Системы ипотечного кредитования на рынке недвижимости в ростоформирующей экономике России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Гаврилова, Элеонора Николаевна |
| Место защиты | Махачкала |
| Год | 2008 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.10 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Системы ипотечного кредитования на рынке недвижимости в ростоформирующей экономике России"
3447ВБ2
На правах рукописи
Гаврилова Элеонора Николаевна
СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА
РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В РОСТОФОРМИРУЮЩЕЙ ЭКОНОМИКЕ РОССИИ
Специальность: 08.00.10- финансы, денежное обращение и кредит
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Ростов-на-Дону Ч 2008
О 2 окт 2008
003447662
Диссертация выпонена на кафедре аудита финансово-экономического факультета Дагестанского государственного университета
Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор
Датаяшева Камила Камильевна
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, доцент
Буряков Геннадий Александрович
кандидат экономических наук, доцент Зайнулина Татьяна Геннадьевна
Ведущая организация: Ростовский государственный университет
путей сообщения.
Защита состоится л17 октября 2008 г. в 12.00. часов на заседании диссертационного совета Д 212.208.02 по экономическим наукам при Южном федеральном университете по адресу: 344007, г. Ростов-на-Дону, пер.Соборный,26, ауд.307.
С диссертацией можно ознакомиться в Зональной научной библиотеке ЮФУ по адресу. 344006, г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская 148. С авторефератом - на официальном сайте университета: www.sfedu.ru
Автореферат разослан л16 сентября 2008 г.
Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 344006, г. Ростов-на-Дону, ул. Горького 88, каб.209, диссертационный совет Д 212.208.02. Учёному секретарю.
Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, до]
'.МШ^ ь МалейкоЛ.
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. В ходе реформирования российской экономики происходило уменьшение объемов строительства жилой недвижимости, а также сокращение бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем. Основным источником средств в настоящее время для приобретения жилья становятся собственные средства населения, кредиты банков и средства государственной поддержки.
В условиях отрицательной динамики фондового рынка вложения в недвижимость становятся одной из наиболее привлекательных форм инвестиционных вложений, как для юридических, так и для физических лиц, что обуславливается высокими инфляционными ожиданиями и ограниченностью альтернативных направлений инвестирования, вызванной укреплением рубля и неразвитостью инфраструктуры фондового рынка.
Несмотря на то, что развитие ипотечной системы кредитования строительства жилья сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими условиями (высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения), в последние годы отмечалась высокая динамика развития темпов жилищного кредитования, увеличивалась конкуренция между банками, что способствовало смягчению условий выдачи займов, понижению ставки и удлинению сроков кредитования.
Кредиты, выданные по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), являются распространенным продуктом на рынке: по стандартам агентства работает более 150 банков в регионах, такие кредиты есть в портфелях всех рефинансирующих организаций. Стремясь увеличить сегмент рынка, российские банки проводили либеральную политику по отношению к заемщикам и максимально снижали первоначальный взнос, а государственное АИЖК стимулировало рост объемов кредитования, выкупая портфели на 10 мрд руб. в квартал. За последний год доля рисковых кредитов на российском рынке выросла с 0,75 до 7,06%, этот показатель превышает уровень просрочки по ипотечным платежам в США (6,35%).
Ипотека в России, безусловно, составляет не столь значительную долю ВВП по сравнению со странами Европы и США, но под влиянием глобального ипотечного кризиса и кризиса ликвидности ситуация на рынке изменилась. Развитие российской системы ипотечного кредитования зависит от постоянного притока ресурсов в банковский сектор, являющийся основным источником для рефинансирования выданных займов. Глобальный кризис ликвидности способствовал росту требований, предъявляемых к новым партиям закладных инструментов, уходу с рынка части игроков снизил, снижению объемов поступления средств и темпов ипотечного кредитования.
Уменьшение числа финансово-кредитных организаций, предоставляющих ипотечные займы, не снизило спрос на ипотечные продукты, при этом лидеры рынка банковских услуг продожают увеличивать объемы кредитования и присутствие в регионах. В этих условиях объективно возникает потребность в догосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом.
Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и определяет функционирование рынка жилья.
Несмотря на ужесточение требований Агентства по ипотечному жилищному кредитованию к банкам и заемщикам на рынке отмечается расширение спроса со стороны населения, активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.
Возрастающая востребованность и недостаточная разработанность прикладного и теоретического инструментария вопросов организационного механизма ипотечного кредитования обусловили выбор темы исследования.
Степень научной разработанности проблемы. Многоаспектная проблема развития ипотечного кредитования как целостного механизма обеспечения граждан доступным жильем исследовалась как отечественными, так и зарубежными экономистами. Проблемы формирования экономики развития нашли свое отражение в работах отечественных ученых-экономистов: Бобко-ва В.Н., Дробышевской Л.Н., Ермоленко A.A., Жильцова E.H., Жукова В.И., Ильина И.А., Иншакова О.В., Костакова В.Г., Кетовой Н.П., Литвинова В.А., Львова Д.С., Майера В.Ф., Нуреева P.M., Овчинникова В.Н., Осипова Ю.М., Римашевской Н.М., Смирновой H.A., Струмилина С.Г., -Якобсона Л.И.
Результаты анализа социальной и жилищной политики, отражены в трудах зарубежных ученых-экономистов Беккера Г.С., Гебрейта Дж., Стиг-лица Дж., Фридмана М., Модильяни Фр.
Проблемам развития системы ипотечного кредитования посвящены работы Андреевой Л.Ю., Бурякова Г.А., Высокова В.В., Игониной Л.Л., Исаева Н.И., Катырина A.B., Свиридова О.Ю., Федотовой М.А.
Вопросы, связанные с реформированием и трансформацией жилищного строительства исследовались в трудах Бандорина Л.Е., Глазьева С.Ю., Григорьева В.В., Денисова H.A., Костецкого Н.Ф.
Несмотря на многообразие подходов к решению проблемы жилищной обеспеченности, до настоящего времени исследования охватывают не все аспекты этой проблемы. Научное обоснование рациональных путей реализации механизма ипотечного кредитования в России в условиях развития регулируемого государством рынка жилья разработано лишь фрагментарно. Данное обстоятельство в сочетании с актуальностью темы обусловило выбор темы, формулировку цели и задач исследования.
Цель и задачи исследования.
Цель исследования состоит в выявлении реального потенциала внедрения моделей ипотечного жилищного кредитования и рефинансирования займов в условиях ростоформирующей экономики России, а также в разработке на этой основе инструментального механизма усовершенствования организа-
ционно-экономической системы ипотечного кредитования в регионе.
Осуществление поставленной цели обусловило постановку и решение следующих задач:
- обобщить теоретические, экономические и правовые основы ипотеки, включая анализ действующих в мировой практике классических моделей ипотечного кредитования;
- проанализировать результаты практических решений наиболее актуальных вопросов ипотечного жилищного кредитования через призму сложившегося международного опыта и отечественной практики функционирования ипотечных отношений;
- выявить и обобщить современные тенденции развития ипотеки на федеральном и региональном уровнях;
- обозначить основные проблемы развития ипотеки в России, а также попытаться найти наиболее приемлемые в настоящее время пути их решения.
- выработать практические рекомендации, связанные с развитием ипотечного кредитования и проведением ипотечных операций на региональном и местном уровнях (на примере Республики Дагестан).
Объектом исследования является система ипотечного жилищного кредитования в условиях ростоформирующей экономики России. Предметом исследования выступают экономические отношения, условия, механизмы реализации схем ипотечного жилищного кредитования.
Теоретико-методологическую основу исследования составляют осуществленные с позиций классического анализа и институционального подхода разработки основ и критериев развития рынка ипотечного жилищного кредитования, представленные в исследованиях зарубежных и отечественных ученых; концепции и теории, посвященные разработке и реализации схем ипотечного кредитования. Диссертация основывается на положениях законодательных и нормативных актов, описывающих механизмы создания объективных условий становления рынка ипотечного жилищного кредитова-
ния, его конъюнктуры и особенностей государственного регулирования.
Инструментарно-методический аппарат работы. В процессе диссертационного исследования были применены общенаучные методы: диалектический, структурно-функциональный, синергический, субъектно-объектный, системный, историко-генетический и логический. В работе использованы методы статистического, экономико-математического и системного анализа, нормативный анализ, экспертные оценки, социологические методы исследования и графический инструментарий.
Информационно-эмпирическая база исследования представлена материалами монографий, статей и периодических изданий отечественных и зарубежных экономистов, научно-практических конференций, симпозиумов, семинаров по фундаментальным вопросам экономической теории и общим проблемам и тенденциям развития рынка ипотечного жилищного кредитования, экономического развития и проблемам экономики постсоциалистических стран; статистическими данными, статьями и научными отчетами, размещенными на \УеЬ-страницах ведущих научно-исследовательских центров, научно-исследовательских институтов, вузов и издательств России, США, стран Западной Европы по вопросам разработки оптимальных схем ипотечного кредитования. Эмпирическую основу исследования составили материалы Центрального банка России, статистические данные Федерального агентства государственной статистики России и Министерства экономики Республики Дагестан.
Нормативно-правовую базу исследования составили Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральные законы, Указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства РФ и иных государственных органов, программно-прогнозные разработки и региональные нормативные акты, касающиеся регулирования рынка ипотечного жилищного кредитования.
Нормативная основа регулирования ипотечного кредитования представлена в основном документами, устанавливающими порядок деятельности
кредитных организаций, порядок осуществления сделок с недвижимостью, практику разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования исходит из предположения о том, что институциональная модернизация кредитных механизмов ипотечного кредитования в условиях неблагоприятной конъюнктуры финансового рынка дожна быть основана на гибкой социально-экономической политике государства, включающей субсидирование процентной ставки ипотечного кредита для населения с низкими доходами, обеспечение государственных гарантий по страхованию инвестиционных рисков и рост инвестиций в жилищную сферу. Системообразующим элементом российского рынка ипотечного кредитования выступает развитие организационного взаимодействия экономических агентов рынка на основе формирования допонительных институтов системы ипотечного кредитования (брокерские компании, риэторские агентства), включающей развитие инвестиционных, страховых, финансовых инструментов и механизмов, направленных на поиск финансовых ресурсов, реструктуризацию кредитного портфеля банков за счет роста качества кредитов, снижения рисков неплатежей.
Положения диссертации, выносимые на защиту:
1. В настоящее время возрастает роль института ипотечного кредитования в системе обеспечения механизма приобретения жилья; при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает: возможность оздоровления экономики посредством вовлечения капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, вторичный рынок закладных ценных бумаг; возможность сдерживания инфляции за счет аккумуляции значительной части денежных средств; возможность сокращения оттока капиталов за рубеж, поскольку денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и под-
держку рабочих мест; применительно к работе банков позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов посредством освоения технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости.
2. Надежность и работоспособность любых рыночных моделей перераспределения финансовых средств в значительной мере зависит от степени рискованности кредитных операций, возрастающей с увеличением сроков кредитования; уровень рисков может быть снижен посредством создания надежных механизмов доступности кредитов для основной массы платежеспособных заемщиков, обеспечения возвратности кредитов на основе организационных и финансовых инструментов управления риском. В этом качестве наиболее часто выступает залог недвижимого имущества, который реализуется через систему ипотечного кредитования, рассматриваемую как институциональную финансовую инфраструктуру, включающую в себя регистрацию оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки его стоимости, страховые компании, организации, действующие на вторичном рынке ипотечных ссуд и совокупность отработанных механизмов, обеспечивающих эффективное ипотечное кредитование.
3. В условиях ростоформирующей экономики России представлен достаточно широкий спектр моделей ипотечного кредитования, которые в зависимости от условий предоставления кредита можно классифицировать в рамках четырех типов: кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья в рассрочку строительными фирмами, программа льготного кредитования отдельных категорий граждан. Действующие системы ипотечного кредитования отличаются неразвитостью механизма рефинансирования через вторичный рынок ценных бумаг; вариантом развития системы ипотечного кредитования может стать разработка различных способов централизованного субсидирования заемщиков: погашение части первоначального взноса; погашение части дога заемщика в течение определенного срока кредитования,
а также создание института гарантийного фонда для выкупа у банков - участников проекта выпущенных ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс. Институт гарантийного фонда обеспечит оборот универсальных высоколиквидных инструментов: ценных бумаг, в которых нуждается российский фондовый рынок и финансовые компании, и механизмов софинансирования путем частичной или поной уплаты первоначальных взносов и процентов по ипотечным кредитам; объединение большого количества кредитных договоров обеспечит снижение рисков ипотечного кредитования.
4. Формирование целостной структуры организации рынка жилья в России подразумевает модернизацию институциональной системы жилищного кредитования на основе новых форм взаимодействия финансовых институтов и государственной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не имеющих объективной возможности накопить средства на приобретение жилья на рыночных условиях. Вследствие недостатка средств местных бюджетов не все граждане могут получить ипотечный кредит для покупки жилья в рамках федеральных, региональных или городских программ; для развития системы ипотечного кредитования строительные организации, объединяясь с коммерческими банками, риэтерскими фирмами, страховыми компаниями дожны расширять механизмы взаимодействия в целях разработки новых форм предоставления ипотечных кредитов для разных слоев населения на основе использования организационных, маркетинговых и инновационных финансовых инструментов.
5. Модернизация институционального механизма взаимодействия субъектов рынка ипотечного кредитования (банков, страховых компаний, заемщиков, строительных организаций, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, государства и др.), направленного на обеспечение доступности систем ипотечного кредитования для всех слоев населения основывается на формировании дифференцированного подхода к условиям предоставления
кредита с учетом схем государственной поддержки, а также разработке но-
вых инструментов оценки качества кредитов и выявления рисков ипотечного кредитования.
6. Государственное стимулирование развития ипотечного кредитования может стать одним из основных направлений достижения реального экономического роста вследствие того, что приобретение жилья за счет ипотечного кредита является инвестицией в капитальные активы. В период кредитования происходит вынужденное сокращение текущего потребления заемщиками, а кредит берется под будущие доходы, вследствие этого происходит определенное повышение спроса на жилье; это позволило доказать, что инвестирование в ипотечную систему за счет проведения допонительной эмиссии денежными властями сверх запланированного объема не скажется на росте цен и темпах инфляции, следовательно, экономическая политика, направленная на развитие системы ипотечного кредитования, особенно эффективна в странах с ростоформирующей экономикой.
7. Новая модель институционального механизма ипотечного жилищного кредитования в Республике Дагестан за счет средств государственной поддержки (республиканского бюджета; Фонда социального развития) дожна развиваться на основе следующих инструментов: привлечение догосрочных денежных средств инвесторов посредством выделения бюджетных средств для предоставления гарантий по ценным бумагам регионального ипотечного агентства; выпуск облигаций ипотечного регионального государственного жилищного займа, имеющего своей целью обеспечение возможности накопления первоначального взноса населением; механизма поддержки населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, но не имеющих возможности получения ипотечного кредита на стандартных банковских условиях, через субсидирование оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита; создание единой информационной системы, включающей соответствующие экономические, социальные, статистические данные, необходимые для реализации программ ипотечного жилищного кредитования, их обновление на регулярной основе; совершенствование норма-
тивно-правовой базы и формирование благоприятной налоговой среды; создание инфраструктуры ипотечного рынка.
Научная новизна заключается в разработке автором концептуальных положений решения проблем улучшения условий и качества проживания населения Российской Федерации не только на федеральном уровне, но и на уровне отдельных регионов, посредством развития системы жилищного ипотечного кредитования и выработки рекомендаций по созданию объективных условий развития рынка ипотечного жилищного кредитования.
Элементы научной новизны и приращения научного знания состоят в следующем:
- предложен механизм модернизации системы ипотечного кредитования в условиях ростоформирующей экономики России, сочетающей сбалансированное участие государственных органов в формировании спроса на недвижимость и участие финансовых институтов; это позволило доказать, что в условиях кризиса ликвидности объективно усиливается необходимость использования новых залоговых и страховых инструментов, обеспечивающих развитие ипотечного кредитования, минимально подверженных воздействию инфляции, но максимально снижающих риски ипотечных контрактов;
- предложены инструменты и технологии снижения рисков ипотечного кредитования на основе организационно-финансовых инструментов управления риском, в качестве которых используется информационно-аналитические методы их оценки, новые технологии залогового обеспечения кредитных операций, страховые инструменты и совокупность механизмов управления рисками ипотечных контрактов;
- обоснована необходимость совершенствования системы ипотечного кредитования посредством создания механизма рефинансирования через вторичный рынок ценных бумаг, их эмиссию на сумму выданных ипотечных кредитов на основе развития новых моделей кредитования, условий, технологий и инструментов предоставления кредита (кредитование через ипотечный
банк, финансирование посредством централизованных институтов вторично-
го рынка закладных, долевое участие населения в строительстве жилья, государственные программы льготного кредитования, субсидирования процентной ставки) в условиях ростоформирующей экономики;
- установлено значение инвестиционных, брокерских и страховых институтов в реализации целей социально-экономической политики по обеспечению населения доступным и качественным жильем, призванных обеспечивать реализацию модели социально-ориентированного развития национальной экономики; это позволило, определить инструменты и технологии взаимодействия основных экономических агентов рынка ипотечного кредитования (строительных организаций, коммерческих банков, риэтерских фирм, страховых компаний) в целях разработки технологий управления рисками, развития новых форм ипотечных кредитов на основе использования организационных, маркетинговых и инновационных финансовых инструментов;
- определена необходимость дифференцированного подхода к условиям предоставления кредитов различным слоям населения в соответствии с их уровнем дохода, обеспеченности жильем; предложены новые финансовые инструменты, снижающие риски привлечения догосрочных денежных средств инвесторов и формирования финансовой инфраструктуры ипотечного рынка.
- выявлены особенности влияния институционального механизма ипотечного кредитования в ростоформирующей экономике на развитие финансово-кредитных институтов, национального рынка финансовых услуг на основе организационно-экономических инструментов (выпуска облигаций ипотечного регионального государственного жилищного займа; создания единой информационной системы сопровождения кредитных контрактов), направленных на реализацию социально значимых региональных программ ипотечного кредитования, формирование благоприятных условий увеличения инвестиций в жилищную сферу, направленных на достижение реального экономического роста за счет развития инфраструктуры рынка финансовых услуг.
Теоретическая значимость исследования состоит в разработке основных направлений, обеспечивающих системный подход в эволюционной
динамике систем ипотечного кредитования в условиях ростоформирующей экономики. В работе проведен анализ отечественной специфики системы ипотечного кредитования в условиях ростоформирующей экономике России, определяющих особенности развития ипотечного кредитования на современном этапе, проведен анализ мер по разработке на этой основе инструментального механизма усовершенствования организационно-экономической системы обеспечения решения проблемы жилищной обеспеченности населения в регионе.
Практическая значимость исследования заключается в том, что его положения и выводы могут использоваться в учебном процессе при изучении курсов Деньги. Кредит. Банки, Финансы, Банковский аудит, Банковское дело и др.. Материалы диссертации могут найти применение: при проведении органами государственной власти и управления мероприятий по совершенствованию системы ипотечного кредитования; разработке и внедрении новых моделей ипотечного кредитования; могут быть широко использованы в системе подготовки и переподготовки специалистов для кредитных и финансовых учреждений, как в России, так и в Республике Дагестан.
Апробация работы. Основные результаты диссертационного исследования докладывались и обсуждались на межвузовских и международных научно-практических конференциях.
По результатам диссертационного исследования было опубликовано 6 статей общим объемом 2,11 пл.
Структура и объем диссертационной работы. Диссертация раскрывает цель и задачи исследования, состоит из введения, трех глав, объединяющих 9 параграфов, заключения, включает список использованных источников.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обосновывается актуальность темы исследования, показывается степень ее разработанности, определяются цели и задачи исследования, формулируются положения, выносимые на защиту, научная новизна, практическая значимость и апробация полученных результатов.
В первом разделе диссертации, Концепция формирования и развития системы ипотечного кредитования в условиях ростоформирующей экономики, выделены особенности развития системы ипотечного кредитования в условиях изменения конъюнктуры и параметров развития рынка финансово-кредитных услуг; проведен анализ моделей ипотечного кредитования и их модификации на российском рынке недвижимости; рассмотрены функциональные возможности системы ипотечного кредитования как инструмента преодоления дефицита инвестиционных ресурсов в ростоформирующей экономике; сформулированы следующие концептуальные положения.
В этом разделе определяются особенности развития системы ипотечного кредитования в национальной экономике. С одной стороны, ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает влияние на формирование экономики развития. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет собой институциональный механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем, что подтверждается динамикой современного глобального финансового кризиса, возникшего вследствие большого числа необеспеченных ипотечных кредитов.
Целью развития ипотечного кредитования является: улучшение жилищных условий населения, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства, развитие финансово-кредитных институтов, институционального механизма финансирования строительства жилья.
Под системой ипотечного кредитования подразумевается сеть организаций и совокупность отработанных механизмов, обеспечивающих эффективное ипотечное кредитование. Эффективность функционирования системы в значительной степени зависит от уровня развития институтов страхования, брокерства и финансовой инфраструктуры, включающей регистрацию оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, организации, действующие на вторичном рынке ипотечных ссуд, а также другие элементы.
К настоящему моменту в России созданы условия и предпосыки, как на федеральном, так и на региональном уровнях для модернизации институционального механизма ипотечного кредитования. Российский рынок ипотеки по-прежнему привязан к ресурсам западной банковской системы как основному источнику рефинансирования выданных займов. Вследствие развития глобального финансового кризиса на рынке ипотечного кредитования этот канал оказася перекрыт высокими требованиями, предъявляемыми к новым партиям закладных, на российском рынке произошло сокращение количества банков и ипотечных программ. Ипотечное кредитование свернули банки, испытывающие проблемы с ликвидностью, темпы развития ипотеки существенно снизились, а условия предоставления займов усложнились.
Например, банк ВТБ 24 повысил ставки по всем видам ипотечных кредитов на 0,5%, до 12,2-14,95% годовых, повышение ставок по ипотеке произошло в Альфа-банке, Абсолют Банке, Росевробанке, Первом чешско-российском банке, Транскредитбанке и др. В этой части исследования определяется, что причиной повышения ставок по ипотеке является не только неблагоприятная конъюнктура на мировых финансовых рынках. Важнейшим фактором, обусловивших рост ставок по ипотеке, стало решение крупнейшей рефинансирующей организации на российском рынке (АИЖК) об увеличении ставок с 15 сентября 2008 г.
Изменение политики АИЖК было связано с ростом количества просроченных кредитов, поэтому механизм развития ипотеки вернуся к тем параметрам, которые предъявлялись к займам в начале развития этого вида кредитования. Банки дожны будут повысить качество оценки кредитоспособности потенциальных заемщиков и недвижимости.
Главная цель изменения институционального механизма развития ипотеки состоит в оздоровлении кредитных портфелей российских банков и предупреждение кризиса неплатежей за счет снижения рисков. Главной задачей регулирования развития ипотечной системы кредитования сегодня является предотвращение отрицательной динамики доступности кредитов для основ-
ной массы платежеспособных заемщиков. Несмотря на возможное сужение круга потенциальных заемщиков и кредиторов, ужесточение стандартов позитивно скажется на формировании системы управления рисками на основе более четкого выявления платежеспособных заемщиков.
Стремительное повышение ставок крупными российскими банками вызвано стремлением сохранить финансовую устойчивость в условиях кризиса ликвидности и роста стоимости денежных ресурсов. Вместе с тем, радикальной реструктуризации российского рынка пока не произошло: с рынка ушли банки, у которых не было ресурсов для развития догосрочных кредитных проектов и инструментов управления рисками. Наиболее системно преодолевают ситуацию с кризисом ликвидности финансово-кредитные институты, имеющие развитую филиальную сеть и четкие механизмы привлечения ресурсов. В ближайшее время российские банки либо улучшат условия по своим программам, либо их сократят.
Современная ситуация с развитием ипотечного кредитования сложилась в последнее время в регионах, когда изменились требования АИЖК. Первые изменения касались прекращения рефинансирования закладных, выданных после 31 января 2007 г., при одновременном совпадении двух условий: размер выданного кредита - свыше 1,5 мн руб., а соотношение займа к залогу - более 80%. Вторые изменения, принятые в 2007 г., относятся к требованиям к выкупаемым кредитам и предусматривают отказ от подтверждения доходов заемщиков в свободной форме по справке банка.
На сегодняшний день свою платежеспособность клиенты могут доказать только справкой по форме 2 - НДФЛ, либо по специальной форме АИЖК, при этом участие второго супруга в качестве созаемщика в ипотечной сдеке становится обязательным. В настоящее время АИЖК уже не принимает к рефинансированию ипотечные сдеки, совершенные между взаимозависимыми лицами, а также кредиты, выданные на приобретение комнат.
Сегодня ужесточились условия кредитования, система оценки и отбора
новых заемщиков, при этом с осени 2007 г. по настоящее время банки подня-
ли ставки по ипотечным программам на 0,5-2,5%. Кредиты с большим первоначальным взносом и на сравнительно небольшой срок (до пяти лет) подорожали незначительно, например, ВТБ 24 выдает такие кредиты под 9,7% годовых в доларах (увеличение на 0,7% ), но в сегменте более рисковых займов, выдаваемых на длительный срок и с минимальным первоначальным взносом, ставки в некоторых случаях они достигают 15% годовых в валюте.
Вместе с тем, сегодня банки определяют надежность заемщика не только и не столько по наличию справки 2 - НДФЛ, но и с помощью других инструментов, важнейшим из которых является кредитная история. Например, если заемщик имеет погашенный без просрочек автокредит на достаточно дорогой автомобиль, является востребованным специалистом, то у его увеличивается вероятность получения кредита без первоначального взноса.
Одним из позитивных последствий кризиса для отечественного рынка станет очищение его от рискованных продуктов: кредитов без первоначального взноса, займов без подтверждения дохода и других продуктов в связи с тем, что такие кредиты в новых условиях банкам сложнее рефинансировать. Сегодня кредиты с первоначальным взносом меньше 15% попали в категорию высокорискованных и не подлежащих рефинансированию.
В этой части исследования выделяются причины изменения механизма ценообразования в банках, основанные на зависимости процентных ставок от суммы первоначального взноса и сроков моратория на досрочное погашение. Условия кредитования мало изменились в тех банках, которые изначально придерживались наиболее консервативного пути.
На основе экспертных данных можно сделать вывод о том, что реальные сбережения, которые могли бы быть источником привлечения инвестиций в экономику, в 2006 г. понизились на 4,1 %, в то время как расходы на товары и услуги, а так же потребление домохозяйств имеют положительную тенденцию и значительно превышают сбережения. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется тем, что оно является одним из надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций
в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, проходящие в обществе.
Инвестиционные перераспределения в настоящее время возросли, но, по-прежнему велика утечка капиталов за рубеж, а потребительское поведение населения превосходит инвестиционное. Если человек берет кредит на несколько лет, он в большей степени нацелен на достижение максимального результата в своем деле, у него растет мотивация, направленная на увеличение эффективности своего труда и повышение уровня доходов своей семьи. Любое обременение собственностью заставляет индивидуума формировать механизм управления рисками ответственности, таким образом, человек, имеющий в собственности жилье, заинтересован в стабильности в обществе.
Все методы финансирования ипотечных операций можно разделить на универсальные, характерные для финансовых институтов и специальные методы, характерные или преимущественно для ипотечного рынка (табл. I)1.
Таблица 1 - Основные методы финансирования ипотечных кредитов
Название метода Финансовые институты
Универсальные методы
Сберегательные депозиты Коммерческие банки, ссудо-сберегательные ассоциации
Счета до востребования Коммерческие банки, сберегательные учреждения
Собственный капитал Все институты
Облигации общего покрытия Коммерческие банки
Займы от других финансовых институтов Коммерческие банки, сберегательные учреждения
Страховые премии Страховые компании
Специальные методы
Ипотечные облигации Ипотечные банки
Облигации, обеспеченные закладные Операторы вторичного рынка
Для развития механизма ипотечного кредитования в стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан необходимо разработать механизмы софинансирования путем частичной или поной уплаты первоначальных взносов и процентов по ипотечным кредитам. Подобная схема государственной поддержки применяется сегодня регионами с помощью фе-
1 Составлена автором по материалам диссертации
дерального бюджета для обеспечения жильем молодых семей и бюджетников в рамках ФЦП Жилище. В условиях снижения ликвидности ипотечных программ необходимо распространить ее на более широкий круг граждан.
Инструментами повышения доступности жилья для граждан могут выступить меры стимулирования конкурентного рынка в коммерческом строительстве, обеспечения институционального доступа к земельным, финансовым и энергетическим ресурсам. Реализуемая сегодня государственная программа по стимулированию ипотеки пока работает не слишком эффективно.
На основе оценки взаимосвязи рынка ипотечного кредитования с рынком капиталов в работе сделан вывод о том, что основным потребителем ипотечных кредитов и главным поставщиком инвестиционных ресурсов для формирования ипотечных программ выступают домашние хозяйства (рис.1).
Рисунок 1- Схема формирования ресурсов институциональных инвесторов на рынке ипотечного кредитования2 Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных кредитов позволило сделать вывод, что основное различие в разных странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд.
Домашние хозяйства инвестируют сбережения в ипотечные активы через специальные институты, входящие в инфраструктуру финансового рынка и имеющие догосрочные сберегательные программы: пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды и т. д. Инвестиционные институты размещают привлеченные сбережения в ценные бумаги, формирующие механизм обеспечения кредитных контрактов. Поток платежей по погаше-
2 Составлен автором по материалам диссертации
нию и обеспечению доходности облигаций формируется за счет погашения кредитов домашними хозяйствами.
В мировой практике проблема привлечения банками средств для догосрочных ипотечных кредитов решается в рамках двух основных моделей: депозитарной модели развития финансового института (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты) и модели ипотечного банка (продажа договых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам). Оба источника мобилизации финансовых ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института, отличаясь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по догосрочному кредитованию.
Многообразие механизмов мобилизации кредитных ресурсов связано со спецификой построения финансово-кредитных систем различных стран, определяется особенностями механизма развития финансово-кредитных институтов по проведению ипотечных операций, а также условиями функционирования субъектов системы ипотечного кредитования на рынках недвижимости и ценных бумаг. Эффективность институционального механизма формирования ресурсной базы ипотечного кредитования достигается только при наличии соответствующих экономических, социальных и правовых условий, при создании финансовой инфраструктуры.
В работе делается вывод о том, что для формирования институционального механизма развития ипотеки в России более приемлема модель построения вторичного ипотечного рынка Германии, функционирующая как одноуровневая система, где рефинансирование осуществляется непосредственно за счет выпуска ипотечным банком закладных листов. Эти ценные бумаги хорошо обеспечены и обладают высшей степенью надежности.
Одним из ограничений расширения клиентской базы российских банков является ограниченный спрос заемщиков на ипотечные кредиты по ставкам в 12-15%. При такой ставке большинство потенциальных клиентов по-прежнему будут продожать снимать квартиру или брать в дог у друзей и
родственников. Для улучшения ситуации процентные ставки дожны регулироваться государством на основе финансовых и страховых инструментов, позволяющие снизить стоимость ипотечных кредитов. К издержкам оформления ипотеки относятся: нотариальная пошлина, различные налоги, возникающие при продаже квартиры и т.д. При этом заемщики проявляют на рынке модели неконтрактного поведения, стремясь избежать высоких налогов при продаже собственных квартир, увеличивая риски сопровождения сдеки.
Несовершенство институционального механизма, наличие обременяющих условий оформления и сопровождения кредитной сдеки приводит, с одной стороны, к увеличению рисков ипотечных контрактов, значительному удорожанию ипотеки для заемщика при участии в ипотечном договоре страховой компании (стоимость услуги составляет 1,5% от суммы сдеки), с другой стороны, - нотариальное удостоверение не обеспечивает допонительных гарантий. Риск утраты заемщиком прав собственности на приобретаемое жилье страхуется в страховой компании. Сегодня необходимо внести соответствующие изменения в закон Об ипотеке (залоге недвижимости) и уменьшения платы за нотариальное удостоверение сделок по ипотеке.
Несмотря на проблемы, прогресс в развитии жилищного кредитования в определенной степени достигнут. Интерес банков к этим операциям определяется платежеспособным спросом на догосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.
На основе оценки опыта развития ипотечного кредитования в развитых странах и системы развития ипотечного кредитования в России, в этой части исследования представлен опыт развития ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой. Для оценки опыта, который имеется в развивающихся странах, в работе проведен региональный анализ подходов, сложившихся при развитии ипотечного кредитования в этих странах. На основе выявления и оценки проблем, возникающих при ипотечном кредитовании в странах догоняющего развития, в работе выделены факторы, ограничивающие развитие ипотечного кредитования:
- низкая платежеспособность населения и высокая доля неформального сектора в экономике, не декларирующего доходы;
- отсутствие длинных и недорогих ресурсов на рынке капиталов;
- неэффективные судебные процедуры институционального механизма сопровождения ипотечных кредитов (обращения взыскания, продажи залогов);
- высокая стоимость кредитов и низкая мотивация банков к развитию систем ипотечного кредитования в условиях ограниченных ресурсов;
- недостаточно развитая инфраструктура рынка, отсутствие кредитных бюро, квалифицированных оценщиков и т. д.;
- высокие госпошлины, сборы и налоги при выдаче ипотечных кредитов и выпуске ипотечных облигаций;
- неэффективные инструменты государственного регулирования, отсутствие взаимодействия финансовых институтов (страховых компаний, банков и др.) в системе ипотечного кредитования.
Во втором разделе диссертации Мониторинг эволюционной динамики системы ипотечного кредитования в ростоформирующей экономике России рассмотрены основные характеристики и институциональные особенности современного состояния российского рынка недвижимости; проведен мониторинг эволюции системы ипотечного кредитования на рынке недвижимости; проанализированы лимитирующие факторы-условия развития ипотечного кредитования в сфере жилищного строительства.
Ростоформирующая экономика определяет переход экономики страны от восстановительного роста производства к этапу экономического подъема и устойчивого развития, обусловленного генерированием энергетического потенциала повышательных трендов макроэкономической динамики. Во время этапа восстановительного роста экономики закладывается основа нового технико-технологического способа производства, базирующегося на техническом освоении новых научных знаний и инвестиционных технологий, адекватных техническому базису труда постиндустриального общества.
Осуществление этого перехода сопровождается активизацией инвестиционных механизмов развития национального хозяйства на основе внедрения финансовых инноваций, примером которых выступают: ипотечное кредитование, страхование ипотечных рисков, развитие финансовых инструментов сопровождения ипотечных контрактов. Устойчивость национальных финансовых институтов обеспечивает управление рисками эволюционного развития, способствует переходу от фазы восстановительного роста к этапу устойчивого расширенно-воспроизводственного развития экономической системы.
В условиях высокой степени неопределенности и глобальных рисков финансового рынка экономические преобразования в России невозможны без развития национального финансово-инвестиционного комплекса, без создания нормально функционирующего инвестиционного жилищного рынка и становления института ипотеки. Ипотечное кредитование дожно стать основой для организации масштабной государственной жилищной инвестиционной программы в России.
Определяющее влияние на процесс становления российского рынка недвижимости оказала общая социально-экономическая ситуация в стране: глубокий экономический спад, высокий уровень инфляции, существенное падение уровня потребления у большинства граждан с одновременной резкой дифференциацией в доходах, неразвитость финансовых институтов, механизм приватизации государственных, муниципальных предприятий и жилья, особенности формирования современной российской законодательной базы.
Эти общие характеристики современного российского экономического развития проявились на рынке недвижимости в специфических формах, определив особенности институционального механизма формирования системы ипотечного кредитования и своеобразие процесса становления рыночных отношений в сфере недвижимости.
Обеспеченность населения жильем в России существенно дифференцирована. Подобная ситуация существовала в советский период, несмотря на распределительный характер предоставления государственного жилья и обу-
славливалась преимущественно естественным изменением состава семей, разными возможностями предприятий разных отраслей обеспечить жильем своих работников. Указанные различия усилились в период трансформационных преобразований, ограничив эволюционное развитие финансовых технологий развития рынка недвижимости. Взаимосвязь доходов домашних хозяйств и обеспеченности жильем за 2007 г. представлена в таблице 2.
Таблица 2 - Распределение домашних хозяйств по общей площади жилищ, приходящейся на одного проживающего в 2007 г (в %).3_
Обеспеченность жильем Группы населения по уровню доходов
Первая (низкие) Вторая Третья Четвертая Пятая (с наибольшими доходами)
Крайне низкая до 9,0 кв.м. 13,4 7,1 6,4 3,9 1,9
Низкая от 9,1 до 13,0 26,2 18,8 18,6 21,3 7,5
Ниже средней от 13,1 до 20,0 31,9 32,4 31,9 29 25,8
Средняя от 20,0 до 30,0 17,6 22,3 21,4 23,3 27,3
Высокая более 30,0 10,9 19,4 21,7 22,5 37,5
Исторически унаследованной и даже усиливающейся оказалась и естественная тенденция преобладания уровня обеспеченности жилой площадью у высокодоходных слоев населения. Например, среди домашних хозяйств в городской местности доля лиц, занимающих отдельную квартиру, составила в 2006 г. 68,3% в группе с низкими доходами и 74,1% в группе с наиболее высокими доходами. Крайне низкий уровень обеспеченности, ниже 9 кв. м на человека имел место у 13,4 % группы с наименьшими доходами, тогда как уровень обеспеченности выше 30 кв. м на человека-у 10,9% этой группы. И наоборот, крайне низкая обеспеченность наблюдалась лишь у 1,9% жителей с наиболее высокими доходами, тогда как высоким уровнем обеспеченности обладали 37,5% жителей этой группы.
Рассматривая опыт развития ипотеки в России, в этой части исследования особое внимание уделено моделям ипотечного кредитования, применяе-
3 Рассчитана автором по данным российского статистического ежегодника 2007 г, С 222
мым в регионах. Характерной чертой развития региональной ипотеки является ее социальная направленность, региональные власти берут на себя значительную часть бремени решения вопроса о выделении кредита, иногда ссуды по ипотеке носят бессрочный характер. В настоящее время около 10 регионов России в той или иной форме развивают на своей территории программы ипотечного кредитования. В некоторых других городах и регионах (Оренбургская область, Удмуртская Республика и др.) получили развитие схемы кредитования населения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды.
Предоставление льготных процентных ставок по кредитам ограничивает привлечение в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов. В связи с этим ипотечные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в большинстве своем на сегодняшний день являются дефицитными.
В ряде регионов России (Бегородская область, Республика Башкортостан и др.), в основном в сельской местности, получили распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В Республике Башкортостан, например, заемщики получают кредит в виде строительных материалов, а в Бегородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита осуществляется не в денежной, а в натуральной форме - в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования.
Формирование институционального механизма развития ипотечной системы кредитования в России требует комбинации различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, определяющих возможность субсидирования кредитов. Участие администрации делает эти схемы ликвидными, доступными для населения, снижает риски неконтрактного
поведения экономических агентов рынка ипотечного кредитования.
Значимость регионального опыта развития обусловлена тем, что, во-первых, ипотека тесно связана с функционированием рынка жилья, который в виду специфики товара, как правило, имеет региональные особенности; во-вторых, внешние факторы, оказывающие воздействие на инвестиционный процесс в жилищном строительстве, также в значительной мере носят региональный характер; в-третьих, будет ограничен отток капитала из региона, что способствует повышению его инвестиционной привлекательности.
Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования (различных бюджетов и внебюджетных источников), возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации (эмиссия ценных бумаг и различные кредиты), огромная заинтересованность местных властей в решении жилищных задачЧвсе это сегодня один из самых перспективных вариантов догосрочного кредитования в России.
В третьем разделе Анализ перспективных тенденций развития системы ипотечного кредитования на локальном рынке жилья проведена оценка эффективности реализации региональной ипотечной политики в Республике Дагестан; рассмотрены аккумуляционные функции специализированных ипотечных институтов на региональном рынке инвестиционных ресурсов населения Республики Дагестан; выявлены перспективы совершенствования ипотечной системы жилищного кредитования в Республике Дагестан.
Жилищная проблема в Республике Дагестан наряду с проблемой занятости и соответственно материальной обеспеченности населения продожает оставаться наиболее острой из всех социальных проблем. Усиливается негативная тенденция по снижению ежегодного объема вводимого жилья в государственном и муниципальном секторах. Выделяемые инвестиционные ресурсы в последние годы в основном направлялись на завершение ранее начатых объектов, что привело к снижению объемов нового строительства и ввода жилья в последующие годы. Снижение темпов жилищного строительства происходит на фоне роста стоимости жилья.
В работе показано, что, например, в IV квартале 2005 г. в республике средняя стоимость 1 кв. м общей площади квартир на вторичном рынке жилья возросла по сравнению с концом предыдущего квартала на 1,4 %, а по сравнению с IV кварталом 2006 г. - на 14,3 %, против роста цены на 72 % за соответствующий период прошлого года. Среди регионов Южно федерального округа наибольший рост стоимости жилья на вторичном рынке отмечася в Карачаево-Черкессии в 1,7 раза, а самая высокая стоимость 1 кв. м жилья наблюдалась в Дагестане, и составила 18627,3 рубля.
Еще одним негативным фактором, ограничивающим развитие системы ипотечного кредитования, является устойчивый рост цен на жилье. Средняя стоимость 1 кв. м жилья низкого качества в республике Дагестан составила -16949,2 рубля, типовых квартир - 18666,7 рубля, квартир улучшенной планировки - 19455,8 рубля. Стоимость квартир в престижных районах на 1,1 % выше, чем в других районах города. Изменения цен 1 кв. метра общей площади квартир разных типов в 2007 г. приводятся ниже в таблице 3: Таблица 3 - Динамика стоимости 1 кв. метра общей площади квартир
разных типов (в %)4.
январь 2008г. к
марту 2007г. июню 2007г. сентябрю 2007г. декабрю 2007г.
Все квартиры В том числе 105,9 103,2 101,4 114,3
- квартиры низкого качества 100,2 97,1 100,0 122,8
- типовые квартиры 105,5 103,7 103,3 114,1
- квартиры улучшенной планировки 109,2 105,8 100,2 110,9
Если у заемщиков нет кредитных историй, то увеличиваются банковские риски и процентная ставка, поэтому методы государственной поддержки дожны реапизовываться на основании системы формирования кредитных историй. Сегодня государство оказывает поддержку посредством субсидирование ипотеки, однако, эффективнее предоставлять субсидии на покупку жилья вкладчикам стройсберкасс, механизм стройсберкасс более эффективен, нежели субсидирование ипотеки. Субсидирование процентной ставки по
Рассчитана автором по данным российского статистического ежегодника 2007 г, С 540, 565
ипотечным кредитам является эффективным механизмом для повышения доступности жилья. При действующей ставки не менее 12% ипотека доступна лишь 10% населения, а при 50% субсидировании ставки ипотека будет доступна каждой второй семье. Развитие строительства жилья стимулирует продажи, поэтому механизм субсидирования ипотечной ставки будет способствовать увеличению предложения на рынке жилой недвижимости.
Сегодня рыночная стоимость новой типовой квартиры достигла в городах Дагестана 1200-1300 тыс. рублей, двухкомнатной - 1500-1600 тыс. рублей, трехкомнатной - 1800 -1900 тыс. рублей. В то же время средний месячный доход надушу населения за декабрь 2006г. составил 6261 рублей.
На указанную дату доходы ниже среднего уровня имели 27,9 % населения, а у 53,1% населения доходы были ниже прожиточного минимума, установленного в республике5. Значительное сокращение в последние годы объема государственных инвестиций, предоставления из федерального бюджета субсидий, жилищных и ипотечных кредитов, выпуска жилищных сертификатов и т.п. в условиях снижения доходов населения, наличия инфляционных процессов, роста цен на строительную технику, материалы, продукцию, услуги, действующей прессовой налоговой политики и др., привело к тому, что органы испонительной власти остались один на один с массой нерешенных проблем в жилищной сфере.
С 2000г. жилищная политика стала развиваться по новой модели, которая основывалась на стремлении сократить долю государственного участия в жилищном строительстве и повысить роль рыночных механизмов в этом процессе. Коренные изменения произошли в структуре финансирования жилищного строительства. Основными источниками финансирования жилищного строительства стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья (табл. 4).
5 Бюлетень Федерального агентства государственной статистики Республики Дагестан Социально-экономическое положение Дагестана в 2006г, часть 1 - С 20
Произошедшее изменение соотношения источников финансирования не только не уменьшило остроту проблемы, но и привело к ее дальнейшему возрастанию, что определило необходимость модернизации институционального механизма ипотечного кредитования6.
Таблица 4 - Изменения структуры ввода общей площади жилых домов _по источникам финансирования (в %).7_
Источники финансирования Год
2000 2005 2006
Федеральный бюджет, % 33,0 10,0 9,0
Местные бюджеты территорий, % 0,0 17,0 18,3
Индивидуальные застройщики, % 13,0 40,0 45,7
Жилищно-строительные кооперативы, % 5,0 3,0 2,0
Собственные и привлеченные средства предприятий, организаций, % 39,0 30,0 25,0
Программа ипотечного жилищного кредитования предусматривает совершенствование действующего организационного механизма программы с учетом опыта других регионов и структуры фонда в направлении разделения функций заказчика строительства и кредитуемой организации. В последующие годы развитие системы ипотечного жилищного кредитования дожно происходить в условиях возрастающего значения вторичного рынка ипотечных кредитов и постепенной трансформации промежуточных форм ипотечного кредитования в классическую форму. Финансирование на этом этапе дожно осуществляться за счет средств упономоченных банков, которые выдают кредиты и оформляют закладные по установленной форме.
Роль структуры вторичного рынка на этом этапе выпоняет фонд ипотечного кредитования, который выкупает пулы стандартных закладных банков, осуществляя при этом рефинансирование. Под выкупленные закладные фонд осуществляет эмиссию ипотечных ценных бумаг для продажи финансовым инвесторам. Стандарты ипотечных кредитов и государственные га-
Правительством республики Дагестан принята Программа догосрочного жилищного финансирования в соответствии с Законом Российской Федерации Об ипотеке (залоге недвижимости), Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской федерации, утвержденной постановлением правительства РФ от 1 января 2000г №28 О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в развитие федеральной целевой программы Свой дом 7 Рассчитана автором по данным российского статистического ежегодника 2007 г, С 542, 566
рантии (государственное страхование) обеспечивают их надежность, но условие доступности кредитов для широких слоев населения делает их неликвидными. Поэтому на втором этапе развития системы ипотечного жилищного кредитования будут выступать не только бюджеты всех уровней, а также организации, инвестиционную деятельность которых государство будет стимулировать налоговыми льготами.
В заключении сформулированы основные обобщения и выводы диссертационного исследования.
Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:
Статьи, опубликованные в периодических научных изданиях, рекомендованных ВАК РФ
1. Гаврилова Э Н. Жилищная проблема и жилищная политика в регионе. Экономический Вестник Ростовского государственного университета. Номер
1. Ростов-на-Дону, РГУ, 2007. (0,33 пл.)
2. Гаврилова Э.Н Функциональные возможности системы ипотечного кредитования как инструмента преодоления дефицита инвестиционных ресурсов в посткризисной экономике. Экономический Вестник Ростовского государственного университета. Номер 2. Ростов-на-Дону, ЮФУ, 2008. (0,35 п.л.)
Статьи, опубликованные в научных изданиях 1 Гаврилова Э.Н (Сасунова Э.Н) Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования и основные направления ее совершенствования. Финансовые инструменты регулирования экономики регионов на современном этапе. II международная научно-практическая конференция. - Махачкала: Изд-во ДГУ, 2006. (0,34 п.л.)
2Гаврилова Э.Н. Современное состояние жилищной проблемы России. Сборник докладов. VIII научно-практическая конференция преподавателей, студентов, аспирантов и молодых ученых. - Таганрог: Изд-во ТИУиЭ, 2007. (0,22 п.л.)
ЪГаврилова Э.Н. Модели ипотечного кредитования и специфика их развития на российском рынке недвижимости. Вестник Таганрогского государственного педагогического института. Гуманитарные науки. Номер 2. Таганрог: Изд-во Таганрог, гос. пед. ин-та, 2007. (0,55 п.л.)
А.Гаврилова Э.Н (Сасунова Э.Н.) Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений в общественном производстве. Финансовые инструменты регулирования экономики регионов. III международная научно-практическая конференция. - Махачкала, 2007. (0,32 п.л.)
Печать цифровая. Бумага офсетная. Гарнитура Тайме. Формат 60x84/11. Объем 1,3 уч.-изд.-л. Заказ № 847. Тираж 100 экз. Отпечатано в КМЦ КОПИЦЕНТР 344006, г. Ростов-на-Дону, ул. Суворова, 19, тел. 247-34-88
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Гаврилова, Элеонора Николаевна
Введение.
1 Концепция формирования и развития системы ипотечного кредитования в условиях посткризисной экономики.
1.1 Экономическое содержание и институциональное обеспечение ипотечного кредитования в посткризисной экономике.
1.2 Модели ипотечного кредитования и их модификации на российском рынке недвижимости.
1.3 Функциональные возможности системы ипотечного кредитования как инструмента преодоления дефицита инвестиционных ресурсов в посткризисной экономике.
2 Мониторинг эволюционной динамики системы ипотечного кредитования в ростоформирующей экономике России.
2.1 Институциональные особенности современного состояния российского рынка недвижимости.
2.2 Мониторинг эволюции системы ипотечного кредитования на российском рынке недвижимости: федеральный и региональный уровни
2.3 Лимитирующие факторы - условия развития ипотечного кредитования в сфере жилищного строительства.
3 Анализ перспективных тенденций развития системы ипотечного кредитования на локальном рынке жилья.
3.1 Оценка эффективности реализации региональной ипотечной политики в Республике Дагестан.
3.2 Аккумуляционные функции специализированных инвестиционно-ипотечных институтов на региональном рынке инвестиционных ресурсов населения Республики Дагестан.
3.3 Перспективы совершенствования ипотечной системы жилищного кредитования в Республике Дагестан.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Системы ипотечного кредитования на рынке недвижимости в ростоформирующей экономике России"
Актуальность темы исследования. В ходе реформирования российской экономики происходило уменьшение объемов строительства жилой недвижимости, а также сокращение бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем. Основным источником средств в настоящее время для приобретения жилья становятся собственные средства населения, кредиты банков и средства государственной поддержки.
В условиях отрицательной динамики фондового рынка вложения в недвижимость становятся одной из наиболее привлекательных форм инвестиционных вложений, как для юридических, так и для физических лиц, что обуславливается высокими инфляционными ожиданиями и ограниченностью альтернативных направлений инвестирования, вызванной укреплением рубля и неразвитостью инфраструктуры фондового рынка.
Несмотря на то, что развитие ипотечной системы кредитования строительства жилья сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими условиями (высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения), в последние годы отмечалась высокая динамика развития темпов жилищного кредитования, увеличивалась конкуренция между банками, что способствовало смягчению условий выдачи займов, понижению ставки и удлинению сроков кредитования.
Кредиты, выданные по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), являются распространенным продуктом на рынке: по стандартам агентства работает более 150 банков в регионах, такие кредиты есть в портфелях всех рефинансирующих организаций. Стремясь увеличить сегмент рынка, российские банки проводили либеральную политику по отношению к заемщикам и максимально снижали первоначальный взнос, а государственное АИЖК стимулировало рост объемов кредитования, выкупая портфели на ДО мрд руб. в квартал. За последний год доля рисковых кредитов на российском рынке выросла с 0,75 до 7,06%, этот показатель превышает уровень просрочки по ипотечным платежам в США (6,35%).
Ипотека в России, безусловно, составляет не столь значительную долю ВВП по сравнению со странами Европы и США, но под влиянием глобального ипотечного кризиса и кризиса ликвидности ситуация на рынке изменилась. Развитие российской системы ипотечного кредитования зависит от постоянного притока ресурсов в банковский сектор, являющийся основным источником для рефинансирования выданных займов. Глобальный кризис ликвидности способствовал росту требований, предъявляемых к новым партиям закладных инструментов, уходу с рынка части игроков снизил, снижению объемов поступления средств и темпов ипотечного кредитования.
Уменьшение числа финансово-кредитных организаций, предоставляющих ипотечные займы, не снизило спрос на ипотечные продукты, при этом лидеры рынка банковских услуг продожают увеличивать объемы кредитования и присутствие в регионах. В этих условиях объективно возникает потребность в догосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом.
Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и определяет функционирование рынка жилья.
Несмотря на ужесточение требований Агентства по ипотечному жилищному кредитованию к банкам и заемщикам на рынке отмечается расширение спроса со стороны населения, активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.
Возрастающая востребованность и недостаточная разработанность прикладного и теоретического инструментария вопросов организационного механизма ипотечного кредитования обусловили выбор темы исследования.
Степень научной разработанности проблемы. Многоаспектная проблема развития ипотечного кредитования как целостного механизма обеспечения граждан доступным жильем исследовалась как отечественными, так и зарубежными экономистами. Проблемы формирования экономики развития нашли свое отражение в работах отечественных ученых-экономистов: Бобкова В.Н., Дробышевской JI.H., Ермоленко A.A., Жильцова E.H., Жукова В.И., Ильина И.А., Иншакова О.В., Костакова В.Г., Кетовой Н.П., Литвинова В.А., Львова Д.С., Майера В.Ф., Нуреева P.M., Овчинникова В.Н., Осипова Ю.М., Римашевской Н.М., Смирновой H.A., Струмилина С.Г., Якобсона Л.И.
Результаты анализа социальной и жилищной политики, отражены в трудах зарубежных ученых-экономистов Беккера Г.С., Гебрейта Дж., Стиглица Дж., Фридмана М., Модильяни Фр.
Проблемам развития системы ипотечного кредитования посвящены работы Андреевой Л.Ю., Бурякова Г.А., Высокова В.В., Игониной Л.Л., Исаева Н.И., Катырина A.B., Свиридова О.Ю., Федотовой М.А.
Вопросы, связанные с реформированием и трансформацией жилищного строительства исследовались в трудах Бандорина Л.Е., Глазьева С.Ю., Григорьева В.В., Денисова H.A., Костецкого Н.Ф.
Несмотря на многообразие подходов к решению проблемы жилищной обеспеченности, до настоящего времени исследования охватывают не все аспекты этой проблемы. Научное обоснование рациональных путей реализации механизма ипотечного кредитования в России в условиях развития регулируемого государством рынка жилья разработано лишь фрагментарно. Данное обстоятельство в сочетании с актуальностью темы обусловило выбор темы, формулировку цели и задач исследования. Цель и задачи исследования.
Цель исследования состоит в выявлении реального потенциала внедрения моделей ипотечного жилищного кредитования и рефинансирования займов в условиях ростоформирующей экономики России, а также в разработке на этой основе инструментального механизма усовершенствования организационно-экономической системы ипотечного кредитования в регионе.
Осуществление поставленной цели обусловило постановку и решение следующих задач:
- обобщить теоретические, экономические и правовые основы ипотеки, включая анализ действующих в мировой практике классических моделей ипотечного кредитования;
- проанализировать результаты практических решений наиболее актуальных вопросов ипотечного жилищного кредитования через призму сложившегося международного опыта и отечественной практики функционирования ипотечных отношений;
- выявить и обобщить современные тенденции развития ипотеки на федеральном и региональном уровнях;
- обозначить основные проблемы развития ипотеки в России, а также попытаться найти наиболее приемлемые в настоящее время пути их решения.
- выработать практические рекомендации, связанные с развитием ипотечного кредитования и проведением ипотечных операций на региональном и местном уровнях (на примере Республики Дагестан).
Объектом исследования является система ипотечного жилищного кредитования в условиях ростоформирующей экономики России. Предметом исследования выступают экономические отношения, условия, механизмы реализации схем ипотечного жилищного кредитования.
Теоретико-методологическую основу исследования составляют осуществленные с позиций классического анализа и институционального подхода разработки основ и критериев развития рынка ипотечного жилищного кредитования, представленные в исследованиях зарубежных и отечественных ученых; концепции и теории, посвященные разработке и реализации схем ипотечного кредитования. Диссертация основывается на положениях законодательных и нормативных актов, описывающих механизмы создания объективных условий становления рынка ипотечного жилищного кредитования, его конъюнктуры и особенностей государственного регулирования.
Инструментарно-методический аппарат работы. В процессе диссертационного исследования были применены общенаучные методы: диалектический, структурно-функциональный, синергический, субъектно-объектный, системный, историко-генетический и логический. В работе использованы методы статистического, экономико-математического и системного анализа, нормативный анализ, экспертные оценки, социологические методы исследования и графический инструментарий.
Информационно-эмпирическая база исследования представлена материалами монографий, статей и периодических изданий отечественных и зарубежных экономистов, научно-практических конференций, симпозиумов, семинаров по фундаментальным вопросам экономической теории и общим проблемам и тенденциям развития рынка ипотечного жилищного кредитования, экономического развития и проблемам экономики постсоциалистических стран; статистическими данными, статьями и научными отчетами, размещенными на ЛеЬ-страницах ведущих научно-исследовательских центров, научно-исследовательских институтов, вузов и издательств России, США, стран Западной Европы по вопросам разработки оптимальных схем ипотечного кредитования. Эмпирическую основу исследования составили материалы Центрального банка России, статистические данные Федерального агентства государственной статистики России и Министерства экономики Республики Дагестан.
Нормативно-правовую базу исследования составили Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральные законы, Указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства РФ и иных государственных органов, программно-прогнозные разработки и региональные нормативные акты, касающиеся регулирования рынка ипотечного жилищного кредитования.
Нормативная основа регулирования ипотечного кредитования представлена в основном документами, устанавливающими порядок деятельности кредитных организаций, порядок осуществления сделок с недвижимостью, практику разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования исходит из предположения о том, что институциональная модернизация кредитных механизмов ипотечного кредитования в условиях неблагоприятной конъюнктуры финансового рынка дожна быть основана на гибкой социально-экономической политике государства, включающей субсидирование процентной ставки ипотечного кредита для населения с низкими доходами, обеспечение государственных гарантий по страхованию инвестиционных рисков и рост инвестиций в жилищную сферу. Системообразующим элементом российского рынка ипотечного кредитования выступает развитие организационного взаимодействия экономических агентов рынка на основе формирования допонительных институтов системы ипотечного кредитования (брокерские компании, риэторские агентства), включающей развитие инвестиционных, страховых, финансовых инструментов и механизмов, направленных на поиск финансовых ресурсов, реструктуризацию кредитного портфеля банков за счет роста качества кредитов, снижения рисков неплатежей.
Положения диссертации, выносимые на защиту:
1. В настоящее время возрастает роль института ипотечного кредитования в системе обеспечения механизма приобретения жилья; при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает: возможность оздоровления экономики посредством вовлечения капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, вторичный рынок закладных денных бумаг; возможность сдерживания инфляции за счет аккумуляции значительной части денежных средств; возможность сокращения оттока капиталов за рубеж, поскольку денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест; применительно к работе банков позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов посредством освоения технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости.
2. Надежность и работоспособность любых рыночных моделей перераспределения финансовых средств в значительной мере зависит от степени рискованности кредитных операций, возрастающей с увеличением сроков кредитования; уровень рисков может быть снижен посредством создания надежных механизмов доступности кредитов для основной массы платежеспособных заемщиков, обеспечения возвратности кредитов на основе организационных и финансовых инструментов управления риском. В этом качестве наиболее часто выступает залог недвижимого имущества, который реализуется через систему ипотечного кредитования, рассматриваемую как институциональную финансовую инфраструктуру, включающую в себя регистрацию оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки его стоимости, страховые компании, организации, действующие на вторичном рынке ипотечных ссуд и совокупность отработанных механизмов, обеспечивающих эффективное ипотечное кредитование.
3. В условиях ростоформирующей экономики России представлен достаточно широкий спектр моделей ипотечного кредитования, которые в зависимости от условий предоставления кредита можно классифицировать в рамках четырех типов: кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья в рассрочку строительными фирмами, программа льготного кредитования отдельных категорий граждан. Действующие системы ипотечного кредитования отличаются неразвитостью механизма рефинансирования через вторичный рынок ценных бумаг; вариантом развития системы ипотечного кредитования может стать разработка различных способов централизованного субсидирования заемщиков: погашение части первоначального взноса; погашение части дога заемщика в течение определенного срока кредитования, а также создание института гарантийного фонда для выкупа у банков - участников проекта выпущенных ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс. Институт гарантийного фонда обеспечит оборот универсальных высоколиквидных инструментов: ценных бумаг, в которых нуждается российский фондовый рынок и финансовые компании, и механизмов софинансирования путем частичной или поной уплаты первоначальных взносов и процентов по ипотечным кредитам; объединение большого количества кредитных договоров обеспечит снижение рисков ипотечного кредитования.
4. Формирование целостной структуры организации рынка жилья в России подразумевает модернизацию институциональной системы жилищного кредитования на основе новых - форм взаимодействия финансовых институтов и государственной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не имеющих объективной возможности накопить средства на приобретение жилья на рыночных условиях. Вследствие недостатка средств местных бюджетов не все граждане могут получить ипотечный кредит для покупки жилья в рамках федеральных, региональных или городских программ; для развития системы ипотечного кредитования строительные организации, объединяясь с коммерческими банками, риэтерскими фирмами, страховыми компаниями дожны расширять механизмы взаимодействия в целях разработки новых форм предоставления ипотечных кредитов для разных слоев населения на основе использования организационных, маркетинговых и инновационных финансовых инструментов.
5. Модернизация институционального механизма взаимодействия субъектов рынка ипотечного кредитования (банков, страховых компаний, заемщиков, строительных организаций, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, государства и др.), направленного на обеспечение доступности систем ипотечного кредитования для всех слоев населения основывается на формировании дифференцированного подхода к условиям предоставления кредита с учетом схем государственной поддержки, а также разработке новых инструментов оценки качества кредитов и выявления рисков ипотечного кредитования.
6. Государственное стимулирование развития ипотечного кредитования может стать одним из основных направлений достижения реального экономического роста вследствие того, что приобретение жилья за счет ипотечного кредита является инвестицией в капитальные активы. В период кредитования происходит вынужденное сокращение текущего потребления заемщиками, а кредит берется под будущие доходы, вследствие этого происходит определенное повышение спроса на жилье; это позволило доказать, что инвестирование в ипотечную систему за счет проведения допонительной эмиссии денежными властями сверх запланированного объема не скажется на росте цен и темпах инфляции, следовательно, экономическая политика, направленная на развитие системы ипотечного кредитования, особенно эффективна в странах с ростоформирующей экономикой.
7. Новая модель институционального механизма ипотечного жилищного кредитования в Республике Дагестан за счет средств государственной поддержки (республиканского бюджета; Фонда социального развития) дожна развиваться на основе следующих инструментов: привлечение догосрочных денежных средств инвесторов посредством выделения бюджетных средств для предоставления гарантий по ценным бумагам регионального ипотечного агентства; выпуск облигаций ипотечного регионального государственного жилищного займа, имеющего своей целью обеспечение возможности накопления первоначального взноса населением; механизма поддержки населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, но не имеющих возможности получения ипотечного кредита на стандартных банковских условиях, через субсидирование оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита; создание единой информационной системы, включающей соответствующие экономические, социальные, статистические данные, необходимые для реализации программ ипотечного жилищного кредитования, их обновление на регулярной основе; совершенствование нормативно-правовой базы и формирование благоприятной налоговой среды; создание инфраструктуры ипотечного рынка.
Научная новизна заключается в разработке автором концептуальных положений решения проблем улучшения условий и качества проживания населения Российской Федерации не только на федеральном уровне, но и на уровне отдельных регионов, посредством развития системы жилищного ипотечного кредитования и выработки рекомендаций по созданию объективных условий развития рынка ипотечного жилищного кредитования.
Элементы научной новизны и приращения научного знания состоят в следующем:
- предложен механизм модернизации системы ипотечного кредитования в условиях ростоформирующей экономики России, сочетающей сбалансированное участие государственных органов в формировании спроса на недвижимость и участие финансовых институтов; это позволило доказать, что в условиях кризиса ликвидности объективно усиливается необходимость использования новых залоговых и страховых инструментов, обеспечивающих развитие ипотечного кредитования, минимально подверженных воздействию инфляции, но максимально снижающих риски ипотечных контрактов;
- предложены инструменты и технологии снижения рисков ипотечного кредитования на основе организационно-финансовых инструментов управления риском, в качестве которых используется информационно-аналитические методы их оценки, новые технологии залогового обеспечения кредитных операций, страховые инструменты и совокупность механизмов управления рисками ипотечных контрактов;
- обоснована необходимость совершенствования системы ипотечного кредитования посредством создания механизма рефинансирования через вторичный рынок ценных бумаг, их эмиссию на сумму выданных ипотечных кредитов на основе развития новых моделей кредитования, условий, технологий и инструментов предоставления кредита (кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, долевое участие населения в строительстве жилья, государственные программы льготного кредитования, субсидирования процентной ставки) в условиях ростоформирующей экономики;
- установлено значение инвестиционных, брокерских и страховых институтов в реализации целей социально-экономической политики по обеспечению населения доступным и качественным жильем, призванных обеспечивать реализацию модели социально-ориентированного развития национальной экономики; это позволило, определить инструменты и технологии взаимодействия основных экономических агентов рынка ипотечного кредитования (строительных организаций, коммерческих банков, риэтерских фирм, страховых компаний) в целях разработки технологий управления рисками, развития новых форм ипотечных кредитов на основе использования организационных, маркетинговых и инновационных финансовых инструментов;
- определена необходимость дифференцированного подхода к условиям предоставления кредитов различным слоям населения в соответствии с их уровнем дохода, обеспеченности жильем; предложены новые финансовые инструменты, снижающие риски привлечения догосрочных денежных средств инвесторов и формирования финансовой инфраструктуры ипотечного рынка.
- выявлены особенности влияния институционального механизма ипотечного кредитования в ростоформирующей экономике на развитие финансово-кредитных институтов, национального рынка финансовых услуг на основе организационно-экономических инструментов (выпуска облигаций ипотечного регионального государственного жилищного займа; создания единой информационной системы сопровождения кредитных контрактов), направленных на реализацию социально значимых региональных программ ипотечного кредитования, формирование благоприятных условий увеличения инвестиций в жилищную сферу, направленных на достижение реального экономического роста за счет развития инфраструктуры рынка финансовых услуг.
Теоретическая значимость исследования состоит в разработке основных направлений, обеспечивающих системный подход в эволюционной динамике систем ипотечного кредитования в условиях ростоформирующей экономики. В работе проведен анализ отечественной специфики системы ипотечного кредитования в условиях ростоформирующей экономике России, определяющих особенности развития ипотечного кредитования на современном этапе, проведен анализ мер по разработке на этой основе инструментального механизма усовершенствования организационно-экономической системы обеспечения решения проблемы жилищной обеспеченности населения в регионе.
Практическая значимость исследования заключается в том, что его положения и выводы могут использоваться в учебном процессе при изучении курсов Деньги. Кредит. Банки, Финансы, Банковский аудит, Банковское дело и др. Материалы диссертации могут найти применение: при проведении органами государственной власти и управления мероприятий по совершенствованию системы ипотечного кредитования; разработке и внедрении новых моделей ипотечного кредитования; могут быть широко использованы в системе подготовки и переподготовки специалистов для кредитных и финансовых учреждений, как в России, так и в Республике Дагестан.
Апробация работы. Основные результаты диссертационного исследования докладывались и обсуждались на межвузовских и международных научно-практических конференциях.
По результатам диссертационного исследования было опубликовано 6 статей общим объемом 2,11 п.л.
Структура и объем диссертационной работы. Диссертация раскрывает цель и задачи исследования, состоит из введения, трех глав, объединяющих 9 параграфов, заключения, включает список использованных источников, 10 таблиц и 6 рисунков.
Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Гаврилова, Элеонора Николаевна
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В процессе проведенного исследования автор пришел к следующим выводам, теоретического, методологического и теоретического и практического характера:
1. Ипотечное кредитование является сегментом ссудного рынка. Ипотечное кредитование это целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка. Система ипотечного кредитования - многофакторная модель, включающая и сам процесс выдачи ипотечных . кредитов, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимостиее основу все же составляют непосредственно кредитные отношения. Ипотечное кредитование это система отношений, возникающих на нескольких рынках по поводу выдачи, обслуживания, продажи и секьюритизации ипотечных активов. Именно такое комплексное рассмотрение ипотечного кредитования в системе рыночных отношений наиболее соответствует сегодняшнему уровню развития ипотечного рынка. В современных условиях в экономически развитых странах сформировася и активно развивается ипотечный рынок. Особая роль рынка ипотечного кредитования жилья, его огромное значение и быстрый рост определяются помимо социально-экономических факторов еще и тем, что именно жилье в силу присущих ему характеристик -недвижимого характера, определенной стандартизованности, легкой оценки, наличием ликвидного рынка недвижимости - выступает идеальным обеспечением по всем обязательствам домашних хозяйств (часто финансирование покупки недвижимости за счет кредита позволяет использовать свободные средства на иные потребительские нужды -машину, мебель и т. д.) Кроме того, обеспечение финансовых обязательств семьи собственным жильем и потенциальная угроза его потери является сильнейшим мотивирующим фактором своевременного испонения обязательств. Система ипотечного кредитования Ч это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком.
2. Модель вторичного рынка является более гибкой по сравнению с одноуровневой системой, так как стандарты выдачи и обслуживания ипотечных кредитов здесь не определяются специальным законом, а устанавливаются на рынке его участникам (при безусловном воздействии на их формирование государства через агентства операторов вторичного рынка, поддериживаемых государством);
- одноуровневая модель требует прямого контроля со стороны специальных представителей государства за качеством и достаточностью ипотечного покрытия ценных бумаг;
- в одноуровневой модели используется один вид ценных бумаг, указанных в законе, тогда как система, основанная на вторичном рынке закладных, позволяет использовать различные инструменты привлечения средств с рынка.
Таким образом, одноуровневая модель является менее совершенным механизмом привлечения ресурсов в ипотечное кредитование, нежели двухуровневая модель, позволяющая использовать различные инструменты аккумулирования финансовых средств на рынке капиталов.
3. Анализ опыта по зарубежным ипотечным рынкам свидетельствует, что их эффективное развитие невозможно без активной поддержки государства в виде налоговых льгот и субсидий, создания специализированных ипотечных фондов операторов вторичного рынка, ассоциаций, страховых оценочных и риэтерских компаний и, что самое главное, без ответствующей федеральной законодательной базы и нормативно-правового обеспечения. Именно увеличение объемов жилищного строительства являлось одним из основных факторов поднятия экономики, решения проблемы занятости. Кроме того, в переходные моменты в условиях кризиса правительства заключается в активном стимулировании рынка ипотечного кредитования, в том числе путем активизации ипотечного кредитования через специально создаваемые государственные организации.
4. Анализируя начало становления ипотечного кредитования в регионах России, можно предположить, что в целом в течение достаточно длительного времени будет преобладать усредненный вариант регионального или муниципального незакрытого Ипотечного учреждения, имеющего реальную возможность создания гарантированного замкнутого непрерывного цикла жилищного инвестирования. При этом в качестве основных источников финансирования могут применяться как элементы закрытых институтов (небольшие накопления самих заемщиков), так и традиционные источники классического ипотечного кредитования (займы, выпуск облигаций) с постепенным переходом от доминирования чисто муниципального финансирования, предполагающего задействование значительных бюджетных (нерыночных) средств и непосредственное участие в инвестиционном процессе местных властей, к более сбалансированным между собой финансовым технологиям с созданием крупных кредитных фондов за счет классических муниципальный ценных бумаг, а также новых рыночных инвестиционных технологий, в частности за счет секьюритизации местных кредитных догов финансовых учреждений по своим, российским схемам.
5. Сравнительный анализ моделей ипотечного кредитования позволил обосновать в качестве приоритетных для российских условий одноуровневые модели ипотечного кредитования на основе ссудно-сберегательных учреждений. Двухуровневые модели на основе вторичного рынка ценных бумаг в связи с отсутствием необходимой рыночной инфраструктуры, эффективного законодательства, догосрочных кредитных средств для России могут рассматриваться как перспективные.
6. В целях внедрения механизма ипотечного кредитования в республике необходимо реализовать следующие, разработанные автором, концептуальные положения:
- стимулирование и равная поддержка регионом различных схем иного ипотечного кредитования с постепенной концентрацией на тех формах, которые будут адекватны складывающейся в стране социально-экономической обстановке и в наибольшей мере будут соответствовать интересам развития региона;
- отказ от субсидирования процентной ставки по кредиту и переход на чисто рыночные условия кредитования граждан;
- ориентация в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных кредитных ресурсах обеспечить максимальное число заемщиков;
- обеспечение возможности оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья с привлечением профессиональных риэторов;
- поддержка городом граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и желающих, но не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, через систему предоставления безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита; предоставление гражданам возможности осуществления первоначальных накоплений для получения ипотечного кредита в форме приобретения облигаций специального ипотечного выпуска регионального государственного жилищного облигационного займа;
- обеспечение возможности для очередников ускорить получение государственного и муниципального жилья путем накопления первоначального взноса на жилье в форме приобретения облигаций РГЖОЗ с последующей куплей-продажей жилья с рассрочкой платежа на льготных условиях;
- создание и содержание резервного фонда для временного проживания граждан, не справившихся с погашением ипотечного кредита в период обращения взыскания и реализации жилья;
- выделение бюджетных средств в целях предоставления гарантий (поручительств) по ценным бумагам регионального ипотечного агентства для привлечения догосрочных денежных средств инвесторов на рынок жилья; -обеспечение широкого информационного освещения вопросов речного кредитования населения;
- совершенствование нормативной и правовой базы в целях устранения препятствий развитию системы жилищного ипотечного кредитования и обеспечение активного взаимодействия с федеральными структурами для содействия развития ипотеки в части нормативной и правовой базы федерального уровня.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Гаврилова, Элеонора Николаевна, Махачкала
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I, II. М.: Инфра-М, 1997, 551 с.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации. М.: Инфра-М, 2006, 305с.
3. Федеральный закон от 31 июля 1998 г. № 151-ФЗ О внесении изменений и допонений в Федеральный закон О Центральном банке Российской Федерации (Банке России) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998.
4. Федеральный закон О банках и банковской деятельности // Собрание законодательства Российской Федерации. Ч 1998.
5. Федеральный закон от 3 февраля 1996 г. № 17-ФЗ О внесении изменений и допонений в Закон РСФСР О банках и банковской деятельности в РСФСР // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. -№6.
6. Федеральный закон от 19 июня 2001 г. № 82-ФЗ О внесении изменений и допонений в Федеральный закон О банках и банковской деятельности // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. - № 26.
7. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) // Собрание законодательства Российской Федерации. -20 июля 1998г. -№29.
8. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ Об ипотечных ценных бумагах // Собрание законодательства Российской Федерации. 17 ноября 2003г. - №46.
9. Положение о лицензировании риэторской деятельности. Утверждено, Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. №1407 //Аудит и финансовый анализ. 1997. - № 2.
10. Ю.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997г. №21 Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998г., - №1.
11. П.Аакер Дэвид. Стратегическое рыночное управление. -СПб.: Питер, 2002 -544 с.
12. Азбука бизнесмена-предпринимателя. Законодательные операции с недвижимостью. Терминология рынка недвижимости. М.: Корпорация Жилищная инициатива, 1999. - 246 с.
13. Алехин С. Ю. Оптимизация имущественных и ресурсных платежей за недвижимость //Проблемы прогнозирования. 2000. - № 2. С. 15-20.
14. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости новая социально-экономическая реальность. Под общей ред. д.э.н., проф. И.А.Горбунова. -СПб.: 2002. 406 с.
15. Андреева Л.Ю. Институциональные условия формирования рынка ипотечного кредитования строительства жиляь // Финансовый вестник Всероссийского союза страховщиков. Ч 2007. Ч № 6. Ч С.40-51.
16. Андреева Л.Ю. Стратегия развития российского страхового рынка в условиях глобализации. Ростов н/Д: Пегас, 2003. Ч 246 с.
17. Андреева Л.Ю. Особенности развития системы ипотечного кредитования в России // Страховой вестник. 2008. - №1. С.65-75.
18. Ахмедов A.A. Ипотечное кредитование в Дагестане.// Черновик. 2006. -№ 4. - С. 6-7.
19. Багданов A.A. Поможет ли ипотеке государство?// Недвижимость и ипотека. 2005. - № 4. - С. 54-62.
20. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996. - 188 с.
21. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. Спб.: Питер, 2000. - 208 с.
22. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь.- 2005. № 7. - С. 29-32.
23. Белокрылова О.С., Привалова Е.В., Яхимович В.И. Институциональные механизмы модернизации рынка жилья и его макроэкономическая динамика в посткризисной экономике. Ростов н/Д: Изд-во Рост, ун-та, 2003.- 192 с.
24. Белолипецкий В.Г. Старый смысл и контуры нового империализма // Философия хозяйства. 2005. Ч №2. Ч С. 43Ч56.
25. Белолипецкий В.Г. Формирование новой экономики в условиях глобализации. М., 2003. 168 с.
26. Белоусов О.В., Головин СВ. Операции с недвижимостью: учет и налогообложение. М.: Главбух, 1999. - 152 с.
27. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 1999.- 264 с.
28. Березин М.Ю. Оценка рыночной стоимости недвижимости в целях налогообложения //Финансы. 1999. - № 5. С. 28-36.
29. Бернес В., Хавренек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: /Пер. с англ, перераб. и допон. изд. М: Интерэксперт, ИНФРА-М, 1995.-528 с.
30. Бессонова О., Кирдина С. Мониторинг жилищной реформы: от приватизации к новой модели управления. //ЭКО 1996. - № 9. С.16-22.
31. Бодин И.В. Новое о недвижимости //Все для офиса. 1998. - № 2. -16 с.
32. Бодырев A.C., Галушка A.C., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. Изд. второе. М.: 1998. С. 26-32.
33. Ботанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Ростов н/Д: Феникс, 2002. -320с.
34. Бочаров В.В. Инвестиционный менеджмент. СПб.: Питер, 2000. 1-160 с.
35. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.- 320 с.
36. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы. М.: ИНФРА-М, 2001.-256с.
37. Букато В.И., Головин Ю.В., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в России. М: Финансы и статистика, 2001. - 244 с.
38. Бюлетень государственного комитета по статистике РД. Социально-экономическое положение Дагестана в 2004г, часть 1. С.28-29.
39. Бюлетень государственного комитета по статистике РД. Социально-экономическое положение Дагестана в 2005г, часть 1. С. 19-24.
40. Бяков Э. Приватизация и создание рынка недвижимости. М.: Российский экономический журнал. №4, 1996. С. 19-25.
41. Воеводская Н.П., Пантелеев В.В. Жилищное кредитование. //Деньги и кредит. 1996. -№11.С. 15-21.
42. Вологодин A.M. Перспективы развития отечественного рынка жилья. -М: 2005.-298 с.
43. Вол очков Г.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996. -356с.
44. Воробейников М.А., Именитов E.JI. Риэторская деятельность: российские условия и международная практика. М.: Московский психолого-социальный институт, 2000. Ч 298 с.
45. Глазьев С.Ю. Развитие российской финансовой системы: факторы и ограничения // Философия хозяйства. 2004. Ч №1. Ч С.23Ч35.
46. Глазьев С.Ю. Институциональные проблемы макроэкономического регулирования. М.: ТЕИС, 2005. 232 с.
47. Глазьев С.Ю. Особенности сетевого роста финансового капитала. М.: Экономист, 2005. С.61.
48. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Сдеки с недвижимостью. М. Инфра-М, 1996.-344 с.
49. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. М.: МЭГУ, 2001. - 278 с.
50. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М.: Маркетинг, 2002. 368 с.
51. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: Регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. М.: Филинъ, 2003. - 392 с.
52. Грибовский СВ. Методология оценки коммерческой недвижимости -СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. 174 с.
53. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты. М.: Инфра-М, 1997.- 320 с.
54. Гришаев СП. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. М., БЕК, 1995.-198 с.
55. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. М -Паритет, 1997.-356 с.
56. Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью.- М.: ГУ-ВШЭ, 367 с.
57. Грязнова А.Г. Модернизация финансовых институтов основа устойчивого развития финансовых операторов // Вестник Финансовой Академии при Правительстве РА - 2003. - № 23. - С. 12-16.
58. Дронова Л., Ягодина В. Исследование рынка недвижимости в Рязани в 1998 году //Маркетинг. 1999. - № 4. - С. 28 - 39.
59. Еженедельный сборник законодательных и нормативных актов Российской федерации по экономическим и социальным вопросам. Вып. 32. М.: Инфра-М, 2001. 598 с.
60. Ждан Г.В. Подход к выделению приоритетных направлений региональной инвестиционной политики. //Всероссийский научный журнал Регион: экономика и социология- 2002- № 1. С. 24-36.
61. Жилищная экономика / Пер. с англ. Под ред. Поляковского Г. М.: Дело, 1997.-452 с.
62. Законодательные основы риэторской деятельности. Серия Библиотека риэтора. М.: Менеджер, 2000. - 348 с.
63. Иванов В. В. Все об ипотеке. М: МТ-Пресс, 2000. - 398 с.
64. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. Ч М: Маркетинг, 2001. 286 с.
65. Информационно-аналитический бюлетень рынка недвижимости. -М.: Эрвей, 2002. 656 с.
66. Казаков В.И. Жилье станет доступным по закону// Русский курьер. 2005. - № 22. - С. 7
67. Как управлять зарубежной недвижимостью. Р.Г.Р. //Риэтер. 1998, № 4. С. 15-19.
68. Калачева C.JI. Операции с недвижимостью. М.: Приор, 2000. - 342 с.
69. Кирсанов К.А. Малявина А.В., Попов С.А. Инвестиции и антикризисное управление:- М.: МАЭП; ИИК Калита, 2000. 276 с.
70. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. М.: Финансы и статистика, 2000. - 144 с.
71. Колесникова JI. Предпринимательство: от максимизации прибыли к синергии социально-экономических систем./ Вопросы экономики. 2001. №10. С. 28-33.
72. Колобов С.С., Колобова B.C. Жилищное ипотечное кредитование: состояние и перспективы развития. М: Дашков, 2002. - 196 с.
73. Коломийченко О., Лукьянова Н. Рынок недвижимости в свете Антимонопольных правил //Хозяйство и право. 1997. - № 2. С. 22-26.
74. Копейкин А., Стебенев Л. Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитие ипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг. 2002. - № 8. -С.26-30
75. Коростелев СП. Основы теории и практики оценки недвижимости. I: Русская деловая литература, 2001. 394 с.
76. Коханенко В.В. Экономический механизм государственного аудирования рынка недвижимости //Дайджест директор. - 1996. - № 9. С. 15-21.
77. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб.: Издательство Лань, 2000. - 480 с.
78. Кудрявцев В. Рынок недвижимости: состояние, правовая база, перспективы развития. //Финансовая газета. 2003. - № 12. С. 6.
79. Купчин А.Н., Новиков Б.Д., Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. М.: 1995. - 288 с.
80. Кузьминов Я., Радаев В., Яковлев А. Ясин Е. Институты от заимствования к выращиванию // Вопросы экономики. 2005. - №5. - С. 5-27.
81. Лаврухин О. Рынок недвижимости: этап становления закончен, но что же дальше? //Бизнес. 1996. - № 11. С. 11-16.
82. Лаврушин О.И. Банковское дело. М: Финансы и статистика, 2003. 284 с.
83. Лапуста М.Г., Шаршукова Л.Г. Риски в предпринимательской деятельности. М.-.ИНФРА-М. 1998. -224 с.
84. Латинская Америка: структурная перестройка хозяйства. М., 1997.- С.29.
85. Логинов М. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в условиях муниципальных образований // Финансы. -2002. -№ 11.-С.11-15.
86. Макдональд Ф., Салариа Д. Жилища: хижины, дома, дворцы: Пер. с англ. -М.: Росмэн, 1995. 52 с.
87. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб: Питер, 2000. - 394 с.
88. Максимов С.Н., Ильина Ю.Б. Рынок жилья в Санкт-Петербурге: современное состояние и перспективы // Вестник Санкт-Петербургского Университета. Серия Экономика. 1998. - № 2. С. 16-22.
89. Маслов Н.В. Жилая недвижимость: вопросы и ответы. М.: Юрист, 1998.-144с.
90. Матюхин Г. Ипотека: социальные, экономические и технические проблемы // Банковское дело. 2003. - № 3. - С.25-27
91. Международные стандарты оценки МСО 1-4. С предисловием к стандартам МК СОИ. М: 1995. - 426 с.
92. Минц В. В ожидании третьего пути: Ипотечное кредитование //Эксперт. -2003. №16. - С.30-35
93. Минц В. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения // Банковское дело. 2002. - № 6. - С.30-34
94. Московская приватизация недвижимости. Сборник нормативных документов под ред. Н. В. Маслова. М.: 2000. 548 с.
95. Назайкин А.Н. Реклама недвижимости. М.: Дело, 1998. -128 с.
96. Нам К. Сущность гарантийных обязательств в договоре купли-продажи // Хозяйство и право. 1997. - №№ 8, 9. С. 22-28.
97. Недвижимость Санкт-Петербурга -2000. СПб. 2001. - 246 с.
98. Нестеров Л. Можно ли решить жилищную проблему в современной России? //Вопросы экономики. 1995. № 9. С. 14-19.
99. Нетревожко Т.А. Квартира: покупка, продажа, обмен.: Руководство операциям с недвижимостью. М.: Книжный мир, 1998. - 320 с.
100. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Экзамен, 2000.-366 с!
101. Овчинников В. В. Опыт финансирования коммерческими банками жилищного строительства// Финансы. 1995. - № 10. С.15-23.
102. Овчинников В.В. Рыночные формы финансирования жилищногостроительства в России. //Финансы. 1996. - № 2. 198 с.
103. Осадченко И.В. К вопросу о государственном стимулировании развития в России жилищной ипотеки // Жилищное право. 2006. - № 7. -С. 2-8
104. Основы бизнеса на рынке недвижимости /Под ред. С.Н. Максимова1. СПб.: 1997, ТД.-246 с.t
105. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. Григорьева В.В. М.: Инфра-М, 1997. - 245 с.
106. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность // Банковское дело. Ч 2001. № 10. Ч С.35-40
107. Пашов Д.Б. Становление ипотечного кредитования на российском рынке жилья // Жилищное право. Ч 2006. № 6. Ч С. 57-66
108. Перегуда Е. Рынок жилья в Сибири: прогнозы сбываются. //Газета Российская Азия. 1997. - № 14 - 16 апреля . С. 21.
109. Покопцева Е.Б., Никитина Т.И., Казейкин B.C. Как купить квартиру в кредит? Ипотека в России. М: Вершина, 2004. Ч 288 с.
110. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости / Под ред. JI.E. Лимонова. СПб.: Наука, 1997. - 216 с.
111. Проблемы оценки основных фондов и недвижимости //Аудит и финансовый анализ. М.: Компьютерный аудит, 1997. - № 2. - 275 с.
112. Программа ипотечного жилищного кредитования Республики Дагестан, разработанная Дагестанским фондом развития жилищного строительства.
113. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. СПб.: Питер, 2006. - 208 с.
114. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2000. - 299 с.
115. Риэторская деятельность. Под ред. Соловьева М.М. -М.: Нива России, 1998.-321 с.
116. Розумовский В.И. Мониторинг развития Российского рынка недвижимости. М. 2005. - 198 с.
117. Савинова Г.С. Страхование и проблемы оценки стоимости недвижимости. //Финансы. 1996. - № U.C. 28-30.
118. Сдеки с жильем. М.: Приор, 1997. - 224 с.
119. Сдеки с недвижимостью //Библиотечка Российской газеты. 1996. -№20.
120. Сивкова Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка. М.: Юридический бюлетень предпринимателя, 2001. Ч 448 с.
121. Сивкова Л.А. Советы менеджеру по недвижимости //Управлениеперсоналом. 1998. - № 1. С. 18-23.
122. Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Жилищная политика // Жилищное право. 2006. - № 9. - С. 2-8
123. Симонов Ю.Ф. Жилищный кредит (ипотека).- Ростов н/Д: МарТ, 2004.-224с.
124. Смирнов В., Лукина 3. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось, 1998. - 304 с.
125. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. -М: Издательский дом Аудитор, 1999. 112 с.
126. Смирнов Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа. -СПб.: СПбГИЭА, 1997.-256 с.
127. Смолянников А. Ипотека сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 2003. -№ 8.-С.147-160.
128. Соловьев Б. А. Потребности. Рынок. Спрос: Проблемы формирования. М.: Экономика, 1982. - 208 с.
129. Соловьев М.М. Управление недвижимостью. Курс лекций. М.: ГУ-ВШЭ. 1998.-98 с.
130. Справочник Российской Гильдии Риэтеров. М. 1998. - 98 с.
131. Страйк Р., Косарева Н., Сучков А. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России. //Деньги и кредит. 2003. С. 11-26.
132. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. -СПб.: СПбГТУ, 1996.-258 с.
133. Тарасевич Е. Оценка недвижимости в России //Рынок ценных бумаг. 1997. -№22 -С. 73 -76, №23-С. 36 40, №24 - С. 113-118.
134. Теории и методы оценки недвижимости. / Под ред. В.Е. Есипова. -С.Петербург: Государственный Университет экономики и финансирования /Кафедра ценообразования.- СПб. 1998. - 428 с.
135. Терковская Е. Ипотека: Проблемы и перспективы // Хозяйство и право. -2002.-№9. -С. 16-26
136. Титов A.A. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации-М.: Юрайт, 2005. 384с.
137. Тостой Ю.К. Жилищное право. М.: Проспект, 1996.- 128 с.
138. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сдека. Ч М: Питер, 2001. Ч 226 с.
139. Управление государственной собственностью. / Под ред. проф. Кошкина В.И. М.: ИКФ ЭКСМОС. 2002. 664 с.
140. Управление недвижимостью. Выпуск 2. / Составители и редакторы I
141. Урчукова Ж. Ипотечный кредит в России // Финансы. 2001. - № 12.
142. Федеральная целевая программа Государственные жилищные сертификаты //Российская газета от 10 февраля 1998. С 8.
143. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: Дело, 1997. - 480 с.
144. Хазарова JI. К вопросу о развитии ипотеки // Финансы. 2004. - № 12. - С. 69-72.
145. Халин Д., Крюков Д. Рынок глазами риэтеров: (Аналитический обзор) //Экономика и жизнь. 1997. - № 3. - С. 26-34.
146. Хацкин С. Зарубежная собственность России пока не приносит (доход, //Все о недвижимости. 1998. - № 8. - С. 11-22.
147. Цыбуленко 3. Сдеки с недвижимостью и их регистрация. // Хозяйство и право.- 1998. №2. - С. 30-38.
148. ЦылинаГ. Ипотечное кредитование: о достижениях и проблемах.// Российский экономический журнал. 1999. - № 7 . - С. 26-32.
149. Чернышев JI.H. Ценовая и тарифная политика в жилищно-комунальном хозяйстве. М.: Книжный мир, 1998. Ч 276 с.
150. Шабалин В.Г. Сдеки с недвижимостью. М.: Филинъ, 2002. '109. Экономика и управление недвижимостью./ Под общ. Ред. Грабового П. Г. -М.: Инфра-М, 1999. 386 с.
151. Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России //Рынок ценных бумаг. 2003. №7. С.57- 63
152. Шадрин В. Ипотечное кредитование: первые шаги //Экономика и жизнь. Санкт-Петербургский региональный выпуск. 1995. - № 8. С. 12
153. Экономика и управление недвижимостью./Под общ ред. проф.Грабового П.Г. М: 1999. - 568с.
154. Экономика и финансы недвижимости/ Д.Л.Воков, Ю.Б.Ильина, Н.В.Комаров, Ю.В.Пашкус; Под ред. Ю.В.Пашкуса. СПб.: Изд-во Г.-Петерб.ун-та, 1999 - 186 с.
155. Экономика недвижимости: Под ред. В.И. Ресина М: Дело, 1999. 183 с.1. С.12-16.27.
Похожие диссертации
- Управление инвестированием жилищного строительства в системе ипотечного кредитования
- Девелопмент как форма развития регионального рынка жилья в условиях экономики России
- Оценка залоговой стоимости в системе ипотечного кредитования
- Концепция комплексной оценки и экспертизы в системе ипотечного кредитования