Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Разработка и реализация инвестиционной политики в жилищной сфере города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Гладкова, Маргарита Владимировна
Место защиты	Санкт-Петербург
Год	2007
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Разработка и реализация инвестиционной политики в жилищной сфере города"

На правах рукописи

Гладкова Маргарита Владимировна

РАЗРАБОТКА И РЕАЛИЗАЦИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПОЛИТИКИ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ ГОРОДА

Специальность 08.00.05,- Экономика и управление народным хозяйством

(управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2007

1111111И1111111II

31774Т1

Работа выпонена в Санкт-Петербургской академии управления и экономики

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор

Рохчин Владимир Ефимович

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор

Чекалин Вадим Сергеевич Кандидат экономических наук Климова Галина Вениаминовна

Ведущая организация Институт проблем региональной

экономики РАН

Защита состоится л 25 декабря_2007 г. в часов на заседании

диссертационного совета Д 521.009.01 при Санкт-Петербургской академии управления и экономики по адресу: 190103, г. Санкт - Петербург, Лермонтовский проспект, 44.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Санкт-Петербургской академии управления и экономики

Автореферат разослан (Г ' 2007 г.

Ученый секретарь диссертационного совета Д 521.009.01

доктор экономических наук, профессор

Н.П. Голубецкая

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Одной из важнейших социально-экономических задач общества и государства является обеспечение населения жильем, отвечающим современным требованиям Уровень развития жилищной сферы напрямую влияет на экономический рост страны и неразрывно связан с социальным ростом, так как улучшение жилищных условий было и остается одной из самых приоритетных потребностей населения России В условиях рыночной экономики жилье несет в себе огромный мультипликационный эффект Развитие жилищной сферы стимулирует производство в смежных отраслях, способствует созданию допонительных рабочих мест, аккумулированию финансовых ресурсов и, безусловно, влияет на социальную стабильность в стране, посредством обеспечения высокого уровня жизни населения и формирования среднего класса

Сегодня средняя обеспеченность жильем России на одного человека составляет около 21 метров квадратных, что в 2-3 раза ниже стран ЕС и США, что, несомненно, не может быть признана удовлетворительной И несмотря на то, что темпы жилищного строительства стали в последние годы повышаться, жилищная проблема продожает оставаться одной из самых острых социальных проблем страны Поэтому Правительство РФ ставит задачу к 2010 году увеличить объем вводимого жилья до 80 мн квм

Первостепенное значение имеет проведение эффективной жилищной политики в городах, так как в них сосредоточен огромный жилищный фонд, проживает большая часть населения страны и находятся основные мощности строительных и жилищных организаций

Для достижения поставленной цели необходимо изменить

инвестиционную политику городов в сфере недвижимости Нужен научный подход к анализу (исследованиям) жилищного рынка и инвестиционных процессов, протекающих на нем Поэтому разработка и реализация комплексной инвестиционной политики, создание необходимых условий для притока внебюджетных инвестиций, эффективное использование государственных средств в жилищном секторе, кадрового потенциала являются основными задачами социально экономического развития города

Степень научной разработанности проблемы. Отечественные и зарубежные исследователи занимались разработкой различных аспектов системы формирования и реализации инвестиционной политики В частности, вопросам организации и управления инвестициями в жилищной сфере посвящены труды известных российских ученых и практиков различных школ и направлений Бузырева В В , Балабанова И Т , Беляева С Г, Васильева В М, Горемыкина В А , Григорьева В В , Липсица И В , Ресина В И , Смирновой И В , Шеремета В В , Павлюченко В Д , Черняка В 3 и др Особенности формирования рынка жилья рассматриваются такими учеными, как Асаул А Н, Субботина В , Бекина Т , Сабуров Б Механизмы взаимодействия муниципальной власти с другими участниками

рынка, а также вопросы социального развития регионов представлены в трудах Гневко В А, Рохчина В Е, Зубаревича Н В, Пчелинцева О С , Морозовой Т Г Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению данных проблем внесли также такие зарубежные исследователи, как Г Маркович, Н Ордуэй, Дж Фридман, Дж Эккерт, Р Страйк, Д Дениэл, Г Поляковский и др

Вместе с тем в сфере недвижимости существует ряд проблем, которые остаются недостаточно исследованными Так, в экономической литературе недостаточное внимание уделено исследованию инвестиционной политики в жилищной сфере муниципального образования, путям ее дальнейшего развития и системному анализу отдельных аспектов рынка жилья Кроме того, многие работы были выпонены в других экономических и социально-политических условиях, в ином правовом пространстве и зачастую не отражают современных реалий Вместе с тем формирование сбалансированных решений может быть обеспечено только на основе системного и комплексного подхода, учитывающего действия различных рыночных факторов Поэтому выбранная область исследования достаточно актуальна и обладает необходимой научной новизной

Цель диссертационного исследования: обоснование методических предложений по разработке и реализации инвестиционной политики в жилищной сфере

В соответствии с указанной целью поставлены следующие задачи

- выявление особенностей и тенденций развития жилищной сферы города как объекта инвестирования,

- обоснование объективной необходимости проведения инвестиционной политики в жилищной сфере города в условиях складывающегося рынка городского жилья,

выявление и содержательная трактовка основных проблем научного обеспечения разработки и реализации городской инвестиционной политики,

- определение сущности, принципов и общей схемы разработки городской инвестиционной политики в жилищной сфере,

- разработка методических предложений по формированию целей городской инвестиционно-жилищной политики,

- исследование возможностей моделирования рынка жилья как инструмента разработки инвестиционно-жилищной политики в городе,

- определение механизма реализации городской инвестиционно-жилищной политики,

исследование возможностей использования средств закрытых инвестиционных паевых фондов для реализации городской инвестиционно -жилищной политики,

- разработка методических предложений по кадровому обеспечению реализации городской инвестиционной политики в жилищной сфере

Объектом исследования является развитие жилищной сферы города, рассматриваемой с позиции осуществления инвестиционной политики

Предметом исследования является процесс управления инвестиционной политикой в жилищной сфере города

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили труды российских и зарубежных ученых по исследуемой проблеме Также в исследовании использовались законодательные и нормативные акты РФ, информационно-статистические данные Росстата, материалы научно-практических конференций, аналитические материалы информационных агентств и исследовательских институтов

При обработке результатов исследования использовались методы системного, экономического и статистического анализа, методы инвестиционного прогнозирования, экономического моделирования и линейного программирования

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений Основное содержание изложено на 172 страницах машинописного текста, работа включает 9 таблиц, 19 рисунков, список литературы из 157 наименований, 7 приложений

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определяются цель, задачи, объект и предмет исследования, выделены результаты проведенного исследования, основные элементы его научной новизны и практической значимости

В первой главе Исследование проблем инвестиционного обеспечения развития жилищной сферы города раскрываются

концептуально-теоретические аспекты жилищной сферы города как объекта инвестирования, рассмотрены различные виды классификации жилья, выявлены проблемы научного обеспечения разработки и реализации городской инвестиционно-жилищной политики и необходимости ее проведения

Вторая глава Методические подходы к разработке городской инвестиционной политики в жилищной сфере посвящена методам разработки городской инвестиционной жилищной политики При этом выявлены сущность, принципы и цели формирования данной политики, рассмотрены и адаптированы экономико-математические модели взаимоотношений инвесторов с муниципальными органами с учетом различных типов жилья и в условиях неопределенности рынка, а также предложена инвестиционная схема зонирования территории города

В третьей главе Методические предложения по созданию механизма реализации инвестиционной политики в жилищной сфере города рассмотрена сущность и структура механизма реализации городской инвестиционной политики, обоснован выбор средств закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости как ресурса для реализации инвестиционно-жилищной политики

В заключении приводятся основные результаты и выводы диссертационной работы

I. Основные идеи и выводы диссертационного исследования

Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране является реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека Понятие жилищная сфера весьма емкое и часто отождествляется с такими понятиями как жилищное хозяйство, жилищно-коммунальное хозяйство, жилищный сектор Наиболее точное определение жилищной сферы, дает следующая трактовка понятия Жилищная сфера - область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт Таким образом, жилищная сфера затрагивает две отрасли (строительство с его подотраслями и жилищно-коммунальное хозяйство) и две сферы общественного разделения труда (сфера производства и сфера услуг)

Жилищная сфера рассматривается автором как сложная межотраслевая система, включающая в себя часть сферы производства и часть сферы услуг, связанных с проектированием, строительством, капитальным ремонтом и реконструкцией жилищного фонда, его техническим обслуживанием, а также другими услугами, предоставляемыми населению в целях обеспечения условий проживания в жилом фонде любых форм собственности При этом действие свое данная система осуществляет на принципах целостности, самоорганизованности и относительной самостоятельности Основной акцент в исследовании делается на инвестиционную составляющую в сфере жилья Жилищная система находится в тесной взаимосвязи с экономической подсистемой общества, а именно с уровнем экономического развития и характером экономических отношений Эта зависимость выражается, прежде всего, в объеме всех видов ресурсов, которое общество способно выделить на удовлетворение жилищной потребности Общая тенденция такова по мере экономического развития происходит увеличение инвестиций в жилищное строительство (как % ВНП), при достижении высокоразвитого состояния экономики жилищные инвестиции достигают своего максимума и начинают медленно и неуклонно снижаться, даже несмотря на продожение роста ВНП В жилищной сфере реализовывается около 30% воспроизводимого национального богатства России, от положения в жилищном секторе во многом зависит решение острейших вопросов современного развития страны

Поэтому в рамках жилищной системы автором выделяется 5 взаимосвязанных подсистем (рис 1 2 )

Рис 1 2 Подсистемы жилищной сферы

Подсистема потребностей населения в жилье выпоняет стимулирующую роль в развитии жилищной системы Постоянная неудовлетворенность, накапливаемая в этой подсистеме, заставляет увеличивать объем направляемых на строительство жилья ресурсов, совершенствовать технологии для создания поноценного жилья Жилищная потребность обладает специфическими особенностями и, прежде всего, слабой насыщаемостью Она также отличается высокой ресурсоемкостью для ее реализации, что проявляется и в высокой доле затрат на жилищное строительство в расходах любой страны и в значительной доле бюджета семьи, расходуемой на оплату жилья

Ресурсная подсистема выпоняет функцию обеспечения процесса воспроизводства жилья необходимыми ресурсами землей, финансами, трудом, строительными материалами, объем вовлечения которых связан с уровнем развития экономики

Организационно-технологическая подсистема выпоняет функцию переработки ресурсов в готовый продукт, проводником которой выступает строительная индустрия

Подсистема жилого фонда определяет богатство нации и выпоняет функцию трансляции опыта поколений

Институциональная подсистема обеспечивает воспроизводство социальной принадлежности жилого фонда по видам собственников

Основу жилищной сферы города составляет жилищный фонд жилые дома, специализированные дома (общежития, маневренный фонд, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и т д), служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания

В исследовании автором подробно рассмотрена сущность и отличительные признаки жилья как объекта инвестирования Так, с точки зрения экономики жилье можно рассматривать как благо и как источник дохода Жилье, как и любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в

соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий воспроизводства Поэтому достаточно интересен концептуальный подход к определению сущности жилого объекта недвижимости, представленный автором Так, географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, окружающую среду и другие параметры Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода На юридическом уровне недвижимость Ч совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интелектуальных и других потребностей людей

Так как, жилой фонд неоднороден в том смысле, что каждое помещение обладает разным набором характеристик, то целесообразно рассмотреть классификацию жилья Но на сегодняшний день одной из проблем инвестиционного обеспечения развития жилищной сферы является отсутствие единой классификации объектов недвижимости Автором рассмотрены разные принципы классификации, исходя из целей исследований и назначения объектов недвижимости, применяемые в жилищной сфере Так, в зависимости от форм собственности и функционального назначения различают индивидуальное строительство, колективное коммерческое строительство, социальное жилищное строительство В России в ближайшие годы, согласно новому этапу реализации ГЦП Жилище, планируется увеличить долю малоэтажного жилья в малых городах до 90-100% общего объема строительства, в средних и больших Ч до 50-75%, в крупных и крупнейших Ч до 20-25%

Одним из основных критериев классификации жилья для выяснения его качественных характеристик в настоящее время и на перспективу является социально-имущественная стратификация населения По данным результатов исследования Института социально-экономических проблем народонаселения, доля экономических групп в населении России по уровню душевого дохода составляет бедные Ч 51,9%, богатые и очень богатые Ч 5, средний класс Ч 43,1 Исходя из социально-имущественной стратификации населения, для единообразного подхода к градации жилья, необходимой для дифференциации жилищных условий различных групп населения, целесообразно установить деление жилья по трем основным группам элитное, доступное (комфортное), социальное Эти группы можно расположить в виде иерархической структуры, показанной на рис 1 5

Данное деление позволяет выявить рад тенденций в формировании спроса, в разработке жилищных стандартов, системы критериев и параметров качества жилья разных типов и структур, необходимых для формирования инвестиционных программ в жилищной сфере Жилье, указанное в пирамиде типологии жилья, может иметь и другие названия, которые дожны

соответствовать критерию его определения

! \ Владельцы жилья Источник финансирования Мотив приобретения Критерий оценки жилья Уровень качества

,' Супер \ <' элитное \ ! Элитное ! (чайное) \ Очень богатые богатые Собственник Престиж, вложение капитала Качество Заказывает собственник

' Доступное \ ,' (социальное) \ Среднийслой населения высокообеспсченные, среднеобеспеченные, малообеспеченные Собственники государство Комфорт Качество-цена Заказывает собственник

Социальное \ (муниципальное) \ Бедные и малоимущие Государство Крыша над головой Социальные нормы жилья Нормативный уровень качества

Рис 1 5 Классификация жилья по признаку социально-имущественной стратификации населения и критерии его оценки

Существует несколько теорий, согласно которым приобретение жилья рассматривается как инвестиционное вложение в недвижимость, приносящую доход В данном случае жилье рассматривается как инвестиционный инструмент, аналогичный акциям, облигациям и прочим инвестиционным инструментам

Принимая решение о приобретении недвижимости, любое лицо сравнивает две альтернативы либо приобрести недвижимость, то есть инвестировать в нее, либо инвестировать имеющиеся накопления в финансовые активы, а недвижимость арендовать

В условиях эффективно функционирующей экономики все инвестиции в активы, имеющие одинаковый уровень риска, дожны приносить одинаковый доход В случае, когда приобретается жилье, с использованием только собственных средства и без привлечения заемных, условие эквивалентности дохода от различных видов инвестирования можно выразить следующим образом } = Ухе - Ухг=Ухр, где IVЧ изменение уровня дохода, получаемого в результате осуществления инвестирования (в финансовые активы либо в приобретение недвижимости), VЧстоимость приобретаемой недвижимости (равная величине альтернативных инвестиций в финансовые активы), I Ч доходность финансовых активов,

г Ч соотношение годовой ставки аренды недвижимости (квартиры) и ее рыночной стоимости,

р Ч рост рыночной стоимости недвижимости Показатели г ,г и р измеряются в % в год

Ее экономический смысл заключается в том, что доходность инвестиций физического лица в жилую недвижимость связана для него как с ростом цены на нее, так и с экономией арендной платы, которую он был бы вынужден платить, если бы инвестировал свои средства в финансовые активы Из формулы вытекает, что в условиях эффективно функционирующей экономики сумма (г + р) дожна быть равна г Но исследования показали, что, в российской экономике практически не сформированы инвестиционные институты, обеспечивающие ликвидность и открытость рынка, с одной стороны и привлечение сбережений граждан для инвестиций в жилую недвижимость, с другой Поэтому рассмотрение жилья только как инвестиционного товара, при инвестировании в который главной целью является достижение прибыли, - это слишком узкий подход Дело в том, что жилищная сфера России пока остается реципиентом инвестиций, конечным итогом которых является, в большей степени, обеспечение граждан жильем с учетом крайне ограниченных финансовых ресурсов То есть жилищные инвестиции являются системообразующим элементом жилищной сферы, результат которых - построение эффективного инвестиционно-финансового механизма обеспечения населения жильем Следовательно, рассмотрение процесса инвестирования в масштабах жилищной сферы РФ дожно носить более широкий характер, и необходим научный подход к разработке и проведению эффективной инвестиционной политики в жилищной сфере РФ

Проведение инвестиционно ориентированной городской жилищной политики предполагает, в первую очередь, создание соответствующего научного обеспечения К сожалению, сегодня в нашей стране отсутствует единая научная база разработки и реализации муниципальной социально-экономической политики Поэтому муниципалитеты используют в своей деятельности различные подходы к определению сущности такой политики, ее содержанию, методам разработки и реализации В то же время практика остро нуждается в рекомендациях по разработке и реализации отдельных видов муниципальной социально-экономической политики, в частности, ее инвестиционно-жилищной составляющей Все это обуславливает необходимость рассмотрения основных вопросов научного обеспечения проведения городской инвестиционно-жилищной политики Автором были рассмотрены и уточнены такие категорийные понятия как политика, линвестиции, предложена классификация инвестиций применительно к жилищной сфере Так, в самом общем случае можно представить политику как институт управления и определить ее как регламентирующую совокупность принципов, приоритетов, ограничений, инструментов, условий и ключевых направлений реализации целей и интересов субъекта управления по отношению к объекту управления

При этом инвестиции можно рассматривать как денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли

и (или) достижения иного полезного эффекта Тогда инвестиционная политика в целом - это система мер, предусматривающая установление структуры и объемов инвестиций, направлений их использования и определение источников получения средств в сферах предпринимательской деятельности и отраслях экономики

В рамках исследования, были определены предмет, объект и субъект инвестиционной политики, применительно к жилищной сфере города, выделены различные типы инвестиционный политики,

Сфера недвижимости, и в частности сфера жилья, относится к наиболее сложноорганизованным секторам экономики и инвестиционная политика в этой сфере неразрывна связана с экономической политикой как на государственном, так и на региональных и местных уровнях

Взаимосвязь инвестиционной политики в сфере развития недвижимости с основными компонентами местной экономической политики и региональной экономики представлена на рис 1 7

политика развития

Рис 1 7 Инвестиционная политика в сфере развития недвижимости -взаимосвязь с региональной экономикой и местной экономической политикой

В современной экономике любая инвестиционная политика, в том числе и жилищная, реализуется посредством механизма инвестиционного рынка

В наиболее общем виде инвестиционный рынок может рассматриваться как форма взаимодействия субъектов инвестиционной деятельности,

воплощающих инвестиционный спрос и инвестиционное предложение Он характеризуется определенным соотношением спроса, предложения, уровнем цен, конкуренции и объемами реализации Посредством инвестиционного рынка осуществляется кругооборот инвестиций, преобразование инвестиционных ресурсов во вложения, определяющие будущий прирост капитальной стоимости (реализованные инвестиционный спрос и предложение) Инвестиционный рынок может рассматриваться как совокупность рынков реального и финансового инвестирования В свою очередь, рынок реального инвестирования включает рынок капитальных вложений, недвижимого имущества, прочих объектов реального инвестирования

Как показали наши исследования, рынок жилой недвижимости имеет сложную разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам Так автором были представлены три наиболее распространенных подхода институциональный, объектный, воспроизводственный

Рынок жилой недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой Спрос на рассматриваемом рынкеЧ это количество объектов жилья и права на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени Формируется спрос на жилые объекты недвижимости под влиянием многих факторов экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др

Предложение Ч это количество объектов жилой недвижимости, которые собственники готовы продать по определенным ценам за определенный промежуток времени Предложение объектов жилой недвижимости неэластично На рынке недвижимости в силу длительности строительства объектов предложение не может формироваться исходя только лишь из тенденций изменения спроса, в связи, с чем возникает несбалансированность функций спроса и предложения Проведенный анализ показал, что на сегодняшний момент имеющаяся структура предложения не соответствует структуре спроса населения Общий спрос на спрос на жилье определяемый потребностью со стороны домохозяйств, имеющих средства и доходы в объемах, достаточных для приобретения жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов, составляет 1 682,4 мрд руб, или 148,6 мн кв м

Спрос населения в основном сконцентрирован в секторе приобретения готового жилья на первичном или вторичном рынках (около 75% всех домохозяйств, желающих решать жилищную проблему путем приобретения или строительства жилья) (см рис 1 13) Данные опроса населения показали, что из домохозяйств, планирующих приобретать готовое жилье, 20,6% хотят приобрести жилье на первичном рынке, 30,3% Ч на вторичном рынке, а 49,1% готовы рассмотреть приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынках Однако в структуре предложения жилья на первичном рынке доля готового жилья, по данным проведенных опросов, составляет

лишь 10%, так как строительные организации ориентируются на продажу жилья на стадии строительства, перенося риски на население.

Спрос населения на жилье в 2006 г., Предложеннежильяс гроительными

мн кв. м. организациями в2006 г., мн кв. м.*

I а Готовое жилье еа Участие в строительстве

* Без учета социального жилья и предложения жилья на вторичном рынке.

Рис. 1.13. Структура спроса населения на жилье и предложения жилья

Опросы населения выявили, что около 6% домохозяйств, которые хотели бы приобрести или построить жилье, предпочли бы осуществлять индивидуальное строительство жилья, тогда как приобрести готовое индивидуальное жилье хотели бы 15%. Среди домохозяйств, имеющих потребность в улучшений жилищных условий, па момент опроса 5,3% располагали средствами, достаточными для приобретения желаемого жилья по текущим ценам, еще 15% могли бы приобрести жилье, получив кредит в размере недостающих средств. Предпочтительным способом решения жилищной проблемы домохозяйствами, желающими улучшить жилищные условия, является приобретение готового жилья на первичном и вторичном рынках жилья. Такое желание выразили 35,3% домохозяйств, желающих улучшить жилищные условия, или 21,5% всех домохозяйств. В меньшей степени граждане готовы участвовать в строительстве жилья-всего 11,5%

Таким образом, в результате проведенного анализа выявлены существенные различия между структурой предпочтений домохозяйств в способах улучшения жилищных условий и структурой предложения жилья.

На сегодняшний день, общая потребность населения России в жилье составляет 1 569,8 мн кв. м. С учетом того, что часть этой потребности может быть удовлетворена за счет продажи жилья на вторичном рынке, потребность в строительстве нового жилья составляет 1 291 мн кв. м. Таким образом, потребность в строительстве жилья составляет 46,1% от существующего жилищного фонда,, который сегодня равен 2,8 мрд кв.м. (их доля от всех домохозяйств составляет 12,4%. До сих пор остаются низкими показатели обеспеченности жильем, (таб. 1.6)

ЕЭГотовоежилье а Участие в строительстве

Таблица 1 6

Жилищный фонд в РФ (общая площадь жилых помещений)

1992 1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Весь жилищный фонд

всего, мн м^ 2492 2645 2787 2822 2853 2885 2917 2956 2996

в среднем на одного жителя, м2 16,8 18,0 19,2 19,5 19,8 20,2 20,5 20,9 21,3

Россия в цифрах, 2007 Крат стат сб / Госкомстат России, М, 2007

В 2006 году на одного россиянина приходилось чуть больше 21 кв м общей площади По уровню обеспеченности жильем Россия уступает большинству развитых стран Так, например, в США в среднем на одного жителя приходится более 70 кв м общей площади, в Швеции Ч 43, Франции Ч 36, Японии Ч 31 кв м общей площади В России же, в целом, 5,5% семей живут в условиях, когда на каждого человека приходится менее 9 кв м, а свыше 20 кв м обшей площади на человека имеет 44% домохозяйств, но из них лишь 9,8% живут в условиях, когда на человека приходится более 30 кв м общей площади Около 5 мн граждан России живут в общежитиях и более 3,5 мн - в коммунальных квартирах Для достижения хотя бы скромной обеспеченности россиян жильем - по комнате на человека - жилой фонд страны понадобится увеличить в 1,5 раза Для этого даже без учета выбытия пришлось бы строить в этом десятилетии около 1 м2 жилья на душу населения Таким образом, жилищная проблема в России, сохраняет свою остроту для большинства россиян и сегодня, в условиях современной экономики

На основе выявленных специфики жилищных инвестиций и наличия корреляции между степенью обеспеченности населения жильем и показателями экономического и социального роста, можно сделать вывод, что достижение высокого уровня общественного благосостояния требует инвестиций в жилищную сферу Более того, в современных условиях требуется не просто нахождение финансовых ресурсов для инвестирования в нее, но и реализации комплексного подхода инвестиционного обеспечения развития жилищной сферы, при этом используя методические подходы к разработке и реализации инвестиционной политики с целью достижения максимального экономического и социального эффекта в жилищной сфере

Инвестиционно-жилищная политика города, как было указано выше, разрабатывается и реализуется во взаимосвязи с другими муниципальными политиками, образующими в своей совокупности целостную городскую социально-экономическую политику В то же время, необходимо подчеркнуть, что ведущим звеном этой совокупности остаются органы городского самоуправления, которые принимают окончательное

решение, устанавливающее содержательное напонение политики

Исходя из вышеизложенного, сущность городской инвестиционно-жилищной политики можно определить как совокупность целей, принципов, приоритетов, ограничений, инструментов, условий и ключевых направлений, реализации интересов городских органов местного самоуправления в сфере обеспечения развития городской сферы жилья на инвестиционной основе

В свою очередь, содержание городской инвестиционно-жилищной политики включает, наряду с определением ее целей, разработку совокупности мероприятий, в первую очередь, нормативно-правового, экономического, административного характера, осуществляемых органами городского самоуправления совместно с другими заинтересованными субъектами управления и хозяйствования, направленными на обеспечение функционирования и стратегического развития жилищной сферы города

При разработке и реализации городской инвестиционно-жилищной политики необходимо руководствоваться системой научных принципов, основные из которых - целенаправленность, системность, комплексность, стратегичность, баланс интересов, безопасность, гибкость, вариантность, селективность и эффективность

Автором представлена логическая схема разработки и реализации городской инвестиционно-жилищной политики Необходимым атрибутом любой политики, в тч городской инвестиционно-жилищной, является наличие соответствующей системы целей

Анализ определений цели показывает, что в зависимости от степени изученности объекта целеполагания, в понятие цель вкладывается различный Поэтому, в работе автором были рассмотрены

методологические проблемы целеполагания Среди закономерностей, определяющих процессы выбора и обоснования целей городской инвестиционно-жилищной политики, следует указать на единство управления городской жилищной сферой как целостной системой и его отдельными подсистемами Эта закономерность находит свое конкретное выражение, например, в увязке целей инвестиционного развития жилищной сферы общими целями социально-экономического развития города, причем, что важно отметить, первые носят вторичный, подчиненный характер по отношению к последним Отмеченные выше закономерности следует рассматривать как теоретическую основу формирования целей городской инвестиционно-жилищной политики В связи с этим отметим, что нам представляется конструктивным определение сущности цели городской инвестиционно-жилищной политики как научно обоснованного, выраженного качественно и количественно прогнозируемого результатах развития жилищной сферы города, который намечается достигнуть в конкретный момент времени

Таким образом, исходя из вышеизложенного, можно сформулировать следующее положение Основной целью жилищной политики органов государственной власти в сложившихся социально - экономических условиях является комплексное решение проблем функционирования и развития

жилищной сферы, обеспечивающих реализацию права граждан на жилище

В работе также рассмотрены и конкретизированы подцели жилищной политики

Как было сказано выше, жилищная сфера - это сложная система, включающая в себя ряд подсистем Поэтому процесс формирования инвестиционной политики на жилищном рынке дожен быть таким же системным, включающим комплекс различных инвестиционных решений, использующим различный инструментарий разработки планов социально-экономического развития города

Таким образом, можно предложить следующую схему формирования инвестиционной политики в сфере жилой недвижимости (рис 2 1)

При этом, одной из важнейших задач регулирования рынка жилой недвижимости при реализации инвестиционной политики является пропорциональное стимулирование спроса и предложения Это позволяет добиться динамичного и поступательного развития процесса инвестирования в жилую недвижимость и, следовательно, ее воспроизводство, а также соблюдения двух важнейших принципов -экономического роста и стабильности уровня цен

Так как жилье представляет собой объект с самыми различными характеристиками при проведении инвестиционной оценки объектов жилой недвижимости, необходимо использование классификации и типизации жилья как на предпроектной стадии, так и в стадии реализации При этом качественные характеристики жилья и его местоположения автором предлагается использовать с помощью гедонистическом подхода в определении оценки жилья

Гедонизм (греч Ьес1опе - наслаждение) - это стремление индивидуума к росту своего благосостояния во имя максимизации получаемых от жизни полезностей и удовольствия В основе предложенного гедонистического подхода лежит концепция, в соответствии с которой жилье состоит из целого набора отдельных элементов, и каждый из них имеет свою неявную цену, которая определяется уровнем получаемых благ, обеспечивающих индивидууму приятное самочувствие и ощущение довольства

Тогда рыночная цена на жилье представляет собой сумму цен отдельных элементов При этом теоретическая модель цены квартиры может быть представлена в следующем виде

где Р - цена квартиры (тыс руб), X, - объясняющие переменные (гедонистические характеристики), (3, - структурные коэффициенты, еЕ -остаточный член регрессии, чтобы не загромождать запись, индекс номера наблюдения опущен

Использование качественных характеристик объектов позволяет примерно определить рыночную цену конкретного жилого объекта и в дальнейшем построить модель рынка жилья в целом

Рис 2 1 Схема формирования и реализации инвестиционной политики в жилищной сфере

На рынке жилья обычно возникают дисбалансы между предложением жилья и платежеспособным спросом населения Одна из важнейших причин происхождения этих дисбалансов (кроме высокой стоимости жилищного строительства) - высокая доля жилья, которую муниципалитет желает получать в свою собственность при вводе жилья за счет частных инвесторов Для предотвращения возникновения подобных дисбалансов в будущем необходимо найти такое значение для этой доли, которое обеспечивало бы согласование интересов муниципальных органов и инвесторов Для этого автором в работе предлагается использовать различные оптимизационные модели взаимоотношений инвестора и муниципальных органов с учетом различных типов жилья.

При этом, автором была рассмотрена и рассчитана модель принятия решений инвестора в условиях неопределенности городского жилищного рынка( на примере г Калининграда)

Все хозяйствующие субъекты вынуждены принимать решения в условиях неопределенности (непоной информации) Возможность отклонения фактического результата от намеченной цели принято характеризовать категорией хозяйственного риска

Риски связаны с конъюнктурой на рынке жилья и зависят от соответствия платежеспособного спроса и предложения по объемам, структуре и качеству жилья А оценка структурного текущего спроса на жилье - важное направление снижения инвестиционных рисков

Рассмотрена модель портфельного инвестора при соблюдении следующих предположений

1 Инвестор действует в условиях неопределенности (информационной непрозрачности) на рынке жилья, что приводит к потере доходности Учет рисков - это способ преодоления неопределенности и повышения доходности

2 Инвестор принимает решения о строительстве жилья определенного типа в некотором месте (множество этих мест ограничено градостроительными решениями, стоимостью земли и др ) Принимая 1-е решение, инвестор ожидает получить доход в размере qI! при реализации /-ой ситуации на рынке жилья в момент завершения строительства Множество возможных ситуаций на рынке предполагается формализуемым на ретроспективной базе

Матрица () = (дД), /=1,2, ,т является матрицей доходов

Тогда при известной ситуации у на рынке инвестор принял бы решение, максимизирующее его доход Ч., = тах д

Принимая 1-ое решение, инвестор может получить доход, отличающийся от наибольшего, что и принимается обычно за величину риска гц г-го решения

Матрица Я = (гц)называется матрицей рисков С учетом рисков инвестор принимает решение на основе одного из разработанных критериев Среди них 1) критерий Вальда (крайнего пессимизма), когда принимается решение г, при котором достигается = тахтто ,

2) критерий Сэвиджа (минимального риска), который рекомендует принимать решение 1о, при котором достигается

гл = тт(тахг ),

3) критерий Гурвица (взвешивающий пессимистический и оптимистический взгляды на ситуацию, сложившуюся на рынке жилья) принимается решение а при котором достигается

<7,0 = тахйпшщ +(1-Я)тах^

' У 3 3 '

где 0 < X < 1

и выбирается из субъективных соображений (при \= 1 - это критерий Вальда, при X = О - критерий крайнего оптимизма)

Принятие решений инвестором в условиях частичной неопределенности рассматривается как случай при известном распределении вероятностей состояний рынка жилья Р = (Р1, ,Р}, ,Рт) Здесь критерием принятия решения является максимизация ожидаемого дохода Если доход инвестора от принятия г-го решения по строительству жилья является случайной величиной <2,,

с распределением Р, то ожидаемый доход (математическое ожидание) равен

причем ищется решение, при котором достигается максимум )

шах М {[1) = тах Р д

Другой критерий состоит в минимизации ожидаемого риска Если риски Я, при принятии I -го решения являются случайными величинами, тогда решение инвестором выбирается из условия

Другое определение рисков состоит в оценке среднеквадратического отклонения (меры разбросанности возможных значений доходов инвестора вокруг среднего ожидаемого)

V ' \ 1

Если в качестве оценки взять г = <те, тогда инвестор дожен принять

решение на основе оценки двух критериев средних ожидаемых доходов А/(О,)и рисков /; = ч/Щй], 1= 1,2, ,и Если при сравнении решений г среди пар Ие,), г,, г = 1,и) существует решение г0, доминирующее над остальными, такое, что М^^М^), г10 < г для всех г, то оно является оптимальным В противном случае необходимо строить множество решений, оптимальных по Парего (т е неулучшаемых по двум критериям одновременно), и выбор осуществлять среди них Применительно к этой модели был произведен расчет принятия решений инвестором на рынке жилья, используя фактические данные Калининградского рынка жилой недвижимости Рассмотрен стандартный пятиэтажный дом, общей

материал Тепло снабжение Кол-во 1-комн квартир/ площадь Кол-во 2-комн квартир/ площадь Кол-во 3-комн квартир/ площадь

кирпич Автономн отопл 15 /40м2 15 /60 м2 15/85 м2

По данным статистики средняя стоимость составит

1-комнатных квартир 79448 *40*15= 47668800 руб

2-комнатных квартир 64896 * 60 *15= 58406400 руб

3-комнатиых квартир 41614 * 85*15=53057850 руб

Итого средний доход, который может быть получен инвестором при реализации стандартного пятиэтажного дома составит 159, 1 мн руб, при данных ценовых условиях при этом, минимальный доход составит 152,3 мн год руб , максимальный -165, 8 мн руб

Исходя из данных пороговых значений можно составить матрицу вероятных уровней дохода <2 инвестора, зависящего от различного местоположения дома в следующем виде

[160 155 150 153>

158 162 165 152 154 156 160 157 ч166 164 152 155у

Согласно критерию Вальда, находим mш\nmqlJ |= тах{150,152,154,152}= 154

соответствующий решению г = 3

Матрица рисков Я имеет вид

6 9 15 4Ч

8 2 0 5

12 8 5 0

0 0 13 2,

По критерию Сэвиджа ищется тш^пах гд |= тт{15,8,12,13} = 8, который соответствует решению 1 = 3

Пусть распределение вероятностей состояний внешней среды имеет вид

1.4 5 8 4] Последовательно рассчитаем

М(0,) = Ш Ч+155 Ч+ 150 Ч+153 Ч =128 , 4 5 8 4

М{д2) = 130,53, М(&) = 128,95, М(04) = 132,05

м(о2)= 25600 -+24025 - + 22500 - + 23409 - = 19869,75 ' 4 5 8 4

М<г2)= 20668,93, м(>*)= 20158,45, М^2) = 21162,45, >(&) =М(й2)- [МШ2 =19869,75-128 = 19741,75, С(б2)= 20538,40, И(д2 )= 20029,50, >(&)= 21030,40, = Мй! = 140,50, ст2 = 143,31, о-3 = 141,53, сг4 = 145,02 Точки, характеризующие множество решений {<т;, М((),), 1=1,2, 3,4} , изображены на двумерной плоскости (1) - (140,50, 128), (2) - (143,31,130,53),

(3) - (141,53, 128,95), (4) - (145,02, 132,05)

Как видно из рисушся 2 5 решение (1) обладает наименьшим доходом, чем у решений (3), (2), (4), но меньшим риском Решение (4) характеризуется наибольшим доходом, но и максимальным риском Инвестор, принимающее решение, осуществляет выбор между решениями (1) и (4) Выпуклая оболочка их образует множество Парето-оптимальных решений На этой границе расположены эффективные (неулучшаемые) решения, и видно, что при росте ожидаемого дохода надо расплачиваться более высоким риском

Рис 2 5 Характеристики решений по двум критериям Ч ожидаемому доходу и р иску

Так как рынок жилья является достаточно рисковым, поэтому необходимость различных форм и методов учета финансовых рисков при инвестировании в жилищный сектор становится актуальной проблемой, что

делает необходимым практическое использование вышеизложенного модельного инструментария

При этом, автором предлагается применение использования модели оптимального выбора инвестором территории жилищного строительства при инвестиционно Ч проектном зонировании

Зонирование - это деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование

В карте зонирования указывается комплекс допустимых вариантов использования земли по каждому участку города Теоретически цель зонирования Ч способствовать улучшению здоровья, повышению безопасности и благосостояния населения В работе рассмотрены следующие виды зонирования функциональное, природно-ландшафтного зонирования, экологические схемы зонирования, правовое зонирование

Проведение экономического анализа инвестиционных проектов (с позиции потенциального инвестора) или проектов продажи отдельного здания (с позиции владельца недвижимости) существенно облегчается при наличии поной информации о степени риска и уровне доходности Инвестор, определяя территориально место вложения капитала в жилую зону дожен знать, насколько велик риск вложений и какой уровень дохода он может получить при строительстве и реализации жилья на датой территории города Поэтому автором предлагается разработанная схема инвестиционно-проектного зонирования, рассчитанная на основе использования математических моделей, рассмотренных выше, где учитываются факторы местоположения рассматриваемого участка, и взаимоотношения инвестора с муниципалитетом На наш взгляд, для анализа рынка жилья целесообразно использовать районную селу города, где определяются зоны с различными уровнями доходности и риска

Важным методологическим вопросом является выяснение структуры механизма реализации городской инвестиционно-жилищной политики Исходя из представленных выше научных принципов реализации политики , автором предложена следующую, структурная схема механизма реализации городской инвестиционно-жилищной политики представленную на рис 3 1,

Предложенная структурная схема представляет рассматриваемый механизм как совокупность крупных системных блоков, каждый из которых, в свою очередь, имеет соответствующий элементный состав и комплекс продуктов функционирования

Следует отметить, что действенность механизма реализации муниципальной инвестиционно-жилищной политики во многом зависит от взаимодействия всех основных структурных элементов механизма, что обеспечивается, прежде всего, функцией планирования Речь идет о применении инструментов программно-целевого подхода и формировании комплексной программы социально-экономического развития муниципального образования

Субъекты реализации городской инвестиционно-жилищной политики

Органы городского самоуправления Прочие субъекты управления и хозяйствования Местное сообщество

Целевые подсистемы

(в разрезе направлений городской инвестиционно-жилищной политики )

Функциональные подсистемы

Планир ование Орган изация Коммун икация Мотивац ия Принятие решения Контроль

г 1

Обеспечивающие подсистемы

Норматив- Инфор- Кадро- Финансо- Социально- Научно-

но- мацион- вое вое психологи- методическое

правовое ное обеспе- обеспече- ческое обеспечение

обеспече- обеспе- чение ние обеспечение

ние чение

Рис 3 1 Структурная схема механизма реализации городской инвестиционно-жилищной политики

Основой механизма реализации городской инвестиционной политики является кадровое обеспечение При этом решение проблемы кадрового обеспечения городской инвестиционно-жилищной политики

предусматривает деятельность в двух основных направлениях Во-первых, применительно к дожностным лицам, служащим, депутатскому корпусу городского самоуправления следует разработать и реализовать систему мер,

направленных на приобретение ими знаний и навыков, необходимых для проведения активной и целенаправленной местной инвестиционной политики Во-вторых, важно обеспечить собственно жилищно-строительный комплекс города кадрами необходимой квалификации, способными реализовать намеченную инвестиционно-жилищную политику Работа по кадровому обеспечению реализации инвестиционно-жилищной политики многоаспектна и многогранна, в той или иной мере затрагивает иные виды обеспечения (научно-правовое, финансовое, информационное и т п) и предусматривает использование методов косвенного воздействия на процессы, в том числе социально-психологического характера, что обуславливает в свою очередь, повышенные требования к персоналу органов городского самоуправления, инженерно-техническим кадрам, финансовым работникам, реализующим местную инвестиционно-жилищную политику

Исходя их вышесказанного, муниципалитет помимо создания общих условий для притока инвестиций в сферу жилой недвижимости, дожен рассматривать и создание специальных условий для инвестирования в рамках реализации плана социально-экономического развития города Использование комплексного подхода к разработке и реализации инвестиционной политики в жилищной сфере города, обеспечение доступа к информации инвесторов, определение правил застройки, снижение трансакционных издержек, в виде административных барьеров, согласование интересов муниципалитета и инвесторов, использование различных схем финансирования для реализации жилищных инвестиционных программ, -все это позволит увеличить приток инвестиций в жилую сферу и повысить качество городской среды

П. Вклад автора в проведенное исследование Теоретические и методические положения, выводы и практические рекомендации, содержащиеся в диссертации, являются результатом самостоятельного исследования автора

Личный вклад автора в проведенное исследование и полученные результаты состоят в том, что

-проведен анализ и дана оценка жилищной сферы города, выявлены ее особенности как объекта инвестирования, -раскрыты концептуальные положения и выявлены проблемы научно-методического обеспечения разработки и реализации инвестиционно-жилищной политики,

-разработана общая схема формирования и реализации инвестиционной политики, даны методические предложения по формированию ее целей,

-определены инструменты разработки инвестиционно-жилищной политики города, исследованы возможности использования моделирования рынка жилья, при разработке жилищной политики города,

-исследованы методы территориального зонирования, обосновано применение инвестиционно-проектного зонирования при разработке и

реализации инвестиционной политики в сфере жилья,

-разработан механизм реализации городской инвестиционно-жилищной

политики, определены источники финансирования,

-исследованы возможности использования средств закрытых паевых

инвестиционных фондов, как ресурса для реализации городской

инвестиционно-жилищной политики,

-разработаны методические предложения по кадровому обеспечению реализации инвестиционной политики в жилищной сфере

Ш. Степень новизны и практическая значимость результатов исследования

Научная новизна диссертационного исследования определяется разработкой и обоснованием методических подходов формирования инвестиционной политики в жилищной сфере города, основанных на комплексном анализе проблем рынка жилой недвижимости К основным результатам диссертационного исследования, имеющим признаки научной новизны можно отнести

- разработку методических основ формирования жилищно-инвестиционной политики города и механизма ее реализации, в том числе предложен новый подход к классификации инвестиций применительно к жилищной сфере,

- разработка гедонистического метода как способа оценки жилья при проведении инвестиционного анализа привлекательности жилой недвижимости,

- определение возможностей использования экономико-математического моделирования при формировании инвестиционной политики, обеспечивающей оптимальные финансовые взаимоотношения инвесторов и муниципальных органов,

- обоснование применения техники инвестиционно-проектного зонирования при разработке жилищной политики города, позволяющее эффективно использовать территории жилой застройки,

- обоснование выбора средств закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости как источника финансовых ресурсов для реализации жилищной политики города

Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что реализация ее основных положений будет способствовать совершенствованию взаимодействия между государственными органами власти и инвестиционными компаниями при разработке и реализации жилищной политики города, повышению эффективности инвестиционной политики в жилищной сфере, совершенствованию методик проведения исследований, направленных на определение объема и структуры инвестиций, их коммерческой и социально-экономической целесообразности, определение инвестиционного потенциала различных групп инвесторов, а также при решении вопроса выбора источника и форм финансирования инвестиционного процесса в жилищной сфере

Апробация работы и публикации по теме диссертации

Основные положения, теоретические и практические результаты работы докладывались и обсуждались на международных, всероссийских и региональных научно-практических конференциях и форумах в Калининграде, Санкт-Петербурге, Смоленске, Пензе,

Теоретические и методические положения внедрены при разработке и организационно-экономических основ формирования и реализации городской жилищной политики, а также были использованы в учебном процессе в Калининградском институте экономики - филиале Санкт-Петербургской академии управления и экономики

По теме диссертации опубликованы следующие работы

1 Гладкова МВ Проблемы развития рынка жилья в Калининградском регионе // Сборник Социально-экономическое развитие Калининградского региона Калининград БГА РФ, 2002 г - 0 4п л

2 Гладкова М В Развитие жилищной сферы в перспективе реформ //Сборник научных статей Проблемы и перспективы развития экономического и управленческого потенциала России в 21 веке Пенза ПГПУ, 2003 г - 0,3 п л

3 Гладкова МВ Жилищная сфера, проблемы и перспективы реформ //Сборник Социально-экономическое развитие Калининградского региона БГА РФ, 2003 г - 0,5 п л

4 Гладкова М В Потребности и спрос на рынке жилья г Калининграда //Сборник научных трудов Экономика и экономическое образование в Калининградском регионе Калининград БГА РФ, 2004 - 0 4 п л

5 Гладкова М В Социально-параметрические методы анализа рынка жилья //Сборник материалов 2-ой Всероссийской научно-практической конференции Провинциальный город Пенза, ПГУ, 2005 - 0 3 п л

6 Гладкова МВ Ценообразование на рынке жилья Калининграда гедонистический подход // Российский научный журнал Экономика и управление №3 (20) 2005 Санкт-Петербург, 2005 - 0 5 п л

7 Гладкова МВ Проблемы и приоритеты инвестиционной политики на рынке жилья // Межвузовский сборник научных трудов Проблемы развития региональных рынков эксклавного региона России Калининград, МУ, 2006 - 0 4 п л

8 Гладкова МВ Гедонистический подход к ценообразованию на рынке жилья // Сборник материалов Международной научной конференции, май 2005 Калининград, ИУЭ, 2005 - 0 5 п л

9 Гладкова М В Проблемы и инвестиционные возможности финансирования жилищной сферы // Сборник научных трудов Социально-экономическое развитие Калининградского региона (мониторинг, оценка, прогноз) Калининград, БГА РФ, 2007 - 0 4 п л_

Заказ 743 Подписано в печать 08 11 2007 Формат 60x84 1/16

Объем 1 п л_Тираж 100 экз_

РизоцентВС

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Гладкова, Маргарита Владимировна

Введение

Глава 1. Исследование проблем инвестиционного обеспечения развития жилищной сферы города.

1.1 Жилищная сфера города как объект инвестирования

1.2 Проблемы научного обеспечения разработки и реализации городской

1.3 Особенности формирования рынка жилья и объективная необходимость проведения инвестиционной политики в жилищной сфере города.

Глава 2. Методические подходы к разработке городской инвестиционной политики в жилищной сфере.

2.1 Сущность, принципы, общая схема разработки инвестиционной политики и формирование ее целей в жилищной сфере города.

2.2 Моделирование рынка жилья как инструмент разработки городской инвестиционно-жилищной политики.

2.3 Использование методов территориального зонирования при разработке инвестиционно-жилищной политики города.

Глава 3. Методические предложения по созданию механизма реализации инвестиционной политики в жилищной сфере города.

3.1 Сущность и структура механизма реализации городской инвестиционно-жилищной политики

3.2 Средства закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости как ресурс для реализации городской инвестиционно-жилищной политики

3.3 Кадровое обеспечение как основа механизма реализации городской инвестиционной политики в жилищной сфере. 157 Заключение 168 Библиографический список литературы 173 Приложения инвестиционно-жилищной политики.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Разработка и реализация инвестиционной политики в жилищной сфере города"

Одной из важнейших социально-экономических задач общества и государства является обеспечение населения жильем, отвечающим современным требованиям. Уровень развития жилищной сферы напрямую влияет на экономический рост страны и неразрывно связан с социальным ростом, так как улучшение жилищных условий было и остается одной из самых приоритетных потребностей населения России. В условиях рыночной экономики жилье несет в себе огромный мультипликационный эффект. Развитие жилищной сферы стимулирует производство в смежных отраслях, способствует созданию допонительных рабочих мест, аккумулированию финансовых ресурсов и, безусловно, влияет на социальную стабильность в стране, посредством обеспечения высокого уровня жизни населения и формирования среднего класса.

Сегодня средняя обеспеченность жильем России на одного человека составляет около 21 метров квадратных, что в 2-3 раза ниже стран ЕС и США, что, несомненно, не может быть признана удовлетворительной. И несмотря на то, что темпы жилищного строительства стали в последние годы повышаться, жилищная проблема продожает оставаться одной из самых острых социальных проблем страны. Поэтому Правительство РФ ставит задачу к 2010 году увеличить объем вводимого жилья до 80 мн. кв.м.

Первостепенное значение имеет проведение эффективной жилищной политики в городах, так как в них сосредоточен огромный жилищный фонд, проживает большая часть населения страны и находятся основные мощности строительных и жилищных организаций.

Необходим научный подход к исследованиям жилищной сферы и инвестиционных процессов, обуславливающих ее развитие Поэтому разработка и реализация комплексной инвестиционной политики, создание необходимых условий для притока внебюджетных инвестиций, эффективное использование государственных средств в жилищном секторе, кадрового потенциала являются актуальными задачами социально экономического развития города.

Степень научной разработанности проблемы Отечественные и зарубежные исследователи занимались разработкой различных аспектов системы реализации инвестиционной политики. В частности, вопросам организации и управления инвестициями в жилищной сфере посвящены труды известных российских ученых и практиков различных школ и направлений: Бузырева В.В., Балабанова И.Т., Беляева С.Г., Васильева В.М., Горемыкина В.А., Григорьева В.В., Липсица И.В., Ресина В.И., Смирновой И.В., Шеремета В.В., Павлюченко В.Д., ЧернякаВ.З. и др. . Особенности формирования рынка жилья рассматриваются такими учеными, как Асаул А.Н., Субботина В., Бекина Т., Сабуров Е. Механизмы взаимодействия муниципальной власти с другими участниками рынка, а также вопросы социального развития регионов представлены в трудах Рохчина В.Е., Зубаревича Н.В., Пчелинцева О.С., Морозовой Т.Г. . Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению данных проблем внесли также такие зарубежные исследователи как Г. Маркович, Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Дж. Эккерт Р.Страйк, Д. Дениэл, Г.Поляковский и др.

Вместе с тем в этой сфере существует ряд проблем, которые остаются недостаточно исследованными. В экономической литературе недостаточное внимание уделено исследованию инвестиционной политики в жилищной сфере, путям ее дальнейшего развития и системному анализу отдельных аспектов рынка жилья. Кроме того, многие работы были выпонены в других экономических и социально-политических условиях, в ином правовом пространстве и зачастую не отражают современных реалий. Это свидетельствует о том, что выбранная область исследования не достаточно изучена и обладает необходимой научной новизной.

Целью исследования является обоснование методических предложений по разработке и реализации инвестиционной политики в жилищной сфере.

В соответствии с указанной целью поставлены следующие задачи:

1. Выявление особенностей жилищной сферы города как объекта исследования;

2. Обоснование объективной необходимости проведения инвестиционной политики в жилищной сфере города в условиях складывающегося рынка городского жилья;

3. Выявление и содержательная трактовка основных проблем научного обеспечения разработки и реализации городской инвестиционной политики;

4. Определение сущности, принципов и общей схемы разработки городской инвестиционной политики в жилищной сфере;

5. Разработка методических предложений по формированию целей городской инвестиционно - жилищной политики;

6. Исследование возможностей моделирования рынка жилья как инструмента разработки инвестиционно- жилищной политики в городе;

7. Определение сущности и состава механизма реализации городской инвестиционно-жилищной политики;

8. Исследование возможностей использования средств закрытых инвестиционных паевых фондов для реализации городской инвестиционно-жилищной политики;

9. Разработка методических предложений по кадровому обеспечению реализации городской инвестиционной политики в жилищной сфере. Объектом исследования является развитие жилищной сферы города рассматриваемая с позиции осуществления инвестиционной политики.

Предметом исследования является процесс управления инвестиционной политикой в жилищной сфере города.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили труды российских и зарубежных ученых по исследуемой проблеме. Также в исследовании использовались законодательные и нормативные акты РФ, информационно-статистические данные Госкомстата РФ, материалы научно-практических конференций, аналитические материалы информационных агентств и исследовательских институтов.

При обработке результатов исследования использовались методы системного, экономического и статистического анализа, в том числе методы инвестиционного прогнозирования, экономического моделирования и линейного программирования.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании методических подходов формирования инвестиционной политики в жилищной сфере РФ, основанных на комплексном анализе проблем рынка жилой недвижимости. Основные научные результаты, полученные в ходе исследования, состоят в следующем:

1. Разработана классификация жилья, определяющая направления инвестирования и виды эффективности инвестиций в зависимости от выделенных и уточненных типов жилья.

2. Разработана классификация инвестиций и уточнено понятие инвестиционной политики применительно к жилищной сфере, позволяющие проводить системный анализ инвестиций с целью повышения эффективности их использования.

3. Проведен комплексный анализ формирования и развития рынка жилья, его структуры и участников, с целью обоснования различных подходов к формированию инвестиционной политики в жилищной сфере.

4. Разработаны методические основы формирования и реализации городской инвестиционно-жилищной политики, в том числе определены объект, предмет и субъект такой политики, выяснены ее сущность и содержание, раскрыты основные принципы проведения жилищной политики, обоснована логическая схема ее разработки и реализации.

5. Предложена гедонистическая оценка объектов жилья при проведении инвестиционного анализа привлекательности жилой недвижимости.

6. Рассмотрены и адаптированы экономико-математические модели взаимоотношений инвесторов и муниципальных органов в жилищной сфере с учетом различных типов жилья.

7. Предложена методика использования техники инвестиционно- проектного зонирования при разработке градостроительных планов социально-экономического развития города.

8. Выдвинуты предложения по использованию средств закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости для финансирования инвестиционной политики на рынке жилья.

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в создании теоретической базы для изучения вопросов, возникающих в процессе инвестирования в жилищную сферу, кроме того, ее основные положения могут быть использованы государственными органами власти и инвестиционными компаниями при проведении исследований, направленных на определение объема и структуры инвестиций, их коммерческой и социально-экономической целесообразности, определении инвестиционного потенциала различных групп инвесторов, а также при решении вопроса выбора источника и форм финансирования инвестиционного процесса в жилищной сфере.

Апробация работы. Основные положения, теоретические и практические результаты работы докладывались и обсуждались на международных, всероссийских и региональных научно-практических конференциях и форумах в Калининграде, Санкт-Петербурге, Смоленске, Пензе.

По теме диссертации опубликовано 9 печатных работ общим объемом 7,1 п.л. Теоретические и методические положения внедрены при разработке и формировании организационно-экономических основ и реализации городской жилищной политики, а также были использованы в учебном процессе Калининградском институте экономики - филиале Санкт-Петербургской академии управления и экономики.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложений. Основной текст включает 172 страницы, в том числе 9 таблиц, 19 рисунков, список литературы содержит 157 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Гладкова, Маргарита Владимировна

Заключение

Анализ жилищной сферы города, ее структурных составляющих , особенностей формирования рынка жилья и инвестиционных процессов, протекающих на нем свидетельствует о необходимости комплексного подхода к формированию и реализации инвестиционной политики в жилищной сферы города .

В этой связи, в соответствии с поставленными задачами было проведено исследование проблем развития рынка жилой недвижимости, особенностей процесса инвестирования в жилищную сферу в рамках проводимой инвестиционной политики, в частности, анализ основных участников данного рынка, закономерности его развития, обоснование механизма формирования и реализации эффективной инвестиционной политики, определение инвестиционных схем финансирования и кадрового обеспечения жилищной сферы,

В качестве основных выводов проведенного диссертационного исследования следует отметить:

1. Инвестиции в жилищную сферу имеют ряд особенностей, определяемых спецификой жилья как социально значимого блага и инвестиционного товара, что требует активного участия государства и муниципальных органов в процессе инвестирования в жилищную сферу и контроля за эффективным использованием средств в рамках проводимой социально-экономической политики.

2. Жилищная сфера имеет все признаки системы, обладающей значительным инвестиционным потенциалом. Причем эффективное использование инвестиционных ресурсов в данной системе способно оказать мультипликативное воздействие на другие отрасли, что обусловит значительный экономический и социальный рост в масштабах экономики всей страны. Следовательно, процесс инвестирования в данную сферу требует форсированного развития, как со стороны государства, так и со стороны других участников инвестиционного процесса.

3. Жилищный рынок - как подсистема сферы жилья характеризуется сложными связями между ее участниками. Поэтому подход к оптимизации политики инвестирования в данную сферу дожен быть таким же системным, включающим комплекс инвестиционных решений. Анализ существующих программ, многообразных схем, моделей инвестирования свидетельствует о значительных неиспользованных резервах инвестиционных ресурсов для развития жилищной сферы. Автором диссертации предложены рациональные в условиях конкретной застройки города, модели инвестирования жилых районов с использованием экономико-математических методов и инструментов градостроительного регулирования.

4. Инвестиционно-жилищная политика города представляет собой совокупность целей, принципов, приоритетов, инструментов, условий и ключевых направлений реализации интересов городских органов местного самоуправления для обеспечения развития жилищной сферы. Городская инвестиционно-жилищная политика разрабатывается и реализуется во взаимосвязи с другими муниципальными политиками, образующими в своей совокупности комплексную социально-экономическую политику города. В работе предложена логическая схема разработки и реализации городской инвестиционно-жилищной политики, раскрыто содержание и взаимосвязи составляющих ее блоков.

5. С целью более глубокого изучения существующей проблемы автором был уточнен и допонен категорийный аппарат исследования, а именно:

- рассмотрены различные виды инвестиций и предложена классификация инвестиций, применительно к жилищной сфере;

- структурировано понятие (>жилье, как составного элемента жилищной сферы и, следовательно, объекта инвестирования, предложена его классификация по всей совокупности признаков, присущих этому объекту.

- рассмотрены различные трактовки понятия политика, определены сущность, объект и субъекты инвестиционной политики в жилищной сфере;

- раскрыт гедонистический подход к анализу рынка жилья позволяющий определить динамику спроса и предложения на жилищном рынке, оказывающих воздействие на реализацию инвестиционно-жилищной политики и эффективное распределение инвестиционных ресурсов.

6.В качестве способов совершенствования подходов к разработке и формированию инвестиционно-жилищной политики города предлагается использовать экономико-математическое моделирование оптимальных взаимоотношений инвестора с муниципальными органами в жилищной сфере.

Также в допонение к рассмотренным в работе существующим видам зонирования территории города, при планировании и регулировании жилищной сферы, предложено использовать разработанную автором схему инвестиционно- проектного зонирования:

7. Практическое воплощение того или иного варианта городской инвестиционно-жилищной политики подразумевает создание механизма ее реализации. В работе определены сущность и содержание такого механизма. Так, сущность механизма реализации городской инвестиционно-жилищной политики состоит в воздействии органов городского самоуправления совместно с другими заинтересованными субъектами управления и хозяйствования в рамках действующего правового поля на жилищную сферу города в интересах достижения намеченных стратегических целей социально-экономического развития города. В свою очередь, содержание механизма городской инвестиционно-жилищной политики можно характеризовать как процесс мобилизации ресурсов, необходимых для обеспечения достижения принятых на стратегическую перспективу целей развития городского жилищного комплекса, организации контроля за их эффективным использованием и выработки соответствующих регулирующих воздействий.

При формировании механизма реализации городской инвестиционно-жилищной политики следует руководствоваться системой научных принципов. В диссертационной работе содержательно раскрыты принципы системности, комплексности, консенсуса, мониторинга, легитимности, целенаправленности.

Важным вопросом формирования механизма реализации городской инвестиционно-жилищной политики является выяснение его структуры. В диссертации предложена структурная схема такого механизма в виде совокупности системных блоков, каждый из которых имеет соответствующий элементный состав.

8. Рассмотрение обеспечивающих подсистем, входящих в состав механизма реализации городской инвестиционно-жилищной политики, позволило сделать вывод о приоритетности кадрового и инвестиционного видов обеспечения.

Было установлено, что на современном этапе развития экономики Российской Федерации наблюдается тенденция изменения структуры источников финансирования строительства и приобретения жилья в сторону значительного уменьшения бюджетных средств. Поэтому основными задачами инвестиционной политики в жилищной сфере дожны стать стимулирование накопления и создание благоприятного климата для инвестиций, использование различных источников финансирования воспроизводства жилого фонда в целях дальнейшего социально-экономического развития города. Автором рекомендовано использование средств закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости для формирования и реализации городских жилищных программ.

9. Решение проблемы кадрового обеспечения городской инвестиционно-жилищной политики связано, по мнению автора, с деятельностью органов управления в двух основных направлениях.

Во-первых, применительно к дожностным лицам, служащим, депутатскому корпусу городского самоуправления следует разработать и реализовать систему мер, направленных на приобретение ими знаний и навыков, необходимых для, проведения активной и целенаправленной городской инвестиционно-жилищной политики. Во-вторых, необходимо обеспечить собственно промышленный комплекс города кадрами необходимой квалификации, способными реализовать намеченную инвестиционно-жилищную политику.

Решение проблемы кадрового обеспечения реализации городской жилищной политики предполагает ориентацию на следующую систему научных принципов, которые содержательно раскрыты в диссертационном исследовании: профессионализм, целенаправленность, эффективность, динамичность, своевременность.

Важное направление кадрового обеспечения муниципальной инвестиционно-жилищной политики связано с сохранением и развитием интелектуального потенциала городского жилищного комплекса, подготовкой менеджеров, способных успешно решать проблемы развития жилищной сферы.

Практическое использование вышеуказанных положений диссертационного исследований будут способствовать эффективной реализации инвестиционной политики на рынке жилья в целях дальнейшего социально-экономического развития города.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Гладкова, Маргарита Владимировна, Санкт-Петербург

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (с измен.от 25.03.2004).

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 30.12.2004, с измен, и доп., вступившими в силу с 10.01.2005).

3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ, (ред. от 30.12.2004).

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ, (ред.от 24.07.2007).

5. Земельный кодекс от 25.10.2001 136-Ф3. Вступил в силу 1.09.2006.

6. Жилищный Кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред.от 29.12.2006 с изм. и доп., вступающими в силу с 11.01.2007)

7. Федеральный Закон РФ от 26.06.2002 №111-ФЗ Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в РФ (с измен, от 10.11.2003).

8. Федеральный Закон РФ от 16.07.1998 №102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) (с измен, от 30.12.2004).

9. Федеральный Закон РФ от 25.02.1999 №39-Ф3 Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений (в ред. от 22.08.2004).

10. Федеральный Закон РФ от 29.11.2001 №156-ФЗ Об инвестиционных фондах (в ред. от 29.06.2004).

11. Федеральный Закон РФ от 09.07.1999 №160-ФЗ Об иностранных инвестициях в РФ (в ред. от 08.12.2003).

12. Федеральный Закон РФ от 11.11.2003 №152-ФЗ Об ипотечных ценных бумагах (с измен, от 29.12.2004).

13. Федеральный Закон РФ от 30.12.2004 №215-ФЗ О жилищно-накопительных кооперативах.

14. Федеральный Закон РФ от 30.12.2004 №214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений некоторые законодательные акты РФ.

15. Федеральный закон от 21.07. 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями 5.12. 2005 г.).

16. Федеральный Закон РФ от 30.12.2004 №218-ФЗ О кредитных историях.

17. Постановление Правительства РФ от 31.12.2005 №865 О федеральной целевой программе Жилище на 2002-2010 годы.

18. Абрамов СИ. Организация инвестирования инвестиционно-строительной деятельности. М.: - 1999 - 221с.

19. Абрамова Н.Т. Целостность и управление.- М.: Наука, 1974.

20. Агапкин В.М., Лимаренко В.И., Казейкин В.С. Интегрированная система управления программами жилищного строительства и догосрочного кредитования на региональном и муниципальном уровнях (система Эффект) // Экономика строительства. 2000. - №2.

21. Акофф Р., Эмери Ф. О целеустремленных системах,- М.: Сов.радио, 1974.

22. Алаев Э.Б.Социально-экономическая география: Понятийно-терминологический словарь.-М.:Мысль, 1983.

23. Аныпин В.М. Инвестиционный анализ.М.: Издательство Дело, 2002 г.

24. Арефьев А. Перспективы развития ЗПИФов: роль квалифицированного инвестора. // Рынок ценных бумаг. 2007. №8.

25. Асаул А.Н., Шишлов Г.И. Методологические подходы к определению индекса доступности жилья// Экономика строительства. -2002.-№1.

26. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. СПб.: Питер, 2007,624 с.

27. Афанасьев В.Г. Системность и общество. М., 1980.

28. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России.- М.: Финансы и статистика, 1999.

29. Бандорин Л., Холопик К. Основные планируемые изменения в сфере недвижимости. // Рынок ценных бумаг. 2007. №10.

30. Бард B.C. Инвестиционные проблемы российской экономики-.М.: Экзамен, 2000.

31. Безруков В., Новосельский В. Аналитическая функция государственного аппарата (на примере социально-экономического блока) //Экономист, 2003, №9.

32. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. М.: АОЗТ Интерэксперт ИНФРА-М, 1995.-527 с.

33. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. -М.: Банки и биржи: издательское объединение ЮНИТИ, 2000,- 631 с.

34. Бочаров В.В. Методы финансирования инвестиционной деятельности предприятий. М: Финансы и статистика, 1998.-160с.

35. Бочаров В.В. Инвестиционный менеджмент. СПб.: Изд-во Питер, 2000. -160 с.

36. Бруссер П., Рожкова С. Государственно-частное партнерство новый механизм привлечения инвестиций. // Рынок ценных бумаг. - 2007. №2.37. БСЭ. Изд.2-е.-Т.46.

37. Бузырев В.В., Закинчак Г.Н., Шлыкова М.В. Формирование инвестиционной политики в жилищном строительстве региона. -Иваново. ИГАСА.1998.

38. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы. -М.:ИНФРА М,2001.-256 с.

39. Буянов В.П., Кирсанов К.А., Михайлов JI.A. Управление рисками (рискология). М.: Экзамен, 2002. - 384 с.

40. Васильева Н., Маркварт Э., Чернова И. Организация конкурсов на размещение муниципальных заказов. Практическое пособие для органов местного самоуправления /Под общ. ред. к.ю.н. Э.Маркварта. -СП6.-.2001.;

41. Воков Д.Л. Экономика и финансы недвижимости. Ч СПб.: Изд-во Санкт-Петербургского университета, 1999. 320 с.)

42. Вокова В.Н., Чабровский В.А. Цель: прогнозирование, анализ, структуризация. СПб., 1995.

43. Вокова Н.И., Денисов A.A. Основы теории и системного анализа.-СПб.: СПбГТУ, 1997.

44. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости, Ч М.: ИНФРА-М, 1996.

45. Воронцовский A.B. Инвестиции и финансирование: Методы оценки и обоснования СПБ.: Изд-во С.-Петербургского у-та, 1998.- 528 с.

46. Воротилов В.А. Региональная экономика (т.2). СПб.: ИСЭП РАН, 1993.

47. Гитман JI. Джю, Джонк М.Д. Основы инвестирования./ Пер. с англ. М.:Дело, 1997 г.-991 с.

48. Гневко В.А. Региональные проблемы инновационного развития экономики. СПб.: ИУЭ, 2004.

49. Гончаренко Л.П. Экономическая безопасность и инновации (теория и практика). М.: Издательство М-Мега, 2000 г.

50. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учебник. М.'.Информационно-издательский дом Филинъ, 1999 -592 с.

51. Горин A.B. Повышение эффективности взаимодействия участников инвестиционно-строительного комплекса. Автореферат канд. Эконом. Наук.М.: 2004.

52. Государственная экономическая политика: учеб. пособие / под ред. Т.Г. Морозовой. М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2006. - 255 с.

53. Граве П., Растригин J1. Кибернетика и психика. -Рига: Зинатне, 1973.

54. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты. Ч М: Издательская группа ИНФРА-М, 1997.

55. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев A.B. Управление муниципальной недвижимостью: Учеб.-практ. Пособие.- М.: Дело, 2001.-704 с.

56. Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью: международный учебный курс.-М.: ВШПП, 2007.-374с.

57. Доклад об экономике России. Аналитические материалы Всемирного Банка.Ч 2006,- www.worldbank.org.ru.

58. Евтух А.П. Мировой опыт внебюджетного жилищного инвестирования //Жилищное строительство. 1999. - №12.

59. Егорова Е.В., Потапова М.В. Экономика жилищного хозяйства России.Учебное пособие, Москва, 2002 г.

60. Егорова Н.Е., Хачатрян P.P. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищном секторе. М.: 1998.

61. Ефремов А. Опыт строительных компаний в привлечении инвестиций: поиск альтернативных источников.

62. Жуков JT.M. Проблемы финансирования инвестиций в России// Экономика строительства. 2002.-№1

63. Здравомыслов А.Г. Потребности, интересы, ценности. М., Политиздат, 1986; Д.П. Гавра. Особенности изучения материальных (экономических) интересов. В кн. Общественное мнение населениякрупного города. СПб.: ИСЭП РАН, 1992;

64. Зубаревич Н.В. Социальное развитие регионов России: проблемы и тенденции переходного периода. Изд.З-е.- М.: Издательство КИ,2007.-264с.

65. Иванов О.И. Выявление интересов социальных групп на основе опросов общественного мнения (проблемы методологии и опыт изучения). В кн. Общественное мнение населения крупного города. СПб.: ИСЭПРАН, 1992.

66. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: Учебник.- М.: Финансы ЮНИТИ, 2000.-413с

67. Идрисов А.Б., Картышев СВ., Постников A.B. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций. М.: Филинъ, 1997.

68. Инвестиции в реализации концепции стратегического развития муниципального образования/Под ред. проф. В.Е.Рохчина.-СПб:ИРЭ РАН, ИУЭ, 2002.

69. Инвестиционный менеджмент/ Под ред. Е.А. Олейникова. Учебное пособие.

70. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие/ под ред. Проф. В.Е. Есипова, 2004. СПб. - 207 с.

71. Каменецкий М.И. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственные и региональные аспекты).- М.: Дело и сервис, 2006. 272 с.

72. Катасонов В.Ю. Инвестиционный потенциал хозяйственной деятельности: макроэкономический и финансово-кредитный аспекты. -М.: МГИМО-Университет, 2004.-320 с.

73. Ковалева Н. Договой рынок: три источника и три составляющие комплексного финансирования программы Доступное жилье. // Рынок ценных бумаг. 2007. №10.

74. Копейкин А.Б., Рогожина H.H. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхованиеипотечных рисков). М.:Фонд Институт экономики города, 2005.

75. Косарева Н., Туманов А. Об оценке доступности жилья в России. // Вопросы экономики. 2007. №7.

76. Косарева Н.К. Жилищный пакет: проблемы и прогнозы. Ч Недвижимость и ипотека. 2005.-№1

77. Кузин В. Развитие финансового рынка в Калининградской области. // Рынок ценных бумаг. 2007. №7.

78. Кунц Г., О1 Доннел С. Управление: системный и ситуационный анализ управленческих функций. T.l.-М: Прогресс, 1981.

79. Купфер М. Формирование стратегических решений в системе управления жилищным рынком. СПб, 2001.

80. Курушин А. Фрмирование и управление портфелем недвижимых активов ЗПИФН. Функции риэтерской компании. // Рынок ценных бумаг.-2007. №8.

81. Лебедев В.М. Развитие инвестиционной сферы в российской экономике. //Финансы. -1998.-№7.

82. Макаров М.Г.Категория цели в домарксистской философии.-М.: Наука, 1974.

83. Мау В. Экономическая политика 2006 года: на пути к инвестиционному росту. // Вопросы экономики. 2007. №2.

84. Мацнев О. Механизмы привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. // Вопросы экономики. 2006. №9.

85. Мескон М.Х., Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента /Пер. с англ. М.: Дело, 1992.-428с.

86. Мескон М.Х., Альберт М., Хедоури Ф.Основы менеджмента: Пер. с англ. -М.:Дело, 1992.

87. Мильнер Б.З. Теория организаций. М.: ИНФРА- М, 1998.

88. Минц В. О факторах динамики цен на жилую недвижимость. // Вопросы экономики. 2007. №2.

89. Михеев В.А. Основы социального партнерства: теория и политика/Уч. для вузов. М: Экзамен, 2001.

90. Мошонкин Е. Инвестиции в строительную отрасль: возможности и перспективы. // Рынок ценных бумаг. 2007. №10.

91. Муниципальное управление: профессиональное развитие персонала/А.К.Коньков, В.С.Нечипоренко, Б.Т.Пономаренко и др. -М: Логос, 2001.

92. На пути к социальному партнерству: развитие социально-трудовых отношений в современной России/ Ред.кол. Гордон Л.А., Клопов Э.В. и др. -М. 1993;

93. Научные основы регионального социально-экономического мониторинга. /Под ред. Л.В.Ивановского, В.Е.Рохчина. СПб.: ИСЭП РАН, 1998.

94. Новый экономический словарь /Под ред.А.Н. Азрилиана.-2-e изд.доп.-М.: Институт новой экономики,2007.;

95. О.Саливан А. Экономика города.-4-e изд.: Пер.с англ.- М.: ИНФРА-М, 2002. 706 с.

96. Обозов С.А. Инвестирование строительного сектора и муниципальная жилищная политика. Н. Новгород, 1998.

97. Ординян В. Возможности рыночного регулирования в инвестиционно-строительной сфере.// Инвестиции в России. Ч 1996-№5-6.

98. Орлов C.B., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города. Учеб. пособие. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.-240 с.

99. ЮО.Осадчая H.A. Организация жилищного строительства в условиях ипотечного кредитования. Дисс. Канд. Экон. Наук., Ростов-на-Дону, 2001.

100. Основы местной социально-экономической политики. Рекомендации по разработке и практической реализации / Под ред. А.Е. Когута. СПб.: ИСЭП РАН, 1995.

101. Остапенко B.B. Источники финансирования жилищного строительства //Экономика строительства. 1997. №6.

102. Пастухова Н.С., Рогожина H.H. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию сберегательных программ в работе банков. М.: Фонд Институт экономики города, 2002.

103. Ю4.Поздеева О.Г. Социально-экономический аспект исследования жилья: динамика, особенности и факторы развития. Екатеринбург, 1997.

104. Попков В.П., Семенов В.П.Организация и финансирование инвестиций, -СПб.:Питер, 2001.;

105. Поспелов Г.С., Ириков В.А. Программно-целевое планирование и управление.-М.: Сов.радио, 1976.

106. Ю7.Приходько Н. Инвестиции: весна надежды нашей// Экономика и жизнь -2000 г. №11.

107. Проблемы инвестиционной политики в регионах Российской Федерации. Аналитический вестник Совета Федерации 1(318).М.2007

108. Ю9.Пчелинцев О.С. Региональная экономика в системе устойчивого развития./Ин-т народнохозяйственного прогнозирования РАН. М.: Наука, 2004.- 258 с.

109. Развитие депрессивных муниципальных образований: стратегический выбор и механизм реализации / Под ред. д.э.н., проф. Рохчина В.Е.-СПб,2001

110. Ш.Райзберг Б.А., Лозовский JI.UI., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. М.:Информ-М, 1996.

111. Региональная социально-экономическая политика: разработка, реализация, оценка эффективности (учебно-методическое пособие)/Авт. кол. под рук. д.т.н., проф. С.М.Вертешева, д.э.н., проф. В.Е.Рохчина. -СПб.: Изд-во СПб ГПУ, 2003.

112. Рогожина H.H., Туманов A.A. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов. М.: Фонд Институт экономики города,2004.

113. Рожков А. Доступные инвестиции в недвижимость. // Рынок ценных бумаг. 2007. №8.

114. Ропаков Н.И. Категория цели: проблемы исследования.-М.: Мысль, 1980.

115. Россия в цифрах, 2007: Крат. Стат. Сб.Госкомстат России, М., 2007.

116. Рохчин В., Жикин.Ф. Стратегический выбор города: научный подход.- СПб.: ИСЭП РАН. 1998.

117. Рохчин В.Е., Тарнавский П. А. Стратегический план как инструмент государственного управления федеральным округом: теоретические и методические аспекты.- СПб.: СЗФ РНЦ ГМУ, УНЦ ГМУ, 2003.

118. Рохчин В.Е., Якишин Ю.В. Стратегическое управление структурной перестройкой экономии в городах России. СПб.: ИСЭП РАН, 2001.

119. Рошек Ю. Типовая ситуация.// Прямые инвестиции. 2004. №11.

120. Рынок жилья в городах России: Состояние и перспективы.// Вопросы экономики, 1994 г., №10.

121. Самуэльсон П. Экономикс. .:МГП Алагон ВНИСИ, 1992. т.1

122. Селютина Л.Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу.// Экономика строительства. 2002. №12.

123. Ситкин А.И. Лизинг недвижимости в России. // Финансы. 2006. №12.

124. Скрипченко Е.В. Инвестиции в жилищный комплекс и экономический рост.- Дисс. к.э.н., Ростов-на-Дону, 2001.

125. Смирнов Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа. ЧСПб. 1997.

126. Стерник Г.М. Цены на рынке жилья России в 1990-2006 году: анализ и прогноз. Электронные текстовые данные. / Г. М. Стерник. Ч М.: РГР, 2003. Ьир:/7\у\уш.геакутагке1;.ги/

127. Страйк Р., Косарева Н. Реформа жилищного сектора в России 19911994 гг. -М.: Институт экономики города, 1994.

128. Стратегический анализ социально-экономического развития региона: принципы, основные направления, проблемы /Под ред. д.э.н., проф. В.А.Гневко, д.э.н., проф. В.Е.Рохчина- СПб.: ИРЭ РАН, Институт управления и экономики, 2004.

129. Стратегическое развитие муниципальных образований: федеральный проект в Псковской области / Под ред.д.э.н.,проф.В.Е.Рохчина.-Псков, 2002.

130. Ш.Сураева -Королева А. Развитие ипотечного кредитования в регионах. Возможности секьюритизации. // Рынок ценных бумаг. 2007. №5.

131. Теплова Т.В. Инвестиционный рычаги максимизации стоимости компании. Практика российских предприятий,- М.: Вершина, 2007.272 с.

132. Управление инвестициями: в 2-х т./ В.В. Шеремет, В.М. Павлюченко, В.Д.Шапиро и др. Ч М.: Высшая школа, 1998, т.1 Ч416 с.

133. Управление инвестициями: в 2-х т./ В.В. Шеремет, В.М. Павлюченко, В.Д. Шапиро и др. М.: Высшая школа, 1998, т.2 -512 с. Учебник. -М.: Финансы, ЮНИТИ, 1999.-413 с.

134. Федоренко Н.П. Вопросы экономической теории.-М.: Наука, 1994.

135. Федорова М. Институты некоммерческого кредитования в жилищной сфере. // Вопросы экономики. 2006. №9.

136. Федотова М.А. Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник.- М.: ЭКМОС, 2000. 352 с.138.Философскийэнциклопедическийсловарь/Гл.редакторы:

137. Л.Ф.Ильичев, П.Н.Федосеев, С.М.Ковалев, В.Г.Панов.-М.:Сов. Энциклопедия, 1983.

138. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -М.: Дело, 1997.-480 с.

139. Харисон Г. Оценка недвижимости / Пер. с англ. Ч М.: РОО, 1994.

140. Хачатрян С.Р., Пинегина М.В., Буянов В.П. Методы и модели решения экономических задач: Учебное пособие.- М.: Издательство Экзамен, 2005.-384 с.

141. Чаленко А. ЗПИФ оптимальный способ реализации инвестиционно-финансовой стратегии в рублевом пространстве. // Рынок ценных бумаг. - 2007. №7.

142. Черняк В.З. Экономика строительства и коммунального хозяйства.Учебник . -М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. -623 с.

143. Шамхалов Ф.И. Государство и экономика: основы взаимодействия; учебник. М.: Экономика, 2000. - 382 с.

144. Шапошников А.Н. Категория "интерес" как инструмент экономико-социологического исследования // Экономическая социология и перестройка. М., 1989;

145. Шарп У.Ф., Гордон Дж. А., Бейли В.Д. Инвестиции. М.: Инфра-М, 1999.-568 с.

146. Шемендюк Р. Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости инструмент для инвесторов и девелоперов. // Рынок ценных бумаг. -2007. №7.

147. Шухов Н.С., Фрейдлин М.П. Математическая экономика в России (1865-1995 гг.).-М.:Наука, 1996.

148. Щанова О.С. Рациональная инвестиционная стратегия в жилищном строительстве // Жилищное строительство. Ч 2001. №1.

149. Экономика и управление недвижимостью: Учебник/П.Г. Грабовой, Ю.Н. Кулаков, И.Г. Лукманова и др.,: под ред. П.Г. Грабового. Ч М.:АСВ;Смоленск: Смолин Плюс, 1999. 568 с.

150. Яременко Ю.В. О структурной перестройке экономики // Проблемы прогнозирования.- ИНП РАН, 1997. №5.

151. Coase R.Y. The firm, the market and the law. Chicago, 1988.

152. Renard V. Les nouvelles frontiers de Г illgalit //Urbanisme. 2001. № 318. P. 70-73154. Ссыка на домен более не работает/mega.km. ru.156. Ссыка на домен более не работаетp>

153. Ввод в действие жилых домовтысяча квадратных метров общей площади)1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998

154. Российская Федерация 61695 49422,6 41518,3 41808,2 39224,3 41036,4 34300,9 32711 30596

155. Северо-Западный федеральный округ 5862 5060,7 3626,6 3709,6 2627,9 3398,7 2477,8 2184 2299

156. Калининградская область 357 309 190,9 332 289,9 263,4 214,7 134 1621999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

157. Российская Федерация 32016,7 30295,8 31703,2 33832,2 36449,3 41040,1 43559,5 50552,1

158. Северо-Западный федеральный округ 2530,8 2450,5 2436,1 2610,4 3254,8 3695,5 3980,5 4664,7

159. Калининградская область 181,7 171,8 175,7 198 232,3 245 266 501,8

160. Основные показатели прогноза социально-экономического развития Российской Федерации до 2009 года

161. Единица измерения 2002 отчет 2003 отчет 2004 отчет 2005 отчет прогноз 2009 к 2005%2006 2007 2008 2009

162. Макроэкономические показатели

163. Численность постоянного населенияв среднегодовом исчислении) 145,2 144,6 143,8 143,1 142,5 141,9 141,3 140,7 98,3

164. Индекс потребительских цен декабрь к декабрюв % к пред. году 115,1 112 111,7 110,9 108-109 106-107,5 104-105,5 104-105в среднем за год в % к пред. году 115,8 113,7 110,9 112,7 109.7 107,7 106,3 105,2 132,1

165. Валовой внутренний продукт мрд. руб. 10830,5 13243,2 17008,4 21665 25810 29320 32690 36560темп роста в % к пред. году 104,7 107,3 107,2 106,4 106,0 105,3 105,1 105,0 123,1

166. Индекс-дефлятор ВВП в % к пред. году 115,7 114,0 119,9 119,7 112,4 107,9 106,1 106,5

167. Продукция промышленности мрд. руб. 6868 8498 11209 14250 16560 18315 20200 22220темп роста в % к пред. году 103,7 107 106,1 104,0 104,4 103,4 103,4 103,3 115,3

168. И н де кс-дефлятор в % к пред. году 112,6 115,7 124,3 122,2 111,3 107,0 106,7 106,5

169. Продукция сельского хозяйства во всех категориях хозяйств (темп роста) в % к пред. году 101,5 101,3 103,1 102 101 101,8 101,8 101,8 106,6

170. Индекс-дефлятор в % к пред. году 105,5 110,8 116,4 109,6 108,5 107,6 106,8 106,6

171. Инвестиции в основной капитал за счет всех источников финансирования мрд. руб. 1762 2186 2805 3534 4414 5283 6205 7260темп роста в % к пред. году 102,8 112,5 111,7 110,7 111,3 107,5 107,9 108,3 139,8

172. Индекс-дефлятор в % к пред. году 113,9 110,3 114,9 113,8 112,2 111,3 108,8 108,0

173. Оборот розничной торговли мрд. руб. 3765,4 4529,3 5597,7 6934 8475 9900 11320 12720темп роста в % к пред. году 109,3 108,8 112,5 112,0 111,8 108,8 108,0 107,0 140,6

174. Индекс-дефлятор в % к пред. году 112,2 110,6 109,9 110,6 109,3 107,4 105,8 105,0

175. Объем платных услуг населению мрд. руб. 1088,1 1431 1790 2265 2817 3344 3840 4380темп роста в % к пред. году 103,7 106,6 108,4 107,5 108,2 105,6 105,2 105,2 126,5

176. Индекс-дефлятор в % к пред. году 129,3 123,3 115,4 117,7 115,0 112,4 109,0 108,3

177. Прибыль по всем видам деятельности мрд. руб. 1141 2324 3214 4400 5255 5875 6260 6855 155,8

178. Прибыль прибыльных организаций для целей бухгатерского учета мрд. руб. 1621 2889 3724 5050 6030 6755 7240 7950 157,4

179. Амортизация мрд. руб. 715 834 898,3 1103 1212 1335 1470 1618 146,7

180. Амортизация для целей налогообложения мрд. руб. 822 983 919,4 988 1184 1301 1413 1548 156,7

181. Среднегодовая стоимость амортизируемого имущества мрд. руб. 13439 15812 16899 20555 22395 24534 26859 29352 142,8

182. Фонд заработной платы, всего мрд. руб. 2648 3291 3973 4930 5987 7030 8065 9071 184,0

183. Номинально начисленная среднемесячная заработная плата на одного работника руб. 4360,0 5499 6740 8419 10244 12054 13857 15635 185,7

184. Реальная заработная плата в % к пред. году 116,2 110,9 110,6 110,8 111,0 109,2 108,2 107,3 140,6

185. Реальные располагаемые доходы населения в % к пред. году 111,1 115,0 109,9 108,9 109,2 108,5 107,6 106,7 136,0

186. Средний размер трудовой пенсии (среднегодовой) *) руб. 1396 1660 1945 2395 2643 3086 3541 3870 161,6в % к пред. году 133,8 118,9 117,2 123,1 110,4 116,8 114,7 109,3

187. Экономически активное население мн.чел. 71,1 71,9 72,4 72,6 72,7 72,5 72,2 71,5 98,5

188. Занято в экономике мн.чел. 65,4 65,7 66,4 67 67,2 67,0 66,8 66,4 99,1

189. Общая численность безработных (в среднем за период) мн.чел. 5,7 6,2 6 5,6 5,5 5,5 5,4 5,1 91,1

190. Уровень безработицы к ЭАН % 8,0 8,6 8,3 7,6 7,6 7,6 7,5 7,1 93,4

191. Численность официально зарегистрированных безработных мн.чел. 1,35 1,57 1,67 1,85 1,95 2,10 2,2 2,1 113,51. Справочно:

192. Производительность труда % 103,6 106,8 106,0 105,4 105,7 105,6 105,4 105,6 124,2

193. Доля ФЗП в ВВП % 24,4 24,9 23,4 22,8 23,2 24,0 24,7 24,8

194. Процессы функционирования рынка недвижимости1. Основные Сложные Базовые

195. Логическая схема разработки и реализации городской инвестиционно-жилищной политикиО

196. Высокий риск и высокий доход от инвестиций1. Низкий доход и риск

197. Средний риск и средний доход

198. Низкий риск и высокий доход

Похожие диссертации

• Анализ реализации инвестиционных программ ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
• Формирование и механизм реализации инвестиционной политики экономического роста региона
• Приоритеты разработки и реализации инвестиционной политики муниципального образования
• Развитие системы управления жилищной сферой городов России
• Анализ инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы