Темы диссертаций по экономике » Мировая экономика

Современное ипотечное кредитование в промышленно развитых странах тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Ненашева, Ксения Владимировна
Место защиты	Москва
Год	2000
Шифр ВАК РФ	08.00.14

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Современное ипотечное кредитование в промышленно развитых странах"

На правах рукописи ББК 65.9(3) 262.1 Н 51

2 0 ДЕК ГГ)

ненашева ксения владимировна

современное ипотечное кредитование в нромышленно развитых странах

08.00.14- Мировое хозяйство и международные экономические отношения

автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2000

Диссертация .выпонена на кафедре Мировая экономика и международные валютно-

кредитные отношения(финансовой академии при Правительстве Российской Федерации.

Научный руководитель

доктор экономических наук, доцент Платонова Ирина Николаевна.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Бусов Владимир Иванович; кандидат экономических наук, профессор Сударьянто Янто Приено.

Ведущая организация

Российский государственный гуманитарный университет (РГГУ).

Защита состоится 2000 года в часов на заседании

диссертационного совета К 174.04.04 в Финансовой академии при Правительстве Российской Федерации по адресу:

125468, Москва, Ленинградский проспект, д. 49, аудитория

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Финансовой академии при Правительстве Российской Федерации.

Автореферат разослан л 0ъ МСЛ^/ОЛ 2000 года.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент М.Б. Медведева

^У. г

1. Общая характеристика работы

Актуальность выбранной темы диссертационного исследования обусловлена той ичитекной ролью, которую играет ипотечное кредитование в современной рыночной ономике. Мировой опыт показывает, что, как правило, ипотека неразрывно связана с :шением социальных задач, прежде всего с обеспечением грзждан той или иной страны лественным н современным жильем. Ипотечное кредитование выступает также одним из >фективных инструментов мобилизации внутренних источников финансирования, прежде ;его сбережений граждан, вовлекая их в хозяйственный оборот страны и заставляя работать I решение необходимых социально-экономических задач.

Ипйтека, как способ обеспечения испонения денежных обязательств, позволяет иковской системе'кредитовать реальный сектор экономики, существенно снижая при этом юк невозврата кредита. Обращение к ипотечному кредитованию может стать элементом зумной и эффективной кредитной политики для универсального банка, позволяя ему швлекать новых клиентов, желающих получить максимум финансовых продуктов в рамках (ного банка. Ипотечное кредитование, таким образом, способствует развитию банковской [стемы, давая мощный точок к появлению новых финансовых инструментов и позволяя дитным институтам на догосрочной основе финансировать основные производственные ктора экономики.

Мировой опыт экономического развития свидетельствует, что ипотечное едитование способствовало возрождению промышленности, оздоровлению банковской [стемы, преодолению безработицы и в конечном итоге выходу из кризиса США - в 30-е ды, Канады и Германии - в 40-50-е годы, а также ускорению проведения экономических форм в целом ряде стран. Не случайно новый курс Рузвельта начася с развития отпцной ипотеки. Это показывает, что успешное формирование системы ипотечного 1едитования возможно не только в благоприятных условиях высоко развитой экономики, > и в условиях преодоления экономического кризиса.

Таким образом, система ипотечного кредитования является действенным, фективным механизмом, через который рыночная экономика участвует в решении циалышх проблем граждан.

Учитывая отмеченные обстоятельства, автор полагает, что организация и развитие стемы ипотечного кредитования в России является важным и необходимым фактором |фективного экономического развития. Отсутствие в нашей стране в течение более 70 лет [статута частной собственности на недвижимое имущество и института ипотеки привело к му, что в значительной мере утерян опыт организации ипотечного кредитования как на

уровне кредитного учреждения, так и на уровне государства в целом. В этой связи важное значение сегодня приобретает исследование теоретических основ и анализ мирового опыта ипотечного кредитования.

Целью диссертационной работы является комплексный анализ системы ипотечного кредитования в зарубежных промышленно развитых странах, выявление основных проблем и тенденций ее развития на современном этапе для выработки возможных практически* рекомендаций по формированию и развитию соответствующей мировым стандартам системы ипотечного кредитования в России.

Достижение поставленной цели осуществляется в диссертационной работе путем решения ряда взаимосвязанных задач:

- раскрытие предпосылок возникновения ипотечного кредита в промышленнс развитых странах, его сущности и особенностей, функции и роли;

- уточнение определения системы ипотечного кредитования, ее структуры е механизма функционирования в зарубежных промышленно развитых странах;

- выявление современных тенденций развития зарубежных ипотечных кредитньп институтов;

- определение основных источников формирования ресурсов ипотечногс кредитования, используемых в мировой практике, и их классификация;

- оценка рпсков при ипотечном кредитовании, а также методов управления ими;

- выработка, и обоснование концептуальных предложений по формированию * развитию соответствующей мировым стандартам системы ипотечного кредитования 1 России на основе анализа существующих условий и предпосылок.

Объектом исследования диссертационной работы является система ипотечногс кредитования в промышленно развитых странах мира в современных условиях.

Предметом исследования выступает деятельность зарубежных участнико! ипотечного кредитовать, входящих в систему ипотечного кредитования, источники е< финансирования, условия и механизмы ипотечного кредитования.

Теоретическими основами исследования послужили труды российских и зарубежны? ученых и специалистов в данной области. При рассмотрении вопросов теории и практиы ипотечного кредитования в промышленно развитых странах автор опирася на работа современных зарубежных исследователей: Дж. Ф. Синхи, Э. Дж. Долана, Дж. Фридмана, Дж Р. Хикса, В. Д. Маршала, Т. Фрэнкела, М. Болеа и А. Коле, Дж. М. Кинни и Р. Т. Гарригана Р. Страйка и др.). Вопросы развития ипотечного кредитования и {федигной системы ) России и за рубежом рассматриваются также в ряде трудов отечественных авторов, таких ка]

).И. Лаврушин, Л.Н. Красавина, В.Н. Шенаев, Е.Ф. Жуков, В.И. Бусов, В.А. Кудрявцев, Е.В. Судрявцева, В.И. Букато, В. Таранков, АЛ. Иванов, В.В. Смирнов и др.).

При написания данной работы автор использовал нормативно-правовые акты РФ, а Хакже некоторых зарубежных стран; материалы научных и научпо-практических :онференций и семинаров; информационные материалы Центрального банка РФ, Фонда Институт экономики города, Союза немецких ипотечных банков и др.; финансовую гсчетность российских и зарубежных 1федитных организаций. Автором также широко пользовались материалы отечественной и зарубежной периодической литературы.

Методологическая основа. Исследование базируется на диалектическом, системном годходе, методах анализа и синтеза, также использовались метод экономико-статистических равнений, метод группировок, метод теоретического обобщения и прогнозирования.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

- уточнено понятие системы ипотечного кредитования, показана ее структура и геханизм функционирования в зарубежных промышленно развитых странах;

- выделены современные тенденции развития ипотечных кредитных институтов на юнове анализа зарубежного опыта ипотечного кредитования;

- выявлены преимущества и недостатки основных источников формирования ресурсов шотечного кредитования, используемых в мировой практике, на основе их проведенной лассификации;

- на основе исследования процесса секыоритизации ипотечных кредитов в арубежных странах разработана и внедрена возможная в современных российских условиях юдель выпуска ипотечных ценных бумаг в виде корпоративных облигаций, обеспеченных лотекой;

- оценены риски при ипотечном кредитовании и предложена вербальная методика правления ими;

- в результате анализа существующих условий и предпосылок выработаны и боснованы предложения по формированию и развитию системы ипотечного кредитования в 'оссии, соответствующей мировым стандартам.

Практическая значимость работы состоит в возможности применения основных ыводов и предложений, касающихся методов и форм государственного регулирования, при азработке государственной политики в области развития ипотечного кредитования в России а процессе совершенствования законодательной базы). Положения диссертации, тносящиеся к источникам привлечения догосрочных финансовых ресурсов, а также к гетодам управления рисками, могут быть использованы в деятельности ипотечных

кредитных институтов. Материалы диссертации также могут найти применение в учебном процессе высших учебных заведений при чтении лекционных курсов по финансовым дисциплинам.

Апробация и внедрение результатов исследования. Материалы и результаты исследования были использованы автором в практической деятельности Межрегиональной ипотечной компании и Отраслевого фонда ипотечного жилищного кредитования Минатома России при организации первой в современной России эмиссии ипотечных ценных бумаг. В частности, положения диссертации легли в основу реализованной схемы экономического взаимодействия эмитента облигаций и лица, предоставившего обеспечение под их выпуск, в том числе включая механизм осуществления замены обеспечения в случае неиспонения дожниками своих обязательств. Разработки автора также использовались при формировании реестра обеспечения, в котором учитывается взаимное соответствие обязательств по выпущенным облигациям обязательствам из обеспеченных ипотекой договоров. Такой реестр позволяет контролировать испонение обязательств по указанным ценным бумагам, делая их прозрачными для инвесторов.

Основные положения диссертации были представлены автором на Международной практической конференции Ипотека в России (Москва, 1999 г.), проведенной Академией народного хозяйства при Правительстве РФ,, на семинаре Использование системы Жистройсберкасс при решении жилищной проблемы в России (на основе опыта Германии) (Москва, 2000 г.), проведенном Академией народного хозяйства при Правительстве РФ, в лекциях в рамках учебного курса Операции с недвижимостью на кафедре Инновационные технологии Государственной академии профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГАСИС), а также в лекциях на семинаре Практические вопросы внедрения ипотечного кредитования в Государственном университете управления При проведении лекций были использованы методические материалы, разработанные диссертантом.

Публикации. Основные положения диссертации нашли отражение в 5 статьях общим объемом 2,0 п.л

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, а также списка использованной литературы и приложений..

2. Основное содержание работы

Первая группа проблем, рассмотренных в диссертации, связана с исследованием сущности ипотечного кредита, его особенностей и функций.

На основе анализа ряда трактовок определения ипотеки, автор пришел к выводу, что целесообразно рассматривать ипотеку как разновидность залога недвижимого имущества, служащего обеспечением испонения залогодателем денежного обязательства перед залогодержателем; последний при этом приобретает право, в случае неиспонения дожником обеспеченного залогом денежного обязательства, требовать удовлетворения за счет заложенного недвижимого имущества, собственником которого остается залогодатель.

Переходя от ипотеки к рассмотрению ипотечного кредита, диссертант отмечает, что особенности последнего определяются спецификой предмета залога. Главное преимущество недвижимого имущества заключается в его физической устойчивости, позволяющей такому предмету залога обладать значительной и относительно устойчивой ценой.

Однако, из указанного преимущества вытекает принципиальная проблема -реализация предмета залога в случае неиспонения дожником обеспеченного ипотекой обязательства ("обращение взыскания"). Например, во Франции для того, чтобы реализовать свое право на заложенную недвижимость, кредитору требуется в среднем 4 года. Только четкая и понятная процедура обращения взыскания заставляет дожника дожным образом испонять взятые на себя обязательства.

Ипотечный кредит, как и любой иной вид кредита, предоставляется на условиях срочности; платности и возвратности. Таким образом, основными характеристиками ипотечного кредита1 являются его срок (10-30 лет), сумма (50-80 процентов от стоимости закладываемого недвижимого имущества), процент (4-12 процентов годовых) и способ погашения, которые определяются той степенью риска, который готов взять на себя кредитор. Автор полагает, что отличительной чертой ипотечного кредита является, как правило, относительно невысокий процент, под который он предоставляется, что объясняется наличием надежного обеспечения.

Результаты проведенного исследования опровергают распространенное мнение об обязательном целевом характере ипотечного кредита. Опыт промыпшенно развитых стран показывает, что, если залогом выступает не приобретаемая, а находящаяся в собственности недвижимость, банк фактически не проверяет целевое использование кредита. Необходимость контроля за целевым использованием средств имеет место в том случае, если предметом залога выступает приобретаемое за счет кредита имущество.

Исследование позволило выявить возможность использования различных схем кредитования, видов процентных ставок, режимов погашения кредита. В связи с этим, были выделены две основные группы ипотечных кредитов: традиционные (основаны на фиксированных процентных ставках и сроках погашения, а также на равномерных взносах)

и альтернативные (с нестандартными режимами погашения, а также с индексируемыми платежами). Подробно рассматривая в диссертации существующие в мировой практике разновидности ипотечных кредитов, автор делает вывод, что в нестабильных экономических условиях более эффективным является применение альтернативных ипотечных кредитов, поскольку такие кредиты адаптированы к потребностям конкретного заемщика, а также позволяют управлять кредитным риском.

Основная функция ипотечного кредита, по мнению диссертанта, заключается в возвратном перераспределении денежных средств, означающем аккумуляцию указанных средств и их последующее размещение в форме кредитов населению на покупку недвижимости под залог существующей или приобретаемой недвижимости.

Реализация указанной функции осуществляется в рамках системы ипотечного кредитовании (СИК), которую автор определяет как совокупность ипотечных кредитных институтов и элементов инфраструктуры, а также отношений между ними, обеспечивающих осуществление кредитования под залог недвижимости. С позиции институционально-организационного подхода в диссертации раскрывается структура СИК, при этом выделяются два ее основных элемента:

- система ипотечных кредитных институтов - совокупность банков и других финансовых институтов, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции, принятые в данной стране в конкретный исторический период;

- инфраструктура - совокупность элементов, обеспечивающих деятельность системы ипотечных кредитных институтов (система регистрации оборота недвижимого имущества, оценка недвижимости, страхование ипотечных кредитов и др.).

В диссертации автор подробно анализирует деятельность ипотечных кредитных институтов (ИКИ), классифицируя их по способу мобилизации капитала на две группы: депозитные, мобилизующие ресурсы, главным образом, за счет привлечения вкладов (коммерческие банки, сберегательные банки, специализированные финансовые организации, осуществляющие кредитование жилищного строительства, такие как строительные общества в Англии, Австралии, ссудо-сберегательные ассоциации в США); и недепозитные. привлекающие средства, как правило, за счет продажи (уступки) ипотечных кредитов на вторичном ипотечном рынке и эмиссии ипотечных ценных бумаг (банки, специализирующиеся на выдаче догосрочных ссуд под залог недвижимости - ипотечные, земельные банки).

На основе анализа мировой банковской практики за последнее десятилетие автор выделяет следующие тенденции развития ИКИ:

- постепенное снижение роли государственных ИКИ;

- увеличение доли универсальных банков в общем объеме ИКИ;

- широкое распространение ипотечных кредитов с переменными (плавающими) процентными ставками;

- усиление конкуренции на рынке ипотечных кредитов, результатом которой является снижение стоимости ипотечных кредитов и сокращение нормы прибыли (в настоящее время составляет около 1,5 %);

- диверсификация деятельности ИКИ, как в отношении привлекаемых средств, так и в отношении предоставляемых заемщикам услуг. Так, преимущество получают те ИКИ, которые предлагают альтернативные виды ипотечных кредитов, учитывающие индивидуальные потребности заемщиков, а также широкий спектр сопутствующих услуг (оценка недвижимости, страхование рисков, подбор конкретного жилья, правовое обеспечение ипотечных сделок);

- глобализация рынка ипотечного кредитования как части мирового финансового рынка, что находит свое проявление в следующих явлениях:

а) крупные коммерческие банки начзшают предоставлять ипотечные кредиты в других странах, используя те же схемы и механизмы, что и в своей стране. Так, Ситибанк (Citibank), будучи крупнейшим кредитором в США, является также одним из 20 крупнейших кредиторов в Великобритании, предоставляя ипотечные кредиты через свои сберегательные подразделения Ситибанк Сэйвингс (Citibank Savings). Ему также принадлежит ипотечный банк в Испании и строительное общество в Австралии. Ипотечные операции на международном рынке также осуществляют и другие американские банки, такие как Бэнк оф Америка (Bank of America), Кемикл Бэнк (Chemical Bank), Секьюрити Пасифик (Security Pacific) и Чейз Манхэттэн (Chase Manhattan);

б) ипотечные банки и другие кредитные институты все больше используют для мобилизации капитала международные финансовые рынки, в частности рынок еврооблигаций. При этом широко применяются операции СВОП для привлечения средств в различных валютах, в том числе евро, которые потом обмениваются на национальную валюту. Также ипотечные кредитные институты стали выдавать так называемые синдицированные ссуды (syndicated loans), при которых несколько банков объединяются с целью предоставления одного крупного кредита, разделяя между собой все связанные с этим риски и снижая их, таким образом, для каждого банка в отдельности.

Автор предполагает, что в будущем указанная тенденция получит развитие, будут найдены новые способы мобилизации капитала н разработаны новые схемы ипотечного

кредитования, позволяющие финансовым учреждениям активно внедряться на рынки других стран.

Вторая группа проблем связана с необходимостью привлечения участниками СИК догосрочных финансовых ресурсов. На основе проведенного в диссертации анализа источников привлечения ресурсов для ипотечного кредитования в качестве одного из основных и наиболее дешевых автор выделяет депозиты. Основным недостатком депозитов является их преимущественно краткосрочный характер, что вызывает несоответствие структуры активов и пассивов банка при ипотечном кредитовании. В мировой банковской практике для преодоления несоответствия коротких активов и длинных пассивов используются переменные процентные ставки. Также для преодоления указанного несоответствия могут применяться различные методы государственного регулировали и поддержки.

Другой проблемой депозитов является необходимость привлечения большого числа меких и постоянно меняющихся вкладов, что предполагает значительные затраты банка на их обслуживание и наличие сети филиалов.

Учитывая явно выраженный краткосрочный характер активов российских коммерческих банков, использование рассмотренного способа привлечения финансовых ресурсов для ипотечного кредитования представляется для России мало перспективным.

Аналогичные рассуждения и выводы можно отнести также к такому источник) привлечения ресурсов, как займы.

Результатом решения указанных проблем депозитного источника привлечен!л ресурсов явилось появление системы жилищных контрактных сбережений (ЖКС) получившей наибольшее распространение в Германии и Франции. Отличительной черто! системы ЖКС является ее замкнутость: для выдачи ипотечных кредитов используютл средства самих заемщиков, накапливаемые на депозите в течение определенного периода Средства ЖКС не могут использоваться на другие цели, кроме как на ипотечнол кредитование. Привлекаемые, таким образом, ресурсы относительно дешевы (уровеш процентных ставок по накопительным вкладам, как правило, ниже рыночного). Поскольку данные финансовые потоки носят замкнутый характер, они практически не зависят от изменения стоимости ресурсов на финансовом рынке. Учитывая вышеизложенное, модел ЖКС по сравнению с краткосрочными депозитами несомненно является более экономичеиа оправданной в российских условиях.

Более перспективным, по мнению автора, является привлечение ресурсов для ипотечного кредитования за счет продажи ипотечных кредитов иа вторичном рынке

вторичном рынке отличаются по своей природе. Так, операция на вторичном ипотечном рынке предполагает, что кредитор, выдав ипотечную ссуду, продает право требования по ней другому учреждению, т.е. ссуда переходит с баланса одного кредитора на баланс другой организации. Первичный же кредитор может продожать обслуживать кредит или передать его обслуживание новому кредитору. При секьюритизации требование по ссуде не продается, но на его основе создается ценная бумага, обеспеченная выплатами основного дога и процентов по кредиту, а также заложенным имуществом, и свободно обращающаяся на рынке.

Результатом обеих операций является мобилизация ресурсов, но в случае с операцией на вторичном ипотечном рынке мобилизация осуществляется за счет продажи права требования по ссуде, а при секьюритизации - за счет выпуска ценных бумаг на базе ипотечных ссуд, при этом последние остаются на балансе банка. Тот факт, что при секыоритизашш ипотечные ссуды остаются на балансе банка, выдавшего эту ссуду, свидетельствует о принципиальном отличии секьюритизации от продажа ипотечного кредита на вторичном рынке.

Исследование показывает, что в мировой банковской практике используются два основных вида ипотечных ценных бумаг.

Первым видом ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, являются так называемые переходные обязательства или переходные ценные бумаги (лpass - through securities, от англ. pass through - букв, переходить). Когда активы секьюритизированы, т.е. на их основе выпущены ценные бумаги, собственность на эти активы и соответствующие денежные потоки переходят к инвесторам, откуда и название - переходные ценные бумаги. Платежи, полученные по ипотечным кредитам, переходят к инвесторам как платежи по ценным бумагам. Владея такими ценными бумагами, инвесторы приобретают неделимую долю в пуле ипотечных кредитов, приносящую пропорциональный денежный доход pro rata.

Вторым видом ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, являются ценные бумаги типа облигаций. Облигация, обеспеченная ипотечными кредитами, представляет собой общее договое обязательство эмитента, обеспеченное платежами по ипотечным кредитам. Дата погашения и выплаты по такой облигации известны заранее - в определенные сроки выплачиваются проценты, а основной дог погашается по истечении ее срока. Поэтому облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, имеют большее сходство с традиционными корпоративными облигациями, чем с переходными ценными бумагами. В отличие от последних, выплаты по ипотечным облигациям прямо не связаны с платежами по обеспечивающим их ипотечным кредитам. Обеспечение и генерируемые им денежных

потоки принадлежат эмитенту облигации, а сама облигация принадлежит инвестору.

Кроме этих двух основных видов ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, возникла еще одна разновидность ценных бумаг - облигация, которая является гибридным финансовым инструментом, соединяющим в себе некоторые свойства переходных ценных бумаг со свойствами ипотечных облигаций. В переводе с английского эта облигация называется проплачиваемой (pay through bond). Проплачиваемая облигация представляет собой общее обязательство эмитента, обеспеченное ипотечными кредитами. Подобно переходной ценной бумаге такая облигация связывает поток денежных поступлений по ипотечным кредитам с потоком выплат по облигации, иначе говоря платежи по облигации проплачиваются платежами по ипотечным кредитам, откуда и название -проплачиваемые облигации. В то время как сроки платежей по залоговому обеспечению и по облигации могут не совпадать (например, ежемесячные выплаты по залогу и полугодовые выплаты по облигации), доход, получаемый в виде платежей по основной сумме и процентам по ипотечному кредиту, дожен быть достаточным для того, чтобы покрыть выплаты основной стоимости и процентного дохода по облигациям. Как и в случае облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами, проплачиваемая облигация принадлежит инвестору, а эмитент сохраняет за собой владение предметом залога.

Основная проблема, которая стоит перед эмитентами ипотечных ценных бумаг, - это обеспечение их надежности. В промышленно развитых странах указанная проблема решается, как правило, путем законодательного ограничения круга операций, которые вправе осуществлять эмитенты ипотечных ценных бумаг (в ряде стран используется лицензирование эмитентов), разработки единых стандартов выпуска ипотечных ценных бумаг и предоставлением государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам, отвечающим упомянутым стандартам.

Конкретные формы обеспечения надежности ипотечных ценных бумаг зависят от подхода к организации системы ипотечного кредитования, используемого в той или иной стране. В результате анализа можно выделить две основные модели организации СИК -двухуровневая и одноуровневая.

Страны англо-саксонской системы права (США, Англия) используют двухуровневую модель СИК, суть которой состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные первичными кредиторами, переуступаются специальным агентствам, созданным, как правило, при участии государства. Агентства могут, во-первых, продать эти кредиты вторичным инвесторам либо по отдельности, либо в виде пулов ипотечных кредитов, во-вторых, выпустить и разместить на их основе ипотечные ценные бумаги (секьюритизация), т.е.

происходит разграничение функций первичного кредитора и эмитента ценных бумаг. Следует отметить, что агентствам уступаются только те ипотечные кредиты, которые соответствуют строгим стандартам этих агентств.

Страны континентальной системы права (Германия, Франция, Дания и др. европейские страны) используют одноуровневую модель ипотечного кредитования. Ее суть состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ипотечных ценных бумаг облигационного типа (закладных листов). Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством и отличается от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые закладной лист не может ни один другой эмитент, кроме того, который определен законодательством. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Основным достоинством одноуровневой модели, по мнению автора, является относительная дешевизна ее организации по сравнению с двухуровневой моделью, что в конечном счете существенно снижает стоимость кредита для заемщика. Кроме того, она более проста в законодательном регулировании. Тот факт, что в сипу жесткого государственного контроля количество кредитующих организаций (ипотечных банков) ограничено, по мнению автора, является положительным, поскольку, с одной стороны, на меньшее количество кредитующих организаций приходится соответственно большее количество выданных кредитов, следовательно в результате положительного эффекта масштаба затраты на обслуживание одного кредита сокращаются. Сокращение стоимости кредита соответственно снижает процентную ставку. С другой стороны, увеличение количества выданных ипотечных кредитов может повлечь ухудшение их качества в результате неадекватного анализа платежеспособности заемщика и т.д. Основной проблемой, присущей этой модели, является, по мнению автора, относительно низкая оборачиваемость кредитных ресурсов в отличие от двухуровневой модели, в результате чего ипотечные кредиторы могут испытывать их нехватку.

Американская модель, напротив, позволяет резко ускорить оборот средств - с нескольких лет примерно до двух месяцев. Разграничение функций ипотечного кредитора и эмитента ценных бумаг позволяет первичному кредитору улучшить свои показатели ликвидности за счет удаления с баланса догосрочных ипотечных кредитов при их продаже на вторичном рынке; снизить свои риски, возникающие в процессе ипотечного

кредитования, поскольку происходит перераспределение рисков между субъектами данного процесса; увеличить объемы кредитных операций.

Основная проблема этой модели заключается в необходимости обеспечения стандартности и однородности ипотечных кредитов, т.к. только такие кредиты приобретаются агентствами и только под такие кредиты могут быть выпущены действительно надёжные ипотечные ценные бумаги. Поэтому ипотечные кредиторы вынуждены подстраивать выдаваемые ими кредиты под стандартные, пренебрегая той выгодой, которую они могли бы получить. Другая проблема, присущая двухуровневой модели рынка ипотечного кредитования, состоит в том, что такой механизм очень сложен и требует значительных затрат на свое содержание. Это, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для заемщика.

На основании проведенного в работе анализа диссертант делает вывод о том, что в современных условиях дня России больше подходит одноуровневая СИК, для организации которой необходимо иаделить первичных ипотечных кредиторов правом выпуска ипотечных ценных бумаг. По мере развития первичного ипотечного рынха, увеличения числа выдаваемых кредитов и выработки единых стандартов возможен плавный безболезненный переход к двухуровневой СИК, при которой права требования по стандартным ипотечным кредитам будут переуступаться специализированному государственному агентству.

Ускоренное развитие одноуровневой СИК в России невозможно без изменения законодательства, в частности законодательства о ценных бумагах, в том числе принятия специального федерального закона Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах. Кроме того, в рамках существующих в России экономических условий, когда предоставление ипотечных кредитов кредитными организациями широкому кругу населения на ближайшую перспективу представляется маловероятным, эмиссия классических ипотечных ценных бумаг, основанных на ипотечных кредитах, является проблематичной.

Учитывая эти факторы, в диссертационной работе разработана и предложена модель выпуска ипотечных ценных бумаг в виде корпоративных облигаций, обеспеченных ипотекой. Конкретный механизм такой эмиссии выглядит следующим образом.

Эмитентом облигаций выступает коммерческая организация, которая в соответствии с российским законодательством вправе выпускать в обращение данный вид ценных бумаг. Испонение обязательств по облигациям обеспечивается определенным имуществом (денежными требованиями, обеспеченными ипотекой), которое служит в качестве базовой основы для выпуска облигаций. Указанное имущество может быть предоставлено эмитенту третьим лицом. В этом случае права и обязанности сторон, а также перечень обеспеченных

риски и опробовать механизм, в силу чего объем не имел принципиального значения.

Выпущенные облигации предоставляют ее владельцам ежегодный доход в размере 5% годовых. Такой низкий процент обусловлен: .

- во-первых, высокой надежностью (низкими рисками) в отличие от обычных облигаций. Как известно, процентный доход определяется тем риском, который готов на себя взять инвестор - покупатель облигации, то есть существует прямая зависимость между риском и доходностью;

- во-вторых, тем, что при заключении договоров, лежащих в основе обеспечения облигаций, был заложен доход в размере 7% годовых. Для обеспечения надежности облигаций автор исходил из предпосыки, что доход по облигациям не может превышать доход по обязательствам, лежащим в основе их обеспечения. Маржа в 2% обусловлена покрытием расходов, связанных с эмиссией и обращением облигаций, а также получением минимального дохода.

Облигация выпущены сроком на 10 лет, что обусловлено сроком испонения обязательств по договорам, лежащим в основе обеспечения. Облигации размещаются путем открытой подписки среди неограниченного круга лиц по номиналу. Средства, полученные от размещения облигаций данного выпуска, эмитент предполагает использовать для финансирования развития региональных ипотечных программ. В частности, средства будут предоставлены Фонду для выдачи новых кредитов. Таким образом, достигается основная цель выпуска: обеспечение оборачиваемости кредитных ресурсов.

Выпущенные облигации по сущности, по заложенному в них объему прав, являются ипотечными облигациями, но формально относятся к корпоративным в силу того, что правовое регулирование ипотечных ценных бумаг еще не оформлено. Рассмотренные облигации, по мнению автора, являются наиболее близкими к используемым в зарубежной практике классическим проплачиваемым ипотечным ценным бумагам.

Завершая рассмотрение данной группы проблем, диссертант отмечает, что в последние несколько лет ипотечные кредитные институты стали использовать новые способы мобилизации финансовых ресурсов, появившиеся в результате интернационализации рынков капитала, в частности привлечение средств с рынка еврооблигаций, в том числе с активным использованием операций СВОП. Так, крупнейший государственный земельный банк во Франции Креди Фонсиер (Credit Foncier), а также два американских вторичных ипотечных института Фэшш Мэй (Fanny May) и Фредди Мэк (Freddy Мак) значительную часть капитала привлекают именно с помощью операций на рынке еврооблигаций.

Третья группа проблем связана с анализом рисков, возникающих при ипотечном кредитовании, и управлением ими. Исследуя деятельность зарубежных ипотечных кредитных институтов, диссертант выделяет кредитный риск, риск процентной ставки, риск досрочного погашения, риск ликвидности.

В диссертации показывается, что снижению кредитного риска (риска невозврата кредита), как наиболее существенного для кредитора, способствует:

- поддержание соотношения суммы кредита и стоимости заложенного имущества (Loan-to-value (LTV) на уровне 70-80% (промышленно развитые страны) или ниже (страны с переходной экономикой);

- поддержание соотношения платежей по ипотечному кредиту в доходе заемщика на уровне 25-40%;

- эффективное функционирование механизма лобращения взыскания;

- надежная система регистрации имущественных прав;

- возможное привлечение государственных гарантий по ипотечному кредиту (например, в случае кредитования приобретения социального жилья);

- страхование ипотечных кредитов (в зарубежных странах страховые компании обычно берут на себя покрытие части убытков, связанных с неуплатой ипотечного кредита, в размере примерно 20-30% от суммы непогашенного кредита);

- применение банком жестких методов оценки кредитоспособности заемщиков и др.

В этой связи автор предлагает управлять кредитным риском посредством

корректировки процентных ставок с учетом текущей платежеспособности заемщика. В мировой практике основным критерием оценки платежеспособности заемщика принято считать его валовой доход. Однако, по мнению автора, информация о валовом доходе адекватно не отражает платежеспособность заемщика, если не учитываются его расходы. Оценка платежеспособности, таким образом, дожна осуществляться на основе показателя прибыли, то есть разнице между валовым доходом и валовым расходом заемщика. Определение текущей платежеспособности заемщика может осуществляться банком-кредитором на основе представления заемщиком регулярного финансового отчета о полученных доходах и совершенных расходах, аналогичного отчету о прибылях и убытках, представляемому юридическими лицами в составе бухгатерской отчетности. Банк, таким образом, получает возможность постоянно контролировать платежеспособность заемщика и правильно оценивать свои риски, устанавливая соответствующие процентные ставки.

Автор полагает, что в условиях, когда СИК в России находится в стадии становления, а также в условиях низкой платежеспособности населения и, следовательно, высоких рисков

для кредитора, такой индивидуальный подход представляется оправданным. Высокие трансахционные издержки по анализу платежеспособности заемщика на протяжении всего срока кредита вызваны необходимостью обезопасить кредитора. Полученная в результате ведения заемщиком бухгатерского учета доходов и расходов информация будет являться основой для отнесения ипотечного кредита в ту или иную категорию надежности, и создания резервов на возможные потери по ипотечным ссудам. Диссертант также считает необходимым скорректировать существующие нормативы ЦБ с учетом особенностей ипотечного кредита.

Учет расходов заемщика является, по мнению автора, особенно необходимым для решения существующей в России проблемы несоответствия реальных доходов населения официально получаемой зарплате. В условиях, когда большая часть зарплат выплачивается "черными" деньгами из-за того, что налоги на фонд заработной платы превышают разумные пределы и являются разорительными для компаний, единственным способом проанализировать платежеспособность заемщика для банка является учет его расходов.

Опыт промышленно развитых стран свидетельствует, что для банка допустимо поддержание процента невозвращенных кредитов на уровне не более 5 %.

Снижению риска процентной ставки (потерь, вызванных разными ставками по привлекаемым ресурсам и предоставляемым кредитам) способствует:

- использование альтернативных видов ипотечных кредитов, в частности кредитов с индексированными платежами, на основе общепризнанных и надежных индексов;

- поддержание соответствия сроков пересмотра ставок по активным операциям срокам пересмотра ставок по договым обязательствам (пассивным операциям);

- разработка и использование механизма индексирования обязательств.

Управление риском ликвидности (потерь, вызванных невозможностью быстрого

получения денежных средств) состоит, во-первых, в определении уровня возможной потребности банка в наличных денежных средствах; и во-вторых, в разработке стратегии диверсификации финансовых ресурсов.

В качестве специфического, присущего именно ипотечному кредитованию, автор выделяет в диссертации риск досрочного погашения (потери, вызванные досрочным погашением кредита заемщиком). Чаще всего заемщик досрочно гасит кредит в случае падения уровня процентных ставок. В этом случае он имеет возможность получить средства на более выгодных условиях, и за счет них погасить старую задоженность. Банк же вынужден реинвестировать возвращенные средства по более низким процентным ставкам, сложившимся на текущий момент. Автор отмечает, что риск досрочного погашения в

современных условиях не свойственен ипотечному кредитованию в России в силу низкой платежеспособности населения страны. Однако этот риск следует учитывать в случае выпуска кредиторами ипотечных ценных бумаг, так как при досрочном погашении ипотечных кредитов ипотечные ценные бумаги, эмитируемые на их основе, могут оказаться необеспеченными. Для снижения риска досрочного погашения автор предлагает предусмотреть компенсацию, взимаемую с заемщика в случае досрочного погашения кредита, а также возможность досрочного погашения ипотечных ценных бумаг по усмотрению эмитента, подобно тому, как эта проблема решается в зарубежных странах.

Подводя итог рассмотрению указанной группы проблем, диссертант подчеркивает, что надежность и устойчивость ипотечных кредитных институтов во многом определяется эффективным управлением рисками и их сбалансированным распределением между всеми субъектами системы ипотечного кредитования.

Уровень рисков во многом определяется и степенью участия государства, обладающего значительными возможностями по созданию и регулированию необходимых условий для ипотечного кредитования. Опыт промышленяо развитых стран свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования невозможно без тех или иных форм государственной поддержки. Государство, как правило, не только создает законодательно-нормативную базу, оно также выступает в качестве субъекта ипотечных отношений, особенно в сфере жилищного строительства.

Исследуя методы и формы государственного регулирования СИК в промышленно развитых странах, автор выделяет две группы методов. Первая группа методов государственного регулирования основана на различных формах прямой финансовой поддержки, к которым, в частности, относятся:

- дотация банку, компенсирующая низкий процент по ипотечным кредитам (субсидирование процентной ставки);

- безвозмездная субсидия заемщику в процентах от стоимости приобретаемого жилья (субсидирование первоначального взноса). Подобная субсидия предоставляется заемщикам, доходы которых ниже определенного государством уровня;

- налоговая льгота заемщику с последующим поступлением льготированной суммы на накопительный счет заемщика;

- дотация строительной компании, компенсщ>ующая низкие цены реализации квартир;

- налоговая "льгота заемщику в части выплат кредита, включая сопутствующие расходы (страховые взносы, пошлины и др.).

Указанная группа методов государственного регулирования СИК направлена, прежде всего, на поддержание высокого платежеспособного спроса и снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Прямое финансовое участие государства характерно для немецкой (европейской) модели ипотечного кредитования и основывается на функционировании системы специализированных банков и сберегательных касс с использованием накопительных счетов, на которые поступают налоговые льготы в виде государственных субсидий для лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Суть второй группы методов государственного регулирования заключается в том, что государство (в лице своих органов) выступает в качестве субъекта ипотечного рынка. К основным формам непосредственного участия государства в ипотечном кредитовании относятся:..

- выкуп ипотечных кредитов государственным ипотечным агентством;

- страхование ипотечных кредитов государственными страховыми компаниями;

- выпуск государственным ипотечным агентством облигаций, обеспеченных либо жилым фондом и другими объектами недвижимости, либо государственными гарантиями;

- стимулирование рынка ипотечных ценных бумаг путем установления обязательных лимитов в структуре активов консервативных инвесторов (частных пенсионных фондов, паевых фондов, страховых компаний и др.) по примеру американских страховых компаний, которые до 1998 г. были обязаны размещать не менее 20% страховых резервов в государственные ипотечные ценные бумага федерального уровня;

- бюджетная гарантия надежности ипотечных ценных бумаг, эмитируемых ИКИ. Такая бюджетная гарантия предоставляется наиболее надежным эмитентам, а ее объем и условия эмиссии регулируются государством;

- приобретение крупных пакетов ипотечных ценных бумаг государственными органами (ипотечными агентствами, Минфином, ЦБ) с целью поддержания ликвидности рынка в неблагоприятные периоды (лоперации на открытом рынке);

- выкуп ипотечными агентствами старого жилья у заемщика, что повышает ликвидность рынка недвижимости и создает необходимый жилой фонд у ипотечного агентства.

Перечисленные формы непосредственного участия государства направлены, прежде всего, на поддержание различных сегментов, ипотечного рынка (первичного рынка ипотечных кредитов, вторичного рынка, рынка ипотечных ценных бумаг). Такой подход применяется в США, где специально созданные государственные федеральные агентства выступают в качестве самостоятельных субъектов ипотечных отношений.

В последние годы наблюдается тенденция снижения прямого государственного

регулирования СИК в большинстве промышленно развитых стран в пользу косвенного воздействия на нее.

Обобщая анализ методов и форм государственного регулирования, автор делает вывод о том, что на данном этапе развития СИК в России целесообразно использовать преимущественно методы прямой финансовой поддержки, характерные для европейской модели ипотечного кредитования. По мере увеличения числа предоставляемых ипотечных кредитов, стандартизации процедур их выдачи появятся предпосыки для более активного участия государства в развитии данного сегмента финансового рынка, в том числе через создание специального ипотечного агентства, аналогичного по функциям американской Фэнни Мэй.

Автор полагает, что изучение и анализ опыта промышленно развитых стран является необходимым этапом в процессе формирования соответствующей мировым стандартам системы ипотечного кредитования в России.

3. Библиографическое описание публикаций

Основные положения диссертации изложены в следующих публикациях:

1. Ипотечное кредитование и концепция секьюритизации // Банки и современный международный бизнес / Сборник под ред. И.Н. Платоновой, C.B. Барсуховой. - М.: Финансовая Академия при Правительстве Российской Федерации, 2000. - 0,5 пл.

2. Использование секьюритизации в развитии ипотечного кредитования // Рынок ценных бумаг. - М., 1999. - № 4. - 0,2 п.л.

3. Ипотечные банки // Ипотека. Финансирование будущего. - М., 2000. - № 1-2. - 0,5 п.л.

4. Секьюритизацня ипотечного кредита и вторичный ипотечный рынок // Ипотека. Финансирование будущего. - М., 1999. - № 4. - 0,3 п.л.

5. Участие депозитных учреждений в ипотечном кредитовании // Ипотека. Финансирование будущего. - М., 2000. - № 8. - 0,5 пл.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Ненашева, Ксения Владимировна

Введение.

Глава 1. Сущность ипотечного кредита и его отличительные особенности.

1.1. Предпосыки возникновения ипотечного кредита, его сущность и особенности.

1.2. Функции и роль ипотечного кредита.

1.3. Развитие системы ипотечного кредитования и ее структура.

Глава 2. Механизм осуществления ипотечного кредитования.

2.1. Инстшуциональный состав участников ипотечного кредитования.

2.2. Формы мобилизации ресурсов ипоте^догокредаования.

2.3. Критерии и условия ипотечного кредитования.

Глава 3. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России.

3.1. Условия и предпосыки развития ипотечного кредитования в России.

3.2. Развитие ипотечного кредитования в современной России.

3.3. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Современное ипотечное кредитование в промышленно развитых странах"

Актуальность выбранной темы диссертационного исследования обусловлена той значительной ролью, которую играет ипотечное кредитование в современной рыночной экономике. Мировой опыт показывает, что, как правило, ипотека неразрывно связана с решением социальных задач, прежде всего с обеспечением граждан той или иной страны качественным и современным жильем. Ипотечное кредитование выступает также одним из эффективных инструментов мобилизации внутренних источников финансирования, прежде всего сбережений граждан, вовлекая их в хозяйственный оборот страны и заставляя работать на решение необходимых социально-экономических задач.

Ипотека, как способ обеспечения испонения денежных обязательств, позволяет банковской системе кредитовать реальный сектор экономики, существенно снижая при этом риск невозврата кредита. Обращение к ипотечному кредитованию может стать элементом разумной и эффективной кредитной политики для универсального банка, позволяя ему привлекать новых клиентов, желающих получить максимум финансовых продуктов в рамках одного банка. Ипотечное кредитование, таким образом, способствует развитию банковской системы, давая мощный точок к появлению новых финансовых инструментов и позволяя кредитным институтам на догосрочной основе финансировать основные производственные сектора экономики.

Мировой опыт экономического развития свидетельствует, что ипотечное кредитование способствовало возрождению промышленности, оздоровлению банковской системы, преодолению безработицы и в конечном итоге выходу из кризиса США - в 30-е годы, Канады и Германии - в 40-50-е годы, а также ускорению проведения экономических реформ, в целом ряде стран. Не случайно новый курс Рузвельта начася с развития жилищной ипотеки. Это показывает, что успешное формирование системы ипотечного кредитования возможно не только в благоприятных условиях высоко развитой экономики, но и в условиях преодоления экономического кризиса.

Таким образом, система ипотечного кредитования является действенным, эффективным механизмом, через который рыночная экономика участвует в решении социальных проблем граждан.

Учитывая отмеченные обстоятельства, автор полагает, что организация и развитие системы ипотечного кредитования в России является важным и необходимым фактором эффективного экономического развития. Отсутствие в нашей стране в течение более 70 лет института частной собственности на недвижимое имущество и института ипотеки привело к тому, что в значительной мере утерян опыт организации ипотечного кредитования как на уровне кредитного учреждения, так и на уровне государства в целом. В этой связи важное значение сегодня приобретает исследование теоретических основ и анализ мирового опыта ипотечного кредитования.

Целью диссертационной работы является комплексный анализ системы ипотечного кредитования в зарубежных промышленно развитых странах, выявление основных проблем и тенденций ее развития на современном этапе для выработки возможных практических рекомендаций по формированию и развитию соответствующей мировым стандартам системы ипотечного кредитования в России.

Достижение поставленной цели осуществляется в диссертационной работе путем решения ряда взаимосвязанных задач:

- раскрытие предпосылок возникновения ипотечного кредита в промышленно развитых странах, его сущности и особенностей, функции и роли;

- уточнение определения системы ипотечного кредитования, ее структуры и механизма функционирования в зарубежных промышленно развитых странах;

- выявление современных тенденций развития зарубежных ипотечных кредитных институтов; определение основных источников формирования ресурсов ипотечного кредитования, используемых в мировой практике, и их классификация;

- оценка рисков при ипотечном кредитовании, а также методов управления ими;

- выработка и обоснование концептуальных предложений по формированию и развитию соответствующей мировым стандартам системы ипотечного кредитования в России на основе анализа существующих условий и предпосылок.

Объектом исследования диссертационной работы является система ипотечного кредитования в промышленно развитых странах мира в современных условиях.

Предметом исследования выступает деятельность зарубежных участников ипотечного кредитования, входящих в систему ипотечного кредитования, источники ее финансирования, условия и механизмы ипотечного кредитования.

Теоретическими основами исследования послужили труды российских и зарубежных ученых и специалистов в данной области. При рассмотрении вопросов теории и практики ипотечного кредитования в промышленно развитых странах автор опирася на работы современных зарубежных исследователей: Дж. Ф. Синки, Э. Дж. Долана, Дж. Фридмана, Дж. Р. Хикса, В. Д. Маршала, Т. Фрэнкела, М. Болеа и А. Коле, Дж. М. Кинни и Р. Т. Гарригана, Р. Страйка и др.). Вопросы развития ипотечного кредитования и кредитной системы в России и за рубежом рассматриваются также в ряде трудов отечественных авторов, таких как О.И. Лаврушин, JI.H. Красавина, В.Н. Шенаев, Е.Ф. Жуков, В.И. Бусов, В.А. Кудрявцев, Е.В. Кудрявцева, В.И. Букато, В. Таранков, А.П. Иванов, В.В. Смирнов и др.).

При написания данной работы автор использовал нормативно-правовые акты РФ, а также некоторых зарубежных стран; материалы научных и научно-практических конференций и семинаров; информационные материалы Центрального банка РФ, Фонда Институт экономики города, Союза немецких ипотечных банков и др.; финансовую отчетность российских и зарубежных кредитных организаций. Автором также широко использовались материалы отечественной и зарубежной периодической литературы.

Методологическая основа. Исследование базируется на диалектическом, системном подходе, методах анализа и синтеза, также использовались метод экономико-статистических сравнений, метод группировок, метод теоретического обобщения и прогнозирования.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

- уточнено понятие системы ипотечного кредитования, показана ее структура и механизм функционирования в зарубежных промышленно развитых странах;

- выделены современные тенденции развития ипотечных кредитных институтов на основе анализа зарубежного опыта ипотечного кредитования;

- выявлены преимущества и недостатки основных источников формирования ресурсов ипотечного кредитования, используемых в мировой практике, на основе их проведенной классификации;

- на основе исследования процесса секьюритизации ипотечных кредитов в зарубежных странах разработана и внедрена возможная в современных российских условиях модель выпуска ипотечных ценных бумаг в виде корпоративных облигаций, обеспеченных ипотекой;

-. оценены риски при ипотечном кредитовании и предложена вербальная методика управления ими;

- в результате анализа существующих условий и предпосылок выработаны и обоснованы предложения по формированию и развитию системы ипотечного кредитования в России, соответствующей мировым стандартам.

Практическая значимость работы состоит в возможности применения основных выводов и предложений, касающихся методов и форм государственного регулирования, при разработке государственной политики в области развития ипотечного кредитования в России (в процессе совершенствования законодательной базы). Положения диссертации, относящиеся к источникам привлечения догосрочных финансовых ресурсов, а также к методам управления рисками, могут быть использованы в деятельности ипотечных кредитных институтов. Материалы диссертации также могут найти применение в учебном процессе высших учебных заведений при чтении лекционных курсов по финансовым дисциплинам.

Апробация и внедрение результатов исследования. Материалы и результаты исследования были использованы автором в практической деятельности Межрегиональной ипотечной компании и Отраслевого фонда ипотечного жилищного кредитования Минатома России при организации первой в современной России эмиссии ипотечных ценных бумаг. В частности, положения диссертации легли в основу реализованной схемы экономического взаимодействия эмитента облигаций и лица, предоставившего обеспечение под их выпуск, в том числе включая механизм осуществления замены обеспечения в случае неиспонения дожниками своих обязательств. Разработки автора также использовались при формировании реестра обеспечения, в котором учитывается взаимное соответствие обязательств по выпущенным облигациям обязательствам из обеспеченных ипотекой договоров. Такой реестр позволяет контролировать испонение обязательств по указанным ценным бумагам, делая их прозрачными для инвесторов.

Основные положения диссертации были представлены автором на Международной практической конференции Ипотека в России (Москва, 1999 г.), проведенной Академией народного хозяйства при Правительстве РФ, на семинаре Использование системы Жистройсберкасс при решении жилищной проблемы в России (на основе опыта Германии) (Москвй, 2000 г.), проведенном Академией народного хозяйства при Правительстве РФ, в лекциях в рамках учебного курса Операции с недвижимостью на кафедре Инновационные технологии Государственной академии профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГАСИС), а также в лекциях на семинаре Практические вопросы внедрения ипотечного кредитования в Государственном университете управления При проведении лекций были использованы методические материалы, разработанные диссертантом.

Публикации. Основные положения диссертации нашли отражение в 5 статьях общим объемом 2,0 п. л

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, а также списка использованной литературы и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Мировая экономика", Ненашева, Ксения Владимировна

Заключение

В представленной диссертационной работе были рассмотрены зарубежная практика ипотечного кредитования, а также основные проблемы развития национальной системы ипотечного кредитования в России. В результате проведения комплексного теоретико-прикладного исследования в области ипотечного кредитования была уточнена понятийная база ипотечных кредитных операций; освящена специфика данного вида кредита; раскрыта сущность понятия системы ипотечного кредитования, показана ее организационно-институциональная структура; проанализирован зарубежный опыт ипотечного кредитования, а именно определены участники ипотечного кредитования, механизмы формирования ресурсов ипотечного кредитования, условия и критерии ипотечного кредитования, а также разнообразные схемы ипотечного кредитования; проанализированы предпосыки и тенденции развития ипотечного кредитования в современной России.

В ходе проведенного исследования были получены настоящие результаты и сделаны следующие выводы.

1. Ипотека, являясь сложным хозяйственно-правовым институтом, представляет собой разновидность залога недвижимого имущества, служащего обеспечением испонения залогодателем денежного обязательства пред залогодержателем; последний при этом приобретает право, в случае неиспонения дожником обеспеченного залогом денежного обязательства, требовать удовлетворения за счет заложенного недвижимого имущества, собственником которого остается залогодатель. Не следует трансформировать и упрощать юридическую сущность понятия ипотеки.

Ипотека является одной из эффективных форм обеспечения возвратности догосрочного кредита, что обусловлено:

- правовым режимом данного вида залога;

- характеристиками недвижимости как предмета залога;

- спецификой оформления ипотеки.

Ипотека играет значительную роль в развитии кредитных отношений.

2. Ипотечный кредит - это кредит, выданный под залог недвижимого имущества. Кредитор-залогодержатель при этом не становится собственником заложенной недвижимости, однако, имеет, в случае невыпонения условий кредитного договора, право получить удовлетворение за счет заложенного имущества, в чьих бы руках оно не находилось.

Были выделены основные особенности ипотечного кредита:

- наличие строго определенного залога;

- длительный срок;

- относительно невысокий процент.

Результаты данного исследования опровергли распространенное мнение об обязательном целевом характере ипотечного кредита.

Сущность ипотечного кредита предполагает возможность существования различных схем кредитования, видов процентных ставок, режимов погашения кредита. В связи с этим были выделены две основные группы ипотечных кредитов:

- традиционные (основаны на фиксированных сроках погашения и процентных ставках, а также на равномерных взносах);

- альтернативные (с нестандартными режимами погашения, а также с индексируемыми платежами).

Ипотечное кредитование - совокупность отношений по поводу предоставления, обслуживания и погашения кредитов под залог недвижимого имущества.

Исследование особенностей ипотечного кредита и специфики процесса ипотечного кредитования показало, что эффективное развитие ипотечного кредитования возможно только в рамках системы ипотечного кредитования. 3. При изучении данного вопроса было сформулировано следующее определение. Система ипотечного кредитования (СИК) - это совокупность ипотечных кредитных институтов и элементов инфраструктуры, а также отношений между ними, обеспечивающих осуществление кредитования под залог недвижимого имущества.

С позиции институционально-организационного подхода была раскрыта структура данной системы. Были выделены два основных элемента системы ипотечного кредитования: 1) система ипотечных кредитных институтов (ИКИ) - совокупность банков и других ипотечных кредитных учреждений, Х непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции, принятые в данной стране в конкретный исторический период;

2) инфраструктура - совокупность элементов, обеспечивающих деятельность системы ипотечных кредитных институтов.

Необходимость инфраструктуры обусловлена спецификой ипотечного кредитования -особенностями правового режима оборота предмета залога, тесными связями ипотечного кредитования с оценкой стоимости и страхованием недвижимого имущества, вторичным рынком ценных бумаг. Были выделены и рассмотрены следующие элементы инфраструктуры: система регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним; система страхования ипотечных рисков; система профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества; институты, организующие деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.

Взаимодействие системы ипотечного кредитования и субъектов экономической деятельности осуществляется на рынке ипотечных кредитов (первичном и вторичном), где действуют следующие субъекты: заемщики, имеющие потребность в догосрочном капитале; кредиторы; инвесторы, предоставляющие свои финансовые ресурсы; государство.

4. В ходе исследования была сформулирована основная функция ипотечного кредита-это возвратное перераспределение денежных средств, что означает аккумуляцию средств и их последующее размещение в форме кредитов населению нЪ покупку недвижимости под залог существующей или приобретаемой недвижимости.

В исследовании опровергается распространенное деление этой функции на две самостоятельные - функцию аккумуляции средств и функцию размещения аккумулированных средств.

Роль ипотечного кредита проявляется во всех секторах экономики: производственном, аграрном, потребительском., а также банковском.

5. Целью исследования институциональных .особенностей и специфики функционирования систем ипотечного кредитования зарубежных стран являлось выявление современных тенденций развития ипотечных кредитных институтов (ИКИ) в промышленно развитых странах, наиболее распространенных механизмов формирования ресурсов ипотечного кредитования, а также технологий кредитования.

При рассмотрении основных видов ипотечных кредитных институтов, представленных в мировой практике, и изучении специфики их деятельности было выделено два основных вида ипотечных кредитных институтов в зависимости от способа формирования ресурсов:

- депозитный институт;

- недепозитный институт (ипотечный банк).

На основе анализа мировой банковской практики за последнее десятилетие автор выделил следующие тенденции развития ипотечных кредитных институтов:

- постепенное снижение роли государственных ИКИ;

- увеличение доли универсальных банков в общем объеме ИКИ;

- широкое распространение ипотечных кредитов с переменными (плавающими) процентными ставками;

- усиление конкуренции на рынке ипотечных кредитов, результатом которой является снижение стоимости ипотечных кредитов и сокращение нормы прибыли;

- диверсификация деятельности ИКИ, как в отношении привлекаемых средств, так и в отношении предоставляемых заемщикам услуг. Так, преимущество получают те ИКИ, которые предлагают альтернативные виды ипотечных кредитов, учитывающие индивидуальные потребности заемщиков, а также широкий спектр сопутствующих услуг (оценка недвижимости, страхование рисков, подбор конкретного жилья, правовое обеспечение ипотечных сделок);

- глобализация рынка ипотечного кредитования как части мирового финансового рынка;

- сохранение ведущей роли государства при определении стратегии развития системы ипотечного кредитования, а также при осуществлении регулирующих, надзорных и контрольных функций.

В результате анализа существующих механизмов формирования ресурсов ипотечного кредитования автором была проведена следующая классификация основных источников формирования ресурсов ипотечного кредитования:

1. Собственные ресурсы (собственный капитал, допонительная эмиссия акций);

2. Государственные средства (субсидии и др.);

3. Заимствования у населения, организаций и др. финансовых институтов в форме депозитов;

4. Заимствования у других финансовых институтов в форме займов;

5. Продажа ипотечных кредитов на вторичном ипотечном рынке;

6. Выпуск ипотечных ценных бумаг (секьюритизация ипотечных кредитов).

В процессе анализа источников формирования ресурсов ипотечного кредитования автор подробно исследует явление секьюритизации ипотечных кредитов на примере США, Великобритании и Германии. Автор определяет секьюритизашпо как форму привлечения ресурсов путем эмиссии ценных бумаг, обеспеченных банковскими кредитами и другими активами. Соответственно, секьюритизация ипотечных кредитов - это процесс рефинансирования ипотечных кредитов путем эмиссии ценных бумаг, обеспеченных денежными требованиями по выданным ипотечным кредитам, а также заложенным имуществом.

Автор доказывает неправомерность распространенного отождествления секьюритизации с продажей ипотечных кредитов на вторичном ипотечном рынке.

6. В ходе проведенного исследования были проанализированы предпосыки развития ипотечного кредитования в России. В результате был сделан.вывод, что в настоящее время в России сложились нормативно-правовые и институциональные предпосыки для развития ипотечного кредитования. Но, как свидетельствует зарубежная практика, для динамичного развития системы ипотечного кредитования недостаточно формирования необходимых правовых и институциональных рамок, необходимо также наличие относительно благоприятных экономических условий.

Автор полагает, что экономические предпосыки в России в настоящее время не являются оптимальными для становления ипотечного кредитования.

Был выделен ряд факторов (проблем), препятствующих развитию ипотечного кредитования:

1. Экономические проблемы:

Х кризис во всех отраслях экономики (падение производства и его эффективности);

Х инвестиционный кризис;

Х неудовлетворительное состояние государственного бюджета (высокий бюджетный дефицит, низкая степень испонения бюджета);

Х нестабильность банковской системы, что подрывает доверие населения к кредитным учреждениям;

Х высокая инфляция (опыт Германии и других стран показывает, что невозможно серьезно заниматься ипотечным кредитованием, если инфляция выше,чем10-15%);

Х низкий уровень доходов населения и др.

2. Отсутствие государственной поддержки ипотечного кредитования.

3. Недостаточно поная и адекватная нормативно-правовая база.

4. Отсутствие реального рынка земли и недвижимости, а также проблемы их оценки, страхования и аукционной продажи;

5. Недостаточный опыт и отсутствие надлежащей подготовки специалистов в этой области и другие проблемы.

Указанные проблемы нашли свое проявление в нехватке ресурсов для ипотечного кредитования, высоких рисках, присущих ипотечному кредитованию, а также низкой доступности ипотечного кредита для заемщиков.

В процессе адаптации к неблагоприятным правовым и экономическим реалиям, пытаясь решить эти проблемы, российские банки были вынуждены отказаться от развития классического ипотечного кредитования и использовать различные условно-ипотечные схемы кредитования.

7. В ходе проведенного исследования был сформулирован вывод о необходимости активного государственного участия в процессе становления и развития национальной системы ипотечного кредитования. В России основными функциями государства, по нашему мнению, дожны быть:

1. Совершенствование законодательной и нормативной базы;

2. Формирование обеспечивающей процесс ипотечного кредитования инфраструктуры;

3. Стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки, платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств;

4. Специальное лицензирование ипотечных кредитных институтов;

5. Осуществление эффективного государственного надзора за ипотечными кредитными институтами, особенно если они являются эмитентами ипотечных ценных бумаг;

6. Прямая финансовая поддержка участников ипотечного кредитования, по крайней мере на начальном этапе становления системы ипотечного кредитования, в следующих формах:

Х субсидирование первоначального взноса определенным категориям населения для последующего получения ипотечного кредита;

Х субсидирование определенных категорий населения через механизм государственных жилищных сертификатов;

Х налоговая льгота заемщикам по подоходному налогу в виде вычета из совокупного налогооблагаемого дохода платежей, направляемых ими на погашение ипотечного кредита, включая проценты на период всего срока кредитования;

Х льготное налогообложение прибыли банков, полученной от операций по ипотечному кредитованию;

Х налоговые льготы инвесторам, приобретающим ипотечные ценные бумаги.

7. Непосредственное участие государства в качестве субъекта ипотечного рынка в следующих формах:

Х выкуп ипотечных кредитов государственным ипотечным агентством (Агентством по ипотечному жилищному кредитованию);

Х выпуск государственным ипотечным агентством ипотечных ценных бумаг, обеспеченных либо заложенной недвижимостью, либо имеющих гарантии бюджета с целью последующего рефинансирования кредитных учреждений, занимающихся ипотечным кредитованием;

Х бюджетная гарантия надежности ипотечных ценных бумаг, эмитируемых наиболее надежными ипотечно-кредитными организациями и обеспеченных недвижимостью;

Х периодическая скупка крупных пакетов ипотечных ценных бумаг государственными органами (Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, Минфином, Банком России) с целью поддержания ликвидности рынка в неблагоприятные периоды;

Х страхование ипотечных кредитов государственными страховыми компаниями.

8. Автором была предложена концепция поэтапного перехода от одноуровневой модели ипотечного кредитования к двухуровневой модели. Концепция предполагает две стадии формирования рынка ипотечного кредитования. На первой стадии предполагается ускоренное формирование первичного рынка ипотечного кредитования в рамках одноуровневой модели организации ипотечного рынка. На этой стадии ипотечный кредитор является одновременно и эмитентом ипотечных ценных бумаг. Для этого необходимо наделить первичных ипотечных кредиторов правом эмиссии ипотечных ценных бумаг. По мере увеличения объемов выданных ипотечных кредитов возникнут предпосыки формирования вторичного рынка ипотечного кредитования. На второй стадии предполагается формирование вторичного рынка ипотечного кредитования в рамках двухуровневой модели организации рынка ипотечного кредитования. На этой стадии эмитентом ипотечных ценных бумаг могут быть не только первичные ипотечные кредиторы, но и некий институт вторичного ипотечного рынка, выступающий от лица государства.

9. Проблему привлечения ресурсов для предоставления жилищных ипотечных кредитов предлагается решать, используя различные источники. Перспективным является создание на уровне Москвы системы жилищных контрактных сбережений (аналогичной немецкой).

Была выявлена необходимость создания в будущем вторичного ипотечного рынка с целью рефинансирования ипотечных кредитов, а также использования механизма секьюритизации ипотечных кредитов. Ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов, дают возможность стабильного инвестирования и возможность диверсификации инвестиционного портфеля.

Учитывая существующие в России экономические условия, когда предоставление ипотечных кредитов кредитными организациями широким кругам населения на ближайшую перспективу представляется маловероятным, эмиссия ипотечных ценных бумаг представляется проблематичной, поскольку ипотечные ценные бумаги в классическом понимании выпускаются на основе ипотечных кредитов. Сдерживающим фактором для эмиссии ипотечных ценных бумаг также является отсутствие необходимой нормативно-правовой базы и, прежде всего, специального федерального закона Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах. Учитывая это, автор предлагает возможную в условиях действующего законодательства модель выпуска ипотечных ценных бумаг в виде корпоративных облигаций, обеспеченных ипотекой. Данный выпуск был успешно внедрен автором на практике и явися первым в современной России выпуском ипотечных ценных бумаг.

10. В исследовании подробно проанализирована проблема рисков при ипотечном кредитовании, были предложены методы снижения этих рисков. В частности, автором была предложена методика снижения кредитного риска путем введения института бухгатерского учета заемщика, который даст возможность банкам контролировать текущую платежеспособность заемщиков с помощью показателей валового дохода, валового расхода и прибыли. Оцениваемые таким образом риски позволят устанавливать адекватные процентные ставки.

11. Перспективы развития системы ипотечного кредитования определяются тенденциями экономического развития страны, характером эволюции банковской системы, а также уровнем развития правовой системы общества.

Результаты проведенного исследования не исчерпывают всего комплекса проблем, связанных с ипотечным кредитованием, и требуют дальнейшей проработки с целью формирования и развития соответствующей мировым стандартам системы ипотечного кредитования в Рбссии.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Ненашева, Ксения Владимировна, Москва

1. Абашина A.M., Маковский А.А., Симонова М.Н., Талье И.К. Кредиты, займы, ссуды. Издание 2-е, переработанное и допоненное. - М.: Информационно-издательский дом Филинь, 1998. - 176 с.

2. Агапкин В.М., Тусеева JI.B., Жукава Е.П., Кибалов Е.Б. Ипотечное кредитование в США. //Эко. 1992.-№11.

3. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996. -192 с.

4. Банки и банковские операции: Учебник для вузов. / Е.Ф. Жуков, JI.M. Максимова, О.М. Маркова и др.; Под ред. проф*. Е.Ф. Жукова. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997. - 471 с.

5. Банки. Инвестиции. Недвижимость. Материалы Ш Международного банковского конгресса стран Азиатско-Тихоокеанского региона. Владивосток, Дальнаука, 1996.

6. Басин Е. Важнейший резерв социального развития. // Газета Ипотека. Финансирование будущего. 1999. - № 1 (19).

7. Бекин В.Д., Гельман Л.В., Стороженко В.П. Банковские инвестиции как механизм форсирования жилищного строительства. // Банковское дело. 1995. - № 1.

8. Букато В.И., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в России. М.: Финансы и статистика, 1996. - 336 с.

9. Бусов В. Горизонты ипотечного бизнеса: недвижимость и ипотека. // Журнал для акционеров. 1995. - №3.

10. Бусов В. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России. // Деньги и кредит. 1996. -№7.

11. Ваксман С .А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США: Учебное пособие. Екатеринбург: Издательство Уральского государственного экономического университета, 1998. - 97 с.

12. Вдовин В.А. Крестьянский поземельный банк (1883-1895гг.). М.: Госфиниздат, 1959. -107 с.

13. Власов П., Хорошавина Н. Кредиты не для слабонервных. // Эксперт. 1998. - № 30.

14. Герценштейн М.Я. Аграрный вопрос. Национализация земли. Крестьянский банк. Выкупная операция. М.: Народное право, 1906. - 92 с.

15. Горюнов В.Н. Мы не сторонники специализированных банков. // Газета Ипотека. Финансирование будущего. 2000. - № 1-2 (23-24).

16. Гросиан Рене Клаус. Как вести дела с банками. Кредиты, денежные вклады, платежный оборот. / Пер. с нем. Э.Л. Бородулина. М.: Международные отношения, 1996. - 368 с.

17. Деньги и кредит в социалистическом обществе. Под ред. проф. О.И. Лаврушина. М.: Финансы и статистика, 1990.

18. Деньги, кредит, банки: Учебник. / Под ред. Е.Ф. Жукова. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1999. - 623 с.

19. Деньги, кредит, банки: Учебник. / Под ред. О.И. Лаврушина. 2-е изд., перераб. И доп. -М.: Финансы и статистика, 1999. - 464 с.

20. Долан Э. Дж. и др. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. / Пер. с англ. В. Лукашевича и др.; Под общ. ред. В. Лукашевича. СПб, 1991. - 448 с.

21. Дьяконова И. История развития сберегательных касс в Германии. // Бизнес и банки. -1996. -№39.

22. Егоров С.Е. Проблемы становления ипотечного кредитования в России. // Газета Ипотека. Финансирование будущего. 2000. - № 1-2 (23-24).

23. Жабин В. Указ хорош своим продожением. // Эксперт. 1996. - №10.

24. Жилищная экономика. Пер. с англ. под ред. О.С. Пчелинцева. М.: Дело, 1996. - 224 с.

25. Жуков Е.Ф. Новые явления в деятельности финансово-кредитных институтов США. М.: Финансы и статистика, 1988. - 72 с.

26. Загородняя Е. Федеральные власти пытаются руководить ипотекой. // Время. 1998. - № 120.

27. Иванов А.П. Зачем нам нужно Федеральное Агентство по ипотечному кредитованию. // Строительная газета. 1996. - №14.

28. Иванов А.П. и др. Организация рынка жилья. Часть 1. М.: ОНТИ ПТИ, 1991. - 176 с.

29. Иванов А., Рогожина Н. Формирование финансовой базы ипотечного кредитования. // Журнал для акционеров. 1995. - №4.

30. Иеринг Р. Цель в праве. Т.1 - СПб., 1881.

31. Ипотека в России: Вчера, сегодня и завтра. / Под ред. Бусова В.И., Иванова А.П. М.: Издательство <Шресса, 1994. - 143 с.

32. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие / Под ред. засл. деят. науки РФ, проф. В.Е. Есипова. Спб.: Издательство Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов, 1998. - 207 с.

33. История создания и развития ипотечных банков Германии. // Финансист. 1997. - № 3.

34. Казимагомедов А.А. Банковское обслуживание населения: зарубежный опыт. М.: Финансы и статистика, 1999. - 256 с.

35. Калянина Л. А теперь ипотека! // Эксперт. 1998. - № 30.

36. Кибалышк Е. Удовольствие не для всех. // Аргументы и факты. 1998. - № 43.

37. Косарева Н.Б. Концепция носит ограниченный характер. // Газета Ипотека. Финансирование будущего. 2000. - № 1-2 (23-24).

38. Косарева Н.Б. Совершенствование систем кредитования. // Газета Ипотека. Финансирование будущего. 1999. - № 1 (19).

39. Кредиты. Инвестиции. Сборник под рук. проф. Куликова А.Г. М.: ПРИОР, 1994. - 144 с.

40. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. пособие. М.: Высшая школа, 1998. - 64 с.

41. Кудрявцев В. Ипотечный кредит и жилищная проблема. // Финансовая газета. 1992. - № 31.

42. Кудрявцев В. Рынок недвижимости: состояние, правовая база, перспективы развития. // Финансовая газета. 1994. - № 12.

43. Лантюхов А.И., Маринин С.П. Ипотечное кредитование для предприятий. Возможно ли в России? // Деловой экспресс. 1997. - 30 сентября.

44. Ланцов В.М. Ипотека: прогресс или экономическое оружие. Казань: КГ АСА, 1996. - 104 с.

45. Леонов Е. Дешевый кредит для дорогих квартир. // Коммерсантъ. 1999. - № 5.

46. Лимаренко В.И. Ипотека: стратегия развития. Теория и практика внедрения системы ипотечного кредитования в условиях кризисной экономики России. Монография. М.: Диалог-МГУ, 2000. - 280 с.

47. Локтионов В.М. Формирование и развитие системы ипотечного кредитования в рамках целевых программ. // Газета Ипотека. Финансирование будущего. 2000. - №1-2.

48. Машинистова Е. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильем. // Российский экономический журнал. 1996. - №7.

49. Международные валютно-кредитные и финансовые отношения: Учебник. / Под ред. Л.Н. Красавиной. М.: Финансы и статистика, 2000. - 592 с.

50. Миркин Я.М. Ценные бумаги и фондовый рынок. М.: Издательство Перспектива, 1995. -532 с.

51. Митрошина К.В. Использование секьюритизации в развитии ипотечного кредитования. // Рынок ценных бумаг. 1999. - №4.

52. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: опыт США. Сборник материалов. / Составитель: Институт экономики города. М., 1995. - 123 с.

53. Морачевский В.В. Сельскохозяйственный кредит в России. СПб., 1910.

54. Общая теория денег и кредита: Учебник. / Под ред. проф. Е.Ф. Жукова. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1995. - 304 с.

55. Ожегов С.И. Словарь русского языка. 16-е изд., испр. М.: Рус. Яз., 1984. - 797 с.

56. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Сборник Ассоциации риэтеров и домостроителей Санкт-Петербурга. СПб.: ДЕАН+АДИА-М, 1997. 245 с.

57. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия Оценочная деятельность. Учебное и практическое пособие. М.: Дело, 1998. - 384 с.

58. Оценочная деятельность в России. Сборник научных трудов / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой, Л.Б. Мамоновой. М.: Издательство Финансовой академии при Правительстве РФ, 1998. - 251 с.

59. Печникова А.В. Денежно-кредитное регулирование экономики Великобритании. М.: Финансы и статистика, 1986. - 139 с.

60. Пономарев В.Н. Механизм государственной поддержки. // Газета Ипотека. Финансирование будущего. 2000. - № 1-2 (23-24).

61. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России./ Под ред. B.C. Ема. М.: Статут, 1999. - 256 с.

62. Путин В.В. Ипотека не кабала. // Газета Ипотека. Финансирование будущего. - 1999. -№ 3 (21).

63. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в практике работы банков. Выпуск 3. / Составитель: Институт экономики города. М., 1996. - 59 с.

64. Розенберг Дж. М. Инвестиции: Терминологический словарь. М.: ИНФРА-М, 1997. - 399 с.

65. Российская банковская энциклопедия. Гл. Ред. Лаврушин О.И. М., 1995.

66. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития. // Деньги и кредит. 1997. - № 3.

67. Сай С.И. Земельная реформа база экономического роста России. // Газета Ипотека. Финансирование будущего. - 2000. - №1-2 (23-24).

68. Сербинович Я.А. Поземельный кредит, его прошлое, настоящее и будущее. СПб, 1907. -186 с.

69. Синельников А.М. Каждому региону своя модель. // Газета Ипотека. Финансирование будущего. - 1999. - №4.

70. С инки Дж., мл. Управление финансами в коммерческих банках. Пер. с англ. 4-го переработанного изд. / Под ред. Р.Я.Левиты, Б.С.Пинскера. М, 1994, Catallaxy. - 820 с.

71. Сиротина И.А. Кредит под залог. Техника получения. М.: Приор, 1995. - 80 с.

72. Система ипотечного кредитования в Германии. / Под ред. О. Штеккера. Дармпггадт: Союз немецких ипотечных банков, 1997. - 52 с.

73. Система стройсбережений в Германии. / Составитель: Корпорация Жилищная инициатива. М., 1996. - 13 с.

74. Смирнов В.В. Мы сами делаем ипотеку корявой. // Газета липотека. Финансирование будущего. 2000. - № 1-2 (23 -24).

75. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов. // Антология экономической классики. Предисловие И.А. Столярова. М.: МП Эконов-Ключ, 1993. - 475 с.

76. Страйк Р., Равиц М. Характеристика разработанного для России кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежей. Принципы ипотечного кредитования в России. Вып. 2. М.: Издательство Строительная газета, 1994. -17 с.

77. Сучков А.Ю. Ипотека это кредит с двумя особенностями. // Газета Ипотека. Финансирование будущего. -2000. - № 1-2 (23-24).

78. Таранков В .И. Ипотека требует четкого законодательства. // Бизнес и банки. 1993. - № 22.

79. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: Санкт-Петербургский государственный технический университет, 1997. - 422 с.

80. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб.: Санкт-Петербургский государственный технический университет, 1996. - 235 с.

81. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов. / Пер. с англ. под ред. проф. С .Г .Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. - 391 с.

82. Федоров Б.Г. Англо-русский банковский энциклопедический словарь. СПб.: Лимбус Пресс, 1995. - 496 с.

83. Финансово-кредитный словарь. М.: Финансы и статистика, 1984. - 511 с.

84. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: Дело, 1997. - 480 с.

85. Хандруев А.А. Банковская система в России и ее роль в становлении ипотеки. // Газета Ипотека. Финансирование будущего. 2000. - №1-2.

86. Хикс Дж.Р. Стоимость и капитал. Пер. с англ. / Общ. Ред. и вступ. ст. P.M. Энтова. М.: Издательская группа Прогресс, 1993. - 488 с.

87. Ходжаев Д. Жилищный сертификат: Его привлекательность и надежность. // Строительная газета. 1994. - № 37.

88. Хомяков В.К. В нашем законодательстве есть большое белое пятно. // Газета Ипотека. Финансирование будущего. 2000. - № 1-2.

89. Шамузафаров А. Реформы в жилищной сфере России. // Газета Ипотека. Финансирование будущего. 1999. - № 3 (21).

90. Шаронов А. Переходные формы ипотечного кредитования объективная необходимость. // Газета Ипотека. Финансирование будущего. - 1999. - №4.

91. Шенаев В.Н. Банки и кредит в системе финансового капитала ФРГ. М.: Наука, 1967. -284 с.

92. Литература на иностранном языке:

93. Boleat, Mark, Adrian, Coles. The Mortgage Market. London: Allen & Unwin, 1987. - 157 c.

94. Marshall W. Dennis. Residential Mortgage Lending. Third edition. A Simon & Schulster Company, New Jersey, 1992. 303 c.

95. Monetary policy & financial innovations in five industrial countries: The UK, the USA, West Germany, France & Japan. // Edited by Stephen F. Frowen & Dietmar Kath, 1992.

96. Sivesind, Charles M. Mortgage-Backed Securities: The Revolution in Real Estate Finance. Quarterly review. New York, Federal Reserve Bank of New York, 1994.

97. The handbook of mortgage banking: A Guide to the Secondary Mortgage Market. Edited by James M. Kinney, Richard T. Garrigan. Dow Jones-Irwin. Homewood. Illinois, 1985. 614 c.

98. The Pfandbrief: Facts and Figures 1999. Association of German Mortgage Banks, 1999. 101 c.

99. Wolfgang Goedecke, Volkher Kerl, Helmut Scholz. German Mortgage Banks. Fritz Knapp Verlag, Frankfurt am Main, 1998. - 172 c.

100. Подходы к оценке недвижимости (для целей ипотечного кредитования)

101. Вид недвижимости Приоритетные подходы к опенке1

102. Жилая недвижимость а) индивидуальные дома б) квартиры Метод сравнения рыночных продаж (в редких случаях затратный метод)

103. Недвижимость, сдаваемая в аренду а) жилье б) коммерческая недвижимость (торговые, офисные здания и др.) Доходный подход к оценке

104. Промышленные объекты Доходный и затратный методы (с учетом оценки оборудования)

105. Сельскохозяйственные объекты а) земли сельскохозяйственного назначения б) другие Доходный и сравнительный подходы Затратный метод

106. Земельные участки под застройку Сравнительный метод

Похожие диссертации

• Система ипотечного кредитования как инструмент государственной социальной политики
• Механизм ипотечного кредитования в формировании регионального рынка жилья
• Институт ипотечного кредитования жилья в России
• Ипотечное кредитование как фактор развития социальной инфраструктуры региона
• Макроэкономические проблемы развития ипотечного кредитования в России