Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Организационно-экономический механизм регулирования оборота городских земель тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Браздникова, Галина Петровна
Место защиты	Москва
Год	2005
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Организационно-экономический механизм регулирования оборота городских земель"

На правах рукописи

Браздникова Галина Петровна

ОРГАНИЗАЦИОННО - ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ (НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА МОСКВЫ)

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

Специализация-региональная экономика

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Москва - 2005

Работа выпонена на кафедре государственного и муниципального управления Государственного университета управления.

Научный руководитель -

кандидат экономических наук, доцент

Руднев А. В.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Бусов В.И.

кандидат экономических наук Скуфинский О.А.

Ведущая организация -

Научно-исследовательский и проектный институт Генерального плана Москвы

Защита состоится 24 февраля 2005 года в 14 часов на заседании диссертационного совета Д 212.049.12 при Государственном университете управления по адресу: 109542, Москва, Рязанский проспект, дом 99, зал заседаний ученого совета Института государственного и муниципального управления ГУУ, ауд. А-319.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления.

Автореферат разослан 24 января 2005 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических раук, доцент

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В процессе происходящих в Российской Федерации рыночных преобразований задачи эффективного использования природных ресурсов, формирования рынков недвижимости и земли заняли центральное место в государственной экономической политике. Признание частной собственности на землю и возмездного землепользования в России направлено на рациональное использование ресурсов, вовлечение объектов недвижимости в рыночный оборот и, как следствие, привлечение допонительных инвестиций в экономику, увеличение доходной части бюджетов, повышение роли государственных (муниципальных) органов власти в процессе создания и развития социальной и производственной инфраструктуры территорий.

В настоящее время одной из основных задач государственных и муниципальных органов власти является формирование современного социально ориентированного земельного рынка с целью создания благоприятных условий для притока инвестиций в приоритетные с точки зрения развития территории направления и объекты. Дифференцированные ставки земельных платежей, система контроля со стороны органов власти обеспечивают экономическую заинтересованность землепользователей в эффективном управлении землями, использование которых для крупнейших городов лимитировано. Помимо привлечения инвестиций, органы власти получают догосрочного партнера, который, вкладывая средства в поддержание и развитие частной собственности, тем самым будет способствовать формированию новой модели управления и положительного имиджа города.

Определение ценности земельных участков, градостроительное зонирование территорий, формирование рынка недвижимости и другие факторы существенно влияют на развитие земельных отношений в городах. На современном этапе это, прежде всего, связано с определением права собственности на землю, построением эффективной системы управления

землями городских поселений, проведением экономической оценки земель, вовлечением допонительных земельных участков в рыночный оборот и т.д

Изменить сложившееся положение на рынке недвижимости дожны новые подходы и методы формирования и регулирования оборота земельных участков в городах. Комплексное решение вопросов учета, оценки и выбора наиболее эффективного направления использования земельных участков позволит проводить единую имущественно-земельную и бюджетную политику, эффективно реализовывать социально-экономические программы развития территории

Недостаточное теоретическое и методическое обоснование направлений развития земельных отношений в городах и необходимость поиска новых процедур и технологий, соответствующих принципам рыночной экономики, подходов к практической реализации земельной реформы определили выбор темы диссертации.

Целью диссертационной работы является исследование системы управления земельными ресурсами и разработка научно обоснованных подходов и методов формирования, организации и регулирования оборота городских земель в условиях рынка.

Для достижения поставленной цели в диссертационной работе решаются следующие задачи:

- анализ развития земельных отношений в городах;

- разработка концепции стратегического управления земельными ресурсами в процессе их вовлечения в рыночный оборот;

- определение методических подходов к построению структуры управления имущественно-земельным комплексом города;

- разработка методических рекомендаций по формированию механизма государственного регулирования оборота городских земель;

- разработка механизма формирования единого объекта недвижимости;

- разработка схемы вовлечения земельных ресурсов и объектов

недвижимости в рыночный оборот посредством лизинга

Объектом исследования является имущественно-земельный комплекс крупнейших городов, в частности, г. Москвы.

Предметом исследования является совокупность экономических и организационно-правовых отношений, возникающих в системе регулирования оборота городских земель, а также их влияние на социально-экономическое развитие территории.

Теоретико-методологическую основу исследования составляют положения общей экономической теории, исследования зарубежных и российских специалистов в области земельных отношений Антонова В.П., Бубеса Э.Я., Бусова В.И., Вашанова ВА, Горемыкина В.А., Григорьева В.В., Давидовича В Г., Зотова В.Б., Ильина А.И., Кабаковой СИ., Кочеткова А.С., Кухтина П.В., Лойко П.Ф., Любовного В.Я., Минца А.А., Прорвича В.А., Ромма А.П., Руднева А.В., Сегединова А.А., Харисона Г.С., Хачатурова Т.С., Дж. Фридмана и др.

В процессе исследования использовались общенаучные методы и приемы: системный экономический анализ, методы классификации, моделирование, методы экспертных оценок, методы организационного проектирования.

Эмпирической базой исследования послужили материалы органов государственной власти г. Москвы, официальные статистические отчеты, справочно-аналитические материалы, экспертные оценки и разработки российских ученых, зарубежные публикации, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблеме, опубликованные в научной литературе и периодической печати, а также собственные исследования и расчеты автора.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке научно обоснованных методических положений и рекомендаций по формированию, развитию и регулированию рынка земли в городах, направленных на создание условий для поддержки предпринимательства, привлечение инвестиций и увеличение доходной части бюджетов городов.

Получены новые научные результаты:

- обобщены и систематизированы научные подходы и методы формирования и развития рынка недвижимости, регулирования оборота земель

в крупных городах;

- определены стратегические цели и задачи государственных органов в сфере управления недвижимостью и регулирования оборота городских земель;

- обоснован методический подход к созданию единой структуры управления имущественно-земельным комплексом города, основанный на принципе формирования единого объекта недвижимости;

- предложена схема формирования и учета единого объекта недвижимости, позволяющая сформировать имущественный комплекс посредством объединения имущественно-земельных прав, что позволит повысить ликвидность объекта и снизить единовременные финансовые затраты инвестора;

- разработана модель вовлечения земельных участков и объектов недвижимости в рыночный оборот посредством формирования единого имущественного комплекса и передачи его в лизинг;

- определены принципы формирования лизинговых платежей за имущественный комплекс, разработаны рекомендации по расчету лизинговых платежей с учетом различных форм лизинга и схем финансирования;

- разработана схема автоматизированной информационной системы управления арендными и лизинговыми отношениями на территории города, позволяющая сформировать единую базу данных, осуществлять контроль за своевременностью платежей и движением бюджетно-финансовых потоков.

Достоверность научных результатов и обоснованность научных положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в диссертации, подтверждается применением научных методов исследования, достаточно представительным информационным обеспечением, понотой анализа теоретических и практических разработок, положительной оценкой на научных конференциях и семинарах, практической проверкой и внедрением результатов.

Значение для теории и практики научных результатов. Полученные автором научные результаты теоретически обосновывают необходимость формирования организационно-экономического механизма регулирования оборота городских земель. Применение разработанных методик и механизмов

позволит реализовать концепцию развития земельных отношений, основанную на вовлечении в рыночный оборот единого объекта недвижимости. Полученные результаты исследования могут использоваться государственными и муниципальными органами власти при разработке концепций управления имущественно-земельным комплексом городов, программ социально-экономического развития территорий.

Апробация работы. Основные выводы, положения и рекомендации, разработанные автором, докладывались на Международных научно-практических конференциях Актуальные проблемы управления (Москва, 2003, 2004), Международной выставке-конференции по недвижимости ЭКСПО-РЕАЛ (Мюнхен, 2002, 2003), Всероссийской научно-практической конференции Реформы в России и проблемы управления (Москва, 2001), Всероссийской научно-практической конференции Факторы устойчивости развития экономики России на современном этапе (Москва, 2003).

Внедрение результатов исследования. Разработанные в диссертации методики, схемы и механизмы управления городскими землями используются Правительством г. Москвы и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимостью) при создании единых объектов недвижимости и организации оборота земель городских поселений.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 научных работ обшцм объемом 13,55 п.л., лично автору принадлежит 4,35 п.л. Работы посвящены проблемам совершенствования имущественно-земельных отношений и развития рынка городских земель.

Объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложений. Работа содержит 194 страницы основного текста, 30 рисунков и 14 таблиц, 2 приложения. Список литературы включает 135 наименований.

Структура работы

Введение

Глава 1. Земельные ресурсы - основа социально-экономического развития городов.

1.1. Городские земли как объект исследования и управления.

1.2. Анализ механизмов регулирования земельных отношений в городах.

1.3. Исследование современных методов управления земельными ресурсами городов.

Глава 2. Формирование и развитие земельного рынка в Москве.

2.1. Анализ эффективности использования городских земель.

2.2. Система земельных платежей и бюджетный анализ.

2.3. Исследование современных механизмов вовлечения земельных ресурсов в рыночный оборот.

2.4. Обоснование направлений развития и регулирования имущественно-земельных отношений в городах.

Глава 3. Организационно-экономический механизм регулирования оборота городских земель.

3.1. Создание городской системы управления имущественно-земельным комплексом.

3.2. Формирование единой учетной системы недвижимости

3.3. Разработка модели передачи имущественного комплекса в лизинг.

Выводы и предложения

Список литературы

Приложения

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Основой проведения институциональных преобразований в России является признание частной собственности на землю, формирование новой модели земельных отношений, введение земельных участков в рыночный оборот. Рассматривая городские земли как сложный многофункциональный объект управления, приносящий доход, автор выделяет следующие тенденции развития имущественно-земельных отношений в крупных городах:

1) ограниченность территории городов для экстенсивного расширения требует мер по повышению эффективности использования земельных участков и уменьшению землеемкости (ресурсопотребления) выпускаемой продукции

(услуг);

2) изменение правовых отношений в области гражданско-правового оборота земель, дефицит привлекательных земельных участков, инфляция, концентрация производства в городах существенно повышают стоимость городских земельных участков;

3) земля как объект недвижимости обладает низкой ликвидностью, что приводит к расширению диапазона возможных рисков по сравнению с другими товарами, присутствующими на рынке;

4) инвестиции в земельные участки требуют вложения крупного капитала с целью получения в будущем стабильного дохода от их эксплуатации и продажи;

5) рынки земельных участков (городских земель) являются одними из самых сегментированных и локальных.

В ходе исследования сформулированы и проанализированы основные функции и характеристики земельных ресурсов, определена концепция формирования платежей за земли городов. Для определения экономического значения земельных ресурсов в работе используются различные теоретические и методологические подходы отечественных и зарубежных ученых и специалистов по проблемам управления городскими землями.

Анализ отечественного опыта землепользования и хода земельной реформы в России показывает, что существующая система управления не отвечает современным требованиям. Реализация земельной реформы возложена на местные органы власти. В основе экономического регулирования оборота городских земель лежат механизмы аренды, ограниченного землепользования, процедуры длительного оформления документов, взимания допонительных земельных платежей в виде платы за право заключения договора аренды и т.д.

Для построения эффективной системы управления и применения новых методов регулирования земельных отношений в диссертационной работе систематизированы мероприятия, направленные на вовлечение имущественно-земельного комплекса в рыночную экономику городов и попонение городского бюджета за счет земельных платежей. Основными мероприятиями,

по мнению автора, являются:

1) реализация конституционных прав по развитию многообразия форм собственности на землю в России посредством законодательного закрепления гражданско-правовых форм оборота городских земель;

2) разработка новых механизмов вовлечения земельных участков в рыночный оборот и методик формирования единого имущественно-земельного комплекса через систему государственного кадастра недвижимости;

3) формирование единой системы органов государственного (муниципального) управления, на которые возлагаются пономочия и ответственность за проведение земельной политики, организацию контроля за использованием и охраной земель, регулирование оборота земель;

4) повышение роли земельных платежей в формировании доходной части бюджетов и как инструмента рационализации землепользования;

5) развитие системы финансового обеспечения оборота земель за счет привлечения негосударственных финансовых институтов.

Исследование показателей работы имущественно-земельного комплекса Москвы, а также структуры управления данным комплексом показало, что недостаточное методическое обеспечение этой сферы не позволяет городу формировать целостную систему управления имуществом. С этой целью в работе определены принципы управления имущественно-земельным комплексом города: принцип единства целей управления, принцип системного подхода, принцип оптимальности, принцип целенаправленности, принцип адекватности.

В диссертации систематизированы процедуры управления имущественно-земельным комплексом и предложено объединить структуры управления городскими землями, объектами недвижимости и другим имуществом в единую городскую структуру - Департамент имущественно -земельных отношений. В работе определены цели, задачи и пономочия департамента на уровне города, административного округа и района, схема его взаимодействия с другими подразделениями администрации. Предлагаемая структура управления имущественно-земельным комплексом города Москвы

приведена на рисунке 1.

Рисунок 1 - Структура управления имущественно-земельным комплексом

г. Москвы

Государство (город) выступает не только собственником преобладающей части земельных ресурсов, но и выразителем общественных интересов, связанных с рациональным использованием земельного фонда. В этом качестве его целеполагающая функция состоит в нормативном обеспечении и правовом регулировании земельных отношений всех владельцев и пользователей земли, а непосредственная цель синтезируется из блока решаемых задач. Важнейшие из них:

- рациональное использование и охрана земли как природного, социального и хозяйственного объектов;

- сохранение и улучшение экологического состояния территорий;

создание юридических, экономических и организационных предпосылок для

равноправного функционирования всех форм собственности, владения и пользования землей;

- ограничение деятельности владельцев и пользователей земли, наносящих ущерб безопасности страны, противоречащей ее стратегическим задачам или ущемляющей законные права других лиц;

- наделение органов местного самоуправления правомочиями по регулированию земельных отношений на своих территориях.

Для осуществления комплекса правовых и организационно-экономических мер, обеспечивающих приоритет государственных регуляторов в достижении общественных целей в практическом плане, в диссертации определены следующие перспективы:

1) определение договременных общественных интересов в использовании земельного фонда и в соответствии с ними разработка дифференцированных по регионам целей, задач и программ конкретных действий по организации эффективного хозяйствования как в целом по земельно-имущественному комплексу, так и по отдельным отраслевым блокам;

2) в рамках действующего законодательства и государственной социально-экономической политики сформировать правовой, экономический и административно-организационный механизмы реализации намеченных планов и программ;

3) создать систему информационного, экономического обеспечения и мониторинга программных мероприятий

Реализация данных мероприятий возможна на основании принятия решения по управлению имущественно-земельными ресурсами, которая представлена на рисунке 2.

Среди принципов, положенных в основу диссертационной работы, автор выделяет принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Этот принцип закрепляет механизм создания единого имущественно-земельного комплекса и реализации субъектами гражданских отношений своего права на приобретение в собственность земельных участков, однако не решает вопросов о сроках, порядке и способах передачи земли в частную

собственность, что делает невозможным преобразования отношений

Рисунок 2 - Схема принятия решений по управлению земельными

ресурсами

собственности на землю.

В диссертации понятие лединый объект недвижимости рассматривается как единый сложный и неделимый объект, включающий земельный участок и находящееся на нем здание (строение, сооружение). Данное понятие позволяет исключить противоречия в правах на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости.

В диссертационной работе подробно описана процедура формирования единого объекта недвижимости на основе формирования дела единого объекта с обязательным присвоением единого идентификатора объекта недвижимости на основе кадастрового номера земельного участка. Разработанный агоритм предполагает, что кадастровый номер земельного

участка допоняется номером здания (сооружения), находящимся на этом участке, это позволит получить уникальный номер здания. В дальнейшем проводятся мероприятия по фискальной кадастровой оценке единого объекта недвижимости. В диссертации разработаны и уточнены пономочия государственных органов власти при формировании единых объектов недвижимости, рассмотрены вопросы контроля за использованием единого имущественного комплекса и применения новых методов управления недвижимостью.

Анализ современного опыта землепользования в России свидетельствует о концентрации земельных ресурсов страны в государственной и муниципальной собственности - 91,8% и о незначительной доле земельных ресурсов в собственности физических и юридических лиц - 8,2%. Такая структура не соответствует европейской практике и приводит к замедлению развития гражданско-правового оборота земель и их нерациональному использованию. В связи с этим в диссертации разработана бюджетно-инвестиционная модель лизинга единого объекта недвижимости (имущественного комплекса), предназначенная в основном для реализации социально-значимых инвестиционных проектов, финансирования предприятий малого бизнеса. Предлагаемая бюджетно-инвестиционная модель лизинга единого объекта недвижимости приведена на рисунке 3.

Особенностью лизинговых операций с имущественным комплексом является включение обязательного условия в договор о возможной покупке пользователем лединого объекта недвижимости, здесь также указывается покупная цена объекта недвижимости, сроки реализации права на покупку, оговариваются вопросы о моменте перехода права собственности и риски случайной порчи объекта. В данном случае пользователь - это потенциальный покупатель лединого объекта недвижимости. Согласно общим положениям лизинга, обязанности, которые лежат на арендодателе в договоре аренды -техобслуживание, страхование, капитальный ремонт и другие составляющие, уже в договоре лизинга будут возлагаться на пользователя или первоначального собственника и закрепляться в особых условиях заключения

Рисунок 3 - Бюджетно-инвестиционная модель лизинга единого объекта недвижимости

договора. Применяя данный механизм, органы власти имеют возможность

вовлечь в инвестиционный процесс большое число потенциальных инвесторов

и потенциальных собственников, что позволит переориентировать средства

инвесторов из жилищного сектора в другие сферы городской экономики.

В работе предложена схема осуществления государственного

регулирования и контроля за оборотом земли, взаимодействия структурных

подразделений города, ответственных за градостроительство и имущественно-

земельную политику при проведении конкурса на лединый объект

недвижимости. В диссертации предложено наделение упономоченного

органа городской администрации рядом функций и задач уже существующих и вновь организуемых органов управления и разработана процедура реализации прав на единый объект недвижимости при проведении открытых торгов применительно к городу Москве, при условии функционирования Департамента имущественно-земельных отношений.

Агоритм проведения конкурса аналогичен конкурсу при предоставлении земли в аренду Особенность проведения конкурса на лединый объект недвижимости заключается в том, что выбор победителя осуществляется по критерию максимальной ежегодной величины лизингового платежа. Лизинговый платеж предлагается устанавливать в виде рентного дохода, определяемого как часть дохода, образующегося от использования лединого объекта недвижимости в течение срока эксплуатации. Сумма основного дога погашается равными частями. Особенностью существующих методик является наличие графика с регулярными равными и постоянными лизинговыми платежами, расчет каждого из которых базируется на теории аннуитетов, что неприемлемо в условиях повышения стоимости платежей за ресурсы. В связи с этим в диссертации предлагается методика, согласно которой периодический лизинговый платеж будет иметь следующую структуру:

ТП =(БС,+ПУ, + СП+ДР+НДС) где: ТП 1 - величина текущего лизингового платежа;

БС 1 - погашение стоимости единого объекта недвижимости;

ПУ1 - плата лизингодателю за предоставление кредита;

СП - страховые платежи;

ДР1 - - допонительные расходы лизингодателя,

НДС1 - отчисления по НДС;

I - номер текущего платежа.

Предлагаемая методика расчета лизинговых платежей основывается на следующих принципах: погашение стоимости объекта лизинга равными частями; плата лизингодателю за предоставление кредита с учетом выбранной модели лизинга.

В результате реализации предложенной модели лизинга лединого объекта

недвижимости город получит догосрочный и стабильный доход от эксплуатации имущественно-земельного комплекса. С другой стороны, эта модель может рассматриваться как мера государственной поддержки предпринимательства в регионе.

В настоящий момент земельные платежи (платежи за недвижимость) представляют собой один из ключевых моментов регулирования землепользования, фактически от платы за землю зависит эффективность управления имущественно-земельным комплексом. В работе предложен механизм формирования земельно-кадастровой информации, объединяющий основные управленческие функции Департамента имущественно-земельных отношений - формирование землеустроительного дела, формирование и заключение договоров, начисление и сбор платежей, контроль за соблюдением договоров и т.д. Учитывая различные потоки информации, разные категории потребителей информации, в диссертации предлагается автоматизированная информационная система управления имущественно-земельными отношениями, основанная на трех основных блоках: реестр договоров на единые объекты, реестр операций с имущественно-земельными платежами и база данных претензионно-исковой работы. Структура электронной базы данных реестра договоров включает полный список сведений не только о пользователях недвижимости, собственниках, реквизитах и условиях договоров, но и информацию о результатах мониторинга договоров, графическую цифровую информацию о территории для географической привязки объектов договоров к системе зонирования.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Формирование рынка земли выводит имущественно-земельный комплекс на ведущую роль в комплексном развитии городских территорий, фактически превращая его в современный финансовый механизм управления городом. Проведенный анализ системы управления земельными ресурсами и экономических механизмов землепользования, применяемых как в России, так и зарубежом, позволяет утверждать, что у органов власти городов имеется

достаточно инструментов для проведения самостоятельной имущественно-земельной политики, направленной на эффективное социально ориентированное использование земли.

2. Основные стратегические цели в области управления земельными ресурсами в процессе вовлечения их в рыночный оборот представляют собой комплекс мероприятий по созданию государственного земельного кадастра недвижимости, повышению эффективности государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество, ликвидации государственной монополии на земли, вовлечению допонительных земельных участков в оборот, формированию единого объекта недвижимости, организации эффективного контроля за использованием земельных ресурсов и др.

3. Сформулированный в работе методический подход к управлению земельными ресурсами, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, основан на принципе единства земли и строения на участке. Представленные рекомендации к формированию органов управления имущественно-земельным комплексом города позволяют использовать имущественно-земельный комплекс как единый объект недвижимости. Предложенная структура управления имущественно-земельным комплексом города Москвы обеспечивает проведение единой городской политики, взаимодействие со всеми заинтересованными структурами городского управления.

4. Реализуемая государством стратегия регулирования имущественно-земельных отношений дожна обеспечивать поступление доходов, используемых в интересах самого государства и направляемых на улучшение благосостояния его граждан, создание на этой основе условий для экономического роста территорий. Разработанные механизмы государственного регулирования рыночного оборота земли позволяют обеспечить целевое использование земли, решить вопросы социальной защиты граждан при реализации ими права собственности на земельные участки, создать экономический механизм передачи земли в руки эффективных хозяйствующих субъектов, обеспечивающих рациональное использование ресурсов, снижение издержек, рост объемов продукции и эффективности

производства.

5. Агоритм формирования единого объекта недвижимости позволяет повысить ликвидность имущества, привлечь инвесторов, получить допонительный бюджетный доход, а в целом сформировать более эффективную и гибкую систему управления имущественно-земельным комплексом, способную оперативно и комплексно решать проблемы, связанные с организацией и контролем оборота земель в составе единого объекта недвижимости, проводить единую политику управления недвижимостью, и контролировать процессы перехода земельных ресурсов к более эффективному землепользователю.

6. Для вовлечения в рыночный оборот земельных участков под зданиями (сооружениями) предложены модели лизинга единого объекта недвижимости, предназначенные в основном для реализации социально значимых проектов, поддержки малого предпринимательства. Применение схем лизинга относительно имущественно-земельных комплексов обеспечивает инвестору снижение единовременных финансовых затрат на выкуп прав аренды земли и здания, прогнозируемые ежегодные рентные платежи, право на покупку объекта, снижение налоговых выплат, а городу реализовывать инвестиционные программы и проекты. Разработанная методика расчета лизинговых платежей позволяет лизингодателю получать предпринимательский доход, в тоже время лизингополучатель имеет возможность снизить свои платежи за счет бюджетных гарантий или городского инвестиционного фонда.

7. Разработанная схема автоматизированной информационной системы управления договорными отношениями имущественно-земельного комплекса на территории города позволяет оптимизировать систему расчета, контроля за арендными и лизинговыми платежами, сформировать и актуализировать базы данных договоров аренды, вести претензионно-исковую работу с пользователями имущества города.

Список основных публикаций по теме диссертации

1. Браздникова Г.П. Управление земельными ресурсами городов. // Реформы в России и проблемы управления - 2001. М.: ГУУ, 2002. - 0,25 п. л.

2. Браздникова Г.П. Формирование рынка земли в городах.// Факторы устойчивости развития экономики России на современном этапе. Краснодар: КГУ,2003.-0,Зп.л.

3. Браздникова Г.П. и др. Состояние земель города Москвы за 2003 год. -М.: ООО Технология ЦД, 2003. - 10,2 п.л. (2,0 п.л.).

4. Браздникова Г.П. и др. Проблемы управления земельными ресурсами. // Вестник университета. - 2004. - №2. - 0,4 п.л. (0,2 п.л.).

5. Браздникова Г.П. и др. Земельные ресурсы как объект управления. // Вестник университета. - 2004. - №3. - 2.0 п.л. (1,2 п.л.).

6. Браздникова Г.П. Лизинг единого имущественно-земельного комплекса. // Сборник статей молодых ученых и аспирантов. М.: ГУУ, 2005. -0,4 п.л.

Подп. в печ. 24.01.2005. Формат 60x90/16. Объем 1,5 печ.л. Бумага офисная. Печать цифровая.

Тираж 50 экз. Заказ № 41

ГОУВПО Государственный университет управления Издательский центр ГОУВПО ГУУ

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106

Тел./факс: (095) 371-95-10, e-mail: ic@guu.ru

www.guu.ru

16 ФЕЕГ-.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Браздникова, Галина Петровна

Введение

Глава 1. Земельные ресурсы - основа социально-экономического 10 развития городов

1.1. Городские земли как объект исследования и управления

1.2. Анализ механизмов регулирования земельных отношений в 24 городах

1.3. Исследование современных методов управления земельными 47 ресурсами городов

Глава 2. Формирование и развитие земельного рынка в Москве

2.1. Анализ эффективности использования городских земель

2.2. Система земельных платежей и бюджетный анализ

2.3. Исследование современных механизмов вовлечения земельных 96 ресурсов в рыночный оборот

2.4. Обоснование направлений развития и регулирования 112 имущественно-земельных отношений в городах

Глава 3. Организационно-экономический механизм 129 регулирования оборота городских земель

3.1. Создание городской системы управления имущественно- 129 земельным комплексом

3.2. Формирование единой учетной системы недвижимости

3.3. Разработка модели передачи имущественного комплекса в лизинг 160 Выводы и предложения 181 Список литературы 184 Приложения

Диссертация: введение по экономике, на тему "Организационно-экономический механизм регулирования оборота городских земель"

Городская земля - уникальный ресурс - пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов деятельности, на которой сосредоточено основное национальное богатство, созданное трудом человека. Являясь объектом исследования, городская территория дожна рассматриваться как взаимосвязанное, взаимообусловленное ресурсное и факторное пространство, а использование земель дожно строиться на комплексной экономической оценке, которая позволит эффективно использовать территориальные ресурсы.

Земля выпоняет различные функции, которые обуславливают ее взаимосвязь с человеком. Как природный объект, существующий независимо от воли человека, земля выпоняет экологическую функцию; как место и условие жизни человека - социальную; как территория государства, пространственный предел государственной власти - политическую; как объект хозяйствования - экономическую функцию.

Умелое и рациональное использование земельных ресурсов позволяет не только повысить благосостояние, а также создать базу для дальнейшего развития общества. В экономическом аспекте с землей неразрывно связаны такие понятия, как землевладение и землепользование. Эти понятия отражают обладание землей на определенных условиях, обуславливающих соответствующие права и обязанности ее владельца. Земля как объект владения становится предметом купли-продажи и иных сделок, имеющая свою цену. Эта цена складывается под влиянием многих факторов, таких как: экономические, природно-климатические, социальные, географические и т.д.

Данное положение вытекает из того, что при любом общественно-политическом строе земля является единственным базисом развития национальной экономики страны и создания национального богатства, поэтому необходимо более детально рассмотреть объем прав собственности на фоне отбора критериев определения субъектов такого права, с целью обеспечения наиболее эффективного ее использования.

После отмены частной собственности на землю и установления государственной монополии был похоронен российский опыт отчуждения земель на коммерческой основе, экономической оценки земельных участков, исчезли соответствующие налоговые инструменты и банковские учреждения.

В таких неблагоприятных условиях в России началась земельная реформа, направленная на кардинальное решение земельного вопроса. До сегодняшнего дня четкость и ясность в решении земельных проблем пока не достигнуты, хотя первые шаги уже сделаны. Прежде всего, законодательство встало на путь отказа от государственной собственности на землю как единственной и исключительной, (Конституция РФ предусматривает, что земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности). Созданы основы формирования рынка земли как объекта недвижимости, являющегося материально-вещественным фундаментом рынка капитала, без которого невозможно формирование эффективной структуры и пропорций общественного производства.

Одним из важнейших элементов земельной реформы является формирование земельных отношений в городах.

Экономическая оценка городских территорий показывает, что ценность земли неодинакова, она зависит от величины города, его хозяйственного потенциала, уровня развития инженерной, природоохранной и социальной инфраструктуры, природных, экологических и других, а также от условий размещения участков в плане города. Стоимость городской земли динамична, она меняется во времени и, главным образом, растет.

В связи с этим, органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных отношений в общем комплексе экономических реформ и системе управления муниципальной собственностью. Городские органы управления планируют использование земли, организуют проведение работ по землеустройству, оформляют право собственности, аренды и другие права на землю, участвуют в осуществлении контроля, а также взимают плату за землю.

Современное развитие системы государственного и муниципального управления требует внедрение нового подхода к экономическим отношениям в системе управления земельно-имущественных отношений и влечения земли в сферу гражданского оборота.

В западных странах поступления за право пользования земельными ресурсами традиционно являются одним из главных источников бюджета, при этом основные платежи поступают от использования городских земель. В нашей стране земельные платежи в общей структуре доходов городских бюджетов составляют незначительную часть. Общеизвестно, что реальность и эффективность городского управления определяется, прежде всего, материально-финансовыми ресурсами, имеющимися в их распоряжении. Отсутствие достаточных финансовых средств в бюджетах городов заставляет власти города совершенствовать бюджетную и налоговую политику. И в первую очередь это установление платежей за пользование природными ресурсами и, в частности, платы за городские земли.

Признание платности землепользования и возмездного характера потребления услуг инфраструктуры дожно создать необходимые условия, с одной стороны, для попонения бюджета города и выпонения органами власти своей экономической функции по развитию территории и воспроизводству социальной и производственной инфраструктуры, а с другой стороны, для экономической заинтересованности предприятий в эффективном использовании земель, производственное использование которых становится для крупнейших городов экономически лимитировано.

Формирование земельных отношений в городах на современном этапе связано, прежде всего, с практическим определением права собственности и управления городскими землями, разграничением земель городов, по территориальным уровням управления, определением дифференцированного норматива платы за городскую территорию в зависимости от рыночной стоимости земли, проведением комплексной экономической оценки городских земель и зонированием территории и т.д. От того, насколько оперативно и эффективно будут решены эти вопросы, будет зависеть и бюджетная политика города, реализация социально-экономических приоритетов городского развития.

Переход к рыночной связан с неизбежным вовлечением в рыночный оборот недвижимости - фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования.

Происходящие коренные изменения в экономической жизни России требуют выработки принципиально новых подходов к формированию и осуществлению земельных отношений в крупных городах, теснейшим образом связанной с градостроительной и экономической политикой и перспективным развитием города.

В этих условиях необходимо формирование современного социально ориентированного земельного рынка, создающего благоприятные условия для притока инвестиций в приоритетные для жителей города объекты.

Прежде всего, речь идет об изменении принципов, заложенных в основу земельной политики города.

Введение частной собственности на земельные участки, тем более в условиях финансового кризиса, является хорошей гарантией для потенциальных инвесторов. Помимо привлечения инвестора администрация города получит в его лице партнера, с которым можно строить договременные отношения. Собственник, так или иначе, будет вкладывать средства для поддержания и развития своей собственности, тем самым, вкладывая средства в развитие города и его имидж.

Передача земельных участков в частную собственность не приводит к потере городом контроля над землей. Город даже выигрывает от этого. Собственник будет вынужден проводить более гибкую политику по отношению к администрации города, так как у города остаются все экономические рычаги влияния, и они приобретают даже больший вес.

Целью диссертационной работы является исследование системы управления земельными ресурсами и разработка научно обоснованных подходов и методов формирования, организации и регулирования оборота городских земель в условиях рынка.

Для достижения поставленной цели в диссертационной работе решаются следующие задачи:

- анализ развития земельных отношений в городах;

- разработка концепции стратегического управления земельными ресурсами в процессе их вовлечения в рыночный оборот;

- определение методических подходов к построению структуры управления имущественно-земельным комплексом города;

- разработка методических рекомендаций по формированию механизма государственного регулирования оборота городских земель;

- разработка механизма формирования единого объекта недвижимости;

- разработка схемы вовлечения земельных ресурсов и объектов недвижимости в рыночный оборот посредством лизинга.

Объектом исследования является имущественно-земельный комплекс крупнейших городов, в частности, г. Москвы.

Предметом исследования является совокупность экономических и организационно-правовых отношений, возникающих в системе регулирования оборота городских земель, а также их влияние на социально-экономическое развитие территории.

Теоретико-методологическую основу исследования составляют положения общей экономической теории, исследования зарубежных и российских специалистов в области земельных отношений Антонова В.П., Бубеса Э.Я., Бусова В.И., Вашанова В.А., Горемыкина В.А., Григорьева В.В., Давидовича В.Г., Зотова В.Б., Ильина А.И., Кабаковой С.И., Кочеткова А.С., Кухтина П.В., Лойко П.Ф., Любовного В.Я., Минца А.А., Прорвича В.А., Ромма А.П., Руднева А.В., Сегединова А.А., Харисона Г.С., Хачатурова Т.С., Дж. Фридмана и др.

В процессе исследования использовались общенаучные методы и приемы: системный экономический анализ, методы классификации, моделирование, методы экспертных оценок, методы организационного проектирования.

Эмпирической базой исследования послужили материалы органов власти г. Москвы, официальные статистические отчеты, справочно-аналитические материалы, экспертные оценки и разработки российских ученых, зарубежные публикации, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблеме, опубликованные в научной литературе и периодической печати, а также собственные исследования и расчеты автора.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке научно обоснованных методических положений и рекомендаций по формированию, развитию и регулированию рынка земли в городах, направленных на создание условий для поддержки предпринимательства, привлечение инвестиций и увеличение доходной части бюджетов городов.

Получены новые научные результаты:

- обобщены и систематизированы научные подходы и методы формирования и развития рынка недвижимости, регулирования оборота земель в крупных городах;

- определены стратегические цели и задачи государственных органов в сфере управления недвижимостью и регулирования оборота земель;

- обоснован методический подход к созданию единой структуры управления имущественно-земельным комплексом города, основанный на принципе формирования единого объекта недвижимости;

- предложена схема формирования и учета единого объекта недвижимости, позволяющая сформировать имущественный комплекс посредством объединения имущественноЧземельных прав, что позволит повысить ликвидность объекта и снизить единовременные финансовые затраты инвестора;

- разработана модель вовлечения земельных участков и объектов недвижимости в рыночный оборот посредством формирования единого имущественного комплекса и передачи его в лизинг;

- определены принципы формирования лизинговых платежей за имущественный комплекс, разработаны рекомендации по расчету лизинговых платежей с учетом различных форм лизинга и схем финансирования;

- разработана схема автоматизированной информационной системы управления арендными и лизинговыми отношениями на территории города, позволяющая сформировать единую базу данных, осуществлять контроль за своевременностью платежей и движением бюджетно-финансовых потоков.

Достоверность научных результатов и обоснованность научных положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в диссертации, подтверждается применением научных методов исследования, достаточно представительным информационным обеспечением, понотой анализа теоретических и практических разработок, положительной оценкой на научных конференциях и семинарах, практическим внедрением результатов.

Значение для теории и практики научных результатов. Полученные автором научные результаты теоретически обосновывают необходимость формирования организационно-экономического механизма регулирования оборота городских земель.

Применение разработанных методик и механизмов позволит реализовать концепцию развития земельных отношений, основанную на вовлечении в рыночный оборот единого объекта недвижимости. Полученные результаты исследования могут использоваться государственными и муниципальными органами власти при разработке концепций управления имущественно-земельным комплексом городов, программ социально-экономического развития территорий.

Апробация работы. Основные выводы, положения и рекомендации, разработанные автором, докладывались на Международных научно-практических конференциях Актуальные проблемы управления (Москва, 2003, 2004), Международной выставке-конференции по недвижимости ЭКСПО-РЕАЛ (Мюнхен, 2002, 2003), Всероссийской научно-практической конференции Реформы в России и проблемы управления (Москва, 2001), Всероссийской научно-практической конференции Факторы устойчивости развития экономики России на современном этапе (Москва, 2003).

Внедрение результатов исследования. Разработанные в диссертации методики, схемы и механизмы управления городскими землями используются Правительством г. Москвы и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимостью) при создании единых объектов недвижимости и организации оборота земель городских поселений.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 научных работ общим объемом 13,55 п.л., лично автору принадлежит 4,35 п.л. Работы посвящены проблемам совершенствования имущественно-земельных отношений и развития рынка городских земель.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Браздникова, Галина Петровна

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Формирование рынка земли выводит имущественно-земельный комплекс на ведущую роль в комплексном развитии городских территорий, фактически превращая его в современный финансовый механизм управления городом. Проведенный анализ системы управления земельными ресурсами и экономических механизмов землепользования, применяемых как в России, так и зарубежом, позволяет утверждать, что у органов власти городов имеется достаточно инструментов для проведения самостоятельной имущественно-земельной политики, направленной на эффективное социально ориентированное использование земли.

2. Основные стратегические цели в области управления земельными ресурсами в процессе вовлечения их в рыночный оборот представляют собой комплекс мероприятий по созданию государственного земельного кадастра недвижимости, повышению эффективности государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество, ликвидации государственной монополии на земли, вовлечению допонительных земельных участков в оборот, формированию единого объекта недвижимости, организации эффективного контроля за использованием земельных ресурсов и др. Сформулированный в работе методический подход к управлению земельными ресурсами, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, основан на принципе единства земли и строения на участке. Представленные рекомендации к формированию органов управления имущественно-земельным комплексом города позволяют использовать имущественно-земельный комплекс как единый объект недвижимости. Предложенная структура управления имущественно-земельным комплексом города Москвы обеспечивает проведение единой городской политики, взаимодействие со всеми заинтересованными структурами городского управления.

4. Реализуемая государством стратегия регулирования имущественноземельных отношений дожна обеспечивать поступление доходов, используемых в интересах самого государства и направляемых на улучшение благосостояния его граждан, создание на этой основе условий для экономического роста территорий. Разработанные механизмы государственного регулирования рыночного оборота земли позволяют обеспечить целевое использование земли, решить вопросы социальной защиты граждан при реализации ими права собственности на земельные участки, создать экономический механизм передачи земли в руки эффективных хозяйствующих субъектов, обеспечивающих рациональное использование ресурсов, снижение издержек, рост объемов продукции и эффективности производства.

5. Агоритм формирования единого объекта недвижимости позволяет повысить ликвидность имущества, привлечь инвесторов, получить допонительный бюджетный доход, а в целом сформировать более эффективную и гибкую систему управления имущественно-земельным комплексом, способную оперативно и комплексно решать проблемы, связанные с организацией и контролем оборота земель в составе единого объекта недвижимости, проводить единую политику управления недвижимостью, и контролировать процессы перехода земельных ресурсов к более эффективному землепользователю.

6. Для вовлечения в рыночный оборот земельных участков под зданиями (сооружениями) предложены модели лизинга единого объекта недвижимости, предназначенные в основном для реализации социально значимых проектов, поддержки малого предпринимательства. Применение схем лизинга относительно имущественно-земельных комплексов обеспечивает инвестору снижение единовременных финансовых затрат на выкуп прав аренды земли и здания, прогнозируемые ежегодные рентные платежи, право на покупку объекта, снижение налоговых выплат, а городу реализовывать инвестиционные программы и проекты. Разработанная методика расчета лизинговых платежей позволяет лизингодателю получать предпринимательский доход, в тоже время лизингополучатель имеет возможность снизить свои платежи за счет бюджетных гарантий или городского инвестиционного фонда.

7. Разработанная схема автоматизированной информационной системы управления договорными отношениями имущественно-земельного комплекса на территории города позволяет оптимизировать систему расчета, контроля за арендными и лизинговыми платежами, сформировать и актуализировать базы данных договоров аренды, вести претензионно-исковую работу с пользователями имущества города.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Браздникова, Галина Петровна, Москва

1. Конституция Российской Федерации.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации.

3. Земельный кодекс Российской Федерации.

4. Налоговый кодекс Российской Федерации.

5. Закон РСФСР О земельной реформе.

6. Федеральный Закон от 11.10.91 № 1738-1 О плате за землю (с изменениями и допонениями).

7. Федеральный Закон от 17.01.2001 № 101-ФЗ О разграничении государственной собственности на землю.

8. Федеральный Закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ О государственном земельном кадастре.

9. Федеральный Закон от 23.12.92 № 4196-1 О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства.

10. Федеральный Закон от 15.04.93 № 4802-1 О статусе столицы Российской Федерации.

11. Федеральный Закон от 28.08.95 № 154-ФЗ Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации.

12. Федеральный Закон от 21.07.97 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

13. Указ Президента РФ от 25.03.92 № 301 О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий.

14. Указ Президента РФ от 27.10.93 № 1767 О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России.

15. Указ Президента РФ от 17.12.93 № 2118 О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей.

16. Указ Президента РФ от 06.02.95 № 96 О втором этапе приватизации в г. Москве.

17. Указ Президента РФ от 28.02.96 № 293 О допонительных мерах по развитию ипотечного кредитования.

18. Указ Президента РФ от 07.03.96 № 337 О реализации конституционных прав граждан на землю.

19. Постановление Правительства Российской Федерации от 18.07.2000 № 536 Вопросы министерства имущественных отношений российской Федерации

20. Указания по подготовке материалов для продажи земельных участков в населенных пунктах. М.: АСТ, 2000.

21. Устав города Москвы от 28.06.95. // Вестник мэрии Москвы август 1995.

22. Закон города Москвы от 16.07.97 № 34Об основах платного землепользования в городе Москве // Вестник мэрии Москвы № 7, 1997.

23. Закон города Москвы от 10.07.96 № 26-77 О территориальном общественном самоуправлении в г. Москве // Тверская, 13 19-25 сентября 1996г.

24. Закон города Москвы от 13.12.95 № 1222 О внебюджетном инвестиционном фонде Правительства Москвы.

25. Закон города Москвы от 11.09.96 № 28-91 О районной Управе города Москва // Вестник мэрии Москвы № 1, 1996.

26. Распоряжение Мэра Москвы от 12 августа 1996 г. № 214/1-РМ О распределении компетенции между городскими и территориальными органами испонительной власти в городе Москве по основным направлениям деятельности.

27. Распоряжение Мэра Москвы от 25 сентября 1998г. № 980-РМ Об арендной плате за землю в городе Москве.

28. Распоряжение Мэра Москвы от 02 апреля 1999г. № 285-РМ Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 года.

29. Распоряжение Мэра Москвы от 18 декабря 1992г. № 571-РМ (с изменениями и допонениями) О порядке и условиях проведения конкурсов на предоставление в догосрочную аренду земельных участков в г. Москве.

30. Абен Х.К. и др. Применение математического моделирования при определении оптимального генерального плана города // Архитектура СССР, 1966, № 1.

31. Алексеев Ю.Н., Биткова Т.В., Годин В.В. Имитационное моделирование социально-экономических систем, М., МИУ, 1986

32. Антипов А. Об арендной плате за землю в Москве // Городская собственность № 11, 1998.

33. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб: Питер, 2000.

34. Белихин В.Г. Реформирование земельных отношений в России Х1Х-ХХ веках. М.: 2000.

35. Белых Л.П. Формирование портфеля нежвижимости. Ч М.: Финансы и статистика, 1999.

36. Боголюбов С.А. Земельное право. М.: Издательская группа Норма-Инфра, 1999.

37. Бочаров Ю.П. Производство и пространственная организация городов.-М.: Стойиздат, 1987.

38. Бурмакина Н. Создание системы земельных фондовых активов г. Москвы // В сб. материалов 1-й Всерос. Конф. Оценка национального богатства страны. Т. 1. М., 1997.42. Бюджетная система России, под ред. Г.Б. Поляка, М., ЮНИТИ,2000

39. Высоковский А. Пространственная модель в системе управления развитием города.// сб. Культура города: проблемы развития. М.: НИИ культуры, 1988.

40. Голощанов Н.А., Недвижимость. Словарь-справочник. М.: ИТРК РСПП, 2000.

41. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. М.: Инфра - М,1996.

42. Город. Реформы. Жизнь. Москва в цифрах 1992 1995 гг. - М.: Интерграф Сервис, 1995.

43. Гранберг А.Г. и др. Статистическое моделирование и прогнозирование М.: Финансы и статистика, 1990.

44. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью. -М.: Дело, 2001 г.

45. Гусев Р.К. Земельное право. М.: Инфра-М, 2000.

46. Дрейпер Н., Смит Г. Прикладной регрессионный анализ. М.: Финансы и статистика, 1987.

47. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. -М.: БЕК, 1997.

48. Земельно-арендные отношения в г. Москве. Сборник нормативных актов. -М.: Интерлист-Интершельф, 1995.

49. Земельный рынок Москвы. Аналитический обзор // Коммерсант1. Daily № 181, 1995.

50. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. М.: Институт государства и права РАН, 1999.

51. Кабакова С.И. Земли городов важная часть национального богатства России // В сб. материалов 1-й Всерос. Конф. Оценка национального богатства страны. Т. 1. М., 1997.

52. Канторович Л.В. Учет социальных факторов при оценке городских земель. М.: Наука, 1973.

53. Киселев М.В., Логунов Д.А. Аренда: правовое регулирование, налогооблажение и учет. М.: Издательство А и Н, 2000.

54. Козлов А.А. Некоторые способы применения метода дисконтирования будущих поступлений и инвестиций при анализе инвестиционных проектов и принятии инвестиционных решений. М.: Интетех, 1993.

55. Колемаев В.А., Математическая экономика, М., ЮНИТИ, 1998

56. Комов Н.В., Аратский Д.Б. Методология управления земельными ресурсами на региональном уровне Нижний Новгород: Издательство Вого-Вятской академии государственной службы, 2000 г.

57. Кугаенко А.Л. Основы теории и практики динамического моделирования социально-экономических объектов и прогнозирования их развития, Вуз книга, 1998

58. Купля продажа, аренда земли. - М.: Ось - 89, 2000.

59. Кухтии I I.B. Левов А.А. Основы государственного и муниципального управления недвижимостью. Учебно-методическое пособие. М.: ФГНУ РНЦГМУ, 2004. Ч 207

60. Кухтин П. В., Левов А.А. Маркетинг и экономическая оценка земельно-имущественного комплекса городов (населенных пунктов). Учебно-методическое пособие Ч М.: ФГНУ Российский научный центр государственного и муниципального управления, 2003, 262 с.

61. Лычкина Н.Н., Моделирование социально-экономическогоразвития регионов, Компьюлог, М.

62. Лычкина Н.Н. Современные тенденции в имитационном моделировании Вестник университета, серия Информационные системы управления №2, ГУУ, М., 2000

63. Лычкина Н.Н. Системы принятия решений в задачах социально-экономического развития регионов, Компьюлог, №2(32), М., 1999г.

64. Лойко П.Ф. Земельный потенциал мира и России: пути глобализации его использования в XXI веке. М.: Федеральный кадастровый центр Земля, 2000.

65. Лужков Ю.М. Где городу взять деньги. // Малые города . № 6,1995.

66. Любовный В.Я., Беспечная Р.Я. Плата за ресурсы, как инструмент обеспечения комплексного развития городов. М.: Стройиздат, 1988.

67. Максимов С.Н. Основы прод. Деятельности на рынке недвижимости. СПб: Питер, 2000.

68. Маркс К. Капитал, т. 3, 9. М.: Политиздат, 1988.

69. Минаков Ю. А. Город. Методология власти и управления. -Йошкар Ола, 1996.

70. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. Ч М.: Экзамен, 2000.

71. Никитин Б.А., Лебедев В.М., Полякова Н.В. Относительная оценка плодородия почвы и земли, ее стоимость и цена: Методическое пособие. Ч Информ. отдел Нижегородской консультационной службы АПК.

72. Ограничения (обременения) прав на использование земельных участков Под ред. С.И. Сая., Москва, 2000 г.,240 с.

73. Ореховский П.А Муниципальный менеджмент. М: МОНФ, 1999 -разд 11,14

74. Особенности приватизации и управления собственностью в Москве. -М.: Интерграф Сервис, 1997.

75. Острина И. А., Руднев А. В. Управление муниципальнойсобственностью. М.: ГАУ, 1998

76. Оценка земельных ресурсов: Учебное пособие/Под общей ред. В.П.Антонова и П.Ф.Лойко .и др. Ч Институт оценки природных ресурсов, 1999.-364 с.

77. Ресин В.И. Земельный рынок г. Москвы как системный регулятор функционально-пространственного развития города. М.: Институт системного анализа РАН, 1995.

78. Ресин В.И. Системное регулирование развития крупного города и формирование земельного рынка. М.: ИСА РАН, 1995.

79. Ресин В.И., Попков Ю.С., Развитие больших городов в условиях переходной экономики. Системный подход, М., Эдиториал УРСС, 2000

80. Ресин В.И., Управление развитием города. Опыт системного исследования, М., Голос, 1996

81. Руднев А. В. Землепользование в городах. М.: Надежда, 1995.

82. Руднев А. В. Управление земельными ресурсами городов. М.: ГАУ, 1998.

83. Сай С.И. Методы и модели управления земельно-имущественным комплексом крупного города.- М.: Фонд развития отечественного книгоиздания им. И.Д. Сытина, РАГС, 2001.

84. УлюкаевВ.Х. Земельное право. Учебник. М.: Былина, 2002

85. Управление собственностью. М.: Современная экономика и право, 1999.

86. Управление земельными ресурсами и регулирование земельныхотношений в Вогоградской области//Материалы научно-практической конференции. Ч Вогоград, 1997.

87. Управление инвестиционно-заемными системами: Учебник /Под ред. М.В.Климовича, С.М.Туманянц. Ч М.: Издат. дом РЦБ, 1998.

88. Управление инвестиционно-заемными системами: Учебник /Под ред. М.В.Климовича, С.М.Туманянц. Ч М.: Издат. дом РЦБ, 1998.

89. Федоренко Н. Н. Оптимизация экономики. М.: Наука, 1977.

90. Филиппов Ю.В., Авдеева Т Т Основы развития местного хозяйства Учебник -Академия народного хозяйства при Правительстве РФ, М: Дело, 2000 264 с

91. Фролов А.Н., Тишкин В.В. Современные аспекты управления земельными ресурсами на региональном уровне. Ч Саранск: Красный октябрь, 1999. Ч 102 с.

92. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Ч М.: Дело, 1995.

93. Харрисон Г. Оценка недвижимости. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.

94. Хачатуров Т. С. Экономика природопользования. М.: Наука,1987.

95. Цукерман Г. А. Недвижимость: зарубежный опыт развития.- М.: Дело, 1994.

96. Черник Д. Г. Бюджет Москвы. 1890 1990. - М.: Моск. рабочий,1991.

97. Чешев А.С., Фесенко И.П. Земельный кадастр. М.: Издательство ПРИОР, 2000.

98. Шаболин В.Г. Сдеки с недвижимостью в вопросах и ответах. Ч М.: Информационно-издательский дом Филин, Рилат, 2000.

99. Шебеко Ю.А. Имитационное моделирование, ТОРА-центр

100. Шеннон Имитационное моделирование систем, Искусство инаука

101. Экономические, финансовые и правовые основы местного самоуправления в городе и административном округе. -М.: СИМС, 1999.

102. Элерман Д. Математические методы в оценке недвижимости / Институт Экономического Развития, Всемирный Банк, апрель 1994.

103. Andrews N. L. Richard. Land in America (Lexington, Mass: D. C. Heathn and Co., 1989).

104. Adjustment in OECD Agriculture Reforming Farmland Policies, Organization for Economic Co-operation and Development, 1998, Paris

105. Aiken J.D. "State Restrictions on Landownership by Aliens and Businesses" 1993, United States Department of Agriculture, United States

106. Austena T. "Agrarian Land Law in Norway" in M.R. Grossman and W. Brussaard (eds.), Agrarian Land Law in the Western World, 1992, C.A.B. International, United Kingdom

107. Barak Ronald S. Foreign Investment in US Real Estate (Los Angeles,1990).

108. Boer B. and I. Annam "Agrarian Land Law in Australia" in M.R. Grossman and W. Brussaard (eds.), Agrarian Land Law in the Western World, 1992, C.A.B. International, United Kingdom

109. Brodkey, Hugh, "Land Title Issues for Countries in Transition: The American Experience", 29 John Marshall L. Rev. 799 (1995-6).

110. Brown, William, "The Foreign Takeovers Amendment Bill 1988", Law Institute Journal, 1989, № 596

111. Brussaard W. "Agrarian Land Law in the Netherlands" in M.R. Grossman and W. Brussaard (eds.), Agrarian Land Law in the Western World, 1992, C.A.B. International, United Kingdom

112. Callies David L. "Land Ownership, Use and Property Rights: the Balance Between Local

113. Ownership and Foreign Investor Security", International Business Lawyer 535-537 (1993).

114. Campbell, Dennis, ed., Legal Aspects of Doing Business in Western1. Europe (Boston, 1993).

115. Csaba Csaki and Lerman Z. "Land Reform and Restructuring in Hungary in the 1990s" Land Reform in the Former Soviet Union and Eastern Europe 235; 1998

116. Couturier I. "Rural Land Law in France", 1998, Rural Development Institute

117. Curtis J. Berger &Joan C. Williams, Property: Land Ownership and use 166 (1997, 4 edition); Mountain Brow Lodge N 82 v. Tosca N 257 Cal. App. 2d 22

118. Daniels T. "Agricultural Zoning: Managing Growth, Protecting Farms" Zoning News, 1993, American Planning Association, United States

119. Debraal J.P. "Foreign Ownership of U.S. Agricultural Land Through December 31, 1993" United States Department of Agriculture, United States

120. Dombek C.F. and C. Button "Agrarian Land Law in Canada" in M.R. Grossman and W. Brussaard (eds.), Agrarian Land Law in the Western World, 1992, C.A.B. International, United Kingdom

121. Harada S. "Reorientation and Reinforcement: Roles and Functions of French SAFER", Land and Agriculture, 1992, N 22, the Corporation for Rationalization of Farmland Holding, Japan

122. Genoni V. and P. Kyburz "Basic Facts abount Farmland Ownership Law", Berater-Information, 1993, N 2, LBL, Switzerland

123. Gorson M. "Landesbank State Guarantees Should Survive EU Challenge", International Financial Law Review 39 (January 1998)

124. Grossman M.R. "Agricultural Land-use in the United States" in M.R. Grossman and W. Brussaard (eds.), Agrarian Land Law in the Western World, 1992, C.A.B. International, United Kingdom

125. Meyers W.H., Kazlauskiene N. "Land Reform in Estonia, Latvia and Lithuania: A Comparative Analysis in the Former Soviet Union and Eastern Europe" (Stephen K., Wegren ed.),1998

126. US Foreign and Commercial Service et. al., Various Country Commercial Guides, 1998-1999.

Похожие диссертации

• Экономический механизм регулирования земельных отношений в переходной экономике России
• Организационно-экономический механизм управления земельными ресурсами в переходный экономике России
• Организационно-экономический механизм регулирования земельного рынка
• Организационно-экономический механизм сглаживания поляризации в региональном развитии
• Организационно-экономический механизм развития животноводства