Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Управление формированием и развитием национального ипотечного рынка тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Аляудинов, Марат Рушанович
Место защиты	Москва
Год	2005
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Управление формированием и развитием национального ипотечного рынка"

На правах рукописи

Аляудинов Марат Рушанович

Управление формированием и развитием национального ипотечного рынка

08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством (Макроэкономика)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2005

Работа выпонена на кафедре оценки и управления собственностью Государственного университета управления

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

БУСОВ Владимир Иванович

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор АФАНАСЬЕВ Валентин Яковлевич

кандидат экономических наук, доцент ЗВЕРЕВ Олег Алексеевич

Ведущая организация:

Российская экономическая академия имени Г.В Плеханова

Защита диссертации состоится л23 ноября 2005г. в 14 часов на заседании диссертационного совета Д 212.049.06 в Государственном университете управления по адресу 109542, Москва, Рязанский проспект, д 99

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления

Автореферат разослан л_ октября 2005 г

Ученый секретарь диссертационного совета

кандидат экономических наук, доцент

И. Б Родина

ШиИ-4ЬЪ9Н

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Несколько лет назад слова липотека, липотечное кредитование, липотечный рынок были известны лишь небольшому числу ученых-экономистов и специалистов в банковской сфере. Несмотря на обширный дореволюционный опыт ипотечного кредитования, познания этих специалистов оставались до недавнего времени достаточно поверхностными и односторонними. Тот факт, что значительное число россиян стараниями энтузиастов ипотечного дела, государственных органов и средств массовой информации, наконец, осознали значимость внедрения ипотеки, не может не обнадеживать. Однако этого, к сожалению, недостаточно для того, чтобы утверждать об эффективной работе ипотечной системы в современной России.

Отсутствие каких-либо стандартов в терминах и понятиях, применяемых в теории и практике управления ипотечным бизнесом как видом рыночной деятельности, также сдерживает процессы его развития в России. Так имеются понятия ипотеки, ипотечного кредитования, ипотечного бизнеса, ипотечного рынка, но под ипотекой в тоже время понимается и то, и другое, и третье, и четвертое, а также ценная ипотечная бумага - закладная. Действующее в настоящее время законодательство не вносит в этот вопрос достаточной ясности. Не определены до сих пор и другие основополагающие понятия (например, понятия государственной, муниципальной и частной собственности, предприятия как имущественного комплекса и объекта ипотеки и другие), роль и задачи государственных и муниципальных органов в управлении становлением и развитием ипотечного рынка.

Современное состояние ипотечного рынка в России напрямую зависит от общеэкономической обстановки в стране. Развитие ипотеки, в свою очередь, способствует улучшению инвестиционного климата во всех сферах экономики страны, стимулирует развитие кредитной (особенно банковской), страховой и других систем инфраструктуры ипотечного рынка, решает существенные проблемы финансирования строительства и покупки объектов недвижимости и прежде всего объектов жилой недвижимости, что в свою очередь решает важнейшую социальную проблему - обеспечение населения жильем. Однако для этого необходимо обеспечить определенные экономические и социально-политические условия, что является важнейщёй_ задачей государственного и

муниципального управления.

Как показал опыт внедрения ипотечных схем в последнее десятилетие развития российской экономики неотступное следование канонам классической ипотеки (как в американском, так и в немецком ее понимании) в современных российских условиях является неэффективным. В тоже время, очень важно в применяемых схемах ипотечного кредитования использовать наиболее эффективные ипотечные инструменты. Российская экономика, ее банковская система, веками выработанный менталитет россиян имеют значительные отличия от других стран мирового сообщества и значительно влияют на формы и методы ипотечного бизнеса в России. Россия имеет свою многовековую историю управления формированием и развитием национального ипотечного рынка и его стержневого элемента - рынка ипотечных кредитов. Ее изучение и творческое использование наряду с опытом других стран позволит создать в России наиболее соответствующую ее социально-экономическим условиям и эффективную систему.

Степень разработанности темы исследования. Проблемам ипотечного кредитования и его инфраструктуры посвящены труды зарубежных и отечественных ученых. Они рассматриваются в работах С. А. Андрюшина, А. Б. Биммана, В.М. Блеха, В. И. Букато, В. И. Бусова, А. И. Гурьева, А. А. Игокина, И. И.Кауфмана, В.А. Кудрявцева, В. Д. Мехрякова, П. П. Мигулина, Я. И. Печерина, Н.П. Проскуряковой, Я. А. Сербиновича, В. В. Смирнова, С. С. Хрулева, Е.В. Черных, И. Ярошевского и др отечественных ученых. Среди зарубежных исследователей можно отметить: А. Даймонда, А. О. Саливана, Т. С. Стейнметца, Р. Страйка, Ф. Уитта и др.

Однако, основная часть опубликованных работ была выпонена в других экономических и социально-политических условиях, в ином информационном и правовом пространстве и порой не отражает современных реалий. Вопросы развития ипотечного рынка в его системном представлении, роли, задач и функций в нем государства в имеющейся литературе до сих пор не нашли дожного отражения

Объектом исследования является национальные ипотечные рынки России, стран Европы, Азии и США, их системы государственного регулирования и управления.

Предметом исследования - организационно-экономические и управленческие отношения, складывающиеся в процессах организации и

управления становлением, функционированием и развитием национальных ипотечных рынков.

Целью диссертационной работы является выявление основных проблем управления формированием и развитием национальных ипотечных рынков в России и за рубежом, методов их решения на различных этапах исторического общественного развития и разработка основных принципов и предложений по управлению развитием ипотечного кредитования в России на современном этапе.

Основными задачами исследования являются следующие:

определение экономического содержания ипотеки и ипотечного рынка; раскрытие предпосылок возникновения, сущности, структуры и особенностей ипотечных рынков в России и за рубежом, роли государства в их становлении и развитии;

выявление возможностей и направлений использования в управлении развитием ипотечного рынка современной России исторического отечественного и зарубежного опыта;

определение существенных факторов и основных направлений развития современного отечественного ипотечного рынка;

выработка и обоснование предложений по управлению развитием ипотечного рынка в России на основе анализа зарубежного и отечественного опыта, существующих условий и предпосылок.

Методология и методы исследования. Методологическую основу диссертации составили достижения экономической науки, социологии, теории управления, права. В работе использованы общефилософские методологические подходы, системный подход и прогнозирование условий деятельности различных социально-экономических систем, комплексный экономический анализ накопленного опыта работы сложных рыночных систем, а также исторический опыт его применения.

Для формирования научных выводов данной работы использовались также метод экономико-статистических сравнений, мониторинг нормативно-правовых актов Российской Федерации и др.

Эмпирическая база исследования. В работе представлен значительный фактический материал, собранный в ходе исследований развития ипотечного бизнеса в России и за рубежом. Эмпирическую базу исследования составляют: архивные документы по деятельности органов государственного управления и

ипотечных кредитных учреждений и организаций инфраструктуры ипотечного рынка дореволюционной России; отчетные документы о деятельности российских учреждений, осуществляющих и обслуживающих ипотечное кредитование; зарубежные и отечественные публикации, освещающие становление и функционирование ипотечных институтов США, Европы и Азии.

Научная новизна работы состоит в адаптации положительного опыта западной и отечественной теории и практики управления формированием и развитием национального ипотечного рынка к построению современного эффективного механизма управления становлением и развитием данного института в России.

Проведенное исследование позволило разработать и обосновать ряд новых научных положений и практических рекомендаций, связанных с формированием ипотечного рынка в России. Это касается, прежде всего:

уточнения понятия ипотечного рынка, его структуры и роли в социально-экономическом развитии страны и ее регионов,

определения роли и задач органов государственного и муниципального управления в становлении и развитии национального и региональных ипотечных рынков;

теоретического обоснования принципов становления и развития российского ипотечного рынка с учетом отечественного и зарубежного опыта, современного состояния отечественной экономики и предложений по государственному управлению этими процессами.

Основные научные результаты, полученные лично автором и выносимые на защиту, состоят в следующем:

обосновано, что ипотечный рынок является самостоятельным сегментом национального рынка и в некоторой степени составляет часть рынков финансов, недвижимости, страховых, юридических, оценочных и других услуг, составляющих его инфраструктуру. Он обеспечивает рост платежеспособного спроса населения на объекты недвижимости и решение одной из основных задач социально-экономического развития страны и ее регионов - улучшение жизненных условий населения (с. 15-17);

раскрыта экономическая сущность ипотеки, которая в системе рыночных отношений заключается в разрешении противоречий между ожиданиями, определяемыми стандартами жизни и планами потребления домашних хозяйств, и их текущими доходами и сбережениями (жилищная ипотека); ожиданиями,

определяемыми развитием потребностей в продукции и услугах предприятий и организаций, конкуренцией, и их текущими доходами и возможностями мобилизации средств на обеспечение своего инновационно-инвестиционного развития (ипотека нежилой недвижимости) (с. 12-15,19-21);

дана характеристика ипотечного рынка, как социально-экономической системы, включающей в себя, с одной стороны, совокупность ипотечных кредитных институтов и потребителей ипотечных кредитов, продуктов и услуг, с другой - соответствующую инфраструктуру, обеспечивающую ее функционирование (с. 21-25, 28-35);

обоснованы основная цель и задачи органов государственного и муниципального управления в процессах ипотечного рынка. Основная цель -создание условий, побуждающих участников ипотечного рынка страны (предприятий, организаций и физических лиц) к эффективному использованию относительно свободных финансовых ресурсов и свойств недвижимости как актива в финансировании программ социально-экономического развития общества (с. 135-142, 135-139);

определены общие и специфические черты становления и развития ипотечных рынков США, стран Европы и Азии, выявлены наиболее важные особенности построения, функционирования и развития ипотечного рынка царской России, возможности и направления их использования в формировании ипотечного рынка современной России (с. 50-51, 58-60, 62-67, 75-77, 88, 90-93, 107-108, 114-115, 128-130);

обоснована целесообразность создания в регионах России небанковских систем ипотечного кредитования, к которым относятся действовавшие в царской России системы кредитования через кредитные общества, региональные ипотечные корпорации и фонды, созданные и функционирующие в ряде регионов современной России в качестве кредитных организаций (с. 139-149,165-172);

сформулированы основные принципы формирования и направления развития ипотечного рынка современной России, основной посыкой которых является паралельное ипотечное финансирование строительства объектов недвижимости и производства строительных материалов, ориентированное на использование инновационных технологий, обеспечивающих создание высокооплачиваемых рабочих мест и вместо с этим повышение платежеспособности населения (с. 150-163).

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в том, что в ней обобщен отечественный и зарубежный опыт, выявлены основные факторы и современные тенденции, обоснованы основные принципы и направления развития национальных ипотечных рынков, определены роль и задачи органов государственного и муниципального управления, а также уточнены некоторые понятия и классификации, что позволяет углубить существующие современные теоретические представления об экономическом институте ипотечного рынка России и научно обоснованно решать проблемы его развития.

Выводы и предложения исследования могут быть использованы в: подготовке программ формирования и развития ипотечных рынков, систем ипотечного кредитования на федеральном и регионом уровнях;

совершенствовании нормативно-правовой базы, регулирующей механизмы ипотечного рынка;

деятельности кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование, Министерства финансов РФ, Федеральной службы по налогам и сборам, Федерального и Региональных агентств по ипотечному кредитованию и др;

подготовке учебных программ и учебно-методических материалов соответствующего профиля в образовательных учреждениях.

Обоснованность и достоверность полученных результатов

обеспечивается методологией проведенного исследования, базирующейся на системном и комплексном подходах к предмету исследования, а также использованием официальных, в том числе статистических, архивных источников, федеральных и ведомственных нормативно-правовых документов и результатов научных исследований отечественных и зарубежных ученых по данной проблематике.

Выводы диссертации базируются также на анализе материалов научных и научно-практических конференций и семинаров, финансовой отчетности Центрального банка РФ, фонда Институт экономики города и других учреждений, имеющих отношение к сфере ипотечного рынка.

Апробация работы и внедрение результатов исследования в практику. Основные выводы и предложения работы нашли отражение в научных публикациях общим объемом 5,0 п.л

Результаты диссертационного исследования апробированы автором на научных конференциях молодых ученых Государственного университета

управления, при подготовке и проведении занятий по ипотечному кредитованию, в деятельности по ипотечному кредитованию ЗАО Фора-банк

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, библиографии.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Современный термин липотека означает форму обеспечения испонения каких-либо обязательств дожника недвижимым имуществом. Наиболее распространенный формой обязательств, обеспечиваемых ипотекой, является кредит. Кредит, обеспечиваемый залогом недвижимости, называется ипотечным кредитом. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается, как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает деятельность многих его участников, которые непосредственно не участвуют в процессе кредитования, но без них оно не возможно. Ипотечное кредитование - это система отношений, возникающих на нескольких сегментах рынка по поводу выдачи, обслуживания, продажи и секьюритизации1 ипотечных активов. Именно такое комплексное рассмотрение ипотечного кредитования в системе рыночных отношений наиболее соответствует сегодняшнему уровню развития ипотечного рынка и принято автором диссертации.

Проведенное автором исследование отечественной и зарубежной теории и практики формирования и функционирования ипотечного рынка, позволило определить его как рынок ипотечных кредитов, продуктов и услуг, предоставляемых банками и другими участниками системы ипотечного кредитования домашним хозяйствам, предприятиям и организациям с целью приобретения ими недвижимого имущества под его залог - первичный ипотечный рынок, а также рынок финансовых активов, размещаемых с целью привлечения ресурсов в ипотечное кредитование - вторичный ипотечный рынок. Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на данном рынке, являются процентные ставки по ипотечным кредитам с одной стороны и ставки по ипотечным облигациям - с другой.

' ^ 1кьиц)и I пинии Ми пит щжыпи \mnitus - жпиьк тчимо onu4.ni пищит ишных оГк'сисчснимх Гмиковсмщн мичтачи и I ими змнвдм. .1 т н|"И.'аи и\ шииччорч с ИС.1Ы11 щ>н и'ЧСИИИ иин>.иитмы|М\ рсси>сок

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество. Однако различные виды недвижимости имеют свои специфические свойства обращения на рынке и, соответственно, свои особенности участия в процессах ипотечного рынка. В литературе и практике ипотечного бизнеса выделяется три крупных вида недвижимости: свободные от объектов недвижимости земельные участки, объекты жилой и нежилой недвижимости, определяющие три формы ипотечного кредитования и соответствующие им сегменты ипотечного рынка. Наиболее распространенный и развитый из них сегмент, получивший название жилищной ипотеки. Особая роль рынка ипотечного кредитования жилья, его огромное значение и быстрый рост определяется тем, что именно жилье в силу присущих ему характеристик (определенной стандартизированности объектов и операций залога, легкой оценки рыночной стоимости, наличием ликвидного рынка) выступает идеальным обеспечением по всем обязательствам домашних хозяйств. Кроме того, обеспечение финансовых обязательств семьи собственным жильем и потенциальная угроза его потери является сильнейшим мотивирующим фактором современного испонения обязательств. Однако этот вид ипотечного бизнеса в силу большой социальной значимости жилых объектов недвижимости, высокой неопределенности поведения и будущего состояния собственника, стремления государственных органов управления обеспечить реализацию одной из основных задач государства - обеспечения граждан жильем - и защищать их интересы является довольно трудным, хлопотным и часто рискованным. Нежилая недвижимость, к которой согласно российскому законодательству относятся не только нежилые здания и помещения, но и предприятия как имущественные комплексы, в финансовых потоках хозяйственной деятельности предприятий выступает в форме актива и, как таковая, готова к участию и участвует в процессах рыночного обращения Это положение позволяет предприятиям использовать принадлежащее ему недвижимое имущество и весь имущественный комплекс в финансировании программ своего развития. Однако, в силу значительно низких (по сравнению с жилой недвижимостью) ликвидностью и уровнем организации и развития рынка нежилой недвижимости в России, ее ипотечное кредитование носит эпизодический характер.

Ипотечный рынок имеет тесную связь с многими сегментами национального рынка. В некоторых частях он выступает элементом рынка недвижимости и финансового рынка (например, обращение недвижимости как

актива), составляя с ними единое целое. В пределах ипотечного рынка происходит перераспределение заемного капитала, обеспеченного залогом недвижимости. Рынок недвижимости в свою очередь оказывает влияние на качество кредита, предоставляемого для приобретения жилья. Вышеизложенное определяет тесную взаимосвязь ипотечного и финансового рынков и рынка недвижимости.

Ипотечный рынок имеет региональную (территориальную) структуру и определяется структурой рынка недвижимости. Он сегментирован в зависимости от назначения объектов недвижимости, потребностей в них и платежеспособного спроса населения. Отсюда возможность, а в настоящее время для России и необходимость, создания и развития региональных (субфедеральных) ипотечных рынков и систем ипотечного бизнеса, участия в них региональных органов государственного и муниципального управления, предприятий и организаций. В диссертации обосновано, что национальный ипотечный рынок дожен строиться путем интеграции в единую систему региональных рынков. Интегрирующую роль здесь может играть рынок ипотечных ценных бумаг, организуемый и регулируемый на федеральном уровне иерархии государственного управления. Следовательно, государственные и муниципальные органы управления в силу высокой социальной значимости ипотечного рынка дожны принимать активное участие в его организации и управлении, создавая для их эффективного функционирования и развития необходимые организационные, правовые и экономические условия, обеспечивая защиту прав всех их участников.

В диссертации обосновано, что основная роль ипотеки в системе рыночных отношений заключается: в жилищной ипотеке в разрешении противоречий между ожиданиями, определяемыми стандартами жизни и планами потребления домашних хозяйств, и их текущими доходами и сбережениями; в нежилой ипотеке ожиданиями, определяемыми развитием потребностей в продукции и услугах, предприятий и организаций; конкуренцией и их текущими доходами и возможностями мобилизации средств на обеспечение своего инновационно-инвестиционного развития В этом заключается экономическая сущность ипотеки. Существующий разрыв между ценой недвижимости и доходом ее пользователя можно преодолеть лишь при создании механизма привлечения финансовых ресурсов на рынок недвижимости извне, т.е. с помощью ипотечного кредитования. При чем для профессиональных

участников рынка недвижимости (брокеров, риэтеров) ипотечное кредитование является механизмом расширения спроса.

Для финансового рынка ипотечное кредитование - способ разрешения вечного противоречия между доходом и риском. Включение в состав финансового портфеля ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, позволяет инвестору сбалансировать свой портфель, уменьшить риски, характерные для корпоративных ценных бумаг.

На ипотечном рынке действует достаточно большое количество участников, имеющих часто противоположные цели Согласование этих целей и создание условий эффективной деятельности всех участников ипотечного рынка для реализации его основной функции - надежное и недорогое финансирование операций с недвижимостью - основная задача государственных и муниципальных органов в управлении ипотечным бизнесом.

Процесс ипотечного кредитования, в отличие от других видов кредитной деятельности, имеет три относительно самостоятельные и не редко организационно обособленные стадии: оформление кредита (кредитного дела), выдача кредита и его обслуживание В практике ипотечного кредитования применяются различные сочетания организации выпонения этих стадий

В рамках каждой стадии ипотечного кредитования реализуется множество различных процессов, в которых участвуют различные организации участники ипотечного рынка, составляющие его инфраструктуру (табл. 1). В тоже время

Таблица 1

Этапы, процессы и участники первичного ипотечного рынка

Стадии процесса ипотечного кредитования Процессы ипотечного кредитования Процессы ипотечного рынка Участники ипотечного рынка

Оформление ипотечных кредитов Информация об условиях получения кредита, выбор кредитора Формирование и распространение информации об условиях ипотечного кредитования Кредитные и риэтерские организации

Выбор механизмов и условий кредитования _ Выбор кредиторов Заемщики, кредитные и риэтерские организации Заемщик и риэтерские организации

Оформление заявления на ипотечный кредит и прилагаемых к нему документов Сбор информации и оформление документов Заемщики, риэтерские и кредитные организации

Оформление заявлений на ипотечные кредиты Проверка достоверности информации в представленных заемщиками документах Заемщики, риэтерские и кредитные организации Кредитные и риэтерские организации

Продожение табл. 1

1 2 3 4

Выбор объектов покупки -объектов недвижимости Заемщики и риэтерские организации

Обеспечение возвратности кредитов Оценка рыночной стоимости объектов покупки и ипотеки Оценочные организации и независимые оценщики

Страхование ипотечных сделок Заемщики, кредитные организации, страховые компании

Обеспечение гарантий по ипотечным ссудам и ипотекам Органы государственного и муниципального управления, кредитные организации,поручители

Оценка вероятности возврата кредита - андеррайтинг Кредитные организации

Выдача кредитов Оформление ипотечных ссуд Правовая экспертиза документов кредитного дала и юридическая консультационная помощь Юридические организации и независимые юристы

Принятие и оформление решений о выдаче ипотечных ссуд Кредитные организации

Оформление кредитных договоров, договоров ипотеки и купли-продажи Заемщики, кредитные организации, нотариусы

Оформление закладных Заемщики

Государственная регистрация договоров ипотеки, купли-продажи и закладных Органы государственной регистрации

Оплата сдеки купли-продажи объекта недвижимости Зачисление первоначальных взносов заемщиков на их банковские счета Заемщики, банки

Зачисление ссуд на банковские счета заемщиков допонительно к суммам их первоначальных взносов Банки

Перечисление сумм платежей по договорам купли-продажи на банковский счет продавцов объектов недвижимости Прием платежей по ипотечным кредитным договорам Банки

Обслуживание кредитов Обеспечение возврата сумм кредитов и платежей по процентам Кредиторские и специализированные ипотечные организации

Ведение бухгатерских записей о погашении основной задоженности и выплате процентов по процентам Кредиторские и специализированные ипотечные организации Кредиторские и специализированные ипотечные организации

Оказание помощи заемщикам в выпонении ими обязательств по кредитным договорам

Реализация заложенного имущества при невыпонении заемщиком договорных обязательств Оценка рыночной стоимости заложенных объектов недвижимости Оценочные организации и независимые оценщики

Продажа заложенного имущества при согласии залогодателей и залогодержателей Заемщик-залогодатель, риэтерские организации и независимые риэтеры

1 2 3 4

Судебное отчуждение прав собственности на заложенное имущество Суды

Продажа заложенного имущества судебными испонителями на открытых торгах Организации, имеющие право организации открытых торгов недвижимости, судебные испонители, покупатели

эти организации реализуют специфические для своей деятельности функции, без которых основные процессы ипотечного рынка (процессы ипотечного кредитования) не могут существовать или будут низкоэффективными.

Особое место в инфраструктуре первичного ипотечного рынка занимают риэтерские организации. Они не только поставляют кредитным организациям клиентов на получение ипотечного кредита, но и проводят с ними всю подготовительную работу, занимаются, в случае необходимости, реализацией заложенного банку недвижимого имущества, делают предварительную оценку чистоты его титула и платежеспособности будущего заемщика.

На вторичном ипотечном рынке протекают процессы финансового обеспечения ипотечного кредитования, обращения стоимости заложенной недвижимости как актива. Их состав и участники приведены в табл. 2. Основные элементы вторичного рынка ипотек - эмитенты, инвесторы и брокеры финансового рынка совместно с банками. Они выпоняют функции обеспечения кредиторов необходимыми для ипотечного кредитования финансовыми ресурсами, сглаживает пики графиков соответствия наличия и потребностей кредитных ресурсов в различных регионах страны, обеспечивают банкам более выгодные условия ипотечного кредитования по сравнению с другими видами банковской деятельности, выступают гарантом в операциях ипотечного бизнеса.

В диссертации показано, что ипотечный рынок выпоняет следующие важные для развития экономики страны и ее регионов функции:

стимулирование спроса на ипотечные кредиты, продукты и услуги; аккумуляция инвестиционных ресурсов в целях развития различных отраслей строительства и связанных с ним секторов промышленности;

вовлечение недвижимости как материального актива в рыночный оборот; обеспечение оборота имущественных прав в тех случаях, когда использование других разновидностей обеспечения юридически или экономически нецелесообразно;

формирование мультиплицируемого фиктивного капитала посредством купли-продажи ценных бумаг на основе ипотечных закладных;

Таблица 2

Стадии, процессы и участники вторичного ипотечного рынка

Стадии обращения ипотечных ценных бумаг Процессы ипотечного рынка Участники ипотечного рынка

Формирование и продажа пулов закладных Выбор типов вторичных ипотечных ценных бумаг и определение их основных рыночных характеристик Брокерские и эмиссионные организации, в т ч. банки эмитенты

Определение основных характеристик пула закладных Брокерские и эмиссионные организации, в т ч банки эмитенты

Покупка закладных, соответствующих основным характеристикам пула, создание пупа закладных для эмиссии вторичных ценных бумаг Брокерские и эмиссионные организации, в т. ч банки эмитенты

Продажа пулов закладных на рынке ценных бумаг Брокерские и брокерско-эмиссионные организации

Эмиссия вторичных ипотечных ценных бумаг Обеспечение гарантий эмиссии вторичных ценных бумаг по пулам закладных Организации-эмитенты, органы государственного и муниципального управления

Регистрация эмиссии вторичных ипотечных ценных бумаг Организации-эмитенты, включая кредитные организации

Страхование рисхов эмиссии Страховые организации

Издание тиража вторичных ипотечных ценных бумаг Организации-эмитенты, включая кредитные организации

Размещение траншей Организации-эмитенты, включая кредитные организации, инвесторы

Обслуживание эмиссии вторичных ипотечных ценных бумаг Выплаты процентов и погашение ценных бумаг по траншам эмиссии Организации-эмитенты

повышение доходности государственных бюджетов различных уровней; создание предпосылок через монетарные инструменты обеспечить социальную стабильность общества. Ипотека связывает значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату догов по недвижимости;

освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов и повысить доверие общества и граждан к проводимым государствам мероприятиям.

Реализация указанных функций ипотечного рынка позволяет решить одну из важнейших социально-экономических проблем современной России -обеспечение граждан жильем и рабочими местами, а также способствует стабилизации и ускорению развития экономики.

Проведенный автором диссертации анализ исторического опыта становления и развития ипотеки в России показал, что:

1. На протяжении всего периода существования ипотеки в России до 1918 г. государство принимало самое активное участие в создании объективных условий для формирования целостной, организационно и экономически эффективной ипотечной системы. К 1860 г. в России сложилась мощная, но чрезвычайно неэффективная система государственных учреждений ипотечного кредита (табл. 3), для которой была характерна широчайшая поддержка со стороны

Таблица 3

Основные показатели деятельности кредитных установлений Российской Империи к 1 января 1859 г1.

Московская Сохранная казна Санкт-Петербургаая Сохранная казна Государственный Заемный банк Губернские приказы 06-щэствежого призрения Итого

Заложенных имений 20067 8463 959 16091 45580

Заложенных крестьян 3076269 2469230 622689 922820 7 091 008

Задоженность заемщиков (капитальною дога и процентов) 190397335 151 244986 32298946 53560489 427501756

Недоимки на 01 091859 8036831 4889091 735 723 нд. 13 661 645

правительства даже в ущерб развитию промышленности и торговли. При этом правительственная поддержка проявлялась не только в предоставлении государственным банкам допонительных средств и гарантий по вкладам, но и в бездействии по отношению к недобросовестным заемщикам. При этом подавляющая часть ипотечных кредитов выдавалась и обеспечивалась государственными кредитными организациями. Общая народнохозяйственная обстановка и связанная с ней политика правительства определили работу ипотечных кредитных учреждений, как крайне ограниченную и служившую интересам исключительно высших сословий (дворянства и помещиков)

1 Источник: Статистический временник Российской Империи. Сер. И. Вып. 9. СПб^ 1872.

В пореформенный период ипотека в России достигла значительных размеров. К 1915 году ссуды, выданные сельскими учреждениями ипотечного кредита, достигли размера 3,9 мрд. рублей. Городские ссуды акционерных земельных банков равнялись 400 мн рублей1. На вторичном рынке ценных бумаг ценные ипотечные бумаги пользовались повышенным спросом и отличались высокой степенью надежности. Акции земельных банков и других ипотечных институтов (всего 56 учреждений такого типа) относились к категории первоклассного помещения капитала и были в числе самых популярных ценных бумаг в России. К 1917 г. на долю закладных листов государственных кредитных учреждений приходилось 41,8% из общей суммы ценных ипотечных бумаг, а на долю частных учреждений 58,2% соответственно2. Это объяснялось тем, что акционерные земельные банки стабильно выплачивали высокие дивиденды Например, перед I мировой войной прирост ипотечных облигаций составлял 50% от прироста ценных бумаг в целом, и 103% к приросту всех акционерных капиталов3.

Таким образом, к началу XX в. России сложилась целостная система ипотечного кредитования, поддерживаемая государством и представленная различными по своим функциям и назначению ипотечными институтами (табл. 4). К началу XX в условиях отмены крепостного права и сословных ограничений, многообразия форм собственности и организационно-экономических форм эта система действовала на территории всего Российского государства (в том числе, в Сибири и Закавказье, в Прибатийских губерниях и в Польше) Были выработаны стандартные условия предоставления ипотечных кредитов. Объектами залога выступала городская и сельская недвижимость с постоянной доходностью, размер ссуды составлял 60 - 90% от стоимости предмета залога при низкой процентной ставке (в среднем 3,5 - 6% годовых), сроки предоставления ссуды достигали 67 лет.

2. Наиболее важной особенностью российской системы ипотечного кредитования является преобладание общественной формы кредитных организаций (т.е. кредитных товариществ) над акционерной. Кредитные товарищества существовали во многих европейских странах. Однако все они специализировались на предоставлении земельных ссуд. Городские же кредитные общества появились

1 См.: Комитет съездов представителей учреждений русского земельного кредита. Статистика догосрочного кредита в России за 1894-1917. Спб., 1917. С. 115.

2 Черных Е.В. История и перспективы ипотечного кредитования в России. М., 1998. С. 39.

3 Там же. С. 44.

Таблица 4

Институты ипотечного кредита Российской Империи в послереформенный период (1760 -1917 гг.)

Форма собствен ности Обществе нно- правовая форма Метод мобилизации ресурсов Предмет залога Сослов-ная принадпеж ность заемщи-ков Территор-рия дея тельности

1 2 3 4 5 6 7

Государственный Заемный банк Сохранные казны Госэдарст- Гссупдхгг-вежое гредприят е Привлечение депозитов Земельная собственность Дворяне Все губернии

Приказы общественного призрения Одна губерния

Городские кредитные общества Частная Товарищество Выпуск закладных листов Городская недвижимость Все сословия Один город

Земельные кредитные общества Земельная собственность Дворяне Несколько губерний

Акционерные кредитные банки Акционер ное общество Земельная собственность и городская недвижимость Преимущес твенно дворяне Несколько губерний

Крестьянский поземельный банк Государс твенная Государст венное предприятие Земельная собственность Крестьяне Все губернии

Государственный дворянский земельный банк Выпуск закладных листов и др. договых обяза-тельств Дворяне

именно в России и стали чисто российским явлением (масштабы деятельности обществ в других странах, созданных на основе российского опыта, были незначительны).

3. Чрезвычайно важным является также тот факт, что городские кредитные общества стали первыми в России негосударственными учреждениями ипотечного кредита. Они завоевали доверие инвесторов и заемщиков в то время, когда в обществе вообще отсутствовала уверенность в возможности организации догосрочного кредита без финансовой поддержки со стороны государства. Более того, их учреждение не потребовало крупных финансовых вливаний из центрального и городских бюджетов, а облигации не были гарантированы правительством, хотя такая практика широко применялась даже в отношении акционерных компаний. Тем не менее, закладные листы городских кредитных обществ стали одной из самых стабильных бумаг в царской России конца XIX начала XX века, что во многом предопределило развитие ипотечной системы и появление других форм организации

догосрочного кредита. В этом историческом периоде ипотечный кредит в России был одним из самых дешевых в мире. В диссертации показано, что со стороны государственных и муниципальных органов эти общества имели самую активную поддержку.

Мировой практикой накоплен богатый опыт организации и управления ипотечным рынком страны. Проведенный в диссертации анализ опыта США, стран Европы и Азии показал, что при большом многообразии организационных схем, механизмов и технологий национальные ипотечные рынки имеют много общих черт, определяемых двумя, используемыми практически во всех странах мира, схемами - европейской (ее часто называют немецкой) и американской. Принципиальное отличие этих схем в преимущественных источниках кредитных ресурсов и основах законодательной базы. Общее для развития и функционирования ипотечного рынка всех стран - активная поддержка этих процессов государством путем создания и обеспечения действенного функционирования на рынке ипотечных услуг государственных организаций, использования различного рода субсидий, налогового механизма, создания льготных условий функционирования банков и компаний, предоставляющих ипотечные кредиты, а также фирм, строящих жилые дома.

Во многих странах, имеющих развитые ипотечные рынки, за последнее время образовалось множество новых государственных институтов В тех странах, где финансирование жилищного строительства не имело прочных традиций, сегодня основной упор делается на создание инфраструктуры ипотечного рынка за счет частных компаний. Кроме того, в странах с наиболее развитой системой жилищного финансирования, рассчитанной в настоящее время в основном на средний класс, разрабатывают такие системы кредитования, которые позволили бы охватить и других потенциальных заемщиков - людей с низкими доходами.

Ипотечные рынки в странах Евросоюза развиваются высокими темпами (табл. 5) и составляют значительные доли в их экономиках (рис. 1). За 10 пет (1990-2000 гг.) объемы задоженности по ипотечным кредитам выросли от 42% (Франция) до 339% (Испания). Объем рынков ипотечных кредитов на конец 2000 г. составил от 5% (Австрия) до 70% (Дания).

Исследование становления и развития ипотечного рынка в современной России показывает, что отечественный исторический опыт организации и развития ипотечного рынка используется недостаточно широко. В его

становлении государство в основном ориентируется на зарубежный опыт. Наблюдаются попытки внедрить различные элементы американской и немецкой моделей ипотечного рынка, которые не учитывают исторических и экономических особенностей России.

Таблица 5

Динамика ипотечных рынков в европейских странах1

Страна Объем задоженности по ипотечным кредитам, тыс евро Изменения 2000/1990

2000 1990

Дания 105 69 152

Германия 1013 451 225

Испания 122 36 339

Франция 262 185 142

Италия 81 31 261

Нидерланды 221 78 283

Великобритания 647 345 187

Евросоюз 2713 1355 200

Рис. 1. Объемы рынков ипотечных кредитов в экономике стран Евросоюза2

На современном этапе и в ближайшей перспективе интерес представляют отдельные элементы этих моделей при формировании субфедеральных

' Source: European Mortgage Fe and national sources/ European Mortgage markets' structures and future development UECD - June, 2001.

1 По данным вышеуказанной рабогы.

ипотечных рынков. Это подтверждает имеющийся в Российской Федерации опыт создания и деятельности региональных ипотечных систем.

Зарубежный и отечественный опыт показывает, что работа любой эффективной системы финансирования жилья, на какой бы основе она ни строилась, целиком зависит от жизнеспособности рынка операций с недвижимостью и в первую очередь - рынка земли, с предельно четкими процедурами оформления юридических прав на нее. Это целиком находится в руках государства. В противном случае финансирование жилья оказывается на периферии решения жилищной проблемы.

Анализ региональных систем ипотечного кредитования современной России показал, что значительная часть финансирования операций на региональных ипотечных рынках осуществляется не через банки, а посредством специально создаваемых региональных ипотечных организаций (агентств, фондов и корпораций). Кредиты этих организаций дешевле банковских. Это связано со стоимостью привлекаемых ими кредитных ресурсов и тем, что ипотечные (догосрочные) ссуды в современных российских условиях относятся к высокорисковым и банкам, в силу существующего законодательства, необходимо осуществлять значительные по размеру обязательные резервные отчисления.

Изучение опыта становления и развития национальных ипотечных рынков в России и за рубежом позволяет сформулировать и определить основные принципы и направления совершенствования управления развитием российского ипотечного рынка, соответствующие состоянию экономики, законодательной базы, организации государственного управления и менталитета населения, а именно:

ипотечный рынок страны дожен иметь с одной стороны четко выраженную территориальную структуру, с другой составлять единое целое, построенное на общих принципах и составляющее часть национального рынка страны. Такой подход будет также способствовать развитию конкуренции между структурами ипотечных рынков различных регионов страны и вместе с этим развитию национального ипотечного рынка Главное в этом подходе - это создание организованного ипотечного рынка страны, основанного на рыночных механизмах, конкуренции его финансовых и инфраструктурных элементов.

развитие ипотеки в России следует рассматривать в неразрывной взаимосвязи с развитием строительства и эксплуатации объектов недвижимости.

При этом финансироваться через ипотечное кредитование дожно радикальное изменение технологии строительства и свойств применяемых при этом материалов и оборудования, обеспечивающих значительное снижение стоимости строительства, увеличение договечности построенных объектов недвижимости, не просто рост объемов строительства и производства стройматериалов, а не просто рост объемов строительства и производства стройматериалов. Вместе с этим обеспечивается рост доступности жилья для населения, снижение затрат на эксплуатацию объектов и утилизацию пришедших в негодность их конструктивных элементов;

для увеличения платежеспособности населения дожны создаваться высокооплачиваемые рабочие места, которые можно найти только в сфере инновационных технологий. В этой связи ипотечное кредитование следует использовать не только для строительства объектов недвижимости, но и для финансирования запуска новых прорывных технологий строительства, производства стройматериалов, радикального снижения энерго и материалоемкости, трудоемкости строительства и эксплуатации;

система привлечения кредитных ресурсов дожна, учитывая современное состояние и ближайшие перспективы развития экономики страны и её банковской системы, ориентироваться, прежде всего, на использования депозитов населения;

финансирование ипотеки за счет привлеченных средств с рынка капиталов необходимо осуществлять паралельно с депозитной схемой за счет эмиссии ипотечных облигаций, которые по своим срокам и структуре дожны соответствовать характеру активов кредитных организаций. При этом следует использовать хорошо зарекомендовавшую себя в царской России схему выдачи ссуд ипотечными ценными бумагами кредитора при обязательстве муниципальных банков гасить их с определенным муниципальными властями дисконтом;

целесообразно создавать небанковские системы ипотечного кредитования (учитывая действующую в стране систему налогообложения и резервирования), к которым относятся действующие в царской России системы кредитования через кредитные общества и функционирующие в ряде регионов современной России в качестве кредитных организаций региональные ипотечные корпорации и фонды. Это доказано в диссертации на основе сопоставления основных параметров

ипотечных кредитов, выданных в России банками и небанковскими кредитными организациями, а так же данными, приведенными в табл. 6.

Таблица 6.

Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими операторами

Оператор Кредитный портфель, мн. доля Выданные кредиты, мн дол. Количество кредитов По данным на

1 2 3 4 5

Сбербанк - 313 - январь 2004 г

Дельта-Кредит 86 100 2600 февраль 2004 г

Московское ипотечное агентство (МИА) 34 - - январь 2004 г

Райффайзенбанк 28 - - январь 2004 г.

Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) 26 2400 январь 2004 г

Фора-банк 10 20 1300 октябрь 2003 г.

Газпромбанк 6,8 17 - январь 2004 г.

Уфимское городское агентство ипотечного коелитования 14,06 1034 январь 2004 г

Внешторгбанк - 13,2 2600 сентябрь 2003 г.

Собинбанк - 8,2 350 январь 2004 г.

Самарский областной фонд жилья и ипотеки - 8 730 январь 2004 г

Банк л1-ОВК 4 6 140 сентябрь 2003 г.

ФИА-банк 43 5,7 845 январь 2004 г.

Оренбургская жилищно-ипотечная корпорация - 5,2 557 январь 2004 г

НРБанк - 3 78 январь 2004 г

Бегородская ипотечная корпорация 2,3 405 январь 2004 г

Наш дом Приморье - 2,2 135 январь 2004 г

Липецкая ипотечная корпорация 2,05 247 февраль 2004 г

Банк Евротраст - 2 30 январь 2004 г.

Банк Система - 1,35 - январь 2004 г

Мордовская ипотечная корпорация 1.31 197 январь 2004 г

Иркутское региональное ипотечное агентство 0,7 0,93 92 январь 2004 г.

МДМ-банк - 0,9 7 январь 2004 г

Промэнергобанк - 0,8 18 сентябрь 2003 г

Калужская ипотечная корпорация 0,73 67 январь 2003 г

Продожение табл. 1

1 2 3 4 5

Южно-Уральское АИЖК (Челябинск) - 0,65 79 март 2004 г.

Свердловское АИЖК - 0,53 47 февраль 2004 г

Из табл. 6 видно, что значительная часть финансирования операций на региональных ипотечных рынках осуществляется не через банки, а посредством ,

специально создаваемых региональных ипотечных компаний (агентств, фондов и корпораций); ^

широкое использование государственного субсидирования не кредиторов, а заемщиков, не процентной ставки, а первоначального взноса. Следует разделить сферу кредитно-финансовой деятельности, основанную на рыночных принципах, и сферу бюджетной поддержки населения. Это необходимо для того, чтобы эти два вида деятельности различной целевой направленности и источников ресурсов не были связаны ни по финансовым потокам, ни по рискам.

стандартизация и унификация процедур и документов, как в системе ипотечного кредитования, так и в системах ее обслуживающих и обеспечивающих (инфраструктуре ипотечного рынка). Стандарты призваны, прежде всего, снизить кредитные риски, сделать все операции кредитования и обслуживания кредита надежными и наименее рискованными как для заемщика, так и для кредитора. Вопрос стандартов - это не только вопрос минимизации рисков на первичном рынке, но это вопрос ликвидности ценных бумаг.

создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее кредита в рамках действующих и реализуемых в данном регионе жилищно-ипотечных программ важнейший принцип создания и развития ипотечного рынка.

В заключении следует отметить, что только совместная деятельность

государственных органов, кредитных организаций и других участников '

ипотечного рынка при эффективном использовании вышеуказанных принципов и направлений даст необходимый результат в его становлении и развитии. Х

По результатам диссертации опубликованы следующие работы:

1. Аляудинов М. Р. Отечественный опыт организации и управления формированием и развитием ипотечного рынка. Монография. - М.: ГУУ, 2003 - 4,0 п.л..

2. Бусов В. И., Аляудинов М. Р. Ипотечное кредитование в Германии, ипотечные банки, Ж. Собственность и рынок, № 7, 2004-1,0 п.л.

Поди, в печ. 18.10.2005. Формат 60x90/16. Объем 1,5 печ.л. Бумага офисная. Печать цифровая.

Тираж 50 экз. Заказ № 1061

ГОУВПО "Государственный университет управления" Издательский центр ГОУВПО "ГУУ"

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106

Тел./факс: (095) 371-95-10, e-mail: ic@nuu.ru

www.guu.ru

Р 19072

РНБ Русский фонд

2006-4 16394

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Аляудинов, Марат Рушанович

Введение

Глава 1. Организационно-экономические основы управления национальным ипотечным рынком

1.1. Ипотечный рынок и его роль в социально-экономическом развитии страны

1.2. Организация ипотечного рынка и роль государства в его функционировании и развитии

Глава 2. Исторический опыт организации и управления развитием ипотечного рынка в России

2.1 Государственное управление становлением залоговых отношений в крепостной России

2.2. Организация и управления ипотечным рынком в послереформенной царской России 64.

Становление системы управления ипотечным рынком в современной России

Глава 3. Зарубежный опыт организации и управлении ипотечным рынком

3.1. Развитие и опыт управления ипотечным рынком в странах Европы и Азии

3.2. Управление становлением и функционированием современного ипотечного рынка США

Глава 4. Состояние и направления совершенствования организации и управления ипотечным рынком современной России 4.1. Современное состояние и факторы развития ипотечного рынка в России

4.2 Принципы и основные направления организации и управления ипотечным рынком

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление формированием и развитием национального ипотечного рынка"

Несколько лет назад слова липотека, липотечное кредитование, липотечный рынок были известны лишь небольшому числу ученых-экономистов и специалистов в банковской сфере. Несмотря на обширный дореволюционный опыт ипотечного кредитования, познания этих

Х специалистов оставались до недавнего времени достаточно поверхностными и односторонними. Тот факт, что значительное число россиян стараниями энтузиастов ипотечного дела, государственных органов и средств массовой информации, наконец, осознали значимость внедрения ипотеки, не может не обнадеживать. Однако этого, к сожалению, недостаточно для того, чтобы утверждать об эффективной работе ипотечной системы в современной России.

Отсутствие каких-либо стандартов в терминах и понятиях применяемых в теории и практике ипотечного бизнеса как вида рыночной i деятельности также сдерживает процессы его развития в России. Так ф имеются понятия ипотеки, ипотечного кредитования, ипотечного бизнеса, ипотечного рынка, но под ипотекой в тоже время понимается и то, и другое, и третье, и четвертое, а также ценная ипотечная бумага - закладная. Действующее в настоящее время законодательство не вносит в этот вопрос достаточной ясности. Не определены до сих пор и другие основополагающие понятия ипотеки. Например, понятия государственной, муниципальной и частной собственности, предприятия как имущественного комплекса и объекта ипотеки и другие.

Х Ипотека представляет собой форму обеспечения испонения каких-либо обязательств дожника залогом прав на недвижимое имущество. Наиболее распространенной формой обязательств, обеспечиваемой ипотекой, является кредит, который по форме обеспечения называется ипотечным.

Процесс ипотечного кредитования, включающий стадии оформления, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, составляет основу системы ипотечного кредитования страны, региона, города. Она включает множество процессов, обеспечивающих и обслуживающих ипотечное кредитование. Это -процессы государственного регулирования ипотеки, страхования, оценки стоимости закладываемого недвижимого имущества, судопроизводства по отчуждению прав собственности на залог при невыпонении залогодателем своих обязательств, эмиссии и обращения ценных ипотечных бумаг и другие. Процессы системы ипотечного кредитования, осуществляемые с целью получения прибыли, составляют систему ипотечного бизнеса. Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике любого государства. В настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий населения, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. В процессах ипотечного бизнеса производятся различные продукты и услуги, обращение которых в определенном экономическом пространстве составляет самостоятельный сектор национального рынка - ипотечный рынок.

Современное состояние системы ипотечного бизнеса в России напрямую зависит от общеэкономической обстановки в стране. Она характеризуется продожающейся стагнацией производственных отраслей экономики, неблагоприятным инвестиционным климатом, достаточно высокими темпами инфляции, низким уровнем доходов основной массы населения, политической нестабильностью, низким уровнем развития важных для ипотеки сегментов национального рынка (рынков недвижимости, ценных бумаг, страховых услуг и т. д.) и другими параметрами, влияющими на функционирование и развитие ипотечного рынка. Развитие ипотеки, в свою очередь, способствует улучшению инвестиционного климата во всех сферах экономики страны, стимулирует развитие кредитной (особенно банковской), страховой и других систем инфраструктуры ипотечного рынка, решает существенные проблемы финансирования строительства и покупки объектов недвижимости и прежде всего объектов жилой недвижимости, что в свою очередь решает важнейшую социальную проблему - обеспечение населения жильем. Однако для этого необходимо обеспечить определенные экономические и социально-политические условия, среди которых наиболее важными являются: поная и качественная законодательная база; эффективная судебная система и наличие действенных процедур обращения взыскания при невыпонении обязательств; сложившийся рынок недвижимости; стабильный рынок ценных бумаг; наличие эффективных схем банковского ипотечного кредитования; активное участие государственных и муниципальных органов управления; наличие действенной системы юридического обслуживания процессов ипотечного бизнеса; существование апробированных и эффективных технологий страхования и оценки имущества, передаваемого в залог и многие другие.

Как показал опыт внедрения ипотечных схем в последнее десятилетие развития российской экономики, неотступное следование канонам классической ипотеки (как в американском, так и в немецком ее понимании) в современных российских условиях является неэффективным. В тоже время, очень важно в применяемых схемах ипотечного кредитования использовать наиболее эффективные ипотечные инструменты. Российская экономика, ее банковская система, веками выработанный менталитет россиян имеют значительные отличия от других стран мирового сообщества и значительно влияют на формы и методы ипотечного кредитования в России. Россия имеет свою многовековую историю ипотечного кредитования. Изучение и творческое использование исторического отечественного опыта формирования, функционирования и развития ипотечного кредитования наряду с опытом других стран позволит создать в России наиболее соответствующую ее социально-экономическим условиям и эффективную систему.

Целью диссертационной работы является выявление основных проблем управления формированием и развитием национальных ипотечных рынков в России и за рубежом, методов их решения на различных этапах исторического общественного развития и разработка основных принципов и предложений по управлению развитием ипотечного кредитования в России на современном этапе.

Основными задачами исследования являются следующие: определение экономического содержания ипотеки и ипотечного рынка;

F г раскрытие предпосылок возникновения, сущности, структуры и особенностей ипотечных рынков в России и за рубежом, роли государства в их становлении и развитии; выявление возможностей и направлений использования в управлении развитием ипотечного рынка современной России исторического отечественного и зарубежного опыта; определение существенных факторов и основных направлений развития современного отечественного ипотечного рынка; выработка и обоснование предложений по управлению развитием ипотечного рынка в России на основе анализа зарубежного и отечественного опыта, существующих условий и предпосылок.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Аляудинов, Марат Рушанович

Заключение

Исследование сущности и функций ипотечного рынка в национальной экономике, отечественного и зарубежного опыта управления его становлением и развитием позволяет сделать следующие основные выводы:

1. Современный термин липотека означает форму обеспечения испонения каких-либо обязательств дожника недвижимым имуществом. Наиболее распространенный формой обязательств, обеспечиваемых ипотекой, является кредит. Кредит, обеспечиваемый залогом недвижимости, называется ипотечным кредитом. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается, как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает деятельность многих его участников, которые непосредственно не участвуют в процессе кредитования, но без них оно не возможно. Ипотечное кредитование - это система отношений, возникающих на нескольких сегментах рынка по поводу выдачи, обслуживания, продажи и секьюритизации ипотечных активов. Именно такое комплексное рассмотрение ипотечного кредитования в системе рыночных отношений наиболее соответствует сегодняшнему уровню развития ипотечного рынка.

2. Ипотечный рынок - это рынок ипотечных кредитов, продуктов и услуг, предоставляемых банками и другими участниками системы ипотечного кредитования домашним хозяйствам, предприятиям и организациям с целью приобретения недвижимого имущества под его залог, а также финансовых активов, размещаемых на рынке с целью привлечения ресурсов в ипотечное кредитование. Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на данном рынке, являются процентные ставки по ипотечным кредитам с одной стороны и ставки по ипотечным облигациям Ч с другой. Ипотечный рынок имеет тесную связь с многими сегментами национального рынка. В некоторых частях он выступает элементом рынка недвижимости и финансового рынка (например, обращение недвижимости как актива),, составляя с ними единое целое. В пределах ипотечного рынка происходит перераспределение заемного капитала, обеспеченного залогом недвижимости.

3. Ипотечный рынок имеет региональную (территориальную) структуру и определяется структурой рынка недвижимости. Он сегментирован--в зависимости от назначения объектов недвижимости, потребностей в них и платежеспособного спроса населения. Отсюда возможность, а в настоящее время для России и необходимость, создания и развития региональных (субфедеральных) ипотечных рынков и систем ипотечного бизнеса, участия в них региональных органов государственного и муниципального управления, предприятий и организаций. Национальный ипотечный рынок дожен строиться путем интеграции в единую систему региональных рынков. Интегрирующую роль здесь может играть рынок ипотечных ценных бумаг, организуемый и регулируемый на федеральном уровне иерархии государственного управления. Следовательно, государственные и муниципальные органы управления в силу высокой социальной значимости ипотечного рынка дожны принимать активное участие в организации и управлении региональными ипотечными рынками, создавая для их эффективного функционирования и развития необходимые организационные, правовые и экономические условия, обеспечивая защиту прав всех их участников.

4. Ипотечный рынок не может функционировать и развиваться без непосредственного участия государства. Государственное управление ипотечным рынком - это формирование и развитие условий, побуждающих участников ипотечного рынка страны (предприятий, организаций и физических лиц) к эффективному использованию относительно свободных финансовых ресурсов страны и свойств недвижимости как актива в финансировании программ социально-экономического развития общества. Органы государственного управления выпоняют функции идеологической и законодательной инициативы (формируют концепции развития и программы их реализации), инвестора, профессионального участника ипотечного рынка, эмитента государственных и муниципальных ипотечных ценных бумаг, регулятора, устанавливающего правила, нормы и правовые рамки функционирования каждого участника ипотечного рынка в целом. Кроме того, они осуществляют функции верховного арбитра в спорах между участниками ипотечного рынка через систему судебных органов, и наконец выпоняют функцию контроля в целях обеспечения устойчивости и безопасности на этом рынке (через систему регистрации прав и сделок с недвижимостью).

4. Основная роль ипотеки в системе рыночных отношений заключается: в жилищной ипотеке в разрешении противоречий между ожиданиями, определяемыми стандартами жизни и планами потребления домашних хозяйств, и их текущими доходами и сбережениями; в нежилой ипотеке ожиданиями, определяемыми развитием потребностей в продукции и услугах, предприятий и организаций; конкуренцией и их текущими доходами и возможностями мобилизации средств на обеспечение своего инновационноинвестиционного развития. В этом заключается экономическая сущность ипотеки. Существующий разрыв между ценой недвижимости и доходом ее пользователя можно преодолеть лишь при создании механизма привлечения финансовых ресурсов на рынок недвижимости извне, т.е. с помощью ипотечного кредитования. При чем для профессиональных участников рынка недвижимости (брокеров, риэтеров) ипотечное кредитование является механизмом расширения спроса на рынке недвижимости.

В свою очередь, для финансового рынка ипотечное кредитование -способ разрешения вечного противоречия между доходом и риском. Включение в состав финансового портфеля ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, позволяет инвестору сбалансировать свой портфель, уменьшить риски, характерные для корпоративных ценных бумаг.

Для инвесторов, приобретающих ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, особое значение имеет также их высокая ликвидность и быстрота совершения сдеки. Это служит защитой от нестабильности рынка и предоставляет возможности для увеличения доходов от закладной. Таким образом, распределение функций между участниками первичного и вторичного ипотечных рынков позволяет добиться наивысшей эффективности использования кредитных ресурсов.

5. Функционирование ипотечного рынка выпоняет следующие важные для развития экономики страны и ее регионов функции: стимулирование спроса на ипотечные кредиты, продукты и услуги: аккумуляция инвестиционных ресурсов в целях развития различных отраслей строительства и связанных с ним секторов промышленности; вовлечение недвижимости как материального актива в рыночный оборот; обеспечение оборота имущественных прав в тех случаях, когда использование других разновидностей обеспечения юридически или экономически нецелесообразно; формирование мультиплицируемого фиктивного капитала посредством купли-продажи ценных бумаг на основе ипотечных закладных; повышение доходности государственных бюджетов различных уровней; создание предпосылок через монетарные инструменты обеспечить социальную стабильность общества. Ипотека связывает значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором; освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов и повысить доверие общества и граждан к проводимым государствам мероприятиям.

6. Анализ исторического опыта становления и развития ипотеки в России показал, что: а) на протяжении всего периода существования ипотеки в России до 1918 г. государство принимало самое активное участие в создании объективных условий для формирования целостной, организационно и экономически эффективной ипотечной системы. К I860 г. в России сложилась мощная, но чрезвычайно неэффективная система государственных учреждений ипотечного кредита, для которой была характерна широчайшая поддержка со стороны правительства даже в ущерб развитию промышленности и торговли. При этом правительственная поддержка проявлялась не только в предоставлении государственным банкам допонительных средств и гарантий по вкладам, но и в бездействии по отношению к недобросовестным заемщикам. При этом подавляющая часть ипотечных кредитов выдавалась и обеспечивалась государственными кредитными организациями. Общая народнохозяйственная обстановка и связанная с ней политика правительства определили работу ипотечных кредитных учреждений, как крайне ограниченную и служившую интересам исключительно высших сословий (дворянства и помещиков). b) наиболее важной особенностью российской системы ипотечного кредитования является преобладание общественной формы кредитных организаций (т.е. кредитных товариществ) над акционерной. Кредитные товарищества существовали во многих европейских странах. Однако все они специализировались на предоставлении земельных ссуд. Городские же кредитные общества появились именно в России и стали чисто российским явлением (масштабы деятельности обществ в других странах, созданных на основе российского опыта, были незначительны). c) чрезвычайно важным является также тот факт, что городские кредитные общества стали первыми в России негосударственными учреждениями ипотечного кредита. Они завоевали доверие инвесторов и заемщиков в то время, когда в обществе вообще отсутствовала уверенность в возможности организации догосрочного кредита без финансовой поддержки со стороны государства. Более того, их учреждение не потребовало крупных финансовых вливаний из центрального и городских бюджетов, а облигации не были гарантированы правительством, хотя такая практика широко применялась даже в отношении акционерных компаний. Тем не менее, закладные листы городских кредитных обществ стали одной из самых стабильных бумаг в царской России конца XIX начала XX века, что во многом предопределило развитие ипотечной системы и появление других форм организации догосрочного кредита. В этом историческом периоде ипотечный кредит в России был одним из самых дешевых в мире.

7. Мировой практикой накоплен богатый опыт организации и управления ипотечным рынком страны. При большом многообразии организационных схем, механизмов и технологий национальные ипотечные рынки имеют много общих черт, определяемых двумя, используемыми практически во всех странах мира, схемами - европейской (ее часто называют немецкой) и американской. Принципиальное отличие этих схем в преимущественных источниках кредитных ресурсов и основах законодательной базы. Общее для развития и функционирования ипотечного рынка всех стран - активная поддержка этих процессов государством путем создания и обеспечения действенного функционирования на рынке ипотечных услуг государственных организаций, использования различного рода субсидий, налогового механизма, создания льготных условий функционирования банков и компаний, предоставляющих ипотечные кредиты, а также фирм, строящих жилые дома.

Во многих странах, имеющих развитые ипотечные рынки, за последнее время образовалось множество новых государственных институтов. В тех странах, где финансирование жилищного строительства не имело прочных традиций, сегодня основной упор делается на создание инфраструктуры ипотечного рынка за счет частных компаний. Кроме того, в странах с наиболее развитой системой жилищного финансирования, рассчитанной в настоящее время в основном на средний класс, разрабатывают такие системы кредитования, которые позволили бы охватить и других потенциальных заемщиков - людей с низкими доходами.

8. Исследование становления и развития ипотечного рынка в современной России показывает, что отечественный исторический опыт организации и развития ипотечного рынка используется в недостаточно широко. В его становлении государство в основном ориентируется на зарубежный опыт, наблюдаются попытки внедрить различные элементы американской и немецкой моделей ипотечного рынка, которые не учитывают исторических и экономических особенностей России. На современном этапе и в ближайшей перспективе интерес представляют отдельные элементы этих моделей при формировании субфедеральных ипотечных рынков. Их применимость определяется спецификой социально-экономических условий и перспектив развития каждого конкретного региона страны. Это подтверждает имеющийся в Российской Федерации опыт создания и деятельности региональных ипотечных систем.

9. Несоответствие реальных доходов россиян необходимому уровню является сегодня одним из основных препятствий для увеличения масштабов системы ипотечного жилищного кредитования и повышения ее доходности. Доступность ипотечных кредитов определяется не только доходами населения, но и сроками кредитов и процентными ставками, определяемыми в основном источниками кредитных ресурсов. В современных российских условиях ни один из наиболее интенсивно используемых в зарубежной практике источников не в состоянии в поной мере удовлетворить финансовые потребности финансирования российского рынка недвижимости. Вклады населения не отвечают целому ряду требований: по их объему (массовости), срокам (периоду) использования, доступности. Значительная часть финансирования операций на региональных ипотечных рынках осуществляется не через банки, а посредством специально создаваемых региональных ипотечных организаций (агентств, фондов и корпораций). Если сравнивать кредиты этих организаций с банковскими, то они получаются дешевле. Это связано со стоимостью кредитных ресурсов и тем, что ипотечные (догосрочные) ссуды относятся к высокорисковым и банкам, в силу существующего законодательства, необходимо осуществлять значительные по размеру обязательные резервные отчисления.

10. Изучение опыта становления и развития национальных ипотечных рынков в России и за рубежом позволяет сформулировать и определить основные принципы и направления совершенствования управления развитием российского ипотечного рынка соответствующие состоянию экономики, законодательной базы, организации государственного управления и менталитета населения, а именно: ипотечный рынок страны дожен иметь с одной стороны четко выраженную территориальную структуру, с другой составлять единое целое, построенное на общих принципах и составляющее часть национального рынка страны; Такой подход будет также способствовать развитию конкуренции между структурами ипотечных рынков различных регионов страны и вместе с этим развитию национального ипотечного рынка. Главное в этом подходе -это создание организованного ипотечного рынка страны, основанного на рыночных механизмах, конкуренции его финансовых и инфраструктурных элементов. развитие ипотеки в России следует рассматривать в неразрывной взаимосвязи с развитием строительства и эксплуатации объектов недвижимости. При этом финансироваться через ипотечное кредитование дожен не просто рост объемов строительства и производства стройматериалов, а радикальное изменение технологии строительства и свойств применяемых при этом материалов и оборудования, обеспечивающих значительное снижение стоимости строительства, увеличение договечности построенных объектов недвижимости и вместе с этим увеличения доступности жилья для населения, снижение затрат на эксплуатацию объектов и утилизацию пришедших в негодность их конструктивных элементов; для увеличения платежеспособности населения дожны создаваться высокооплачиваемые рабочие места, которые можно найти только в сфере инновационных технологий. В этой связи ипотечное кредитование "следует использовать не только для строительства объектов недвижимости, но и для финансирования запуска новых прорывных технологий строительства, производства стройматериалов, радикального снижения энерго и материалоемкости, трудоемкости строительства и эксплуатации; система привлечения кредитных ресурсов дожна, учитывая современное состояние и ближайшие перспективы развития экономики страны и её банковской системы, ориентироваться, прежде всего, на использования депозитов населения; финансирование ипотеки за счет привлеченных средств с рынка капиталов необходимо осуществлять паралельно с депозитной схемой за счет эмиссии ипотечных облигаций, которые по своим срокам и структуре дожны соответствовать характеру активов кредитных организаций. При этом следует использовать хорошо зарекомендовавшую себя в царской России схему выдачи ссуд ипотечными ценными бумагами кредитора при обязательстве муниципальных банков гасить их с определенным муниципальными властями дисконтом; целесообразно создавать небанковские системы ипотечного кредитования (учитывая действующую в стране систему налогообложения и резервирования), к которым относятся действующие в царской России системы кредитования через кредитные общества, созданные и функционирующие в ряде регионов современной России в качестве, кредитных организаций региональные ипотечные корпорации и фонды; широкое использование государственного субсидирования не кредиторов, а заемщиков, не процентной ставки, а первоначального взноса. Следует разделить сферу кредитно-финансовой деятельности, основанную на. рыночных принципах, и сферу бюджетной поддержки населения. Это необходимо для того, чтобы эти два вида деятельности различной целевой направленности и источников ресурсов не были связаны ни по финансовым потокам, ни по рискам. стандартизация и унификация процедур и документов, как в системе ипотечного кредитования, так и в системах ее обслуживающих и обеспечивающих (инфраструктуре ипотечного рынка). Стандарты призваны, прежде всего, снизить кредитные риски, сделать все операции кредитования и обслуживания кредита надежными и наименее рискованными как для заемщика, так и для кредитора. Вопрос стандартов - это не только вопрос минимизации рисков на первичном рынке, но это вопрос ликвидности ценных бумаг. создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее кредита в рамках действующих и реализуемых в данном регионе жилищно-ипотечных программ важнейший принцип создания и развития ипотечного рынка.

В заключении следует отметить, что только совместная деятельность государственных органов, кредитных организаций и других участников ипотечного рынка при эффективном использовании вышеуказанных принципов и направлений даст необходимый результат в его становлении и развитии.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Аляудинов, Марат Рушанович, Москва

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 21 октября 1994г. №51-ФЗ.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 22 декабря 1995 г. №14-Ф3.4.

3. Федеральный закон от 24 декабря 1992г. №4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики".

4. Федеральный закон от 5 июня 1996 г. №72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".

5. Федеральный закон от 21 апреля 1997 г. №68-ФЗ "О внесении изменений и допонений в закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики".

6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

7. Федеральный закон от 27 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

8. Федеральный закон от 9 ноября 2001 г. № 143-Ф3 "О внесении изменений и допонений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

9. Указ Президента РФ от 22 февраля 1996 г. №293 "О допонительных мерах по развитию ипотечного кредитования".

10. Указ Президента РФ от 23 марта 1996 г. №420 "О разработке федеральнойцелевой программы "Свой дом".

11. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. №431 "О новом этапе реализации государственной целевой программы "Жилище".

12. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. №1010 "Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию".

13. Постановление Правительства Москвы от 11 августа 1998 г. № 625 "О концепции развития ипотечного кредитования в г. Москве".

14. Распоряжение Правительства Москвы от 26 августа 1998 г. № 970-РП "ОХ страховой компании на рынке ипотечного кредитования в г. Москве".

15. Постановление Правительства Москвы от 29 сентября 1998 г. "О создании и обеспечении деятельности Московского ипотечного агентства".

16. Постановление Правительства Москвы от 24 ноября 1998 г. "Оборганизации эксперимента на территории Западного Административного

17. Округа по внедрению Строительной Сберегательной кассы". t

18. Положение о порядке предоставления товарного кредита на индивидуальное жилищное строительство в Республике Башкортостан (утв. постановлением Кабинета Министров Республики Башкортостан от 22 января 1999 г. №15).

19. Постановление Правительства Москвы от 29 марта 1999 г. №100 "О первоочередных мерах по внедрению системы ипотечного кредитования на базе ДСК-1".

20. Закон г. Москвы от 31 марта 1999 г. №11 "Об организационном иХ финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве".

21. Концепция ипотечного жилищного кредитования Вологодской области (утв. постановлением Губернатора области от 2 августа 1999 г. № 486).

22. Указ Президента Чувашской Республики от 04 октября 1999 г. №70 "О совершенствовании форм и условий оказания государственной поддержки граждан в строительстве и приобретении жилья".

23. Программа ипотечного кредитования Вологодской области (утв. постановлением Законодательного Собрания области от 25 ноября 1999 г. №652).Х 23. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в

24. Российской Федерации (одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. №28).

25. Программа ипотечного жилищного кредитования Липецкой области (утв. Постановлением Липецкого областного Совета депутатов от 26 октября 2000г. N523-nc).

26. Концепция развития жилищной ипотеки в городе Москве (одобрена Постановлением Правительства Москвы от 16 января 2001 г. № 24-ПП "О состоянии и перспективах развития системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве").

27. Постановление главы администрации Бегородской области от 8 февраля 2001 г. №77 "О некоторых мерах по организации ипотечного кредитования в Бегородской области".

28. Постановление Правительства Москвы от 10 июля 2001 г. № 626-1111 " О порядке реализации не завершенных строительством объектов в рамках московской ипотечной программы".

29. Постановление Правительства РФ от 25 августа 2001 №628 "Об утверждении правил предоставления государственных гарантий российской федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

30. Банки и другие кредитные установления в России и иностранных государствах. СПб., 1840.

31. Безобразов В.П. Об устройстве поземельного кредита в Империи и о занятиях Комиссии, высочайше утвержденной 10 июля 1859г. для устройства земских банков. СПб., 1861.

32. Бовыкин В.И Формирование финансового капитала в России (конец XIX в. -1914г.). М., 1984.

33. Боровой СЛ. Кредит и банки России (сер. ХУШ в. -1861). М., 1958.3 3. Боханов Ю.П. и др. Русский рубль. Два века истории. XIX-XX вв. М, 1994.

34. ЗТ.Герценштейн МЛ. Харьковский крах. По поводу процесса о злоупотреблениях в Харьковском земельном и торговом банках. СПб., 1903.

35. Гиндин И.Ф. Банки и экономическая политика в России (XIX-начало XX в.). МД 1997.

36. Гиндин И.Ф. Русские коммерческие банки. М., 1948.

37. Голицын Ю. Фондовый рынок дореволюционной России. М., 1998.

38. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства. СПб., 1999.

39. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М., 1999.

40. Грачев И.Д. Основы ипотечного кредитования. СПб., 1997.

41. Гурьев А.Н. Очерк развития кредитных учреждений в России. СПб, 1904; М., 1995.

42. Дегай П.И. Ипотекарные системы и влияние их на финансы и вообще на государственное благосостояние. СПб., 1849.

43. Дело г. Лея и его детей с Санкт-Петербургским городским кредитным обществом. СПб., 1871.

44. Дело о злоупотреблениях в Московском городском кредитном обществе. полный и подробный отчет о ходе дела в Московской судебной палате, с 20 сентября по 4 октября 1899 г. М., 1899.

45. Державин Г.Р. Записки Г. Р. Державина 1743-1812. С литературными и историческими примечаниями П. И. Бартенева. М., 1860. 143

46. Ермаков С.В. Формирование и развитие ипотечного менеджмента в России: Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических наук.

47. Зак А.И. Крестьянский поземельный банк (1883-1910 гг.). М., 1911.

48. Залог и ипотека в российском и зарубежном праве: Материалы международной научной конференции. М., 1999.

49. Ильина Ю.Б. Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России: Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. СПб., 1998.

50. Ипотека в России: вчера, сегодня, завтра. Под ред. А.П. Иванова, В.И. Бусова. М., 1994.

51. Исторический очерк 35-летия Одесского городского кредитного общества. Одесса, 1905.

52. Исторический очерк деятельности Московского городского кредитного общества в течение четверти века его существования (1863-1888). М., 1888.

53. Исторический очерк деятельности Санкт-Петербургского городского кредитного общества за 25 лет. СПб., 1886.

54. Исторический очерк пятидесятилетней деятельности С.-Петербургского городского кредитного общества. 1861-5 октября 1911. СПб., 1911.

55. Карликов Е.И., Тарачев В.А. Ценные бумаги субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. М., 1996.

56. Кауфман И.И. Обзор проектов, вышедших в 1861-1878 гг. по вопросу о преобразовании кредитно-денежной системы России. СПб., 1878.

57. Кауфман И.И. Статистика русских банков. СПб, 1972. Т. 1-Й. СПб., 1972.

58. Кауфман И.И. Кредит, банки и денежное обращение. СПб, 1873.

59. Копылова В.В. Становление ипотечного кредитования и его механизм. Иркутск, 2000.

60. Кострикин П.Н. Ипотечное кредитование: проблемы становления в Российской Федерации: Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М., 2000.

61. Краснояров В.А. Развитие ипотечного и коммерческого кредита в России в 1861-1917 годы: Диссертация на соискание ученой степени кандидата исторических наук. Оренбург, 1996.

62. Краткий исторический очерк деятельности Санкт-Петербургского городского кредитного общества за 40 лет, с 1 марта 1861 г., по 1 марта 1902. СПб., 1902.

63. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования. М., 1998.

64. Кутузов В. Воспроизводство жилья в условиях социально-ориентированной рыночной экономики. М., 1994.

65. ЛаманскийЕ.И. Статистический обзор операций Государственных Кредитных Установлений с 1817г. до наших дней. // Сборник статистических сведений о России. Спб., 1854. Кн. П.

66. Ласк Г. Гражданское право США (право торгового оборота). М., 1961.

67. Ли М., Равиц М. Расчет ставки процента по ипотечным кредитам в России: методологический подход. М., 1994.

68. Лимаренко. Ипотека: шаг за шагом. Кн. 1. Саров, 1999.

69. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. Кн. 2: Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. Саров, 1999.

70. Лимаренко В. И. Управление процессом ипотечного кредитования в муниципальном образовании: Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Нижний Новгород, 1999.

71. Мейер Д. И. Древнее русское право залога. Сочинение Дмитрия Мейера. Казань, 1885.

72. Мейер Д. И. Русское гражданское право. Чтение Д.И. Мейера, изданное по запискам слушателей под редакцией и с послесловием А. Вицына. Петроград, 1915.

73. Мигулин П. П. Наша банковская политика (1729-1903). Опыт исследования П.П. Мшулина. Харьков, 1904.

74. Мигулин П. П. Русский государственный кредит (1769-1906). Опыт историко-критического обзора П.П. Мшулина. Т. I-III. Харьков, 1899-1904.

75. Московское городское кредитное общество за сорок лет его существования. М., 1903.

76. Московское городское кредитное общество. Очерк пятидесятилетия его деятельности. 1862-1912. М., 1912.

77. Наше отечество. Опыт политической истории. М., 1991. Т. 1.

78. Ненашева К. В. Современное ипотечное кредитование в промышленно развитых странах. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М., 2000.

79. О подготовке и реализации совместной программы Государственной Думы Федерального Собрания и Конгресса США по жилищному строительству в России "Дом для Вашей семьи". М., 1998.

80. Омшанова Э. А. Развитие ипотечного кредитования: Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М., 1998.

81. Организация рынка жилья. Концептуальный обзор. М., 1991.

82. Парламентские слушания "Государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования в России". Поная стенограмма. М. 2000.

83. Пенкина И. А. Американская модель ипотечного кредитования и возможность ее использования в России: Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М., 2000.

84. Пенкина И. А. Современная система ипотечного кредитования в США. М., 2000.

85. Петражицкий JL И. Акции и биржевая игра. Новосибирск, 1993.

86. Петров Ю. А. Коммерческие банки Москвы. Конец XIX В.-1914 г. М., 1998.

87. Петров Ю. А., Камыков С.В. Сберегательное дело в России. М., 1995.

88. Петрухин А.Б., Ларин В. И., Чистякова Ю. А. Жилищное ипотечное кредитование в Ивановской области. Иваново, 2001.

89. Печерин Я. И. Исторический обзор правительственных, общественных и частных кредитных установлений. СПб., 1904.

90. Поляков В. Г., Ларионов А. Н., Усов В. Б. Ипотечное кредитование жилищного строительства в Нижне-Вожском регионе. Вогоград, 1999.

91. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. М., 1999.

92. Равиц М., Страйк Р. Характеристика разработанного для России кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежей. М., 1994.

93. Райский Ю. Л. Акционерные земельные банки в России во второй половине XIX Ч начале XX вв.: Диссертация на соискание ученой степени доктора исторических наук. Курск, 1982.

94. Регионы России. Статистический сборник. М., 1999,2000.

95. Розенберг М. Руководство по предоставлению жилищного ипотечного кредита, разработанное для России. М. 1994.

96. Русские биржевые ценности. 1914-1915. Петроград, 1915.

97. Рябченко JI. И. Развитие системы ипотечного кредитования в России: Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М, 1998.

98. Сивков К. В. Финансовая политика Екатерины И. // Три века. Т.4. М., 1992.

99. Смирнов В. В., Лукина 3. П. Ипотечное жилищное кредитование. М., 1999.

100. Смирнов В. В., Лукина 3. П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М., 1999.

101. Смирнов В. В., Пучкина Е. А. Менеджер по управлению недвижимостью. М., 2000.

102. Смирнов В. В. Менеджер по ипотечным операциям. М., 2000.

103. Снегирев Л. Ф. Дело харьковских банков. М., 1904.

104. Соборное уложение 1649 г. Текст. Комментарии. Л., 1987.

105. ИЗ. Статистика догосрочного кредита в России. Под ред. А. К. Голубева. СПб.-Петроград, 1893-1917.

106. Статистический временник Российской Империи. Сер. П. Вып. 9. СПб., 1872.

107. СтейнметцТ., Уитг Ф. Ипотечное кредитование. Екатеринбург, 1997.

108. Субраманиам Р. Пособие по организации и порядку обслуживания ипотечных займов. Подготовлено для России. М., 1994.

109. Съезд представителей городских кредитных обществ. 2-й. СПб., 1908.

110. Таранков В. И. Ценные бумаги Государства Российского. Москва-Тольятти, 1992.

111. Труды Комиссии, высочайше учрежденной 10 июля 1859г. для устройства земских банков. Т. I IV. СПб., 1860-1862.

112. Ужегов А. Н. Ипотечное кредитование в странах с переходной экономикой: на примере Российской Федерации: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. СПб., 2000.

113. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сдека. СПб., 2001.

114. Ходский Л. В. Поземельный кредит в России и отношение его к крестьянскому землевладению. М., 1882.

115. Хрулев С. С. Наш ипотечный кредит. СПб., 1898.

116. Цылина Г. А. Ипотека: жилью в кредит. М., 2001.

117. Чагай К. А. Механизм государственного регулирования ипотечного кредитования жилищного строительства: Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М., 2000.

118. Черных Е. В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в1. России. М, 1998.

119. Шиляева И. В. Ипотечные банки: мировая практика и развитие в России: Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М., 2000.

120. Шмаков А. С. Городское кредитное общество и "освободители". М., 1907.

121. Аганбегян А. Г. У ипотеки в России большое будущее// Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №1-2.

122. Бусов В. Горизонты ипотечного бизнеса // Журнал для акционеров. 1995.131. №3.

123. Бусов В. И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России // Деньги и кредит. 1996. №2.

124. Веремейкина В.Д. Место ипотечного кредитования в системе кредитных отношений. // Банковские услуги. 2001. №5.

125. Голицын Ю. Ипотечная система дореволюционной России// Эксперт. 2000. №12.

126. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства. СПб., 1999;

127. Горюнов В. Н. Мы не сторонники специализированных банков. // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №1-2, февраль.

128. Грачев И.Д. Основы ипотечного кредитования. СПб., 1997

129. Губина И., Рубченко М. Заемные метры // Эксперт. 1999. №42.

130. Гусев А. Ф. Ипотека фишка в политических играх. // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №1-2, февраль.

131. Дронова JI. Ипотека и бюджет опыт Рязани. // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №11.

132. Дрыганова М. Кубы и метры. // Эксперт. 2001. №9.

133. Егоров С. Е. Проблемы становления ипотечного кредитования в России. // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №1-2, февраль.

134. Ем В. С. Закон хорош потому что он есть! // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №1-2, февраль.

135. Жердев Ф., Змеющенко В. Явка с наличными. // Профиль. 2000. №46.

136. Журавлев С. Ипотечный бум на глиняных ногах, или Попытка системного анализа региональных систем ИЖК через поиск способов их унификации в федеральную систему. // Ипотека. Финансирование будущего. 2001. № 1.

137. Иванов А. Ипотека веяние времени. // Экономика и жизнь. 1996. №16.

138. Иванов А., Бусов В. Правовое обеспечение операций с недвижимостью в России. // Вестник Ассоциации российских банков. 1997. №9.

139. Иванов А., Рогожина Н. Формирование финансовой базы ипотечного кредитования. //Журнал для акционеров. 1995. №4.

140. Иванов В. Среди первых "ипотечников" простой столяр. // Советская Чувашия. 19 июля 2000.

141. Казьмин А. И. Что мешает развитию ипотечного кредитования в России. // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №1-2, февраль.

142. Карликов Е. И., Тарачев В. И. Российские договые ценные бумаги: истоки, проблемы, решения. //Рынок ценных бумаг. 1996. №21-23.

143. Кесельман Г. М. Мультипликативный эффект ипотеки. // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №5.

144. Клепикова Е. Г. Стоимость ипотечного кредита. // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №1-2, февраль.

145. Кирьян П. Кредитная история. // Эксперт. 2000. № 14.

146. Клишо Е. Д., Пастухова Н. С. Стройсбережения в России: проблемы и перспективы развития. // Деньги и кредит. 1996. №1.

147. Копейкин А., Стебнев Д., Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитие ипотечного кредитования в России. // Рынок ценных бумаг. 1999. №8.

148. Комитет съездов представителей учреждений русского земельного кредита. Статистика догосрочного кредита в России за 1894-1917. Спб., 1917. С. 115.

149. Косарева Н. Б. Концепция носит ограниченный характер. // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №1-2.

150. Косарева Н. Б. Рынок жилья и социальные гарантии. // Проблемы прогнозирования. 1992. №1.

151. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина П. Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования населения в России. // Вопросы экономики. 2001. №5.

152. Косой М. П. Как развить ипотеку в регионе? (Опыт Пензы). // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №6.

153. Крупнов Ю. Пути повышения роли банков в реализации программы жилищного строительства // Бизнес и банки. 1995. № 11. С.13.

154. Курочкин А. В. Особенности формирования ресурсной базы коммерческих банков в современных условиях. // Финансы и кредит. 2000. №4.

155. Лассен Т. Перспективы развития ипотечных банков России с использованиемнемецкого опыта. // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №1-2, февраль.

156. Латкин А. А. Каждому региону своя ипотека. // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №6.

157. Леонов Е. Москва начинает новую ипотеку. // Коммерсант. 7 сентября 2000.

158. Локтионов В. М. Формирование и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в рамках целевых программ. // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №1-2.

159. Лужков Ю. М. Головокружение от ипотеки. // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. № 6.

160. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. Кн. 1 и 2. Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. Саров, 1999;

161. Любомудров Д. В. Безопасность денежных расчетов инвесторов и предприятий в проектах на территории России. // Аналитический Банковский журнал. 2000. №11.

162. Любомудров Д. В. Целительное воздержание. // Эксперт. 1999. №20.

163. Масловский А. Ф.//Сельский хозяин. 1894,№ 17

164. Матвиенко М. Ф. Инвестиционная привлекательность ипотечных программ. //Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №1-2, февраль.

165. Минц В. В ожидании третьего пути. // Эксперт. 1999. №16.

166. Минц В. Вечный квартирный вопрос. // Эксперт. 2000. №12.

167. Маньков А. Г. Уложение 1649 года кодекс феодального права России. Л., 1986. С. 17

168. Мурашев А. Мы имеем все шансы для прорыва. // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №1-2, январь.

169. О государственной поддержке Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию (Фэнни Мэй). Парламентская справка. // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №11.

170. Оленина Е. А., Плущевская Ю. Л. К оценке потенциального спроса населения на ипотечный кредит. // Деньги и кредит. 2000. №5.

171. Организация рынка жилья (концептуальный обзор). М.: ОНТИ ПТИ, 1991

172. Павлова И. В. Процесс оформления ипотечных жилищных кредитов в банке. // Банковское дело. 2001. №4.

173. Основные тенденции развития экономики России: итоги 2000 года и прогноз на 2001 год // Деньги и кредит. 2001. - № 1. - С.21.

174. Пастухова Н. С. Возможности использования закладной в качестве инструмента рефинансирования догосрочных жилищных ипотечных кредитов. // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №9.

175. Печерин Я. И. Исторический обзор правительственных, общественных и частных кредитных установлений. СПб., 1904. С. 21;

176. Боровой С. Я Кредит и банки России (сер. ХУШ в. -1861). М., 1958. С. 79.

177. Рогова Е. Кто может заниматься рефинансированием? // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №8.

178. Рошек Ю. Жильем поросло. // Профиль. №2. 2001.

179. Рудмэн Э., Томсен Дж., Биссет Н. Кредитоспособность российских регионов. // Рынок ценных бумаг. 2000. №5.

180. Синельников А. М. Как вернуть ипотечный кредит? // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №1-2, февраль.

181. Смирнов Ю. П. Мы сами делаем ипотеку корявой. // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №1-2, февраль.

182. Сучков А. Ю. Ипотека это кредит с двумя особенностями. // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №1-2, февраль.

183. Федоров Н. Ф. Центральный банк: безразличие или саботаж? // Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №5.

184. Филимонов Д. Кредитные учреждения Московского Воспитательного дома. //Русский архив. М., 1856, Кн. 1.

185. Хандруев А. А. Банковская система России и ее роль в становлении ипотеки. //Ипотека. Финансирование будущего. 2000. №1-2.

186. Ходский JI. В. Поземельный кредит в России и отношение его к крестьянскому землевладению. М., 1882.

187. Цылина А. Г. Государство и ипотечное кредитование.// Жилищное строительство. №7-8. 1999.

188. Цылина А. Г. Социальная роль государства в ипотечном кредитовании. // Жилищное строительство. №11. 1999.

189. Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы развития в России. // Рынок ценных бумаг. 1998. №7,8.

190. Черных Е.В. История и перспективы ипотечного кредитования в России. М., 1998. С. 39.1. Иностранные источники

191. Abadie М. The truth about mortgages. US, 1993.

192. Alternative mortgage instruments research study. Wash., 1997.

193. Andersen K.G. Kauko K. A cross-country study of market-based housing finance. Helsinki, 1996.

194. Asset secuitisation: International Financial and Legal Perspectives. London, 1991.

195. Boleat M. Coles A. The mortgage market. London, 1987.

196. Charles A. Stone and Anne Zissu. The Franch secondary mortgage market. Housing Finance International/ Vol. VIII/#3, March 1994.

197. Deventer D. Financial risk analetics. Chicago, 1996.

198. Diamond A. Mortgage loan gross flows. Wash., - 1969.

199. Elainest J. The equity sharing book. How to buy a home even if you can't afford a down payment. N.Y., 1990.

200. Gnezzo A. Mortgage credit rise analysis and servicing of delinquent mortgages. Wash., 1972.

201. Henderson J. Securitisation. N.Y., 1988.

202. International Securitisation. -N.Y., 1991.

203. Jack P. Friedman, Ordmay Nicholas // Income property appraisal and analaysis//Prentice Hall.Inc., 1989.

204. James A. Johnson. Housing America. Fannie Mae and the dream of homeowneship//Fannie Mae. 1993.

205. Lea P. Michael. The applicabity of secondary mortgage markets to developing countries. Housing Finance International/ Vol. VIII/#3, March 1994.

206. Lea P. Michael. The feasibility of a regional secondary mortgage fasity in Central America Housing Finance International/ Vol. VIII/#4, June 1996.

207. Mortgage backed securities guide. Wash., 1973.

208. Mortgage guide application through commitment. Wash., 1970.

209. Rose P. Commercial bank managment. Chicago, 1995.

210. Rosenthal J. Securitisation of credit. N.Y., 1988.

211. Ruchardt K. Handbuch des hypothekacredits. FaM., 1993.

212. Statistical abstract of the United States 1998. Wash., 1998.

213. Walmsleg J. The new financial instruments. N.Y., 1988.

Похожие диссертации

• Формирование и развитие рынка потребительских товаров в условиях переходной экономики
• Формирование образовательной компоненты инфраструктуры ипотечного рынка в России
• Управление формированием и развитием инвестиционного потенциала региона
• Взаимодействие механизмов рыночного и государственного регулирования ипотечного рынка как экономической системы
• Тенденции формирования и развития локального рынка жилья крупнейшего города