Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Формирование механизма управления инвестиционным портфелем муниципалитета при обновлении сложившейся застройки города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Меметов, Рустем Серверович
Место защиты Москва
Год 2008
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Формирование механизма управления инвестиционным портфелем муниципалитета при обновлении сложившейся застройки города"

На правах рукописи

003165Б98

МЕМЕТОВ РУСТЕМ СЕРВЕРОВИЧ

ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ПОРТФЕЛЕМ МУНИЦИПАЛИТЕТА ПРИ ОБНОВЛЕНИИ СЛОЖИВШЕЙСЯ ЗАСТРОЙКИ ГОРОДА

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 0 МАР 2008

Москва - 2008

Работа выпонена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете

Научный руководитель, кандидат экономических наук, доцент Грабовый Кирил Петрович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Трухина Наталия Игоревна, кандидат экономических наук, доцент Гурко Анна Игоревна

Ведущая организация* Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования Санкт-Петербургский архитектурно-строительный университет

Защита состоится л 08 апреля 2008 года в _ часов на заседании

диссертационного совета Д212138 05 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу 113114, г Москва, Шлюзовая набережная, д.8, ауд 329

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского государственного строительного университета по адресу: 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д 26

Автореферат разослан л__2008 г

Ученый секретарь диссертационного совета

Исаева Г.Л

I ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В Российской Федерации на долю муниципальной недвижимости приходится 20% воспроизводимого национального богатства Инвестиции в муниципальный сектор недвижимости составляют примерно 25% от общего объема инвестиций в строительстве жилья В российской экономике к настоящему времени сложилась следующая структура собственности муниципальные, государственные унитарные предприятия и учреждения (более 35 тыс), акционерные общества с участием государства (порядка 4 тыс.), частные предприятия и фирмы (около 130 тыс) Государству принадлежит большая доля жилой и нежилой недвижимости в стране (около 400 мн кв м ) и около 4,5 тыс объектов за рубежом

Проведенный автором анализ показал, что

- около половины объектов муниципальной собственности нуждаются в капитальном ремонте либо реконструкции,

- в аренду сданы сотни тысяч квадратных метров государственных площадей без согласования с Мингосимуществом России или его территориальных агентств,

- большое количество площадей неэффективно используется или не используются вообще,

- отсутствуют налаженная система мониторинга, эксплуатации, развития, девелопмента и доверительного менеджмента объектами жилищной муниципальной собственности,

требуется система повышения эффективности управления недвижимостью и роста ее доходности, которая повлияет на решение важных задач, связанных с рациональным ее использованием, модернизацией, капитальным ремонтом и реконструкцией

Как показывает статистика, значительная доля российских семей проживает в неблагоприятных условиях Все это говорит о недостаточно качественном формировании и управлении инвестиционным портфелем муниципалитета, составляющего основу городских инвестиционно-строительной деятельности, а также об отсутствии механизма использования внутренних резервов на поддержание объектов муниципальной собственности в дожном состоянии

Под инвестиционно-строительной программой понимается комплекс взаимосвязанных мероприятий, предназначенных для достижения в течение заданного периода времени (жизненного цикла) поставленных задач с четко определенными целями с учетом выбранного типа проектного финансирования, степени сложности программы и размера вложения финансовых средств

Российский опыт управления муниципальной недвижимостью исходит из двух основных классификационных подходов: муниципальная собственность как источник доходов и как источник расходов В работе автором были проанализированы основные доходы и расходы бюджетов муниципалитета.

Это в поной мере распространяется на показатели эффективности муниципального органа управления инвестиционно-строительной деятельностью, в функции которого входит для всех объектов на территории муниципального образования

- участие в разработке годовых и перспективных планов капитального строительства на территории,

- участие в выборе площадок для строительства, передача генподрядным строительным организациям документов об отводе земельных участков,

- контроль и технический надзор за строительством,

- участие в работе государственных приемочных комиссий.

Кроме того, для объектов, строящихся с привлечением бюджетных средств

обеспечение строительства проектно-сметной документацией, финансирование и контроль за строительством,

- создание геодезической основы для строительства,

- оформление договоров с генподрядчиком, поставщиками оборудования, пуско-наладочными организациями,

- передача эксплуатирующей организации заключенных объектов недвижимости

Инвестиционный портфель муниципалитета представляет собой набор входящих в него реальных проектов и программ, принятых к рассмотрению на предмет их реализации Ключевой целью управления инвестиционным портфелем является наиболее эффективная реализация инвестиционной стратегии муниципалитета на различных этапах его развития

Сбалансированность инвестиционного портфеля с материальными и финансовыми ресурсами обеспечивается с помощью таких параметров, как доходность Ч риск и доходность Ч ликвидность с учетом выбранной инвестиционной стратегии (консервативной, умеренной и агрессивной) В процессе обеспечения сбалансированности инвестиционного портфеля необходимо изыскать возможности снижения уровня риска и повышения его ликвидности при заданном уровне доходности реальных проектов

Многообразие факторов и условий реализации инвестиционно-строительных программ требует создания интегральных, многокомпонентных систем управления ими, способных реагировать на изменение каждого из значимых факторов, учитывать их взаимодействие и динамику изменения в пространстве и времени

Большой интерес в этой области экономики представляют труды Абрамова С И, Воронина М И, Грабового П Г, Каменецкого М И, Кириловой А Н , Лукмановой И Г, Панибратова Ю П, Панкратова Е П, Серова В М, Солунского А И , Трухиной Н И , Чернышова Л Н , Яськовой НЮ идр

Не отрицая значимости исследований в области обозначенных проблем перечисленными выше авторами, вместе с тем следует иметь в виду, что в рыночной экономике постоянно формируются адекватные научные подходы к пониманию современного состояния в этой сфере экономической деятельности При выборе наиболее целесообразных вариантов оценки приоритетности экономической эффективности функционирования программы автор при исследовании трудноформализуемых процессов отдавал предпочтение имитационному моделированию, основанному на построении мультипликативной модели и логико-смысловому методу

Целью исследования является разработка методических основ формирования эффективного механизма управления инвестиционным портфелем муниципалитета при обновлении сложившейся застройки города с учетом рисков

Для достижения поставленной цели определены и решены следующие основные задачи

- проанализирован теоретический и практический опыт управления портфелем недвижимости, принадлежащей муниципалитету,

проанализированы существующие программы муниципального строительства, в том числе связанного с реконструкцией и обновлением сложившейся застройки города и механизмы их догосрочного кредитования,

- выпонен анализ рисков инвестиционно-строительных программ муниципалитета и осуществлена их классификация;

- разработана модель оценки эффективности функционирования муниципальной недвижимости, основанная на рациональном сочетании величины бюджета расходов и доходов муниципального образования, связанных с реализацией проектов в жилищном и коммунальном комплексах,

- предложен механизм привлечения инвестиционных ресурсов на строительство, реконструкцию и модернизацию объектов муниципальной недвижимости с выделением организационно-управленческой структуры на территории муниципального образования,

разработана экономико-математическая модель определения приоритетности реализации инвестиционно-строительных программ, позволяющая эффективно управлять инвестиционным портфелем муниципалитета,

предложен механизм управления инвестиционным портфелем муниципалитета при обновлении сложившейся застройки города,

- определены пути реализации инвестиционного портфеля с участием частных инвесторов и муниципальных ресурсов на концессионной основе с применением системы гарантий при повышенных рисках

Объектом исследования являются участники инвестиционного процесса, занимающиеся воспроизводством объектов муниципальной недвижимости

Предметом исследования являются экономические взаимоотношения между участниками инвестиционного процесса, складывающиеся при организации, функционировании и развитии объектов недвижимости муниципальной собственности

Методологической и теоретической базой исследования служат диалектический метод познания, основополагающие экономические теории и концепции развития материального производства в условиях рынка, труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области экономической теории, теории воспроизводства и управления инвестиционно-строительной деятельностью, инвестиционного проектирования, законодательные и

нормативные акты Российской Федерации, разработки научно-исследовательских институтов

Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной статистической и бухгатерской отчетности предприятий и организаций инвестиционно-строительного комплекса Ханты-Мансийского автономного округа за 2000-2007 гг, использовании статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ, Правительства РФ, Росстроя России, обзорно-аналитических материалов, опубликованных в периодической печати, материалов научно-практических конференций и семинаров, и подтверждается апробацией результатов исследования

Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексном обосновании научных положений и методических подходов по формированию эффективного механизма управления инвестиционным портфелем муниципалитета при обновлении сложившейся застройки и учитывающего совокупность основных факторов, обеспечивающих экономически устойчивое функционирование муниципалитета в процессе реализации городских строительных программ

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем

1 Выявлены специфические особенности управления инвестиционно-строительной деятельностью муниципалитета, взаимозависимость эффективности реализации инвестиционной политики и темпов его экономического развития,

2 Разработаны основные принципы и методические подходы по формированию инвестиционного портфеля муниципалитета с выделением инвестиционной и операционной недвижимости,

3 С помощью ретроспективного анализа закономерностей в развитии новых форм управления муниципальным фондом выявлены основные отличительные особенности организационных структур управления программами, которые позволили сформировать факторное пространство, влияющее на эффективность управления муниципальной недвижимостью,

4 Предложена экономико-математическая модель определения о приоритетности реализации программ инвестиционного портфеля муниципалитета при обновлении сложившейся застройки города,

5 Разработан механизм формирования инвестиционного портфеля на территории муниципального образования с определением пороговых значений

доходности по каждому портфелю с учетом оценки риска реализации программ обновления сложившейся застройки города;

6 Разработаны методические подходы по оценке экономических взаимоотношений основных участников инвестиционно-строительной деятельности с выделенной организационной структурой управления в деятельности муниципалитета на всех этапах жизненного цикла

7 Разработан механизм комплексной оценки интегрального показателя эффективности функционирования инвестиционного портфеля муниципалитета как системы во взаимосвязи с показателями, отражающими общую деятельность предприятий-участников программы реконструкции и обновления муниципального фонда, а также предлагает агоритм, позволяющий определять приоритетность реализации программ с использованием механизма концессии

Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что применение разработанных теоретических и методологических положений способствует решению задачи формирования эффективного механизма управления муниципальным фондом, основанную на разработке методики выбора и оценки приоритетности реализации муниципальных программ и привлечение инвестиционных ресурсов с помощью механизма концессии

На защиту выносятся:

1 Методы формирования инвестиционного портфеля, позволяющего на основании многоуровневого механизма оценки эффективности инвестиционо-строительного проекта осуществлять выбор приоритетности реализации программ реконструкции муниципального фонда города,

2 Основные принципы и положения, обосновывающие сущность и содержание формирования механизма управления инвестиционным портфелем, позволяющего городу осуществлять программы реконструкции и обновления сложившейся муниципальной застройки, в зависимости от организационно-технических, экономических и финансовых возможностей и резервов,

3 Механизм формирования инвестиционного портфеля муниципалитета при обновлении сложившейся застройки города с использованием различных форм концессии

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты исследования нашли отражение при разработке практических рекомендаций по управлению объектами муниципальной жилищной недвижимости при работе с

пилотной программой реконструкции жилого фонда г Сургута, осуществляемого в рамках реализации муниципальной программы города совместно с ЕБРР при поддержке Правительства округа, а также при чтении лекций студентам Московского государственного строительного университета

Публикации. Автором по теме диссертации опубликованы 10 научных статей общим объемом 4,7 п л

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, библиографии и приложения Общий объем диссертации составляет 159 страниц, из них 9 таблиц, 31 рисунок Библиографический список составляет 126 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ.

Исследование современного состояния рыночной экономики позволило сделать вывод о том, что в сложившихся условиях успешное развитие нвестиционно-строительной деятельности муниципальных органов управления во многом зависит от выбора эффективного механизма формирования и управления портфелем недвижимости с целью получения боле высокой доходности с допустимым уровнем риска

Формирование инвестиционного портфеля является составляющей инвестиционного процесса, заключающегося в определении того, в какие активы муниципалитету инвестировать и в какой пропорции распределять средства между ними

Формирование инвестиционного портфеля базируется на следующих принципах

1 Многокритериальность процесса отбора для включения реальных проектов в инвестиционный портфель муниципалитета

2 Классификация критериев инвестиционного портфеля по видам инвестиционно-строительных проектов

3 Учет влияния объективных ограничений инвестиционной деятельности муниципалитета

4 Достижение взаимосвязи инвестиционной с текущей (обычной) и финансовой деятельностью

Оценка эффективности портфеля заключается в периодическом анализе функционирования портфеля муниципальной инвестиционной политике по его формированию и реализации в терминах доходности и риска

Формирование эффективного механизма управления инвестиционным портфелем является целесообразным при сочетании организационных форм управления с учетом жизненного цикла программы и организацией механизма регулирования взаимоотношений основных участников инвестиционно-строительной деятельности

В настоящее время развитие муниципальной недвижимости претерпевает существенные изменения В организационно-управленческом аспекте муниципальный сектор недвижимости может быть охарактеризован как система с наименее урегулированным характером взаимоотношений участников этого процесса в связи с опережающим ростом спроса над предложением, различием между интересами города, инвесторов, потребителей (населения)

Многообразие объектов недвижимости, их взаимная связь с инженерными коммуникациями, единством территории, принадлежностью одному собственнику и т д определяют наличие разных уровней в управлении недвижимостью Так, в рамках города автор выделяет

Х управление отдельными объектами недвижимости, находящимися в собственности муниципалитета,

Х управление территориально-имущественным комплексом города в

Эффективное управление недвижимостью предполагает четкое определение того варианта использования недвижимости, который даст максимальный эффект

С точки зрения роли недвижимости в реализации интереса муниципалитета, как собственника, вся недвижимая собственность может быть разделена на две группы

Х недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности Ч производственной, административной, учебной и пр (операционная недвижимость),

Х недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости (инвестиционная недвижимость)

Операционная недвижимость выступает как составная часть реальных активов муниципалитета и ее использование подчинено общим целям муниципального образования

Инвестиционная недвижимость является самостоятельным активом, нуждающимся в управлении для получения дохода от его использования

Основными целями управления объектами инвестиционной недвижимости являются, как правило максимизация прибыли и максимизация стоимости объекта недвижимости

Применительно к формированию инвестиционного портфеля, муниципальную собственность автор разделил на 2 группы инвестиционная недвижимость (стимулирующая часть) и операционная недвижимость (обеспечивающая часть) в зависимости от приносимого каждой группой величиной чистого дохода и оказания услуг в совокупном объеме общего дохода муниципалитета (рис 1)

Достижение этих целей обеспечивается деятельностью упономоченного управляющего от муниципалитета, который дожен наиболее поно и эффективно использовать объект недвижимости для получения дохода от его эксплуатации Содержание и последовательность действий по управлению инвестиционной недвижимостью представлены в табл 1

Эффективное управление недвижимостью возможно только при наличии установленных правил игры на рынке, и в первую очередь Ч процедур деятельности муниципальных административных служб, обеспечивающих его функционирование

Разделяя общий принцип необходимости ранжирования анализируемого портфеля объектов недвижимости, автором предложена следующая схема группировки принадлежащего городу недвижимого имущества на основе критериев инвестиционной привлекательности

1 Объекты коммерческой значимости муниципалитета и предприятий ИСК и выпоняющие градостроительные функции (стимулирующая недвижимость),

2 Объекты социальной значимости предприятий и выпонения ими инфраструктурных функций (обеспечивающая недвижимость)

Содержание деятельности по управлению инвестиционной недвижимостью

Таблица 1.

Содержание мероприятия Результат мероприятия

Экспертиза объекта, его окружения и определение возможностей по его наилучшему использованию с учетом состояния и прогноза развитая рынка Разработка программы по управлению объектом недвижимости, составление прогноза динамики доходов и расходов от объекта

Формирование команды управления, набор наемных работников, обеспечивающих содержание объекта недвижимости и его эксплуатацию, в том числе оказание услуг арендаторам и контроль за их работой Поддержание объекта в работоспособном состоянии

Привлечение арендаторов, проведение переговоров с ними, заключение договоров Обеспечение наиболее поной занятости объекта

Поиск и отбор подрядчиков по поставке продукции, выпонение отдельных видов работ по эксплуатации и ремонту Минимизация затрат по содержанию недвижимости

Работа с арендаторами по сбору арендной платы, перезаключению договоров, привлечению новых арендаторов Поддержание уровня занятости объекта и получения необходимого уровня доходов

Анализ качества работ по содержанию объекта п оказанию услуг арендатором Поддержание высокого качества обслуживания, расширение спектра оказываемых услуг

Анализ фактических доходов и расходов от объекта, внесение коррективов в план доходов и расходов Обеспечение наиболее эффективного использования недвижимости

Основным объектом управления является инвестиционный портфель

недвижимости, т.е. совокупность различных объектов, каждый из которых обладает конкретными характеристиками

При этом вся совокупность дожна обеспечивать максимальный суммарный доход Реализация этой цели может быть обеспечена только при наличии главного субъекта управления, представляющего интересы муниципалитета как собственника

Исследование, проведенное автором показало, что при примерно равном увеличении спроса и предложения цена на недвижимость остается неизменной, а количество жилья увеличивается Из этого следует, что одной из важнейших задач регулирования рынка жилищного фонда является пропорциональное стимулирование спроса и предложения Это позволяет добиться динамичного и поступательного развития процессов воспроизводства муниципального фонда города и соблюдения двух важнейших принципов -экономического роста и стабильности уровня цен

Инвестиционная недвижимость

Операционная недвижимость

Рис 1 Формирование инвестиционного портфеля муниципального образования на территории

На сегодняшний день каждый муниципалитет имеет свои инвестиционно-строительные программы Так, на примере г Сургута среди наиболее распространенных программ можно выделить муниципальная целевая программа реконструкции и обновления сложившейся городской застройки, программа Молодая семья, муниципальная целевая программа Жилище и т д Таким образом, можно утверждать, что по существу функции города сводятся к осуществлению отдельных разрозненных мероприятий и не носят комплексного программно-целевого характера В связи с этим, городу необходимо проводить политику рационального сочетания муниципальных

программ, основанную на определении их приоритетности и эффективности реализации

Инвестирование в муниципальную программу всегда связано с определенным риском Как правило, невозможно получить высокие доходы и при этом поностью исключить риск Иными словами, как муниципалитет, так и инвесторы пытаются оптимизировать характеристики своих портфелей недвижимости (получении более высоких доходов) и минимизировать уровень своего риска

Уровень риск-доход портфеля равен средневзвешенному значению уровней риск-доход для объектов находящихся в данном портфеле Таким образом, задача состоит в достижении желаемого уровня риск-доход при составлении оптимального портфеля

Определяя портфель активов с учетом степени их риска и дохода, автор предлагает модель, которая позволяет идентифицировать оптимальное соотношение портфеля Такие оптимальные или эффективные портфели могут быть графически представлены так называемой границей эффективности недвижимости

Экономическое планирование, направленное на разработку экономически эффективных вариантов плана с учетом всех условий и ограничений, производится на основе оптимизации

В основу работы механизма оптимизации в настоящей модели положен принцип оценки вариантов по принятому критерию оптимальности

Все методические требования к процессу формирования и оптимизации инвестиционных программ строительства и ремонтно-строительной деятельности в муниципальном образовании, выработанные в процессе логического моделирования, формализованы в виде экономико-математической модели, которая в принятых обозначениях имеет вид

2 = Д/ХД^тт (1)

1-1 /-1

при условиях

2>*Д=я (2)

1=1,2 п, Х=\,2 т

С,ХД й М, (3)

значения Х1(> О, при которых достигается минимум целевой функции

Где, Пц - удельные экономические потери, образующиеся по муниципальному фонду 1-го типа при переносе срока его строительства или капитального ремонта с нормативного на 1-й этап планового периода, руб/м2,

Х,1 - количество площади в муниципальном фонде 1-го типа капитально отремонтируемого на Ьм этапе планового периода, м ,

С1 - удельная стоимость ремонтно-строительных мероприятий в 1-м типе муниципального фонда, руб /м2,

М| - инвестиции на ремонтно-строительных мероприятия в муниципальном образовании, выделяемые на 1-м этапе планового периода, руб ,

81- количество площади в муниципальном фонде 1-го типа, м

Функционал (1) соответствует требованию выбора из всех возможных

вариантов плана такого, который обеспечивает минимум экономических

потерь Условие (2) обеспечивает для определенной части жилой застройки

данного типа принятие окончательного планового решения Ограничение (3)

позволяет получить ресурсообеспеченный план

Управление портфелем городской недвижимости предполагает три

уровня управление портфелем (стратегический уровень), управление

активами (тактический уровень) и управление объектами (оперативный

уровень) Принцип ранжирования инвестиционного портфеля на основе

оценки их инвестиционной привлекательности и приоритетности является

важным при решении проблемы воспроизводства муниципального фонда

Разработанная оптимизационная модель оценки рисков, которая является модернизированным агоритмом методики, основанной на применении программы ГРИФ, состоит из следующих этапов этап расчета уровня угрозы для инвестиционно-строительной программы в зависимости от вероятности ее наступления, этап определения и классификации простых видов угроз, этап оценки вероятности реализации угрозы, относящейся к каждому ее виду, этап определения критичности реализации угрозы во всей совокупности и расчет бальной оценки вероятности наступления угрозы по всем фазам программы Данная модель позволяет корректировать эффективность реализации ИСП на величину возможных рисков

Как уже было отмечено ранее, практика показывает, что для финансирования программ реструктуризации и развития муниципального хозяйства необходим доступ к частным внутренним сбережениям Это можно сделать путем создания специализированной муниципальной акционерной жилищной компании (агентства), уставный капитал которой формируется за

счет государственных (муниципальных) средств В компетенцию агентства входит

реализация догосрочной муниципальной политики по вопросам управления муниципальным имуществом, строительства и ЖКХ,

- определение приоритетности реализации ИС программ реконструкции и обновления сложившейся застройки города,

- привлечение средств российских и зарубежных финансовых институтов и частных инвесторов для целей реконструкции муниципального фонда,

- реализация догосрочной программы комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки на территории муниципального образования на основе оценки ее эффективности и приоритетности,

организация работы с собственниками по управлению находящихся в ее ведении фондом жилых и нежилых помещений

Системно-комплексный подход к организации эффективной структуры управления инвестиционным портфелем муниципалитета представляет собой последовательно принимаемые на различных уровнях управления и неразрывно связанные между собой управленческие решения во всех сферах деятельности ИСК и ЖКК

Все это позволило в конечном итого сформировать блок-схему управления муниципальным жилищным фондом, представленную на рис. 2, которая позволяет выбрать варианты ИСП различных инвестиционно-строительных программ в зависимости от совокупного показателя эффективности работы основных участников городской программы с ведущей ролью Агентства

Проведенный в работе анализ позволяет утверждать, что на сегодняшний день основной причиной, сдерживающей эффективное внедрение программ реконструкции и развития муниципальных объектов недвижимости, является отсутствие в местных бюджетах средств для своевременного расчета с подрядчиками по договорам, а также отсутствие четких критериев и механизмов распределения денежных средств Все это говорит о потребности муниципалитета в частных инвестициях

Выбор методов управленческого воздействия

Определение целей социально-экономического развития

Разработка Определение

вариантов источников

Ч программы чЧ финансирования

преобразований преобразований

Анализ эффективности каждого варианта

оптимального

_к варианта

программы

преобразований

Сравнительная оценка каждого варианта

Формирование Разработка

структуры программы

испонителей - проведения

преобразований

Обеспечение условий реализации программы

Реализация запланированного комплекса мероприятий

Диагностика деятельности функционирования предприятий и организаций

Рис 2 Блок-схема выбора вариантов управления инвестиционным портфелем на территории муниципального образования

Внедрение конкурсного принципа отбора организаций на реконструкцию и обновление муниципального фонда города позволяет формировать финансовые ресурсы за счет конкурентных цен и повышения качества услуг в муниципальном жилищно-коммунальном хозяйстве

Основной проблемой, с которой стакиваются участники является то, что рынки жилищно-коммунальных услуг в отличии от рынка строительства новых объектов недвижимости в настоящее время являются менее привлекательными в силу отсутствия сверхприбыльности и высокой степени риска

Решить эту проблему, как считает автор, можно за счет реализации принципов государственно-частного партнерства, например, с помощью концессии

В диссертации показано, что существует большой потенциал для развертывания инвестиционной деятельности на основе концессий, объектами которой способна стать операционная недвижимость

Анализ практики инвестирования строительства объектов жилищно-комунальной и производственнной инфраструктуры в странах с развитой рыночной экономикой показал, что наиболее употребимы следующие формы концессий1

- строительство - управление - передача прав пользования,

- строительство - передача прав - управление,

- строительство Ч владение Ч управление Ч передача прав,

- строительство Ч владение Ч передача прав Ч управление,

- проектирование - строительство Ч финансирование - владение Ч эксплуатация

Выбор или предпочтение формы концессии, как показывает анализ, предопределяется территориальной и региональной принадлежностью объекта, принятой схемой управления и эффективностью концессии для

государства и муниципалитета

Разработанный в рамках диссертационного исследования многоуровневый механизм оценки эффективности ИСП, основанный на определении интегрального показателя эффективности функционирования земельно-имущественного комплекса муниципалитета, как системы, обеспечивающий воспроизводство и рациональную политику городских властей по определению приоритетности реконструкции и обновления его

муниципального фонда (рис 3) Данный механизм позволяет уже на 1-м этапе оценить путем определения коэффициента корпоративной эффективности приоритетность программ по реконструкции муниципальных объектов недвижимости, рассчитанную в зависимости от величины совокупных затратах

Механизм оценки эффективности всего инвестиционно-строительного процесса с определяющей ролью агентства проходил апробацию на реальном примере реконструкции и модернизации 2-х микрорайонов г. Сургута

В работе были рассчитаны интегральные показатели эффективности программы с участием агентства, а также прогнозные показатели функционирования самого Агентства. Результаты расчетов, представленные в работе говорят о высокой эффективности предложенных в диссертационном исследовании мероприятий

Для оценки приоритетности программ при реконструкции муниципальных объектов недвижимости используется блок-схема, представленная на рис 3

Рассчитанная в зависимости от величины совокупных затратах, а также оценки вклада, внесенного каждым участником в общую совокупную чистую прибыль, полученную от реализации программы Затем полученное значение коэффициента совокупной эффективности сравнивается с доходностью, от реализации альтернативной муниципальной программы В зависимости от этого делается вывод о ее приоритетности

Таким образом, можно утверждать, что агоритм комплексной оценки взаимодействия основных участников программы реализации инвестиционно-строительных программ с участием города достаточно поно выбирать наиболее оптимальные варианты приоритетности проектов и раскрывает взаимосвязь организационно-технических, экономических и финансовых показателей ее функционирования

В работе были проанализированы характеристики недвижимости крупных городов Ханты-Мансийского АО Было выявлено, что в среднем более 20% всего муниципального фонда объектов жилой и нежилой недвижимости может быть определено в категорию ветхое и требует значительных затрат на капитальный ремонт, либо ее снос Однако, темпы капитального ремонта и реконструкции не соответствуют потребностям городов в качественной недвижимости

1 и >1 \11

'налил II оисгцкц юн | щ М" уча, шик-а И< II в совокупных Х . л1 фКК

Ляап? качйсип вздымодсйсгьи:! (]ре;щрия№Й-учдот1ШШв] {Ц,

Поиск альтернативного участника проекта

I- . иьяые шшшат,

е без учета ]-го

выи, !КМ

ротанга е с учетом данных

ХС!>(КН1

ЫИЫКл:!

ЩШщаШМ иитегра'плый

ЩжЯгШЮ

Эффек-швное ф\шоднтшроешис системы

Оценка общел эффективности юаимодейетвия

ыим ср^.шеп >||фс к I шшос го 1 Ц1р( I яй-уч кнкков 1П|

'Я 1КЙ : '

ИИЧ-'гм .|,ц.,||

к:-)д кги г ^т

ейдепочкя

..... Х>;;'

Оценка совокупного рис к < !ХХ_

щщарД НаммНЯ

ривмцм

Принятие ЯШ

по ШИДСШы

КОГЕрСМЯ

прогта

к >1 \11

Чил ш.. влияния факторов на чш^иио Шмт ш

Фл 1 ш.!й анхши

пока 4а 1 с к й 1 исгвия

Фактор2 им

ФакторЛ :

Му.'1Ы1 .',1 модель

оценки ПВ

1.1_ Ь, .'Iм 1 '

и "V И \ ')

факторов.

показателя каимодей-

1Г5мнени фамор'. : впиякчцнх иа

фактзгч:есих

Дяя тате-гс.

аегачки< к< |й 1

' "у '_

1ШШШ1ШШШШЯ

сравниваю еоОон 1 - 1

выбирается тбошшм -

о ф| .1 |

Оценка доли затрат каждой команды (ДЗю) в совокупных затратах программы.

Вычисление доли каждой команды участников программы (ДПкО в совокупной чистой прибыли.

Определение коэффициента корпоративной эффективности (КкО

Реализация программы не принесет ожидаемой чистой прибыЦ Программа имеет меныпук приоритетности

Распределение участников в зависимости от значения (Кк.)

Неудовл.

Результат

К) "^граничного.

'еализация запланированных мероприятии и их : - оценка в зависимости от (Кк0

да ^^ КК1> граничного, значения "1' ~ Ч" "'" Цр^

Изучение динамики корпоративной эффективности с | использованием мультипликативной модели

Пи * Зкорп

Рис. 4. Последовательность определения приоритетности реализации программ инвестиционного портфеля муниципалитета.

Из вышеперечисленного следует, что проблема формирования механизма управления инвестиционным портфелем муниципалитета при обновлении сложившейся застройки решается в двух направлениях -удовлетворение социальных нужд населения,

-определение приоритетности реализации инвестиционно-строительных программ города

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ.

Данная работа является результатом многолетних исследований автора и представляет собой законченную научно-исследовательскую работу Она включает все этапы решения поставленных задач от научного обоснования теоретических положений до разработки практических рекомендаций

Результатами проведенных исследований является обоснование научных положений, методических приемов и практических рекомендаций, направленных на разработку методов формирования эффективного механизма управления инвестиционным портфелем, состоящим из проектов и программ по реконструкции и обновлению муниципального фонда

1 На основе проведенного ретроспективного анализа закономерностей в развитии муниципальной недвижимости проанализирован теоретический и практический опыт формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости и установлена взаимосвязь между эффективностью реализации инвестиционной политики и темпами экономического развития муниципалитета,

2 Проанализированы системы управления программами муниципального строительства, в том числе связанного с реконструкцией и обновлением сложившейся застройки города и привлечением притока инвестиций из частного сектора экономики на догосрочную перспективу, что позволило сформировать факторное пространство, влияющее на эффективность управления муниципальной недвижимостью,

3 Разработана модель оценки эффективности функционирования муниципальной недвижимости в зависимости от рационального сочетания величины бюджета расходов и доходов муниципального образования, позволяющая определить потенциальные резервы и источники попонения бюджета города,

4. Разработан механизм привлечения инвестиционных ресурсов на строительство и реконструкцию объектов муниципальной собственности с ведущей ролью специализированной коммерческой организации, выступающей в качестве источника аккумулирования и привлечения частных инвестиций и бюджетных средств;

5 Автором установлено, что управление реализацией инвестиционных проектов обязательно включает в себя анализ и классификацию рисков инвестиционно-строительных программ, что позволяет разработать мероприятия по их минимизации,

6 Сформированный многоуровневый механизм оценки эффективности инвестиционно-строительных программ, основанный на определении интегрального показателя эффективности функционирования всего инвестиционного портфеля,

7 Разработанная экономико-математическую модель мониторинга инвестиционного портфеля позволяет обеспечить реализацию муниципальных программ в зависимости от их приоритетности с учетом воспроизводства и рациональной политики заимствования средств

8 В развитии идеи эффективного использования отечественных и зарубежных источников инвестиций для реализации инвестиционного портфеля в работе предложено использование капитала на концессионной основе с рекомендациями по рискам и гарантиям, обеспечивающим успешную реализацию программы

IV. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ НАШЛИ ОТРАЖЕНИЕ В СЛЕДУЮЩИХ ОПУБЛИКОВАННЫХ РАБОТАХ.

1 Меметов Р С , Грабовый К П - Формирование основных направлений повышения эффективности девелопмента при возведении и реконструкции объектов недвижимости Международный научно-технический журнал Недвижимость экономика, управление -2007 -№ 3-4,0,36 п л (авт. -0,28 п л),

2 Меметов Р С - Управление инвестиционным проектом по модернизации муниципальной инфраструктуры на примере г Сургута Международный научно-технический журнал Недвижимость экономика, управление -2008 -№ 1, 0,49 п л ,

3 Меметов Р С, Грабовый К П - Анализ чувствительности при определении наиболее выгодного решения в моделях стоимости капитала

применительно к муниципальной собственности Материалы второ" Международной научно-практической конференции (сборник 2), Москва МГСУ, 2006 год, 0,36 п л (авт -0,28 п л)

4. Меметов Р.С, Грабовый К П - Подходы к оценке согласован экономических интересов при управлении собственностью на муниципально уровне' Сборник статей по материалам совещания-семинара декано факультетов Промышленное и гражданское строительство строительш ВУЗов России и стран СНГ Воронеж, ВГАСУ, 2006 год, 0,36 пл (авт -0,1 пл),

5 Меметов Р С, Грабовый К П - Специфика воспроизводственю -процессов муниципальных объектов недвижимости. Сборник статей п материалам совещания-семинара деканов факультетов Промышленное гражданское строительство строительных ВУЗов России и стран СНГ Воронеж, ВГАСУ, 2006 год, 0,48 п л (авт -0,28 п л ),

6 Меметов Р С , Грабовый К П - Технико-экономическое обосновани реализации инвестиционных проектов комплексной реконструкции сложившейся застройки города Сборник статей по материалам международной научно-практической конференции Пенза, ПГАСУ, 2007 год, 0,34 п л (авт -0,25 п л ),

7 Меметов Р С., Грабовый К П Ч Подходы к оценке согласования экономических интересов при управлении собственностью на муниципальном уровне Сборник статей по материалам международной научно-практической конференции- Пенза, ПГАСУ, 2007 год, 0,41 п л (авт -0,33 п л),

8 Меметов Р С, Грабовый К П Ч Развитие инновационных процессов управления недвижимостью в жилищной сфере: Сборник статей по материалам международной научно-практической конференции. Пенза, ПГАСУ, 2007 год, 0,37 п л (авт -0,28 п л.),

9 Меметов Р С, Грабовый К П - Анализ существующего состояния инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов России Сборник статей- Пенза, ПГАСУ, 2006 год , 0,29 п л (авт. -0,2 п л ),

10 Меметов Р С , Грабовый К П - Анализ существующего состояния инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов России' Материалы второй Международной научно-практической конференции (сборник 1), Москва, МГСУ, 2006 год, 0,36 п.л. (авт. -0,28 п л.).

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Меметов, Рустем Серверович

Введение

Глава 1. Анализ состояния муниципальной собственности и 12 существующих подходов к решению проблемы обновления и содержания муниципальных объектов недвижимости

1.1. Анализ существующего состояния муниципального фонда 12 территориальных образований и тенденции его развития

1.2. Формирование факторного пространства, влияющего на развитие рынка аренды муниципальной недвижимости при выборе 33 вариантов доступного жилья.

1.3. Научные аспекты комплексного подхода к 50 управлению муниципальной недвижимостью Ханты-Мансийского автономного округа на всех этапах ее жизненного цикла.

Глава 2. Методические основы совершенствования организации работ по управлению муниципальной собственностью в инвестиционном портфеле объектов недвижимости.

2.1. Моделирование организационно-технических решений для основных форм воспроизводства.

2.2. Формирование факторного пространства методов управления инвестиционным портфелем муниципалитета при обновлении и содержании сложившейся застройки города.

2.3. Определение факторов риска инвестирования при реализации проекта по реконструкции и обновлению объектов муниципальной собственности.

Глава 3. Выбор эффективных решений программно-целевых 132 методов управления процессами обновления и содержания сложившейся застройки города (на примере г. Сургута Ханты-Мансийского автономного округа)

3.1. Модель системы управления жилищно-коммунальным 132 хозяйством.

3.2. Экономические обоснования эффективности реализации 138 проекта при выборе вариантов управления муниципальной собственностью в инвестиционном портфеле.

3.3. Практическое применение теории управления 154 муниципальной собственностью при развитии недвижимости (на примере реального муниципального фонда г. Сургута)

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование механизма управления инвестиционным портфелем муниципалитета при обновлении сложившейся застройки города"

Актуальность темы исследования. В результате экономических преобразований, проводимых в России в последние годы, произошло разгосударствление собственности. Во многих отраслях промышленности, на транспорте, в банковской и страховой системах, других сферах деятельности государства возникли частные предприятия, фирмы и акционерные общества. В российской экономике к настоящему времени сложилась следующая структура собственности: муниципальные, государственные унитарные предприятия и учреждения (более 35 тыс.), акционерные общества с участием государства (порядка 4 тыс.), частные предприятия и фирмы (около 130 тыс.). Кроме указанной собственности государству принадлежит большая доля жилой, и нежилой недвижимости в стране (около 400' мн. кв. м.) и около 4,5 тыс. объектов за рубежом.

Таким образом, российское государство остается крупным владельцем и распорядителем, муниципальной собственности, управление которой, как показала действительность, нуждается в совершенствовании. Проведенные Мингосимуществом России за последний год учет и инвентаризация государственной собственности показали, что:

- около половины объектов муниципальной собственности нуждаются в капитальном ремонте либо реконструкции;

- в аренду сданы сотни тысяч квадратных метров государственных площадей без согласования с Мингосимуществом России или его территориальных агентств;

- большое количество площадей неэффективно используется или не используются вообще;

- отсутствуют налаженная система мониторинга, эксплуатации, развития, инвестирования, воспроизводства, девелопмента и доверительного менеджмента объектами жилищной муниципальной собственности; требуется система повышения эффективности управления недвижимостью и роста на этой основе доходности, которая повлияет на решение важных задач, связанных с ее развитием, включая, рациональное использование, модернизацию, капитальный ремонт и реконструкцию;

- оперативность управления муниципальной находится не на требуемом уровне.

Это в поной мере распространяется на предприятия инвестиционно-строительной деятельности занимающиеся возведением реконструкцией и управлением объектов жилого и нежилого фонда, которые играют особую роль в системе рыночных отношений.

Многообразие факторов и условий реализации инвестиционно-строительных программ требует создания интегральных, многокомпонентных систем управления ими, способных реагировать на изменение каждого из значимых факторов, учитывать их взаимодействие и- динамику изменения в пространстве и времени.

Проблемы, с которыми стакивается Россия, не уникальны. Они есть во всех странах, реформирующих государственное устройство в^ направлении децентрализации. Формирование устойчивых систем муниципального кредитования, содействие доступу на финансовые рынки местных органов власти рассматривается везде как важнейшая государственная задача.

Государство может поддержать муниципальное развитие, предоставляя бюджетные кредиты на развитие рыночной инфраструктуры. Такой способ финансирования до сих пор является основным в Европе. Однако средства, которые федеральное и региональное правительства могут выделить для кредитования проектов муниципального развития, крайне ограничены. Их будет недостаточно, для того чтобы профинансировать даже самые срочные и самые надежные проекты.

Поэтому, автор считает, что для эффективного функционирования проекта реконструкции и обновления муниципального жилищного фонда, необходимо привлекать частные сбережения. Это можно сделать следующим образом: за счет государственных средств формируется уставный капитал специально созданного коммерческого учреждения - Агентства по реконструкции жилищного фонда (Агентство).

Автор исходит из того, что научно-методическая база управления инвестиционно-строительными проектами реконструкции муниципального жилищного фонда состоит в теоретическом и методическом обосновании в рыночных условиях такой конструкции управления, которая охватывала бы как проблему в целом, так и ее составляющие:

- зарождение идеи в виде проектных предположений и вариантов ее приложения;

- выбор на основе анализа наиболее оптимальной организационной структуры для реализации проекта;

- выявление комплекса проектных проблем и разработка рациональных решений, формирующих эффективность функционирования всеш системы в целом;

- реализацию инвестиционно-строительного проекта (реконструкцию и 1 обновления микрорайона, квартала, сооружение новых комплексов) и уточнение его параметров, связанное с изменением конъюнктуры;

- эксплуатацию введенных в действие жилых объектов, в том числе инфраструктурных.

Большой интерес в этой области экономики представляют труды Абрамова С.И., Воронина М.И., Грабового П.Г., Каменецкого М.И. Карасева А.В., Кириловой А.Н., Лукмановой И.Г., Панибратова Ю.П., Серова В.М., Солунского А.И., Чернышева JI.H., Яськовой Н.Ю. и др.

Не отрицая значимости исследований в области обозначенных проблем перечисленными выше авторами, следует заметить, что проблема формирования экономического механизма управления инвестиционным портфелем муниципальным фондом решена крайне недостаточно. Вместе с тем следует иметь в виду, что постепенно формируются адекватные научные подходы к пониманию современного состояния в этой сфере экономической деятельности.

Недостаточная степень разработанности данной проблемы, наличие большого круга дискуссионных вопросов, ее научная значимость и определили актуальность, цель и задачи данного диссертационного исследования.

При выборе наиболее целесообразных вариантов оценки экономической эффективности функционирования программы автор при исследовании трудноформализуемых процессов отдавал предпочтение имитационному моделированию, основанному на построении мультипликативной модели и логико-смысловому методу.

Целью исследования является разработка методов формирования эффективного механизма управления инвестиционно-строительными программами в инновационном портфеле при обновлении сложившейся застройки города на основе обеспечения эффективности функционирования основных участников ИСП на всех этапах жизненного цикла проектов и с учетом специфики организационных структур управления, а также рисков.

Для достижения поставленной цели определены и решены следующие основные задачи:

- на основе проведенного ретроспективного анализа закономерностей в развитии муниципальной жилищной недвижимости проанализирован теоретический и практический опыт управления принадлежащиму городу портфелю собственности;

- проанализированы системы управления программами муниципального строительства, в том числе связанного с реконструкцией и обновлением сложившейся застройки города и их догосрочном кредитовании;

- разработана модель оценки эффективности функционирования муниципальной собственности в зависимости от рационального сочетания величины бюджета расходов и доходов муниципального образования;

- разработан механизм привлечения денежных средств на строительство и реконструкцию объектов муниципальной собственности;

- выпонен анализ рисков инвестиционно-строительных программ и осуществлена их классификация;

- разработана экономико-математическую модель контроля города за реализацией ИСП, основанная на построении мультипликативной зависимости каждого участника отдельно как в составе программы, так и вне ее;

- сформирован многоуровневый механизм оценки эффективности ИС программы, основанный на определении интегрального показателя эффективности функционирования всего инвестиционно-строительного комплекса как системы.

Объектом исследования являются компании, участвующие в воспроизводстве объектов недвижимости в соответствии с задачами муниципальных органов.

Предметом исследования являются экономические взаимоотношения между участниками инвестиционного процесса, складывающиеся при организации, функционировании и развитии объектов недвижимости муниципальной собственности.

Методологической и теоретической базой исследования служат диалектический метод познания, основополагающие экономические теории и концепции развития материального производства в условиях рынка, труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области экономической теории, теории воспроизводства и управления инвестиционно-строительной деятельностью, инвестиционного проектирования, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, разработки научно-исследовательских институтов.

Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной статистической и бухгатерской отчетности предприятий и организаций инвестиционно-строительного комплекса г. Москвы и Московской области за 2000-2007 гг. а также Ханты-Мансийского автономного округа, использовании статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ, Правительства Москвы и других крупных городов России, Госстроя России, обзорно-аналитических материалов, опубликованных в периодической печати, материалов научно-практических конференций и семинаров, и подтверждается апробацией результатов исследования.

Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексном обосновании научных положений и методических подходов по формированию эффективного механизма управления городом муниципальной собственности на рынке объектов недвижимости с учетом использования новых организационных форм управления, основанных на аккумуляции источников инвестирования в процессе реализации инвестиционно-строительных программ," что способствующего построению эффективной системы финансирования объектов муниципальной недвижимости с учетом экономической эффективности взаимодействия всех ее участников.

Научные результаты, полученные лично автором; состоят в следующем.

1. Разработаны методы, научные и принципы и практические подходы- по формированию оптимального механизма управления инвестиционным портфелем муниципалитета при обновлении сложившейся застройки города, что позволило осуществить оценку приоритетности реализации муниципальных строительных программ;

2. Выявлена взаимосвязь между организационными формами, профессионального управления на различных стадиях жизненного цикла инвестиционно-строительных программ и интегральным показателем эффективности функционирования всего инвестиционно-строительного комплекса как системы.

3. С помощью ретроспективного анализа закономерностей в развитии новых форм управления' муниципальным, фондом выявлены основные отличительные особенности организационных структур управления программами, которые позволили сформировать факторное пространство, влияющее на эффективность управления муниципальной'собственностью.

4. Предложена экономико-математическая модель управления портфелем муниципальной собственности с учетом ее пространственно-экономического развития.

5. Разработаны методические подходы по оценке экономических взаимоотношений основных участников инвестиционно-строительной деятельности с его организационной структурой управления на всех этапах жизненного цикла.

6. Обоснованы методы выбора вариантов общей эффективности функционирования всей системы основанный на оценке риска уязвимости программы в зависимости от совокупного количества ее базовых угроз.

7. Разработан механизм комплексной оценки интегральный показатель эффективности функционирования инвестиционно-строительного комплекса как системы во взаимосвязи с показателями, отражающими общую эффективность функционирования, предприятий-участников инвестиционно-строительной' программы реконструкции муниципального жилищного фонда, действующих самостоятельно.

Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что применение разработанных теоретических и методологических положений способствует решению задачи формирования эффективного механизма управления муниципальным фондом и определению взаимосвязи между эффективности функционирования инвестиционно-строительного комплекса как системы с участием города с показателем, отражающим общую эффективность функционирования предприятий-участников инвестиционно-строительных программ.

На защиту выносятся:

1. Методы формирования новых моделей управления инвестиционно-строительными программами, позволяющие на основании многоуровневого механизма оценки эффективности ИСП осуществлять выбор приоритетности реализации программ реконструкции муниципального фонда города;

2. Теоретические основы, позволяющие городу осуществлять программы реконструкции и обновления сложившейся муниципальной застройки, в зависимости от организационно-технических, экономических и финансовых показателей функционирования программы и привлекаемых ею участников;

3. Механизм комплексной оценки показателя экономического взаимодействия города с основными участниками инвестиционно-строительных программ, позволяющий на основе агрегирования показателей их деятельности соотносить интегральный показатель эффективности функционирования инвестиционно-строительного комплекса как системы с показателем, отражающим общую эффективность функционирования предприятий-участников ИСП, действующих самостоятельно.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты исследования нашли отражение при разработке практических рекомендаций по управлению объектами муниципальной жилищной недвижимости при работе с пилотной программой реконструкции жилого фонда г. Сургута, осуществляемого в рамках реализации муниципальной программы города Сургута совместно с ЕБРР при поддержке Правительства Округа, а также при чтении лекций студентам Московского государственного строительного университета.

Публикации. Автором по теме диссертации опубликованы 8 научных статей общим объемом 4,7 п.л.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, библиографии и приложения. Общий объем диссертации составляет 181 страницы, из них 9 таблиц, 33 рисунка. Библиографический список составляет 126 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Меметов, Рустем Серверович

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Данная работа является результатом многолетних исследований автора. Она включает все этапы решения поставленных задач от научного обоснования теоретических положений до разработки практических рекомендаций в этой области исследований и представляет собой законченную научно-исследовательскую работу. Результатом проведенных исследований является обоснование научных положений, методических приемов и практических рекомендаций, направленных на поиск и разработку методов формирования эффективного механизма управления инвестиционной программой по реконструкции и обновлению муниципального фонда.

В результате выпоненного исследования диссертантом:

1. На основе проведенного ретроспективного анализа закономерностей в развитии муниципальной недвижимости проанализирован теоретический и практический опыт управления принадлежащим городу портфелем собственности и установлена взаимосвязь между эффективностью ^ * функционирования всего инвестиционно-строительного комплекса и ее основными участниками;

2. Проанализированы системы управления программами муниципального строительства, в том числе связанного с реконструкцией и обновлением сложившейся застройки города и их догосрочном кредитовании, что позволило сформировать факторное пространство, влияющее на эффективность управления муниципальной собственностью;

3. Разработана модель оценки эффективности функционирования муниципальной собственности в зависимости от рационального сочетания величины бюджета расходов и доходов муниципального образования, позволяющая определить потенциальные источники попонения бюджета города;

4. Разработан механизм привлечения денежных средств на строительство и реконструкцию объектов муниципальной собственности с ведущей ролью специализированной коммерческой организации в качестве источника аккумулирования и привлечения частных инвестиций;

5. Проведенный анализ рисков инвестиционно-строительной программы и их классификация позволили разделить наиболее значимые из них по трем фазам в зависимости от проводимой политики города;

6. Разработанная экономико-математическую модель контроля города за реализацией инвестиционно-строительных программ, основанная на построении мультипликативной зависимости каждого участника проекта как в составе программы, так и вне его, позволила оценивать эффективность реализации проектов на всех его стадиях ;

7. Сформированный многоуровневый механизм оценки эффективности инвестиционно-строительной программы, основанный на определении интегрального показателя эффективности функционирования всего инвестиционно-строительного комплекса как системы позволяет обеспечивать воспроизводство и рациональную политику заимствования t. средств путем определения коэффициента корпоративной эффективности t проекта при рассмотрении вариантов дальнейшей эксплуатации, сноса, либо реконструкции муниципальных объектов недвижимости.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Меметов, Рустем Серверович, Москва

1. Абакин JI .И. Экономическая стратегия для России: Проблема выбора. М.: ИЭРАН, 1997.

2. Абрамов С.И. Инвестирование. М.: Центр экономики и маркетинга, 2000.

3. Абрамов СИ. Организация , инвестиционно-строительной деятельности. М: Центр экономики и маркетинга, 1999.

4. Абрамов СИ. Управление инвестициями в основной капитал. М.: Экзамен, 2002.

5. Амалиев Т.Ч. О многомерности подходов к оценке состояния строительного комплекса // Экономика строительства. 1997. №2.

6. Асаул А.Н., Карасев А. В. Экономика недвижимости. М.: 2001.

7. Артеменко В.Г. Финансовый анализ. М.: Дис, 1997.

8. Астахов В.П. Анализ финансовой устойчивости фирмы и процедуры, связанные с банкротством. М.: Ось-89, 1995.

9. Баканов Т.Ю., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа. М.: Финансы и статистика, 1994.

10. Балабанов И.Т. Риск-менеджмент. М.: Финансы и статистика, 1996.

11. Баранов П.Ю., Кучма О.А. Оценка надежности строительной фирмы в условиях перехода к рынку // Экономика строительства. 1994. № 6.

12. Баронин С.А., Осташко В.Я., Еремкин А.А. Современные методы управления недвижимостью: Учеб. пособие. Пенза: ПГАСА, 2003. 3,5/0,86 п.л.

13. Баронин С.А., Осташко В.Я., Попова И.В. Ипотечный инвестиционный анализ: Учеб. пособие. Пенза: ПГАСА, 2003. 0,51 п.л.

14. Беренс В., Хавронек П. М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер с англ. перераб. и доп. М.: Инфра-М, 1995.

15. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. М.: ЮНИТИ, 1997.

16. Бузырев В.В., Васильев В. Д., Зубарев А. А. Выбор инвестиционных решений и оптимизационный подход. 2-е изд. и доп. -СПб., 2001.

17. Букато В.И., Лапидус М.Х. Экономические отношения в капитальном строительстве. -Л.:Стройиздат, 1989.

18. Бюджетная система Российской Федерации / Под ред. Г. Б. Поляка. М.: Финансы и статистика, 1999.

19. Вартанов А.С. Экономическая диагностика деятельности предприятий. М.: Финансы и статистика, 1991.

20. Варшавский А.В. Научно-технический прогресс в моделях экономического развития. М.: Финансы и статистика. 1984.

21. Воронин М.И. Диагностика экономического состояния строительных организаций. М.: ГУУ, 1999.

22. Воронов К.И. Оценка коммерческой состоятельности инвестиционных проектов // Финансовая газета 1993. № 49-52.; 1994. № 1-4, 24-25.

23. Воропаев В.И. Управление проектами в России. И.: Алане, 1995.

24. Газеев М.Х., Смирнов А.П., Хрычев А.Н. Показатели", эффективности инвестиций в условиях рынка. М.: ВНИИОЖНГ, 1993.

25. Глебова А.В., Семкин В.И., Нысанова С.З. Методы анализа оценки и программирования экономической надежности производственных систем: Метод, пособие. -Ама-Ата: АТиСо, 1999.

26. Головач Э.П., Рудаков А.И. Управление устойчивостью и рисками в производственных системах. Брест: БГТУ, 2001.

27. Грабовый П.Г., Осташко В.Я. Основы многокритериального подхода к обоснованию эффективных вложений в недвижимость // Международ, науч.-ггракт. Конференция Реконструкция Санкт-Петербург -2003. СПб.: ГАСУ, 2002. 0,57 п.л.

28. Грабовый П.Г., Осташко В.Я. Современное состояние управления недвижимостью в России и перспективы его развития // Проблемыэффективности саморегулирования продуктивных и экономических систем: Сб. тр. Пенза: ПГСА, 2002. 0,47 пл.

29. Гумба Х.М. Экономика строительных организаций. М.: ЦЭМ,: 1998.

30. Друкер П. Эффективное управление: Пер. с англ: М.: ФАИР-ПРЕСС, 1998.

31. Ефимов В.В., Барт Т.В. Расчет цены и; конкурентоспособности продукции// Методы менеджмента качества. 2000; № 8;

32. Идрисов Л. Б. Планирование.и анализ эффективности инвестиций. М;: Pro-invest Consulting, 1995. ,

33. Инвестиции в России и зарубежных странах / И.К. Комаров, А.А. Арбатов, И;Г. Лукманова и др. М.: РАУ-Университет, 2001.

34. Коршано А.П. Каким быть рынку? // Экономика строительства. . . 1990. №9.' '

35. Каменецкий М.И. Инвестирование в основной капитал и строительный комплекс: анализ ж оценка возможностей / Пробл. прогнозирования. 2001. № 5.

36. Каменецкий. М.И. Инвестиционно-строительная деятельность: Проблемы, перспективы // Экономика'строительства. 1999. № 5.

37. Каплан JT.M. Нужна радикальная реформа хозяйственного механизма в строительстве // Экономика строительства. 1988. №8.38! Кинг У., Клиланд.Д. Стратегическое планирование и хозяйственная политика: -М;: Прогресс, 1982.

38. Клейнер Г.Б. Системный" анализ экономических показателей; М:: Инфромэлектро, 1981.

39. Кныш М.И;, Перекатов К.А., Тютиков Ю.П. Стратегическое планирование инвестиционной деятельности: Учеб: пособие. СПб.: Изд. дом Бизнес-Пресса, 1998;

40. Ковалевский Г.В. Системный анализ использования резервов строительных организаций. -М.:: Стройиздат, 1989.

41. Комаров И.К. Новая инвестиционная политика и строительство. -М.: Мысль, 1988.

42. Костецкий Н.Ф. Государственное регулирование инвестиционно-строительной деятельности в условиях экономики переходного периода. М.: ЦТГОИЭУС, 1998.

43. Крупенченко В.Р. Автоматизированные системы управления строительством. -М.: Стройиздат, 1985.

44. Куликов Ю.А. Имитационные модели в управлении строительным производством: Дис. д-ра техн. наук / МИСИ. М., 1989.'

45. Курс экономического анализа: Учеб. пособие для ВУЗов / Под ред. У. И. Баканова, А. Д. Шеремета. М.: Финансы, 1978.

46. Лисичкин В. А., Ковальский М.И. Организация управления строительством в капиталистических странах. М.: Стройиздат, 1987.

47. Лузин СП., Павлов К.В. Соотношение государственных и рыночных методов экономическою регулирования в условиях переходного периода. Ч Апатиты: КНЦ РАН, 1993.

48. Льюис К. Методы прогнозирования экономических показателей. -М.: Финансы,и статистика, 1986.

49. Маланков Ю.Л. Проблемы многоцелевого развития сложных производственных систем. Л.: Изд-во ГУ, 1986.

50. Матвеев Ю.А. Информационная технология управления инвестиционной деятельностью крупного строительного объединения: Дис. канд. техн. Наук / МИСИ: Mr, 1988.

51. Математические методы и модели в планировании./ Под ред. Л.Л. Терехова. Киев: Высш. шк., 1981.

52. Меметов Р.С., Грабовый К.П. Подходы к оценке согласования экономических интересов при управлении собственностью на муниципальном уровне: Сборник научных трудов. Москва, МГСУ, 2006 год.

53. Меметов Р.С., Грабовый К.П. Специфика воспроизводственных процессов муниципальных объектов недвижимости. Сборник статей: Пенза, ПГАСУ, 2006 год.

54. Меметов Р.С., Грабовый К.П. Технико-экономическое обоснование реализации инвестиционных проектов комплексной реконструкции сложившейся застройки города. Сборник статей: Пенза, ПГАСУ, 2006 год.

55. Меметов Р.С., Грабовый К.П. Анализ существующего состояния инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов России. Сборник статей: Пенза, ПГАСУ, 2006 год

56. Меметов Р.С., Грабовый К.П. Анализ чувствительности при определении наиболее выгодного решения в моделях стоимости капитала применительно к муниципальной собственности. Сборник статей: Пенза, ПГАСУ, 2006 год

57. Меркни P.M. Проблемы надежности и риска в строительстве // Экономика строительства. 1990. № 6.

58. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования. Письмо Госстроя России от 31.03.94. №7-12/47.

59. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. Вторая редакция. Официальное издание / В.В. Коссов, В.Н. Лившиц, А.Г. Шахназаров и др. М.: Экономика, 2000.

60. Методы народно-хозяйственного прогнозирования / Под ред. Н.П. Федоренко, А.И. Анчишкина, Ю.В. Яременко. М.: Наука, 1985.

61. Мильнер В.З., Евенко Л.И., Рапопорт B.C. Системный подход к организации управления. М.: Экономика, 1987.

62. Мокумов Я.С. Экономическая оценка инвестиций. М.: ДИС, 1997.

63. Налоговый кодекс РФ. Ч. 1 и 2. М.: Тандем ЭКМОС, 2000.

64. Научные и практические аспекты управления недвижимостью в России. В.Я. Осташко, И.Г. Лукманова, П.Г. Грабовый и др. // ПГС. 1999. №1. 0,47 п.л.

65. Ованесов А.Н. Проблемы портфельного инвестирования: Тенденции и перспективы. М;: Российская экономика, 1998.

66. Организационно-технологическая надежность строительства / А.А. Гусаков, Ю.Б. Монфред, Б.В. Прыкин и др. М.: SvR-Apryc, 1994.

67. Осташко В. Я. Девелоперская деятельность Ч современный подход к эффективному управлению земельно-имущественным комплексом //111 С. 2003. № 8. 0,79 п.л.

68. Осташко В. Я. Модель выбора инвестиционного портфеля в процессах управления жизненным циклом предприятия // Проблемыэффективности саморегулирования продуктивных и экономических систем: Сб. тр. Пенза: ПГАСА? 2002. 0,6 п.л.

69. Осташко В.Я. Методические основы анализа размещения необходимых ресурсов для предприятий строительной индустрии // Актуальные проблемы развития инвестиционно-строительной сферы России: Сб. тр. М.: МГСУ, 2000. 0,53 п.л.

70. Осташко В.Я. Управление основными фазами жизненного цикла риска при диагностике экономического состояния строительного предприятия // Актуальные проблемы развития инвестиционно-строительной сферы: Сб. тр. М.: МГСУ 2002. 0,51 п.л.

71. Осташко В.Я. Обоснование выбора наиболее предпочтительного инвестиционного проекта // Недвижимость: экономика, управление № 7-8. 0,89 п.л.

72. Оценка собственности. Ч. 1: Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. П.Г. Грабового, СП. Коростелева. -М: МГСУ, 2003. 25,5/0,88 п.л.

73. Панибратов Ю.П. Планирование и хозяйственный расчет в строительстве в современных условиях: Учеб. пособие. -Л.: ЛИСИ, 1987.

74. Панибратов Ю.П. Планирование эффективности строительного производства. Ч Л.: ГУ, 1985.

75. Повышение мобильных строительных организаций / Под ред. Б.В. Прыкина. М.: Стройиздат, 1988.

76. Прокопенко И.И. Управление производительностью. Киев: Техника, 1990.

77. Прыкин Б.В. Основы управления. Производственно-строительные системы: Учеб. для вузов. М.: Стройиздат, 1991.

78. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. 3-е изд., М.: Инфра-М, 2000.

79. Рапопорт В.Ш. Диагностика управления: Практический опыт и рекомендации. М.: Экономика, 1988.

80. Резервы повышения эффективности инвестиционного комплекса / Под ред. Б.П. Красовского. -М.: Экономика, 1984.

81. Риски в современном бизнесе / П.Г. Грабовый, С.Н. Петрова, СМ. Яровенко и др. М.: Алане, 1995.

82. Родионова В.М., Федотов М.А. Финансовая устойчивость предприятия в условиях инфляции. М.: Перспектива, 1995.

83. Румянцев A.M., Яковенко Е.Г., Янаев СИ. Инструментарии экономической науки и практики. М.: Знание, 1985.

84. Рыночная экономика: Словарь/ Под общ. ред. Г.Я. Кипермана. М.: Республика, 1993.

85. Саати Т.Л. Целочисленные методы оптимизации и связанные с ними экстремальные проблемы: ГТер. с англ. / Под ред. А.И.Ушакова. Ч М.: Мир, 1973т

86. Сахея Д. Технический прогресс: Концепции, модели, оценки. М.: Финансы и статистика, 1985.

87. Свиткин М.З., Мацуга В.Д., Трофимов В.М. Обеспечение конкурентоспособности продукции предприятия: Учеб. пособие. -М.: ВИСМ, 1991.

88. Семмкин В.И., Осташко В.Я., Тузов H.F-. Ипотечное жилищное кредитование в России и перспективы его развития // Материалымеждународ, науч.-практ. конференции 14-16 октября 1999 г. М.: МГСУ, 1999.

89. Симонова Н.Е. Управление реформированием строительной организации. М.: СИНТЕГ, 1998.

90. Система управления при скачкообразных воздействиях / Геннэ В.А., Куклев Е.А. и др. / Пол ред. В. А. Артемьева. М: Наука и техника,1985.

91. Спектор М.Д. Ориентация строительного производства на конечные цели. М.: Стройиздат, 1989.

92. Сухотин Ю.В., Деменьев В.Е., Петров А.Н. О категории эффективности общественного производства // Экономика и мат. методы.1986. №1

93. Теория и практика принятия решений /Е.М. Сергеев, П.А. Скипетров, Ю.С. Карабасов и др. -М: "Экономика", 1984.

94. Технология работы с недвижимостью. / Под ред. О.М. Токачева -М.: Изд. Дом Городская собственность, 1998.

95. Тузов Н.Е.: Некоторые вопросы формирования системы анализа финансового состояния при диагностике деятельности предприятий стройиндустрии: Сб. М.: МГСУ, 2000.

96. Уемов А.И. Системный подход и общая теория систем. М.: Мысль, 1978.

97. Уланов В.А. Методология экономического развития предприятий в условиях рыночной экономики (принципы и методы): Дис. . д-ра. экон. наук /ГАУ-М., 1995.

98. Управление проектами: Учеб. для вузов / Н.И. Ильин, П.Г. Лукманова, A.M. Немчин и др. СПб: Два-Три, 1996.

99. Управление строительной организацией (включая АСУ С): Учеб. пособие / А.И. Абрамов, В.В. Позняков, С.Н. Петров, Б.Ф. Ширгаиков. М.: -Высш. шк., 1990.

100. Управление строительными инвестиционными проектами: Учеб. пособие / Под общ. ред. В.М. Васильева, Ю.П. Панибратова, СПб.: ГАСУ, 1997.

101. Фалько С.Г. Контролинг на предприятаи. М.: Знание, 1995.

102. Фатхутдинов Р. А. Проблемы оценки и повышения конкурентоспособности России.// Стандарты и качество. 2000. № 7.

103. Фатхугдннов Р. А. Система обеспечения конкурентоспособности // там же. 1995. № 1.

104. Финансы и кредит в недвижимости: Учеб. для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового и Н.Ю. Яськовой. СПб.: Лимбус Пресс, 2003. 59,0/3,63 п.л.

105. Финансы, налоги и кредит: Учеб. / Под общ. ред. Емельянова A.M., Мацкуляка И.Д., Пенькова Б.Е. и др. М., 2001.

106. Хайкин Г. М. Договорные цены в строительстве. М.: Стройиздат, 1988.

107. Хил Лафуенте A.M. Финансовый анализ в условиях неопределенности: Пер с исп. / Под ред. Е.И. Велесько, В.В. Краснопрошина, Н.А. Лемешинского. Минск.: Тэхналопя, 1998.

108. Хот Роберт Н., Барнес Сет Б. Планирование инвестиций.: Пер. с англ. М.: Дело ТД, 1994.

109. Цай Т.Н., Грабовый П.Г., Сайел М. Б. Конкуренция и управление рисками на предприятиях в условиях рынка.- М.: Алане, 1997.

110. Шумпетер Й. Теория экономического развития: Пер. с нем. М.: Прогресс, 1994

111. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи упражнения: Учеб. пособие: в 2-х частях / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во Смолин Плюс, М: СВ, 2001. 47,5/1,39 п.л.

112. Экономика строительства: Учеб. для вузов / И.С. Степанов, И.Г. Лукманова, В.Я. Шайтанов и др. М: Юрайт, 1997.

113. Экономический анализ деятельности предприятий и объединений./ Под ред. С.Б Барнгольца и Г.М. Тации. М.: Финансы и статистика, 1986.

114. Эфрон Б. Нетрадиционные методы многомерного статистического анализа: Сб. ст. / Под ред. Ю.П. Адлера. М.: Финансы и статистика, 1988.

115. Яковенко Е.Г., Басе М.И., Махров Н.В. Циклы жизни экономических процессов, объектов и систем. М.: Наука, 1991.

116. Яськова Н.Ю. Практика привлечения иностранных инвестиций в Россию. Дубна, 1998.

117. Baaske, W.; Millendorfer, J.; Hussain, M. (1987): Long Waves, Growth Retarding Factors and Paradigms of the New Upswing. In: Vasko, T. (ed.): The Long Wave Debate. Springer Verlag, Berlin.

118. Goldstein J.; War Economy Theory of the Long Wave // Paper Presented to the International Colloquim in Brussel, 1989.

119. Screpanti E. Long Cycles in Strike Activity: an Empirical Investigation // British Journal ol Industrial Relations. 1987. No. 1.

120. Weidlich W. Stability and Cyclicity in Social Systems // Behavioral Sciences. 1988. Vol. 33.

Похожие диссертации