Стратегическое управление инвестициями в комплексную застройку городских территорий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Бажанов, Максим Владимирович |
| Место защиты | Санкт-Петербург |
| Год | 2011 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Стратегическое управление инвестициями в комплексную застройку городских территорий"
15Г- ^
На правах рукописи
БАЖАНОВ Максим Владимирович
СТРАТЕГИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЯМИ В КОМПЛЕКСНУЮ ЗАСТРОЙКУ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным
хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)
АВТОРЕФЕРАТ
на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Санкт-Петербург 2011
Работа выпонена на кафедре экономики и менеджмента недвижимости ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет
Научный руководитель:
Официальные оппоненты:
Ведущая организация:
Васильева Наталья Владимировна,
доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры экономики и менеджмента недвижимости ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет Ершова Светлана Анатольевна, доктор экономических наук, профессор, начальник Управления научно-исследовательских разработок ГУ Научно-исследовательский и проектный центр Генерального плана Санкт-Петербурга Юденко Марина Николаевна, доктор экономических наук, доцент, доцент кафедры экономики и менеджмента в строительстве ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет ГОУ ВПО Вогоградский государственный архитектурно-строительный университет, кафедра Экономика и управление проектами в строительстве .
Защита состоится л0)> Л/А&//Я- 2011 г. в Х/-/ часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д.27, ауд. 422.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103а.
Автореферат разослан л3 С 201 ^/Лэда.
Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук, доцент
Н.Г.Плетнева
РОССИЙСКАЯ
ГОСУДАРСТВЕННАЯ
БИБЛИОТЕКА
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования.
В последнее десятилетие экономика России развивалась высокими темпами. Как следствие наблюдася рост интереса инвесторов к инвестиционно-строительному рынку и рынку недвижимости крупных российских городов.
Важность и необходимость комплексной застройки территорий под жилищное строительство на сегодняшний день осознают все участники рынка недвижимости.
Отсутствие механизмов привлечения инвестиций в развитие городской недвижимости и эффективной реализации проектов комплексной застройки территорий является острой проблемой.
Сегодня земельные участки под осуществление проектов комплексной застройки территорий выделяются, в основном, на окраинах спальных районов. Данные земельные участки характеризуются неразвитой инженерной инфраструктурой, отсутствием возможности подключения к инженерным сетям соседних участков, а также, в большинстве случаев, наличием большого количества обременений земельного участка.
Также необходимо выделить, что при реализации проектов комплексной застройки инвесторы стакиваются с отсутствием действенной нормативно-правовой базы, информационными проблемами и пр., а государство - с нацеленностью инвестора на получение экономического результата в кратчайшие сроки без учета целей города в развитии своих территорий.
Для решения вышеуказанных проблем необходимо стратегическое управление инвестициями в комплексную застройку городских территорий, направленное на объединение усилий частных инвесторов и государства, регулирование проблем совместной реализации проектов. Стратегическое управление позволит обеспечить развитие не только отдельных городских территорий, но и города в целом, создание благоприятных условий жизни горожан.
Степень разработанности проблемы.
Исследованиям проблем в области инвестиционно-строительной деятельности, комплексного развития городских территорий посвящены труды А.Н. Асаула, А.Е. Абрамова, М.К. Беляева, В.В. Бузырева, Н.В. Васильевой, Н.Г. Ветрова, М.Х. Газеева, Г.Н. Давидянца, С.А. Ершовой, А.Б. Зеленцова, В.Н. Лившица, Л.Э. Лимонова, П.П. Макагонова, С.Н. Максимова, Г.А. Мусиной, В.В. Папава, Л.И. Петражицкого, В.Л. Тамбовцева, И.В. Федосеева, К.А. Хубиева, B.C. Чекалина, Г.И. Черкасова и др. Среди зарубежных ученых такими проблемами занимались Н. Demsetz, М. Smiley, В. Barry, J. Bryson.
Благодаря этим и многим другим ученым исследование названных проблем поднято на высокий научный уровень. Вместе с тем, постоянное развитие экономической практики ставит новые проблемы и вызывает необходимость обращения к этой тематике вновь, требует концентрации внимания на недостаточно проработанных аспектах.
Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность в литературе обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи.
Целью исследования является обоснование сущности и содержания стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий, разработка методических положений и рекомендаций по его практическому применению.
Для достижения цели в работе поставлены и решены следующие задачи:
1. Выявить особенности комплексной застройки городских территорий, показать необходимость и раскрыть сущность стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.
2. Определить основные компоненты стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.
3. Разработать агоритм привлечения инвестиций в развитие городских территорий, направленный на обеспечение роста объема инвестиций и увеличение их эффективности.
4. Показать необходимость и обосновать принципы реализации комплексных инвестиционных проектов по развитию городских территорий с учетом стратегических целей города.
5. Разработать механизм формирования программы комплексной застройки городских территорий, основанной на взаимодействии инвесторов со структурами государственной власти.
Объектом исследования является комплексная застройка городских территорий.
Предмет исследования составляют теоретические и практические вопросы управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.
Теоретико-методологическая база исследования. Теоретической основой исследования являются научные труды, результаты фундаментальных и прикладных исследований современных отечественных и зарубежных специалистов в области управления инвестициями в комплексную застройку городов. Исследование проводилось с использованием методологии системного подхода, методов логического и сравнительного анализа, экономико-статистической обработки информации, организационного проектирования и экономико-математического моделирования.
Информационной базой исследования послужили официальные статистические отчеты, справочные материалы органов управления и научно-исследовательских институтов, отечественные и зарубежные публикации, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблематике. Использовались данные Федеральной службы государственной статистики по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, комитета по информатизации и связи Санкт-Петербурга, нормативно-правовые документы, относящиеся к исследуемой тематике, а также результаты собственных исследований автора.
Научная новизна исследования заключается в следующем:
1. Обоснована необходимость и определены особенности стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий, которые проявляются в развитии городских территорий путем объединения усилий частных инвесторов и государства, направленности на преодоление административных барьеров и развитие нормативно-правовой базы, а также соответствии стратегического управления целям города в догосрочной перспективе. Предложено авторское определение данного понятия, учитывающее выявленные особенности стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.
2. Обоснованы основные компоненты стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий, включающие механизм государственно-частного партнерства, агоритм привлечения инвестиций в комплексную застройку городских территорий, комплексные инвестиционные проекты и программы комплексной застройки городских территорий. Это позволит обеспечить не только рост объема и эффективности инвестиций, но и развитие города с учетом его стратегических целей.
3. Разработан агоритм привлечения инвестиций в комплексную застройку городских территорий, направленный на формирование необходимых условий для инвестиционной деятельности и развития городских территорий. Применение данного агоритма на практике позволит обеспечить приток инвестиций в комплексную застройку городских территорий, стимулировать развитие городской недвижимости и улучшение условий жизни в городе.
4. Обоснованы принципы формирования комплексного инвестиционного проекта развития городских территорий, позволяющего обеспечить целостное развитие территорий путем объединения инвестиционных проектов по созданию жилых, производственных и инфраструктурных комплексов. К таким принципам отнесены принцип предпроектной оценки, принцип социального развития, принцип государственно-частного партнерства, принцип надежности источников финансирования, принцип согласованности. Реализация таких проектов
основана на механизме государственно-частного партнерства и позволяет застраивать территории с учетом стратегических целей развития города.
5. Разработан метод альтернативных решений при выборе варианта застройки городских территорий, который, в отличие от существующих подходов, рассматривает приоритетность функций использования земельного участка под застройку не только с точки зрения экономической эффективности - доходности инвестиций, но и с точки зрения совместимости этих функций. Гармоничность совмещения определяет эффективность использования нескольких функций одновременно, как с учетом наибольшей экономической эффективности для инвестора, так и с учетом правил землепользования и застройки в городах. Предлагаемый метод позволяет в поной мере учесть задачи комплексного развития городских территорий.
6. Разработан механизм формирования программы комплексной застройки городских территорий, основанный на взаимодействии инвесторов со структурами государственной власти и позволяющий согласовать стратегические интересы участников программы, обеспечить пространственное развитие городских территорий и улучшить качество городской среды.
Полученные в ходе исследования научные результаты
соответствуют п. 1.3.71. Организационно-экономический механизм управления инвестициями в комплексную застройку в крупных мегаполисах, развитие программы паспортизации жилищного фонда и формирование кадастра городских территорий паспорта специальностей ВАК (экономические науки) по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство).
Практическая значимость исследования заключается в разработке конкретных методических рекомендаций, предназначенных для использования органами власти городов в процессе управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий, целевых программ развития городов; хозяйствующими субъектами - для выстраивания конструктивных взаимоотношений с органами власти и совершенствования бизнеса в инвестиционной сфере.
Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научно-практических семинарах и конференциях: Актуальные проблемы управления экономикой региона (Санкт-Петербург, 2009, 2010 г.). Основные результаты исследования используются в практической деятельности Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, российской управляющей компании Консатинговая группа Визирь, Санкт-Петербургском государственном инженерно-
экономическом университете при подготовке специалистов по операциям с недвижимым имуществом.
Публикации. По результатам проведенных исследований опубликовано 7 статей, включая публикацию в журнале, рекомендованном ВАК. Общий объем публикаций - 1,4 п. л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка использованных источников и приложения, в котором представлены расчеты по предложенному в работе методу альтернативных решений.
II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ
1. Обоснована необходимость и определены особенности стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.
Строители в мегаполисах сегодня все чаще стакиваются с проблемами отсутствия свободных территорий для жилой застройки. Перспектив точечной жилищной застройки внутри крупных городов уже нет, в связи с чем необходимость перехода к комплексной застройке и освоению новых территорий становится очевидным фактом.
Исходя из ситуации, сложившейся на российском рынке недвижимости, необходимо заметить, что при создании проектов комплексной застройки городских территорий государство и инвестор стакиваются с рядом проблем. Проблемы, с которыми стакивается инвестор, состоят в следующем:
1) неразвитость инфраструктуры развиваемых территорий;
2) наличие, в большинстве случаев, обременении земельного участка;
3) наличие информационных и административных барьеров;
4) отсутствие необходимых нормативно-правовых механизмов;
5) сложная структура органов власти, участвующих в процессе реализации проекта;
6) существенный объем инвестирования на этапе входа в проект, необходимость сотрудничества с другими инвесторами, принимающими участие в проекте;
7) неразвитость механизмов государственно-частного партнерства.
Проблемы государственного сектора при реализации проектов
комплексной застройки городских территорий включают:
1) отсутствие действенных механизмов привлечения инвестиций в развитие городских территорий;
2) нацеленность инвестора на получение экономического результата в кратчайшие сроки, невозможность догосрочного планирования
развития территорий;
3) отсутствие налаженного механизма государственно-частного партнерства при реализации проектов комплексной застройки городских территорий;
4) нацеленность инвестора на получение максимальной прибыли без учета целей города в отношении:
- пространственного развития территории и ее интеграции в существующую систему территориального развития;
- создания комплексной инженерно-транспортной инфраструктуры, обеспечивающей поноценное, эффективное развитие территории и её интеграцию в общую систему инженерных и транспортных коммуникаций;
- формирования и развития новой однородной среды (жилой, общественно-деловой, производственной).
Для решения вышеуказанных проблем необходим комплексный стратегический подход, который позволит учесть перспективы развития города и создать комфортную среду обитания для нынешнего и будущих поколений горожан. При этом стратегическое управление инвестициями в комплексную застройку городских территорий дожно обладать следующими особенностями:
- соответствовать целям развития города в догосрочной перспективе и положительно влиять не только на развитие конкретных городских территорий, но и города в целом, обеспечивая формирование благоприятной городской среды и улучшение условий жизни горожан;
- обеспечивать комплексную застройку городских территорий путем объединения усилий частных инвесторов и государства;
- использовать действенные механизмы регулирования проблем, возникающих у государства и инвесторов при совместной реализации проектов комплексной застройки территорий.
С учетом изложенного выше, в работе предложено следующее определение.
Стратегическое управление инвестициями в комплексную застройку городских территорий представляет собой деятельность органов власти по планированию, регулированию и стимулированию инвестиционной деятельности в области комплексной застройки городских территорий, выстраиванию догосрочных конструктивных отношений с инвесторами для достижения стратегических целей развития города.
2. Обоснованы основные компоненты стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.
Проекты комплексной застройки городских территорий характеризуются сложностью, большой инвестиционной емкостью,
высокими инвестиционными рисками в связи с проблемами инвесторов, которые указаны нами выше. С уметом этого важной задачей является выработка таких схем и инструментов государственного регулирования инвестиционных процессов, которые бы обеспечили успешную реализацию проектов развития городских территорий с учетом соблюдения интересов города, инвесторов и общества в целом. Перспективной организационно-экономической схемой, отвечающей данной задаче, является государственно-частное партнёрство (ГЧП). Использование механизма ГЧП, по нашему мнению, является важнейшим компонентом стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.
Для обеспечения роста объема инвестиций в развитие городских территорий, увеличения эффективности данного рода инвестиций необходимы действия, объединенные общей инвестиционной стратегией города. Поэтому в качестве одного из компонентов стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий в работе выделен агоритм привлечения инвестиций в комплексную застройку городских территорий.
Для комплексного развития городских территорий необходима разработка и реализация комплексных инвестиционных проектов, которые дожны стать неотъемлемым компонентом стратегического управления. Основное назначение таких проектов - развитие территорий путем объединения инвестиционных проектов по созданию жилых, производственных и инфраструктурных комплексов. Реализация комплексных проектов дожна осуществляться с использованием механизма государственно-частного партнерства. При этом на этапе выбора варианта застройки необходимо обеспечить гармоничное сочетание интересов инвестора и города в процессе освоения земельных участков под комплексную застройку, учесть приоритетность функций использования земельного участка при его комплексной застройке.
Еще одним компонентом стратегического управления является формирование программ комплексной застройки городских территорий. Необходимость таких программ обусловлена существующими проблемами в нормативно-правовой базе, а также информационными и организационными проблемами взаимодействия инвесторов со структурами государственной власти в процессе формирования и дальнейшей реализации проектов комплексной застройки территорий.
3. Разработан агоритм привлечения инвестиций в комплексную застройку городских территорий.
Предлагаемый в работе агоритм привлечения инвестиций в комплексную застройку городских территорий направлен на решение стратегических задач развития города. Его применение позволит не только обеспечить приток инвестиций, но и постоянно улучшать городскую
среду, развивать городскую недвижимость, а также применять особые меры для развития сложных и важных для города территорий. Агоритм представлен на рис. 1.
Рис. 1. Агоритм привлечения инвестиций в комплексную застройку
городских территорий В соответствии с предложенным агоритмом привлечение инвестиций в комплексную застройку городских территорий дожно происходить по нескольким направлениям.
Во-первых, необходимо создание условий для притока инвестиций в недвижимость: уменьшение количества барьеров на административном уровне, формирование ограничений на пользование земельными участками, формирование условий подключения к инженерным сетям,
улучшение процесса подготовки тендерной документации и продажи участков с торгов.
Во-вторых, необходимо предоставлять потенциальным инвесторам поную и достоверную информацию, которая в том числе может быть представлена в виде электронных систем, специальных справочников и т.д. Также необходимо проводить маркетинговые исследования и распространять на уровне городских информационных систем (телевидение, радиовещание) информацию о предполагаемых к реализации и реализованных инвестиционных проектах с целью повышения имиджа городских территорий.
В-третьих, необходимо формировать краткосрочные городские инвестиционные программы с использованием механизма государственно-частного партнерства, которые будут направлены на решение проблем городской инфраструктуры, препятствующих развитию города.
Меры особого характера для наиболее важных для города территорий могут включать не только определение территорий данного вида, но также создание разнообразных форм государственно-частного партнерства и необходимых организационных и правовых условий для их осуществления.
4. Обоснованы принципы формирования комплексного инвестиционного проекта развития городских территорий.
Необходимость формирования и реализации комплексного инвестиционного проекта развития городских территорий связана с отсутствием четкого порядка в структуре городских инвестиционных проектов, их разобщенностью, что обусловлено рядом проблем.
Прежде всего, следует отметить отсутствие стратегического планирования в рассматриваемой области. Другая группа проблем связана с привлечением инвестиций, точнее с источниками инвестиций, которые обеспечивают конкретную реализацию городских инвестиционных проектов. При подробном анализе можно выделить несколько элементов этой группы.
Во-первых, при реализации конкретного инвестиционного проекта используется только целевое финансирование, другие инвестиционные инструменты и источники финансирования не рассматриваются.
Во-вторых, отсутствует комплексность при определении эффективности инвестиций при реализации целевого финансирования.
В-третьих, отсутствует координация участников инвестиционных проектов со стороны городских властей.
Для решения данных проблем необходим комплексный инвестиционный проект развития, который объединяет все инвестиционные инструменты, используя при этом разные механизмы привлечения источников финансирования. В работе обоснованы основные принципы формирования комплексного инвестиционного проекта
развития городских территорий, включающие принцип предпроектной оценки, позволяющей определить будущий результат проекта; принцип социального развития, обеспечивающий положительное влияние экономического результата проекта на социальное развитие города; принцип государственно-частного партнерства, направленный на привлечение частного капитала для реализации комплексных проектов; принцип надежности источников финансирования, предусматривающий обоснование и проверку источников инвестиций; принцип согласованности, обеспечивающий согласование комплексных инвестиционных проектов с городским сообществом с использованием разных инструментов (общественные слушания, вовлечение объединений предпринимателей и т.д.).
Кроме того, для эффективной реализации комплексных инвестиционных проектов необходимо присваивать особый экономический статус развиваемым территориям, что послужит допонительных стимулом для инвесторов.
5. Разработан метод альтернативных решений при выборе варианта застройки городских территорий.
При планировании комплексной застройки городских территорий инвестор чаще всего задумывается только об извлечении максимальной прибыли и забывает о внешнем облике города и его потребностях во внутренней инфраструктуре. Чтобы избежать этого, необходимо на этапе выбора варианта застройки согласовывать интересы города и инвестора. Такой выбор город и инвестор дожны производить совместно на основании представленного инвестором анализа наиболее эффективного использования территории. Для решения этой задачи в работе предлагается метод альтернативных решений.
В отличие от методов, которые на сегодняшний день имеют широкое распространение, метод альтернативных решений рассматривает приоритетность функций использования земельного участка не только с точки зрения экономической эффективности - доходности вложений, но и с точки зрения совместимости этих функций. Гармоничность совмещения определяет эффективность использования нескольких функций одновременно как с учётом наибольшей экономической эффективности для инвестора, так и с учётом правил землепользования и застройки а городах. Поэтому предлагаемый метод является, на наш взгляд, наиболее адекватным задачам комплексного развития городских территории.
Метод наиболее поно отражает последовательность действий при комплексной разработке плана развития земельного участка, опираясь на разделение функций между участниками проекта и непосредственно этапов воплощения предпроектной проработки в жизнь. Основные блоки метода и логика его построения представлены на рис. 2.
Рис. 2. Схема построения анализа наиболее эффективного использования методом альтернативных решений
Рассмотрим основные блоки данного метода.
.Предварительные архитектурные концепции. В данном блоке приводятся выводы о физических характеристиках территории, ее местоположении, а также выводы анализа рынка, которые позволяют определить основные предпосыки для формирования перечня функций.
2. Первичный отбор функций. Первичный отбор функций проводится на основании и с учётом имеющихся физических и нормативных ограничений и первоначальных представлений о целесообразных функциях, их объеме и размещении на территории.
3. Оценка доходности и совместимости функций. Примерная доходность функций использования определяется на основании укрупненной оценки эффективности (по критерию Т'У) проектов по воплощению предварительных архитектурных концепций. В результате
выпонения данного этапа были получены расчетные значения МРУ/м2 для всех рассмотренных функций с их принципиальными вариациями.
4. Определение приоритетности функций, с учетом доходности и гармоничного совмещения. Основной задачей метода альтернативных решений является выбор, наряду с наиболее доходными, наиболее гармонично сочетаемых функций.
5. Комбинирование функций в базовые варианты. На данном этапе определяется возможный диапазон площади отобранных функций.
6. Визуализация, расчет площади. На этом этапе сформулированные параметры функций, требования к их размещению, базовые элементы зонирования Объекта перерабатываются в соответствующие предварительные архитектурные концепции с привлечением специальных архитектурных организаций.
Отдельно необходимо рассмотреть оценку совместимости функций. Оценка взаимовлияния и гармоничного сочетания функций производится путем построения матрицы взаимовлияния функций. При построении данной матрицы рассматривася вариант одновременного размещения всех анализируемых функций на территории и оценивалось влияние каждой из функций на каждую корреспондирующую функцию.
Коэффициент совместимости функции учитывает совокупное влияние данной функции на все корреспондирующие функции и совокупное влияние всех корреспондирующих функций на данную и рассчитывается по формуле:
где к, - коэффициент совместимости 1-й функции,
я,у -- влияние функции / на функцию /, измеряемое экспертным путем, в балах;
ар - влияние функции / на функциюизмеряемое экспертным путем, в балах;
п - количество функций.
Критериями гармоничного совмещения являются: -- комфортность для конечного потребителя. Например, наличие стрит-ритейла влияет на повышение комфорта проживающих в соседних домах людей.
- удобство расположения. Примером может служить наличие подземного паркинга в жилом доме.
- повышение качества и органичности городской среды. Совмещение функций с учетом целей города.
- влияние функций на увеличение стоимости друг друга.
При положительном влиянии функций друг на друга, которое заключается в повышении комфорта, качества среды застраиваемой территории, увеличивается стоимость каждой из функций для конечного потребителя.
Расчет коэффициентов совместимости позволяет сгруппировать (ранжировать) функции по уровню совместимости, что, в комплексе с произведенным на этапе 2 ранжированием функций по уровню доходности, позволяет построить сводную матрицу. В дайной матрице выделяются группы функций с различными соотношениями доходности и совместимости, что дает возможность затем их ранжировать по приоритетности реализации в проекте застройки территории.
В работе на примере земельного участка с типовыми характеристиками проведены экспериментальные расчеты показателей функций его возможного использования. Конечные показатели совместимости и категории функций после определения коэффициента совместимости приведены в табл. 1.
Таблица 1
Конечные показатели совместимости
1 № ! Функция 1 2 3 тт-? 1 8 | Ч 10 V К-т | Катег шим. | сойм. №
1 С1риг-ритенл на 1-й линии 3 3 -I 2 1 2 0 | 0 1' 1 И 1,06 в 5
1 Жилье комфорт 9 I : 1 1 -! 2 | 3 | 3 12 1,94 ; А 1
3 Жилье эконом 1 3 3 0 0 3 3 21 | 1.89 | Л 1 ! 2
4 Сгрит-рптейл в глубине -1 3 3 ш 0 0 0 0 0 2 7 0,61 1 С 10
5 Бизнес-центр 15 1 2 1 -1 0 -1 3 1 3 1 10 ) 1,22 в 4
6 Б)пнес-иснтр Б- | 2 I 0 0 3 щ 3 2 3 1 1 | 15 ! 1,00 1 1 1 в ; 7
7 Спорткомплекс | 0 1 3 о 0 2 ЧГШИ 0 П) 1 1 И Г 1,50 1 Л 1 3 1
Паркинг отдельный о 3 3 0 2 0 -2 1) 8 ! 0.72 С 19 | 1 :
9 Паркинг ПОДИОМПЫЙ 0 3 1 0 3 0 0 Йк 0 5 1 0,83 ! С 1 1 1 ! Х
10 Школа, д/ед, поликлиника 0 3 3 0 0 | 0 1 2 0 щ 6 1,00 ( в ! 6
Сумма 8 23 13 4 12 3 16 5 10 12 I !
Обозначения: 1 - слабое влияние корреспондирующей функции на данную; 2 - среднее влияние корреспондирующей функции на данную;3-сильное влияние корреспондирующей функции на данную: 4-незначительнос влияние или отсутствие влияния; знак (+/-)-
позитивное/негативное влияние; к-т совм. - коэффициент совместимости; катег. совм. - категория совместимости; А - высокая совместимость; В -средняя совместимость; С - низкая совместимость.
6. Разработан механизм формирования программы комплексной застройки городских территорий.
С учетом существующей нормативно-правовой базы, проблем реализации проектов комплексной застройки городских территорий, в работе предложен механизм формирования программы комплексной застройки городских территорий на основе взаимодействия инвестора со структурами государственной власти (рис. 3).
Согласно представленному механизму, формирование программы осуществляется в несколько этапов.
1. Формирование ответственным органом испонительной власти перечня территорий, планируемых для включения в программу комплексной застройки, с учетом анализа существующего состояния городских территорий и сформированных догосрочных стратегий развития этих территорий и городской среды в целом. На данном этапе для устранения информационных барьеров органы власти предоставляют доступ к информации по объектам, определенным в вышеуказанном перечне. После появления информации о планируемых к застройке территориях определяется список заинтересованных лиц, с которыми в том числе определяются особые условия застройки территорий, включающие реализацию потребностей в развитии городской инфраструктуры.
2. Подготовка и согласование проекта программы комплексной застройки городских территорий дожна включать помимо согласования проекта программы государственными органами испонительной власти также согласование условий данной программы с городской общественностью на основе проведения общественных слушаний, вовлечения объединений предпринимателей и т.д.
3. Согласование проекта программы с государственными органами испонительной власти и частными компаниями, которое в том числе может включать анализ возможности обеспечения эффективной комплексной застройки и развития территорий.
4. Утверждение проекта программы комплексной застройки городских территорий органами власти города, принятие программы к испонению. При невозможности утверждения программы органами власти она направляется на корректировку.
Отличительной особенностью предлагаемого механизма формирования программы комплексной застройки городских территорий является учет целей и потребностей города в развитии территорий и городской среды на каждом этапе программы, который основан на проведенном предварительном анализе, а также соответствие догосрочным планам развития городских территорий и города в целом.
Также к отличительным особенностям можно отнести учет факторов, препятствующих эффективному комплексному развитию городских территорий, использование принципов организации процессов комплексного развития территорий на основе взаимодействии государства и частного бизнеса.
Рис. 3. Механизм формирования программы комплексной застройки городских территорий
В целом разработанные методические положения и практические рекомендации по стратегическому управлению инвестициями в комплексную застройку городских территорий направлены на обеспечение догосрочного системного эффекта в развитии города, обеспечение благоприятной, комфортной городской среды.
ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ
Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК изданиях:
1. Бажанов М.В. Инструменты привлечения инвестиций как элемент регулирования инвестиционных процессов в сфере недвижимости. // Вестник ИНЖЭКОНа, Сер.:Экономика. Вып.1 (44), 2011 - С.234-237,-0,5 п.л.
Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях:
2. Бажанов М.В. Павлов A.B. Особенности определения цены эксплуатации объекта коммерческой недвижимости. // Первый научный конгресс студентов и аспирантов 23,24 апреля 2008 г. / редкол: Б.М. Генкин (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - 0,1/0,05 п. л.
3. Бажанов М.В. Формирование стратегии управления недвижимыми активами в условиях кризиса. // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы VI Всероссийской науч.-практ. конф. 2324 апреля 2009 г. / редкол.: С. Н. Максимов (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2009.-0,2 п. л.
4. Бажанов М.В. Павлов A.B. Возможные пути реализации объекта незавершенного строительства в условиях финансового кризиса. // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы VI Всероссийской науч.-практ. конф. 23-24 апреля 2009 г. / редкол.: С. Н. Максимов (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - 0,2/0,1 п. л.
5. Бажанов М.В. Инвестиционные процессы на российском рынке коммерческой недвижимости в условиях выхода из кризиса. // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы VII Всероссийской науч.-практ. конф. 23-24 апреля 2010 г. Ч. 2/ редкол.: Е.В. Жгулев (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2010. - 0,2 п. л.
6. Бажанов М.В. Рост акций девелоперских компаний как показатель улучшения инвестиционного климата российского рынка недвижимости. // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы VII Всероссийской науч.-практ. конф. 23-24 апреля 2010 г. Ч. 2/ редкол.: Е.В. Жгулев (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2010. - 0,2 п. л.
7. Бажанов М.В. Стратегия управления инвестиционными процессами в сфере комплексного освоения городских территорий. // Актуальные проблемы развития рынка недвижимости и роль системы профессионального образования: материалы Межвузовской науч.-практ. конф. 11 февраля 2011 г. / редкол.: С. Н. Максимов (отв. ред.) [и др.]. -СПб.: СПбГИЭУ, 2011. - 0,2 п.л.
Подписано в печать 3-7-05.ЮН Формат 60x84 '/]4 Печ. л. _ Тираж -1СС> экз. Заказ 503
ИзПК СПбГИЭУ 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 31
11-12 3 8 9
2010296939
2010296939
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Бажанов, Максим Владимирович
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ И ОСОБЕННОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В РАЗВИТИЕ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ.
1.1; Особенности проектов комплексной застройки городских территорий и-проблемы их реализации.
1.2. Инвестиции в недвижимость: специфика, риски, проблемы.
1.3. Инвестиционная деятельность как основа развития городских территорий.
ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОНОВЫ СТРАТЕГИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЯМИ В КОМПЛЕКСНУЮ ЗАСТРОЙКУ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ.
2.1;Основные компоненты стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.
2.2. Комплекс мер по созданию условий для притока инвестиций в развитие городских территорий.
2.3. Государственно-частное партнерство как ключевой компонент стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.
3. МЕТОДЫ И ИНСТРУМЕНТЫ СТРАТЕГИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЯМИ В КОМПЛЕКСНУЮ ЗАСТРОЙКУ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ.
3.1. Выбор варианта застройки на основе метода альтернативных решений.
3.2. Комплексный инвестиционный проект развития городских территорий как инструмент стратегического управления.
3.3. Формирование программ комплексного развития городских территорий.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Стратегическое управление инвестициями в комплексную застройку городских территорий"
В последнее десятилетие экономика России развивалась высокими темпами. Как следствие наблюдася рост интереса инвесторов к инвестиционно-строительному рынку и рынку недвижимости крупных российских городов.
Важность и необходимость комплексной застройки территорий под жилищное строительство на сегодняшний день осознают все участники рынка недвижимости.
Отсутствие механизмов привлечения инвестиций в развитие городской недвижимости и эффективной реализации проектов комплексной застройки территорий является острой проблемой.
Сегодня земельные участки под осуществление проектов комплексной застройки территорий выделяются, в основном, на окраинах спальных районов. Данные земельные участки характеризуются неразвитой инженерной инфраструктурой, отсутствием возможности подключения к инженерным сетям соседних участков, а также, в большинстве случаев, наличием большого количества обременений земельного участка.
Также необходимо выделить, что при реализации проектов комплексной застройки инвесторы стакиваются с отсутствием действенной нормативно-правовой базы, информационными и организационными проблемами, а государство Ч с нацеленностью инвестора на получение экономического результата в кратчайшие сроки без учета целей города в развитии своих территорий.
Для решения вышеуказанных проблем необходимо стратегическое управление инвестициями в комплексную застройку городских территорий, направленное на объединение усилий частных инвесторов и государства, регулирование проблем совместной реализации проектов. Стратегическое управление позволит обеспечить развитие не только отдельных городских территорий, но и города в целом, создание благоприятных условий жизни горожан.
Исследованиям проблем в области инвестиционно-строительной деятельности, комплексного развития городских территорий посвящены труды
A.Н.Асаула, А.Е.Абрамова, В.В.Бузырева, П.И.Бурака, Н.В.Васильевой, Н.Г.Ветрова, М.Х.Газеева, Г.Н.Давидянца, С.А.Ершовой, А.Б.Зеленцова, Л.Э.Лимонова, В.Н.Лившица, П.П.Макагонова, С.Н.Максимова, Г.А.Мусиной,
B.В.Папава, Л.И.Петражицкого, В.Л.Тамбовцева, И.В.Федосеева, К.А.Хубиева, В.С.Чекалина, М.К.Беляева, Г.И.Черкасова и др. Среди зарубежных ученых такими проблемами занимались Н.Вешзе1г, М.8гт1еу, В.Ваггу, 1.Вгузоп.
Благодаря этим и многим другим ученым исследование названных проблем поднято на высокий научный уровень. Вместе с тем, постоянное развитие экономической практики ставит новые проблемы и вызывает необходимость обращения к этой тематике вновь, требует концентрации внимания на недостаточно проработанных аспектах.
Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность в литературе обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи.
Целью исследования является обоснование сущности и содержания стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий, разработка методических положений и рекомендаций по его практическому применению.
Для достижения цели в работе поставлены и решены следующие задачи:
1. Раскрыть роль и особенности комплексной застройки городских территорий, показать необходимость и раскрыть сущность стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.
2. Выделить основные компоненты стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.
3. Разработать агоритм привлечения инвестиций в развитие городских территорий, направленный на обеспечение роста объема инвестиций и увеличение их эффективности.
4. Показать необходимость и обосновать принципы реализации комплексных инвестиционных проектов по развитию городских территорий с учетом стратегических целей города.
5. Разработать механизм формирования программы комплексного освоения городских территорий, основанной на взаимодействии инвесторов со структурами государственной власти.
Объектом исследования является комплексная застройка городских территорий.
Предмет исследования составляют теоретические и практические вопросы управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.
Научная новизна исследования заключается в следующем:
1. Обоснована необходимость и выявлены особенности стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий, которые проявляются в развитии городских территорий путем объединения усилий частных инвесторов и государства, направленности на преодоление административных барьеров и развитие нормативно-правовой базы, а также соответствии стратегического управления целям города в догосрочной перспективе. Предложено авторское определение данного понятия, учитывающее выявленные особенности стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий.
2. Обоснованы основные компоненты стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий, включающие механизм государственно-частного партнерства, агоритм привлечения инвестиций в комплексную застройку городских территорий, комплексные инвестиционные проекты и программы комплексной застройки городских территорий. Это позволит обеспечить не только рост объема и эффективности инвестиций, но и развитие города с учетом его стратегических целей.
3. Разработан агоритм привлечения инвестиций в комплексную застройку городских территорий, направленный на формирование необходимых условий для инвестиционной деятельности и развития городских территорий. Применение данного агоритма на практике позволит обеспечить приток инвестиций в комплексную застройку городских . территорий, стимулировать развитие городской недвижимости и улучшение условий жизни в городе.
4. Обоснованы принципы формирования комплексного инвестиционного проекта развития городских территорий, цель которого заключается в целостном развитии территорий путем объединения инвестиционных проектов по созданию жилых, производственных и инфраструктурных комплексов. Реализация таких проектов основана на механизме государственно-частного партнерства и позволяет застраивать территории с учетом стратегических задач развития города.
5. Разработан метод альтернативных решений, который, в отличие от существующих подходов, рассматривает приоритетность функций использования земельного участка не только с точки зрения экономической эффективности - доходности вложений, но и с точки зрения совместимости этих функций. Гармоничность совмещения определяет эффективность использования нескольких функций одновременно как с учётом наибольшей экономической эффективности исходя из целей заказчика, так и с учётом правил землепользования и застройки в городах. Предлагаемый метод позволяет в поной мере учесть задачи комплексного развития городских территорий.
6. Разработан механизм формирования программы комплексной застройки городских территорий, основанный на взаимодействии инвесторов со структурами государственной власти и позволяющий согласовать стратегические интересы участников программы, обеспечить пространственное развитие городских территорий и улучшить качество городской среды.
Диссертация состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка использованных источников и приложения, в котором представлены расчеты по предложенному в работе методу альтернативных решений.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Бажанов, Максим Владимирович
- выводы, рекомендации по оптимизации финансовых потоков и увеличению доходности проекта.
Стоимость и сроки испонения определяются индивидуально, в зависимости от площади участка, его местоположения, ограничений на использование.
Из многочисленных вариаций построения анализа, на наш взгляд, лучшей является вариация, представленная на рис 3.1. Вариация наиболее поно отражает последовательность действий при комплексной разработке плана развития земельного участка, опираясь на разделение функций между участниками проекта и непосредственно этапов воплощения предпроектной проработки в жизнь.
Рассмотрим основные блоки данного метода и логику его построения.
1 .Предварительные архитектурные концепции.
В данном блоке приводятся выводы о физических характеристиках Объекта и его местоположении, а также выводы анализа рынка, которые позволят определить основные предпосыки для формирования перечня функций.
2. Первичный отбор функций.
Первичный отбор функций проводится на основании и с учётом:
- имеющихся физических и нормативных ограничений (границы участка, соседние дома, грунты, ограничения по высотности застройки, строительные нормы и правила и т.п.);
- первоначальных представлений о целесообразных функциях, их объеме и размещении на территории, основывавшихся на:
1) имевшейся информации по рынку недвижимости;
2) мнениях Проектировщика, консультантов и экспертов;
3) целях Заказчика;
- собственно целей Заказчика.
Рис. 3.1. Схема построения анализа наиболее эффективного использования методом альтернативных решений
3.Оценка доходности, приоритетности и совместимости функций.
Примерная доходность функций использования определяется на основании укрупненной оценки эффективности (по критерию ИРУ) проектов по воплощению предварительных архитектурных концепций. При этом последовательность расчета ИРV для каждой концепции следующая:
- выбор усреднённых размеров функции;
- оценка полезной площади (пол) по каждой функции на основании общей площади (о) соответствующей функции;
- оценка рыночного уровня цен в расчете на 1 кв. м полезной площади, на основании имеющейся рыночной информации и проведенных маркетинговых исследований;
- оценка затрат на возведение объектов каждой функции, на основании данных по аналогичным проектам и информации Заказчика, с учетом прогнозируемых темпов роста цен, в дол. США на 1 кв. м полезной площади и далее Ч на всю площадь соответствующей функции;
- расчет ТУР V (Чистой текущей стоимости) по каждой функции, на основании моделей денежных потоков и рыночного уровня нормы отдачи (У);
- расчет удельного значения ЫР{в расчете на 1 кв. м общей площади).
Учитывая, что в предварительных архитектурных концепциях некоторые параметры функций использования могли отличаться (площадь, размещение, класс), то необходимо было выделить принципиальные вариации для отдельных функций, имеющие разную удельную доходность. В результате выпонения данного этапа были получены расчетные значения Л/РК/м2 для всех рассмотренных функций с их принципиальными вариациями (уже без привязки к конкретным архитектурным концепциям).
С учётом ограниченного диапазона возможных значений показателя общей площади комплекса (определено на этапе 1), именно рассчитанные на этапе 2 значения показателя 7УРК/м2 дают представление о сравнительной целесообразности реализации соответствующих функций в проекте застройки квартала. Соответственно, на данном этапе были проранжированы основные функции и их принципиальные вариации по приоритетности реализации, ориентируясь на значения показателя 7УРР7м2.
4.0пределение приоритетности функций, с учетом доходности и гармоничного совмещения.
Одной из задач анализа альтернатив являся выбор, наряду с наиболее доходными (этап 2), наиболее гармонично сочетаемых функций.
Оценка взаимовлияния и гармоничного совмещения функций производится путем построения матрицы взаимовлияния функций. При построении данной матрицы рассматривася вариант одновременного размещения всех анализируемых функций в квартале и оценивается влияние каждой из функций на каждую корреспондирующую функцию. Такая матрица позволяет выявить пары функций, которые не сочетаются друг с другом, а также рассчитать сводный показатель совместимости каждой функции (коэффициент совместимости). Коэффициент совместимости функции учитывает совокупное влияние данной функции на все корреспондирующие функции и совокупное влияние всех корреспондирующих функций на данную и рассчитывается по формуле1: где кг Ч коэффициент совместимости 1-й функции, у - влияние функции ] на функцию /, измеряемое экспертным путем, в балах; яу7 - влияние функции / на функцию у, измеряемое экспертным путем, в балах; п - количество функций.
Критериями гармоничного совмещения являются:
- комфортность для конечного потребителя. Например, наличие стрит ритейла влияет на повышение комфорта проживающих в соседних домах людей.
- удобство расположения. Примером может служить наличие подземного паркинга в жилом доме.
- повышение качества и органичности городской среды. Совмещение функций с учетом целей города.
- влияние функций на увеличение стоимости друг друга. При положительном влиянии функций друг на друга, которое заключается в
1 Kezner Н. Project management. - NY: John Wiley & Sons, 2003. p. 891 повышении комфорта, качества среды застраиваемой территории, увеличивается стоимость каждой из функций для конечного потребителя.
Расчет коэффициентов совместимости позволяет сгруппировать (ранжировать) функции по уровню совместимости, что, в комплексе с произведенным на этапе 2 ранжированием функций по уровню доходности, позволяет построить сводную матрицу доходность-совместимость. В; данной матрице выделяются группы функций с различными соотношениями доходности и совместимости, что дает возможность затем их ранжировать по
Х > приоритетности реализации в проекте застройки квартала.
5.Комбинирование функций в базовые варианты.
На данном этапе определяется возможный диапазон! площади отобранных функций. С учётом их приоритетности и совместимости делается вывод о необходимом количестве указанных функций в рамках обозначенного диапазона.
Оцененная приоритетность функций является необходимой, но недостаточной для формирования базовых вариантов, т.к. не учитывает рыночные, технологические, экономические и иные ограничения по реализации функций в проекте. К примеру, невозможно реализовать наиболее приоритетную функцию в максимально возможном объеме (запонив ею весь квартал) по следующим причинам: специфические требования к размещению функций на территории и определенных этажах,, ограниченный спрос на функцию, необходимость наличия вспомогательных функций (также требующих площади).
Таким образом, на данном этапе допонительно задаются ограничения сверху и снизу. Ограничение сверху задается объемами спроса, требованиями к расположению и разумными сроками реализации проекта, снизу - минимальными требованиями по обеспечению функционирования комплекса и лэкономического масштаба.
С учётом анализа совместимости функций и количества используемых площадей формируются требования к размещению функций относительно друг друга и окружающих объектов.
6.Визуализация, расчет площади.
На этом этапе сформулированные параметры функций, требования к их размещению, базовые элементы зонирования Объекта перерабатываются в соответствующие предварительные архитектурные концепции с привлечением специальных архитектурных организаций.
Рассмотрим применение метода альтернативных решений на примере. Анализируемый Объект - земельный участок с наиболее типовыми характеристиками общей площадью 15 га, расположенный в Приморском районе Санкт-Петербурга.
Основные цели Заказчика Ч рассмотрение вариантов застройки земельного участка под жилую, офисную и досуговую функцию.
Основные преимущества и недостатки Объекта.
Преимущества:
- объект располагается в активно развивающемся и плотно населённом Приморском районе СПб;
- размер участка достаточно велик для того, чтобы его застройка могла сформировать свой собственный стиль локальной среды;
- большая часть земельного участка находится в собственности, что существенно облегчает процесс строительства и дальнейшего использования, а также снижает риски проекта;
- возможность обеспечения жильцов и пользователей коммерческой недвижимости подземным паркингом и необходимой инфраструктурой;
- участок инженерно подготовлен.
Недостатки:
- принадлежность по Генеральному плану к зоне Д1, что приводит к уменьшению площади возможной жилой застройки;
- в составе земельного участка существуют земельные участки, не оформленные в собственность и по которым процедура оформления догосрочной аренды только ведется или планируется.
Таким образом, можно сделать вывод о привлекательности участка для реализации проекта строительства жилого квартала. При этом такое использование рассматриваемой территории потребует устранения ряда принципиальных недостатков участка.
Одним из важных факторов, принимаемым во внимание при анализе земельного участка, является его* местоположение. Для данного Объекта его можно охарактеризовать как хорошо обеспеченное общественным транспортом. Однако Объект характеризуется также высокими показателями доступности и на автомобильном транспорте.
Следующий не менее важный фактор Ч рыночные характеристики Объекта, которые во многом определяются общим состоянием экономики как на федеративном уровне, так и на общегородском уровне и уровне района, в котором располагается данный Объект. Немаловажным является и позиционирование земельного участка на рынке недвижимости.
На сегодняшний день Петербург может быть признан одним из самых динамично развивающихся и перспективных регионов России. Город входит в группу наиболее1 промышленно развитых российских регионов и имеет высокий экономический потенциал. Динамика основных макроэкономических показателей социально-экономического развития Санкт-Петербурга позитивна, большинство отраслей реального сектора экономики демонстрируют успешное развитие. Текущие макроэкономические показатели, устойчивый рост заработной платы способствуют росту благосостояния населения города и, соответственно, дальнейшему увеличению потребительского спроса. Достигнутые в последнее десятилетие темпы роста экономики города позволяют прогнозировать на ближайшую среднесрочную перспективу сохранение положительной динамики основных экономических показателей, существенно превышающей среднероссийскую.
Рынки недвижимости имеют собственную фундаментальную причину цикличности вследствие инерционности процесса проектирования и строительства, так как предложение более инерционно, чем спрос. При этом цикличность рынка недвижимости подвержена влиянию и смежных рынков Ч фондового, денежного, товарных, договых. Зарубежный опыт указывает на регулярность кризисов рынка недвижимости и вероятную продожительность периода - около 11 Ч 12 лет. Таким образом, существует опасность того, что все затраты по реализации проекта или их часть может оказаться оплаченными в фазе высоких цен на материалы и подрядные услуги, а реализация продуктов проекта (продажа, сдача в аренду) придётся на период резкого падения цен.
Таким образом, можно сделать вывод о необходимости диверсификации объектов в составе Объекта и целесообразности ориентации на недвижимость эконом и комфорт класса с точки зрения снижения последствий возможного кризиса.
Основной тенденцией освоения новых и крупных преобразуемых территорий становится комплексное освоение, что позволяет рационально организовывать проектирование и подготовку территории под освоение, создавать более качественную среду обитания.
Анализ материалов Генерального плана развития Санкт-Петербурга показал, что свободные, инженерно-подготовленные территории, расположенные в районах с высоким уровнем культурно-бытового обслуживания, и имеющие размер, достаточный для Объектного освоения, в городе практически отсутствуют.
Для всестороннего анализа рынка недвижимости необходим анализ его составляющих, а именно анализ жилой, офисной, торговой, социальной и досуговой недвижимости.
При анализе основных характеристик наравне с анализом местоположения и рыночных предпосылок развития дожны быть учтены основные ограничения по застройке земельного участка.
Основные факторы, ограничивающие возможность реализации определенных видов функционального использования и вариантов развития объекта недвижимости, условно можно объединить по следующим группам:
1. Юридические ограничения:
- часть участка находится в догосрочной аренде, а не в собственности, части находятся в состоянии оформления прав аренды или собственности;
- ограничения по высотности л66/66 м, где первая цифра означает предельную высоту фоновой застройки, а вторая - предельную высоту доминантной застройки квартала;
- нормативы, обязывающие включить в состав Объекта социальные заведения, такие как школа, детский сад, поликлиника и т.п.;
- ограничения, связанные с плотностью застройки на территории микрорайона, озеленением территории.
2. Физические ограничения:
- площадь участка достаточна для поноценной реализации различных функций и не накладывает серьезных ограничений.;
- существующие обременения (таблица 3.1.).
Ограничения по финансированию в данной работе не рассматривались, так как было принято допущение, что Собственник в состоянии профинансировать реализацию любого экономически эффективного варианта развития Объекта.
После определения ограничений производится первичный отбор функций с учётом целей Заказчика (таблица З.2.).
1. Производственно-складская функция исключается из рассмотрения согласно требованиям, предъявляемым Заказчиком.
2. Высокая обеспеченность окружения Объекта торговыми площадями позволяет отказаться от использования Объекта исключительно под торговую функцию. Размещение в составе Объекта крупного торгового центра видится не целесообразным, также из-за высокой конкуренции в окружении и необходимости отведения большой площади участка для создания такого объекта.
Заключение
Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы.
1. Санкт-Петербург является крупным и развитым регионом РФ. Одними из важнейших целей, которые ставит перед собой Правительство города являются: постоянное повышение уровня и качества, жизни, достижение высоких темпов экономического и социального развития. Необходимость комплексного освоения городских территорий, равно как и его преимущества перед точечной застройкой, в Санкт-Петербурге очевидны. Взаимная выгода города и органзаций-девелоперов от реализации подобных проектов: заключается главным образом в том, что город значительно повышает эффективность использования своих территорий, улучшает качество городской среды, а строительный бизнес получает широкие возможности для своего развития
2. Проблемы, с которыми стакиваются инвесторы и государство при реализации проектов комплексной застройки городских территорий определяют необходимость разработки стратегического управления инвестициями в комплексную- застройку городских территорий, которое дожно отражать суть комплексной застройки, заключающуюся в развитии городских территорий путем объединения усилий частных инвесторов и государства, и соответствовать целям развития города в догосрочной перспективе. :
При этом стратегическое управление инвестициями в комплексную застройку городских территорий' дожно обладать следующими особенностями:
- соответствовать целям развития города в догосрочной перспективе и положительно влиять не только на развитие конкретных городских территорий, но и города в целом, обеспечивая формирование благоприятной городской среды и улучшение условий жизни горожан;
- обеспечивать комплексную застройку городских территорий путем объединения усилий частных инвесторов и государства;
- использовать действенные механизмы регулирования проблем, возникающих у государства и инвесторов при совместной реализации проектов комплексной застройки территорий.
С учетом изложенного выше, в работе предложено следующее определение.
Стратегическое управление инвестициями в комплексную застройку городских территорий представляет собой деятельность органов власти по планированию, регулированию и стимулированию инвестиционной деятельности в области комплексной застройки городских территорий, выстраиванию догосрочных конструктивных отношений с инвесторами для достижения стратегических целей развития города.
3. Основными компонентами стратегического управления инвестициями в комплексную застройку городских территорий являются:
- механизм государственно-частного партнерства;
- агоритм привлечения инвестиций в комплексную застройку городских территорий;
- разработка и реализация комплексных инвестиционных проектов;
- обеспечение гармоничного сочетания интересов инвестора и города в процессе освоения-земельных участков под комплексную застройку;
- формирование программ комплексной застройки городских территорий.
4. Для обеспечения роста объема инвестиций в развитие городских территорий," для увеличения эффективности данного рода инвестиций необходима последовательность действий, объединенных общей, инвестиционной стратегией города.
Агоритм привлечения инвестиций в комплексную застройку городских территорий призван не только обеспечивать привлечение инвестиций, но и улучшать городскую среду, развивать городскую недвижимость, а также применять особые меры для сложных и важных для города территорий.
В соответствии с агоритмом формирование мер по созданию условий притока инвестиций дожно происходить по нескольким направлениям.
Во-первых, необходимо реализовать следующий комплекс мер, направленных на создание условий для притока инвестиций в недвижимость: уменьшение количества барьеров на административном уровне, формирование ограничений на пользование земельными участками, формирование условий подключения к инженерным сетям, улучшение процесса подготовки тендерной документации и продажи участков с торгов:
Во-вторых, предоставлять потенциальным инвесторам открытую и достоверную информацию, которая в том числе может быть представлена в виде электронных систем, специальных справочников и т.д. Также необходимо проводить маркетинговые исследования и распространять на уровне городских информационных систем (телевидение, радиовещание) информацию о предполагаемых к реализации и реализованных инвестиционных проектах с целью повышения имиджа городских территорий.
В-третьих, необходимо формировать краткосрочные городские инвестиционные программы с использованием механизма государственно-частного партнерства, которые будут направлены на решение проблем городской инфраструктуры, препятствующих развитию города.
Меры особого характера для наиболее важных для города территорий могут включать не только определение территорий данного вида, но также создание разнообразных форм государственно-частного партнерства и создание необходимых организационных и правовых условий их существования.
5. В связи с отсутствием четкого порядка в структуре городских инвестиционных проектов их разобщенностью существует необходимость комплексного инвестиционного проекта развития городских территорий.
В работе предложен комплексный инвестиционный проект развития, который объединяет все инвестиционные инструменты, используя при этом разные механизмы привлечения источников финансирования.
Основные принципы построения комплексного инвестиционного проекта развития:
- принцип предпроектной оценки, позволяющей определить будущий результат проекта;
- принцип социального развития, обеспечивающий положительное влияние экономического результата проекта на социальное развитие города;
- принцип государственно-частного партнерства, направленный на привлечение частного капитала для реализации комплексных проектов;
- принцип надежности источников финансирования, предусматривающий обоснование и-проверку источников инвестиций;
- принцип согласованности, обеспечивающий согласование комплексных инвестиционных проектов с городским сообществом с использованием разных инструментов (общественные слушания, вовлечение объединений предпринимателей и т.д.);
6. Наиболее адекватным задачам комплексного развития городских территорий является метод альтернативных решений. В отличие от методов, которые на сегодняшний ' день имеют широкое распространение, этот метод рассматривает приоритетность функций использования земельного участка не только с точки зрения экономической эффективности Ч доходности вложений, но и с точки зрения гармоничности совмещения этих функций. Гармоничность совмещения определяет эффективность использования нескольких функций одновременно как с учётом наибольшей экономической эффективности исходя из целей инвестора, так и с учётом правил землепользования и застройки и целей города в,развитии территорий.
Выбор наиболее эффективного использования земельного участка методом альтернативных решений включал в себя анализ возможных вариантов застройки земельного участка, оценку доходности и гармоничности совмещения функций его использования, выбор наилучшего варианта, исходя из совмещения доходности и гармоничного совмещения функций.
7. С учетом существующей нормативно-правовой базы, проблем реализации проектов комплексной застройки городских территорий, в работе предложен механизм формирования программы комплексной застройки городских территорий на основе взаимодействия инвестора со структурами государственной власти.
Согласно представленному механизму, формирование программы осуществляется в несколько этапов.
1. Формирование ответственным органом испонительной власти перечня территорий, планируемых для включения в программу комплексного освоения территорий города, с учетом анализа существующего состояния городских территорий и сформированных догосрочных стратегий развития городских территорий и городской среды в целом. На данном этапе для устранения информационных барьеров органы государственной власти предоставляют доступ к информации по объектам, определенным в вышеуказанном перечне. После появления информации о планируемых к освоению территориях определяется список заинтересованных лиц, с которыми в том числе определяются особые условия освоения территорий, включающие реализацию потребностей в развитии городской инфраструктуры.
2. Подготовка и согласование проекта программы комплексного освоения городских территорий, которая дожна включать помимо согласования проекта программы комплексного освоения городских территорий с государственными органами испонительной власти также согласование условий данной программы с городской общественностью с использованием разных инструментов (общественные слушания, вовлечение объединений предпринимателей и т.д.)
3. Согласование проекта программы с государственными органами испонительной власти и частными компаниями, которое в том числе может включать анализ возможности обеспечения эффективной комплексной застройки и развития территорий.
4. Утверждение проекта программы комплексного освоения городских территорий Правительством Санкт-Петербурга, принятие программы к испонению. При невозможности утверждения программы Правительством Санкт-Петербурга программа направляется на корректировку соответствующего этапа подготовки и согласования проекта.
Отличительной особенностью механизма формирования программы комплексного освоения городских территорий является учет целей и потребностей города в развитии территорий и городской среды на каждом этапе программы, который основан на проведенном предварительном анализе, а также соответствие догосрочным планам развития городских территорий и города в целом. Также к отличительным особенностям можно отнести:
- учет анализа факторов, препятствующих эффективному комплексному развитию городских территорий;
- использование в качестве основы принципов организации процессов комплексного развития территорий при взаимодействии государства и частного бизнеса.
В целом разработанные предложения по управлению инвестициями в комплексную застройку городских территорий направлены на обеспечение догосрочного системного эффекта в развитии города, которого можно достичь с помощью именно стратегического управления.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Бажанов, Максим Владимирович, Санкт-Петербург
1. Федеральный закон РФ от 30 ноября 1994 года № 51 Гражданский кодекс РФ с изменениями от 06.04.2011 г.
2. Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004 года № 190 Градостроительный кодекс РФ с изменениями от 30.12.2008 г.
3. Федеральный закон РФ от 25 октября 2001 года № 163 Земельный кодекс РФ с изменениями от 30.12.2008 г.
4. Федеральный закон РФ от 21 июля 2005 года № 115 О концессионных соглашениях с изменениями от 04.12.2007 г.
5. Закон Санкт-Петербурга от 21 декабря 2005 года №728-99 О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга.
6. Закон Санкт-Петербурга от 16 февраля 2009 года № 29-10 О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга.
7. Закон Санкт-Петербурга от 20 декабря 2006 года №627-100 Об участии Санкт- Петербурга в государственно-частных партнерствах.
8. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21 февраля 2006 года № 167 О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства.
9. Распоряжение Минимущества РФ от 6 марта 2002 года N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков".
10. Абрамов С.И. Инвестирование. М: Центр экономики и маркетинга, 2010.
11. Аныпин В.М. Инвестиционный анализ: учебно-практическое пособие. М: Дело, 2009.- С. 27.
12. Асаул H.A. Институциональный подход к развитию инвестиционно-строительного комплекса / Н. А. Асаул // Экономическое возрождение России. 2005. № 1(3).-С. 37-43.
13. Асаул А.Н. Проблемы инновационного развития отечественной экономики / А. Н. Асаул // Экономическое возрождение России. 2009. № 4(22). Ч С. 3-6.
14. Асаул А.Н. Синергетический эффект объединения строительных организаций в конкурентные структуры / А.Н. Асаул // Экономическое возрождение России. 2007. № 3(13). С. 37-41.
15. Асаул А.Н. Состояние и перспективы инвестиционно-строительной деятельности в Российской Федерации / А.Н. Асаул // Экономическое возрождение России. 2008. № 2(16). С. 3-9.
16. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для ВУЗов. 2-е издание Ч СПб: Питер, 2008. С. 64.
17. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 2006.
18. Барьеры для инвестиций в развитие недвижимости в Санкт-Петербурге / Под общей редакцией Л.Э. Лимонова; ГП Международный центр социально-экономических исследований Леонтьевский центр. СПб.: ГП МЦСЭИ Леонтьевский центр, 2004.
19. Беляев М.К. Оценка адаптивности к -инвестициям залог успешной инвестиционной политики региона// Экономика строительства. 2002. № 4(5) -С. 35
20. Беляев М.К., Мазница Е.М. Развитие предпринимательства в ЖКХ на основе инновационных решений Ч Вогоград: ВогГАСУ, 2010.
21. Богатин Ю.В., Швандарь В. А. Инвестиционный анализ: Учебное пособиедля ВУЗов. М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2005. \
22. Бондарь Т. Вынужденное партнерство / Т. Бондарь // Политический журнал. 2005. №9.
23. Бочаров В.В. Инвестиции: Учебник. СПб.: Питер, 2002. - С. 21.
24. Бочаров В.В. Современный финансовый менеджмент. СПб.: Питер, 2004.
25. Бузова И.А., Васильева Н.В., Максимов С.Н. Управление недвижимым имуществом Учебник / Под ред. Максимова С.Н. СПб.: СПбГИЭУ, 2007.
26. Бузова И.А., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Коммерческая оценка инвестиций: Учебник для ВУЗов / Под ред. засл. деят. науки, проф. Есипова В.Е. СПб: Питер. 2003.
27. Бузырев В.В., Березин А.О., Кияткина Е.П. Региональное жилищное строительство: прогнозирование и стратегическое планирование. СПб.: СПбГУЭФ, 2009.
28. Бузырев В.В., Суворова А.П., Федосеев И.В., Чепаченко Н.В. Экономикастроительства: Учебное пособие.- М.:Академия, 2007. л
29. Бутыркин А.Я., Фатьякина Л.П. Финансово-кредитный механизм стимулирования инвестиционной деятельности: Учебное пособие. М: ИНИЦ, 2003.
30. Васильева Н.В. Жилищная сфера крупного города: проблемы управления и стратегия развития: Монография. СПб.: СПбГИЭУ, 2002.
31. Васильева Н.В. Основы землепользования и землеустройства: Учебное пособие / Н.В. Васильева. СПб.: СПбГИЭУ, 2007.
32. Варнавский В.Г. Партнерство государства и частного сектора в инвестиционном процессе / В.Г. Варнавский, В.Б. Кондратьев, Ю.В. Куренков // Особенности инвестиционного развития России. М.: Наук, 2005. Ч С. 48-67.
33. Виханский О.С. Стратегическое управление: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. Ч М.: Гардарика, 1998.
34. Власова В.М. Методы оценки инвестиций. СПб.: Элатриум, 2007. - С. 45.
35. Воронин A.B. Совершенствование системы управления региональным инвестиционно-строительным комплексом. СПб., 2007. Ч С. 170.
36. Воронцов Б.В. Проектное инвестирование программ развития регионов. -СПб.: Инфо-Да, 2008.
37. Воротилова H.H., Каткова М.А.,Мальцева Ю.Н. Управление инвестициями: Учебное пособие. Ч М: Дашков и К, 2008.
38. Гари В. Эдред, Эндрю Джеймс Мак-Лин. Инвестирование в недвижимость. -М: Вильяме, 2011.
39. Гитман Л.Д., Джоник М.Д. Основы инвестирования. М.: Дело, 1997.
40. Глущенко В.В., Глущенко И.И. Разработка управленческого решения. Прогнозирование планирование. Теория проектирования экспериментов. - г. Железнодорожный, Моск. обл. : ООО НПЦ "Крылья", 2004.
41. Годин A.M., Максимова Н.С., Подпорина И.В. Бюджетная система Российской Федерации. М.: ЮНИТИ, 2003.
42. Голиченко О.Г. Национальная инновационная система России: состояние и пути развития / О.Г. Голиченко. Ч М.: Наука, 2006. С. 396.
43. Гончаров А.Б. Реформирование государственной собственности в РФ / А.Б. Гончаров, A.M. Соколов // Экономическое возрождение России. 2009. № 1(19).-С. 29-37.
44. Гордеев Д.А. Проблемы развития новых институциональных форм и отношений в инновационной деятельности в Российской Федерации / Д.А. Гордеев // Экономическое возрождение России. 2009. № 3(21). С. 52-58.
45. Гордеев Д.А. Формирование локальных инновационных систем в предпринимательстве / Д.А. Гордеев // Экономическое возрождение России. 2008. №3(17).-С. 47-55.
46. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник для ВУЗов. Ч М: Высшее образование, 2007.
47. Грабовой П. Г. Управление рисками в недвижимости: Учебник для ВУЗов-М: Реапроект, 2005.
48. Грибовский C.B. Оценка доходной недвижимости: Учебное пособие для ВУЗов. СПб. : ПИТЕР, 2002.
49. Грибовский C.B., Иванова E.H., Львов Д.С., Медведева O.E. Оценка стоимости недвижимости. -М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.
50. Григорьев В.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учебное пособие М.: Дело, 2011.
51. Гришин А.О. Типовые формы взаимодействия управляющего с собственником // Проблемы недвижимости. Научный электронный журнал. 2001. Вып. 1.-С. 114-117.
52. Гуськов Н.С., Гуцериев С.С., Зенякин В.Е., Крюков В.В., Шершунов В.А. Инвестиции. Формы и методы их привлечения. М.: Агоритм, 2001.
53. Динамика уровня экономического и социального развития в Санкт-Петербурге в январе-феврале 2010 году: стат. бюлетень. СПб: Комитет по информатизации и связи, 2010.
54. Есипова В.Е. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие. -СПб.: СПбГУЭФ, 1998.- С. 159.
55. Жук В.А. Новые методические подходы к привлечению инвестиций в отраслевую и региональную экономику // Проблемы современной экономики. 2008. № 3. С. 435^439.
56. Жук В.А. Проблемы формирования и механизмы развития рынка недвижимости российских регионов // Экономика и управление. 2008'. № 3. Ч С. 73-75.
57. Зуб А.Т. Стратегический менеджмент: Учебное пособие. Ч М: Форум, 2010.
58. Ивасенко А.Г., Никонова Я.И. Инвестиции: Источники и методы финансирования. М: Омега Ч JI, 2009.
59. Игонина JI.JI. Инвестиции: Учебное пособие / Под ред. В.А. Слепова. -М.: Экономистъ, 2008.
60. Идрисов А.Б., Картышев C.B., Постников А.В. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций. М.: Информационно -издательский дом "Филинь", 2006.
61. Касимов Ю.Ф. Финансы и инвестиции: Инвестиционный процесс и его оценивание. Оптимальные портфели ценных бумаг. Активы с фиксированной доходностью. М: Анкил, 2009. Ч С. 12.
62. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Инвестиции: Учебное пособие. Ч М: Эксмо, 2006.
63. Каргина О.С. Проблемы собственности и критерии эффективности государственного предпринимательства в российской экономике / О.С. Каргина // Экономическое возрождение России. 2009. № 3(21). - С. 59-65.
64. Квасов И.Н. Методика оценки рисков государственно-частного партнерства // Апрельские экономические чтения: Сб. тр. междунар. науч.-практ. конф. Ч Омск: ОмГТУ, 2008.
65. Квасов И.Н. Модель государственно-частного партнерства в регионе // Социально-экономические проблемы формирования трудовых отношений: Матер, междунар. науч.-практ. конф. / Отв. ред. Потуданская В.Ф. Ч Омск: ОмГТУ, 2007.
66. Климанов В.В., Сычев Б.В. Фонды регионального развития как инструмент-оказания финансовой помощи местным бюджетам // Всероссийский научный журнал Регион: экономика и социология. 2005. № 2.-С. 28-42.
67. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. М.: Финансы и статистика, 2006.
68. Косарев A.A. Методология и практика проектирования системы управления портфелем недвижимости // Проблемы недвижимости. Научный электронный журнал. 2003. - Вып. 1. - С. 62-81.
69. Коссов В.В., Липсиц И.В. Экономический анализ реальных инвестиций. М.: Экономистъ, 2003.
70. Коупленд Том, Колер Тим, Муррин Джек. Стоимость компаний: оценка и управление / Пер. с англ. М.:ЗАО Олимп-Бизнес, 1999.
71. Кощеев В.А. Государственное предпринимательство в строительстве / В.А. Кощеев // Экономическое возрождение России. 2007. № 3(13). С. 57-62.
72. Крувшиц Л.Г. Финансирование и инвестиции. Неоклассические основы теории финансов / Пер. с нем. под общей редакцией В.В.Ковалева и З.А.Сабова -СПб.: Питер, 2000.-С. 17.
73. Крутик А.Б., Муравьев А.И. Антикризисный менеджмент. СПб: Питер, 2010.
74. Кузнецов Д.Д. Экономика недвижимости. Примеры и задачи. Учебное пособие. СПб.: СПбГТУ, 2000.
75. Курбатова A.C., Башкин В.Н., Касимов Н.С. Экология города: Учебное пособие. Ч М.: Научный мир, 2004.
76. Кухаренко В.Б., Воронин В.В. Хозяйственное партнерство государства и частного бизнеса // Проблемы современной экономики. 2009. №3. С. 186-190.
77. Кущенко В.В. Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости. М: Норма, 2005.- С. 47.
78. Лимонов Л.Э. Крупный город: регулирование территориального развития и инвестиционные стратегии / Науч.ред.О.П.Литовка, СПб.: Наука, 2004.
79. Лахметкина Л.И. Инвестиционная стратегия предприятия: Учебное пособие. -М: КноРус, 2008.
80. Максимов Д.В., Рябопашко В.Г. Чапек В.Н. Финансовая основа инвестиций в России. Ростов-на-Дону: Феникс, 2007.
81. Максимов С.Н. Девелопмент: развитие недвижимости. Ч СПб: Питер, 2003 .
82. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Академия, 2010.
83. Методологические рекомендации по оценке эффективности инвестиций и их отбору для финансирования. Официальное издание. М.:, 2009.
84. Норткотт Д. Принятие инвестиционных решений: Пер. с англ. под. ред. Шохина А. Н. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2007.
85. Нужина И.П. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности строительного предприятия: экономический и экологический аспекты: Учебное пособие. Ч Томск: ТГАСУ, 2007.
86. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: МКС, 2003.
87. Основы теории управления: Учебное пособие / Под ред. В.Н. Парахиной, Л.И. Ушвицкого. М.: Финансы и статистика, 2003.
88. Особенности инвестиционной модели развития России / В.Б. Кондратьев, Ю.В. Куренков, В.Г. Варнавский и др.; Ин-т мировой экономики и междунар. отношений РАН. М.: Наука, 2005. - С. 309.
89. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. Грязновой А. Г., Федотовой Н. А. М.: Финансы и статистика, 2003.
90. Оценка недвижимости: Учебник. М: Финансы и статистика, 2010. С. 43.
91. Письмак В. Новые формы организации инновационного процесса / В. Письмак // Экономист. 2003. № 9. С. 53-65.
92. Платонов A.M., Малышев П.А. Выработка механизма развития строительного кластера через реализацию проектов комплексной застройки городских территорий // Проблемы современной экономики. 2008. № 1. Ч С. 312-315.
93. Плотникова JI.B. Экологическое сопровождение объектов строительства // Экология урбанизированных территорий. 2006. № 3.
94. Придвижкин C.B. Анализ рынков жилья крупнейших городов Российской
95. Федерации: теория, методика, практика. Екатеринбург, 2006.
96. Проекты комплексной жилой застройки в Санкт-Петербурге. Современное состояние и перспективы. Аналитический обзор. СПб: ООО Петерлэнд, 2010.
97. Региональные механизмы поддержки рынка доступного жилья СПб.: Международный центр социально-экономических исследований "Леонтьевский центр", 2007.
98. Романов А.Н., Корлюгов Ю.Ю., Красильников С.А. Маркетинг: Учебник / Под ред. Романова А. H. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2011.
99. Ряховская О.Н. Мудрость управления. / Российское предпринимательство. 2007.
100. Савчук В.П., Прилипко С.И., Величко Е.Г. Анализ и разработка инвестиционных проектов. Учебное пособие. - Киев: Абсолют-B, Эльга, 2005.
101. Слепнева Т.А., Яркин Е.В. Инвестиции: Учебное пособие. М: ИНФРА -М, 2010.
102. Стратегическое управление / Под общей редакцией Ансофф И. Ч М: Экономика, 1989.
103. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. Ч СПб: ГТУ, 1996.
104. Татарова A.B. Оценка недвижимости и управление собственностью Учебное пособие. Таганрог: ТРТУ, 2003. - С. 43.
105. Управление недвижимостью и земельными ресурсами предприятий / Под общей редакцией Лимонова Л.Э., Власовой Т. В.- СПб.: ГП МЦСЭИ Леонтьевский центр, 2002.
106. Федосеев И.В. Совершенствование управления инновационно-инвестиционной деятельностью строительного предприятия в регионе. Ч СПб.: СПбГИЭУ, 2008.
107. Федосеев И.В., Васильева Н.В., Голикова Т.А. и др. Региональные факторы экономического роста. Ч СПб.: СПбГИЭУ, 2006.
108. Финансы и кредит в недвижимости: Учебник для вузов /Под общ. ред. Грабового П.Г. иЯськовой Н.Ю. СПб.: Лимбус Пресс, 2003. - С. 47.
109. Фридман Дж., Ордуэй. Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -М.: Дело, 1995.
110. Хаирова С.М., Стадникова Е.С. Проблемы формирования государственно-частного партнерства в России // Проблемы современной экономики. 2009. №3.- С. 191-193.
111. Харвей Дж. Экономика городской собственности. М:Макмилан, 1993.
112. Ходинги: правовое регулирование и корпоративное управление: научно-практическое издание / Под общей редакцией Шиткиной И.С. М.: Вотерс Клувер, 2006.
113. Хуснутдинова С.Р. Частно-общественное партнерство: основные понятия, возможности использования для реализации стратегических проектов // Современные методы и инструменты развития города. 2005.
114. Чекалин B.C. Стратегическое управление в городском хозяйстве: Учебник / B.C. Чекалин, М.А. Любарская, Т.В. Малеева, Т.Ю. Семенова; под ред. B.C. Чекалина. СПб.: СПбГИЭУ, 2007.
115. Шарингер Л. Новая модель инвестиционного партнерства государства и частного сектора // Мир перемен. 2004. №2.
116. Шапиро В.Д. Управление инвестиционными проектами: учебно-практичское пособие. М: РЭА им. Г.В. Плеханова, 2010.
117. Эккерт Дж. К. Организация оценки и налогообложения недвижимости. Ч М.: Стар Интер, 2004.
118. Экономика строительства: Учебное пособие / Под общ. ред. Бузырева В.В. 3-е изд. -М: Академия, 2010.
119. Юденко М.Н. Формирование институциональной инфраструктуры обеспечения предпринимательской деятельности в строительстве. ЧСПб.: СПбГИЭУ, 2008.
120. Янковский К.П. Инвестиции: Учебное пособие. СПБ: Питер, 2008.
121. Яковец Ю.В. Стратегия научно-инновационного прорыва / Ю.В. Яковец // Экономист. 2002. № 5. С. 3-11.
122. Ястребов О.А. Концессионные формы партнерства между государством и частным бизнесом и перспективы их использования в России // Проблемы современной экономики. 2009. №2. С. 171-174.
123. Bryson, J. and Roering, W. "Applying private sector planning in the public sector." In Bryson, J', and Einsweiler, R. (eds.). Strategic planning: threats and opportunities for planners. Washington, DC: Planners Press (АРА).
124. Barry, B. Strategic planning workbook for nonprofit organizations. St. Paul, MN: Amherst H. Wilder Foundation. 1997.
125. Smiley, M. Strategic planning for nonprofit organizations. Washington, DC: National Trust for Historic Preservation. 1998.
126. The economics of property rights. Ed. by Furudoth E. G., Pejovich S., Cambridge, 1974.
Похожие диссертации
- Разработка методов, моделей и процедур системного регулирования и управления процессами реконструкции сложившейся застройки городских комплексов
- Совершенствование системы стратегического управления муниципальным образованием
- Формирование и развитие системы стратегического управления инвестиционно-строительным комплексом непроизводственного назначения в регионе
- Внутренний финансовый контроль в группе малых предприятий, входящих в структуру ходинга
- Организационно-экономический механизм управления инвестициями в комплексную жилую застройку мегаполиса