуются отсутствием возможности отдельного продавца или покупателя определять цену объектов. Рынки недвижимости сочетает меньшее количество продавцов и покупателей, чем необходимо для конкурентных рынков, поэтому даже одна следка может оказывать влияние на конъюнктуру рынка.
6. Возможные ограничения использовании недвижимости, например, использование сельскохозяйственных земель только по назначению, ограничения реконструкции или переоборудования объектов недвижимости, др. или значительные затраты, связанные со снятием ограничений.
7. Локальность рынков недвижимости, что создает, с одной стороны возможности для создания диверсифицированного портфеля недвижимости, а с другой - усложняет оценку недвижимости.
8. Ограниченность достоверной информации о сдеках на рынке недвижимости.
Многие сдеки, совершаемые на рынке недвижимости - частные сдеки, поэтому информация о них не обязана быть публичной и может быть получена только при желании участников сдеки, что не всегда возможно и требует траисакционных затрат._
Мониторинг изменения стоимости отдельных объектов недвижимости с целью изменения структуры инвестиционного портфеля предполага-
ет постоянное отслеживание в процессе осуществления инвестиционного проекта стоимостных параметров данных объектов.
Для принятия инвестиционных решений, связанных с формированием и управлением инвестиционным портфелем недвижимости, автор предлагает систему показателей, позволяющих учесть специфику инвестирования в объекты недвижимости и основанную на сравнении инвестиционной стоимости объекта недвижимости (ИС) с рыночной стоимостью (РС) и сравнении восстановительной стоимости объекта недвижимости (ВС) с рыночной. Допонительным критерием при принятии инвестиционных решений служит значение А - фактора, рассчитываемого как разница между ожидаемой (или фактической) нормой доходности (гож. или гфакт) и нормой доходности, рассчитанной на основе трансакционных издержек компании по привлечению источников финансирования (г-1Т,анс.):
& ' Гож. (Гфакт) - Стране. (1)
Граничным значением для А - фактора является нуль, если А > 0, то это говорит о целесообразности вложений в объекты недвижимости, если Д < 0, то такие инвестиции приводят к снижению стоимости инвестиционного портфеля.
При принятии решений о формировании инвестиционного портфеля недвижимости необходимо также сравнивать значения инвестиционной и восстановительной стоимости объектов недвижимости с рыночной стоимостью. При этом возможны следующие варианты:
1. ИС > РС (ИС*) - объект имеет ценность для инвестора.
2. ИС < РС (ИС') - объект не имеет ценности для инвестора.
3. ВС > РС (ВС+) - объект имеет ценность для рынка.
4. ВС < РС (ВС") Ч объект не имеет ценности для рынка.
Наилучшая ситуация возникает в случае, когда оценочная рыночная
стоимость активов недвижимости, превышает их восстановительную стоимость (ВС+) и инвестиционная стоимость превышает рыночную (ИС+), а ожидаемая доходность объектов инвестирования превышает доходности, рассчитанной на основе трансакционных издержек компании по привлечению источников финансирования (А > 0), инвестиционный проект увеличивает стоимость инвестиционного портфеля компании. Варианты сравнений стоимостей объекта недвижимости, значений А-фактора и возможные инвестиционные решения представлены в таблице 5.
С помощью модели, представленной на рис. 2 можно принимать более обоснованные и целесообразные решения при инвестировании в объекты недвижимости. Сектора 1, 2, 3, 4 характеризуют ситуации, при которых возможно решение о догосрочном приобретении объекта недвижимости для получения дохода (1) или для пользования (3,4) или с целью диверсификации портфеля (в случае наличия отрицательной корреляции с доходностью других объектов недвижимости) (2,3).
Таблица 5
Матрица принятия инвестиционных решений при инвестировании в недвижимость
Д>0 (Д+) Л < 0 (Д')
ИС >РС>ВС ИС* > В(Г 1. Приобретение объекта или его строительство с догосрочными целями, управление объектом 3. Приобретение объекта с целью диверсификации портфеля или для использования, возможно строительство объекта без привлечения заемных средств.
ИС >РС<ВС ИС* и ВС" 2. Объект имеет ценность для инвестора, но не для рынка, поэтому возможно приобретение объекта для пользования, не в качестве доходного объекта 4. Приобретение объекта с целью диверсификации портфеля
ИС < РС > ВС ИС и ВС+ 5. Отказ от покупки, продажа в случае наличия более выгодных объектов. 7. Продажа имеющегося объекта, отказ от покупки.
ИС< РС<ВС ИС" < ВС 6. Отказ от проекта. 8. Отказ от проекта
Источник: составлено автором.
Рис. 2. Выбор инвестиционных решений при инвестировании в недвижимость
Для вариантов 5, 6, 7, 8 возможным решением является продажа имеющегося объекта недвижимости с возможными убытками (5, 8) или без них (6,7). В общем случае, при решении об инвестировании в объекты недвижимости для формирования инвестиционного портфеля с целью получения дохода целесообразно рассматривать проекты и определять их приоритеты только при Л > 0. Требования по поводу положительности параметра Д могут быть объяснены тем, что планировавшийся в начале осуществления проекта чистый приведенный эффект (МРУ) способен оставаться положительным только тогда, когда ожидаемая норма прибыли на всем протяжении инвестиционного периода остается больше адекватной рискам проекта нормы дохода на собственный капитал и заведомо выше, чем средневзвешенная цена всех источников финансирования инвестиционного портфеля.
4. При формировании портфеля недвижимости важное значение имеет его диверсификация по экономическим районам для снижения риска инвестиций. Наиболее критический момент при решении данного вопроса Ч спецификация параметров риска и доходности. И если для отдельных сегментов и даже объектов рынка недвижимости существуют различные варианты решений, то проблема сегментации вложений по экономическим районам является недостаточно разработанной.
Формализацию проблемы можно представить следующим образом: необходимо распределить регионы по кластерам, в которых регионы группировались бы по степени потенциала развития рынка недвижимости, а с другой стороны, необходима группировка по степени неоднородности развития регионов. Такая задача определяется смыслом формирования инвестиционного портфеля: необходимо инвестировать в регионы с потенциалом роста рынка недвижимости, с другой стороны эти регионы не дожны развиваться одномоменто или однонаправлено, так как такие инвестиции не диверсифицируют риск инвестора.
Автор считает, что при распределении объектов недвижимости по экономическим регионам возможно использование следующей модели:
1. Распределить экономические регионы по группам в зависимости от степени их инвестиционной привлекательности для инвестирования в объекты недвижимости на основе применения метода многомерной средней. Суть этого метода заключается в следующем:
А) Макроэкономические индикаторы, оказывающие существенное влияние на доходность недвижимости нормируются либо по среднему значению, либо по максимальному уровню.
В качестве макроэкономических индикаторов доходности рынка недвижимости автор предлагает использование следующих показателей: 11 - темпы роста валового регионального продукта (ВРП), \г - дисперсия значений ВРП, 13 - темпы роста доходов населения,
и - уровень безработицы, Ь - диверсификация занятости,
1б - темпы роста реальных доходов предприятий региона, Нормирование, возможно, произвести по показателям, средним для России. Таким образом, нормированное значение индикатора будет означать его превышение/снижение по сравнению со среднероссийским уровнем:
Ра - нормированное значение индикатора 1 по региону
ХД - значение индикатора 1 по региону
Ха - среднероссийское значение индикатора 1.
Б) По нормированным значениям для каждого региона рассчитывается средняя арифметическая величина:
где: /> - многомерная средняя по региону значение которой отражает рейтинг региона по потенциалу развития рынка недвижимости, чем выше значение показателя, тем более привлекателен регион для инвестиций;
N Ч количество индикаторов, используемых для расчета многомерной средней и характеризующих возможности развития рынка недвижимости;
/ - индикаторы доходности рынка недвижимости.
В) Полученные значения многомерной средней Р, разделяются по группам. Количество групп (К) рассчитывается по следующей формуле: К= 1 + 3,322 ^ 10 (4)
Величина интервалов в каждой группе определяется по формуле:
У = (5).
В результате получаем распределение регионов по степени их привлекательности для инвестирования. Чем выше величина многомерной средней (рейтинг региона), тем более он привлекателен для инвестирования, тем больший доход возможно ожидать от вложений в данный регион.
2. Важно распределение регионов не только по степени ожидаемого дохода, но и по степени риска инвестирования. При этом необходимо, чтобы показатель риска характеризовал отличие (меру сходства) регионов друг от друга для составления диверсифицированного регионального портфеля.
А) Для определения риска инвестиций в региональные объекты недвижимости автор предлагает использовать в качестве меры расстояния между регионами евклидово расстояние:
а< =; (6)
где: с1я - евклидово расстояние между признаками (регионами) 1 и показывает степень различия между регионами;
Ха - значение индикатора 1 для региона ;
X,, - значение индикатора 1 для региона 1.
Б) Далее все регионы группируются в зависимости от полученных значений евклидова расстояния, например, по методу шаров. Применяя метод шаров, регионы распределяются по группам в зависимости от степени сходства между собой.
Таким образом, чем более регионы различны, тем в более дальней группе они находятся.
Объединяя результаты группировки, полученные на этапах 1 и 2, получим следующую матрицу (рис. 3).
Мера сходства между регионами
Группа К' Х20, Хз4_... более привлеЧ4 1тельные ре-
V \ КЕ
гионы
Группа 2 . Наименее \ привлекатель- ) ные регионы гЧ
Группа1 X 15.X70.X77,
Группа 1 Группа 2 Группа К
Рейтинг региона
X] - номер региона;
| - увеличение меры сходства между регионами;
Ч- увеличение рейтинга региона по степени привлекательности объектов недвижимости.
Источник: Составлено автором.
Рис.3. Матрица выбора регионов для инвестирования в объекты недвижимости.
Таким образом, наиболее привлекательные для инвестирования регионы будут располагаться в группе К по величине рейтинга и в группе к! по мере сходства. Выбрав группу регионов, наиболее привлекательную для инвестирования, инвестор решает вопрос о распределении средств между этими регионами.
Итоговая матрица распределения средств между отдельными классами недвижимости и экономическими регионами имеет следующий вид:
Таблица 6
Матрица распределения средств в объекты недвижимости
Экономические регионы, % X! х2 ... Хт Итого, Уо
Классы недвижимости, %
Офисная недвижимость 15 20 30 40 100
Торговая недвижимость 30 10 20 25 100
Складская недвижимость 20 100
Гостиницы 20 100
Жилая недвижимость 15 100
Итого, % 100 100 100 100 100 100
Источник: Составлено автором.
Дальнейший выбор портфеля производится по стандартной схеме Макровица. Задача инвестора заключается в нахождении оптимальной структуры портфеля, обеспечивающей благоприятное соотношение между приростом доходности и увеличением риска. Доходность портфеля (Рр) рассчитывается как взвешенную по объемам инвестиций доходность каждого входящего в портфель актива:
РД = РЧ + Р7^ + ...Рд, = ^Т'.к, (7)
где Р! - средняя ожидаемая доходность от инвестирования в \ регион; к, - доля инвестиций -го региона в инвестиционном портфеле; М - количество регионов инвестирования.
В качестве показателей доходности регионов необходимо использовать изменение значение рейтинга региона, рассчитанного по предложенЧ' ~Рл - Р _ _
ной выше методике: Р, =ЧЧ , где: Рп и - рейтинг региона в период
времени 1 и 0.
Но, особенность недвижимости связана с ее паушальностью (неделимостью), поэтому, доли отдельных активов в инвестиционном портфеле недвижимости будут отражать, скорее желаемый (целевой), а не фактический показатель. Таким образом, формируемый инвестиционный портфель будет содержать желаемый диапазон доходности и планируемые диапазоны типов недвижимости.
В заключении диссертационного исследования приведены основные выводы и предложения автора по совершенствованию управления инвестиционным портфелем недвижимости.
ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ:
1. Якушин, В.В. Управление формированием инвестиционных ресурсов предприятия [Текст] / В.В. Якушин // Материалы Научной сессии, г. Вогоград, 18-24 апреля 2005 г. Вып. 4. Мировая экономика и финансы / ВоГУ. - Вогоград: Изд-во ВоГУ, - 2005 г. (0,3 п.л.).
2. Якушин, В.В. Механизм формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости [Текст] / В.В. Якушин // Сборник научных трудов Управление инновациями и инвестиционной деятельностью Выпуск 5 // М., ГАСИС, 2006 (0,8 п.л.).
3. Якушин В.В. Механизм формирования инвестиционных ресурсов предприятия / В.В. Якушин // Сборник статей Приоритетные направления финансовой политики XXI века // Вогоград., Вогоградское научное издание, 2006 (0,5 п.л.).
4. Якушин В.В. Особенности рынка недвижимости как инвестиционного ресурса экономики [Текст] / В.В. Якушин // Предпринимательство. - 2006. - № 6. (0,3 п.л.).
5. Якушин В.В. К вопросу об управлении инвестиционньм портфелем недвижимости [Текст] / A.B. Жуков // Всероссийская научно-практическая конференция Современная Россия: экономика и государство. МД ГАСИС, 2004 (0,2 п.л.).
Подписано в печать 08.11.2006. Сдано в производство 08.11.2006. Формат бумаги 60x90/16. Усл. печ. л. 1. Тираж 100 экз. Заказ № ДС-59/06
Издательство ГАСИС, Москва, ул. Трифоновская, 57.
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Якушин, Валентин Владимирович
Введение
I. Теоретические основы управления инвестициями в и их роль в экономическом росте и источников и унравлеиия инвестиционным рынка недвижимости на формирование теории к формированию обеспечения недвижимость
1.1. Инвестиционные ресурсы страны
1.2. Анализ условий воспроизводства недвижимости
1.3. Анализ инвестиций в жилищное строительство финансирования объектов строительства
II. Механизм формирования иортфелем недвижимости
2.1. Влияние особенностей инвестиционного портфеля недвижимости
2.2. Применение современной портфельной инвестиционного портфеля недвижимости
2.3. Принципы и информационно-аналитическая система механизма управления инвестиционным портфелем недвижимости
III. Основные направления совершенствования управления инвестиционным портфелем недвижимости
3.1. Оценочная структура системы управления инвестиционным портфелем недвижимости
3.2. Создание интегрированной системы управления инвестиционным портфелем недвижимости
3.3. Методы локализации риска инвестиционных решений при реализации проектов управления недвижимостью
Заключение Литература
Приложения
Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление инвестиционным портфелем недвижимости"
Актуальность темы исследования. Развитие рынка недвижимости является одним из необходимых условий преобразований экономических отношений в России, поскольку стабилизация экономического ростаны во многом зависит от инвестиций вительство и развитие недвижимости. Значительная потребность инвестиций вительство не вызывает сомнений. Промышленноеительство осознается необходимым условием для повышения эффективности своей деятельности большинством предприятий, проводящими инвестиционную деятельность: промышленноеительство - одно из значительных направлений инвестирования предприятий: в 2005 г. 48 % предприятий промышленности участвовали в инвестиционных программахительства новых зданий (кроме жилых) и сооружений, 51 % - инвестировали в расширение инфраструктуры; 15 % - в возведение жилых зданий.
Скорейшее решение жилищной проблемы является необходимым для развития экономики, поскольку уровень жизни населения, условия воспроизводства и развития человеческого капитала, интелектуальный потенциал нации - главные факторы конкурентоспособности страны и жилищное строительство является одним из главных индикаторов социального развития государства. Потребность в жилье является одной из базовых потребностей человека, инвестиции в жилье обеспечивают мультипликативный эффект развития экономики в целом, что объясняется особенностями этих инвестиций: жилье - дорогостоящий товар длительного пользования, поэтому инвестиции в него стимулируют сбережения домохозяйств, которые, в свою очередь, являются источником инвестиционных ресурсов. С другой стороны, инвестиции в жилье служат катализатором развития многих отраслей экономики: отрасли строительных материалов, финансовых услуг, услуг управления недвижимостью, др. Жилье создает также условия для воспроизводства трудовых ресурсов и косвенно способствует расширению производства.
Решения организации по привлечению инвестиций в недвижимость, связаны с управлением инвестиционным портфелем недвижимости. Эти решения включают идентификацию ресурсов, формирование портфеля ресурсов, отвечающего целям инвесторов, оценивание ресурсов, определение стоимости портфеля инвестиционных ресурсов и эффективности управления им.
В мировой практике широко известны методические подходы к формированию и управлению инвестиционным портфелем финансовых активов, но эти подходы необходимо адаптировать применительно к активам, состоящим из объектов недвижимости с учетом особенностей и институциональных характеристик рынка недвижимости.
Таким образом, актуальность темы диссертационного исследования обусловлена необходимостью дальнейшего всестороннего научного анализа стратегий формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости, что позволит, во-первых, определить системные характеристики рынка недвижимости, влияющие на эффективность функционирования инвестиционного портфеля недвижимости, во-вторых, конкретизировать методические основы выбора и обоснования рациональной инвестиционной стратегии вложений в недвижимость на российском рынке на основе адаптации современных моделей управления инвестиционными портфелями.
Степень разработанности проблемы. Многоаспектность исследуемой проблемы обусловливает ее рассмотрение с различных позиций.
Теоретические и практические аспекты управления инвестиционными ресурсами с разной степенью поноты рассматривались в трудах многих отечественных и зарубежных экономистов: В. Аньшина, Л. Абакина, А. Аганбегяна, В. Барда, И. Бланка, Л. Валинуровой Я. Дерябиной, В. Евстигнеева, А. Егорова, В. Ивантера, Л. Игониной, Н. Игоршина, А. Килячкова, В. Ковалева, В. Косова, В. Колибаба, М. Лимитовского, И. Липсица, Г. Литвинцевой, М. Маковецкого, Ю. Осипова, В. Серова, Е.
Четыркина, М. Эскиндарова, Г. Александера, Г. Бирмана, Дж. Бэйли, А. Дамодарана, Л. Крушвица, Ф. Найта, Дж. Сороса, У. Шарпа, С. Шмидта и др., особое внимание проблемам управления недвижимостью уделено в работах И. Артеменкова, Л. Белых, П. Грабового, С. Грибовского, А. Дамодарана, Е. Озерова, В. Ресина, Е. Тарасевича и др.
Для теоретико-методологической разработки вопросов оценки эффективности управления инвестиционным портфелем особый интерес представляют работы, посвященные стоимостной оценке портфелей финансовых активов: Г. Булычевой, С. Вадайцева, Е. Гришиной, А. Грязновой, В. Демниш, М. Захаровой, Б. Коласс, Е. Куколевой, С. Мордашова, В. Паламарчука, К. Рожнова, Л. Ревуцкого, Н. Степальщука, М. Федотовой, В. Шакина, О. Щербаковой, Г. Александера, Дж. Бейли, Ю. Бригхема, Л. Гапенски, Т. Колера, Т. Коупленда, С. Майерса, Дж. Муррина, У. Паррамоу, Ш. Пратта, Т. Уотшема, Р. Хота, Дж. Ван Хорна, У. Шарпа и др.
Несмотря на большое количество работ, посвященных вопросам формирования и управления инвестиционных портфелей, существует необходимость всестороннего изучения особенностей инвестиционных портфелей недвижимости с позиций системного подхода, специфики их функционирования в условиях российской экономики и определения на этой основе рекомендаций по выбору инвестиционных стратегий вложения в недвижимость на отечественном рынке. Вместе с тем, уже полученные результаты научных исследований большинства перечисленных ученых послужили базой для более глубокого изучения вопросов разработки темы диссертационного исследования.
Недостаточная изученность, актуальность, теоретическая и практическая значимость проблем выбора инвестиционных стратегий управления недвижимостью обусловили тему, цель исследования и его задачи.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования является система формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости.
Предметом исследования является совокупность экономических отношений, возникающих при формировании и управлении инвестиционным портфелем недвижимости.
Цель диссертационной работы состоит в разработке и научном обосновании методического инструментария выбора рациональной инвестиционной стратегии вложений в недвижимость на отечественном рынке.
Осуществление поставленной цели потребовало решения следующих основных задач:
Х провести анализ и выявить инвестиционные стратегии развития строительной отрасли на современном этапе развития экономики;
Х системно представить принципы управления инвестиционным портфелем недвижимости, обусловливающие выбор инвестиционных стратегий формирования портфеля недвижимости;
Х допонить систему показателей, определяющих выбор инвестиционных стратегий вложений в недвижимость;
Х расширить информационно-аналитическую систему принятия инвестиционных решений путем допонения показателей мониторинга стоимостной оценки объектов инвестиционного портфеля недвижимости;
Х предложить методику формирования инвестиционного портфеля недвижимости по экономическим регионам.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили результаты исследований, изложенные в работах отечественных и зарубежных авторов, нормативно-правовые документы федеральных и региональных органов законодательной и испонительной власти, регулирующие инвестиционную деятельность предприятий и рынок недвижимости. В работе применялись методы теории систем; понятия и принципы инвестиционного менеджмента, экономики макро-, мезо- и микроуровней; научные методы и приемы научной абстракции, экономического анализа, сравнения и аналогии; финансовой математики, статистические группировки.
Информационно-эмпирической базой исследования явились экономические факты, установленные на основе данных статистических и финансово-экономических изданий России и других стран, данные информационной сети Интернет, материалы научных семинаров и конференций, данные Федеральной службы государственной статистики, Вогоградского областного комитета государственной статистики, РТС, ММВБ, Минфина РФ, ФСФР, Центрального банка РФ, аналитические статьи отечественных и зарубежных ученых.
Научная новизна исследования заключается в разработке методических подходов формирования инвестиционного портфеля недвижимости, что позволило определить и научно обосновать практические и методические рекомендации, направленные на рационализацию структуры портфеля недвижимости по типам объектов недвижимости и экономическим регионам размещения объектов недвижимости в целях повышения эффективности управления инвестиционным портфелем недвижимости.
В числе наиболее важных результатов, полученных автором и определяющих научную новизну и значимость проведенного исследования, можно выделить следующие:
1. Обоснованы стратегии развития строительных организаций на современном этапе развития российской экономики (диверсификация инвестиционного портфеля по видам инвестиций и географическому признаку; концентрация организаций строительной отрасли путем создания горизонтально- и вертикальноориентированных ходингов; расширение товарного портфеля строительных организаций путем включения в состав инвестиционного портфеля услуг управления недвижимостью (серсейинг) и модернизации и реконструкции существующих зданий и сооружений с использованием инновационных технологий, материалов).
2. Предложена модель выбора направлений деятельности организаций в сфере недвижимости в зависимости от уровня риска и объема собственного капитала, необходимого для ведения бизнеса, позволяющая более обоснованно подойти процессу принятия инвестиционных решений и снизить степень их неопределенности.
3. Систематизированы преимущества и недостатки недвижимости как инструмента инвестирования, которые необходимо учитывать при диверсификации портфеля недвижимости.
4. Системно представлены принципы управления инвестиционным портфелем недвижимости (интегрированноеЩ, комплексности, динамики, альтернативности, ориентации на стратегические цели, корректировки), которые позволяют определить эффективную инвестиционную стратегию управления портфелем недвижимости в соответствии с прогнозами динамики рынков недвижимости и капитала и увязать ее с общей стратегией и целями инвестора.
5. Предложена методика принятия инвестиционных решений по выбору объектов недвижимости при формировании инвестиционного портфеля, основанная на сравнении инвестиционной стоимости объекта недвижимости с рыночной стоимостью и сравнении восстановительной стоимости объекта недвижимости с рыночной. Допонительным критерием при принятии инвестиционных решений служит значение А - фактора, рассчитываемого как разница между ожидаемой (или фактической) нормой доходности и нормой доходности, рассчитанной на основе трансакционных издержек компании по привлечению источников финансирования.
6. Разработаны макроэкономические индикаторы доходности рынка недвижимости (темпы роста валового регионального продукта (ВРП), дисперсия значений ВРП, темпы роста доходов населения, уровень безработицы, диверсификация занятости, темпы роста реальных доходов предприятий региона), использующиеся для расчета рейтинга региона привлекательности для инвестирования в недвижимость. 7. Обоснована методика распределения объектов недвижимости по экономическим регионам при формировании портфеля недвижимости, заключающаяся в многомерной группировке регионов по рейтингу привлекательности и риску инвестирования в регион, что позволит сформировать эффективный портфель недвижимости.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования. Теоретическая значимость диссертационного исследования определяется тем, что научные и практические проблемы, поднимаемые в нем, непосредственно связаны с решением конкретных задач управления инвестиционным портфелем недвижимости организаций путем совершенствования методического инструментария выбора наиболее рациональной структуры инвестиционного портфеля.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что их использование позволит:
- эффективно распределять инвестиционные ресурсы, находящиеся в распоряжении инвесторов;
- совершенствовать систему управления формированием инвестиционного портфеля организации;
Основные положения диссертации могут быть использованы:
- при разработке схем вложения инвестиционных ресурсов в регионы;
- при выборе и обосновании развития отдельных объектов недвижимости и специфических механизмов управления инвестиционным портфелем;
- в учебном процессе вузов при изучении дисциплин Инвестиционный менеджмент, Инвестиции, Экономика недвижимости и др. Апробация результатов исследования. Результаты диссертационного исследования обсуждены и одобрены на Всероссийской научно-практической конференции Современная Россия: экономика и государство, научной сессии в г. Вогограде Мировая экономика и финансы.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 работ объемом 2,1 п.л.
Логика и структура работы. Цель исследования предопределила логику и структуру работы. Она состоит из введения, трех глав и заключения.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Якушин, Валентин Владимирович
Заключение
Проведенное исследование на тему Управление недвижимостью как инвестиционным ресурсом организации позволило сделать следующие выводы:
1. Для успешной реализации инвестиционного проекта организациям необходимы различные инвестиционные ресурсы, и одной из важных задач компании является управление инвестиционными ресурсами, которое включает идентификацию ресурсов, формирование портфеля ресурсов, отвечающего целям инвесторов, оценивание ресурсов, определение стоимости портфеля инвестиционных ресурсов и эффективности управления им.
2. Управление инвестиционными ресурсами организации включает следующие сферы принятия решений:
- идентификация инвестиционных ресурсов;
- оценивание инвестиционных ресурсов;
- выбор инвестиционных ресурсов и формирование инвестиционного портфеля, исходя из целей инвесторов;
- текущее управление сформированным портфелем инвестиционных ресурсов недвижимости (организация строительства, реконструкции, обслуживания недвижимости, управление денежными потоками (арендной платой и дивидендами инвесторам), т.п.);
- стратегическое управление портфелем инвестиционных ресурсов недвижимости: принятие решений о покупке, продаже, строительстве и т.д. объектов недвижимости;
- мониторинг инвестиционного портфеля и оценка эффективности управления им.
3. Компании, занимающиеся бизнесом в сфере недвижимости, возможно разделить на следующие группы в зависимости от уровня риска и объема собственного капитала, необходимого для ведения бизнеса: компании, получающие доход от недвижимости; компании, занимающиеся строительством недвижимости; застройщики недвижимости (девелоперы); инвесторы в недвижимост. Во всех вида бизнеса в недвижимостью необходимо создание диверсифицированного портфеля проектов для снижения рисков бизнеса.
Для строительных организаций основными корпоративными стратегиями в настоящее время могут быть следующие:
1. Диверсификация инвестиционного портфеля: а) по видам инвестиций; б) по географическому признаку.
2. Концентрация фирм строительной отрасли: а) создание горизонтально-ориетированных ходингов; б) создание вертикально-интергированных ходингов.
3. Расширения товарного портфеля строительных компаний могут быть следующие: а) включение в состав инвестиционного портфеля услуг управления недвижимостью (серсейинг); б) модернизация и реконструкция существующих зданий и сооружений, в том числе с использованием инновационных технологий, материалов.
4. Важная проблема, препятствующих активизации инвестиционных процессов - отсутствие догосрочных источников финансирования: у строительных организаций в 2005 г. только 11,6 % составляли догосрочные источники финансирования, актуальным остается вопрос и о развитии источников финансирования жилья (помимо ипотеки), что обеспечит конкуренцию между ними, снижение процентных ставок, повысит требования кредиторов к гарантиям использования и возврата средств, обеспечит строительным компаниям финансовую гибкость. Возможны следующие варианты расширения источников финансирования строительства жилья:
А) Развитие частно-государственного партнерства: налоговые льготы компаниям, участвующим в строительстве социального жилья; льготные кредиты при контроле использования средств компаниями и ограничений на перепродажу социального жилья.
Б) Проектное финансирование банками под плавающие процентные ставки, зависящие от этапов строительства и рисков.
В) Создание крупных строительных ходингов, имеющих в своем составе предприятия строительных материалов, домостроительные комбинаты, которые могли бы стать объектом залога. Другое возможное решение -включение в состав строительных ходингов собственных банков, а также создание банками собственных девелоперских компаний, что позволит создать им собственный портфель заказов и снизить риски.
Г) Развитие ПИФов недвижимости.
Д) Жилищно-потребительские и потребительские ипотечные кооперативы при законодательном урегулировании рисков их деятельности, а также создание таких форм накопления для граждан как стройсберкассы, положительный опыт работы которых накоплен во многих странах.
5. Инвестиционные решения о формировании портфеля недвижимости определяются инвестором, и зависят, от следующих ограничений:
Ликвидность означает скорость, с которой возможно продать актив без потери его стоимости. Следует учитывать трудноликвидность недвижимости и учет этого фактора при определении ожидаемой ставки доходности.
Инвестиционный горизонт - это планируемая дата окончания инвестиций. В зависимости от целей инвестора необходимо выбирать активы с определенным сроком погашения. При управлении недвижимостью к качестве инвестиционного ресурса, необходимо учитывать, что у нее нет срока погашения, а есть физический срок жизни и экономический срок жизни. Поэтому максимальная дата окончания инвестиций - окончания экономического срока жизни недвижимости. Для ПИФов недвижимости эта дата - срок окончания договора доверительного управления.
Законодательные ограничения - налогообложение играет важную роль при выборе инвестиционной стратегии: любая их них, минимизирующая налоговые выплаты имеет значение для инвестора. При управлении недвижимостью этот фактор также имеет важное значение. Например, при использовании ПИФов недвижимости имеется возможность отложенного налогообложения и отсутствует двойное налогообложение. На сегодняшний день операции, совершаемые с имуществом ПИФов недвижимости не облагаются налогом на прибыль, НДС, налогом на имущество и земельным налогом. Налог на прибыль уплачивается пайщиками при реализации пая как ценной бумаги. Но существуют и налоговые риски, связанные с новизной такого института как ПИФ недвижимости и отсутствие достаточно проработанного налогового законодательства, что может приводить к налоговым спорам. Неудобства могут вызвать требования действующего законодательства, согласно которым управляющая компания обязана поддерживать определенную структуру активов, составляющих ПИФ.
Самоограничения. Это ограничения, накладываемые самими инвесторами.
Уникальные потребности инвесторов. Они могут определяться возрастом инвестора, спецификой деятельности институционального инвестора (например, политика пенсионных фондов зависит от среднего возраста участников соответствующего плана), национальными и религиозными особенностями инвесторов, особыми потребностями хеджирования, благосостоянием.
6. Формирование и управление портфелем недвижимости - достаточно молодое направление инвестиционного менеджмента, по сравнению с управление капиталом инвесторов в форме портфеля ценных бумаг: в России ПИФы недвижимости работают второй год на рынке, отсутствие статистических данных и репрезентативной информации об их работе усложняет разработку конкретных рекомендаций по формированию, управлению портфелем недвижимости и оценке эффективности деятельности ПИФов. Специфика вложений в недвижимость как инвестиционный ресурс объясняется особенностями и институциональными характеристиками рынка недвижимости и распределением информации на этом рынке.
Особенности рынка недвижимости: а) основой недвижимости является земля, развитие строительства прямо зависит от наличия подготовленных земельных участков; б) высокий риск инвестиций в недвижимость; в) высокая доходность инвестиций в недвижимость на российском рынке; г) зависимость результатов деятельности строительных компаний от наличия ладминистративного ресурса.
Институциональные характеристики рынка недвижимости: а) неликвидность недвижимости, что приводит к уменьшению потенциального количества инвесторов, уменьшению количества информации о рынке, уменьшению ценности информации, поскольку информация, отраженная в ценах может измениться под влиянием каких-либо факторов; б) большая стабильность и постоянство доходов от владения недвижимостью (в виде арендной платы) по сравнению со стабильностью доходов от владения акциями (в виде дивидендов); в) паушальность (неделимость) недвижимости означает сложность покупки или продажи недвижимости необходимых характеристик в желаемых объемах; г) уникальность объектов недвижимости, которая происходит, прежде всего, из разницы их местоположения и усложняет оценку (в отличие от инструментов фондового рынка, где объекты однородны); д) влияние на стоимость недвижимости состояния рынка (рынок продавца или рынок покупателя) и количества продавцов или покупателей; е) возможные ограничения использования недвижимости, например, использование сельскохозяйственных земель только по назначению, ограничения реконструкции или переоборудования объектов недвижимости, др. или значительные затраты, связанные со снятием ограничений; ж) локальность рынков недвижимости, что создает, с одной стороны возможности для создания диверсифицированного портфеля недвижимости, а с другой - усложняет оценку недвижимости; е) ограниченность достоверной информации о сдеках на рынке недвижимости. Многие сдеки, совершаемые на рынке недвижимости -частные сдеки, поэтому информация о них не обязана быть публичной и может быть получена только при желании участников сдеки, что не всегда возможно и требует трансакционных затрат.
8. К основным принципам управления инвестиционного портфеля недвижимости относятся: а) интегрированность выбора конкретного объекта недвижимости с общей системой управления инвестиционным портфелем недвижимости; б) комплексность инвестиционных решений при формировании инвестиционного портфеля; в) высокий динамизм процесса формирования инвестиционного портфеля; г) альтернативность подходов к выбору объема, структуры инвестиционного портфеля и источников и форм их привлечения; д) ориентированность на стратегические цели управления портфеля.
9. При мониторинге изменения стоимости отдельных объектов инвестиционного портфеля с целью принятия решения о покупке или продаже объектов недвижимости необходимо постоянное отслеживание стоимостных параметров данных объектов. Для этого автор предлагает систему показателей, позволяющих учесть специфику инвестирования в объекты недвижимости и основанную на сравнении инвестиционной стоимости объекта недвижимости (ИС) с рыночной стоимостью (РС) и сравнении восстановительной стоимости объекта недвижимости (ВС) с рыночной. Допонительным критерием при принятии инвестиционных решений служит значение А - фактора, рассчитываемого как разница между ожидаемой (или фактической) нормой доходности (гож или Гфакт.) и нормой доходности, рассчитанной на основе трансакционных издержек компании по привлечению источников финансирования (гтранс.): А = гож. (Гфакт). гтраНс.
10. При формировании портфеля недвижимости важное значение имеет его диверсификация по экономическим районам для снижения риска инвестиций. Автор предлагает для распределения объектов недвижимости по экономическим регионам модель, основанную на многомерной группировке регионов по рейтингу привлекательности и риску инвестирования в регион, что позволит сформировать эффективный портфель недвижимости.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Якушин, Валентин Владимирович, Москва
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая):
2. Федеральный Закон РФ от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 12.08.1996 N 110-ФЗ, от 24.10.1997 N 133-Ф3, от 17.12.1999 N 213-Ф3).
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный Закон РФ от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 20.02.96 N 18-ФЗ, от 12.08.96 N 111-ФЗ, от 08.07.99 N 138-Ф3).
4. Заявление Правительства Российской Федерации и Центрального Банка Российской Федерации от 05.04.05 О Стратегии развития банковского сектора на период до 2008 года // Деньги и кредит. 2005. - № 4.
5. Земельный кодекс Российской Федерации. (Принят Государственной Думой 28.09. 2001 г., одобрен Советом Федерации 10.10.2001 г., подписан Президентом РФ 25 10.2001 г. (собрание законодательства РФ, 2001, № 44, ст.4147)).
6. Инструкция ЦБР "Об обязательных нормативах банков" от 16.01.2004г. № 110-И.
7. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: вторая редакция. М.: ОАО НПО Издательство Экономика, 2000. - 421с.
8. О защите интересов инвесторов: Указ Президент РФ от 11 июня 1994 г. № 1233. (в ред. Указа Президента РФ от 04.11.94 N 2063).
9. О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг: Федеральный Закон РФ от 5 марта 1999 г. N 46-ФЗ.
10. О мерах по защите прав акционеров и обеспечению интересов государства как собственника и акционера: Указ Президента РФ от 18 августа 1996 г. N 1210 (в ред. Указа Президента РФ от 09.08.99 N 1022).
11. Положение по техническому обследованию жилых зданий (ВСН 57-88 (р). ГОСКОМАРХИТЕКРУТЫ).
12. Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу 2003-2005 гг.
13. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519.
14. Федеральный закон Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений от 25.02.1999г. № 39-Ф3.
15. Федеральный закон Об иностранных инвестициях в Российской Федерации от 09.07.1999г. № 160-ФЗ.1. Монографии и учебники:
16. Агаев A.A. Инвестиции основа развития бизнеса. Развитие научныхконцепций и технологий управления экономическими системами в современном обществе / A.A. Агеев. ВятГУ, 2003. - 204 с.
17. Аганбегян А.Г. Социально-экономическое развитие России / А.Г. Аганбегян. М.: Дело, 2003. - 272 с.
18. Альгин В.А. Оценка реальных инвестиций в условиях риска и неопределенности: Автореф. дис. . канд. экон. наук / В.А. Альгин. -Ростов-на-Дону, 2002. 28 с.
19. Аньшин В. Инвестиционный анализ / В. Анышин. М.: Дело, 2000. -253 с.
20. Бард B.C. Финансово инвестиционный комплекс: теория и практика в условиях реформирования российской экономики / B.C. Бард. - М.:
21. Финансы и статистика, 1998.-260 с.
22. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости / Л.П. Белых. М.: Финансы и статистика, 1999. - 264 с.
23. Бенвенисте Г. Овладение политикой планирования / Г. Бенвенисте / Пер. с англ. М.: Прогресс, 1994. - 304с.
24. Беренс В. Руководство по оценке эффективности инвестиций / В. Беренс, П. Хавранек. М.: АОЗТ Интерэксперт, 1995. - 230 с.
25. Бирман Г. Экономический анализ инвестиционных проектов / Г. Бирман, С. Шмидт / Пер. с англ. под ред. Л.П. Белых. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.-631с.
26. Бланк И.А Инвестиционный менеджмент: учебный курс / И.А. Бланк. -К.: Эльга Н, Ника-Центр, 2001. - 448 с.
27. Блех Ю. Инвестиционные расчеты / Ю. Блех, У. Гетце/ Пер с нем.; под ред. A.M. Чуйкина, Л.А. Галатина. Калининград: Янтар. сказ., 1997. -560 с.
28. Боди. 3. Принципы инвестиций / 3. Боди, А. Кейн, А. Маркус / 4-е изд.: Пер. с англ. М.: Издательский дом Вильяме, 2002. - 984 с.
29. Бокова О.В. Трансакционные издержки в системе экономических отношений: Дис. . канд. эконом, наук / О.В. Бокова Кострома, 1999. -165с.
30. Большой экономический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна. 5-е изд., доп. и перераб. - М.: Институт новой экономики, 2002. - 1280 с.
31. Бочаров В.В. Инвестиции / В.В. Бочаров. СПб.: Питер, 2003. - 288 с.
32. Бочаров В.В. Корпоративные финансы / В.В. Бочаров, В.Е Леонтьев. -СПб: Питер, 2002.-215 с.
33. Бочаров В.В. Корпоративные финансы / В.В. Бочаров. СПб: Питер, 2001.-256 с.
34. Бочаров В.В. Методы финансирования инвестиционной деятельности предприятия / В.В. Бочаров. М.: Финансы и статистика, 1998. - 170 с.
35. Булычева Г.В. Практические аспекты применения доходного подхода к оценке российских предприятий: Учебное пособие / Г.В. Булычева, В.В. Демшин. М.: Изд-во Финансовой академии, 1999. - 84 е.;
36. Вадайцев C.B. Оценка бизнеса и управления стоимостью предприятия: Учеб. пособие для вузов / C.B. Вадайцев. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. -720 с.
37. Вахрин П.И. Организация и финансирование инвестиций: Учеб. Пособие / П.И. Вахрин. М.: ИВЦ Маркетинг, 2000. - 340 с.
38. Виленский П. JI. Оценка эффективности инвестиционных проектов: теория и практика / П.Л Виленский, В.Н Лившиц, С.А. Смоляк. М.: Дело, 2001.-205 с.
39. Воронцовский A.B. Инвестиции и финансирование: Методы оценки обоснования / A.B. Воронцовский. СПб.: Изд-во СПбГУ, 1998. - 396 с.
40. Гитман Л.Д. Основы инвестирования / Л.Д. Гитман, М.Д. Джонк / Пер с англ. М.: Дело, 1997. - 330 с.
41. Глазунов В.Н. Финансовый анализ и оценка риска реальных инвестиций / В.Н. Глазунов. М.: Финанстатинформ, 1997. - 520 с.
42. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник / В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов. М.: Информационно-издательский дом Филинъ, 1999. - 592 с.
43. Грибовский C.B. Оценка доходной недвижимости / C.B. Грибовский. -СПб.: Питер, 2001.-336 с.
44. Гукова A.B. Управление инвестиционным капиталом предприятия / A.B. Гукова // Дисс. на соискание уч. степени д.э.н. М., 2005.
45. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов / А. Дамодаран. М.: Альпина, 2004. - 1342с.
46. Долан Э.Дж. Рынок: микроэкономическая модель / Э. Дж. Долан, Д. Линдсей / Пер с анг. В Лукашевича и др.; под общ. ред. Б. Лисовика и В. Лукашевича. С.-Пб., 1992. - 496 с.
47. Евстигнеев В.Р. Портфельные инвестиции в мире и России: выбор стратегии / В.Р. Евстигнеев. М.: Эдиториал УРСС, 2002. - 304 с.
48. Ендовицкий Д.А. Инвестиционный анализ в реальном секторе экономики: Учеб. пособие / Д.А. Ендовицкий / Под ред. Гиляровской J1.T. М.: Финансы и статистика, 2003.-350 с.
49. Журавкова И.В. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия: Учеб. Пособие / И.В. Журавкова, Э.И. Крылов. -М.: Финансы и статистика, 2001. 348 с.
50. Игонина JI.JI. Инвестиции: Учеб.пособие / JI.JI. Игонина. М.: Экономистъ, 2004. - 478 с.
51. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирования / Н.В. Игошин. М.: Финансы, ЮНИТИ, 1999. - 154 с.
52. Идрисов A.B., Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций / A.B. Идрисов, C.B. Картышев, A.B. Постников. М.: Информационный издательский дом Филин, 1997. - 430 с.
53. Инвестиции: организация, регулирование, финансирование. Учеб. пособие / Под ред. Г.Ф. Крафт, Н.М. Ульяницкой. Ростов н/Д: РГУПС, 2003.-408 с.
54. Иншаков О.В. О стратегии развития Южного макрорегиона России: (методологические и методические проблемы формирования) / О.В. Иншаков. Вогоград: Издательство Вогоградского государственного университета, 2003. - 96 с.
55. Иншаков О.В. Теория факторов производства в контексте экономики развития. Научный доклад на Президиуме МАОН (Москва, 29.11.2002г.) / О.В. Иншаков. Вогоград, 2002. - 89 с.
56. Как обеспечить рост капитала: воспроизводственные основы экономики фирмы / Под ред. А.Г. Грязновой, С. А. Ленской. М.: 1996. - 120с.
57. Капелюшников Р. Категория трансакционных издержек / Р. Капелюшников // Как это делается: финансовые, социальные и информационные технологии: Сб. науч. тр. М., 1994. - Вып.З.
58. Касимов Ю.Ф. Основы теории оптимального портфеля ценных бумаг / Ю.Ф. Касимов. М.: Информационно - издательский дом "Филин", 1998.- 144 с.
59. Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег / Дж.М. Кейнс.- М.: Прогресс, 1978. 494 с.
60. Киперман Г.Я. Популярный экономический словарь / Г.Я. Киперман, Б.С. Сурганов. -М.: Экономика, 1993. 252 с.
61. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов / В.В. Ковалев. -М.: Финансы и статистика, 2000. 144с.
62. Ковалев В.В. Финансовый анализ: управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности: 2-е изд., перераб. и доп. / В.В. Ковалев.- М.: Финансы и статистика, 1998. 512 с.
63. Костина Н.И. Финансовое прогнозирование в экономических системах: учебное пособие для вузов / Н.И. Костина, A.A. Алексеев. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 285с.
64. Коуз Р. Фирма, рынок и право / Р. Коуз / Пер. с англ. М.: Дело ТД при участии изд-ва лCatallaxy, 1993. - 192 с.
65. Коупленд Т. Стоимость компаний: оценка и управление. -2-е изд. / Том Коупленд, Тим Колер, Джек Мурин / Пер. с англ. М.: ЗАО Олимп-Бизнес, 2000. - 576 с.
66. Кочура Н.В. Эффективность управления инвестиционными программами в современной России: Автореф.дис. . канд. экон. наук / Н.В. Кочура.- Краснодар, 2002. 25 с.
67. Крушвиц Л. Финансирование и инвестирование. Неоклассические основы теории финансов / Л. Крушвиц / Пер. с нем. Под общ. Ред. В.В. Ковалева и З.А. Сабова СПб.: Питер, 2000. - 400с.
68. Крылов Э.И. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия: Учеб. пособие / Э.И. Крылов. М.: Финансы и статистика, 2001.-258 с.
69. Куликов A.C. Оценка стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса / A.C. Куликов / Автореферат на соискание уч. степени к.э.н. -М. -2001.
70. Кураков Л.П. Инвестиционная политика в современных условиях / Л.П. Кураков, Н.В. Мухетдинова, В.Н. Сергеенков. М.: Республика, 1996. -320с.
71. Кущенко В.В. Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости / В.В. Кущенко. М.: Норма, 2995. - 368 с.
72. Лившиц В.Н. Теория и практика оценки инвестиционных проектов в условиях переходной экономики / В.Н. Лившиц, П.А. Виленский, С.А. Смоляк. -М.: Дело, 2000.-360.
73. Лимитовский М.А. Основы оценки инвестиционных и финансовых решений / М.А. Лимитовский. М.: ТОО Инжиниринго-Консатинговая Компания ДеКа, 1996. - 192с.
74. Липсиц И.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа / И.В. Липсиц, В.В. Косов. М.: БЕК, 1996.
75. Маркс К. Капитал. Критика политической экономии / К. Маркс. Т.1 -М.: Политиздат, 1969.
76. Маркс К. Капитал. Критика политической экономии / К. Маркс. Т.2. -М.: Политиздат, 1969.
77. Мекумов Я.С. Организация и финансирование инвестиций: Учебное пособие /Я.С. Мекумов. М.: ИНФРА-М, 2001. - 248 с.
78. Найт Ф.Х. Риск, неопределенность и прибыль / Ф.Х. Найт. М.: Дело, 2003.-360 с.
79. Норт Д. Институты, институциональные изменения и функционирование экономики / Д. Норт / Пер. с англ. Нестеренко А.Н. М.: Фонд экономической книги "Начала", 1997. - 180 с.
80. Норткомм Д. Принятие инвестиционных решений / Д. Норткомм / Пер. с англ.- М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997. 290 с.
81. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости: монография. / Е.С. Озеров. СПб.: Издательство МКС, 2003. - 422 с.
82. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): Учебник / Под ред. В.И. Кошкина. М.: ИФК ЭКМОС, 2002. - 944 с.
83. Осипов Ю.М. Теория хозяйства: Учебник в 3-х т. / Ю.М. Осипов. Т.1. -М.: Изд-во МГУ, 1998. - 458 с.
84. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. -2-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 2004. - 736 с.
85. Оценка недвижимости. / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, И.Л. Артеменков и др. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. М.: Финансы и статистика,2003. - 496 с.
86. Потерович В.М. Кризис экономической теории / Доклад на научном семинаре Отделения Экономики и ЦЭМИ РАН Неизвестная экономика / В.М. Потерович // www.rusref.nm.ru
87. Попов В.М. Бизнес-план инвестиционного проекта: отечественный и зарубежный опыт. Современная практика / В.М. Попов. М.: Финансы и статистика, 2001.
88. Райзберг Б.А. Современный экономический словарь / Б.А. Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева. 3-е изд., доп. - М.: ИНФРА-М, 2000.-480 с.
89. Рожнов К.В. Вариант расчета ставки дисконтирования в оценке бизнеса на основе метода кумулятивного построения / К.В. Рожнов. -Ссыка на домен более не работаетsolid/analitics/estimtion.
90. Рябова Т.Ф. Маркетинг: словарь-справочник / Т.Ф. Рябова, Е. В. Стреков. М.: Агентство массовой информации, 1992. - С. 60.
91. Самогородская М.И. Управление инвестициями: Монография / М.И. Самогородская / Под ред. Б.Г. Преображенского. М.: Дело и сервис, 2002.-210 с.
92. Сергеев И.В. Организация и финансирование инвестиций: Учеб. пособие / И.В. Сергеев, И.И. Веретенникова, В.В. Яновский. М.: Финансы и статистика, 2003.- 400 с.
93. Серов В.М. Инвестиционный менеджмент: Учеб. пособие / В.М. Серов. -М.: ИНФРА-М, 2000. 506 с.
94. Скотт М.К. Факторы стоимости: Руководство для менеджеров по выявлению рычагов создания стоимости / Пер. с англ. М.: ЗАО Олимп-Бизнес, 2000. - 432с.
95. Слепнова Т.А. Инвестиции: Учебное пособие / Т.А. Слепнова, Е.В. Яркин. М.: ИНФРА-М, 2003. - 176 с.
96. Советский энциклопедический словарь / Гл. ред. А.М. Прохоров; редкол.: А.А. Гусев и др. Изд. 4-е. - М.: Сов. энциклопедия, 1987. -1600 е., с. И 07.
97. Статистика: Курс лекций / Л.П. Харченко, В.Г. Доженкова, В.Г. Ионин и др. / Под ред. В.Г. Ионина. Новосибирск: Изд-во НГАЭиУ, М.: ИНФРА-М, 1997.-310 с.
98. Стратегия и проблемы устойчивого развития России в XXI веке / Под ред. А.Г. Гранберга, В.И. Данилова-Данильяна, М.М. Циканова, Е.С. Шопхоева. М.: Экономика, 2002. - 414 с.
99. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость / Е.И. Тарасевич. СпбГТУ, СПб., 1996. - 235 с.
100. Управление портфелем недвижимости: Учебн. пособие для вузов / Пер. с англ. под ред. проф. С.Г. Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. -391с.
101. ЮЬФабоцци Ф. Управление инвестициями / Ф.Д. Фабоцции / Пер. с англ. -М.: ИНФРА-М, 2000. 932 с.
102. Ю2.Фальцман В.К. Оценка инвестиционных проектов / В.К. Фальцман. -М.: ТЕИС, 1999.-95 с.
103. ЮЗ.Фаэй JI. Стратегическое оценивание активов организации / Л. Фаэй. / В сб.: Фаэй Л., Рэндел Р. Курс MB А по стратегическому менеджменту / Пер. с англ. М.: Альпина Бизнес Букс, 2004. - 608 с.
104. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки / М.А. Федотова. -М.: Перспектива, 1996. 103 с.
105. Хил Лафуенте A.M. Финансовый анализ в условиях неопределенности / A.M. Хил Лафуенте / Пер. с исп.; под ред. Е.В. Веселько, В.В. Краснопрошина, H.A. Лепешинского. Минск: Тэхналопя, 1998. - 150с.
106. Юб.Хот Р. Планирование инвестиций / Р. Хот, С. Барнес / Пер с англ.
107. М.: ИНФРА -М, 1994. 128 с. 107. Черкасов В.Е. Международные инвестиции / В.Е. Черкасов. - М.: Дело, 2001.-78 с.
108. Ю8.Четыркин Е.М. Финансовый анализ производственных инвестиций /
109. Павлюченко, В.Д Шапиро. М.: Высшая школа, 1998. - 520 с. 112.Шумпетер И. Теория экономического развития / И. Шумпетер. - М.:
110. Прогресс, 1982.-167 с. 113.Экономика и управление недвижимостью: Учебник / Под ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Издательство Смолин Плюс, М.: Издательство лABC, 1999. - 564 с.
111. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. -М.: Дело, 199.-328 с.
112. Экономикс: англо-русский словарь-справочник / Э.Дж. Долан, Б.И. Домненко. М.: Лазурь, 1994. - С. 140.
113. Эрнандо де Сото. Загадка капитала. Почему капитализм торжествует на Западе и терпит поражение во всем остальном мире / Пер. с англ. М.: ЗАО Олимп-Бизнес, 2001. - 272 с.
114. И7.Эскиндаров М.А. Развитие корпоративных отношений в современной российской экономике / М.А. Эскиндаров. М.: Республика, 1999. -368с.
115. Янковский К.П. Организация инвестиционной и инновационной деятельности: Учебник для вузов / Янковский К.П., И.Ф. Мухарь. -СПб.: Питер, 2001.-296 с.
116. Black В. The Corporate Governance behaviour and market value of Russia firms / B. Black // www.corp-gov.org
117. Pratt Shannon. Valuning a Business: the analysis and appraisal of Closely Held Companies. Second Edition. Dow Jones-Irwin, Homewood, Illinois, 1989.
118. Статьи периодических изданий:
119. Артеменков JI.И. Проблемы определения ставки дисконтирования для оценки объектов недвижимости в условиях России / Л.И. Артеменков // Вопросы оценки. 2000. - № 2. - с.33-34.
120. Архангельская Н. Землю-матушку оптом и в розницу / Н. Архангельская, А. Матвеева // Эксперт. 2006. - № 6. - с.30-34.
121. Баринов А. Э. Снижение рисков при кредитовании и инвестировании проектов в России / А.Э. Баринов // Банковское дело. 2005. - № 6. - с. 6472.
122. Беков P.C. Обеспечение финансовой безопасности страны как способ создания позитивной динамики экономики / P.C. Беков // Вестник ВоГУ. Серия 3: Экономика. Экология. Вып.5. Вогоград: Изд-во ВоГУ, 2000. -С.45-48.
123. Блачев Р. Описание денежных потоков при разработке схем финансирования инвестиционных проектов / Р. Блачев, В. Гусев // Инвестиции в России.- 2002.- №2. С. 26-29.
124. Брагин А. Участие коммерческих банков в финансировании инвестиций в реальный сектор экономики / А. Брагин // Инвестиции в России. 2004.-№3.-С. 17-20.
125. Братцев Д.М. Влияние налогообложения на стоимость привлеченных средств при выпуске корпоративных облигаций / Д.М. Братцев // Финансы кредит.-2001.-№7.-С. 11-13.
126. Буркова А. Ю. Банки как агенты паевых инвестиционных фондов / А.Ю. Буркова // Банковское право. 2005. - № 4. - с. 16-19.
127. Вайсбанд Д. Мания подозрительности / Д. Вайсбанд // Бизнес. 2002. -№5.
128. Валинурова Л.С. Управление инвестиционной привлекательностью и инвестиционной активностью региона / Л.С. Валинурова // Экономика и управление. 2003. - № 1. - С. 80-83.
129. Вольский А. Инновационный фактор обеспечения устойчивого экономического развития / А. Вольский // Вопросы экономики. 1999. -№1.-С. 4-9.
130. Глисин Ф. Инвестиционная активность промышленных организаций / Ф. Глисин, Л. Китрар // Инвестиции в России. 2006. - № 4. -с. 16-22.
131. Голицын Ю. Частные инвесторы дореволюционной России / Ю. Голицын // Эксперт. 2000. - №14. - С. 33 - 39.
132. Гончарова Ю. Край без крайностей / Ю. Гончарова // Эксперт. 2005. -№41., с.135.
133. Грицына В. Особенности инвестиционного процесса / В. Грицына, И. Курнышева // Экономист. 2000. - № 3. - С. 8-19.
134. Гришина И. Прогнозирование инвестиционных и региональных процессов / И. Гришина // Инвестиции в России. 2002. - №2. - С. 19 -22.
135. Грязневич В. Готовы на руках носить инвесторов / В. Грязневич // Эксперт. 2006. - № 26. - с.98-102.
136. Гулькин П. Венчурное инвестирование в России: первопроходцы в выигрыше! / П. Гулькин // Рынок ценных бумаг. 2003. -№ 6. - С. 46-51.
137. Гурова Т., Полунин Ю. Кто надул пузырь на рынке недвижимости. / Эксперт. 2006 г. - № 30. - с.20-21.
138. Гурович В. Маленький московский инвестиционный прорыв / В. Гурович // Аналитический банковский журнал. 2005. - № 3 (118). - с. 5255.
139. Гурович В. Регионы нуждаются в инвестициях / В. Гурович // Аналитический банковский журнал. 2005. - № 1 (116). - с. 50-55.
140. Гусев К. Н. Инвестиции в России: тенденции I половины 2005 года /К.Н. Гусев // Банковское дело. 2005. - № 11. - с. 23-29.
141. Дерябина Я. Инструменты управления инвестиционной деятельностью на различных уровнях власти: классификация и анализ / Я. Дерябина // Инвестиции в России. -2003. -№ 1.-С. 3-13.
142. Дерябина Я. Системный анализ государственного управления инвестиционной сферой / Я. Дерябина // Инвестиции в России. 2003. -№ 7. -С.11-21.
143. Довнар Н. Фабрика для звезд / Н. Довнар // Финанс. 2006. - № 42. -с.82-83.
144. Доронина Н. Г. Регулирование инвестиций как форма защиты экономических интересов государства /Н.Г. Доронина, Н.Г. Семилютина // Журнал российского права. 2005. - № 9. - с. 8.
145. Ендовицкий Д. Методы портфельного анализа в оптимизации догосрочной программы капиталовложений / Д. Ендовицкий // Управление риском. 1999. - №2. -С.43 - 50.
146. Ершов М. Банковская система развития российской экономики / М. Ершов // Мировая экономика и международные отношения. 2005. - №3. -с. 21.
147. Инвестиционный климат в России (доклад к 15 съезду РСПП). // Вопросы экономики. 2006. - № 5.
148. Костяшкин А. Приключения прямых инвестиций в России /
149. A. Костяшкин // Рынок ценных бумаг. 2004. - № 6. - С.65-68.
150. Кояма X. Капиталовложения: как сэкономить 25% / X. Кояма, Р. Тассел // Экономические стратегии. 2003. - №1. - С.63-69.
151. Кузнецов О. Фондовый рынок: инвестиции в экономический рост / О. Кухнецов, Д. Гейнц // Рынок ценных бумаг. 2004. - № 8. - С.38-41.
152. Кукушкин А. И. Проблемы повышения инвестиционной активности территориальной банковской системы / А.И. Кукушкин // Российский экономический журнал. 2005. - №2. - с. 15.
153. Лисица М. Принятие финансового инвестиционного решения на информационно неэффективном рынке капитала / М. Лисица // Инвестиции в России. 2004. - № 1. - С. 28-37.
154. Литвинцева Г.П. Кризис инвестиций углубляется: где выход? / Г.П. Литвинцева // ЭКО. 2003. - №5. - С.20-35.
155. Маковецкий М.Ю. Роль ценных бумаг в инвестиционном обеспечении экономического роста / М.Ю. Маковецкий // Финансы и кредит. 2004. -№1-3.
156. Морозов В.А. Проблема оценки риска на различных этапах разработки и реализации проекта / В.А. Морозов // Инвестиции в России. 2002. -№2. - С.22-26.
157. Москвин В. Риск финансирования инвестиционных проектов /
158. B. Москвин // Инвестиции в России. 2004. -№ 1. - С. 16-22.
159. Московии В.А. Анализ риска реализации инвестиционного проекта / В.А. Московии //Инвестиции в России. -2001. -№3. С. 15-17.
160. Новиков А. Инвестиции основа роста конкурентоспособности экономики /А. Новиков// Аналитический банковский журнал. - 2005. - № 4 (119).-с. 38-45.
161. Новиков Е. Новый метод оценки бизнес-идеи инвестиционного проекта / Е. Новиков // Инвестиции в России. 2002. - №12. - С.29-34.
162. Норт Д. Институциональные изменения: рамки анализа / Д. Норт // Вопросы экономики. 1997. -№3. - С. 6-17.
163. Овсянникова Т.Ю. Жилье как фактор роста человеческого потенциала / Т.Ю. Овсянникова // Томский финансовый журнал. 2004 - № 3. - с. 14.
164. Остапенко В. Собственные источники инвестиций предприятий / В. Остапенко // Экономист. 2003. - № 8. - С. 28-36.
165. Печалова М. Ю. Инвестиционный проект: участие банков /М.Ю. Печалова // Банковское дело. 2005. - № 10. - с. 27.
166. Плисецкий Д. Инвестиции и экономическая безопасность России / Д. Плисецкий // Инвестиции в России. 2003. - № 1. - С.23-26.
167. Попова Н. Экономическое развитие, инвестиционная политика регионов и бюджетная реформа / Н. Попова // Рынок ценных бумаг. -2004.-№11.-С. 62-64.
168. Ревуцкий Л.Д. Еще один методологический подход к оценке стартовой рыночной стоимости предприятия / Л.Д Ревуцкий // Вопросы оценки. -2002. №1. - С.44-47.
169. Ройзмана И. Типология инвестиционного климата регионов на новом этапе развития российской экономики / И. Ройзмана, И. Гришина, А. Шахназаров // Инвестиции в России 2003. - №3. - С. 3-6.
170. Самогородская М.И. Методологические основы стратегического управления реальными инвестиционными процессами / М.И. Самогородская // Региональная экономика: теория и практика, 2003. -№1. - С. 37-44.
171. Ступин. И. Эмбрион эффективного девелопмента / И. Ступин // Эксперт. 2005. - № 24. -с.94-99.
172. Стяжкина В. Портфельный подход к инвестиционному проектированию / В. Стяжкина, Д. Лапшин // Инвестиции в России. -2004.-№3.-С. 25-27.
173. Сухарев О. С. Инвестиции и теневая экономика: проблема капиталообразования в легальном и нелегальном с секторахпромышленности / О.С. Сухарев // Инвестиции в России. 2002. - №8. -С.28-35.
174. Сухарев О. С. Инвестиционный климат России / О.С. Сухарев // Инвестиции в России. -2003. -№1.- С.23-24.
175. Сухарев О. Экономический рост или кризис. России нужна новая инвестиционная политика / О. Сухарев // Инвестиции в России. 2003. -№3 . - С. 15-20.
176. Тарасевич Е.И. К вопросу оценки инвестиций в недвижимость с использованием модели ценообразования финансовых активов / Е.И. Тарасевич // Вопросы оценки. 1999. - № 4, с.2-5;
177. Тарасевич Е.И. Концепция ставки дисконтирования в оценке недвижимости / Е.И. Таресевич // Вопросы оценки. 2000. - № 2. - с. 1832.
178. Тихонова В. Инвестиционный климат в России с точки зрения эффективности прямых иностранных инвестиций / В. Тихонова // Инвестиции в России. 2005. - № 6. - с. 3-10.
179. Трускова О. Дорого и страшно / О. Трускова // Финанс. 2005. - № 42. -с.76.
180. Турманидзе Т. Методические вопросы оценки эффективности инвестиций /Т. Турманидзе // Инвестиции в России. 2005. - № 2. - с. 2230.
181. Ш.Фатуев В. Автоматизированная система оценки эффективности инвестиционного проекта / В. Фатуев, В. Стяжкина, Д. Лапшин // Инвестиции в России. 2005. - № 8. - с. 41- 44.
182. Финанс. 2005. - № 42. - с.77.
183. Фишер П. Стратегия привлечения инвестиций в промышленность РФ / П. Фишер // Проблемы теории и практики управления. 2000. № 3. С. 6471.
184. Фомин Д. Специфика обеспечения в банковском кредитовании / Д. Фомин // Инвестиции в России. 2005. - № 10. - с. 34-37.
185. Шевченко И.В. Южный Федеральный округ: что там, за горизонтом / И.В. Шевченко, Е.Н. Александрова, А.В. Александров // Региональная экономика. 2004. - № 1. - С. 49-59.
186. Щербакова О.Н. Практическая технология оценки бизнеса действующего предприятия О.Н. Щербакова // Финансовый бизнес. -2003.-№1.-С.67.
187. Щукин А. Их не догонят / А. Щукин // Д-штрих. 2006. - №1. - с.52-55.
188. Щукин А. Под три процента годовых / А. Щукин // Вещь. 2006. - № 12. - с.40-45.
189. Hopt К. Modern Company Law Problems: A European Perspective // Company Law Reform in OECD Countries. A Comparative Outlook of Current Trends. Stockolm, 7-8 December 2000.
190. Devereus M. Taxing risky investment // Public policy/ www.cepr.org/pubs/dps/DP4053 .asp1. Интернет-ресурсы:191. www.accountingreform.ru192. www.expert.ru193.www.fd.ru194.www.gks.ru195.www.irn.ru196. www.slovari.rambler.ru.
Похожие диссертации
- Совершенствование управления инвестиционной деятельностью на промышленных предприятиях России
- Формирование системы управления комплексами и портфелями недвижимости
- Формирование механизма управления инвестиционным портфелем муниципалитета при обновлении сложившейся застройки города
- Развитие системы управления инвестиционной деятельностью в крупных диверсифицированных компаниях
- Управление инвестиционным портфелем страховой компании