Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Развитие экономического механизма предприятий ремонтно-строительной сферы тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Масленников, Максим Владимирович
Место защиты Москва
Год 2006
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Развитие экономического механизма предприятий ремонтно-строительной сферы"

На правах рукописи

Масленников Максим Владимирович

РАЗВИТИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ПРЕДПРИЯТИЙ РЕМОНТНО-СТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЫ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

МОСКВА 2006

Диссертационная работа выпонена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском институте коммунального хозяйства и строительства.

Научный руководитель

Официальные оппоненты:

Ведущая организация -

Доктор экономических наук, профессор

Карасев Анатолий Викторович

Доктор экономических наук, профессор Козловский Александр Васильевич

Кандидат экономических наук, доцент Пронин Алексей Захарович

НП Независимый институт исследования жилищной и коммунальной сфер

Защита диссертации состоится 18 декабря 2006 г. в 16 часов на заседании диссертационного Совета Д.212.153.02 в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском институте коммунального хозяйства и строительства по адресу: 109807, Москва, ул. Средняя Калитниковская, д.ЗО, Актовый зал института.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского института коммунального хозяйства и строительства по адресу: 109807, Москва, ул. Средняя Калитниковская, д.ЗО.

Автореферат разослан 15 ноября 2006 г.

Ученый секретарь

диссертационного Совета Д.212.153.02, доктор экономических наук, профессор

Штейн Е.М.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Переход российской экономики на рыночные принципы регулирования коренным образом изменил экономическое положение и роль предприятий инвестиционно-строительного комплекса. На одно из первых мест выдвинуты проблемы жилищного строительства. Проблема обеспечения населения жильем всегда была предметом особого внимания всех ветвей власти, но особенно она обострилась в связи с возникновением новых форм и методов управления в жилищно-коммунальной сфере. С течением времени в решении проблемы обеспечения граждан комфортабельным жилищем и улучшения жилищных условий, на одно из первых мест, наряду со строительством жилья, встал вопрос поддержания и модернизации имеющегося жилого фонда. Решением этого вопроса призваны заниматься ремонтно-строительные организации. Выделение ремонтно-строительных организаций в структуре инвестиционно-строительного комплекса в качестве самостоятельной и обособленной сферы деятельности обусловлено спецификой производства, организации и управления ремонтно-строительными работами.

Ремонтно-строительные организации в основном (в отличие от общестроительных), решают задачи по продлению срока службы жилого фонда, улучшению социальных условий жизни граждан. Но на этом их функции в процессе осуществления всех видов работ по ремонту не ограничиваются. Как показывает статистика, в Российской Федерации, как в целом, так и в отдельных регионах, количество жилой площади, приходящейся на 1 человека, составляет 20,5 м, что в 4 и более раза меньше, чем в европейских странах. Поэтому одна из задач, решаемых в процессе капитального ремонта, - увеличение площади квартир за счет совмещения, перепланировки, оптимального использования объемно-планировочных, конструктивных и архитектурных решений зданий и, в итоге - улучшение социальных условий жизни граждан, продление сроков службы жилого фонда.

Жилой фонд г. Москвы составляет 39550 строений, из них 78% находятся в удовлетворительном состоянии, нуждаются в текущем или выборочном капитальном ремонте, 17% нуждаются в капитальном ремонте и 5% требуют немедленной реконструкции или сноса. Очевидно, что такое состояние жилого фонда требует не только значительных объемов капитальных вложений, но и выпонения больших объемов ремонтных работ, потребность в которых составляет более 20% годового объема строительно-монтажных работ (СМР).

Данная проблема может быть решена только на основе развития ремонтно-строительной сферы, повышения эффективности работы ремонтно-строительных организаций, что и определило актуальность исследования.

Исследованиям проблем управления жилищно-коммунальным хозяйством ЖКХ посвящали свои работы такие ученые, как М.К. Беляев, Н.Р. Гинзбург, П.Г. Грабовой, Х.М. Гумба, А.И. Деева, Н.С. Максимова, Л.Н. Матеров, Ю.А Мегаев, Д.Г. Радионов, А.Н. Ряховская, И.С. Степанов и др.

Изучение теоретических основ исследования систем управления базировалось на научных работах В.М. Добкина, В.А. Долятовского, A.B. Игнатьевой, A.B. Карасева, Э.М. Короткова, A.A. Ларина, О.В. Максимчук, М. Месаровича, Б.З. Мильнера, В.М. Мишина, В.И. Мухина, Б.В. Прыкина, В Н. Садовского, И. Такахара, В.Г. Шорина и др.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является обоснование научного подхода к развитию предприятий ремонтно-строительной сферы, ориентированной на приобретение конкурентных преимуществ в сфере воспроизводства жилого фонда и подготовка на этой основе рекомендаций по

повышению эффективности инвестиционной деятельности при проведении работ по капитальному ремонту, реконструкции и модернизации жилого фонда.

Цель работы обусловила постановку и решение следующих задач:

- выявить и обосновать предпосыки и факторы развития ремонтно-строительной сферы;

- провести анализ особенностей развития ремонтно-строительных организаций, разработать методический подход и предложения, направленные на повышение эффективности их деятельности;

классифицировать виды и направления инвестирования деятельности ремонтно-строительных организаций;

- оценить эффективность инвестиций в капитальный ремонт жилого фонда;

подготовить методические рекомендации по повышению эффективности работы организаций ремонтно-строительной сферы на базе развития механизма формирования имущественного комплекса ремонтно-строительных организаций;

разработать модель привлечения инвестиций в ремонтно-строительную

Методологической основой работы являются принципы и положения системного комплексного подхода к изучению объекта исследования, а также методология управления организациями ремонтно-строительной сферы.

Объектом исследования являются предприятия ремонтно-строительной сферы различных форм собственности г. Москвы.

Предметом исследования является управленческая деятельность, направленная на развитие организаций и решения проблем, возникающих в ходе проведения работ по капитальному ремонту и других видов воспроизводства жилого фонда.

Информационную базу исследования составили материалы Госкомстата РФ, а также первичная информация, отражающая результаты деятельности предприятий ремонтно-строительной сферы.

Результаты диссертационного исследования заключаются в следующем:

- определены методические подходы к формированию эффективного механизма функционирования организаций ремонтно-строительной сферы, показана взаимосвязь используемых при этом приемов и методов;

- доказано, что капитальный ремонт, реконструкция и модернизация -наиболее эффективные способы поддержания жилого фонда в удовлетворительном состоянии, учитывая дефицит жилой площади и земельных участков под новое строительство;

обоснована целесообразность использования производственных мощностей ремонтно-строительных организаций с учетом их специализации на отделочных работах в новостройках в качестве субподрядчиков;

- показана целесообразность и необходимость решения вопросов собственности после завершения капремонта жилых домов;

- доказано, что в процессе и после завершения капремонта жилого фонда возникают вопросы землепользования, прав на земельные участки, прилегающие к домам в новых условиях управления товарищества собственников жилья (ТСЖ) и кондоминиумы;

- подготовлены рекомендации по внедрению механизма амортизации жилого фонда с учетом физического и морального износа зданий как источника накоплений средств для проведения работ по капитальному ремонту;

- определены конкретные направления формирования, использования и управления имущественным комплексом ремонтно-строительных организаций.

Теоретическая значимость научных разработок состоит в том, что предложенные в диссертации методы и приемы расширяют сферу применения различных эффективных направлений развития предприятий ремонтно-строительной сферы.

Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что основные теоретические выводы доведены до практических рекомендаций по повышению эффективности работы ремонтно-строительных организаций. Предлагаемые в диссертации методы могут быть использованы при разработке мероприятий по повышению конкурентоспособности предприятий ремонтно-строительной сферы на рынке строительных услуг.

Выводы и предложения, содержащиеся в работе, могут быть использованы при оптимизации имущественных комплексов ремонтно-строительных организаций, совершенствовании механизма амортизации жилого фонда, построении моделей привлечения инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство.

Научная новизна состоит в следующем:

сформулирована концепция развития экономического механизма предприятий ремонтно-строительной сферы экономики;

- разработана методика повышения эффективности работы ремонтно-строительных организаций на базе структурирования имущественного комплекса предприятий;

- определены пути дальнейшего развития организаций ремонтно-строительного комплекса в условиях проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства

Апробация работы. Результаты исследования докладывались на Международных конференциях Актуальные проблемы управления 2005, 2006 гг. в Государственном Университете Управления, использованы для повышения эффективности работы ремонтно-строительных фирм Инжстрой-К, Реал-Гарант использованы в отчетах по научно- исследовательской работе по госбюджетной теме Оценка резервов повышения эффективности инвестиционного процесса, внедрены в ряде ремонтно-строительных организаций г. Москвы.

По теме диссертации опубликовано 6 работ общим объемом 2,8 п.л.

Объем и структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложений и содержит 134 наименования источников, 11 таблиц, 13 рисунков. Общий объем диссертации 156 страниц машинописного текста.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность, теоретическая и практическая значимость, степень разработанности исследуемой проблемы, определяется объект, предмет, цель и задачи диссертационного исследования, формулируются положения, выносимые на защиту и характеризующие научную новизну исследования.

В первой главе Роль и место предприятий ремонтно-строительной сферы в инвестиционно-строительном комплексе показаны роль, место и значение ремонтно-строительных организаций в экономике отрасли, проанализированы особенности производственно-хозяйственной деятельности организаций и выпускаемой ими продукции.

Выделены следующие направления деятельности:

- снижение стоимости и повышение качества ремонтно-строительных услуг;

совершенствование механизма функционирования ремонтно-строительных организаций;

- обеспечение государственного контроля за состоянием жилого фонда.

Значительную роль в создании внутреннего валового продукта играют

ремонтно-строительные организации. Доля ремонтных работ в общем объеме СМР постоянно растет и с 19% в 2002 г. увеличилась до 28% в 2005 г.

Эти тенденции очевидны, т.к. жилой фонд, объекты социального назначения постоянно стареют, нуждаются в текущем и капитальном ремонте.

Общий объем жилищного фонда РФ (на 0 1.0 1.2005 г.) составляет 2,85 мрд. кв. метров (19 мн. жилых строений) из которых 72,4% сосредоточено в городах и 27,6% - в сельской местности.

В настоящее время структура жилищного фонда РФ по формам собственности резко изменилась. Сегодня, по данным Госкомстата России, в государственной собственности находится менее 1% жилого фонда. Доля жилого фонда в частной собственности достигла 69,4%, 26,6% находится в муниципальной собственности.

Жилищная проблема в стране остается довольно острой. Достаточно отметить, что в ветхом и аварийном жилом фонде проживают более 2,5 мн. человек, а его доля в общем объеме жилого фонда составляет около 3,0%.

В настоящее время 30% жилого фонда, который на 90% создавася, в основном, в прошлом и позапрошлом веках, нуждается в капитальном ремонте, а это 28 мн. кв. м. Темпы роста объемов работ по капитальному ремонту крайне низкие. На эти цели расходуются значительные средства по разным источникам финансирования, включая бюджетные ресурсы, но фактическая потребность в объемах работ по капремонту в г. Москве значительно выше и в среднем по городу удовлетворена на 45%.

Основными направлениями работ по ремонту жилого фонда являются:

- капитальный ремонт жилищного фонда без отселения граждан;

- капитальный ремонт жилищного фонда с элементами реконструкции и отселением жителей;

- выборочный капитальный ремонт жилищного фонда;

- комплексный капитальный ремонт (ККР).

По данным Мосжилинспекции, при формировании трехлетней городской программы капитального ремонта жилого фонда не учтены реальные потребности в средствах на эти цели. Мониторинг не отражает действительное техническое состояние жилых домов и их конструктивных элементов, инженерных сетей, поэтому при формировании адресных списков на проведение работ необходимо включать объекты, которые действительно нуждаются в ремонте в первоочередном порядке.

Как показывает проведенный нами анализ, адресные списки на капитальный ремонт жилого фонда по конструктивным элементам не учитывают происходящих изменений в его состоянии. Необходимо ежегодно обновлять данные мониторинга жилого фонда с учетом выпоненных работ и гарантийных сроков эксплуатации объектов.

Возможно в условиях острого дефицита бюджетных средств более целесообразно направлять их на выпонение выборочного капитального ремонта жилого фонда по наиболее проблемным направлениям: ремонт лифтового, газового оборудования, реконструкцию систем отопления, ремонт кровель, фасадов и т.д.

В целях эффективного использования средств городского бюджета в условиях их дефицита определены приоритетные подходы к планированию комплексного капитального ремонта без отселения жителей и выборочный ремонт

жилых домов, который основывается на учете фактического состояния жилого фонда, с определением первоочередных работ по капитальному ремонту конструктивных элементов, которые находятся в неудовлетворительном состоянии.

В 2005 году по административным округам города было запланировано отремонтировать 162,3 тыс. кв. м, но с учетом выделенного финансирования в размере 1361256,6 тыс. руб. проведен комплексный капитальный ремонт без отселения жителей в 33 домах общей площадью 240,8тыс. кв. м.

Положение дел усугубляется еще и тем, что износ основных средств в жилищно-коммунальном комплексе составляет: по жилищному фонду - 47%; по инженерным сетям и коммуникациям - 63%; по инженерному оборудованию - 57%.

Эти данные наглядно показывают потребности в объемах работ по капитальному ремонту жилого фонда в ближайшей перспективе.

Таким образом, можно выделить четыре основных критерия оценки (правильности выбора положения) ремонтно-строительных предприятий на рынке:

- удельный вес выпускаемой продукции в валовом региональном продукте;

- уровень развития производственных мощностей;

- состояние имущественного комплекса организаций;

- уровень концентрации собственности и характер отношений собственников на продукцию, полученную после капремонта.

Известно, что капремонт классифицируется по трем признакам:

- первый признак - капитальный ремонт, направленный на увеличение жилой площади в пользу собственников, использование всех потенциально полезных площадей для получения доходов за счет сдачи их в аренду, благоустройство прилегающих к домам территорий;

- второй признак - капитальный ремонт, направленный на снижение топливно-энергетических затрат путем комплексной замены физически и морально устаревшего оборудования домов. Снижение топливно-энергетических затрат в результате капитального ремонта может сопровождаться улучшением качества услуг в результате внедрения новых технологических процессов, устранения лузких мест;

- третий признак - капитальный ремонт, направленный на изменение профиля домов, повышение качества услуг ЖКХ.

Следует особо отметить, что существующий жилой фонд еще далеко не отвечает современным требованиям жилища. Он на 87% оборудован системами водопровода, на 85% - канализации, 89% - центральным отоплением. Еще хуже положение с уровнем газификации - 68%.

Таким образом, можно сформулировать основные особенности продукции ремонтно-строительных организаций и, как следствие, специфику их производственно-хозяйственной деятельности:

- создание условий для комфортного проживания жильцов в домах старой застройки в соответствии с современными требованиями;

- улучшение внутренних параметров жилых домов в результате проведения капитального ремонта;

- поддержание социальной инфраструктуры жилого фонда и повышение качества оказания коммунальных услуг населению;

- продление службы старого (со сроками службы выше нормативных) жилого фонда;

- решение сопутствующих социальных проблем (благоустройство околодомовых территорий, создание рабочих мест, социальная стабильность и ДР-)-

Специфика работы и продукции ремонтно-строительных организаций предполагает основной набор и уровень использования основных средств. Если в целом по строительным организациям доля зданий и сооружений составила в 2005 г. 53%, то в ремонтно-строительных организациях, только 11,3%, так как многие предпочитают арендовать помещения или пользоваться площадями, находящимися в муниципальной собственности. Учитывая, что ремонтно-строительные организации в своей деятельности используют крупноразмерные строительные детали и конструкции значительно в меньшей степени, то и менее чем общестроительные нуждаются в складских помещениях, полигонах и заводах для производства железобетонных изделий и металоконструкций.

Значительно больший удельный вес в структуре основных фондов составляют машины, механизмы и оборудование, более 50%, но их структура резко отличается от общестроительных организаций, так как преобладает более мекий, механизированный инструмент, подъемное оборудование малой мощности, растворонасосы и тому подобная техника, значительно выше и доля производственного хозяйственного инвентаря 8% (против 2% у строительно-монтажных организаций). .

Учитывая, что на ремонтно-строительных работах выше удельный вес ручного труда (демонтаж, штукатурные работы, замена меких конструкций) меняется и структура затрат на производство ремонтно-строительных работ. Выше доля затрат на материалы 65-70%, заработную плату рабочих до 18%, ниже - затраты по эксплуатации машин и механизмов и накладные расходы. Индексы роста стоимости ремонтно-строительных работ на 10-12% выше, чем на общестроительных, так как отделочные материалы дорожают быстрее других, применяемых на строительно-монтажных работах.

Предметом труда на ремонтно-строительных работах является построенный ранее (как правило, довольно давно от 25 до 100 лет) объект (в данном исследовании - жилой фонд), который с течением времени и в процессе эксплуатации, теряет свои потребительские, качественные, социальные и другие параметры, которые позволяют дать характеристику современному жилищу. В структуре затрат появляются другие в отличие от нового строительства, статьи затрат - затраты на инженерные исследования домов отдельных конструктивных элементов, обмеры объемов работ, их оценка с учетом специфики производства и технологии, возможность применения новых материалов, технологических процессов, снижения трудоемкости работ и сроков их проведения. Особое внимание при проведении ремонтно-строительных работ следует обращать на их качественный уровень, что по нашему мнению дожно быть главным критерием при выборе подрядчиков в процессе проведения тендеров.

Ремонтно-строительные организации основанные на 97% на частной форме собственности имеют незначительную численность административно-управленческого и постоянного (списочного рабочего состава (так называемый постоянный состав квалифицированных рабочих кадров), как правило, в пределах 100 человек. Допонительная, низкоквалифицированная рабочая сила привлекается временно, по найму, с учетом профиля выпоняемых ремонтно-строительных работ и типа ремонтируемых объектов. В этом так же проявляется и специфика использования живого труда.

Показатели производственно-хозяйственной деятельности по ремонтно-строительным организациям почти вдвое ниже, чем у общестроительных, так как по структуре выпоняемых ими работ значительно ниже уровень выгодных (материалоемких работ), выше уровень ручного труда, до 30% стоимости СМР составляют демонтажные работы.

Ремонтно-строительный комплекс - перспективное направление инвестиций, так как физическое старение жилого фонда и рост требований жильцов к качеству своего жилища, изменение дизайнерских решений, моды, появление новых материалов и другие факторы стимулируют инвестиционную активность. На перспективы развития ремонтно-строительных организаций оказывает влияние рынок оказываемых ими услуг и платежеспособность потребителей.

Оценивая тенденции в объемах работ, выпоняемых ремонтно-строительными организациями, можно сделать вывод об их устойчивом росте, но при соответствующем изменении в направлениях инвестиционной деятельности и инвестиционной политики. Так в Москве предпочтение отдается новому строительству и реконструкции жилого фонда. В регионах с дотационными бюджетами тенденции противоположные, в пользу капремонта. Если говорить о наиболее эффективном пути развития ремонтно-строительного комплекса, то это укрупнение организаций, рост их фондовооруженности, увеличение выработки в расчете на одного рабочего, увеличение собственных инвестиционных (воспроизводственных) возможностей, развитие специализации и кооперирования как основы для расширения конкуренции, и как следствие рост качества производимой продукции.

Учитывая недостаточность финансовых ресурсов для капремонта и высокий уровень износа жилья, возникает проблема недоремонта жилого фонда (рис. 1,2).

Как видно из вышеприведенных данных разрыв между реальной потребностью и фактически отремонтированным жильем превышает 114 мн.кв.м. Следовательно, на одно из первых мест выдвигается проблема поиска оптимальных схем финансирования работ по капремонту жилого фонда.

Считаем, что для поддержания состояния, улучшения и продления срока службы домов необходимо решение задач и проведение мероприятий, которые представлены в таблице 1.

Во второй главе Анализ экономического механизма управления предприятиями ремонтно-строительного комплекса последовательно рассматриваются вопросы инвестирования в данный сектор экономики, управления имущественным комплексом ремонтно-строительных организаций, поиск путей дальнейшего развития ремонтно-строительной сферы.

Ремонтно-строительное производство, как уже отмечалось, имеет ряд специфических особенностей существенно отличающих его от других видов СМР. Основными отличительными чертами капитального ремонта зданий являются:

- сохранение при капитальном ремонте зданий несменяемых элементов;

проведение работ в сложившейся застройке, а в ряде случаев, в эксплуатируемых зданиях;

невозможность проведения исчерпывающихся предпроектных изысканий;

- разнородность технических решений, применявшихся при проведении ремонтируемых зданий, что в определенной мере определяет особенности инвестирования средств в ремонтно-строительную сферу, учитывая уровень рентабельности этой деятельности и источники ее финансирования.

от 31% до 65% 37%

сгт 0%до30% 60%

Рис. 1. Распределение жилищного фонда РФ по % износа на 2005 год

2002 2003 2004 2005

недоремонт нормативная потребность О фактически отремонтировано

Рис. 2. Объемы капитального ремонта жилищного фонда РФ, мн. кв.м

Таблица 1

Задача 1. Проведение санации жилищного фонда с целью повышения энергоэффективности жилья

Направления Мероприятия

Х Создание действенного механизма бюджетной поддержки для модернизации многоквартирных домов и энергосбережения Х Создание гарантийного фонда для предоставления гарантий ТСЖ по кредитам, направленным на санацию (капитальный ремонт) жилищного фонда

Х Компенсация доли указанного кредита

Х Разработка механизмов и условий предоставления средств для капитального ремонта

Х Формирование мотивации и механизмов привлечения заемных средств в модернизацию многоквартирных домов и энергосбережения Х Снижение налогов с физических лиц, участвующих в программе по санации жилья

Х Снижение оплаты за теплоснабжение после проведения санации

Х Проведение информационных кампаний

Х Формирование мотивации потребителей к энергоресурсосбереженига Х Принятие закона об энергоресурсосбережении в жилищной сфере

Х Проведение информационных кампаний по энергоресурсосбережению

Х Разработка механизмов возмещения затрат на энергосбережение за счет снижения ресурсов при соблюдении качества условий проживания

Х Внедрение новых технологий Х Установка приборов учета и узлов управления

Х Утепление стен и крыш

Х Проведение конференций, семинаров, обобщающих положительный опыт, информационных кампаний

Задача 2. Снижение доли жилья, непригодного для проживания

Направления Мероприятия

Х Ликвидация ветхого и аварийного жилищного фонда Х Инвентаризация аварийного и ветхого жилья

Х Ликвидация(расселение и снос)аварийного жилья за счет государства

Ликвидация / Санация ветхого жилищного фонда

Задача 3. Управление отраслью жилищного хозяйства на принципах рыночной экономики

Направпения Мероприятия

Х Формирование доступных цен на жилищные услуги Х Установление минимальных стандартов качества обслуживания и содержания жилищного фонда

Х Установление собственниками помещений набора и цены жилищных услуг

Х Финансовое оздоровление, активизация процедур взыскания задоженности по платежам Х Упрощение судебных процедур

Х Методологическая помощь по работе с неплательщиком

Х Инвентаризация, реструктуризация и ликвидация задоженности предприятий

Для того чтобы сопоставить размер инвестиций и будущие денежные поступления в ремонтно-строительный комплекс, нужно учесть разновременность движения финансовых потоков в результате осуществления инвестиционного проекта, с этой целью все будущие денежные потоки следует привести к моменту инвестирования средств, т.е. выпонить процедуру дисконтирования потоков платежей.

Различные методы сравнения инвестиционных проектов ремонтно-строительной сферы опираются на наличие информации, которая может быть получена в результате следующих действий:

- определить размер ожидаемых денежных поступлений от предлагаемого проекта с распределением их по срокам поступления;

- обосновать ставку дисконтирования будущих денежных поступлений, которая отражала бы ожидаемую инвестором доходность от проекта и степень риска вложений средств;

- рассчитать дисконтированную стоимость каждого из ожидаемых потоков, суммированием которых определяется накопленная величина дисконтированных доходов (Р\/>;

/>Г = с/;/(/ + /,), (V

где - доход от инвестирования ^о периода;

1- ставка дисконтирования /-го периода;

I - число лет, в течение которых прогнозируется получение дохода от инвестиций.

Рассчитанная таким образом величина дисконтированных доходов характеризует приведенную к моменту инвестирования средств (если они единовременны) стоимость денежных доходов от инвестиций, полученных в разные периоды.

После этого при принятии решения о выборе инвестиционных проектов важное значение приобретает анализ размера и срока возникновения денежных доходов в результате капиталовложений. Большую привлекательность для ремонтно-строительного комплекса будут иметь те инвестиционные проекты, которые дают достаточно большие доходы через короткие промежутки времени.

Следующим шагом является подсчет требуемых для инвестиционного проекта капиталовложений.

Каждый из вышеперечисленных шагов а оценке инвестиционных проектов ремонтно-строительной сферы является сложным и трудоемким процессом, степень надежности оценок недостаточно высока, поскольку уровень неопределенности в установлении каждого из параметров - размеров денежных потоков и ставки дисконтирования достаточно высок.

Ремонтно-строительные предприятия, получая кредиты, дожны избежать чрезмерного расширения задоженности. Каждому предприятию необходимо определить допустимый уровень привлечения заемных средств. Анализ баланса ряда ремонтно-строительных предприятий показывает, что заемные средства намного превышают собственные, что ставит под сомнение их ликвидность.

Стоимость работ по капитальному ремонту жилищного фонда дожна определяться с учетом его фактического износа и восстановительной стоимости по формуле:

СД,=СД-Г-а 0,01руб., (2)

где Се - восстановительная стоимость жилого фонда;

Р - средний физический износ зданий;

а - коэффициент индексации, учитывающий уровень инфляции на период планирования.

Плановую стоимость комплексного капитального ремонта конкретных зданий, сроки службы которых соответствуют или больше нормативного межремонтного срока, а техническое состояние конструктивных элементов, инженерных и санитарно-технических систем на основании обследований и лабораторных анализов требуют такого ремонта, определяют по формуле:

СД,Д=0,75-Св-г-а-0,01 руб., (3)

где Св - восстановительная стоимость здания, руб.;

р- норматив физического износа, %;

f - срок службы здания или срок после последнего комплексного капитального ремонта, лет;

а - то же, что в формуле (2);

0,75- коэффициент, учитывающий среднее значение затрат на выборочный ремонт за прошедший период.

Необходимо также учитывать и моральный износ зданий, который целесообразно принять в размере 0,5% от уровня физического износа.

Учитывая специфику ремонтно-строительной деятельности и особенности производства работ по капремонту, формируется имущественный комплекс (ИК) ремонтно-строительных организаций.

Имущественный комплекс ремонтно-строительных организаций дожен обеспечивать эффективность процесса производства. Его необходимо совершенствовать и оценивать для целей налогообложения и начисления амортизации.

Остановимся на особенностях этих имущественных комплексов ремонтно-строительных организаций. Они, в отличие от промышленных предприятий, не занимают больших земельных участков, за исключением организаций, имеющих собственную производственную базу. Ремонтно-строительная организация, если это крупная структура, имеет на балансе здания и сооружения. Однако эти объекты не обладают высокой стоимостью, так как служат для размещения административно-хозяйственного персонала, либо для производства некоторых видов строительных материалов или оказания услуг. Поэтому для ремонтно-строительной организации вопрос эффективного использования зданий, сооружений и земельных участков не является настолько актуальным, как для промышленных предприятий. Из-за специфики расчетов за выпоняемые ремонтно-строительные работы на балансе организаций может отражаться только собственное незавершенное строительство.

В ремонтно-строительных организациях основное место занимают машины, механизмы, транспортные средства, инструмент и инвентарь, на долю которых приходится более 70% всего имущественного комплекса этих организаций. Такая структура имущества связана с тем, что строительные машины и механизмы имеют высокую стоимость, длительный срок эксплуатации и при этом очень низкий коэффициент использования по времени, отдача от активной части имущества составляет 60-70%.

В процессе формирования механизма эффективного управления имуществом можно предположить следующий агоритм действий: анализ сложившейся структуры имущественного комплекса; инвентаризация имущества по признаку полезности, изношенности, эффективности использования; определение направлений совершенствования структуры имущества; принятие решений по временно не используемым в обороте фондам; создание условий для эффективного функционирования имущественного комплекса (ИК); реализация принципа доходности как результата использования ИК; использование ИК для привлечения финансовых ресурсов на цели развития и воспроизводства; переориентация ИК на выпуск новых видов продукции; модернизация ИК на базе

внедрения достижений НТП; формирование ИК, как объекта управления; построение системы управления собственностью; создание новых объектов и реорганизация ИК; оптимизация состава и структуры ИК; оценка элементов ИК; формирование оптимальной стоимостной базы для целей налогообложения.

Как известно, повышение эффективности управления имуществом обеспечивается за счет опережения темпов роста результатов от использования имущества по сравнению с темпами роста затрат на имущественные вложения, а также превышения показателей рентабельности (доходности) использования имущества (активов) по сравнению с ценой или стоимостью привлекаемых финансовых ресурсов.

На начальном этапе процесса управления имуществом ремонтно-строительных организаций проводится работа по проведению инвентаризации объектов собственности, созданию и реализации системы учета имущества (активов) и оформлению и регистрации прав собственности на недвижимое имущество, формируется рациональная структура имущественного комплекса для перехода к пообъектному управлению. В последующем решаются вопросы обеспечения контроля за эффективным использованием имущественного комплекса, участия в создании новых производств с учетом развития новых технологий.

Основные направления реализации целей и задач управления имуществом ремонтно-строительного комплекса сводятся к формированию организационного, информационного и нормативно-правового обеспечения.

Для ремонтно-строительных организаций наиболее правильным, по нашему мнению, является подход, при котором критерием эффективности использования их имущественного комплекса является положительная разница меледу доходом, полученным в результате использования имущества, и издержками на его эксплуатацию с учетом затрат на простое воспроизводство всех его элементов и накопления средств на цели расширенного воспроизводства. Эффект, полученный в результате'использования имущественного комплекса ремонтно-строительной организации (Эи*), предлагается определять по следующей формуле:

Эик=Дэи,сИэ-Н-ЗпвКгНрвКг, (4)

где Дзик - суммарный доход, полученный в результате эксплуатации всех элементов имущественного комплекса, включая основные средства, привлеченные на условиях аренды;

И3 - совокупные издержки, связанные с эксплуатацией имущественного комплекса организации;

Н - сумма налогов, уплачиваемых ремонтно-строительной организацией со всех видов получаемых доходов;

Зпе - суммарные затраты организации, необходимые для простого воспроизводства имущественного комплекса;

К1 - коэффициент, корректирующий потребности организации в средствах на нужды простого воспроизводства в соответствии с выбранной стратегией развития организации;

НрВ - сумма средств, накапливаемых на цели расширенного воспроизводства имущественного комплекса;

К2 - коэффициент, корректирующий потребности организации в средствах на нужды расширенного воспроизводства.

Третья глава Совершенствование форм и методов экономического управления организациями ремонтно-строительной сферы представляет собой конкретную реализацию разработанных методов и положений. Здесь предложены методы управления производственно-хозяйственной деятельностью ремонтно-

строительных организаций. Использование методов управления позволяет разработать программу осуществления ремонтно-строительных работ.

Эффективность ремонтно-строительной деятельности, в отличие от реконструкции или других видов строительной деятельности, имеет ряд принципиальных отличий. Во-первых, здесь не возникает возможности создания новых площадей, а, следовательно, и нет возможности получения дохода от их реализации; не происходит увеличения производственной мощности; трудно привлекать все многообразие источников финансирования инвестиций, т.к. до настоящего времени не решена проблема начисления амортизации на жилой фонд, практически не учитывается моральный износ фонда, не работает механизм привлечения средств собственников жилья на нужды текущего и капитальных ремонтов. В этой связи для повышения эффективности ремонтно-строительной деятельности, прежде всего, необходим механизм привлечения финансовых средств в эту сферу. На эти цели необходимо перечислять до 5% арендной платы, получаемой от арендаторов нежилых помещений.

Среди мероприятий, направленных на повышение эффективности ремонтно-строительной деятельности можно выделить следующие:

- увеличение в процессе капитального ремонта площадей бытовых помещений, перепланировка квартир;

проведение мероприятий, направленных на улучшение состояния окружающей среды;

совершенствование инженерных сетей и коммуникаций; использование подземного пространства;

- объединение домов под общим покрытием; переустройство объемно-планировочных решений;

- улучшение социального микроклимата за счет благоустройства территорий.

Суммарный эффект, полученный в результате проведения работ по капитальному ремонту жилого фонда может быть определен следующим образом: 1Эхр = Э3у +ЭНт+Эсс+Эд+Эсоц+Ээз-У*гп/ (5)

где Эзу Ч эффект, связанный с использованием имеющегося земельного участка в отличие от нового строительства;

Энт Ч эффект от внедрения новых технологий;

Эсс - экономия от снижения стоимости СМР по сравнению с новым строительством;

ЭА Ч эффект от использования части площадей при сдаче их в аренду (подвалы, чердаки);

Эсоц - социальный эффект, получаемый в результате капитального ремонта;

Ээз - экономия на эксплуатационных затратах;

Ужп - потери жилой площади после проведения капитального ремонта.

Важнейшей проблемой, решение которой позволило бы обеспечить источник финансирования работ по капитальному ремонту является введение механизма амортизации жилого фонда.

Однако, проблема амортизации значительно шире, чем определение норм. Во первых - кто дожен платить, во-вторых - кто владелец, в третьих - как и кто распоряжается начисленной амортизацией и на какие цели она дожна использоваться.

Очевидно, что плательщиком выступает собственник жилья. Но для целей капитального ремонта амортизация необходима, как источник финансирования этих работ, а по старым, ветхим и изношенным зданиям, сроки амортизации, как правило, истекли.

По домам, срок службы которых не превышает нормативный, новым жилым домам - база для начисления амортизации есть, а потребность в средствах на капитальный ремонт возникает через 5-10-15-20 лет. Эти средства необходимо использовать, сохранять от инфляции, преумножать. Предлагается на уровне муниципалитетов создать амортизационные фонды, в которых будет концентрироваться начисленная амортизация. Перечисление амортизационных отчислений дожно быть именным - на персональные счета так как по новым домам на перечисленные средства необходимо начислять проценты. Другими словами такие амортизационные средства будут работать по принципу паевых инвестиционных фондов, но с обязательным страхованием амортизационных отчислений. Для товариществ - собственников жилья есть выбор использовать амортизационные отчисления самостоятельно.

Экономический эффект от реализации капитально отремонтированного жилого фонда будет проявляться в следующем:

- старый (отремонтированный) жилой фонд расположен на центральных территориях или близких к ним, т.е. на более дорогой земле;

- кирпичные дома застройки 30-40 годов и ранее, которые в первую очередь нуждаются в капитальном ремонте, имеют более высокие качественные параметры;

- старые дома значительно лучше обеспечены социальной, культурной и транспортной системами и, кроме того, у потенциального покупателя срабатывает психологический фактор;

- рентабельность капитальных вложений в ремонт жилого фонда значительно возрастает (по нашим расчетам в 1,5-2 раза) учитывая возможность использования в процессе капитального ремонта (всех трех видов) новых технологий, материалов, внутрипланировочных архитектурных решений, снижаются удельные затраты на капитальный ремонт в расчете на 1 кв. м. жилой площади.

Для обеспечения эффективности вложений в капитальный ремонт необходима предварительная разработка бизнес-плана инвестиционного проекта, которая может вестись в следующей последовательности (рис. 3).

При разработке бизнес-плана необходимо учитывать достаточно широкий круг факторов, характеризующих тенденции развития отрасли или ремонтно-строительного предприятия, возможности изменения положения предприятия на имеющимся рынке и перспективы выхода на новые рынки, изменение финансовой возможности партнеров, доступность допонительных объемов материальных и финансовых ресурсов.

Реализация данной схемы (рис. 3) позволяет обеспечить:

- повышение социально-экономической эффективности использования территорий;

- привлечение в процессы комплексной реконструкции сложившейся застройки инвестиций, достаточных для реализации программы капитального ремонта;

- рост уровня поддержки населением деятельности органов государственной власти, органов местного самоуправления, префектур города.

Рис. 3. Последовательность разработки бизнес-плана

Последовательность построения эффективных схем финансирования инвестиционных проектов представлена на рис. 4:

Рис. 4. Схема финансирования инвестиционных проектов

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ

Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:

1. На основе анализа экономической ситуации, сложившейся в инвестиционно-строительной сфере, необходимо в качестве самостоятельного объекта управления выделить ремонтно-строительный комплекс, на долю которого в настоящее время приходится более 25% общего объема строительно-монтажных работ. Его роль и значение будут возрастать по мере старения жилого фонда и увеличения объемов строительства нового жилья, которое сдается или продается соинвесторам без проведения отделочных работ.

2. Выделены и обоснованы три вида капитального ремонта жилого фонда. Дана характеристика каждого из них, приведены и проанализированы их достоинства и недостатки с позиций эффективности инвестиций в капремонт жилых зданий.

3. Раскрыты особенности экономического механизма управления предприятиями ремонтно-строительной сферы:

- проведение ремонтно-строительных работ в условиях сложившейся застройки, а в ряде случаев в частично эксплуатируемых зданиях, если капитальный ремонт ведется поэтажно или посекционно;

- проведение работ в условиях невозможности поного объема предпроектных изысканий, что ограничивает возможность надстройки мансардных этажей, квартир в мансардах, использование подвальных помещений, подземного пространства, прилегающих территорий;

- разнородность архитектурно-планировочных и технико-технологических решений, что требует индивидуального подхода к организации работ, подбору средств механизации, составу, структуре и уровню квалификации рабочих кадров.

4. Подробно исследован вопрос социальной эффективности капитального ремонта жилых зданий, так как более 80% населения страны нуждаются в улучшении жилищных условий. Доказано, что увеличение площади мест общего пользования, замена или достройка лифтов, укрепление конструкций, это не только комфорт, но и продление срока службы зданий. По результатам капремонта первого и второго видов необходима переоценка вновь созданной стоимости, как базы для начисления амортизации.

5. Важнейшей проблемой ремонтно-строительной сферы экономики является финансирование этих работ по капитальному ремонту жилого фонда. Для решения вопросов финансирования работ обоснована необходимость создания условий для привлечения средств граждан - собственников жилья (1 и 2 тип) по образу ипотечного кредитования или кредитования в рассрочку под гарантии органов государственной власти.

6. Дано определение и показана специфика имущественного комплекса ремонтно-строительных организаций, разработаны основные показатели эффективности его использования, оценено влияние на эффективность работы ремонтно-строительных организаций.

8. Предложен подход к начислению и использованию амортизационных отчислений в жилом комплексе. Разработаны рекомендации по форматированию централизованных фондов амортизации на уровне муниципальных образований.

Список основных публикаций по теме диссертации

1. Масленников М.В. (статья) Оценка стоимости жилых зданий как объектов капитального ремонта // Вестник государственного университета управления. №2 (9)-М.: ГУУ, 2004, 0,45 п.л.

2. Масленников М.В. (статья) Управление имущественным комплексом ремонтно-строительных организаций // Вестник государственного университета управления №3 (10)-М.: ГУУ, 2004, 0,4 п.л.

3. Масленников М.В. (статья) Лизинг-форма финансирования ремонтно-строительных организаций // Вестник государственного университета управления №4 (11)-М.: ГУУ, 2004, 0,5 п.л.

4. Масленников М.В. (статья) Формирование программы строительства жилья и повышение эффективности использования жилого фонда // Развитие инвестиционно-строительного комплекса России. Сб. н&учных трудов. -М: МИКХ и С., 2004, 0,45 п.л.

5. Масленников М.В. (статья) Совершенствование форм финансирования ремонтно-строительных предприятий // Актуальные проблемы управления. Сб. трудов ученых и аспирантов. -М.: ГУУ, 2005, 0,4 п.л.

6. Масленников М.В. (статья) Имущественный комплекс ремонтно-строительных организаций: проблемы управления. Ж. Экономика строительства №11, 2005, 0,6 п.л. (в соавторстве).

Подп. в печ, 13.11.2006. Формаг 60x90/16. Объем 1,0 пл.

Бумага офисная. Печагь цифровая. Тираж 50 экз. Заказ № 885

ГОУВПО Государственный университет управления Издательский центр ГОУВПО ГУУ

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106

Тел./факс: (495) 371-95-10, e-mail: diric@guu.ru

www.guu.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Масленников, Максим Владимирович

Введение.

Глава 1. Роль предприятий ремонтно-строительной сферы в инвестиционно-строительном комплексе

1Л. Характеристика инвестиционно-строительного комплекса.

1.2. Ремонтно-строительная сфера и ее роль в инвестиционно-строительном комплексе.

1.3. Особенности экономического механизма управления предприятиями ремонтно-строительного комплекса.

Глава 2. Анализ экономического механизма управления предприятиями ремонтно-строительного комплекса

2.1. Инвестирование работ по капитальному ремонту объектов недвижимости.

2.2. Подход к формированию имущественного комплекса ремонтно-строительных организаций.

2.3. Управление имущественным комплексом ремонтно-строительных организаций.

Глава 3. Совершенствование форм и методов экономического управления организациями ремонтно-строительной сферы

3.1. Методические рекомендации по повышению эффективности работы организаций ремонтно-строительного комплекса.

3.2. Моделирование региональных инвестиционных программ капитального ремонта жилого фонда.

3.3. Оценка результатов и перспектив развития сферы ремонтно-строительных услуг.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие экономического механизма предприятий ремонтно-строительной сферы"

Переход российской экономики на рыночные принципы регулирования коренным образом изменил экономическое положение и роль предприятий строительного комплекса.

Значительную роль в создании внутреннего валового продукта в строительном комплексе играют ремонтно-строительные организации. Доля ремонтных работ в общем объеме строительно-монтажных работ постоянно растет и с 19% в 2002 г. увеличилась до 28% в 2005 г.

Эти тенденции очевидны, т.к. жилой фонд, объекты социального назначения, промышленные предприятия постоянно стареют, нуждаются в текущем и капитальном ремонте. В работе рассматриваются проблемы развития предприятий ремонтно-строительной сферы применительно к жилому фонду.

В настоящее время 30% жилого фонда, который на 90% создавася в прошлом и позапрошлом веках, нуждается в капитальном ремонте, а это 28 мн. кв. м.

Единовременные затраты на капитальный ремонт и реконструкцию меньше чем на новое строительство. Кроме того, во многих местах практически отсутствуют свободные площади для строительства. Неповторимое своеобразие, историческая и архитектурная ценность застройки многих городов требует ее сохранения, наряду с необходимостью проведения комплекса мероприятий по повышению договечности зданий.

Потребность в кардинальном увеличении объемов капитального ремонта, реконструкции, модернизации объектов социального назначения определяется высоким процентом их физического износа.

Ремонтно-строительное производство имеет ряд специфических особенностей существенно отличающих его от других видов строительства.

Все вышесказанное диктует необходимость разработки индивидуальных решений направленных на повышение эффективности работы ремонтно-строительных организаций.

Многоаспектность проблемы капитального ремонта вызывает необходимость решения и такого вопроса как определение теоретических основ организации управления ремонтными работами. В первую очередь это касается создания гибких, экономически эффективных организационных структур, позволяющих адаптироваться к непрерывным изменениям и активно взаимодействовать как с потребителями, так и с окружающей средой при разработке и внедрении новых технических и технологических решений. Такая работа дожна строиться на системной методологии, в противном случае применение отдельных средств и инструментов управления носит ситуативный характер, что, в конечном счете, приведет к снижению эффективности ремонтно-реконструктивных работ. Анализ теоретических подходов и практики применения различных методов управления свидетельствует, что наиболее эффективным путем решения проблем ремонтно-строительных организаций является развитие экономического механизма управления предприятиями ремонтно-строительного комплекса.

Актуальность темы исследования. Переход российской экономики на рыночные принципы регулирования коренным образом изменил экономическое положение и роль предприятий инвестиционно-строительного комплекса. На одно из первых мест выдвинуты проблемы жилищного строительства. Проблема обеспечения населения жильем всегда была предметом особого внимания всех ветвей власти, но особенно она обострилась в связи с возникновением новых форм и методов управления в жилищно-коммунальной сфере. С течением времени в решении проблемы обеспечения граждан комфортабельным жилищем и улучшения жилищных условий, на одно из первых мест, наряду со строительством жилья, встал вопрос поддержания и модернизации имеющегося жилого фонда. Решением этого вопроса призваны заниматься ремонтно-строительные организации. Выделение ремонтно-строительных организаций в структуре инвестиционно-строительного комплекса в качестве самостоятельной и обособленной сферы деятельности обусловлено спецификой производства, организации и управления ремонтно-строительными работами.

Ремонтно-строительные организации в основном (в отличие от общестроительных), решают задачи по продлению срока службы жилого фонда, улучшению социальных условий жизни граждан. Но на этом их функции в процессе осуществления всех видов работ по ремонту не ограничиваются. Как показывает статистика, в Российской Федерации, как в целом, так и в отдельных регионах количество жилой площади, приходящейся на 1 человека составляет 20,5 м, что в 4 и более раза меньше чем в европейских странах. Поэтому одна из задач, решаемых в процессе капитального ремонта - увеличение площади квартир за счет совмещения, перепланировки, оптимального использования объемно-планировочных, конструктивных и архитектурных решений зданий и, в итоге - улучшение социальных условий жизни граждан, продление сроков службы жилого фонда.

Жилой фонд г. Москвы составляет 39550 строений, из них 78% находятся в удовлетворительном состоянии, т.е. нуждаются в текущем или выборочном капитальном ремонте, 17% нуждаются в капитальном ремонте и 5% требуют немедленной реконструкции или сноса. Очевидно, что такое состояние жилого фонда требует не только значительных объемов капитальных вложений, но и выпонения больших объемов ремонтных работ, потребность в которых составляет более 20% годового объема строительно-монтажных работ (СМР).

Данная проблема может быть решена только на основе развития ремонтно-строительной сферы, повышения эффективности работы ремонтно-строительных организаций, что и определило актуальность исследования.

Исследованиям проблем управления жилищно-коммунальным хозяйством посвящали свои работы такие ученые, как М.К. Беляев, Н.Р. Гинзбург, П.Г. Грабовой, Х.М. Гумба, А.И. Деева, Н.С. Максимова, J1.H. Матеров, Ю.А Мегаев, Д.Г. Радионов, А.Н. Ряховская, И.С. Степанов и др.

Изучение теоретических основ исследования систем управления базировалось на научных работах В.М. Добкина, В.А. Долятовского, A.B. Игнатьевой, A.B. Карасева, Э.М. Короткова, A.A. Ларина, О.В. Максимчук, М. Месаровича, Б.З. Мильнера, В.М. Мишина, В.И. Мухина, Б.В. Прыкина, В.Н. Садовского, И. Такахара, В.Г. Шорина и др.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является обоснование научного подхода к управлению развитием предприятий ремонтно-строительной сферы, ориентированной на приобретение конкурентных преимуществ в сфере воспроизводства жилого фонда и подготовка на этой основе методических положений и рекомендаций по повышению эффективности инвестиционной деятельности при проведении работ по капитальному ремонту, реконструкции и модернизации жилого фонда.

Цель работы обусловила постановку и решение следующих задач:

- выявить и обосновать предпосыки и факторы развития ремонтно-строительной сферы в условиях демонополизации;

- провести сравнительный анализ особенностей развития ремонтно-строительных организаций и разработать методический подход и предложения, направленные на повышение эффективности их деятельности;

- классифицировать виды и направления инвестирования деятельности ремонтно-строительных организаций;

- оценить эффективность инвестиций в капитальный ремонт жилого фонда; подготовить методические рекомендации по повышению эффективности работы организаций ремонтно-строительного комплекса;

- определить подход к механизму формирования имущественного комплекса ремонтно-строительных организаций;

- разработать модель привлечения инвестиций в ремонтно-строительную сферу.

Методологической основой работы являются принципы и положения системного комплексного подхода к изучению объекта исследования, а также методология управления организациями ремонтно-строительного комплекса.

Объектом исследования являются предприятия ремонтно-строительного комплекса различных форм собственности

Предметом исследования является управленческая деятельность, возникающие в ходе проведения работ по капитальному ремонту и других видов воспроизводства жилого фонда.

Информационную базу исследования составили материалы Госкомстата РФ, а также первичная информация, отражающая результаты деятельности предприятий ремонтно-строительной сферы.

Результаты диссертационного исследования заключаются в следующем:

- определены методические подходы к формированию эффективного механизма функционирования организаций ремонтно-строительного комплекса, показана взаимосвязь используемых при этом приемов и методов;

- доказано, что капитальный ремонт, реконструкция и модернизация -наиболее эффективные способы поддержания жилого фонда в удовлетворительном состоянии, учитывая дефицит жилой площади и земельных участков под новое строительство;

- обоснована целесообразность использования производственных мощностей ремонтно-строительных организаций с учетом их специализации на отделочных работах в новостройках в качестве субподрядчиков;

- показана целесообразность и необходимость решения вопросов собственности после завершения капремонта жилых домов;

- доказано, что в процессе и после завершения капремонта жилого фонда возникают вопросы землепользования, прав на земельные участки, прилегающие к домам в новых условиях управления ТСЖ, кондоминимумов и т.д.;

- подготовлены рекомендации по внедрению механизма амортизации жилого фонда с учетом физического и морального износа зданий> как источника накоплений средств для проведения работ по капитальному ремонту;

- определены конкретные направления формирования, использования и управления имущественным комплексом ремонтно-строительных организаций.

Теоретическая значимость научных разработок состоит в том, что предложенные в диссертации методы и приемы расширяют сферу применения различных эффективных методов простого воспроизводства жилого фонда.

Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что основные теоретические выводы доведены до практических рекомендаций по повышению эффективности работы ремонтно-строительных организаций. Предлагаемые в диссертации методы могут быть использованы при разработке мероприятий по повышению конкурентоспособности предприятий ремонтно-строительной сферы на рынке строительных услуг.

Выводы и предложения, содержащиеся в работе, могут быть использованы при оптимизации имущественных комплексов ремонтно-строительных организаций, совершенствовании механизма амортизации жилого фонда, построении моделей привлечения инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство.

Научная новизна состоит в следующем:

- сформулирована концепция развития экономического механизма предприятий ремонтно-строительной сферы экономики;

- разработана методика повышения эффективности работы ремонтно-строительных организаций на базе структурирования имущественного комплекса предприятий;

- определены пути дальнейшего развития организаций ремонтно-строительного комплекса в условиях проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства

Апробация работы. Результаты исследования докладывались на Международных конференциях Актуальные проблемы управления 2005, 2006 гг. в Государственном Университете Управления, использованы для повышения эффективности работы организации Инжстрой-К; Реал-Гарант; ООО Фарт использованы в отчетах по научно-исследовательской работе по госбюджетной теме Оценка резервов повышения эффективности инвестиционного процесса, выпоненной в Государственном Университете Управления с участием автора, внедрены в ряден ремонтно-строительных организаций г. Москвы.

По теме диссертации опубликовано 6 работ общим объемом 2,8 п.л.

Объем и структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложений и содержит 134 наименования источников, 11 таблиц, 13 рисунков. Общий объем диссертации 156 страниц машинописного текста.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Масленников, Максим Владимирович

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:

1. На основе анализа экономической ситуации, сложившейся в инвестиционно-строительной сфере экономики, необходимо в качестве самостоятельного объекта управления выделить ремонтно-строительный комплекс, на долю которого в настоящее время приходится более 25% общего объема строительно-монтажных работ. Его роль и значение будут возрастать по мере старения жилого фонда и увеличения объемов строительства нового жилья, которое сдается или продается соинвестором без проведения отделочных работ.

2. В работе выделены и обоснованы на базе классификационных признаков три вида капитального ремонта жилого фонда. Дана характеристика каждого из них, приведены и проанализированы их достоинства и недостатки с позиций эффективности инвестиций в капремонт жилых зданий.

3. Раскрыты особенности экономического механизма управления предприятиями ремонтно-строительного комплекса базирующиеся на специфике производства и организации строительных работ в ремонтно-строительной сфере, которая заключается в следующем:

- проведение строительных работ в условиях сложившейся застройки, а в ряде случаев в частично эксплуатируемых зданиях, если капитальный ремонт ведется поэтажно или посекционно;

- работы производятся в условиях невозможности поного объема предпроектных изысканий, что ограничивает возможность надстройки мансардных этажей, квартир в мансардах, использование подвальных помещений, подземного пространства, прилегающих территорий; разнородность архитектурно-планировочных и технико-технологических решений требует индивидуального подхода к организации работ, подбору средств механизации, составу, структуре и уровню квалификации рабочих кадров.

4. В работе подробно рассмотрен вопрос социальной эффективности капитального ремонта жилых зданий, т.к. более 80% населения страны в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий. Конечно, капремонт может решить эту проблему только частично, но увеличение площади мест общего пользования, замена или достройка лифтов, укрепление конструкций, это не только комфорт, но и продление срока службы знаний. По результатам капремонта первого и второго видов необходима переоценка вновь созданной стоимости, как базы для начисления амортизации.

5. Важнейшей проблемой ремонтно-строительной сферы экономики является финансирование работ по капитальному ремонту жилого фонда. Из 28 мн. кв. м. жилой площади домов, что составляет 30% национального достижения, подлежит капитальному ремонту. Из 40 тысяч домов в Москве на капремонт ежегодно ставиться около 50, что говорит об острой нехватки средств на эти цели, т.к. сфера капитального ремонта не приносит таких доходов как реконструкция, а тем более новое строительство и дает, как уже отмечалось, социальный эффект.

6. Для решения вопросов финансирования работ по капремонту жилого фонда необходимо создать условия для привлечения средств граждан -собственников жилья (1 и 2 тип), возможно по образу ипотечного кредитования или кредитования в рассрочку под гарантии органов государственной власти.

7. Важным направлением экономической работы является снижение затрат на 1 кв.м. отремонтированной площади или 1 куб. м. объема здания.

Если используется третий тип капремонта - возможно изменение профиля использования зданий, в частности, под офисные помещения.

В работе дано определение и показана специфика имущественного комплекса ремонтно-строительных организаций, даны основные показатели эффективности его использования, оценено влияние комплекса на эффективность работы ремонтно-строительных работ.

8. Предложен подход к начислению и использованию амортизационных отчислений в жилом комплексе. Даны рекомендации по форматированию централизованных фондов амортизации на уровне муниципальных образований.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Масленников, Максим Владимирович, Москва

1. Абрютика М.С., Грачев A.B. Анализ финансово-экономическойдеятельности предприятия: Учебно-практическое пособие. М.: 1998

2. Абаев Ю.В. Анализ эффективности хозяйственной деятельностипредприятий в условиях рынка и аудит: Учебное пособие, Пенза, 1995

3. Артеменко В.Г., Белендер М.В. Финансовый анализ: Учебноепособие. -2-е изд., перераб. и доп. -М.: 2000

4. Банк данных обследования состояния трубопроводов. Дипломнаяработа. Томми Сааринен (АМК) Хельсинки. 2004

5. Балабанов И.П. Анализ и планирование финансов хозяйствующегосубъекта. -М.:1998

6. Банковское дело: Справочное пособие / Под ред. Д.М. Бабичевой.1. М.: 1994

7. Беляков Ю.И., Резуник A.B., Федосенко Н.М. Строительные работы при реконструкции предприятий. -М.: Стройиздат, 1986

8. Беляков Ю.И., Резуник A.B., Федосенко Н.М. Строительные работы при реконструкции предприятий. -М.: Стройиздат. 1986. 223 с.

9. Борискин А.Ф. Радиационная экология (лабораторный практикум, задачи). -Нижневартовск: Изд-во НПИ. 2005.-245 с.

10. Ю.Бугаков С.Н. Новые технологии системного решения критических проблем городов// Российская академия архитектуры и строительных наук. Академический институт инвестиционно-строительных технологий академика Бугакова С.Н. М.: 1997

11. Бугаков С.Н. Реконструкция жилых зданий. М, 1999

12. Ведение в рыночную экономику / Под ред. А.Я. Лившица, И.Н. Никулиной, -М.: 1994

13. Выханский О.С., Наумов А.И. Менеджмент: человек, стратегия, организация, процесс: Учебник. М,: 1996

14. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая -М., 1996

15. Градостроительное проектирование: учебник для вузов / Л.Н.

16. Авдотьин, И.Г. Лежава, И.М. Смоляр. М.: Стройиздат, 1989 ^.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07.05.1998 №73-ФЗ Закон РФ О собственности

17. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07.05.1998 №731. ФЗ

18. Деева А.И. Экономика и планирование ремонтно-строительного производства, -М.: 1988

19. Деева А.И. Финансы: Учебное пособие. -2-е изд., перераб. и доп. -М: 2003

20. Деева А.И. Инвестиции: Учебное пособие, 2-е изд., перераб. и доп. -М.: 2005

21. Деева А.И. Экономическая оценка инвестиций: Учебное пособие. М.: 2005

22. Деева А.И. Цены и ценообразование. -М.: 2003

23. Стройиздат, 1979. 240 с. 26.3амена водопроводных и канализационных систем квартир КН 900032727.3олотогоров В.Г. Энциклопедический словарь по экономике, Минск, 1997

24. Иванец В.К., Резниченко B.C., Богданов А. В. Управление проектами и предприятиями в строительстве. -М.: Издательский Дом Слово, 2001. -480 с.

25. Инженерные системы зданий RYL 2002. Общие требования к качеству монтажа инженерных систем зданий. 2002

26. Инструкции по монтажу пластмассового канализационного трубопровода с точки зрения противопожарной безопасности и звукоизоляции. LVI 23-103Н

27. Кадушкин Н.И. Основы менеджмента: Учебное пособие. 3-е изд, -Минск, 2000

28. Калинин A.A. Обследование, расчет и усиление зданий и сооружений. -М.: Издательство АСВ, 2002. -159 с.

29. Каменская М.М. Организация ремонта старой застройки жилых кварталов. JL: Стройиздат. 1987. - 78 с

30. Канкайнен, И., Сандвик, Т., Управление строительным проектом. -АО Ракеннустието. 1993

31. Канкайнен И., Юннонен Й.-М., ЖАО как заказчик ремонта. -АО Ракеннустието, Хельсинки, 2002

32. Касьянов В.Ф. Реконструкция жилой застройки городов. М.: Издательство АСВ, 2002. - 207 с.

33. Кириченко Е.И., Нащекина М.В. Градостроительство России середины XIX-начала XX века. -М.: Прогресс-Традиция, 2001. -340с.

34. Ковалев В.В. Финансовый анализ, М.: 1998

35. Конюхов Д.С. Использование подземного пространства. Учеб. пособие для вузов. -М.: Архитектура, -с. 2004

36. Котлер Ф. Основы маркетинга, Пер с англ.-М.: 1990

37. Крейнина М.Н. Финансовое состояние предприятия. Методы оценки. -М.: 1997

38. Курс экономики: Учебник / Под ред. БА Райзберга, -М.: 1997

39. Курницки Я., Палонен Я., Иокиранта К., Сеппянен О. Концепции ремонта квартирных систем вентиляции. Союз сантехнических компаний Финляндии, публикация 11 Вантаа. 2001

40. Кутуков В.Н. Реконструкции зданий. М.: Высшая школа, 1981. - 261 с.

41. Лазарев А.Г., Шейна С.Г., Лазарев A.A., Лазарев Е.Г. Основы Градостроительства. Ростов н/Д: Изд-во Феникс, 2004. - 416с.

42. Линдхольм Сирпа & Киирас Юхани. Примеры решений ремонта панельных многоэтажных домов советского периода по финской технологии. Зеленоград, Россия. Hansa Renovation. (1996) 87 с.

43. Линдхольм Сирпа & Киирас Юхани, Примеры решений ремонта панельных многоэтажных домов советского периода по финской технологии. Технический университет, Исследования по экономике строительства № 9, Эспоо, 1996

44. Линдхольм Сирпа, Фонд жилых панельных домов Санкт-Петербурга, его состояние и рынки ремонта. Технический университет. Исследования по экономике строительства № 12, Отаниеми 1997

45. Лиуксиала, А. Договоры на строительство. Практическое руководство.- АО Ракеннустието, Хельсинки, 2004

46. Лиуксиала, А. Договоры на строительство. Практическое руководство.

47. Хельсинки, АО Ракеннустието, 2004

48. Матвеев Е.П. Реконструкции жилых зданий. Часть I. Теория, методы и технологии реконструкции жилых зданий. М.: ГУП ЦПП.1999 - 367 с.

49. Матвеев Е.П. Реконструкции жилых зданий. Часть П. Индустриальные технологии реконструкции жилых зданий различных периодов постройки. М.: ГУП ЦПП., 1999

50. Махровская A.B. Реконструкция старых жилых районов крупных городов. J1.: Стройиздат. 1986 г. Ч 351с

51. Методические рекомендации по проектированию и реконструкции городов с ценным историко-культурным наследием. ЦНИИПградостроительства., 1989

52. Методические указания об использовании памятников истории и культуры как градоформируюших факторов при разработке генеральных планов и проектов детальной планировки городов. Утв. Госгражданстроем и Министерством культуры СССР от 25.02.1986

53. Методические указания по разрушению материала разбираемых строительных конструкций. Киев: НИИСП Госстроя УССР, 1984

54. Миронов В.А., Сухарев Ю.В., Федоров В.В. Переустройство зданий. -Тверь: ТГТУ. 2002 96 с.

55. Монтаж трубопроводов LVI20 10348. - Хельсинки.

56. Николаевская И.Л. Благоустройство территорий М.: Academia, 2002. -267с.62.0сновы теории градостроительства: Учебник для вузов. Спец. Архитектура / З.Н. Яргина, Я.В. Косицкий, В.В. Владимиров и др.; Под ред. З.Н. Яргиной. М.: Стройиздат, 1986

57. Оценка состояния жилых объектов недвижимости -Хельсинки, инструкции КН 90-00294

58. Патров В.В., Ковалев В.В. Как читать баланс, -М.: 1999

59. Периоды техобслуживания объектов недвижимости КН 90-00159, 1992

60. Положение о составе затрат по производству и реализации продушим (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг) и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли от 5 августа 1992 г. № 552

61. Положение по бухгатерскому учету Учет основных средств (ПБУ 6/97), утвержденный Приказом Министерства финансов Российской Федерации № ЗЗк от 20 июня 1998 г.

62. Проблема интенсификации использования территорий при реконструкции районов сложившейся застройки. // Проблемы больших городов. Обзорная информация. М. 1988. - Вып. 7

63. Программный комплекс Лира-\тс1о\У5: Руководство пользователя.1. Киев, 1996

64. Прокин Б.В. Экономический анализ предприятия: Учебник для вузов.- М.: 2000

65. Программный комплекс Микро-Ре. М., 1997

66. Программный комплекс Мираж: Руководство пользователя. Ч Киев,1994

67. Пруцын О.И., Рымашевский Б., Борусевич В. Архитектурноисторическая среда. М.: Стройздат 1990 г. Ч 408 с.

68. Рахиала Арья. Модели ремонта российских типовых многоэтажныхдомов по финской технологии. Технический университет Исследования по экономике строительства №13, Отаниеми, 1997

69. Ремонт влажных помещений квартир в жилых домах ИТ 84 -10806. -Хельсинки

70. Российская архитектурно-строительная энциклопедия (РАСЭ) М.: ВНИИНТПИ, 1996. Т. 4

71. Саари А. Расчет затрат на недвижимость в течение срока ее службы. Проект оценки срока службы объектов в строительной отрасли КЕМ,

72. Союз строительной промышленности Финляндии РТ. -Хельсинки, 2005. -26 с.

73. Саари А. Эксплуатация здания в течение срока его службы. В сборнике: Экоинформация для строителя: Новое строительство (под ред. Петри Нсувонена). -Хельсинки: АО Ракеннустието, 2000. С. 5059.

74. СНиП 11-12-77. Защита от шума.

75. СНиП 2.07.01-89 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.

76. СниП 2.07.01-89 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.

77. СНиП 2.08.01-89 Жилые здания.

78. СНиП 2.08.01-89 Жилые здания. Изменение №2 (В части устройства мансардных этажей). М.: 1994

79. СНиП II-1 № 77 Защитные сооружения гражданской обороны.

80. СНиП Ш-10-75 Благоустройство территорий

81. СНиП Ш-10-75 Благоустройство территорий.

82. СНиП 11-12-77 Защита от шума.

83. СНиП 11-02-96. Инженерные изыскания для строительства. Основные положения. Ч М., 1996. Ч 32 с.

84. МГСН 2.02 Ч 97. Допустимые уровни ионизирующего излучения и радона на участках застройки. Ч М.: 1997. 12 с.

85. СНиП 2,07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.

86. СНиП 2,08.01-89 Жилые здания. Изменение №2 (В части устройства мансардных этажей). -М.: 1994

87. Соколов В.К. Реконструкция жилых зданий. М., Стройиздат, 1986. -245 с.

88. Союз сантехнических фирм Финляндии. Инструкция по обследованию состояния водопроводного и канализационного оборудования, 1998

89. Справочник директора предприятия / Под ред. М.Г. Лапусты -М.: 1996

90. Статистический центр Финляндии. Жилье 2004:8. Статистика экономических показателей ЖАО в 2003 году

91. Стеблов В.В. Тоннели третьего транспортного кольца // Транспортное строительство. 2000. № 5

92. Стопова Е.С. Финансовый менеджмент. Российская практика, М.: 1994,1995

93. Тауриайнен М., Справочник по закупке услуг по проектированию. -Хельсинки. АО Ракеннустието. 2002

94. Тойкканен А., Киирас Ю. Планирование работ на объектах ремонта. Союз строительной промышленности Финляндии, Развитие&Производительность 16, Хельсинки, 1993

95. Управление организацией: Учебник / Под ред. А.Г, Поршнева, З.П. Румянцевой, H.A. Саломатина. М.: 1999

96. Уткин Э.А. Финансовое управление, М.: 1997

97. Уткин Э.А. Бизнес-план. Организация и планирование предпринимательской деятельности. -М.: 1997

98. Федеральный закон от 6.10.2003 г. № 131-ФЭ Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации.

99. Федеральная целевая программа Сохранение и развитие архитектуры исторических городов (2002-2010 годы), утверждена постановлением Правительства РФ № 815 от 26 ноября 2001

100. Федеральная целевая программа Жилище, утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 г. № 675

101. Федеральный закон О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения № 52-ФЗ от 30 марта 1999

102. Федеральный Закон Об объектах историко-культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ от 25 июня 2002 г. № 73-Ф3

103. Финансовый менеджмент; Учебник для вузов / Г,Б, Поляк, И.А. Акодис, Т.А, Краевой др./Под ред. проф. Г,Б. Поляка. -М.: 1997

104. Финансы предприятий: Учебник / Под ред. Н.В. Когиной. -М.: 1998

105. Фишельсон М.С. Транспортная планировка городов. -М.: Высшая школа, 1985.-239 с.

106. Хонко Я. Планирование и контроль капиталовложений; Пер. с англ. -М.: 1987.

107. Хюартт, Я. & Киирас Ю. 1997

108. Шепеленко Г.И. Экономика, организация и планирование производство на предприятии. Учебное пособие для студентов экономических факультетов и вузов. 2-е изд., доп, и перераб. -Ростов-на-Дону, 2000

109. Шепелев Н.П. Шумилов М.С. Реконструкция городской застройки. -М: Высшая школа, 2000. 270 с.

110. Шеремет А.Д., Негашев Е.В. Методика финансового анализа. М.: 2000

111. Шимко В.Т. Архитектурное формирование городской среды. М.: Высшая школа. 1990. - 223 с.

112. Шрейбер К.А. Вариантное проектирование при реконструкции жилых зданий. М.: Стройизда., 1991

113. Экономика предприятия и отрасли промышленности. Серия Учебники, учебные пособия 3-е изд., переработ, и доп. -Ростов-на-Дону, 1999

114. Экономика предприятий. Учебник для вузов / Под ред. О.И. Вокова. М.,:1997

115. Экономика предприятия. Учебник для вузов / Под ред. проф. В.П. Грузикова. -М.: 1998

116. Энковаара Э., Хавери X., Йесканен П. Управление затратами по строительному проекту. -Хельсинки, АО Ракеннустието, 1995

117. Яворский В.Г. Монтаж строительных конструкций при реконструкции зданий. Киев: Будивельник, 1981

118. Яргина З.Н. Эстетика города. -М.: Стройиздат. 1991. -366 с.

119. RakMK Влажность С2. Нормы и правила. Хельсинки, 1998

120. RakMK Звукоизоляция и борьба с шумом в здании Cl. Нормы и правила. Хельсинки, 1998

121. RakMK Водопроводное и канализационное оборудование объектов недвижимости D1. Хельсинки, 1987

122. Recknagel, Sprenger, Schramer, Tasenbuch fur Heizung + Kiimatcchnik 03-04, Korrsion

123. RT 10-10387. Ход реализации домостроительного проекта, справочный файл, АО Ракеннустието 1989

124. RT 13-10214. Общие условия договоров на консультационные услуги KSE 1995, справочный файл. АО Ракеннустието 1995

125. RT 16-10182. Принципы конкурса подрядов в строительстве, справочный файл. Хельсинки. -АО Ракеннустието 1982

126. RT 16-10660. Общие условия строительных подрядов YSE 1998, справочный файл. Хельсинки. - АО Ракеннустието 1998

127. RT 16-10660. Общие условия строительных подрядов YSE 1998, справочный файл. -Хельсинки. -АО Ракеннустието. 1998

128. АО Анализ доходности объектов недвижимости (Kiinteiston Tuottoanalyysit Oy)

Похожие диссертации