Совершенствование подходов к определению выкупной цены изымаемых земельных участков в составе сметной стоимости строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Едемский, Алексей Александрович |
| Место защиты | Санкт-Петербург |
| Год | 2010 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Совершенствование подходов к определению выкупной цены изымаемых земельных участков в составе сметной стоимости строительства"
На правах рукописи
ЕДЕМСКИЙ АЛЕКСЕЙ АЛЕКСАНДРОВИЧ
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПОДХОДОВ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ ВЫКУПНОЙ ЦЕНЫ ИЗЫМАЕМЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОСТАВЕ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА
Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Санкт-Петербург 2010
4856591
Работа выпонена на кафедре Прикладной экономики факультета экономики и менеджмента Санкт-Петербургского государственного электротехнического университета (ЛЭТИ).
Ведущая организация: ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет
Защита состоится "28" декабря 2010 г. в 16 часов на заседании диссертационного совета Д212.196.10 по защите докторских и кандидатских диссертаций при ГОУ ВПО Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова:
117977, Москва, Стремянный пер., д. 36, корпус 3, ауд. 353.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова
Автореферат разослан л25 ноября 2010 г. Ученый секретарь
диссертационного совета Д212.196.10,
Научный руководитель:
доктор технических наук, профессор Лашманова Наталья Викторовна
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, профессор Семенов Виктор Павлович
кандидат экономических наук, доцент Владимирова Ирина Львовна
кандидат экономических наук, доцент
Моторина. М. А.
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы диссертационного исследования.
При реализации крупномасштабных государственных проектов капитального строительства, земельные участки, попадающие в границы этого строительства, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд у их правообладателей. В этом случае земельные участки, подлежащие изъятию, выкупаются организациями, действующими от лица государства, по стоимости, которая включает в себя рыночную стоимость участков и всех объектов недвижимости, находящихся на них, а также компенсацию всех убытков, которые несут собственники в связи с изъятием.
На основании Гражданского Кодекса РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией и со сметой, определяющей цену работ. Для сдачи в срок строительного объекта, необходимо детальное планирование стоимости его реализации. В связи с этим, определение сметной стоимости строительства осуществляется на каждом этапе проектирования: от обоснования инвестиций до составления рабочей документации.
В зависимости от особенностей реализуемого строительного проекта, выкупная цена изымаемых земельных участков может составлять достаточно большую статью затрат. Поэтому к методам определения выкупной цены изымаемых земельных участков следует относиться достаточно серьезно, так как если выкупная цена не будет поностью покрывать размер причиненных убытков, это может привести не только к срыву сроков реализации строительных проектов или судебным тяжбам, но и вызвать рост социальной напряженности в обществе.
Следует отметить, что процедура изъятия земельных участков для строительных целей является весьма распространенным инструментом территориального развития, встречающимся во многих странах мира. Тем не менее, недостаточный уровень проработки данной проблемы, отсутствие единого подхода к решению вопросов выкупа и справедливой компенсации убытков, причиненных изъятием, а также возрастающая практическая значимость этой проблемы обусловили выбор темы и цели диссертационного исследования.
Степень научной разработанности темы. Вопросам, связанным с определением сметной стоимости строительства посвятили свои работы
В. Д. Ардзинов, Н. И. Барановская, В. С. Башкатов, X. М. Гумба, Е. Е. Ермолаев, А. И. Курочкин, Е. Н. Попова, С. С. Уварова и другие.
Разработкой теории экономики и управления строительством в разное время занимались ученые А. Н. Асаул, В. В. Бузырев, И. Л. Владимирова, Ю. Н. Казанский, С. Н. Максимов, Ю. П. Панибратов, В. И. Ресин, Ю. Ф. Симионов, Е. И. Тарасевич, В. 3. Черняк и другие.
Проблемам определения выкупной цены изымаемых земельных участков посвящены научные труды многих ученых. Вопросами изучения принудительного характера процедуры изъятия земельных участков, а также оценки стоимости имущества, в отечественной и зарубежной науке занимались: С. В. Вадайцев, Н. В. Волович, С. В. Грибовский, А. Г. Грязнова, В. Е. Есипов, С. П. Коростелев, Е. С. Озеров, В. С. Плескачевский, В. М. Рутгайзер, С. И. Сай, А. В. Севостьянов, М. А. Федотова, A. Damodaran, J. Friedman, J. Hitchner, N. Ordway, S. Pratt и другие.
Проблемы компенсации убытков, причиненных изъятием земельных участков для целей реализации строительных проектов, стали наиболее остро проявляться в 90-х гг. прошлого века, когда начали формироваться основы частной собственности на землю. Гражданское законодательство достаточно подробно описывает исключительные случаи, при которых осуществляется изъятие, а также устанавливает необходимость компенсации всех убытков, причиненных изъятием. При этом до настоящего времени наблюдается отсутствие комплексной методологии решения данной проблемы. Социальная значимость вопросов определения выкупной цены изымаемых земельных участков для строительных нужд и отсутствие достаточных исследований по различным направлениям проблемы, обусловили актуальность темы, объект и предмет исследования, постановку цели и задач диссертационной работы.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке агоритма и методических основ определения выкупной цены, изымаемых для государственных нужд земельных участков в составе сметной стоимости строительства.
В соответствии с целью исследования в диссертации были поставлены следующие задачи:
Разработать универсальную структуру выкупной цены изымаемых под строительство земельных участков.
Выработать концепцию учета убытков, позволяющую производить их расчет на основе норм и правил российского оценочного законодательства.
Классифицировать перечень наиболее часто встречающихся видов убытков, при изъятии земельных участков для государственных нужд.
На основе анализа нормативно-правовой базы и существующих методик определения убытков, причиненных изъятием земельных участков, выявить их основные проблемные моменты и разработать практические рекомендации по их совершенствованию.
Разработать агоритм расчета выкупной цены, включающий прогнозную модель определения рыночной стоимости изымаемых земельных участков, с учетом всех видов убытков, причиненных собственникам участков.
Проанализировать судебную и налоговую практику в области изъятия земельных участков для целей строительства, выработать механизм учета налогов при изъятиях путем выкупа.
Объектом исследования выступает сметная стоимость строительства, определяемая на каждой стадии строительного проектирования.
Предметом исследования являются принципы и методы определения выкупной цены изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участков при реализации проектов капитального строительства.
Область исследования - проблемы, решаемые в диссертации, соответствуют паспорту специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство): п. 15.58. Методологические и методические подходы к ценообразованию и определению сметной стоимости строительства.
Теоретической и методологической основой исследования послужили отечественные и зарубежные концепции в области оценки компенсации убытков, причиненных изъятием, которые необходимо учитывать при определении сметной стоимости строительства.
Основные теоретические построения опираются на разработки отечественных экономистов А. Н. Асаула, В. В. Бузырева, Н. В. Воловича, С. В. Грибовского, С. Н. Максимова, Е. С. Озерова, А. В. Севостьянова, Е. И. Тарасевича, В. 3. Черняка.
Основные методы исследования. В основе исследования лежит диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном
развитии и взаимосвязи. В аналитической части применялись методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа, корреляционно-регрессионного анализа. Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы федеральных и региональных органов по вопросам принудительного отчуждения имущества в Российской Федерации.
Научная новизна выносимых на защиту положений и выводов заключается в разработке агоритма и методических основ определения выкупной цены изымаемых земельных участков, входящей в состав сметной стоимости строительства, на основе обобщенного анализа теоретических основ и имеющейся практики в области изъятия.
Наиболее существенные результаты, полученные автором и содержащие элементы научной новизны, состоят в следующем:
Предложена обобщенная структура выкупной цены изымаемых под строительство земельных участков.
Разработана концепция учета убытков, причиненных изъятием, позволяющая сформировать их в качестве объекта оценки и определить их стоимость в соответствии с требованиями российского законодательства.
Раскрыт и систематизирован перечень наиболее часто встречающихся видов убытков, способствующий их более детальному расчету при определении сметной стоимости строительства.
Разработаны предложения по совершенствованию законодательства в области изъятия земельных участков, что позволит сократить расходы, связанные с выкупом необходимых земельных участков и уменьшить затраты на реализацию строительных проектов.
Разработан агоритм расчета выкупной цены, включающий прогнозную модель определения рыночной стоимости изымаемых земельных участков, с учетом всех видов убытков, причиненных собственникам участков, который способствует адекватному планированию сметной стоимости строительства.
На основании обобщенного анализа налоговой и судебной практики, обоснована целесообразность включения в состав выкупной цены необходимых к уплате собственниками налогов.
Достоверность и обоснованность научных результатов подтверждается, во-первых, широким использованием методов определения выкупной цены,
при планировании сметной стоимости различных проектов капитального строительства, во-вторых, удовлетворением требований широкого круга лиц, в том числе государства и обладателей прав на изымаемые земельные участки.
Теоретическая значимость исследования заключается в возможности использования его положений, выводов и рекомендаций научными работниками и специалистами федеральных и региональных органов для изучения, использования и дальнейшего исследования проблем принудительного отчуждения имущества при реализации крупномасштабных проектов капитального строительства.
Практическая значимость исследования заключается в возможности применения полученных результатов при планировании сметной стоимости строительства, в случае необходимости выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Результаты работы, научные выводы и методические разработки могут быть использованы в научно-исследовательской работе и в учебном процессе при разработке учебно-методических планов и пособий по дисциплинам: Оценка недвижимого имущества, Экономика городского строительства, Строительное дело и Управление проектами.
Апробация и внедрение результатов исследования. Диссертация подготовлена, обсуждена и рекомендована к защите на заседании кафедры Прикладная экономика СПбГЭТУ ЛЭТИ. Основные положения, выводы и рекомендации исследования получили апробацию в выступлениях автора на IV и V Всероссийских научно-практических конференциях СПб ГУП в 2007-2008 гг., на XIV Международной научно-практической конференции СПб ГПУ в 2009 г., II Международной научно-практической конференции МЭСИ в 2009 г., а также в научных публикациях.
Модели и методы, разработанные в ходе диссертационного исследования, были внедрены в деятельности коммерческой организации ООО Арт-Аппрейзел при определении размера выкупной цены изымаемых, во время строительства Кольцевой автодороги и Западного скоростного диаметра в Санкт-Петербурге, земельных участков.
Итогом применения предложенных методов послужило включение результатов определения размеров выкупных цен в сводные сметные расчеты и осуществление последующего выкупа земельных участков при реализации ряда строительных проектов.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 печатных работ (в том числе 3 статьи в изданиях, входящих в обязательный перечень ВАК), общим объемом 2,45 п.л. (личный вклад соискателя - 2,41 п. л.).
Структура и объем работы определены целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов, заключения, библиографического списка (содержащего 111 наименований). Объем основного текста диссертации Ч 125 страниц машинописного текста, включая 15 таблиц и 29 рисунков.
Во введении обосновывается актуальность выбранной темы и степень ее научной разработанности, цель и задачи, предмет и объект исследования, научная новизна, теоретическая и практическая значимости.
В первой главе диссертационной работы Теоретические основы процедуры изъятия земельных участков и планирования сметной стоимости строительства исследована современная нормативно-законодательная база регулирования процедур прекращения и ограничения прав на земельные участки при определении основ планирования сметной стоимости строительства.
Во второй главе диссертационной работы Анализ методов экономической оценки выкупной цены изымаемых земельных участков при планировании сметной стоимости строительства исследуется сложившаяся в России практика изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Проанализированы существующие методические рекомендации по определению размера убытков причиненных изъятием, выявлены основные практические проблемы и предложены пути их разрешения. Рассмотрены последствия принятия решения об изъятии и его влияние на рыночную стоимость земельных участков и выработаны предложения по совершенствованию законодательства в данной области. Систематизирован опыт развитых стран в разрешении проблем определения выкупной цены изымаемых земельных участков.
В третьей главе диссертационного исследования Совершенствование подходов к определению выкупной цены изымаемых земельных участков в составе сметной стоимости строительства раскрыт и систематизирован перечень наиболее часто встречающихся видов убытков. Для уменьшения погрешностей экспертного подхода при определении выкупной цены, изымаемых земельных участков, предлагается более широкое использование
методов корреляционно-регрессионного анализа. Выработаны практические рекомендации по осуществлению налогообложения выкупной цены. Рассмотренные подходы способствуют более точному определению сметной стоимости строительства, планированию оптимальных сроков строительства и, следовательно, успешному завершению проектов капитального строительства.
В заключении приведены основные выводы и рекомендации исследования.
II. ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ 1. Предложена обобщенная структура выкупной цены изымаемых под строительство земельных участков.
При осуществлении проектов капитального строительства, особенно в
условиях ограниченного количества привлекательных земельных участков в населенных пунктах, нередки случаи возникновения необходимости изъятия допонительных земельных наделов, попадающих в границы такого строительства. При этом сметная стоимость реализации таких проектов дожна включать затраты на подготовку земельных участков, в том числе и на решение гражданско-правовых вопросов, касающихся их изъятия. Организаторам строительства необходимо учитывать требования существующей нормативно-правовой базы, поскольку решение вопросов изъятия земельных участков может занять длительное время и потребовать значительных финансовых вложений.
Анализ современного законодательства в области принудительного отчуждения имущества определил, что основополагающим документом, гарантирующим защиту имущественных прав, является Конституция РФ, в соответствии с положениями которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Следующим по приоритету, в контексте исследуемой проблемы, следует Гражданский кодекс РФ, который более широко раскрывает вопросы отчуждения имущества государством и устанавливает их исключительные случаи. Так на основании п. 1 ст. 279 земельный участок может быть изъят у собственника путем выкупа. Плата за изымаемый земельный участок [выкупная цена], сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с
собственником участка, которое включает обязательство государства уплатить выкупную цену за изымаемый участок.
Пункт 2 ст. 281 ГК РФ устанавливает состав выкупной цены изымаемого земельного участка, которая включает в себя:
1. Рыночную стоимость этого участка и находящегося на нем
недвижимого имущества;
2. Все убытки, причиненные собственнику изъятием участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Статья 15 ГК РФ закрепляет обязательность возмещения всех убытков, причиненных лицу нарушением его прав, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере, а также определяет следующую классификацию убытков:
1. Реальный ущерб - расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или дожно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества;
2. Упущенная выгода - неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
Объединив состав убытков с составом выкупной цены, можно сделать вывод о том, что плата за земельный участок [выкупная цена] включает в себя составляющие, указанные на рисунке ниже:
В Выкупная цена
Убытки, которые несет собственник в связи с
досрочным прекращением своих обязательств пq)eд третьими лицами
Рисунок 1.Обобщенная структура выкупной цены
Таким образом, плата за изымаемый земельный участок [выкупная цена] будет включать в себя четыре составляющие:
1. Рыночная стоимость права собственности на земельный участок и находящегося на нем недвижимого имущества;
2. Упущенная выгода;
3. Реальный ущерб, за вычетом рыночной стоимости права собственности на земельный участок и находящегося на нем недвижимого имущества;
4. Убытки, которые несет собственник в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.
По предложенной классификации, расходы на восстановление коммуникаций, расходы на выпонение землеустроительных работ, расходы на восстановление разрушенных частей зданий и т.п., которые в практической деятельности относились оценщиками к прочим видам убытков, будут включаться в третий пункт классификации.
2. Разработана концепция учета убытков, причиненных изъятием, позволяющая определить их в качестве объекта оценки в соответствии с требованиями российского законодательства
Проектирование сводных сметных расчетов с учетом затрат на изъятие земельных участков путем выкупа дожно основываться на Отчетах об оценке, выпоненных в соответствии с Федеральным Законом №135-Ф3 Об оценочной деятельности в Российской Федерации.
Одной из основных проблем при определении выкупной цены изымаемых земельных участков, является несовершенство законодательства, регламентирующего порядок расчетов и оформления их результатов. Определение рыночной стоимости земельного участка и всех объектов недвижимости, находящихся на нем, оформляется Отчетом об оценке, составленным в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. В то же время Федеральный Закон №135-Ф3 Об оценочной деятельности в РФ относит к объектам оценки лишь те, которые поименованы на рисунке ниже:
Объекты оценки
Х Отдельные материальные объекты [вещи]
Х Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия)
ХПраво собственности и иные вещные права на имущество или Отдельные вещи из состава имущества
ХПрава требования, обязательства [доги]
Х Работы, услуги, информация
Х Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте
Рисунок 2. Объекты оценки в соответствии с Федеральным Законом №135-Ф3 Об оценочной деятельности в Российской Федерации
Такого объекта оценки как убытки в данном перечне не существует, поэтому определение их размера не попадает в рамки оценочной деятельности, хотя сам закон об оценочной деятельности обязывает проводить оценку при выкупе или ином изъятии для государственных или муниципальных нужд.
В настоящее время, чаще всего, расчеты размера убытков оформляются письменным Заключением о размере убытков. С 2006 года для повышения качества оценочных работ и устранения заказных отчетов, государством была введена имущественная ответственность оценщиков. Но поскольку заключение о размере убытков не является отчетом об оценке, поэтому никакой имущественной ответственности за содержание данных работ оценщики не несут.
Учитывая практический опыт определения выкупной цены земельных участков, изымаемых для строительства Олимпийских объектов в г. Сочи, представляется обоснованным в отчете об оценке проводить расчет следующих элементов:
1. Рыночная стоимость земельного участка и всех объектов недвижимости, находящихся на нем;
2. Стоимость права требования на возмещение убытков, причиненных изъятием.
Данные объекты оценки представлены в Федеральном Законе №135-Ф3 Об оценочной деятельности в Российской Федерации, поэтому в случае составления заказных отчетов, убытки, возникшие от использования итоговой величины стоимости, могут быть возмещены за счет имущества оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
3. Раскрыт и систематизирован перечень наиболее часто встречающихся видов убытков, способствующий их более детальному расчету при определении сметной стоимости строительства
Следует отметить, что каждый случай изъятия земельного участка для целей строительства носит исключительный характер, поэтому состав причиненных убытков может зависеть от уровня освоенности участка, видов деятельности, осуществляемых на нем, площади участка, попадающего под изъятие [например, изъятие и обрушение одной части здания, с последующим восстановлением оставшихся частей] и т.п.
В работе проведен анализ и представлен наиболее типичный перечень убытков, причиняемых правообладателям земельных участков:
1. Оплата услуг риэторов при подборе нового объекта недвижимости - для каждого региона стоимость услуг специалистов рынка недвижимости варьируется значительно и в большинстве своем составляет определенный процент с величины сдеки. При определении этой составляющей убытков, необходимо основываться на анализе состояния рынка недвижимости и на результатах переговоров с риэторами.
2. Убытки вызванные необходимостью переезда Ч в данную статью включаются затраты на монтаж/демонтаж, упаковку, транспортировку, ответственное хранение [в случае если новый объект недвижимости еще не приобретен, а изъятие состоялось], транспортировку до приобретенного объекта недвижимости, а также затраты на временное проживание, если изъятию подлежат жилые объекты недвижимости. В случаях изъятия промышленных объектов необходимо учитывать затраты на перебазирование производства.
3. Убытки связанные с юридическим оформлением прав на приобретаемые объекты недвижимости Ч в данную статью включаются затраты на оплату юридических услуг и государственных пошлин за регистрацию сделок. В случае изъятия части земельного участка, необходимо компенсировать затраты на осуществление кадастровых работ по оформлению новых границ участка.
4. Убытки от необходимости переноса коммуникаций [в случае частичного изъятия земельного участка] - в случаях, когда изъятию подлежит часть земельного участка, а на оставшейся части остается комплекс объектов недвижимости, чья целостность не нарушается процессом изъятия, обладателю
прав на объект недвижимости необходимо компенсировать затраты на восстановление энергоснабжения комплекса. Такие случаи имеют уникальный характер, например, если под изъятие попадает трансформаторная подстанция или блок очистных сооружений, перенос которых необходим для дальнейшего функционирования оставшегося комплекса. Расчет таких затрат дожен осуществляться специализированными организациями, имеющими разрешение на данный вид деятельности.
5. Убытки от необходимости восстановления оставшихся после изъятия частей зданий [в случае частичного изъятия земельного участка] - по аналогии с предыдущим случаем, могут возникнуть ситуации, когда при изъятии необходимо восстановить часть конструктивных элементов комплекса объектов недвижимости [например, осуществить перенос стены с границы отвода участка]. Расчет данной статьи затрат дожен также осуществляться специализированными организациями.
6. Убытки, которые несет собственник в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами - расчет данного вида убытков осуществляется на основе анализа договорных отношений. В качестве убытков, в данном случае, могут выступать требования по уплате штрафов, пеней, неустоек в связи с нарушением договорных обязательств.
7. Убытки в виде упущенной выгоды Ч расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих, не полученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. При определении данной составляющей убытков, необходимо учитывать предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. В случае отсутствия удостоверяющих документов, расчеты производить не следует.
Для наиболее оптимального определения сметной стоимости строительных работ необходим детальный анализ причиненных убытков, размер и структура которых будет зависеть от специфики деятельности хозяйствующего субъекта, подвергшегося изъятию. Приведенный выше перечень не является исключительным, но может служить отправной точкой для разработки поной классификации убытков, причиненных изъятием земельных участков, при реализации строительных проектов.
4. Разработаны предложения по совершенствованию законодательства в области изъятия земельных участков, что позволит сократить расходы, связанные с выкупом необходимых земельных участков и уменьшить затраты на реализацию строительных проектов
Принятие государством решений о реализации масштабных проектов капитального строительства, оказывает значительное влияние на дальнейшее развитие, как городов, так и целых регионов. Например, решение Международного Олимпийского Комитета о проведении XXII Олимпийских зимних игр в г. Сочи, значительно повлияло на состояние рынка недвижимости этого региона.
Дата определения выкупной цены земельного участка, изымаемого А1Я государственных или муниципальных нуясц
40 |..
Этяпы развития земельного участка
ХЧгЧСпрос 1 И 1 Предложение
Рисунок 3. Дата определения выкупной цены изымаемого земельного участка Принятие решения об изъятии земельных участков, находящихся в границах планируемого к реализации проекта, способствует значительному повышению их стоимости. Однако предполагаемое изъятие оказывает большее влияние на цены предложения, нежели на цены спроса.
В российском законодательстве установлено требование о том, что датой определения стоимости изымаемого имущества является день, предшествующий принятию решения об изъятии. На практике, решение об изъятии выносится слишком поздно, когда спекулятивная составляющая стоимости приближена к максимальному значению.
Поэтому в работе обоснована необходимость на законодательном уровне закрепить в качестве даты определения выкупной цены день, предшествующий тому моменту, когда обладатели прав на земельные участки получили информацию о планируемом месте размещения объектов капитального строительства.
Например, для г. Сочи таким днем может служить 04 июля 2007 г., так как 05 июля 2007 г. на сессии Международного Олимпийского Комитета город был выбран местом проведения XXII зимних Олимпийских игр, однако решений об изъятии на уровне региона на тот момент принято еще не было.
Основной трудностью при определении выкупной цены на указанную дату будет являться отсутствие достаточно точных рыночных данных. В этом случае необходимо тесное взаимодействие органов государственной власти, обладающих данной информацией и генерирующих ее в своей повседневной деятельности с аккредитованными оценочными компаниями. Например, в Санкт-Петербурге организацией, имеющей в своем распоряжении большой банк данных, необходимых для определения выкупной цены изымаемых объектов недвижимости, является ГУЛ ГУИОН. Результаты определения стоимости различных объектов недвижимости, прошедшие экспертизу в ГУЛ ГУИОН, являются наиболее достоверными и будут способствовать определению справедливой выкупной цены изымаемого имущества на любую дату.
5. Разработан агоритм расчета выкупной цены, включающий прогнозную модель определения рыночной стоимости изымаемых земельных участков, с учетом всех видов убытков, причиненных собственникам участков
Поскольку стоимость земельных участков в общей величине выкупной цены может составлять значительную величину, то к оценке их стоимости необходимо относиться достаточно осторожно, чтобы не завысить или уменьшить сметную стоимость строительства и, тем самым, поставить под риск, реализацию запланированного объекта капитального строительства.
Для уменьшения погрешности расчетов, связанных с сильным влиянием экспертных оценок, в практике оценочной деятельности необходимо более широкое использование адекватных прогнозных моделей определения стоимости изымаемых земельных участков, разработанных на основе статистических методов и регрессионного моделирования, базирующихся на реальных рыночных данных.
В регрессионной модели необходимо учитывать следующие, наиболее значимые ценообразующие факторы для земельных участков:
Х зарегистрированные права на земельный участок;
Х местоположение земельного участка;
Х транспортная доступность земельного участка;
Х категория и разрешенное использование земельного участка;
Х обеспеченность земельного участка инженерными коммуникациями;
Х площадь земельного участка;
Х рельеф и форма земельного участка.
Для преобразования качественных характеристик в условиях ограниченных рыночных данных наиболее удобной является шкала качественных оценок л1-9:
_Таблица 1. Шкала качественных оценок л1-9_
Характеристика свойств фактора Количественная оценка свойства фактора
Абсолютное преимущество 9
Явное преимущество 8-7
Значительное преимущество 6-5
Незначительное преимущество 4-3
Наихудшее значение фактора 2-1
Наиболее качественную регрессионную модель можно получить, используя бинарные кодировки свойств факторов, например: _Таблица 2. Бинарная кодировка свойств факторов_
Характеристика свойств фактора Количественная оценка свойства фактора
Земельный участок подключен к электрическим сетям 1
Земельный участок не подключен к электрическим сетям 0
Количественные характеристики земельных участков (например, площадь земельного участка, расстояние от транспортной магистрали) можно вводить в модель без каких-либо преобразований.
Рассмотрим агоритм составления прогнозной модели оценки стоимости земельного участка, расположенного в Курортном районе г. Санкт-Петербурга методом сравнительного анализа с использованием регрессионного моделирования. В таблице далее приведены кодировки объектов-аналогов и оцениваемого земельного участка:
Таблица 3. Количественная кодировка объектов-аналогов и объекта оценки
№ п/п Адрес Местоположение Общая площадь земельного Наличие электричества Наличие газоснабжения Цена, ден. ед./кв. м
участка, кв. м
1 г. Зеленогорск, отдален от залива б 610 1 1 500
2 пос. Репино, окраина 5 1500 1 0 520
3 г. Зеленогорск, отдален от залива 6 1550 1 1 540
4 г. Зеленогорск, отдален от залива 6 2050 1 0 520
5 пос. Серово, окраина 2 1050 0 0 400
6 пос. Репино, недалеко от залива 7 950 1 1 590
7 г. Зеленогорск, отдален от залива 6 1200 1 0 510
8 пос. Серово, окраина 2 600 0 0 360
9 пос. Лисий нос, окраина 4 980 0 0 450
Продожение таблицы 3
м п/п Адрес Местоположение Общая площадь земельного участка, кв. м Наличие электричества Наличие газоснабжения Цена, ден. едУкв.м
10 пос. Серово, окраина 2 650 1 0 400
11 пос. Лисий нос, окраина 4 550 0 0 420
12 г. Сестрорецк, у залива 9 1400 1 1 620
13 пос. Белоостров, у лесного массива 3 1100 0 0 430
14 пос. Репино, недалеко от залива 7 600 0 0 470
15 г. Зеленогорск, отдален от залива 5 600 1 1 490
16 пос. Горская, окраина 4 880 0 0 450
17 пос. Горская, окраина 4 650 0 0 420
18 пос. Лисий нос, окраина 4 990 1 1 490
19 пос. Серово, окраина 2 1200 1 0 460
20 пос. Белоостров, у лесного массива 3 1100 1 1 470
21 г. Зеленогорск, у залива 8 1300 1 0 550
Оцениваемый земельный участок: г. Сестрорецк, у залива 9 1100 0 1 7
Дальнейший анализ производится с помощью пакета Анализ данных MS Excel. Результаты регрессионного анализа приведены в таблице ниже:
Таблица 4. Результаты регрессионного анализа
вывод итогов
Регрессионная статистика 1) Коэффициент детерминации Я2 равен 0,94; 2) Уровень значимости Р-критерия равен 0,00000; 3) Уровни значимости ^критерия (Р-значения) не превышают 0,05.
Множественный R 0,97
S-кеадрат 0,94
Нормированный It-квадрат 0,92
Стандартная ошибка 18,16
Наблюдения 21
Дисперсионный анализ
df SS MS F Значимость F
Регрессия 4 78 904,35 19 726,09 59,82 0,00000
Остаток 16 5 276,60 329,79
Итого 20 84 180,95
Коэффициенты Стандартная ошибка t-статистша Р-Значение Нижние 95% Верхние 95%
У-пересечение 316,46 13,10 24,16 0,000 288,70 344,23
Переменная X 1 19,99 2,25 8,87 0,000 15,21 24,77
Переменная X 2 0,04 0,01 3,29 0,005 0,02 0,07
Переменная X 3 25,08 11,70 2,14 0,048 0,28 49,88
Переменная X 4 29,70 11,11 2,68 0,017 6,16 53,25
Для проверки адекватности полученных данных необходимо, чтобы:
1. Коэффициент детерминации Я2 был больше 0,7;
2. Уровень значимости Б-критерия был менее 0,01;
3. Уровни значимости ^критерия (Р-значения) коэффициентов уравнения регрессии для переменных были меньше 0,05.
Таким образом, поскольку в полученной модели все коэффициенты статистически значимы, следовательно, данное уравнение линейной регрессии можно использовать для расчета стоимости оцениваемого земельного участка:
у = 316,46 + 19,99 XI + 0,04 х2 + 25,08 х3 + 29,70 Х4, (1)
где X] Ч местоположение;
х2 - общая площадь земельного участка, кв. м; хз - наличие электричества; х4 - наличие газоснабжения.
Для определения стоимости 1 кв. м оцениваемого земельного участка, необходимо определить значения факторных переменных. Согласно принятому ранжированию:
Таблица 5. Ранжирование свойств оцениваемого объекта
Наименование фактора Градация оценки фактора Значение порядковой шкалы
Местоположение (х|) Абсолютное преимущество 9
Общая площадь земельного участка, кв. м (хг) 1 кв. м 1 100
Наличие электричества (хз) нет 0
Наличие газоснабжения (Х4) есть 1
Значение стоимости оцениваемого земельного участка (на основании полученной модели (1)), согласно принятому ранжированию, будет равна 572 ден. ед./кв. м.
Таким образом, использование корреляционно-регрессионного анализа позволило разработать прогнозную модель расчета рыночной стоимости изымаемого земельного участка, учитывающую наиболее значимые ценообразующие факторы. Полученная рыночная стоимость является составной частью выкупной цены, которая дожна быть увеличена на размер всех причиненных изъятием видов убытков. Разработанный агоритм определения выкупной цены повысит точность расчетов при планировании сметной стоимости строительства.
6. На основании обобщенного анализа налоговой и судебной практики обоснована целесообразность включения в состав выкупной цены необходимых к уплате собственниками налогов
В третьей главе выпонен анализ судебной и налоговой практики по налогообложению выкупной цены изымаемых для строительства земельных участков в зависимости от налоговых режимов.
В случае если выкупная цена подлежит налогообложению, то нарушается конституционный принцип на равноценное возмещение принудительно отчуждаемого имущества. Таким образом, в выкупную цену необходимо включать и величину налогов, которая дожна быть уплачена правообладателями земельных участков с полученной компенсации.
В соответствии со статьей 247 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком. Прибыль представляет собой разницу между доходами [доходы от реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав, а также внереализационные доходы] и расходами.
На основании п. 3 ст. 250 НК РФ внереализационными доходами являются суммы возмещения убытков или ущерба, признанные дожником или подлежащие уплате на основании решения суда. Таким образом, средства, полученные организациями для возмещения всех видов убытков, в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, рассматриваются для целей налогообложения как внереализационные доходы.
Вопрос обложения компенсационных выплат налогом на добавленную стоимость до сих пор остается открытым. В Министерстве финансов РФ считают, что денежные средства, полученные организацией в виде компенсации в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, являются оплатой услуги, оказанной организацией при строительстве объекта. В связи с этим указанные средства следует включать в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость в общеустановленном порядке. Постановления судебных органов утверждают, что суммы, полученные обладателями прав на земельные участки в качестве компенсации убытков, возникших в результате изъятия земельных участков, не подлежат обложению НДС. Налоговые органы придерживаются аналогичной точки зрения о том, что компенсационные выплаты за изымаемое имущество не облагаются НДС.
Таким образом, в случае если собственники, чьи земельные участки попадают под изъятие, не освобождены на основании решений органов испонительной власти РФ от уплаты налогов, в сметную стоимость строительства необходимо включать суммы налогов, которые будут уплачены собственниками, поскольку в практике существуют случаи, когда суды обязывали застройщиков возместить уплаченные с выкупной цены налоги.
В таблице далее приведены способы учета налога на прибыль в зависимости от режимов налогообложения: Таблица 6. Агоритм корректировки выкупной цены для различных режимов
налогообложения
Режим налогообложения Расчет выкупной цены с учетом дальнейшего налогообложения Расшифровка
Организации с общим режимом налогообложения 1) Изъятие свободного земельного участка: ВЦно ~ 1 >25 ВЦ 2) Изъятие застроенного земельного участка ВЦН0 = оЧн01 где вцяп-иэвц^ птг _ВЦ.;1-0,20Са:1 ицКМ о^з ВЦно - выкупная цена земельных участков, учитывающая дальнейшее налогообложение; ВЦ - справедливая выкупная цена, включающая рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду ВЦди Ч выкупная цена амортизируемого имущества, находящегося на изымаемом земельном участке; ОСди - остаточная стоимость амортизируемого имущества; РПос Ч расходы на приобретение основных средств; НВ - имущественный налоговый вычет по НДФЛ
Организации и индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения 1)В случае если объектом налогообложения признаются доходы: _ вч 2) В случае если объектом налогообложения признаются доходы, уменьшенные на величину расходов: 2а) при изъятии свободного земельного участка: ВЦ 26) при изъятии застроенного земельного участка: ВЦ-ОДЗРПес ВЦн 0,85
Физические лица, не занимающиеся предпринимательской деятельностью; Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и не применяющие упрощенную систему налогообложения _ВЦ-0ДЗНВ Цко о,87
Организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность, облагаемую единым налогом 1) для организаций - расчет возмещения убытков идентичен случаю, рассмотренному для организаций с общим режимом налогообложения; 2) для индивидуальных предпринимателей Ч расчет возмещения убытков, идентичен случаю, рассмотренному при возмещении убытков для физических лиц
Приведенные в таблице 6 способы учета налогообложения выкупной
цены также будут способствовать более поному и точному планированию затрат, связанных с реализацией строительных проектов, и, следовательно, к соблюдению временных и стоимостных показателей этих проектов.
3. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ
Проведенное исследование позволило более точно и в соответствии с
современными требованиями определить структуру выкупной цены, которая включает в себя все виды убытков, причиненных изъятием. Предложена концепция учета убытков, причиненных изъятием, позволяющая сформировать их в качестве объекта оценки и определить их стоимость в соответствии с требованиями российского законодательства.
Предложенный перечень наиболее часто встречающихся видов убытков способствует их более поному учету, и, следовательно, определению наиболее справедливой выкупной цены.
Использование корреляционно-регрессионного анализа при разработке прогнозных моделей расчета рыночной стоимости изымаемых земельных участков, способствует более адекватному определению величины затрат, связанных с выкупом земельных участков и входящих в состав сметной стоимости строительства.
Проведенный анализ судебной и налоговой практики позволил определить виды налогов, которые уплачиваются собственниками с полученной выкупной цены, а также способы корректировки выкупной цены в зависимости от режимов налогообложения.
Таким образом, разработанные подходы к определению выкупной цены изымаемых земельных участков в составе сметной стоимости строительства базируются на требованиях более широкого использования прогнозных моделей расчета рыночной стоимости изымаемых земельных участков, включения в состав выкупной цены всех видов причиненных убытков и величины налогов, которые дожны быть уплачены с полученной компенсации.
Предложенные подходы способствуют более детальному планированию сметной стоимости строительства, определению оптимальных сроков строительства и успешной реализации проектов капитального строительства.
4. ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ
Основные положения диссертации изложены в следующих опубликованных автором работах:
В изданиях, входящих в обязательный перечень ВАК РФ:
1. Едемский А. А. Международная практика определения компенсаций
за изымаемые для государственных нужд земельные участки / Журнал Известия Российского государственного педагогического университета им. А.И.Герцена, №96,2009. - 0,38 п. л.
2. Едемский А. А. Оценка убытков при изъятии огороднических земельных участков и земельных участков, застроенных гаражными сооружениями для государственных или муниципальных нужд / Журнал Известия Российского государственного педагогического университета им. А.И.Герцена, №115, 2009. - 0,45 п. л.
3. Едемский А. А. Изъятие и резервирование земельных участков для государственных или муниципальных нужд как способы прекращения и ограничения прав / Имущественные отношения в РФ, №2(101), 2010. - 0,59 п. л.
Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях:
4. Едемский А. А., Лаишанова Н. В. Аспекты законодательного
регулирования изъятия земельных участков при оказании оценочных услуг // Материалы IV Всероссийской научно-практической конференции СПб ГУЛ. Экономика и управление в сфере услуг: перспективы развития, 2007. -0,11/0,09 п. л.
5. Едемский А. А., Лаишанова Н. В. Услуги экспресс-оценки рыночной стоимости земельных участков, изымаемых государством // Материалы IV Всероссийской научно-практической конференции СПб ГУП. Экономика и управление в сфере услуг: перспективы развития, 2007. - 0,09/ 0,07 п. л.
6. Едемский А. А. Период восстановления нарушенного производство для складской недвижимости при оказании услуг по расчету упущенной выгоды // Материалы V Всероссийской научно-практической конференции СПб ГУП. Экономика и управление в сфере услуг: современное состояние и перспективы развития, 2008. - 0,08 п. л.
7. Едемский А. А. Учет налогов при определении компенсации убытков, возникающих во время изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд // Интеграция экономики в систему мирохозяйственных связей: - сборник научных трудов XIV Международной научно-практической конференции СПб ГПУ, 2009. - 0,37 п. л.
8. Едемский А. А. Проблемы компенсации убытков при изъятии и резервировании земельных участков для государственных нужд в современных инновационных условиях // II Международная научно-практическая конференция Инновационное развитие российской экономики: Сборник научных трудов / Московский государственный университет экономики, статистики и информатики - М., 2009. - 0,36 п. л.
Подписано в печать 24.11.10. Формат 60*84 1/16. Бумага офсетная. Печать офсетная. Печ. л. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ 73.
Отпечатано с готового оригинал-макета в типографии Издательства СПбГЭТУ "ЛЭТЙ"
Издательство СПбГЭТУ "ЛЭТИ" 197376, С.-Петербург, ул. Проф. Попова, 5
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Едемский, Алексей Александрович
ВВЕДЕНИЕ.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРОЦЕДУРЫ ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ПЛАНИРОВАНИЯ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА.
1.1. Теоретические основы планирования сметной стоимости строительства.
1.2. Нормативно-законодательная база регулирования процесса изъятия земельных участков для целей строительства.
1.3. Возникновение гражданских прав на земельные участки и их классификация.28'
1.3.1. Основания возникновения гражданских прав на земельные участки.
1.3.2. Классификация гражданских прав на земельные участки.
1.3.3. Характеристика вещных прав на земельные участки.
1.3.3.1: Право собственности на земельные участки.
1.3.3.2. Ограниченные вещные права на земельные участки.
1.3.4. Характеристика обязательственных прав на земельные участки.
1.4. Резервирование земельных участков для строительных целей и его взаимосвязь с процедурой изъятия.
2. АНАЛИЗ МЕТОДОВ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ВЫКУПНОЙ ЦЕНЫ-ИЗЫМАЕМЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ ПЛАНИРОВАНИИ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА.
2.1. Влияние современных процессов изъятия земельных участков на социально-экономическое состояние регионов.
2.2. Анализ применяемых методик по расчету выкупной цены изымаемых земельных участков при планировании сметной стоимости строительства.
2.3. Проблемы определения выкупной цены изымаемых земельных участков при планировании сметной стоимости строительства.
2.4. Анализ международной практики определения выкупной цены изымаемых земельных участков при планировании сметной стоимости строительства.
3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПОДХОДОВ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ ВЫКУПНОЙ ЦЕНЫ ИЗЫМАЕМЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОСТАВЕ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА.
3.1. Разработка прогнозной модели определения выкупной цены изымаемых земельных участков при планировании сметной стоимости строительства.
3.2. Разработка и классификация наиболее поного перечня убытков и рекомендации по их оценке.
3.3. Методики учета налогообложения выкупной цены изымаемых земельных участков при планировании сметной стоимости строительства.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование подходов к определению выкупной цены изымаемых земельных участков в составе сметной стоимости строительства"
Актуальность темы диссертационного исследования
При реализации крупномасштабных государственных проектов капитального строительства, земельные участки, попадающие в границы этого строительства, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд у их правообладателей. В этом случае земельные участки, подлежащие изъятию, выкупаются организациями, действующими от лица государства, по стоимости, которая включает в себя рыночную стоимость участков и всех объектов недвижимости, находящихся на них, а также компенсацию всех убытков, которые несут собственники в связи с изъятием.
На основании Гражданского Кодекса РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией и со сметой, определяющей цену работ. Для сдачи в срок строительного объекта, необходимо детальное планирование стоимости его реализации. В связи с этим, определение сметной стоимости строительства осуществляется на каждом этапе проектирования: от обоснования инвестиций до составления рабочей документации.
В зависимости от особенностей реализуемого строительного проекта, выкупная цена изымаемых земельных участков может составлять достаточно большую статью затрат. Поэтому к методам оценки платы за изымаемые участки следует относиться достаточно серьезно, ведь в случае если выкупная цена не будет поностью покрывать размер причиненных убытков, это может привести не только к срыву сроков реализации строительных проектов или судебным тяжбам, но и вызвать рост социальной напряженности в обществе.
Процедура изъятия земельных участков для строительных целей весьма распространенный инструмент территориального развития, встречающийся во многих странах мира. Тем не менее, недостаточный уровень проработки данной проблемы, отсутствие единого подхода к решению вопросов выкупа и справедливой компенсации убытков, причиненных изъятием, а также возрастающая практическая значимость этой проблемы обусловили выбор темы и цели диссертационного исследования.
Степень научной разработанности темы. Вопросам, связанным с определением сметной стоимости строительства посвятили свои работы
В. Д. Ардзинов, Н. И. Барановская, В. С. Башкатов, X. М. Гумба,
Е. Е. Ермолаев, А. И. Курочкин, Е. Н. Попова, С. С. Уварова и другие.
Разработкой теории экономики и управления строительством в разное время занимались ученые А. Н. Асаул, В. В. Бузырев, И. JI. Владимирова, Ю. Н. Казанский, С. Н. Максимов, Ю. П. Панибратов, В. И. Ресин, Ю. Ф. Симионов, Е. И. Тарасевич, В. 3. Черняк и другие.
Проблемам определения выкупной цены изымаемых земельных участков посвящены научные труды многих ученых. Вопросами изучения принудительного характера процедуры изъятия земельных участков, а таюке оценки стоимости имущества, в отечественной и зарубежной науке 1 занимались: С. В. Вадайцев, Н. В. Волович, С. В. Грибовский,
A. Г. Грязнова, В. Е. Есипов, С. П. Коростелев, Е. С. Озеров,
B. С. Плескачевский, В. М. Рутгайзер, С. И. Сай, А. В. Севостьянов, М. А. Федотова, A. Damodaran, J. Friedman, J. Hitchner, N. Ordway, S. Pratt и другие.
Проблемы компенсации убытков, причиненных изъятием земельных участков для целей реализации строительных проектов, стали наиболее остро проявляться в 90-х гг. прошлого века, когда начали формироваться основы частной собственности на землю. Гражданское законодательство достаточно подробно описывает исключительные случаи, при которых осуществляется изъятие, а также устанавливает необходимость компенсации всех убытков, причиненных изъятием. При этом до настоящего времени наблюдается отсутствие комплексной методологии решения данной проблемы. Социальная значимость вопросов определения выкупной цены изымаемых земельных участков для строительных нужд и отсутствие достаточных исследований по различным направлениям проблемы, обусловили актуальность темы, объект и предмет исследования, постановку цели и задач диссертационной работы.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке агоритма и методических основ определения выкупной цены, изымаемых для государственных нужд земельных участков в составе сметной стоимости строительства.
В соответствии с целью исследования в диссертации были поставлены и решены следующие задачи:
Разработать универсальную структуру выкупной цены изымаемых под строительство земельных участков.
Выработать концепцию учета убытков, позволяющую производить их расчет на основе норм и правил российского оценочного законодательства.
Классифицировать перечень наиболее часто встречающихся видов убытков, при изъятии земельных участков длягосударственных нужд.
На основе анализа нормативно-правовой базы и существующих методик определения убытков, причиненных изъятием земельных участков, выявить их основные проблемные моменты и разработать практические рекомендации по их совершенствованию.
Разработать агоритм расчета выкупной цены, включающий прогнозную модель определения рыночной стоимости изымаемых земельных участков, с учетом всех видов убытков, причиненных собственникам участков.
Проанализировать судебную и налоговую практику в области изъятия земельных участков для целей строительства, выработать механизм учета налогов при изъятиях путем выкупа.
Объектом исследования выступает сметная стоимость строительства, определяемая на каждой стадии строительного проектирования.
Предметом исследования являются принципы и методы определения выкупной цены изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участков при реализации проектов капитального строительства.
Область исследования - проблемы, решаемые в диссертации, соответствуют паспорту специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство): п. 15.58. Методологические и методические подходы к ценообразованию и определению сметной стоимости строительства.
Теоретической и методологической основой исследования послужили отечественные и: зарубежные концепции в области оценки компенсации убытков, причиненных ' изъятием, которые необходимо учитывать при определении сметной стоимости строительства.
Основные теоретические построения опираются на разработки отечественных экономистов А. Н. саула, В. В. Бузырева, Н. В. Воловича, С. В. Грибовского, С. Н. Максимова, Е. О. Озерова, А. В; Севостьянова, Е. И. Тарасевича, В. 3. Черняка.
Основные методы исследования. В основе исследования лежит диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В аналитической части применялись методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа, корреляционно-регрессионного анализа. Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы федеральных и региональных органов по вопросам принудительного отчуждения имущества в Российской Федерации.
Научная новизна выносимых на защиту положений и выводов заключается в разработке агоритма и методических основ определения выкупной цены изымаемых земельных участков, входящей в состав сметной стоимости строительства, на основе обобщенного анализа теоретических основ и имеющейся практики в области изъятия.
Наиболее существенные результаты, полученные автором и содержащие элементы научной новизны, состоят в следующем:
Предложена обобщенная структура выкупной цены изымаемых под строительство земельных участков.
Разработана концепция учета убытков, причиненных изъятием, позволяющая сформировать их в качестве объекта оценки и определить их стоимость в соответствии с требованиями российского законодательства.
Раскрыт и систематизирован перечень наиболее часто встречающихся видов убытков, способствующий их более детальному расчету при определении сметной стоимости строительства.
Разработаны предложения по совершенствованию законодательства в области изъятия земельных участков, что позволит сократить расходы, связанные с выкупом необходимых земельных участков и уменьшить затраты на реализацию строительных проектов.
Разработан агоритм расчета выкупной цены, включающий прогнозную модель определения рыночной стоимости изымаемых земельных участков, с учетом всех видов убытков, причиненных собственникам участков, что способствует адекватному планированию сметной стоимости строительства.
На основании обобщенного анализа налоговой и судебной практики, обоснована целесообразность включения в состав выкупной цены необходимых к уплате собственниками налогов.
Достоверность и обоснованность научных результатов подтверждается, во-первых, широким использованием методов определения выкупной цены, при планировании сметной стоимости различных проектов капитального строительства, во-вторых, удовлетворением требований широкого круга лиц, в том числе государства и обладателей прав на изымаемые земельные участки.
Теоретическая значимость исследования заключается в возможности использования его положений, выводов и рекомендаций 8 научными работниками и специалистами федеральных и региональных органов для изучения, использования и дальнейшего исследования проблем принудительного отчуждения имущества при реализации крупномасштабных проектов капитального строительства.
Практическая значимость исследования заключается в возможности применения полученных результатов при планировании сметной стоимости строительства, в случае необходимости выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Результаты работы, научные выводы и методические разработки могут быть использованы в научно-исследовательской работе и в учебном процессе при разработке учебно-методических планов и пособий по дисциплинам: Оценка недвижимого имущества, Экономика городского строительства, Строительное дело и Управление проектами.
Апробация и внедрение результатов исследования. Диссертация подготовлена, обсуждена и рекомендована к защите на заседании кафедры Прикладная экономика СПбГЭТУ ЛЭТИ. Основные положения, выводы и рекомендации исследования получили апробацию в выступлениях автора на IV и V Всероссийских научно-практических конференциях СПб ГУЛ в 2007-2008 гг., на XIV Международной научно-практической конференции СПб ГПУ в 2009 г., П Международной научно-практической конференции МЭСИ в 2009 г., а также в научных публикациях.
Модели и методы, разработанные в ходе диссертационного исследования, были внедрены в деятельности коммерческой организации ООО Арт-Аппрейзел при определении размера выкупной цены изымаемых, во время строительства Кольцевой автодороги и Западного скоростного диаметра в Санкт-Петербурге, земельных участков.
Итогом применения предложенных методов послужило включение результатов определения выкупных цен в сводные сметные расчеты и осуществление последующего выкупа земельных участков при реализации ряда строительных проектов.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 печатных работ (в том числе 3 статьи в изданиях, входящих в обязательный перечень ВАК), общим объемом 2,45 п.л. (личный вклад соискателя - 2,41 п. л.).
Структура и объем работы определены целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов, заключения, библиографического списка (содержащего 111 наименований). Объем основного текста диссертации - 125 страниц машинописного текста, включая 15 таблиц и 29 рисунков.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Едемский, Алексей Александрович
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В результате проведенной работы по теме Совершенствование подходов к определению выкупной цены изымаемых земельных участков в составе сметной стоимости строительства были решены следующие задачи:
1. Определено, что размер затрат, связанных с выкупом изымаемых земельных участков может составлять значительную величину, которая определяется на основании отдельных сметных расчетов, входящих в первую главу сводного сметного расчета.
2. Проанализирована нормативно-законодательная база регулирования процесса изъятия земельных участков для целей строительства. Показано, что принудительное отчуждение земельных участков для строительных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения всех причиненных убытков. В результате анализа нормативно-правовой базы регулирования процесса изъятия земельных участков для целей строительства, и сложившейся практики, в работе предложена универсальная структура выкупной цены изымаемых под строительство земельных участков, включающая все виды убытков, причиненные изъятием.
3. При анализе оснований возникновения гражданских прав на земельные участки установлено, что их можно разделить на две группы: вещные права и обязательственные права. К вещным правам на земельные участки относятся: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного [бессрочного] пользования и право ограниченного пользования чужими земельными участками. К обязательственным правам для земельных участков относятся: право аренды и право безвозмездного срочного пользования.
Показано, что земельные участки могут быть изъяты путем выкупа только у лиц, обладающих правом собственности на изымаемые земли. В этом случае выкупная цена земельного участка включает в себя его рыночную стоимость и все убытки, причиненные собственнику изъятием. В случаях, когда на изымаемые земельные участки не оформлены права собственности, обладателям земельных участков возмещаются только реальный ущерб и упущенная выгода.
4. Рассмотрен особый способ ограничения прав на земельные участки, используемый государством при реализации строительных проектов, а именно: резервирование земельных участков. Резервирование земельных участков представляет собой провозглашение об их будущем изъятии или ограничении прав собственника при использовании для государственных или муниципальных нужд. Никаких выплат, связанных с ограничениями гражданских прав, вызванных резервированием, не предусмотрено. То есть, при планировании сметной стоимости строительства необходимо учитывать затраты связанные только с изъятием. Компенсация убытков, причиненных резервированием, в состав сводных сметных расчетов в настоящее время не включается.
5. Проанализировано влияние даты принятия решения об изъятии на размер затрат, связанных с изъятием земельных участков и входящих в состав сметной стоимости строительства. Провозглашение планов о предстоящем изъятии, может разбалансировать рынок недвижимости и способствовать значительному росту затрат, связанных с выкупом земельных участков. Для того чтобы нивелировать влияние процедуры изъятия на величину выкупной цены и, в итоге, на сметную стоимость строительства необходимо на законодательном уровне закрепить в качестве даты определения выкупной цены день, предшествующий тому моменту, когда обладатели прав на земельные участки получили информацию о планируемом месте размещения объектов капитального строительства.
6. В диссертационной работе установлено, что в настоящее время единственным руководством по расчету размера убытков причиненных изъятием служат Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262, в которых отсутствует детальная методологическая основа, способствующая максимально точному и обоснованному определению убытков, причиненных изъятием.
7. Разработана концепция учета убытков, причиненных изъятием, позволяющая сформировать их в качестве объекта оценки и определить их стоимость в соответствии с требованиями российского законодательства. В соответствии с этой концепцией, выкупная цена включает в себя рыночную стоимость изымаемых объектов недвижимости и стоимость права требования на возмещение убытков, причиненных изъятием. Данные статьи могут быть определены как объекты оценки, поскольку они поименованы в Федеральном Законе №135-Ф3, поэтому в случае составления заказных отчетов, убытки, возникшие от использования сфальсифицированной величины выкупной цены, могут быть возмещены за счет имущества оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
8. Изучена международная практика осуществления процедуры изъятия. Выявлено, что в большинстве стран разработаны методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки, изымаемые для государственных нужд. Основными принципами при определении величины компенсации являются:
1) экономическое и социальное положение лиц, подвергшихся изъятию [ПИ], не дожно ухудшаться после экспроприации собственности;
2) ПИ дожны получать всю необходимую информацию, связанную с прекращением или ограничением их прав, вызванных изъятием;
3) ПИ дожны иметь право на участие в обсуждении вопросов об изъятии, принятии решений и обжаловании неправомерных решений.
9. Разработан агоритм определения выкупной цены изымаемых земельных участков, основанный на использовании корреляционно-регрессионного анализа для расчета рыночной стоимости изымаемых земельных участков. Полученная рыночная стоимость является составной частью выкупной цены, которая дожна быть увеличена на размер всех причиненных изъятием видов убытков. Применение прогнозных моделей расчета рыночной стоимости изымаемых земельных участков, способствует более адекватному определению величины затрат, связанных с выкупом земельных участков и входящих в состав сметной стоимости строительства.
10. Классифицирован перечень наиболее часто встречающихся видов убытков, при изъятии земельных участков для государственных нужд, который включает в себя семь составляющих:
I. Оплата услуг риэторов при подборе нового объекта недвижимости; П. Убытки, связанные с переездом или выводом имущества из территории изъятия;
Ш. Убытки, связанные с юридическим оформлением прав на приобретаемые объекты недвижимости; IV. Убытки от необходимости переноса коммуникаций [в случае частичного изъятия земельного участка]; V. Убытки от необходимости восстановления оставшихся после изъятия частей зданий [в случае частичного изъятия земельного участка]; VI. Убытки, которые несет собственник в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами;
VII. Убытки в виде упущенной выгоды.
Предложенный перечень наиболее часто встречающихся видов убытков способствует их более поному учету, и, следовательно, более адекватному планированию строительных затрат. Однако для более точного определения сметной стоимости строительных работ необходим детальный анализ каждого конкретного случая изъятия земельных участков. Размер и структура причиненных убытков значительно зависит от особенностей деятельности хозяйствующего объекта, подвергшегося изъятию. Разработанный перечень не является исключительным, но может служить отправной точкой при классификации убытков, причиненных изъятием земельных участков для целей строительства.
11. Проанализирована судебная и налоговая практика в области изъятия земельных участков для целей строительства, выработан механизм учета налогов при изъятии путем выкупа. Выпоненный анализ позволил определить виды налогов, которые уплачиваются собственниками с полученной выкупной цены и, которые дожны быть компенсированы правообладателям, чтобы не нарушася конституционный принцип на равноценное возмещение принудительно отчуждаемого имущества.
Таким образом, разработанные подходы к определению выкупной цены изымаемых земельных участков в составе сметной стоимости строительства базируются на требованиях углубленного использования прогнозных моделей расчета рыночной стоимости изымаемых земельных участков, включения в состав выкупной цены всех видов причиненных убытков и величины налогов, которые дожны быть уплачены с полученной компенсации.
Разработанные подходы и методы к определению выкупной цены изымаемых земельных участков способствуют более детальному планированию сметной стоимости строительства, определению оптимальных сроков строительства и, следовательно, успешной реализации проектов капитального строительства.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Едемский, Алексей Александрович, Санкт-Петербург
1. Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут от 17.03.2004 г.
2. Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.
6. Земельный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от30 октября 2001 г. № 136-Ф3.
7. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г.
8. Методические рекомендации по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и или. предоставляемых в рамках Федерального Закона
9. Ф3, включающих расчет платы за установление сервитута и или. расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута, утв. решением НСОД от 23.12.2009 г.
10. Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ.
11. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.
12. Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Постановление правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.
13. Основы законодательства союза ССР и союзных республик о земле от 28.02.1990 г.
14. Письмо Минфина РФ от 03.02.2006 г. № 03-03-04/1/85.
15. Письмо Минфина РФ от 05.12.2008 г. № 03-03-06/1/678.
16. Письмо Минфина РФ от 15.12.2008 г. № 03-11-04/1/29.
17. Письмо Минфина РФ от 24.08.2007 г. № 03-04-05-01/281.
18. Письмо Минфина РФ от 25.05.2007 г. № 03-03-06/1/313.
19. Письмо Минфина РФ от 30.03.2007 г. № 03-07-11/90.
20. Письмо УФНС РФ по г. Москве от 29.08.2008 г. № 20-12/082055.
21. Постановление Правительства РФ №561 от 22 июля 2008 г.
22. Постановление ФАС Вого-Вятского округа от 19.03.2007 г. по делу № А17-1618/5-2006 г.
23. Постановление ФАС Московского округа от 09.07.2008 г. № КА-А41/5975-08 по делу № А41-К2-16521/07.
24. Постановление ФАС Х Московского округа от 27.10.2008 г. № КА-А40/9985-08 по делу № А40-20876/08-127-57.
25. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.01.2007 г. по делу №А56-11621/2006.
26. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.01.2005 г. № А56-47462/03.
27. Приказ Министерства экономического развития РФ от 20 марта 2009 г. №95.
28. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254 Об утверждении федерального стандарта оценки Требования к отчету об оценке (ФСО№ 3).
29. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255 Об утверждении федерального стандарта оценки Цель оценки и виды стоимости (ФСО№ 2).
30. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256 Об утверждении федерального стандарта оценки Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО№ 1).
31. Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации СП 81-01-94 от 29.12.1994 г.
32. Уголовный Кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 г. № 63-Ф3.
33. Указ Президента РФ от 24.12.1993 г. № 2287 О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации.
34. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-Ф3 ред. от 17.07.2009. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации [принят ГД ФС РФ 28.09.2001].
35. Федеральный закон от 27.07.2006 г. № 157-ФЗ ред. от 13.07.2007. О внесении изменений в Федеральный закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации [принят ГД ФС РФ 07.07.2006].
36. Федеральный Закон от 29.07.1998 г. №135-Ф3 Об оценочной деятельности в Российской Федерации.
37. Монографии, учебники, учебные пособия
38. Алексеев С. С., Гонгало Б. М., Мурзин Д. В. и др. Гражданское право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2009. 528 с.
39. Артеменков И. JI. Оценка недвижимости. М.: Российское общество оценщиков, 2007. 944 с.
40. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. Учебник. Спб: Питер, 2004. 512 с.
41. Бараз В. Р. Корреляционно-регрессионный анализ связи показателей коммерческой деятельности с использованием программы Excel: учебное пособие. Екатеринбург: ГОУ ВПО УГТУ-УПИ, 2005. 102 с.
42. Барановская Н. И., Котов А. А. Основы сметного дела в строительстве: учебное пособие для образовательных учреждений. М.: Печатный двор, 2005. 480 с.
43. Боголюбов С. А., Галиновская Е. А. Земельное право в вопросах и ответах: Учеб. пособие. М.: ТК Веби, Изд-во Проспект, 2004. 224 с.
44. Варламов А. А., Комаров С. И. Оценка объектов недвижимости. М.: Форум, 2010. 288 с.
45. Васильев В.М., Панибратов Ю. П., Лапин Г. Н., Хитров В. А. Управление в строительстве. СПб: Издательство Ассоциации строительных вузов, 2005. 272 с.
46. Власова М. В. Право собственности в Российской Федерации: возникновение, юридическое содержание, пути развития. М.: МЗ-Пресс, 2002. 653 с.
47. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. М.: Издательство Проспект, 2003. 835 с.
48. Грибовский С. В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие. М.: Финансы и статистика, 2008. 368 с.
49. Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости. Ч СПб.: Питер, 2001. 336 с.
50. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. -М.: Маросейка, 2009. 432 с.
51. Грибовский С. В., Иванова Е. Н., Львов Д. С., Медведева О. Е. Оценка стоимости недвижимости. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. 704 с.
52. Грудцына Л. Ю., Спектор А. А. Гражданское право России: учебник для вузов. М.: ЗАО Юстицин-форм, 2008. 560 с.
53. Грязнова А. Г. Оценка недвижимости: учебник, 2-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 2010. 560 с.
54. Грязнова А. Г., Федотова М. А., Агуреев Н. В., Артеменков И. Л.,Белых Л. П и др. Оценка недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2008. 496 с.
55. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. М.: Альпина Бизнес Бук, 2004. 1342 с.
56. Елисеева И. И. Эконометрика: Учебник. М.: Финансы и статистика, 2003. 344 с.
57. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. СПб.: Питер, 2001.416 с.
58. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости. М.: Кнорус, 2010. 344 с.
59. Игнатов Л. Л. Экономика недвижимости. Учебно-методическое пособие. М.: Издательство МГТУ им. Н. Э. Баумана, 2003. 168 с.
60. Ионин В. Г., Харченко Л. П., Доженкова В. Г. Статистика: Учебное пособие. -М.: ИНФРА-М, 2000. 310 с.
61. Касьяненко Т. Г., Маховикова Г. А., Есипов В. Е., Мирзажанов С. К. Оценка недвижимости. М.: Кнорус, 2002. 752 с.
62. Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. М.: Русская Деловая Литература, 1997. 224с.
63. Коростелев С.П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью. М.: Маросейка, 2009. 416 с.
64. Кремер Н. Ш. Эконометрика. М.: ЮНИТИ, 2002. 311 с.
65. Максимов С. Н. Девелопмент (развитие недвижимости) организация, управление, финансирование. - СПб: Питер, 2002. 256 с.
66. Марченко М. Н. Проблемы теории государства и права: Учеб. М.: Проспект, 2001. 756 с.
67. Международные стандарты оценки. Шестое издание. (МСО 2003), перевод Микерин Г. Н., Артеменков И. Л., Павлов Н. В., 2004. 423 с.
68. Миронова Н. Н., Шутьков С. А. Экономика недвижимости. М: Издательство Проспект, 2004. 160 с.
69. Носов С. И. Оценка земельных ресурсов для рентного регулирования землепользования. М.: Издательский Дом Русская оценка, 2004. 302 с.
70. Озеров Е. С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд-во МКС, 2007. 535 с.
71. Панибратов Ю.П., Ларионов А.Н., Иванова Ю.В. Муниципальное управление и социальное планирование в строительстве. СПб.: Академия, 2008. 256 с.
72. Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: КНОРУС, 2008. 224 с.
73. Петров В.И. Оценка стоимости земли. М.: Финансовая Академия при Правительстве РФ, 2005. 347 с.
74. Пиляева В. В. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). Ч. 3. М.: Кнорус, 2002. 320 с.
75. Плотникова С. В. Математическая статистика: Методические разработки и контрольные задания. Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2005. 52 с.
76. Садиков О. Н. Гражданское право: Учебник. Том I. М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ: ИНФРА-М, 2006. 493 с.
77. Семенов В. П. Организация и финансирование инвестиций. СПб.: Питер, 2001. 224 с.
78. Сергеев А. П., Тостой Ю. К. Гражданское право: учебник, 4-е изд. -М.: Проспект, 2005. 765 с.
79. Сивец С. А. Статистические методы в оценке недвижимости и бизнеса. Учебно-практическое пособие по статистике для оценщиков. -Запорожье, 2001. 320 с.
80. Сивец С. А. Эконометрическое моделирование в оценке недвижимости.- Запорожье.: Полиграф, 2003. 220 с.
81. Симионов Ю. Ф., Домрачев Л. Б. Экономика недвижимости: Учебное пособие для вузов. Спб: Издательство Дело, 2003. 224 с.
82. Тарасевич Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость. СПб.: Изд-во МКС, 2000. 428 с.
83. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997. 422 с.
84. Тарасевич Е. И. Экономика недвижимости: учебник. СПб.: Изд-во МКС, 2007. 583 с.
85. Тепман Л. Н. Оценка недвижимости (2-е издание). М.: Юнити, 2008. 464 с.
86. Тихомиров Н. П., Дорохина Е. Ю. Эконометрика Учебное пособие. ' М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2002. 640 с.
87. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., М.: Дело ТД, 1995. 480 с.
88. Харрисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с анг. М.: РИО Мособлупрполитиграфиздата, 1994. 231 с.
89. Черняк В. 3. Экономика и управление на предприятии (строительство).- М.: Кнорус, 2007. 736 с.
90. Шевчук Д. А. Оценка недвижимости и управление собственностью. -Ростов-на-Дону.: Феникс, 2007.160 с.
91. Статьи в периодических изданиях
92. Владимирова И. JI. Нормативно-правовое регулирование в сфере инвестиционно-строительной деятельности. Труды ИСА РАН, 2008. том 40 - с. 192
93. Волович Н.В. Проблемы изъятия земельных участков для государственных нужд. М.: Имущественные отношения в РФ. №3(78).
94. Грибовский С. В. О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа. М.: Вопросы оценки. -2002. - №1
95. Грибовский С. В. Оценка недвижимости для налогообложения. М.: Имущественные отношения в РФ. №5-7.
96. Коростелев С. П. Проблемы оценки для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков. Интернет-сайт Ссыка на домен более не работаетdocs/227.html.
97. Литература на иностранных языках
98. Asian Development Bank. Compensation and Valuation in Resettlement: Cambodia, People's Republic of China, and India. Asian Development Bank. 2007.
99. Cambodia constitution. On 21 September, 1993.
100. Constitution of the Federative Republic of Brazil. On 5 October, 1988.
101. Constitution of the Philippines. On February 11, 1987.
102. Kauko Viitanen, Ph.D. Professor of Real Estate Economics and Valuation. Just Compensation in Expropriation? XXII International Congress Washington, D.C. USA, April 19-26 2002.
103. Land Compensation Act. 1961.
104. Land Compensation Act. 1973.
105. Revised Code of Washington. On 20 August, 2010.
106. The International Accounting Standards, 16. Property, Plant and Equipment. On 01 January, 1999.
107. The United States Constitution. On 17 September, 1787.1. Интернет-информация
108. Земельный вопрос. / Ссыка на домен более не работаетpage250.htm.
109. Порядок составления сводных сметных расчетов и объектных смет в базе 2001 года. / Ссыка на домен более не работаетsmetahelp2.htm.
110. Словари и энциклопедии. / Ссыка на домен более не работаетdic.nsf/econdict/13910.
Похожие диссертации
- Формирование конкурентной стратегии строительного предприятия на рынке подрядных работ
- Пути перевода экономики на инновационный тип развития
- Использование земельных участков в качестве инвестиционного ресурса промышленных предприятий
- Совершенствование методов определения величины средств на оплату труда в сметной стоимости строительства
- Формирование экономического механизма аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в муниципальных образованиях