Тенденции и закономерности функционирования и развития рынка риэтерских услуг региона

Смолянкина, Елена Викторовна

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Тенденции и закономерности функционирования и развития рынка риэтерских услуг региона тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Смолянкина, Елена Викторовна
Место защиты	Нальчик
Год	2010
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Тенденции и закономерности функционирования и развития рынка риэтерских услуг региона"

1 ' //я правах рукописи

Смолянкина Елена Викторовна

Тенденции и закономерности функционирования и развития рынка риэтерских услуг региона (на материалах Ставропольского края)

Специальность 08.00.05 Ч Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (сфера услуг)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 8 НОЯ 2010

Шахты - 2010

004613359

Работа выпонена в ГОУ ВПО Кабардино-Бакарская государственная сельскохозяйственная академия им. В.М. Кокова

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Еделер Дмитрий Аркадьевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Причина Ольга Сергеевна

кандидат экономических наук, доцент Галачиева Светлана Владимировна

Ведущая организация: ГОУ ВПО Карачаево-Черкесская

государственная технологическая академия

Защита состоится 27 ноября 2010 года в 10-00 часов на заседании объединенного диссертационного совета ДМ 212.313.02 по экономическим наукам при ГОУ ВПО Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса по адресу: 357500, г. Пятигорск, гора Казачка, д.2., ауд. 602

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО ЮжноРоссийский государственный университет экономики и сервиса.

Автореферат разослан 26 октября 2010 года.

Ученый секретарь диссертационного совета

С.Н. Новоселов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Формирование рынка риэтерских услуг с его специфическими особенностями, закономерностями, тенденциями и специфическими трудностями, с которыми не стакивалась российская экономика ранее, обусловлено изменением отношений собственности в стране. Эффективное развитие сферы услуг и экономики региона в целом невозможно без результативного использования недвижимости, в связи с чем формирование условий развития рынка риэтерских услуг является одной из важнейших задач действенного распоряжения объектами недвижимости и обеспечения устойчивого отраслевого роста.

Согласно позиции политического руководства государства (Президента РФ Д.А. Медведева и главы Правительства РФ В.В. Путина), в поной мере отраженной в Концепции догосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, в качестве стратегического ориентира на догосрочную перспективу выделен инновационный тип роста экономики, ключевыми элементами которого являются инновации, инвестиции и соответствующая инфраструктура, что и определяет значимость рынка риэтерских услуг в качестве генератора инфраструктурой составляющей в ее натурально-вещественном выражении.

Рынок риэтерских услуг является специфической, управляемой социально-экономической системой, действующей в тесной взаимосвязи с политической обстановкой, экологической средой, экономико-социальной сферой, уровень развития которой формирует горизонты устойчивого развития рыночной экономики, направленного на обеспечение воспроизводства основных фондов, реализацию возможностей инновационного развития экономической системы, увеличение производительности труда и др. При этом разработка эффективного инструментария развития рынка риэтерских услуг предполагает повышение роли и увеличение доли участия в данном процессе соответствующих органов управления.

Таким образом, весьма своевременной проблемой является исследование аспектов управления развитием рынка риэтерских услуг на основе выявления тенденций, закономерностей, определения направлений и параметров его функционирования и развития. Разработка методики управления развитием рынка риэтерских услуг на уровне региона, стимулирование его положительного воздействия на отраслевую динамику, в конечном итоге, будет способствовать достижению устойчивого роста экономической системы и повышению качества жизни населения региона.

Необходимость разработки положений по управлению эффективным развитием рынка риэтерских услуг региона, актуализирует своевременность и значимость предст авленной диссертационной работы.

Степень разработанности проблемы. В современной отечественной экономической литературе достаточно широко представлены научные

исследования, посвященные теории управления экономикой сферы услуг, ее отдельных сегментов, отражающие специфику формирования рынков различных видов услуг, а также работ, характеризующих параметры формирования и развития рынка недвижимости.

Направлениям совершенствования экономических отношений в сфере недвижимости, условиям ее эффективного развития, посвящены работы С. Абрамова, П. Грабового, В. Жилиной, А. Кириловой, С. Кузиной, К. Кулакова, И. Лукмановой, Л. Павловой, И. Погребного, Б. Прыкина, В. Рутгайзера, В. Серова, К. Строкина, Н. Фалькевича, Н. Яськовой и др.

К числу исследователей, работы которых. содержат различные аспекты формирования и функционирования рынка недвижимости, его инфраструктурных элементов и институтов, следует отнести: И. Бачуринскую, Н. Васильеву, Р. Гарифулина, С. Грибовского, В. Григорьева, М. Коробкову, М. Кратенко, С. Максимова, И. Малышева, В. Новикова, Е. Озерова, И. Смирнова, К. Татарова и др.

Отдавая дань важности и значимости научных исследований выше названных ученых, следует отметить недостаточную изученность аспектов управления развитием рынка риэтерских услуг региона, основывающихся на системном анализе институциональных параметров и отраслевых детерминант. Значимость решения проблемы управления развитием рынка риэтерских услуг на уровне региона в тесном сочетании с необходимостью допонительного обоснования принципов, элементов и функций управления, недостаточность аргументированных практических выводов и рекомендаций, ориентированных на развитие рынка риэтерских услуг, базирующихся на выявлении основных тенденций, закономерностей, условий, параметров и факторов его функционирования, обусловили выбор тематики исследования, его цель и задачи, логику и структуру изложения.

Цель и задачи исследования. Целью данного исследования является формирование концептуальной модели управления развитием рынка риэтерских услуг в регионе.

В соответствии с поставленной целью сформулированы и последовательно решены следующие задачи:

- уточнить базовые категории функционирования рынка риэтерских услуг путем вскрытия его социально-экономической сущности и значения в экономике региона;

- выявить факторы, оказывающие влияние на функционирование и развитие рынка риэтерских услуг;

- исследовать трансформационные процессы в сфере недвижимости и их влияние на развитие рынка риэтерских услуг;

- допонить содержание понятия рынок риэтерских услуг региона с позиции комплексного подхода;

- изучить строение и институциональную среду, определяющие параметры функционирования и развития исследуемого рынка;

- обосновать направления совершенствования управления развитием рынка риэтерских услуг региона.

Объектом исследования являются субъекты рынка риэтерских услуг Российской Федерации и Ставропольского края.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, формирующиеся и процессе функционирования и развития рынка риэтерских услуг.

Теоретическая и эмпирическая база исследования. Теоретической и методологической базой диссертационной работы послужили работы отечественных и зарубежных ученых по развитию сферы услуг, ее отдельных сегментов, в частности, рынка риэтерских услуг, нормативно-законодательные акты по исследуемой проблематике. Информационной основой диссертационной работы явились данные Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, территориальных служб по Ставропольскому краю и отдельным субъектам Юга России, результаты исследования автора.

Соответствие темы исследования требованиям Паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Представленная диссертационная работа выпонена в рамках п.15.103 Совершенствование организации, управления в сфере услуг в условиях рынка, п. 15.109 Механизм повышения эффективности и качества услуг Паспорта специальностей ВАК РФ по экономическим наукам 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - сфера услуг).

Методы исследования. При написании и обосновании отдельных положений диссертационной работы использован широкий спектр методов и приемов экономического исследования: монографический, аналогии, группировок, анализа и синтеза, сравнения, экономико-статистические и экономико-математические, графический.

Научная новизна проведенного диссертационного исследования заключается в формировании концептуальной модели управления развитием рынка риэтерских услуг на основе выявления тенденций и закономерностей его функционирования и развития.

В ходе исследований получены следующие элементы приращения научного знания:

раскрыта сущность и содержание рынка риэтерских услуг (представляющего собой систему социально-экономических отношений, связанную с оборотом прав на объекты недвижимости и различных вариантов землепользования, их информационным сопровождением, управлением с целью получения максимальной прибыли и достижения социального эффекта), что позволило выделить его базовые функции и особенности;

- определена экономическая природа риэтерской услуги как специфической деятельности по удовлетворению потребностей потребителя в товарах, имеющих материально-пространственную форму выражения,

характеризующихся неотделимостью от ее производителя, непостоянством качества посредством взаимодействия испонителя и потребителя, что позволило выделить и систематизировать факторы, воздействующие на рынок риэтерских услуг, своевременный мониторинг которых обеспечивает повышение эффективности его регулирования в контексте стратегических приоритетов и потребностей социально-экономического развития общества;

- выявлены, на основе исследования процессов трансформации отношений собственности в экономической системе России, закономерности развития рынка риэтерских услуг (активизация и углубление процессов интеграции и дифференциации; повышение требований к качеству риэтерских услуг, значимости и престижности владения объектами недвижимости; совершенствование нормативно-правовой базы; прирост корпоративных и частных капиталовложений и др.), что позволило определить наиболее эффективные направления его развития;

обоснованы взаимосвязь и взаимообусловленность Х развития регионального рынка риэтерских услуг с экологической обстановкой, экономической сферой, социальной средой и политической ситуацией, что позволило расширить понимание роли последнего как механизма, обеспечивающего, на основе взаимодействия спроса и предложения, процессы организации, обмена и управления земельными участками и другими объектами недвижимости на определенной территории с однородными социально-экономическими условиями;

- обоснованы ключевые составляющие (институциональная среда; внутренняя структура; инвестиционная среда) системы управления развитием рынка риэтерских услуг, базирующейся на конституирующих и регулирующих принципах формирования рынка риэтерских услуг, (целостности, комплексности, многоуровневоеЩ, взаимообусловленности, единства, отражающей реакции, информационной обеспеченности и верификации, результативности, динамичности), что способствует достижению устойчивого экономического роста экономики региона.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что предложенные и обоснованные в диссертационном исследовании положения формируют теоретическую базу для дальнейшего совершенствования законодательных, социальных, организационных, экономических и инфраструктурных аспектов функционирования рынка риэтерских услуг, что позволяет значительно расширить научный поиск направлений развития отдельных сегментов сферы услуг. Полученные результаты направлены на практическое использование субъектами рынка риэтерских услуг, применение которых способно обеспечить устойчивый экономический рост.

Отдельные теоретико-методические положения диссертационной работы могут быть использованы высшими учебными заведениями при чтении курсов по дисциплинам Основы управления недвижимостью,

Экономика городского строительства и хозяйства, Оценка собственности, Управление недвижимостью, Основы риэтерской деятельности и др.

Апробация и внедрение результатов исследования. Наиболее важные результаты диссертационной работы были представлены автором на международных, всероссийских и региональных научно-практических конференциях (гг. Москва, Ростов-на-Дону, Ставрополь, Кисловодск) в 20072010гг.

Публикации. Основные положения диссертационного исследования нашли отражение в 8 публикациях общим объёмом, 4,9 пл. (из них авт. - 4,9 пл.). ,

Структура и объем работы. Цель и задачи исследования предопределили структуру диссертационной работы, которая включает в себя введение, три главы, выводы и рекомендации, библиографический список. :

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Введение содержит обоснование актуальности,. цель и задачи, положения научной новизны, теоретическую и практическую значимость результатов диссертационной работы. ..

В первой главе Теоретические основы формирования и развития рынка риэтерских услуг исследована сущность понятий риэтерская услуга, рынок риэтерских услуг, его роль в экономике страны и региона, выделены факторы, влияющие на развитие рынка риэтерских услуг. Проанализированы особенности и выделены закономерности развития рынка риэтерских услуг.

Возникновение рынка риэтерских услуг обусловлено процессами передела собственности, которая из статуса государственной трансформировалась в сложную систему, включающую федеральную, региональную, муниципальную, частную и другие виды собственности. Рынок риэтерских услуг с надлежащей инфраструктурой и эффективной системой регулирования со стороны государства, объективно отражает состояние : экономической системы, оказывает непосредственное воздействие на формирование и развитие конкурентной среды, стимулирует активность предпринимательского сектора в сфере использования недвижимости, пре-> пятствует совершению криминальных операций с землей, с учетом приоритетов экономического развития государства.

Рынок риэтерских услуг представляет собой сложное, многомерное явление, с помощью которого передаются права на тот или иной вид собственности и интересы, связанные с ней, формируется ценовая и информационная политика. Также можно определить его как систему социально-экономических отношений, связанную с оборотом прав на объекты недвижимости и различных вариантов землепользования, их

информационным сопровождением, управлением с целью получения максимальной прибыли и достижения социального эффекта.

В работе выделены базовые функции рынка риэтерских услуг:

- удовлетворение потребности населения в жилье;

- осуществление контакта между покупателями и продавцами товаров и услуг данного рынка;

- стимулирование сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости;

- установление и передача прав собственности на объекты недвижимости;

- формирование равновесных цен на земельные участки и объекты недвижимости;

- учет приоритетов экономического развития государства (региона);

- оказание информационной поддержки - и сопровождения в процессе совершения сделок;

- обеспечение воспроизводства капитала с приращением и др.

Рынок риэтерских услуг обладает многочисленными особенностями:

- низкой степенью ликвидности;

- цикличностью развития;

- специфическим характером потребительского спроса;

- необходимостью выпонения регламентирующих функций;

- высоким уровнем государственного воздействия;

- наличием стоимостной оценки земельных участков, других объектов недвижимости и ее увеличением во времени;

- высоким уровнем издержек (трансакционных);

- лимитированным числом продавцов и покупателей;

- значительным воздействием на конкурентоспособность объектов и их стоимость и др.

Рынок риэтерских услуг предназначен для оказания определенного вида благ. Можно сказать, что риэтерская услуга представляет собой определенную деятельность по удовлетворению потребностей потребителя в товарах, имеющих материально-пространственную форму выражения, характеризующихся неотделимостью от ее производителя, непостоянством качества посредством взаимодействия испонителя и потребителя (рис. I).

Исследуя проблему развития рынка риэтерских услуг, следует обратить особое внимание на ключевые факторы, оказывающие влияние на его формирование и функционирование (рис. 2). Нами предложено четыре группы факторов, воздействующих на рынок риэтерских услуг системно, в тесной взаимосвязи друг с другом.

Взаимодействие выделенных факторов обусловливают состояние и перспективы развития рынка риэтерских услуг. В этой связи необходима поддержка положительных и устранение отрицательных последствий взаимовлияния рассмотренных факторов.

Риэтерская деятельность

Экспертиза прав собственности на земельные участки и другие объекты недвижимости

Предварительные работы

Формирование пор-п)>сля предложений недвижимости и других объектов землепользования

Подготовка документации

Оперативные работы

Создание новых услуг, активизация коммуникационных и информационных потоков

Экспериментальное внедрение на рынок

Работы по распространению

Отбор перспективных объектов

Формирование маркетинговой стратегии, стимулирование сбыта,

послепродажное сопровождение сделок

Изменение параметров качества жизни общества

ФУНКЦИИ РЫНКА

Потребность в

жилье, обособленном

отдыхе, досуге и др.

Обеспечение воспроизведет*

капитала с прпряи! ^ннем

сине и I прав ностн кты МОСТИ

Устянов. передач собстве!

на объ НСДВИЖ1

Уч< прнори гетов

ЭКОНОНИЧССКОГО

развития государства (реги на)

Формир равиов! цен ни о< иедпиж)

ванне сных ъекты мости

Осущест цлення контакта между покупателями и продавцами

Изменение структуры потребностей населения

Рис. I. Схема предоставления риэтерской услуги (Авторская разработка)

Исследование процессов трансформации отношений собственности в экономической системе России, проведенное в работе, позволило выделить закономерности развития рынка риэтерских услуг:

- активизация и углубление процессов интеграции и дифференциации, в результате которых формируются новые формы и виды собственности, появляются новые субъекты собственности;

- повышение требований к качеству риэтерских услуг активизирует процессы диверсификации и специализации субъектов исследуемого рынка;

- повышение значимости и престижности владения объектами недвижимости, что обусловливает рост спроса на данный вид услуг;

- совершенствование нормативно-правовой базы в сфере регулирования недвижимости и системы государственных гарантий вызывает повышение инвестиционной привлекательности объектов недвижимости;

- повышение спроса населения на новые виды объектов недвижимости инициирует развитие специальных мер и программ по совершенствованию риэтерской деятельности;

- прирост корпоративных и частных капиталовложений в развитие рынка риэтерских услуг определяет дальнейшее развитие его инфраструктурной составляющей.

В диссертационной работе отмечается, что формирование и развитие рынка риэтерских услуг определяется уровнем развития отношений собственности в экономической системе страны, в том числе в сфере управления рынком недвижимости.

Рынок риэтерских услуг занимает одно из ключевых мест в экономической системе государства, что связано со следующими обстоятельствами:

1) рынок риэтерских услуг по сравнению с другими видами рынков определяет и наиболее обусловлен степенью социально-экономического развития государства;

2) рынок обладает специфическими характеристиками, не присущими другим рынкам, первостепенным из которых является недостаточная степень регулируемости на основе ценовых факторов;

3) рынок риэтерских услуг является наиболее инвестиционно привлекательным. Для обеспечения эффективного функционирования рынка данного вида услуг необходима разработка и осуществление системы управления развитием на основе использования инструментов государственного и рыночного регулирования, что обуславливает выявление направлений решения данной проблемы как в масштабах экономики страны, но и на региональном уровне.

С целью расширения сущности и содержания основных дефиниций, определяющих рынок риэтерских услуг, в диссертации детальному исследованию подверглась категория рынок риэтерских услуг региона. Наличие большого количества научных работ, посвященных исследованию

Рынок риэтерских услуг

Рис. 2. Факторы развития рынка риэтерских услуг (Авторская

разработка)

недвижимости не отражает в поной мере региональную специфику рынка реэтерских услуг. В работе представлено авторское видение данной категории: региональный рынок риэтерских услуг представляет собой механизм, обеспечивающий, на основе взаимодействия спроса и предложения, процессы организации, обмена и управления земельными участками и другими объектами недвижимости на определенной территории с однородными социально-экономическими условиями.

Исследование рынка риэтерских услуг с позиции системного подхода позволило рассматривать последний как специфическую, территориально обособленную, управляемую социально-экономическую систему, действующую в тесной взаимосвязи со следующими системами: экологической обстановкой, экономической сферой, социальной средой и политической ситуацией.

Проведенный в работе анализ значимости рынка риэтерских услуг для данных общностей, позволил выделить следующие основные подходы:

- социальный, поскольку рынок данного вида услуг .позволяет удовлетворить потребности населения в жилье (безопасном проживании), выделении личного пространства, налаживании коммуникаций, осуществление отдыха и досуга с привлечением различных объектов недвижимости и использованием элементов их инфраструктуры;

инновационный, поскольку возникновение новых объектов недвижимости (премиум-класса, таунхаузов и др.) мотивирует рост спроса на них и побуждает организации, функционирующие на рынке риэтерских услуг, к поиску креативных управленческих решений;

- политический, обеспечивающий политическую и непосредственно связанную с ней социальную стабильность; развитие рынка риэтерских услуг инициирует формирование соответствующей инфраструктуры, что стимулирует повышение качественных параметров жизни населения, способствует развитию предпринимательского сектора, созданию допонительных рабочих мест, ускоряя реализацию общегосударственной социальной политики;

- экологический, поскольку улучшение состояния окружающей среды оказывает положительное влияние на уменьшение экологических проблем административно-территориальных образований, что отражается на социальной и политической обстановке, в конечном итоге, увеличивает стоимость различных объектов недвижимости и рост спроса на риэтерские услуги;

- экономический, поскольку рынок риэтерских услуг в качестве основного капитала использует объекты недвижимости и другие объекты землепользования, обеспечивая получение высокого уровня дохода, стимулируя развитие смежных отраслей народного хозяйства.

На основе исследования сущности и значения рынка риэтерских услуг региона для отмеченных выше сложных систем сформулирована миссия рынка риэтерских услуг: формирование условий, направленных на

рациональное использование земельных участков и других объектов недвижимости с целью обеспечения расширенного воспроизводства экономики региона.

Нарастающие процессы межрегиональной интеграции и конкуренции обуславливают выделение основных условий достижения устойчивых конкурентных преимуществ на длительную перспективу, среди которых одним из наиболее значимых является наличие эффективной системы управления.

Следует отметить, что наличие дифференциальных отклонений, оказывающих влияние на формирование структурной составляющей экономики регионов, обуславливает трансформации отношений собственности, отражающиеся на развитии рынка риэтерских услуг. Специфика изменения отношений собственности в разных регионах отражается на функционировании и развитии региональных рынков риэтерских услуг, определяя вариативность конкурентных преимуществ.

Таким образом, возникает необходимость исследования условий и показателей, оказывающих влияние на функционирование и развитие рынка риэтерских услуг конкретного региона.

Вторая глава Анализ рынка риэтерских услуг России и Ставропольского края содержит исследование динамики показателен развития исследуемого рынка и региональной экономики в целом. Выделены проблемы развития рынка риэтерских услуг в Ставропольском крае.

Рынок риэтерских услуг региона является многофункциональным элементом совокупности других региональных рынков, обладающий самостоятельностью и одновременно интегративностыо, выступающий на рынках капитала, земли и услуг. Можно сказать, что рынок риэтерских услуг региона обладает обособленной территорией, единством и однотипностью протекания социально-экономических процессов в сфере регулирования и обращения земельных участков и других объектов недвижимости. Основными проблемами развития рынка риэтерских услуг в Ставропольском крае являются: дифференциация формирования и развития рыночной инфраструктуры, отсутствии результативной системы управления, определяющей стержневые направления совершенствования методик и технологий управления развитием рынка исследуемого вида услуг в регионе.

Функционирование и развитие рынка риэтерских услуг невозможно рассматривать в отрыве от социально-экономического положения региона. Оценка, анализ и дальнейшее рациональное использование информации о показателях и динамике развития отрасли и региональной экономики в целом, повышают эффективность системы управления развитием рынка риэтерских услуг.

Посткризисная ситуация на рынке недвижимости Ставропольского края, в частности, с функционирующими на нем субъектами малого предпринимательства, осуществляющими посредническую деятельность, характеризуется заметным оживлением. Кризисное падение с последующей

стагнацией привели к ситуации отложенного спроса, и первые позитивные тенденции в макроэкономической ситуации послужили сигналом (в первую очередь, психологическим) для участников рынка и активизации риэтерской деятельности.

Статистические данные подтверждают, что в 2009 году в Ставропольском крае наблюдалась положительная динамика по общей введенной площади жилых домов на территории региона: 1123,4 тыс. м2 или 105,5% от уровня предыдущего года. Отмеченный показатель превышает плановый, заложенный в национальном проекте Доступное и комфортное жилье - гражданам России на 5,1%.

Аналогичная динамика характерна для вновь построенных населением и введенных за счет собственных и заемных средств жилых домов. В 2009 году было введено 630,2 тыс. м2 или 3698 жилых домов, что на 5,2% больше данного показателя 2008 года. Динамика ввода в действие общей площади жилых домов в Ставропольском крае за период 2000-2009гг. приведена на рис. 3.

# / / / # / /

[--введено в действие общей площади жилых домов |

Рис. 3. Ввод в действие общей площади жилых домов в Ставропольском крае, тыс. м2.

Авторская разработка по данным Росстата.

Помесячная динамика объема вводимых в действие жилых домов в Ставропольском крае позволила графически проилюстрировать характерную для данной отрасли сезонность, выпадающую на конец календарного года - после завершения преимущественно весенне-летнего строительства и осенних отделочных работ, а также выявить определенные тенденции на рынке первичной недвижимости в предкризисный (2007- и I половина 2008 года) и собственно кризисный (11 половина 2008 и большая часть 2009 года) периоды (рис. 4). Исключая фактор сезонности, следует отметить в целом весьма незначительное снижение объема вводимого жилья в 2009 году по сравнению с благополучным 2008 годом, который, в свою очередь, заметно превышал по данному показателю 2007 год. Однако уже к концу 2009 года была обеспечена не только положительная динамика, но и заметное ее превалирование над предыдущими периодами.

- введено в действие общей площади в т.ч. индивидуальное строительство

Рис. 4. Динамика ввода в действие жилых домов в 2007-2009гг. в

Ставропольском крае, тыс. м Авторская разработка по данным Ставропольстата.

, Характерной особенностью 2008 и особенно 2009 годов стал значительный рост объемов жилья, вводимого за счет иных (кроме индивидуальных) источников финансирования. Прежде всего, к таким источникам относится финансирование в рамках реализации уже упомянутого выше национального проекта Доступное и комфортное жилье -гражданам России.

Данные таблицы 1 свидетельствуют, что на долю государственной собственности приходится лишь 0,8% от введенного в действие жилых домов. В удельном весе введенного в действие жилых домов преобладает частная недвижимость - 97,8% от ее общего объема.

Таблица 1

Ввод в действие жилых домов в Ставропольском крае по формам

По формам собствен! ЮС'ГИ Введено я действие жилых домой

тыс. м общей площади 2009 к 2008 в % Удельный вес в общем объеме, %

Всего 1123,4 105,5 100,0

государственная 9.2 55,1 0,8

муниципальная 3,3 47,9 109,8 113,8 " 0,3

частная 1099,0 97,8 и '

иностранная 11,9

Авторское обобщение по данным Ставропольстата.

Рынок риэтерских услуг гораздо быстрее других отреагировал на проявление кризисных явлений в экономике. В целом по Российской Федерации количество организаций, осуществляющих операции с недвижимостью, арендой и предоставлением услуг в 2009 году выросло по сравнению с 2008 годом - с 709,5 по 775,4 тыс. единиц (с 15,2 до 16,3% от общего числа предприятий и организаций). По предварительным данным к концу 1 полугодия 2010 года этот показатель вырос и составил 837,3 тыс. ед. В Ставропольском крае в 2009 году таких организаций было 6848 или 11,7% от всего количества по Южному федеральному округу (до выделения

Северо-Кавказского федерального округа) или 0,9% от общероссийского числа.

Оборот организаций, осуществляющих Операции с недвижимым имуществом в целом по стране составил в 2009 году 5,1% от аналогичного показателя по всем видам деятельности. В стране на конец 2008 года функционировали 236 тыс. малых предприятий, осуществляющих операции с недвижимым имуществом, а также арендой и предоставлением услуг -17,5% от общего числа субъектов малого предпринимательства. Из этого количества 180,9 тыс. или 76,7% относятся к микропредприятиям. Данным видом экономической деятельности в малых предприятиях занимались в 2009 году 1850,1 тыс. человек или 16,2% от общей численности работников всех малых предприятий. Их суммарных оборот составил 1243,8 мрд. руб. или 6,6% аналогичного показателя среди микропредприятий по всем видам экономической деятельности. По имеющимся оперативным данным территориального органа статистики по Ставропольскому краю структура сделок в посткризисный период сохранила свои докризисные особенности. Пока еще нельзя говорить о достижении уровня 2007 года, однако четко прослеживается положительная динамика.

Число хозяйствующих субъектов на рынке данного вида услуг в крае снизилось. Подавляющая часть осуществляемых сделок 2009 года относится к операциям с квартирным фондом в многоквартирных домах вторичного рынка (92,0%). По-прежнему увеличивается спрос на квартиры, причем однокомнатные, заметнее его падение на трехкомнатные и двухкомнатные. Растет удельный вес сделок с производственной (коммерческой) недвижимостью, а также жилых домов.

В Ставропольском крае на одного жителя приходится 21,2 м2 общей площади жилых помещений. За период 2008-2009гг. не отмечены существенные изменения в сторону понижения ценовой конъюнктуры на рынке как первичной, так и вторичной недвижимости. Однако весенний сезон 2010 года дал начало росту цен на основные категории жилой недвижимости.

Отсутствие в Ставропольском крае цивилизованного рынка арендованного жилья значительно осложняет деятельность не только самих участников сделок с недвижимостью, но и в определенной степени повышает риски предпринимательской деятельности. В крае имеется незначительное число риэтерских организаций, занимающихся операциями по аренде недвижимости. По нашему мнению, емкость рынка риэтерских услуг складывается из ряда составляющих (табл. 2), где к,- коэффициент, отражающий удельный вес операций на рынке риэтерских услуг, оказываемых профессиональными риэтерами и не учитывающий объемы деятельности частных маклеров, серых и черных риэтеров.

Таблица 2

Слагаемые емкости рынка риэтерских услуг региона_

Емкость рынка 13ид операции (аренда и купля-продажа) и сегмент рынка недвижимости

на первичном рынке на вторичный рынок Межрегиональные операции, выпоняемые агентами рынка в регионе Межрегиональные операции, выпоняемые агентами рынка вне региона

Рынок кваргир (РКП) к,*РКВ кг+РКВ к/РКВ )(4*РКВ

Рынок индивидуального строительства (РИС) к,*РИС к/РИС к/РИС к/РИС

Рынок коммерческой недвижимости (РКП) к,*РКН к:*РКН к3*РКН к/РКН

Рынок земельных участков (РЗУ) к,*РЗУ кг*РЗУ к/РЗУ к4*РЗУ

Апторская разработка.

Таким образом, основными тенденциями функционирования и развития рынка риэтерских услуг Ставропольского края являются:

- незначительное снижение объемов вновь вводимого жилья;

- преобладание частной недвижимости (97,8% от общего объема введенного в действие жилых домов);

- значительный рост объемов жилья, вводимого за счет иных (кроме индивидуальных) источников финансирования;

- снижение числа хозяйствующих субъектов на рынке данного вида услуг;

- количественный рост рынка риэтерских услуг и повышение активности субъектов рынка;

- поиск качественно новых путей осуществления риэтерской деятельности;

- увеличение спроса на квартиры, причем однокомнатные;

- увеличение удельного веса сделок с производственной (коммерческой) недвижимостью, а также жилых домов и др.

В работе делается вывод о существовании зависимости степени развития рынка риэтерских услуг и социально-экономического развития Ставропольского края. При этом экономика региона приобретает черты все большей самостоятельности, реализуя стратегические цели. Социально-экономическая политика органов региональной власти дожна базироваться на учете и мониторинге данных о динамике развития региона, на основе которых принимаются обоснованные управленческие решения по эффективному регулированию рынка риэтерских услуг региона.

Таким образом, развитие рынка риэтерских услуг региона находится в тесной зависимости от уровня развития экономической системы региона, оказывая на него непосредственное влияние. Для того, чтобы рынок риэтерских услуг региона стимулировал эффективное развитие сферы услуг и экономики региона в целом, необходимо выпонение совокупности соответствующих социально-экономических условий, среди которых: создание и сохранение благоприятных условий развития отношений и институтов собственности; поддержка функционирования институциональной среды и инфраструктуры рынка риэтерских услуг; стимулирование конкуренции; развитие цивилизованных форм взаимодействия хозяйствующих субъектов; наличие развитой системы государственного и рыночного регулирования рынка риэтерских услуг и др.

Так как формирование рынка риэтерских услуг произошло сравнительно недавно, весьма спорными являются вопросы, касающиеся роли и значения различных институтов в его развитии, в связи с чем актуализируется исследование институциональных параметров и условий организации и развития исследуемого рынка конкретного региона.

Третья глава Разработка направлений развития регионального рынка риэтерских услуг раскрывает особенности процессов организации и управления данным рынком, сформулированы рекомендации по совершенствованию управления региональным рынком риэтерских услуг на основе влияния элементов внутренней и институциональной структуры. Разработана концептуальная модель управления развитием рынка риэтерских услуг региона.

Рассматривая влияние рыночных механизмов на дифференциацию отраслевого и регионального развития, следует отметить, что в социально-экономической политике особое значение приобретает регулирование рынка риэтерских услуг, направленное на предоставление возможностей рационального использования объектов недвижимости и землепользования в условиях приоритетности регионального развития. В работе доказана необходимость государственного вмешательства в регулирование рынка риэтерских услуг на основе учета происходящих трансформационных процессов в экономике региона.

В связи с тем, что операции на рынке риэтерских услуг совершаются в форме передачи прав на объекты собственности, они находят свое отражение в специфике данного вида услуг. При этом отправной точкой обеспечения эффективного функционирования и развития рынка риэтерских услуг дожен стать институт частной собственности, способствующий созданию благоприятных условий для развития рынка исследуемых услуг, предполагающий цивилизованное развитие взаимоотношений между субъектами собственности.

Эффективность функционирования рынка риэтерских услуг зависит от степени воздействия на него разногласий, несоответствий и противоречий во взаимоотношениях институциональных единиц с формально закреплёнными правами собственности. Неопределенность во взаимосвязях экономических субъектов с процессами рационального использования ресурсов определяется степенью институционального закрепления прав собственности на рынке риэтерских услуг. Особое значение уделяется мониторинг выпонения соглашений (контрактов) между субъектами рынка риэтерских услуг и методов наказания за их ненадлежащее испонение. Возможность свободного заключения контрактов выступает в качестве необходимого условия институционального формирования и развития рынка риэтерских услуг, что характеризует право собственности с позиции потребительских предпочтений, дающих право свободного выбора способа заключения контракта и его сторон.

Среди институциональных аспектов формирования и развития рынка риэтерских услуг следует отметить наличие комплексного развития субъектов хозяйствования данного рынка в регионе и соответствие ему инфраструктурной составляющей, что обуславливает направления проведенного исследования, включающего рассмотрение вопросов институциональной составляющей и внутренней структуры рынка риэтерских услуг. Так, институциональная база регионального рынка риэтерских услуг представлена уровнем развития отношений собственности в регионе, институциональной средой, внутренним строением самого рынка.

Исследование институциональной среды осуществляется с учетом социально-политических, организационно-экономических и правовых норм, способствующих созданию, обращению и эксплуатации объектов недвижимости на рынке данного вида услуг. Институциональная структура рынка риэтерских услуг представляет собой совокупность институтов, участвующих в организации экономических отношений, испоняющих роль барьеров в функционировании субъектов рынка риэтерских услуг. К числу институтов относится соблюдение централизованно созданных правил, используемых в качестве ограничивающего фактора набора альтернатив для индивидов, но при этом обладающих определенной государственной защитой в виде различных правовых норм и актов. Рассматривая недвижимость как экономический актив, можно определить ведущую роль институциональных структур, влияющих на результативность эффективного функционирования рынка риэтерских услуг, главенствующая регулирующая роль среди которых принадлежит государству.

Следовательно, формирование и функционирование институциональной структуры рынка риэтерских услуг осуществляется в границах деятельности институциональной среды. В свою очередь, институциональная среда предопределяет направленность

институциональных трансформаций.

Опираясь на результаты проведенного исследования специфики формирования рынка риэтерских услуг, определены основные принципы его развития: целостность, комплексность, многоуровневость, взаимообусловленность, единство, отражающая реакция, информационная обеспеченность и верификация, результативность, динамичность, реализация которых обеспечит развитие рынка риэтерских услуг региона лишь при условии соблюдения институциональных условий.

Систему управления развитием рынка риэтерских услуг целесообразно рассматривать как взаимосвязь субъектов и объектов управления, направленную на создание определенных условий, способствующих эффективному функционированию исследуемого рынка как одного из факторов обеспечения устойчивого развития социально-экономической системы региона.

Так, в рассматриваемой системе в качестве основных элементов выделяют объект и субъект управления, а также институциональную среду и

внутреннее строение самого рынка. При этом институциональная структура и внутреннее строение рынка риэтерских услуг региона обладают способностью проведения управляющих воздействий.

Система управления развитием рынка риэтерских услуг в регионе подвергается воздействию ряда факторов и условий внешней среды, что позволяет выделить ее основные функции:

1. Синтетическая функция представлена результатами исследования социально-экономических процессов развития рынка риэтерских услуг региона и включает в себя рассмотрение следующих элементов: конъюнктуры, конкурентной среды, инфраструктуры, институциональной и организационной структуры рынка риэтерских услуг региона.

2. Функция организации и контроля отражает процессы формирования управляющих органов на рынке риэтерских услуг, создания условий для их эффективного функционирования и свободного доступа к информационной базе, а также проведение мониторинга за состоянием рассматриваемого рынка в регионе.

3. Развитие рынка риэтерских услуг осуществляется по этапам, получивших отражение в стратегических и тактических планах, что обусловлено реализацией функции планирования.

4. Выпонение стратегических целей развития рынка риэтерских услуг осуществляется в соответствии. с разработанными нормативами, законами, программами развития, что характеризует функцию координирования.

5. Предоставление льготной помощи, субсидий субъектам рынка риэтерских услуг, а также повышение покупательной способности отражает функция мотивации.

На рис. 5 представлена концептуальная модель управления развитием рынка риэтерских услуг региона (УРРРУР), направленная на его перспективное функционирование.

При этом цели развития рынка данного вида услуг несут в себе глубокий социальный эффект, активно изменяющийся во времени. В настоящее время в Ставропольском крае отмечается слабая степень интеграции структурных составляющих рынка риэтерских услуг с соответствующими органами власти, что признает исследование проблем разработки единой, эффективно функционирующей системы управления развитием рынка риэтерских услуг региона, крайне актуальным.

На рисунке отмечено, что система управления развитием рынка риэтерских услуг региона предполагает воздействие на институциональную и инвестиционную среду, внутреннюю структуру рынка риэтерских услуг. При этом управление данными элементами формирует систему управления развитием рынка риэтерских услуг региона посредством определенных методов управления.

Инвестиционная среда

Методы управления

Методы управление

|Средствд муниципального бюджета |

Собственные средства предприятий

| Средства регионального бюджета

Частные инвестиции

Предприятия, оказывающие риэтерские услуги

Предприятия сферы строительства

Предприятия по производству сырья

Предприятия, производящие строительные машины, материалы, механизмы и оборудование

Средства федерального бюджета

Проскгно-нзыскательскис научио-исссдовательскис, подрядные, конструкторские организации

РЫНОЧНАЯ СРЕДА

5 я 1 8 9

= л 5 I

О о е; IЧ

шьные органы 8ласп^|

л я | а.

гионааьные органы атасти

Внутренняя структура рынка

Рис. 5. Концептуальная модель управления развитием рынка риэтерских услуг региона (Авторская разработка)

Таким образом, в качестве основных направлений развития рынка риэтерских услуг региона следует выделить:

формирование инновационных организационных структур управления деятельностью субъектов рынка риэтерских услуг;

- выделение в рамках управления развитием рынка риэтерских услуг региона взаимосвязанных направлений: управление институциональной структурой и управление внутренней структурой;

совершенствование нормативно-правовой базы в области регулирования деятельности участников рынка риэтерских услуг;

- выделение элементов структуры рынка как объектов управления и воздействия, непосредственно влияющих на институциональную структуру рынка риэтерских услуг;

- организация оптимальной структуры и обеспечение динамичного развития инфраструктуры рынка риэтерских услуг;

- переход к цивилизованным формам соблюдения принципов работы организаций, осуществляющих риэтерскую деятельность;

- создание оптимальных условий, предоставление системы льгот для инвесторов, функционирующих в интересах социально-экономического развития региона, и контроль за их реализацией;

- поддержание благоприятного инвестиционного климата в отрасли и регионе в целом;

- совершенствование взаимосвязанных аспектов управления, в качестве которых выделены свободное рыночное и государственное регулирование и др.

В заключении отражены ключевые результаты диссертационной работы, содержатся наиболее значимые выводы и рекомендации.

Основные положения диссертационного исследования опубликованы в следующих научных работах:

Статьи, опубликованные в рецензируемых научных журналах, рекомендованных ВАК РФ:

1. Смолянкина Е.В. Исследование состояния рынка риэтерских услуг региона// Экономический вестник Ростовского государственного университета. - Ростов-на-Дону. - Т.8, № 3. - 2010. - 0,5 п.л.

2. Смолянкина Е.В. Исследование проблематики развития рынка недвижимости и рынка риэтерских услуг//Экономический вестник Ростовского государственного университета. - Ростов-на-Дону. - Т.8, № 3. -2010. - 0,5 п.л.

3. Смолянкина Е.В. Особенности развития рынка риэтерских услуг региона //Экономические науки. - Москва. - 2010,- № 9,- 0,5 п.л.

Публикации в других изданиях:

4. Смолянкина Е.В. Теоретические основы формирования и развития рынка риэтерских услуг//Матерйалы научно-практической конференции Проблемы социально-экономического развития регионов 22-24 октября 2007г. - Сочи: Академия повышения квалификации руководящих работников и специалистов курортного дела, спорта и туризма, 2007. - 0,3 п.л.

5. Смолянкина Е.В. Проблемы развития рынка риэтерских услуг в регионе// Сб. мат. Международной научной конференции молодых ученых, аспирантов и студентов Перспектива-2007.- Нальчик: КБГУ, 2007.- Т. 1. - 0,4 п.л.

6. Смолянкина Е.В. Исследование процессов трансформации отношений собственности в экономической системе России//Материалы международной научно-практической конференции Современная стратегия социально-экономического развития России: вопросы экономики и права (Сочи (Адлер) - 8-12 октября 2008 года).- Краснодар: издательство Южный научный центр РАН.-2008 - 0,4 пл.

7. Смолянкина Е.В. Оценка и анализ рынка риэтерских услуг России и Ставропольского края//Материалы межвузовской конференции Вузовская наука: из настоящего в будущее. - Кисловодск: филиал СевКавГТУ в г. Кисловодске, 2008. - 0,2 пл.

8. Смолянкина Е.В. Особенности процессов организации и управления развитием рынка риэтерских услуг региона. - Нальчик: КБНЦ РАН.- 2009.2,1 п.л.

Подписано к печати 21 октября 2010 г. Формат 60 х 84 1/16 Бумага типографская № 1 Гарнитура Тайме. Усл.печ. л. 1,0. Тираж 100 экз. Закач 35 Отпечатано в Новая полиграфия 357700 г.Кисловодск, ул. Тельмана, 8 тел 2-93-57

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Смолянкина, Елена Викторовна

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ И

РАЗВИТИЯ РЫНКА РИЭТЕРСКИХ УСЛУГ

1.1 Риэтерские услуги и их роль в экономике

1.2 Современные подходы к формированию рынка риэтерских услуг

2. АНАЛИЗ РЫНКА РИЭТЕРСКИХ УСЛУГ РОССИИ И СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

2.1 Исследование динамики развития рынка риэтерских услуг в РФ и Ставропольском крае

2.2 Проблемы развития рынка риэтерских услуг в Ставропольском крае

3. РАЗРАБОТКА НАПРАВЛЕНИЙ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА РИЭТЕРСКИХ УСЛУГ

3.1 Организационно-управленческие аспекты формирования и развития рынка риэтерских услуг

3.2 Формирование концептуальной модели управления развитием рынка риэтерских услуг региона

Диссертация: введение по экономике, на тему "Тенденции и закономерности функционирования и развития рынка риэтерских услуг региона"

Актуальность темы исследования. Формирование рынка риэтерских услуг с его специфическими особенностями, закономерностями, тенденциями и специфическими трудностями, с которыми не стакивалась российская экономика ранее, обусловлено изменением отношений собственности в стране. Эффективное развитие сферы услуг и экономики региона в целом невозможно без результативного использования недвижимости, в связи с чем формирование условий развития рынка риэтерских услуг является одной из важнейших задач действенного распоряжения объектами недвижимости и обеспечения устойчивого отраслевого роста.

Согласно позиции политического руководства государства (Президента РФ Д.А. Медведева и главы Правительства РФ В.В. Путина), в поной мере отраженной в Концепции догосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, в качестве стратегического ориентира на догосрочную перспективу выделен инновационный тип роста экономики, ключевыми элементами которого являются инновации, инвестиции и соответствующая инфраструктура, что и определяет значимость рынка риэтерских услуг в качестве генератора инфраструктурой составляющей в ее натурально-вещественном выражении.

Рынок риэтерских услуг является специфической, управляемой социально-экономической системой, действующей в тесной взаимосвязи с политической обстановкой, экологической средой, экономико-социальной сферой, уровень развития которой формирует горизонты устойчивого развития рыночной экономики, направленного на обеспечение воспроизводства основных фондов, реализацию возможностей инновационного развития экономической системы, увеличение производительности труда и др. При этом разработка эффективного инструментария развития рынка риэтерских услуг предполагает повышение роли и увеличение доли участия в данном процессе соответствующих органов управления.

Таким образом, весьма своевременной проблемой является исследование аспектов управления развитием рынка риэтерских услуг на основе выявления тенденций, закономерностей, определения направлений и параметров его функционирования и развития. Разработка методики управления развитием рынка риэтерских услуг на уровне региона, стимулирование его положительного воздействия на отраслевую динамику, в конечном итоге, будет способствовать достижению устойчивого роста экономической системы и повышению качества жизни населения региона.

Необходимость разработки положений по управлению эффективным развитием рынка риэтерских услуг региона, актуализирует своевременность и значимость представленной диссертационной работы.

Степень разработанности проблемы. В современной отечественной экономической литературе достаточно широко представлены научные исследования, посвященные теории управления экономикой сферы услуг, ее отдельных сегментов, отражающие специфику формирования рынков различных видов услуг, а также работ, характеризующих параметры формирования и развития рынка недвижимости.

Направлениям совершенствования экономических отношений в сфере недвижимости, условиям ее эффективного развития, посвящены работы С. Абрамова, П. Грабового, В. Жилиной, А. Кириловой, С. Кузиной, К. Кулакова, И. Лукмановой, Л. Павловой, И. Погребного, Б. Прыкина, В. Рутгайзера, В. Серова, К. Строкина, Н. Фалькевича, Н. Яськовой и др.

К числу исследователей, работы которых содержат различные аспекты формирования и функционирования рынка недвижимости, его инфраструктурных элементов и институтов, следует отнести: И. Бачуринскую, Н. Васильеву, Р. Гарифулина, С. Грибовского, В. Григорьева,

М. Коробкову, М. Кратенко, С. Максимова, И. Малышева, В. Новикова, Е. Озерова, И. Смирнова, К. Татарова и др.