Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Повышение эффективности инвестиций в строительстве жилой недвижимости на основе совершенствования риск-менеджмента ипотечных активов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Фальковский, Андрей Владимирович
Место защиты	Москва
Год	2008
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Повышение эффективности инвестиций в строительстве жилой недвижимости на основе совершенствования риск-менеджмента ипотечных активов"

003460324

На правах рукописи

Фальковский Андрей Владимирович

Повышение эффективности инвестиций в строительство жилой недвижимости на основе совершенствования риск-менеджмента ипотечных активов

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

(Управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2008

003460324

Диссертационная работа выпонена на кафедре менеджмента Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России

Научный руководитель - кандидат экономических наук, доцент

Гусев Игорь Владимирович

Официальные оппоненты - доктор экономических наук, профессор

Шкодинский Сергей Всеволодович кандидат экономических наук, доцент Дьяченко Надежда Викторовна

Ведущая организация - Государственная академия

профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы

Защита состоится л // декабря 2008 года в часов на заседании диссертационного совета по экономическим наукам Д 222.020.01 при Российском научно-техническом центре информации по стандартизации, метрологии и оценке соответствия по адресу: 123995, Москва, К-1, ГСП-5, Гранатный пер., д.4.

С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале Российского научно-технического центра информации по стандартизации, метрологии и оценке соответствия по адресу: г. Москва, Нахимовский проспект, д.31, корп.2, с авторефератом диссертации допонительно - на официальном сайте Российского научно-технического центра информации по стандартизации, метрологии и оценке соответствия www.gostfnfo.ru.

Автореферат разослан ноября 2008 года.

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Современный этап развития отечественного рынка недвижимости до недавнего момента характеризовася бурным увеличением объемов строительства объектов, а также появлением новых финансовых услуг, которые предоставляют населению возможность приобретать жилье в строящихся и построенных зданиях. По темпам развития строительная отрасль на протяжении последних пяти лет являлась одной из передовых отраслей российской экономики, определяя собой одно из наиболее значимым направлений ее развития. С другой стороны, рост объемов возводимых объектов жилищного строительства обусловливает возможность обеспечения населения новым современным и качественным жильем и, таким образом, способствует реализации важнейшей задачи социально-экономического развития общества.

Однако существует объективная проблема, заключающаяся в том, что темпы роста стоимости жилья делают невозможным его приобретение для основной части населения страны. Это не только проблема российской экономической действительности, но и типичная ситуация для многих стран с развитой рыночной системой хозяйствования, характеризующихся несопоставимо более высоким, чем в России, уровнем доходов и уровнем жизни населения. Важность решения жилищной проблемы имеет не только социальное значение, но и важнейшую экономическую подоплеку, заключающуюся в создании условий и механизма дальнейшего финансирования деятельности инвестиционно-строительного комплекса страны и, как следствие, обретения устойчивого характера развития отечественной экономики, формирования новых рабочих мест, позитивного развития других факторов, включая демографические аспекты развития российского общества.

Методы классического потребительского кредитования населения на приобретение жилья свидетельствуют о том, что оно не может быть массовым, потому что потребительские кредиты являются дорогими по ряду объективных причин, и их применение значительно повышает и без того непомерно высокую стоимость недвижимости для большинства населения страны. Кроме того, необходимо принимать во внимание, что по сравнению со многими другими отраслями экономики, период окупаемости инвестиций в строительной отрасли порой значительно выше, и это обстоятельство является неблагоприятным фактором в борьбе за инвестиционные ресурсы на конкурентном рынке финансовых заимствований. Причем, срок окупаемости того или иного инвестиционно-строительного проекта напрямую влияет и на доступность инвестиционных ресурсов, и на их стоимость.

Тем не менее, в мировом хозяйстве для решения жилищной проблемы в целом выработан механизм финансирования покупки населением недвижимости, который известен как ипотечное кредитование. Полученные по ипотеке средства поступают на финансирование деятельности строительного комплекса и обеспечивают функционирование инвестиционного процес-

са в строительной отрасли. По своей экономической сущности ипотека является разновидностью кредитования под гарантии недвижимости с более выгодными показателями, чем прямые потребительские кредиты. Безусловно, такой финансовый механизм на рынке инвестирования жилищного строительства является перспективным.

В этой связи, проблема анализа инвестиций в жилищное строительство и оценки их эффективности является в настоящее время весьма актуальной для строительной отрасли российской экономики. Эта проблема взаимосвязана с задачами формирования перспективной инвестиционной политики и обеспечения благоприятного инвестиционного климата в отечественном хозяйстве.

Решение этих задач обусловлено тем обстоятельством, что в условиях рыночной экономики активная роль в стратегическом развитии строительной отрасли в большей степени принадлежит инвестициям, формирование которых происходит в рамках благоприятного инвестиционного климата. Инвестиционный климат - это, в свою очередь, финансовая среда, в которой протекают инвестиционные процессы, сопровождаемые различного рода инвестиционными рисками. В зависимости от складывающегося инвестиционного климата в той или иной отрасли национальной экономики, формируется определенная политика инвесторов, определяющая собой либо приток, либо отток инвестиционных ресурсов.

Известно, что в условиях благоприятного инвестиционного климата в рамках какой-либо отрасли наблюдается приток инвестиционных ресурсов. С другой стороны, неблагоприятный инвестиционный климат снижает эффективность инвестиционных процессов, повышает риск инвестирования. Это приводит к уменьшению финансовых потоков, нарастанию негативных последствий для экономики инвестиционно-строительного сектора.

Таким образом, инвестиционные риски и, в частности, риски тех или иных ипотечных активов являются одним из важнейших рыночных регуляторов инвестиционного климата в строительной отрасли.

В контексте формирования благоприятного инвестиционного климата и определения продуктивной инвестиционной политики в отрасли жилищного строительства* важнейшей проблемой является формирование и уточнение классификации, а также развитие методического инструментария управления рисками ипотечного кредитования, так как они существуют как для инвестора, так и для заемщика. Решение данной проблемы осуществляется известными в науке методами риск-менеджмента, прежде всего, такими как диверсификация и хеджирование.

Одним из новейших методов хеджирования рисков ипотечного кредитования является секьюритизация ипотечных активов. Этот метод уменьшения ипотечных рисков заключается в акционировании ипотечных активов, а также последующим свободным обращением этих акций на фондовых биржах. Как и в целом, ипотечное кредитование, так и в частности секьюритизация ипотечных активов является новым для российской эконо-

мики направлением развития риск-менеджмента в рамках строительной отрасли и, безусловно, является актуальной проблемой.

Таким образом, актуальность темы диссертационного исследования обусловлена потребностью повышения эффективности инвестиций в жилищное строительство за счет совершенствования инструментов риск-менеджмента ипотечных активов, и отсутствием научно обоснованных методических и практических рекомендаций по реализации указанной потребности в современных экономических условиях.

Степень научной разработанности проблемы. Теоретические и методические вопросы управления эффективностью инвестиций в различных отраслях экономики, а также развития методического инструментария управления инвестиционными ресурсами посвящены работы большого количества отечественных исследователей, в частности: А.Н. Асаула, Е.Ф. Авдокушина, И.Э. Белоусова, В. Беренса, Н. Берзона, B.JI. Бешеновского, В.В. Бурцева, И.И. Веретенникова, H.H. Вознесенской, В.А Горемыкина, М.Ф. Гуренкова, Г.А. Креймера, И.И. Лютовой, Г. Марченко, О. Мачуль-ской, Я.С. Мекумова, В.И. Окунева и др. Исследования зарубежных ученых в рамках данной проблематики представлены работами таких авторов, как: Х.П. Бэр, В. Беренс, А. Смит, Р. Фок, В. Хойер и др.

Оптимизация инвестиционных стратегий и исследования свойств инвестиционных рисков является одним из направлений экономической теории, которая представлена работами зарубежных ученых Г. Бирмана, М. Бромовича, Д. Норкотга, Дж. Ван Хорна, Дж. Бэйли, Г. Александера, Л.Дж. Гетмана, М. Джонка, Г. Марковича, П. Хавренека, У. Шарпа и др. В отечественной литературе рассматриваемым проблемам были посвящены труды таких авторов, как: А.Е. Абрамов, В.В. Ковалев, И.П. Липсиц, М.И. Ломакин, Я.С. Мекумов, A.B. Мельников, O.A. Кандинская, М.Ю. Алексеев, A.A. Наумов, C.B. Шкодинский и др.

Однако применительно к современной специфике развития строительной отрасли, следует принять во внимание, что произошедшая реорганизация инвестиционных институтов на российском финансовом рынке, обусловливает расширение видов и форм инвестирования, способствующих развитию ипотечного кредитования. Данное обстоятельство определяет собой настоятельную потребность дальнейшего исследования методов риск -менеджмента с целью их развития, направленного на уменьшение инвестиционных рисков при осуществлении ипотечного жилищного кредитования.

Недостаточная теоретическая и практическая разработанность, а также возрастающая значимость проблем, связанных с развитием инструментов ипотечного кредитования в части управления рисками ипотечных активов определили тему диссертационного исследования, его цель и задачи.

Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в повышении эффективности инвестиций в жилищное строительство на основе разработки и научного обоснования рекомендаций по развитию системы

ипотечного кредитования, совершенствованию методов риск-менеджмента ипотечных активов в современных экономических условиях.

Для достижения поставленной цели в работе были поставлены и решены следующие задачи:

- исследованы и обоснованы наиболее актуальные для современного этапа экономического развития проблемы ипотечного кредитования жилищного строительства на российском рынке, осуществлен сравнительный анализ международной и отечественной практики ипотечного кредитования жилищного строительства;

- выявлены характерные черты и отличительные особенности инвестирования в строительство жилой недвижимости в России на основе применения инструментов ипотечного жилищного кредитования;

- исследованы и проанализированы наиболее значимые отечественные и международные показатели эффективности инвестиций в жилищное строительство, уточнены преимущества и недостатки их использования для оценки эффективности инвестиций, как с точки зрения кредиторов, так и заемщиков на рынке инвестиций для строительства объектов жилой недвижимости;

- предложены перспективные методы управления рисками ипотечного кредитования в системе риск-менеджмента, а также целесообразные направления диверсификации ипотечных активов;

- обоснована целесообразность использования метода как классической, так и синтетической секьюритизации ипотечных активов для хеджирования инвестиционных рисков строительства объектов жилой недвижимости на российском рынке;

- сформулировать рекомендации по развитию системы ипотечного кредитования на основе использования регионального опыта строительства и приобретения жилья.

Объектом исследования является инвестиции в жилищное строительство, осуществляемые посредством инструментов ипотечного кредитования.

Предметом исследования выступает процесс повышения эффективности инвестиций в жилищное строительство за счет совершенствования форм и методов управления рисками в системе риск-менеджмента ипотечных активов, формирования рекомендаций по развитию системы ипотечного кредитования жилищного строительства в современной российской экономике.

Теоретико-методологическая основа диссертационной работы представлена существующими в современной экономической науке реальными достижениями в области теории инвестирования и практического опыта осуществления инвестиционной деятельности, управления инвестиционными процессами на рынке жилой недвижимости, а также научными разработками в области развития схем и инструментов ипотечного кредитования приобретения объектов жилой недвижимости.

В качестве основополагающих методов применялись диалектический, сравнительно-аналитический, экономико-статистический методы, а также методы научной абстракции, экономико-математический, системного анализа.

В качестве информационной базы диссертационного исследования выступает широкий спектр информационно-аналитических, методических и нормативных материалов министерств и ведомств по программно-целевому развитию инвестиций, официальные законодательные акты РФ, а также материалы международных и всероссийских научно-практических конференций, отчетные материалы и данные электронных средств информации и Интернета.

Диссертация выпонена по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством, в соответствии с п. 4.15 Паспорта специальности Управление инновациями и инвестиционной деятельностью: Развитие методологии анализа, методов оценки, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в экономических системах.

Научная новизна исследования состоит в решении научной задачи разработки и научного обоснования рекомендаций по активизации инвестиционной деятельности в жилищном строительстве на основе развития схем и инструментов ипотечного жилищного кредитования, совершенствования форм и методов оценки показателей эффективности инвестиций в жилищное строительство и управления рисками в системе риск-менеджмента ипотечных активов.

Основные научные результаты, характеризующие научную новизну проведенного исследования, конкретизируются следующими положениями:

1. Допонена существующая классификация рисков ипотечного кредитования жилищного строительства на основе выявления современных особенностей рисков кредитных организаций при осуществлении ипотечного кредитования в российской экономике. Так, помимо общепризнанной классификации рисков ипотечного кредитования жилищного строительства, в исследовании обоснована необходимость учета: рисков, связанных с невыпонением предусмотренных сроков сдачи объекта жилой недвижимости; рисков, обусловливающих необходимость заложения ипотечными банками высоких темпов инфляции в финансовые риски; рисков, связанных с возможностью падения цен на объекты жилищного строительства.

2. Синтетическая секьюритизация ипотечных активов обоснована в качестве наиболее целесообразного метода хеджирования рисков ипотечного жилищного кредитования. Преимущества синтетической секьюритизации перед классической обусловлены более высокой степенью её устойчивости и эффективности за счет меньшей диверсификации ипотечных активов в форс-мажорных обстоятельствах. Это особенно важно в

условиях резкого изменения валютного курса, рецессии экономики, резкого изменения цен на сырьевые ресурсы и т.д.

3. Обоснованы рекомендации по развитию применяемых в современных условиях схем ипотечного жилищного кредитования с учетом регионального опыта реализации инвестиционных проектов в жилищном строительстве, значимость которого обусловлена: региональными особенностями функционирования рынка жилья и ипотечных программ; внешними региональными факторами, оказывающими воздействие на инвестиционный процесс в жилищном строительстве; необходимостью развития ипотечных операций на региональном уровне, ограничивающих отток капитала из региона и способствующих повышению его инвестиционной привлекательности.

4. Уточнены достоинства, недостатки и целесообразность применения показателей эффективности инвестиций с учетом специфики инвестиционных проектов в жилищном строительстве. В частности, определено, что из всех существующих зарубежных и отечественных показателей оценки инвестиционно-строительных проектов наиболее оптимальными являются показатели чистой приведенной стоимости, внутренней нормы доходности, рентабельности и срока окупаемости инвестиций, при этом:

- оценка и отбор строительных проектов по критерию чистой приведенной стоимости корректен только для проектов с одинаковьм сроком жизни. Для сравнения проектов с разными сроками жизни целесообразно приведение их длительности жизни к одному сроку;

- показатель внутренней нормы доходности, гарантируя нижний уровень прибыльности инвестиционного проекта, мало пригоден для ранжирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве по уровню их прибыльности, т.к. сильно зависим от точности оценки будущих денежных потоков;

- индекс рентабельности, обеспечивая благоприятные возможности для формирования наиболее эффективного портфеля инвестиционных проектов, не способен учитывать фактор масштабности проектов и часто противоречит расчетам по методу чистой приведенной стоимости;

- срок окупаемости инвестиций обеспечивает возможность получения достаточно быстрой оценки результатов расчетов в случае недостатка ресурсов, но не учитывает денежные потоки, находящиеся за пределами срока окупаемости инвестиций, что обусловливает возможность применения данного показателя для получения приближенной оценки уровня риска инвестиций в реализацию инвестиционно-строительного проекта.

Практическая значимость результатов диссертации состоит в том, что разработанные в ходе исследования рекомендации по совершенствованию применяемых схем ипотечного жилищного кредитования могут быть использованы кредитно-финансовыми институтами и органами испонительной вла-

ста на муниципальном и региональном уровне для обеспечения населения России доступным и комфортным жильем.

Практическая значимость диссертационного исследования, кроме того, состоит в совершенствовании методов оценки эффективности инвестиций в строительство объектов жилой недвижимости и управления рисками на основе диверсификации и секъюритизации ипотечных активов. Результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе, а также при разработке программ и лекционного материала по дисциплинам Инвестиции, Инвестиционный анализ, Риск-менеджмент, Ипотечное кредитование и др.

Апробация диссертационного исследования. Основные теоретические выводы и практические рекомендации, полученные по результатам исследования, обсуждались в ходе научно-практических конференций, методологических семинаров, проводимых Государственной академией повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и ЖКК России, Международной академии предпринимательства в 2006-2008 гг.

Положения диссертационного исследования получили апробацию в ходе учебных занятий в Государственной академии строительства и ЖКК России. Некоторые теоретические выводы и практические рекомендации диссертации содержатся в учебных программах и курсах лекций, используемых в образовательном процессе названного вуза.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 научных статей, одна из которых представлена в журнале Интеграл, рекомендованном ВАК РФ. Общий объем авторских публикаций по теме диссертационного исследования составил около 4 пл.

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы, в котором 155 наименований. Работа изложена на 140 страницах машинописного текста, содержит 5 таблиц и 15 рисунков.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы, определены цель и задачи исследования, степень научной разработанности проблемы, теоретико-методологическая основа исследования, представлены новые научные результаты, выявлены характеристики практической значимости и апробации диссертационной работы.

Первая глава Общая характеристика инвестирования в строительство жилой недвижимости на основе ипотечного кредитования посвящена анализу проблем ипотечного кредитования жилищного строительства на российском рынке, исследованию международной практики кредитования жилищного строительства, выявлению современных особенностей инвестирования в строительство жилой недвижимости в России на основе применения инструментов ипотечного жилищного кредитования.

В частности, отмечено, что ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям, включающим выдачу кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в том, что он является связующим звеном между двумя огромными экономически важными сегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком. На сегодняшний день в мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные организации рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов, перепродажа пулов закладных. Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в поной мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач: обеспечить договременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка; обеспечить щадящий режим приобретения жилья гражданами; повысить инвестиционную активность в строительной отрасли.

Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков. То есть ипотека является залогом по специальному виду кредита - ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, определяемых спецификой формы залога недвижимости.

Характеризуя основные проблемы развития жилищного строительства на основе ипотечного кредитования на отечественном рынке, следует констатировать, что одной из основных проблем организации ипотеки в России является недостаточное количество специализированных ипотечных банков, обладающих достаточным количеством инвестиционных ресурсов. Поэтому, как правило, ипотечные кредиты выдают универсальные (коммерческие) банки. В этой связи представляется целесообразным определить место ипотечного кредита в системе операций коммерческого банка и построения специализированной системы риск - менеджмента ипотечных активов.

В настоящее время кредиты, предлагаемые банками на приобретение жилья, доступны ограниченному кругу лиц. Создание системы ипотечного кредитования со встроенными механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в эффективное средство решения жилищной проблемы для граждан России.

Как свидетельствует проведенное исследование, становлению и развитию системы догосрочного ипотечного жилищного кредитования в России препятствует ряд проблем юридического и организационного характера: несовершенство законодательства об ипотеке, неэффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции, недостаточное развитие оценочного и страхового дела на рынке жилой недвижимости. Но основными проблемами являются экономические:

высокая стоимость кредитных ресурсов коммерческих банков, слабая развитость вторичного рынка закладных, высокие ставки рефинансирования и значительные темпы инфляции в стране.

К системным проблемам, препятствующим активному развитию ипотечного кредитования, следует отнести отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков, низкие доходы преобладающей части населения по сравнению со стоимостью жилья, недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий социально незащищенным гражданам, которые позволили бы снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья, а также несовершенство налогообложения.

В результате проведенного анализа осуществления ипотечного кредитования в развитых странах выявлено, что большинство проблем, которые свойственны ипотечному кредитованию в России, в этих странах решаются более успешно. Так, в странах с развитой ипотечной системой кредитования основном источником средств для финансирования ипотечных схем является фондовый рынок, на котором ипотечные банки продают свои договые обязательства, обеспеченные выданными ипотечными кредитами.

Наиболее распространенной является двухуровневая модель системы ипотечного кредитования, которая заключается в существовании двух ипотечных рынков - первичном и вторичном рынке. Ипотечные кредиты, которые выдаются непосредственно заемщикам на первичном ипотечном рынке, далее переуступаются специально созданным агентствам. Специальные агентства переуступают эти ипотечные кредиты инвесторам на вторичном рынке. Единообразные ипотечные кредиты собираются в ипотечные пулы, которые фактически являются определенными партиями кредитов. Такие пулы продаются вторичным инвесторам как неделимые ипотечные пулы или как права участия на доли таких пулов. Кроме того, для размещения на вторичном ипотечном рынке могут быть выпущены и размещены ипотечные ценные бумаги. Проведенный анализ существующих в настоящее время схем ипотечного кредитования позволяет принять в качестве типовой схемы ту из них, которая приведена на рис. 1.

На настоящем этапе развития экономики России необходимо уделять дожное внимание развитию системы ипотечного кредитования, поскольку развитие данной системы - очередной шаг в развитии рыночных отношений в отечественном хозяйстве. Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг -существенный фактор оздоровления экономики;

- рынок недвижимости связывает значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. В США 25% дохода среднего американца уходят на оплату догов по недвижимости;

- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, факта-чески включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Рис. 1. Процедура получения заемщиком ипотечного кредита

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу догосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения необходимых средств1.

1 Грудцына Л.Ю., Филиппова ЕС. Ипотека. - М.: Эксмо, 2006.

Также необходимо отметить, что существующая в России законодательная база отчасти удовлетворяет требованиям для активного развития рынка ипотечного кредитования, но, безусловно, требует совершенствования. Важно понимать, что ипотечное кредитование в силу своей специфики носит социальную направленность, которая предполагает государственную поддержку малообеспеченных слоев населения и разработку специальных программ по финансированию и субсидированию тех, кто нуждается в жилье или улучшении жилищных условий. Также для развития ипотеки в нашей стране необходимо и стабильное финансовое положение участников (субъектов) инвестирования. Высокие цены на недвижимость влекут за собой большие объемы ипотечного кредитования, что, в свою очередь вынуждает субъектов иметь в наличии для ипотеки постоянный источник финансирования, в том числе и дешевые догосрочные ресурсы.

Вторая глава Методы оценки эффективности ипотечного кредитования с учетом специфики современного строительного рынка посвящена анализу и сравнению отечественных и международных показателей эффективности инвестиций в жилищное строительство, исследованию методов оценки эффективности инвестиций в инвестиционно-строительные проекты, а также построению стратегии управления инвестициями в строительстве.

В работе особое внимание уделено исследованию таких показателей, как чистая текущая стоимость, внутренняя норма доходности, рентабельность и срок окупаемости инвестиций, которые наиболее применимы в российской инвестиционной практике среди показателей, используемых в международной системе ЮНИДО, с учетом специфики строительной отрасли экономики.

В ходе исследования установлено, что показатель чистой приведенной стоимости учитывает весь срок жизни проекта, временную стоимость денег, а также позволяет определить наиболее выгодный проект. Отбор строительных проектов по критерию чистой приведенной стоимости корректен только для проектов с одинаковым сроком жизни. Для сравнения проектов с разными сроками жизни целесообразно приведение их длительности жизни к одному сроку

Значение внутренней нормы доходности может трактоваться, с одной стороны, как нижний гарантированный уровень прибыльности инвестиционного проекта по строительству жилого объекта. Если внутренняя норма доходности превышает среднюю стоимость капитала в данной отрасли и при этом учтен уровень инвестиционного риска конкретного строительного проекта, то инвестиционный проект можно считать экономически эффективным.

С другой стороны, внутренняя норма доходности обусловливает максимальную ставку платы за привлекаемые источники финансирования проекта, для которых этот проект остается безубыточным. Этим обстоятельством определяется эффективность применения коммерческой или ипотечной формы кредитования.

И, наконец, внутреннюю норму доходности можно рассматривать как предельный уровень доходности инвестиций, по которому можно судить о целесообразности допонительных вложений в строительный проект.

Таким образом, внутренняя норма доходности является барьерным показателем: если стоимость капитала выше числового значения показателя внутренней нормы доходности, то результативность такого инвестиционного проекта окажется недостаточной для того, чтобы обеспечить необходимый возврат и желаемый прирост денег.

Инвестиционным проектам с относительно большими числовыми значениями внутренней нормы доходности соответствует и больший уровень риска. Поэтому допустимый уровень риска будет оказывать прямое влияние на приемлемое значение внутренней нормы доходности. Обычно уровень риска инвестиционных проектов соответствует среднему уровню риска организации в целом. Критерий внутренней нормы доходности неявным образом подразумевает, что денежные потоки в течение всего периода жизни проекта реинвестируются по ставке, равной требуемой норме доходности.

В результате проведенного анализа основные достоинства и недостатки применения критерия внутренней нормы доходности приведены в табл. 1.

Таблица 1.

Достоинства и недостатки расчета эффективности инвестиционного проекта в жилищном строительстве на основе внутренней нормы доходности

Достоинства Недостатки

1. Гарантирует нижний уровень прибыльности инвестиционного проекта. 1. Достаточная сложность при расчетах.

2. Обеспечение независимости результатов расчетов от абсолютных размеров инвестиций. 2. Критерий мало пригоден для ранжирования инвестиционных проектов по уровню их прибыльности.

3. Удачно подходит для сравнения инвестиционных проектов с различными уровнями риска (проекты с большим уровнем риска имеют и большую величину внутренней нормы доходности). 3. Отличается высокой чувствительностью результатов расчетов от точности оценки будущих денежных потоков.

Рентабельность инвестиций показывает уровень доходов, которые генерируются осуществленными инвестиционными затратами. Индекс рентабельности отображает известным образом эффективность использования привлеченных заемных капитальных вложений. Инвестиционные проекты с относительно большим значением индекса рентабельности являются и наиболее надежными.

Сравнивая показатели внутренней нормы доходности и индекса рентабельности, следует отметить то обстоятельство, что они находятся в прямой зависимости, а именно с ростом абсолютного значения внутренней нормы доходности возрастает и значение индекса рентабельности, и наоборот. Более

того, при нулевом значении внутренней нормы доходности показатель индекса рентабельности будет равен единице. Это означает, что как критерий экономической целесообразности реализации строительного проекта может быть использован любой из них.

Что же касается необходимости проведения сравнительной оценки, то в этом случае следует рассматривать одновременно оба показателя, так как они позволяют инвестору с разных сторон оценить эффективность инвестиционного проекта.

В систематизированном виде основные достоинства и недостатки применения индекса рентабельности приведены в табл. 2.

Таблица 2.

Достоинства и недостатки расчета эффективности инвестиционного проекта в жилищном строительстве на основе нндекса рентабельности

Достоинства Недостатки

1 .Обеспечивает благоприятные возможности для формирования наиболее эффективного портфеля инвестиционных проектов. 1.Не способен учитывать фактор масштабности инвестиционных проектов.

2.Наилучшим образом характеризует экономическую эффективность инвестиционных проектов по сравнению с внутренней нормой доходности. 2.Результаты расчетов по альтернативным инвестиционным проектам могут входить в противоречие с результатами расчетов внутренней нормы доходности.

З.Позволяет сопоставить инвестиционные затраты с экономическим результатом (эффектом от их использования). 3. Не учитывается неточность используемых в расчетах исходных данных.

4.Достаточно большие значения индекса рентабельности не всегда соответствуют высокому значению ИРУ, и наоборот.

Расчет срока окупаемости может быть полезным средством оценки эффективности проектов для строительных компаний, у которых могут возникнуть проблемы с ликвидностью. При этом в расчетах используются реальные потоки денежных средств. Принятие к реализации инвестиционных проектов с относительно короткими сроками окупаемости дожно помочь компании преодолеть нехватку инвестиционных ресурсов. Для реализации инвестиционного проекта может использоваться как собственный, так и привлеченный капитал. Между тем при расчете простого срока окупаемости обычно не предусматривается учет неодинаковой цены собственного и заемного капитала, что рассматривается как недостаток метода. Определение дисконтируемого периода окупаемости осуществляется аналогично простому периоду окупаемости. Интервал планирования, в котором накопленный дисконтируемый поток меняет знак с минуса на плюс, соответствует периоду дисконтируемого периода окупаемости инвестиций. Значение дисконтируемого периода оку-

паемости напрямую зависит от выбранной ставки сравнения и при различных ее значениях также будет различным. Как и простой срок окупаемости, дисконтируемый срок окупаемости - это тоже критерий, который отражает уровень ликвидности вложений в инвестиционный проект, но не критерий рентабельности. Он также не учитывает денежные потоки, которые появляются после реализации этого проекта, и используется таким же образом и условиях, как и простой срок окупаемости. Дисконтируемый срок окупаемости инвестиционного проекта - это минимальный временной интервал от начала реализации инвестиционного проекта до момента, за пределами которого интегральный экономический эффект будет неотрицательным. Иначе говоря, период, начиная с которого инвестиционные затраты, связанные с инвестиционным процессом, компенсируются суммарными экономическими результатами от внедрения этого инвестиционного проекта. В систематизированном виде основные достоинства и недостатки применения критерия в виде дисконтированного срока окупаемости инвестиций приведены в табл. 3.

Таблица 3.

Достоинства и недостатки критерия, представленного дисконтированным _сроком окупаемости инвестиций_

Достоинства Недостатки

1. Достаточная простота расчетов. 2. Критерий удобен для использования в компаниях с небольшим денежным оборотом. 3. Обеспечивает возможность получения достаточно быстрой оценки результатов расчетов в случае недостатка ресурсов. 4. Целесообразен для оценки проектов, касающихся тех продуктов, спрос на которые не стабилен. 5. Целесообразен в небольших компаниях с маленькими объемами денежных оборотов. 6. Пригоден для получения быстрой оценки проектов в условиях нехватки ресурсов. 1. Не учитывает денежные потоки, находящиеся за пределами срока окупаемости вложений. 2. Наличие субъективности при установлении нормативного срока окупаемости инвестиций, с которыми впоследствии сравнивается расчетный срок окупаемости. 3. Критерий не пригоден к применению для оценки проектов с одинаковыми сроками окупаемости, но весьма различными жизненными циклами (периодами реализации). 4. Наличие жесткой зависимости точности результатов расчетов от частоты разбиения жизненного цикла проектов на дифференцированные периоды их реализации. 5. Возможность получения лишь приближенной оценки уровня риска привлечения инвестиций. 6. Ограничение ролью допонительного метода оценки эффективности альтернативных проектов. 7. Не учитывается неточность используемых в расчетах исходных данных. 8. Нормативные значения срока окупаемости, которые сравниваются с расчетным дисконтированным сроком окупаемости, устанавливаются инвестором субъективно. 9. Преимущество отдается проектам не с наибольшей величиной экономического эффекта, а с наиболее коротким сроком окупаемости. 10. Мало пригоден для оценки проектов, связанных с производством принципиально новых изделий. 11. Прямая зависимость точности результатов расчетов от частоты разбиения срока жизни проекта на плановые периоды. 12. Не обладает свойством аддитивности.

В российской строительной отрасли в настоящее время в качестве показателей эффективности приняты валовой доход и чистый валовой доход. Валовой доход - исчисленный в денежном выражении суммарный годовой доход строительной компании, полученный в результате производства и продажи объектов. Валовой доход определяется как разность между денежной выручкой от продажи товаров и материальными затратами на их производство. Валовой доход равен сумме заработной платы и чистого дохода2.

Чистый валовой доход - валовой доход с учетом амортизации и налогов. Для обоснования инвестиционных проектов используется чистый дисконтированный доход. С точки зрения сочетания интересов инвестора и строителя наилучшим образом подходят показатели чистой текущей стоимости, внутренней нормы доходности, рентабельности и срока окупаемости инвестиций, поскольку для инвестора и строителя важным является, чтобы инвестиционный проект был доходным, надежным, ликвидным. Для ипотечного способа кредитования строительства жилого объекта инвестором выступает непосредственный покупатель жилого объекта, который получает ресурсы у ипотечного банка или иной упономоченной кредитно-финансовой организации.

Надежность - риск инвестиций или инвестиционного проекта. Риск инвестиций - количественная величина, характеризующая ошибку принятия инвестиционного решения. Проведенный в главе анализ методов оценки эффективности инвестиций выявил следующее:

- в условиях рыночной неопределенности в строительной отрасли используются вероятностные показатели оценки риска, и поскольку точечная оценка не несет информации о достоверности, выбрана интервальная оценка оценки эффективности инвестиций;

- инвестиционный проект рассматривается, учитывая интересы двух сторон: строителя и инвестора;

- показано, что инвестор и строитель при принятии инвестиционных решений основываются лишь на двух характеристиках: ожидаемой доходности и риске, следовательно, по результатам рассмотрения проекта последний может быть принят строителем и инвестором без риска, с риском, или не принят.

Рассматривая инвестиционный проект с позиций инвестора и строителя, следует констатировать, что возможны 4 варианта развития событий. В первом варианте, когда при заданном уровне доходности риски инвестиционного проекта устраивают инвестора и строителя, проект принимается. При втором варианте, когда при заданном уровне доходности риски инвестиционного проекта инвестора и строителя не устраивают, то проект не принимается. При условии реализации третьего варианта развития событий, когда при заданном уровне доходности риски инвестиционного проекта устраивают инвестора, а строителя не устраивают, тогда проект принимается с риском строителя. При условии реализации четвертого возможного варианта развития событий, ко-

2 Ь1ф://епЬу. narod.ru/text/Econom/scs/str/0048.html

гда при заданном уровне доходности риски проекта не устраивают инвестора и устраивают строителя, то проект принимается с риском инвестора.

Выбор лучшей стратегии для инвестора и строителя возможно созданием портфелем проектов. Эффективный портфель проектов состоит из лучших проектов по вложениям с минимальной изменчивостью доходнб-сти.

В третьей главе Основные направления совершенствования риск-менеджмента ипотечных активов при инвестициях в объекты жилой недвижимости в России анализируются риски кредитования при формировании ипотечных активов, исследуются методы диверсификации ипотечных активов, а также оценивается целесообразность применения методов классической и синтетической секьюритизации ипотечных активов.

В частности, отмечается, что из множества существующих классификаций рисков, позволяющих определить проблемы постановки риск-менеджмента ипотечного кредитования, наиболее поной, исходя из международных стандартов банковской деятельности Базель II, является классификация, представленная на рис. 2.

Рис. 2. Классификация ипотечных банковских рисков.

Кредитный риск - это риск невыпонения договых обязательств, принятых на себя заемщиком перед кредитором, т.е. риск, что кредит останется непогашенным. Кредитный риск означает, что платежи могут быть задержаны или не осуществлены. Риск несбалансированности ликвидности имеет тесную связь с кредитным риском. Оценить риск ликвидности возможно только при грамотном анализе кредитного портфеля, его сроков, структуры пассивов, сбалансированности обязательств и активов банков. Рыночный риск - риск возникновения для ипотечного банка финансовых убытков при повышении или понижении рыночной цены финансовых инструментов, а также курсов иностранных валют. Это спекулятивный вид риска, который зависит от изменения цен, приводящего к росту прибыли или ее уменьшению.

Операционный риск - вероятность возникновения убытков по причине ошибок во внутренних системах, процессах, действиях персонала, либо из-за внешних факторов, таких как стихийные бедствия или мошенничество.

Перечисленные виды рисков влияют друг на друга. Кредитный риск может повлечь за собой цепочку банковских рисков, а также может привести к риску ликвидности и неплатежеспособности банка. Поэтому профессиональная и грамотная организация кредитного процесса играет ключевую роль в ипотечной банковской системе.

Рассмотренные риски кредитования при формировании ипотечных активов свойственны рынку ипотеки во всех странах, однако в России есть свои особенности, которые важно отметить.

Российская специфика рисков ипотечного кредитования заключается в том, что большая часть объектов недвижимости, которая строится по ипотечным программам, не готова к тем срокам, которые изначально оговорены в контракте. Риски, связанные с затянувшейся стройкой, автоматически перекладываются с инвестора на банк, который выдает ипотечный кредит. Учет этих рисков ипотечными банками является характерным условием реализации ипотечного кредитования для российской действительности.

Другим специфическим моментом российской экономики, который имеет огромное влияние на риски кредитования при формировании ипотечных активов, является высокий уровень инфляции. Так, по официальным данным Банка России инфляция за 2006 год составляла 9%, за 2007 год -11,9%, по итогам 2008 года предполагаемая величина инфляции - 13,5%. Высокая инфляция влияет на межбанковскую учетную ставку, в результате чего ипотечный банк ежегодно теряет деньги.

Третьим важным моментом является то, что в России цены на недвижимость постоянно растут. На этом построена политика ипотечного кредитования в нашей стране. Если в определенный момент стоимость жилья начнет резко падать, то ипотечные банки рискуют потерять большую часть своих денежных ресурсов.

Проблема завышенных цен на недвижимость в России требует серьезного и грамотного подхода к формированию инвестиционной политики в области ипотечного кредитования. В первую очередь это касается политики налогообложения сделок и ставок налогов на недвижимость. Правильная оценка рыночной стоимости недвижимости сделает возможным создание эффективной системы налогообложения жилья. Основные препятствия к этому в России заключаются в следующем:

- завышенные цены на жилье и несоразмерно малые доходы населения;

- несовершенная законодательная база для решения многих организационных вопросов налогообложения;

- отсутствие опьгга у населения владения собственной недвижимостью и испонения своих обязанностей (оплаты налогов собственниками жилья и т.п.).

Наиболее популярным методом риск-менеджмента ипотечных активов в последнее время становится диверсификация, которая осуществляется на основе синдицирования и секьюритизации. Синдицирование ипотечных активов происходит путем создания синдиката. Синдикат состоит из финансовых институтов, с помощью которых происходит финансирование ипотечной корпорации. Синдицированный кредит контролируется главным банком, а его условия изложены в документе (пакете документов), который определяется всеми банками, предоставляющими кредит. Каждый банк синдиката действует независимо от других банков в рамках своих пономочий по отношению к заемщику. Если один из банков-членов синдиката не может выпонить свои обязательства, то другие банки не несут ответственность за этот банк. При этом заемщик имеет возможность напрямую контактировать с каждым банком, входящим в синдикат. Наличие этих прямых связей является одним из преимуществ синдицированных кредитов. Однако, на практике, чаще всего главный банк принимает более активное участие в анализе кредитоспособности заемщика и его финансовых показателей, чем остальные банки синдиката.

Самое главное преимущество синдицированного кредитования заключается в том, что заемщик получает очень крупную сумму, которую один банк вряд ли рискнул бы ему выдать. Банки-кредиторы в свою очередь с помощью синдицированных кредитов снижают свои риски на одного заемщика.

Каждый банк из синдиката рискует только в рамках своей части средств, вложенных в проект, а не всем своим капиталом. Чем больше банков участвуют в синдицированном кредитовании, тем меньше риск каждого участника (т.к. меньшая доля вложений в синдицированный кредит обеспечивает меньший риск), хотя суммарный риск остается прежним.

Другим, не менее интересным способом диверсификации рисков является секьюритизация. Секьюритизация, по мнению швейцарского исследователя X. Бэра, является линновационной техникой финансирования; специфической формой в рамках общей тенденции к секьюритизации; основная идея: списание финансовых активов с баланса предприятия и их рефинансирование посредством выпуска ценных бумаг на международном рынке и рынке капиталов.

Секьюритизация ипотечных активов может увеличить доходность на собственный капитал, диверсифицировать источники финансирования, уменьшить стоимость привлекаемого финансирования. Также секьюритизация увеличивает срок финансирования по сравнению с обычным кредитованием, предоставляет банкам условия, которые удовлетворяют требования к достаточности собственного капитала. Применение секьюритизации снижает кредитные риски за счет их диверсификации на большой круг владельцев ипотечных акций, которые были созданы на основе секьюритизации кредитного портфеля.

Специфика секьюритизации ипотечных активов заключается в следующих моментах:

- права требования банка по кредитам, которые обеспечены залогом недвижимости, являются ипотечными активами, которые составляют суть сдеки секьюритизации;

- эти кредиты формируются строго по стандартам, которые позволяют в дальнейшем создать дифференцированный пул активов, являющийся ипотечным покрытием эмиссии;

: - ежемесячные платежи, создаваемые кредитами по ипотеке, включают в себя сумму процентов и частичное погашение основного дога и передаются владельцам ипотечных ценных бумаг (инвесторам);

- возможно как постепенное, так и досрочное погашение дога по ипотечной бумаге.

Существует два вида секьюритизации: классическая и синтетическая. При классической секьюритизации ипотечных активов организация продает свои активы специально созданному юридическому лицу, которое, в соответствии с Федеральным законом от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ Об ипотечных ценных бумагах определяется в качестве ипотечного агента, который выпускает ценные бумаги на фондовый рынок, обеспечивая финансирование покупки ипотечных активов. При синтетической секьюритизации передаются не активы, а риски на основе выпуска специфических секьюритизационных бумаг. В основе классической секьюритизации заложена идея о том, что неэффективно держать на балансе банка активы высокого и низкого качества вместе. Это связано с тем, что ипотечные активы, находящиеся на балансе банка, несут все его риски. Поэтому предлагается выделить ипотечные активы и вывести их за баланс банка.

Механизм классической секьюритизации включает в себя четыре этапа в соответствии со схемой, представленной на рис. 3.

Таким образом, секьюритизация является одним из самых эффективных средств рефинансирования ипотечных активов. Одной из самых важных причин секьюритизации является достаточно высокая стоимость заемного капитала в силу недостаточно развитого национального банковского сектора и фондового рынка. Банки, выходя на рынок ипотечных ценных бумаг, могут воспонять недостаток кредитных ресурсов, привлекая средства на более выгодных условиях.

Главной функцией секьюритизации является рефинансирование и оптимизация процессов на фондовом рынке. Второй важной функцией секьюритизации является управление банковской ликвидностью. С учетом того, что ипотечные активы в процессе секьюритизации выходят за баланс кредитной организации, осуществляется разгрузка капитала банка и растут показатели его ликвидности. Третьей функцией можно назвать снижение банковских рисков, т.к. при продаже банком обязательств по кредитам часть кредитного риска переходит на инвестора. Инвестору также выгодно вкладывать свои денежные средства в ипотечные активы, которые прошли процесс секьюритизации, т.к. эти активы диверсифицированы и обеспечены в отличие от классических ценных бумаг. Четвертой функцией секьюритизации является

помощь банку в получении допонительной прибыли посредством роста доходности банковских операций и снижения стоимости заимствований. С переводом ипотечных активов в догосрочные ценные бумаги банки получают возможность работать с более дешевыми догосрочными ресурсами. Также банки получают доступ к более дешевым деньгам, т.к. ипотечные ценные бумаги являются низкорискованными, а следовательно, цена купона по ипотечным ценным бумагам небольшая и даже может быть меньше процента по межбанковскому кредиту.

II этап

III этап

IV этап

Рис. 3. Механизм классической секьюритизации

Синтетическая секьюритизация является частным случаем классической и принята в Евросоюзе. Главное отличие синтетической секьюритизации от классической заключается в том, что ипотечные активы остаются на балансе банка. Поэтому отпадает необходимость создавать специального ипотечного агента. Также одним из очень важных отличий является то, что главная цель синтетической секьюритизации состоит в хеджировании кредитных рисков, тогда как в классической модели - получение более дешевого финансирования.

В процессе синтетической секьюритизации не происходит юридической продажи актива, который остается на балансе банка, но при этом риски этого актива реализуются на фондовом рынке. В результате многие проблемы, с которыми банки стакиваются в процессе классической секьюритизации, оказываются уже неактуальными: решение вопросов налогообложения, цессии, создания проектной кампании, соблюдения банковской тайны, регистрации в государственных учреждениях, уступки и т.д. Выпоняя роль покупателей гарантии ипотечных активов, банки получают возможность при-

обретать дешевые ресурсы. Также возможно освобождение от требований по резервированию. Продавцы гарантии могут инвестировать кредитные дери-вативы в активы, которые были для них недоступны в прежнем виде (например, инвестиционные и пенсионные фонды, у которых есть ограничения по инвестиционным декларациям). Несмотря на то, что главной целью традиционной (классической) секьюритизации является дешевое финансирование, отсутствие необходимости в создании специального ипотечного агента и расходов на преодоление юридических препятствий в синтетической секьюритизации делает ее дешевле классической.

Если говорить о том, какой вид секьюритизации для России является более оптимальным, то надо иметь в виду, что пока стоимость российской недвижимости будет оставаться такой же высокой, то в сложившихся условиях представляется возможным осуществление классической секьюритизации. Как только спрос на недвижимость начнет падать, а, следовательно, и цены на жилье - у нас, по всей вероятности, могут наблюдаться кризисные явления, подобные тем, что можно наблюдать в США. Цены на недвижимость не могут расти до бесконечности, поэтому более надежным вариантом защиты ипотечных кредитов от рисков представляется синтетическая секью-ритизация, которая за счет меньшей диверсификации ипотечных активов оказывается более устойчивой в форс-мажорных обстоятельствах (падение долара, рецессия экономики, резкое повышение цен на сырьевые ресурсы и т.п.). Необходимо только развивать ее механизм, учитывая специфику рынка ипотечного кредитования в нашей стране.

Кризис на ипотечном рынке в США и других странах наглядно показал, что ориентироваться только на мировые ипотечные рынки - нецелесообразно, необходимо совершенствовать внутренний рынок ипотечного кредитования. Перспективы развития российского рынка секьюритизации состоят в поиске внутренних источников рефинансирования ипотеки, в привлечении на ипотечный рынок других участников - пенсионных фондов, страховых организаций, корпоративных инвесторов.

Рассматривая опыт внедрения ипотеки в России, нельзя ограничиваться лишь федеральным уровнем. Особого внимания заслуживают направления развития ипотеки, применяемые в регионах России. Характерной чертой развития региональной ипотеки является ее социальная направленность - региональные власти берут на себя значительную часть бремени решения вопроса о выделении кредита, зачастую ссуды по ипотеке носят бессрочный характер. Следует учитывать, что существует значительная категория граждан, которые не имеют возможности прибегнуть к коммерческой ипотеке, для них предусмотрена государственная поддержка в виде бесплатного выделения жилья.

В настоящее время около 25 регионов России развивают на своей территории программы ипотечного кредитования строительства жилья. В некоторых городах и регионах (Оренбургская, Омская, Самарская области) полу-

чили развитие схемы кредитования населения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды.

Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов. В связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на региональные бюджеты, которые в большинстве своем на сегодняшний день являются дефицитными.

В ряде регионов России, в основном в сельской местности, получили распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. Например, в Республике Башкортостан заемщики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Бегородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной форме в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования.

Однако, замена денежных инструментов натуральными может привести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.

Кроме того, следует отметить, что для России необходим путь с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающий возможность субсидирования кредитов. Участие администрации делает эти схемы более дешевыми и доступными для населения и, самое главное, надежными3.

Таким образом, как свидетельствует проведенное исследование, значимость регионального опыта ипотечного кредитования жилищного строительства обусловлена следующими обстоятельствами:

- во-первых, применение определенных схем ипотечного кредитования напрямую связано с региональными особенностями функционирования рынка жилья;

- во-вторых, необходимость учета внешних и внутренних факторов, а также региональных факторов и особенностей воздействия на развитие инвестиционного процесса в жилищном строительстве;

- в-третьих, необходимость формирования региональной инвестиционной политики, направленной на повышение инвестиционной привлекательности и создание благоприятного инвестиционного климата за счет развития

3 Покопцева Е.Б. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. - М.: ГроссМедиа Ферлаг, 2004.

системы ипотечного кредитования на региональном уровне, способствующей привлечению в регион инвестиционных ресурсов.

Создание на муниципальном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования (различных бюджетов и внебюджетных источников), возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации (эмиссия ценных бумаг и различные кредиты), огромная заинтересованность местных властей в решении жилищных задач - все это в совокупности сегодня представляет собой один из самых перспективных вариантов догосрочного кредитования в России.

В заключении излагаются основные выводы, полученные в процессе подготовки и написания диссертационного исследования, а также даны практические рекомендации по повышению эффективности инвестирования в жилищное строительство на основе развития региональных схем ипотечного кредитования населения, а также совершенствования методов диверсификации ипотечных активов в рамках риск-менеджмента ипотечного жилищного кредитования.

III. СПИСОК ТРУДОВ СОИСКАТЕЛЯ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Статьи в изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

1. Фальковский A.B. Международная практика ипотечного кредитования жилищного строительства // Интеграл. - 2008. - №3(41). - 0,4 пл.

Основные вопросы диссертационной работы нашли отражение в следующих публикациях:

2. Фальковский A.B. Риски кредитования при формировании ипотечных активов // В сб. научных трудов профессорско-преподавательского состава и аспирантов Государственной академии строительства и ЖКК России №3. - М.: ГАС и ЖКК, 2006. - 0,6 пл.

3. Фальковский A.B. Анализ отечественных и международных показателей эффективности инвестиций в жилищное строительство // В сб. научных трудов профессорско-преподавательского состава и аспирантов Государственной академии строительства и ЖКК России №4. - М.: ГАС и ЖКК, 2007. Ч1,0 п.л.

4. Фальковский A.B. Современные особенности инвестирования в строительство жилой недвижимости в России на основе применения инструментов ипотечного жилищного кредитования // В сб. научных трудов профессорско-преподавательского состава и аспирантов Государственной академии строительства и ЖКК России №5. - М.: ГАС и ЖКК, 2008. - 0,9 п.л.

5. Фальковский A.B. Ипотека как средство для повышения эффективности инвестиций в жилищное строительство // Труды российских ученых. -2008. -№1(5). -0,5 п.л.

6. Фальковский A.B. Риски кредитования и диверсификация ипотечных активов // Научные исследования. - 2008. - №1(1). - 0,6 п.л.

Подписано в печать 12.11.2008 г. Формат бумаги 60х84'/|6, печ. л. - 1,3 Тираж 60 Заказ 87

Типография Государственной академии строительства и жилищно-коммунального комплекса России, 129329, г. Москва, Игарский проезд, д.2

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Фальковский, Андрей Владимирович

Введение.

Глава 1. Общая характеристика инвестирования в строительство жилой недвижимости на основе ипотечного кредитования.

1.1. Анализ проблем ипотечного кредитования жилищного строительства на российском рынке.

1.2. Международная практика ипотечного кредитования жилищного строительства.

1.3. Современные особенности инвестирования в строительство жилой недвижимости в России на основе применения инструментов ипотечного жилищного кредитования

Глава 2. Методы оценки эффективности ипотечного кредитования с учетом специфики современного строительного рынка.

2.1. Анализ отечественных и международных показателей эффективности инвестиций в жилищное строительство.

2.2. Методы оценки эффективности инвестиций в строительные проекты

2.3. Стратегии управления инвестициями в строительстве.

Глава 3. Основные направления совершенствования риск Ч менеджмента ипотечных активов при инвестициях в объекты жилой недвижимости в России.

3.1. Риски кредитования при формировании ипотечных активов.

3.2. Направления диверсификации ипотечных активов.

3.3. Классическая и синтетическая секьюритизация ипотечных активов.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Повышение эффективности инвестиций в строительстве жилой недвижимости на основе совершенствования риск-менеджмента ипотечных активов"

Актуальность темы исследования. Современный этап развития отечественного рынка недвижимости до недавнего момента характеризовася бурным увеличением объемов строительства объектов, а также появлением новых финансовых услуг, которые предоставляют населению возможность приобретать жилье в строящихся и построенных зданиях. По темпам развития строительная отрасль на протяжении последних пяти лет являлась одной из передовых отраслей российской экономики, определяя собой одно из наиболее значимым направлений ее развития. С другой стороны, рост объемов возводимых объектов жилищного строительства обусловливает возможность обеспечения населения новым современным и качественным жильем и, таким образом, способствует реализации важнейшей задачи социально-экономического развития общества.

Однако существует объективная проблема, заключающаяся в том, что темпы роста стоимости жилья делают невозможным его приобретение для основной части населения страны. Это не только проблема российской экономической действительности, но и типичная ситуация для многих стран с развитой рыночной системой хозяйствования, характеризующихся несопоставимо более высоким, чем в России, уровнем доходов и уровнем жизни населения. Важность решения жилищной проблемы имеет не только социальное значение, но и важнейшую экономическую подоплеку, заключающуюся в создании условий и механизма дальнейшего финансирования деятельности инвестиционно-строительного комплекса страны и, как следствие, обретения устойчивого характера развития отечественной экономики, формирования новых рабочих мест, позитивного развития других факторов, включая демографические аспекты развития российского общества.

Методы классического потребительского кредитования населения на приобретение жилья свидетельствуют о том, что оно не может быть массовым, потому что потребительские кредиты являются дорогими по ряду объективных причин, и их применение значительно повышает и без того непомерно высокую стоимость недвижимости для большинства населения страны. Кроме того, необходимо принимать во внимание, что по сравнению со многими другими отраслями экономики, период окупаемости инвестиций в строительной отрасли порой значительно выше, и это обстоятельство является неблагоприятным фактором в борьбе за инвестиционные ресурсы на конкурентном рынке финансовых заимствований. Причем, срок окупаемости того или иного инвестиционно-строительного проекта напрямую влияет и на доступность инвестиционных ресурсов, и на их стоимость.

Тем не менее, в мировом хозяйстве для решения жилищной проблемы в целом выработан механизм финансирования покупки населением недвижимости, который известен как ипотечное кредитование. Полученные по ипотеке средства поступают на финансирование деятельности строительного комплекса и обеспечивают функционирование инвестиционного процесса в строительной отрасли. По своей экономической сущности ипотека является разновидностью кредитования под гарантии недвижимости с более выгодными показателями, чем прямые потребительские кредиты. Безусловно, такой финансовый механизм на рынке инвестирования жилищного строительства является перспективным.

В этой связи, проблема анализа инвестиций в жилищное строительство и оценки их эффективности является в настоящее время весьма актуальной для строительной отрасли российской экономики. Эта проблема взаимосвязана с задачами формирования перспективной инвестиционной политики и обеспечения благоприятного инвестиционного климата в отечественном хозяйстве.

Решение этих задач обусловлено тем обстоятельством, что в условиях рыночной экономики активная роль в стратегическом развитии строительной отрасли в большей степени принадлежит инвестициям, формирование которых происходит в рамках благоприятного инвестиционного климата. Инвестиционный климат Ч это, в свою очередь, финансовая среда, в которой протекают инвестиционные процессы, сопровождаемые различного рода инвестиционными рисками. В зависимости от складывающегося инвестиционного климата в той или иной отрасли национальной экономики, формируется определенная политика инвесторов, определяющая собой либо приток, либо отток инвестиционных ресурсов.

Известно, что в условиях благоприятного инвестиционного климата в рамках какой-либо отрасли наблюдается приток инвестиционных ресурсов. С другой стороны, неблагоприятный инвестиционный климат снижает эффективность инвестиционных процессов, повышает риск инвестирования. Это приводит к уменьшению финансовых потоков, нарастанию негативных последствий для экономики инвестиционно-строительного сектора. Таким образом, инвестиционные риски и, в частности, риски тех или иных ипотечных активов являются одним из важнейших рыночных регуляторов инвестиционного климата в строительной отрасли.

В контексте формирования благоприятного инвестиционного климата и определения продуктивной инвестиционной политики в отрасли жилищного строительства, важнейшей проблемой является формирование и уточнение классификации, а также развитие методического инструментария управления рисками ипотечного кредитования, так как они существуют как для инвестора, так и для заемщика. Решение данной проблемы осуществляется известными в науке методами риск-менеджмента, прежде всего, такими как диверсификация и хеджирование.

Одним из новейших методов хеджирования рисков ипотечного кредитования является секьюритизация ипотечных активов. Этот метод уменьшения ипотечных рисков заключается в акционировании ипотечных активов, а также последующим свободным обращением этих акций на фондовых биржах. Как и в целом, ипотечное кредитование, так и в частности секьюритизация ипотечных активов является новым для российской экономики направлением развития риск-менеджмента в рамках строительной отрасли и, безусловно, является актуальной проблемой.

Таким образом, актуальность темы диссертационного исследования обусловлена потребностью повышения эффективности инвестиций в жилищное строительство за счет совершенствования инструментов риск-менеджмента ипотечных активов, и отсутствием научно обоснованных методических и практических рекомендаций по реализации указанной потребности в современных экономических условиях.

Степень научной разработанности проблемы. Теоретические и методические вопросы управления эффективностью инвестиций в различных отраслях экономики, а также развития методического инструментария управления инвестиционными ресурсами посвящены работы большого количества отечественных исследователей, в частности: А.Н. Асаула, Е.Ф. Авдокушина, В.М. Алыиина, В. Беренса, Н. Берзона, B.JI. Бешеновского, В.В. Бурцева, И.И. Веретенникова, А.Е. Булатова, Н.Н. Вознесенской, В.А Горемыкина, М.Ф. Гуренкова, Г.А. Креймера, И.И. Лютовой, Г. Марченко, О. Мачульской, Я.С. Мекумова, В.И. Окунева и др. Исследования зарубежных ученых в рамках данной проблематики представлены работами таких авторов, как: Х.П. Бэр, В. Беренс, А. Смит, Р. Фок, В. Хойер и др.

Оптимизация инвестиционных стратегий и исследования свойств инвестиционных рисков является одним из направлений экономической теории, которая представлена работами зарубежных ученых Г. Бирмана, М. Бромовича, Д. Норкотта, Дж. Ван Хорна, Дж. Бэйли, Г. Александера, Л.Дж. Гитмана, М. Джонка, Г. Марковича, П. Хавренека, У. Шарпа и др. В отечественной литературе рассматриваемым проблемам были посвящены труды таких авторов, как: А.Е. Абрамов, В.В. Ковалев, И.П. Липсиц, М.И.

Ломакин, Я.С. Мекумов, А.В. Мельников, О.А. Кандинская, М.Ю. Алексеев, А.А. Наумов, С.В. Шкодинский и др.

Однако применительно к современной специфике развития строительной отрасли, следует принять во внимание, что произошедшая реорганизация инвестиционных институтов на российском финансовом рынке, обусловливает расширение видов и форм инвестирования, способствующих развитию ипотечного кредитования. Данное обстоятельство определяет собой настоятельную потребность дальнейшего исследования методов риск - менеджмента с целью их развития, направленного на уменьшение инвестиционных рисков при осуществлении ипотечного жилищного кредитования.

Недостаточная теоретическая и практическая разработанность, а также возрастающая значимость проблем, связанных с развитием инструментов ипотечного кредитования в части управления рисками ипотечных активов определили тему диссертационного исследования, его цель и задачи.

Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в повышении эффективности инвестиций в жилищное строительство на основе разработки и научного обоснования рекомендаций по развитию системы ипотечного кредитования, совершенствованию методов риск-менеджмента ипотечных активов в современных экономических условиях.

Для достижения поставленной цели в работе были поставлены и решены следующие задачи'.

- исследованы и обоснованы наиболее актуальные для современного этапа экономического развития проблемы ипотечного кредитования жилищного строительства на российском рынке, осуществлен сравнительный анализ международной и отечественной практики ипотечного кредитования жилищного строительства;

- выявлены характерные черты и отличительные особенности инвестирования в строительство жилой недвижимости в России на основе применения инструментов ипотечного жилищного кредитования; исследованы и проанализированы наиболее значимые отечественные и международные показатели эффективности инвестиций в жилищное строительство, уточнены преимущества и недостатки их использования для оценки эффективности инвестиций, как с точки зрения кредиторов, так и заемщиков на рынке инвестиций для строительства объектов жилой недвижимости; предложены перспективные методы управления рисками ипотечного кредитования в системе рискЧменеджмента, а также целесообразные направления диверсификации ипотечных активов; обоснована целесообразность использования метода как классической, так и синтетической секьюритизации ипотечных активов для хеджирования инвестиционных рисков строительства объектов жилой недвижимости на российском рынке;

- сформулировать рекомендации по развитию системы ипотечного кредитования на основе использования регионального опыта строительства и приобретения жилья.

Объектом исследования является инвестиции в жилищное строительство, осуществляемые посредством инструментов ипотечного кредитования.

Предметом исследования выступает процесс повышения эффективности инвестиций в жилищное строительство за счет совершенствования форм и методов управления рисками в системе риск-менеджмента ипотечных активов, формирования рекомендаций по развитию системы ипотечного кредитования жилищного строительства в современной российской экономике.

Теоретико-методологическая основа диссертационной работы представлена существующими в современной экономической науке реальными достижениями в области теории инвестирования и практического опыта осуществления инвестиционной деятельности, управления инвестиционными процессами на рынке жилой недвижимости, а также научными разработками в области развития схем и инструментов ипотечного кредитования приобретения объектов жилой недвижимости.

В качестве основополагающих методов применялись диалектический, сравнительно-аналитический, экономико-статистический методы, а также методы научной абстракции, экономико-математический, системного анализа. В качестве информационной базы диссертационного исследования выступает широкий спектр информационно-аналитических, методических и нормативных материалов министерств и ведомств по программно-целевому развитию инвестиций, официальные законодательные акты РФ, а также материалы международных и всероссийских научно-практических конференций, отчетные материалы и данные электронных средств информации и Интернета.

Диссертация выпонена по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством, в соответствии с п. 4.15 Паспорта специальности Управление инновациями и инвестиционной деятельностью: Развитие методологии анализа, методов оценки, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в экономических системах.

Научная новизна исследования состоит в решении научной задачи разработки и научного обоснования рекомендаций по активизации инвестиционной деятельности в жилищном строительстве на основе развития схем и инструментов ипотечного жилищного кредитования, совершенствования форм и методов оценки показателей эффективности инвестиций в жилищное строительство и управления рисками в системе риск-менеджмента ипотечных активов.

Основные научные результаты, характеризующие научную новизну проведенного исследования, конкретизируются следующими положениями:

1. Допонена существующая классификация рисков ипотечного кредитования жилищного строительства на основе выявления современных особенностей рисков кредитных организаций при осуществлении ипотечного кредитования в российской экономике. Так, помимо общепризнанной классификации рисков ипотечного кредитования жилищного строительства, в исследовании обоснована необходимость учета: рисков, связанных с невыпонением предусмотренных сроков сдачи объекта жилой недвижимости; рисков, обусловливающих необходимость заложения ипотечными банками высоких темпов инфляции в финансовые риски; рисков, связанных с возможностью падения цен на объекты жилищного строительства.

2. Синтетическая секыоритизация ипотечных активов обоснована в качестве наиболее целесообразного метода хеджирования рисков ипотечного жилищного кредитования. Преимущества синтетической секъюритизации перед классической обусловлены более высокой степенью её устойчивости и эффективности за счет меньшей диверсификации ипотечных активов в форс-мажорных обстоятельствах. Это особенно важно в условиях резкого изменения валютного курса, рецессии экономики, резкого изменения цен на сырьевые ресурсы и т.д.

3. Обоснованы рекомендации по развитию применяемых в современных условиях схем ипотечного жилищного кредитования с учетом регионального опыта реализации инвестиционных проектов в жилищном строительстве, значимость которого обусловлена: региональными особенностями функционирования рынка жилья и ипотечных программ; внешними региональными факторами, оказывающими воздействие на инвестиционный процесс в жилищном строительстве; необходимостью развития ипотечных операций на региональном уровне, ограничивающих отток капитала из региона и способствующих повышению его инвестиционной привлекательности.

4. Уточнены достоинства, недостатки и целесообразность применения показателей эффективности инвестиций с учетом специфики инвестиционных проектов в жилищном строительстве. В частности, определено, что из всех существующих зарубежных и отечественных показателей оценки инвестиционно-строительных проектов наиболее оптимальными являются показатели чистой приведенной стоимости, внутренней нормы доходности, рентабельности и срока окупаемости инвестиций, при этом:

- оценка и отбор строительных проектов по критерию чистой приведенной стоимости корректен только для проектов с одинаковым сроком жизни. Для сравнения проектов с разными сроками жизни целесообразно приведение их длительности жизни к одному сроку;

- показатель внутренней нормы доходности, гарантируя нижний уровень прибыльности инвестиционного проекта, мало пригоден для ранжирования инвестиционных проектов по уровню их прибыльности, т.к. сильно зависим от точности оценки будущих денежных потоков;

- индекс рентабельности, обеспечивая благоприятные возможности для формирования наиболее эффективного портфеля инвестиционных проектов, не способен учитывать фактор масштабности проектов и часто противоречит расчетам по методу чистой приведенной стоимости;

- срок окупаемости инвестиций обеспечивает возможность получения достаточно быстрой оценки результатов расчетов в случае недостатка ресурсов, но не учитывает денежные потоки, находящиеся за пределами срока окупаемости инвестиций, что обусловливает возможность применения данного показателя для получения приближенной оценки уровня риска инвестиций в реализацию инвестиционно-строительного проекта.

Практическая значимость результатов диссертации состоит в том, что разработанные в ходе исследования рекомендации по совершенствованию применяемых схем ипотечного жилищного кредитования могут быть использованы кредитно-финансовыми институтами и органами испонительной власти на муниципальном и региональном уровне для обеспечения населения России доступным и комфортным жильем. Практическая значимость диссертационного исследования, кроме того, состоит в совершенствовании методов оценки эффективности инвестиций в строительство объектов жилой недвижимости и управления рисками на основе диверсификации и секъюритизации ипотечных активов. Результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе, а также при разработке программ и лекционного материала по дисциплинам Инвестиции, Риск-менеджмент, Ипотечное кредитование и др.

Апробациядиссертационногоисследования. Основные теоретические выводы и практические рекомендации, полученные по результатам исследования, обсуждались в ходе научно-практических конференций, методологических семинаров, проводимых Государственной академией строительства и ЖКК России, Международной академии предпринимательства в 2006-2008 гг. Положения диссертационного исследования получили апробацию в ходе учебных занятий в Государственной академии строительства и ЖКК России. Некоторые теоретические выводы и практические рекомендации диссертации содержатся в учебных программах и курсах лекций, используемых в образовательном процессе названного вуза.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 научных статей, одна из которых представлена в журнале Интеграл, рекомендованном ВАК РФ. Общий объем авторских публикаций по теме диссертационного исследования составил около 4 п.л.

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы, в котором 155 наименований. Работа изложена на 140 страницах машинописного текста, содержит 5 таблиц и 15 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Фальковский, Андрей Владимирович

Выводы по третьей главе

1. Рынку ипотечного кредитования свойственны классические риски, однако, с учетом специфики ипотеки (длительные сроки погашения ипотечных кредитов, за время которых могут произойти значительные изменения в экономике страны) риск-менеджмент ипотечных активов требует глубокого понимания происходящих процессов.

2. Для России характерной особенностью управления рисками рынка ипотечного кредитования является учет следующих факторов:

- большое количество ипотечных проектов не укладывается в оговоренные в контракте сроки (догострой);

- ипотечные банки вынуждены закладывать высокие темпы инфляции в финансовые риски;

- постоянный рост цен на недвижимость обусловливает требования и обязательства всех сторон, заключающих сдеку ипотечного кредитования, однако бесконечный рост цен - невозможен, что обусловливает необходимость учета риска падения цен на объекты жилищного строительства.

3. Диверсификация рисков ипотечного кредитования является наиболее современным методом управления рисками. Несмотря на то, что синдицирование является эффективным средством диверсификации рисков, в решении проблемы увеличения инвестиций в жилищное строительство секьюритизация представляется более эффективной.

4. Синтетическая секьюритизация в условиях нестабильных экономических условий в России представляется более эффективным и устойчивым для повышения эффективности инвестиций в рынок ипотечного кредитования способом реинвестирования ипотечных активов, чем классическая секьюритизация.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, проведенное исследование основных направлений повышения эффективности инвестиций в строительство жилой недвижимости в отечественном инвестиционно-строительном секторе на основе совершенствования риск-менеджмента ипотечных активов, позволяет остановиться на выводах следующего содержания.

Ипотечное кредитование как самая эффективная форма повышения инвестиций в строительный сектор образует отдельный сегмент фондового рынка. Для его функционирования создаются специальные кредитно-финансовые учреждения, в том числе ипотечные банки, которые занимаются исключительно вопросами ипотеки. В настоящее время в России в связи с недостаточным развитием специализированного ипотечного банковского сектора, для проведения кредитно-финансовых ипотечных операций используются универсальные банки.

Ипотечное кредитование по своему экономическому содержанию является одной из самых действенных форм осуществления частных инвестиций в строительную отрасль. В настоящее время в России в целом создана законодательная и нормативно-организационная база для активного развития ипотечного кредитования жилищного строительства в отечественном инвестиционно-строительном секторе.

Эффективность ипотеки в большой степени зависит от схемы ее организации. Анализ применяемых в мире схем показал, что в разных странах применяются исторически сложившиеся схемы, имеющие свою специфику и существенные различия. В настоящее время в российской ипотеке применяются различные схемы, которые приняты в мировой практике, учитывающие, тем не менее, особенности российского финансового рынка.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, созданное правительством РФ в 1997 году, призвано принять на себя реализацию ряда функций по развитию ипотечного рынка в России, в частности, таких как:

- поддержка законодательных реформ и оказание судебной поддержки для укрепления первичных рынков ипотеки: от совершенствования политики в сфере землепользования до повышения эффективности процедур обращения взыскания на заложенное имущество;

- преодоление недостатка капитала на местах путем предоставления ликвидных ресурсов местным государственным агентствам и относительно меким частным банкам, не подрывая ипотечных программ уже существующих ликвидных банков; демонстрация потенциальных возможностей ипотечного кредитования, которая свидетельствовала бы о возможности прибыльного участия коммерческих банков в конкуренции в данной сфере;

- принятие на себя риска, связанного с ценообразованием в сложных условиях, поскольку на российском рынке отсутствуют данные о функционировании ипотеки за прошлые периоды, на основе которых оценивают кредитный риск, а также исходные данные для определения цен на догосрочные облигации; формирование страховых продуктов для преодоления неопределенностей, существующих относительно кредитного риска, связанного с ипотечными кредитами.

По итогам анализа и сравнения отечественных и международных показателей эффективности инвестиций можно сделать следующие выводы:

Показатель чистой приведенной стоимости учитывает весь срок жизни проекта, временную стоимость денег, а также позволяет определить наиболее выгодный проект. Отбор строительных проектов по критерию чистой приведенной стоимости корректен только для проектов с одинаковым сроком жизни. Для сравнения проектов с разными сроками жизни целесообразно приведение их длительности жизни к одному сроку.

Показатель внутренней нормы доходности гарантирует нижний уровень прибыльности инвестиционного проекта, независимость и объективность результатов расчетов от абсолютных размеров инвестиций. Однако критерий мало пригоден для ранжирования инвестиционных проектов по уровню их прибыльности. Отличается высокой чувствительностью от точности оценки будущих денежных потоков.

Индекс рентабельности позволяет обеспечивать благоприятные возможности для формирования наиболее эффективного портфеля инвестиционных проектов. Наилучшим образом характеризует экономическую эффективность проектов. К недостаткам относится не способность учитывать фактор масштабности проектов, результаты могут входить в противоречие с расчетами по методу чистой приведенной стоимости.

Срок окупаемости инвестиций обеспечивает возможность получения достаточно быстрой оценки результатов расчетов в случае недостатка ресурсов. Однако не учитывает денежные потоки, находящиеся за пределами срока окупаемости инвестиций. В результате использования данного показателя возможно получение приближенной оценки уровня риска инвестиций.

Интересы строителя и инвестора сочетаются в том случае, когда инвестиционный проект отвечает показателям надежности, доходности и ликвидности.

По итогам анализа методов оценки эффективности инвестиций целесообразно сделать следующие выводы:

Для условий неопределенности используются вероятностные показатели оценки риска. Поскольку точечная оценка не несет информации о ее достоверности, поэтому целесообразна интервальная оценка эффективности инвестиций. Метод заключается в определении достоверности вероятности получения результата в заданных пределах.

Инвестиционо-строительный проект необходимо рассматривать с учетом интересов двух сторон: строителя и заемщика. В данном случае также анализируются риски и строителя, и инвестора. При этом инвестор и строитель при принятии инвестиционных решений основывается, как правило, на двух характеристиках: ожидаемой доходности и риске. Инвестиционный проект может отвечать и не отвечать интересам строителя и инвестора. Следовательно, проект может быть принят строителем и инвестором без риска, с риском, или не принят совсем.

Вычисление рисков инвестиционно-строительного проекта производится по методу VAR, так как основным понятием в нем является распределение вероятностей, связывающее все возможные величины изменений рыночных факторов с их вероятностями. Методология VAR позволяет измерить риск в терминах возможных потерь, соотнесенных с вероятностями их возникновения. Риски инвестиционного проекта при нахождении по методу VAR определяются универсальным образом.

Метод оценки эффективности VAR позволяет агрегировать риски отдельных позиций в единую величину для всего проекта, учитывая при этом информацию о количестве позиций, волатильности на рынке и периоде поддержания позиций.

Диверсификация рисков ипотечного кредитования является наиболее современным методом управления рисками. Диверсифицировать риски можно с помощью синдицирования и секьютиризации. С учетом специфики рынка ипотечного кредитования секьютиризация является более эффективной.

Что касается России, то необходимо отметить, что существующая законодательная база впоне удовлетворяет требованиям для активного развития рынка ипотечного кредитования, однако требует совершенствования. Важно понимать, что ипотечное кредитование в силу своей специфики носит социальную направленность, которая предполагает государственную поддержку малообеспеченных слоев населения и разработку специальных программ по финансированию и субсидированию тех, кто нуждается в жилье или улучшении жилищных условий. Также для развития ипотеки в нашей стране необходимо и стабильное финансовое положение участников (субъектов) инвестирования. Высокие цены на недвижимость влекут за собой большие объемы ипотечного кредитования, что в свою очередь требует иметь в наличии для субъектов ипотеки постоянный источник финансирования, в том числе и длинные деньги.

Недостаточное развитие в России специализированного ипотечного банковского сектора связано с тем, что на данный момент для предоставления ипотечных кредитов функционируют только универсальные банки.

Догострой, высокая инфляция и высокая стоимость недвижимости определяют специфику риск-менеджмента российских ипотечных активов.

Секьюритизация ипотечных активов является новым средством финансирования, который базируется на списании финансовых активов с баланса кредитной организации и их рефинансировании с помощью эмиссии ипотечных ценных бумаг на фондовом рынке. Комплексный характер процесса секьюритизации ипотечных активов требует проводить анализ предпочтения того или иного вида секьюритизации с учетом политических, экономических, юридических и других факторов, свойственных конкретной стране. В мировой практике эффективное внедрение механизма секьюритизации проходило в условиях сформированного рынка ипотечного кредитования.

Анализ особенностей классической и синтетической секьютеризации показал, что для российской действительности более эффективным и устойчивым будет второй вид секьютеризации.

Таким образом, риск по ипотечному кредиту для инвестора (заемщика) складывается из трех составляющих: банковской маржи, величины инфляции и стоимости риска по ипотечному кредиту. Банковскую маржу можно уменьшить с помощью выбора более крупного банка (чем крупнее банк, тем меньше у него банковская маржа). Стоимость риска можно сократить за счет выбора подходящей схемы секьюритизации. Инфляционный риск довольно трудно управляем, поскольку банк старается заложить довольно крупный процент по инфляции из-за длительных сроков ипотечного кредитования, а, следовательно, и сложного прогнозирования инфляционных процессов.

Для строителя стоимость риска по ипотечному строительству состоит из двух компонент: инфляции и риска изменения экономических условий в стране. Рост инфляции будет увеличивать стоимость строительных материалов и рабочей силы, возникнет риск того, что изначальной суммы, указанной в ипотечном договоре, может не хватить. Изменение экономических условий также может повлечь за собой неспособность строителя выпонять свои обязанности по ипотечному договору.

В процессе управления инвестиционным проектом нельзя минимизировать риски инвестора и строителя. Возможно, либо зафиксировать риск строителя и свети к минимуму риск инвестора, либо риск инвестора фиксировать, а риск строителя минимизировать. В данных условиях положение инвестора нельзя улучшить, не ухудшая при этом положение строителя, и наоборот. Выбор лучшей стратегии для инвестора и строителя возможно созданием портфелем проектов. Эффективный портфель проектов состоит из лучших проектов по вложениям с минимальной изменчивостью доходности.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Фальковский, Андрей Владимирович, Москва

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I, II. М.: ИНФРА-М, 1997.

2. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г.

3. О банках и банковской деятельности: Федеральный закон №17-ФЗ от 3 февраля 1996 г.

4. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования: Учебное пособие. М.: Высшая школа, 1998.

5. Цылина Г.А. Ипотечное кредитование: о достижениях и проблемах // Российский экономический журнал 1999. - №7.

6. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М., 2001. - 358с.

7. Фаерман Е.Ю. Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования / Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р. // Экон. и мат. методы. 2004. -Т.40, №1.

8. Скорбин К.М. Объекты и субъекты ипотечного кредитования // Вестник Московского университета. Сер. 6. Экономика. 2007. - №3.

9. Пономарев В. Система ипотечного кредитования // Экономика России XXI век. - 2003. - №13.

10. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России: Сб. ст. / под ред. Рогожиной Н.Н. М.: Фонд Институт экономики города, 2004.

11. Маркетинговые методы стратегической концентрации информации о заемщиках. // Банковское кредитование. 2005. - №4

12. Фролов Н.Е. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы и перспективы // Деньги и кредит. 2007. - №8.

13. Кредитная политика как инструмент стратегии фирмы. // Консультант. 2005. - №23.

14. Соколинская Н.Э. Учет и анализ краткосрочных и догосрочных кредитов. М.: Консатбанкир, 1997.

15. Печникова А.В. Денежно-кредитное регулирование экономики Великобритании. Ч М.: Финансы и статистика, 1986.

16. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США: Учебное пособие. Ч Екатеринбург, 1998.

17. Ипотечное кредитование жилья в США / В.М.Агапкин и др. // ЭКО.- 1992.-№11.

18. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости /Пер. с англ. М.: Дело, 1997.

19. Обзор зарубежных моделей анализа кредитоспособности заемщика. // Внедрение Международных стандартов финансовой отчетности МСФО в кредитной организации. 2006. - №4.

20. Оленина Е.А. К оценке потенциального спроса населения на ипотечный кредит // Деньги и кредит. 2000. - №5.

21. Нугаев Р.А., Кириченко Е.Г. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития. // Деньги и кредит. -2004. №10.

22. Логинов М.П. Ипотечное кредитование строительства жилья // Экономист. 2002. - №9.

23. Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России // Деньги и кредит. 2003. - №12.

24. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО.- 2004. №9.

25. Козлова Е.А. Система комплексной страховой защиты от рисков ипотечного жилищного кредитования // Страховое дело. 2007. - №2.

26. Зельднер А.Г. Жилищное строительство и ипотека в России / Зельднер А.Г., Южелевский В.К. // ЭКО. 2004. - №8.

27. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. 2002. - №6.

28. Денисенко Е.Б. Анализ первичного рынка жилья: как активизировать операции с использованием ипотечных схем // ЭКО. 2007. -№1.

29. Гарипова 3.JI. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2004. - №6.

30. Потерович В.М., Старков О.Ю. Стратегия формирования ипотечного рынка в России. // Экономика и математические методы. 2007. -Т.43, №4.

31. Эпштейн А. О соотношении коммерческой, государственной и муниципальной ипотеки на современном этапе // Муниципальная власть.2004. №6.

32. Бенджамин Грэхем, Джейсон Цвейг. Разумный инвестор. М.: Издательский дом Вильяме, 2007.

33. Бирман Г., Экономический анализ инвестиционных проектов. -М.: Финансы и статистика, 2001.

34. Ван Хорн Дж. К. Основы управления финансами. М.: Финансы и статистика, 2004.

35. Попков В.П., Семенов В.П. Организация и финансирование инвестиций. СПб: Питер, 2002.

36. Афанасьев В.Н., Юзбашев М.М. Анализ временных рядов и прогнозирование: Учебник. -М.: Финансы и статистика, 2001.

37. Берзон Н.И., Аршавский А.Ю., Буянова Е.А. Фондовый рынок. -М.: Вита-Пресс, 2002.

38. Боровкова В.А. Рынок ценных бумаг. СПб: Питер, 2005.

39. Бусыгин А.В. Эффективный менеджмент. М.: Финпресс, 2000.

40. Гукова А.В. Инвестиционный капитал предприятия. М.: КНОРУС,2006.

41. Каминский А. Методы измерения рыночного риска на примере новых европейских рынков акций. // Управление финансовыми рисками. Ч2005,-№2.

42. Бобылева А.З. Финансовое оздоровление фирмы. -М.: Дело, 2004.

43. Кравченко Н.А. Инвестиционный анализ М.: Дело, 2007.

44. Князевская Н.В., Князевский B.C. Принятие рискованных решений в экономике и бизнесе. М.: Контур, 2000.

45. Максимова В.Ф. Реальные инвестиции. М., МЭСИ, 2001.

46. Балабанов И.Т. Риск-менеджмент. М.: Финансы и статистика,1996.

47. Бредихин А.А., Лоскутов А.Ю. Временные ряды с переменной дисперсией и финансовый рынок России//Вопросы анализа риска. 1999. -№1.

48. Бочаров В.В. Финансовый инжиниринг. СПб: Питер, 2005.

49. Бузова И., Маховикова Г. Коммерческая оценка инвестиций СПб: Питер, 2004.

50. Гинзбург А.И., Михейко М.В. Рынки валют и ценных бумаг. СПб: Питер, 2004.

51. Бучаев Я.Г. Системное моделирование фондового рынка: проблемы и методы. М.: Эдиториал УРСС, 2003.

52. Громов А.С. Методология VAR, подбор оптимального параметра сглаживания // Вестник Международного университета природы, общества и человека Дубна. 2001. - №2(5).

53. Орехов Н.А., Лёвин А.Г., Горбунов Е.А. Математические методы и модели в экономике: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. Н.А.Орехова. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

54. Пащенко Ф.Ф. Введение в состоятельные методы моделирования. -М.: Финансы и статистика, 2007.

55. Гулькин П.Г. Венчурные и прямые инвестиции в России. СПб: Питер, 2003.

56. Пайк Р., Нил Б. Корпоративные финансы и инвестирование. СПб: Питер, 2006.

57. Кобел ев Н.Б. Основы имитационного моделирования сложных экономических систем М.: Дело, 2003.

58. Ефимова М.Р., Петрова Е.В., Румянцев В.Н. Общая теория статистики: Учебник. М.: ИНФРА-М, 2006.59.3айцев М.Г. Методы оптимизации управления для менеджеров: Компьютерно ориентированный подход-М.: Дело, 2007

59. Елисеева И.И., Юзбашев М.М. Общая теория статистики: Учебник / Под ред. И.И.Елисеевой. М.: Финансы и статистика, 2003.

60. Маккартни М.П., Флинн Т.П. Риск: управление риском на уровне топ-менеджеров и советов директоров. М., Альпина Бизнес Букс, 2005.

61. Ларичев О.И. Теория и методы принятия решений. М.: Логос,2000.

62. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. М.: Альпина Бизнес Букс, 2004.

63. Касимов Ю.Ф. Введение в теорию оптимального портфеля ценных бумаг. М.: Анкил, 2005.

64. Ермасова Н.Б. Риск-менеджмент. Саратов: Повожская академия государственной службы им. П.А. Столыпина, 2003.

65. Норткотт Д. Принятие инвестиционных решений. М., ЮНИТИ,2001.

66. Евстигнеев В.Т. Портфельные инвестиции в мире России: выбор стратегии. М.: Едиториал УРСС, 2002 г.

67. Петере Э. Хаос и порядок на рынках капитала. Новый аналитический взгляд на циклы, цены и изменчивость рынка: Пер. с англ. -М.: Мир, 2000.

68. Крылов Э.И., Журавкова И.В. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия: Учебное пособие. М.: Финансы и статистика, 2003.

69. Москвин В. А. Управление рисками при реализации инвестиционных проектов. М., Финансы и статистика, 2004.

70. Орехов Н.А., Левин А.Г., Горбунов Е.А. Математические методы и модели в экономике: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. Н.А.Орехова. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

71. Лобанов А., Порох А. Анализ применимости различных моделей расчета value at risk на российском рынке акций. // Рынок ценных бумаг. -2001.-№2.

72. Найт Ф. Риск, неопределенность и прибыль. Ч М.: Дело, 2003.

73. О'Нил У.Дж. Как делать деньги на фондовом рынке: Стратегия торговли на росте и падении: Пер. с англ. М. Альпина Паблишер, 2003.

74. Ове Н.-Г., Петри К.-И. Баланс между стратегией и контролем Ч СПб: Питер, 2005.

75. Максимова В.Ф. Реальные инвестиции. М.: МЭСИ, 2001.

76. Арсеньев В. Руководство по российскому рынку капитала. М.: Альпина Паблишер, 2001.

77. Аскинадзи В.М. Инвестиционные стратегии на рынке ценных бумаг. М.: Маркет ДС Корпорейшн, 2004.

78. Закарян И. Особенности национальных спекуляций или как играть на российских биржах. М.: Интернет-трейдинг, 2005.

79. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. Ч М.: Альпина Бизнес Букс, 2004.

80. Найман Э.Л. Малая Энциклопедия Трейдера: Пер. с англ. М.: Альпина Паблишер, 2005.

81. Копейкин А. и др. Американская модель ипотеки // РЦБ. 1999.8.

82. Копейкин А. и др. Развитие ипотечного кредитования в России // РЦБ.- 1999.-№8.

83. Цылина Г.А. Ипотечное кредитование и риски. // Жилищное строительство. Ч 2001. №5.

84. Риск-менеджмент в банковской сфере деятельности. // 30.09.2006. -Ссыка на домен более не работаетother/risk/5.

85. Виды и классификации рисков. // Ссыка на домен более не работаетvidi.htm.

86. Коршунова Л.Н., Проданова Н.А. Оценка и анализ рисков. М.: Феникс, 2007.

87. Чернова Г.В., Кудрявцев А.А. Управление рисками. М.: ТК Веби, Проспект, 2007.

88. Бадин К.В., Воробьев С.Н. Риск-менеджмент. Учебное пособие. -М.: Гардарики, 2005.

89. Лапченко Д.А. Оценка и управление экономическим риском. Теория и практика. М: Амафея, 2007.

90. Воронцовский А.В. Управление рисками. СПб: СПбГУП, 2004.

91. Селюков В.К., Гончаров С.Г. Управление финансовыми рисками на рынке ипотечного кредитования. // Менеджмент в России и за рубежом. Ч 1999.-№4.

92. Lee S.W., Kwang S.-W., Mullineaux D.J. Agency Conflicts, Financial Distress, and Syndicate Structure: Evidence from Japanese Borrowers. // CEI Working Paper Series, No. 2006-11.

93. Casolaro L., Focarelli D., Pozzolo A.F. The pricing effect of certification on bank loans: evidence from cyndicated credit market. // Economics and Statistics discussion paper, 2003, №10.

94. Nini G. The value of financial intermediaries: empirical evidence from syndicated loans to emerging market borrowers. // Federal Reserve Board, 29.9.2004.

95. Hallak I. Why Borrowers pay premiums to larger Lenders: empirical evidence from sovereign Syndicated Loans. // CSEF, Working Paper, 2004, №124.

96. Лаврушин О.И. Банковское дело: современная система кредитования: Учебное пособие/ О.И. Лаврушин, О.Н. Афанасьева, С.Л. Корниенко; под ред. Д.Э.Н., проф. О.И. Лаврушина. 3-е изд., доп. - М.: КНОРУС, 2007.

97. Принципы синдикации. // Время новостей. 2007. - 27 февраля (№34).

98. Кредиты вскладчину. // Эксперт, 20.12.1999, № 48 (212).

99. Абрамов Е.А. Инвестиционные фонды: Доходность и риски, стратегии управления портфелем, объекты инвестирования в России. М.: Альпина Бизнес Букс, 2005.

100. Пенкина И. Диверсификация рисков. II Ведомости. 2004. - 21 января.

101. Бэр Х.П. Секьюритизация активов: Монография. М.: Вотерс Клувер, 2006.

102. Селивановский А. Правовые риски ипотечного агента //Хозяйство и право. 2005. - №8-9.

103. Туктаров Ю. Секьюритизация и инвестиционные фонды //Рынок ценных бумаг. 2005. - №16.

104. Сигал И.М. Секьюритизация как эффективный способ привлечения финансовых ресурсов на российском рынке. // Проблемы современной экономики. 2007. - №3(23).

105. ФЗ РФ от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ Об ипотечных ценных бумагах.

106. Анисимов А.Н., Малеева А.В. Теоретические аспекты секьюритизации банковских активов // Сборник научных трудов СевКавГТУ. Серия Экономика. 2005. - № 1.

107. Резванова JI.M. Механизм секьюритизации в системе рефинансирования ипотечного кредитования. // Банковское кредитование. Ч 2008.-№1.

108. Дэвидсон Э., Сандерс Э., Вольф JI.-JL, Чинг А. Секьюритизация ипотеки. Мировой опыт, структурирование и анализ. Ч СПб: Изд-во Вершина, 2007.

109. Смоленчук Ф. Российская секьюритизация в условиях ипотечного кризиса в США. // Исследования ИАУ ММВБ. 2007. - №12(50).

110. Ким В. Секьюритизация ипотечных активов. // Рынок ценных бумаг Казахстана (Аматы). 2005. - №18(122).

111. Казаков А. Синтетическая секьюритизация. // Рынок ценных бумаг. 2003. - №16.

112. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой и активами / Под ред. JI. Хейра. М.: Альпина Бизнес Букс, 2007.

113. Основы ипотечного кредитования / Кол. авт., научный руководитель Н.Б. Косарева. М.: ИНФРА-М, 2007.

114. Тарачев В., Гурвич В. Странное слово секьюритизация. // Время МН.-2003.- 17 мая.

115. Банки пустили ипотеку в продажу. // КоммерсантЪ. 2006. - 24 ноября.

116. Туктаров Ю. Секьюритизация и законодательство //Ипотека в России (лPycbHnoTeKa//www.rusipoteka.ru), март 2006.

117. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. СПб: Нестор, 2000.

118. Ипотека в ФРГ // Бизнес и банки. 1995. -№ 5-6.

119. Ивасенко А.Г, Соколов В.Н. Ерохин А. А. Ипотека в Новосибирске: проблемы и перспективы развития// Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара Современные проблемы экономики и менеджмента (выпуск 2). -Новосибирск: СГТА, 2000.

120. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. -М.: Издательский дом Аудитор, 1999.

121. Барыкин Д. А., Точинский М.А. Приобретение квартиры. Ипотека, долевое участие, социальное жилье. М.: Юрайт-Издат, 2006.

122. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь.-2000. № 7.

123. Верганова Е.В., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Анализ достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 6)/ Отв. ред А.И. Щербаков. Новосибирск: НГАСУ, 2000.

124. Гольцблат А. Сдеки с землей в России. Купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека / A Guide to Land Transactions in Russia. Sale and Purchase, Lease, Privatisation, Mortgage. M.: Альпина Бизнес Букс, 2005.

125. Гражданское право: Учебник. Части первая, вторая, третья./ Под ред. Ю.К. Тостого, А.П. Сергеева. СПб, 2001.

126. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону Об ипотеке (залоге недвижимости). М.: Юристъ, 2004.

127. Грудцына JI. ФЗ РФ Об ипотеке (залоге недвижимости): Постатейный научно-практический комментарий. М.: Феникс, 2005.

128. Грудцына Л.Ю., Филиппова Е.С. Ипотека. М.: Эксмо, 2006.

129. Грудцына JI. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства. М.: Эксмо, 2006.

130. Дэвидсон Э., Сандерс Э., Вольф JI.-JI., Чинг А. Секьюритизация ипотеки. Мировой опыт, структурирование и анализ. М.: Вершина, 2007.

131. Ельцов М.И. Перспективы развития ипотечного кредитования в России// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. СПб.: Нестор, 2000.

132. Золотарев И.И., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Инвестиции в жилищное строительство// Экономика и предпринимательство в строительстве: Сб. научи, тр. (выпуск 6)/ Отв. ред. А.И. Щербаков. -Новосибирск: НГАСУ, 2000.

133. Ипотека. Вопросы правого регулирования. М.: Ось-89, 2005.

134. Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах. М.: Юстицинформ,2007.

135. Кирсанова А.В. Ипотека как способ преодоления инвестиционного кризиса // Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию: Материалы к международной научно-практической конференции 10 февраля 2000 г. Новосибирск, 2000.

136. Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России. // Деньги и кредит. 2003. - №15.

137. Назаров В., Королева С. Ипотека. Руководство к действию. М.: БХВ-Петербург, 2005.

138. Норесков В. Ипотека для приобретения жилья. М.: БХВ-Петербург, 2005.

139. Овсянников Д.Н. Азы ипотечного кредитования, или об ипотеке по-русски. М.: Экономика, 2004.

140. Опольская Н.В., Шитова О.Т., Соколов В.Н. Государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования: зарубежный опыт и российская практика// Вестник СГТА (выпуск 6). Новосибирск: СГГА, 2001.

141. Покопцева Е.Б. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. М.: ГроссМедиа Ферлаг, 2004.

142. Попова О. Залог и ипотека. Договоры, рекомендации, комментарии. М.: Альфа-Пресс, 2006.

143. Хейр Л. Рынки ценных бумаг, обеспеченных ипотекой и активами: Перевод с английского. М.: Альпина, 2007.

144. Южелевский В.К. Какая Ипотека нужна России? М.: 2004.

145. Ипотечное жилищное кредитование. // www.ruseconomy.ru

146. Щербаков А.И., Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.И. Ипотека в России. Современные тенденции и перспективы развития на федеральном и региональных уровнях // Известия вузов Строительство. -1999.-№ 7.

147. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.:АВЧ, 1996.

148. Черняк В.З. Оценка бизнеса. М.:АВЧ, 1996.

149. Черняк И.В. О развитии ипотечного кредитования // Жилищное строительство. 1996. - №6.

150. Фомичева Л.П. Квартира по ипотеке: ответ на любой вопрос. М.: НалогИнформ, 2007.

151. Платкин М. Основы ипотечного кредитования. Программа подготовки специалистов / Ассоциация ипотечных банков России. М., 1997.

Похожие диссертации

• Формирование экономического механизма управления рынком жилой недвижимости
• Управление инвестиционной деятельностью на рынке жилой недвижимости
• Формирование и развитие рынка жилой недвижимости в крупной агломерации
• Развитие регионального рынка жилой недвижимости на основе интеграции реального и финансового секторов экономики
• Рациональное использование объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла