Развитие методов регистрации объектов недвижимости как фактора повышения инвестиционной активности в жилищном строительстве

Коломыцев, Дмитрий Викторович

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Развитие методов регистрации объектов недвижимости как фактора повышения инвестиционной активности в жилищном строительстве тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Коломыцев, Дмитрий Викторович
Место защиты	Москва
Год	2005
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Развитие методов регистрации объектов недвижимости как фактора повышения инвестиционной активности в жилищном строительстве"

На правах рукописи

Коломыцев Дмитрий Викторович

Развитие методов регастрации объектов недвижимости как фактора повышения инвестиционной активности в жилищном

строительстве

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (специализация - Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва- 200S

Работа выпонена в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления в строительстве Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Госстрой).

Научный руководитель

кандидат экономических наук, старший научный сотрудник Климова Лариса Андреевна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук Черняк Виктор Захарович

кандидат экономических наук Шубин Игорь Иванович

Ведущая организация:

Комитет экономики Администрации Вогоградской области

Защите состоится л S0 у. у/ 2005 года в /Г Л часов на заседании диссертационного совета Д.303.016.01 в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления в строительстве (ЦНИИЭУС) Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству по адресу: 119991, г. Москва, В-331, проспект Вернадского, дом 29, этаж 14, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в отделении № 3 Центральной научно-технической библиотеки по строительству и архитектуре по адресу. 119991, г. Москва, ГСП-1, проспект Вернадского, дом 29, этаж 2.

Автореферат разослан л 'YО 2005 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета t /}Г7 /

д.э.н., профессор У АФ.Пацкалев

Z\918 VI

Т.ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Жилище, как важнейший элемент среды обитания, является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам страны экономическую стабильность и безопасность, стимулирующий эффективный и производительный труд и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, которое является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.

В начале 90-х годов были сформированы новые подходы к жилищным реформам в Российской Федерации, основанные на законодательном закреплении права собственности на имущество, но оно начинает выпонять свои социальные и экономические функции тогда, когда становится доступным всему населению страны.

Однако жилищный сектор России пока еще слабо использует механизмы рыночной экономики для удовлетворения гражданами их жилищных потребностей, а ограниченные возможности государства по субсидированию граждан используются не всегда эффективно. Продожают отставать темпы жилищного строительства от потребностей страны, происходит старение жилищного фонда, постоянно увеличивается объем ветхого и аварийного жилья. Эти проблемы невозможно решить без значительного увеличения доли инвестиций, направляемых на новое жилищное строительство,

реконструкцию и обновление существующего жилищного фонда.

Отсутствие экономической заинтересованности у заказчиков-застройщиков и граждан,- в ускорении завершения строительства и сдаче в эксплуатацию жилых домов,- тормозит развитие рыночных отношений и не способствует эффективному функционированию рынка жилья.

Проблемы привлечения инвестиций в жилищное строительство, обновление жилищного фонда, а в более широком плане - разработка теоретических и прикладных аспектов организации и функционирования инвестиционных процессов в жилищной сфере, экономических взаимоотношений между участниками строительства жилых домов и последующей их эксплуатации, достаточно широко исследуются и обсуждаются учеными.

Среди них особо следует отметить труды: Абрамова С.И., Агапкина В.М., Асаула А.Н., Брумана Ю.С., Бугакова С.Н., Бушуева В.И., Быкова H.A., Гладышевскиго А.И., Грабового П.Г., Дубенецкого Я.А., Каменецкого М.И., Карасева A.B., Костецкого Н.Ф., Косыревой ' удашова

Е.А., Панкратова Е.П., Пацкалева А.Ф., Рекитара Я.А., Серова В.М., Степанова И.С., Стороженко В.Д. и др.

Не отрицая значимости исследований обозначенных проблем перечисленными выше авторами, тем не менее необходимо отметить, что проблемы создания адекватных рыночным отношениям механизмов регистрации и учета объектов недвижимости,- как фактора повышения инвестиционной активности в жилищном строительстве с учетом особенностей функционирования всех субъектов рыночных отношений пока еще недостаточно исследованы и разработаны.

В то же время создание и применение на практике эффективной единой регистрационно-учетной системы, охватывающей весь период строительства жилых домов, является существенным стимулом и могло бы стать допонительным фактором привлечения инвестиций в жилищное строительство.

Вместе с тем происходящие в жилищной сфере прогрессивные изменения требуют новых подходов к налаживанию эффективного взаимодействия основных участников инвестирования и строительства жилых домов, включая инвесторов, заказчиков (застройщиков), отдельных граждан, подрядные организации разнообразных форм собственности, а также организации, осуществляющие государственную регистрацию, учет жилых домов и контроль в процессе их эксплуатации.

Изложенное выше определило выбор темы, ее актуальность, цели и задачи исследования.

Целью исследования является разработка экономических методов управления инвестиционными ресурсами, в виде создания регистрационно-учетной системы жилых домов, стимулирующей ускорение их строительства и регистрации построенных зданий объектов недвижимости, а также направленными на снижение инвестиционных рисков.

Для достижения указанной цели решены следующие основные задачи:

- проведен анализ зарубежного и отечественного опыта создания жилых домов, управления недвижимостью, и систем налогообложения;

- выявлены тенденции функционирования жилищного рынка, и методы привлечения инвестиций в жилищное строительство в субъектах Российской Федерации;

- систематизированы и проанализированы основные факторы внешней среды, влияющие на построение эффективной системы договорных отношений между обновными участниками создания недвижимости в жилищной сфере;

- определены параметры нормативной базы для определения состояния строящегося жилья и объектов недвижимости, обоснована необходимость проведения единой государственной регистрационно-учетной политики;

- разработана система построения эффективной единой регистрационно-учетной системы жилых домов при их строительстве и формирования жилой недвижимости в целях активизации привлечения инвестиций в жилищную сферу и снижения рисков инвесторов, инвесторов-дольщиков;

- предложены новые механизмы управления регистрационно-учетным процессом при строительстве жилых домов и формировании объектов недвижимости на региональном уровне, способствующие повышению эффективности использования создаваемого жилищного фонда.

Объектом исследования являются объекты жилищного строительства,-строившиеся в виде созданной недвижимости в регионах страны в последние годы (1999 - 2002 г.г.).

Предметом исследования являются порядок и условия реализации организационно-экономических процессов, протекающих за весь период инвестиционного цикла.

Методологической и теоретической основой исследования являются диалектический метод познания, фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории, инвестиционной и строительной деятельности, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, регулирующие инвестиционно-строительную деятельность и жилищную сферу, методические разработки научно-исследовательских институтов и материалы периодической печати.

В процессе исследования использованы методы экономико-математического моделирования, логического анализа, экспертных оценок и сравнений.

Научная новизна работы заключается в обосновании и разработке подходов к созданию общей регистрационно-учетной системы жилых домов, обеспечивающей достоверность и доступность информации по объектам жилой недвижимости субъектами первичного рынка жилья, на базе современных технологий, для целей активизации инвестиционной деятельности.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем: исследованы основные источники и разнообразные формы внебюджетного финансирования жилищного строительства в субъектах

Российской Федерации и предложены направления эффективного их использования;

- уточнена совокупность факторов, влияющих на построение адекватной рыночным отношениям системы договорных взаимоотношений между основными участниками создания недвижимости, и определена степень их влияния на инвестиционную активность в жилищной сфере;

- определены параметры нормативной базы для определения состояния строящегося жилья и созданных объектов недвижимости и обоснована необходимость проведения единой государственной регистрационной политики;

разработана логическая схема построения единой системы регистрационно-учетного регулирования и предложен механизм его использования для стимулирования привлечения инвестиций в жилищное строительство;

- предложены новые методы управления регистрационно-учетным процессом при строительстве жилых домов и формировании жилой недвижимости на региональном уровне, направленные на увеличение поступлений в местные бюджеты за счет налогов от эффективного управления недвижимостью.

Практическая значимость работы заключается в том, что разработанные в ней теоретические и методические положения обеспечивает объективную оценку положения на рынке жилья, и могут быть использованы при формировании единой регистрационно-учетной системы жилых домов в целях эффективного управления строительством жилья и объектами недвижимости в различных субъектах Российской Федерации.

Предложенные организационные и экономические методы формирования единой регистрационно-учетной системы жилых домов строящегося и введенного в действие жилья, позволят активизировать процесс привлечения инвестиций в жилищное строительство, сделать его более прозрачным для граждан и частных инвесторов. Его применение будет способствовать повышению эффективности управления инвестиционными ресурсами, ускорению строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов, снижению рисков инвесторов, направляющих финансовые ресурсы в жилищное строительство.

На защиту выносятся:

1. Логическая схема построения единой регистрационно-учетной системы жилых домов и механизм ее использования как факторы стимулирования привлечения инвестиций в жилищное строительство;

2. Механизм информационного и организационного обеспечения создания и функционирования единой регистрационно-учетной системой жилых домов на различных уровнях управления процессом строительства жилых домов и формировании жилой недвижимости;

3. Совокупность факторов, регулирующих систему договорных отношений между основными участниками создания жилой недвижимости, влияющих на управление процессом создания жилой недвижимости с использованием единой регистрационно-учетной системы.

Апробация и внедрение результатов. Основные теоретические положения и методические рекомендации выпоненного исследования доведены до возможности реализации в практике строительства жилых домов и создания объектов недвижимости, прошли апробацию в процессе создания эффективной региональной регистрационно-учетной системы в жилищной сфере в Вогоградской области.

Публикации. По теме диссертации опубликованы 3 научные работы общим объемом 0,55 п. л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, списка использованной литературы и приложений. Объем диссертации составляет 159 страниц и содержит 16 таблиц, 4 рисунка, 100 наименований литературных источников.

П.ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В последние годы наблюдается рост инвестиций в жилищное строительство, при этом произошло резкое изменение структуры инвестиционных ресурсов: возрос объем собственных средств инвесторов, существенно снизились бюджетные ассигнования, увеличились объемы заемных средств. Эти источники не в поной мере воспоняют бюджетное финансирование в связи с чем требуются меры по их компенсации.

В течение последних 14 лет (с 1990 по 2004 годы) отмечен значительный рост объемов индивидуального жилищного строительства. В 2004 году объем

построенного индивидуального жилья достиг почти 45% от общего ввода, составляющего 41,0 мн. кв. м. общей площади.

Проведенный анализ динамики объемов ввода жилья показывает, что в последние 2-3 года темпы наметившегося увеличения объемов жилищного строительства, явно недостаточны. Показатели 2004 года по объему ввода жилья лишь приблизились к уровню 1996 г., явно уступая показателям за 19931995 годы и тем более данным 1987 года, когда было введено 76 мн. кв. метров.

Для сохранения дореформенных темпов необходимо увеличить объемы ввода жилья в 2 раза, т.е. ежегодный ввод жилья дожен достигать уровня не меньше 70 мн. кв. м в год. В целях решения этой социальной задачи в регионах ведется активный поиск новых механизмов привлечения в эту сферу отечественных и иностранных инвестиций.

Проведенный в работе анализ показал, что в регионах страны проводится работа не только по поиску допонительных источников финансирования строительства жилья, но и разработке комплексных схем эффективного сочетания средств региональных и местных бюджетов с внебюджетными источниками, направляемыми на эти цели.

В общем объеме инвестиций доля внебюджетных источников в жилищное строительство в большинстве регионов колеблется от 10 до 30%, а отдельные регионы привлекают и гораздо больше внебюджетных средств для этих целей.

В качестве внебюджетных источников финансирования жилищного строительства на местах используются личные сбережения граждан, средства организаций, предприятий и коммерческих структур, банковские кредиты, средства от реализации ценных бумаг - жилищных облигаций, закладных и других форм, создаются строительные товарищества (СССТ), работающие по ссудо-сберегательному принципу. Расширяется также использование системы ипотечного жилищного кредитования.

Стимулирование индивидуального жилищного строительства осуществляется путем бесплатного выделения земельных участков и строительства инженерных коммуникаций за счет бюджетов субъектов Российской Федерации.

Проблемы развития жилищной сферы могут быть решены только во взаимосвязи между собой, в частности, жилищного финансирования и жилищного строительства; жилищного строительства, градостроительства и инженерного обустройства территорий; создания, управления и эксплуатации жилищного фонда.

Основные характеристики строящегося жилья в субъектах Российской Федерации по данным обследования 2002 года

Жилые дома, строящиеся в городах и других поселениях

Застройщиками юридическими липами строится 60,8% обшей площади нового жилья, а индивидуальными- 39,2%. Многоквартирные жилые дама составляют 59,1 % от объемов нового жилья, их них: Юридическими шами-строится -62,4%, индивидуальными застройщиками - 37,6 % Общая площадь домов социального назначении составляет 33,4 % от общей площади. Практически все это жилье строится юридическими лицами - 97,6 % от этого типа жилья. Общая площадь вновь построенных элитных жилых домой составляет 18,6 % от нового жилья, из них более 90 % возводится юридическими лицами.

Материал стен: Более 60% новых жилых домов строите из камня и кирпича; около 17% 16,8 + 0,5) составляет крупнопанельные и каркаснопанельиые жилые дома; - деревянные- 9 %; дома ю монолитного бетон* и железобетона- 7,6 %. Этажность: 1-4-х-этажные - 35,3% (в основном строятся индивидуальными застройщиками); выше 5-го этажа-64,7% (юридическими липами) Проектная продожительность строительства: У юридических лиц- более 9 месяцев - 93,6 % от общего числа домов, из них 60,7 % - дожны строиться более 15 месяцев. У индивидуальных застройщиков - основную долю составляют дома, проектная продожительность строительства которых более 15 месяцев (66,2 %). Степень готовности: - 87,6 % от общей площади, из них были завершены лишь 17,8%; - пришло актом приемки-15,8 % или 88,8 % от завершенных строительством жилых домов; находились в стадии строительства 63,4 %; - не было начато строительство 6,4 % от общего количества донов. Прошли регистрацию ва права собственности: - 24,5 % от завершенных строительством домов, что составляет лишь 4,0 % от общей их плошади.

Жилые дома, пригодные для проживания, строящиеся на садовых и дачных участках

Матерям стен: - кирпич (камень) - 66,6 %; -дереао - 30,4 %. Этажность: Одноэтажные -29,0% Двухэтажные -50% Трехэтажные -19,5% Прочие -1,5% Проектная продожительность строительства: - более 15 месяцев (66,7 %); - до 6 месяц (17,6"%). Степень готовности: - завершено лишь 6,9 %, находятся в стадии строительства 83,1 %; - не приступали к строительству 2,3%. - принято актами приемки 87,2 % объектов; - прошли регистрацию права собственности 35,8 %. Виды строительства: - новые дома - 98,7 %; - реконструкция -1,2%; - жилые дома усадебного типа -56,1%; -вопеджи-29,8 %. В основном жилые дома строят индивидуальные застройщики.

Рисунок 1.

Между тем отсутствие единого регистрационно-учетного механизма строящегося и построенного жилья, правил обязательной регистрации недвижимости и сделок с ней и экономической заинтересованности у заказчиков-застройщиков, граждан в ускорении завершения строительства и сдаче в эксплуатацию жилых домов тормозят развитие рыночных отношений и не способствуют эффективному функционированию рынка жилья. <

Результаты проведенного в работе анализа данных,- по жилым домам, разрешения на строительство которых выдавались в 1999 году и 2002 году, то ^ есть, периоды соответствующие знаковым этапам развития экономики России (1999 г. - это первый сложный год после кризиса 1998 г., 2002 г. - год, когда экономика стала наращивать положительные тенденции развития как в целом по стране, так и в строительной отрасли),- приведены на рис. 1.

На основе этих данных были сделаны выводы о том, что в основном осуществляется новое строительство многоквартирных жилых домов (95% от общего объема), индивидуальными застройщиками строится 37,6 %, возросло число элитных жилых домов и домов усадебного типа.

Вместе с тем, жилые дома всех типов имеют достаточно большую проектную продожительность строительства (от 9 до 15 и более месяцев), как для индивидуальных так и частных застройщиков., из них 60,7 % - дожны строиться более 15 месяцев. Степень готовности жилых домов составила 87,6 % общей площади, из них были завершены строительством лишь 17,8 %, принято актом приемки - 15,8 % или 88,8 % от объема завершенных строительством, а прошли регистрацию на права собственности 24,5 % завершенных строительством объектов, что составило лишь 4,0 % общей площади жилых домов, находящихся в стадии строительства.

В настоящее время отсутствуют механизмы стимулирования ускорения строительства и сдачи в эксплуатацию жилых домов в установленные в договорах сроки, заинтересованность у инвесторов (заказчиков-застройщиков) и собственников во вложении средств в строительство жилых домов, в обязательной регистрации права собственности на них, переходе объектов жилищного строительства в объекты недвижимости.

Проведенный анализ показал, что допонительным фактором повышения инвестиционной активности дожна стать адекватная рыночной экономике единая регистрационно-учетная система жилых домов, которая включает в свой состав информационные ресурсы, характеризующие всю жизнь жилого дома, начиная от выделения земельного участка под строительство и

получения разрешения на строительство, заканчивая вводом его в эксплуатацию и регистрацией в качестве объекта недвижимости.

С этой целью предлагается повысить роль разрешения на строительство жилых домов, провести работу по налаживанию эффективного взаимодействия участников строительства жилых домов, государственных органов и упономоченных организаций, осуществляющих государственное регулирование регистрационно-учетных процессов строительства жилых домов и формирования жилой недвижимости.

Разрешение на строительство является правовым актом, который удостоверяет право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории в соответствии с утвержденной проектной документацией и условиями, установленными решением о строительстве, включая жесткие параметры по срокам строительства и сдачи в эксплуатацию с учетом функциональных особенностей каждого объекта.

В работе предложена система следующих показателей, характеризующих строящийся объект и его основные особенности, которые обязательно дожны содержаться в разрешении на строительство:

- блок показателей о земельном участке, предназначенном для строительства конкретного жилого дома, включающие документы, удостоверяющие право собственности на земельный участок, кадастровый номер земельного участка, на котором будет строиться жилой дом. Эта информация необходима для того, чтобы процесс создания объекта на этой стадии был прозрачным, исключал риски осуществить строительство на участке, который может принадлежать другому собственнику;

- блок информации об инвесторе, заказчике (застройщике), то есть собственнике или арендаторе земельного участка, выделенном под строительство жилого дома;

- блок информации из материалов проектной документации (основные ТЭПы), характеризующей непосредственно жилой дом, подписанные лицом, ответственным за проектирование (главным архитектором проекта или главным инженером проекта), а также утвержденные заказчиком (застройщиком) и согласованные в установленном порядке.

Сведения, содержащиеся в разрешении на строительство предлагается обязательно включить в единую регистрационно-учетную систему жилых домов.

В создании жилых домов используются средства нескольких инвесторов, вклады которых отличаются и по формам (денежные средства, товары, услуги, земля и др.) и по срокам их привлечения. В этой связи проблема создания эффективной договорной системы, регулирующей все отношения инвесторов в жилищном строительстве, имеет очень большое значение.

Исследование показало, что наиболее распространенной формой ) привлечения средств различных инвесторов является инвестирование в строительство жилья на начальном этапе, когда деньги отдаются за фактически не существующую квартиру и право собственности на нее юридически не ' возникло.

Существуют различные формы договорных отношений по привлечению средств граждан в строительство жилья. Долевое строительство составляет от 80 - 90 % от общего объема жилищного строительства. Оно связано с рисками как для заказчика (застройщика), так и для соинвестора. Действующее законодательство не в поной мере защищает их интересы. Риск того, что квартиры будут проданы, а работы не выпонены (материалы не поставлены и т.д.), достаточно высок.

В этой связи для всех лиц, участвующих в финансировании строительства, актуальным является вопрос правильной правовой оценки возникающих в этой сфере правоотношений и гарантий реализации своих прав.

Исследования и систематизация форм и типов договорных отношений показали, что правовая характеристика договора дожна определяться прежде всего объемом прав и обязанностей, закрепленных в нем, и фактических отношений сторон, складывающихся в рамках заключенного договора, что будет способствовать повышению роли договора.

В договоре долевого участия в жилищном строительстве в качестве линвестора (застройщика) дожна выступать организация, являющаяся застройщиком жилого дома на основании действующего разрешения на строительство и прав на земельный участок, осуществляющая жилищное , строительство за счет собственных, привлеченных средств и имеющая имущественные права на объект строительства. Именно такое сочетание предполагает возможность совместного с соинвестором строительства жилого дома.

Участие физических лиц в договоре долевого участия в строительстве жилого дома для инвестора (застройщика) осложняется тем обстоятельством, что любой гражданин, вступающий в отношения долевого строительства, желает рассматривать свой статус как статус потребителя и зачастую

предъявляет требования, связанные с защитой прав потребителей. Возможность предъявления таких требований, как правило, зависит от двух элементов Ч условий, согласованных сторонами при заключении договора, и фактических отношений сторон в рамках этого договора.

Проведенный в работе анализ существующей практики договорных отношений в жилищной сфере свидетельствует об отсутствии однозначной правовой квалификации отношений, возникающих из договоров долевого участия в строительстве. Для разрешения сложившихся противоречий предложены изменения в акты действующего законодательства, в частности в Федеральный Закон Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений, касающиеся уточнения видов отношений, регулируемых этим законом, и правового статуса участвующих в них субъектов.

Договорные обязательства сторон при строительстве конкретного жилого дома, содержащиеся в договоре и аккумулируемые в соответствующих органах или упономоченных организациях, также предложено самостоятельным блоком включить в информационные ресурсы единой регистрационно-учетной системы жилых домов.

Анализ строящихся и вводимых в эксплуатацию жилых домов показал, что большая часть из них не вводятся в установленные сроки и тем более не регистрируются как объекты недвижимости и догое время числятся в незавершенном строительстве.

В договоре предлагается определять не только сроки начала строительства, условия вступления договора в силу, но и сроки выпонения договора, момент перехода права собственности. В настоящее время момент перехода права собственности не указывается, что приводит к необязательности оформления права собственности на жилой дом и затягиванию сроков его регистрации в качестве объекта недвижимости.

Действующая практика государственной регистрации на вновь созданные объекты жилой недвижимости исходит из того, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, является акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта (далее Ч акт приемки в эксплуатацию). Этот документ свидетельствует о том, что объект создан как объект недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и может эксплуатироваться (использоваться) собственником в соответствии с его целевым назначением.

Ввод жилых домов является основным конечным результатом деятельности всех участников строительства. Однако, сложившаяся в настоящее время система приемки и учета законченного строительством жилья не в поной мере отвечает изменившейся в ходе реформы обстановке в жилищной сфере. Она усложнена, связана со многими согласованиями и платными услугами, что сдерживает своевременный ввод в эксплуатацию жилых домов по независящим от подрядчика причинам, не обеспечивает соответствующих поступлений в бюджеты всех уровней финансовых средств от налогообложения недвижимости. По нашему мнению допонительным стимулом будет являться применение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, без которого невозможно будет проводить дальнейший учет и регистрацию собственности жилого дома. В этом документе в соответствии с установленным в России порядком содержатся все необходимые сведения о построенном жилом доме, поэтому эта информация также отдельным блоком дожна быть обязательно включена в единую регистрационно-учетную систему жилых домов.

Изменившиеся условия хозяйствования в Российской Федерации, обеспечили увеличение объема строительства жилья, предназначенного для продажи, но вместе с тем увеличились риски вложения финансовых ресурсов в строительство и покупку жилья в результате появления на рынке жилья значительного количества недобросовестных субъектов этого рынка.

Для решения проблемы снижения рисков в работе предложено создать единую регистрационно-учетную систему жилых домов, т.е. информационную систему, обеспечивающую систематизированный свод документальных сведений о застройке, земельных участках, объектах капитального строительства, правах собственности инвесторов-дольщиков и других сведений о жилых домах. Включение разрозненных информационных ресурсов о жилом доме в единую систему позволит потребителю получить из единого источника и в минимальные сроки все необходимые сведения о жилом доме, квартире. В настоящее время эта информация о строительстве жилого дома, аккумулируется в различных органах управления, не связанных между собой единой автоматизированной информационной системой и возможность обмена отсутствует. Потребитель этой информации дожен обращаться за ней в различные упономоченные органы, сроки и форма представления интересующих сведений об объекте строительства в каждого органа свои.

Предлагаемая схема формирования регистрационного механизма инвестиций в жилищное строительство и регистрации жилых домов в качестве объектов недвижимости (на примере многоквартирного дома)

В единую регистрационно-учетную систему жилых домов предлагается включить информационные базы, формирующиеся в различных региональных органах управления и упономоченных организациях, и приведенные на рис. 2.

Как видно из предлагаемой схемы указанные сведения содержатся в следующих документах, подготавливаемых и выдаваемых различными региональными органами или упономоченными организациями:

- градостроительном плане земельного участка;

- разрешении на строительство;

- документах об использовании земельного участка для строительства и о правах собственности на него;

- акте приемки объекта капитального строительства;

- разрешении на ввод объекта в эксплуатацию;

- документах, подтверждающих и удостоверяющих права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним.

Целью информационной системы, приведенной на рис. 2, является обеспечение органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц достоверными сведениями, необходимыми для осуществления градостроительной, инвестиционной деятельности, обеспечения доступности жилья, соблюдения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов недвижимости, создания условий для привлечения инвестиций в жилищное строительство.

Дня функционирования единой регистрационно-учетной системы жилых домов предлагается определить и утвердить:

единый порядок ее создания и ведения на уровне субъектов Российской Федерации, городского округа или муниципального района;

единые требования к составу, структуре и форме информации, размещаемой в ней, к программным и техническим средствам ее ведения; правовое, нормативное, методическое обеспечение создания и ведения; порядок обмена информацией о жилых домах между органами местного самоуправления, органом управления субъектов Российской Федерации и органов власти Российской Федерации;

порядок предоставления сведений из этой системы заинтересованным физическим и юридическим лицам.

Ведение единой регистрационно-учетной системы жилых домов предлагается осуществлять органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов путем сбора, документирования, обработки, систематизации, учета и хранения указанных выше сведений. Эти сведения

дожны стать обязательными при регистрации сделок-договоров соинвесторов-долыциков, инвестирующих строительство в многоквартирных жилых домах.

Внедрение в практику данной единой регистрационно-учетной системы жилых домов направлено на обеспечение:

реализации конституционного права граждан на получение информации о рынке недвижимости на всех стадиях формирования жилых домов, а также о решениях, затрагивающих эту сферу деятельности;

информирование общества о подготовленных решениях по жилищному строительству и учет мнения общества по вопросам, касающимся интересов физических и юридических лиц, участвующих в строительстве этого жилья, желающих его приобрести на рынке и эксплуатировать;

общественного контроля за решениями и действиями государственных органов власти и органов местного самоуправления в сфере создания жилой недвижимости и управления жилыми домами.

Единая регистрационно-учетная система жилых домов дожна объединить три уровня власти: федеральный, региональный и местный, поскольку на каждом из указанных уровней управления формируются свои информационные блоки и ресурсы, характеризующие этапы создания жилых домов, начиная с выделения земельного участка и заканчивая разрешением на ввод объектов в эксплуатацию и регистрацией в качестве объектов недвижимости соответствующими регистрационными органами. Предлагаемая информация своевременно и в поном объеме абсолютно доступна для физических и юридических лиц.

Данная единая система предусматривает предоставление информации в документированной форме, в том числе в форме электронного документа. Информация, сконцентрированная в предлагаемой системе, может быть также передана по линиям связи. Система предоставляет возможность получения информации о рынке жилья на безвозмездной и на платной основе.

При этом в работе предлагается утверждение Правительством Российской Федерации единой для государственных органов методики расчета платы за предоставление информации о создающемся и работающем рынке жилья, размера и порядка внесения пользователем (потребителем) платы за услуги по ее предоставлению.

В целях эффективного функционирования предлагаемой единой регистрационно-учетной системы жилых домов целесообразно создать соответствующий орган при Правительстве Российской Федерации или при Президенте Российской Федерации, координирующий деятельность отдельных органов, участвующих своими информационными ресурсами в ее

формировании, между собой и с ведомствами, пользующимися данной информацией.

Основными задачами этого органа власти дожны стать:

а) обеспечение поной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением инвестиционно-строительной деятельности в жилищной сфере;

б) формирование в этих целях информационной базы о строящихся и о введенных в действие жилых домах;

в) обеспечение поноты и достоверности сведений о налоговых поступлениях в регионах;

г) информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части жилой недвижимости.

Схема аккумулирования имеющихся информационных ресурсов в предлагаемой единой регистрационно-учетной системе жилых домов и их взаимодействие приведены на рис. 2.

На этой схеме адекватная рыночной экономике единая регистрационно-учетная система жилых домов показывает процесс реализации инвестиционно-строительного проекта создания жилой недвижимости, дающий поное представление о жизни жилого дома, начиная от выделения земельного участка под строительство, заканчивая вводом его в эксплуатацию и регистрацией в качестве объекта недвижимости. Схема отражает прямые и обратные связи между отдельными составляющими информационных блоков:

формирование источников инвестиционных ресурсов жилищного строительства;

порядок и последовательность реализации инвестиционно-строительного проекта создания жилого дома;

взаимоотношения участников строительства жилого дома;

завершение строительства и ввод жилого дома в эксплуатацию;

регистрация объекта жилой недвижимости и постановка на учет;

реализация готового жилья на жилищном рынке.

Создание единой системы по регистрации и учету объектов жилищного строительства предполагает различные варианты организационных структур, выпоняющих эти функции, исходя из региональных условий.

Единая регистрационно-учетная система жилых домов позволит инвестору, соинвестору-долыцику, заказчику (застройщику) получить

возможность обращаться за интересующими их сведениями в один упономоченный орган на уровне города, муниципального образования.

Открытость информации о рынке жилья имеет и экономическое измерение. Введение предлагаемого регистрационного механизма, по нашему мнению, окажет системное воздействие на социально-экономические процессы в стране, приведет к повышению инвестиционной активности.

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Выводы диссертационного исследования по созданию и формированию единой учетной системы жилых домов,- как фактора повышения инвестиционной активности,- могут быть сформированы следующим образом:

1. Выпонен критический обзор действующих систем регистрации и учета недвижимости для теоретического обобщения учета с целью выявления закономерностей формирования затрат в рыночных условиях хозяйствования.

2. Систематизированы и ранжированы основные типы договорных отношений в инвестиционно-строительной сфере, выделены значимые факторы их регулирования в задаче выявления уровня договорных цен на строительную продукцию.

3. Предложен механизм модификации действующих регистрационной и учетной систем жилых домов, направленный на повышение эффективности строительства: защиту прав собственности, регулирование использования территорий застройки, привлечение инвестиций в жилищную сферу, снижение инвестиционных рисков и защиту прав добросовестного приобретателя жилья.

4. Обоснована единая регистрационно-учетной системы жилых домов, и разработана схема ее ведения с целью коррекции нормативной базы и ее совершенствования в целях проведения единой государственной регистрационно-учетной политики и эффективного налогообложения недвижимости.

5. Предложен механизм информационного и организационного обеспечения функционирования единой регистрационно-учетной системы жилых домов, позволяющий снизить риски вложения инвестиций в строительство и приобретение жилья.

6. Разработаны практические предложения по совершенствованию управления процессом создания жилой недвижимости с использованием предложенной единой регистрационно-учетной системы.

IV. Публикации автора

1. Д.В. Коломыцев. Жилищное строительство и учет строящегося жилья. Сборник материалов Международной практической конференции Системность и эффективность инновационной деятельности. - Пенза. Из-во, 2005 г.( 0,15 п. л.)

2 . Д.В. Коломыцев. Разрешение на строительство - базовый документ для строительства жилых домов. Сборник научных трудов ВогГАСУ. Региональный рынок жилья. Состояние, проблемы и перспективы развития. Вогоград. Из-во, 2005 г.( 0,15 п. л.)

3. Д.В. Коломыцев. Система взаимоотношений участников жилищного строительства. Журнал Экономика и финансы № 5,Пенза. Из-во 2005 г.( 0,25 п. л.)

Отпечатано в ООО Компания Спутник+ ПД № 1-00007 от 25.09.2000 г. Подписано в печать 27.10.05 Тираж 80 экз. Усл. п.л. 1,25 Печать авторефератов (095) 730-47-74,778-45-60

к 210 83

РНБ Русский фонд

2006-4 18578

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Коломыцев, Дмитрий Викторович

1 Введение

Глава 1. Анализ и основные проблемы привлечения инвестиций в 15 жилищное строительство

1.1. Правовая база инвестиционной деятельности рыночного 15 типа для создания благоприятного инвестиционного климата

1.2. Тенденции развития жилищного строительства в 33 Российской Федерации

1.3 Анализ видов строящихся жилых домов в регионах, 45 механизм их регистрации и учета как объектов i недвижимости

Глава 2. Регистрация и учет объектов недвижимости как факторы 59 повышения инвестиционной активности в жилищном строительстве

2.1. Разрешение на строительство - базовый документ для 59 ведения регистрации и учета строящихся жилых домов как объектов недвижимости

2.2. Договоры инвестирования в жилищном строительстве и 69 их место в системе регистрации и учета недвижимости

2.3. Основные этапы и механизм осуществления учета и 87 ^ регистрации объектов недвижимости

Глава 3 Методический подход к созданию эффективной системы 105 регистрации и учета жилых домов.

3.1. Предложения по информационному обеспечению единой 105 системы регистрации и учета жилых домов

3.2 Предложения по организационному обеспечению 120 создания единой регистрационно-учетной системы жилых домов

3.3. Единая учетно-регистрационная система жилых домов 133 как фактор снижения рисков для участников долевого строительства жилья

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие методов регистрации объектов недвижимости как фактора повышения инвестиционной активности в жилищном строительстве"

Жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.

В процессе осуществляемых в последнее десятилетие преобразований удалось переориентировать установки и ожидания значительной части граждан от предоставления им жилья к созданию условий, позволяющих им заработать средства на его приобретение.

Уникальность жилья состоит в том, что, являясь в условиях развивающихся рыночных отношений самым дорогим товаром, приобретаемым человеком в течение его жизни, оно одновременно является товаром первой, жизненно важной необходимости, особенно когда речь идет о России, 60 процентов территории которой находится в зоне экстремальных климатических условий.

Уникальность жилья состоит в том, что, являясь в условиях развивающихся рыночных отношений самым дорогим товаром, приобретаемым человеком в течение его жизни, оно одновременно является товаром первой, жизненно важной необходимости, особенно когда речь идет о России, 60% территории которой находится в зоне экстремальных климатических условий.

Исходя из понимания особой роли, которую играет жилье в жизни *) человека, в начале 90-х годов были сформированы новые подходы к жилищным реформам в Российской Федерации, основанные на законодательном закреплении права собственности на недвижимость и, в первую очередь, на жилье. Первым краеугольным камнем, заложенным в фундамент новой жилищной реформы, стал Федеральный закон О приватизации жилья, благодаря которому подавляющее большинство населения страны получило жилье в собственность.

В 1999 - 2002 годах удалось стабилизировать объемы ввода жилья, а в последние три года наращивание объемов жилищного строительства происходило ежегодно. В 2004 году, например, в строй введен 41 милион квадратных метров жилья, что на 12,5 процента больше, чем в 2003 году. Однако следует отметить, что этот уровень все еще значительно отстает от показателей конца 80-х годов. При этом темпы ввода жилой площади для малообеспеченных граждан сокращаются.

В 2001 году за счет средств бюджетов всех уровней было введено около 20 процентов жилья, из общего объема инвестиций в строительство порядка 10 - 12 мрд. доларов США. Объем инвестиций в жилищное строительство в 2001 году составил в Польше около 10 мрд. доларов США, в Германии -около 60 мрд. доларов США. По данным на 1998 год, объем инвестиций в жилищное строительство составил во Франции - 4,5 процента от ВВП, в Великобритании - 3,3 процента от ВВП.

Анализ показывает, что в 2004 г. обеспеченность российских граждан в жилье составляет 19,9 кв. м общей площади на человека. В то время как, в Норвегии - 74 кв. м, во Франции - 43 кв. м, в Чехии - 28 кв. м, в Украине - 26 кв. м.

Социальные нормы жилья, установленные федеральным стандартом, дожны быть не ниже: для семьи из одного человека - 33 кв. м; для семьи из двух человек - 42 кв. м; для семьи из трех и более человек - по 18 кв. м на человека.

В очереди на получение жилья стоит 4,4 мн. семей или более 9 процентов от общего числа семей в Российской Федерации. При этом третья часть из них состоит на учете десять и более лет. Улучшили жилищные условия в 2003 году 234,7 тыс. семей или около 5 процентов от числа очередников.

При сложившихся темпах, для обеспечения жильем всех нуждающихся потребуется около 20 лет. Хотя за последние годы очередь нуждающихся несколько уменьшилась, это не связано с увеличением объемов ввода жилья.

Основной проблемой удовлетворения возрастающего платежеспособного спроса на жилье до 2010 г. становится проблема обеспечения резкого увеличения объемов вводимого жилья, до 70 мн. кв. м.

В настоящее время строительный комплекс страны, при существующей базе стройиндустрии, обеспечивает жильем не более 1,5 процентов семей.

Потенциально он в состоянии увеличить объемы ввода жилья в 2 - 2,5 раза, но дальнейший рост объемов жилищного строительства потребует существенных инвестиций в развитие базы стройиндустрии.

В ближайшие годы все меры государственной жилищной политики и механизмы ее реализации дожны быть направлены на решение этой проблемы.

Жилищный сектор в России пока еще слабо использует механизмы рыночной экономики для удовлетворения гражданами их жилищных потребностей, а ограниченные возможности государства по субсидированию граждан используются не всегда эффективно.

На заседании президиума Государственного совета О мерах по обеспечению граждан России доступным жильем, которое состоялось в апреле 2005 г. поставлена задача обеспечения к 2010 году объем годового жилищного строительства в 70 - 80 милионов квадратных метров или 0,5 квадратных метра на человека, в настоящее время - 0,25 квадратных метра на человека. Доля семей, имеющих возможностей приобрести или построить жилье с помощью жилищных кредитов и займов, дожна за это время увеличиться с 10% до 30%. Проведенные расчеты показывают, что к 2010 году возрастут экономическая активность граждан, мотивация на повышение рождаемости, которая по оценкам специалистов может увеличиться с 1,5 милиона человек до семи - восьми милионов в 2010 году. Главные задачи по обеспечению населения жильем можно объединить в следующие: развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность приобретения жилья для граждан с достаточной платежеспособностью, а также поддержка малоимущих граждан в улучшении жилищных условий за счет средств местных бюджетов в пределах установленных социальных стандартов; обеспечение роста темпов жилищного строительства и реконструкции жилья, приведение структуры и технических характеристик жилья в соответствие со спросом и потребностями населения, повышение качества и эффективности жилищного строительства.

Вместе с тем следует отметить, что темпы жилищного строительства отстают от потребностей современной России, происходит старение жилищного фонда, из года в год увеличивается объем ветхого и аварийного жилья.

Эти проблемы невозможно осуществить без увеличения доли инвестиций, направляемых на новое жилищное строительство, реконструкцию и обновление существующего жилищного фонда. Практика последних лет показала, что строительство жилых домов финансируется преимущественно за счет инвестиций самих граждан, которые, кстати, несут и основные коммерческие риски.

В этих условиях отсутствие эффективной регистрационной и учетной политики строящегося жилья, для снижения рисков вложения инвестиций в жилищное строительство, осуществления обязательной регистрации недвижимости и сделок с ней, а также экономической заинтересованности у заказчиков-застройщиков, граждан в ускорении завершения строительства и сдаче в эксплуатацию жилых домов тормозят развитие рыночных отношений и не способствуют эффективному функционированию рынка жилья.

Для развития жилищного рынка рабочей группой по развитию жилищного строительства составлен перечень из 125 мероприятий и 94 нормативно-правовыми документами, в котором предложено разработать документы, направленные на регулирование финансовых, экономических, организационных мер, а также подготовить соответствующую правовую и административную базу, обеспечить всю эту работу соответствующей информацией.

Происходящие в экономике прогрессивные изменения требуют новых подходов к налаживанию эффективного взаимодействия участников строительства жилых домов, основными из которых являются: инвесторы-дольщики, заказчики-застройщики, отдельные граждане, подрядные организации всех форм собственности, организации, осуществляющие государственную регистрацию объектов недвижимости и учет строящихся жилых домов.

В этих условиях представляется актуальным проведение объективного научного исследования, в результате которого дожен быть создан экономический механизм, направленный на активизацию привлечения инвестиционных ресурсов в жилищное строительство различных инвесторов, включая инвесторов-дольщиков, с использованием для этих целей таких инструментов как регулярный контроль за строительством, обязательная государственная регистрация и учет уже построенных жилых домов, внедрение которого направлено на защиту прав добросовестных приобретателей недвижимости и снижение инвестиционных рисков.

Указанные проблемы предполагается исследовать в данной диссертационной работе.

Актуальность темы исследования. Жилище, как важнейший элемент среды обитания, является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам страны экономическую стабильность и безопасность, стимулирующий эффективный и производительный труд и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, которое является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.

В начале 90-х годов были сформированы новые подходы к.жилищным реформам в Российской Федерации, основанные на законодательном закреплении права собственности на имущество, но оно начинает выпонять свои социальные и экономические функции тогда, когда становится доступным всему населению страны.

Однако жилищный сектор России пока еще слабо использует механизмы рыночной экономики для удовлетворения гражданами их жилищных потребностей, а ограниченные возможности государства по субсидированию граждан используются не всегда эффективно. Продожают отставать темпы жилищного строительства от потребностей страны, происходит старение жилищного фонда, постоянно увеличивается объем ветхого и аварийного жилья. Эти проблемы невозможно решить без значительного увеличения доли инвестиций, направляемых на новое жилищное строительство, реконструкцию и обновление существующего жилищного фонда.

Отсутствие экономической заинтересованности у заказчиковзастройщиков и граждан,- в ускорении завершения строительства и сдаче в эксплуатацию жилых домов,- тормозит развитие рыночных отношений и не способствует эффективному функционированию рынка жилья.

Проблемы привлечения инвестиций в жилищное строительство, обновление жилищного фонда, а в более широком плане - разработка теоретических и прикладных аспектов организации и функционирования * инвестиционных процессов в жилищной сфере, экономических взаимоотношений между участниками строительства жилых домов и последующей их эксплуатации, достаточно широко исследуются и обсуждаются учеными.

Среди них особо следует отметить труды: Абрамова С.И., Агапкина В.М., Асаула А.Н., Брумана Ю.С., Бугакова С.Н., Бушуева В.И., Быкова Н.А.,

Гладышевскиго А.И., Грабового П.Г., Дубенецкого Я.А., Каменецкого М.И., Карасева А.В., Костецкого Н.Ф., Косыревой Н.А., Кривова А.С., Кудашова Е.А., Панкратова Е.П., Пацкалева А.Ф., Рекитара Я.А., Серова В.М., Степанова И.С., Стороженко В.Д. и др.