Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Организационно-экономический механизм ЛЭНД-девелопмента в жилищном строительстве тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Ощерин, Леонид Афанасьевич
Место защиты Москва
Год 2010
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Организационно-экономический механизм ЛЭНД-девелопмента в жилищном строительстве"

Ощерин Леонид Афанасьевич

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ ЛЭНД-ДЕВЕЛОПМЕНТА В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслям:!, комплексами - строительство)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 з ЯНВ 2071

004619037

Работа выпонена в Национальном исследовательском Иркутском государственном техническом университете (ИрГТУ)

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Пешков Виталий Владимирович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Яськова Наталья Юрьевна

кандидат экономических наук Полинов Алексей Александрович

Ведущая организация: ГОУ ВПО Байкальский государственный

университет экономики и права

Защита состоится л 16 декабря 2010 г. в 15-00 часов на заседании диссертационного совета Д 452.001.01 при Всероссийском государственном исследовательском институте проблем научно-технического прогресса и информации в строительстве по адресу: 119331, Россия, Москва, проспект Вернадского, д. 29.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Всероссийского государственного исследовательского института проблем научно-технического прогресса и информации в строительстве.

Автореферат разослан л 15 ноября 2010 года.

Ученый секретарь диссертационного совета Г.И. Воронцов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Современное состояние строительства характеризуется не только внушительными масштабами и комплексностью застройки, использованием прогрессивных строительных технологий, разнообразием строительной продукции и форм организации строительства, но и по-прежнему высоким уровнем монополизации рынков земли и строительных материалов; недоступностью недвижимости для подавляющего большинства населения; превращением жилой недвижимости в предмет спекулятивного роста; хроническим дефицитом всех структурных составляющих недвижимости; неадекватностью городской среды стандартам жизни и ведения бизнеса; нехваткой ресурсов реализации инвестиционно-строительных проектов и развития строительного бизнеса.

Устойчивый характер указанных тенденций свидетельствует о безусловном кризисе сформированной модели управления строительным рынком недвижимости. При этом его кризис может оказаться гораздо более затяжным, чувствительным к социальным последствиям, а также влияющим на все без исключения отрасли реального сектора экономики, так как именно строительство в последние годы формировало значительную часть внутреннего рынка производственного и личного потребления. В этих условиях в подавляющем большинстве регионов и, в частности, в Иркутской области, уже наблюдается лэффект домино - последовательное падение объемов строительства и сопутствующих производств. По экспертным оценкам их относительное сжатие в 2009 г. составит 20-25% от уровня 2008 г., 2010 год также не стал переломным. Это уже привело к сокращению персонала, снижению поступлений в бюджет (как по линии налоговых изъятий, так и в части таможенных платежей), замораживанию новых проектов и снижению активности в инвестиционно-строительной сфере.

Преодоление указанных проблем в условиях финансового кризиса национальной экономики требует решения следующих взаимосвязанных комплексов задач:

первая - активизация всех процессов, обеспечивающих эффективное функционирование инвестиционно-строительной сферы национальной эко-

номики, включая недопущение разорения и, как следствие, исчезновения значительной части строительных организаций с их трудовым и производственным потенциалом;

вторая - создание адекватной государственной жилищной политики, в основе которой нормализация, в первую очередь, земельных отношений, следование стратегическим приоритетам развития, обеспечение баланса интересов участников строительства, разработка бюджетов развития др.;

третья - формирование практически заново материально-технической базы отечественного строительного комплекса в целом (в интересах всего общества) с учетом сохранения и в последующем укрепления позиций национальной экономики в структуре мирового хозяйства.

Решение указанных задач является важнейшим условием создания обновленной экономики России. При этом движущей силой по-прежнему является жилищное строительство, и в силу масштаба спроса на его продукцию, и вследствие системных мер господдержки, и в результате присущих ему мультипликативных свойств.

Различные аспекты развития жилищного строительства находятся в настоящее время в эпицентре диалога власти и бизнеса, составляя предмет ведущихся научных поисков и экономических экспериментов.

В то же время ряд проблем, таких как имеющиеся противоречия форм и методов вовлечения земли в процесс застройки территорий различного целевого назначения, носят хронический системный характер, и несмотря на это привлекают гораздо меньшее внимание научных, общественных и деловых кругов. Принятые в развитых странах подходы к решению указанной проблемы, объединенные понятием лэнд-девелопмента, пока не нашли адекватного отражения в отечественной практике. Актуальность решения именно этих проблем обусловлена:

во-первых, их ограничивающим влиянием на темпы роста в фазах интенсивного развития национальной экономики и строительства;

во-вторых, возникающим торможением процессов восстановительного роста в периоды кризиса;

в-третьих, относительной новизной проблем землепользования в условиях развития отношений собственности на земельные ресурсы и отсутствием опыта их управления;

в-четвертых, возникновением и развитием спекулятивного характера землепользования и переводом оборота земли в сферу виртуальной экономики;

в-пятых, фиксированностью целевого назначения земель и трудностями его легального изменения;

в-шестых, противоречиями между государственным регулированием земельных отношений и рыночными механизмами оборота земельных ресурсов и др.

Указанные обстоятельства предопределили выбор темы и направление научного исследования.

Цель исследования заключается в разработке организационно-экономического механизма лэнд-девелопмента в жилищном строительстве на стадии его восстановительного роста и развития в условиях использования под застройку федеральных земель.

Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи:

- проанализированы особенности земельных отношений в контексте перспектив развития жилищного строительства;

- идентифицировано понятие, рассмотрены и систематизированы цели, механизмы, технологические этапы и функциональные блоки лэнд-девелопмента в строительстве;

- исследован механизм подготовки и использования федеральных земель под застройку жилья;

- выявлены основные требования к механизму управления земельными отношениями в целях эффективного обеспечения восстановительного роста и развития жилищного строительства;

- разработан организационно-экономический механизм лэнд-девелопмента в строительстве, отвечающий базовым требованиям;

- сформирована технологическая схема функционирования регио-

нальной управляющей компании.

Объектом исследования являются участники жилищного строительства, осуществляющие застройку федеральных земель.

Предметом исследования являются механизмы лэнд-девелопмента в жилищном строительстве.

Теоретической и методологической основой исследования послужили: законодательные и другие нормативные акты Российской Федерации, регламентирующие земельные отношения в процессе строительства, в т.ч. осуществляемом на федеральных землях; диалектический метод познания; объективные экономические законы и фундаментальные труды классиков экономических теорий; работы российских и зарубежных ученых, посвященных теории управления, проблемам развития и оценки эффективности деятельности в условиях рыночной экономики, теории и практики стратегического менеджмента, земельных отношений и организационного проектирования; достижения мировой и отечественной экономической науки, методические разработки, публикации и результаты прикладных исследований по исследуемым проблемам.

Диссертационное исследование базировалось на трудах следующих ученых: Асаула А.Н., Бакрунова Ю.О., Вахаева М.Х., Вокова С.Н., Грабового П.Г., Крассова О.И., Мазура И.И., Пешкова В.В., Яськовой Н.Ю. В нем нашли применение следующие общенаучные методы: абстрактно-логический, финансового и экономического анализа, управления проектом, методы наблюдения, экспертных оценок, организационного проектирования и др. Статистическую базу исследования составили материалы государственных статистических органов, результаты исследований независимых информационных служб, авторитетных научных учреждений и экспертов, информация, полученная в ходе опросов руководителей строительных организаций.

Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативного объема статистической и управленческой отчетности строительных организаций за 2000 - 2009 годы, использовании аналитических и статистических данных Федеральной службы государственной

статистики РФ, отражающих развитие экономики России и строительной отрасли, а также подтверждается практической апробацией результатов исследования.

Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании и реализации методического подхода к разработке организационно-экономического механизма лэнд-девелопмента на основе создания Региональных управляющих компаний в условиях использования под застройку федеральных земель с целью обеспечения восстановительного роста и развития жилищного строительства.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

1. Определены особенности земельных отношений, складывающиеся в процессе подготовки земельного участка к застройке, в условиях использования под строительство федеральных земель.

2. Выделен специализированный вид инвестиционно-строительной деятельности, называемый лэнд-девелопментом, направленный на: формирование концепции застройки, оформление прав на земельный участок, его освоение в целях повышения рыночной стоимости и подготовку проекта целевого использования земельного участка.

3. Сформированы основные цели, механизмы, технологические этапы и функциональные блоки лэнд-девелопмента в проекциях развития территорий, инфраструктурной, производственной, инновационной и строительной.

4. Выявлены основные критерии оценки адекватности механизма управления земельными отношениями в жилищном строительстве требованиям его восстановительного роста и развития.

5. Предложена соответствующая требованиям развития организационная форма лэнд-девелопмента - Региональные управляющие компании, реализующие преимущества проектно-ориентированного управления в рамках единого технологического цикла.

На защиту выносятся:

1. Особенности земельных отношений, складывающиеся в процессе

подготовки земельного участка к застройке на федеральных землях.

2. Цели, механизмы, технологические этапы и функциональные блоки лэнд-девелопмента.

3. Организационно-экономический механизм деятельности Региональной управляющей компании, как субъекта регулирования земельных отношений в процессе жилищного строительства на федеральных землях.

Теоретическая и практическая значимость диссертации. Сформированный в работе организационно-экономический механизм управления земельными отношениями в жилищном строительстве, позволяет построить систему лэнд-девелопмента, адекватную требованиям восстановительного роста и развития жилищного строительства, увязать деятельность участников, реализуя преимущества проектно-ориентированного управления в рамках единого технологического цикла.

Практическая значимость исследования состоит в разработке организационной модели управления процессами застройки федеральных земель на базе методов управления проектом, реализуемых с целью нормализации стоимости жилищного строительства.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения работы докладывались на Международной научно-практической конференции (г. Иркутск 2009 г.), Всероссийских научно-практических конференциях (г. Иркутск 2009 г., 2010 г.), Семинаре Российской академии естественных наук (г. Дубна 2010 г.).

Публикации.' По теме диссертации опубликовано 8 печатных трудов, общим объемом 14,72 п.л., в том числе лично автором 8,58 п.л.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и 4 приложений. Общий объем диссертации составляет 142 страницы, из них 10 таблиц, 26 рисунков. Библиография содержит 141 наименование трудов отечественных и зарубежных авторов.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В результате исследования финансового кризиса в строительстве и последовавшей реструктуризации основных компонент процесса строи-

тельства, выявлено, что несмотря на возникновение проблемы жилищное строительство по-прежнему остается самым активным, мультиплицирующим элементом строительного рынка. Торможение его восстановительного роста в наибольшей степени связано с противоречиями рыночных механизмов строительного и пока еще в значительной степени административным характером земельного рынков.

Проведенный анализ содержания земельных отношений в процессе капитального строительства позволил выделить следующие особенности:

1) последовательный и детальный государственный контроль, осуществляемый на всех стадиях строительства. Госконтроль выступает в экспертной, оценочной и надзорной формах, имея не рекомендательный, а запретительно-разрешительный характер;

2) длительность земельных отношений в строительстве, имея в виду, что не только отвод земли и получение разрешения на строительство могут растянуться более, чем на три года, но и сам процесс строительства, ввода в действие и дальнейшая эксплуатация капитального объекта в ряде случаев займет не один десяток лет;

3) преемственность земельных отношений в строительстве, выражающаяся в строгой последовательности их выстраивания и оформления;

4) законодательная закрепленность форм земельных отношений, складывающаяся между участниками строительной деятельности;

5) превентивный характер государственного регулирования земельных отношений, выражающийся в упреждающем контроле будущих параметров строительных процессов с точки зрения влияния на земельные ресурсы и состояние их собственников;

6) множественность и разнокачественность участников земельных отношений, складывающихся в процессе строительства. К их числу относятся не только государственные органы и органы местного самоуправления, надзорные и контрольные инстанции, кредитно-финансовые учреждения, инвестиционные фонды и другие виды инвесторов, застройщики и подрядчики, поставщики строительных материалов, деталей и конструкций, консатинговые, оценочные и инжиниринговые компании, проекгно-сметные бюро и

организации, но и общественные, религиозные организации, организации и непосредственно потребители строительной продукции;

7) информационная прозрачность изменения статуса земельных ресурсов и характера вовлечения его в хозяйственный оборот. Особое значение имеет информированность лиц, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия их земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Особенности земельных отношений в строительстве позволили, с одной стороны определить требования к их содержанию, составу и структуре, с другой, уточнить экономическое и правовое содержание сектора рынка земли под жилищное строительство.

Множественность проблем земельных отношений в строительстве, их разнокачественный и хронический характер обусловливает необходимость формирования концепции управления земельными отношениями, как организационно-экономического механизма интеграционного типа.

Изучение зарубежного опыта и отечественной практики обустройства земли, предназначенной для строительства, позволили выделить специализированный вид инвеститционно-строительной деятельности, называемой лэнд-девелопментом и направленный на: формирование концепции застройки, оформление прав на земельный участок, его освоение в целях повышения рыночной стоимости и подготовку проекта целевого использования земельного участка. Экономическая сущность лэнд-девелопмента отражает его основную цель, заключающуюся в капитализации или приросте стоимости земельных ресурсов и вовлечении их в процесс строительства в форме обустроенного и подготовленного земельного участка.

Под механизмами лэнд-девелопмента в диссертационной работе понимается изменение совокупной ценности земельного участка на основе юридических, экономических и физических действий, которые девелопер дожен выпонить в целях подготовки земли под строительство. Основным механизмом лэнд-девелопмента является разукрупнение земельных участков (показан на рис. 1).

1этап Предварительный

Формирование концепции землепользования

Оформление правоустанавливающих документов на земельный участок

Концепция застройки

Свидетельство о праве собственности

Договор догосрочной _аренды_

II этап Подготовительный

Вырубка насаздений

Пересадка(досадка) насаждений

Создание необходимого

Участок, подготовленный к строительству

III этап

Строительство дорог

Сооружение инженерных сетей

Инфраструктурный

Земля с дорогами и инженерными сетями, подведенными к границам участков

Разделение земли на участки коммерческого назначения, готовые для застройки

IV этап Заключительный

Разделение земли на участки под индивидуальное жилое строительство

Участки, готовые к застройке

Рис.1. Механизм подготовки земли, как основа лэнд-девелопмента

На основе изучения практики лэнд-девелопмента в развитых странах с учетом российского опыта сформирована технологическая линейка лэнд-девелопмента, увязывающая в единый технологический комплекс этапы и работы лэнд-девелопмента с видами услуг и результатами деятельности. Это позволило выявить основные проблемы лэнд-девелопмента и наметить пути их решения (табл. 1).

Исходя из основной цели концепции застройки, проекта планировки земельного участка, в исследовании был разработан механизм планирования развития земельных участков с участием землеустроителей, подрядных и риеторских организаций, городских властей, общественности и населения. Это позволило систематизировать факторы, определяющие качество земельного участка в целях вовлечения их в процесс строительства.

Анализ общемировых тенденций системной реализации земельных отношений в форме лэнд-девелопмента показал, что при разработке градостроительных документов и генеральных планов решающее внимание уделяется: структуре производства и необходимости жилой застройки, сбалансированной с местами потенциальной работы жителей; транспортной инфраструктуре и экологии. Анализ российской практики позволил выявить существенно отличный приоритет оценки градостроительных документов и генеральных планов. Участников российского рынка интересуют главным образом перспективы ликвидности объекта и соответственно потенциал будущих денежных потоков при минимуме затрат времени на административные проволочки. Это и предопределяет характер будущих проблем, как экологического, так и инфраструктурного характера.

Совокупность проблем в жилищной сфере, равно как последствия кризиса в инвестиционно-строительной деятельности, требующие оперативной нейтрализации, в настоящее время предполагается разрешить посредством создания специализированной государственной структуры -Фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), призванного формировать благоприятную среду жизнедеятельности человека и общества. В результате декомпозиции основной цели деятельности Фонда РЖС выделены такие ее проекции, как: развитие территорий,

Таблица 1

Основные проблемы лэнд-девелопмента

Непрозрачный рынок земли

Текущая ситуация Предложения по изменению

Непрозрачный рынок земли, отсутствие банка данных о земельных ресурсах. Сложности приобретения площадок под развитие, в особенности по прямой сдеке купли-продажи. Процедура требует много времени и допонительных расходов. 1. Включение в хозяйственный оборот земли, которая находится в частных руках, но не используется по целевому назначению (норма об изъятии заброшенных и неиспользуемых земель на практике не работает). 2. Пригодными для строительства землями могли бы стать массивы земель из Фондов перераспределения районов, Фонда РЖС и др..

Сложные и трудоемкие процедуры согласования проектов и получения технических условий

Текущая ситуация Предложения по изменению

Известно, что, например, загородное жилищное строительство может развиваться только на землях поселений с разновидностью разрешенного использования Ч ИЖС, либо на землях сельскохозяйственного назначения - под дачное строительство. Процедура изменения вида разрешенного использования, изменение категории земельного участка, носит крайне сложный характер, требует серьезных вложений и занимает от 6 месяцев до 1,5 лет. 1. Необходимо разработать регламент для максимального упрощения процедур, связанных с согласованием инвестиционно-строительных проектов, и получением технических условий для застройщиков и девелоперов. 2. Районам необходимо провести зонирование территорий и определить зоны жилой застройки для ускорения последующей процедуры изменения категорий земель и вида разрешенного использования.

Неопределенность субъекта управления развитием и подготовкой территорий к застройке

Текущая ситуация Предложения по изменению

Отсутствуют критерии отбора компаний, реализующих национальный проект и занимающихся развитием территорий. Далеко не каждая инвестиционно-строительная компания способна возводить доступное жилье, не у каждого застройщика отработаны технологии поточного домостроения, не все готовы комплексно осваивать обширные территории и управлять процессом строительства, чтобы стоимость конечного продукта была приемлемой. Неспособность действующей системы административного управления развивать и готовить земли к застройке. 1. Разработать критерии, которым дожна соответствовать организация для получения преференций, объемы и перечень которых также дожны быть переменными в зависимости от степени вовлеченности организации в приоритетный национальный проект. 2. Подготовить меры, предусматривающие введение жесткого регламента освоения территорий инвесторами. 3. Сформировать адекватную статусу и масштабу национального Проекта структуру субъектов управления земельным ресурсом.

Неадекватность оценки городских земель и земельных участков требованиям развития

Текущая, ситуация Предложения по изменению

Неустоявшийся подход к оценке земельных ресурсов, множественность рекомендаций. Несоответствие ставок земельного налога затратам города на создание системы улучшения земель. Отсутствие профессионально подготовленных кадров для оценки земельных ресурсов. 1. Привести систему оценок к международным стандартам, обеспечить уход от учета арендной практики в оценке земельных участков. 2. Провести реформу земельного налога. 3. Подготовить кадры в рамках программ профессиональной переподготовки.

формирование инфраструктуры, производство строительных материалов, инновационная и строительная. В диссертационном исследовании рассмотрено пространство целевых проекций в контексте их привязки к субъектам земельных отношений и строительной деятельности (рис.2).

Именно их реализация предопределяет принципиальную модель строительства жилья на федеральных землях, а также агоритм деятельности Фонда РЖС, нацеленный на восстановительный рост жилищного строительства, но характеризующийся рядом противоречий в деятельности, с одной стороны, социально ориентированной, с другой, вынужденной использовать рыночные рычаги и методы.

В целях выбора адекватной организационно-экономической модели в диссертационном исследовании систематизированы основные требования-критерии оценки соответствия механизма управления содержанию земельных отношений в период восстановительного роста и развития. На основе анализа действующей модели Фонда РЖС установлено, что по большинству критериев требования не выпоняются, что предопределяет необходимость поиска адекватной модели. Исследование преимуществ проект-но-ориентированного управления позволило предложить в качестве базовой организационную форму лэнд-девелопмента - Региональные управляющие компании (РУК), имеющие высокий организационный потенциал, соответствующий выделенным критериям.

Качественные отличия и преимущества проектно-ориентированной формы управления РУК от функционирующего ныне Фонда РЖС заключаются в следующем:

1. Принципиальная возможность учета региональных особенностей и местной специфики, в т.ч. при использовании основного механизма лэнд-девелопмента - разукрупнения федеральных земель. Все преимущества выявить и использовать из центра далеко не всегда возможно.

нглеп ы 'пг 01: кц и и дШел ь ii.ij.ctj/ ф о и да р же _____Ч _______________ V _:_____________

I. Проекция развития территорий

г л Развитие рынка земельных участков V Совершенствование л территориального ^ планирования >

Г Л Становление градостроительного зонирования ( Разработка процедур > планировки территорий и архитектурно-строительного ^ проектирования J

11. Инфраструктурная проекция

''Совершенствование^1 инженерной ^ инфраструктуры у г Приведение в соответствие л с социальными стандартами ^социальной инфраструктуры>

/ ----- Развитие коммунальной инфраструктуры ^ У ( Совершенствование транспортной инфраструктуры V ^

III. Производственная проекция

Разработка механизмов софинансирования производства строительных материалов с заданными свойствами

Систематизация программных задач развития строительной индустрии

Г Создание промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, научных центров

IV. Инновационная проекция

Развитие энергоэффективных и экологически чистых технологий и материалов

^Создание условий безальтер-" нативного использования инновационных технологий и материалов

V. Строительная проекция

Разрешение противоречий экономических интересов участников строительства

Внедрение эффективных механизмов финансирования строительства у

г Координация деятельности"

контрагентов инвестиционно-строительной деятельности

Хч Х г&^ь ШВрМвмИ V | ^ЙЩ

Рис. 2. Задачи Фонда РЖС по основным проекциям целей деятельности

2. Региональная управляющая компания, как правило, управляет не только и даже не столько застройкой, сколько ее инвестиционным циклом, что позволяет использовать более эффективные и разнообразные методы и инструменты управления проектом.

3. Профессиональная РУК является новым юридическим лицом и новым участником строительства, права и обязанности которого устанавливаются с учетом объективных интересов участников строительства, а также на основе специального контракта с Фондом РЖС, перед которым РУК несет поную ответственность за эффективное вовлечение в хозяйственный оборот федеральных земель. Компания выступает как упономоченный представитель Фонда и координатор работы по застройке территории.

4. РУК несет перед Фондом ответственность не только за эффективное управление проектом, но и за принятие решений самим Фондом.

5. Чрезвычайно важно, что в классическом ключе управляющие компании работают не в режиме ликвидации возникающих отклонений, а по системе их предвидения и недопущения. Это придает процессу развития проекта гораздо большую предсказуемость и, следовательно, снижает риск неудачи.

6. Возможность достижения в результате реализации проекта наилучшего сочетания значений трех по сути взаимоисключающих показателей - стоимости, времени и качества, - за счет осуществления тотального проектного контроля.

7. Снижение стоимости строительства за счет распределения всех контрактов исключительно через конкурсный отбор.

Организационно-экономический механизм лэнд-девелопмента на базе Региональной управляющей компании в условиях вовлечения в строительство федеральных земель показан на рис.3.

Семьи со средним и выше уровнем доходов (70%)

Деньги за

Жилье на рыночных условиях

Семьи с низким уровнем доходов (30%)

Деньги за квартиры ----1

Жилье по субсидируемым государством, регионами и муниципалитетами программам и в аренду

,.Федерйь'йая;землй

Фондовый рынок

Региональная управляющая компания

Инфраструктурные облигации

Муниципалитет

Монополисты

Частные инвесторы :Ь.

Строительные подрядчики

Фонд РЖС

Рис.3. Механизм лэнд-девелопмента на базе Региональной управляющей компании в условиях вовлечения в строительство федеральных земель

В соответствии с ним разработан агоритм деятельности РУК (рис.4).

Экспертная оценка совокупного эффекта в условиях функционирования РУК позволила выявить следующие составляющие экономической эф ф ективно сти лэнд-девелопмента:

1. За счет ускорения подготовки земельного участка к строительству - от 15 до 25% времени лэнд-девелопмента, что эквивалентно 3-7% экономии бюджета лэнд-девелопмента.

2. Сокращение расходов на капитализацию земельного участка - от 5 до 10%.

3. Создание потенциала перспективного преимущества (повышение ликвидности объектов недвижимости и др.) - от 5 до 15%.

Таким образом, границы допонительного эффекта начальной стадии реализации проекта составят 13-32% бюджета лэнд-девелопмента. В пересчете на бюджет проекта жилой застройки интервал составит от 5 до 15% совокупной стоимости проекта.

Фонд РЖС, регионы, муниципалитеты и частные инвесторы создают Региональную управляющую компанию (РУК). Распределяются роли, разрабатываются механизмы защиты интересов, порядок изъятия прибыли и пр.

Фонд РЖС передает в РУК федеральную землю

Частные инвесторы привлекают финансирование

Фонд РЖС, регионы и муниципалитеты привлекают бюджетные инвестиции в строительство инфраструктуры. Возможен выпуск РУК инфраструктурных облигаций

РУК разрабатывает проект застройки территории, учитывая _интересы всех учредителей_

РУК проводит тендеры и нанимает строительных подрядчиков

РУК реализует 70% жилья на рынке, а 30% в рамках государственных, региональных и муниципальных жилищных программ

Рис.4. Агоритм деятельности Региональной управляющей компании

Иначе говоря, эффективность лэнд-девелопмента представляет собой целевую функцию, являющуюся результатом воздействия во-первых, факторов, сокращающих затраты времени на осуществлений функций лэнд-девелопмента (Т[), во-вторых, факторов, влияющих на качество застройки (К;) и факторов, корректирующих стоимость проекта (Ск).

Эл.д = Р(ТьЦ,Ск)->тах (1)

1 - индекс факторов времени, 1=1-1;

3 - индекс факторов качества, ] = 1 - С;

к - индекс факторов стоимости, к = 1 - К.

В период кризиса несомненно имеются ограничения, существенно сдерживающие распространение методологии управления проектами. К ним относятся: общий спад производства и неустойчивое функционирование экономики; резкое сокращение государственных инвестиций и снижение инвестиционной активности; инфляционные ожидания; недостаточная активность кредитно-финансовой и банковской систем, сдерживающая оборот инвестиций и капиталов; отсутствие надежной системы обеспечения гарантий и льгот для инвесторов и др.

Однако, несмотря на все вышеперечисленные ограничения, в России формируются условия для широкого использования данной методологии, особенно в условиях создания Фонда РЖС с целью вовлечения в хозяйственный оборот федеральных земель. Допонение его функциональной модели региональными управляющими компаниями существенно расширяет возможности проектно-ориентированного управления.

Для разработки состава и структуры РУК на базе теоретических основ управления и практики их использования систематизированы методические принципы проектирования управляющих компаний. Логика организационного проектирования показана на рис.5.

Основываясь на понимании деятельности РУК, как комплексе управленческих действий в рамках поного цикла подготовки и реализации инвестиционного проекта до ввода построенного объекта и обеспечения его эффективной эксплуатации. Технологическая схема ее функционирования была сформирована по принципу поточного (конвейерного) выпонения работ по управлению проектами. При этом, исходя из целевой направленности функционирования, Региональные управляющие компании могут выпонять различные типы проектов: по созданию банка земельных участков; по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию новых объектов недвижимости; по оценке и подготовке инвестиционно-строительных проектов; по управлению действующими объектами недвижимости; по управлению активами Фонда РЖС.

Моделирование функциональных технологий

Моделирование ситуационных технологий

Положения по подразделениям Инструкции РУК

Описание конструкции (структуры РУК)

Описание ресурсов РУК

Рис.5. Логика организационного проектирования РУК

Проектирование внутренних и внешних коммуникационных сетей

Проектирование

организационной структуры РУК

Сущность целей и задач проектирования

Независимо от типа проектов все они выпоняются в соответствии с универсальной последовательностью работ в рамках единого технологического цикла, позволяющего реализовать преимущества проектно-ориентированного управления в контексте выпонения требований восстановительного роста и развития жилищного строительства.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Анализ перспектив развития жилищного строительства в настоящее время показал, что одним из ключевых условий реализации его ускоренного восстановительного роста является выстраивание земельных отношений рыночного типа, сокращение ресурсозатрат на стадии отвода земли под строительство, а также создание земельного рынка с целью устранения монополизма, лоббизма, избирательного использования административного ресурса.

2. Учитывая стратегические приоритеты и перспективы, а также проблемы развития строительного и земельного рынков, носящие устойчивый характер на различных фазах жизненного цикла национальной экономики, определены основные проекции актуальности нормализации земельных отношений в процессе строительства, тормозящие его восстановительный рост и развитие.

3. Изучение практики выстраивания отношений землеотвода и землепользования позволило выявить такие особенности земельных отношений, как запретительно-разрешительная форма государственного контроля, длительность и преемственность земельных отношений, их законодательно-закрепительный и превентивный характер, множественность субъектов этих отношений, а также необходимость их информационной прозрачности.

4. Следуя сформировавшимся основам зарубежного опыта и отечественной практики обустройства земли, предназначенной для строительства, в диссертационной работе выделен специализированный вид инвестиционно-строительной деятельности, называемый лэнд-девелопментом и направленный на: формирование концепции застройки, оформление прав на

земельный участок, его освоение в целях повышения рыночной стоимости и подготовку проекта целевого использования земельного участка.

5. Рассмотрена экономическая сущность лэнд-девелопмента, отражающая его основную цель - капитализацию или прирост стоимости земельных ресурсов и вовлечение их в процесс строительства в форме обустроенного и подготовленного земельного участка.

6. Учитывая практику подготовки земли, сложившуюся в отечественной экономике, разработан четырехэтапный механизм подготовки земли под жилищное строительство и определена сущность основных задач лэнд-девелопмента, заключающаяся в соблюдении интересов участников развития недвижимости и извлечении максимальной выгоды за счет разработки и реализации оптимальной концепции застройки, как этапа реализации инвестиционно-строительного проекта.

7. В результате исследования практических проблем лэнд-девелопмента предложены следующие пути их решения: вовлечение в хозяйственный оборот земель, используемых не по целевому назначению, земель из Фонда перераспределения районов и др.; разработка новых регламентов и процедур зонирования территорий и согласования проектно-сметной документации; субъектная определенность процессов управления и оценки и др.

8. Базируясь на системном изучении функций Фонда содействия развитию жилищного строительства, сформированы основные функциональные блоки деятельности Фонда в проекциях развития территорий, инфраструктурной, производственной, инновационной и строительной.

9. В целях выбора адекватной организационно-экономической модели управления земельными отношениями в строительстве систематизированы основные требования - критерии оценки соответствия механизма управления содержанию объективных основ земельных отношений в период восстановительного роста и развития. На основе анализа действующей модели Фонда РЖС установлено, что по большинству критериев требования не выпоняются, что предопределяет необходимость поиска адекватной модели.

10. Исследование преимуществ проектно-ориентированного управления позволило предложить адекватную требованиям развития организационную форму лэнд-девелопмента - Региональные управляющие компании, имеющие высокий организационный потенциал, позволяющий сформировать универсальную последовательность работ в рамках единого технологического цикла, подразделенного на десять базовых модулей, и реализовать потенциал развития жилищного строительства на основе расширения использования федеральных земель под застройку.

Основные положения выпоненных исследований опубликованы в следующих работах:

Статьи в ведущих научных изданиях и журналах, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ:

1. Ощерин Л.А. Реализация процедур банкротства упономоченными органами местного самоуправления (на примере муниципального образования города Иркутска) /Л.А. Ощерин, Н.Ю. Гущина // Имущественные отношения РФ. -2005. - № 5. (0,35п.л., лично автором 0Д7п.л.).

2. Ощерин Л.А. Практические вопросы управления земельными ресурсами муниципального образования города Иркутска. // Имущественные отношения РФ. -2005.-№6.(0,3 1п.л.).

3. Ощерин Л.А. Экономический кризис и развитие рынка недвижимости / Л.А. Ощерин // Вестник Иркутского государственного технического университета. - 2010. - № 1. - С.89-94. (0,42п.л.).

4. Ощерин Л.А., Пешков В.В. Инновационное развитие и земельные ресурсы административно-территориальных образований /Л.А. Ощерин, В.В. Пешков // Вестник экономической интеграции. - 2010. № 6. - С.129-134 (0,42п.л., лично автором 0,21п.л.).

5. Ощерин Л.А. Инновационные модели реализации земельных отношений в жилищном строительстве /Л.А. Ощерин // Вестник Иркутского государственного технического университета. - 2010. № 3. - С. 170-178. (0,75п.л.).

Монографии и статьи, опубликованные в других научных изданиях:

6. Ощерин Л.А. Лэнд-девелопмент в жилищном строительстве: монография /Л.А. Ощерин, В.В. Пешков // - Иркутск: Изд-во ИрГТУ. 2009. - 196с. (11,5п.л., лично автором 5,75п.л.).

7. Ощерин Л.А. Инвестиционная привлекательность и развитие территорий муниципального образования // Наука технологии, инновации в инвестиционно-строительной сфере, недвижимости и жилищно-коммунальном комплексе: материалы Всеросс. науч.-пракг. конф., Иркутск, 20-21 сентября 2009г. - Иркутск, 2009.-С. 146-151. (0,31п.л.).

8. Ощерин Л.А. Проблемы современного состояния земельных отношений и инвестиционный климат территорий // Земельные ресурсы, жилищное строительство и экономическое развитие регионов: материалы Всеросс. науч.-практ. конф., Иркутск,25-26 марта 2010г. - Иркутск, 2010. - С. 87-97. (0,66п.л.).

Ощерин Леонид Афанасьевич Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Подл. впеч. 11.11.2010 г. Формат 60x90/16 Объем 1,5 печ.л. Бумага офисная, печать цифровая Тираж 100 экз._Заказ №49

Издательский центр Всероссийского государственного научно-исследовательского института проблем научно-технического прогресса и информации в строительстве 119331, Москва, проспект Вернадского, д. 29. Ссыка на домен более не работаетp>

КОПИ-ДЕНТР св. 7:07:10429 Тираж 100 эи. г. Москва, ул. Енисейская, д.36 тел.: 8-499-185-7954, 8-906-787-7086

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Ощерин, Леонид Афанасьевич

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА I. Исследование перспектив развития земельных отношений в условиях восстановительного роста и развития жилищного строительства.

1.1. Анализ перспектив развития жилищного строительства в современных условиях.

1.2. Особенности земельных отношений в капитальном строительстве.

1.3. Экономическое и правовое содержание земли, предназначенной для жилищного строительства.

1.4. Выводы Главы 1.

ГЛАВА II. Лэнд-девелопмент как современный способ организации земельных отношений в жилищном строительстве.

2.1. Идентификация понятия, целей и механизмов лэнд-девелопмента.

2.2. Моделирование технологической линейки лэнд-девелопмента в современных условиях.

2.3. Разработка концепции развития территории, как основы лэнд-девелопмента.

2.4. Выводы Главы II.

ГЛАВА III. Формирование организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений как реализация принципов лэнд-девелопмента в жилищном строительстве.

3.1. Практические модели реализации земельных отношений в жилищном строительстве.

3.2. Моделирование механизма управления земельными отношениями в жилищном строительстве.

3.3. Технологическая схема функционирования Региональной управляющей компании, как форма государственного частного партнерства в регулировании земельных отношений в строительстве.

3.4. Выводы Главы III.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Организационно-экономический механизм ЛЭНД-девелопмента в жилищном строительстве"

Актуальность темы исследования. Современное состояние строительства характеризуется! не только внушительными масштабами и комплексностью застройки, использованием прогрессивных строительных технологий, разнообразием строительной продукции и форм организации строительства, но и по-прежнему высоким уровнем монополизации рынков земли и строительных материалов; недоступностью недвижимости для подавляющего большинства населения; превращением жилой недвижимости в предмет спекулятивного роста; хроническим дефицитом всех структурных составляющих недвижимости; неадекватностью городской среды стандартам жизни и ведения бизнеса; нехваткой ресурсов реализации инвестиционно-строительных проектов и развития строительного бизнеса.

Устойчивый характер указанных тенденций свидетельствует о безусловном- кризисе сформированной модели управления строительным рынком недвижимости. При этом его кризис может оказаться гораздо более затяжным, чувствительным к социальным последствиям, а также влияющим на все без исключения отрасли реального сектора экономики, так как именно строительство в последние годы формировало значительную часть внутреннего рынка производственного и личного потребления. В этих условиях в подавляющем большинстве регионов и, в частности, в Иркутской области, уже наблюдается лэффект домино - последовательное падение объемов строительства и сопутствующих производств. По экспертным оценкам их относительное сжатие в 2009 г. составит 20-25% от уровня 2008 г., 2010 год также не стал переломным. Это уже привело к сокращению персонала, снижению поступлений в бюджет (как по линии налоговых изъятий, так и в части таможенных платежей), замораживанию новых проектов и снижению активности в инвестиционно-строительной сфере.

Преодоление указанных проблем в условиях финансового кризиса национальной экономики требует решения следующих взаимосвязанных комплексов задач: первая - активизация всех процессов, обеспечивающих эффективное функционирование инвестиционно-строительной^ сферы национальной* экономики, включая1 недопущение разорения и, как следствие, исчезновения? значительной, части строительных организаций с их трудовым и производственным потенциалом; вторая - создание адекватной государственной жилищной политики, в основе которой нормализация, в первую очередь, земельных отношений, следование стратегическим приоритетам развития, обеспечение баланса интересов участников строительства, разработка бюджетов развития др.; третья - формирование практически заново материально-технической базы отечественного строительного комплекса в целом (в интересах всего общества) с учетом сохранения и в последующем укрепления позиций национальной экономики в структуре мирового хозяйства.

Решение указанных задач является важнейшим условием создания обновленной экономики России. При этом движущей силой по-прежнему является жилищное строительство, и в силу масштаба спроса на его продукцию, и вследствие системных мер господдержки, и в результате присущих ему мультипликативных свойств.

Различные аспекты развития жилищного строительства находятся в настоящее время в эпицентре диалога власти и бизнеса, составляя предмет ведущихся научных поисков и экономических экспериментов.

В то же время ряд проблем, таких как имеющиеся противоречия форм и методов вовлечения земли в процесс застройки территорий различного целевого назначения, носят хронический системный характер, и несмотря на это привлекают гораздо меньшее внимание научных, общественных и деловых кругов. Принятые в развитых странах подходы к решению указанной проблемы, объединенные понятием лэнд-девелопмента, пока не нашли адекватного отражения в отечественной практике. Актуальность решения именно этих проблем обусловлена: во-первых, их ограничивающим влиянием на темпы роста в фазах интенсивногоразвития национальной экономикиистроительства; во-вторых, возникающим торможением процессов восстановительного роста в периоды кризиса; в-третьих, относительной; новизной проблем ^землепользования-в условиях развития; отношений: собственности на земельные ресурсы и- отсутствием опыта их управления; в-четв'ертых, возникновением и развитием спекулятивного'характера: землепользования и переводом оборота земли в сферу виртуальной экономики; в-пятых, фиксированностью целевого назначения земель и трудностями его легального изменения; в-шестых,. противоречиями между государственным регулированием земельных отношений и рыночными механизмами оборота земельных ресурсов и др.

Указанные обстоятельства предопределили выбор темы и направление научного исследования.

Цель исследования заключается в разработке организационно-экономического механизма лэнд-девелопмента в жилищном строительстве на стадии его: восстановительного роста и развития в условиях использования под!застройку федеральных земель.

Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи: ,

- проанализированы особенности земельных отношений в: контексте перспектив развития жилищного строительства;

- идентифицировано понятие, рассмотрены и систематизированы цели, механизмы, технологические этапы и функциональные блоки лэнд-девелопмента в строительстве;

- исследован механизм подготовки и использования федеральных: земель под застройку жилья;

- выявлены основные требования! к механизму управления земельными отношениями в целях эффективного обеспечения восстановительного роста и развития" жилищного строительства;: разработан; организационно-экономический механизм лэнд-девелопмента в строительстве,, отвечающий базовым требованиям;

- сформирована технологическая; схема функционирования региональной управляющей компании.

Объектом исследования являются участники: жилищного строительства, осуществляющиезастройку федеральных земель.

Предметом исследования являются- механизмы лэнд-девелопмента в жилищном; строительстве.

Теоретической и методологической основой исследования послужили: законодательные и другие нормативные акты Российской Федерации^ регламентирующие земельные отношения в. процессе строительства; в, т.ч. осуществляемом. на федеральных: землях; диалектический^ метод познания; объективные экономические: законы и фундаментальные труды классиков экономических теорий; работы российских и зарубежных ученых, посвященных теории управления; проблемам развития и оценки^эффективности деятельности! в.условиях рыночной: экономики, теории и практики стратегического менеджмента, земельных отношений и; организационного проектирования; достижениям мировой и отечественной экономической науки, методические разработки, публикации и результаты, прикладных исследований по исследуемым проблемам.

Диссертационное исследование базировалось на трудах следующих ученых: Асаула А;Н., Бакрунова Ю.О., Вахаева М.Х., Вокова С.Н., Грабового П.Г., Крассова О.И:, Мазура И.И., Пешкова В.В., Яськовой Н.Ю. В? нем нашли применение следующие общенаучные методы: абстрактно-логический, финансового и экономического анализа; управления проектом, методы наблюдения, экспертных оценок, организационного проектирования и др. Статистическую базу исследования составили материалы государственных статистических органов, результаты исследований независимых информационных: служб, авторитетных научных учреждений и экспертов, информация, полученная в ходе опросов руководителей строительных организаций.

Достоверность полученных результатов! основывается на применении репрезентативного объема статистической' и управленческой отчетности строительных организаций за 2000*Ч 2009-годы, использовании аналитических и статистических данных Федеральной службы государственной статистики РФ, отражающих развитие экономики России и строительной отрасли, а также подтверждается практической апробацией результатов исследования.

Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании и реализации методического подхода к разработке организационно-экономического механизма лэнд-девелопмента на основе создания Региональных управляющих компаний в условиях использования под застройку федеральных земель с целью обеспечения восстановительного роста и развития жилищного строительства.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

1. Определены особенности земельных отношений, складывающиеся в процессе подготовки земельного участка к застройке, в условиях использования гпод строительство федеральных земель.

2. Выделен специализированный вид инвестиционно-строительной деятельности, называемый лэнд-девелопментом, направленный на: формирование концепции застройки, оформление прав на земельный участок, его'освоение в целях повышения рыночной стоимости и подготовку проекта целевого использования земельного участка.

3. Сформированы основные цели, механизмы, технологические этапы и функциональные блоки лэнд-девелопмента в проекциях развития территорий, инфраструктурной, производственной, инновационной и строительной.

4. Выявлены основные критерии оценки адекватности механизма управления земельными отношениями в жилищном строительстве требованиям его восстановительного роста и развития.

5. Предложена соответствующая требованиям развития организационная форма лэнд-девелопмента - Региональные управляющие компании, реализующие преимущества проектно-ориентированного управления в рамках единого технологического цикла.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ощерин, Леонид Афанасьевич

3.4. Выводы Главы III.

1. Исследование общемировых тенденций системной реализации земельных отношений в форме лэнд-девелопмента показало, что при разработке градостроительных' документов и генеральных планов решающее внимание уделяется: структуре производства и необходимости жилой застройки, сбалансированной с местами потенциальной работы жителей; транспортной инфраструктуре и экологии.

2. Анализ российской практики позволил выявить приоритет оценки перспектив ликвидности объекта и соответственно потенциала будущих денежных потоков при минимуме затрат времени на административные проволочки. Это и предопределяет характер будущих проблем, как экологического, так и инфраструктурного характера.

3. Совокупность проблем в жилищной сфере, равно как последствия кризиса в инвестиционно-строительной деятельности, требующие оперативной нейтрализации, предполагается разрешить посредством создания специализированной государственной структуры Ч Фонда содействия развитию жилищного строительства, призванного формировать благоприятную среду жизнедеятельности человека и общества.

4. В результате декомпозиции основной цели деятельности Фонда РЖС выделены такие ее проекции, как: развитие территорий, формирование инфраструктуры, производство строительных материалов, инновационная и строительная. Рассмотрено пространство целевых проекций в контексте их привязки к субъектам земельных отношений и строительной деятельности.

5. Базируясь на системном изучении функций Фонда, соответствующих выявленной структуре его целевых проекций, в диссертационном исследовании сформированы основные функциональные блоки в широком диапазоне организационной, экономической, информационной, инновационной и стимулирующей направленности.

6. Учитывая схему взаимодействия участников земельных отношений, предложенную Фондом РЖС, ее новационный характер в части использования финансовых инструментов, сформированы, проанализированы и выявлены недостатки принципиальной модели строительства жилья на федеральной земле.

7. В целях выбора адекватной организационно-экономической модели в диссертационном исследовании систематизированы основные требования-критерии оценки соответствия механизма управления содержанию земельных отношений в период восстановительного роста и развития. На основе анализа действующей модели Фонда РЖС установлено, что по большинству критериев требования не выпоняются, что предопределяет необходимость поиска адекватной модели.

8. Исследование преимуществ проектно-ориентированного управления позволило предложить в качестве базовой организационную форму лэнд-девелопмента - Региональные Управляющие Компании, имеющие высокий организационный потенциал по ряду рассмотренных признаков.

9. Организационную форму Региональная управляющая компания можно определить как форму согласования экономических интересов участников строительного проекта, направленную на его реализацию путем эффективной капитализации потенциала территории при минимальных ресурсозатратах на основе рационального использования ресурсов созданной для этой цели многопрофильной организации.

10. Имея в виду функциональную нагрузку, разработана модель управления земельными отношениями в жилищном строительстве с использованием схемы взаимодействия Фонд РЖС - РУК, позволяющая обеспечить оптимальную капитализацию земельных участков под строительство с минимум ресурсозатрат. Экономическая эффективность создания РУК определена в системной модели эффективности интегральной функции.

11. Для разработки состава и структуры Региональной управляющей компании на базе теоретических основ управления и практики их использования систематизированы методические принципы проектирования управляющих компаний.

12. Сформирована универсальная последовательность работ Региональной управляющей компании в рамках единого технологического цикла, подразделенного на десять базовых модулей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Г. Анализ: перспектив развития жилищного ^строительства; в настоящее; время показал, что одним из ключевых условий реализации его ускоренного восстановительного! роста является?выстраивание, земельных5 отношений: рыночного типа, сокращение: ресурсозатрат на стадии отвода земли под строительство, а также; создание; земельного - рынка: с; целью; устранения' монополизма; лоббизма, избирательного использования административного ресурса:

2. Учитывая стратегические приоритеты, и перспективы;, а также проблемы развития; строительного и земельного рынков, носящие устойчивый характер на различных фазах жизненного цикла национальной экономики, определены основные; проекции актуальности нормализации земельных отношений в процессе строительства, тормозящие его восстановительный-рост и развитие.

3. Изучение практики выстраивания отношений землеотвода и землепользованиял позволило? выявить такие особенности земельных: отношений, как запретительно-разрешительная форма: государственного контроля;, длительность и преемственность земельных отношений, их законодательно-закрепительный и превентивный характер;, множественность субъектов этих отношений, а также необходимость их информационной прозрачности. 4. Анализ правовых, основ регулирования: хозяйственного оборота земель и строений; показал существующую противоречивость ряда основополагающих^ трактовок, а также нецелесообразность идентификации земли, как главной ценности в ,хозяйственном обороте недвижимости. С экономической точки зрения земля является принадлежностью строения; прибавляя к нему собственную ценность., При этом строение вместе с обслуживающим его земельным: участком образует единый: хозяйственный комплекс, которыши яв-. ляется объектом управления в процессе строительства и использования-.

5. Следуя сформировавшимся основам зарубежного опыта и отечественной практики обустройства-земли, предназначенной для строительства, в-диссертационной- работе выделен специализированный вид инвестиционно-строительной деятельности, называемый лэнд-девелопментом и направленный на: формирование концепции^ застройки, оформление прав на земельный' участок, его освоение в целях повышения рыночной стоимости и подготовку проекта целевого использования земельного участка.

6. Рассмотрена экономическая сущность лэнд-девелопмента, отражающая его основную цель - капитализацию или прирост стоимости земельных ресурсов и вовлечение их в процесс строительства в форме обустроенного и подготовленного земельного участка.

7. Учитывая практику подготовки земли, сложившуюся в отечественной экономике, разработан четырехэтапный механизм подготовки земли под жилищное строительство и определена сущность- основных задач лэнд-девелопмента, заключающаяся в соблюдении интересов участников развития недвижимости и извлечении максимальной выгоды за счет разработки и реализации'оптимальной концепции застройки, как этапа реализации инвестиционно-строительного проекта.

8. В результате исследования практических проблем лэнд-девелопмента предложены следующие пути их решения: вовлечение'в хозяйственный оборот земель, используемых не по целевому назначению, земель из Фонда перераспределения районов и др.; разработка новых регламентов и процедур зонирования территорий и согласования проектно-сметной документации; субъектная определенность процессов управления и оценки и др.

9. Базируясь на системном изучении функций Фонда содействия развитию жилищного строительства, соответствующих выявленной структуре целевых проекций лэнд-девелопмента, сформированы основные функциональные блоки деятельности Фонда в диапазоне организационной, экономической, информационной, инновационной и стимулирующей направленности.

10. В целях выбора адекватной организационно-экономической модели управления земельными отношениями в строительстве систематизированы основные требования - критерии оценки соответствия механизма управления содержанию объективных основ земельных отношений в период восстановительного роста и развития. На основе анализа действующей модели Фонда РЖС установлено, что по большинству критериев требования не выпоняются, что предопределяет необходимость поиска адекватной модели.

11. Исследование преимуществ проектно-ориентированного управления позволило предложить адекватную требованиям развития организационную форму лэнд-девелопмента - Региональные управляющие компании, имеющие высокий организационный потенциал, позволяющий сформировать универсальную последовательность работ в рамках единого технологического цикла, подразделенного на десять базовых модулей, и реализовать потенциал развития жилищного строительства на основе расширения использования федеральных земель под застройку.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Ощерин, Леонид Афанасьевич, Москва

1. Абелис Э.Э. Экономико-математические методы автоматической обработки информации в системе управления многоцелевым производством // Математические методы в экономике, № 4, Знание. Рига, 1969.

2. Авдеев Ю.А. Метод критического пути в управлении производством // Строительная газета, 1963.

3. Адельсон-Вельский Г.М., Воропаев В.И., Калиновская С.С. Обобщенные сетевые модели строительного производства // На стройках России, № 4-5, 1971.

4. Акофф Р.Л. Планирование в больших экономических системах. М., Советское радио, 1972.

5. Аксененок Г.А. Земельные правоотношения в СССР. М.: Госюриз-дат, 1972.

6. Акчурин А., Запольская С. Оформление кадастровых планов земельных участков. ЭЖ-Юрист, № 14, 2003.

7. Алакоз В.В., Киселев В.И. Фонд перераспределения земель. М.: Центр реализации проекта ЛАРИС, 2003.

8. Анализ развития управления проектами в СССР. Отчет по теме: Исследование и анализ существующих методов управления проектами (целевыми программами) в строительстве в СССР и за рубежом. Книга 1. М., СОВНЕТ, 1991.

9. Антонавичус К.А. Моделирование и оптимизация в управлении строительством. М, Стройиздат, 1979.

10. Бакрунов Ю.О. Анализ отечественного и зарубежного опыта деве-лопмента. Сборник кафедры Финансовый менеджмент, МГСУ, 2007.

11. Бакрунов Ю.О. Девелопмент: организационно-правовое регулирование. М., РАГС, 2006.

12. Бакрунов Ю.О. Проблемы оценки эффективности девелоперских проектов // Экспертиза и управление недвижимостью: состояние, проблемы, перспективы. Материалы ВНПК. Иркутск: Издательство ИрГТУ, 2007.133

13. Бакрунов Ю.О. Развитие девелопмента; как фактор экономического роста. Вестник ИрГТУ. 2007. - № 4(32).

14. Бархатов М.В., Галиновская Е.А., Жариков Ю.Г. и др. Комментарии к земельному законодательству Российской Федерации. М.: Юрайт, 2003.

15. Беляев B.JI. Территориальные зоны в государственном земельном кадастре // Земельный вестник России. 2003.

16. Бешелев С.Д., Гуревич Ф.Г. Математико-статистические методы экспертных оценок. М.: Статистика, 1980.Акофф P.JI. Планирование в больших экономических системах. М., Советское радио, 1972.

17. Бобрышев Д. и др. Сетевые методы в управлении. М.: Московский рабочий,1973.

18. Большой экономический словарь / Под ред. А.Н.Азрилияна. М.: Фонд Правовая культура, 2000.

19. Варламов A.A., Хлыстун В.Н. и др. История земельных отношений и землеустройства. М.: Колос, 2000.

20. Вахаев М.Х. Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка. СПб.: Издательство Юридический центр Пресс, 2006.

21. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право, № 6, 2003.

22. Воков С.Н. Землеустройство. Теоретические основы землеустройства. Т. 1, 3. М.: Колос, 2001.

23. Голиченков А.К., Воков Г.А., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М.: Библиотечка Российской газеты, 2002.

24. Горемыкин В. А. Российский земельный рынок. М., 1996.

25. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью. М: АСВ, 1999.

26. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ.

27. Гриффит А., Стивенсон П., Уотсон П. Системы управления в строительстве. Пер. с англ./ Общ. ред. Мельник H.A. М: Олимп-Бизнес, 2007.

28. Дондокова Т.Д. Прогнозирование использования и охрана земель бассейна озера Байкал // Земельный вестник России. № 3, 2000.

29. Дрезднер Д.М., Спич Я.А., Аслан Дж.М. Системы сетевого планирования и управления. Программированное введение в ПЕРТ. Перевод с английского. -М.: Мир, 1965.

30. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М.: БЕК. 1997.

31. Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства // Государство и право, 1996.

32. Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) от 29.12.2004. № 188-ФЗ.

33. Закон г. Москвы от 16 июля 1997 г. № 34 Об основах платного землепользования в городе Москве.

34. Законодательные положения и ведомственные распоряжения по неналоговым доходам. Наркомфин СССР, 1927

35. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) № 136-Ф3 от 25.10.2001.

36. Знаменская A.A., Уткин Б.И. Нелегкая доля собственника // ЭЖ-Юрист. № 27, 2005.

37. Иконицкая И.А., Краснов Н.И. Процессуальные вопросы советского земельного права. М.: Наука, 1975.

38. Информационно-аналитический портал Индикаторы рынка недвижимости: www.irn.ru

39. Комментарии к закону о Государственном земельном кадастре / Под. ред. Е.А. Галиновской. М., 2002.42: Комментарий к Гражданскому кодекс Российской Федерации. Часть третья (постатейный) / Под ред.Л.П.Ануфриева. М:: Вотерс Клувер, 2004.

40. Комментарий к Федеральному закону О государственном земель-ном.кадастре / Под ред. Е.А.Галиновской. М.: Юридический дом Юстицин-форм, 2002.

41. Кофман А., Дебазей Г. Сетевые методы планирования: применение системы ПЕРТ и ее разновидностей при управлении производственными, и научно-исследовательскими проектами. Перевод с французского; М.: Прогресс, 1986:

42. Крапин А.В. Информационно-аналитический бюлетень лRWAY, М: ТЭКС, 2007. №142.48;. Крассов О.Ж Комментарий к. Градостроительному кодексу Российской Федерации. М., Юрист, 2003.

43. Крассов О.И. Комментарий к Закону Российской Федерации О недрах. М., Юрист, 2003.

44. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской* Федерации. М., Юрист, 2003.

45. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., Юрист,2002.

46. Кудрин А. Мировой финансовый кризис и его влияние на Россию // Вопросы экономики, 2009; № 1.

47. Лойко П.Ф. Земельный потенциал мира и России: пути глобализации его использования в XXI веке. М.: ФКЦ Земля, 2005.

48. Лысак О., Колесникова О. Кризис проявил скрытые риски мегапро-ектов// Российская газета^ 23.12.2008.

49. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Инвестиционно-строительный инжиниринг: справочник для профессионалов. М: ЕЛИМА, 2006.

50. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. М: Экономика, 2004.

51. Мазур И.И:, Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Управление проектами. М: Омега-Л, 2006.

52. Митрофанова И. Мифы и рифы инвестиционного фонда // Российская газета, 23.12.2008.

53. Можаровский В., Попов М. Требования к выделу земельных участков в натуре в счет земельных долей // ЭЖ-Юрист, № 38, 2003.

54. Оверчук А.Л: Институционные проблемы государственного управления землей и недвижимостью: пути решения (в порядке дискуссии) // Недвижимость и инвестиции. 2002. № 4.

55. Оверчук А.Л., Мирошниченко С.Г. Правовое регулирование землеустройства и его развитие // Земельный вестник России. № 2, 2005.

56. Пейзер Р., Фрей А. Профессиональный девелопмент недвижимости. Пер. с англ./ Общ. ред. Карыхалин В.Г. М: Первая Образцовая типография, 2003.

57. Перечень первоочередных мер, предпринимаемых Правительством РФ по борьбе с последствиями мирового финансового кризиса // Интернет-портал Правительства РФ.

58. Пешков В.В. Потенциал развития инвестиционно-строительной сферы. Проблемы оценки и управления. М., МГСУ, 2006.

59. Пискунова М.Г. Земельный кодекс Российской Федерации и новые правила оформления сделок с недвижимостью // ЭЖ-Юрист, № 1(10), 2004.

60. Положение о проведении территориального землеустройства, утвержденное Постановлением Правительства от 7 июня 2002 г. № 396.

61. Постановление Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 г. № 145 О порядке организации и проведениятосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий

62. Постановление Президиума ВАС от 6 июля 2004 г. № 1424/04.

63. Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону Об обороте земель сельскохозяственного назначения / Под ред. Г.Е.Быстрова, Б.Д.Клюкина. М.: Издательский дом ИНФРА-М. 2005.

64. Правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения утверждены Постановлением Правительства от 13 февраля 2006 г. № 83

65. Программа антикризисных мер Правительства^ Российской Федерации на 2009 год. // Российская газета Федеральный выпуск №>4872 от 20 марта 2009г.

66. Разу М.Л., Гаун А.Д. Методы и модели совершенствования организации управления строительством. М.: МИУ, 1988.

67. Рекитар Я., Сидорова Н. Договременные тенденции строительного комплекса // Стройка, № 49, 2000.

68. Росс Д. Стратегии Дональда Трампа по инвестированию в недвижимость. Пер. с англ./ Общ. ред. Тригуб С.Н. М: Диалектика, 2008.

69. Российская газета, 2.11.2007 г. № 246 (статья председателя Счетной палаты РФ С.Степашина).

70. Рябов A.A. Ответственность за нарушение законодательства о землепользовании. М.: Юридическая литература, 1983.

71. Сахаров П.Д. Землеустроительный процесс в СССР. М., 1968.

72. Сахаров П.Д. Субъекты правоотношений в области землеустройства и их общая характеристика // Правоведение, № 5.

73. Сочинения Ивана Посошкова. М., 1842.

74. Степанов И.С., Маркетинг в строительстве. М: Юрайт, 2004.

75. Степанов И.С., Экономика строительства. М: Юрайт, 2004.

76. Строительнаягазета. № 3, 16.01.2009.

77. Строительство в России. 2008 / Росстат, 2008.

78. Указ Президента РФ от 14 февраля 1996 г. № 198 О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности

79. Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами.

80. Уткин Б.И. Фактическое пользование землей Ч что это? // ЭЖ-Юрист, № 3, 2005.

81. Управление земельными ресурсами, земельный кадастр, землеустройство и оценка земель (зарубежный опыт) / Под ред. С.Н.Вокова, В.С.Кислова. М.: Технология ЦД, 2006.

82. Федеральный закон Российской Федерации О государственном земельном кадастре № 28 от 2 января 2000 г.

83. Федеральный закон Российской Федерации О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации № 137-Ф3 от 25 октября 2001 г.

84. Федеральный закон Российской Федерации О государственном кадастре недвижимости № 221-ФЗ от 24 июня 2007 г.

85. Федеральный закон Российской Федерации О землеустройстве № 78-ФЗ от 18 июня 2001 г.

86. Федеральный закон Российской Федерации О недрах № 2395-1 от 21 февраля 1992 г.

87. Федеральный закон Российской Федерации О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г.

88. Федеральный закон О содействии развитию жилищного строительства № 161-ФЗ от 24 июля 2008 г.

89. Федеральный закон Российской Федерации Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемых в форме капитальных вложений № 391391. ФЗ от 25 февраля 1999 г.

90. Федеральный закон Российской Федерации Об обороте земель сельскохозяйственного назначения № 101-ФЗ от 5 февраля 2007 г.

91. Финансы и кредит в недвижимости: Учебник для ВУЗов / Под общ. ред. П.Г.Грабового, Яськовой Н.Ю. Ч СПб.: Издательство Лимбус Пресс, 2005г.

92. Ходов А.И. Анализ причин повышения индекса стоимости столичного жилья в 2005-2006 гг. и перспектив его поведения в 2007-2008 гг. Сборник научных трудов кафедры экономики и управления в строительстве, 2007 г.

93. Ходов А.И. Анализ состояния лэнд-девелопмента в России и перспектив его развития в условиях экономического кризиса. Сборник научных трудов кафедры экономики и управления в строительстве, 2009 г.

94. Ходов А.И. Анализ состояния лэнд-девелопмента в России5 и перспектив его развития. Сборник научных трудов 12-й Международной научно-практической конференции молодых ученых, докторантов и аспирантов, 2009 г.

95. Эйриян Г. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение // Хозяйство и право, № 10, 2004.

96. Яськова Н.Ю. Очерки экономической науки. Актуальные проблемы. Части I и И. М: МАГМУ, 2005-2006.

97. Яськова Н.Ю. Развитие инвестиционно-строительных процессов в условиях глобализации. М., МАИЭС, ИПО У Никитских ворот, 2009.

98. Яськова Н.Ю., Бакрунов Ю.О. Моделирование девелоперского бизнеса в современных условиях. М: МАИЭС, 2008.

99. Яськова Н.Ю., Бакрунов Ю.О. Идентификация особенностей инвестиционно-строительной деятельности в современных условиях. Вестник ГУУ.

100. Яськова Н.Ю., Бакрунов Ю.О., Сика Д.Н. Рынок недвижимости: кризис или обвал? // Международный: научно-технический журнал Недвижимость: экономика и управление. 2009.

101. Яськова Н.Ю., Каменецкий М-И: Кризис отечественной модели управления' строительством, и рынком недвижимости. М., Экономика строительства № 3, 2009.

102. Яськова Н.Ю., Ходов А.И. Лэнд-девелопмент как новое направление инвестиционно-строительной деятельности в России. М:, 2009 г.

103. Advances i macroeconomic theory / International Economic Association; Ed. by J: Drze. Basingstoke: Palgrave, 2001, -372 c. (I.E.A. conference volume; №133)

104. Ambrose B.W. REIT Organizational Structure and.Operating Characteristics /B.W. Ambrose, P. Linneman // Journal of Real Estate Portfolio Manager ment.-2001.-Vol.21, №.3

105. Deane D. The big deals about housing / Daniela Deane // Washington Post. 2002. - № 3.

106. Kaliszewska A. Big and getting bigger: Moscow retail market review / Anna Kaliszewska // Commercial properties. Central and Eastern Europe. 2003. - Volume 1. Number 1.

107. Kerzner H. Project management: a systems approach to planning, scheduling and controlling. N.Y. John Wiley & Sons, 1998.

108. Kliem R.L., Ludin I.S. Project management practitioner's book. N.Y.: American Management Association, 1998.

109. Land and houses policies in Europe and USA: compactive analyses / ed. by G.Hallet- London, 1988.

110. Preiser R.B. Can development be taught in the classroom? / Richard B.Preiser // Urban Land. 1999. - № 7.

111. Preiser R.B. Proffesional Real Estate Development / Richard B.Preiser, Anne Frej. 2nd edition. - Miami, Florida: ULI, 2003.

112. Project Management Body of Knowledge. PMI, 1996.

113. Shannon Len. CCIM these tips for buyers and owners help increase profitability / Len Shannon // Commercial Investment Real Estate. - 2001. - № 6.

114. Sirmans C.F. The complete real estate investment handbook / C.F. Sir-mans, A J. Jaffe. 3rd edition. - New Jersey: Prentice Hall, 1985.

Похожие диссертации