Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Оценка экономической эффективности строительства "интелектуальных зданий" тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Мурашова, Ольга Владимировна
Место защиты Москва
Год 2010
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Мурашова, Ольга Владимировна

Введение

Глава I. Исследование экономического содержания и особенностей инвестирования в Интелектуальные здания

1.1. Эволюция концепций инженерно-технического обеспечения 9 зданий.

1.2. Исследование системных свойств в циклической динамике 21 и идентификация понятия Интелектуальное здание.

1.3 Анализ и систематизация особенностей создания 41 Интелектуального здания.

Глава II. Разработка методического подхода к обоснованию 50 эффективности Интелектуального здания.

2.1. Анализ основного метода оценки эффективности 50 инвестиционных проектов и особенности его использования для оценки Интелектуального здания.

2.2. Обоснование необходимости и возможности применения 64 комбинационных методов оценки эффективности Интелектуального здания

2.3. Формирование методического подхода для обоснования 91 эффективности Интелектуального здания.

Глава III. Адаптация комплексной методики оценки ЮЗ эффективности Интелектуального здания к условиям практического использования.

3.1. Оценка степени универсальности комплексной методики ЮЗ оценки эффективности Интелектуального здания.

3.2. Разработка методических рекомендаций к оценке эффективности проекта Интелектуального здания по стадиям жизненного цикла.

3.3. Организационный механизм реализации комплексной 138 методики оценки эффективности Интелектуального здания. Выводы и предложения

Диссертация: введение по экономике, на тему "Оценка экономической эффективности строительства "интелектуальных зданий""

Актуальность темы диссертационного исследования. Одной из наиболее устойчивых тенденций в сфере недвижимости является постоянно возрастающие требования; к ее качеству на базе развития; инновационной деятельности, расширяющей; возможности решения - задачи по повышению? эффективности инвестиций! При-этом общей закономерностью является формирование новых типов недвижимости со сложной г инженернойинфраструк-турой, такие как проекты бизнес-центров, многофункциональных и спортивно-развлекательных комплексов, что привело к росту сложности управления объектами недвижимости щ как следствие; высокой стоимости обслуживания таких объектов. На этой базе формируется новое направление развития недвижимости, связанное со строительством* Интелектуального здания (далее ИЗ).

Таким образом, появление ИЗ обусловлено, с: одной; стороны, необходимостью управления; внутренней* инфраструктурой зданий, организацией безопасных и экономичных, процессов, протекающих внутри здания, и, , как следствие, получением: экономии при эксплуатации; здания, с другой стороны, возможностью удовлетворения потребностей пользователей здания в комфорте и престижем

Развитие технологий в области создания ИЗ является одним из приоритетных направлений инновационного развития России и требует адекватной оценки эффективности вложений в реализацию проектов Интелектуального здания. При этом задача оценки эффективности вложений в создание ИЗ является довольно сложной, поскольку имеет свои особенности, связанные с воздействием процесса создания этого типа зданий на стоимостные характеристики по стадиям жизненного цикла объекта недвижимости, влиянием не только на количественные, но и на качественные характеристики, возможностью управления как процессом создания, так и процессом эксплуатации объекта недвижимости и др.

Проблемам управления, развития и оценки объектов недвижимости посвящены труды таких ученых, как А.А.Воков, П.Г. Грабовый, Х.М1 Гум-ба, С.П. Коростелев, Ю.Н. Кулаков, И.Г.Лукманова, Ю.А. Табунщиков, Л.Н. Чернышов, Н.Ю.Яськова и др. Несмотря-на большое количество работ, посвященных изучению технических и экономических аспектов оценки недвижимости, особенности ИЗ, с точки зрения их учета при формировании1 методического подхода к оценке эффективности до сих пор не учитываются. В этой связи следует отметить недостаточность разработанности проблемы оценки эффективности в имеющихся исследованиях и отсутствие системного подхода к ее изучению. Кроме этого, единого методического подхода к оценке эффективности инвестиций в создание ИЗ на настоящее время так и не выработано. Именно поэтому оценка эффективности, инвестиций в создание ИЗ является востребованной, как в теоретическом, так и практическом плане функционирования инвестиционно-строительной сферы России.

Таким образом, актуальность проблемы оценки эффективности в области построения ИЗ и ее повышение в современных условиях, недостаточная теоретическая изученность ее ключевых аспектов определяют необходимость углубления и систематизации знаний в данной области, а также адаптации теоретических основ к условиям практического использования концепции ИЗ. В связи с этим возникает потребность в дальнейшем развитии теоретических представлений и методических положений об экономической сущности и особенностях методов оценки эффективности создания ИЗ. В связи с выше изложенным определены цель, задачи и структура диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка методического подхода к оценке экономической эффективности создания Интелектуальных зданий, отвечающих современным требованиям к качеству и экономической эффективности недвижимости.

В соответствии с целью исследования в работе были поставлены и решены следующие задачи: проанализированы основы концепций инженерно-технического обеспечения зданий и принципы, их эксплуатации в современных условиях; определены и исследованы свойства и экономическая сущность понятия Интелектуальное здания; выявлены особенности создания Интелектуального здания и их проявления в инвестиционно-строительных,проектах; осуществлена декомпозиция экономического потенциала концепции Интелектуального здания; оценены возможности и установлены* особенности использования методов определения эффективности инвестиционного проекта для расчетов эффективности Интелектуального здания в современных условиях; сформирован методический подход к оценке эффективности создания Интелектуальных зданий и осуществлена адаптация к условиям его практической реализации.

Объектом исследования являются объекты коммерческой^ недвижимости, построенные с использованием концепции Интелектуального здания.

Предметом исследования являются методы оценки отбора и реализации инвестиционного проекта Интелектуального здания.

Теоретической и методологической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных исследователей в области экономики, управления, финансов и маркетинга, стратегического планирования и ценообразования. В работе использовались также материалы научных конференций, статей, семинаров и симпозиумов.

В диссертации применены общенаучные методы исследования: анализ и синтез, обобщение, исторический и логический методы, индукция и дедукция, а также научные приемы и методы, такие как статистический, информационный, структурный, функциональный, графический анализ и другие распространенные в экономической практике методы исследований.

Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании и разработке методических рекомендаций к оценке эффективности создания и развития Интелектуальных зданий различного функционального' назначения, учитывающих циклическую динамику выявленных особенностей этого типа недвижимости и мотивацию инвесторов.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем: выявлена основная тенденция рынка недвижимости, заключающаяся в активном использовании инноваций в строительстве с расширяющимся сегментом строительства Интелектуальных зданий; определены и систематизированы свойства и экономическая сущность понятия Интелектуальное здание, отражающие его технико-технологические и организационно-управленческие особенности; систематизированы особенности создания Интелектуального здания на основе анализа проявления специфических свойств недвижимости в проектах Интелектуального здания; осуществлена декомпозиция экономического потенциала концепции Интелектуального здания в циклической динамике реализации" инвестиционно-строительного проекта; выявлена специфика использования методов оценки эффективности инвестиций в создание Интелектуального здания; разработана методика оценки эффективности инвестиций в создание Интелектуального здания и осуществлена ее практическая апробация по типам недвижимости.

На защиту выносятся:

1. Система свойств, характеризующих экономическую сущность Интелектуального здания, как условие эффективной капитализации недвижимости.

2. Модель жизненного цикла создания и функционирования Интелектуального здания.

3. Методика комплексной оценки эффективности Интелектуального здания, учитывающая возможности альтернативных методов оценки.

4. Регламент проведения оценки эффективности проекта Интелектуального здания по стадиям жизненного цикла.

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования. Теоретическая значимость исследования заключается в том, что научные результаты исследования, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы в качестве методической базы для дальнейших комплексных исследований данной проблемы.

В практическом плане материалы диссертации целесообразно использовать > предприятиямил инвестиционно-строительной отрасли, смежных отраслей экономики страны при осуществлении расчетов экономической эффективности инвестиций в создание ИЗ.

Материалы диссертации также могут быть использованы в учебном процессе в ВУЗах при изучении дисциплины Экономика в строительстве, Оценка недвижимости и других, а также в учебном процессе послевузовского образования.

Достоверность полученных результатов основывается на применении объёма статистической и управленческой отчетности по проектам строительства объектов недвижимости, использовании аналитических и статистических данных, отражающих состояние инвестиционно-строительной сферы за 20072009 годы, а также подтверждается апробацией результатов исследования. Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 10 печатных работ общим объемом 2,7 п.л., в том числе лично автором 2,45 п.л.

Объем и структура. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений. Общий объем диссертационной работы 171 страниц, в том числе 25 таблицы, 7 формул, 23 рисунка. Список литературы включает 152 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Мурашова, Ольга Владимировна

Выводы и предложения.

1. Анализ эволюции концепций инженерно-технического* обеспечения зданий-позволил выявить основные направления развития недвижимости и-обозначить на фоне: исследований и разработок в области* информатизации, энергосбережения и. перехода на. нетрадиционные возобновляемые источники энергии, (НВИЭ), целью которых явилось повышение комфортности, экологичности, функциональности1 ОН, снижение энергопотребления и соответственно сокращение эксплуатационных затрат в догосрочной перспективе, а также сохранение окружающей среды - основные проблемы, которыми явились: во-первых, энергетическая, связанная с ограниченностью и ростом стоимости природных ресурсов; во-вторых, экологическая; связанная с глобальным потеплением; в-третьих, информатизация бизнес-среды.

2. Исследование состава инженерно-технического обеспечения современного здания и постепенная; информатизации процесса его управления (от локальной до комплексной автоматизации здания), необходимость которой обусловлена усложнением инженерных систем здания и увеличением количества и качества выпоняемых ими функций, ставшая возможной за счет сокращения стоимости и роста доступности элементов микроэлектроники, позволили определить объект исследования и сформировать требования и принципы к созданию ИЗ.

3. В процессе проведенного исследования были выявлены место и роль ИЗ в развитии недвижимости, занявшего нишу на пересечении традиционного здания (ЗТ), морально устаревших технологий и инновационных технологий, направленных на повышение энергосбережения и эффективного управления постоянно усложняющейся инфраструктурой зданий и определена тенденция дальнейшего развития, базирующаяся на активном использовании инноваций в строительстве и перспективой строительства в основном ИЗ.

4. Анализ жизненного цикла проекта ИЗ и изучение влияния системных свойств ИЗ на* эффективную реализацию и поддержку каждой из его стадий, позволил* определить особенности создания и функционирования ИЗ и выявить следующие факторы эффективности: снижение эксплуатационных затрат; рост доходов пользователей; повышение безопасности объекта.

5. Изучение трудов отечественных и зарубежных специалистов, посвященных вопросу ИЗ, а также анализ технических возможностей и экономических характеристик и факторов, позволили дать определение экономического понятия ИЗ и выделить его существенные признаки.

6. На основе анализа специфических особенностей недвижимости и проявления их в проектах ИЗ, были выявлены следующие особенности ИЗ: зависимость стоимости создания ИЗ от площади здания; зависимость стоимости . ИЗ от мотивации и целей инвестора, при этом предложена классификация инвесторов в зависимости от требований к сложности систем; зависимость стоимости ИЗ от местоположения и типа коммерческой недвижимости объектов различного назначения; появление нового по сравнению с ЗТ состава и структуры участников строительства, что увеличивает сложность контроля и координации при выпонении работ и соответственно в большинстве случаев приводит к росту стоимости; уникальность каждого объекта, затрудняющая разработку и тиражирование типовых решений.

Особенности ИЗ, сложность и специфика реализации проектов по их строительству и эксплуатации предопределили дальнейший анализ методов, выявление критериев и оценки эффективности проектов ИЗ.

7. В результате анализа понятия линвестиции выявлено, что инвестиции в создание ИЗ представляют собой капитальные вложения, включающие в себя инвестиции в создание ЗТ, а также часть допонительных инвестиций в ИЗ, эффективность которых предполагается оценить в ходе проведения исследования. Автором исследования допонительные инвестиции в создание ИЗ структурированы по уровням осуществления следующим образом: на этапе создания и эксплуатации ИЗ требуются^ допонительные инвестиции подразделяющиеся на технологические, управленческие инвестиции, а также образовательные инвестиции. в отдельную группу автором выделены законодательно-правовые и интелектуальные инвестиции, осуществление которых необходимо на уровне страны и созданных ассоциаций. Эти инвестиции способствуют продвижению технологии ИЗ в строительной отрасли.

8. В результате анализа выявлены методы, позволяющие оценить эффективность ИЗ с учетом стадий жизненного цикла и целей инвестора, ими стали: метод ланализа денежных потоков (СР); метод реальных опционов (1Ю); метод совокупной стоимости владения (ТСО); метод совокупного экономического эффекта (ТЕ1); матричный метод (МаТоо1).

Поскольку часть инвестиций в ИЗ, представляют собой инвестиции в нематериальные активы по использованию информационных технологий в строительстве, а реализация проекта ИЗ кроме изменения количественных характеристик по проекту, влияет на изменение качественных характеристик, ограничиваться применением общепринятого метода СБ не стоит, поэтому список допонен, наряду с традиционными методами, привлечением новых подходов и соответствующего инструментария.

9. Анализ методов, предлагаемых к использованию для оценки эффективности ИЗ определил, что методы основаны на различных подходах и критериях оценки, в связи с чем была сформирована комплексная методика оценки эффективности ИЗ, которая позволила сформировать сбалансированную процедуру оценки инвестирования, учитывающую момент проведения оценки согласно стадии жизненного цикла и мотивации инвестора.

10. Применение созданной комплексной методики оценки эффективности ИЗ, позволило установить ее адекватность, а также подтвердить предположение об эффективности инвестиций в создание ИЗ по сравнению с эффективностью инвестиций в создание ЗТ в среднесрочной и догосрочной перспективе.

11. В процессе анализа результатов использования предложенной методики оценки эффективности различных видов ИЗ уточнен расчетный агоритм с адаптацией к условиям практического использования.

12. Сформирован регламент по организации проведения оценки эффективности проектов ИЗ на соответствующих этапах оценки, являющийся нормативным описанием практического внедрения процесса оценки. 1 2

3: 4 5 6 7 8 9

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Мурашова, Ольга Владимировна, Москва

1. Авдуевский А. Крыша для интелекта. Что стоит за популярным термином "интелектуальное здание" // Журнал сетевых решений LAN №3 -1998.

2. Аверьянов В; К. , Миткевич О: А. Интелектуализация зданий. Основные направления и проблемы. // Стройпрофиль №7 - 2007.

3. Алиева JI.A. Совершенствование управления* проектами: Дис. канд. экон. наук: 08.00i05-М; 2003. 125 с.

4. Бобылев A.B. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов с учетом стоимости бизнеса // дис. К.э.н. : 08.00:05. Москва, 2004.

5. Боер.Ф.Пигер. Оценка стоимости технологий: проблемы бизнеса и финансов в мире исследований и разработок //Пер.с англ.-М.:ЗАО "Олимп-Бизнес", 2007.-448С.

6. Более 30% спроса на;качественные офисы, приходится на банки, инвест-компании и нефтяную отрасль // 2008 Источник: Арендатор.ру.

7. Большой экономический словарь / Под ред. А.Н;Азрилияна. -,5-е изд. Доп. и перераб. М.: Институт новой экономики, 2002. - 1280 с.

8. Борейшо A.A. Модели и методы оценки эффективности высокотехнологичных инвестиционных проектов //дис.к.э.н.: 08.00.13 / С.-Петерб; гос. инженер.-эконом. ун-т. Санкт-Петербург, 2005.

9. Бродач М.М. Концепция оценки эффективности инвестиций в тепло-энергоснабжение и энергосбережение зданий // "Экологические системы" №3 2007 Источник abok.ru

10. Брусланова Н. Оценка инвестиционных проектов методом реальных опционов // 2007 www.rbsys.ru

11. Бухвалов A.B. Реальные опционы в менеджменте. Введение в проблему // Журнал Российский журнал менеджмента №2 - 2004.

12. Бухвалов A.B. Реальные опционы в менеджменте: классификация и приложения // "Российский журнал менеджмента " № 2, 2004.

13. Быстрое А.Б. Концепция линтелектуального здания и инновационные технологии страхового бизнеса // Новости искусственного интелекта -№6-2003.

14. Виленский П.Л., Лившиц ВН., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: теория и практика // Учебное пособие. М.: Де18

Похожие диссертации