Рынок жилья и формирование социальной защиты населения

Аксенов, Алексей Александрович

Темы диссертаций по экономике » Экономическая теория

Рынок жилья и формирование социальной защиты населения тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Аксенов, Алексей Александрович
Место защиты	Ростов-на-Дону
Год	2004
Шифр ВАК РФ	08.00.01

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Рынок жилья и формирование социальной защиты населения"

На правах рукописи

Аксенов Алексей Александрович

РЫНОК ЖИЛЬЯ И ФОРМИРОВАНИЕ СОЦИАЛЬНОЙ ЗАЩИТЫ НАСЕЛЕНИЯ

Специальности: 08.00.01 - экономическая теория

08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ростов-на-Дону 2004

Диссертация выпонена на кафедре экономической теории института экономики и управления Ростовского государственного строительного университета

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Симионов Юрий Федорович

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Германова Ольга Егоровна

кандидат экономических наук, доцент

Куюк Галина Петровна

Ведущая организация:

Ростовский государственный университет (РГУ)

Защита диссертации состоится л13 апреля 2004 г. в 14.00 ч. на заседании диссертационного совета К 502. 008. 02 по экономическим наукам в Северо-Кавказской академии государственной службы по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 70, ауд. 205.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Северо-Кавказской академии государственной службы по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 70.

Автореферат разослан л12 марта 2004 г.

Отзывы на автореферат с указанием дожности рецензирующего, подписанные и заверенные печатью, просим направлять по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 70, каб. 605, диссертационный совет.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук,

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Переход к новой модели социально-

экономического развития ставит перед экономической наукой множество проблем, важнейшей из которых является жилищная. Если в плановой экономике жилье в основном распределялось государством, то в рыночных условиях оно стало объектом свободной купли-продажи. Появление частной. собственности значительно расширило сферу товарно-денежных отношений, изменились источники финансирования жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда, что способствовало становлению рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг.

Вместе с тем возник ряд нерешенных вопросов в рассматриваемой области. Цены на жилье высоки относительно низких доходов населения, и проблема обеспеченности жильем остается актуальной. Доступность жилья крайне низка, и решение жилищной проблемы даже с использованием ипотечного жилищного кредитования в настоящее время представляется труднодостижимой задачей.

Развитие рынка жилья тесно связано с реформой жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), суть которой фактически заключалась в переходе на 100%-ную оплату жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) потребителями с недостаточным учетом динамики реальных доходов населения. Как результат проводимой государством жилищной политики наблюдается рост недовольства населения,, что проявляется в многочисленных акциях протеста в последние годы во многих регионах Российской Федерации.

В связи с этим необходима корректировка жилищной политики и тщательная проработка концепции дальнейшего реформирования жилищной сферы, приоритетом которой дожны стать социальные аспекты.

Степень разработанности проблемы. В отечественной экономической науке отсутствует единая концепция функционирования рыночных отношений в жилищной сфере. Однако следует заметить, что отдельные аспекты формирова-

ния и развития рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг рассматривались в отечественной и зарубежной научной литературе.

Рыночный механизм функционирования жилищной сферы исследовали в рамках неоклассической экономической теории К. Анджеличи,. Дж.. Дэниел, Г. Поляковский, Р. Страйк. Доходность жилищного инвестирования изучали Д. Фридман, Н. Ордуэй, С. Хадсон-Вильсон. Необходимость функционирования арендного жилищного сектора доказали Э. Дойч и М. Эсинга. Концептуальный анализ взаимодействия сберегательных и инвестиционных процессов осуществили Дж. Кейнс, Э. Хансен, Р. Харрод. Социальная значимость жилищной сферы для создания условий расширенного воспроизводства рабочей силы и качества жизни населения выявлена К. Марксом, Ф. Энгельсом, А. Пигу. Основы жилищной политики разработали представители неолиберализма В. Ойкен, В. Репке, Л. Эрхард..

В отечественной экономической литературе роль жилищной сферы в функционировании плановой экономики изучил С. Шаталин. Проблемы институциональной неэффективности жилищной сферы исследовала О. Бессонова; особенности функционирования рынка жилья в переходной экономике проанализировали Л. Руди, Г. Стерник, В. Ясько; механизм взаимодействия спроса и предложения на рынке жилья изучили Т. Бекина, Н. Калинина, Н. Ноздрина. Проблемам реформирования жилищной сферы и оплаты ЖКУ посвятили свои труды В. Бузырев, А. Карандеев, Н. Косарева, Н. Пастухова, А. Пузанов, А. Ряховская, Ю. Симио-нов, Ю. Таги-Заде, Л. Чернышов. Вопросами реконструкции, модернизации и капитального ремонта жилья занимались С. Бугаков, Н. Костецкий. Проблемам развития рыночных отношений в жилищном строительстве посвятил ряд работ И. Воронкин, а моделированию социально-экономических процессов в жилищной сфере - С. Хачатрян.

Однако недостаточно исследован вопрос о роли государства в развитии рыночных отношений в жилищной сфере, крайне мало работ по проблемам социальной защиты населения в рассматриваемой области.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы состоит в выявлении степени развития рыночных отношений в жилищном комплексе, а также, опираясь на теоретический анализ роли государства в рыночной экономике и эмпирические данные, определении направлений, форм и методов государственного регулирования жилищной сферы и разработке предложений по повышению эффективности функционирования рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг.

Реализация поставленной цели потребовала решения ряда задач:

- осуществить категориальный анализ рынка жилья в России с выявлением его структуры, особенностей и тенденций развития;

- оценить современное состояние рынка жилищно-коммунальных услуг в

- выявить объективную необходимость государственного регулирования рыночных отношений в жилищной сфере и обосновать его направления;

- определить инвестиционно-финансовый потенциал домашних хозяйств на рынках жилья и жилищно-коммунальных услуг;

- исследовать социальные индикаторы жилищной реформы и разработать предложения по социальной защите населения.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования выступает рынок жилья в транзитивной экономике, а предметом - рыночные отношения в жилищном комплексе как неотъемлемый элемент новой модели социально-экономического развития.

Теоретико-методологическую основу работы составляют фундаментальные исследования и теоретические положения, представленные в трудах отечественных и зарубежных ученых в рамках изучаемой тематики.

Инструментарно-методический аппарат. В диссертационном исследовании использованы системный подход к рассмотрению социально-экономических процессов в жилищной сфере, диалектический метод, общенаучные методы наблюдения, сравнения, измерения, индукции и дедукции, единство исторического и логического подходов, категориальный, историко-генетический и субъектно-

объектный анализ, а также графические и статистические методы и компьютерные технологии.

Информационно-эмпирической базой исследования послужили статистические данные и аналитические материалы Госкомстата РФ, Ростовского областного комитета государственной статистики, Российской гильдии риэторов, Госстроя РФ; Минфина РФ, Центрального банка РФ, консатинговой компании "Тэ-ра-Консатинг", материалы, опубликованные в монографиях, периодической печати, результаты экономических и социологических исследований, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных ученых, а также информационные ресурсы Internet. Нормативную основу составляют законодательные акты и другие официальные документы государственных органов власти, региональные и ведомственные нормативные акты.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в обосновании необходимости государственного регулирования рыночных отношений в жилищном комплексе, существенной корректировке жилищной политики, приоритетом которой дожны стать социальные аспекты проводимой жилищной реформы.

Положения диссертации, выносимые на защиту: -

По специальности 08.00.01 - "Экономическая теория":

1. Элементы рыночных отношений в жилищном комплексе существовали в дореформенный период, имели свои особенности и выступали в ограниченных масштабах (были, как правило, теневыми). Рынки жилья и жилищно-коммунальных услуг отсутствовали, однако существовали аренда, обмен жилья, что вылилось в противоречие: товарно-денежные отношения использовались и развивались, существовали кредитные отношения, а жилье и ЖКУ не выступали объектом свободной купли-продажи. Реформирование социально-экономической системы явилось импульсом легализации и развития рыночных отношений, что предполагало переход к системе с преобладанием частного предпринимательства, созданию рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг.

2. Состояние рынка жилья в РФ предопределяет допонить микроэкономический аспект его исследования (покупатели, продавцы, посредники, цены, спрос,

предложение, СМИ, общественные организации и т.д.) макроэкономическим (влияние на политические, социальные, демографические, экологические и другие процессы в государстве). Это обусловлено тем, что строительство жилья и сопряженная с ним сфера ЖКХ во многом определяют основные макроэкономические показатели.

3. Анализ состояния и прогноз развития Х рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг дают повод утверждать, что отношения в жилищной сфере на нынешнем этапе приняли необратимый рыночный характер становления, и все более насыщаются рыночными элементами (спрос, предложение, рыночное ценообразование, маркетинг и т.д.). Соотношение рыночных и нерыночных форм развития все больше склоняется к первым..

4. Современный этап развития рыночных отношений в жилищном комплексе характеризуется в целом замедлением темпов, что проявляется в следующих явлениях: снижении объемов продаж на первичном рынке жилья, кризисном состоянии ЖКХ, чрезвычайно медленном росте реальных располагаемых доходов населения, величина которых не позволяет большей части граждан страны улучшить свои жилищные условия, даже с учетом действующей системы ипотечного кредитования. Поэтому дальнейшее развитие рыночных отношений в жилищной сфере тормозится недостаточным воздействием на них со стороны государства.

5. Анализ социальных индикаторов жилищной реформы указывает на необходимость усиления социальной защиты населения, которая может и дожна предоставляться не только на уровне государства, регионов и муниципалитетов, но и на уровне предприятий и организаций, заинтересованных в закреплении кадров, что требует учесть не только опыт отечественных индустриальных гигантов, но и Западных стран, концепцию "пожизненного найма" в Японии.

По специальности 08.00.05 Ч "Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами":

1. Повышенное внимание к воспроизводству жилья в расширенном аспекте определяется его мультипликативным эффектом на смежные отрасли экономики

и тесной связью с демографическим поведением населения, что является традиционным для России условием экономического роста. Тенденции суженного воспроизводства населения можно преодолеть в случае корректировки жилищной политики и, в первую очередь, разработки и реализации государственной концепции жилищного строительства.

2. Наряду со строительством важной формой воспроизводства жилья является его реконструкция. Учитывая опыт ряда Западных стран, где структурные сдвиги в сторону увеличения доли инвестиций в реконструкцию и модернизацию жилищ происходят достаточно длительное время, необходимо устранить ряд сдерживающих факторов: несовершенство жилищного законодательства и нормативно-правовой базы, неэффективность схемы управления жилой недвижимостью и недостаточную роль государства в создании благоприятных условий для привлечения инвестиций.

3. Приоритетным направлением решения жилищной проблемы в стране является развитие системы ипотечного жилищного кредитования, массовый запуск которой возможен при условии активизации усилий государственной власти, регионов, муниципалитетов и крупных предприятий.

4. Существовавший ранее подход предполагал рассмотрение рынка жилья вне связи с рынком жилищно-коммунальных услуг, что не обеспечивало глубокого и всестороннего анализа развития жилищного комплекса. Эффективный путь дальнейшего реформирования отрасли предполагает отдать приоритет, структурной перестройке хозяйственных отношений в ЖКХ путем его демонополизации, повышения эффективности управления, создания конкурентной среды, действенного ресурсосбережения.

5. Социальные последствия процесса трансформации экономических отношений в жилищной сфере исследуют через такие социальные индикаторы как качество жилья (средняя обеспеченность населения общей и жилой площадью; тип жилья; плотность заселения; уровень благоустроенности жилья) и доступность с точки зрения финансовых возможностей населения как его приобретения, так и

содержания. На наш взгляд, именно эти показатели наилучшим образом отражают социальные результаты жилищной реформы.

Научная новизна проведенного исследования состоит в разработке концептуальных направлений дальнейшего реформирования жилищной сферы и разработке мер по формированию социальной защиты населения и определяется следующими элементами приращения научного знания:

По специальности 08.00.01 - "Экономическая теория ":

1. Выявлена категориальная определенность рынка жилья, в отличие от традиционной трактовки.его как сферы обмена жилья, как системы экономических отношений, связанных с потоком прав владения, пользования, распоряжения -и управления жилыми объектами на эквивалентной основе. Обобщены и выделены специфические особенности товаров "жилье" и "жилищно-коммунальные услуги", которые отражаются на характере развивающихся рыночных отношений, а также раскрыта специфика действия законов спроса и предложения, возвышения потребностей, экономии времени, закона стоимости и экономии на масштабах производства в жилищной сфере.

2. В отличие от существующих схем выделено отдельное место рынку недвижимости в целом и рынку жилья как одному из его сегментов в общей структуре рынка и обосновано это тем, что недвижимость обладает рядом свойств, характерных как для товарного рынка, так и для финансового. Предложена сегментация рынка жилья в целях повышения достоверности исследования.

3. Определены специфические особенности рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг, раскрыта их взаимосвязь и взаимообусловленность. Жилье Ч первично и как продукт труда имеет длительный жизненный цикл, в рамках которого способность его выпонять свои функции зависит от деятельности многих. обслуживающих жилой фонд отраслей. Взаимообусловленность рынков определяется тем, что, с одной стороны, объем, качество и интенсивность жилищно-коммунальных услуг влияют на стоимость жилого объекта, а с другой Ч развитие жилого объекта, насыщение его новыми техническими средствами вызывает к

жизни появление совершенно новых услуг (охрана жилого объекта, автономные энергетические системы и т.д.), что не может не отразиться на стоимости ЖКУ.

4. На основе применения многообразия экономико-теоретических подходов (неоклассического, кейнсианского, институционального, монетарного) и анализа современного состояния рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг выявлена роль государства в жилищной сфере как возрастающая по мере развития рыночных отношений, выделены направления его воздействия на рыночные отношения в рассматриваемой области:

- совершенствование жилищного законодательства (принятие нового Жилищного кодекса и внесение изменений в ряд Федеральных законов);

- участие в строительстве жилья, государственная поддержка инвестиций в жилищный сектор экономики (льготное налогообложение, государственные субсидии, госзаказ и др.);

- активизация влияния на систему ипотечного жилищного кредитования (увеличение срока действия кредитного договора до 20-25 лет, привлечение отечественных институциональных инвесторов, создание благоприятного налогового режима и др.);

- разработка и внедрение новой методики субсидирования эксплуатации жилья для малоимущих слоев населения и отдельных категорий граждан в целях социальной защиты.

5. Проанализированы социальные индикаторы жилищной реформы и доказана невозможность не только улучшения. жилищных условий подавляющего большинства населения, но и содержания имеющегося жилищного фонда в силу постоянного роста тарифов на ЖКУ, а поэтому остается актуальной проблема формирования социальной защиты населения (уровни, способы, адресаты, сроки предоставления).

По специальности 08.00.05 - "Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами":

1. Обосновывается необходимость разработки целевой программы в рамках ФЦП "Жилище на 2002-2010 гг.", направленной на создание благоприятных условий функционирования жилищной сферы в отдаленных регионах страны, богатых минеральными и топливно-энергетическими ресурсами, что особенно важно в виду наметившегося экономического роста в стране и оттока населения из этих районов.

2. Выявлена тесная связь жилищных условий и демографического поведения населения и предложена разработка догосрочной государственной концепции жилищного строительства, направленной на снижение стоимости воспроизводства жилищного фонда, налогового бремени для строительных организаций, процентной ставки по кредитам коммерческих банков.

3. Доказано в результате анализа социального положения населения страны, что только ипотечное жилищное кредитование в настоящее время не в состоянии решить жилищную проблему. В связи с этим выдвигается предложение о необходимости использования и развития всех форм улучшения жилищных условий: купли-продажи жилья, ипотечного жилищного кредитования, жилищностроительных кооперативов, аренды муниципального жилья и предоставления жилья государством отдельным категориям граждан, каждая из которых дожна занять свою нишу, удовлетворить потребность в жилье определенных социальных групп населения.

4. В соответствии с существующими условиями жилищного кредитования в г. Ростове-на-Дону разработана и предложена к внедрению программа в приложении Microsoft Excel "Расчет размера ипотечного кредита, погашения и допонительных платежей заемщика и выплат члена жилищно-строительного кооператива", которая позволит быстро и точно рассчитать ежемесячные платежи и итоговую сумму выплат по четырем вариантам жилищного кредитования и сравнить их любому пользователю и специалисту.

Теоретическая значимость определяется актуальностью рассмотренных в диссертационном исследовании проблем и степенью обоснования содержащихся в нем положений, выводов и рекомендаций. Результаты, полученные в ходе ис-

следования, могут быть использованы при построении общей концепции дальнейшего развития рыночных отношений в жилищной сфере. Теоретические выводы диссертационного исследования можно применять в учебном процессе для совершенствования программ учебных курсов, связанных с изучением рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг, государственного регулирования рыночных отношений, социальной политики государства в жилищной сфере, а также в процессе преподавания курсов "Экономическая теория", "Экономика строительства", "Экономика ЖКХ", "Инфраструктура мегаполиса".

Практическая значимость исследования. Предложения по совершенствованию государственного регулирования рыночных отношений в жилищной сфере можно использовать в хозяйственной практике при разработке федеральных и региональных программ развития жилищного строительства, ЖКХ, ипотечного кредитования, социальной защиты населения в жилищном комплексе. Отдельные предложения и рекомендации диссертационного исследования нашли практическое применение в темах курса "Экономическая теория", читаемых в Ростовском государственном строительном университете. Разработанная автором компьютерная программа "Расчет размера ипотечного кредита, погашения и допонительных платежей заемщика и выплат члена жилищно-строительного кооператива" может быть использована в банках, выдающих ипотечные кредиты, жилищностроительных кооперативах, частными лицами, а также в учебно-методическом процессе для студентов, обучающихся на экономических специальностях вузов.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы работы автор докладывал на научных конференциях "Строительство - 2001" (г. Ростов н/Д, РГСУ, апрель 2001 г.), "Студенческая наука - экономике России" (г. Ставрополь, СКГТУ, апрель 2001 г.), "Строительство - 2002" (г. Ростов н/Д, РГСУ, апрель 2002 г.), "Строительство - 2003" (г. Ростов н/Д, РГСУ, апрель 2003 г.). Важной формой апробации результатов исследования явилось представление их для оценки научной общественности в форме публикаций и тезисов в количестве 9 работ общим объемом 5,3 п.л.

Структура диссертационного исследования отражает логику, порядок исследования и решения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, 2 глав, содержащих 5 параграфов, заключения, списка использованных источников из 200 наименований и 11 приложений. Работа изложена на 194 страницах машинописного текста и включает 6 схем, 6 диаграмм и 22 таблицы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы, определяется степень ее разработанности, формируются цель и задачи исследования, излагаются положения, выносимые на защиту, выделяются элементы научной новизны, указываются методология, теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования.

Первая глава "Теоретико-методологические и практические аспекты становления рынка жилья" посвящена анализу формирования и развития рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг в Российской Федерации.

Реформирование жилищной сферы - одно из важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране. Импульсом становления рынка жилья явились приватизация государственного жилищного фонда1, которая резко интенсифицировала операции с жильем, и приватизация предприятий и организаций строительной отрасли2, в результате которой они стали более мекими и специализированными, что не могло не отразиться на предложении жилья.

Подробно рассмотрены позитивные последствия функционирования жилищного рынка (купля-продажа жилья в соответствии с доходами, что усиливает стимулы сбережения, инвестирования и трудовой мотивации, уменьшение государственных расходов на жилищное строительство и эксплуатацию жилищного фонда, что способствует поддержанию сбалансированности бюджета и другие) и

1 По состоянию на начало 2003 г. приватизировано более 60% жилищного фонда, подлежащего приватизации.

2 Доля строительных предприятий частной собственности в 10 раз превысила долю предприятий всех остальных форм собственности.

негативные (рост числа бездомных, криминализации, сокращение доли жилья, распределяемого на бесплатной и льготной основах среди нуждающихся в улучшении жилищных условий и т.д.). Итогом этого является усиливающаяся дифференциация и поляризация населения по уровню жизни.

Рассматривается специфика товара жилье и указывается, что в большинстве работ по данной теме на нее недостаточно обращается внимание. Каждый объект в рыночной экономике, в том числе и жилье, имеет свои особенности, которые отражаются на характере рыночных отношений.

В отличие от ранее существовавших определений в новой трактовке рынка жилья акцент делается не на совокупность прав собственности на жилье, а на их поток и равновеликий характер отношений. Рынок жилья представляет собой не только отношения, связанные с куплей-продажей, но и с арендой жилья, ипотекой, участием в долевом строительстве, доверительным управлением и т.п.

Наиболее поно сущность рынка жилья проявляется в его функциях. В работе раскрывается специфика ценообразующей, регулирующей, информационной, посреднической, стимулирующей, санирующей, инвестиционной и социальной функций жилищного рынка. Рынок рассмотрен как система, состоящая из семи взаимосвязанных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, деловые процедуры..

В общей структуре рынка (рис. 1) предлагается выделить жилищному рынку, равно как и рынкам нежилой недвижимости и земли, отдельное место, так как, с одной стороны, рынок жилья обладает рядом свойств, характерных для товарного рынка, а, с другой, - некоторыми чертами финансового рынка (когда жилье выступает как капитал).

В целом рынок жилья представляет собой сложную систему взаимодействующих рынков: жилищного земельного рынка, финансового жилищного рынка, строительного жилищного рынка (первичного), вторичного жилищного рынка,. каждый из которых является составной частью того или иного общего рынка. Кроме того, жилищный рынок тесно связан и в значительной степени определяет развитие рынка товаров длительного пользования и рынка рабочей силы.

Рис. 1. Структура рынка Х

Раскрыта специфика действия ряда экономических законов в жилищной сфере. Закон предложения выражает зависимость цен на рынке жилья и объемов, но не произведенного жилья, а предлагаемого на рынке. С одной стороны, товарные объемы жилья могут быть не связаны с текущим, а тяготеть к прошлому производству (типичный случай - конъюнктура на жилищном рынке в первой половине 90-х годов, когда доля нового жилья была крайне мала), с другой Ч не все построенные жилые объекты попадают на рынок, так как часть их население строит для собственного потребления. Предложение жилья отличается от предложения других товаров тем, что оно не связано с выходом на рынок большого количества субъектов и в значительной степени находится в зависимости от возрастного ценза продавцов и их имущественного положения.

Закон спроса выражает зависимость между ценой и объемами жилья, которые могут и готовы приобрести покупатели. Если, например, по отношению к продовольственным товарам платежеспособный спрос определяется такими величинами как заработная плата, пенсии, стипендии, пособия в рамках кратковременного периода, то платежеспособный спрос на жилье формируется по мере на-

копления денежных средств за достаточно большой период времени (10 лет и более). Указанный спрос во многом зависит от возможности получения заемных средств и определяется не только уровнем дохода, но и такими характеристиками, которые напрямую не связаны с ним: возникновение семьи, ее расширение, стихийные бедствия, вынужденная миграция.

Специфика закона возвышения потребностей заключается в том, что жилые дома, построенные в нашей стране в 60-90-е годы, не отличались разнообразием характеристик и не могли удовлетворять растущие потребности, тогда как за рубежом момент учета индивидуальных потребностей был более значим.

Действие закона экономии времени затрагивает производственную сферу и проявляется в постоянном снижении издержек производства на единицу продукции. Жилье как фактор экономического развития оказывает не прямое влияния на рост производительности труда, снижение издержек производства, а косвенное воздействие на экономию общественного времени посредством его большей интеграции с социальной инфраструктурой, удобством местоположения.

Согласно закону стоимости производство и реализация продукции осуществляются согласно общественно-необходимым затратам труда. В строительстве соизмерение индивидуальных и общественных затрат ограничено тем, что не все объекты жилищного строительства выносятся на рынок, так как значительная часть жилья является государственной собственностью или строится для удовлетворения собственных потребностей, т.е. минует рынок. Сложность получения информации о цене сдеки не позволяет ни производителю, ни покупателю, ни продавцу реагировать на конъюнктуру рынка. Сам объект строительства, в отличие от всех остальных предметов потребления, не так многочислен, что одновременно облегчает процедуру соизмерения.

Немногочисленность крупных строительных фирм как в России, так и в других странах, дает основание предположить, что возможности экономии за счет увеличения на масштабах производства при строительстве жилья весьма ограничены. Как показывают исследования зарубежных ученых, определенная экономия при увеличении масштабов строительства все же существует (увеличе-

ние числа жилищных единиц, построенных одной фирмой, с 50 до 300 в год понижает стоимость каждой из них примерно на 12%)'. Тем не менее в экономике большинства стран такие масштабы строительства, осуществляемого одной фирмой, встречаются крайне редко. Несоответствие между структурой отрасли и возможностями экономии в результате роста масштабов строительства объясняется зависимостью условий производства от времени и места. Серийное строительство открывает большие возможности для экономии затрат на проектирование, закупку материалов и т.д. за счет типовых проектов, координации работ на строительных площадках и т.п., однако в плотно застроенных районах его возможности весьма ограничены, а, следовательно, и выгоды от укрупнения фирм невелики.

Автором предложена сегментация рынка жилья по восьми критериям: характер обращения объектов, степень организованности рынка, сфера его распространения, уровень диверсификации, место расположения, качество объектов рынка,. функциональное использование, степень развитости. Представленную классификацию можно допонить сегментацией жилищного рынка по инвестиционной привлекательности, возрастному цензу жилых объектов, виду жилого строения и другим признакам, что лишний раз илюстрирует многогранность категории "рынок жилья".

Развитие рынка жилья в РФ осуществляется крайне неравномерно. Начиная с 1991 г. и по настоящее время можно выделить три этапа: начальный (1991 -1993 гг.), этап развития (1994-1997 гг.) и этап стабилизации (начиная с 1998 г.), каждый из которых имеет отличительные черты (табл. 1).

Реализация жилья на первичном рынке затруднена ввиду его большей стоимости по сравнению со вторичным жильем, низкими реальными доходами населения и отсутствием эффективных механизмов кредитования.

Потенциал платежеспособного спроса имеет достаточно большие ограничения и обусловлен лишь небольшой социальной группой населения, имеющей, как правило, доходы, в несколько раз превышающие доходы среднего жителя России. Такая ситуация в целом сложилась по стране, хотя по отдельным регионам, горо-

1 Жилищная экономика / Пер. с англ. - М.: Дело, 1996. - С.66

дам она может различаться. Если сравнить Ростовскую область с областями Центральночерноземного района, то в первой спрос значительно выше по ряду причин: исключительно благоприятные климатические условия; более лучшие условия занятия экономической деятельностью; близость к национальным автономным и закавказским республикам, откуда идет значительный приток мигрантов.

Таблица 1

Этапы развития рынка жилья в России

Характеристика рынка Начальный этап Этап развития Этап стабилизации

Начальный уровень цен Низкий Высокий Предельный

Темпы роста цен Сверхвысокие (50-100% в год) Высокие, умеренно высокие (30-50% в год) Стабилизация и небольшой рост

Прирост количества сделок Быстрый рост Умеренный рост Стабилизация

Соотношение спроса и предложения: - на первичном рынке - на вторичном рынке Спрос выше предложения Спрос выше предложения - Предложение превышает спрос Предложение существенно опережает спрос Предложение превышает спрос Дифференцированное

Соотношение цен первичного и вторичного рынка Цены вторичного рынка существенно выше Цены вторичного рынка меньше Дифференциация, динамическое равновесие

Состояние законодательной базы "Правовой вакуум" Фрагментарность Завершение формирования, совершенствование

Спектр предпринимательской деятельности на рынке Риэторская недифференцированная Риэторская дифференцированная, оценщики, девелоперы Весь спектр профессиональной деятельности

Взаимодействие рынка жилья и финансового рынка Практически отсутствует Единичные случаи Постоянное взаимодействие

На основе аппарата статистических данных обосновывается вывод о том, что на рынке жилья находится незначительное количество лиц, имеющих потребность и возможность приобрести жилье. В настоящее время к платежеспособной категории граждан России относят всего 0,5-1% населения; 25% финансовой помощи требуется 5-10% населения; 50% финансовой помощи - 14-20% населения; 75% финансовой помощи - 50-60% населения; неплатежеспособная категория со-

ставляет 30-35%.' Именно последние дожны обеспечиваться бесплатным жильем, для других категорий требуется совершенствование механизма финансирования по покупке жилья. Но возлагать эту задачу только на государственные органы вряд ли целесообразно, требуется синтез государственных и коммерческих структур для решения данного вопроса.

Жилищный рынок постоянно испытывает определенные амплитуды колебания спроса и предложения. Выделяют длинные и короткие воны деловой активности на рынке жилья. Первые обусловливаются общими циклами деловой активности в экономике страны; вторые - сезонными колебаниями спроса и предложения, что подтверждают наблюдения за конъюнктурой рынка жилья в Ростовской области, которая характеризуется общим снижением цен летом на 5-15% по сравнению с зимой.

Автор подробно анализирует за период 1997-2003 гг. динамику цен на рынке жилья по ряду городов России с населением, превышающим 500 тыс. человек, определяет характерные тенденции (увеличение сделок аренды жилья) и прогноз развития рынка (незначительный рост цен на жилье).

Таблица 2

Динамика уровня цен предложения жилья в городах России2

Город Средние удельные цены предложения жилья, $/ кв. м Прирост за год, %

номинальный реальный

2000 2001 2002 2001 2002 2001 2002

Москва 720 940 1075 31 14 26 6

Петербург 370 490 628 32 28 27 19

Мособласть 352 471 553 34 17 29 9

РЕГИОНЫ, в т. ч. 270 370 405 37 9 27 1

Екатеринбург 336- 484 518 44 7 38 0

Новосибирск 263 435 470 65 -1 58 -8

Иркутск - 365 413 - 13 - 5

Пермь 287 390 387 36 -5 31 -9

Н. Новгород 280 301 365 8 21 4 13

Тверь 203 260 305 13 17 8 9

Ульяновск 158 230 255 46 18 40 10

Ростов-на-Дону - 362 418 - 15 - 7

' Матюгина Э.Г. О рынке жилья // Жилищное строительство. - 2001. - №6. - С.8. 2 Составлена автором на основе данных Российской Гильдии риэторов (Ссыка на домен более не работает/www.rostov.estate.ru)

К наиболее важным факторам, сдерживающим развитие рынка жилья, можно отнести наличие в недостаточном объеме нормативно-законодательной базы, с помощью которой можно было бы снизить риски населения и издержки по совершению сделок на рынке жилья, кредитно-фискальные, социально-политические факторы, а также отсутствие развитой информационной поддержки. со стороны властных структур.

Дальнейшее развитие жилищного рынка предполагает наличие ряда условий: многообразие организационно-правовых форм, обеспечивающих продвижение товара от продавца к покупателю; формирование разветвленной и доступной системы информации, обеспечивающей субъектам рынка знание конъюнктуры; развитие сети банковских, кредитных и страховых учреждений, организующих поток денежных средств к производителю и покупателю жилья и гарантирующих права покупателя и продавца; подготовка и участие высококвалифицированных специалистов (риэторов, оценщиков, маркетологов и т.д.),* наличие конкуренции, под которой подразумевается соперничество между производителями за потребителя диверсификацией предложения; формирование рынка земли, в рамках которого происходит становление земельного жилищного рынка, и введение его в особые экономико-правовые рамки.

Развитие рынка жилья во многом определяется состоянием ЖКХ. Признавая важность и необходимость жилищно-коммунальной реформы, суть которой-заключается в формировании и развитии рыночных отношений в ЖКХ, следует отметить целый ряд объективных и субъективных проблем, связанных с ее проведением и реализацией. Объективные трудности связаны с низким стартовым уровнем развития жилищного хозяйства, с неудовлетворительным состоянием жилищного фонда во многих городах страны, с наличием громоздкой и бюрократической системы управления жилищным хозяйством города, не соответствующей требованиям рыночной экономики. Субъективные причины проблем обусловлены неумением и нежеланием ряда руководителей проводить преобразования в данной сфере и формировать принципиально новую систему управления, адекватную действующим условиям хозяйствования. Важно отметить также от-

сутствие комплексности проведения реформы: основное внимание в ней было уделено реформированию жилищного хозяйства, но крайне недостаточны меры по реформированию коммунального сектора; слабо проработаны вопросы регулирования капитального ремонта жилищного фонда; не определены организационно-экономические основы и возможности проведения реконструкции жилья в новых условиях хозяйствования; в большинстве городов конкурентная среда в сфере ЖКХ фактически не создана.

В настоящее время отрасль находится на грани крупномасштабного инфраструктурного кризиса, связанного с массовыми авариями на ее объектах. ЖКХ России испытывает крайне острую потребность в обновлении основных фондов. Износ коммунальной инфраструктуры составляет более 60%, около четверти основных фондов поностью отслужили свой срок. Количество аварий выросло за 10 лет примерно в 5 раз и составило в 2002 г. 70 аварий на 100 км сетей водоснабжения и 200 аварий на 100 км сетей теплоснабжения (в Европе - в среднем З)1.

В заключение главы отмечено, что всю совокупность проблем в данной области можно структурировать по трем основным аспектам:

1) государственный аспект: убыточность функционирования отрасли для государства, необходимость осуществления значительных дотаций из федерального и местных бюджетов, составляющих 7-10% от ВВП страны;

2) социальный аспект: рост тарифов без учета динамики доходов населения* и как следствие снижение жизненного уровня населения и рост неплатежей; изношенность жилищного фонда и инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства; низкий уровень обеспеченности населения жильем, доступности приобретения жилья и условий проживания;

3) отраслевой аспект: неэффективность функционирования самой отрасли, необоснованно завышенные тарифы на жилищно-коммунальные услуги; аварийность жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры; слабо выраженные рыночные механизмы при оказании коммунальных услуг населению.

1 Ссыка на домен более не работаетp>

Обоснованный подход к проведению дальнейших преобразований в жилищной сфере предполагает наличие системы принципов, важнейшими из которых, на наш взгляд, являются: целенаправленность, системность, комплексность, социальная ориентация, эффективность. Все они хорошо известны в науке и практике, но, тем не менее, до сих пор их не удавалось последовательно проводить в жизнь в ходе реформ в России, что имело негативные социальные и экономические последствия.

Во второй главе "Роль государства в управлении жилищной сферой" предпринята попытка исследовать влияние государства на развитие рыночных отношений в рассматриваемой области, разработаны концептуальные положения в области социальной защиты населения, которые позволили бы увеличить не только экономический эффект, но и социальный и политический.

Детальное рассмотрение расчетов основного программного документа проведения догосрочной государственной жилищной политики ФЦП "Жилище" на 2002-2010 гг. показывает, что даже при 100%-ном ее финансировании бюджетами всех уровней (что является весьма сомнительным ввиду бедственного положения большинства региональных и местных бюджетов) удельный вес граждан, улучшивших жилищные условия, останется крайне мал в общем объеме лиц, нуждающихся в жилье. Поэтому назрела объективная необходимость пересмотра жилищной политики государства.

Кроме того, в Программе отсутствуют подпрограммы по реконструкции и модернизации устаревшего жилищного фонда и по развитию жилищно-коммунальной сферы в сырьевых регионах страны. Учитывая значительный отток населения из районов Севера и Сибири, богатых минеральными и топливно-энергетическими ресурсами, в Европейскую часть страны в последнее десятилетие, несложно оценить экономический урон государства.

Рассматривается вопрос влияния жилищных условий на мотивацию людей к созданию семьи и рождению детей и указывается, что тенденции суженного воспроизводства населения могут быть преодолены в случае изменения демографического поведения населения. А потому необходима разработка государственной

концепции в области жилищного строительства, которая дожна быть догосрочной, сбалансированной с общими направлениями социально-экономического развития и содержать следующие основные разделы: основные цели и задачи жилищного строительства как условия выхода экономики страны (региона) из кризисного состояния и ликвидации его последствий; комплекс фундаментальных научных исследований, опытно-конструкторских разработок и проектно-экспериментальных работ прикладного характера, ориентированных на реализацию достижений науки в практической деятельности; систему мер по модернизации, реконструкции и развитию мощностей предприятий строительной базы, техническое и технологическое переоснащение строительного комплекса, ориентация на выпуск конкурентоспособных на внутреннем и внешнем рынках строительных материалов; изделий, конструкций, машин, средств механизации; комплекс мер по реформированию проектного дела; переработка строительных норм и стандартов с целью сопряжения их с европейскими.

Акцент при этом необходимо сделать на снижение стоимости жилищного строительства, основными путями которого являются ориентация на использование более дешевых отечественных материалов с постоянным повышением их качества с целью достижения конкурентоспособности по сравнению с импортными; обновление физически и морально изношенных основных фондов; законодательное регулирование работы отрасли.

Одним из главных направлений решения жилищной проблемы дожно стать развитие системы ипотечного жилищного кредитования. Воздействие государства на развитие ипотеки, на наш взгляд, может и дожно осуществляться по следую-

щим направлениям :

1. Субсидирование из федерального бюджета (за счет, профицита) части процентной ставки по инвестиционным ресурсам, привлеченным со вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования.

' Кроме направлений, указанных в п.4 научной новизны

2. Снижение объема резервируемых финансовых средств кредитных организаций, осуществляющих эмиссию ипотечных ценных бумаг.

3. Предоставление государственных гарантий по заимствованиям "Агентства по ипотечному кредитованию" как на внутреннем, так и на внешнем финансовых рынках.

4. Усиление информационно-разъяснительной работы по вопросам ипотечного кредитования как способа инвестирования жилищного строительства и решения жилищной проблемы населения в средствах массовой информации, учебных заведениях и т.д.

Однако, на наш взгляд, не следует делать из ипотеки панацею решения жилищной проблемы. Необходимо паралельно развивать жилищно-строительные кооперативы, строительные сберегательные кассы, аренду муниципального жилья. Каждая из перечисленных форм улучшения жилищных условий дожна занять свою нишу, удовлетворить потребность в жилье определенных социальных. групп населения.

Экономическая целесообразность и государственные интересы диктуют необходимость пересмотра концепции реформирования жилищно-коммунальной сферы, обеспечения увязки всех программ и подпрограмм, что неизбежно приведет к переоценке их финансового обоснования.

Обобщая ряд трактовок, определены основные подходы к социальной защите населения: во-первых, социальная защита - основной элемент социальной политики; во-вторых, социальная защита необходима для поддержания социально-экономической стабильности общества; в-третьих, социальная защита Ч комплекс мер, способных предотвратить социальную и экономическую деградацию малоимущих слоев населения; в-четвертых, социальная защита направлена на поддержание определенного уровня доходов населения.

Анализ социальных индикаторов жилищной реформы (средняя обеспеченность населения общей и жилой площадью, тип жилья, плотность заселения, уровень благоустроенности жилья, доступность как с точки зрения приобретения, так

и содержания жилья) показывает, что по всем показателям Россия значительно уступает развитым странам.

Определить реальное среднее значение показателя доступности. жилья по России (отношение цен продаж квартир к годовому денежному доходу домохо-зяйств) достаточно сложно. Тем не менее, в статистической отчетности такой показатель присутствует1, однако он не отражает истинного положения дел2. Пиковым считается 4-4,5 единицы при развитых механизмах кредитования. Согласно официальной статистике подавляющее большинство регионов РФ находятся за этим пределом.

Обосновывается, что социальная защита населения возможна не только на уровне государства, регионов и муниципалитетов, но и на уровне предприятий и организаций (рис. 2). Возможность получения жилья всегда была и остается у человека весьма притягательным условием закрепления его связей с тем или иным предприятием, отраслью.

Доступность жилья необходимо рассматривать не только с точки зрения наличия средств у населения на его приобретение, но и с точки зрения финансовых возможностей населения содержать его. В работе формулируется вывод, что проводимая правительством реформа заключается в основном в повышении платы за жилье и ЖКУ, совершенно не просматривается структурная реформа отрасли. Если ситуация не изменится, то в ближайшие годы правительство вплотную стокнется с дилеммой: продожать намеченный курс и тем самым до крайности обострить социальное положение населения со всеми вытекающими отсюда последствиями либо предпринять "наступление" на монополистов (взимание природной ренты) для решения важнейшей своей функции - социальной.

1 По данным Госстроя в России в 2002 г. он составил 5,6.

2 Во-первых, для расчета цен на жилье используются данные Госстроя, которые несколько ниже реальных рыночных цен; во-вторых, методика Всемирного банка и ООН по расчету денежного дохода домо-хозяйств несовершенна и неприемлема для российских условий.

Рис. 2. Блок-схема организации долевого участия в финансировании работников предприятий на улучшение жилищных условий

Дальнейшее реформирование отрасли целесообразно проводить комплексно по следующим направлениям:

1. Учет и оплата населением реально потребленных ЖКУ.

2. Государственное регулирование цен и тарифов естественных монополистов, которое можно осуществлять двумя способами: прямым регулированием и внедрением и развитием элементов конкуренции в этих сферах. Наиболее эффек-

тивным является баланс обоих механизмов по принципу: регулирование в тех случаях, когда конкуренция невозможна.

3. Активность населения в отстаивании своих интересов (ускорение процесса создания ТСЖ, привлечение общественности к решению проблем и пр.).

В заключение сформулированы основные выводы и результаты исследования.

В приложениях предложено использование компьютерных технологий в жилищном кредитовании, обосновывается выбор компьютерного приложения для написания программы, приводятся условия кредитования в г. Ростове-на-Дону, форма программы и сравнительная характеристика полученных результатов.

По теме исследования опубликованы следующие работы:

1. Аксенов А.А. Проблемы развития жилищного строительства в регионе // "Строительство - 2001": Материалы Международной научно-практической конференции. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2001 (0,1 п.л.).

2. Аксенов А.А. Государственное вмешательство в рыночные отношения в жилищной сфере // "Строительство - 2002": Материалы Международной научно-практической конференции. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2002 (0,1 п.л.).

3. Аксенов А.А. и др. Реформирование жилищно-коммунального комплекса на современном этапе. - Ростов-на-Дону: ЗАО "Книга", 2002. - 208 с. (10,92 п.л. / 0,7 п.л.).

4. Аксенов А.А. и др. Экономика строительства: Учебное пособие для вузов / Под ред. докт. экон. наук, проф. Ю.Ф. Симионова. - М.: ИКЦ "МарТ", Рос-тов-н/Д: ИЦ "МарТ", 2003. - 352 с. (Серия "Экономика и управление") (18,4 п.л. / 1,7п.л.).

5. Аксенов А.А. Жилищное строительство как фактор экономического роста // "Строительство - 2003": Материалы Международной научно-практической конференции. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2003 (0,1 пл.).

6. Аксенов А.А. К вопросу о корректировке государственной концепции в области жилищного строительства // "Строительство - 2003": Материалы Между-

народной научно-практической конференции. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2003 (0,1 п.л.).

7. Аксенов А.А. Социальный аспект реформирования жилищно-коммунального хозяйства // Известия Ростовского государственного строительного университета. - Ростов н/Д. - 2003. - №7 (0,1 п.л.).

8. Аксенов А.А. и др. Экономика ЖКХ: Учебное пособие / Под ред. докт. экон. наук, проф. Ю.Ф. Симионова. - М.: ИКЦ "МарТ", Ростов-н/Д: ИЦ "МарТ", 2004. - 208 с. (Серия "Экономика и управление") (11,8 п.л. / 0,8 п.л.).

9. Аксенов А.А. и др. Жилищный кредит (ипотека): Учебно-практическое пособие / Под ред. докт. экон. наук, проф. Ю.Ф. Симионова. - М: ИКЦ "МарТ", Ростов-н/Д: ИЦ "МарТ", 2004. - 224 с. (11,8 п.л. /1,6 п.л.).

Р 020818 от 13.01.99. Подписано в печать 3.03.04. Формат 60x84/16. Бумага писчая. Ризограф. Уч.-изд. л. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ 70.

Редакционно-издательский центр Ростовского государственного строительного университета. 344022, Ростов н/Д, ул. Социалистическая, 162.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Аксенов, Алексей Александрович

ВВЕДЕНИЕ.

1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СТАНОВЛЕНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ.

1.1. Природа рыночных отношений в жилищной сфере.

1.2. Состояние и перспективы развития рынка жилья в Российской Федерации.

1.3. Рынок жилья и рынок жилищно-коммунальных услуг: взаимосвязь и тенденции.

2. РОЛЬ ГОСУДАРСТВА В УПРАВЛЕНИИ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРОЙ.

2.1. Формирование и реализация жилищной политики в переходной экономике: взаимодействие государства и рыночных институтов.

2.2. Социально-экономические индикаторы функционирования рыночных отношений в жилищной сфере и их совершенствование.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Рынок жилья и формирование социальной защиты населения"

Актуальность темы исследования. Переход к новой модели социально-экономического развития ставит перед экономической наукой множество проблем, важнейшей из которых является жилищная. Если в плановой экономике жилье в основном распределялось государством, то в рыночных условиях оно стало объектом свободной купли-продажи. Появление частной собственности значительно расширило сферу товарно-денежных отношений, изменились источники финансирования жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда, что способствовало становлению рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг.

Вместе с тем возник ряд нерешенных вопросов в рассматриваемой области. Цены на жилье высоки относительно низких доходов населения, и проблема обеспеченности жильем остается актуальной. Доступность жилья крайне низка, и решение жилищной проблемы даже с использованием ипотечного жилищного кредитования в настоящее время представляется труднодостижимой задачей.

Развитие рынка жилья тесно связано с реформой жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), суть которой фактически заключалась в переходе на 100%-ную оплату жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) потребителями с недостаточным учетом динамики реальных доходов населения. Как результат проводимой государством жилищной политики наблюдается рост недовольства населения, что проявляется в многочисленных акциях протеста в последние годы во многих регионах Российской Федерации.

В связи с этим необходима корректировка жилищной политики и тщательная проработка концепции дальнейшего реформирования жилищной сферы, приоритетом которой дожны стать социальные аспекты.

Степень разработанности проблемы. В отечественной экономической науке отсутствует единая концепция функционирования рыночных отношений в жилищной сфере. Однако следует заметить, что отдельные аспекты формирования и развития рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг рассматривались в отечественной и зарубежной научной литературе.

Рыночный механизм функционирования жилищной сферы исследовали в рамках неоклассической экономической теории К. Анджеличи, Дж. Дэниел, Г. Поляковский, Р. Страйк. Доходность жилищного инвестирования изучали Д. Фридман, Н. Ордуэй, С. Хадсон-Вильсон. Необходимость функционирования арендного жилищного сектора доказали Э. Дойч и М. Эсинга. Концептуальный анализ взаимодействия сберегательных и инвестиционных процессов осуществили Дж. Кейнс, Э. Хансен, Р. Харрод. Социальная значимость жилищной сферы для создания условий расширенного воспроизводства рабочей силы и качества жизни населения выявлена К. Марксом, Ф. Энгельсом, А. Пигу. Основы жилищной политики разработали представители неолиберализма В. Ойкен,

B. Репке, Л. Эрхард.

В отечественной экономической литературе роль жилищной сферы в функционировании плановой экономики изучил С. Шаталин. Проблемы институциональной неэффективности жилищной сферы исследовала О. Бессонова; особенности функционирования рынка жилья в переходной экономике проанализировали Л. Руди, Г. Стерник, В. Ясько; механизм взаимодействия спроса и предложения на рынке жилья изучили Т. Бекина, Н. Калинина, Н. Ноздрина. Проблемам реформирования жилищной сферы и оплаты ЖКУ посвятили свои труды В. Бузырев, А. Карандеев, Н. Косарева, Н. Пастухова, А. Пузанов, А. Ряховская, Ю. Симионов, Ю. Таги-Заде, Л. Чернышов. Вопросами реконструкции, модернизации и капитального ремонта жилья занимались С. Бугаков, Н. Костецкий. Проблемам развития рыночных отношений в жилищном строительстве посвятил ряд работ И. Воронкин, а моделированию социально-экономических процессов в жилищной сфере Ч

C. Хачатрян.