Совершенствование методов формирования стоимости строительства на ранних стадиях инвестиционно-строительного процесса тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Орлова, Ирина Дмитриевна |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2007 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Автореферат диссертации по теме "Совершенствование методов формирования стоимости строительства на ранних стадиях инвестиционно-строительного процесса"
На правах рукописи
003053Э68 Орлова Ирина Дмитриевна
Совершенствование методов формирования стоимости строительства на ранних стадиях инвестиционно-строительного процесса
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (специализация) - Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))л
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва-2007
003053968
Работа выпонена в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления в строительстве (ФГУП ЦНИИЭУС) Научный руководитель: кандидат экономических наук, доцент
Дидковская Ольга Всеволодовна
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, доцент Андреева Наталия Владимировна
кандидат экономических наук Данилушкин Михаил Константинович
Ведущая организация: АНО Институт экономики недвижимости
Защита диссертации состоится л /У февраля 2007 г. в // часов на заседании диссертационного совета Д.303.016.01 в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления в строительстве (ФГУП ЦНИИЭУС) Федерального Агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству по адресу:
119991, ГСП-1, г.Москва, В-331, проспект Вернадского, 29, этаж 14, конференц-зал
С диссертацией можно ознакомиться в отделении №3 Центральной научно-технической библиотеки по строительству и архитектуре России по адресу:
119991, ГСП-1, г.Москва, проспект Вернадского, д.29, этаж 2. Автореферат разослан л /2- января 2007 г.
Ученый секретарь диссертационного совета, д.э.н., профессор
А.Ф.Пацкалев
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Строительная система страны сегодня развивается в условиях формирования институтов рыночной экономики и характеризуется договременным и постоянным ростом цен на вновь создаваемые объекты недвижимости. При этом, формирование и использование этих цен диктуется не только достижением естественного равновесия между спросом и предложением, но и специфическими условиями переходного периода развития экономики, прежде всего - монополизацией региональных рынков строительной деятельности.
Договорная цена при этом носит амбивалентный, то есть двойственный характер: с одной стороны - она является результатом консенсуса договаривающихся сторон и в этом смысле мерилом рыночной стоимости, с другой -вынужденного согласия или сознательного принятия конъюнктурных предложений, не соответствующих ни затратам, ни истиной стоимости объекта строительства.
Региональные рынки характеризуются притоком крупных государственных инвестиционных ресурсов, связанных с выпонением провозглашенных Президентом социальных Программ, призванных существенным образом повлиять на благосостояние народа и его жизненный уровень.
При этом возникает ряд проблем, связанных с использованием инвестиций в жилищной сфере и их размещением на рынках субъектов Федерации, полагая как разные уровни цен на строительную продукцию, разнообразные формы кредитования жилищной Программы, так и различные уровни социального обустройства населения и готовность региональных строительных систем к освоению возросших объемов капитальных вложений.
В этой связи представляется необходимым выработать некую тактику поведения региональных экономических систем, позволяющую оказывать влияние на эффективность использования инвестиционных ресурсов и обеспечить необходимые темпы освоения капитальных вложений.
Состояние региональных рынков строительной деятельности характеризуется комплексом специфических условий, имманентно присущим этим рынкам, однако характеризуется и общими чертами, имеющими одну природу и единый генезис. В связи с этим и меры и методы, используемые в исследовании, выходят за пределы регионального приложения и имеют общефедеральное значение.
При этом, экономические инструменты, применяемые в межтерриториальном распределении государственных инвестиций, могут оказаться неэффективными на следующем этапе, - между субъектами Федерации и муниципальными образованиями, - где наличие конкретной экономической ситуации подвигает нас к использованию критериев более низкого порядка, обеспечивающих выбор рациональных направлений использования капитальных средств.
В этих условиях развития строительного производства задача совершенствования нормативной сметной базы приобретает особое значение как в оценках эффективности капитальных вложений в системе народнохозяйственного комплекса, так и в производственных отношениях между участниками инвестиционно-строительной деятельности.
Как уже было сказано, значение этой проблемы существенно возрастает в условиях объявленных социальных приоритетов, где вопросы стоимости, по существу, являются основополагающими как в задаче эффективности использования государственных инвестиционных ресурсов, так и в системе строительного бизнеса, где ценовые характеристики являются определяющими для результатов хозяйственной деятельности строительных предприятий.
Существующие сегодня методы определения стоимости строительства очевидно соответствуют представлениям о сметных показателях, однако нуждаются в корректировках, связанных с укрупнением для целей расширения области их применения в условиях согласования и регулирования стоимости объектов строительства. Разрешение этой задачи имеет важное значение в
той сфере деятельности строительных предприятий, где проблема выбора, - в процедурах подрядных торгов или иных торговых операций, - основывается не на частных сметных оценках, но на показателях более высокого порядка агрегирования, позволяющих осуществлять обобщающую оценку эффективности принимаемых решений.
Проблемам развития и совершенствования сметной системы в советский период были посвящены работы отечественных ученых, но главным образом в той ее части, которая связана с совершенствованием расчетов сметных показателей. При этом, строительная система рассматривалась в контексте централизованного управления, где реальности товарного производства и инвариантность принимаемых решений не составляли предмета исследований, так как были не востребованы системой хозяйствования.
Проблемы развития инвестиционного комплекса и сметной базы нашли отражение в трудах отечественных ученых: А.П.Абрамова, Б.С. Бушуева, Б.В. Генералова, П.В.Горячкина, П.Г.Грабового, В.М.Дидковского, О.В.Дидковской, Ю.А. Дмитриева, М.И. Каменецкого, Н.Л. Карданской, П.Ф.Костецкого, Е.А. Кудашова, Е.П.Панкратова, А.Ф.Пацкалева, Н.Я.Петракова, И.Я.Рахмана, Я.А.Рекитара, И.О.Салимжанова, Р.Ф. Самусо-вой, В.М. Серова, В.А. Слепова, В.П. Стороженко, а также в исследованиях зарубежных ученых: А.Маршала, Дж.Кейнса, П.Хейне, М.Портера, Ф.Котлера, Л.Фишера и других.
Разумеется, научные труды поименованных авторов, как и предшествующие им исследования основоположников советской системы хозяйствования, а еще ранее - труды классиков марксизма-ленинизма, не могли не повлиять на становление мировоззрений автора в области экономической науки и не оказать влияние на формирование основных положений предложенного совершенствования методики.
Вместе с тем, исследования зарубежных авторов, посвященные проблемам развития сметного ценообразования, представляются очевидно ценными и злободневными, так как служат не столько примерами для подража-
ния, сколько осмысления путей и направлений развития отечественных систем ценообразования и понимания экономической сути совершенствования товарно-денежных отношений и способов разрешения противоречий существующей системы хозяйствования.
Целью исследования является разработка методических приемов, позволяющих обеспечить формирование укрупненных сметных показателей на стадии предпроектных проработок и экономического обоснования инвестиционных проектов.
Достижение поставленной цели обеспечивалось решением следующих задач:
- анализом существующей отечественной сметно-нормативной базы и использования зарубежных разработок по выявлению их применения для целей совершенствования системы сметного ценообразования в современных условиях хозяйствования;
- разработкой и обоснованием методических подходов по совершенствованию методов формирования стоимости строительной продукции в условиях развития товарного производства и системы товарно-денежных отношений;
- использованием методического подхода, позволяющего выработать принцип построения оптимальной системы укрупненных показателей стоимости строительства;
- разработкой практических рекомендаций по формированию стоимости строительства на ранних стадиях инвестиционно-строительного процесса;
- выработкой практических рекомендаций по усовершенствованию существующих поэлементных методов определения стоимости строительства.
Объектом исследования являются инвестиционные программы, осуществляемые в рыночных условиях хозяйствования и система ценообразования в строительной отрасли. Предметом исследования являются методические подходы по формированию стоимости строительства участниками инвестиционно-строительного процесса.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили: диалектический метод познания; основополагающие экономические теории и концепции развития производства в условиях рынка; теория поведения сложных экономических систем; концептуальные и общетеоретические положения и выводы, представленные в трудах отечественных и зарубежных ученых-экономистов.
В работе также использованы законодательные и нормативные акты Российской Федерации, методические и инструктивные разработки научно-исследовательских институтов академического профиля, материалы периодической печати по исследуемой проблеме, данные глобальной сети Интернет.
При проведении исследований были использованы методы системного анализа, межотраслевых сопоставлений, экономико-математического моделирования, экспертных оценок, выборочных исследований и мониторинга статистической информации.
Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной статистической информации и бухгатерской отчетности строительных предприятий за период 2001-2006 годы, использовании аналитических и статистических материалов Госкомстата, Минэкономразвития, Госстроя Российской Федерации и подтверждается апробацией результатов исследования.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методических предложений, направленных на совершенствование проектно-сметного дела на основе укрупненных показателей, а также в целях совершенствования предпроектных и проектных процедур, направленных на выбор рационального варианта инвестиционного проекта и строительства.
Наиболее существенные научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:
- анализ существующей отечественной сметно-нормативной базы и использования зарубежных разработок по выявлению их применения для целей
совершенствования системы сметного ценообразования в современных условиях хозяйствования дает возможность предложить пути совершенствования методов определения сметной стоимости;
- разработка методических подходов по совершенствованию порядка формирования стоимости строительной продукции в современных условиях товарного производства позволяют обосновать на стадии предпроектных проработок исходную цену строительной продукции;
- методический подход, позволяющий выработать принцип построения оптимальной системы укрупненных показателей стоимости строительства, представляет возможность сформировать базу стоимостных данных, исключающую частные приложения и системы счета, основанные на отдельных показателях и увеличивающих точность и достоверность расчета;
- практические рекомендации с использованием системы укрупненных показателей на этапе предпроектных процедур по формированию стоимости строительства представляют возможность предложить показатель стоимости не с позиций общих представлений, а с подтвержденным обоснованием ее величины;
- практические рекомендации по усовершенствованию существующих поэлементных методов определения стоимости строительства позволяют ускорить процесс расчета и предлагают пути оптимизации управления строительным процессом.
Практическая значимость работы заключается в том, что внедрение результатов диссертационного исследования, разработанных в нем научных положений и рекомендаций, направлено на снижение цен и повышение производительных возможностей государственных инвестиционных ресурсов на региональных рынках строительной деятельности.
На защиту выносятся:
- анализ существующей отечественной сметно-нормативной базы и использование зарубежных разработок по выявлению их применения для целей
совершенствования системы сметного ценообразования в современных условиях хозяйствования;
- разработка и обоснование методических подходов по совершенствованию методов формирования сметной стоимости строительной продукции в условиях развития товарного производства и системы товарно-денежных отношений;
- использование методического подхода, позволяющего выработать принцип построения оптимальной системы укрупненных показателей стоимости строительства;
- использование методического подхода, позволяющего выработать принцип построения оптимальной системы укрупненных показателей стоимости строительства;
- разработка практических рекомендаций по формированию стоимости строительства с использованием укрупненных показателей стоимости строительства на этапе предпроектных процедур;
- практические рекомендации по усовершенствованию существующих поэлементных методов определения стоимости строительства.
Апробация и внедрение результатов исследования состоит в следующем: основные теоретические и практические выводы исследования доведены до возможности реализации в практику строительных организаций, а также могут быть использованы в преподавании экономических дисциплин.
Органам федеральной власти предоставляется возможность использовать предложения автора в совершенствовании сметного законодательства в строительной сфере.
Теоретические положения и научно-методические предложения и рекомендации прошли апробацию и реализованы при издании Самарским центром по ценообразованию в строительстве сборника Укрупненные показатели стоимости строительства.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 печатных работ. Общий объем публикаций составляет 2,5 п.л.
Структура работы. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Объем диссертации составляет 184 страницы, в том числе 22 таблицы, 45 схем и 3 рисунка. Указатель использованной литературы содержит 87 наименования научных трудов отечественных и зарубежных авторов.
П. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
Во введении обоснованы тема и актуальность проводимых исследований, изложены цель и задачи работы, сформулированы научная новизна, практическая значимость и основные результаты работы.
В первой главе рассмотрены проблемы формирования стоимости на различных стадиях реализации проекта, дан анализ существующей методологии ценообразования и тенденций развития ценообразования в строительстве в стране и за рубежом.
Выпонен анализ подходов современных исследователей к формированию стоимости строительства, определены основные направления анализа существующих методов формирования стоимости строительства и характерные особенности формирования системы укрупненных показателей.
Объекты недвижимости создаются и реализуются в системе экономических отношений, которые возникают между продавцами и покупателями, то есть становятся товаром при купле-продаже, ипотеке, аренде и других формах рыночных отношений. Использование стоимости строительства для всех участников реализации проекта существенно различно и зависит от манеры экономического поведения на рынке строительной деятельности. Основные участники этого процесса представляют две диаметрально разные позиции отношения к стоимости строительства: доходную (стоимость строительства - как доход) и затратную (стоимость строительства - как затраты). Отношение к стоимости играет здесь определяющую роль для участников инвестиционно-строительного процесса, а именно:
- в выборе приоритетов вложения средств инвестором;
- в выборе контрактов, заключаемых между заказчиком (инвестором) и подрядчиком.
Такая манера экономического поведения позволяет заказчику (инвестору) и подрядчику наилучшим .образом использовать инвестиционные ресурсы в осуществлении предпринимательской деятельности, где вопросы эффективности использования капитальных вложений являются прерогативой обоих сторон.
Для того, чтобы в современных условиях сметная стоимость являлась основой для определения размера капитальных вложений и финансирования строительства, необходимо учитывать в ее составе следующие характеристики:
продожительность строительства;
планируемый (предполагаемый) график производства работ;
- планируемый график сдачи выпоненных работ и график финансирования работ;
- условия оплаты выпоненных работ (наличие предоплаты и периодичность плат);
- структуру стоимости и динамику изменения цен.
Кроме того, в этих условиях повышается важность формирования стоимости строительства на ранних стадиях инвестиционного процесса, особенно с вступлением в силу Федерального закона № 94-ФЗ от 21.07.2005 О размещении заказов на поставки товаров, выпонение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд, согласно которому заключение договоров по результатам проведения конкурса по выбору подрядной организации возможно только по твердой цене.
Методы формирования стоимости строительства в зависимости от стадии инвестиционного процесса можно разделить на поэлементные и укрупненные. Поскольку на начальных стадиях инвестиционного проекта возможно применение в основном метода объектов-аналогов, то возрастает актуаль-
ность его усовершенствования. В России метод аналогов не используется в поном объеме, тогда как в экономически развитых странах он наиболее распространен при оценке стоимости строительства объекта на различных этапах, как на предпроектной, так и проектной стадиях.
В настоящее время отсутствует единая классификация подходов формирования стоимости с помощью метода на основе объектов-аналогов в основном из-за отсутствия разработанных методик его применения. В зависимости от источников исходных данных о стоимости объектов-аналогов и методов обработки их можно разделить на статистические и эвристические. Именно статистические методы дожны усовершенствоваться, они являются инструментом для достоверной и точной оценки, поскольку при достаточной разработанности и точности статистических методов применение эвристических методов представляется очевидно второстепенным.
Автором предложено ввести понятие системы укрупненных показателей стоимости строительства, представляющей собой замкнутую базу стоимостных данных, имеющую определенную структуру, предназначенную для оценки как стоимости строительства объекта, так и выпонения комплекса строительно-монтажных работ при ограниченном количестве исходных данных по определенному агоритму расчета, сформированную на базе анализа рабочей документации объектов-аналогов.
Система дожна быть сформирована только на основе рабочей документации объектов-аналогов, составленной по нормам проектирования, действующим на момент оценки. Рабочая документация дожна подвергаться всестороннему анализу с целью выявления типовых решений, зависимости проектных решений от функционального назначения объектов, взаимосвязи конструктивно-планировочных и технических решений, а также других зависимостей, что соответственно по-разному влияет на удельную стоимость строительства.
Отсутствие анализа проектных решений не позволяет судить о типичности и возможности применения стоимости строительства объекта-аналога
к оцениваемому объекту. Формирование стоимости на базе сметной документации может исказить достоверность и точность показателей из-за возможного действия субъективных факторов.
Также автор предлагает формирование объема инвестиций осуществлять с помощью укрупненных показателей стоимости строительства по объекту в целом, по конструктивным элементам и видам работ, определяемых на основе справочных показателей на единицу измерения конструктивного элемента, а также на единицу измерения здания или сооружения.
Характерные особенности систем укрупненных показателей состоят в следующем:
- ограниченное число исходных данных;
- доступность получения исходных данных или простота их расчета;
- единство терминов и понятий, используемых в источниках укрупненных показателей;
- простота расчета стоимости строительства с помощью этих показателей;
- наличие информации о составе затрат и содержании стоимости строительства;
- возможность использования при оценке допонительных и различных индивидуальных особенностей объекта;
- возможность оценки стоимости строительства объекта, расположенного в любом месте на территории Российской Федерации, а также в уровне цен различного предполагаемого периода.
Усовершенствование системы укрупненных показателей стоимости строительства осуществлялось с учетом следующих представлений:
- определение схем и процедур формирования укрупненных показателей;
- выявления перечня затрат, учитываемых в укрупненных показателях; определения степени укрупнения показателей (по объекту, по комплексам работ, по конструктивному элементу, по видам работ);
выявления оптимальной единицы измерения удельных показателей, Х рассмотрения возможности приведения стоимостных показателей в различных единицах измерения;
определения рациональной номенклатуры объектов (например, по функциональному назначению и т.п.);
- определения структуры укрупненных показателей и перечня корректирующих коэффициентов, позволяющих привести стоимость к сопоставимому уровню цен, учесть индивидуальные особенности объемно-планировочных, конструктивных, технологических решений, а также количественных характеристик оцениваемого объекта.
Во второй главе проводится анализ систем укрупненных показателей стоимости строительства современных ведущих российских и зарубежных изданий по стоимостному инжинирингу.
Автором проведен сравнительный анализ принципов построения системы укрупненных показателей стоимости строительства (табл. 1).
Таблица 1.
Существующие принципы формирования укрупненных показателей стоимости строительства
Варианты формирования укрупненных показателей: Недостатки Преимущества
Расчет поправочного коэффициента и применения его к УПБС 1969-1972гг. Уменьшение точности показателей Возможность расчета показателей для сложных промышленных объектов, строительство которых велось только в советские годы, а в настоящее время проектирование подобных объектов не осуществляется
Расчет на основе смет, составленных по рабочим чертежам объектов-аналогов 1. Действие субъективного фактора, выражающегося в действиях конкретного сметчика 2. Отсутствие анализа рабочих проектов для выявления типовых проектных решений 3. Отсутствие обобщения и унификации показателей
Варианты формирования укрупненных показателей: Недостатки Преимущества
Выявление фактических затрат на строительство объектов-аналогов 1. У чет влияния временного фактора на фактические затраты; 2. Отсутствие анализа рабочих проектов для выявления типовых проектных решений
Анализ рабочих чертежей объектов-аналогов и раз работка сметной документации по объектам, принятым в качестве базового по объемно-планкровочным, конструктивным, технологическим решениям для зданий и сооружений каждого функционального назначения Отсутствие методик формирования укрупненных показателей Большая точность и вариантность расчета, детализация,реальный мониторинг ценовых показателей
В современных условиях хозяйствования не для всех типов объектов
строительства существуют недавно спроектированные и построенные объекты-аналоги, например, объекты энергетики, уникальные культурно-зрелищные здания и т.д. Поэтому значительный вклад, внесенный в разработку укрупненных показателей Компанией ООО КО-ИНВЕСТ с помощью поправочного коэффициента к УПБС 1969-1972гг., имеет важное место в развитии ценообразования в строительстве.
В случае формирования укрупненных показателей на основе анализа рабочих проектов недавно спроектированных и построенных зданий и сооружений, выявления тенденций базовых проектно-планировочных, конструктивных и технологических решений для строительных объектов определенного функционального назначения объектами-аналогами являются не реально спроектированные и построенные объекты, а совокупность базовых проектных решений, применяемых в последнее время в строительстве зданий различного функционального назначения.
Применимость и удобство сборника зависит от дифференциации показателей стоимости строительства, необходимой для его структуризации и унификации данных, что оказывает влияние на удобство применения представленной в них информации пользователем.
Большинство систем укрупненных показателей дифференцированы по функциональному назначению, классам конструктивной системы, потреби-
тельским характеристикам, этажности зданий и т.п. В российских сборниках отсутствует определение основных признаков дифференциации: класса строительства (класса конструктивной системы), класса качества.
Класс строительства (класс конструктивной системы) - это деление объектов-аналогов по материалам конструктивных элементов, определяющих огнестойкость, класс пожарной опасности, устойчивость и договечность здания, и значительно влияющих на стоимость строительства.
Класс качества (уровень качества) - это деление совокупности объектов-аналогов определенной функциональной группы по количеству и качеству потребительских свойств.
Классы определяются по различному числу и признакам конструктивных элементов. Основным выводом является то, что класс строительства дожен быть единым для всей системы укрупненных показателей и определяться по материалу каркаса и наружных стен; класс качества - индивидуален для каждой функциональной группы объектов и формироваться на основе признаков тех конструктивных элементов, которые в значительной мере влияют на потребительские свойства зданий.
На прединвестиционной фазе реализации проекта имеет место ограниченное количество данных, поэтому важное значение для пользователя сборников укрупненных показателей является минимально необходимое количество исходных данных и вариантность, доступность их получения. Поэтому важным признаком удобства пользования соответствующей системой укрупненных показателей является единица измерения данных. Если исходную информацию разделить на две группы данных (схема 1):
- для расчета стоимости строительства;
- для выбора укрупненного показателя и уточнения данных с помощью поправок,
то первая категория обязательна и является минимально необходимой.
Автором предлагается применять используемую в зарубежных сборниках единицу приведения стоимостных данных к удельным показателям стой-
мости строительства - площадь по наружному контуру стен, формируемую из габаритов здания. Она отличается от общей площади квартир и общей площади здания независимостью от планировочной схемы, тощины и материала наружных стен.
Схема 1.
Исходные данные для формирования стоимости строительства
При укрупнении и унификации стоимостных показателей наибольшая точность стоимости строительства может быть компенсирована с помощью поправок и коэффициентов.
Автором представлена следующая классификация поправочных коэффициентов: общих для всех показателей, единых для определенной функцио-
нальной группы объектов строительства и индивидуальных для каждого показателя. Данная структура поправочных коэффициентов позволяет получить более точные стоимостные данные и учесть различные индивидуальные объемно-планировочные, конструктивные и технологические решения и допонительные затраты.
Существенное влияние на развитие метода объектов-аналогов в современных условиях хозяйствования оказали научно-практические результаты исследования Компании ООО КО-ИНВЕСТ. Она одной из первой в России разработала наиболее поную систему укрупненных показателей стоимости строительства, включающую огромную номенклатуру объектов с различными характеристиками. Вместе с тем, необходимо распространение и дальнейшее усовершенствование существующих наработок. В результате проведенного анализа современной отечественной сметно-нормативной базы и зарубежных разработок были выявлены некоторые недостатки российских сборников укрупненных показателей:
-имеют место непоные технические описания конструктивных элементов, содержащихся в укрупненных показателях стоимости строительства зданий, либо отсутствуют вообще;
- не в поной мере представлены поправки, позволяющие учесть отклонения от средних величин базового варианта;
- ограниченно число поправочных коэффициентов к справочным укрупненным показателям по конструктивным элементам;
- отсутствует справочное пособие, позволяющее определить оптимальные типы и параметры конструктивных элементов при отсутствии или частичной разработке проектной документации объекта.
В третьей главе сформированы методические рекомендации по построению структуры системы укрупненных показателей стоимости строительства, предназначенных для формирования стоимости на предпроектной и инвестиционной стадии проекта строительства, а также рекомендации по со-
вершенствованию существующих поэлементных методов определения стоимости строительства.
Рекомендации по совершенствованию существующих поэлементных методов заключаются в упрощении процесса формирования стоимости строительства ресурсным методом посредством следующих изменений агоритма работы программного продукта по составлению сметной документации лEstimate:
1. Формирования базы существующих расценок в текущих ценах с начисленными накладными расходами и сметной прибылью, что позволит ускорить процесс оценки, анализа и сравнения с возможными расходами подрядчика. При этом информация о составе текущих расценок дожна быть доступна;
2. Изменения текущей расценки в ресурсной смете с помощью замёны ресурсов. В настоящее время возможности программного продукта "Estimate", используемого в Самарской области, позволяет изменять состав расценок и ресурсов только в локальном виде. При изменении же агоритма программы, предложенного в таблице 2, процесс составления сметы значительно ускоряется.
Таблица 2.
Агоритм последовательности составления сметной документации
в программном продукте лEstimate
3. Введения допонительной информации в программный продукт о квалификационном составе бригад, необходимых для выпонения определенной работы, что позволит воспонить недостаток отсутствия в существующих ГЭСН-2001 информации, доступной ранее в сборниках ЕНиР.
Для формирования сметной базы необходимы уточнения в сметных нормативах и правилах, для какого годового объема работ рассчитаны накладные расходы и нормы эксплуатации машин и механизмов, поскольку данные затраты достаточно постоянны и зависят от норм выработки и, соответственно, количества человек бригады и их квалификационного состава. С целью применения ресурсных смет в планировании строительного процесса для каждой единичной расценки необходимо представление о возможном составе бригады и используемых ими механизмов для производства работ, с указанием их количественного и квалификационного состава, а также рекомендуемой продожительности строительства объекта.
Методические рекомендации по построению структуры системы укрупненных показателей стоимости строительства, предназначенных для формирования стоимости на предпроектной и инвестиционной стадии строительного проекта заключаются в следующих разработках.
Установлено, что структура сборника укрупненных показателей зависит, главным образом, от трех взаимозависимых факторов: дифференциации показателей, единицы измерения стоимости строительства и системы поправочных коэффициентов (схема 3).
Унификация стоимостных данных заключается в следующей последовательности:
-проведении анализа рабочей документации построенных и запроектированных объектов-аналогов и формировании укрупненных показателей стоимости строительства на основе базовых проектных решений;
- приведении в соответствие состава видов работ, включаемых в укрупненные показатели стоимости строительства;
- исключения конструктивных элементов и видов работ, являющихся единичными и неразделимыми на определенной площади объекта (например, лифт).
Схема 3.
строительства в зависимости от основных объемно-планировочных, конструктивных, технологических решений и определены потребительские характеристики объектов строительства, оказывающие влияние на стоимость строительства здания.
Схема 4.
Возможные варианты учета этажности здания в системе укрупненных показателей
С целью минимизации количества и укрупнения стоимостных данных рациональным вариантом является либо выделение подземной части из об-
щей стоимости строительства либо введение поправочных коэффициентов. Также на величину укрупненных показателей существенное влияние оказывает величина общей площади объекта, воздействие которой предлагается учитывать с помощью поправок.
Схема 5.
Конструктивные элементы, предлагаемые для определения класса качества здания
Наружная отдека стен
Внутренняя отдека стен
Покрытие пола
Класс качества здания Запонение оконных и бакон-
ных проемов
Количество, качество и комплектация санитарно-технических и бытовых приборов
Электроснабжение и освещение
По причине многовариантности потребительских характеристик строительных объектов автором предложено несколько возможных методических подходов к построению систем укрупненных показателей и принципов расчета стоимости строительства методом объектов-аналогов:
1) система укрупненных показателей стоимости строительства зданий с дифференциацией по классам качества;
2) система укрупненных показателей стоимости строительства зданий определенного класса качества с приложением укрупненных показателей по конструктивным элементам на единицу площади пола, проекции крыши, стен здания;
3) система укрупненных показателей стоимости строительства зданий определенного класса качества с приложением укрупненных показателей по конструктивным элементам и видам работ на единицу- конструктивного элемента;
4) система укрупненных показателей постоянной части стоимости строительства объекта и укрупненных показателей стоимости конструктивных элементов, представляющих собой переменную часть, и единичные составляющие стоимости.
Варианты различаются по количеству исходной информации и времени на осуществление оценки. Первый вид показателей возможно использовать при расчете меньшего количества данных об объекте. В данном случае дифференциация по классу качества служит только для ориентировочной оценки уровня затрат, поскольку любая градация объектов по качественным характеристикам является условной. Определение стоимости строительства по первому варианту является ориентировочным и упрощенным и осуществляется по следующей формуле:
С=(Со*У) *1, (1)
С - стоимость строительства здания,
Со - укрупненный показатель стоимости строительства здания; V - количественный показатель измерения здания;
К) - коэффициенты и поправки для учета общих условий строительства;
I - коэффициент, учитывающий период времени и местонахождение объекта
строительства.
Второй и третий вариант построения системы укрупненных показателей предполагает различные принципы расчета стоимости строительства. Удельные стоимостные данные по конструктивным элементам могут применяться как для корректировки укрупненных показателей по зданию в целом, так и для более точных подсчетов с помощью калькулирования по элементам. Таким образом, определение стоимости строительства по второму варианту может осуществляться по формуле (2) либо (3):
С = (в* 1(Ст*Кт) + 8,*Х(Ск*Ки) + 82*1(С,*К,)+С;)*К;*1, (2) т=1 к=1 1=1
М,К,Т - количество конструктивных элементов, стоимость которых приведена к единице площади пола, проекции крыши, стен здания; СДДСк,С| - укрупненные показатели стоимости строительства конструктивных элементов, приведенных к единице площади пола, наружных стен, горизонтальной проекции крыши;
С^ - укрупненные показатели стоимости строительства прочих элементов (оборудование, камин, лифт, витраж, ворота и прочее);
КП1,Кк,К( - коэффициенты и поправки для учета характеристик конструктивных элементов;
Б Ч площадь пола оцениваемого здания;
81 - площадь наружных стен оцениваемого здания;
82 - площадь горизонтальной проекции крыши оцениваемого здания.
С=(С0*У+(8*1((СП1-Сти)*Кш)+81*2((Ск-Ск0) *Кк)+ т=1 к=1
+82*Х((СГС,0) *К,)+С,))*К>1, (3)
Ст)Ск)С,Ст0,Ск0)С,Д, - укрупненные показатели стоимости строительства конструктивных элементов, приведенных к единице площади пола, наружных стен, горизонтальной проекции крыши, корректируемые и учтенные в стоимости строительства здания.
Определение стоимости строительства по третьему варианту будет осуществляться по формуле (4) либо (5):
с= 1(УД*СЛ) *К, *1,
С - стоимость строительства здания;
\гп - объем конструктивных элементов и видов работ;
СД - укрупненные показатели стоимости по конструктивным элементам и видам работ;
N - количество конструктивных элементов и видов работ.
С=(СД*У + 1(УД*(СД-СДД)) *К} *1, (5)
С - стоимость строительства здания;
С0 - укрупненный показатель стоимости строительства здания;
V - количественный показатель измерения здания;
УД - объем корректируемых конструктивных элементов и видов работ; СД,СД0 Ч укрупненные показатели стоимости по конструктивным элементам и видам работ, заменяемым и предусмотренным в укрупненном показатели стоимости здания;
N - количество корректируемых конструктивных элементов и видов работ.
Для того, чтобы применить эти данные при оценке стоимости строительства здания, необходима справочная информация о количестве или объеме конструктивного элемента на единицу площади объектов различного назначения.
Агоритм определения стоимости строительства по последнему варианту будет следующим:
С = (Сс*У+Х(Сп*С>Д)) К) *1, (6)
С - стоимость строительства здания;
Сс - укрупненный показатель постоянной составляющей стоимости строительства здания;
V - количественный показатель измерения здания;
Cn - укрупненные показатели стоимости по конструктивным элементам и видам работ, не предусмотренным в укрупненном показателе стоимости здания и относящиеся к переменной составляющей стоимости строительства; QД - количественный показатель в соответствующих единицах измерения конструктивных элементов или видов работ.
Выбор предложенных систем счета инвариантен, однако в поной мере соответствует поставленным в исследовании задачам совершенствования сметно-нормативной базы на основе укрупненных показателей.
III. Выводы н предложения.
1. Выпоненный анализ существующей отечественной сметно-нормативной базы и использование зарубежных разработок по выявлению их применения для целей совершенствования системы сметного ценообразования в современных условиях хозяйствования дает возможность сформулировать и осуществить методические приемы по агрегированию сметных показателей.
2. Использование методического подхода, позволяющего выработать принцип построения оптимальной системы укрупненных показателей стоимости строительства, дает возможность сформировать базу стоимостных данных, исключающую частные приложения и системы счета, основанные на отдельных показателях и увеличивающих точность и достоверность расчета.
3. Разработка практических рекомендаций по формированию стоимости строительства с использованием укрупненных показателей стоимости строительства на этапе предпроектных процедур позволяет работникам инвестиционной сферы упростить процесс определения начальной цены контракта на этапе подготовки подрядных торгов, повысить обоснованность принимаемых решений и обеспечить вариантный состав предложений по выпонению инвестиционного проекта.
4. Реализация практических рекомендаций по усовершенствованию существующих поэлементных методов определения стоимости строительства по-
зволяет ускорить процесс расчета стоимости и обеспечить пути оптимизации управления строительным процессом.
По теме диссертации опубликованы следующие работы:
1. Возможные пути развития ценообразования строительства в рыночных условиях// Особенности роста и развития региональных социально-экономических систем: сборник материалов II Всероссийской научно-практической конференции. - Пенза: РИО ПГСХА, 2006.
2. Развитие метода объектов-аналогов при формировании стоимости строительства на ранних стадиях инвестиционного проекта// Вестник Самарского государственного экономического университета. - 2006.
3. Проблемы создания системы укрупненных показателей при определении стоимости строительной продукции// Материалы научно-технической конференции по итогам НИР за 2005 год Самарского Государственного Архитектурно-строительного университета. - 2005. (в соавторстве).
4. Оптимизация затрат инвестора при реализации инвестиционных проектов в строительстве// Повышение технического и экономического потенциала предприятий в производственной и инвестиционно-строительной сфере: отечественный и зарубежный опыт: сборник материалов II Международной научно-практической конференции. - Пенза: РИО ПГСХА, 2004.
5. Методы оценки недвижимости и влияние различных факторов на ее стоимость // Материалы научно-технической конференции по итогам НИР за 1999 год Самарской Государственной Архитектурно-строительной академии. -2000.
Заказ № 3 ~ 2007
Тираж 100 экз.
Отпечатано в ОАО Союз водоканал проект, I 1 9331, Москва, проспект Вернадского, д. 29
Похожие диссертации
- Методы учета условий строительства и хозяйствования при определении цены строительной продукции
- Формирование стратегии развития системы управления предприятиями инвестиционно-строительного комплекса
- Оценка организационно-управленческих рисков на ранних стадиях инвестиционно-строительного процесса
- Управление конкурентоспособностью предпринимательских структур в инвестиционно-строительной сфере
- Совершенствование методов оценки стоимости проектов в жилищном строительстве