Совершенствование управления жилищно-коммунальными комплексами на основе формирования ассоциированных структур

Кувшинова, Светлана Игоревна

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Совершенствование управления жилищно-коммунальными комплексами на основе формирования ассоциированных структур тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Кувшинова, Светлана Игоревна
Место защиты	Москва
Год	2009
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование управления жилищно-коммунальными комплексами на основе формирования ассоциированных структур"

На правах рукописи

КУВШИНОВА СВЕТЛАНА ИГОРЕВНА

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМИ КОМПЛЕКСАМИ НА ОСНОВЕ ФОРМИРОВАНИЯ АССОЦИИРОВАННЫХ СТРУКТУР

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 ^ :ш 2309

Москва-2009

003474113

Диссертационная работа выпонена на кафедре Коммерция Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Московская государственная академия коммунального хозяйства и строительства.

Научный руководитель: кандидат экономических наук, доцент Дикарева Варвара Андреевна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук,

профессор Кочанов Михаил Алексеевич

кандидат экономических наук, доцент Забелин Николай Викторович

Ведущая организация - ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов

Защита состоится Ж иШЙьС 2009 г. в//.#%асов на заседании Диссертационного совета ДМ 212.153.02. при Московской государственной академии коммунального хозяйства и строительства по адресу: 109029, Москва, ул. Средняя Калитниковская, д. 30, зал заседаний Совета (ауд. 407).

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Московская государственная академия коммунального хозяйства и строительства.

Автореферат разослан 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Реформа жилищно-коммунального хозяйства является одним из важнейших направлений экономических преобразований в Российской Федерации и на сегодняшний день в условиях экономического кризиса, это один из основных вопросов государственной социально-экономической политики.

Необходимость изменений в структуре организации управления жилищно-коммунальным хозяйством стала очевидна в начале 90-х годов прошлого столетия. Низкая эффективность функционирования всего жилищно-коммунального комплекса была следствием преобладания государственной собственности над частной, централизации управления, монополизации и значительной дотационности в этой сфере.

Несмотря на значительное количество проведенных за прошедший период преобразований, до сих пор не удалось разрешить ряд проблем в этом секторе экономики. Управление недвижимостью - это потенциально высоко конкурентная область деятельности. Несмотря на масштабность проводимой реформы, проблемы повышения социально-экономической эффективности управления жилищным и нежилым фондами во взаимосвязи с динамикой доходов населения России еще не решены в поной мере. Организация профессионального управления в жилищно-коммунальном хозяйстве позволит обеспечить улучшение состояния жилья, снизить стоимость жилищно-коммунальных услуг, будет способствовать внедрению инноваций, притоку инвестиций. Выпоненное исследование содержит теоретические основы и практические разработки и рекомендации в сфере управления территориями городских кварталов посредством формирования ассоциированных структур. Острота и масштабность вопросов определяют актуальность темы исследования, его востребованность и практическую значимость.

Состояние изученности проблемы.

Проблемы реформирования жилищно-коммунального хозяйства, вопросы привлечения инвестиций и внедрения инноваций, варианты развития жилищной сферы рассмотрены и исследованы в работах С.И. Круглика, Е.В. Басина, A.B. Томачева, Г.П. Хованской, A.A. Кальгина, H.JI. Карданской, В.И. Коробко, В.И. Римшина, В.З. Черняка, С.М. Яровенко, П.Г. Грабового, К.П. Грабового, В.А. Епифанова, Н.В. Забелина, Ю.Ф. Симионова, Г.А. Ломтева, В.А. Нефедова, Л. Свилимс, Л.Н. Чернышова, В.Н. Субботина, Р.Э. Мукумова, Л.С. Васильевой, С.Н. Максимова, Е.В. Смирнова, Д.Л. Щур, А.Н. Асаула, А.М. Кирилюк, Н.В. Васильевой, И.П. Маликовой, Н.В. Самосудовой и др.

Анализ предложений, представленных в библиографических источниках, монографиях, методической и научной литературе позволяет заключить, что данная проблема еще не получила поного разрешения. Отсутствуют примеры комплексной оценки социально-экономических возможностей при создании земельно-имущественных комплексов в границах кварталов, недостаточно исследованы механизмы взаимодействия органов власти и населения, позволяющие привлекать частные инвестиции, мало внимания уделено вопросу

внедрения инновационных разработок в жилищно-коммунальное хозяйство. Существующие рекомендации по созданию и функционированию товариществ собственников жилья зачастую не учитывают целый ряд факторов, позволяющих в значительной степени повысить качество управления и благодаря этому снижать затраты. Результаты анализа подтверждают необходимость проведения дальнейших исследований в этой области. Это позволило автору систематизировать накопленный положительный опыт и внести свои предложения по повышению экономической эффективности и улучшению качества управления, основываясь на нормах и положениях действующего законодательства.

Целью диссертационного исследования является разработка научных положений и рекомендаций по созданию эффективного механизма управления многоквартирными домами, основанного на интегральном территориальном принципе и результатах анализа управления жилищно-коммунальными комплексами посредством различных типов управляющих компаний.

Цель исследования определила постановку и решение следующих задач:

- анализ хода реформы жилищно-коммунального хозяйства, основанный на изучении законодательной и нормативно-методической базы для решения социально-экономических задач данной сферы в г.Москве и по России в целом;

- рассмотрение зарубежного опыта проведения бюджетной политики и возможность его применения в России в период реформирования жилищно-коммунальной сферы;

- выявление и обоснование преимуществ и недостатков каждого из способов управления многоквартирными домами;

- обоснование эффективности управления территориями городских кварталов некоммерческими управляющими компаниями, ассоциированными по территориальному принципу;

- разработка рекомендаций по повышению эффективности управления многоквартирнымй домами на примере г.Москвы;

- изучение возможностей внедрения инноваций в жилищно-коммунальное хозяйство;

- рассмотрение экономических возможностей инвестирования в развитие жилищно-коммунальной сферы государством и частными инвесторами;

- разработка рекомендаций для привлечения частных инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство;

определение социально-экономических целей создания и функционирования ассоциированных по территориальному принципу структур и их объединений;

- обоснование конкурентоспособности некоммерческих управляющих компаний в период ограниченности денежных средств в условиях экономического кризиса;

рассмотрение возможностей для осуществления населением территориального общественного самоуправления и взаимодействия его органов с ассоциированными структурами и их объединениями.

Объектом исследования выступает городское жилищно-коммунальное хозяйство.

Предметом диссертационного исследования являются социально-экономические отношения и механизмы управления ЖКХ на региональном уровне.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили теоретические труды классиков экономической теории, работы отечественных и зарубежных авторов в области менеджмента, маркетинга, социологии, работы современных ученых по проблемам реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

При написании работы широко использовались: Конституция РФ, Законы РФ, Указы Президента РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Налоговый Кодекс РФ, Бюджетный кодекс РФ, Федеральная Целевая программа Жилище, Государственные программы приватизации государственных и муниципальных предприятий РФ, Программы Правительства РФ по стабилизации экономики и переходу к рыночным отношениям, Постановления Правительства РФ, и прочие законодательные и нормативные акты. В диссертационной работе использованы материалы Федеральной службы государственной статистики, данные экономических и социологических исследований, материалы государственных и муниципальных органов управления.

Научная новизна диссертационной работы заключается в усовершенствовании системы управления жилищно-коммунальными комплексами на основе интегрирования управляющих компаний по территориальному принципу. Полученные результаты являются вкладом в решение проблемы повышения социально-экономической эффективности управления недвижимостью.

Научные результаты, полученные лично автором и обладающие новизной:

1. дана оценка действующей нормативно-методической базы, регулирующей деятельность ЖКХ, на основе которой сформулированы приоритетные направления совершенствования управления организацией и функционированием отрасли;

2. проведен всесторонний анализ способов реализации управления многоквартирными домами и выявлены преимущества управления посредством некоммерческих организаций, таких как товарищества собственников жилья и жилищно-строительные кооперативы;

3. предложен новый подход к управлению жилищно-коммунальными комплексами, позволяющий сохранять качество предоставления жилищно-коммунальных услуг даже при резком ограничении денежной массы в период экономического кризиса;

4. разработаны методические положения по обоснованию экономической целесообразности формирования ассоциированных структур для управления многоквартирными домами, позволившие разработать рекомендации по повышению эффективности управления недвижимостью;

5. разработан агоритм вариантных расчетов для определения стоимости содержания домовладения при управлении различивши типами управляющих структур. Проведенные расчеты позволяют выбрать наиболее конкурентоспособную форму управления;

6. предложено формирование в ассоциированных структурах собственного штатного персонала для эксплуатации и обслуживания многоквартирных домов и рекомендуется обеспечивать рабочими местами в первую очередь жителей домов, находящихся на территории образования данных объединений, что позволит снизить социальную напряженность в период кризиса;

7. выявлены и систематизированы проблемы, связанные с оформлением земельных участков в общую долевую собственность в отдельных домах и предложена корректировка существующих методов с учетом предлагаемых автором рекомендаций по созданию земельно-имущественных комплексов;

8. разработаны методические рекомендации по привлечению частных инвестиций и внедрению инноваций в жилищно-коммунальное хозяйство, базирующиеся на совершенствовании государственно-частного партнерства при создании земельно-имущественных комплексов.

Достоверность результатов исследования и рекомендаций, обоснованность научных положений подтверждаются корректностью применения апробированного математического аппарата теории вероятностей и математической статистики. Необходимая понота диссертационного исследования подтверждается тщательным анализом первичных документов и использованием обширного количества законодательных и нормативных актов, а также других официальных данных из государственных источников.

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в том, что ее положения и выводы могут быть использованы в качестве основы для проведения дальнейших исследований и разработки новых эффективных механизмов управления жилищным и нежилым фондом РФ. Разработанные в ходе исследования рекомендации по организации управления многоквартирными домами дают возможность решить ряд социально-экономических вопросов и могут быть использованы в практической деятельности органов государственной и муниципальной власти. Они позволяют повысить качество предоставляемых услуг, снижая при этом затраты, что особенно важно в период экономического кризиса; обеспечить специалистов новыми рабочими местами рядом с домом; экономно расходовать энергоресурсы; улучшить взаимопонимание между органами власти и населением; привлечь частные инвестиции в жилищно-коммунальную сферу; дают большие возможности для внедрения инновационных разработок; способствуют переходу на качественно новый уровень жизни. Практическое внедрение предлагаемых положений и рекомендаций позволит органам власти существенным образом влиять на развитие территорий городских кварталов, а населению заручиться поддержкой местных властей для решения различных задач, связанных с управлением и эксплуатацией, что является положительным фактором стабильного экономического развития нашей страны. Применение данной системы управления неизбежно приведет к открытости в отношениях и

заложит прочный фундамент договременного конструктивного сотрудничества органов власти и населения России. Разработанные рекомендации включили в себя подробное описание этапов, необходимых для внедрения предлагаемого автором подхода к управлению и Moiyr использоваться как на практике при создании земельно-имущественных комплексов, так и в учебном процессе ВУЗов по дисциплинам в области экономики, менеджмента и строительства, а также на курсах повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы.

Апробация и реализация результатов диссертационной работы.

Результаты исследования, основные выводы и рекомендации были доложены, обсуждены и одобрены на международных, всероссийских и региональных научно-практических конференциях. Основные положения работы нашли практическую реализацию в деятельности ООО Агентство по управлению земельно-имущественными комплексами и апробированы в нескольких районных управах и муниципалитетах г.Москвы, а также в городах Московской области: Лобня и Балашиха.

На защиту выносятся:

1. Результаты системного анализа хода реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

2. Результаты анализа эффективности управления многоквартирными домами в РФ и г.Москве посредством различных типов управляющих компаний.

3. Принципы формирования ассоциированных структур для управления многоквартирными домами.

4. Научно-методический подход к управлению многоквартирными домами, позволяющий при резком ограничении денежной массы сохранять качество предоставления жилищно-коммунальных услуг.

5. Методические рекомендации по увеличению экономической отдачи при управлении многоквартирными домами путем создания объединений (ассоциаций) квартальных товариществ собственников жилья.

6. Развитие системы самоуправления как условие обеспечения социальной направленности реформы жилищно-коммунального хозяйства.

7. Методические рекомендации по привлечению частных инвестиций и внедрению инновационных разработок в жилищно-коммунальное хозяйство, основанные на совершенствовании государственно-частного партнерства при создании земельно-имущественных комплексов.

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, списка литературы и приложений. Объем работы 185 страниц, 17 таблиц, 30 рисунков. Список литературы включает 315 наименований нормативных документов, научно-исследовательских трудов отечественных и зарубежных авторов.

По теме диссертации автором опубликовано 29 научных трудов. Общий объем публикаций составляет 11,6 пл., из них лично автора - 11 п.л..

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, ее экономическая и социальная значимость на современном этапе реформирования ЖКХ. Характеризуется степень изученности проблем, связанных с проведением реформы. Дана краткая характеристика работы, обозначены объект и предмет исследования, определены цели и задачи, сформулированы основные положения диссертационной работы и ее научная новизна, обоснована практическая значимость выносимых на защиту положений.

В первой главе проведен анализ законодательства Российской Федерации, а также субъектов РФ на примере г.Москвы в сфере реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Обобщена результативность применения принятых как федеральных, так и местных законов и других нормативных актов для решения социально-экономических задач.

Анализ предпосылок, а также исторического развития реформирования жилищно-коммунального хозяйства, проведенный автором в процессе исследования, раскрывает причины затянувшихся преобразований и дает возможность в будущем более прогрессивно реализовывать программы государственного масштаба.

Вопрос изменения привычной системы функционирования жилищно-коммунального хозяйства приобрел актуальность в начале 90-х годов. Этот период ознаменовася активной нормотворческой деятельностью в области преобразований в данной сфере. Масштабность проводимой реформы привела к необходимости переустройства в целом всей системы жилищно-коммунального хозяйства (рис. 1), сложившейся за десятилетия.

Рис. 1. Приоритетные направления новой государственной жшищной политики

На основе Конституции РФ был принят ряд основополагающих законов, иных правовых актов, обеспечивающих проведение жилищной реформы. Была выработана стратегия проведения федеральной жилищной политики (рис. 2).

Рас. 2. Цели федеральной жилищной политики

Важнейшим элементом реформы стало являться создание конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы. Это дает возможность собственникам жилья и объектов коммунального назначения выбирать ту организацию, которая сможет обеспечить необходимый уровень качества работ и услуг по наиболее низким ценам. Согласно Указу Президента РФ от 28.04.1997г. № 425 О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации преобладающей формой управления дожны были стать товарищества собственников жилья.

По данным Росстроя, на 1 июля 2007г. числилось 22,1 тыс. зарегистрированных товариществ собственников жилья, 17,3 тыс. жилищных, жилищно-строительных и специализированных потребительских кооперативов (табл.1).

Таблица 1

Распределение общей площади жилищного фонда товариществ собственников жилья и кооперативов по способам управления на 1 июля 2007 года (по РФ)

Наименование ТСЖ ЖСК, ЖК и специализированные потребительские кооперативы

мн. кв. метров в % к итогу мн. кв. метров в % к итогу

Общая площадь жилищного фонда 194,1 100 100,7 100

в том числе: - находящегося в управлении ТСЖ или кооперативов 135,2 69,6 78,3 77,8

- переданного ТСЖ или кооперативами в управление иным управляющим организациям 58,9 30,4 22,3 22,2

Общая площадь жилищного фонда, обслуживаемого самостоятельно ТСЖ или кооперативами 134,3 69,2 65,7 65,2

Проводимые в Российской Федерации социально-экономические преобразования, принятие новых нормативно-правовых актов, завершение процесса перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, необходимость совершенствования социальной защиты малообеспеченных слоев населения требуют постоянного научного переосмысления процесса реформирования жилищно-коммунального хозяйства, поиска новых источников инвестиций для нормализации его работы. Важным этапом является анализ экономических систем развитых зарубежных стран. В период реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства в России очень важно обращать внимание на изменения в бюджетной системе государства, так как теперь население переходит на поную оплату жилья и коммунальных услуг, меняется порядок предоставления дотаций государством, представляет угрозу экономический кризис. Изучение опыта преобразования системы государственного управления и финансов в развитых странах позволяет выявить определенные положительные и отрицательные стороны тех или иных государственных решений, помогает избежать ошибок и улучшить существующую систему в России. Особое внимание при анализе уделено вопросам практического применения положительного опыта зарубежных стран (США, Германия, Великобритания, Франция и др.) на современном этапе развития нашей страны.

Во второй главе рассмотрены способы управления многоквартирными домами (рис.3), проведен сравнительный анализ эффективности управления с помощью различных типов управляющих компаний.

Рис. 3. Выбор способа управления многоквартирным домом в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ.

На основании проведенного сравнительного анализа управления многоквартирными домами с помощью различных типов управляющих компаний автором определено, что вариант управления коммерческой управляющей компанией представляется наиболее затратным, а непосредственное управление в многоквартирных домах осуществить довольно сложно.

Заключение договора на управление с Дирекцией единого заказчика (ДЕЗ) кажется привычным населению, но ДЕЗы акционируются, а став коммерческой компанией они будут вынуждены платить налоги, от которых, ранее освобождались. Однако сегодня никто не предупреждает население о том, что после реорганизации ДЕЗов их тарифы возрастут. Управление недвижимостью в РФ и г.Москве посредством некоммерческих организаций, таких как товарищества собственников жилья, по мнению автора, является наиболее выгодным и имеет ряд преимуществ по сравнению с другими способами управления.

Автором доказано, что для жителей удобно создавать самоуправление группами домов, которые создали бы организацию и сами себя обслуживали. В этом случае они не зависят от частных компаний, которые отстаивают в первую очередь свои интересы, а не интересы жителей. Автор рекомендует развивать возможность получения собственниками жилья доходов от использования придомовой территории для оплаты жилья и коммунальных услуг. Использование этих резервов возможно при образовании товарищества собственников жилья. Несмотря на то, что товарищества собственников жилья являются некоммерческими организациями, они имеют право заниматься

коммерческой деятельностью, а вся прибыль (после уплаты налогов) может расходоваться только на содержание и эксплуатацию жилищного фонда (рис. 4).

Рис. 4. Структура и источники денежных средств от использования общего долевого имущества

Автором рекомендуется создавать квартальные товарищества собственников жилья на базе нескольких рядом стоящих домов и, в первую очередь, вовлекать в работу специалистов, из числа жителей этих домов. С этой целью автором предлагается создавать комитеты и комиссии, отвечающие за разные направления деятельности (по эксплуатации и ремонту жилого здания и сохранности имущества товарищества; по финансам; по социальным программам (в т.ч. работа с пенсионерами, работа с молодежью и т.д.); комитет ответственных по подъездам и этажам и др.). Это способствует созданию условий для принятия колективных решений, выявлению активных и энергичных специалистов среди жителей.

В третьей главе проведен систематизированный анализ развития инновационной деятельности в России, рассмотрены вопросы внедрения инноваций в жилищно-коммунальное хозяйство в период реформ, внесены предложения по привлечению частных инвестиций в эту сферу и по развитию государственно-частного партнерства.

Мировой опыт показывает, что постоянный диалог между государственным и частным секторами во многом предопределяет успех

совместных проектов. Особенно актуальным процесс диалога становится на современном этапе реформы жилищно-коммунального хозяйства, в рамках которой масштабные преобразования могут пройти успешно в том случае, когда действия всех участников будут основаны на согласованности и общем понимании принципов и подходов к решению текущих задач.

Говоря о комплексном использовании территории, принадлежащей товариществам собственников жилья, автор предлагает обратить особое внимание на возможности этих организаций осуществлять функции заказчика-застройщика. Предлагается рассматривать возможность вовлечения в эти структуры в качестве инвесторов строительные компании как один из вариантов эффективного развития территорий кварталов мегаполисов. Значительную помощь при поиске инвестора могут оказать органы власти, которые также предлагается включать в состав участников товариществ собственников жилья (нормы действующего законодательства допускают такую процедуру, так как она не противоречит Федеральному Закону О государственной гражданской службе Российской Федерации № 79-ФЗ от 27.07.2004). Рекомендуется при создании ассоциированных структур включать в состав Правления органы государственной власти, как представителей городской собственности, в таком случае жители заручаются их поддержкой. При этом местные чиновники с учетом специфики своей работы уже имеют опыт управления территорией квартала, хорошо знают инфраструктуру и способны быстро принимать грамотные решения. Помимо этого, такое привлечение властей к управлению может служить товариществу допонительным источником финансирования. Данные предложения были апробированы в нескольких районах г.Москвы (Можаниновский, Лефортово, Печатники, Нижегородский), а также в других городах, в числе которых Балашиха и Лобня. При использовании предлагаемой модели сотрудничества жители домов, входящих в ассоциированную структуру после реализации проекта реконструкции (капитального ремонта, модернизации, реновации и т.п.) получают комплексное благоустройство, в отдельных случаях даже с повышением рыночной стоимости их жилья. Строительная компания получает возможность осуществлять свою деятельность на безконкурсной основе, получить прибыль после реализации проекта пропорционально своей доли участия. Органы власти получают доходы от своего участия при осуществлении управления проектом, сохраняя контрольные функции в управлении развитием территории.

Автором установлено, что в случае, когда в качестве инвестора привлекается строительная компания, при включении ее в состав членов товарищества собственников жилья, участники проекта могут заключить договор о совместной деятельности, а не договор инвестирования. Это принципиально важно для привлечения инвестора, так как представляет гораздо больший интерес со стороны строительных организаций, готовых вкладывать свои средства в развитие проекта.

Проведенные автором исследования показали, что после реализации проекта строительства жилья многие строительные компании, имеющие дочерние организации, осуществляющие эксплуатацию и управление объектов

недвижимости, какое-то время являются управляющей компанией, до тех пор, пока жители не изберут иной способ управления. Такой принцип повсеместно используется в г.Москве при осуществлении нового строительства. Это же можно использовать и в предлагаемой автором схеме для удобства жителей пока не будет налажен иной механизм управления.

Реализуя проект создания земельно-имущественного комплекса, важно помнить о том, что одной из ключевых составляющих грамотного использования механизма управления является стратегия (рис. 5). Выработка стратегии дает ответ на вопрос, каким способом, с помощью каких действий то или иное товарищество собственников жилья сможет достичь своих целей в условиях постоянно меняющегося и конкурентного окружения со стороны коммерческих управляющих компаний.

Области выработки стратегии поведения ТСЖ

лидерство в минимизации издержек

концентрация усилий на развитии данной территории

специализация в области управления данным земельно-имущественным

КПМППГКГМ

использование ресурсосберегающих технологий

экономия средств на количестве задействованного персонала за счет

реализации управления целым

кварталом, а не отдельным домом

комплексное использование территории

благоустройство территории

специализация в области управления данным земельно-имущественным комплексом

регулярное повышение хачества услуг

повышение квалификации персонала

применение инновационных технологий

Рис. 5. Разработка стратегии тведения товарищества собственников жилья

При поиске инвестора для реализации проекта реконструкции (строительства, модернизации) всегда необходимо учитывать привлекательность предлагаемых решений. С целью определения потенциальной привлекательности проекта для его возможных участников и поиска инвестора следует оценивать эффективность проекта в целом: социально-экономическую и коммерческую эффективность.

В современных условиях экономического кризиса, согласно теории принятия решений, автор считает важным рассматривать модель принятия решений в условиях рисков. Беря за основу теорию вероятностей можно рассчитать стандартные характеристики рисков:

математическое ожидание (среднее ожидаемое значение): (1)

где Х! - это результат,

Р1 - вероятность получения результата Х];

отклонения действительных результатов от ожидаемых: (2)

где 52 - стандартное отклонение;

коэффициент вариации: (3)

С = 5/,

коэффициент корреляции: (4)

Д(х1, х2) = Соу(х 1, х2)/$хЬх2,

где Соу(х\, х2) = [(х1 - Ех\\х2 - Ех2)].

Положительный коэффициент корреляции означает положительную связь между величинами, и чем он ближе к единице, тем эта связь сильнее.

Проводя анализ проектных рисков для начала определяют вероятные пределы всех его критических переменных, после чего проводят последовательные проверочные расчеты при допущении, что переменные случайно изменяются в пределах своих допустимых значений. Анализ рисков, основанный на расчетах результатов проекта при большом количестве обстоятельств, позволяет оценить распределение вероятности различных вариантов проекта и его ожидаемую стоимость.

В четвертой главе на основе разработанного агоритма вариантных расчетов доказано, что товарищество собственников жилья является наиболее конкурентоспособной формой управления недвижимостью.

Часть населения категорически отказывается от объединения в товарищества собственников жилья по причине того, что считают такую форму управления наиболее сложной и затратной. С целью опровержения этого мнения автором был разработан бюджет для ТСЖ, созданного на базе одного дома.

Автором проведен расчет бюджета 16-этажного дома 1996 года постройки общей площадью 21176,9 кв.м. с шестью подъездами (табл. 2). Для проведения расчета был выбран дом, в котором нет нежилых помещений, которые можно сдавать в аренду, стены и крыша здания не используются для размещения рекламы, созданное Товарищество не ведет никакой хозяйственной деятельности. Средняя цена технического обслуживания и ремонта установлена в размере 15 руб. 43 коп. за 1 кв. метр.

Средняя стоимость техобслуживания стандартной двухкомнатной квартиры, общей площадью 66,1 кв.м. составляет 1019,92 руб. в месяц. Кроме того, вывоз твердых бытовых отходов, электроэнергия для мест общего пользования, отопление, водоотведение (канализация), водоснабжение и другие коммунальные ресурсы имеют допонительную стоимость. Общая сумма платежа за стандартную двухкомнатную квартиру составляет 3504,09 руб. Делаем расчет стоимости технического обслуживания всего дома:

(15,43 руб. Х 21276,9 кв.м.) Х 12 месяцев = 3939630,72 руб. в год.

Однако, в эту сумму не входит вывоз и утилизация бытовых отходов, за которые жильцам придется оплатить еще 432000 руб., техническое обслуживание запирающих устройств - 96000 руб., отчисления в фонд капитального ремонта (резервный фонд) - 120000 руб. и отчисления в аварийный

фонд (резервный фонд) - 84000 руб.. В итоге, доходная часть бюджета дома составит:

3939630,72 + 432000 + 96000 + 120000 + 84000 = 4599630,72 руб.. Далее необходимо рассчитать расходную часть бюджета. Для этого составлена таблица с указанием статей расходов.

Таблица 2

Расчет стоимости технического обслуживания, текущего ремонта, модернизации и других услуг по содержанию домовладения

Л4 п/п Статья расходов Стоимость услуг, руб./мес. Стоимость услуг, РУб./год

1 2 3 4

1. коммунальные платежи по приборам учета и тарифам по приборам учета и тарифам

2. техническое обслуживание

2.1 услуги управления

2.1.1. фонд оплаты труда (ФОТ) службы управления (3 чел.) 45500 546000

2.1.2. налоги с ФОТ службы управления (26,2%) 11921 143052

итого по 2.1. 57421 689052

2.2. содержание обслуживающего персонала

2.2.1. ФОТ технических служб (2 чел.) 25000 300000

2.2.2. ФОТ диспетчерской службы (1 пост.) 18000 216000

2.2.3. содержание придомовой территории и мест общего пользования:

2.2.3.1. ФОТ дворника 7000 84000

2.2.3.2. ФОТ уборщицы 9000 108000

2.2.4. обслуживание, обследование, регулировка и наладка системы отопления и горячего водоснабжения:

2.2.4.1. ФОТ слесаря-сантехника (1/2 ставки) | 6000 | 72000

2.2.5. обслуживание, обследование, регулировка и наладка системы электрооборудования:

2.2.5.1. ФОТ электрика (1/2 ставки) 6000 72000

2.2.6. общий ФОТ обслуживающего персонала 71000 852000

2.2.7. н&тоги с ФОТ (26,2%) 18602 223224

итого по 2.2. 89602 1075224

2.3. Содержание домовладения

2.3.1. чистка вентиляционных проходов, дератизация, дезинфекция и дезинсекция 800 9600

2.3.2. вывоз КГМ 11000 132000

2.3.5. расходные материалы для оргтехники и канцелярские принадлежности 200 2400

2.3.6. текущий ремонт и модернизация общего имущества:

2.3.6.1. мекий ремонт вестибюлей и лифтовых холов 1000 12000

2.3.6.2. косметический ремонт вестибюлей и лифтовых холов подъездов 2500 30000

2.3.7. затраты на расходные материалы, инвентарь 600 7200

итого по 2.3. 16100 193200

Всего по разделу 2. 163123 1957476

3. услуги, не входящие в плату за техническое обслуживание

3.1. электроэнергия мест общего пользования 15000 180000

3.2. техническое обслуживание лифтов 60000 720000

3.3. техническое обслуживание запирающих 8000 96000

устройств

3.4. техническое обслуживание системы колективного приема телевидения 14000 168000

3.5. оказание услуг телефонной связи 2500 30000

3.6. оказание услуг сети радиотелефонной связи 3500 42000

3.7. техническое обслуживание противопожарной системы 24000 288000

3.8. вывоз бытовых отходов 36000 432000

3.9. отчисления в фонд капитального ремонта (резервный фонд) 10000 120000

3.10. отчисления в аварийный фонд (резервный фонд) 7000 84000

Всего по разделу 3. 180000 2160000

Итоговая сумма 343123 4117476

Расходы в рассматриваемом доме составляют 4117476 руб. в год. Таким образом, посчитана разница между доходной и расходной частями бюджета: 4599630,72 руб. - 4117476 руб. = 482154,72 руб.

Соответственно, полученная сумма останется в конце года на расчетном счете товарищества собственников жилья. Если осуществляется грамотное управление, то разница между доходной и расходной частями бюджета будет повышаться в пользу членов ТСЖ за счет экономии средств (электроэнергии, тепловой энергии, водоснабжения и пр.), а также своевременного устранения неполадок и проведения ремонтных и восстановительных работ.

В данном случае автором разработан бюджет для одного дома. В случае создания ассоциированной структуры на нескольких рядом стоящих домов, экономия средств будет значительно выше.

Ценовая политика часто рассматривается в научной литературе как решающий инструмент маркетинга. Считается, что уровень цен - это надежный индикатор функционирования конкуренции. В настоящее время, когда на экономику страны оказывает сильное влияние экономический кризис, особенно важно определиться с тем, какой вид управления недвижимостью наиболее конкурентоспособен. Принято рассматривать два вида конкуренции: ценовую и неценовую. В случае возникновения неценовой конкуренции, когда основное внимание уделено вопросам повышения качества предоставляемых услуг, уровню сервиса, управляющие компании могут оказаться более устойчивыми, ценовая же конкуренция в жилищно-коммунальном хозяйстве может быть разрушительной для большинства управляющих компаний.

Условную вероятность повышения тарифов при возможном ухудшении экономической ситуации в стране можно условно обозначить как Р(А|В), где А -вероятность увеличения тарифов, В - вероятность экономического кризиса. Далее по формуле можно связать вероятность совместного появления событий А и В и условные вероятности этих событий:

Р(А .и В) = Р(А)Р(В| А) = Р(В)Р(А|В) (5)

При осуществлении управления некоммерческой компанией экономятся денежные средства, так как нет необходимости оплачивать услуги коммерсантов

и при грамотном использовании возможностей управления можно снижать затраты на содержание дома.

Автором установлено, что создавая ассоциации товариществ собственников жилья можно значительно снизить тарифы на обслуживание. В ассоциации гораздо проще набрать собственный штат сотрудников для обслуживания и эксплуатации членов ассоциации (товариществ собственников жилья), при этом создаются новые рабочие места. При формировании штата сотрудников рекомендуется обеспечивать рабочими местами в первую очередь жители домов, входящих в эти структуры, что является важным социально-экономическим фактором и повышает заинтересованность жителей в экономии денежных средств для улучшения и приумножения общего имущества.

Автором рекомендуется создавать органы территориального общественного самоуправления совместно с ассоциированными структурами и их объединениями, так как взаимодействие этих организаций раскрывает широкие возможности для развития городских кварталов. Согласно законодательству, органы территориального общественного самоуправления могут осуществлять хозяйственную деятельность, направленную на удовлетворение социально-бытовых потребностей граждан, в том числе и с использованием средств местного бюджета, они также вправе вносить в органы местного самоуправления проекты муниципальных правовых актов. По мнению автора, целесообразно создавать органы территориального общественного самоуправления, совместно с ассоциированными структурами, в группах жилых домов для наиболее поной реализации своих прав и использования возможностей, предоставляемых законодательством.

Для увеличения экономической отдачи при управлении многоквартирными домами автором выработаны рекомендации по оформлению земельных участков в общую долевую собственность. Согласно действующему законодательству земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Оформление прав на землю требует больших денежных и временных затрат. Автором установлено, что эта процедура в некоторых регионах РФ может привести к убыточному результату и в отдельных случаях даже значительно снизить ликвидность жилья. Земельный налог относится к числу местных налогов, которые в соответствии с положениями ст. 12 Налогового кодекса РФ устанавливаются данным кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов поселений (муниципальных районов), городских округов о налогах и обязательны к уплате на соответствующих территориях. Таким образом, в одних регионах население освобождено от уплаты земельного налога на занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса территории, а в других нет.

В случаях, когда жители оформляют участок под своим домом (в регионах, где товарищества собственников жилья не освобождены от уплаты земельного налога), то в результате прохождения всех необходимых процедур и получения свидетельства об общей долевой собственности на земельный участок, они получают убытки, так как теперь приходится платить еще и за землю. Выгоду от

такого участка получить можно только в редких случаях. Автором установлено, что единственный эффективный способ реализации прав на земельный участок -это объединение нескольких домов на едином участке земли в границах естественного землеотвода. Тогда собственники, получив свидетельство об общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащий группе домов, получают в свое распоряжение все придомовые территории, дворы, площадки и прочие участки, которые в последствии при грамотном управлении принесут прибыль и в короткие сроки окупят все затраты на оформление.

Автором разработаны следующие рекомендации, обеспечивающие повышение эффективности управления кварталами мегаполисов:

1. Рекомендуется создание квартальных товариществ собственников жилья. Доказано, что это наиболее эффективная и конкурентоспособная форма управления многоквартирными домами. Квартальному товариществу намного проще оформить земельный участок в общую долевую собственность и получать от этого прибыль, нежели классическому (созданному в одном доме).

2. Предлагается объединять квартальные товарищества собственников жилья в ассоциации. Создавая ассоциацию, жители формируют мощную структуру для защиты и отстаивания своих прав. При этом создаются допонительные рабочие места, обеспечивается экономия финансовых средств товариществ собственников жилья, входящих в ассоциацию.

3. Одновременно с созданием квартальных товариществ собственников жилья на той же территории рекомендуется создавать органы территориального общественного самоуправления. Это дает возможность привлекать допонительные финансовые средства для развития территории. Товарищества собственников жилья выпоняют преимущественно хозяйствующие функции, а органы территориального общественного самоуправления - политические.

4. Предлагается создавать в ассоциированных структурах и их объединениях собственный штат сотрудников, в первую очередь, обеспечивая рабочими местами жителей домов, входящих в эти организации. Такие специалисты более заинтересованы в развитии территории и приумножении общего имущества и для жителей это удобно, так как они обеспечиваются рабочими местами в своем же районе.

5. Рекомендуется включать в состав участников ассоциированных структур местные органы власти, как представителей государственной собственности. Это раскрывает большие возможности при поиске инвесторов, улучшает взаимодействие органов власти и населения, позволяет жителям заручиться поддержкой чиновников, обеспечивая более открытые и прозрачные отношения.

6. Автор рекомендует обратить особое внимание на то, что товарищества собственников жилья могут брать на себя функции заказчика-застройщика. При реализации проекта реконструкции (модернизации, капитального ремонта) с привлечением в качестве инвестора строительной организации, следует включать , ее в состав участников квартального товарищества собственников жилья. Такая процедура допускается ст. 139 Жилищного кодекса при создании квартального товарищества.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении обобщены основные выводы и предложения.

1. При проведении анализа хода реформы жилищно-коммунального хозяйства и при подробном изучении действующего законодательства в данной сфере определено, что существующая законодательная и нормативная базы в поной мере дают возможности для качественного переустройства этого сектора экономики.

2. В области бюджетного регулирования автором предложено принять во внимание для введения в российскую практику некоторые механизмы, используемые в зарубежных развитых странах, такие как:

- система семейного налогообложения доходов в США,

- принцип установления общих налогов в Германии,

- система прозрачности и гласности расходования бюджетных средств, включение регионов в разработку и реализацию федеральных целевых программ в Великобритании,

- поощрение инвестиционной деятельности местных органов власти во Франции.

3. По результатам проведенного исследования выявлено, что управление посредством привлечения коммерческой управляющей компании является затратным. Управление Дирекциями единого заказчика привычно для населения, но в настоящее время может рассматриваться как управление коммерческой компанией, так как ДЕЗ акционируются, что неизбежно повлечет за собой рост тарифов. Вариант непосредственного управления собственниками в многоквартирных домах трудноосуществим на практике. Выявлено и обосновано, что из возможных способов управления многоквартирными домами наиболее целесообразно выбирать товарищества собственников жилья, так как это обеспечивает наиболее эффективное управление территориями городских кварталов. Предлагаемая автором схема управления обладает такими особенностями, которые позволяют при резком ограничении денежных средств в связи с экономическим кризисом предоставлять услуги не снижая их качество.

4. Автором систематизирован накопленный опыт и рекомендуется следующая схема управления ЖКХ с использованием инструментария ТСЖ, обеспечивающая повышение эффективности управления кварталами мегаполисов в современных условиях:

4..Рекомендуется объединение нескольких домов в границах естественного землеотвода для формирования единой ассоциированной структуры -квартального товарищества собственников жилья. Автором в ходе исследования выявлено, что это наиболее эффективная и конкурентоспособная форма управления многоквартирными домами.

4.2. Предлагается объединение квартальных товариществ собственников жилья в ассоциации, что способствует формированию более мощной структуры для защиты и отстаивания прав населения. При создании таких объединенных структур создаются условия для достижения максимально возможной экономии финансовых средств товариществ, входящих в ассоциацию и создаются допонительные рабочие места.

4.3.Установлено, что при создании органов территориального общественного самоуправления на той же территории, где формируются ассоциированные структуры, появляется возможность привлекать допонительные финансовые средства для развития территории. При практической реализации данной модели квартальные товарищества выпоняют преимущественно хозяйствующие функции, а органы территориального общественного самоуправления -социально-политические.

4.4. Предлагается создавать в ассоциированных структурах собственный штат сотрудников для эксплуатации и обслуживания жилищного фонда. В первую очередь рекомендуется обеспечивать рабочими местами жителей домов, находящихся на территории данных объединений, так как такие специалисты более заинтересованы в развитии территории и приумножении общего имущества. В созданных ассоциированных структурах рекомендуется проводить обучение работников для повышения качества и эффективности управления конкретными объектами недвижимости.

4.5. Рекомендуется в качестве представителей государственной собственности включать в состав участников ассоциированных структур местные органы власти. При реализации данного этапа появляются большие возможности для поиска инвесторов с целью комплексного развития территории и внедрения инновационных разработок, улучшается взаимопонимание между представителями власти и жителями, жители получают поддержку со стороны госслужащих, упрощается процедура создания земельно-имущественного комплекса. Предлагаемая схема реализации проекта обладает антикоррупционными свойствами и, по мнению автора, представляет собой одну из разновидностей государственно-частного партнерства.

4.6. Рекомендуется при формировании ассоциированных по территориальному принципу структур получать лицензию на реализацию функций заказчика-застройщика.

4.7.Если инвестором проекта реконструкции выступает строительная организация, следует включать ее в состав участников товарищества собственников жилья. В таком случае участники проекта имеют возможность заключить договор о совместной деятельности, что является более выгодным, чем договор об инвестировании, как для строительной компании-инвестора, так и для жителей.

5.Разработанные рекомендации способствуют повышению экономической отдачи земельного участка, на котором происходит формирование ассоциированной структуры. В соответствии с тем, что земельный налог является местным налогом и в зависимости от принятых нормативных правовых актов регионов льготы по нему для ТСЖ могут варьироваться в пределах, установленных действующим законодательством, в определенных случаях создание ,ТСЖ в одном доме и оформление земли в общую долевую собственность может быть убыточным. У такой структуры будет отсутствовать возможность использования придомовой территории для получения прибыли и при этом возникнет обязанность в уплате налога. Однако, данные условия

характерны лишь для некоторых регионов, где ТСЖ не освобождены от уплаты земельного налога.

бвтором созданы и конструктивно проработаны предложения по организации управления многоквартирными домами в городских кварталах и обоснованы преимущества создания государственно-частного партнерства для привлечения средств частных инвесторов и внедрения инноваций в объекты недвижимости. Полученные решения при их последовательной реализации на практике позволяют повысить стоимость жилья и его коммерческую привлекательность.

7.Выявлено, что в России многие жилищные организации, заключая договоры на управление, ориентируются на стандартный набор работ по содержанию дома, а не на управление объектом недвижимости, стараясь решать краткосрочные задачи вместо перспективного планирования. В связи с этим автором рекомендуется организовать подготовку специалистов по управлению недвижимостью и земельно-имущественными комплексами на курсах повышения квалификации и ввести допонительные дисциплины в программы обучения соответствующих специалистов в ВУЗах.

Публикации по теме диссертационной работы. Основные положения диссертационной работы опубликованы в 29 научных трудах, из них 4 опубликованы в научных изданиях, рекомендованных ВАК. Общий объем публикаций составляет 11,6 п.л., из них личный 11 п.л.. Статьи в журналах, рекомендованных ВАК:

1. Дикарева В.А., Кувшинова С.И. Новая государственная корпорация по содействию реформированию ЖКХ. // Недвижимость: экономика, управление, №1, 2008,0,9 п.л. (авт. 0,5 п.л.)

2. Кувшинова С.И. Разработка бюджета некоммерческой управляющей компании - ТСЖ. Вестник Государственного университета управления №15 -М.: ГУУ, 2009, 0,6 пл.

3. Кувшинова С.И. Зарубежный опыт проведения бюджетной политики и возможность его применения в России в период реформирования ЖКХ. Вестник Государственного университета управления №16 - М.: ГУУ, 2009, 0,5 п.л.

4. Кувшинова С.И. Опыт развития государственно-частного партнерства и повышение инвестиционной привлекательности в ЖКХ субъектов Российской Федерации. // Известия Вогоградского государственного педагогического университета, №8 (42) - Вогоград: Изд-во Перемена при ВГПУ, 2009, 0,6 п.л.

Публикации в других изданиях:

5. Кувшинова С.И. Территориальное общественное самоуправление и его взаимодействие с ТСЖ и ЖСК при управлении городскими кварталами. Сб. научн. статей - М.: Экслибрис-Пресс, 2006, 0,4 п.л.

6. Кувшинова С.И. Новые типы управляющих компаний - ТСЖ. Пути повышения коммерческой эффективности управления через квартальные ТСЖ. Сб. научн. трудов - М.: ИПЦ МИКХиС, 2007,1 п.л.

7. Кувшинова С.И. Правовые аспекты реализации государственной программы реформирования ЖКХ с применением нового экологического законодательства. Пятая Международная научно-практическая конференция 47 апреля 2007 г. В 2-х тт. Т.2 (4.1) - М.: ИПЦ МИКХиС, 2007, 0,1 пл.

8. Кувшинова С.И. Анализ реформирования ЖКХ на примере реализации государственной целевой программы Жилище. Сб. научн. трудов - М.: Экслибрис-Пресс, 2008,0,5 пл.

9. Кувшинова С.И. Оплата жилищно-коммунальных услуг. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг. Сб. научн. трудов - М.: ИПЦ МИКХиС, 2008,0,8 пл.

10. Кувшинова С.И. Экономические возможности и ограничения при различных способах управления многоквартирными домами с учетом социальных факторов. Сб. научн. трудов-М.: Экслибрис-Пресс, 2008,0,5 пл.

11. Кувшинова С.И. Экономические аспекты управления ЖКХ с помощью различных типов управляющих компаний. Сб. научн. трудов - М.: ИПЦ МИКХиС, 2008, 0,3 пл.

12. Дикарева В.А., Кувшинова С.И. Специфика привлечения инвестиций и внедрение инноваций для эффективного управления территориями городских кварталов. Шестая Международная научно-практическая конференция 1-4 апреля 2008 г. - М.: МИКХиС, 2008,0,4 пл. (авт. 0,2 пл.)

13. Кувшинова С.И. Взаимодействие государства и субъектов малого предпринимательства в управлении и обслуживании недвижимости. Шестая Международная научно-практическая конференция 1-4 апреля 2008 г. - М.: МИКХиС, 2008, 0,4 пл.

14. Кувшинова С.И. Партнерство городских властей и объединений собственников в период реализации реформы ЖКХ. Межвузовская научно-практическая конференция 27 февраля 2008 г.: Сб. докладов ГОУ ВПО РГГУ -М.: МАКС Пресс, 2008, 0,5 пл.

15. Кувшинова С.И. Развитие инновационной деятельности в России и зарубежных странах. Роль инноваций в российской экономике на современном этапе реформирования ЖКХ. Материалы Всероссийской научной конференции 24 апреля 2008 г. - Астрахань: Изд. дом Астраханский университет, 2008, 0,3 пл.

16. Кувшинова С.И. Привлечение частных инвестиций в строительство в период реформирования ЖКХ. Сб. научн. трудов - М.: Экслибрис-Пресс, 2008, 0,4 пл.

17. Комплекс статей в научном сборнике Проблемы экономики - М: Компания Спутник +, 2008, № 6(25), 0,2 пл.:

Кувшинова С.И. Выбор способа управления многоквартирным домом. Кувшинова С.И. Оформление земельного участка в общую долевую собственность в квартальных ТСЖ.

Кувшинова С.И. Создание домовых комитетов для управления жилой недвижимостью.

18. Комплекс статей в научном сборнике Современные гуманитарные исследования - М: Компания Спутник +, 2008, № 6(25), 0,2 пл.:

Кувшинова С.И. Реализация функций заказчика-застройщика в ТСЖ и ЖСК. Кувшинова С.И. Цели и задачи государственной целевой программы Жилище.

Кувшинова С.И. Экономические особенности деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию средств граждан на приобретение жилых помещений.

19. Кувшинова С.И. Вопросы государственного регулирования экономики в период глобального экономического кризиса. Материалы 4-й международной научно-практической конференции 17-25 декабря 2008 г. - София. Бял ГРАД-БГ ООД, 2008, 0,2 пл.

20. Комплекс статей в научном сборнике Проблемы экономики - М: Компания Спутник +, 2009, № 1(29), 0,2 пл.:

Кувшинова С.И. Особенности повышения стоимости коммунальных услуг и объемов строительства нового жилья в период финансового кризиса. Кувшинова С.И. Политика энергосбережения на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства.

Кувшинова С.И. Предоставление государственных субсидий на покупку жилья.

21. Комплекс статей в научном сборнике Вопросы экономических наук - М: Компания Спутник +, 2009, № 1(34), 0,2 пл.:

Кувшинова С.И. Влияние роста инфляции в стране и повышения тарифов на жилищно-коммунальные услуги на ход реформы ЖКХ.

Кувшинова С.И. Внедрение передовых технологий и инновационных разработок как антикризисный инструмент для поддержания экономики. Кувшинова С.И. Оценка эффективности инвестируемого проекта при создании земельно-имущественного комплекса.

22. Комплекс статей в научном сборнике Современные гуманитарные исследования - М: Компания Спутник +, 2009, № 1(26), 0,2 пл.: Кувшинова С.И. Регулирование взаимоотношений между поставщиками и потребителями жилищно-коммунальных услуг.

Кувшинова С.И. Создание конкурентной среды в сфере управления недвижимостью.

Кувшинова С.И. Статистика повышения тарифов на жилищно-коммунальные услуги в разных регионах страны.

23. Комплекс статей в научном сборнике Вопросы гуманитарных наук - М: Компания Спутник +, 2009, № 1(39), 0,2 пл.:

Кувшинова С.И. Инновационное развитие Российской Федерации и стран Запада.

Кувшинова С.И. Практика управления жилищно-коммунальным хозяйством в Санкт-Петербурге.

Кувшинова С.И. Привлечение частных управляющих для управления недвижимостью.

24. Комплекс статей в научном сборнике Актуальные проблемы современной науки - М: Компания Спутник +, 2009, № 1(45), 0,2 пл.:

Кувшинова С.И. Специфика перехода на 100% оплату жилья.

Кувшинова С.И. Новый этап реализации целевой государственной программы Жилище.

Кувшинова С.И. Экономическая составляющая при оформлении земельного участка в общую долевую собственность.

25. Комплекс статей в научном сборнике Аспирант и соискатель - М: Компания Спутник +, 2009, № 1(49), 0,2 п.л.:

Кувшинова С.И. Проведение перерегистрации жилищных и жилищностроительных кооперативов в товарищества собственников жилья в соответствии с нормами действующего законодательства. Кувшинова С.И. Современные методы управления жилой недвижимостью. Кувшинова С.И. Концепция создания ходинга предприятий, предоставляющих коммунальные ресурсы, для снижения затрат на производство коммунальных услуг.

26. Кувшинова С.И. Московский опыт использования средств массовой информации как инструмента для принятия обществом проводимых государством реформ. Материалы всероссийской научно-практической конференции молодых ученых, аспирантов и соискателей 5-6 февраля 2009 г. -Орел: ОГИИК, 2009, 0,2 п.л.;

27. Кувшинова С.И. Динамика реформы жилищного сектора экономики. Социально-экономические проблемы реструктуризации жилищно-коммунального хозяйства и приватизации жилищного фонда в городах России. Статьи и тезисы докладов 2-й Международной научно-практической конференции 5-6 марта 2009 г. - Пятигорск: Изд-во МАФТ, 2009, 1 п.л.

28. Кувшинова С.И. Влияние экономических стимулов в экономии энергоресурсов на стоимость жилищно-коммунальных услуг. Сб. научн. трудов - М.: ИПЦ МИКХиС, 2009, 0,2 п.л.

29. Кувшинова С.И. Вопросы совершенствования системы управления жилищно-коммунальным хозяйством в регионах России. Материалы 5-й международной научно-практической конференции 17-25 февраля 2009 г. -София. Бял ГРАД-БГ ООД, 2009, 0,2 п.л.

Отпечатано в ООО Компания Спутник+ ПД № 1-00007 от 25.09.2000 г. Подписано в печать 21.05.2009 Тираж 100 экз. Усл. п.л. 1,0 Печать авторефератов: 730-47-74,778-45-60

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Кувшинова, Светлана Игоревна

ВВЕДЕНИЕ.

1 ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЕАЛИЗАЦИИ РЕФОРМЫ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА В РОССИИ.

1.1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРЕОБРАЗОВАНИЙ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРЫ РОССИИ.

1.2 АНАЛИЗ НОРМАТИВНО-МЕТОДИЧЕСКОЙ БАЗЫ, РЕГУЛИРУЮЩЕЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ ХОЗЯЙСТВЕ СУБЪЕКТОВ РФ НА ПРИМЕРЕ МОСКВЫ.

1.3 ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ПРОВЕДЕНИЯ БЮДЖЕТНОЙ ПОЛИТИКИ И ВОЗМОЖНОСТЬ ЕГО ПРИМЕНЕНИЯ В РОССИИ В ПЕРИОД РЕФОРМИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА.

2 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМИ КОМПЛЕКСАМИ.

2.1 АНАЛИЗ ПРАКТИКИ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ В РФ.

2.2 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПОСРЕДСТВОМ УПРАВЛЯЮЩИХ ПРЕДПРИЯТИЙ ГОСУДАРСТВЕННОГО И КОММЕРЧЕСКОГО ТИПОВ (НА ПРИМЕРЕ МОСКВЫ).

2.3 ПОВЫШЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПУТЕМ ФОРМИРОВАНИЯ АССОЦИИРОВАННЫХ СТРУКТУР.

2.4 МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ.

3 ПРИВЛЕЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ И ВНЕДРЕНИЕ ИННОВАЦИЙ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО.

3.1 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖКХ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ.

3.2 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ВОЗМОЖНОСТЕЙ ДЛЯ ЭФФЕКТИВНЫХ ПРЕОБРАЗОВАНИЙ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРЫ.

3.3 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ ХОЗЯЙСТВЕ.

4 ФОРМИРОВАНИЕ УСЛОВИЙ ДЛЯ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ.

4.1 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ. КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТЬ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ.

4.2 СОЦИАЛЬНО-ПОЛИТИЧЕСКОЕ ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ ПРИ УПРАВЛЕНИИ ГОРОДСКИМИ КВАРТАЛАМИ МЕЖДУ АССОЦИИРОВАННЫМИ СТРУКТУРАМИ И ОРГАНАМИ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ОБЩЕСТВЕННОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ.

4.3 ПРЕИМУЩЕСТВА УПРАВЛЕНИЯ АССОЦИИРОВАННЫМИ СТРУКТУРАМИ В СОЗДАНИИ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование управления жилищно-коммунальными комплексами на основе формирования ассоциированных структур"

Актуальность темы исследования. Реформа жилищно-коммунального хозяйства является одним из важнейших направлений экономических преобразований в Российской Федерации и на сегодняшний день в условиях экономического кризиса, это один из основных вопросов государственной социально-экономической политики.

Необходимость изменений в структуре организации управления жилищно-коммунальным хозяйством стала очевидна в начале 90-х годов прошлого столетия. Низкая эффективность функционирования всего жилищно-коммунального комплекса была следствием преобладания государственной собственности над частной, централизации управления, монополизации и значительной дотационности в этой сфере.

Несмотря на значительное количество проведенных за прошедший период преобразований, до сих пор не удалось разрешить ряд проблем в этом секторе экономики. Управление недвижимостью - это потенциально высоко конкурентная область деятельности. Несмотря на масштабность проводимой реформы, проблемы повышения социально-экономической эффективности управления жилищным и нежилым фондами во взаимосвязи с динамикой доходов населения России еще не решены в поной мере. Организация профессионального управления в жилищно-коммунальном хозяйстве позволит обеспечить улучшение состояния жилья, снизить стоимость жилищно-коммунальных услуг, будет способствовать внедрению инноваций, притоку инвестиций. Выпоненное исследование содержит теоретические основы и практические разработки и рекомендации в сфере управления территориями городских кварталов посредством формирования ассоциированных структур. Острота и масштабность вопросов определяют актуальность темы исследования, его востребованность и практическую значимость.

Состояние изученности проблемы.

Проблемы реформирования жилищно-коммунального хозяйства, вопросы привлечения инвестиций и внедрения инноваций, варианты развития жилищной сферы рассмотрены и исследованы в работах С.И. Круглика, Е.В. Басина, А.В. Томачева, Г.П. Хованской, А.А. Кальгина, H.JI. Карданской, В.И. Коробко, В.И. Римшина, В.З. Черняка, С.М. Яровенко, П.Г. Грабового, К.П. Грабового, В.А. Епифанова, Н.В. Забелина, Ю.Ф. Симионова, Г.А. Ломтева, В.А. Нефедова, JT. Свилимс, JI.H. Чернышева, В.Н. Субботина, Р.Э. Мукумова, JI.C. Васильевой, С.Н. Максимова, Е.В. Смирнова, Д.Л. Щур, А.Н. Асаула, A.M. Кирилюк, Н.В. Васильевой, И.П. Маликовой, Н.В. Самосудовой и др.

Анализ предложений, представленных в библиографических источниках, монографиях, методической и научной литературе позволяет заключить, что данная проблема еще не получила поного разрешения. Отсутствуют примеры комплексной оценки социально-экономических возможностей при создании земельно-имущественных комплексов в границах кварталов, недостаточно исследованы механизмы взаимодействия органов власти и населения, позволяющие привлекать частные инвестиции, мало внимания уделено вопросу внедрения инновационных разработок в жилищно-коммунальное хозяйство. Существующие рекомендации по созданию и функционированию товариществ собственников жилья зачастую не учитывают целый ряд факторов, позволяющих в значительной степени повысить качество управления и благодаря этому снижать затраты. Результаты анализа подтверждают необходимость проведения дальнейших исследований в этой области. Это позволило автору систематизировать накопленный положительный опыт и внести свои предложения по повышению экономической эффективности и улучшению качества управления, основываясь на нормах и положениях действующего законодательства.

Целью диссертационного исследования является разработка научных положений и рекомендаций по созданию эффективного механизма управления многоквартирными домами, основанного на интегральном территориальном принципе и результатах анализа управления жилищно-коммунальными комплексами посредством различных типов управляющих компаний.

Цель исследования определила постановку и решение следующих задач:

- анализ хода реформы жилищно-коммунального хозяйства, основанный на изучении законодательной и нормативно-методической базы для решения социально-экономических задач данной сферы в г.Москве и по России в целом;

- рассмотрение зарубежного опыта проведения бюджетной политики и возможность его применения в России в период реформирования жилищно-коммунальной сферы;

- выявление и обоснование преимуществ и недостатков каждого из способов управления многоквартирными домами;

- обоснование эффективности управления территориями городских кварталов некоммерческими управляющими компаниями, ассоциированными по территориальному принципу;

- разработка рекомендаций по повышению эффективности управления многоквартирными домами на примере г.Москвы;

- изучение возможностей внедрения инноваций в жилищно-коммунальное хозяйство;

- рассмотрение экономических возможностей инвестирования в развитие жилищно-коммунальной сферы государством и частными инвесторами;

- разработка рекомендаций для привлечения частных инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство; определение социально-экономических целей создания и функционирования ассоциированных по территориальному принципу структур и их объединений;

- обоснование конкурентоспособности некоммерческих управляющих компаний в период ограниченности денежных средств в условиях экономического кризиса; рассмотрение возможностей для осуществления населением территориального общественного самоуправления и взаимодействия его органов с ассоциированными структурами и их объединениями.