Совершенствование инвестиционных процессов в строительном комплексе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Андреева, Наталья Владимировна |
| Место защиты | Краснодар |
| Год | 2006 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Совершенствование инвестиционных процессов в строительном комплексе"
Андреева Наталья Владимировна
На правах рукописи
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ В СТРОИТЕЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ (НА ПРИМЕРЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Г. КРАСНОДАРА)
08.00.05 Ч Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Ставрополь - 2006
Работа выпонена в Кубанском государственном технологическом университете
Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор
Ламанов Петр Иванович
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор
Белоусов Анатолий Иванович
кандидат экономических наук Барлаков Анзор Магометович
Ведущая организация: Кубанский государственный университет
Зашита состоится 26 декабря в 10.00 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.256.06 при Ставропольском государственном университете по адресу: 355009, г. Ставрополь, ул. Пушкина, 1.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Ставропольского государственного университета.
Автореферат разослан л24 ноября 2006 г.
Ученый секретарь
диссертационного совета,
доктор социологических наук, доцент
И.В. Новикова
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Современное состояние реального сектора экономики выдвигает достаточно жесткие требования к качеству стратегического управления. Это обусловлено сменой приоритетов развития российского бизнеса - от сырьевых к инновационным. В этой ситуации среди наиболее действенных инструментов обеспечения стабильного развития предприятий и экономики в целом выступает эффективная инвестиционная политика, которая позволяет достичь баланса интересов общества и хозяйствующих субъектов.
Особенно значима проблема обеспечения стабильного развития бизнеса и, как следствие, увеличения предложения продукции для строительной отрасли экономики. Эффективность и высокие темпы развития строительного комплекса являются в определенной мере доминантой качественного экономического роста, поскольку они обуславливают наступление мультипликативного и синергетического эффектов в региональном и национальном масштабах.
В качестве основного фактора обеспечения конкурентного развития строительного сектора выступает снижение дефицита текущих финансовых потребностей строительных организаций. Сокращение подобного дефицита за счет классических кредитных механизмов отрицательно сказывается как на бизнесе застройщика, так и на ценовой привлекательности предложения для покупателей, негативно отражаясь на социальных аспектах развития общества.
В связи с этим необходимо создание специфических инвестиционных подходов к погашению дефицита текущих финансовых потребностей с учетом интересов застройщиков, потребителей, институциональных и индивидуальных инвесторов, а также государства.
Формирование инвестиционной политики с выделением принципиальных подходов и методических основ ее использования в строительном секторе экономики в качестве инструмента обеспечения эффективных преобразо-
ванин в отечественной экономике и решения ряда социальных проблем обуславливает тему диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. Методологическую и методическую основы рассмотрения сущности управления инвестиционными преобразованиями в социально-экономической системе составляет система взглядов представителей классической марксистской и кейнсианской экономической школы.В конце XX века в западной экономической теории наметилась тенденция к созданию единой интегральной теории инвестиционных преобразований на основе объединения известных теоретических положений с практикой регулирования экономики. Различные аспекты динамических процессов, происходящих в инвестиционной среде, нашли свое отражение в научных трудах М. Алэ, Я. Корнай, Р. Коуза, К. Поп пера, В. Смита, Т. Шульца, Й. Шумпетера, К. Эрроу и др.
Среди представителей русской школы экономической мысли исследованию инвестиционных преобразований посвящали свои труды такие всемирно известные ученые как И. Посошков, С. Бугаков, Н. Кондратьев, П. Сорокин, М. Туган-Барановский, А. Чаянов и др. Проблемы динамики инвестиционных преобразований и влияния на них государства находят свое отражение в трудах Е. Балацкого, А. Блохина, В. Воконского, С. Глазьева, В. Клинова, Д. Львова, В. Маевского, С. Малахова, А. Нестеренко, В. Нович-кова, А. Радыгина и др.
Анализ современной экономической литературы показывает, что в России вплоть до последнего десятилетия двадцатого века не было специальных научных разработок, касающихся инвестиционных процессов социально-экономической системы. В трудах начала XXI века речь идет пока только о выработке концепции развития таких отношений, в то время как механизмы реализации инвестиционного регулирования в деятельности современных структур управления разработаны недостаточно.
Таким образом, вопросы прикладного характера, посвященные проблеме формирования принципов и методических основ инвестиционной по-
литики в строительном секторе, на наш взгляд, требуют дальнейшей теоретической и методической разработки.
Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК. Диссертационная работа выпонена в рамках специальности 08.00.05 Ч Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью в соответствии с паспортом специальности п. 4,16 Ч Разработка стратегии и концептуальных положений перспективной инвестиционной политики с учетом накопленного научного и мирового опыта в целях экономического роста и повышения эффективности экономических систем.
Цели и задачи исследования. Цель работы состоит в предложении и экономическом обосновании теоретических подходов и методических инструментов формирования инвестиционных процессов, обеспечивающих баланс экономических и социальных интересов субъектов рынка жилья.
Реализация указанной цели предопределила необходимость постановки и решения следующих задач:
- выявить и обобщить концетуальные положения государственной политики в области строительного комплекса;
- изучить методические подходы к формированию муниципальной политики инвестиционного стимулирования развития рынка жилищной недвижимости;
- провести сравнительный анализ отечественной и зарубежной нормативно Ч законодательной базы в области жилищного строительства;
- дать оценку современному состоянию проблем и тенденций развития жилищного строительства в городе Краснодаре;
- провести системный анализ основных направлений муниципальной политики в сфере жилищного строительства;
- разработать экономико-математическую модель оценки эффективности и целесообразности применения методов муниципального стимулирования деловой активности на рынке жилищной недвижимости;
Х допонить схему ипотечного кредитования финансовым механизмом формирования строительных сберегательных касс как инструментов стимулирования деловой активности на первичном рынке жилой недвижимости.
Предметом исследования является совокупность организационно-экономических отношений, складывающихся в процессе формирования инвестиционных аспектов взаимодействия субъектов рынка жилья.
Объектом исследования выступает жилищный строительный комплекс города Краснодара.
Теоретической и методологической основой исследования послужили современные теории и концепции управления, результаты фундаментальных исследований по теоретическим и прикладным проблемам рыночного реформирования российской экономики и ее отраслевых сегментов, концептуальные положения по государственному регулированию рыночных процессов на региональном уровне в области жилищного строительства.
При решении поставленных в диссертации задач применялись статистический, динамический и системный подходы. В рамках этих подходов использовались такие традиционные методы как анализ и синтез, моделирование, сравнение, группировка, монографический, абстрактно-логический, а также диалектика и комплексность, что способствовало повышению достоверности полученных результатов.
Информационно-эмпирической базой исследования являются статистические материалы Федеральной службы государственной статистики России, ее территориального органа в Краснодарском крае и городе Краснодаре, отраслевых, региональных органов управления, бухгатерской и статистической отчетности региональных департаментов, строительных организаций Краснодарского края и города Краснодара, аналитические данные отечественной и зарубежной справочной и научной литературы, научно-исследовательских учреждений, авторские наблюдения.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования основывается на системе научных взглядов автора, согласно которым задачей совершенство-
ваши управления инвестиционными процессами в строительном комплексе является удовлетворение потребностей жителей города Краснодара в доступном жилье без ущерба для коммерческих интересов застройщика.
Основные положения и результаты исследования, выносимые на защиту:
Современная экономическая система представляет собой целостную, относительно изолированную, устойчивую для данного промежутка времени модель общественного производства, элементы которой четко структурированы, имеют определенные связи и взаимосвязи. Она представлена смешанной экономикой, которая базируется на многообразии форм собственности и представлена совокупностью субъектов экономической деятельности, элементами которой могут быть хозяйствующие субъекты, хозяйственные процессы. Это предполагает активное участие отдельного региона, в частности, Краснодарского края в выпонении федеральной целевой программы Жилище и приоритетного проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России.
1. Разработка концепции стабилизации н последующего улучшения социально-экономического положения края дожна предусматривать этап-ность строительства и распределения жилья. На первом этапе необходимо дать оценку современного состояния строительного комплекса и экологической ситуации, а также участие в нем различных форм предпринимательства. Второй этап предполагает оценку ресурсного потенциала строительного комплекса, когда основная задача состоит в выявлении возможных инвестиционных источников, в дальнейшем определяющих направление его социально-экономического развития.
2. Главной особенностью, характеризующей всю совокупность финансово-экономических отношений, является несоответствие направленности денежных потоков объективным принципам рыночной экономики, т.е. отток капитала из строительного сектора в финансовый. Наблюдается устойчивая динамика сокращения доли собственных средств строительных организаций
н увеличение заемных средств через привлечение инвестиционных ресурсов населения и банковских кредитов.
3. Анализ деятельности строительных организаций позволил выявить наличие целого, комплекса проблем, связанных с организационно-экономической адаптацией к рыночным условиям. Это, прежде всего, внешняя среда, которая недостаточно способствует эффективности функционирования строительного комплекса из-за сохраняющегося инвестиционного недостатка, неразвитости рыночной инфраструктуры; неотработанный механизм конкуренции; отсутствие обоснованной концепции функционирования строительных организаций, основанной на взаимосвязи удовлетворения потребительского спроса и ресурсных возможностей; недостаток квалифицированных специалистов по современному менеджменту и маркетингу.
4. Строительный комплекс края в настоящее время является одной из немногих отраслей, сохранивших свой производственный потенциал. Между тем, снижение инвестиционного предложения обострило процесс конкуренции, а результативность функционирования строительных организаций стала зависеть от того, насколько создаваемая продукция в виде жилья, соответствует реальным условиям платежеспособного спроса, уровень которого значительно снижается.
5. Одним из важнейших факторов, обеспечивающих повышение эффективности функционирования строительного комплекса, является активная маркетинговая деятельность, использование соответствующих ей подходов к управлению, выработка концепции инвестиционного маркетинга. При этом необходимо исходить из особенностей создания готовой продукции в виде зданий, сооружений, объектов различного назначения, а также учета сложности многовариантности действий участников производственного процесса. Среди них следует выделить: длительный производственный цикл и связанные с этим риски в рыночных условиях; множественность участников, объединенных экономическими интересами, договорными обязательствами.
6. Внедрение наукоемких технологий, компьютеризации и автоматизации процессов, наличие высокого спроса у потребителей на инновационную строительную продукцию будут способствовать удовлетворению потребностей населения города Краснодара в жилье и выпонению приоритетного национального проекта Доступное жилье.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в формировании инвестиционных подходов как инструмента совершенствования экономических отношений в строительном комплексе на региональном уровне. В рамках этого получены следующие существенные результаты, имеющие научную новизну:
- экономически обоснована целесообразность реорганизации действ вующей структуры строительного комплекса в направлении системного воздействия на все стадии кругооборота ресурсов, что будет соответствовать реализации целевых программ на региональном уровне;
- сформирован понятийный аппарат в вопросах муниципальной жилищной политики, в частности, даны определения коммерческого и социального жилища, видов рисков на рынке недвижимости;
- выявлены и экономически аргументированы критерии оценки эффективности мер стимулирования деловой активности в сфере жилищной недвижимости;
- систематизированы факторы роста инвестиционной деятельности и объемов строительства в сфере жилищной недвижимости;
- предложена и обоснована концепция двух направлений формирования муниципальной жилищной политики - коммерческого и социального жилища;
- определены методические подходы к экономическому и инвестиционному обоснованию конкретных мер муниципальной жилищной политики, в частности, стимулирования деловой активности на первичном и вторичном рынках недвижимости;
- разработаны принципы и подходы реализации муниципальных жилищных программ, соединяющие социальные интересы муниципального образования и коммерческие интересы инвесторов.
Теоретическая и практическая значимость заключается в расширении научного представления о совершенствовании инвестиционных процессов в строительном комплексе, направленных на выпонение масштабных национальных проектов, а также тем, что положения, выводы и предложения носят прикладной характер, предусматривают существенные изменения инвестиционных процессов в жилищной политике с учетом рисков на рынке недвижимости и выведении их на качественно новый уровень.
Непосредственно практическое значение имеют авторские предложения по разработке рекомендаций муниципальным и государственным службам, занимающихся инвестиционным развитием территорий и регулированием финансовых институтов.
Материалы диссертации могут быть использованы в высших учебных заведениях при разработке и преподавании учебных курсов Инвестиции, Финансы, Основы рыночной экономики, Банковское дело, Экономика строительной отрасли, Региональная экономика.
Практические рекомендации могут применяться организациями строительного комплекса, региональными органами власти для выработки законодательных и нормативно-правовых актов, регулирующих инвестиционные, финансовые, социальные процессы в регионе.
Апробация результатов исследования. Основные положения исследования н его результаты на различных этапах работы представлялись, обсуждались и получили положительную оценку на научно-практических конференциях Стратегия развития региона (Москва, Министерство экономического развития и торговли, 2002 г.), Управление стоимостью компании (Ростов-на-Дону, 2002 г.), Юг России в перекрестке напряжений (г. Туапсе, 2003 г.), Инновационная экономика в зеркале устойчивого развития (г. Сочи, 2005 г.); на научно-методических семинарах кафедры Экономики и
управления производством Кубанского государственного технологического университета (г. Краснодар, 2003-2006 г.г.); обсуждались на круглых сто* лах инвестиционного форума Кубань- 2004,2005 (г. Сочи).
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 5 печатных работ, общим объемом - 1,8 печатных листов, в том числе авторских - 1,6 печатных листов.
Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех разделов и заключения. Объем исследования составляет 155 страниц основного текста, содержит 13 рисунков, 19 таблиц, библиографический список включает 146 источников.
Во введении обосновывается актуальность темы, рассматривается степень научной разработанности, связанных с ней проблем, ставятся цель и задачи исследования, определяются его теоретико-методологическая и эмпирическая основы, излагаются положения работы, выносимые на защиту и их научная новизна, теоретическое и практическое значение результатов исследования и их апробация.
В первом разделе Ч Рынок жилья как объект инвестиционной деятельности- раскрываются теоретические, научно-методические аспекты темы, исследуются социально - экономические процессы в сфере жилья. Изучаются предпосыки и факторы развития рынков жилья и стратегий их государственного регулирования, состояние и развитие нормативно - правовой базы в России. Особое место уделено оценке эффективности инструментов государственного регулирования рынка недвижимости, и, в частности, коммерческого и социального его секторов. Раскрываются основные проблемы функционирования рынков жилой недвижимости в России с позиций анализа методических подходов отечественных и зарубежных авторов - представителей различных экономических школ.
Во втором разделе - Анализ экономического состояния и тенденции развития строительно-инвестиционного комплекса г. Краснодара - проводится экономическая и финансовая оценка современного состояния и тен-
денций развития строительно-инвестиционного комплекса города Краснодара. Изучены его место и роль в городской экономике, дана оценка основных показателей развития комплекса по сравнению со среднероссийским их уровнем. Показаны наиболее важные проблемы дальнейшего развития строительно-инвестиционного комплекса исходя из государственной экономической и финансовой политики.
В третьем разделе Ч Разработка системы мер по стимулированию инвестиционной активности жилищного строительного комплекса г. Краснодара - сформулированы направления государственной и муниципальной политики на рынке недвижимости, обоснованы их цели и задачи. Особо подчеркнуто, что формирование политики регулирования рынка недвижимости дожно использовать принципиально различные инструменты в секторе коммерческого и социального жилища. Предложены механизмы эффективного взаимодействия участников первичного и вторичного рынков жилья. Определен механизм сберегательных строительных касс как специализированных банков;- защищенных государственными и муниципальными гарантиями.
В заключении сформулированы основные обобщающие выводы и предложения, полученные в результате научных разработок.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Специфика современной экономической системы, порожденной трансформацией общественных отношений, определяется рядом макроэкономических тенденций - многообразием форм собственности, диспропорцией в экономике, безработицей, снижением способности к инвестированию и сбережениям, развитием негативных демографических процессов, усилением социальной напряженности. Эти тенденции дифференцированы объективными факторами: географическими и природно-ресурсными, которые обостряют территориальные проблемы и обусловливают принципиальные различия отдельных регионов в совершенствовании инвестиционных процессов в строительном комплексе. В нем ведущее место занимает рынок жилья, как
совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена объектами жилой недвижимости.
Рынок жилья оказывается одним из самых доходных и стабильных. Однако, дисбаланс интересов инвесторов, застройщиков и потребителей жилья приводит к негативным макроэкономическим тенденциям. С помощью инвестиционных инструментов произойдет устранение дисбаланса интересов и решение комплекса экономических, социальных, бюджетных и инфраструктурных проблем.
Основы федеральной жилищной политики позволяют лобеспечение права каждому гражданину свободно... в соответствии с потребностями и возможностями семьи приобретать в собственность или получать в пользование благоустроенное жилище. Через правовой механизм органы субъектов власти и местного самоуправления гарантируют гражданам не само жилье, а лишь право его приобретения: займа, аренды или покупки.
Государство будет только осуществлять свою регулирующую функцию и в сфере жилья, поскольку она нацелена на решение социальных задач общества. Развитие рынка жилищного строительства показано на рисунке 1.
Рисунок 1 Ч Развитие рынка жилья
На рисунке 1 освещены эффекты от развития рынка жилищного строительства в отношении социальной политики, а также источники его развития.
Одними из причин, которые затрудняют становление рынка жилищного строительства, а также развивающей его нормальной системы кредитования и массового строительства жилья, отвечающего существующим потребностям, являются: фиктивная приватизация жилья, без определения прав на землю и здание; недостаток нормативно-правовых актов; нелегальная субаренда; отсутствие градостроительных планов использования земли с непредсказуемыми темпами инфляции.
Различают границы первичного и вторичного рынка жилья. Под первичным рынком понимают только рынок нового жилья, которое строится для продажи, в то время как вторичный рынок представлен жильем, которое уже находилось в эксплуатации, а теперь по каким-либо причинам реализуется владельцем.
Значительное место на первичном рынке занимают дома с индивидуальной свободной планировкой квартир и с отдекой в зависимости от возможностей заказчика. С ростом доходов населения эта категория жилья увеличивается.
На первичном рынке представлено и типовое жилье. Оно строится за счет бюджета и за счет средств, получаемых заказчиками в виде сертификатов. Это жилье для офицеров, уволенных из армии, беженцев, переселенцев из северных и приравненных к ним районов. Большую долю в этой категории занимает жилье, возводимое по долевым схемам, то есть с привлечением средств населения.
Рынок жилья не может развиваться без инфраструктуры, как важнейшего элемента, с помощью которого реализуется рыночный механизм. Под инфраструктурой рыночного хозяйства принято понимать совокупность организационно-правовых форм, опосредствующих движение товаров и услуг, акты купли-продажи, или совокупность институтов, систем, служб, предприятий, обслуживающих рынок и выпоняющих определенные
функции по обеспечению нормального режима его функционирования. Субъекты инфраструктуры рынка жилья показаны в работе.
Становление и развитие рынка жилья поностью зависит от его ресурсного обеспечения. Если основу вторичного рынка жилья составляют квартиры, находящиеся в эксплуатации и периодически реализуемые их владельцами, то первичный рынок, с точки зрения ресурсного обеспечения, формируется, в своем подавляющем большинстве, за счет инвестиционных ресурсов.
Рынок инвестиционных ресурсов, привлекая все виды инвестиций, включая капиталообразующие, финансовые, бюджетные и частных лиц, собственные н заемные, краткосрочные и догосрочные, прямые и косвенные, реальные и интелектуальные, с высокой и низкой степенью риска активно формируют рынок жилья, оказывая на него существенное влияние.
В диссертационной работе произведена классификация инвестиций по пяти критериям: а) по месту вложения; б) по уровням экономики; в) по источникам инвестирования; г) по формам инвестиций; д) по объектам инвестирования.
Для формирования эффективных рычагов вовлечения инвестиционных ресурсов на рынке жилья следует рассмотреть их источники. Наиболее значимым источником инвестиций является население, но пока оно в России не получило дожного вовлечения в инвестиционный процесс. Другим источником являются институциональные инвесторы, предлагающие инвестиционный продукт Х ипотечное кредитование, являющееся основным и ведущим ресурсом, поскольку используется не только для строительства, но и приобретения жилых домов и применяется во всех странах с рыночной экономикой. Ипотека на сегодняшнем этапе из-за высоких банковских процентных ставок нуждается в государственной поддержке и регулятивном воздействии.
В диссертационной работе показана матричная модель основных форм и методов регулирования рынка в сочетании с основными регулирующими функциями государства на макроуровне, мезоуровне, муниципальном уровне и микроуровне, в которой отражены органы, регулирующие функции, формы и методы регулирования каждым.
На современном этапе следует считать, что одной из основных задач государственного управления является развитие строительно-инвестиционного комплекса, который является весьма капитало - и фондоемким. Отсюда следует, что он дожен иметь экономически и технически обоснованную программу государственной поддержки, субсидиарного финансирования градостроительных предприятий на конкурсной основе.
Краснодар Ч один из самых динамично развивающихся городов страны, центр одного из самых быстрорастущих регионов России. По темпам ввода в эксплуатацию нового жилья занимает ведущее место в России. По темпам экономического роста и показателю инвестиционной привлекательности край входит в первую пятерку российских регионов и городов. Динамика фактического ввода жилья в г. Краснодаре показана на рисунке 2.
'Фактический ввод жилья
% 200,0 100,0
400,0 - -2 зоо,о -
чг--1-г
1993 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Годы
Рисунок 2 - Фактический ввод жилья в г. Краснодаре за период 19952004 гг. (в т.ч. по индивидуальному жилищному строитель* сгву - ИЖС)
Чтобы довести уровень обеспеченности населения жильем по архитектурным нормам необходимо в перспективе (20 лет) увеличить объем жилищного строительства вдвое. Существует проблема ветхого жилья, площадь которого в г. Краснодаре на 1 января 2006 года составила 236 тыс. кв. м, где проживает 8 тыс. семей Ч 26,3 тыс. чел. Для ликвидации этого фонда требуется выделение 4 мрд. руб., а с учетом величины износа - не менее 60 Ч 100 мн. руб. в год.
Структура финансирования и ввод в действие жилых домов по форме собственности показана в таблице 1.
Таблица 1 - Ввод в действие жилых домов за счет всех источников финансирования по формам собствен ностн
Темп роста, %
< Показатели 2003 г 2004 Г _ 2005 г 2004 г к 2003 г 2005 г к 2004 г 2005 г к 2003 г
Всего по городу Краснодару, кв. м 310 551 339260 417 674 109,24 123,11 134,49
в т.ч. во формам
собственности
государственная 311 М 716 10 235 37,53 87,36 32,79
кз нее 31215 11716 10235 37,5} 87,36 32,79
федеральная
муниципальная 48 15 13 119 12358 26,99 94 ДО 25,42
частная 203 32) 311379 3û л30 153,14 125,13 191,63
из нее
индивидуальное 164055 241 936 9141 147,47 119,51 176,25
строительство
смешанная без
иностранного 26989 2 942 5 362 10,90 182.23 19,87
участия
смешанная с
иностранным 409 104 9 15,43 85,58 21,76
участием
Результат.! таблицы показывают, что ввод в действие жилых домов увеличися на 34,49%. Изменение произошло за счет увеличения ввода в действие жилых домов, которые финансируются частным образом (на
91,63%), а снизися ввод в действие домов, находящихся в государственной и смешанной формах собственности.
Определенный интерес вложения инвестиционных ресурсов прослеживается и по округам г. Краснодара. Их распределение свидетельствует о крайней неравномерности направляемых ресурсов. Так, наибольшее вложение инвестиционных ресурсов приходится на Прикубанский и Карасунский округа, а инвестиции в строительный комплекс Западного и Центрального округов характеризуется низким удельным весом в общей структуре, что можно объяснить возрастом входящих в его состав жилых массивов - Славянского и Фестивального микрорайонов и прилегающих к ним территорий.
Увеличение введенной в эксплуатацию жилой площади в Карасунском округе на 90% по сравнению с 2003 г. связано с развертыванием допонительного строительства в Комсомольском микрорайоне. Увеличение площади застройки Прикубанского округа в 2005 г. в 12,66 раз по сравнению с 2003 г. характеризуется внедрением и реализацией программы поадресного переселения из аварийного жилья с последующей реализацией освободившихся участков на аукционной основе под застройку коммерческого жилья.
Формирование системы развития рынка жилья и жилищного строительного комплекса г. Краснодара в ближайшие годы за счет интенсивного вовлечения инвестиционных ресурсов обусловливает необходимость предложения и аргументации методических подходов и принципов в рамках данной проблемы. В разработке методики формирования эффективной жилищной политики города существует два аспекта научного анализа: рассмотрения рыночных механизмов спроса и предложения на жилье, в основе которых лежит конкурентная борьба и стимулирование развития промышленного строительного комплекса Ч предприятий индустриального домостроения.
Такой подход является обоснованным и правомерным: формирование конкурентной среды на рынке недвижимости, механизмы ценообразования на первичном рынке недвижимости сходны рынкам промышленной продукции нециклического характера потребления.
Автором выделены факторы, определяющие специфику рынка жилья города в разработке инвестиционной стратегии жилищного строительного комплекса, рисунок 3.
Рисунок 3 Ч Факторы, влияющие на развитие рынка жилья г. Краснодара
Из приведенных факторов можно сформулировать основные проблемы экономического характера, на решении которых дожна быть сосредоточена политика развития массового жилищного строительства: необходимость развития строительства в центральной части города со сносом ветхого и аварийного жилья, задействование механизмов стимулирования вложения в жилищную строительную сферу, в первую очередь за счет ипотеки и бюджетного субсидирования; инфраструктурное развитие инженерного обеспечения города, обоснование сравнительной экономической целесообразности развития массового строительства в центральной части города.
Названные факторы определяют стратегию развития жилищного строительного комплекса города. Для разработки ее экономической и организационной модели следует выделить два принципиальных направления:
Х стратегия развития, ориентированная на коммерческую эффективность (доходность) для участников строительного рынка;
- стратегия развития, ориентированная на социальную эффективность, т.е. решение проблем обеспеченности качественным жильем населения, проживающего в ветхом фонде, а также специалистов, занятых в социальной сфере и государственной службе.
Экономические различия между этими направлениями достаточно очевидны. Направление коммерческой ориентации дожно базироваться на соотношении спроса и предложения, то есть механизме формирования конъюнктуры в условиях свободной конкуренции. Социальное направление - это форма общественной поддержки, решающая задачи обеспечения развития сообщества, его безопасности, роста общего уровня жизни и повышения ее качества. При этом цели рыночного и социального компонентов в стратегии развития строительного комплекса могут быть противоречивы и зависят от уровня социально-экономического развития.
Спрос на недвижимость является накопительным и инвестиционным. Согласно проведенным автором исследованиям первичного рынка жилья в г. Краснодаре в сегменте массового индустриального домостроения лишь 8 % покупателей смогли сформировать свой спрос на жилище из своих текущих доходов в течение 1 года, 35 % - в течение 2-3 лет, а оставшиеся 57 % респондентов производили накопления в течение 3-10 лет. Более того, только четверть респондентов приобретали недвижимость исключительно за собственные средства, банковские кредиты оказались доступными лишь для 8 % покупателей. Спрос на жилье не ограничивается только доходами и текущими накоплениями граждан, в его формировании участвует, и в весьма крупных размерах, ссудный капитал.
Автором разработана модель взаимодействия участников коммерческого рынка жилья, согласно которой субъекты первичного рынка жилья могут применять кредитные схемы для приобретения квартир, что обуславливает рост платежеспособного спроса на жилье даже при невысоких темпах роста доходов населения. Данная модель ограничивает влияние на спрос доходов потребителей, и в наибольшей мере способствует привлечению потребитель-
скнх инвестиций в данный сектор. Модель предусматривает участие страховой компании, которая выступает в качестве гаранта обеспечения нормального протекания сдеки с жильем. Модель предлагается применять в 70-75 % случаев. Однако, она не приемлема при кредитовании социальных групп потребителей жилья, в нее целесообразно вместо страховой компании ввести представителя муниципалитета, который будет формировать девелоперов, отслеживать и утверждать списки покупателей жилья, приглашать банки для участия в данной схеме, осуществлять страхование рисков, мониторинг и контроль всей совокупности взаимоотношений участников кредитной сдеки. Показаны достоинства и недостатки предлагаемой схемы.
В диссертационной работе проведена оценка влияния инвестиционных потоков на ценовые и объемные показатели рынка жилья. Предъявляемые требования, как застройщиков, так и потребителей не противоречат друг с другом, кроме одного. Девелоперы, стремясь повысить прибыльность своего бизнеса, пытаются повысить цену на строящееся жилье и, тем самым, улучшить финансовые результаты своей деятельности. Потребители же отказываются от приобретения дорогого жилья, поскольку ежемесячные платежи в несколько раз будут превышать арендную плату.
С помощью графического метода автором проанализирована эффективность деятельности строительных организаций и посредством управления отдельными элементами, оптимизирована деятельность организаций в сфере продаж и продвижения своей продукции.
Ипотечный механизм как основной инвестиционный продукт институциональных инвесторов, предлагаемый на строительном рынке, в его современном воплощении не является исчерпывающим и самодостаточным. Ипотека решает вопрос только дофинансирования потребностей покупателя готового объекта недвижимости, но финансовый риск инвестиционной недостаточности строительной организации не ликвидируется и не снижается.
Разрешить обозначенные проблемы способен механизм строительных сберегательных касс, как специализированных инвестиционных банков, об-
ладаюших государственными или муниципальными гарантиями вкладов. Процентные ставки по займам, предоставляемым клиентам строительной сберегательной кассы, являются либо плавающими, либо фиксируются не на весь период действия договора займа, а на определенный срок в рамках этого периода с последующей возможностью изменения. Размер процентов по вкладу не дожен уменьшаться строительной сберегательной кассой в течение срока действия договора накопления сбережений; в течение этого срока строительная сберегательная касса не правомочна увеличивать размер процентов на кредит, который может быть предоставлен вкладчику по окончании срока накопления.
Принципы функционирования современной строительной сберегательной кассы и механизм формирования уставного капитала указывают на то, что пятьдесят и более процентов дожен занимать капитал администрации Краснодарского края и администрации г. Краснодара. Это позволит гармонично сочетать интерес коммерческого и социального направления совершенствования строительного комплекса. Остальные, менее пятидесяти процентов уставного капитала, формируются за счет институциональных инвесторов, прежде всего, страховых компании, банков, инвестиционных компаний, а также строительных организаций.
Для оценки целесообразности и оправданности создания строительной сберегательной кассы следует рассчитать экономический эффект. Для этого были взяты три варианта кредитования двухкомнатной квартиры площадью 60 кв. м в объемно-блочном доме при равной цене одного квадратного метра и средней ставке по аренде квартиры. Остальные показатели были переменными. Результаты расчетов показали, что в третьем варианте, в котором использовася строительный сберегательный вклад, стоимость квартиры оказалась привлекательнее на 356,4 тыс. руб. в сравнении с классической ипотечной схемой приобретения жилья. Предполагаемый совокупный экономический эффект для потребителя (который может быть реинвестирован) при
строительстве стоквартирного дома и наличии в нем пятидесяти двухкомнатных квартир составит 17820 тыс. руб.
Таким образом, применение предложенных в работе инвестиционных подходов содействует развитию строительного комплекса и нахождению баланса коммерческих и социальных интересов участников рынка.
Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:
Статьи в ведущих рецензируемых научных изданиях, определенных перечнем ВАК:
1. Андреева Н.В. Формирование жилищной стратегии развития рынка недвижимости г. Краснодара // Известия вузов. Сев. Х Кавк. регион. Техн. науки. - 2006. - Приложение № 10. Ч 0,3 пл.
Публикации в материалах конференций, сборниках трудов:
2. Андреева Н.В., Ламанов П.И. Организационный механизм создания финансово-промышленных объединений в строительных организациях // Основные направления повышения эффективности экономики: Сборник статей аспирантов и соискателей / Под ред. проф. М.А. Керашева. Ч Краснодар: КубГТУ, 2005. - 0,2 пл., в т.ч. авт. 0,1 пл.
3. Андреева Н.В. Оценка тенденций развития строительного рынка Краснодарского края // Основные направления повышения эффективности экономики: Сборник статей аспирантов и соискателей / Под ред. проф. М.А. Керашева. - Краснодар: КубГТУ, 2005. - 0,2 п.л
4. Андреева Н.В., Ламанов П.И. Разработка стратегических направлений инвестиционного развития жилищного строительства г. Краснодара // Современные тенденции развития российской экономики: Сборник статей / Под ред. М.А. Керашева. Ч Краснодар: Изд-во КубГТУ, 2006. - 0,2 пл., в т.ч. авт. 0,1 п.л.
5. Подходы, принципы и методический инструментарий формирования эф' фективной жилищной политики г. Краснодара / Н.В. Андреева Ин-т совр. технол. и экон. - Краснодар, 2006. -Рус. - Деп. в ВИНИТИ 07.11.2006, № 1304 ЧВ Ч2006.- 0,9 п.л.
Подписано в печать 21.11.2006г. Гарнитура Таймс. Печать ризография. Бумага офсетная. Заказ № 1197. Тираж 100 экз.
Отпечатано в типографии ООО Копи-Принт. Краснодар, ул Красная, 176, оф. 3, т/ф 279-2-279, ТК Центр города
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Андреева, Наталья Владимировна
Введение
1 Рынок жилья как объект инвестиционной деятельности
1.1 Понятие, структура и генезис рынка жилья в России
1.2 Ресурсное обеспечение процессов формирования предложения в жилищном строительном комплексе
1.3 Инструменты регулирования жилищного строительного сектора и его инвестиционного обеспечения
2 Анализ экономического состояния и тенденции развития строительно-инвестиционного комплекса г. Краснодара
2.1 Место и роль строительно-инвестиционного комплекса в экономике г. Краснодара
2.2 Анализ состояния строительно-инвестиционного комплекса г. Краснодара на современном этапе
2.3 Тенденции и перспективы развития жилищного строительного комплекса г. Краснодара
3. Разработка системы мер по стимулированию инвестиционной активности в жилищном строительном комплексе г. Краснодара
3.1 Экономическое обоснование стратегии развития жилищного строительного комплекса
3.2 Оценка влияния инвестиционных потоков на ценовые и объемные показатели рынка жилья
3.3 Основные направления стимулирования инвестиционной активности на рынке жилья
Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование инвестиционных процессов в строительном комплексе"
Актуальность темы исследования. Современное состояние реального сектора экономики выдвигает достаточно жесткие требования к качеству стратегического управления. Это обусловлено сменой приоритетов развития российского бизнеса - от сырьевых к инновационным. В этой ситуации среди наиболее действенных инструментов обеспечения стабильного развития предприятий и экономики в целом выступает эффективная инвестиционная политика, которая позволяет достичь баланса интересов общества и хозяйствующих субъектов.
Особенно значима проблема обеспечения стабильного развития бизнеса и, как следствие, увеличения предложения продукции для строительной отрасли экономики. Эффективность и высокие темпы развития строительного комплекса являются в определенной мере доминантой качественного экономического роста, поскольку они обуславливают наступление мультипликативного и синергетического эффектов в региональном и национальном масштабах.
В качестве основного фактора обеспечения конкурентного развития строительного сектора выступает снижение дефицита текущих финансовых потребностей строительных организаций. Сокращение подобного дефицита за счет классических кредитных механизмов отрицательно сказывается как на бизнесе застройщика, так и на ценовой привлекательности предложения для покупателей, негативно отражаясь на социальных аспектах развития общества.
В связи с этим необходимо создание специфических инвестиционных подходов к погашению дефицита текущих финансовых потребностей с учетом интересов застройщиков, потребителей, институциональных и индивидуальных инвесторов, а также государства.
Формирование инвестиционной политики с выделением принципиальных подходов и методических основ ее использования в строительном секторе экономики в качестве инструмента обеспечения эффективных преобразований в отечественной экономике и решения ряда социальных проблем обуславливает тему диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. Методологическую и методическую основы рассмотрения сущности управления инвестиционными преобразованиями в социально-экономической системе составляет система взглядов представителей классической марксистской и кейнсианской экономической школы. В конце XX века в западной экономической теории наметилась тенденция к созданию единой интегральной теории инвестиционных преобразований на основе объединения известных теоретических положений с практикой регулирования экономики. Различные аспекты динамических процессов, происходящих в инвестиционной среде, нашли свое отражение в научных трудах М. Алэ, Я. Корнай, Р. Коуза, К. Поппера, В. Смита, Т. Шульца, И. Шумпетера, К. Эрроу и др.
Среди представителей русской школы экономической мысли исследованию инвестиционных преобразований посвящали свои труды такие всемирно известные ученые как И. Посошков, С. Бугаков, Н. Кондратьев, П. Сорокин, М. Туган-Барановский, А. Чаянов и др. Проблемы динамики инвестиционных преобразований и влияния на них государства находят свое отражение в трудах Е. Балацкого, А. Блохина, В. Воконского, С. Глазьева, В. Клинова, Д. Львова, В. Маевского, С. Малахова, А. Нестеренко, В. Новичкова, А. Радыгина, В. Тамбовского и др.
Анализ современной экономической литературы показывает, что в России вплоть до последнего десятилетия двадцатого века не было специальных научных разработок, касающихся инвестиционных процессов социально-экономической системы. В трудах начала XXI века трудах речь идет пока только о выработке концепции развития таких отношений, в то время как механизмы реализации инвестиционного регулирования в деятельности современных структур управления разработаны недостаточно.
Таким образом, вопросы прикладного характера, посвященные проблеме формирования принципов и методических основ инвестиционной политики в строительном секторе, на наш взгляд, требуют дальнейшей теоретической и методической разработки.
Соответствие темы диссертации требованиям Паспорта специальностей ВАК. Диссертационная работа выпонена в рамках специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью в соответствии с Паспортом специальности п. 4.16 - Разработка стратегии и концептуальных положений перспективной инвестиционной политики с учетом накопленного научного и мирового опыта в целях экономического роста и повышения эффективности экономических систем.
Цели и задачи исследования. Цель работы состоит в предложении и экономическом обосновании теоретических подходов и методических основ формирования инвестиционных процессов, обеспечивающих баланс экономических и социальных интересов субъектов рынка жилья.
Реализация указанной цели предопределила необходимость постановки и решения следующих задач:
- выявить и обобщить концептуальные положения государственной политики в области строительного комплекса;
- изучить методические подходы к формированию муниципальной политики инвестиционного стимулирования развития рынка жилищной недвижимости;
- провести сравнительный анализ отечественной и зарубежной нормативно - законодательной базы в области жилищного строительства;
- дать оценку современному состоянию проблем и тенденций развития жилищного строительства в городе Краснодаре;
- провести системный анализ основных направлений муниципальной политики в сфере жилищного строительства; разработать экономико-математическую модель оценки эффективности и целесообразности применения методов муниципального стимулирования деловой активности на рынке жилищной недвижимости;
- допонить схему ипотечного кредитования финансовым механизмом формирования строительных сберегательных касс как инструментов стимулирования деловой активности на первичном рынке жилой недвижимости.
Объектом исследования выступает жилищный строительный сектор города Краснодара.
Предметом исследования является совокупность организационно-экономических отношений, складывающихся в процессе формирования инвестиционных аспектов взаимодействия субъектов рынка жилья.
Теоретической и методологической основой исследования послужили современные теории и концепции управления, результаты фундаментальных исследований по теоретическим и прикладным проблемам рыночного реформирования российской экономики и ее отраслевых сегментов, концептуальные положения по государственному регулированию рыночных процессов на региональном уровне в области жилищного строительства.
Методологической основой диссертационного исследования явились статистический и динамический, системный, комплексный подходы. В рамках этих подходов использовались такие традиционные методы как диалектический, эмпирический, монографический, абстрагирование, а также экономико-математическое моделирование, что способствовало повышению достоверности полученных результатов.
Информационно-эмпирической базой исследования являются статистические материалы Федеральной службы государственной статистики России, ее территориального органа в Краснодарском крае и городе Краснодаре, отраслевых, региональных органов управления, бухгатерской и статистической отчетности региональных департаментов, строительных организаций Краснодарского края и города Краснодара, аналитические данные отечественной и зарубежной справочной и научной литературы, научно-исследовательских учреждений, авторские наблюдения.
Концепция диссертации основывается на системе научных взглядов автора, согласно которым задачей совершенствования управления инвестиционными процессами в строительном комплексе является максимально быстрое и качественное удовлетворение потребностей жителей города Краснодара в доступном жилье без ущерба для коммерческих интересов застройщика.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в формировании инвестиционных подходов как инструмента совершенствования экономических отношений в строительном комплексе на региональном уровне. В рамках этого получены следующие существенные результаты, имеющие научную новизну: экономически обоснована целесообразность реорганизации действующей структуры строительного комплекса в направлении системного воздействия на все стадии кругооборота ресурсов, что будет соответствовать реализации целевых программ на региональном уровне;
- сформирован понятийный аппарат в вопросах муниципальной жилищной политики, в частности, даны определения коммерческого и социального жилища, видов рисков на рынке недвижимости;
- выявлены и экономически аргументированы критерии оценки эффективности мер стимулирования деловой активности в сфере жилищной недвижимости;
- систематизированы факторы роста инвестиционной деятельности и объемов строительства в сфере жилищной недвижимости; предложена и обоснована концепция двух направлений формирования муниципальной жилищной политики - коммерческого и социального жилища; определены методические подходы к экономическому и инвестиционному обоснованию конкретных мер муниципальной жилищной политики, в частности, стимулирования деловой активности на первичном и вторичном рынках недвижимости;
- разработаны принципы и подходы реализации муниципальных жилищных программ, соединяющие социальные интересы муниципального образования и коммерческие интересы инвесторов.
Основные положения и результаты исследования, выносимые на защиту. Современная экономическая система представляет собой целостную, относительно изолированную, устойчивую для данного промежутка времени модель общественного производства, элементы которой четко структурированы, имеют определенные связи и взаимосвязи. Она представлена смешанной экономикой, которая базируется на многообразии форм собственности и представлена совокупностью субъектов экономической деятельности, элементами которой могут быть хозяйствующие субъекты, хозяйственные процессы. Это предполагает активное участие отдельного региона, в частности, Краснодарского края в выпонении федеральной целевой программы Жилище и приоритетного проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России.
1. Разработка концепции стабилизации и последующего улучшения социально-экономического положения края дожна предусматривать этапность строительства и распределения жилья. На первом этапе необходимо дать оценку современного состояния строительного комплекса и экологической ситуации, а также участие в нем различных форм предпринимательства. Второй этап предполагает оценку ресурсного потенциала строительного комплекса, когда основная задача состоит в выявлении возможных инвестиционных источников, в дальнейшем определяющих направление его социально-экономического развития.
2. Главной особенностью, характеризующей всю совокупность финансово-экономических отношений, является несоответствие направленности денежных потоков объективным принципам рыночной экономики, т.е. отток капитала из строительного сектора в финансовый. Наблюдается устойчивая динамика сокращения доли собственных средств строительных организаций и увеличение заемных средств через привлечение инвестиционных ресурсов населения и банковских кредитов.
3. Анализ деятельности строительных организаций позволил выявить наличие целого комплекса проблем, связанных с организационно-экономической адаптацией к рыночным условиям, это, прежде всего, внешняя среда, которая недостаточно способствует эффективности функционирования строительного комплекса из-за сохраняющегося инвестиционного недостатка; неразвитости рыночной инфраструктуры; неотработанный механизм конкуренции; отсутствие обоснованной концепции функционирования строительных организаций, основанной на взаимосвязи удовлетворения потребительского спроса и ресурсных возможностей; недостаток квалифицированных специалистов по современному менеджменту и маркетингу.
4. Строительный комплекс края в настоящее время является одной из немногих отраслей, сохранивших свой производственный потенциал. Между тем, снижение инвестиционного предложения обострило процесс конкуренции, а результативность функционирования строительных организаций стала зависеть от того, насколько создаваемая продукция в виде жилья, соответствует реальным условиям платежеспособного спроса, уровень которого значительно снижается.
5. Одним из важнейших факторов, обеспечивающих повышение эффективности функционирования строительного комплекса, является активная маркетинговая деятельность, использование соответствующих ей подходов к управлению, выработка концепции инвестиционного маркетинга.
При этом необходимо исходить из особенностей создания готовой продукции в виде зданий, сооружений, объектов различного назначения, а также учета сложности многовариантности действий участников производственного процесса. Среди них следует выделить: длительный производственный цикл и связанные с этим риски в рыночных условиях; множественность участников, объединенных экономическими интересами договорными обязательствами.
6. Внедрение наукоемких технологий, компьютеризации и автоматизации процессов, наличие высокого спроса у потребителей на инновационную строительную продукцию будут способствовать удовлетворению потребностей населения города Краснодара в жилье и выпонению приоритетного национального проекта Доступное жилье.
Теоретическая и практическая значимость заключается в расширении научного представления о совершенствовании инвестиционных процессов в строительном комплексе, направленных на выпонение масштабных национальных проектов, а также тем, что положения, выводы и предложения носят прикладной характер, предусматривают существенные изменения инвестиционных процессов в жилищной политике с учетом рисков на рынке недвижимости и выведении их на качественно новый уровень.
Непосредственно практическое значение имеют авторские предложения по разработке рекомендаций муниципальным и государственным службам, занимающихся инвестиционным развитием территорий и регулированием финансовых институтов.
Материалы диссертации могут быть использованы в высших учебных заведениях при разработке и преподавании учебных курсов Инвестиции, Финансы, Основы рыночной экономики, Банковское дело, Экономика строительной отрасли, Региональная экономика.
Практические рекомендации могут применяться организациями строительного комплекса, региональными органами власти для выработки законодательных и нормативно-правовых актов, регулирующих инвестиционные, финансовые, социальные процессы в регионе.
Апробация результатов исследования. Основные положения исследования и его результаты на различных этапах работы представлялись, обсуждались и получили положительную оценку на научно-практических конференциях Стратегия развития региона (Москва, Министерство экономического развития и торговли, 2002 г.), Управление стоимостью компании (Ростов-на-Дону, 2002 г.), Юг России в перекрестке напряжений (г. Туапсе, 2003 г.), Инновационная экономика в зеркале устойчивого развития (г. Сочи, 2005 г.); на научно-методических семинарах кафедры Экономики и управления производством Кубанского государственного технологического университета (г. Краснодар, 2003-2006 г.г.); обсуждались на круглых столах инвестиционного форума Кубань-2004,2005 (г. Сочи).
Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, содержащих девять разделов, выводов и предложений, библиографии, включающей 155 источников, содержит 19 таблиц и 13 рисунков.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Андреева, Наталья Владимировна
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В современных условиях формирование экономики нового типа дожно происходить через развитие современных технологий и инвестиционной деятельности в различных регионах Российской Федерации. Опыт первого этапа реформ показал, что навязывание неформальных институтов, пренебрежительное отношение к базовому экономическому институту планирования привел к ухудшению параметров развития России, разрушению промышленности строительных материалов и системы социальной защиты населения.
Эффективность муниципальной жилищной политики приобретает все более актуальное звучание. Центр реформ смещается с федерального на местный уровень управления. Это обусловливает необходимость серьезных теоретических и прикладных исследований, направленных на формирование адекватного современному уровню развития муниципальных финансов организационно-экономического механизма реализации коммерческих и социальных жилищных программ. До сих пор рынок жилья в России развивается в условиях серьезного дефицита правовых, институциональных и экономических норм для его цивилизованного формирования.
В диссертации показано, что российский рынок недвижимости имеет позитивные тенденции развития и предоставляет сегодня едва ли не единственную возможность для инвестиционных вложений сбережений основной массы населения.
Государство в лице федеральных и региональных органов, а также муниципального самоуправления, являющееся одним из основных субъектов рынка жилья, с одной стороны, определяет характер функционирования рынка через нормативную, налоговую, денежно-кредитную, банковскую и иную регламентирующую деятельность и осуществляет ее через соответствующие институты. Несмотря на проведенную приватизацию жилья, муниципалитеты крупных городов до сих пор являются крупнейшими собственниками жилья и недвижимости. В этих условиях особое место на рынке отводится администрациям субъектов Федерации, муниципалитетам, поскольку именно они в большей мере обладают властными функциями в вопросах оборота жилья и оказывают большое влияние на регулирование отношений собственности.
Современная ситуация в экономике крупных развивающихся городов, в частности, Краснодара, требует от муниципалитетов реализации рыночной стратегии развития жилищной сферы, специфичной для первичного и вторичного рынков, а также для коммерческого и социального секторов рынка недвижимости. Основные факторы, которые обусловливают правомерность такого подхода - это рост среднедушевого дохода темпами, в два раза превышающими темпы инфляции, отсутствие фондовых ценностей для длинных вложений с низким уровнем риска, стабильный рост цен на рынке недвижимости, резервы производственных мощностей предприятий домостроения. При этом активность муниципалитетов как заказчиков и инвесторов в социальную недвижимость определяет социальную стабильность в городе и лояльность его жителей, а, следовательно, активно влияет на деловой климат в регионе.
В диссертационной работе обосновывается новая роль государства в решении названных проблем. Вряд ли возможно говорить об универсальной модели государственной жилищной политики, способной учесть все факторы экономической и социальной среды. За государством (федеральной властью) следует закрепить функции формирования нормативно-правовой базы, определяющей правила игры на рынке жилищной недвижимости, гарантирование прав и обязательств его участников. Что же касается конкретных форм и методов жилищной политики, ее ориентиров и приоритетов, то это дожно стать прерогативой органов местного самоуправления городов, и дожно опираться на сформировавшиеся показатели уровня жизни населения, темпов роста цен на недвижимость и потребности в городском инфраструктурном развитии.
В работе обоснованы принципиальные отличия в коммерческом и социальном жилище, которые дожны обязательно отражаться в концепции жилищной политики города. Для свободного рынка потребностью является лишь неудовлетворенный платежеспособный спрос на жилище определенного качества. Спрос на коммерческую жилищную недвижимость является накопительным и инвестиционным, поэтому спрос здесь формируется не только доходами и текущими накоплениями граждан, но в его формировании участвует ссудный капитал. Следовательно, приоритетом жилищной политики в сфере коммерческого жилища дожно стать стимулирование конечного спроса на недвижимость, но не инвестиции в строительные корпорации, ведущие к росту предложения.
Социальное жилище опирается на принципиально иную концепцию потребности: несоответствие между принятым минимальным жилищным стандартом и реальными жилищными условиями той части населения, которая по уровню доходов находится ниже установленной черты. К этой же категории следует отнести и жилище, предоставляемое для социально значимой части населения.
В диссертационной работе илюстрируется, особое место в сфере социальной недвижимости проблемы переселения граждан из ветхого жилого фонда, находящегося в центральной части городов, стоимость земли в которой в разы отличается от стоимости земли в районах массового строительства. При этом следует учитывать, что социальных обязательств перед гражданами муниципалитеты зачастую не несут, - так, более 90% ветхого жилого фонда в центре Краснодара приватизированы. Следовательно, уместно говорить о частичном перераспределении доходов муниципалитета от продажи коммерческого жилья в пользу социального жилища. Этому есть сугубо экономическая причина: ускоренный рост цен на коммерческое жилище по сравнению с ростом издержек строительных компаний приводит к образованию сверхприбыли инвесторов.
Таким образом, в единый механизм реализации муниципальной жилищной политики складываются меры по стимулированию спроса покупателей коммерческой недвижимости (что ведет к росту цен на рынке), и меры по перераспределению неналоговых сверхдоходов от продажи муниципальной недвижимости.
В работе доказано, что для рынка недвижимости, обращающего инвестиционные ресурсы, характерны все виды системных и несистемных рисков. Особую роль здесь занимают конъюнктурные, инфляционные и портфельные риски. Причем характер проявления рисков на первичном и вторичном рынках недвижимости неодинаков. Так, на первичном рынке доминирующую роль имеют инфляционный, валютный и временной риски. На вторичном рынке проявляются спекулятивные (в том числе портфельные, селективные) риски, снижаемые посредством диверсификации и хеджирования профессиональными участниками (риэторами, дилерами и пр.)
Ипотечные механизмы жилищного кредитования стимулируют деловую активность на вторичном рынке недвижимости, а на первичном, формирующим инвестиционный, а не спекулятивный спрос, имеют место тоже позитивные, но все же косвенные эффекты улучшения конъюнктуры. В диссертации доказано, что ипотечный механизм не может быть самодостаточным для стимулирования спроса на рынке в рамках муниципальной жилищной политики. Необходимо допонение ипотечного механизма с упором на первичный рынок недвижимости, формирующий мультиплицирующий эффект для всей городской экономики.
Решить поставленную проблему можно, используя механизмы специализированного кредитования строительных организаций, и внешнего гарантирования рисков инвесторов и покупателей недвижимости. Такой подход впоне отражают строительные сберегательные кассы как специализированные инвестиционные банки, обладающие государственными или муниципальными гарантиями вкладов.
В работе обосновываются расчетами прогнозы о том, что строительные сберегательные кассы рыночным путем могут существенно расширить величину инвестиционного спроса на первичном рынке, предложив вкладчикам сравнительно дешевые кредитные деньги и при этом не допускать диверсификационного распыления капитала на непрофильную деятельность. Так, проведенные вариантные расчеты (при депозитных ставках в 8% и кредитных в 10% годовых) показывают, что можно обеспечить безубыточное функционирование таких институтов при объемах финансирования, достаточно ощутимых для такого крупного города, как Краснодар. Более того, сравнительная эффективность схемы для покупателя недвижимости однозначно более высока по сравнению с альтернативами: накоплением средств до поной величины стоимости квартиры при сложившемся уровне арендной платы, ипотечным кредитом и банковским кредитом.
Теоретические исследования, выпоненные автором по теме и анализ инвестиционного процесса в строительной отрасли, а также системная оценка полученных результатов позволяет сделать следующие выводы и предложения: в теории, методологии и методике совершенствования инвестиционного процесса имеют место противоречия, заключающиеся в недостаточной теоретической и методологической разработанности его основ, а также несоответствия существующей системы мониторинга строительных организаций и ее функций, форм, механизмов и инструментов, изменившимся условиям их функционирования при рыночной системе. При этом анализ современного состояния рынка жилья показал, что он позволяет контролировать лишь отдельные стороны предпринимательской деятельности строительного комплекса, характеризующие, в основном, эффективность социального жилья. Между тем, такие направления, как отслеживание конъюнктуры коммерческого жилья и финансовых рынков, конкурентоспособности коммерческого жилья, уровня их капитализации изучены не в поной мере;
- в теоретическом плане уточнена сущность государственной жилищной политики в обществе в связи со значительными политическими и экономическими изменениями в жизни современной России, ее ориентиров и приоритетов; это дожно стать прерогативой субъектов Федерации в лице муниципалитетов, органов местного самоуправления и зависеть от уровня жизни населения, цен на недвижимость и инфраструктурного развития;
Рыночный механизм использования системной оценки недвижимости в стратегическом и оперативном управлении позволяет получить объективную оценку текущего состояния рынка жилья, выделить внутреннюю структуру взаимосвязи между инвестиционными процессами и товарным капиталом, определить тенденции и пути дальнейшего осуществления национального проекта доступное жилье.
Таким образом, жилищная политика комплексно решает проблемы стимулирования конечного потребительского спроса, сооружения социального жилища и развития городского хозяйства, и обеспечивает адекватное финансирование потребностей покупателей на первичном и вторичном рынках.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Андреева, Наталья Владимировна, Краснодар
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть I) №51-ФЗ от 30.11.1994г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть II) №14-ФЗ от 26.01.1996г.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть III) №146-ФЗ от 26.11.2001г.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации №188-ФЗ от 29.12.2004г.
5. Земельный кодекс Российской Федерации №136-Ф3 от 25.10.2001г.
6. Градостроительный кодекс РФ №190-ФЗ от 29.12.2004г.
7. Федеральный закон О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и допонений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования) №179-ФЗ от 24.12.2002 г.
8. Федеральный закон О внесении изменений в федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) №216-ФЗ от 30.12.2004 г.
9. Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.
10. Федеральный закон Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в качестве капитальных вложений № 39-Ф3 от 25.02.1999г.
11. Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) №102-ФЗ от 16.07.1998 г.
12. Постановление Правительства Российской Федерации О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации №28 от 11.01.2000 г.
13. Амалиев Т. О многомерности подходов и оценке состояниястроительного комплекса. // Экономика строительства 2000 - №2, с. 1836.
14. Анализ хозяйственной деятельности в промышленности. Учеб.п/ред. Стражева В.И.- Минск.- Вышэйшая школа-2001.- 289с.
15. Архипец Н.Т.Экономия материальных ресурсов в строительстве. М.:. Стройиздат.-1988.-164с.
16. Деркач Д.И. Анализ производственно-хозяйственной деятельности подрядных строительных организаций. М,- 1990.- 236с.
17. Дикман JI. Г. Организация жилищно-гражданского строительства. Справочник строителя. М.: Стройиздат.-2000.- 246с.
18. Дюсембаев К.Ш. Анализ финансового положения предприятия. -Аматы. Экономика - 2001. - 199с.
19. Балабанов И.Т. и др. Деньги и финансовые институты: Учебное пособие. -М. 2003. - 224с.
20. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России М.; Финансы и статистика. - 1999. - 192с.
21. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб. - 2003 - 274с.
22. Барсукова С. Знаковые события на рынке ипотечного кредитования. // Финанс, № 31, 2003. С. 31
23. Барсукова С. Опасные авансы ипотеки. // Финанс, №32, 2003. С. 26 -29.
24. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь, №7, 2000. С. 29.
25. Беленький В.Н. Ипотека: Проблемы и решения // Финансовый бизнес. -1994.-№8.-С. 10-14.
26. Беленький В.Н. Как обеспечить надежность // Деловой мир. 1995. - № 8. - С. 5.
27. Бледный С.В. Правовые основы управления недвижимостью // ЮНИТИ-ДАНА- 2005.
28. Ботанова А.В. Операции с недвижимостью: купля-продажа, аренда, дарение, наследование, налогообложение // М.:Феникс- 2005. 134с.
29. Бочаров В. В. Инвестиции. СПб.: Питер, 2003. - 288 с.
30. Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость // Риэтер. 2001. - № 2. -С. 15-21.
31. Бубнова К. Страхование рисков при кредитовании // Риэтер. 2001. - № 3. - С.7-9; № 4-С. 15-18.
32. Кондраков К.П. Бухгатерский учет. -М.:. Инфра-М. 2002.- 311с.
33. Бухгатерский учет и аудит в строительстве: Учебное пособие / Под ред. В.А. Лукинова. М.: Юрайт. - 2001 - 278с.
34. Васильев В.М., Панибратов Ю.П, Резник С.Д., Хитров В.А., Управление в строительстве. Уч. для вузов.-М.: АСВ, 1994.-456 с.
35. Верганова Е.В., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н Анализ достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 6)/ Отв. ред А.И. Щербаков. Новосибирск: НГАСУ, 2003. - С.45-47.
36. Владайцев С. В., Воробьев П. П. и др. Инвестиции. М.: ТК Веби, Изд-во Проспект. - 2003. - 440 с.
37. Воеводская Н.П., Пантелеев В.В. Жилищное кредитование // Деньги и кредит. 1999. Ч № 2. ЧС. 52-56.
38. Воронина Н.В. Особенности инвестиционного климата России на современном этапе. // Финансы и кредит, №1, 2006. С.27-37.
39. Гордон М.П. Логистика товародвижения. М.: Центр экономики и маркетинга. 2005. - 168с.
40. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник 2-е издание, перераб. и доп. - М.: Маркетинг. - 2005.- 240с.
41. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. М.- 1999.- 134с.
42. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: Регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М.: Филинъ, 2002. - 144 с.
43. Гражданское право. Ч. 1 / Под ред. Ю. К. Тостого, А. П. Сергеева. -СПб.: Теис- 1999.- 376с.
44. Грабовой П.Г. Экономика и управление недвижимостью. Учеб. для вузов.- М.:АСВ 2002.- 253с.
45. Грабовый П.Г., Петрова С.Н., Потавцев С.И., Романова К.Г., Хрусталев Б. Б., Яровенко С.М. Риски в современном бизнесе. М.: Изд во "Алане" 2002.-186с.
46. Ельцов М.И. Перспективы развития ипотечного кредитования в России// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. СПб.: Нестор, 2003. - С.65 - 66.
47. Деева А.И. Инвестиции: Учеб. пособие для вузов. М.: Экзамен, 2005.-397 с.
48. Дедиков А.В., Касаткина Л.П. Ипотечное кредитование: Становление и направления развития // Сб. Управленческие и экономические проблемы современной России. -Н.Новгород, 1999.-С.191-194.
49. Довдиенко И.В., Черняк В.З., Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учебное пособие. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 464 с.
50. Довиденко И.В., Ипотека Учебно-практическое пособие/ Под ред. д.э.н., проф. В.З. Черняка. М.: Изд-во РДЛ, 2002. - 272 с.
51. Дулич В.А. Восстановление и развитие реального сектора экономики требует крупномасштабных инвестиций. / /Промышленно-гражданское строительство. 2002.- №2.-с. 17-20.
52. Евдокимов ДК. Нормирование материальных ресурсов. Словарь. -М.-1988.- 145с.
53. Жаворонков Е.П. Эффективность логистики в строительстве: Процессы. Системы. Управление.//М.:КИА центр.- 2005 г.-136 с.
54. Жилье: Законы, рекомендации, советы. Сб. нормат.актов //М: Вече-2004.- 160 с.
55. Банки и банковские операции: Учебник для вузов п/ред. Жукова Е.Ф., Максимова Л.М. М.: Банки и бизнес. 2004. - 288с.
56. Закон об инвестиционной деятельности в РСФСР (в ред. Федерального закона от 19.06.95 N 89-ФЗ); (в ред. Федерального закона от 25.02.99 N 39-Ф3).
57. Золоторев И.И., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Инвестиции в жилищное строительство// Экономика и предпринимательство в строительстве: Сб. научн. тр. (выпуск 6)/ Отв. ред. А.И. Щербаков. Новосибирск: НГАСУ, 2003. - С.45 -47.
58. Иванов А.В. Правовое положение строительных предприятий: характерные черты и пути совершенствования. // Государство и право.-1994.-№7.- с.46-51.
59. Иванов В.В., Ипотечное кредитование. М.: Маркетинг, 2001. - 273 с.
60. Игонина JI. JI. Инвестиции: Учеб. пособие М.: Экономисть.- 2003. -478 с.
61. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация, управление, финансирование: Учебник для вузов.- М.: Юнити Дана, 2005. - 448 с.
62. Инвестиции: учеб. / С. В. Вадайцев, П. П. Воробьев и др.; под ред. В. В. Ковалева, В. В. Иванова, В.А. Лялина. М.: ТК Веби, Изд-во Проспект, 2005. 440 с.
63. Инвестиционная и строительная деятельность в российской Федерации в январе августе 2003 года. // Строительная газета- №40-2003.
64. Инвестиционная и строительная деятельность в российской Федерации в 2005 году и августе 2003 года. // Строительная газета.- №9- 2003.
65. Ипотека для всех. П/ред.Симионова Ю.Ф. Ростов: Феникс.- 2004 .- 160с.
66. Токушин В.И. Ипотека в России. М.:Юристъ. 2005.- 156с.
67. Ипотечно инвестиционный анализ: Учебное пособие п /ред. Есипова В.Е., Попова А.В., Маховикова Т.А. - СПб.- 2001. - 207с.
68. Карасев В.А. Формирование системы методов государственного регулирования хозяйственной деятельности строительных организаций. // Экономика строительства.- 2001.- № 2.
69. Керашев М.А. Экономика промышленного производства. Краснодар. -Печатный двор. 2003.-202с.
70. Кесельман Г.М. Ипотечное жилищное кредитование: состояние и перспективы // Деньги и кредит, №9,2000. С. 27-30.
71. Е. А. Киндеева, М. Г. Пискунова Недвижимость: права и сдеки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М. Юрайт-Издат.- 2004 . - 153с.
72. Концепция стратегии развития строительного комплекса РФ на перспективу до 2010 г. М.:Изд. Правительства РФ. 2005. - 215с.
73. В.В. Костюченко, К.М. Крюков, О.А. Кудинов. Менеджмент строительства. Учебное пособие. М.: Высшее образование. 2005.- 448 с.
74. Колосов А.Ф., Лисичкин В.А. Приватизация: замыслы и действительность. // Экономика строительства,- 1999- № 8.
75. Круглов С.Н. Экономика жилищно-коммунального хозяйства. М.: Высшая школа. 2004. - 208 с.
76. Кудашов Е.А. Строительный комплекс: проблемы, решения, эффективность.-М.: Наука, 1990 160с.
77. Кудашов Е.А. Строительная система: переход к рынку. М.: Наука, 1993-171с.
78. Деньги, кредит, банки: Учебник / Лаврушина О.И., Ямпольский М.М., Савинский Ю.П., и др. СПб., 2001. - 207с.
79. Линдере М.Р., Фирон Х.Е. Управление снабжением и запасами. Логистика.М.: Виктория-плюс.- 2005 .- 768 с.
80. Логустов П.Р. Управление проектами в строительстве. М: АСВ.- 2005.288 с.
81. Лучкина В.В.,Пивень О.А. О рыночных проблемах строительных предприятий. // Жилищное строительство, 2002 г.- №2- с. 11-12.
82. Майстренко Э.К. Экономика недвижимости: Оценка недвижимости, ипотека, страхование собственности. СПб: Питер. 2003. - 208 с.
83. Маркова О.М. Ипотека в банке М.; Банки и биржи: 2003. - 471с.
84. Материально-техническое обеспечение строительства. //Сб. норм и нормативов.В 2 томах, том 1. М.: Стройиздат 1991 - 438с.
85. Меркин P.M. Формирование экономических отношений в строительстве и их анализ. // Экономика строительства.- 2001.- №7.
86. Меркулов В.В., Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России, М.: Юридический центр Пресс, 2003.-348 с.
87. Монахов Н.И. Справочное пособие заказчика. Справочник строителя. В 2-х томах., 6-е изд., перераб. и доп.-М.: Стройиздат.-1990.-256 с.
88. Мофред Ю.Б., Прыкин Б.В., Карась Л.Ю., Луговая В.П. Производство строительных изделий и консмтрукций. м.: стройиздат. - 1990. - 435 с.
89. Мухина B.C. Экономика жилищно-коммунального хозяйства. М.: Финансы и статистика. 2005. -423с.
90. Национальная жилищная программа (Концептуальные положения жилищной политики в условиях перехода к рыночной экономике). Минск: Ведомости ВС РБ.- 1994 .- №18- с.321.
91. Недвижимость: Землеустройство; Градостроительство; Экономика: Терминологический словарь. Казань: изд-во ГУП ПИК "Идел-П 2003.616 с.
92. Е.И. Нейман и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело.- 2001.-222с.
93. Огурцова А.Н. Федеральные целевые программы как инструмент государственной инвестиционной политики. // Финансы и кредит, № 10, 2005.-С. 46-64.
94. Операции с недвижимостью в России. Сб. нормативных и законод.актов. М.: Финансы статистика.- 1999. 10,11,13,19 с.
95. Опольская Н.В., Шитова О.Т., Соколов В.Н. Государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования: зарубежный опыт и российская практика// Вестник СГГА (выпуск 6). Новосибирск: СГГА, 2004. - С. 245-249.
96. Смирнов П.В., Степанова З.И., Фасоляк Н.Д. Организация и планирование материально-технического снабжения в народном хозяйстве. М.:Экономика.- 1995.-301с.
97. Организация строительного производства. Учебник для вузов, п/ ред. Т.Н. Цай, П.Г. Грабовый, Балыпаков В.А.-М.:Изд. АСВ.-2002-432 с.
98. Основы предпринимательского дела. Благородный бизнес. / Под ред. Ю.М.Осипова. М.: Изд - во МГУ.-1992.-198с.
99. Организация, экономика и управление строительством: Учеб. пособие для вузов п/ ред. Цая Т.Н. М.: Стройиздат- 1984.-395с.
100. Прыкин Б.В., Иш В.Г., Ширшиков Б.Ф. Основы управления. Производственно строительные системы: Учеб. для вузов. - М.: Стройиздат.- 1991-344с.
101. Псарева Н.Ю. Упорядочение деятельности строительных организаций, созданных в форме закрытых акционерных обществ. // Экономика стоительства.-2000,-№ 11. С. 15-17.
102. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. СПб.: Питер, 2005.-208 с.
103. Российская архитектурно-строительная энциклопедия. В 5-ти томах.-М.: Триада.- 2001.
104. Руденко В., Текущие процессы ипотеки: Мнение участника // Рынок ценных бумаг, №3, 2004. С. 3 - 6.
105. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития // Деньги и кредит, №3,2002.- С. 53-57.
106. Савицкая Т.В.Анализ хозяйственной деятельности предприятия. Минск. Экоперспектива.- 2001. - 357с.
107. Самогородская М.И. Проблемы формирования региональной инвестиционной политики. // Регионология, 2003 С. 206 - 221.
108. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. СПб.: Нестор, 2003. -С. 186- 191.
109. Степанов И.С. Экономика строительства. Учебник 3-е изд., доп.и перераб. - М.: Юрайт-Издат- 2005.-576с.
110. Сдеки с недвижимостью: от оценки до новоселья. Изд. 7-е, перераб., доп. М: Филинъ 2005- 512 с.
111. Семенюта О.Г. Деньги, кредит, банки в РФ: Учебное пособие. М.: Контур.- 2001.-304с.
112. Симионов Ю.Ф. Жилищный кредит (Ипотека). М.: МарТ.- 2004 .-243с.
113. Симионов Ю.Ф. Экономика строительства. М.:МарТ.- 2003.- 318с.
114. Смирнов В.В. Менеджер по ипотечным операциям. М.: Издательский дом Аудитор, 2003. - 191 с.
115. Столяров И. И. Государственное регулирование рыночной экономики: Учеб. пособие. М.: Дело, 2004. - 280 с.
116. Строительное предприятие в системе рыночных отношений: Сб. науч. Трудов п/ред. Редкол В.В. Бузырева. СПбГИЭА СПб.-1999. - 122с.
117. Тарасович Е.И. Оценка недвижимости. СПб: изд.СПбГТУ.-2000.-267с.
118. Ткач В.И., Бреславцева Н.А., Каращенко В.В. Бухгатерский учет в строительстве (с элементами налогообложения). М.: Приор.-2004.-513с.
119. Тотьев К.Ю. Предприятие и его организационно-правовая форма. М.: Государство и право. 2002. - 288с.
120. Турманидзе Т. Методические вопросы оценки эффективности инвестиций. // Инвестиции в России, №2, 2005. С. 22-30.
121. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сдека. СПб.: Питер, 2001.- 228 с.
122. Управление в строительстве: Учеб. для вузов. / Васильев В.М., Панибратов Ю.П., Резник С.Д., Хитров В.А. М.: Изд - во АСВ.- 2005.-367с.
123. Уткин Э.А. Курс менеджмента. 3 изд. //Учеб. для вузов. М.: Зерцало.-2004.-313 с.
124. Ушаков И.И. Как привлечь инвестиции. СПб.: Питер Принт, 2006. -224 с.
125. Фезельбаум В. Иностранные инвестиции в России. // Вопросы экономики, № 8, 2001, С. 10-24.
126. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М.: Ассоциация авторов и издателей ТАНДЕМ.-2004.-386с.
127. Фридман Д, Ордуэй X. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело.- 2003 -465с.
128. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. М.: Р00.-2004.-286с.
129. Цай Т.Н., Грабовый П.Г, Марашда Б.С. Конкуренция и управление рисками на предприятиях в условиях рынка. М.:Алане,- 2000.-400 с.
130. Цылина Н.М. Ипотека. Жилье в кредит. М.: Экономика.- 2004,- 358с.
131. Черняк В. 3. Экономика строительства и коммунального хозяйства/ЯТрофессиональный учебник. М.: Экономика.- 2003 .- 624 с.
132. Чистов JI.M. Экономика строительства. СПб.: Питер.-2003 .- 640 с.
133. Шахпаронов В. В., Аблязов JI. П., Степанов И.В. Организация строительного производства. Справочник строителя. М.: Стройиздат.-1993.-43 9с.
134. Шапиро В.Д Управление проектами. СПб.: ДваТрИ.- 2003.-265с.
135. Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С. Методика финансового анализа. М.: Инфра-М, 2000. - 172 с.
136. Экономика переходного периода. / Под ред. В.В. Радаева, А.В. Бузгалина. М.: Изд-во МГУ. - 1995. - 410с.
137. Экономика строительного предприятия. П/ред. Н.А.Сафронова.-М.: Юристъ,- 2005.-584с.
138. Экономика строительства. / Под ред. Степанова И.С. М.: Юрайт, 2003.-275с.
139. Эффективное корпоративное управление ключ к финансовому успеху. // Финансы, деньги, инвестиции, №2, 2003. - С. 30-33.
140. Ювальский В.П. Экономические аспекты охраны труда в строительстве.//Экономика строительства.-2002.-№6.-с.34-36.
141. Яровенко С.М., Псарев К.А. Методологические подходы к структурным преобразованиям в капитальном строительстве. М.: Экономика строительства.- 2002.- № 9.
142. Янковский П.И. Инвестиции. СПб.: Питер, 2006. - 221 с.145. Ссыка на домен более не работает146. Ссыка на домен более не работает
Похожие диссертации
- Совершенствование маркетинговой деятельности предприятий строительного комплекса
- Управление экономическими рисками на разных стадиях инвестиционного цикла в строительном комплексе
- Формирование механизма управления строительным комплексом специального назначения
- Механизмы формирования и реализации инвестиционной программы регионального строительного комплекса
- Финансирование инвестиционных процессов в хозяйственном комплексе региона