Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Организационно-экономические основы управления рынком недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Магомедов, Муртузали Мухтарович
Место защиты	Махачкала
Год	2004
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Организационно-экономические основы управления рынком недвижимости"

На правахрукописи

МАГОМЕДОВ МУРТУЗАЛИ МУХТАРОВИЧ

ОРГАНИЗАЦИОННО - ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ РЫНКОМ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Махачкала - 2004

Работа выпонена в Дагестанском государственном техническом университете

Научный руководитель - д.э.н., профессор Магомедов А.Г.

Официальные оппоненты - д.э.н., профессор Камилов М.К.

Защита состоится 9 ноября 2004 г. в 14.00 часов на заседании диссертационного Совета Д212.052.01 в Дагестанском государственном техническом университете по адресу: 367015, г. Махачкала, пр. И. Шамиля, 70 (НОВЫЕ корпус)

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Дагестанского государственного технического университета.

Автореферат разослан 9 октября 2004 г.

Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направить по адресу: 367015, г. Махачкала, пр. И. Шамиля, 70, ДГТУ (новый корпус)

Ученый секретарь диссертационного Совета,

к.э.н., доцент Сефикурбанов С.М.

Ведущая организация -

ЗАО Стройинженерия

д.э.н., профессор

2005-4 12140

Актуальность исследования. Среди основных объектов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая, с одной стороны, выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения). С другой стороны, она определяется предметами или объектами потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Следовательно, недвижимость представляет собой экономическую основу личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Следует также отметить, что в России, по мере становления рыночных отношений, происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций, вовлекаясь в этот рынок, участвует в операциях с недвижимостью.

Все это требует от экономической науки срочной разработки новых научно обоснованных подходов к анализу и управлению рынком недвижимости, что, собственно и определяет актуальность выбранной темы исследования.

Актуальность выбранной темы диссертационной работы определяется также и тем, что рынок недвижимости в нашей стране, особенно в последние несколько лет, в связи с ростом количества и качества работающих на нем предпринимателей, приобретает все большее значение в развитии национальной экономики. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на экономическую и правовую природу сделок с недвижимостью влияют многочисленные факторы, которые следует учитывать для эффективного управления рынком недвижимости.

Необходимо заметить, что изучению закономерностей функционирования рынка недвижимости посвящен ряд фундаментальных исследова ний российских ученых - экономистов. Здесь можно отметил работы Балабанова И., Британского М, Витрянского В., Волочкова Н., Горемыкина В., Калачева С, Купчина А., Лаврухина О., Левадной Н., Максимова С, Неймона Е., Новикова Б., Суханова Е., Федотова М., Уткина Э., Щербакова А., Юмашева Ю. и многих других.

Однако, несмотря на большое число публикаций, отражающих отечественные и зарубежные исследования, в рассматриваемой области все еще остается достаточно широкий круг слабоизученных проблем, особенно в области совершенствования управления как самим рынком недвижимости, так и выпонением операций с объектами рынка недвижимости.

Отмеченные выше обстоятельства и предопределили цель, задачи и направления диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических основ повышения эффективности принимаемых решений в процессе выбора и реализации операций с объектами рынка недвижимости на основе современных методов анализа и управления.

В соответствии с целью исследования были поставлены и решены следующие основные задачи:

-выявление общих характеристик объектов недвижимости и основных сегментов рынка недвижимости;

-проведение анализа факторов, влияющих на становление и управляемость рынка недвижимости;

- анализ основных сегментов и объектов рынка недвижимости;

- постановка и изучение основных проблем исследования и управления рынком недвижимости;

- выявление особенностей и основных тенденций развития ипотеки объектов рынка недвижимости;

- проведение анализа и выявление тенденций развития методов оценки объектов недвижимости;

- разработка теоретических основ управления проведением операций с недвижимым имуществом;

- проектирование операций с недвижимым имуществом;

- оценка эффективности операций с недвижимостью.

Объектом исследования являются процессы, протекающие на рынке недвижимости Республики Дагестан и РФ.

Предметом диссертационного исследования является совокупность теоретических, методических и практических проблем повышения эффективности исследования и управления рынком недвижимости по мере становления и углубления в России цивилизованных рыночных отношений.

Теоретической основой исследования служат достижения научной мысли отечественных и зарубежных ученых в области управления сложными экономическими объектами, системного подхода к организации анализа, исследования и управления рынком недвижимости и выпонением операций с его основными объектами. В процессе проведения исследования были также использованы методы логического, системного и экономико-статистического анализа.

Информационное обеспечение диссертации составили статистические сборники, рабочие материалы министерств и ведомств РФ и Республики Дагестан. В работе также использовались материалы, опубликованные по проблематике исследования.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании и уточнении теоретических и методических положений, связанных с совершенствованием управления рынком недвижимости на основе современных методов и моделей управления, способствующих по-

вышению эффективности его функционирования в динамических условиях хозяйствования.

К основным результатам, составляющим научную новизну исследования, можно отнести следующие:

- уточнено понятие недвижимости как совокупности объектов, являющихся товаром, обладающим высокой потребительской стоимостью и или жестко привязанным к земле, или имеющим особую социально-экономическую значимость для общества;

- проведен анализ основных факторов, влияющих на функционирование и управляемость рынка недвижимости, что позволило наметить наиболее эффективные пути развития управления им;

- сформулированы основные задачи исследования и управления рынка недвижимости, что позволило разработать оригинальную структурную схему реализации процесса принятия эффективных решений при проведении операций с объектами на рынке недвижимости;

-рассмотрены возможности ипотечного кредитования как одного из основных источников инвестирования в развитие малого бизнеса, фермерских хозяйств и строительства жилья;

-усовершенствован затратный метод оценки объектов недвижимости путем применения на последнем его этапе модельного подхода к определению их рыночной стоимости;

-предложен комплексный подход к оценке эффективности операций с недвижимостью, базирующийся на сочетании интегральных и отдельных показателей, что позволяет сравнивать получаемые результаты между собой, когда они по одним показателям лучше, а по другим показателям хуже друг друга.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что полученные в работе теоретические и прикладные результаты исследований предназначены для построения эффективных систем управления как для отдельных частных риэтерских фирм, так и для муниципальных, региональных и федеральных фондов имущества, занимающихся профессиональной деятельностью на рынке недвижимости. Содержащиеся в диссертации анализ, выводы и предложения могут быть использованы различными предприятиями, научно-исследовательскими организациями, учебными заведениями и другими организациями, занимающимися проблемами развития и управления рынком недвижимости.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационной работы докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях и семинарах, проводимых в ДГТУ, ДГУ и ИСЭИ ДНЦ РАН в 2002-2004 годах.

Отдельные положения и результаты исследования нашли практическое применение на ряде риэтерских предприятий рынка недвижимости

Республики Дагестан в качестве основы построения систем оперативного управления процессом выпонения операций с объектами недвижимости.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка используемой литературы.

Во введении рассмотрена общая характеристика работы, обоснована актуальность темы исследования, показана степень изученности проблемы, сформулированы цель и задачи исследования, определены научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе Анализ особенностей и основные подходы к исследованию и управлению субъектами рынка недвижимости раскрыты и уточнены общие характеристики и основные сегменты рынка недвижимости. Выпонен анализ факторов, влияющих на становление и управляемость рынком недвижимости. Проведен анализ различных сегментов и объектов рынка недвижимости, сформулированы основные задачи исследования и управления рынка недвижимости и показаны основные пути их решения.

Во второй главе Развитие ипотеки и принципов оценки объектов на рынке недвижимости выявлены особенности и основные тенденции развития ипотеки объектов рынка недвижимости, проведен анализ и выявлены тенденции развития и совершенствования методов оценки объектов недвижимости.

В третьей главе Проектирование и управление операциями, проводимых с недвижимостью разработаны теоретические основы управления проведением операций с недвижимым имуществом, проведено проектирование операций с объектами недвижимого имущества и выпонена оценка эффективности операций с недвижимостью.

В заключении сформулированы основные выводы и даны рекомендации по использованию полученных в диссертационной работе результатов.

2.ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Деление имущества на движимое и недвижимое берёт начало ещё в римском праве и воспринято практически всеми современными правовыми системами. В современном праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правовой режим, предполагающий специальный порядок обременения и отчуждения, специальную регистрацию прав на недвижимость, некоторое ограничение этих прав и административный (природоохранительного, градостроительного и т.п.) контроль над их осуществлением. Ясно, что вопрос о включении тех или иных объектов в состав не-

движимости имеет большое значение при оценке, продаже, залоге, завещании и выпонении других операций с недвижимым имуществом.

В самом общем случае к недвижимости следует отнести материально реализованные, существенные по величине и стоимости объекты, большинство из которых привязаны к земле и зависимы от неё и чей правовой статус близок к земельному, а гражданский оборот которых связан со сложной системой государственной регистрации прав и их отчуждения специально упономоченным на то государственным органом в силу ее особой государственной значимости. Данное определение вряд ли может быть признано научно поным, однако оно уже фактически применяется на практике.

На наш взгляд, понятие недвижимости, как и ряд других первичных рыночных понятий, является интуитивным и на сегодняшний день не имеет строгого формального определения. С экономической точки зрения, объекты недвижимости являются товаром, обладающим потребительской стоимостью и являющимся или жестко привязанным к земле, или имеющим особую социально-экономическую общественную значимость, а так же сохраняющим свои потребительские свойства в течение достаточно длительного периода. Собственником недвижимости может быть как государство, так и частные физические и юридические лица. Учитывая особую социально-экономическую значимость, все сдеки с недвижимостью, в результате которых происходит смена собственника, дожны осуществляться под контролем государства и регулироваться им в законодательном порядке.

Следует отметить, что рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его понимании он обычно представляется в четырех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок нежилых помещений, рынок земельных участков и рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как их продажу, так и аренду и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, частные дома, коттеджи и т.д. Причем у недвижимости могут быть различные формы собственности: частная, собственность акционерных предприятий, местная, муниципальная и, наконец, федеральная. Определить эффективность той или иной формы собственности на недвижимость очень сложно. Причем такая эффективность существенным образом зависит от конкретных ситуаций.

После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началом формирования рынка недвижимости.

В настоящее время становление отечественного рынка недвижимости сопровождается влиянием ряда как позитивных, так и негативных факторов. К числу основных позитивных факторов, повышающих управляемость рынка недвижимости, следует отнести следующие:

- введение института частной собственности на недвижимость;

- массовая приватизация жилья, предприятий сферы обслуживания и промышленности;

- демонополизация в сфере строительства и эксплуатации недвижимости;

- становление механизма рыночного ценообразования на недвижимость.

Все перечисленные факторы создали стартовые основы для формирования рынка недвижимости и заложили базовые условия его дальнейшего развития.

Однако, несмотря на ряд позитивных сдвигов, становление рынка недвижимости в стране в настоящее время идет непозволительно медленно и бессистемно. К основным факторам, тормозящим его развитие, можно отнести:

-макроэкономическую нестабильность (непредсказуемость нормативных актов, принятие которых обуславливается политической конъюнктурой в тот или иной момент времени).

-инфляцию и финансовую нестабильность (с одной стороны, инвестиционная активность снижается, тормозится развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования, вложения в недвижимость являются привлекательными, так как в определенной мере позволяют защитить средства от инфляции);

-нечеткость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости);

-непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам);

-отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости;

-неравномерное развитие, сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Важно отметить, что с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Однако имеющая сегодня место неопределенность права собственности на

землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают определенный отпечаток на развитие российского рынка недвижимости и снижают уровень его предсказуемости и управляемости.

Экономическая политика, проводимая как федеральными, так и местными органами власти, к сожалению, не создает реальных предпосылок для повышения доходов населения, повсеместного внедрения эффективных кредитных механизмов, в том числе и ипотеки. Неоправданно жесткая позиция государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью стимулирует нелегальный оборот наличных денег, а, следовательно, и ухудшает криминогенную ситуацию на рынке недвижимости. Это вызывает впоне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэтерскими компаниями.

Однако, несмотря на все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимые доходы. В целях ликвидации криминальных явлений на рынке и неэффективного использования объектов недвижимости необходим закон о лицензировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.

Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором дожны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники и кодексы их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) дожны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Рынок недвижимости делится на различные товарные секторы. Можно выделить три таких сектора: товар в виде конкретных объектов недвижимости или купли-продажи; работы, связанные с созданием недвижимости, т.е. строительство, реконструкция; услуги по повышению качества проводимых операций с недвижимостью - посредничество, оценка, маркетинг и т.д. Каждый из этих секторов может быть поделен на более узкие подсекторы таким образом, что они будут представлять собой совокупность объектов купли-продажи, имеющих некоторую общую характеристику, которая отличает их от других объектов. Так, сектор помещений, как товара, подразделяется на жилые и нежилые помещения. В свою очередь, жилье делится на городское и загородное. Нежилые же помещения могут быть офисными (административными), торговыми, производственными, вспомогательными, складскими и т.д. Городское жилье, в свою очередь, дробится на более мекие секторы - на приватизированное жи-

лье, кооперативное, муниципальное, ведомственное, арендное, находящееся в собственности граждан и юридических лиц.

Потребительские сегменты представляют собой группы покупателей, которые выделяются каким-то существенным признаком из всех остальных. Иногда они характеризуются географией размещения, иногда -демографическими признаками (пенсионеры, молодые пары), иногда -принадлежностью к определенным социальным группам (преуспевающие бизнесмены, деятели литературы и искусства, малообеспеченные слои).

Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операции с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

Следует заметить, что сегодня на пути дальнейшего углубления рыночных отношений в сфере недвижимости существует ряд барьеров, обусловленных переходным периодом в российской экономике.

Барьеры экономического характера вызваны неэффективной инвестиционной, кредитной и налоговой политикой государства, а также проблемами, возникающими из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инвестиций и других негативных факторов.

Существенную негативную роль играют и административные барьеры, которые установлены испонительными органами власти всех уровней. Это касается таких аспектов, как регистрация предприятий, лицензирование различных видов деятельности в сфере недвижимости, порядок предоставления, купли-продажи и аренды земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства и т.п.

На масштабах и темпах развития рынка недвижимости сильно сказывается и неразвитость рыночной инфраструктуры.

Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, связанные с охраной окружающей среды, допоняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости. Рынок земли в России с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений

субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенства правовой базы и механизма земельных отношений.

Перспективы рынка недвижимости в жилищной сфере, в конечном счете, определяют наличие объективной потребности населения в улучшении жилищных условий. В России налицо острый дефицит жилья. По этой причине рынок жилья развивается в России быстрыми темпами, несмотря на сложность общей экономической ситуации в стране.

Рынок нежилых помещений разбивается на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские и производственные.

Исследование различных сегментов рынка позволяет перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношению к конкретному объекту или группе объектов недвижимости. Для этой цели требуется четкое проведение сегментации рынка, позволяющее сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта принимаемых предпринимателем коммерческих и управленческих решений.

Важными отличительными особенностями рынка недвижимости являются:

-индивидуальность ценообразования на отдельные виды недвижимости;

-высокий уровень трансакционных издержек; -важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков; -высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния региональной экономики;

-многообразие рисков; -низкая ликвидность товара на рынке; -слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка. В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений. К основным таким факторам можно отнести:

-труднодоступность достоверной информации;

-ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их поное отсутствие), что затрудняет накопление и использование опыта проведения различных операций с объектами недвижимости;

-многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка. С учетом указанных обстоятельств анализ и управление рынком недвижимости представляет собой настолько же важные, насколько и трудные задачи современного менеджмента.

Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого, определить либо осо-

бенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной ниши), либо конкурентоспособность объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

При этом важно, чтобы сегментация позволяла объединять действительно однородные по заданным признакам и характеристикам объекты (и стоящие за ними группы потребителей). Границы сегментов дожны быть четко определены, а выделение сегментов дожно позволять принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними, что в итоге и обеспечивает успехи в продажах.

В качестве признаков, выбранных для проведения оснований для сегментации рынка, могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости. Таким образом, в самом общем случае, критерии сегментации не могут быть заданы априори и не могут оставаться навсегда без изменения. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим возможностям и потребностям сообщество и являлись достаточными по размерам для выявления закономерных тенденций в их поведении и достаточности объемов продаж на соответствующем им сегменте рынка.

После сегментации рынка недвижимости переходят к следующему этапу исследования рынка - позиционированию, объектом которого могут быть как фирма и ее услуги, так и конкретные объекты недвижимости. Позиционирование объектов недвижимости сводится к их отнесению к определенному сегменту рынка, а также к определению и высвечиванию его места в рамках сегмента. В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

Позиционируя недвижимость, предприниматель дожен определить нишу на рынке, к которой она относится (принадлежность к определенному сегменту рынка), и одновременно ее конкурентоспособное отличие от уже имеющихся на рынке объектов, те ее достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов.

Очевидно, что и сегментация рынка, и позиционирование продукта -все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю от реализации недвижимости.

Таким образом, проведение исследования рынка позволяет менедже-

рам непосредственно перейти к решению задач управления процессом выпонения операций с недвижимостью, основной целью которых является получение максимальной прибыли.

Для достижения отмеченной цели различные субъекты рынка недвижимости дожны решить для себя следующие основные задачи:

-построения обобщенной эталонной модели характеристик объектов недвижимости для каждого сегмента и подсегмента рынка;

-создания базы данных для хранения эталонных моделей для каждого подсегмента рынка и соответствующих ему операций, проводимых с конкретными объектами недвижимости. Конкретные действия менеджера при этом дожны определяться сложившейся на рынке текущей ситуацией. Для повышения эффективности принимаемых менеджерами решений на этой основе могут быть созданы и применены интелектуальные системы поддержки принятия решений;

-разработки методики формирования модели конкретного объекта недвижимости и методики ее сравнения с эталонными моделями различных подсегментов рынка;

-расчета прогнозных оценок изменения потребительского спроса на различные виды объектов недвижимости и их рыночной стоимости как на ближайший период времени, так и на длительную перспективу;

-формирования формализованных правил принятия решений, позволяющих определять наиболее эффективные с точки зрения получения прибыли операции, проводимые на рынке с различными объектами недвижимости.

Для реализации перечисленных задач предлагается использовать следующую структурную схему системы управления процессом проведения операций с объектами недвижимости риэтерскими компаниями (см. рис. 1).

Согласно приведенной схеме, принятие решений по проведению операций с объектами недвижимости складывается из следующих основных этапов.

1.Сбор информации об объектах, имеющихся на первичном рынке недвижимости в свободной реализации.

2.Проведение общего анализа текущей ситуации рынка недвижимости, целью которого является определение наиболее выгодных операций, которые можно провести с объектами недвижимости на различных сегментах рынка.

3.Построение модели конкретных объектов, имеющихся на рынке недвижимости.

4.Позиционирование имеющихся на рынке объектов (определение сегментов и подсегментов рынка, к которым относятся имеющиеся на нем объекты).

Анализ текущей ситуации на рын-хе недвиж-ти

Рис. 1. Структурная схема управления процессом выбора и реализации операций над объектами недвижимости

5.Определение операций, которые целесообразно проводить с объектами, имеющимися на данный момент на рынке недвижимости (это может быть: купля объектов для дальнейшей их перепродажи; оказание услуг собственнику недвижимости по ее продаже; сдача в аренду имеющейся у компании недвижимости и т.д.).

6.Принятие решений по выбору наиболее прибыльных операций с имеющейся недвижимостью.

7. Построение и реализация выбранных операций.

Особую роль в становлении рынка недвижимости может сыграть развитие ипотечного кредитования. В самом общем случае, ипотека предусматривает две стороны одного договора - дожник и кредитор. Причём

это может быть обязательство, вытекающее из договора купли-продажи, аренды, подряда, займа, кредитного договора и иного действия, не противоречащее федеральному закону (ст.2 Закона "Об ипотеке"). Обе стороны по взаимному согласию заключают на взаимовыгодных условиях договор о залоге недвижимого имущества, принадлежащего дожнику или третьему лицу (ст. 1 Закона "Об ипотеке"). Дожник по основному договору (или третье лицо, в нём не участвующее, но представляющее недвижимость для залога) становится залогодателем (п.2 ст.335 ГК), а кредитор -залогодержателем (п.З ст.335 ГК).

Заложенное недвижимое имущество представляет собой предмет залога (предмет ипотеки). Сущность ипотечного правоотношения заключается в том, что распоряжаться предметом залога может только залогодатель, поскольку именно он является собственником заложенного имущества. Таким образом, залогодержатель, приобретая залоговое право на имущество из договора об ипотеке, не приобретает тем самым права распоряжения этим имуществом.

Предметом ипотеки является недвижимое имущество, то есть материальная, индивидуально определённая вещь, прочно связанная с землёй, перемещение которой в принципе невозможно без нанесения ей определённого ущерба (общее определение предмета ипотеки), то есть объектом ипотечного права является вещь. При установлении ипотеки путём заключения договора в нём обязательно указывается его предмет и надлежащая оценка. Ипотека следует за имуществом, независимо от права собственности на него, поскольку, как упоминалось выше, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду и иным образом им распоряжаться. Это право следует из смысла ипотеки и может ограничиваться только законом, договором или волей залогодателя.

К одной из основных и своеобразных проблем ипотеки следует отнести проблему оборотоспособности предметов ипотеки. Для изучения этой проблемы уточним понятия "предмета" и "объекта" ипотеки. На наш взгляд, эти оба понятия являются равнозначными. Законодательство так же не даёт конкретного их различия, но Закон "Об ипотеке" называет регулируемое им недвижимое имущество "предметами", а слово "объект" уместно использовать при обозначении того же недвижимого имущества в смысле элемента гражданских прав. Например, любое предприятие является гражданско-правовым объектом и предметом ипотеки.

Рассмотрим проблемы развития ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Термин "предприятие" употребляется в ГК в двух, различных по сути и содержанию, смыслах. Предприятием называется юридическое лицо, субъект гражданского права и участник предпринимательской деятельности. В этом смысле ГК применяет термин "предприятие" только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям (ст. 113),

где унитарным предприятием признаётся коммерческая организация, не наделённая правом собственности на закреплённое за ней собственником имущество. Унитарные предприятия, в свою очередь, делятся на унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, создающиеся по решению упономоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления (ст. 114), а также на унитарные предприятия, основанные на праве оперативного управления (ст. 115). При таком токовании понятия "предприятие" оно выступает как коммерческая организация, подлежит обязательной государственной регистрации и выступает как субъект права в качестве одной из сторон в правоотношениях (гражданско-правовых или иных).

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на всё входящее в его состав имущество (п. 1 ст.69 Закона "Об ипотеке"). Согласно п.2 ст.70, в состав заложенного имущества включаются также относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы. Состав их определяется и оценивается на основе поной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгатерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными к договору об ипотеке (п.З ст.70 Закона "Об ипотеке").

Вопрос оборотоспособности земли в России требует решения ряда острейших политических и экономических проблем. Путь, по которому шла Россия в своём историческом развитии, определил неоднозначность подхода к земельным отношениям. К одной из основных таких проблем сегодня следует отнести проблему собственности на землю - именно эта проблема в сочетании с законодательным вакуумом не позволяет создать цивилизованный рынок земли. Отсутствие однозначного мнения по этому вопросу, начиная с узких кругов общества и заканчивая масштабами государства, тормозит законодательное решение земельного вопроса. А в современном обществе отсутствие правового регулирования предопределяет невозможность существования земельных отношений. В итоге наше государство, не имея развитой концепции земельных отношений, терпит убытки как на уровне национальных структур, так и на уровне хозяйствующего населения. Ипотека земельных участков остаётся камнем преткновения в залоговых отношениях, и даже Закон "Об ипотеке" не разрешил всех стоящих здесь вопросов.

Необходимость в обороте земли возникла при осознании того обстоятельства, что отношения по использованию земли в хозяйственных целях не могут регулироваться только административными методами. А ведь именно так происходило на протяжении десятилетий командно-административного руководства сельским хозяйством и земельными отношениями в обществе. Теперь земля относится к недвижимому имущест-

ву и введена в гражданский оборот. Земельные участки могут быть предметом различных гражданско-правовых сделок, в том числе и залога.

Однако окончательное законодательное регулирование правоотношений, связанных с землёй, возможно только с принятием нового Земельного кодекса, который взял бы на себя решение самых острых, основных земельных вопросов, отрегулировал существование частной собственности. Сторонники частной собственности на землю полагают, что именно она сможет стать импульсом к подъёму экономики, и, прежде всего, села. Противники твёрдо убеждены, что это приведёт к спекуляции землёй и поному разорению сельского хозяйства. На наш взгляд, сегодня в нынешних условиях правы и те, и другие. При этом упорядочение и контроль над использованием земельного фонда является практическим ключом к решению проблемы. Но насколько реально действительное осуществление такого контроля на российской почве, да еще и в современных условиях, остается злободневным вопросом.

К решению земельного вопроса необходим особый подход. Ведь земля -не только недвижимое имущество и средство производства, а, прежде всего, объект природы. Поэтому в регулировании земельных отношений дожен превалировать публично-правовой, а не частно-правовой элемент. В процессе решения вопроса частной собственности на землю необходимо учитывать, что право собственности, как социально значимое право, всегда ограничено волей государства. Законодатель всегда может поставить пределы воли собственника. Примером такого ограничения является строгое целевое использование земли. Поэтому в процессе принятия земельных правовых норм необходимо найти оптимальный баланс интересов собственника и общества в целом. Но в любом случае право собственности дожно быть правом наиболее поного господства над вещью её обладателя. В противном случае он будет относиться к ней как к чужой, что не будет способствовать, конечно же, ничему прогрессивному в этом вопросе. Достаточно ярким тому примером является результат бесхозяйственного отношения к земле на протяжении последних десятилетий, что впоне закономерно привело к выбытию из сельскохозяйственного оборота только в результате эрозии и зарастания многих тысяч гектаров. На огромных площадях произошло резкое уменьшение плодородности земель. А чего стоит опыт поднятия целины, когда ради кратковременных богатых урожаев были загублены огромные участки пастбищной степи.

Но главная проблема сегодня - это пустующие земли, у которых просто нет хозяина, ресурсы которых не используются. Очевидно, что земле нужен хозяин в лице собственника, для эффективной работы которого необходимо более широкое включение земельных участков в гражданский оборот, что неизбежно ведёт к необходимости применения норм граждан-

ского законодательства к земельным отношениям, когда земля выступает как имущество.

Вообще, вопрос включения земель сельскохозяйственного назначения в гражданский оборот носит, прежде всего, политический характер. И Земельный кодекс; и Закон "Об ипотеке" решили этот вопрос отрицательно, что в немалой степени послужило причиной президентского вето на оба закона. Эксперты с президентской стороны и сегодня считают, что изъятие сельскохозяйственных угодий из перечня объектов, регулируемых Законом об ипотеке, нежелательно. Ведь реальные собственники этих земель - крестьяне, точно знают, что у них никогда не будет достаточных оборотных ресурсов для ведения поноценного рентабельного хозяйства в современных экономических условиях, если им не дадут закладывать землю. Причём всю, а не только овраги, имеющие соответствующую оценочную стоимость. Они хотят иметь оборотный капитал так же, как и предприятия, и именно посредством участия в залоговых отношениях. А некоторые деятели Государственной Думы РФ по-прежнему склоняются к мысли о недопустимости ипотеки сельскохозяйственных угодий, ссылаясь на "реалии сегодняшнего дня" и криминальную обстановку в государстве. А реалии сегодняшнего дня - это практически не функционирующий аграрный сектор, для которого залог - один из эффективных, действенных способов существования и развития.

Таким образом, выведение земельного вопроса за рамки Закона об ипотеке отдаляет его решение на неопределённый срок, оставляя российского крестьянина в удручающем положении, и для поноценного развития института ипотеки требуется принятие Земельного кодекса и введение его в действие.

Как и при ипотеке предприятий (зданий, сооружений), законодатель вводит определённые правила наложения взыскания на земельные участки:

-во-первых, это сохранение режима пользования земельным участком после его реализации (но это свойственно в отношениях с землёй вообще, и смена режима пользования, скорее, исключение - разрешается в ограниченных случаях и при соблюдении ряда формальностей, например, наличия разрешения органов местного самоуправления) (п.1 ст. 68).

-во-вторых, вводятся ограничения на продажу и приобретение земельных участков по конкурсу заложенных земельных участков, на публичных торгах и аукционах по кругу лиц, которые могут приобретать такие участки с соблюдением установленных федеральным законом ограничений. Конкретной отсыки данная норма не делает, а существующая путаница в законодательстве создаёт определённые трудности с установлением подобных лиц. Можно лишь предположить, что речь идёт, напри-

мер, о покупке земельных участков иностранными гражданами и фирмами. Этого закон не допускает.

Земля, как предмет ипотеки, не может быть обойдена Законом "Об ипотеке", но те несколько статей, имеющих в нём место, не в силах подавить всех нерешённых земельных вопросов в нашем государстве, и остаётся лишь надеяться, что грамотное и реально действующее земельное законодательство в России когда-нибудь всё-таки будет. А до тех пор земельный участок, как предмет ипотеки, будет оставаться заманчивым ответом на поставленный вопрос.

Среди форм инвестирования и догосрочного кредитования особое место занимают ссуды, выдаваемые под залог недвижимости и, как способ приобретения жилья, - ипотека жилых домов и квартир, купленных за счёт кредита банка или иной кредитной организации. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, предоставившая кредит на покупку жилого дома или квартиры (ст. 77 Закона "Об ипотеке"). В той же статье устанавливается и момент наступления залога после государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры.

Вообще, системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накопления и догосрочное кредитование под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки жилых помещений. В подавляющем большинстве случаев заложенное имущество является надёжным обеспечением выданной суммы.

Существует несколько довольно действенных, на первый взгляд, систем (инвестирования) ипотечного кредита - это и договоры с коммерческими застройщиками, и операции с приватизационными сертификатами, дотациями муниципалитетов и многие другие. Но практика свидетельствует о том, что широкие возможности ипотечного кредитования для решения инвестиционных и социальных проблем жилья, по существу, не используются.

Ипотека жилых домов и квартир при современной ситуации с земельным вопросом остается наиболее продуктивной и реальной формой ипотеки, так как ее предмет - квартира, жилой дом - является, пожалуй, единственной дорогостоящей, а потому действительно оборотоспособной, собственностью российских граждан. Опять же данная форма ипотеки предоставляет шанс получить жилье в будущем, что также немаловажно для сегодняшних российских реалий. Но проблемы и недостатки все те же: многочисленные проблемы в праве, недоработанные и потому вяло функционирующие нормы и, как следствие, произвол чиновников и криминальных структур. Но, тем не менее, такой предмет ипотеки, как жилье

(жилые дома, квартиры, части квартир), дожен, наконец, занять достойное место в ипотечных правоотношениях.

Значение ипотеки трудно переоценить и как способ получения необходимых кредитов (например, при строительстве или покупке жилья это едва ли не единственный законный путь получения требуемой суммы денег), и в качестве защиты прав и законных интересов кредиторов, гарантии возврата дога залогодателю дожником.

За развитием института ипотеки стоит будущее. Современное экономико-правовое положение залога недвижимости в гражданском обороте сегодня представляет собой робкие, неумелые и часто неверные шаги. Отсутствие информации и экономико-правовой культуры, столь необходимых в современных условиях, порождает массу ошибок субъектов залоговых отношений на практике, последствия которых заключаются в финансовых потерях, с одной стороны, и дискредитации института ипотеки, как весьма эффективного способа защиты прав кредиторов и одновременно источника кредитов - с другой. Тот же дефицит информации способствует деятельности недобросовестных субъектов гражданского оборота.

Помимо ипотеки, существенное влияние на развитие рынка недвижимости оказывает оценка имущества, которая в общем случае сводится к определению его стоимости в соответствии с решаемой задачей. Объектом оценки является имущество, предъявляемое к оценке.

Принцип оценки имущества сводится к учету всех основных экономических факторов, определяющих стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения и изменения конкуренции.

Рыночная стоимость имущества определяется суммой денег, по которой продавец, имеющий поную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий поную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Восстановительная стоимость имущества Ч стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки. Первоначальная стоимость имущества определяется фактическими затратами на приобретение или создание имущества на момент начала его использования. Остаточная стоимость имущества - стоимость имущества с учетом его износа.

Стоимость имущества для налогообложения определяется стоимостью имущества, используемой для определения налогооблагаемой базы. Залоговая стоимость имущества - стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

Процедура оценки имущества состоит из совокупности приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

В общем случае оценка недвижимого имущества сводится к привлечению и деятельности специалистов, имеющих целью определение вероятной денежной суммы, которую реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект в конкретных рыночных условиях. Объектами оценки являются недвижимость, в том числе земельные участки, здания, сооружения, а также машины, оборудование, транспортные средства, интелектуальная собственность, ценные бумаги, действующие предприятия, природные ресурсы. Оценке подлежит их рыночная, инвестиционная и залоговая стоимость. Оцениваемые данные свидетельствуют о приросте стоимости в результате реструктуризации предприятия, разработки и реализации инноваций. Оценка фактически является инструментом в системе госрегулирования экономики. Она содействует практической реализации намеченной операции с недвижимостью с учетом конкретных условий.

Существуют различные способы оценки имущества. В работе проведен их подробный анализ, который показал, что на сегодняшний день затратный метод оценки является наиболее приемлемым в российских условиях, т.к. практически охватывает широкий и наиболее часто встречающейся перечень ситуаций, возникающих при оценке различных объектов недвижимости.

В самом общем случае затратный метод оценки включает следующие основные этапы: оценку восстановительной стоимости; оценку стоимости замещения; оценку поной восстановительной стоимости; оценку величины предпринимательской прибыли; расчет выявленных видов износа; определение рыночной стоимости объекта.

Следует отметить, что полученная затратным способом стоимость объекта недвижимости может отличаться от его рыночной стоимости как в положительную, так и в отрицательную сторону. Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта необходимо провести его позиционирование и выявить подсегмент рынка, к которому он относится Для этой цели строится информационная модель объекта, представляющая собой множество основных его характеристик, включающее и его стоимость, полученную затратным способом. По этой модели определяется подсегмент рынка путем ее сопоставления с эталонными моделями, хранящимися в базе данных автоматизированной системы поддержки принятия решений. После соотнесения объекта к определенному подсегменту, по обобщенной модели объектов, относящихся к этому подсегменту, определяется первичная рыночная стоимость оцениваемого объекта и выпоняется его продвижение на рынке недвижимости. Окончательная же рыночная стоимость может быть выявлена только в процессе продажи объекта, которая определяется по методу проб, начиная с наивысшей цены объекта.

Необходимо заметить, что в условиях российского рынка недвижимости затратный подход, фактически, является чуть ли не единственным применимым в отечественной практике методом оценки. Это объясняется несовершенством российского рынка недвижимости и влиянием на него большого количества субъективных факторов.

Учитывая, что сегодня развит только жилищный сегмент рынка недвижимости, рассмотрим вначале основные теоретические положения, связанные с проведением операций с жилой недвижимостью. Предметом сделок могут быть приватизированные или приобретенные в собственность иным, установленным действующим законодательством, способом квартиры. С квартирой, принадлежащей хозяйствующему субъекту или гражданину на праве собственности, возможны следующие сдеки: купля-продажа, купля-продажа с условиями, дарение, мена и, при соблюдении некоторых условий, залог.

Сегодня купля-продажа квартиры может выступать как наиболее удобная форма обмена квартир. Этот процесс представляет собой одновременную продажу старой и покупку новой квартиры. Такой вариант сдеки очень удобен для клиентов, так как они в этом случае не связаны никакими условиями и не ищут покупателя на свою квартиру. За них это делает агентство недвижимости.

Рынок нежилых помещений представлен, в основном, когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в догосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости попонится промышленными объектами и в еще большей степени - объектами торгово-сервисного назначения.

Для признания сделок с недвижимым имуществом действительными требуется соблюдение целого ряда следующих условий:

-во-первых, необходимо, чтобы содержание сдеки не противоречило закону. Недопустимы, например, сдеки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома - общих помещений дома и других объектов, обслуживающих более одной квартиры;

-во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности;

- в-третьих, необходимо, чтобы недвижимое имущество принадлежало отчуждателю или наследодателю на правах собственности. В тех случаях, когда отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, недвижимость дожна принадлежать: государственным и муниципальным предприятиям - на праве хозяйственного ведения; государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предпри-

ятиям - на праве оперативного управления. Законное владение, пользование и распоряжение недвижимостью подтверждается правоустанавливающим документом, например, договором продажи, свидетельством о праве на наследство, договором передачи и др.;

-в-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сдеки соответствовало его действительной воле, то есть дожно быть правильное понимание результатов сдеки, а ее совершение дожно быть добровольным;

- в-пятых, необходимо письменное оформление указанных сделок;

- в-шестых, как правило, обязательна государственная регистрация по месту расположения недвижимости. Если сдека направлена на отчуждение одной стороной недвижимости и, соответственно, приобретение другой, то право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества. Если приобретается право собственности на недвижимость в многоквартирном доме, то лицо становится сособ-ственником фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей многоквартирного дома, а также получает право пользования придомовой территорией.

При отступлении хотя бы от одного из названных условий сдека считается недействительной.

Особую роль для выбора наиболее прибыльных операций с различными объектами недвижимости играет прогнозирование изменения их рыночной стоимости, как на краткосрочных, так и на догосрочных периодах времени. Для построения таких прогнозов на практике в основном используют статистические методы моделирования и экстраполяции временных рядов показателей с последующим выделением основной линии развития - тренда.

В отношении операций с объектами недвижимости, например, операций купли-продажи земельных участков, при их проектировании в основе по-прежнему доминирует выпонение операций по продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для садоводства и других целей. По статистическим данным и данным опроса экспертов, на прогнозный период (2005-2006 годы) предусматривается следующая среднегодовая тенденция увеличения количества сделок:

-для индивидуального жилищного строительства - на 20-25%;

-для ведения личного подсобного хозяйства - на 10-20%;

-для садоводства - на 30-45%;

-для ведения дачного хозяйства - на 3%;

-для других целей - меняется незначительно.

При проектировании операций по купле-продаже земельных участков большое значение имеет тенденция изменения цен на эти земельные участки. Именно цена во многом определяет спрос (особенно платежеспособный) на данные земельные участки и соответственно влияет на количество операций и т.д. При проектировании цен на земельные участки за основу могут быть взяты следующие тенденции:

-увеличение цен на земельные участки для индивидуального жилищного строительства на 10-15%;

-цены на земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства и садоводства останутся примерно на том же уровне;

-увеличение цен на земельные участки для предпринимательства и ведения дачного хозяйства до 20%.

Еще одной наиболее распространенной операцией, осуществляемой с земельными участками, является аренда. При проектировании операций аренды земельных участков принимались во внимание следующие тенденции, наблюдаемые по статистическим данным:

-увеличение площади арендуемых земельных участков и увеличение численности арендаторов за весь прогнозный период на 15-20%;

- увеличение арендной платы для предприятий промышленности, связи, строительства в сельских населенных пунктах и в городах и посеках на 5-7%, а в ненаселенных пунктах - на 1%;

- увеличение арендной платы для предприятий торговли, общепита, сервиса и бытового обслуживания на 10%;

- увеличение арендной платы для сельскохозяйственных предприятий -нет;

- увеличение арендной платы для граждан и их объединений для жилищного строительства, ведения личного подсобного, садоводства и огородничества в сельских населенных пунктах и в ненаселенных пунктах на 0%, в городах и посеках - на 40%;

- увеличение арендной платы для граждан и их объединений для предпринимательской деятельности на 30%.

Еще одним сегментом рынка недвижимости, который затронули происходящие изменения, является рынок нежилых помещений, поэтому необходимость умения проведения проектирования операций с нежилыми помещениями приобретает большое значение. При проектировании изменения потребности в площадях нежилых помещений на ближайшее будущее в основу могут быть положены следующие тенденции (за весь прогнозный период):

- увеличение количества предприятий и организаций по отраслям экономики на 5-10%;

- средняя площадь нежилого помещения остается неизменной;

- увеличение общей потребности в нежилых помещениях на предприятиях и организациях на 3%.

При проведении оценки эффективности операций с недвижимостью на практике используется большое число общепринятых инструментов. Некоторые из них включают простую арифметику, другие носят более сложный характер. Для оценки эффективности проводимых операций с недвижимостью могут быть использованы следующие основные дифференциальные показатели:

- период окупаемости (окупаемость);

- валовой рентный мультипликатор;

- общая ставка дохода;

- ставка денежных поступлений на собственный капитал;

- чистый располагаемый доход;

- общие годовые поступления на собственный капитал;

- метод среднегодового дохода;

- чистая текущая стоимость.

Проведенный в работе анализ показал, что общим недостатком рассмотренных показателей оценки эффективности инвестиций, вкладываемых в недвижимость, является невозможность получения всесторонней оценки сравнения предполагаемых альтернативных операций, проводимых предпринимателем на рынке недвижимости. Обойти указанные трудности можно путем использования интегральных показателей оценки эффективности проводимых операций с недвижимостью. Для получения такого интегрального показателя каждой отдельной оценке Р, присваивается коэффициент к, ее значимости для принятия решений. Значение указанных коэффициентов определяется экспертами путем ранжирования индивидуальных показателей по адекватности получаемой на их основе оценки текущей ситуации, сложившейся на рынке недвижимости. Обычно коэффициенты значимости показателей оценки к, выбираются таким образом, чтобы они удовлетворяли следующему условию:

где п - общее число показателей, участвующих в интегральной оценке.

Тогда интегральный показатель Ри оценки эффективности операций с недвижимостью будет вычисляться согласно выражению:

Важной особенностью рассмотренной интегральной оценки является возможность ее использования для сравнения эффективности операций над объектами недвижимости, когда одна из них лучше по одним показателям, но хуже другой по другим.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Магомедов М.М. Анализ различных сегментов и объектов рынка недвижимости // Обзорно-аналитический материал, Махачкала, ДЦНТИ, 2002 г. (1,5 п.л.)

2. Магомедов М.М. Анализ и тенденции развития методов оценки объектов недвижимости// Обзорно-аналитический материал, Махачкала, ДЦНТИ, 2003 г. (1,5 п.л.)

3. Магомедов М.М. Основные задачи исследования и управления рынком недвижимости// Сборник научных трудов. Проблемы теории и практики экономики народнохозяйственного комплекса региона. Махачкала, ДГТУ, 2004 г. (0,4 п.л.)

4. Магомедов М.М. Оценка эффективности операций с недвижимостью// Сборник научных трудов. Проблемы теории и практики экономики народнохозяйственного комплекса региона. Махачкала, ДГТУ, 2004 г. (0,4 п.л.)

РНБ Русский фонд

Формат 60x84.1/16. Печать ризографная. Бумага № 1. Гарнитура Таймс. Ус п л. - 1 изд п л - 1 Заказ № 363- 04 Тираж - 100 экз. Отпечатано в ООО Деловой Мир Махачкала, ул. Коркмасова, 35

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Магомедов, Муртузали Мухтарович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. АНАЛИЗ ОСОБЕННОСТЕЙ И ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ИССЛЕДОВАНИЮ И УПРАВЛЕНИЮ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1. Общая характеристика недвижимости и основные сегменты рынка недвижимости.

1.2. Анализ факторов, влияющих на становление и управляемость рынка недвижимости.

1.3. Анализ различных сегментов и объектов рынка недвижимости.

1.4.0сновные задачи исследования и управления рынком недвижимости.

ГЛАВА 2.РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ И ПРИНЦИПОВ ОЦЕНКИ.

ОБЪЕКТОВ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

2.1. Особенности и основные тенденции развития ипотеки объектов рынка недвижимости.

2.1.1. Особенности развития ипотеки предприятий, зданий и сооружений.

2.1.2. Особенности развития ипотеки земельных участков.

2.1.3. Особенности развития ипотеки жилых домов и квартир.

2.2.Анализ и тенденции развития методов оценки объектов недвижимости.

ГЛАВА 3. ПРОЕКТИРОВАНИЕ И УПРАВЛЕНИЕ ОПЕРАЦИЯМИ, ПРОВОДИМЫМИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

3.1.Теоретические основы управления проведением операций с недвижимым имуществом.

3.2.Проектирование операций с недвижимым имуществом.

3.3. Оценка эффективности операций с недвижимостью.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Организационно-экономические основы управления рынком недвижимости"

Актуальность исследования. Среди основных элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая с одной стороны выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения), а с другой стороны определяется предметами или объектами потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Следовательно, недвижимость представляет собой экономическую основу личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Следует так же отметить, что в России, по мере становления рыночных отношений, происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций вовлекаясь в этот рынок, участвует в операциях с недвижимостью.

Это потребовало от экономической науки новых научно обоснованных подходов к исследованию и управлению рынком недвижимости, что, собственно говоря, и определяет актуальность выбранной темы настоящей диссертационной работы.

Актуальность избранной темы объясняется, так же и тем, что рынок недвижимости в нашей стране, особенно в последние несколько лет, в связи с экономическим подъемом, ростом количества и качества предпринимательства, приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на экономическую и правовую природу сделок с недвижимостью влияют многочисленные факторы, которые следует изучить и учитывать для эффективного управления рынком недвижимости.

Необходимо заметить, что проблемам изучения рынка недвижимости посвящен ряд фундаментальных исследований российских ученых - экономистов. Здесь можно отметить работы Балабанова И., Бригинского М., Витрянского В., Волочкова Н., Горемыкина В., Калачева С., Купчина А., Лаврухина О., Левадной Н., Максимова С., Неймона Е., Новикова Б., Суханова Е., Фкедотова М., Уткина Э., Щербакова А., Юмашева Ю. и многих других.

Однако, несмотря на фундаментальные результаты, полученные в современных отечественных и зарубежных разработках, в рассматриваемой области все еще остается достаточно широкий круг нерешенных проблем, особенно в области исследования и управления выпонением операций с объектами рынка недвижимости.

Отмеченные выше обстоятельства и предопределили цель, задачи и направления диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических основ повышения эффективности принимаемых решений в процессе выбора и реализации операций с объектами рынка недвижимости на основе современных методов анализа, исследования и управления.

В соответствии с целью исследования были поставлены и решены следующие основные задачи:

-выявление общих характеристик объектов недвижимости и основных сегментов рынка недвижимости;

-проведение анализа факторов, влияющих на становление и управляемость рынка недвижимости;

- анализ основных сегментов и объектов рынка недвижимости; -постановка и изучение основных проблем исследования и управления рынка недвижимости;

-выявление особенностей и основных тенденций развития ипотеки объектов рынка недвижимости;

-проведение анализа и выявление тенденций развития методов оценки объектов недвижимости;

-разработка теоретических основ управления проведением операций с недвижимым имуществом;

-проектирование операций с недвижимым имуществом; - оценка эффективности операций с недвижимостью.

Объектом исследования является рынок недвижимости Республики Дагестан и РФ.

Предметом диссертационного исследования является совокупность теоретических, методических и практических проблем повышения эффективности исследования и управления рынком недвижимости по мере становления и углубления в России цивилизованных рыночных отношений.

Теоретической основой исследования служат достижения научной мысли отечественных и зарубежных ученых в области управления сложными экономическими объектами, системного подхода к организации анализа, исследования и управления рынка недвижимости и выпонением операций над его основными объектами. В процессе проведения исследования были также использованы методы логического, системного и экономико-статистического анализа. Информационное обеспечение диссертации составили статистические сборники, рабочие материалы министерств и ведомств РФ и Республики Дагестан. В работе также использовались материалы, опубликованные по проблематике исследования.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании и уточнении теоретических и методических положений, связанных с совершенствованием управления рынка недвижимости на основе современных методов и моделей управления, способствующих повышению эффективности его функционирования и управления в условиях рынка.

К основным результатам, составляющим научную новизну исследования, можно отнести следующие:

- уточнено понятие недвижимости как совокупности объектов, являющихся товаром, обладающим высокой потребительской стоимостью и/ или жестко привязанным к земле, или имеющим особую социально-экономическую значимость для общества;

- проведен анализ основных факторов, влияющих на развитие и управляемость рынка недвижимости;

- сформулированы основные задачи исследования и управления рынком недвижимости и определены наиболее эффективные пути их решения, что позволило сформировать структурную схему реализации процесса принятия эффективных решений при проведении операций с объектами на рынке недвижимости;

-рассмотрены возможности ипотечного кредитования как одного из основных источников инвестирования в развитие малого бизнеса, фермерских хозяйств и строительства жилья;

-усовершенствован затратный метод оценки объектов недвижимости путем применения на последнем его этапе модельного подхода к определению их рыночной стоимости;

-предложен комплексный подход к оценке эффективности операций с недвижимостью, базирующийся на сочетании интегральных и отдельных показателей, что позволяет сравнивать получаемые результаты между собой, когда они по одним показателям лучше, а по другим показателям хуже друг друга.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что полученные в работе теоретические и прикладные результаты исследований предназначены для построения эффективных систем управления, как для отдельных частных риэтерских фирм, так и для муниципальных, региональных и федеральных фондов имущества, занимающихся профессиональной деятельностью на рынке недвижимости. Содержащиеся в диссертации анализ, выводы и предложения могут быть использованы различными предприятиями, научно-исследовательскими организациями, учебными заведениями и другими организациями, занимающимися проблемами развития и управления рынка недвижимости.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационной работы докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях и семинарах, проводимых в ДГТУ, ДГУ и ИСЭИ ДНЦ РАН в 2003-2004 годах.

Отдельные положения и результаты исследования нашли практическое применение на ряде риэтерских предприятий рынка недвижимости Республики Дагестан в качестве основы построения систем оперативного управления процессом выпонения операций с объектами недвижимости.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка используемой литературы.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Магомедов, Муртузали Мухтарович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Понятие недвижимости, как и ряд других первичных рыночных понятий, является интуитивным и на сегодняшний день не имеет строгого формального определения. С экономической точки зрения, объекты недвижимости являются товаром, обладающим потребительской стоимостью и являющимся или жестко привязанными к земле, или имеющим особую социально-экономическую общественную значимость, а так же сохраняющим свои потребительские свойства достаточно длительный период. Собственником недвижимости может быть как государство, так и различные физические и юридические лица. Учитывая особую социально-экономическую значимость все сдеки с недвижимостью, в результате которых происходит смена собственника, дожна осуществляться под контролем государства и регулироваться им в законодательном порядке.

2. Следует заметить, что наиболее развитым сегментом рынка недвижимости является жилищный сегмент, а самым слаборазвитым сегмент ценных бумаг на недвижимость. В этом проявляется и отставание всего фондового рынка, и недостаточное вовлечение в коммерческий оборот самой недвижимости. Участники рынка недвижимости пока предпочитают прямые инвестиции. Узок и круг ценных бумаг, связанных с использованием и реализацией объектов недвижимости.

3.Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) дожны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Известно, что состояние рынка недвижимости зависит от большого количества экономических факторов, среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию спроса и наоборот.

4. К основным задачам исследования рынка недвижимости следует отнести его сегментацию и позиционирование объектами. Очевидно, что и сегментация рынка, и позиционирование продукта это всего лишь инструменты, которые используются для решения главной задачи функционирования экономических субъектов на рынке - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю от реализации недвижимости.

5. Для получения максимальной прибыли от сделок различные субъекты рынка недвижимости дожны решить для себя следующие основные задачи:

-построения обобщенной эталонной модели характеристик объектов недвижимости для каждого сегмента и подсегмента рынка;

-создания базы данных для хранения эталонных моделей для каждого подсегмента рынка и соответствующих ему операций, проводимых с конкретными объектами недвижимости. Конкретные действия менеджера, при этом, дожны определяться сложившейся на рынке текущей ситуацией. Для повышения эффективности принимаемых менеджерами решений на этой основе могут быть созданы и применяться интелектуальные системы поддержки принятия решений;

-разработки методики формирования модели конкретного объекта недвижимости и методики ее сравнения с эталонными моделями различных подсег-ментов рынка;

-расчета прогнозных оценок изменения потребительского спроса на различные виды объектов недвижимости и их рыночной стоимости, как на ближайший период времени, так и на длительную перспективу;

-формирования формализованных правил принятия решений, позволяющих определять наиболее эффективные с точки зрения получения прибыли операции, проводимые на рынке с различными объектами недвижимости.

6. Одним из основных элементов развития рынка недвижимости является ипотека, которая по своей сути представляет собой залог недвижимого имущества. Следовательно, основной составляющей всех операций как юридического, так и экономического характера, является недвижимость - конкретные объекты хозяйственной и иной деятельности, которые наделены данным статусом.

7. Понятие предприятия как недвижимого имущества, которое используется для предпринимательской деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя сводить просто к комплекту оборудования, необходимого для производства определённой продукции, потому что превращение такого комплекта оборудования в предприятие нуждается в необходимых действиях по организации на его основе процесса производства. Речь идёт об административных действиях руководства предприятия, всех его звеньев, а также необходимых трудовых затратах всего колектива.

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на всё входящее в его состав имущество (п.1 ст.69 Закона об ипотеке). Согласно п.2 ст.70 в состав заложенного имущества включаются все относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, которые и составляют имущество предприятия. Состав его определяется и оценивается на основе поной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгатерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными к договору об ипотеке (п.З ст.70 Закона об ипотеке).

8. Земля, как предмет ипотеки, не может быть обойдёна Законом об ипотеке, но несколько статей, имеющих в нём место, не в силах подавить всех нерешённых земельных вопросов в нашем государстве и остаётся лишь надеяться, что грамотное и реально действующее земельное законодательство в России когда-нибудь всё-таки будет. А до тех пор земельный участок, как предмет ипотеки, будет оставаться заманчивым ответом на поставленный вопрос.

9. При рассмотрении вопроса о предмете залога при ипотеке жилья следует учитывать особенности, связанные с тем, что право на жилище относится к основным конституционным правам граждан, в связи с чем, государство осуществляет особую защиту прав некоторых категорий населения. Закон об ипотеке отмечает, что ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

10. Сегодня для российских условий экономики затратный метод оценки имущества является наиболее приемлемым, т.к. практически охватывает широкий и наиболее часто встречающийся перечень ситуаций, возникающих при оценке различных объектов недвижимости.

11. Предметом сделок на жилищном рынке недвижимости могут быть приватизированные или приобретенные в собственность иным, установленным действующим законодательством, способом квартиры. С квартирой, принадлежащей хозяйствующему субъекту или гражданину на праве собственности возможны следующие сдеки: купля-продажа, купля-продажа с условиями, дарение, мена и при соблюдении некоторых условий, залог.

12. Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в догосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости попонится промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.

13. Сдеки с землей регулируются Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РСФСР, Указом Президента РФ от 29 октября 1993 г. О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России и другими нормативно-правовыми актами.

Каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство о праве собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге. Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды и других действий, связанных с владением, пользованием и распоряжением собственностью.

14. Для оценки эффективности проводимых операций с недвижимостью могут быть использованы следующие основные дифференциальные показатели: период окупаемости (окупаемость); валовой рентный мультипликатор; общая ставка дохода; ставка денежных поступлений на собственный капитал; чистый располагаемый доход; общие годовые поступления на собственный капитал; метод среднегодового дохода; чистая текущая стоимость.

15. Общим недостатком дифференциальных показателей эффективности инвестиций, вкладываемых в недвижимость, является невозможность получения всесторонней оценки сравнения предполагаемых альтернативных операций, проводимых предпринимателем на рынке недвижимости. Обойти указанные трудности можно путем использования интегральных показателей оценки эффективности проводимых операций с недвижимостью, строящихся на базе выбранной системы отдельных показателей и оценок.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Магомедов, Муртузали Мухтарович, Махачкала

1. Ансон В. Р. Договорное право/ Пер. с англ. М.: Юрид. лит., 1984.

2. Аренда жилых и нежилых помещений // Сборник нормативных документов с комментариями. М., 1996.

3. Базанов И. А. Происхождение современной ипотеки. М;, 2000.

4. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости, СПб: Питер, 2000.

5. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента М.: Финансы и статистика, 2001.

6. Басин Е. В., Гонгало Б. М., Крошенников П. В. Залоговые отношения в России. -М., 1993.

7. Башмаков А. А. Основные начала ипотечного права. Либава, 1991.

8. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сдеку с недвижимостью? // Законодательство, 1999, № 7.

9. Брагинский М. И. Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд Правовая культура, 1997.

10. Ю.Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.11 .Бяков Э. Приватизация и создание рынка недвижимости // Российский экономический журнал, 1996, №№ 5-6.

11. Витрянский В. Купля-продажа// Хозяйство и право, 1996, №1.

12. Витрянский В. Отдельные виды договора аренды // Хозяйство и право, 1996, №3.

13. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. М.: СТАТУТ, 1999.

14. Вишневский А.А. Залоговое право. -М.: БЕК, 1995.

15. Воков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект// Гос. и право , 1998, № 2.

16. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. 1996.

17. Гантовер Л.В. Залоговое право. СПб., 1990.

18. Горемыкин В. А. Российский земельный рынок. М.: Инфра-М, 1996.

19. Горемыкин В. А. Рынок недвижимости. М.: МЭТУ. 1994.

20. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости, Учебник 2-е издание, пере-раб. и доп. - М.: Маркетинг, 2002.

21. Грабовой П.Г. Экономика и управление недвижимостью. -Смоленск: Смоленск Плюс, 1999.

22. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1, от $0 ноября, 1994,. №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. -Ст. 3301.

23. Гражданский Кодекс РФ. Части 1,2. Официальный текст.-М.: Издательско-торговая фирма Кодекс, 1996.

24. Гражданское и торговое право капиталистических государств. Под ред. Яич-коваК. К. -М.: Международные отношения, 1966.

25. Гражданское право. Учебник под. ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Тостого. -М.: Проспект, 1997.

26. Гражданское право/ Под ред. Суханова Е.А. М.: БЕК, 2000.

27. Грудинин М.Ю. Основные направления политики развития рынка недвижимости// Экономика строительства, 2000, №5.

28. Дмитриев А.В. От лукрепления прав до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России. // Законодательство, 2000, № 7.

29. Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании. // Законодательство, 2000, №11.

30. Добаткин Д.А. Вещи, включаемые в состав недвижимости // Юридический мир. 1998.№ 1.

31. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М.: БЕК, 1997.

32. Законодательные основы риэтерской деятельности. М.,1995.34.3воницкий А. С. О залоге по русскому праву. -Киев, 1912.

33. Земельное право России/ Под ред. Петрова В.В. М.: Зерцало, 1998.

34. Зб.Закон РФ Об основах Федеральной жилищной политики от 24.12.92 №4218-1 (ред. От 08.07.99).

35. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. //Адвокат, 1999, № 9.

36. Калачева С.А. Арендные сдеки.-М., 1996.

37. Каравайкин А. Испонение договоров. М.: Советское законодательство. 1934.

38. Кассо А. А. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев, 1898.41 .Киндеева Е.А. Регистрация договора аренды нежилого помещения: быть или не быть. // Экономика и жизнь, 2000г., № 8.

39. Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти Хох-лова С. А. / Отв. ред. Маковский А. Л. -М., 1998.

40. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации/ Под. ред. О.

41. Садикова Н., части первая и вторая. М.: ИНФРА - М, 1997

42. Комментарий части первой Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. Под ред. В. Кузнецова и Т. Брагинской. -М., 1996.

43. Конев А.А., Ветхов Р.Ю. Правовые проблемы государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним. Н. Новгород: НКИ. 1998.

44. Котлер Ф. Основы маркетинга / Под общ. Ред. Пеньковой Е.М. М.: Прогресс, 1993.

45. Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: Спарк, 1999.

46. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // Российская юстиция, 1997, № 10.

47. Кузнецов А.В. Федеральный Закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: за и против // Гос. и право, 1998, №2.

48. Кузьмин В.Предвыборный рынок // Эксперт,, 1996,№ 23.51 .Комментарий к Земельному законодательству РФ / Под ред. Боголюбова С.А.-М., 1998.я 52.Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости: состояние и тенденцииразвития. Учебное пособие. М.: 1995.

49. Лаврухин О. Рынок недвижимости // Бизнес, 1996, №11.

50. Левадная Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации // Инвест курьер.-М., август, 1996.

51. Лозебо А. О правах собственности на недвижимое имущество // Экономическая газета, 1996, № 4.56.-М.: Проспект, 1997.

52. Майер Д. Древнерусское право залога. -Казань, 1855.

53. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, СПб: Питер, 2000.

54. Международное право/ Под ред. Тункина Г.И. М.: Юрид.лит. 1994.бО.Нам К. Сущность гарантийных обязательств в договоре купли-продажи //

55. Хозяйство и право, 1997, №№ 8, 9.

56. Недвижимость. Еженедельный специализированный журнал. -М.,1992.

57. Нейман Е.И. и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело, 1998.

58. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Экзамен, 2000.

59. Новицкий И. Б. Римское право. -М.: Ассоциация "Гуманитарное знание". 1993.

60. Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года. (Утверждены Указом Президента РФ № 1535 от 22 июля 1994года).

61. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека //Российская юстиция, 1998,11.

62. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской

63. Федерации. 23 февраля ,1998 , - №8. - Ст. 963.

64. Постатейный комментарий к Федеральному закону О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним/ Под общ. ред. Крашенинникова П.В. -М., 1999.

65. Практический комментарий Закона РФ "О залоге"/ Под ред. Колюшина Е. И. -М., 1992.

66. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок снедвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право, 1998, №7.

67. Рынок земли и недвижимости в России: состояние, перспективы развития // Земля и недвижимость, декабрь, 1994г.

68. Саватье Р. Теория обязательств. М., 1972.

69. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. М.: Юринформцентр, 1995.

70. Сдеки с недвижимостью оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - М., 2000.

71. Сдеки с недвижимостью // Библиотечка "Российской газеты", 1996, №20.

72. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество. // Право и экономика, 1999, № 12.

73. Скловский К. Договор купли-продажи: вещный эффект // Российская юстиция, 1998, №10.

74. Степанов И.С. Экономика строительства, учебник 3-е изд., доп. и пере-раб. - Москва: Юрайт - Издат, 2002.

75. Суханов Е. Сдеки с недвижимостью// Экономика и жизнь, 1996, №21.

76. Суханов Е. Сдеки с недвижимостью (комментарий к части второй ГК РФ). // Экономика и жизнь, 1996, №8.

77. Тарасович Е.И. Оценка недвижимости. -СПб.: Санкт-Петербургский технический университет, 1997.

78. Трутнева Э.К. Недвижимость: парадоксы закона и логика права // ЭКО, 1995, №5.

79. Указ Президента РФ от 11 декабря, 1993, N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1993, №50. Ст. 4868.

80. Указ Президента РФ от 24 декабря, 1993 , N 2284 Об утверждении Государственной Программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации // "Российская газета". 4 января, 1994.

81. Усоскин В. М. Современный коммерческий банк. Управление и операции. -М.: ИПЦ "Вазар Ферро". 1994.

82. Федеральный закон от 21 июля, 1997, № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета, 30 июля, 1997 ,№ 145.

83. Федеральный закон от 30 ноября, 1994, №52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета, 8 декабря, 1994 .

84. Федеральный закон РФ от 2 января, 2000 , №28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // Собрание законодательства Российской Федерации. -10 января 2000 г., №2. - Ст. 149.

85. Федеральный закон РФ. Об оценочной деятельности в РФ. Принят Государственной Думой 16 июля 1998 г.

86. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса М.: Ассоциация авторов и издателей ТАНДЕМ,2000.

87. Филатов А.А. Лизинг: правовые аспекты // Деньги и кредит, 1995, №8.

88. Фридман Д. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.1. М.: Дело, 1995.

89. Хамин Д., Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэтеров // Экономика и жизнь, 1997, № 3.

90. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. М.: РИО Мособ-лупрполиграфиздата, 1994.

91. Хвостов В.М. Система римского права. М., 1996.

92. Хозяйственные документы// Сборник договоров. -М., 1996.

93. Цыбуленко 3. Сдеки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право, 1998, №2.

94. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе российского права // Государство и право. 1995. №9.

95. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М. 1995.

96. Щербаков А.И., Золотарев И. И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. Новосибирск: НГАСУ, 1997. - 124

97. Юмашев Ю. М., Бездудный М. А. Залог и его использование в коммерческих целях. М.: Паритет 1992.

Похожие диссертации

• Организационно-экономические основы управления предпринимательской деятельностью в строительстве
• Организационно-экономические основы управления обновлением основного капитала предприятия
• Организационно-экономические основы управления торговыми сетями на потребительском рынке
• Методология и организационно-экономические основы управления устойчивым развитием городских агломераций в условиях перехода к инновационной экономике
• Организационно-экономические основы управления рыночными процессами в аграрном секторе экономики региона