Отношения собственности на земли поселений в период трансформации российской экономики тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Воробьева, Елена Александровна |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2008 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.01 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Отношения собственности на земли поселений в период трансформации российской экономики"
На правах рукописи
Воробьева Елена Александровна
ООЗ168471
ОТНОШЕНИЯ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛИ ПОСЕЛЕНИЙ В ПЕРИОД ТРАНСФОРМАЦИИ РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКИ
Специальность 08 00 01 - Экономическая теория
АВТОРЕФЕРАТ
Диссертации на соискание ученой степени Кандидата экономических наук
Москва-2008
о в идп 2::з
003168471
Работа выпонена на кафедре политической экономии экономического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова
Научный руководитель:
Официальные оппоненты-
доктор экономических наук, профессор
Хубиев Кайсын Азретович
доктор экономических наук Сычев Николай Васильевич
кандидат экономических наук, доцент Макаров Анатолий Николаевич
Ведущая организация Государственный университет по
землеустройству
Защита состоится л/^>> 2008 г в час 3 О мин. В
ауд 413 на заседании диссертационного совета Д 501.001 23 в Московском государственном университете им. МВ. Ломоносова по адресу: 119991, Москва, ГСП-1, Ленинские горы, МГУ, 2-й учебный корпус, экономический факультет
С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале Научной библиотеки 2-го учебного корпуса МГУ им. М.В Ломоносова.
Автореферат разослан л__2008 г
Ученый секретарь
Диссертационного совета Д 501 001.23 К.э н, доцент
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования.
Движение экономики России к рыночной системе хозяйствования неизбежно вызывает трансформацию отношений земельной собственности, совершенствование форм и методов ее реализации Высокую степень актуальности приобретает собственность на земли городов (поселений1), где наиболее ярко проявляется сложность трансформационного процесса В рамках экономической теории собственность на городские земли мало изучена, в связи с чем исследование динамики, тенденций и условий функционирования отношений собственности на городские земельный участки, форм реализации, а также условий формирования и развития рынка оборота прав на земельные участки имеет важное практическое значение
Степень научной разработанности проблемы.
Методологические основы исследования аграрно-экономических отношений представлены в трудах А Смита, Д Рикардо, Ж Б Сэя, А Тюрго, К Маркса, Н Д. Кондратьева, Н П. Макарова, К.В Островитянова, С Г Струмилина, А В Чаянова Фундаментальный анализ отношений собственности широко представлен в отечественной политэкономической литературе Изучению данного вопроса посвятили свои труды Л И Абакин, А В. Бузгалин, Р.И Капелюшников, Н Д Колесов, В В Радаев, А Д Радыгин, А В, Сидорович, И И Столяров, К А Хубиев, Н А Цаголов, В Ф Щербина, А Н Чеканский, В Н Черковец, Ю И Чуньков, А.Е Шаститко, В П Шкредов, В М Шупыро, В М. Юрьев и многие другие Роль муниципальной собственности в регулировании земельных отношений исследуется в работах Д С. Васильева, А.А. Браверманна, Н Головацкой, С Лазуренко, И Новицкого, С Кабакова Зарубежный опыт формирования муниципальной собственности широко представлен в трудах Г.В Барабашева, ФЛ Кнемайера, Ф. Шнаппа,
1 Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий Земельный кодекс РФ от 25 10 2001N 136-ФЗ (ред от 04 12 2006) ст 83
Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов Земельный кодекс РФ от 25 10 2001 N 136-ФЭ (ред от 08 11 2007) ст 83
Д Хиви, Р Фишмена2 Тем не менее, обращение к городской земельной собственности как отечественных, так и зарубежных ученых носит прикладной характер, где особое внимание уделяется исследованию юридических, политических, управленческих и финансовых аспектов На сегодняшний день в экономической литературе практически отсутствуют специальные монографические работы, посвященные исследованию содержания и природы отношений собственности на земли городов, условиям формирования, источникам и перспективам развития, характеру преобразований отношений городского землепользования, их влияния на реструктуризацию экономики города
Цель и задачи исследования. Актуальность темы исследования и степень ее научной разработанности обусловили цель, которая заключается в определении содержания, особенностей и тенденций развития отношений собственности на земли поселений в условиях трансформации современной экономики.
Для достижения намеченной цели требуется решение следующих задач:
- систематизировать отечественный и зарубежный опыт отношений собственности на земли поселений, исследовать сущность и содержание земельных отношений как специфической подсистемы общественных отношений, выпоняющей особую целевую функцию;
- провести оценку влияния процесса трансформации отношений собственности в России на преобразование отношений собственности на городские земли, определить тенденции динамики трансакционных издержек;
- проанализировать формы субъектно-субъектных и субъектно-объектных отношений собственности на земли городов, обосновать теоретическую модель возможной институциональной структуры земельных отношений в городах,
ФЗ Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации от 06 10 2003 № Ш-ФЗ (ред от 08 11 2007)
2 Работы упомянутых авторов приведены в библиографическом списке литературы, используемой в диссертации
- раскрыть сущность отношений аренды как основного института городских земельных отношений,
- обосновать теоретическую модель учета влияния факторов на ценность земельных участков в зависимости от их функционального назначения;
- раскрыть объективные тенденции и перспективы дальнейшего развития отношений собственности на земли поселений в условиях трансформации экономики России.
Объектом диссертационного исследования является экономическая деятельность в процессе городского землепользования, отношения земельной собственности в городах в современной экономике России
Предметом диссертационного исследования являются экономические, социальные и производственные отношения субъектов в процессе городского землепользования, то есть отношения собственности на земли поселений (производство, распределение, обмен и потребление)
Информационно-эмпирическую базу исследования представляют законодательные и нормативно-правовые документы в области землепользования, градостроительства и приватизации, материалы учетных, экономических и статистических исследований, характеризующие указанные области, данные социологических исследований, периодической печати, материалы научно-практических конференций
Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретической основой исследования являются концепции и подходы, представленные в трудах классиков экономической теории, работах современных зарубежных и отечественных ученых, статьях и отчетах, материалах научных конференций и семинаров по проблемам собственности, землепользования в городах, закономерностях развития экономики и инфраструктуры городов, а также материалы научных конференций, конгрессов, совещаний и периодической печати.
В качестве методологической основы в диссертационном исследовании использовались следующие научные методы сочетания исторического и
логического, научная абстракция, связи теории и практики, системный, структурно-функциональный анализ и синтез.
Научная новизна исследования. В ходе проделанной работы были достигнуты следующие результаты:
1 Впервые на основе комплексного теоретического исследования собственности на земли поселений определены предпосыки и условия развития, содержание отношений собственности и формы их реализации в муниципальной экономике, особенности оценки и рыночного оборота прав на городские земельные участки.
2. Определены и систематизированы противоречия городских земельных отношений по объектам и субъектам (между собственниками, владельцами и пользователями и скрытыми владельцами по поводу присвоения титула собственности, присвоения доходов от ее реализации и их распределения) Раскрыто содержание противоречий в распределении прав и соответствующих им доходов
3. Приведено допонительное обоснование приоритетности арендных отношений при использовании земель поселений, а также неэффективности частной собственности и свободного рынка земель данной категории. С учетом недостаточной разработанности гражданского и земельного законодательства даны предложения по совершенствованию институциональной структуры городских земельных отношений.
4. На основе авторской классификации земель поселений (общественные, социальные, коммерческие) разработан дифференцированный подход к экономической форме реализации собственности на городские земли, в зависимости от функционального использования земельных участков различными хозяйствующими субъектами.
5 Развита концепция комплексной оценки земельных участков на основе деления земельных участков в соответствии с их функциональным использованием с учетом экономических, правовых, градостроительных, природоохранных и социальных критериев с применением матрицы факторов, определением их ценности и весов Проведены авторские расчеты влияния
выявленных факторов на образование цены прав аренды земельных участков коммерческого назначения
Теоретическая и практическая значимость работы. Основные теоретические положения и выводы, выработанные в ходе диссертационного исследования, могут быть использованы в процессе дальнейшей разработки современной концепции отношений земельной и муниципальной собственности и изучения проблем их трансформации. Результаты представленного теоретического исследования могут быть реализованы в преподавании курса экономической теории, а также при разработке спецкурсов, посвященных современным проблемам отношений земельной собственности, теории городского хозяйства, экономики недвижимости, управлению муниципальным хозяйством, государственному регулированию экономики и подготовке учебно-методических пособий.
Апробация результатов исследования. Основные результаты и положения диссертационного исследования были представлены и обсувдались во время научных конференций в рамках V Международного социального конгресса Социальная модернизация России- итоги, уроки, перспективы секция Собственность в условиях социально-экономической трансформации проблемы и тенденции развития (г.Москва, 26.11 2005 г) и в рамках VI Международного социального конгресса Глобализация, настоящее и будущее России секция Экономическая власть в формировании интелектуальной собственности (г Москва, 24 11 2006 г)
Публикация результатов исследования. По теме исследования опубликовано девять работ общим объемом 6,09 п л., в том числе 2 статьи в журнале Проблемы современной экономики.
Структура и объем работы. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка использованной литературы и приложений. Положения и выводы диссертации илюстрируются таблицами и рисунками. Диссертация имеет следующую структуру
Введение
ГЛАВА 1. Теоретические аспекты и предпосыки трансформации отношений собственности на земли поселений.
1.1. Содержание системы отношений земельной собственности и ее реализация
1.2. Особенности трансформации отношений собственности в экономике России и предпосыки преобразований земельной собственности в поселениях.
ГЛАВА 2 Трансформация отношений собственности на земли поселений
2.1 Особенности отношений и режима собственности на земли городов.
2.2 Противоречия экономических интересов в отношения собственности на земли городов
2 3 Влияние земельных реформ в России на отношения собственности на городскую землю
ГЛАВА 3. Основные проблемы городского землепользования в современных экономических условиях
3.1. Факторы, влияющие на образование цены права аренды и арендную
плату в процессе городского землепользования
3.2 Зарубежный опыт отношений собственности на земли городов
3.3. Тенденции и перспективы развития отношений собственности на земли городов в России
Заключение
Библиография
Приложения
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Комплексный характер отношений собственности на земли поселений и их противоречия.
Многолетние дискуссии, обилие точек зрения на природу и содержание собственности, представленные в экономической литературе, свидетельствуют о сложности социально-экономического феномена, выражаемого категорией собственность Показательна в этом отношении ситуация, сложившаяся в
литературе по земельной собственности. Практически неисследованной с позиций экономической теории оказалась собственность на земли поселений Есть работы, посвященные отдельным вопросам городской, муниципальной собственности, но они еще не получили теоретических обобщений, охватывающих сложность и противоречивость отношений собственности на земли поселений. В работе реализована попытка комплексного исследования данной проблемы, охватывающая определение специфики объекта, субъекта, отношений, противоречий, реализации Специфика объекта состоит в том, что земля не является благом, произведенным в результате технологической трансформации ресурсов Вместе с тем, земли городов подвергаются концентрированному антропогенному воздействию, будучи средой социально интегрированного обитания Поэтому данный объект собственности с экономической точки зрения противоречив в единстве природных и общественных характеристик. Земля городов выступает, как пространственный базис деятельности и территория для размещения объектов различного назначения. Одновременно она является объектом общественных отношений, обусловленных разнообразием материальной деятельности человека. Общественные блага требуют особого присвоения, выражающегося в совместном их потреблении всеми членами городского сообщества В результате формируется особая форма им соответствующих институтов совместного присвоения благ, значимых для жителей данной территории как единого целого При этом, муниципальная собственность, являясь частью муниципальной экономики, определяется как устойчивая социально-экономическая система, включающая в себя сложную совокупность взаимоотношений между хозяйствующими на территории муниципального образования субъектами, использующими экономические ресурсы для производства и реализации экономического продукта в целях повышения уровня и качества жизни местного населения Устойчивое развитие муниципального образования включает в себя экономические, социальные, экологические, культурологические, прогностические аспекты, которые предполагают ориентацию производственно-хозяйственной деятельности
экономических субъектов на рационализацию ресурсов, преодоление разрыва в условиях дохода между различными группами и слоями населения, повышения качества жизни, учет как актуальных, так и потенциальных социально-экологических последствий, и учет возможных последствий современных процессов в догосрочном плане Городская земля, не являясь продуктом труда человека, не имеет стоимости, но имеет полезность, которую можно оценить При этом под реализацией земельной собственности понимается социально-экономическая функция и образование соответствующих форм доходов субъектов отношений земельной собственности.
Особенность субъекта отношений собственности состоит, прежде всего, в многоуровневости. Первичным субъектом распорядительного уровня является государственно-муниципальный дуализм. Владельцами и пользователями являются субъекты с коммерческими и социальными функциями Самым массовым субъектом является население Субъектно-объектными особенностями определяется характер и содержание отношений собственности на земельные участки в поселениях Они существенно разные для использования в соответствии с коммерческими и социальными целями В одном случае собственность на земельные участки реализуется в форме дохода, в других случаях в виде социального эффекта. Указанные две формы имеют свою более детальную конкретизацию- собственники городских участков (муниципальное образование или государство) получают доход в виде арендной платы или земельного налога; владельцы городских участков (предприниматели) получают прибыль путем организации хозяйственной деятельности на конкретном участке, пользователи (население) получают условия для проживания и жизнедеятельности, а также социальные дотации и выплаты из бюджета (таким образом, происходит перераспределение доходов от пользования городскими землями) При этом, сущностная характеристика структуры городской земельной собственности рассматривается под углом зрения деятельности и взаимодействия хозяйствующих агентов посредством механизма согласования и реализации интересов на основе взаимной выгоды, как способа разрешения возникающих внутренних и внешних противоречий
Внутренние противоречия муниципальной земельной собственности связаны со стакиванием интересов муниципального образования как субъекта собственности и муниципального образования как общественно-политического института Решением противоречий этого типа становится снижение налогов на производство и расширение налоговых льгот (интересы города-собственника), сохранение и даже повышение налогов и арендной платы на предприятия в целях попонения муниципального бюджета (интересы города как общественно-политического института), осуществление крупных инвестиционных программ, сокращение дефицита муниципального бюджета, экспортные льготы - увеличение доходов в бюджет от экспорта и др
Кроме того, существующая система городского землепользования обуславливает рост противоречий между различными участниками городских земельных отношений, которых можно классифицировать в соответствии с их экономическими интересами Собственниками земельных участков в городах являются государство, в лице федеральных органов власти; город или муниципальное образование, в лице местных администраций, иные юридические или физические лица. Владельцами и пользователями городских земель являются предприниматели и население Скрытыми владельцами городских земельных отношений выступают лица, оказывающее влияние на субъектов собственности, включая лиц, которым временно передано право владения или распоряжения объектом собственности (административный ресурс) Можно выявить несколько групп противоречий между названными субъектами городских земельных отношений и способов их разрешения Противоречия между различными уровнями территориального управления и самоуправления по поводу присвоения права титульной собственности и права получения дохода в виде арендной платы можно разрешить путем четкого разграничения прав государства и муниципального образования на земельные участки (при разграничении прав рационально исходить из сложившихся отношений федеральной и муниципальной собственности - кому принадлежат объекты, расположенные на конкретных городских участках). Противоречия между различными экономическими субъектами, действующими в городе и
городской администрацией по поводу организации предпринимательской деятельности на городских участках (то есть, противоречия между стремлением предпринимателей получить выгоду в краткосрочном периоде и необходимостью соблюдать общественные договременные интересы) можно разрешить только путем регулирования и регламентирования хозяйственной деятельности с применением льгот и штрафов Противоречия между администрацией города, экономическими субъектами и скрытыми владельцами по поводу присвоения дохода в процессе реализации земельных отношений разрешаются путем жесткого регламентирования посреднической или управленческой деятельности Противоречия регулирующей политики муниципального образования или федерации и экономических субъектов или населения по поводу уплаты арендной или коммунальной платы, уплаты налогов можно разрешить путем экономического регулирования ~ льготы, дотации и т.п. Противоречия несовпадения социально-экономических и экологических норм сосуществования экономических субъектов и населения по поводу обеспечения условий для размещения, жизнедеятельности и хозяйствования в городе разрешаются путем регулирования хозяйственной деятельности и введения системы штрафов и льгот
Рост указанных противоречий обусловлен сложившейся системой городского землепользования В диссертационном исследовании данная система охарактеризована как земельный квазирынок, то есть специфическая форма отношений субъектов земельной собственности по купле-продаже городских земельных участков и обмену правами на них Она характеризуется следующим городская земля не является благом, произведенным в результате технологической трансформации ресурсов; издержки не являются основным фактором ценообразования городских участков и прав аренды на них, экономическое использование городских участков обусловлено реализацией функции общественной эффективности в рамках муниципальной экономики. Кроме того, в этой системе при первичном распределении земельных прав обязательным участником является ладминистративный ресурс (бюрократия) Таким образом, сложившаяся структура земельных отношений не выпоняет
основную функцию рынка - создание постоянно действующих стимулов для повышения эффективности производства, а способствует развитию и росту спекулятивной составляющей экономической деятельности субъектов
В работе содержатся и другие элементы комплексного подхода, в частности, развивается точка зрения на особенности оценки (прежде всего, для их коммерческого использования) и рыночного оборота прав на земельные участки. Так как функционирование системы городского землепользования строится с учетом преобладания общественных критериев эффективности землепользования над локальными (превышение доходов над затратами) насколько сложившаяся система земельной собственности соответствует интересам общества, то при обосновании повышения эффективности использования земельных участков города необходимо руководствоваться специфическим методологическим принципом их оценки - принципом общественной полезности В данном исследовании под общественной полезностью понимается создаваемое и поддерживаемое городским сообществом свойство городской территории удовлетворять потребности и обеспечивать право граждан и предприятий на благоприятную среду жизнедеятельности Поэтому для оценки эффективности использования городских земельных участков необходимо руководствоваться социальными критериями общей социальной выгодой (то, насколько эффективно работает система землепользования - приводит ли она к ожидаемым результатам для пользователей земельных участков и их собственника - города) Такой подход позволяет сделать вывод, что сочетание общественного владения землей и частного пользования ею является наиболее удачным решением для достижения социальной справедаивости и развития частной инициативы Продажа земли в частную собственность лишает городские бюджет солидных денежных поступлений, а необходимые для города средства администрация в этих условиях вынуждена будет получать за счет повышения квартплаты и цен на коммунальные услуги Частная собственность на землю существенно затрудняет и целенаправленную реализацию генерального плана строительства города, реконструкцию ее жилищно-коммунального хозяйства, прокладку
коммуникаций, то есть все планомерные градостроительные преобразования Исследования российского исторического опыта городского землепользования и существующих зарубежных систем землепользования, проведенные автором, подтверждают сделанный вывод Кроме того, во многих странах (в том числе, и в экономически развитых) все большее распространение получила теория отрицания приоритета частной собственности на землю, основанная на понимании категории земельные ресурсы как продукте природы и общественном характере ее использования, что обусловило арендизацию городского землепользования и выкуп земельных участков в собственность города (Швеция, Финляндия, Канада, Швейцария, Израиль, Польша; Вьетнам и Китай - государственная собственность)
Исследования института аренды показали, что особенностями аренды в процессе городских земельных отношений является следующее аренда наиболее поно отвечает требованиям учета разносторонних интересов субъектов земельных отношений, способствует саморазвитию государственной или муниципальной земельной собственности, способствует более эффективному использованию всех факторов производства Следует отметить, что в современных городах наиболее характерной формой аренды земли является колективная (общая совместная), которая объединяет субъектов арендных отношений и ведет к возникновению общей совместной и частной форм собственности на средства производства и результаты труда. Функциями аренды земли можно назвать- расширение зоны предпринимательства, разгосударствление земель, развитие конкурентных отношений, возмещение и увеличение стоимости земли и недвижимости, преодоление двойственности общей собственности (принадлежность всем и никому), дифференциация присвоения благ, стимулирование предпринимательства и объемов производства Следовательно, аренда (передача земли в срочное возмездное владение и пользование) является важнейшим способом реализации отношений собственности на земли поселений, ведущей формой предпринимательской деятельности, способом привлечения ресурсов для организации производственного процесса
Предпосыки и условия Формирования эффективного оборота прав аренды на городские земельные участки. ^
Исходя из того, что в поселениях преобладает социальный мотив экономической деятельности и общественный критерий эффективности, частная собственность на землю не отвечает условиям городской среды, и в городах не может быть поноценного земельного рынка Поэтому автором предлагается следующее определение реально возможной системы городских земельных отношений. Оборот прав на городские участки - это система социально-экономических условий (отношений и механизмов), возникающих на основе взаимодействия собственников участков (города или государства) и землепользователей (покупателей прав аренды, выступающих экономическим благом), функционирующая в границах замкнутого территориального образования в целях реализации задач муниципальной экономики Следствием структурной организации существующей системы земельных отношений является возникновение трансакционных издержек, которые трактуются в данном контексте как издержки неопределенности поведения экономических агентов, связанной с поиском цены, переговорами и заключением контрактов в результате попыток ее минимизировать Их размер обратно пропорционален стремлению экономического агента минимизировать риск сопряженный с трансакциями и равен совокупности финансовых потерь, связанных с этим процессом, включая затраты на создание, сохранение и увеличение интелектуального капитала (установление договременных связей, повышение мастерства в целях достижении и максимизации благосостояния)
Учитывая все вышеприведенные особенности, можно сказать, что функционирование эффективного оборота прав аренды городских земельных участков невозможно без формирования институтов, которые обеспечат снижение трансакционных издержек в договременном периоде, то есть, это дожны быть экономически и политически гибкие институты, способные адаптироваться к новым условиям и новым возможностям, стимулирующие экономических субъектов к обучению, инновациям, поощрять их предпринимательские способности В числе адаптивных институтов дожны
быть не только формальные правила, но и допонительные нормы, которые будут поддерживать эти правила, а также механизмы управления и контроля
Исследования процесса трансформации собственности в России показал, что ничего из этого не существовало на начальном этапе проведения реформ, что привело к высоким трансакционным издержкам, непоной спецификации прав собственности и регулированию экономического процесса субъектами теневой экономики Под теневой экономикой в данном исследовании понимается экономическая деятельность, не регистрируемая государством, факторами формирования которой являются именно институциональные условия переходных экономик, обуславливающие результативность предпринимательской деятельности умением манипулировать налагаемыми законом издержками (а не эффективной производительной деятельностью) и характеризующиеся размытостью прав собственности и ослаблением государственных институтов, что способствует возможности незаконного использования чужой собственности и вовлечению в предпринимательскую деятельность лиц из криминальной среды. Все перечисленные признаки так же присущи и сложившимся отношениям земельной собственности в городах. В диссертационном исследовании рассмотрены особенности текущего этапа трансформации отношений собственности и городских земельных отношений
В рамках существующих подходов к исследованию процесса трансформации российской экономики можно определить текущий этап трансформационного процесса земельной собственности в городах Автором было проведено исследование динамики трансакционных издержек за период 1996-2003 гг3 на основе экспертного метода и данных, предоставленных специалистами, работающими в сфере городской недвижимости (включая неофициальные данные) Произведенные подсчеты показали следующую картину, динамика доли трансакционных издержек за период 1996-1998 гг была повышательной, их доля возросла с 0,07 до 0,49, а в период 1999-2003 гг. -понизилась до 0,11 Полученную динамику трансакционных издержек городских
3 Ввиду теневого характера квазирынка городской земли более поздние данные получить не удалось Организации, предоставившие сведения, не хотят рисковать своей деловой репутацией, в настоящий момент описываемые проекты уже реализованы Все расчеты приведены Приложении 1 к диссертационному исследованию
земельных отношений можно объяснить следующим. С 1996 г. по 1998 г скрытые (имплицитные) издержки, которые существовали в советской экономике, трансформировались в явные (эксплицитные) трансакционные издержки Возникают прямые и косвенные затраты, связанные с процессом приватизации, экономическая деятельность субъектов осложнена высокими административными барьерами, неразвитостью инфраструктуры и медленной адаптацией субъектов к рыночной среде Поэтому критерии распределения прав собственности определены нечетко, что приводит к непоноте существующих пучков правомочий и создает условия для возникновения коррупции, что в конечном итоге увеличивает величину трансакционных издержек С 1999 г начинается спецификация прав собственности и формирование институтов земельной собственности, что значительно снизило трансакционные издержки субъектов землепользования (рисунок 1).
Рисунок 1
Динамика трансакционных издержек в сфере городской недвижимости в 1996 - 2003 г.г.
Таким образом, структура сложившихся городских земельных отношений и характер динамики трансакционных издержек позволяет выявить окончание второго трансформационного этапа - стихийного создания новых формальных законов, норм и правил, усиления конфликта различных способов координации и укрепление нескольких самых жизнеспособных институциональных механизмов регулирования и ограничения В результате рыночных преобразований государственная собственность на городские земли
трансформировалась в государственную, муниципальную, колективную, частную и корпоративную собственность с множеством субъектов землепользования Проведенный анализ практической и теоретической информации по существующему в России квазирынку городских участков, по рынкам городской земли, существующими в экономически развитых странах позволил автору построить модель эффективно функционирующего оборота прав аренды городских земельных участков (схема 1).
Схема 1
Модель оборота прав аренды городских земельных участков
Так как на данном этапе созданы институты, составляющие основу функционирования городских земельных отношений через оборот прав аренды на земельные участки, дальнейшим направлением их развития дожно стать укрепление главного института, функцией которого станет координация и регулирование институциональных норм и соглашений, а также формирование
и развитие институтов, допоняющих уже сложившиеся Учитывая общественный характер городского землепользования основным регулирующим институтом городских земельных отношений дожно стать муниципальное образование, а контролирующим - государство.
Особенности формирования цены прав аренды городских земельных участков для продажи с аукционов в зависимости от классификации земель поселений по функциональному использованию.
Повышение эффективности использования городских земельных участков обусловлено одновременным воздействием со стороны городского сообщества и со стороны частных землепользователей и инвесторов При этом основной задачей одних является управление городскими землями и оптимальное использование каждого земельного участка, для обеспечения установленных градостроительным регламентом принципов и стандартов проживания в поселении. А основной задачей других является управление землями и извлечение в процессе землепользования максимальной прибыли Именно в результате такого двойного воздействия формируется согласованная рыночная цена права аренды земельных участков и согласованная часть дохода от использования земельного участка Таким образом, при оценке эффективности использования городских земель учитываются следующие критерии, экономический, правовой, градостроительный и природоохранный, социальный Сама же ценность городских земельных участков обусловлена объектами, которые на них можно построить строения, сооружения, коммуникации и инфраструктура, поэтому представляется рациональным рассматривать городские земельные участки, разделив на группы в соответствие с функциональным использованием, такое подразделение обусловлено различными характеристиками условий использования указанных участков экономическими субъектами. По существующим отечественным методикам оценки множество влияющих факторов принято делить по степени ценности, то есть влияния каждого фактора на ценность участков с
определением коэффициентов относительной ценности по разработанной методике массовой оценки городских земель 4
Между тем, такая общепринятая система классификации факторов в условиях трансформируемой российской экономики учитывает далеко не все нюансы процесса ценообразования городской земли, что приводит к серьезному занижению (в несколько раз) ценности земельных участков при их оценке в различных целях Кроме того, как было показано, для российских условий особенное значение в качестве фактора, влияющего на рыночную цену земельных участков имеет спекуляция. Автор предлагает рассматривать городские земельные участки в целях определения цены права аренды для продажи, разделив на группы в соответствие с функциональным использованием участков и спецификой экономической деятельности самих землепользователей1
1. Земельные участки общественного использования (для целей исследования не рассматривались, так как не включаются в хозяйственный оборот)
2 Земельные участки коммерческого назначения (земли, используемые промышленными предприятиями, земли, используемые предприятиями торговли; земли, используемые компаниями сферы услуг, земли, используемые владельцами строений, в т ч. компаниями, предоставляющими в аренду офисные помещения)
3 Земельные участки социального назначения Сземли под жилой застройкой; земли под социальными объектами, земли предприятий, имеющих перспективное социально-экономическое значение для города - технопарки, научные городки и т п)
Необходимо отметить, что для земельных участков данной группы характерны следующие противоречия:
3 1 Земли под жилой застройкой - с одной стороны, жилую застройку нельзя считать коммерческой деятельностью (пользователями продукта данной отрасли являются жители города, то есть это социально ориентированная
4 Существующая методика оценки прав аренды земельных участков и все расчеты по методике, предложенной автором, приводятся в основном тексте диссертационного исследования и приложении 2
отрасль), однако ни один застройщик не начнет строительство бр гарантии получения прибыли от своей деятельности Следовательно, первоначально приобретение прав аренды на земельный участок под жилую застройку будет преследовать конкретную экономическую выгоду - получение продукта, приносящего доход им будут являться квартиры (а также нежилые помещения, находящиеся в многоквартирных домах и имеющие коммерческую направленность - магазины, офисы и т д) Граждане при покупке квартир получают бесплатно в собственность долю участка, пропорциональную доле их жилой собственности (в составе имущества общего пользования), в дальнейшем став плательщиками земельного налога Так как земельный налог рассчитывается на базе кадастровой стоимости, то увеличение цены прав аренды при покупке инвестиционного контракта застройщиком не отразится на жителях города
3 2 Земли под социальными объектами - с одной стороны, учреждения явного социального значения (больницы, школы, интернаты и т п) являются не коммерчески ориентированными, с другой стороны - в последнее время повсеместно распространены платные услуги этих организаций, при этом их доход может выражаться огромными суммами Следовательно, получение земельного участка в собственность или аренду (по льготным ставкам) будет иметь целью опять же экономическую выгоду
3 3 Земли предприятий, имеющих перспективное социально-экономическое значение для города - в данной группе явных противоречий не наблюдается, но существует возможность теневого оборота прав аренды -такое предприятие, получив права на участок по льготным ставкам, будет стремиться получить экономическую выгоду, сдавая в аренду свое имущество
Таким образом, очевидно, что для земельных участков социального назначения характерны все признаки участков коммерческого использования в той или иной степени, а следовательно их ценность дожна определяется по аналогичной системе с коммерческими участками
На основании проведенных исследований можно сделать вывод, что плата за пользование городскими земельными участками (в виде арендной платы или земельного налога) дожна быть дифференцированной и взиматься с учетом следующих критериев назначение участка и его использование (с участков конкретного коммерческого назначения ставка платы за землю дожна быть на порядок выше, чем с иных участков, кроме того, для участков, используемых организациями, сдающими в аренду помещения, налогооблагаемая база или арендная плата за землю может определяться, исходя из капитализации дохода таких организаций, а для остальных предприятий, чья хозяйственная деятельность не связана с получением прямого земельного дохода, возможно кроме такого метода капитализации определять плату за землю на основе кадастровой стоимости с применением различных коэффициентов, учитывающих их специфику); хозяйственная деятельность субъектов землепользования (если социальная организация пользуется земельным участком, но при этом ведет активную хозяйственную деятельность (не связанную с землей), то при расчете платы за землю к такой организации дожны применяться повышающие коэффициенты, в зависимости от вида деятельности и получаемой прибыли, кроме того, относительно участков под жилой застройкой - так как первоначально они приобретаются застройщиками именно для получения прибыли, то на период строительства плата за использование такого участка дожна взиматься, как с участков коммерческого назначения, также для хозяйствующих субъектов, являющихся собственниками помещений в жилом доме, получающим прибыль, плата за землю дожна взиматься как с участков коммерческого назначения)
То, что существующая методика искажает реальные факторы, влияющие на ценность земельных участков и формирующие рыночную цену прав аренды подтверждается тем, что в результате торгов начальная цена возрастает в несколько раз - следовательно, при оценке начальной рыночной цены права аренды были недоучтены некоторые из основных факторов Определение реальной цены права аренды особенно важен тем, что именно она является базой для определения рыночных арендных ставок или рыночных арендных
платежей за пользование земельными участками (в условиях большинства аукционов оговаривается, что плата за право заключения договора аренды равна годовой рыночной арендной плате) Анализ существующей методики позволяет сказать, что самыми оптимальными для определения начальной рыночной цены права аренды являются методы доходного подхода, метод предполагаемого использования, метод остатка, но концепция ценообразующих факторов не отражает в поной мере реальные условия образования рыночной цены права аренды городских земельных участков
Для определения групп факторов, наиболее влияющих на ценность городских земельных участков автором был использован экспертный метод3 -анализ аналитических материалов по рынку недвижимости, представленных экспертами агентств недвижимости и оценочных компаний городов России и стран ближнего зарубежья Анализ показал, что наиболее влияющими группами факторов являются природно-климатические, инфраструктурные, социо-культурные и спекуляция Далее была выявлена степень влияния каждой из этих групп (независимо от другой) на ценность участков различного функционального использования по специальной шкале интенсивности влияния группы факторов и определена их весовая составляющая в рыночной цене прав аренды методом анализа иерархий Томаса Саати путем построения обратнозависимой матрицы Путем построения диаграмм Парето, описывающих ситуации для каждой группы земельных участков разного функционального использования были определены процентные соотношения интенсивности влияния указанных групп факторов на рост цены права аренды и реальное их участие в формировании этой цены Полученные данные представлены в таблице 1
5 Описание, расчеты матриц методом Томаса Саати и построение диаграмм Парето приведены в приложении 2 к диссертационному исследованию
Таблица 1
Интенсивность влияния различных групп факторов на ценность права аренды и реальное их участие в формировании и росте цены.
Наименование участков/факторов Природно-климатические Инфраструктурные Социокультурные Спекуляция Прочие
% влияния доля участия % влияния доля участия % влияния доля участия % влияния доля участия % влияния доля
Земли, используемые промышленными предприятиями 71% 0,3 41% 0,41 80% 0,09 83% 0,03 100% 0,17
Земли, используемые предприятиями торговли 72% 0,31 41% 0,41 88% 0,16 97% 0,09 100% 0,03
Земли, используемые компаниями сферы услуг 68% 0,29 39% 0,39 86% 0Д8 97% 0,11 100% 0,03
Земли, используемые компаниями, предоставляющими в аренд}' офисные помещения 40% 0,40 68% 0,28 86% 0,18 98% 0,12 100% 0,02
Земельные участки, используемые под жилую застройку 97% 0,11 40% 0,40 68% 0,28 86% 0,18 100% 0,03
Таким образом, очевидно, что на формирование и рост рыночной цены права аренды земельных участков наиболее значимо влияют немногочисленные факторы инфраструктурные, природно-климатические, социо-кумурные и спекуляция (спекуляция как фактор влияет в большинстве случаев и является реальной составляющей конечной цены), прочие факторы оказывают незначительное воздействие Для ограничения влияния фактора спекуляции и оздоровления ситуации на рынке недвижимости необходимо предусмотреть в договоре аренды земельного участка следующее: запретить продажу права аренды, приобретенного на торгах, третьим лицам до поной реализации проекта, предусмотреть строгие санкции для застройщика, приобретшего права и не реализовавшего проект, а также при обнаружении не соответствия реального использования участка и разрешенному по договору, запретить
любое изменение функционального назначения и разрешенного использования участка.
Подводя итоги можно сделать общий вывод, что эффективной реализацией отношений собственности на городскую землю является экономический оборот земельных прав через функционирование рынка прав аренды на городские земельные участки. Для формирования оптимальной структуры такого рынка важное значение имеет понимание влияния формальных и неформальных институтов на динамику трансакционных издержек, а также реальный учет влияния различных факторов на процесс образования рыночной цены прав аренды
По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы:
1 Воробьева Е А. Земельный рынок в городах России обзор состояния и тенденций развития // Экономический журнал - 2006 -№11, 0,77 п л
2 Воробьева Е А Исторический аспект развития отношений собственности на землю выводы для России // Вопросы экономических наук -2006 - №2(18), 0,39 п л
3 Воробьева ЕА Эффективное использование городских земель собственность или аренда'' // Управление собственностью теория и практика -2006 -№ 1, 0,93 п л
4 Воробьева ЕА Проблемы и тенденции развития отношений собственности на земли поселений в современной России // Эволюция - 2006. -№ 3, 0,46 п л.
5, Воробьева Е А Использование исторического опыта городского землепользования и городских реформ России в современных условиях // Управление собственностью: теория и практика - 2006 - № 4,1,05 п л
6 Воробьева Е А Значение и перспективы развития отношений собственности на земли поселений в современной России Глобализация настоящее и будущее России: Материалы VI Международного социального конгресса II Гл. ред В И. Жуков - М РГСУ, 2006 - Т 2,0,77 п л
7 Воробьева ЕА Трансформация отношений собственности на земли поселений в России: исторический опыт и современные тенденции // Проблемы современной экономики. -2007 -№ 2, 0,37 п л
8 Воробьева Е А Земельные отношения в городах и поселениях ближневосточных и азиатских стран традиции и современные тенденции // Управление собственностью теория и практика - 2007 - № 4,1 п л
9 Воробьева Е А. Влияние противоречий между субъектами отношений собственности на земли поселений на эффективность городского землепользования // Проблемы современной экономики - 2008 - № 1, 0,35 п.л
Напечатано с готового оригинал-макета
Издательство ООО "МАКС Пресс" Лицензия ИД N 00510 от 01 12 99 г Подписано к печати 08 04 2008 г Формат 60x90 1/16 Успечл 1,5 Тираж 100 экз Заказ 152 Тел. 939-3890 Тел./факс 939-3891 119992, ГСП-2, Москва, Ленинские горн, МГУ им М В. Ломоносова, 2-й учебный корпус, 627 к
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Воробьева, Елена Александровна
Введение
ГЛАВА 1. Теоретические аспекты и предпосыки трансформации отношений собственности на земли поселений. 1.1. Содержание системы отношений земельной собственности и ее реализация.
1.2. Особенности трансформации отношений собственности в 18 экономике России и предпосыки преобразований земельной собственности в поселениях.
ГЛАВА 2. Трансформация отношений собственности на земли 25 поселений
2.1. Особенности отношений и режима собственности на земли 25 городов.
2.2. Противоречия экономических интересов в отношения 36 собственности на земли городов.
2.3. Влияние земельных реформ в России на отношения 58 собственности на городскую землю.
ГЛАВА 3. Основные проблемы городского землепользования в 77 современных экономических условиях.
3.1. Факторы, влияющие на образование цены права аренды и 77 арендную плату в процессе городского землепользования.
3.2. Зарубежный опыт отношений собственности на земли городов.
3.3. Тенденции и перспективы развития отношений собственности 122 на земли городов в России.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Отношения собственности на земли поселений в период трансформации российской экономики"
Актуальность темы исследования.
Движение экономики России к рыночной системе хозяйствования неизбежно вызывает трансформацию отношений земельной собственности, совершенствование форм и методов ее реализации. Высокую степень актуальности приобретает собственность на земли городов (поселений1), где наиболее ярко проявляется сложность трансформационного процесса. В рамках i экономической теории собственность на городские земли мало изучена, в связи с чем исследование динамики, тенденций и условий функционирования отношений собственности на городские земельный участки, форм реализации, а также условий формирования и развития рынка оборота прав на земельные участки имеет важное практическое значение.
Степень научной разработанности проблемы.
Методологические основы исследования аграрно-экономических отношений представлены в трудах А. Смита, Д. Рикардо, Ж.Б. Сэя, А. Тюрго, К. Маркса, Н.Д. Кондратьева, Н.П. Макарова, К.В. Островитянова, С.Г. Струмилина, А.В. Чаянова. Фундаментальный анализ отношений собственности широко представлен в отечественной политэкономической литературе. Изучению данного вопроса посвятили свои труды: Л.И. Абакин, А.В. Бузгалин, Р.И. Капелюшников, Н.Д. Колесов, В.В. Радаев, А.Д. Радыгин, А.В. Сидорович, И.И. Столяров, К.А. Хубиев, НА. Цаголов, В.Ф. Щербина,
A.Н. Чеканский, В.Н. Черковец, Ю.И. Чуньков, А.Е. Шаститко, В.П. Шкредов,
B.М. Шупыро, В.М. Юрьев и многие другие. Роль муниципальной собственности в регулировании земельных отношений исследуется'в работах
1 Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-Ф3 (ред. от 04.12.2006) ст. 83.
Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-Ф3 (ред от 08.11.2007) ст. 83
ФЗ Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации от 06.10.2003 № 131 -ФЗ (ред от 08.11.2007)
Д.С. Васильева, А.А. Браверманна, Н. Головацкой, С. Лазуренко, И. Новицкого, С. Кабакова. Зарубежный опыт формирования муниципальной собственности широко' представлен в трудах Г.В. Барабашева, Ф.Л. Кнемайера, Ф.' Шнаппа, Д. Хиви, Р. Фишмена. Тем не менее, обращение к городской земельной собственности как отечественных, так и зарубежных учёных носит прикладной характер, где особое внимание уделяется исследованию юридических, политических, управленческих и финансовых аспектов. На сегодняшний день в экономической литературе практически отсутствуют специальные монографические работы, посвящённые исследованию' содержания и природы отношений собственности на земли> городов, условиям формирования, источникам и перспективам развития, характеру преобразований отношений I городского землепользования, их влияния на реструктуризацию экономики города.
Цель и задачи исследования. Актуальность темы исследования и степень ее научной разработанности обусловили цель, которая, заключается в определении содержания, особенностей и тенденций развития отношений собственности на земли поселений в условиях трансформации современной экономики. .
Для достижения намеченной цели требуется решение следующих задач: /
- систематизировать отечественный и зарубежный опыт отношений собственности на земли поселений, исследовать сущность и содержание земельных отношений как специфической подсистемы общественных отношений, выпоняющей особую целевую функцию;
- провести оценку влияния процесса трансформации отношений собственности - в.1 России на преобразование отношений собственности на городские земли, определить тенденции динамики трансакционных издержек;
2 Работы упомянутых авторов приведены в библиографическом списке литературы, используемой в диссертации.
- проанализировать формы субъектно-субъектных и субъектно-объектных отношений отношений собственности на земли городов, ' обосновать теоретическую модель возможной институциональной структуры земельных отношений в городах;
- раскрыть сущность отношений аренды как основного института 1 городских земельных отношений;
- обосновать теоретическую модель учета влияния факторов на ценность земельных участков в зависимости от их функционального назначения;
- раскрыть объективные тенденции и перспектив дальнейшего развития отношений' собственности на земли поселению в условиях трансформации экономики России. I
Объектом диссертационного исследования является экономическая деятельность в процессе городского землепользования, отношения' земельной собственности в городах в современной экономике России.
Предметом диссертационного исследования являются экономические, социальные и производственные отношения субъектов в процессе городского1 землепользования, то есть отношения собственности на земли поселений (производство, распределение, обмен и потребление).
Информационно-эмпирическую базу исследования представляют j законодательные и нормативно-правовые документы в области землепользования, градостроительства и приватизации, материалы учетных, экономических и статистических исследований, характеризующие указанные области, данные социологических исследований, периодической' печати, материалы научно-практических конференций.
Теоретическая и методологическая основа исследования.
Теоретической основой исследования являются концепции и подходы, представленные в трудах классиков экономической теории, работах современных зарубежных и отечественных ученых, статьях и1 отчетах, материалах научных конференций и семинаров по проблемам собственности, землепользования в городах, закономерностях развития экономики и инфраструктуры городов, а также материалы научных конференций, конгрессов; совещаний и периодической печати.
В качестве методологической основы в диссертационном исследовании использовались следующие научные методы: сочетания исторического и логического, научная абстракция, связи теории и практики, системный, структурно-функциональный анализ и синтез.
Научная новизна исследования. В ходе проделанной работы были достигнуты следующие результаты:
1. Впервые на основе комплексного теоретического исследования собственности на земли поселений определены: предпосыки и условия развития; содержание отношений собственности и формы их реализации в муниципальной экономике; особенности оценки и рыночного оборота прав на городские земельные участки.
2. Определены и систематизированы противоречия городских земельных отношений по объектам и субъектам (между собственниками, владельцами и пользователями и скрытыми владельцами по поводу присвоения титула собственности, присвоения доходов от ее реализации и их распределения). Раскрыто содержание противоречий в распределении прав и соответствующих им доходов.
3. Приведено допонительное обоснование приоритетности арендных отношений при использовании земель поселений, а также неэффективности частной собственности и свободного рынка земель данной категории. С учетом недостаточной разработанности гражданского и земельного законодательства даны предложения по совершенствованию институциональной структуры городских земельных отношений.
4. На основе авторской классификации земель поселений (общественные, социальные, коммерческие) разработан дифференцированный подход к экономической форме реализации собственности на городские земли, в зависимости от функционального использования земельных участков различными хозяйствующими субъектами.
5. Развита'концепция комплексной оценки земельных участков на основе деления земельных участков в соответствии с их функциональным использованием с учетом экономических, правовых, градостроительных, природоохранных и социальных критериев с применением матрицы факторов, определением их ценности и весов. Проведены авторские расчеты влияния выявленных факторов на образование цены прав: аренды земельных участков коммерческого назначения. , Х
Теоретическая и практическая значимость . работы. Основные теоретические положения и выводы, выработанные в ходе диссертационного исследования, могут быть использованы в процессе дальнейшей разработки современной концепции; отношений' земельной и муниципальной собственности и изучения проблем их трансформации. Результаты представленного теоретического- исследования могут быть реализованы : в преподавании курса экономической теории^ а также при разработке спецкурсов, посвященных современным проблемам, отношений земельной собственности, теории городского хозяйства; экономики недвижимости, управлению муниципальным хозяйством; государственному регулированию экономики и подготовке учебно-методических пособий. . ; Д
Апробация результатов исследования. Основные результаты и положения диссертационного исследования-были представлены и обсуждались во время научных конференции в рамках V Международного социального конгресса: Социальная модернизация России: итоги, уроки, перспективы секция Собственность в, условиях социально-экономической трансформации: проблемы' и тенденции развития (г. Москва, 26.11.2005. г.) и в рамках VI Мёждународного социального конгресса Глобализация: настоящее и будущее-России секция Экономическая власть в формировании интелектуальной собственности (г. Москва, 24.11.2006 г.).
Апробация результатов исследования. Основные результаты и положения диссертационного исследования были представлены и обсуждались во время , научных конференций в рамках V Международного социального конгресса Социальная модернизация России: итоги, уроки, перспективы секция Собственность в условиях социально-экономической трансформации: проблемы и тенденции развития (г.Москва, 26.11.2005 г.) и в рамках VI Международного социального конгресса Глобализация: настоящее и будущее России секция Экономическая власть в формировании интелектуальной собственности (г. Москва, 24.11.2006 г.).
Публикация результатов исследования. По теме исследования опубликовано девять работ общим объемом 6,09 п.л.
1. Воробьева Е.А. Земельный рынок в городах России: обзор состояния и тенденций развития // Экономический журнал. Ч 2006. - № 11, 0,77 п.л.
2. Воробьева Е.А. Исторический аспект развития отношений собственности на землю: выводы для России // Вопросы экономических наук. Ч 2006.-№2(18), 0,39 п.л.
3. Воробьева Е.А. Эффективное использование городских земель: собственность или аренда? // Управление собственностью: теория и практика. -2006.-№ 1,0,93 п.л.
4. Воробьева Е.А. Проблемы и тенденции развития отношений собственности на земли поселений в современной России. // Эволюция. - 2006. -№ 3, 0,46 п.л.
5. Воробьева Е.А. Использование исторического опыта городского землепользования и городских реформ России в современных условиях // Управление собственностью: теория и практика. Ч 2006. Ч № 4з 1,05 п.л.
6. Воробьева Е.А. Значение и перспективы развития отношений собственности на земли поселений в современной России. Глобализация: настоящее и будущее России: Материалы VI Международного социального конгресса. // Гл. ред. В.И. Жуков. - М.: РГСУ, 2006. - Т. 2, 0,77 п.л.
7. Воробьева Е.А. Трансформация отношений собственности на земли поселений в России: исторический опыт и современные тенденции // Проблемы современной экономики. -2007. -№ 2, 0,37 п.л.
8. Воробьева Е.А. Земельные отношения в городах и поселениях ближневосточных и азиатских стран: традиции и современные тенденции // Управление собственностью: теория и практика. - 2007. - № 4, 1 п.л.
9. Воробьева Е.А. Влияние противоречий между субъектами отношений собственности на земли поселений на эффективность городского землепользования //Проблемы современной экономики. - 2008. - № 1, 0,35 п.л.
Структура и объем работы. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка использованной литературы и приложений. Положения и выводы диссертации илюстрируются таблицами и рисунками.
Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Воробьева, Елена Александровна
ЗАКЛЮЧЕНИЕ F А
Проведенный детальный анализ теоретических основ и практических аспектов формирования и функционирования городских земельных отношений позволяет комплексно подходить к рассмотрению принципов развития экономической системы в целом и может послужить основой для разработки социально-экономической политики государства в сфере регулирования городского землепользования. Научные и практические результаты диссертационного исследования позволяют сделать следующие выводы:
1. Сущностная характеристика структуры городской земельной собственности* рассматривается под углом зрения деятельности и взаимодействия^ хозяйствующих агентов посредством механизма согласования и реализации интересов на основе взаимной выгоды, как способа разрешения возникающих внутренних и внешних противоречий.
Т. В поселениях преобладает социальный мотив экономической деятельности и общественный критерий эффективности^ поэтому частная ф собственность на землю не отвечает условиям городской среды, и в городах не может быть поноценного земельного рынка. Автором предлагается' возможная система городских земельных отношений - оборот прав на* городские участки.
3. Следствием структурной организации существующей системы земельных отношений является возникновение трансакционных издержек, которые обусловлены неспецифицированностью прав собственности и определяют необходимость формирования расширенной институциональной структуры городского землепользования.
4. Структура сложившихся городских земельных отношений и характер динамики трансакционных издержек позволяет выявить окончание второго трансформационного этапа. В результате рыночных преобразований государственная собственность на городские земли трансформировалась в государственную, муниципальную, колективную, частную и корпоративную собственность с множеством субъектов землепользования. Так как на данном этапе созданы институты, составляющие основу функционирования городских земельных отношений через оборот прав аренды на земельные участки, дальнейшим направлением их развития дожно стать укрепление главного института. Учитывая общественный характер городского землепользования основным регулирующим институтом городских земельных отношений дожно стать муниципальное образование, а контролирующим - государство.
5. Проведенный анализ практической и теоретической информации по существующему в России квазирынку городских участков, по рынкам городской земли, существующими в экономически развитых странах позволил автору построить модель эффективно функционирующего оборота прав аренды городских земельных участков. Предложенная структура включает: институты государственного, регулирования, институты местного самоуправления, институты аренды и управления, институты земельной ипотеки, институты права застройки, институты земельной собственности; инвестиционную деятельность.
6. Автор предлагает рассматривать городские земельные участки в целях определения цены права аренды для продажи, разделив на группы в соответствие с функциональным использованием участков и спецификой экономической деятельности самих землепользователей (земельные участки общественного использования, земельные участки коммерческого назначения, земельные участки социального назначения). Плата за пользование городскими земельными участками (в виде арендной платы или земельного налога) дожна быть дифференцированной и взиматься с учетом следующих критериев: назначение участка и его использование и хозяйственная деятельность субъектов землепользования.
7. Развита концепция комплексной оценки ценности земельных участков с использованием матрицы факторов, определением их ценности и весов.
Проведены авторские расчеты влияния выявленных факторов на образование цены прав аренды земельных участков коммерческого назначения. На основании экспертного метода, метода анализа иерархий Томаса Саати путем построения обратнозависимой матрицы и построения диаграмм Парето выявлено, что на формирование и рост рыночной цены права аренды земельных участков наиболее значимо влияют немногочисленные факторы: инфраструктурные, природно-климатические, социо-культурные и спекуляция (спекуляция как фактор влияет в'большинстве случаев и является реальной составляющей конечной цены), прочие факторы оказывают незначительное воздействие. Для ограничения влияния фактора спекуляции и оздоровления ситуации на рынке недвижимости необходимо предусмотреть в договоре аренды земельного участка санкции и штрафы при нарушении застройщиком условий инвестиционного проекта.
8. В наиболее экономически развитых странах'в настоящее все большее распространение получила теория отрицания; приоритета частной собственности на землю, основанная на понимании категории земельные ресурсы как продукте природы и общественном характере ее использования, что обусловило арендизацию городского землепользования и выкуп земельных участков в собственность города (Швеция, Финляндия, Канада, Швейцария, Израиль, Польша; Вьетнам и Китай - государственная собственность).
9. Аренда наиболее- поно отвечает требованиям учета разносторонних интересов субъектов, земельных отношений, способствует саморазвитию государственной и муниципальной земельной собственности, способствует более эффективному использованию всех факторов производства, аренда (передача земли в срочное- возмездное владение и пользование) является важнейшим способом реализации отношений собственности на земли поселений, ведущей формой предпринимательской деятельности, способом привлеченияфесурсов для организации производственного процесса.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Воробьева, Елена Александровна, Москва
1. Закон города Москвы О бюджете города Москвы на 2005 год от 15.12.2004 г. // Правовая система Референт
2. Закон Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации от 06.10.2003 № 1Э1-ФЗ (ред. от 08.11.2007)
3. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 1Э6-ФЗ
4. О методике массовой оценки городских земель для целей налогообложения // Решение Владимирского городского совета народных депутатов от 22.03.2001 г. (с расчетом факторов относительной ценности территории)
5. Основные положения программы приватизации государственных и< муниципальных предприятий г. Москвы. // утверждены постановлением Московской городской Думы от 25.01.1995 г. № 10
6. Приказ Минэкономразвития и торговли РФ от 04.12.2006 г. №396 Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся Федеральной собственностью и предоставленные ОАО РЖД, по субъектам РФ
7. Свод законов:- СПб.: 1900. - Т. 2. - Ч. 1
8. Собрание узаконений и распоряжений рабочего и крестьянского Правительства РСФСР // № 1 - 1917. - С. 3
9. Поное собрание законов. // Собрание узаконений. Т. 32. № 37414, 06.07.1912г, отд. I, ст. 11471. Монографии.
10. Австрийская школа в политической экономии: К. Менгер, О. Бем-Баверк, Ф. Вшер: М:: - Экономика. - 1992
11. П.Афанасьев В.Н. Диалектика собственности: логика экономической формы: Ленинград. Издательство ГУ. - 1991
12. Бин-Нун А. Законы Государства Израиль: Иерусалим. 1993
13. Блауг М. Экономическая мысль в ретроспективе. М.: - Дело тд, 1994
14. Бодкин Р. Кейнсианские эконометрические концепции: потребительские и инвестиционные функции; мультипликатор. Современная, экономическаямысль. Серия: Экономическая мысль Запада // Ред.: Афанасьева B.C. иХ *
15. Энтова P.M. // М. - Прогресс. - 1981 '
16. Большаков O.F. Средневековый город Ближнего Востока. VII середина XIII в.: Социально-экономические отношения. Издание второе, допоненное / - М.: Восточная литература, 2001.
17. Борисов А.,. Васютичев А., Головнина II., Ореховский П., Слесарев Д., Слесарева, Е. Города и реформы. //. Под общ. ред. д. э. н., проф. П. А. Ореховского, Обнинск:.Институт муниципального управления. Ч 2002
18. Варламов А.А. Оценка .земель: Учеб. для вузов по спец. Земельный кадастр. М'.:-КолосС.-2006.,-Т.4. . ; ', .
19. Веддеркопф В1, Проблемы; реформирования институциональной структуры Российской Федерации и принятия стратегических решений, в области регионального развития:: Докладьг Российско-европейского центра экономической политики. М.: - 2005. - № 2(6) .
20. Власова Н.Ю. Проблемы, успехи и трудности переходной экономики (опыт России и Беларуси) // Под ред. М.А. Портного. М.: МОЫФ, 2000'
21. Воков С.Н. Землеустройство. Землеустройство за рубежом:. Учеб. для . вузов. М:: Колос. -2005. Т. 7.
22. Гэбрейт Дж. К. Экономические теории и цели общества:- М.: Прогресс. Ч 1979
23. Горемыкит В.А. Современный земельный рынок России // Практическое пособие. М.: ИТК Дашков и К. 2004 < :
24. Грибовскии: С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости // Учебник. М!: Интерреклама. - 2003 '
25. Гудзь: Т.В., Копейкин А.Б., Сафарова М.Д., Трутнев Э.К., Хахалин А.В., Якубов М.О. Рынок недвижимости в России: анализ некоторых: процессов реформирования // Аналитический: доклад. Фонд Институт экономики города. - 2003 - ; '
26. Генри Дж. Прогресс и бедность. Влияние материального прогресса на распределение богатства // Пер. с анг. С.Д.Николаева. СПб. - 1879. - San Francisco. - 1879. - Гл. IV. - Кн. IV
27. Дедюлин С.А. Недостатки отчуждения земель на государственные и общественные нужды с хозяйственной и правовой точки зрения: СПб. 1901
28. Дубнов А.П. Собственность и экономические цели: Новосибирск. Ч Наука.1990
29. Елецкий Н.Д. Основы политической экономии // Учебное пособие для аспирантов экономических специальностей. Ростов-на-Дону.: - РГЭА. Ч 1997
30. Жид Ш., Рист Ш. История экономических учений: М.: Экономика. - 1995
31. ЗО.Занадворов B.C., Занадворова А.В. Экономика города (вводный курс):
32. Учебное пособие // М.: Магистр. - 1997
33. Земельный участок: собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах // под ред. Залесского В.В. Ч М.: изд. Тихомирова М.Ю. 2006 .
34. Ингрид X. Рима Неоклассическая теория и раскол: 1890-1930 гг. // Современная экономическая мысль. Серия: "Экономическая мысль Запада". / Ред.: Афанасьева B.C. и Энтова P.M.// М.: Прогресс. - 1981
35. Капелюшников Р.И. Экономическая теория прав собственности. Ч М.: ИМЭМО АН СССР, 1990
36. Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег: М. - 1948
37. Кенэ Ф. Избранные экономические произведения: М.: - Соцэкгиз. - 1960;
38. Ким Г. История иммиграции корейцев. Книга первая. Вторая половина XIX в. 1945 г. // - Аматы. - Дайк-пресс. - 1999
39. Киселев С.В. Земля и строение как единый объект недвижимости (на примере европейских стран) // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. - № 1 (6)
40. Кларк Дж.Б. Распределение богатства: М.: - Экономика. - 1992
41. Коготь В.А. Современные тенденции и противоречия учения о праве собственности в развитых капиталистических'странах: М.: - 1993
42. Коганов М.В. Собственность. Докапиталистические формации: М.: Издательство социально-экономической литературы. - 1962
43. Колесов IT. Д. Что дает России второе пришествие капитализма. Собственность в экономической системе: история и современность // Межвузовская научно-теоретическая конференция. СПб. - 2005
44. Колесов Н.Д. Общественная собственность на средства производства Ч основное производственное отношение социализма. Ч JL: издательство Ленинградского университета, 196743 .Кордонский С.Г. Рынки власти. Административные рынки СССР и России: -М.- 2000
45. Коуз Р. Фирма, рынок и право.1 М.: Дело тд., 1993
46. Курс экономической теории: Учебное пособие / Под ред. Сидоровича Л.В. -М.: МГУ, ДИС, 1997
47. Кутер Р. Теорема Коуза / Экономическая теория / Под ред. Дж. Итуэла, М. Мигейта, П. Ньюмена. М., 2004
48. Кутихин П.В., Левов А.А., Лобанов В.В. Семкина О.С. Управление земельными ресурсами: Учебное пособие. СПб.: Питер. 2005
49. Лемещенко П.С. Институциональные противоречия и ловушки переходного периода // Экономический вестник Ростовского государственного университета. 2005. - Т. 3. - № 1, 2005
50. Ленин В.И. Империализм, как высшая стадия капитализма // Пон. собр. соч. -Т. 27
51. Леонтьев К.Н. Восток. России и славянство. // М.: 1996.
52. Локк Дж. Избранные философские произведения. М.: Мысль, 1960. Т. 2.
53. Лоскутов В.И. Экономические отношения собственности и политическое будущее России: Мурманск. Изд-во МГТУ. - 2001
54. Лоскутов В.И. Собственность и экономические интересы // Межвузовская научно-теоретическая конференция Собственность в экономической системе: история и современность. СПб. СпбГУ. - 2005
55. Макаров А.Н. Земельная собственность и ее реализация (системно-философский и историко-эволюционный подходы): М.: - ТЕИС. Ч 2007
56. Макаров А.Н. Реализация земельной собственности. Системный и институционально-эволюционный подходы: Казань. - КГУ. - 2007
57. Маркс К. Капитал в 3-х т.// Маркс К., Энгельс Ф. Сочинения 2-е изд. 1960, Т. 16, 27,46
58. Маркс К. Экономические рукописи 1857-1861 гг. // М.: - Политиздат. -1980. -В2-ХЧ.-Ч. 1,
59. Маркс К. Капитал: М.: - Политиздат. - 1949. - Т. 1
60. Маршал А. Принципы экономической науки: М.: Прогресс, 1993, - Т. 1,3
61. Менар К., Экономика организаций: Пер. с франц. / /Под ред. А.Г. Худокормова. М.: - ИНФРА-М. - 1996
62. Мерлен П. Город. Количественные методы изучения // Перевод с французского. М.: - Прогресс. - 1977
63. Мигром П.Р., Роберте Дж., Экономика, организация и менеджмент: СПб.:-Экономическая-школа. 2001. - Ч. 3 и 4
64. Миль Дж.С. Основы политической экономии // Пер. с англ. М.: -Прогресс. Ч В 3-х т. - Т. 1
65. Мокичев С.В. Общенародная собственность на средства производства:1 преимущества и закономерности развития: Казань. - Издательство КГУ. 1988
66. Мокичев С.В., Насретдинов И.Т. Хуснутдинов P.JI. Структурные преобразования собственности в трансформационной экономике. // Казань: изд. Казанского университета. - 1999
67. Норт Д. Институты, институциональные изменения и функционирование экономики. М.: Фонд экономической книги Начала, 1997
68. Озерова Г.Н;, Покшишевский В.В. География мирового процесса урбанизации: М.: Москва.-200168.0'Саливан А. Экономика города // Пер. с англ.: М.: ИНФРА-М. - 2002. -Изд. 4. -С. 204 \
69. Пак М.Н. К характеристике социально-экономических отношений в Корее в конце XIX в. // Сборник статей по истории стран Дальнего Востока. Ч М. -1952
70. Пети В., Смит А., Риккардо' Д., Кейнс Дж., Фридмен М. Классика экономической мысли: Сочинения:;- М.: ЭКСМО-Пресс; - 2000
71. Пешехонов А.В. Введение в политическую экономию: Ленинград. -Издательство ГУ.- 1989 ;
72. Поляковски Г. Жилищная экономика: М. : - Дело. - 199673^Программа реформ П:А.Столыпина: Документы и материалы. // Российская политическая энциклопедия (РОССПЭН). М. - 2002. - Т. 2 t
73. Прудои П.Ж. Что такое собственность? Или Исследование о принципе права и власти; Бедность как экономический принцип: М.: Республика; Ч 1998
74. Рикардо Давид. Начала политической экономии и налогового обложения // Антология экономической классики. В 2-х томах. М.: - МП ЭКОНОВ. -1993 .-Т.1
75. Радыгин А. Д., Энтов P.M. Институциональные проблемы развития корпоративного сектора: собственность, контроль, рынок ценных бумаг: -М:: -Институт экономики переходного периода.-1999
76. Радыгин А.Д., Энтов P.M., Шмелева Н.А. Корпоративное' управление и^ права собственности: актуальные направления реформ. М.: - Институт экономики переходного периода, 2001
77. Рудов А.И. Использование рыночных данных для массовой оценки городской земли //Материалы 2-ой региональной конференции Проблемы муниципального управления 1999. Применение ГИС технологий. НИК Бюро Кадастра Таганрога. - Таганрог. - 1999
78. Самуэльсон П. Экономика: М.: Агон, - Т. 1. - 1998
79. Саати Томас JI. Принятие решений. Метод анализа иерархий: М.: - Радио и связь. - 1993
80. Севостьянов А.В. Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру // Учебно-методическое обеспечение курса проф.обучения оценщиков земли и недвижимости. М.: - ГУТТЗ. - 2001. Ч Вып. № 9
81. Селигмен Б. Основные течения современной экономической мысли: М.: -Прогресс. Ч 1968
82. Смит Адам. Исследование о природе и причинах богатства народов: М.: -Наука.-1992.-Кн. I-III
83. Скловский К. Собственность в гражданском праве: М.: - Дело. Ч 2000
84. Социалистическая собственность: формы реализации // Под ред. А.Д. Смирнова, К. Сабо. М.: - Экономика. - 1989
85. Тамбовцев B.JL, Шаститко А.Е. Упорядочение отношений собственности: структура проблемы, индикаторы, направления действий // Доклады Российско-европейского центра экономической политики. Ч М.: 2005. -№2(6)
86. Хайек Ф.А. фон. Дорога к рабству: М.: - Экономика. - 1992
87. Хейне П. Экономический образ мышления. -М.: 1993
88. Уильямсон О., Экономические институты капитализма: СПб.: -Лениздат. Ч 1997
89. Чичинскас И.И. Собственность в системе экономических отношенийIсоциализма: М.: - Экономика. - 1986
90. Шабшина Ф.И. Освободительное движение корейского народа в 1905-1911 гг. // Первая русская революция и международное революционное движение.-М.- 1956.-Ч.2
91. Швецов А.Н. Экономические ресурсы муниципального развития: финансы,имущество, земля: М.: - УРСС. - 2002
92. Шкредов В.П. Метод исследования собственности в Капитале К. Маркса: -' М.:-МГУ. 197394:Шумпетер Й., Капитализм, социализм ^демократия.,- М;: Экономика, 1995
93. Энгельс .ф; .'Развитие; социализма*от утопии, к науке// Маркс К., Энгельс Ф. Соч. 2-е изд. Т. 18-19, 1961
94. Эрроу К. Возможности и переделы рынка, как механизма распределения ресурсов: М.:- THESIS. - 1993. - Т. 1, - Вып. И. - С. 66-78
95. Якобсон Л.И. Экономика общественного сектора. Основы теории государственных финансов: Учеб. для вузов, -Mi: Аспект-пресс, 1996.
96. Шумпетер И.А. Теория экономического развития; М.: - Прогресс. - 1982
97. Ярцева НВ., Западногерманский неолиберализм // Учебное пособием Современные концепции экономической': мысли: -' Издательство Атайского; госуниверситета.- 2003; :1. Периодические издания;
98. Вербаер Е. Участники сделок с недвижимостью. Опыт Франции // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 1999. - №1(1.)
99. Германское гражданское уложение // BGB1- 2002 l.S. 42
100. Говоренкова Т.М:, Савин Д.А., Чуев А.В. Регулирование отношений между собственниками' строений и собственниками, земли. Право застройки. // Недвижимость,и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. - №3-4 (1617) ' .
101. Джил л С. С. Экономика развивающегося региона:; опыт Индии; // Проблемы прогнозирования. -2002. № 6
102. Дигмайер Ф. Приватизации/ восточных земель в Германии // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. - № 2-3 (7-8)
103. Донцова Л.В. Система регулирования инвестиционных процессов в развитых странах // Менеджмент в России и за рубежом. 1999. - № 4
104. Жихаревич, Б.С. Современная экономическая * политика городских и региональных властей // Департамент экономического развития, Бирмингема, Институт социально-экономических проблем (ИСЭП) РАН. 1995
105. Закон -О' политике и управлении в области использования земельных ресурсов //42 U.S.О;
106. Закон о хозяйствовании недвижимостями // Dsienik Ustaw 1997, № 115 с изменениями Dsienik Ustaw 2003, № 80
107. Закон о праве собственности // The Law of Property Act, 1925 (Великобритания)
108. Ионова Ю.В. Описание Кореи. Сокращенное издание. Корейская деревня в конце XVIII и начале XIX вв. // Восточно-азиатский этнографический сборник. Ч 1960
109. Кабакова С.И. К вопросам формирования цен на землю в городах России. Ценообразование и сметное дело в строительстве // Экономика строительства. 2004. - № 6/2004
110. Ключников Ю., Сабанин А. Международная политика новейшего времени в договорах, нотах и декларациях: М.: - 1925. - Ч. 1
111. Кодекс общей собственности Франции // Code de la copropriete, Dallos, 2000
112. Котц Дэвид M. Государство и экономическая трансформация: российский и китайский опыт перехода к рынку. // Вестник Санкт-Петербургского университета. 2005. - Вып. 2. - Сер. 5
113. Краткая еврейская энциклопедия // Иерусалим, т. 3, с. 410, 1986
114. Крокер М. Регистрация земли в Европейском Союзе // пер. Алексеева В.Н., Стевенэйдж, журнал лLandlines выпуск 33, 1996
115. Макаров А.Н. Земельная собственность в России: вопросы методологии и теории // Проблемы современной экономики. 2007. № 2. - СПб.
116. Маркузе П. Опасности "реально существующей глобализации"// Дебаты Хабитат. -2004. Т. 7
117. Мягков В.Н. Рынок городских земель новые возможности для инвестиций // Недвижимость: экономика, управление. - 2003. - № 5/2003
118. Оверчук А.Л. Развитие общества и изменения в управлении земельными ресурсами. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. - №1 (6)
119. Ореховский П.А. Введение в эволюцию урбанизированных территорий // Городское управление. 1996. - №2
120. Ореховский П.А. Теневые параметры реформируемой экономики (по материалам научной конференции). // Российский экономический журнал. -1996. №№ 8-9
121. Пак М.Н. Некоторые спорные вопросы истории Кореи // Вопросы истории. 1957. - № 8
122. Петраков Н.Я. Отношения собственности в переходной экономике. // Промышленная политика в Российской Федерации. 2004. - № 3
123. Государственное управление недвижимостью в советский период: от военного коммунизма к началу перестройки // ЧиновникЪ. Ч 2006. - №1 (41)
124. Программа реформ П.А.Столыпина. Документы и материалы. // Российская политическая энциклопедия: М.: РОССПЭН. - Т. 2/Ч 2002
125. Рента// Энциклопедический словарь. Брокгауз Ф.А., Эфрон И.А. СПб. Ч 1899.-Кн. 52
126. Рост цен на жилье: дело не в себестоимости // Экономика и время. 2006.-№43 (629)
127. Строительный кодекс, параграфы 24,25 // BGBI, 1997,. I.S. 2141 (Германия)
128. Суханова И.Ф. Классификация противоречий в рамках сотрудничества СНГ // Вестник МГУ. 2002. - №3,4
129. Тарасов А., Бойко А. Внутренняя структура отношений общенародной собственности // Экономические науки. 1981. - №10
130. Устюжанина Е.В. Другая частная собственность: приватизация по-русски // Экономическая наука современной России. Ч 2001. № 2.
131. Филиппович Н. Аренда городских земель // Минск.: Национальная экономическая газета. - 2002. - № 19 (539)
132. Хамецкий Р.И. Закономерности образования земельной ренты и особенности развития города // Промышленное и гражданское строительство. Киев. - 2000. - № 1
133. Хабиб Аль Мула. Правовые аспекты владения недвижимостью в Объединенных Арабских Эмиратах (включая право наследования) // Дубай. -Gulf News. 12.09.2003
134. Хубиев К.А. Собственность в системе современной экономической теории и практики. // Собственность в экономической системе: история и современность // Межвузовская научно-теоретическая конференция. Ч СПб. -2005
135. Хубиев К.А. Государственная собственность и условия ее эффективности (методологический аспект) // Экономист. 2003. - № 1
136. Шкредов В.П. Философия практики, революция и история. Экономика и право (монография) // Альманах Восток. 2004. - вып. 12(24)1. Ресурсы Интернет.
137. Аналитический доклад Анализ и оценка реформ в области земельных отношений и приватизации земли в городах // Фонд Институт экономики города, 2002, www.urbaneconomics.ru
138. Ведерникова С. О земельных аукционах. // аналитический отчет сертифицированного оценщика консатинговой группы Леке, Ссыка на домен более не работаетrus/aukcion/, 2006
139. Камерон Сойер. Мифы о российском землевладении. // Russian Property Online, Ссыка на домен более не работаетstatic/0253.htm
140. Нуреев P.M. Социальные субъекты постсоветской России: история и современность // Интернет-конференция Социальное рыночное хозяйство:концепция, практический опыт и перспективы применения в России. 2006.- Ссыка на домен более не работаетp>
141. Кюнер Н.В. Статистико-географический и экономический очерк Кореи. //- Владивосток, 1912. - Вып. I.
142. Краткая еврейская энциклопедия // Иерусалим. 1986. - Т. 3.
143. Материалы по статистике Петрограда. // Выпуск I, Петроград, 1920. Ч С. 10149. .Методические-рекомендации по определению инвестиционной стоимости земельных участков // разработаны ЗАО Квинто-Консатинг по заказу Центра ЛАРИС, Москва, 2001
144. Социальная сфера России: Статистический сборник // Госкомстат России,i
145. Москва 1995, стр. 5, 8; Социальная сфера России: Статистический сборник // Госкомстат России, Москва, 1996 Диссертации.
146. Анисимов И.М. Экономико-правовое содержание собственности и его трансформация в современной экономике (на примере рынка недвижимости): 08.00.01: Дис. .канд .эк. наук. Ч СПб. 2004
147. Зубцов И.А. Формирование инвестиционного потенциала городскихземель (на примере имущественного комплекса Москвы): 08.00.05: Дис. .канд .эк. наук. Ч М, 2000
148. Отарова С.К. Трансформация экономических интересов, форм собственности и хозяйствования в региональной АПК: 08.00.01: Дис. .канд .эк. наук. Кисловодск, 2002
149. Подгорная А.И. Противоречия экономических интересов в отношениях собственности: 08.00.01: Дис. .канд .эк. наук. Казань, 2004
150. Рузанов Ф.Н. Частная собственность в условиях институциональных преобразований: 08.00.01: Дис. .канд .эк. наук. Казань, 2004
151. Семикина Е.А. Реструктуризация системы управления в условиях кризиса: 08.00.01: Дис. .канд .эк. наук. Вогоград., 2001
152. Трубецкая О.В. Институциональный аспект реформирования аграрного сектора Российской экономики: 08.00.01: Дис. .канд .эк. наук. Самара, 2006
153. Ульянова Г.В. Трансформация отношений собственности и прав собственности экономических организаций: содержание, взаимосвязь, тенденции: 08.00.01: Дис. .канд .эк. наук. Тамбов, 2002
Похожие диссертации
- Отношения собственности на землю в трансформационной экономике
- Эффективность инвестиций в пищевые производства России
- Развитие отношений собственности и оценка недвижимости сельскохозяйственных предприятий
- Совершенствование отношений собственности в сельском хозяйстве
- Совершенствование механизма рентных отношений на сельскохозяйственных землях, расположенных в зоне влияния крупного города