Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Рынок риэторских услуг и его влияние на жилищные потребности населения и экономику субъектов федерации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Столяров, Виталий Львович
Место защиты Москва
Год 2006
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Рынок риэторских услуг и его влияние на жилищные потребности населения и экономику субъектов федерации"

На правах рукописи

Столяров Виталий Львович

030671В0

РЫНОК РИЭТОРСКИХ УСЛУГ И ЕГО ВЛИЯНИЕ НА ЖИЛИЩНЫЕ ПОТРЕБНОСТИ НАСЕЛЕНИЯ И ЭКОНОМИКУ СУБЪЕКТОВ ФЕДЕРАЦИИ

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

(региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

003067160

Работа выпонена в Институте региональных экономических исследований (ИРЭИ)

Научный руководитель

доктор экономических наук Аксенов Петр Николаевич

Официальные оппоненты

доктор экономических наук, профессор Рождественская Ирина Андреевна

кандидат экономических наук Чех Александр Викторович

Ведущая организация.

Совет по изучению производительных сил Минэкономразвития РФ и РАН

Зашита состоится л09февраля 2007 г. на заседании Диссертационного совета Д.520 030.01 при Институте региональных экономических исследований (ИРЭИ) по адресу: 119002, г. Москва, пер Сивцев Вражек, д.29/16,'4-й этаж.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института региональных экономических исследований (ИРЭИ).

Автореферат разослан 28 декабря 2006 года.

Ученый секретарь диссертационного совета,

О М Назарова

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Сложившееся в стране и ее регионах состояние дел с жилищной обеспеченностью населения приобрело чрезвычайный характер. Предпринимаемые в последнее время органами управления усилия по исправлению этой ситуации в субъектах РФ пока еще не приносят ощутимых результатов. Об этом, в частности, свидетельствует увеличивающийся за последнее десятилетие разрыв между показателями вновь вводимого жилищного фонда и количеством нуждающихся в нем при ярко выраженной тенденции снижения общей численности населения не только в целом по стране, но и в регионах. В условиях устойчивого роста дефицита жилья во многих регионах и городах масштабно распространяется слабо контролируемый государством рынок риэторских услуг, способствующий необоснованно высокому росту цен на жилье, усилению их межрегиональной дифференциации, непрозрачности сделок, распространению коррупции, развитию теневых структур, других негативных последствий, сказывающихся на темпах экономического роста, снижении бюджетных доходов субъектов федерации, удовлетворении насущных потребностей населения, уровне и качестве жизни.

Организация эффективного управления социально-экономическим развитием субъектов Федерации, выравнивание условий проживания населения в них, предполагает систематическое наблюдение и мониторинг за состоянием рынка риэторских услуг, анализ, прогнозирование и регулирование тенденций и путей его развития. Выпонение указанных и других функций управления удовлетворением жилищных потребностей населения в территориальных социально-экономических системах требует разработки новых научно обоснованных подходов и принципов их практической реализации и обуславливает актуальность темы исследования.

Постановка проблемы. Теоретико-методологические вопросы изучаемой темы находятся на стыке двух, с одной стороны взаимосвязанных, а с другой - отличающихся аспектов ее исследования, концентрирующих внимание на необходимости выпонения конституционных обязательств государства по обеспечению стандартов проживания населения в условиях ускоренного развития посреднических (в данном случае риэторских) услуг и рынка недвижимого имущества, носящих предпринимательскую ориентацию. Оба эти направления рассматривались экономической наукой отдельно одно от другого.

Исследованию социально-экономических аспектов рынка услуг посвящены труды отечественных ученых Абакина Л.И., Аванесова Ю.А., Бурака П.И., Гайдара Е.Т., Глазьева С.Ю., Дюмулена И.И., Жильцова E.H., Кириловой А.Н., ЛексинаВ.Н., Лимаренко А.П., Магомедова Ш.М., Москаева Ш.А., Орешина В.П., Платоновой H.A., Райзберга Б.А., Рождественской И.А., Синяевой И.М., Сульповара Л.Б., Фатхутдинова P.A., Чернышева Б.Н., ХайкинаГ.А., Ясина Е.Г. и др. Определенный вклад в

изучение и исследование данной категории внесли зарубежные ученые, в числе которых следует отметить труды Я.Корнаи, Ф. Котлера, Р. Кэмпбела, Л. Брю, Т. Хила и др.

Однако, рынок услуг непрерывно развивается. В городах и субъектах федерации сформировася новый вид услуг, связанный с риэторской деятельностью, масштаб которой оказывает значительное воздействие на социально-экономическое развитие субъектов Федерации, жилищную обеспеченность и уровень жизни населения, по существу не регулируется и слабо контролируется органами всех уровней управления, не достаточно исследован.

Цель и задачи исследования. В свете изложенного, целью данного диссертационного исследования является разработка новых научно-методических подходов регулирования рынка риэторских услуг, оказывающего влияние на удовлетворение жилищных потребностей населения, экономический рост и социально-экономическое развитие регионов.

Достижение поставленной цели обусловило необходимость решения следующих задач:

- выявление региональных особенностей, масштабов и тенденций развития риэторской деятельности, типологизации ее функций и задач, позитивных и негативных воздействий на уровень удовлетворения потребностей населения, социально-экономическое развитие субъектов Федерации;

- разработка показателей, методов измерения, информационное обеспечение анализа, прогнозирования и регулирования региональной структуры рынка риэторских услуг и его отдельных сегментов;

- разработка новых подходов к исследованию производственно-экономических связей комплекса отраслей, формирующих спрос на риэторские услуги в регионах России, основанных на измерении мультипликативных взаимодействий;

- научное обоснование необходимости включения в действующую систему управления социально-экономическим развитием регионов целевых ориентиров удовлетворения жилищных потребностей населения, социально-гарантированных принципов их удовлетворения в условиях рыночных отношений; |

- разработка рекомендаций по определению общественно-необходимых норм обеспечения потребностей населения региона жильем, исходя из имеющихся возможностей их удовлетворения, а также - затрат, цен и тарифов на строительство и эксплуатацию 1м2 общей площади жилых домов;

- выявление взаимосвязи между уровнем обеспеченности населения жильем, темпами экономического роста, производительностью труда, доходами и расходами населения с учетом опыта экономически развитых стран;

выявление причин и факторов, определяющих уровень удовлетворения потребностей населения в жилье, формирующих спрос и предложение на рынке жилья и его конкурентоспособность, осуществление прогнозных оценок потребностей населения ЦФО и его субъектов в жилье, масштабов и структуры рынка риэторских услуг, разработка предложений по обеспечению их практической реализации, по совершенствованию координирующих, регулирующих и контролирующих функций государственных и муниципальных органов управления, риэторских фирм, кредитно-финансовых организаций в сфере строительства и распределения жилья.

В качестве объекта исследования выступают: экономические отношения и взаимосвязи, возникающие между субъектами регионального рынка риэторских услуг, формируемые с одной стороны потребностями и платежеспособным спросом населения, а с другой - субъектами риэторской деятельности и комплексом отраслей, осуществляющих: строительство жилых и нежилых помещений, производство промышленных товаров длительного пользования, предоставление жилищно-коммунальных услуг, инвестирование и кредитование процесса удовлетворения жилищных потребностей населения.

Предметом исследования являются региональные особенности формирования рынка риэторских услуг, показатели их структуры, методы изучения, научного обоснования, оценки путей их развития и совершенствования механизмов регулирования на разных уровнях управления.

Теоретической основой исследования послужили фундаментальные и прикладные труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов по региональной экономике, экономической теории и рыночным отношениям в области оказания услуг, общественного благосостояния, человеческого капитала, социально-экономического развития территориальных образований. В процессе исследования и обоснования направлений развития региональных рынков риэторских услуг автор опирася на теорию экономического роста, принципы размещения производительных сил, тенденции развития хозяйственных систем экономически развитых стран и регионов России, основы регионального маркетинга и менеджмента, закономерности формирования и удовлетворения насущных потребностей населения, теоретические положения региональной экономики и управления.

В качестве инструментов исследования использовались общенаучные методы экономико-статистического, логического, маркетингового анализа, сравнения и группировок, экспертных оценок, экстраполяции, имитационного моделирования, СНС.

Информационную базу исследования составили данные Федерального статистического агентства, его территориальных подразделений, анкетные и маркетинговые исследования и опыт, приобретенный автором в процессе практической деятельности в ряде риэторских фирм, позиционированных на рынке оказания услуг населению,

проживающему в городах Московского региона, а также законодательно-правовые акты, нормы и нормативы, регулирующие функционирование рынков недвижимости и риэторских услуг в субъектах Центрального федерального округа.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке научно-обоснованных методов и механизмов регулирования тенденций развития рынка жилья и риэторских услуг исходя из закономерностей и региональных особенностей формирования потребительских ориентиров населения, его [ доходов, общественно-необходимых затрат на строительство и эксплуатацию жилья.

На защиту выносятся следующие элементы научной новизны:

- уточнено содержание понятий риэторская услуга, рынок риэторских услуг, осуществлена типологизация сегментов этого рынка, выпонено обоснование его региональной структуры с учетом взаимосвязей с рынками товаров, капитала, инвестиций, труда и др.;

- выявлены региональные тенденции формирования и развития рынка риэторских услуг за последнее десятилетие, установлена емкость его основных сегментов, вскрыты закономерности, позитивные и негативные последствия его развития, доказано его влияние на экономическую безопасность страны и регионов, обоснована экономическая целесообразность его регулирования с учетом особенностей социально-экономического развития регионов и уровня жизни населения;

- обоснована структура показателей, характеризующих состояние, тенденции и эффективность развития региональных рынков риэторских услуг, формируемых потребностями и платежеспособным спросом населения субъектов Федерации в жилье и хозяйствующими субъектами в нежилых помещениях и земельных участках, предложены методы их измерения и расчета, позволяющие определить емкость рынка услуг, масштабы его развития, цены на услуги, прямой и косвенный ущерб, вероятные риски при отказе от них;

- предложен количественный метод оценки мультипликативного влияния жилищных потребностей населения на региональные процессы эксплуатации и строительства жилья, спрос на риэторские услуги, доходную и расходную части бюджетов субъектов РФ;

- разработаны рекомендации по проведению анализа и расчета текущих затрат и тарифов на оказание жилищных услуг населению по субъектам Федерации, позволяющие проводить аудит и контроль тарифов и платежей за услуги на основе общественно-необходимых затрат, отражаемых показателями СНС; !

- показано, что совокупность функционирующих в настоящее время в экономическом пространстве России риэторских фирм может и дожна быть интегрирована в самостоятельную специализированную структуру, от стабильного и устойчивого функционирования (которой зависит уровень обеспеченности населения жильем, доходы территориальных бюджетов,

темпы экономического роста субъектов Федерации, структура потребительских расходов населения.

Практическая значимость работы состоит в том, что в ней на основе полученных научных результатов разработаны конкретные пути, обоснованы параметры, масштабы и эффективность развития региональных рынков риэторских услуг, предложены методы и механизмы их государственного регулирования, обеспечивающие более высокий уровень удовлетворения жилищных потребностей населения, увеличение доходной части региональных и местных бюджетов, улучшение использования жилищного фонда страны и регионов, приумножение национального богатства, повышение темпов экономического роста, улучшение качества жизни населения.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации докладывались на кафедре менеджмента и маркетинга КГПИ (г. Коломна, 2004 г.), на научно-техническом Совете ФГНУ ВНИИ Радуга (г. Коломна, 2004 г.), на региональной конференции Проблемы и методы управления экономической безопасностью регионов (Коломна, 2006 г.), на кафедрах Национальная экономика РЭА им. Г.В. Плеханова и МГУ сервиса (2006 г.), на У-ой международной конференции Новые тенденции в экономике и управлении организацией (г. Екатеринбург, 2006 г.).

Ряд методических и практических рекомендаций автора применяется в работе Управлений Администраций г. Коломна и Коломенского района, результаты проведенных исследований по рекомендации кафедр Менеджмента и маркетинга КГПИ и Национальной экономики РЭА им. Г.В. Плеханова предложено включить в соответствующие дисциплины государственного образовательного стандарта по специальностям Региональная экономика и управление, Муниципальное управление, Национальная экономика и Маркетинг.

Публикации. По содержанию исследования было опубликовано шесть печатных работ общим объемом 2,2 п.л.

Структура диссертации. Цель, задачи, логика исследования и его специфические особенности определили следующую структуру диссертации: Введение

Глава 1. Экономические основы, региональные особенности и тенденции рынка риэторских услуг

1.1. Экономическая сущность услуг, их типология. Понятие риэторских услуг

1.2. Региональные предпосыки и принципы усиления социальной составляющей развития риэторской деятельности

1.3. Рынок риэторских услуг как механизм регулирования процесса удовлетворения жилищных потребностей населения в субъектах Федерации Глава 2. Методологические и методические вопросы исследования регионального рынка риэторских услуг

2.1. Производственно-экономические связи комплекса отраслей, формирующих спрос и предложение риэторских услуг в территориальных

образованиях. Мультипликативный подход

2.2. Оценка общественно-необходимых затрат на удовлетворение жилищных потребностей методом СНС |

2.3. Разработка принципов и методов анализа затрат и результатов риэторской деятельности в субъектах Федерации

Глава 3. Прогнозные оценки масштабов развития рынка и пути улучшения его регулирования на федеральном и региональном уровнях

3.1. Исходные концептуальные посыки прогнозирования развития рынка

3.2. Прогноз масштабов развития рынка риэторских услуг в субъектах Федерации Центрального округа |

3.3. Предложения по совершенствованию государственного регулирования рынка риэторских услуг на разных уровнях управления

Заключение

Библиографический список I

Приложения 1

Основные результаты исследования, их краткое обоснование

1. Жилищные условия относятся к числу насущных и неисчезающих потребностей людей. Этот вид потребностей органически привязан к месту проживания населения. Он существовал вчера, есть сегодня, будет завтра и всегда. От уровня удовлетворения этой потребности зависит эффективность функционирования всех сфер жизнедеятельности общества, средняя продожительность жизни, темпы воспроизводства населения, производительность труда, уровень цивилизованности.

Несмотря на очевидность и всеобщую признаваемость приведенного утверждения, влияние уровня жилищной обеспеченности населения на экономический рост, межрегиональную дифференциацию уровня жизни и другие параметры общественного благосостояния экономической наукой до настоящего времени недостаточно исследованы.

В стране пока еще отсутствует общепризнанная концепция решения этой проблемы, о чем свидетельствует наличие различных точек зрения на принципы и пути ее решения с учетом особенностей социально-экономического развития регионов, условий жизнедеятельности населения.

Ряд ученых считают, что эта проблема не имеет решения. Другая группа специалистов и общественных деятелей высказывает мнение, что единственно приемлемым направлением решения рассматриваемой проблемы является активизация нового строительства и развитие ипотечного кредитования. Третья группа ученых и хозяйственных руководителей связывают решение данной проблемы только с социально незащищенными слоями населения. Много сторонников ликвидации дефицита жилья путем повышения квартирной платы и т.п. Однако, целостного общественного взгляда на национальную концепцию удовлетворения жилищных потребностей с учетом территориальных особенностей проживания населения пока еще не сформировано.

2. Риэторский вид услуг уверенно и прочно занял свое место на развивающемся быстрыми темпами в стране и регионах рынке недвижимости, создавая условия для роста его конкурентоспособности, обеспечивая ускорение оформления сделок купли-продажи, аренды, приватизации квартир, значительно облегчая своим клиентам возможности приобретения жилых помещений, предоставляя им необходимые гарантии. Наряду с этими и другими плюсами, риэторская деятельность, как показывает проведенный анализ, непрозрачна, регионально монополизирована, методологически, информационно и законодательно недостаточно обеспечена, слабо регулируется органами власти, оказывает ряд негативных последствий на экономическое и социальное развитие регионов, уровень жизни населения. Происходит снижение роли государственных и муниципальных органов управления в решении жилищной проблемы, что в свою очередь обусловливает концетрацию жилищного капитала у ограниченного числа домовладельцев при

одновременном снижении количества семей, получающих жилье, усиливает межрегиональную дифференциацию между владельцами жилья и нуждающимися гражданами.

Расчеты, выпоненные автором, подтверждают необходимость усиления регулирующих воздействий всех уровней власти в рассматриваемой сфере деятельности. |

3. Фактическую стоимость 1м2 площади жилых домов можно определить разными методами. В диссертации предложено этот показатель исчислять на основе действующей методологии СНС с использованием структуры показателей ВДС по строительному комплексу и другим отраслям, связанным с удовлетворением жилищных потребностей населения. По расчетам автора, средняя цена 1м2 по состоянию на середину 2005 года примерно в три раза превысила уровень фактических затрат на строительство. I

Во многих регионах страны происходит неконтролируемый, ничем не обоснованный рост цен на жилые строения и другую недвижимость. Так, начиная с 1997 г. по настоящее время средняя цена 1м2 жилой площади в стране увеличилась примерно в 10, а в отдельных регионах и более раз, опережая средние темпы роста цен на рынке потребительских товаров в два-три раза и более. На рынках недвижимости Москвы, Московской области и других субъектов Федерации часто практикуются и проводятся так называемые игры на повышение цен, основной целью участников которых является обеспечение ежемесячного прироста стоимости 1м2 площади жилых домов не менее чем на 3%. Двухпроцентный месячный прирост стоимости 1м2 площади у участников рынка считается умеренным, что трудно объяснимо с логической точки зрения.

На рынке недвижимости цены дожны устанавливаться на основе закономерностей и тенденций формирования спроса и предложения, но при этом они дожны регулироваться соответствующими механизмами государственного воздействия в определенных пределах, границы которых следует устанавливать с учетом региональных особенностей социально-экономического развития, темпов инфляции и роста реальных доходов населения в субъектах Федерации.

4. Для организации действенной системы регулирования распределительных процессов в жилищной сфере необходимо определить масштаб и фронт распространения риэторской Деятельности по регионам страны. В связи с недостаточной информационной базой для оценки масштабов деятельности по оказанию риэторских услуг на данном этапе, автором использовася выборочный метод обследования риэторских фирм и показатели ЕГРПО.

Для анализа сложившейся в настоящее время структуры риэторской деятельности в субъектах Федерации Центрального Федерального округа проводилось выборочное обследование наиболее известных фирм и корпораций. В результате этого установлено,! что по состоянию на сегодняшний день в Москве и ближайшем Подмосковье зарегистрировано

примерно 600 организаций риэторской деятельности, функции которых на рынке недвижимого имущества распределены следующим образом: оценочная деятельность - примерно 40 фирм (-7%); управление - 16 фирм и корпораций (-3%); аукционы и торги - 47 представительств Аукционторга (~8%); зарубежные операции - 10 фирм и корпораций (~2%); долевое строительство - 100 предприятий (-15%); финансовые услуги - 100 фирм и корпораций (-15%). Остальные фирмы и корпорации (~45%), в числе которых Мосжисервис, имеющее в своем составе 28 филиалов, Инком с 35 филиалами, Коммерческое агентство недвижимости с 15 филиалами и ряд других, как правило, оказывают населению все виды услуг в приобретении, приватизации, обмене недвижимости.

В результате проведенного исследования автором установлено, что в период с 1995 г. по настоящее время доля риэторских организаций в общем их количестве, содержащихся в ЕГРПО увеличилась с 0,2% до 1,3%, т.е. примерно в 10 раз, доля риэторской части ВДС в ВРП возросла в 3,5 раза, (табл. 1).

Таблица 1

Динамика показателей риэторской деятельности

Показатель 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Количество фирм тыс. единиц 4,8 7,3 9,6 12,3 15,7 20,3 25,8 31,5 34,3 38,5 40,7

Среднегодовая численность, тыс. чел 24,0 38,5 55,1 73,5 96,5 129,8 170,4 209,1 233,0 268,3 275,3

Доля риэторской ВДС % к ВРП 1,4 1,3 1,8 2,8 3,5 3,3 3,7 3,9 4,1 4,4 4,8

Количество риэторов на 10 тыс населения, чел 1,6 2,6 3,7 5,0 6,6 11,1 11,8 14,6 16,3 18,8 20,8

Территориальная структура развития рынков риэторских услуг, характеризуемая долей организаций, осуществляющих данный вид деятельности и коэффициентом их участия в удовлетворении жилищных потребностей населения по федеральным округам и отдельным субъектам РФ по состоянию на 1.01.2006 года приведена в табл.2.

Таблица2

Обобщенные показатели территориальной структуры риэторских услуг

Показатель рф цфо Москва мо сзфо СП Лен. юфо Прив фо уфо сфо двфо

Количество фирм, % 100 41,5 29,5 4,0 16,3 1,1 0,1 8,0 13,2 6,6 10,4 4,0

Коэффициент участия в удовлетворении потребностей 9,8 7,7 5,2 13,0 8,0 8,7 13,3 6,6 14,1 14,1 10,0 24,0

Анализ приведенных данных позволяет установить коэффициенты межрегиональной дифференциации уровней развития риэторского рынка и определить его позитивные и негативные воздействия на общее состояние жилищной проблемы в стране. В частности, можно сделать вывод о наиболее проблемных регионах риэторской деятельности, в составе которых следует выделить ЦФО, Москву, СЗФО, СП, ЮФО. В этих регионах зарегистрировано около 70% риэторских фирм, но их деятельность примерно на 30% снижает возможности обеспечения нуждающихся в жилье граждан за счет продажи имеющегося фонда покупателям, проживающим в других регионах страны.

5. Принципиальная схема воздействия риэторской деятельности на формирование рынков жилья, капитала, труда и эффективность социально-экономического развития регионов приведена на рис. 1.

Риэторская деятельность --Х Масштаб Ч

Количество фирм

Численность

Объем услуг

Прибыль

недвижимости

инвестиций и кредитов

страховой

акций и ценных бумаг

строительной продукции

г... Эффект ____

Доходы

Жилой ! фонд

Доходы населения

Потребность и спрос на жилье

Рис. 1. Принципиальная схема влияния риэторской деятельности на социально-экономическое развитие региона

Обобщенное представление о влиянии риэторской деятельности на удовлетворение жилищных потребностей населения илюстрирует график на рис. 2, из которого следует, что на протяжении последнего десятилетия положение дел по данному вопросу не улучшается.

ЧХЧДоля семей, получивших жилье ЧДоля сеней, учитываемых

А Доля семей, нуждающихся и получивших жилье ЧЖЧ Предельная склонность населения к сбережению

Рис. 2. Динамика показателей удовлетворения жилищных потребностей населения

Публикуемые Федеральным статистическим агентством показатели средней обеспеченности населения регионов страны жилой площадью, не позволяют составить истинное представление о состоянии дел в этой сфере. При незначительной дифференциации указанного показателя по субъектам Федерации в пределах 19,5-22,2м2 на чел., по всем регионам страны наблюдается сильная дифференциация между группами населения с различными доходами. Так, доля граждан со средней обеспеченностью жилой площадью: до 5м2 на чел. составляет 5,3%; от 5,1 до 7м2 - 9,5%; от 7,1 до 9,0м2 - 16,5%; от 9,1 до 13м2 - 30,4%; от 13,1 до 15,0м2 - 12%; от 15,1 до 20м2 - 14,5%; от 20,1м2 и более - 12,8%. В состав последней входит примерно 5% граждан со средней обеспеченностью жилой площадью от 65 до 100 м2 и более.

Показатель обеспеченности населения регионов жильем в значительной степени зависит от уровня доходов граждан (табл. 3).

Таблица 3

Распределение домохозяйств по среднедушевому размеру жилой площади и среднедушевому денежному доходу (проценты)

Децильные группы по доходам Все домохозяйства Средний размер жиплощади, м2

до 5,0 5,1-9,0 9,1-15,0 15,120,0 20,1 и более

Низкие 100 10,5 38,4 37,0 9,1 5,0

Средние 100 6,0 28,7 42,3 14,3 8,7

Высокие 100 7,3 12,8 19,0 19,4 41,5

Рассчитано автором по данным- Системные проблемы России М Экономика. 1999 С152

Кроме этого, динамика рассматриваемого показателя, как показывает анализ, сильно коррелирует с темпами прироста ВРП. Поэтому разработка кардинальных путей решения жилищной проблемы требует методологически более совершенного подхода к формированию системы государственных социальных стандартов с учетом макронациональных и макрорегиональных оценок.

6. Для оценки влияния жилищного комплекса на экономику региона автором разработана принципиальная схема мультипликативного воздействия жилищных потребностей и уровня их удовлетворения на воспроизводство ВРП (рис. 3). Из этой схемы следует, что уровень обеспеченности населения региона жилищными благами определяется состоянием всех сфер воспроизводственного процесса, которые, в свою очередь, также оказывают соответствующее воздействие на степень удовлетворения жилищных потребностей населения.

Установлено, что расширение жилищного строительства зависит не только от уровня спроса, характеризуемого предельной склонностью к потреблению (мультипликатор потребностей - М,п), и уровнем сбережений, измеряемого предельной склонностью к накоплению (М3н), но также и от участия хозяйствующих субъектов в подготовке и принятии решений в области постановки целей и задач социально-экономического развития регионов, распределения ресурсов, выделения земельных участков и создания необходимых условий для их освоения.

Для установления масштабов воздействия развития жилищной сферы экономики и достигнутого уровня жилищной обеспеченности населения на отдельные стадии воспроизводственного процесса использовались показатели СНС. В частности, складывающаяся динамика отраслевой структуры поных затрат ресурсов экономики и ВДС отраслей характеризуется показателями (табл. 4).

Таблица4

Коэффициенты воздействия жилищного строительства на затраты ресурсов

(числитель) и полученные результаты (знаменатель)

Показатель 995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 гоог 2003 2004

Промышленность 3.37 2.5 3.25 2,67 3.04 2,50 2.80 2,22 2.50 1,90 2.80 2,07 3.01 2,11 2.81 1,91 2.87 2,01 3.01 2,22

Транспорт 0.71 0,97 0.71 0,97 0.66 0,83 0.59 0,66 0.43 0,48 0.43 0,49 0.52 0,58 0,58 0,55 0,60 0.57 0,62

Торговля и недвижимость 1.24 2,05 121 1,89 1.17 1,74 1.22 1,74 1.19 1,63 1.32 1,78 1.43 1,99 1.48 1,94 1.50 2,0 152 2,24

Строительство 9,1 9,0 М 8,4 15 7,4 62 6,1 1 6,6 ТА 7,5 ТА 7,2 М 7,7 М 7,9

Прочие 12 1,0 10 1,0 и 1,0 10 1,1 11 1,1 и 1,1 И 1,1 11 1Д И 1,1 11 1,1

Всего 14.82 15,62 14.67 15,53 14.07 14,47 13.11 13.12 11.42 11,21 12.45 12,04 13.66 13,28 13.43 12,73 14.02 13,41 14.40 14,08

Рассчитано авторам по данным Национальные счета России в 1995-2004гг

Таким образом, результаты проделанных расчетов показывают, что жилищное строительство, как отрасль, обеспечивающая удовлетворение потребностей населения в жилье, обусловливает по крайней мере удвоение затрат ресурсов и получаемых результатов при строительстве жилых домов за счет формирования допонительного спроса в других секторах экономики. Масштаб этого воздействия определяется величиной примерно 14% поных затрат ресурсов в создаваемой ВДС. Эта оценка является впоне реальной, т.к. подтверждается другим методом расчета, основанном на прямом вычислении доли производимой продукции и выпоняемых услуг по отдельным отраслям экономики, публикуемым ФСА.

В частности, на основании публикуемых ФСА данных, вычисляся удельный вес продукции промышленности строительных материалов в общем выпуске промышленной продукции за 1995-2003 гг. Значения этих удельных весов составили соответственно по годам: 4,3; 4,0; 3,5; 3,2; 2,45; 2,43; 2,60; 2,75; 2,80; 2,83 и отклоняются от суммарных результатов, полученных первым методом за весь рассматриваемый период в допустимых пределах (сумарные результаты составили 30,8 и 29,5%, т.е. отклонение ~ 1,3 пункта).

Состояние рынка потребительских товаров в значительной степени предопределяется размерами вновь вводимого жилья и нежилых помещений. Размер влияния нового строительства на оборот рынка промышленных товаров потребительского назначения характеризуется коэффициентом эластичности!,2.

инвестиции

Население, спрос на жилье

кредиты

сбережения

Финансово-кредитная

Продавцы

Государство

Посредники

Строители

Бюджеты

инвестиции

Промстрой материалы Машиностроение и металургия Транспорт Энергетика

Нефтегазопере работка

Природные ресурсы

Инфраструк-.тура

Потребительский комплекс

Рис. 3. Мультипликация финансовых потоков в процессе удовлетворения потребностей населения в жилье

7. Анализ экономической литературы по вопросу о влиянии степени удовлетворения жилищных потребностей населения на темпы экономического роста показал, что его исследованию посвящены отдельные работы отечественных и зарубежных экономистов,1 результаты которых пока еще не позволяют однозначно ответить на данный вопрос.

В связи с этим была сформулирована задача выявления взаимосвязи между динамикой фактических темпов экономического роста и числом построенных квартир экономически развитых стран. В результате анализа за период с 1990 г. по 2003 г. было установлено, что между рассматриваемыми показателями существует достаточно тесная корреляционная зависимость. В качестве примера на рис. 4 приведена илюстрация этой зависимости применительно к экономике США. Анализ показал, что при положительно устойчивых темпах прироста ВВП (АУ) число построенных квартир (X) для

различных государств, входящих в рассматриваемую группу на разных временных интервалах может ориентировочно определяться выражением (0,21:0,27)Х=АУ. Данное соотношение инвариантно к средней площади квартиры, которая для разных стран и регионов определяется национальными особенностями и стандартами.

Проценты

-Индекс ВВП

- Индекс ВВП на душу населения

- Число построенных квартир

- Число построенных квартир на 10гыс чел -населения_

Рис. 4. Динамика роста ВВП и числа построенных квартир

Полученные результаты трансформировались на макроэкономические параметры, характеризующие состояние жилищной проблемы в условиях российской действительности в ретроспективной динамике (рис. 5).

Из приведенного графика следует, что фактический ввод жилой площади в рассматриваемом периоде примерно на 12-15% отставал от расчетного, что, в свою очередь, могло способствовать снижению темпов экономического роста в разных регионах от 1,5до 2%.

Продеты

Ч Индекс ВВП

-ИндексВВП 1адушу населения

Ч Число построенных квартир

Ч Число построенных квартир на !Отыс чел населения

Ч Х-епрос

Ч расчетный ввод

Ч фактический ввод

Рис. 5. Динамика ВВП, спроса и предложения квартир (РФ)

8. Начиная с 2000 года, во всех регионах страны сформировалась устойчивая тенденция опережающего роста тарифов на услуги ЖКХ по сравнению с ростом реальных доходов населения. В связи с этим в качестве одной из задач исследования бьшо научное обоснование предельных значений размеров указанных тарифов. Задача решалась применительно к субъектам федерации ЦФО. В частности, последние были разбиты на четыре группы, сформированные по интервальным значениям показателей ВРП, ВДС, площади, численности населения (табл.5).

Таблица 5

Показатели затрат и результаты функционирования жилищного хозяйства региона

Группы субьеюов РФ Удельный вес к итогу по РФ Кумулятивные удельные веса 1

ВРП ВДС ЖКУ Площадь Численность ВРП ВДС ЖКУ Площадь Численность

1 5,7 4,3 8,9 9,3 5,7 4,3 8,9 9,3

2 47,9 27,6 52,5 52,9 53,6 31,9 62,4 62,2

3 39,0 63,8 33,8 32,8 92,6 95,7 95,2 95,0

4 7,4 4,3 4,8 5,0 100 100 100 100

Рассчитано авторол1 по данным ФСА.

На рис. 6 представлен график, характеризующий зависимость между объемами производства ВРП и жилой площадью, на оси абсцисс - величины, характеризующие жилую площадь и численность населения, а на оси ординат - ВРП всего и ВРП, создаваемый ЖКХ.

Площадь П,%

Рис.6. Зависимость между объемами производства ВРП и жилой площадью на душу

населения

Анализ рис. 6 позволяет выявить диспропорцию, имеющуюся в настоящее время между объемами производства ВРП в субъектах РФ и вкладом отрасли ЖКХ в общий выпуск ВРП и вычислить меру влияния жилищной обеспеченности населения на показатели ВРП. Показатель этой меры воздействия Км определяется по формуле:

{ж 1=1

(Пг-Пм) - доля жилой площади, относящаяся к -му интервалу;

<3,.ь О, - доля суммарного ВРП, приходящаяся на начало и конец 1-го

интервала.

Объем ВРП по каждой интервальной группе определяется по кривой распределения жилой площади по размеру среднедушевого ВРП путем умножения его среднеинтервальной величины на жилую площадь в этом интервале.

В данном случае Км=24%, что с известной долей приближения можно ориентировочно оценить как фактор снижения общего размера ВРП примерно на 25%. Это в условиях дефицитного состояния жилищной

отрасли, функционирование которой осуществляется за счет частичного дотирования из бюджета, а следовательно, в определенной мере подвергается государственному регулированию. При переходе отрасли на самофинансирование дожно неминуемо произойти ослабление этого регулирования и, как следствие, усиление воздействия ЖКХ на ВРП.

Основные выводы и рекомендации

В результате проведенных исследований можно сделать следующие выводы:

1. Рынок риэторских услуг в настоящее время в России и во многих ее регионах находится в стадии подъема. За последнее десятилетие доля фирм и организаций, концентрирующих свою деятельность на этом рынке, возросла с 0,2 до 1,5% к общему количеству зарегистрированных ЕГРПО предприятий и организаций, а по отношению к общему количеству предприятий и организаций строительной отрасли - с 2,0% в 1995 г. до 10,7% в настоящее время.

Среднегодовая численность занятых в рассматриваемой сфере деятельности увеличилась с 24,0 тыс. чел. в 1995 г. до 295,3 тыс. чел. в 2005 г. Если же учесть и физических лиц, занимающихся данным видом предпринимательской деятельности, то количество занятых составит примерно 385 тыс. чел.

2. Риэторский вид деятельности в настоящее время является наиболее выгодным бизнесом. Доля прибыли в валовой добавленной стоимости по отрасли Операции с недвижимым имуществом на протяжении последнего десятилетия не опускается ниже 90%.

3. Риэторская деятельность оказывает все более существенное влияние на формирование темпов экономического роста. Доля отрасли лоперации с недвижимым имуществом в ВРП, начиная с 1996 г. по настоящее время постоянно и устойчиво возрастала, увеличившись за рассматриваемый период с 1,3 до 4,8%.

4. Структура современного состояния риэторского рынка характеризуется следующими его сегментами: операции на первичном рынке квартир (от 10 до 15% по стоимости); операции на вторичном рынке квартир (до 15%); арендные операции (до 70%). Структура этого рынка по регионам страны сильно дифференцирована и зависит от количества вновь вводимого жилищного фонда, его стоимости, численности мигрантов, обеспеченности населения жилой площадью, степени участия местных администраций в решении жилищной проблемы.

5. На федеральном, региональном и муниципальном уровне управления пока еще не создана система регулирования риэторской деятельности, позволяющая осуществлять необходимый учет, мониторинг, анализ, прогнозирование и контроль реализации эффективных путей удовлетворения жилищных потребностей населения в территориальных социально-экономических образованиях. Наряду с совершенствованием методологии и методических основ расчета и обоснования критериальных показателей

эффективности, спроса и предложения отдельных сегментов этого рынка, крайне необходимо улучшить нормативно-правовую регламентацию деятельности риэторских фирм и корпораций в субъектах федерации и городах, усилить возможности целеориентирующих и контрольно-испонительных функций местных органов управления и самоуправления.

6. Для повышения действенности и эффективности регулирующих воздействий региональных и муниципальных органов управления на более поное удовлетворение жилищных потребностей населения необходимы следующие первоочередные меры:

- регламентировать в действующей системе государственного, регионального и муниципального управления функцию анализа и прогнозного обоснования уровня удовлетворения жилищных потребностей населения, обязать субъекты федерации совместно с территориальными службами статистики осуществлять статистическое наблюдение и учет показателей потребностей населения в жилой площади, платежеспособного спроса и предложения по группам населения с различными доходами;

- разработать и ввести в практику регионального управления принципы и критерии лицензирования предпринимательской деятельности фирм и корпораций, осуществляющих трансакции на жилищном рынке субъектов федерации с учетом особенностей их социально-экономического развития, сокращения дефицитности и доступности жилья;

- регламентировать в законодательном порядке пределы удорожания стоимости 1м2 площади по регионам страны с учетом прогнозируемых темпов инфляции, доходов населения, дефляторов ВРП и инвестиций, стоимости земельных участков под новое строительство;

- разработать и ввести в практику регионального управления (на уровне субъектов федерации) методические рекомендации по установлению научно-обоснованных тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства, исходя из показателей СНС;

- разработать и ввести в действующее законодательство необходимые уточнения норм и правил регулирования деятельности риэторских фирм и корпораций при оформлении договорных отношений с хозяйствующими субъектами строительной отрасли и рынка.

Основные положения диссертационного исследования опубликованы автором в следующих печатных работах:

1. Столяров В Л. О целевых ориентирах социально-экономического развития страны и регионов. /В сб. Проблемы теории и практики реформирования региональной экономики. Выпуск 6. - М. ИРЭИ, 2005 г. -0,4 пл.

2. Столяров В.Л. Влияние жилищной проблемы на экономической безопасностью регионов. /В сб. Проблемы и методы управления экономической безопасностью регионов. Материалы региональной научно-теоретической конференции. /23-24 мая 2006г. Коломна: КГПИ, 2006 г. -0,3 пл.

3. Столяров В.Л. Региональные особенности функционирования рынка риэторских услуг. /Труды 5-ой международной конференции Новые тенденции в экономике и управлении организацией.УГТУ - Екатеринбург: УГТУ, 2006 г. - 0,2 п.л.

4. Столяров В.Л. Оценка влияния риэторских услуг на социально-экономическое развитие страны и регионов./ Труды МГУС - М: МГУС, 2006 г.-0,4 пл.

5. Столяров В.Л. Оценка общественно-необходимых затрат на удовлетворение жилищных потребностей/ Труды молодых ученых, вып.1У -Коломна: КГПИ, 2006 г. - 0,4 пл.

6. Столяров ВЛ., Аксенов П.Н. Региональные особенности и пути регулирования риэторского звена рынка недвижимости./ Вестник РАЕН, №6 том 5 -М. 2006г.-0,4 п.л.(автор 0,3 пл.).

7. Столяров В.Л. Методы оценки влияния риэторской деятельности на решение жилищной проблемы. Вестник университета управыления №10(26).-М.ГУУ.2006г.-0,4 пл. I

Отпечатано в ООО Компания Спутник+ ПД № 1-00007 от 25.09.2000 г. Подписано в печать 21.12.06. Тираж 100 экз. Усл. пл. 1,38 Печать авторефератов (095) 730-47-74,778-45-60

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Столяров, Виталий Львович

Введение

Глава 1. Экономические основы, региональные особенности и тенденции рынка риэторских услуг

1.1. Экономическая сущность услуг, их типология. Понятие риэторских услуг

1.2. Региональные предпосыки и принципы усиления социальной составляющей развития риэторской деятельности

1.3. Рынок риэторских услуг как механизм регулирования процесса удовлетворения жилищных потребностей населения в субъектах Федерации

Глава 2. Методологические и методические вопросы исследования регионального рынка риэторских услуг

2.1. Производственно-экономические связи комплекса отраслей, формирующих спрос и предложение риэторских услуг в j территориальных образованиях. Мультипликативный подход 63 $

2.2. Оценка общественно-необходимых затрат на удовлетворение жилищных потребностей методом СНС

2.3. Разработка принципов и методов анализа затрат и результатов деятельности в субъектах Федерации

Глава 3. Прогнозные оценки масштабов развития рынка и пути улучшения его регулирования на федеральном и региональном уровнях

3.1. Исходные концептуальные посыки прогнозных оценок развития рынка

3.2. Прогноз масштабов развития рынка риэторских услуг в 119 субъектах Федерации Центрального округа

3.3. Предложения по совершенствованию государственного регулирования рынка риэторских услуг на разных уровнях 126 управления

Диссертация: введение по экономике, на тему "Рынок риэторских услуг и его влияние на жилищные потребности населения и экономику субъектов федерации"

Рост доли услуг в валовом внутреннем продукте национальных экономик государств с разным уровнем развития рыночных отношений является одной из основополагающих тенденций глобализации мирового хозяйства.

В России доля производства услуг стабильно возрастала с 36% в 1990 г. до 53% в настоящее время. В последующие годы прогнозируется сохранение этой тенденции. Однако, в России указанная тенденция имеет существенную особенность, заключающуюся в неравномерности темпов ее проявления в разных регионах страны, формировании новых видов услуг, развитии посредничества, дилерства, брокерской, агентской и других видов деятельности, в дифференциации последствий их влияния на социально-экономическое развитие и экономический рост.

Рост доли услуг в производстве ВВП национальной хозяйственной системы и ее региональных звеньев свидетельствует о формировании и проявлении структурной перестройки экономики с учетом тенденций развития мирового хозяйства и потребностей населения, о развитии и углублении территориального разделения труда, об усилении влияния социальных факторов на экономический рост, социально-экономическое развитие, уровень жизни населения, мотивации к трудовой активности и другие аспекты жизнедеятельности.

Однако, в настоящее время исследованию данного процесса уделяется недостаточно внимания как в зарубежных странах, так и особенно в отечественной науке, о чем свидетельствует анализ трудов, посвященных исследованию теоретических и методологических оценок последствий влияния темпов развития сферы услуг на территориальное развитие экономики. Содержание и структура данной социально-экономической категории во многих своих аспектах пока еще остается недостаточно изученной.

Актуальность и практическая значимость постановки и решения данной проблемы обусловлена:

Х Сложившимся в стране и ее регионах состоянием дел с жилищной обеспеченностью населения, непрозрачностью действующей системы платежей за услуги ЖКХ, привлекательностью жилищной сферы для осуществления различного рода противозаконных операций;

Х Высокими и устойчиво наращиваемыми во всех регионах России темпами развития риэторской деятельности, усилением ее влияния на социально-экономическое развитие страны и регионов, ослаблением регулирующих функций государства в этой сфере;

Х Сформировавшейся в годы реформ и продожающейся до сих пор тенденцией ослабления роли экономической науки в выработке целевых ориентиров социально-экономического развития страны и регионов и путей их достижения;

Х Состоянием теории и методологии анализа и прогнозирования влияния уровня жизни населения и его жилищной обеспеченности на темпы экономического роста, производительность общественного труда, доходы населения;

Х Состоянием систем статистического наблюдения, учета и контроля за рынками недвижимости, распределением и использованием жилищного фонда и нежилых помещений, установлением цен и тарифов на услуги ЖКХ, отсутствием необходимых законодательно принятых регламентов в рассматриваемых сферах жизнедеятельности общества.

Организация эффективного управления региональными звеньями экономики предполагает систематическое наблюдение за состоянием рынков недвижимости и риэторских услуг, обеспечивающих его функционирование, анализ и прогнозирование тенденций и путей развития, применение действенных методов и механизмов государственного воздействия на их практическую реализацию.

Однако, анализ показывает, что действующая система управления сферой удовлетворения жилищных потребностей населения пока еще недостаточно эффективно выпоняет указанные функции. Об этом, в частности, свидетельствует увеличивающийся за последнее десятилетие разрыв между показателями вновь вводимого жилищного фонда и количеством нуждающихся в нем при ярко выраженной тенденции снижения общей численности населения. В условиях устойчивого роста дефицита жилья во многих регионах и городах масштабно распространяется слабо контролируемый государством рынок риэторских услуг, наряду с позитивными влияниями, способствующий монополизации, необоснованно высокому росту цен на жилье, непрозрачности сделок, росту коррупции, развитию теневых структур и других негативных последствий, сказывающихся на темпах экономического роста, снижении бюджетных доходов субъектов федерации, удовлетворении насущных потребностей, качестве жизни населения.

Степень теоретической и методологической изученности темы. Теоретико-методологические вопросы изучаемой темы находятся на стыке двух, с одной стороны взаимосвязанных, а с другой - отличающихся аспектов ее исследования, концентрирующих внимание на необходимости выпонения конституционных обязательств государства по созданию нормальных условий проживания населения, а также - тенденциях ускоренного развития посреднических (в данном случае риэторских) услуг и рынка недвижимого имущества, как механизма удовлетворения жилищных потребностей населения. Оба эти направления рассматривались экономической наукой отдельно одно от другого.

Исследованию социально-экономической категории луслуга посвящены труды отечественных ученых Абакина Л.И., Аванесова Ю.А., Бурака П.И., Гайдара Е.Г., Глазьева С.Ю., Дюмулена И.И., Жильцова Е.Н., Кириловой А.Н., Лексина В.Н., Лимаренко А.П., Магомедова Ш.М., Москаева Ш.А., Орешина В.П., Райзберга Б.А., Рождественской И.А.,

Синяевой И.М., Сульповара Л.Б., Фатхутдинова Р.А., Чернышева Б.Н., Хайкина Г.А., Ясина Е.Г. и др. Определенный вклад в изучение и исследование данной категории внесли зарубежные ученые, в числе которых следует отметить труды Ф. Котлера, Р. Кэмпбела, Л. Брю, Т. Хила и др.

Однако, рынок услуг непрерывно развивается. Как уже отмечалось, сейчас сформировася новый вид услуг, связанный с риэторской деятельностью, требующий разработки соответствующих подходов и методов государственного регулирования его позиционирования в экономическом пространстве страны и регионов.

Одной из особенностей этого вида услуг является его рыночная, предпринимательская ориентация, осуществляемая на социальном пространстве, формируемом первоочередными потребностями населения и требующим государственного регулирования.

Вопросы удовлетворения потребностей общества исследовались в нашей стране в конце восьмидесятых годов прошедшего столетия в связи с разработкой проблемы благосостояния населения. В этой области известны труды Т. Заславской, В. Майера, Б. Ракитского, Н. Римашевской, В. Рутгайзера, Г. Саркисяна, С. Шаталина, А. Шохина, Ю. Иванова и др. Однако, вопросы, связанные с оценкой влияния уровня удовлетворения потребностей населения на экономический рост, эти работы затрагивали лишь фрагментарно.

В последние десятилетия экономическая наука под воздействием требований практики сделала шаг вперед в осмысливании и исследовании этой проблемы. В частности, возникла необходимость оценить воздействие социального фактора на всю систему общественного воспроизводства, на темпы экономического роста и уровень социально-экономического развития общества. Это, в частности, обусловлено потребностями выявления приоритетов при постановке и решении огромного многообразия проблем и задач, связанных с охраной окружающей среды, предотвращением социальных конфликтов, усилением мотивационных механизмов, повышением уровня образования, развитием человеческого капитала, совершенствованием процессов принятия и реализации управленческих решений, их переориентации с технократических, административных подходов к экономическим. Методам с учетом общественного мнения.

Среди зарубежных ученых, исследующих проблему поиска критериев оценки благосостояния, наиболее известны труды И. Бентама, А. Маршала, В. Парето, У. Нордхауза, Дж. Тобина, JI. Осберга, Э. Шария, Я. Корнай.

Сложность задачи заключается в многоаспектности категории благосостояния, важнейшими критериальными компонентами которой являются жилищные условия, домашнее имущество, доходы населения и потребление.

Указанными и другими авторами были предложены и исследованы различные подходы к конструированию критериев оценки общественного благосостояния.

Анализируя (предложенные) критерии, необходимо отметить их большую условность и ограниченность практического использования, особенно для исследования влияния совершенно конкретной компоненты общественного благосостояния - жилищных условий населения - которая, как представляется, также впоне может выпонять эту роль и служить в качестве одной из модификаций критерия общественного благосостояния.

Однако, для доказательства правомерности этой идеи необходимо провести ряд научных исследований, в числе которых и рассматривается тема настоящей работы.

В свете изложенного, главной целью данной работы является разработка новых теоретико-методологических подходов и методов регулирования рынка риэторских услуг, способствующего удовлетворению жилищных потребностей населения, оказывающего влияние на экономический рост и социально-экономическое развитие регионов.

Для достижения этой цели в работе были сформулированы и решались следующие задачи:

Х уточнение понятий луслуга и риэторская услуга, как специфического вида посреднического предпринимательства, но осуществляемого для решения социально-ориентированных задач с целью получения прибыли, удовлетворения первоочередных потребностей населения;

Х выявление масштабов и тенденций развития риэторской деятельности, типологизации ее функций и задач, позитивных и негативных воздействий на уровень удовлетворения потребностей населения и темпы экономического роста;

Х разработка показателей, методологии их измерения, информационное обеспечение исследования ретроспективной динамики современного состояния и структуры отдельных сегментов рынка риэторских услуг;

Х разработка новых подходов к исследованию производственно-экономических связей комплекса отраслей, формирующих спрос на риэторские услуги в регионах России, основанных на измерении мультипликативно-акселеративных взаимодействий и системе национального счетоводства;

Х научное обоснование необходимости включения в действующую систему удовлетворения жилищных потребностей населения более справедливых принципов ценообразования на жилищные услуги и риэторские сдеки;

Х выявление взаимосвязи между уровнем обеспеченности населения жильем, темпами экономического роста, производительностью труда, доходами и расходами населения экономически развитых стран;

Х научное обоснование предельных общественно-необходимых норм обеспечения потребностей населения региона жильем, исходя из имеющихся возможностей их удовлетворения, а также затрат, цен и тарифов на строительство и эксплуатацию 1м2 общей площади жилых домов;

Х выявление причин и факторов, определяющих уровень удовлетворения потребностей населения в жилье, формирующих спрос и предложение на рынке жилья и его конкурентоспособность;

Х осуществление прогнозных оценок потребностей населения ЦФО и его субъектов в жилье, масштабов и структуры рынка риэторских услуг, разработка предложений по обеспечению их практической реализации;

Х разработка предложений по совершенствованию координирующих, регулирующих и контролирующих функций государственных и муниципальных органов управления, риэторских фирм, кредитно-финансовых организаций в сфере строительства и распределения жилья.

Объектом исследования в настоящей работе являются экономические отношения и взаимосвязи, возникающие между субъектами рынка риэторских услуг, формируемых с одной стороны, потребностями и платежеспособным спросом населения, а с другой - комплексом отраслей, осуществляющих строительство жилых и нежилых помещений, производство промышленных товаров длительного пользования и жилищно-коммунальных услуг, инвестирование и кредитование процесса удовлетворения жилищных потребностей населения.

В качестве предмета исследования рассматриваются особенности формирования рынка недвижимости и риэторских услуг, показатели их структуры, методы изучения, научного обоснования, оценки путей их развития и совершенствования механизмов регулирования.

Теоретической основой исследования являются фундаментальные и прикладные труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов по экономической теории и рыночным отношениям в области оказания услуг, общественного благосостояния, человеческого капитала, социально-экономического развития. В процессе исследования и обоснования направлений формирования и развития рынков недвижимости и риэторских услуг автор опирася на теорию экономического роста, тенденции развития национальных хозяйственных систем экономически развитых стран и регионов России, основы маркетинга и менеджмента, закономерности формирования и удовлетворения насущных потребностей населения, основы региональной экономики и управления.

Методологической базой исследования являются общенаучные методы познания: анализ и синтез, моделирование, методы системного, структурно-функционального, многомерного статистического анализа (факторный, кластерный, группировок,), сравнений, обобщений, мультипликаций, СНС.

Информационной базой исследования являются материалы федерального статистического агентства, его территориальных подразделений, Минэкономразвития и торговли РФ, Минфина РФ, Минпромэнерго РФ, издания периодической печати, анкетные и маркетинговые исследования и опыт, приобретенный автором в процессе практической деятельности в ряде риэторских фирм, позиционированных на рынке оказания услуг населению, проживающему в городах Московского региона, а также законодательно-правовые акты, нормы и нормативы, регулирующие функционирование рынков недвижимости и риэторских услуг в субъектах Федерации Центрального федерального округа.

Научное значение диссертационного исследования определяется тем, что в нем впервые обосновывается необходимость комплексного решения одной из самых насущных для населения современной России жилищной проблемы на основе разработки и применения научно-обоснованных методов и механизмов регулирования тенденций развития рынка жилья и риэторских услуг, исходя из закономерностей формирования потребительских ориентиров населения, его доходов, общественно-необходимых затрат на строительство и эксплуатацию жилья.

Наиболее существенными научными результатами исследования являются:

Х уточнено содержания понятий риэторская услуга, рынок риэторских услуг, осуществлена типологизация сегментов этого рынка, дано обоснование его структуры и взаимосвязей с рынками товаров, капитала, инвестиций, труда и др.;

Х выявлены особенности, тенденции формирования и развития рынка риэторских услуг за последнее десятилетие, установлена емкость его основных сегментов, вскрыты закономерности, позитивные и негативные последствия его развития, доказано его влияние на экономическую безопасность страны и регионов, обоснована экономическая целесообразность его регулирования;

Х предложен мультипликативно-акселеративный подход к исследованию жилищной проблемы, использование которого позволило рассчитать коэффициенты мультипликации по сферам воспроизводственного процесса, выявить и количественно оценить производственно-экономические связи комплекса отраслей, формирующих спрос на риэторские услуги под влиянием закономерностей развития жилищных потребностей населения;

Х разработаны новые приемы анализа и расчета текущих затрат и тарифов на оказание жилищных услуг населению по субъектам Федерации, позволяющие устанавливать, осуществлять аудит и контроль тарифов и платежей за услуги на основе общественно-необходимых затрат, отражаемых показателями СНС;

Х научно обоснована необходимость совершенствования действующих принципов ценообразования на рынке недвижимого имущества, разработаны и предложены пути их включения в действующую систему государственного управления;

Х обоснована структура показателей, характеризующих состояние, тенденции и эффективность развития рынка риэторских услуг, формируемого потребностями и платежеспособным спросом населения в жилье и хозяйствующими субъектами в нежилых помещениях и земельных участках, предложены методы их измерения и расчета, позволяющие определить емкость рынка услуг, масштабы его развития, цены на услуги, прямой и косвенный ущерб, вероятные риски при отказе от них;

Х показано, что функционирующие в настоящее время в экономическом пространстве России риэторские фирмы и корпорации, оказывающие услуги населению и хозяйствующим субъектам в приобретении, оформлении, обслуживании жилых и нежилых помещений вместе с физическими лицами, занимающимися предпринимательством в этой сфере, формируют достаточно объемный и перспективный рынок риэторских услуг. Совокупность этих фирм, корпораций и физических лиц может и дожна быть интегрирована в ассоциативную структуру, организованную в самостоятельную специализированную подотрасль посреднических услуг, от стабильного и устойчивого функционирования которой зависит уровень обеспеченности населения жильем, доходы территориальных бюджетов, темпы экономического роста субъектов Федерации, структура потребительских расходов населения.

Практическое значение диссертационной работы определяется тем, что в ней на основе полученных научных результатов разработаны конкретные пути, обоснованы параметры, масштабы и эффективность развития рынка риэторских услуг, предложены методы и механизмы его государственного регулирования, обеспечивающие более высокий уровень удовлетворения жилищных потребностей населения, увеличение доходной части бюджетов, улучшение использования жилищного фонда страны и регионов, приумножение национального богатства, повышение темпов экономического роста, улучшение качества жизни населения.

Апробация и реализация результатов работы. Результаты исследования по теме диссертации докладывались на кафедре Экономики Менеджмента КГПИ (2005 г.), на научно-техническом Совете фирмы (2005 г.), на Общероссийской конференции по проблемам экономической безопасности регионов (Коломна 2006 г.), на научно-техническом Совете института (Коломна 2006 г.), на кафедре Национальная экономика

РЭА им. Г.В. Плеханова (Москва 2006 г.).

Результаты исследования автора по вопросам сегментации рынка риэторских услуг, оценки его емкости, параметризации масштабов развития, влияния на его конкурентоспособность механизмов и методов государственного регулирования, состояния и перспектив удовлетворения жилищных потребностей населения, методам и технологии федерального, регионального, отраслевого, корпоративного и муниципального маркетинга, методологии использования СНС для обоснования общественно необходимых тарифов и средней стоимости жилья по рекомендации кафедр Экономики менеджмента КГПИ и Национальной экономики РЭА им. Г.В. Плеханова предложено включить в соответствующие дисциплины государственного образовательного стандарта по специальности Государственное и муниципальное управление и Экономист-аналитик.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Столяров, Виталий Львович

Основные выводы и рекомендации

В результате проделанных расчетов можно сделать следующие выводы:

1. Рынок риэторских услуг в настоящее время в России и во многих ее регионах находится в стадии подъема. За последнее десятилетие доля фирм и организаций, концентрирующих свою деятельность на рынке недвижимости, возросла с 0,2 до 1,5% к общему количеству зарегистрированных ЕГРПО предприятий и организаций, а по отношению к общему количеству предприятий и организаций строительной отрасли - с 2,0% в 1995 г. до 10,7% в настоящее время.

Среднегодовая численность занятых в рассматриваемой сфере деятельности увеличилась с 24,0 тыс. чел. в 1995 г. до 295,3 тыс. чел. в 2005 г. Если же учесть и физических лиц, занимающихся данным видом предпринимательской деятельности, то количество занятых составит примерно 385 тыс. человек.

2. Риэторский вид деятельности в настоящее время является наиболее выгодным бизнесом. Доля прибыли в валовой добавленной стоимости по отрасли Операции с недвижимым имуществом на протяжении последнего десятилетия не опускается ниже 90%.

3. Риэторская деятельность оказывает все более существенное влияние на формирование темпов экономического роста. Доля отрасли лоперации с недвижимым имуществом в ВРП, начиная с 1996 г. по настоящее время постоянно и устойчиво возрастала, увеличившись за рассматриваемый период с 1,3 до 4,8%.

4. Структура современного состояния рынка недвижимости в стране характеризуется следующими его сегментами: операции на первичном рынке квартир (от 10 до 15% по стоимости); операции на вторичном рынке квартир (до 15%); арендные операции (до 70%). Структура этого рынка по регионам страны сильно дифференцирована и зависит от количества вновь вводимого жилищного фонда, его стоимости, численности мигрантов, обеспеченности населения жилой площадью, степени участия местных администраций в решении жилищной проблемы.

В настоящее время рынок недвижимости в стране и ее регионах характеризуется ярко выраженной тенденцией к увеличению количества и объемов сделок. Эта тенденция сформировалась в результате принятия в 2001 г. земельного и нового жилищного кодекса.

5. На федеральном уровне пока еще не создана система государственного регулирования риэторской деятельности, позволяющая осуществлять необходимый учет, мониторинг, анализ и прогнозирование эффективных путей развития рынка недвижимости, не только государственное, но и общественное регулирование и управление его отдельных сегментов. Наряду с совершенствованием методологии и методических основ расчета и обоснования критериальных показателей эффективности, спроса и предложения отдельных сегментов рынка недвижимости, крайне необходимо улучшить нормативно-правовую регламентацию деятельности риэторских фирм и корпораций, усилить возможности целеориентирующих и контрольно-испонительных функций местных органов управления и самоуправления.

6, Для повышения действенности и эффективности регулирующих воздействий государственных и муниципальных органов управления на более поное удовлетворение жилищных потребностей населения необходимы следующие первоочередные меры:

6.1. Регламентировать в действующей системе государственного, регионального и муниципального управления функцию анализа и прогнозного обоснования уровня удовлетворения жилищных потребностей населения, улучшить организацию статистического наблюдения и учета показателей потребностей, платежеспособного спроса и предложения по группам населения с различными доходами в региональном разрезе;

6.2. Разработать и ввести в практику регионального управления принципы и критерии лицензирования предпринимательской деятельности фирм и корпораций, осуществляющих трансакции на жилищном рынке регионов с учетом тенденций сокращения дефицитности и доступности жилья;

6.3. Регламентировать в законодательном порядке пределы удорожания л стоимости 1м площади с учетом прогнозируемых темпов инфляции, доходов населения, дефляторов ВРП и инвестиций стоимости земельных участков под новое строительство;

6.4. Разработать и ввести в практику регионального управления (на уровне субъектов федерации) методические рекомендации по установлению научно-обоснованных тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства, исходя из показателей основного производства услуг, валовой добавленной стоимости, налогов и прибыли, увязанных с прогнозируемыми темпами инфляции;

6.5. Разработать и ввести в действующее законодательство необходимые уточнения норм и правил регулирования деятельности риэторских фирм и корпораций при оформлении договорных отношений с другими субъектами рынка недвижимости.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Столяров, Виталий Львович, Москва

1. Бюджетный кодекс РФ. М., 1998.

2. Гражданский кодекс РФ. М., 1996.3. Жилищный кодекс РФ.

3. Закон РФ О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации №1541-1 от 4 июля 1991 г.5. Земельный кодекс РФ.

4. Комментарий к Закону "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений. Щербинин С.С., М., Юридический дом "Юстицинформ". 2003.7. Конституция РФ.

5. Постановление Правительства РФ О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства №645 от 27 октября 2005 г.

6. Постановление Правительства РФ О лицензировании отдельных видов деятельности №1418 от 24 декабря 1994 г.

7. Ю.Постановление Правительства РФ О положении о лицензировании риэторской деятельности №1407 от 23 ноября 1996 г.

8. Федеральный закон Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений №39 от 8 августа 1999 г.

9. Федеральный закон "О государственном регулировании тарифов в РФ".

10. Федеральный закон "О естественных монополиях".

11. Федеральный закон Об участии в долевом строительстве. 10 апреля 2005 г.

12. Монографии, статьи, авторефераты, учебная литература

13. Абакин Л.И. Избранные труды. В 4 т. М. Экономика. 2000.

14. Анчишкин А.И. Наука-техника-экономика. М., 1989.

15. Арутюнов Г.Н. Основы рыночной экономики. М. МАДИ. 1992. 80с.

16. Богарников И. Источники и характер внешних угроз для безопасности Москвы и Московского региона. Безопасность Евразии. №3. 2004.

17. Богданов А. А. Тектология. Всеобщая организационная наука. М. Экономика. 1989.

18. Бизнес-Токовый словарь. Изд-во Весь мир. М. 1998. С.543.

19. Большаков Б.Е. Основы теории развития системы "общественная производственно-природная среда" с использованием измеримых величин / Дубна, 2000.

20. Бнатова С.А. Риэторская деятельность как вид предпринимательства. В сб. Государственное управление земельными ресурсами на различных территориальных уровнях. Научные труды. М. Минсельхоз РФ. 2002. С.224-228.

21. Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов / Тройка Диалог. М., Олимп-бизнес, 1997.

22. Бурак П.И. Проблемы теории и практики реформирования региональной экономики. М. 2001.

23. Гайдар Е.Т., Дмитриев М.Э., May В.А., Ясин Е.Г. Антикризисная программа действий. В кн. Пути стабилизации экономики России. М. 1999.

24. Глазьев С.Ю. За критической чертой (О концепции макроэкономической политики в свете обеспечения экономической безопасности страны), М., 1996.

25. Голубков Е.П. Основы маркетинга. Учебник. М. Финпресс. 1999. 644с.

26. Государственное регулирование земельных отношений// Под ред. А.А. Варламова, B.C. Шаманаева. М. Колос. 2000. С.264.

27. Грачев Ю.Н. Мировой рынок услуг и Россия (услуги во внешнеэкономической деятельности). Внешнеэкономический бюлетень. ВАВТ, № 8,1998.

28. Дворкович А.В., Шмерлинг Д.С., Вигер И.Н., Кузнецова Т.Ю. Многоуровневое стратегическое моделирование больших национальных проектов. В кн. Модернизация экономики России. Социальный контекст. М., ГУВШЭ, 2004. Сс. 393-422.

29. Демин А.А., Акулов В.В. Форма испытания рынком. СПб: ТОО ТК "Петрополис". 2004. 136 с.

30. Дюмулен И.И. Всемирная торговая организация. М., 2004.

31. Дорофеев И.Г. Земельные отношения: зарубежный опыт регулирования. Экология и жизнь. №1.1999. С.34-38.34.3аславская т. Перестройка и экономика.//Правда. 1987. 6 февраля.

32. Иванов А.С., Кувадин Д.А. О возможностях повышения эффективности использования активов России / Актуальные вопросы оценочной деятельности. Под ред Перевозчикова А.Г. М., 2001. Сс. 41-45.

33. Ипотека в Оренбуржье: становление и развитие. УДК 33-С-93. ББК 65.9(2Рос) 262.1. К38. Русь 2002.

34. Казначеев В.А. Регулирование рынка производственных услуг в добывающих регионах. Автор, дисс. к.э.н. М. 2004.38.Кейнс Дж. М.

35. Клейнер Г.Б. Политика социально-экономической стабилизации: условия, содержание, институты. М. 1999.

36. Козырь Ю. Применение теории опционов в практике оценки / Рынок ценных бумаг, № 4, 1999. Сс.25-30.

37. Концепция социального государства Российской Федерации. М., 2004.

38. Котлер Ф. Маркетинг, менеджмент, анализ, планирование, внедрение, контроль. Питер, 1998. 890 с.

39. Корнаи Я. Дефицит. М. Наука. 1990.

40. Кувадин Д.А., Иванов А.С. Стоимостная оценка-эффективный инструмент повышения отдачи минерально-сырьевого комплекса/Вестник РАЕН, № 1,2002. Сс.33-39.

41. Кузнецов В. Общенациональная цель. Безопасность и благополучие человека как фундаментальная проблема российских общественных наук. В ж. Безопасность Евразии. №3. 2004. С.7-70.

42. Курс переходной экономики/Под ред. JI. Абакина. М. Финстатинформ. 1997. С.347.

43. Кэмпел Р., Макконел, Стэнли JI. Экономикс. М. 1998.

44. Лексин В.Н. Муниципальная Россия. УРСС. Эдиториал. М. 2001.

45. Ливенцев Н.Н., Лисоволик Я.Д. Актуальные проблемы присоединения России к ВТО. Экономика. 2004.

46. Линдон Ларуш. Меморандум "Перспективы возрождения народного хозяйства России". Пер. с англ. М., 1995. Сс. 23-24, 62.

47. Львов Д., АнисимовА. Стратегический инвестор для России. Безопасность Евразии. №3. 2004. С.131-137.

48. Маркс К., Энгельс Ф. Собр. соч., т.26, ч. 1. С. 422.

49. Маршал А. Принципы экономической науки. М. Прогресс. 1993.

50. Методологические положения по статистике. М. Госкомстат России. Логос. 1997.

51. Морозов В.Ю. Прощай, империя. Экономика распада. М., 1999.

52. Москаев Ш.А. Организационно-экономический механизм дилерских услуг. МЛ 999.

53. Национальные счета России в 1995-2002 годах. М., Госкомстат России, 2003. 155 с.

54. Национальная экономика: Учебник. М., Росс, эконом, академия, 2002.

55. Недвижимость и цены. №44(141) 7-13 ноября 2005 г.

56. Нуреев P.M. Экономика развития модели становления рыночной экономики. Учебное пособие. М. ИНФРА-М. 2001. С.240.

57. Орешин В.П. Государственное регулирование инвестиций. М. Наука. 2000.62.0решин В.П. Государственное регулирование национальной экономики. М. Юрист. 1999.

58. Основы экономики мегаполиса. М. Экономика. 2006.

59. Пестолов С.М. Основы экономической теории. Учебное пособие для ССУЗов. М. 2002.

60. Петухов В.В. Россия, Белоруссия и Украина, что нас сближает и что разъединяет.// Мониторинг общественного мнения: экономические и социальные перемены. 2004. №2. Апрель-июнь. С.3-16.

61. Практика глобализации: игры и правила новой эпохи/Под ред. М.Г. Делягина. М. ИНФРА-М. 2002. С.310.

62. Проблемы теории и практики реформирования региональной экономики. Выпуск 6. М. ИРЭИ. 2005. 129с.

63. Продовольственая стратегия США. Законодательная основа. Механизмы. Итоги реализации. Под ред. Шершнева. М. Колос. 1999. С.232.

64. Пыткин А.Н., Брыжко В.Г. Анализ зарубежного опыта и отечественной практики перераспределения земельных ресурсов. Екатеринбург. 2003. С.53.

65. Райзберг Б.А. К рынку через поиски и сомнения. М., Знание, 2001. 80 с.

66. РесинВ.И. Системное регулирование функционально-пространственного развития города. Российский экономический журнал. 1995. №4.

67. Российский статистический ежегодник. М., Госкомстат РФ, 2000-2002. 749 с.

68. Российский статистический ежегодник. М. Госкомстат. 2002.

69. Российский статистический ежегодник. М. Госкомстат. 2003.

70. Россия в цифрах. М. Госкомстат. 2001.

71. Рутгайзер В.М. Социальная сфера. Проблемы планирования. М. Экономика. 1989.

72. Рынок товаров и услуг: концепция формирования и регулирования. / Под общей ред. Н.Н.Пузина. М., Изд-во МКУ, 1994. 199 с.

73. СимчераВ. Очень удивительный парадокс. Строительная газета. №43. 2005.

74. Системные проблемы России. Путь в XXI век. М., Экономика, 1999. 790 с.

75. Столяров B.JT. Влияние жилищной проблемы на экономическую безопасность. Труды конференции. М. 2006.

76. Столяров В.J1. О научном обосновании целевых ориентиров социально-экономического развития страны и регионов. М. 2006. 0,5 п.л.

77. Столяров B.JI. Оценка влияния риэторских услуг на социально-экономическое развитие страны и регионов. Труды конференции. М. 2005.

78. Струмилин С.Г. Избранные произведения. Т. 5, М., Наука, 1965.

79. Стратегия и проблемы устойчивого развития России в XXI веке. М., Экономика, 2002. Сс. 310-320.

80. Территориальная организация населения / Под ред. Проф. Чистякова Е.Г. М. Вузовский учебник. 2005.

81. Уисон Э., Гордон Д. Многообразие рыночных форм. Вопросы экономики. №3. 1992.

82. Учебник по основам экономической теории. М. Владос. 1996.

83. Федеральный бюджет и регионы. Структура финансовых потоков. Институт Восток-Запад. М. 2001. С.267-268.

84. Фишер С., Дорнбуш Р., Шмалензи Р. М. Дело. 1993. С.830.

85. Формирование национальной финансовой стратегии России. Путь к подъему и благосостоянию. М. Дело. 2004. 415с.

86. ХайкинГ. Возможности определения стоимости объектов в рыночных условиях. Строительная газета. №44. 4 ноября 2005. С.4.

87. ХейнеП. Экономический образ мышления. лCatallaxy. Новости. 1991. 704с.

88. Шаккум M.JI. Региональные особенности стратегии устойчивого развития российской экономики. В сб. Проблемы теории и практики реформирования региональной экономики. Выпуск 6. М. 2000.

89. Шишков Ю.В. Интеграционные процессы на пороге XXI века. М. 2001.

90. Экономическая безопасность: производство, финансы, банки./Под ред. В.К. Сенгагова. М. Финстатинформ. 1998. С.228.9б.Экономическая теория. Учебник. Под ред. И.П. Николаевой. М. Проспект. 1998.

91. Экономическая энциклопедия. М. Экономика. 1999.

92. Ясин Е.Г. Нерыночный сектор. Структурные реформы и экономический рост. М., ГУВШЭ, 2004.

93. Liberalising International Transactions in Services: A. Handboon. United Nations New York and Jeneva, 1994. P. 1.

94. Progress Report by the Secretariat on the Implementation of Work Programme of the Standing Committee. Prepared bu the UNCTAD secretariat. -TD/B/CN. 4/25/Add. 1, May, the 19, 1994. P. 9.

95. Michael J. Trebilcocnand Robert Hows. The regulation of international trade. Routledge. London and New Jork, 1995. P. 217.

96. T.A. Hill. On goods and services, Review ofincome and Wealth, 23 (December 1997), pp. 315-338.103. www.rg.ru, c. 7.104. press@msk-rpvita.ru

Похожие диссертации