Темы диссертаций по экономике » Финансы, денежное обращение и кредит

Совершенствование методов оценки рыночной стоимости земельных участков при изъятии для государственных или муниципальных нужд тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Щуров, Николай Николаевич
Место защиты	Москва
Год	2011
Шифр ВАК РФ	08.00.10

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование методов оценки рыночной стоимости земельных участков при изъятии для государственных или муниципальных нужд"

На правах рукописи

005002918

Щуров Николай Николаевич

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ ИЗЪЯТИИ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД

08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук ^

- 1 ДЕК 2011

Москва 2011

005002918

Работа выпонена на кафедре Оценка и управление собственность! ФГОБУВПО Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации

Научный руководитель

доктор экономических наук Волович Николай Владимирович

Официальные оппоненты

доктор экономических наук Стерник Сергей Геннадьевич

кандидат экономических наук, доцент Косорукова Ирина Вячеславовна

Ведущая организация

ФГБОУ ВПО Кубанский государственный технологический университет (КубГТУ)

Защита состоится л22 декабря 2011г. в 10-00 часов на заседании совета защите докторских и кандидатских диссертаций Д505.001.02 при ФГОБУВ1 Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации по адре 125993, г. Москва, Ленинградский проспект, д. 55, ауд. 213.

С диссертацией можно ознакомиться в диссертационном зале Библиотеч] информационного комплекса ФГОБУВПО Финансовый университет г Правительстве Российской Федерации по адресу: 125993, г. Москва, Ленинграде! проспект, д.49, комн. 203.

Автореферат разослан л21 ноября 2011г. Объявление о защите диссертаци автореферат диссертации л21 ноября 2011г. размещены на официальном са: ФГОБУВПО Финансовый университет при Правительстве Российской Федераци Ссыка на домен более не работаетp>

Ученый секретарь совета Д 505.001.02, к.э.н., доцент

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

Современный этап развития рыночных отношений в России определил новый характер взаимоотношений между частной и государственной собственностью. Широкая приватизация земельных участков и других объектов недвижимости обусловила необходимость применения такой процедуры обеспечения земельными участками государственных или муниципальных нужд, как их изъятие у частных собственников. Практическая потребность в таких мерах постоянно возрастает, прежде всего из-за необходимости в короткие сроки модернизировать инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру страны. Особенно остро данный вопрос возник при подготовке к Саммиту стран Азиатско-Тихоокеанского экономического сотрудничества (АТЭС) в г. Владивостоке в 2012 году, а также к зимним Олимпийским играм в г. Сочи в 2014 году, где потребовалось проведение изъятия значительного числа земельных участков. Масштабы подобного рода проектов будут только расширяться. Так, решение о проведении Чемпионата Мира по футболу в 2018 году в России фактически затрагивает земельные интересы субъектов федерации всей европейской части страны.

При этом все последние годы основное внимание российской экономической теории в области оценки и управления собственностью уделялось вопросам приватизации. Обратный процесс - приобретение государством частных земельных участков, требует совершенно иного подхода, однако в научной литературе этому уделено недостаточно внимания. Такой пробел не соответствует потребностям экономического и социального развития страны. В итоге решение большинства проблем в этой области идет путем накапливания практического опыта, часто противоречивого.

Наиболее значимой проблемой являются вопросы определения выкупной цены и прежде всего рыночной стоимости земельных участков и находящегося на них недвижимого имущества, подлежащих изъятию для государственных или муниципальных нужд.

Степень научной разработанности темы исследования.

Общетеоретические аспекты таких основополагающих для экономического анализа понятий как собственность, рынок и стоимость рассматривались в научных концепциях всех классиков экономической теории, среди них А. Ачян, Г. Демсец, Дж. Кейнс, Ф. Кенэ, Р. Коуз, Т.Р. Мальтус, К. Маркс, А. Маршал, JI. фон Мизес, Д. С. Миль, Д. Норт, У. Петти, Д. Рикардо, Ж.Б. Сей, П. Самуэльсон, А. Смит, Ф.А. фон Хайек, Т. Эггертссон, среди российских ученых Л.И. Абакин, Д.С. Львов и другие.

Теоретико-методологические и прикладные аспекты определения стоимости земельных участков при становлении рынка рассматривались в работах таких зарубежных и российских ученых, как А. Дамодаран, Н. Ордуэй, Д. Фридман, Г. Харрисон, Д. Эккерт, ИЛ. Артеменков, Н.В. Волович, C.B. Грибовский, С.П. Коростелев, Е.И. Нейман, Г.М. Стерник, В.М. Рутгайзер, С.А. Табакова, Т.В. Тазихина, М.А. Федотова и другие.

В работах перечисленных авторов достаточно глубоко и подробно изучены вопросы теории права собственности и оценки стоимости. При этом сами теоретические и прикладные аспекты, связанные с процедурой принудительного отчуждения собственности в пользу общества, затронуты косвенно, так как основное внимание уделено оценке объектов недвижимости при обычных рыночных сдеках между частными лицами или, как особый случай, при приватизации государственной или муниципальной собственности.

Целью исследования является совершенствование методического аппарата определения рыночной стоимости земельных участков в рамках процедуры изъятия для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с целью исследования в диссертации были поставлены следующие задачи:

Х проанализировать методические подходы к процедуре принудительного отчуждения земельных участков в странах с развитым рынком недвижимости;

Х рассмотреть действующий организационно-правовой механизм изъятия земельных участков в Российской Федерации;

Х выделить и систематизировать факторы, влияющие на рыночную стоимость земельных участков в условиях изъятия для государственных или муниципальных нужд;

Х провести анализ современных методов оценки рыночной стоимости земельных участков в контексте возможности их применения в рамках процедуры изъятия для государственных или муниципальных нужд;

Х развить методический аппарат изъятия земельных участков в части определения рыночной стоимости.

Объектом исследования являются земельные участки, относительно которых принято решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд.

Предметом исследования являются методы оценки рыночной стоимости земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд.

Теоретической и методологической основой исследования являются труды ведущих зарубежных и отечественных ученых в области теории собственности и стоимости, а также в области государственного регулирования рынка.

Исследование проведено в соответствии с Паспортом ВАК РФ по специальности 08.00.10 Финансы, денежное обращение и кредит п. 5.1. Теория, методология и концептуальные основы формирования стоимости различных объектов собственности и п. 5.2. Теоретическое и методологическое обоснование подходов к оценке имущества, капитала и привлеченных источников.

Информационной базой послужили материалы исследований земельного рынка в различных странах, а также законодательство и практика зарубежных стран с развитым рынком земельных участков в части их изъятия для общественных нужд, нормативные правовые акты Российской Федерации в области изъятия, а также оценочной деятельности, Методические рекомендации, утвержденные Национальным советом по оценочной деятельности в рамках

подготовки и проведения зимней Олимпиады в 2014 г. в г. Сочи1, Методические рекомендации, утвержденные Продовольственной и сельскохозяйственной организацией Объединенных Наций (ФАО)".

В качестве информационной основы для прикладных разработок послужили данные Росреестра и статистических органов, проанализированные отчеты об оценке земельных участков, подлежащих изъятию в г. Сочи с целью размещения олимпийских объектов, аналитические данные риэторских компаний о стоимости земельных участков в различных районах г. Сочи, в том числе Интернет - ресурсов, а также иные самостоятельно собранные базы данных по рынку земельных участков и других объектов недвижимости.

Научная новизна исследования состоит в развитии комплекса теоретико-методических положений по определению рыночной стоимости земельных участков в рамках изъятия для государственных или муниципальных нужд.

На защиту выносятся следующие основные результаты, характеризующие научную новизну исследования:

Х Сформирован методический подход к организации процедуры принятия решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, базирующийся на сбалансировании общественных и частных интересов и обеспечении собственникам выплаты выкупной цены изымаемого имущества на основе его рыночной стоимости;

Х Обосновано, что в силу объективных причин (сложность проведения процедуры изъятия и необходимость координации действий различных государственных и муниципальных органов) и субъективных причин (отсутствие опыта) целесообразно закрепить функции по изъятию

1 Методические рекомендации по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона № ЗЮ-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута [Электронный ресурс]. Национальный совет по оценочной деятельности, декабрь 2009. URL: Ссыка на домен более не работаетrprice/Metod-rekomendacii-12-01-10.pdf.

2 Compulsory acquisition of land and compensation [Электронный ресурс]. Food and Agriculture Organization of the United Nations, 2008. URL: ftp://ftp.fao.org/docrep/fao/01 l/i0506e/i0506e00.pdf

земельных участков для государственных или муниципальных нужд за специальными создаваемыми на уровне субъектов федерации органами по изъятию земельных участков и других объектов недвижимости;

Х Выявлены конъюнктурные факторы ценообразования, присущие рынку земли, на территории которых приняты решения об изъятии земельных участков, влияющие на определение рыночной стоимости: наиболее значимые из них связаны с отсутствием самих рыночных условий для свободного ценообразования и со спекулятивным характером интересов значительной части собственников земельных участков и инвесторов;

Х Выявлены недостатки и риски, присущие современным методам оценки земельных участков. Усовершенствована методика оценки стоимости земельных участков, изымаемых для государственных или муниципальных нужд, на основе расширения сферы применения метода сравнения продаж при выборе объектов-аналогов (отбор, верификация, использование ценовых данных);

Х Разработан методический подход по совершенствованию механизма изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в основе которого лежит упорядочение условий ценообразования, обеспечивающий компромисс интересов бывших и будущих собственников земельных участков.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Теоретическая значимость исследования заключается в том, что основные положения и выводы развивают теоретико-методическую основу определения рыночной стоимости земельных участков.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что результаты могут быть использованы законодателем для совершенствования процедуры изъятия земельных участков, а также методического обеспечения оценщиков при определении компенсации за изымаемое имущество.

Апробация и внедрение результатов исследования.

Результаты научного исследования докладывались и получили одобрение на Международной научно-практической конференции Проблемы и перспективы формирования инновационной экономики России (Кубанский государственный технологический университет, Краснодар, 2011 г.), а также Международной научно-технической конференции Градорегулирование, экономика строительства и управление недвижимостью (Ханойский строительный университет, Ханой, 2011 г.). Материалы диссертации применяются в деятельности департамента Краснодарского края по реализации пономочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года. Материалы исследования используются департаментом по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края в рамках модернизации инфраструктуры региона. Результаты исследования внедрены в практическую деятельность аудиторского-консатинговой группы Ваш СоветникЪ. Материалы диссертации используются кафедрой Оценка и управление собственностью ФГОБУВПО Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации в преподавании учебных дисциплин Оценка стоимости недвижимости и Оценка стоимости земли.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 научных работ общим объемом 5,62 п.л. (личный вклад автора - 3,46 п.л.). Четыре статьи объемом 3,8 п.л., (авторский объем 1,96 п.л.) опубликованы в журналах, определенных перечнем ВАК.

Структура и объем работы. Структура диссертации определена поставленными целью и задачами исследования и состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка из 120 наименований, приложения. Материалы диссертации изложены на 149 страницах основного текста.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ.

1. Проанализированы методические подходы к процедуре принудительного отчуждения земельных участков в странах с развитым рынком недвижимости

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд основывается на соблюдении интересов как государства, так и частных собственников, что зафиксировано в конституциях всех без исключения стран с рыночной экономикой. Анализ практики изъятия земельных участков для общественных нужд в странах с развитым земельным рынком показал, что при реализации таких мер основное внимание уделяется безусловному следованию законодательно утвержденной процедуры изъятия. Регламентация процедуры изъятия земельных участков основана на возникновении особенных прав и обязанностей, как у собственников изымаемого имущества, так и у органов государственной и муниципальной власти. Эти права позволяют реализовывать общественные интересы при безусловных гарантированных конституциями всех стран с рыночными отношениями прав частной собственности на земельные участки.

Важнейшей формой разрешения противоречия частных и общественных интересов являются нормы, регулирующие вопросы определения справедливой и эквивалентной компенсации потерь частных собственников при изъятии их участков для общественных нужд. В рамках определения выкупной цены за изымаемый земельный участок, а также находящейся на нем недвижимости, в странах с развитым рынком земельных участков выработаны основные принципы такой оценки, которые включают в себя следующее:

1) Эквивалентность. Компенсация собственникам дожна соответствовать (быть не больше и не меньше) потерям в результате изъятия их имущества;

2) Баланс интересов. Процедура изъятия требует нахождения баланса интересов между общественной необходимостью в земельных ресурсах и защитой прав частной собственности на землю.

3) Реглашптагрш процедуры изъятия. Все стороны процесса изъятия дожны

иметь зафиксированные в законодательных актах права и обязанности на каждом этапе проведения таких мер.

4) Справедливость и прозрачность. Переговоры между органом, осуществляющим изъятие, и собственниками земельных участков дожны строиться на равной основе и быть прозрачными для всех участников, при этом дожны быть обеспечены гарантии и поддержка социально незащищенных слоев общества.

5) Гибкость. Нормативное регулирование оценочной деятельности дожно быть достаточно конкретным, чтобы обеспечить дожный контроль за процедурой оценки, но тем не менее гибким для определения эквивалентной компенсации в особых случаях.

6) Эффективное управление. Орган, осуществляющий процедуру принудительного отчуждения земельных участков, дожен быть подотчётен общественности. Эффективное управление способствует уменьшению коррупции и злоупотребления упономоченного органа.

В диссертации показано, что следование и использование данных принципов необходимо при совершенствовании организационно-правового механизма изъятия, а также методического обеспечения.

2. Рассмотрен действующий организационно-правовой механизм изъятия земельных участков в Российской Федерации.

Анализ российской практики в области изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд показал, что действующая процедура такого изъятия обеспечивает гарантии прав частной собственности на землю. Принципы изъятия частной собственности установлены Конституцией Российской Федерации, а процедура изъятия закреплена федеральными законами, что позволяет в значительной мере гарантировать защиту законных интересов собственников земельных участков. Конституционные нормы Российской Федерации в части гарантий собственникам земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд поностью соответствуют аналогичным нормам законодательства стран, в которых признана частная

собственность на землю, причем как развитых, так и развивающихся. Общим является использование таких фундаментальных принципов, как ограничение целей изъятия общественными интересами и принцип эквивалентной компенсации стоимости изымаемого земельного участка.

Основания и процедура изъятия земельных участков в Российской Федерации имеют свои особенности, в том числе через существенное ограничение перечня целей изъятия государственными или общественными нуждами. В зарубежных странах с развитым рынком земельных отношений основные конституционные принципы реализуются через использование понятия лобщественные нужды или цели. Ставить знак равенства между этими понятиями нельзя, так как общественные нужды значительно шире государственных или муниципальных нужд (выпонение международных обязательств, задачи обеспечения безопасности и охраны природы, потребности в развитии инженерно-транспортной инфраструктуры). Проведенный в диссертации анализ рекомендует в ближайший период ограничиться списком целей изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, указанным в статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации, без реализации возможности в настоящее время субъектам Федерации расширять перечень таких потребностей.

В то же время, в России существуют проблемы в организационно-правовом и информационно-методическом плане в этой области, так, например, четко не определен механизм взаимоотношений между всеми участниками процесса изъятия земельных участков, в том числе не назначен единый орган (точнее конкретные дожностные лица), который организует весь процесс изъятия земельных участков. Возможность создания единого органа или расширение пономочий существующего, например, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), в компетенцию которого входило бы постоянный мониторинг, сбор и обработка данных но земельным участкам, а также непосредственно организация, проведение и контроль за ходом

выпонения процедуры изъятия, в том числе связь между всеми участниками процесса, позволило бы снять значительную часть проблем.

Опыт работы администрации Краснодарского края в рамках реализации пономочий федеральных и муниципальных органов власти и управления при подготовке к зимним Олимпийским играм 2014 г. показывает, что путь, при котором реализация всех пономочий по подготовке и принятию решений об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также по непосредственной организации такого изъятия, концентрируется на уровне администраций субъектов федерации (традиционный для многих западных стран), следует расширить на всей территории России.

3. Выделены и систематизированы факторы, влияющие на рыночную стоимость земельных участков в условиях их изъятия.

В соответствии с законодательством Российской Федерации при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в основе выкупной цены лежит рыночная стоимость изымаемых участков. Объективно рыночная стоимость земельного участка определяется в процессе взаимодействия спроса и предложения независимых субъектов на земельном рынке. В российской и зарубежной оценке сложилось единое понимание содержания понятия рыночной стоимости как наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сдеки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сдеки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сдеки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать испонение;

- стороны сдеки хорошо осведомлены о предмете сдеки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сдеки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сдеки в' отношении сторон' сдеки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме"'.

В ранее (до 2007 г) действовавших стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности 4 существовал такой вид стоимости, как стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, что в большей мере бы соответствовало методической проблеме определения выкупной цены земельных участков при их изъятии. Действующее законодательство об оценке определяет только рыночную стоимость как вид стоимости, применяемую для данных случаев.

В силу этого необходимо, не входя в противоречие с законодательством, обратить особое внимание на развитие методов оценки рыночной стоимости для данных условий реализации объектов недвижимости. Это тем более важно, что от оценщиков во всех странах с рыночной экономикой требуется определить (создать модель) рыночной стоимости изымаемых земельных участков как гарантию на справедливую и эквивалентную компенсацию их владельцам.

В научной литературе дан глубокий и всесторонний анализ факторов, влияющих на рыночную стоимость, в условиях свободного ценообразования. В то же время вопросу определения рыночной стоимости земельных участков в условиях ограниченности или отсутствия рынка не уделяется дожное внимание, несмотря на очевидное наличие многих ограничений на рынке недвижимости в различных его сегментах.

Особенность оценки рыночной стоимости в рамках изъятия в отличие от обычных условий гражданского оборота как раз и заключаются в том, что возникает необходимость моделировать рынок в зоне изъятия, когда как такового рынка нет в силу отсутствия условий для свободного ценообразования (у

3 Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЭ в ред. от 11.07.2011 Об оценочной деятельности в Российской Федерации // Справочная правовая система Консультант Плюс.

4 Постановление Правительства Российской Федерации № 519 от 06.07.2001 Об утверждении стандартов оценки // Документ утратил силу 20.07.2007 в связи с Приказом Минэкономразвития и торговли № 254,255,256.

собственника возникает обязательство продать, а у государства выкупить земельный участок). Сложность оценки заключается в том, что помимо вышеназванных условий, влияющих на рыночную стоимость изымаемых земельных участков, сказываются и современные особенности российского рынка, такие как его неразвитость, непрозрачность, отсутствие опыта регулирования, огромная волатильность, коррупция и другие. Как следствие наличия таких нерыночных условий возникают возможности у части собственников извлечения допонительного дохода при изъятии, например, путем изменение вида разрешенного использования земельного участка только с целью его продажи по завышенной цене государству. Не редкостью являются случаи, когда совсем за короткий срок (например, за 2-3 месяца) перед принятием решения об изъятии из муниципальной или государственной собственности приватизируются земельные участки, которые выкупаются обратно государством в разы дороже.

Решением сложившейся ситуации являются действия по минимизации влияния этих факторов, например, через более совершенную регламентацию действий государственных или муниципальных органов, развитие системы учета земельных участков и сделок с ними, обеспечение прозрачности действий всех участников процесса изъятия, а также совершенствование методического и информационного обеспечения работ по оценке.

4. Проведен анализ современных методов оценки рыночной стоимости земельных участков в контексте возможности их применения в условиях изъятия.

В соответствии с Международными стандартами оценки (МСО) определение рыночной стоимости любых земельных участков дожно в первую очередь строиться на использовании наиболее точного метода оценки - метода сравнения продаж, который включает прямое сравнение рассматриваемого имущества с аналогичными земельными участками, для которых имеются

фактические данные по последним рыночным сдекам5. Другие методы оценки дожны использоваться в качестве допонительных инструментов оценки и только в случае невозможности применения метода прямого сравнения продаж. Они не могут быть основой для проведения соответствующих расчетов в силу их значительно большей погрешности и малой доказательности, что имеет первостепенное значение в случае оценки при принудительном изъятии земельных участков.

В исследовании рассмотрена возможность применения основных известных методов оценки применительно к случаям изъятия. Техника разбивки на участки (метод развития подразделений), как второй основной метод оценки рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода, связан с предположением об изменении вида использования участка или его разделении на ряд участков, а также определением возможных будущих доходов и расходов и их дисконтированием для вывода показателя текущей стоимости объекта оценки. Однако такая техника может быть приемлема только в особых ситуациях так, как она связана с рядом допущений, которые чрезвычайно трудно связать с токованием рыночной стоимости. Получаемый результат оценки в большей степени характеризует инвестиционный потенциал данного участка, чем его рыночную стоимость. МСО рекомендуют подходить с особой осторожностью к выработке приемлемых допущений при применении данной техники.

Возможности использования других методов оценки рыночной стоимости земельных участков в соответствии с МСО, например, техники остатка для земельных участков с улучшениями (метод остатка, метод выделения или метод распределения), а также метода капитализации арендной платы за свободный участок, существенно ограничены большой погрешностью, в том числе возможным влиянием субъективного отношения конкретного оценщика. Результаты оценки, проведенной такими методами, всегда могут быть оспорены

3 Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007 / Пер. с англ. И.Л. Артеменкова, Г.И. Микерина, Н.В. Павлова, А.И. Артеменкова; Под ред. Г.И. Микерина, И.Л. Артеменкова. -М.: Саморегулируемая общероссийская общественная организация Российское общество оценщиков, 2009. - 422 с. (Энциклопедия оценки).-С. 168.

заинтересованными лицами, что особо важно при оценке в случаях изъятия земельных участков. Поэтому их применение является оправданным только в случае отсутствия информации о ценах сделок или предложений (в соответствии с российской практикой оценки) в рамках метода прямого сравнения продаж. В Таблице 1 выделены преимущества и недостатки каждого из принятых в

международной практике методов оценки.

Табш/а ]

Преимущества и недостатки методов оценки рыночной стоимости земельных участков

Метод оценки

Сравнения продаж

Разбивки на участки (развития подразделений)

Положительные стороны

Наиболее достоверный метод для составления отчета о рыночной стоимости как документа доказательного значения_

Используется в большей степени для определения инвестиционной стоимости _

Сложности

Сложности обоснования корректировок

Недостаток информации о ценах сделок_

Существенные риски допущения ошибок в прогнозах

Распределения

Простота в применении

Значительная погрешность в силу трудностей учета особенностей конкретного объекта оценки_

Выделения

Наличие большей информации предлагаемых на рынке вновь построенных типовых объектов недвижимости

Остатка

Риски удвоения ошибки в расчетах, т.к. необходимо определить стоимость единого объекта недвижимости и затраты на его улучшения в соответствии с наиболее эффективным использованием земельного участка

Повышенные риски недостоверной оценки по улучшениям на земельном участке со значительным износом

Наличие информации по предлагаемым в аренду объектам недвижимости

Риски удвоения ошибки в расчетах, т.к. необходимо из рассчитанного чистого дохода по конкретному объекту недвижимости выделить долю, приходящуюся на собственно земельный участок и провести ее капитализацию_

Капитализация арендной платы

Используется для оценки сельхозяйственных угодий

Значительные сезонные и иные колебания доходности на различных сегментах рынка, а также отсутствие развитого рынка сдачи земельных участков в аренду_

Выявленные преимущества и недостатки различных методов оценки земельных участков показывают, что в рамках процедуры изъятия использование только техники прямого сравнения продаж, как основы для определения рыночной стоимости земельных участков, соответствует в поной мере целям оценки. Противоречие между повышенными требованиями к качеству исходной

информации для определения рыночной стоимости объектов недвижимости при их изъятии для государственных или муниципальных нужд и принципиальной невозможностью получения такой информации в зонах изъятия является важной задачей, которую необходимо решить в методическом плане.

Для достижения поставленной цели в рамках метода сравнения продаж перед оценщиком встает важная проблема подбора аналогов для определения рыночной стоимости, что в условиях изъятия сделать крайне сложно, так как информация об изъятии влияет на рынок существенным образом и, как правило, значительно увеличивает предлагаемые цены на недвижимость. В связи с этим предлагается использовать в качестве объектов-аналогов информацию об идентичных по виду использования и другим существенным параметрам объектам недвижимости, находящихся в непосредственной близости от объекта оценки, но не затронутых этим изъятием.

В этой части действующая методика, утвержденная Национальным советом по оценочной деятельности в рамках изъятия земельных участков для подготовки и проведения зимних Олимпийских игр 2014 г. в г. Сочи, противоречива. Данная методика предполагает, как и в обычных случаях, использование источников рыночной информации по объектам-аналогам из самой зоны изъятия. Это является опасным заблуждением, как показано в работе, так как данными (прежде всего, ценами предложений) изначально манипулировали собственники земельных участков, а объективные условия для свободного ценообразования в силу начавшегося процесса изъятия отсутствовали.

В диссертации доказывается, что для выбора объектов аналогов при определении рыночной стоимости земельных участков в рамках процедуры их изъятия для государственных или муниципальных нужд следует руководствоваться принципом ближайшего расположения зон, в которых оценщик ищет сопоставимые объекты, к зонам, в которых непосредственно осуществляется изъятие. Нахождение и использование аналогов, находящихся на территории начавшегося изъятия некорректно с точки зрения того, что эта процедура деформировала условия для свободного ценообразования.

Использование рыночной информации из зон, максимально близко расположенных к зонам изъятия, дает возможность более объективно провести сравнительный анализ факторов, влияющих на стоимость земельных участков в каждый период времени на территории изъятия и сопоставимых зонах. Предлагается при выборе сопоставимых зон к зоне изъятия руководствоваться следующими принципами:

- близкое расположение этих зон друг к другу;

- их сравнимость по основному и допонительным видам использования земельных участков;

- наличие сходной по составу и качеству социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры.

Конечно, и в сопоставимых зонах ощущается влияние мер изъятия. Например, в случае изъятия земельных участков в городе для строительства аэродрома, эти решения влияют на весь местный рынок земельных участков, так как доступность к воздушному сообщению увеличит стоимость земельных участков в данном городе. Однако исходя из целей оценки - определения эквивалентной стоимости для приобретения аналогичного изымаемому земельного участка - данное влияние оправданно.

Для более достоверного расчета рыночной стоимости земельных участков, подлежащих изъятию, предлагается использовать в качестве основы для корректировки цен по объектам аналогам и объектам оценки (для учета фактора местоположения зоны изъятия и сопоставимой зоны) данных проведенной государственной кадастровой оценки земельных участков. Эти данные основаны на массовой или индивидуальной оценке земельных участков, проведенной до начала процедуры изъятия, а в силу того, что прошли публичное обсуждение, экспертизу и утверждены органами государственной власти, имеют большое доказательное значение. Это позволит удовлетворить требования к повышенной степени надежности информации.

5. Усовершенствован методический аппарат изъятия земельных участков в части определения рыночной стоимости.

В результате анализа развития рынка недвижимости в районе проведения процедуры изъятия земельных участков выделено несколько этапов:

Х Первый этап фактического изъятия начинается с того момента, когда рынку становится известно, что в конкретной зоне планируется разместить объект, который в силу отнесения к государственным или муниципальным нуждам определяет возможность проведения процедуры изъятия требуемых земельных участков.

Х Второй этап изъятия начинается с принятием решения о размещении объекта на конкретной территории, как правило, с утверждением самого проекта строительства, например, федеральной автомобильной дороги;

Х Третий этап начинается с момента принятия решения об изъятии всех затрагиваемых строительством земельных участков;

Х Четвертый этап начинается с момента определения даты оценки выкупной цены данных участков и заканчивается выплатой установленной компенсации (в том числе путем предоставления аналогичного земельного участка).

В каждом из этих периодов (Рисунок 1) присутствуют свои особенности, влияющие на формирование как стоимости земельных участков, так и возможности получения оценщиками и другими лицами информации о рыночной стоимости земельных участков. Поэтому важным является разграничение вышеперечисленных временных дат. Такое решение поможет существенно улучшить практику проведения процедуры изъятия земельных участков путем их выкупа.

В проведенном исследовании доказывается, что при определении выкупной цены земельных участков, изымаемых для государственных или муниципальных нужд, дожны быть конкретизированы в задании на оценку указания на конкретные временные даты для идентификации различного качественного состояния объектов оценки. Это позволит зафиксировать для определения выкупной цены и рыночной стоимости изымаемых земельных участков:

1) вид использования земельного участка на дату принятия решения о размещении конкретного объекта, попадающего под действие статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации (начало второго этапа);

2) физическое состояние объекта на дату уведомления собственника о состоявшемся решении об его изъятии (начало третьего этапа);

3) рыночные условия, то есть состояние рынка недвижимости на его конкретном сегменте, на дату собственно оценки (начало четвертого периода);

4) выплата непосредственно финансовой компенсации (конец четвертого этапа и процедуры изъятия).

Х"^""Изымаемый участок

"^ХУчасток б непосредственной близости

лйХ-Обычный участок

Рисунок I. Изменение стоимости земельных участков на разных этапах реализации

процесса изъятии

В настоящее время в российском законодательстве отдельно оговорены только дата уведомления собственника о принятом решении об изъятии в качестве даты, фиксирующей фактическое состояние изымаемого земельного участка и его улучшений, а также дата оценки, на которую собственно и определяются рыночные условия. Однако решение о важнейшей для определения стоимости земельного участка его характеристике - об его отнесении к тому или иному сегменту рынка в соответствии с требованиями наиболее эффективного использования дожен самостоятельно принимать конкретный оценщик. При

этом у него отсутствуют какие-либо четкие регламентирующие указания. Определение вида использования земельного участка при такой оценке следует нормативно отнести к правовому состоянию этого участка на тот период времени, когда собственник земельного участка получил достоверную информацию о том, что принято решение о размещении на данном участке конкретного объекта капитального строительства, для чего по закону может быть применена процедура принудительного изъятия для государственных или муниципальных нужд. Очевидно, что дата принятия решения о размещении такого объекта наступает намного раньше, чем дата принятия решения об изъятии необходимых земельных участков и тем более чем дата определения стоимости.

В работе показано, что введение такой нормы будет способствовать установлению равенства сторон сдеки в процессе изъятия земельного участка так, как его цена может как повыситься, так и понизиться после фактического принятия решения о его новом виде использования. При этом получаемая в результате определения выкупной цены изымаемого земельного участка компенсация дожна обеспечить возможность приобретения его собственником другого земельного участка, аналогичного изымаемому. В методологическом аспекте это означает, что определение вида разрешенного использования объекта оценки дожно происходить на тот период времени, когда рынку впервые стала доступна информация о согласовании места размещения будущего объекта, служащего основанием для применения процедуры изъятия для государственных или муниципальных нужд в соответствии со статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации.

В виде формулы данное предложение можно представить так:

где Ьу1 -стоимость 100 м2 оцениваемого земельного участка в зоне изъятия;

Ьу2 -стоимость 100 м2 земельного участка в зоне-аналоге;

И - дата принятия решения о размещении объекта строительства;

12 - дата принятия решения об изъятии;

13 - дата оценки земельного участка.

На основании предложенного подхода проведены практические расчеты но определению рыночной стоимости выкупаемых в рамках подготовки к проведению зимней Олимпиады 2014 г. в Сочи земельных участков. Полученная расчетным путем стоимость земельных участков сравнивается с данными ценового зонирования, утвержденные Национальным Советом по оценочной деятельности (Таблица 2).

Таблица .Сравнение результатов определения стоимости 100 мг площади типового земельного участка для ИЖС в зонах изъятия Красная Поляна и Адлер

Зона изъятия Дата оценки, 2010 г. Данные ценового зонирования в соответствии с показателями, утвержденными Национальным советом по оценочной деятельности, руб. Расчетные данные на оспове предложенной методики, руб. Изменение стоимости, % (4-3)/3*100%.

1 2 3 4 5

Красная Поляна Февраль 1 264 000 599 246 -52,6

Май 1 179 500 580210 -50,8

Сентябрь 1 142 000 603 084 -47,2

Адлер Февраль 1 181 000 617 972 -47,6

Май 1 527 500 598 342 -60,8

Сентябрь 1 492 000 621 930 -58,3

Таким образом, на основе предлагаемых нововведений в процедуре изъятия, компенсацию за изымаемые земельные участки, возможно, снизить на 47,2-60,8% по сравнению с действующим на данный момент порядком изъятия в г. Сочи, не нарушая принцип эквивалентной и справедливой компенсации.

Применение такого комплексного подхода ко всем объектам изъятия позволит существенно сократить земельные спекуляции и разрешить часть конфликтов на территории изъятия. Это не только сэкономит востребованные для реализации других проектов бюджетные средства, но и даст гарантии реальным инвесторам и землепользователям стабильных условий их деятельности. Обоснованные в работе выводы и предложения позволят повысить:

Х объективность ценообразования на земельные участки в условиях конкурентной и информационной ограниченности;

Х качество информационной базы для принятия ценовых решений;

Х уровень государственного управления в области изъятия.

III. ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Основные положения диссертации изложены в следующих опубликованных автором работах:

Статьи опубликованные в журналах, определенных перечнем ВАК.

1. Щуров H.H. Вопросы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Часть I [Текст] / Н.В. Волович, H.H. Щуров // Имущественные отношения в Российской Федерации - М., 2011. - № 3 (114). С. 65-80(1,29/0,45 пл.).

2. Щуров H.H. Вопросы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Часть I [Текст] /' Н.В. Волович, H.H. Щуров // Имущественные отношения в Российской Федерации - М., 2011. - № 5 (116). С 46 -65 (1,55/0,55 пл.).

3. Щуров H.H. Определение рыночной стоимости земельных участков при их изъятии для- государственных нужд [электронный ресурс] / H.H. Щуров // Ссыка на домен более не работает: сайт журнала Управление экономическими системами: электронный научный журнал, 2011. URL: Ссыка на домен более не работаетfinansi-i-kredit/item/688-2011-10-14-08-31-51 (дата обращения 14.10.2011). (0,52 пл.).

4. Щуров H.H. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков при изъятии для государственных или муниципальных нужд [Текст] / H.H. Щуров // Вестник Финансового университета- М., 2011. - № 5 (65). С. 83 - 87. (0,43 пл.).

Статьи, опубликованные в других научных изданиях:

5. Щуров H.H. Особенности изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд в Сочи [Текст] / H.H. Щуров // Оценка и управление собственностью. Информационно - аналитический бюлетень Краснодарского краевого отделения саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации Российское общество оценщиков. - Краснодар, 2011. - № 04 - 06 (91 - 93). С. 27 - 31. (0,32 пл.).

6. Щуров H.H. Кадровое обеспечение мегапроектов в Краснодарском крае: проблемы и решения [Текст] / H.H. Щуров // Материалы международной научно-практ. конф. Проблемы и перспективы формирования инновационной

экономики России. - Краснодар: изд. КЦНТИ, 2011. - Том 2. С. 94 - 107. (0,4 пл.).

7. Щуров H.H. Особенности оценки выкупной цены земельных участков при их изъятии для государственных нужд в ходе становления рынка недвижимости [Текст] // М.А. Федотова, Н.В. Волович, H.H. Щуров // Материалы четвертой международной научно-технической конференции Градорегулирование, экономика строительства и управление недвижимостью. National university of civil engineering. Ханой, 2011. С. 318 - 324. (0,42 / 0,1 п.л.).

8. Щуров H.H. Некоторые особенности и пути совершенствования методов оценки рыночной стоимости земельных участков при изъятии для государственных или муниципальных нужд [Текст] / H.H. Щуров // Экономика и финансы - М., 2011. - № 9 - 10 (189 - 190). С 36 - 44. (0,68 п.л.).

Подписано в печать: 17.11.2011

Заказ № 6311 Тираж -120 экз. Печать трафаретная. Объем: 1,5усл.п.л. Типография л11-й ФОРМАТ ИНН 7726330900 115230, Москва, Варшавское ш., 36 (499) 788-78-56 www.autoreferat.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Щуров, Николай Николаевич

Введение.

Глава 1. Теоретические основы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

1.1. Теория земельной ренты как основа формирования стоимости земли.

1.2. Общемировая практика процедуры изъятия для общественных нужд.

1.3. Организационно-правовой механизм на различных этапах процедуры изъятия земельных участков.

Глава 2. Анализ современных методов определения стоимости земельных участков в части возможности их применения при изъятии- для? государственных или муниципальных нужд.

2.1. Особенности рынка земли в условиях изъятия для государственных или муниципальных нужд.(.

2.2. Возможность использования различных методов оценки* земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд.

2.3. Сложившийся- на современном этапе методический подход к оценке земельных участков в России при их изъятии.;.

Глава 3. Модификация и практическое применение современных методов определения рыночной стоимости земельных участков в условиях изъятия для государственных нужд.

3.1. Формирование информационной базы о рынке недвижимости для целей оценки при изъятии земельных участков (на примере г. Сочи).

3.2. Модифицированный метод сравнения продаж и возможность его применения на практике для целей изъятия земельных участков.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование методов оценки рыночной стоимости земельных участков при изъятии для государственных или муниципальных нужд"

Актуальность темы исследования.

Современный этап развития рыночных отношений в России определил новый характер взаимоотношений между частной и государственной собственностью. Широкая приватизация земельных участков и других объектов недвижимости обусловила необходимость применения такой процедуры обеспечения земельными участками государственных или муниципальных нужд, как их изъятие у частных собственников. Практическая потребность в таких мерах постоянно возрастает, прежде всего из-за необходимости в короткие сроки модернизировать инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру страны. Особенно остро данный вопрос возник при подготовке к Саммиту стран Азиатско-Тихоокеанского экономического сотрудничества (АТЭС) во Владивостоке з 2012 году, а также к зимним Олимпийским играм в Сочи в 2014 году, где потребовалось проведение изъятия значительного числа земельных участков. Масштабы подобного рода проектов будут только расширяться. Так, решение о проведении Чемпионата'Мира по футболу в 2018 году в России фактически затрагивает земельные интересы субъектов федерации всей европейской части страны.

При этом все последние годы основное внимание российской экономической теории в области оценки и управления собственностью уделялось вопросам, приватизации. Обратный процесс - приобретение государством частных земельных участков, требует совершенно иного подхода, однако в научной литературе этому уделено недостаточно внимания. Такой пробел не соответствует потребностям экономического и социального развития страны. В итоге решение большинства проблем в этой области идет путем накапливания практического опыта, часто противоречивого. Слова Председателя Правительства Российской Федерации В.В. Путина на- совещании по строительству автомобильных дорог 30 мая г

2011 г. точно отражают всю остроту и значимость данной проблемы: Поручаю подготовить предложения по сокращению сроков изъятия и резервирования земель под строительство новых трасс. Ну сколько раз мы видели одно и то же: еще только запроектировали новую дорогу. И участки скупают. Кто скупает? Понятно, скупают те, кому известно об этом дорожном строительстве. Не простые граждане. Скупают те, которые информацию имеютû1.

Наиболее значимой проблемой являются вопросы определения выкупной цены, земельных участков и находящегося на них недвижимого имущества, подлежащих изъятию для государственных или муниципальных нужд, и прежде всего их рыночной,стоимости.

Решение конфликта интересов участников земельного рынка является сложнейшей социально-экономической задачей, поставленной перед российскими учеными.

Степень научной разработанности темы исследования. Общетеоретические аспекты таких основополагающих для экономического анализа понятий как- собственность, рынок и стоимость рассматривались в научных концепциях всех классиков экономической теории, среди них А. Ачян, Г. Демсец, Дж. Кейнс, Ф. Кенэ, Р. Коуз, Т.Р. Мальтус, К. Маркс, А. Маршал, Л. фон Мизес, Д. С. Миль, Д. Норт, У. Петти, Д. Рикардо, Ж.Б. Сей, П. Самуэльсон, А. Смит, Ф.А. фон Хайек, Т. Эггертссон, среди российских ученых Л.И. Абакин, Д.С. Львов и другие.

Теоретико-методологические и прикладные аспекты определения стоимости земельных участков при становлении рынка рассматривались в работах таких зарубежных и российских ученых, как А. Дамодаран;. Н. Ордуэй, Д. Фридман, Г. Харрисон, Д. Эккерт, И.Л. Артеменков, Н.В. Волович, C.B. Грибовский, С.П. Коростелев, Е.И. Нейман, Г.М. Стерник, В.М. Рутгайзер, С.А. Табакова, Т.В. Тазихина, М.А. Федотова и другие.

1 Путин предложил сократить сроки изъятия земель под автотрассы // Ведомости. 30 мая 2011 г. ' [Электронный ресурс]. URL: Ссыка на домен более не работаетpolitics/news/201 l/05/30/1285367ixzzlNwZPXnwV. Дата обращения 30.05.2011.

В работах перечисленных авторов достаточно глубоко и подробно изучены вопросы теории права собственности и оценки стоимости. При этом сами теоретические и прикладные аспекты, связанные с процедурой принудительного отчуждения собственности в пользу общества, затронуты косвенно, так как основное внимание уделено оценке объектов недвижимости при обычных рыночных сдеках между частными лицами или, как особый случай, при приватизации государственной или муниципальной собственности.

Целью исследования является совершенствование методического аппарата определения рыночной стоимости* земельных участков в рамках процедуры изъятия для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с целью исследования^ в диссертации были поставлены следующие задачи:

Х проанализировать методические подходы к процедуре принудительного отчуждения земельных участков в странах с развитым рынком недвижимости;

Х рассмотреть- действующий организационно-правовой механизм изъятия земельных участков в Российской Федерации;

Х выделить И' систематизировать факторы, влияющие на рыночную стоимость земельных участков в условиях изъятия для государственных или муниципальных нужд;

Х провести анализ современных методов, оценки рыночной стоимости земельных участков в контексте возможности их применения в рамках процедуры изъятия для государственных или муниципальных нужд;

Х развить методический аппарат изъятия земельных участков в интересах государственных и муниципальных нужд, а также частных собственников.

Объектом исследования являются земельные участки, относительно которых принято решение об изъятии для. государственных или муниципальных нужд.

Предметом исследования являются методы оценки; рыночной стоимости земельных участков : при их изъятии для : государственных или муниципальных нужд. 'Х'. ''' V

Теоретической и методологической основой исследования являются труды, ведущих--зарубежных и отечественных ученых в. области теории собственности и стоимости, а также в области государственного регулирования рынка.

Исследование проведено в рамках Паспорта ВАК РФ но специальности 08.00.10 Финансы- денежное обращение и кредит п. 5.1. Теория,, методология и концептуальные основы; формирования' стоимости различных объектов собственности и п. 5.2. Теоретическое и методологическое обоснование подходов к оценке имущества, капитала и привлеченных источников. Информационной базой , послужили материалы .Х исследований земельного рынка в различных странах,, а также законодательство и: практика, зарубежных стран с развитым рынком земельных участков в части их изъятия для; общественных нужд,, нормативные; правовые акты Российской Федерации в области изъятия, а также оценочной деятельности, Методические рекомендации, утвержденные Национальным советом по оценочной деятельности в рамках подготовки; и проведения - зимней,

2 * Олимпиады в 2014 г. в г. Сочи ,, Методические рекомендации^ утвержденные

Продовольственной и сельскохозяйственной' организацией Объединенных

Наций (ФАО)3.

2 Методические рекомендации по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках. Федерального закона № ЗЮ-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и; (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их. изъятием, или в связи с установлением сервитута [Электронный ресурс]. Национальный совет по оценочной деятельности, декабрь г 2009. URL: Ссыка на домен более не работаетMetod-rekomendacii-12-01-10.pdf. Дата обращения 20:01.2010.

3 Compulsory acquisition of land and compensation [Электронный .ресурс]. Food and Agriculture Organization of the United. Nations, 2008. URL: ftp://ftp.fao.Org/docrep/fao/01 l/i0506e/i0506e00.pdf. Дата обращения 30.09.2009.

В качестве информационной основы для прикладных разработок послужили данные Росреестра и статистических органов, проанализированные отчеты об оценке земельных участков, подлежащих изъятию в г. Сочи с целью размещения олимпийских объектов, аналитические данные риэторских компаний о стоимости земельных участков в различных районах г. Сочи, в том числе Интернет - ресурсов, а также иные самостоятельно собранные базы данных по рынку земельных участков и других объектов-недвижимости.

Научная новизна исследования состоит в разработке комплекса теоретико-методических положений по определению рыночной стоимости земельных участков.

На защиту выносятся следующие основные результаты, характеризующие научную новизну исследования:

Х Сформирован методический подход к организации процедуры принятия решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, базирующийся на сбалансировании общественных и частных интересов и обеспечении собственникам^ выплаты выкупной цены изымаемого имущества на основе его рыночной стоимости.

Х Обосновано, что в силу объективных причин (сложность проведения процедуры изъятия и необходимость координации действий различных государственных и муниципальных органов) и субъективных причин (отсутствие опыта) целесообразно закрепить функции по изъятию земельных участков для государственных или5муниципальных нужд за специальными создаваемыми на уровне субъектов федерации органами по изъятию земельных участков и других объектов недвижимости.

Х Выявлены конъюнктурные факторы ценообразования, присущие рынку земли, на территориях, по которым приняты решения об изъятии земельных участков:, влияющие на определение рыночной стоимости: наиболее значимые из них связаны с отсутствием самих рыночных условий для свободного ценообразования и со спекулятивным характером интересов значительной части собственников земельных участков и инвесторов.

Х Выявлены недостатки и риски, присущие современным методам оценки земельных участков. Усовершенствована методика оценки стоимости земельных участков, изымаемых для государственных или муниципальных нужд, на основе расширения сферы применения метода сравнения продаж при выборе объектов-аналогов (отбор, верификация, использование ценовых данных).

Х Разработан методический подход по- совершенствованию механизма изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в основе которого лежит упорядочение условий ценообразования, обеспечивающий компромисс интересов бывших и будущих собственников земельных участков.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Теоретическая значимость исследования заключается в том, что основные положения и выводы развивают теоретико-методическую основу определения рыночной стоимости земельных участков.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что результаты могут быть использованы законодателем для совершенствования процедуры изъятия земельных участков, а также методического обеспечения оценщиков при определении компенсации за изымаемое имущество.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты научного исследования докладывались и получили одобрение на Международной научно-практической конференции Проблемы и перспективы формирования инновационной экономики России (Кубанский государственный технологический университет, Краснодар, 2011 г.), а также Международной научно-технической конференции Градорегулирование, экономика строительства и управление недвижимостью (Ханойский строительный университет, Ханой, 2011 г.). Материалы диссертации применяются в деятельности департамента Краснодарского края по реализации пономочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, департамента по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края. Результаты исследования внедрены в практическую деятельность аудиторско-консатинговой группы Ваш СоветникЪ. Материалы диссертации используются кафедрой Оценка и управление собственностью в преподавании учебных дисциплин Оценка стоимости недвижимости и' Оценка стоимости земли Финансового университета.

Публикации. По теме диссертации, опубликовано 8 научных работ объемом 5,62 п.л. (личный вклад автора Ч 3,46 пл.). Четыре статьи объемом 3,8 п.л., (авторский объем 1,96 п.л.) опубликованы в журналах, определенных перечнем ВАК.

Структура и объем работы. Структура диссертации определена поставленными* целью и задачами и состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, приложения.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Щуров, Николай Николаевич

Заключение.

Преобразования земельно-имущественных отношений в России за последние 20 лет, связанные с переходом к многообразию форм собственности на землю и формированием земельного рынка ликвидировали существовавшую более 70 лет государственную монополию на землю. На первом этапе рыночных преобразований основной задачей было провести земельную реформу путем приватизации значительной части используемых частными предриятиями и населением земельных участков (принятие Земельного Кодекса РСФСР в 1991 г.). Следующий этап социально-экономических преобразований в этой сфере начася с принятием в 2001 г. нового Земельного Кодекса Российской Федерации. Проведенная за этот период массовая приватизация земельных участков привела к тому, что возникла необходимость в поиске новых рыночных форм обеспечения общественных нужд в процессе модернизации всей инфраструктуры государства, обеспечение на новом уровне безопасности страны и ее граждан необходимыми земельными ресурсами. В рыночных условиях значительная роль в решение Х такой задачи отводится институту изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Сама процедура изъятия земельных участков строится в Российской Федерации строго в соответствии с ее Конституцией, земельным, градостроительным и гражданским законодательством. При этом соблюдение гарантий частной собственности на землю, в первую очередь обеспечивается путем выплаты компенсации собственникам изымаемого имущетва на основе ее рыночной стоимости. Однако определение рыночной стоимости применительно к процессу их изъятия представляет собой сложную научную, организационную и практическую задачу во всем мире. В России это усложняется тем, что сам рынок земельных участков еще находится в стадии своего активного развития и неравномерно распределен по территории России. Основное внимание российской экономической теории в части оценки уделялось вопросам приватизации государственной собственности. Обратный же процесс Ч изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд исследовася существенно меньше и в научной литературе описан слабо. Проведенное исследование, и было направлено на то, чтобы частично вопспонить этот пробел.

В рамках проведённого диссертационного исследования в соответствии с поставленной целью и задачами получены научные и методические разработки и сформированы необходимые рекомендации, обобщающим результатом которых является разработанный ^ возможный к применению на основе имеющейся в распоряжении оценщиков информации методический аппарат определения,рыночной стоимости земельных участков; подлежащих изъятию для государственных или муниципальных нужд;

Анализ действующего организационно-правового и информационно-методического обеспечения в области изъятия для государственных или муниципальных нужд, а также оценочной деятельности (определения рыночной стоимости и расчета убытков в данных случаях), доказывает, что в России в поной мере гарантируется право частной собственности, в том числе обеспечивается предварительное и равноценное возмещение при принудительном отчуждении имущества для государственных нужд у частных собственников. Х

При всем несовершенстве законодательства в рассматриваемой сфере в России в целом сформирован удачный каркас правовых форм обеспечения земельными участками для государственных или муниципальных нужд. Это связано с решением двух принципиальных вопросов. Во-первых, законодательно ограничены цели, достижение которых возможно путем принудительного изъятия земельных участков (статья 49 Земельного Кодекса Российской Федерации). Во-вторых, последовательно реализуется заложенный в статье 35 Конституции Российской Федерации принцип предварительной компенсации изымаемой для государственных или муниципальных нужд собственности.

Проведенный анализ заставляет рекомендовать ограничиться списком целей изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, указанных в статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации, без реализации возможности в настоящее время субъектам Федерации расширять перечень обстоятельств (нужд), обосновывающих возможность принудительного выкупа земельных участков. Это связано не только с тем, что у государства достаточно неиспользуемых земель, но и с отсутствием ^ методического обеспечения уже сейчас проводимых работ по изъятию земельных участков.:.

Необходимо исходить из .того; что в ближайшем будущем, перечень объектов капитального строительства, размещение которых в соответствии с интересами публичных образований потребует принудительного изъятия земельных участков; будет расширяться; При этом уже сейчас процедуры изъятия включают как изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, так и изъятие земельных участков, на которых расположены, многоквартирные дома, признанные аварийными- и подлежащими: сносу и расположенные на застроенной территории (статья? 46.2 Градостроительного кодекса Российской; Федерации), а также изъятие: земельных участков,, которые не используются; в соответствие с их целевым назначением (статья 284 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в России в организационно-правовом плане не определен механизм взаимоотношений между всеми участниками процесса изъятия земельных участков, в том числе не определен орган (точнее конкретные дожностные лица), который организует весь процесс изъятия земельных участков; Необходимо внести изменения и в организационный механизм проведения данной работы. Возможность создания единого государственного органа по изъятию или расширение функций существующего, например, Росреестра, в компетенцию которого входил бы постоянный мониторинг, сбор и обработка данных по земельным участкам, подготовка и проведение процедуры изъятия, позволит избегать ситуаций, с которыми стакиваются оценочные организации при проведении работ в данном направлении своей деятельности, а именно в отсутствии информации в условиях необходимости срочного проведения оценочных работ.

Однако прежде всего требуется подготовить качественное методическое обеспечение таких работ, проверить возможности их реализации на практике, создать надежный механизм решения конфликтов между сторонами в процессе изъятия, в основном связанный с вопросами определения рыночной стоимости.

Для России характерен единый порядок изъятия и применим на всей территории Российской Федерации, за исключением процедуры, предусмотренной в Краснодарском крае для целей проведения Олимпиады в 2014 г. в г. Сочи. Эти исключения вызваны весьма сжатыми сроками, в течение которых необходимо провести изъятие земельных участков, определить размер компенсации, переселить собственников, у которых изымаются земельные участки, осуществить непосредственно строительство объектов. Этому соответствует то внимание, которое уделено совершенствованию методического обеспечения работ по оценки изымаемых участковв г. Сочи. Методические рекомендации, утвержденные-Национальным советом по оценочной деятельности для целей реализации олимпийских объектов в г. Сочи - это первый комплексный подход в России для решения общих задач, с которыми стокнулись оценочные организации в процессе оценки изымаемых земельных участков для государственных нужд.

Проведенный теоретический анализ и рассмотрение практики изъятия земельных участков для общественных нужд привели к обоснованию следующей научной гипотезы совершенствования оценки земельных участков изымаемых для государственных нужд. Во-первых, необходимо разделить дату определения состояния изымаемого земельного участка от собственно даты оценки. В основе совершенствования дожно учитываться положение об учете текущего вида использования изымаемого земельного участка на дату (дата определения состояния участка) получения информации собственником о планируемом (возможном) размещении на его земельном участке будущих объектов капитального строительства, требующих принудительного отчуждения. Отказ от использования принципа наиболее эффективного использования, хотя он и является основополагающим при определении рыночной стоимости на дату оценки л связан с тем, что на эту дату у земельных участков уже изменяется вид разрешенного использования в соответствии с целью изъятия и никакого другого быть не может. Оценка в рамках нового вида использования не обеспечивает равноценную компенсацию частному собственнику.

Во-вторых, само определение рыночной стоимости этих земельных участков на дату оценки необходимо моделировать на основе информации об объектах аналогах, расположенных вне собственно зоны изъятия, путем ее корректировки на соотношение рыночных стоимостей оцениваемых земельных участков и их аналогов, сложившаяся до момента принятия решения об изъятии. Очень важно ориентироваться при непосредственной оценке изымаемых земельных участков на информацию об объектах-аналогах (в рамках метода сравнения продаж, как наиболее достоверного и доказуемого метода оценки в данном случае) на территориях максимально приближенных к зоне изъятия. Именно на данных территориях исходная информация не подверглась искажению в связи с начавшейся процедурой изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Анализ законодательства зарубежных стран показывает, что возможность использования данных об объектах-аналогов (прежде всего в сопоставимых зонах, находящихся максимально близко к зоне изъятия) более чем обосновано.

Однако теоретически доказанная необходимость совершенствования методики оценки дожна быть допонена анализом возможности ее применения с учетом современного этапа развития земельного рынка и его информационного обеспечения.

Именно наличие качественной и достоверной информации о рынке земельных участков- на различных его; сегментах в различные временные периоды (на дату до принятия решения о размещении объекта, требующего изъятие земельных участков для; государственных нужд,. и непосредственно на дату определения их рыночной; стоимости) напоняет, общетеоретический подход реальным экономическим содержанием;:. . '

Непосредственно проведенный в данной работе методический подход по определению рыночной стоимости изымаемых земельных участков обусловлен использованием? информации; которая' связана с двумя условиями. Во-первых, доступна информация в смежных с зоной изъятия зонами-аналогами на- период проведения! изъятия (на дату оценки). Во-вторых, существование достоверной информации о соотношении рыночных стоимостей; в зонах изъятиях и зонах-аналогах (зонах-переселения) на дату до принятия решения об изъятии.

В практической части работы, был проведен конкретный; расчет (определение), рыночной стоимости земельных участков изымаемых для' государственных нужд в условиях проведения Олимпиады 2014 г. в г. Сочи. Для этого, был выбран'следующий агоритм расчета:

1. Определение коэффициента относительной, ценности земельных участков в выбранных зонах изъятия и зонах переселения (зоны-аналоги). На основе данных риэторских агентств по состоянию на 1 мая 2007 г. и по результатам: проведенной: государственной , кадастровой оценки земель Краснодарского, края по состоянию на: 1 января 2007 г.

2. Определение усредненных рыночных цен В: зонах переселениях (в зонах-аналогах) на основе цен предложений, на текущую дату оценки в конкретные периоды 2010 г. (когда. активно велось изъятие земельных участков в целях строительства объектов в г. Сочи).

3. Определение усредненной рыночной стоимости изымаемых земельных участков путем корректировки цен в зонах переселения (в зонаханалогах) путем использования вышерассчитаных коэффициентов относительной ценности территорий.

Данное практическое исследование позволило показать, что.существует возможность реализовать предложенный методических подход и оценить изымаемые земельные участки для государственных нужд, причем как с помощью системных данных профессиональных участников рынка недвижимости (риэторских агентств); так и утвержденных системных данных государственных органов (результаты государственной кадастровой оценки земель). В дальнейшем по мере повышения прозрачности земельного рынка будут расти возможности: использования информации о ценах реальных сделок, накаплеваемых в государственных базах данных например, Росреестра).

На заключительном этапе исследования было проведено сравнение полученных, результов с . рекомендованными Методичискими рекомендациями НСОД материалами ценового; зонирования территориии г. Сочи на аналогичные даты. Это позвлило сформировать представление об эффективности предлагаемого, в рамках данного исследования методического подхода, итогом: которого является качественный, доказательный и достоверный результат определения рыночной стоимости земельных участков при их изъятии для государственных нужд.

Совершенствование законодательства, а также методического обеспечения на основе предложенных новации позволит проводить более достоверную оценку рыночной стоимости земельных участков, что позволит получить, экономический эффект всем участникам рынка недвижимости. Это позволит соблюдать; экономические интересы как бизнеса и каждого гражданина, так и муниципалитетов и органов государственной.власти, чтов итоге скажется на более позитивном: имидже государства, а также независимых консультантах оценочной деятельности.

Применение комплексного, подхода к совершенствованию в итоге обеспечит возможность создания более прозрачной. системы взаимоотношений всех сторон, задействованных в данном процессе на принципе равенства. Это не только сэкономит востребованные для реализации других проектов бюджетные средства, но и усилит гарантии реальным инвесторам и землепользователям стабильных условий их деятельности.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Щуров, Николай Николаевич, Москва

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года : в редакции от 30 декабря 2008 года // Российская газета. 2009. № 7.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ : в редакции от 29 ноября 2009 года // СПС КонсультантПлюс.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ : в редакции от 7 февраля 2011года // Российская газета 1994. № 238-239.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ: в редакции от 30.11.2010 // Российская газета. 2010. 03 декабря.

5. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-Ф3 : в редакции от 29 декабря 2010 года // Российская газета. 2010. 31 декабря.

6. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 07.03.2011) // Справочная правовая система КонсультантПлюс.

7. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-Ф3 (ред. от 28.12.2010) Об оценочной деятельности в Российской Федерации // Российская газета, 2010. 31 декабря.

8. Федеральный закон от 21.07.1997 года № 122-ФЗ (ред. от 17.06.2010) года О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Российская газета. 2010. № 133.

9. И. Федеральный закон от 25.02.1999 года № 39-Ф3 (ред. от 23.07.2010) года Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений // Российская газета. 2010. № 163.

10. Федеральный закон от 30.10.2007 № 238-Ф3 (ред. от 29.12.2010) О Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта//Российская газета. 2010. 31 декабря.

11. Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ (ред. от 20.03.2011) О переводе земель или земельных участков из одной категории з другую // Российская газета. 2011. 25 марта.

12. Постановление Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 О порядке определения нормативной цены,земли1// Российская газета № 65,0204.2007.

13. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 Об утверждении федерального стандарта оценки Общие понятия оценки, подходы, к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1) // Российская газета, № 194, 04.09.2007.

14. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255 Об утверждении федерального стандарта оценки Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) // Российская газета, № 194, 04.09.2007.

15. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 Об утверждении федерального стандарта оценки Требования к отчету об оценке (ФСО № 3) // Российская газета, № 195, 05.09.2007.

16. Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508 Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4) // СПС КонсультантПлюс.

17. Распоряжение Минимущества^ РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков // СПС КонсультантПлюс.

18. Закон Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. № 532-K3 Об основах регулирования- земельных отношений в Краснодарском крае // Кубанские новости. 2002. N 240.

19. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2011 по делу № А56-30530/2010 // СПС КонсультантПлюс.

20. Постановление ФАС Уральского округа от 07.04.2011 № Ф09-1724/11-СЗ по делу № А47-4070/2010 // СПС КонсультантПлюс.

21. Постановление ФАС Московского округа от 04.04.2011 № КГ-А40/1375-11 по делу № А40-50772/10-144-215 // СПС КонсультантПлюс.

22. Аракельян Р.Г. Резервирование и изъятие земельных участков в механизме правового регулирования отношений собственности (гражданско-правовой аспект): Автореф. канд. юрид. наук. -Краснодар, 2007.

23. Артеменкова И. JL, Микерина Г. И., Павлова Н. В. Международные стандарты оценки. Седьмое издание, пер. с англ. Москва: Издательство ООО Российское общество оценщиков, 2006.

24. Вахаев М.Х. Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка. СПБ.: юридический центр Пресс, 2006.

25. Варламов А.А.? Комаров С.И.; под общ. Ред. A.A. Варламова. Оценка объектов недвижимости: учебник . М.: ФОРУМ, 2011.

26. Грязнова А.Г., Федотова М.А Оценка недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2007.

27. Грибовский C.B. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. М. Маросейка, 2009.

28. Иванова E.H. Оценка стоимости-недвижимости. Mi: КноРус, 2007.

29. Каминский A.B., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М: Анализ практики: оценки недвижимости. Ч М.РИО МАОК, 2005.

30. Кацман В.Е. Основы оценочной деятельности: учебное пособие / В Е. Кацман;. И: В; Кбсорукова, А; Ю:. Родин; 2-е изд;, перераб;, W доп;.1,-Москва : МфПАу 2010: .

31. Коростелев С.П. Основы теори и ; и практики оценки недвижимости: М.: Русская Деловая Литература, 1998. Х

32. Клейменова Е.С. Правовое регулирование изъятия (выкупа.) земельного участка для государственных и муниципальных нужд,-Автореф;.канд. юрид. наук -Орел, 20081 .

33. Кляйбер В., Дитерих X. Оценка стоимости земельных участков. Томск : Издательство л Курсив; 2004.

34. Медведева O.E. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества. Ч М. РИО МАОК, 2005. ,

35. Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости. М., Московская: финансово-промышленная академия; 2005;

36. Петров В:И. под*: ред; д-ра экош наук,, проф. Федотовой М.А. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие. Х N4. КНОРУС, 2007.

37. Попов М.В. Приобретение публичных земель для строительства, коммерческой недвижимости.-М. Статут, 2007.

38. О.Попова Л.В:, Дрожжина И. А., Маслов Б.Г. Оценка ис налогообложение недвижимого и другого? имущества предприятий

39. Теоретические аспекты. Ч М. Дело и сервис, 2009.

40. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. Ч М. Дело, 1998.

41. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория, проблемы, практика. Ч М. Экономика. 2000.

42. Рухтин С. Принудительное изъятие земли и другой недвижимости в Росси, США, Великобритании. М. Арктика - 4Д. 2007.

43. Симонова С.Е. Методы оценки имущества. Бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства. М. Феникс, 2010.

44. Севостьянов A.B. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции

45. Сейс С., Смит Д., Купер Р, Венмор-Роуланд П. Оценка недвижимого , имущества. От стоимости к ценности. Ч М. Российское общество оценщиков, 2009.

46. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2009.

47. Стерник Г.М. Ноздрина H.H. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости. М.: Рос. гильдия риеторов, 1997.

48. Соловьев М.М. Оценочная деятельность: оценка недвижимости: Учебное пособие. М. ГУ ВШЭ. 2003.

49. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: Издательство СПб ГТУ, 1997.

50. Тэпман J1.H. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов Под ред. В .А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.

51. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. М. Экмос. 2000.

52. Фридман Д. Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -М. Дело, 1997.

53. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учеб. Пособие, Пер. с англ.

54. М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994.

55. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 1996.

56. Эккерт Дж. К. Организация оценки и налогообложения недвижимости. Российской общество оценщиков; Академия оценки.- М.: Стар Интер, 1997.

57. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью.- М. Феникс, 2007.i

58. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости: теория и практика: учебное пособие. Ч М. : Издательство Омега-JI, 2011.

59. Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 27. August 1997. Deutsche Taschenbuch Verlag GmbH & Co. KG; 2010 (Градостроительный кодекс Германии в действующей .редакции).

60. Douglas Scarrett. Property valuation: the five methods. Ч UK: Routledge, 2008.

61. J.K. Eckert. Property Appraisal and Assessment Administration. General editor. Chicago: International Association of Assessing Officers, 1990.

62. Johnson T. A., Davies K., Shapiro E. F. Modern methods of Valuation. Ninth edition. Bell & Bain Ltd. Glasgow, 2000.

63. Ellwood L.W. Ellwood Tables For Real Estate Appraising And Financing, 4th Ed., Balliger Publishing Co., Cambridge, 1996.

64. Rees W. H., Hayward R. E. H. Valuation: Principles into practice. Fifth edition. Taylor & Francis. London, 2001.

65. Аксюк И.В. Изъятие недвижимости как основание принудительного прекращения права собственности. // Право и экономика. 2006. №7.

66. Андреева Г.Н. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в Российской Федерации как публично-правовой институт: некоторые теоретико-методологические аспектыправового регулирования. // Конституционное и муниципальное право. 2007. №13.

67. Андрианова Е. Д. Правовой механизм изъятия земельных участков. Проверка на эффективность // Вестник гражданского права, 2008г. т.8 N 1. С.103-115.

68. Анисимов А.П. Правовые проблемы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд // Новая правовая мысль.2003. №2 (3).

69. Волович Н.В. Проблемы изъятия земельных участков для государственных нужд. // Имущественные отношения в Российской Федерации №3(78) 2008 г.

70. Волович Н., Кляйбер В. О необходимости активного участия самих оценщиков в формировании более прозрачного рынка недвижимости // Оценочная деятельность в Российской Федерации №4 2009.

71. Волович Н.В. Проблемы изъятия земельных участков для государственных нужд // Оценочная деятельность №1 2008.

72. Волович Н. В. Зарубежный опыт: Оценка рыночной стоимости земельных участков в Германии // Оценочная деятельность. Ч 2010. № 2 июль. - С. 24 - 26.

73. Герасин С.И. Изъятие земельных участков в общественных итересах по законодательству Германии // Государство и право. -2005. 2, С. 59-66.

74. Дихтяр А.И. Судебная, практика по делам, связанным с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных или муниципальных нужд. // Право и экономика. 2008. №9.

75. Дихтяр А.И., Клейменова Е.С. Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд: соотношение норм Гражданского и Земельного кодексов // Юридический мир, 2007. № 2.

76. Дихтяр А.И., Клейменова Е.С. Выкуп земельных участков для государственных и муниципальных нужд: соотношение Модельного Земельного кодекса и Земельного кодекса России7/ Нотариус. 2007. №3. '

77. Журбина, Е. Ю. Вопросы изъятия недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд// Арбитражные споры, 2006г. N2 (34).-С. 143

78. Кабытов, Н. П. Основания изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд: // Апеляция; Арбитражные: суды 2008г. N 3.- G.87-95. . .

79. Клейменова; Е. С. Роль прецедентной практики высших судебных инстанций в регулировании изъятия земельных: участков . для государственных и муниципальных нужд // Арбитражный и-гражданский процесс^ 2007г. 6. G.18r21.

80. Клейменова, Е. С. Модель изъятия земельного участка для, государственных и муниципальных нужд- в гражданских кодексах стран участниц. СНГ // Бюлетень нотариальной практики, 2006г. №5. - С.38-42. , :.-' ' .

81. Клейменова E.G. Предварительное и равноценное возмещение как условие выкупа (изъятия) земельного участка для государственных или муниципальных нужд // Юрист.2007. №12. С.29-35.

82. Кочнева И.В. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд одно из оснований прекращения прав на земельные участки // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2006. N11.

83. Крюкова, Е. С. Правовые последствия изъятия земель и сноса жилых домов для собственников жилых помещений в свете нового Жилищного кодекса РФ // Нотариус, 2005г. 5. С.31-35

84. Макарчук, Н. В. Спорные вопросы правового регулирования изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд // Законы России. Опыт. Анализ-. Практика 2007г. N 8. С.67-71.

85. Медведева O.E. Оценка земли и природная рента // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2006 г. №5. С. 45-65.

86. Можаровский В. О порядке изъятия земельного участка // Юридический мир. 2003. № 6. С. 51-52

87. Моргунова, Г. А. Правовые проблемы изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд // Аграрное и земельное право 2006г. N 8 (20). С.126-127.

88. Стоимость недвижимости: важны и земля, и строения // Commercial Real Estate, №8 (91), 16.04.2008.

89. Спиридонов Ф., Кочетов П. Особенности оценки при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Оценочная деятельность №1 (4) 2011.

90. Стерник С.Г. 1 Основная закономерность развивающихся рынков недвижимости // Имущественные отношения в РФ №11 (86) 2008.

91. Стерник С.Г. Некоторые закономерности соотношения темпов роста цен и объемов спроса, предложения и сделок на рынке недвижимости // Имущественные отношения в РФ № 3 (90) 2009.

92. Стерник С.Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей // Имущественные отношения в РФ №8 (95) 2009.

93. Стерник С.Г. Развитие оценки недвижимости сравнительным подходом на основе методологии дискретного пространственно-параметрического анализа и моделирования рынка // Аудит и финансовый анализ №5 2009.

94. Стерник С.Г. Анализ рынка земельных участков под застройку в г. Москве // Управление и оценка* земельных ресурсов при реализации инвестиционно-строительных программ в Москве. Ч М., РЭА им. Г.В. Плеханова, 2005.

95. Европейские стандарты оценки недвижимости, пер. с англ. Москва: Издательство ООО Российское общество оценщиков. Электронный ресурс. URL: Ссыка на домен более не работаетsite/std/tegova.zip (дата обращения май 2010).

96. Медведева O.E. Оценка земли и природных ресурсов Электронный ресурс. URL: Ссыка на домен более не работаетocenka-mz4.html (дата обращения октябрь 2011).

97. Турбаза под мостом отлита в золоте. Электронный ресурс. URL: Ссыка на домен более не работаетprarh 2310 2010-07-05@kompanii i rinki@turbaza pod mostom.html (дата обращения: июль 2010 года).

98. Правила кадастровой оценки: Постановление Кабинета Министров Латвийской Республики от 18 апреля 2006 года № 305 в редакции от 23 февраля 2011 года Электронный ресурс. URL: Ссыка на домен более не работает.php?id=l 34568 (дата обращения январь 2011).

99. Постановление Европейского суда по правам человека по делу Скордино (Scordino) против Италии (Italy). №1. Жалоба № 36813/97. Страсбург, 29 марта 2006 года // Бюлетень Европейского Суда по правам человека. 2006. №11. С. 20 25.

100. Compulsory acquisition of land and compensation Электронный ресурс. Food and Agriculture Organization of the United Nations, 2008. URL: ftp ://ftp. fao.org/docrep/fao/01 l/i0506e/i0506e00.pdf (дата обращения ибнь 2009).

101. Материалы конференции Изъятие земельных участков для общественных нужд Электронный ресурс. Университет Анкары, Академия права Турции, объединение муниципалитетов Турции. URL: Ссыка на домен более не работаетdyr.php?id=749 (июнь 2010).

102. David Е. Ramseff, PhD. The Cost Approach: An Alternative View. The Appraisal Journal, April 1998.

103. International Valuation Standards, 8th Edition, International Valuation Standards Committee, 2007.

104. Keogh H. The special value of land in compulsory acquisition cases. Электронный ресурс. Pacific Rim Real Estate Society. Seventh Annual Conference. January 2001. Adelaide, Australia. URL: Ссыка на домен более не работаетurl?sa=t&source=web&cd-32&ved=0CCAQFiA

105. BOB4&url~http%3A%2F%2Fwww.prres.net%2Fpapers%2EKeogh The

Похожие диссертации

• Продовольственный рынок
• Экономическая оценка стратегических альтернатив развития действующих предприятий свинцово-цинковой подотрасли
• Управление социально-экономическим развитием на потребительностоимостной основе
• Оптимизация ресурсного обеспечения крестьянских (фермерских) хозяйств растениеводческого направления
• Эффективность вексельных программ в лесном хозяйстве