Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Мониторинг инвестиционных процессов на рынке недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Бадеян, Ваник Гагикович
Место защиты	Москва
Год	2008
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Мониторинг инвестиционных процессов на рынке недвижимости"

На правах рукописи

БАДЕЯН ВАНЯК ГАГИКОВИЧ

МОНИТОРИНГ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

3 1В5051

Москва - 2008

Работа выпонена на кафедре Управление инновациями и инвестиционной деятельностью ГОУ ДПО Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГОУ ДПО ГАСИС)

Научный руководитель:

заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор Егоров Анатолий Юрьевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Гукова Альбина Валерьевна

кандидат экономических наук, доцент Петровская Мария Владимировна

Ведущая организация:

Московский государственный строительный университет

Защита состоится л14 марта 2008 г. в 14:00 часов на заседании Диссертационного Совета Д 212.043.01 но присуждению ученой степени кандидата экономических наук при ГОУ ДПО Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГОУ ДПО ГАСИС) по адресу: 129272, г. Москва, ул. Трифоновская, д. 57 ауд. 201.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке, а с авторефератом на официальном интернет-сайте ГОУ ДПО ГАСИС (www.gasis.ru).

Автореферат разослан л14 февраля 2008 г.

Ученый секретарь

Диссертационного совета Д212.043.01 доктор экономических наук, доцент

С.А. Лочан

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования Рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систем)' экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле -продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т д При этом важным условием становления и развития рынка недвижимости является не только привлечение инвестиций, но и эффективное управление инвестиционными процессами

Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения Именно поэтому сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса

Изучая почти вековую историю функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира, можно придти к выводу о том, что недостаточное внимание, уделяемое качеству аналитической работы, является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80-х и начале 90-х годов Как отмечают специалисты, чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению рынка и, соответственно, невостребованности рынком большого количества проектов, под которые были выданы кредиты В основе сложившейся ситуации лежали нереальные рыночные ожидания, происходящие из неправильной структуры стимулов при анализе, слабой методологии анализа и непоного объема данных, характеризующих текущие условия

В этой связи несомненно актуальна разработка проблемы формирования системы мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости, позволяющей обеспечить не только принятие обоснованных управленческих решений, но и повысить эффективность использования имеющихся инвестиционных ресурсов

Различные аспекты этой проблемы освещены и разработаны в работах многих ученых-экономистов Т Амблера, А Маршала, Ф Котлера, М Портера, О Курно, Ф Шерера, Д Росса и др Специфика развития рынка недвижимости, в тч в территориальном аспекте, рассматривается в трудах А О-'Саливана, Д Фридмана, Н Ордуэй, Г Харрисона, М Джонка, J1 Гитмана, Д Логана, X Молоча и целого ряда других авторов В отечественной литературе теоретико-методологические и практические аспекты формирования, функционирования и анализа рынка недвижимости представлены работами Е Г Анимицы, Л П Белых, В А Горемыкина, А Г Гранберга, А С Маршало-вой, А С Новоселова, В А Прорвича, В И Ресина, Н М Розановой, Г М

Стерника, Н М Сурниной, Н М Синицыной, Р И Шнипера, П И Юнацкеви-ча и других Необходимо отметить, что одним из наиболее проработанных направлений в исследованиях, охватывающих рынок недвижимости, являются исследования по определению инвестиционного климата региона

Однако, несмотря на повышенный интерес к вопросам развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости, многие аспекты этой сложной проблемы являются недостаточно разработанными В частности мало внимания уделяется формированию системы мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости, в то время как именно своевременный сбор и обработка информации обеспечивают эффективное планирование и управление инвестициями

Актуальность проблемы формирования системы мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости и недостаточная ее исследо-ванность определили выбор данной темы, а также структуру работы

Цель исследования определяется из поставленной проблемы и заключается в исследовании инвестиционных процессов на рынке недвижимости и разработке методических и практических рекомендаций по формирование системы мониторинга инвестиционных процессов на данном сегменте инвестиционного рынка

Для достижения цели были поставлены следующие задачи

- Выявить роль мониторинга в системе управления и определить возможности его использования при управлении инвестиционными процессами

- Исследовать особенности развития инвестиционного процесса и выделить наиболее значимые факторы и условия, определяющие движение инвестиционных потоков на рынке недвижимости

- Проанализировать существующие подходы к формированию системы мониторинга и определить возможности их использования для управления инвестиционным процессом на рынке недвижимости

- Провести анализ инвестиционной ситуации на рынке недвижимости и определить факторы, влияющие на интенсивность инвестиционной деятельности

- Разработать систему оценки параметров развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости

- Сформировать модель бюджетирования мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости

- Определить механизмы р еализации системы мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости на основе результатов применения предлагаемого подхода'

Объект и предмет исследования Обьектом исследования являются инвестиционные процессы, протекающие на рынке недвижимости

Предметом исследования являются теоретические и методические вопросы формирования системы мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости, а также организационно-экономические отношения, возникающие в процессе ее реализации

Теоретической и методологической основой исследования являются результаты исследований отечественных и зарубежных ученых в области теории и практики инвестиционной деятельности, нормативно-правовые акты федеральных и региональных органов законодательной и испонительной властей

Методическая база исследования включает в себя методы теории систем, понятия и принципы инвестиционного менеджмента и макроэкономики, методы сравнительного анализа, методы экспертных оценок, кластерный анализ, экономико-математическое и графическое моделирование

В качестве информационной базы использовася широкий круг источников законодательные и нормативные акты Российской Федерации, субъектов федерации, муниципалитетов, данные Федеральной службы государственной статистики РФ, российской гильдии риэтеров, материалы научно-практических конференций, сетевых источников информации и опросов профессиональных участников рынка недвижимости

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке методических и практических рекомендаций по формированию и реализации системы мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости, отличающиеся дифференцированным подходом к ее бюджетированию и ориентированные на повышение эффективности управления инвестициями в данном секторе экономики

В числе конкретных результатов, характеризующих научную новизну можно выделить следующие

1 Уточнены инвестиционные свойства объектов недвижимости, заключающиеся, во-первых, в низкой ликвидности активов, во-вторых, в естественной тенденции к концентрации, в-третьих, в механизме повышения спроса при росте цен, и определяющие перспективы развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости в современной экономике

2 Выявлена и доказана роль мониторинга как инструмента управления в повышении эффективности развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости, заключающаяся в комплексном анализе происходящих изменений и обеспечивающая решение не только экономических, но и социальных задач, связанных с развитием инвестиционных процессов на рынке недвижимости

3 Сформирована система принципов мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости, отражающих, с одной стороны, свойства недвижимости как товара, а с другой, как объекта инвестиций, и обеспечивающих формирование гибкой системы мониторинга, способствующей комплексному и своевременному анализу инвестиционных процессов на рынке недвижимости и принятию управленческих решений инвестиционного характера

4 Разработаны рекомендации по бюджетированию мониторинга на рынке недвижимости, учитывающие дифференциацию структур управления инвестиционной деятельностью и позволяющие, с одной стороны, минимизировать ошибочные или неэффективные решения, с другой - уменьшить число неиспользованных возможностей

5 Предложен механизм реализации системы мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости, включающий организационную схему системы мониторинга, агоритм ее реализации и моделирования тенденций развития инвестиционных процессов, что обеспечивает выявление негативных тенденций и перспектив во избежание кризисных явлений я наиболее эффективного использования имеющихся резервов дальнейшего развития инвестиционных процессов

Практическая значимость результатов исследования определяются возможностью их использования инвесторами, участниками рынка недвижимости при разработке и реализации планов, инвестиционных программ и проектов развития, а также работниками органов государственной, региональной власти и местного самоуправления, регулирующими инвестиционные процессы на соответствующих сегментах рынка недвижимости, а также в учебных дисциплинах вузов Инвестиционный менеджмент, Организация и финансирование инвестиций, Стратегия инвестиционной политики Предложенные в работе методические рекомендации по формированию и реализации системы мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости позволяют своевременно разрабатывать мероприятия по управлению инвестициями, контролировать и регулировать приток капитала, организовать эффективное распределение ресурсов на решение первоочередных задач развития экономики

Апробация работы Основные положения работы докладывались и обсуждались на Всероссийской научно-практической конференции Современная Россия экономика и государство По теме диссертации опубликовано 4 работы, общим объемом 1,75 п л

Структура и объем работы Работа состоит из введения, трех глав и заключения Объем работы 163 страницы, список литературы 165 наименований Структура работы выглядит следующим образом Введение

Глава 1 Мониторинговый механизм управления инвестиционными процессами на рынке недвижимости

1 1 Сущность мониторинга в современной экономике 1 2 Инвестиционные свойства объектов недвижимости

1 3 Развитие инвестиционных возможностей рынка недвижимости на основе мониторинга

Глава 2 Особенности развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости

2 1 Социально-экономические условия развития рынка недвижимости в России

2 2 Инвестиционная деятельность на рынке недвижимости 2 3 Отечественный и зарубежный опыт мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости

Глава 3 Формирование системы мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости

3 1 Принципы мониторинга инвестиционных процессов 3 2 Бюджетирование мониторинга инвестиционных процессов 3 3 Механизмы реализации системы мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости Заключение

Список использованной литературы

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Одним из важнейших элементов экономической системы любого ры-ночно ориентированного государства обязательно является рынок недвижимости Недвижимое имущество, в чьей бы собственности оно ни находилось, играет огромную роль в процессе человеческой деятельности Оно одновременно выступает в качестве пространственной среды для функционирования субъектов рыночных отношений, базы для размещения капитала в физической форме, крупнейшего экономического ресурса в процессе обмена, создает условия для мобильности рабочей силы От обеспеченности недвижимостью как реальным капиталом зависят инструменты фондового рынка Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, наилучшим образом гарантируют стабильность всей денежной системы Недвижимость - важнейший элемент национального богатства страны, благосостояния его граждан, инструмент сохранения и накопления богатства для нынешнего и будущих поколений, обеспечивающий социальную стабильность и развитие общества

Развитие социально-экономических отношений, сложившихся в России за последнее десятилетие, привело к появлению значительного количества собственников объектов недвижимости, а также инвесторов, готовых вкладывать финансовые средства в их развитие с целью получения прибыли Возможность же передачи прав собственности привела к формированию рынка недвижимости Важнейшая особенность недвижимости заключается в том, что это не только товар, но и объект для инвестиций Здесь необходимо обозначить принципиальную разницу между первым и вторым Товар по определению обладает той или иной полезностью Потребительские товары, к которым относится недвижимость, удовлетворяют определенные потребности человека

Объект для инвестиций, в отличие от товара, предназначен для получения дохода, как в виде потока наличности, так и в виде увеличения стоимости При этом основным является именно увеличение стоимости Потоки наличности по инвестиционным активам, будь то дивиденды по акциям или доход от сдачи недвижимости в аренду, приближаются к банковским процентам, поэтому интересуют инвесторов гораздо меньше Результаты проведенного исследования свидетельствуют, что сейчас одним из основных мотивов приобретения недвижимости является расчет на увеличение ее стоимости в будущем

Детальный анализ объектов недвижимости позволяет выявить ряд инвестиционных свойств, определяющих перспективы развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости и заключающиеся в следующем

Во-первых, стоимость недвижимости не уменьшается со временем, поскольку недвижимость практически не устаревает Несмотря на определенные предпочтения, мода, архитектурные тенденции и т д, базовые требования к недвижимости остаются неизменными в течение многих веков

Во-вторых, стоимость недвижимости не разрушается в процессе потребления, как это происходит у большинства товаров Конечно, здание подвержено износу, однако величина его обычно незначительна, если дом построен качественно Базовый актив любой недвижимости - земля - вообще не изнашивается

В-третьих, "производство" недвижимости ограничено, и не только тем, что земля относится к наиболее исчерпываемому природному ресурсу Это связано с функциональным назначением объектов недвижимости, что определяет их естественную тенденцию к концентрации

Наконец, когда цена на обычный товар растет, спрос падает и товар начинают меньше покупать Для инвестиционных активов - все наоборот Когда стоимость растет, покупают еще больше и цена становится еще выше Фактически цена на недвижимость определяется ожиданиями ее дальнейшего роста Повышение цены в этой ситуации превращается в самовоспроизводящийся механизм Итак, вместо механизма ограничения цены в недвижимости присутствует механизм повышения цены, сочетающийся С ограничениями так называемого линвестиционного штопора

Все это делает недвижимость привлекательным объектом для инвестиций, фактически не имеющим аналогов

Исследование инвестиционных процессов показало, что на рынке недвижимости бывают всплески и затишья инвестиционной активности Как правило, всплески приходятся на периоды финансовой нестабильности и банковских кризисов - именно в такие моменты денежные сбережения в массовом порядке перераспределяются в наиболее стабильные отрасли, вложения в которые защитят капитал и при этом позволят заработать на нем

В целом для рынка недвижимости характерна положительная динамика инвестиций, что определяет рост инвестиционной активности в будущем Сохранение сложившихся тенденций развития инвестиционной активности на рынке недвижимости определяют широкие возможности инвесторов как в краткосрочной, так и в догосрочной перспективе в связи с повышательной тенденцией платежеспособного спроса на объекты недвижимости, однако, цикличность колебаний и снижение темпов прироста капитала определяют необходимость разработки и реализации гибкой системы управления инвестиционными процессами, требующими соответствующего информационного обеспечения

Необходимые данные и рекомендации для выбора наиболее результативных стратегических управленческих решений может предоставить система мониторинга, которая представляет собой комплексную систему наблюдений и анализа изменений показателей развития инвестиционных процессов для выявления закономерностей и факторов колебания эффективности их проте-

кания в условиях конкурентной среды, а также прогнозирования изменения параметров инвестиционного рынка в перспективе в целях принятия обоснованных управленческих решений

Система мониторинга экономического состояния выпоняет одновременно несколько функций Поэтому чем более поным и качественным будет состав показателей, по которым этот мониторинг осуществляется, тем более эффективными будут управленческие мероприятия В этой связи, целесообразно рассмотреть составляющие части концепции системы мониторинга с позиций ее использования для управления инвестиционными процессами на рынке недвижимости

Применяемые до настоящего времени как на государственном уровне так и на большинстве предприятий системы исследования экономических процессов позволяли осуществлять анализ и прогноз производства и распределения валового внутреннего продукта, государственных финансов, финансов домашних хозяйств и реального сектора экономики в целом и основных отраслей, инфляции, номинальных и реальных курсов национальной валюты, инвестиционной деятельности в стране и участия в ней банков Такое исследование экономических процессов на макроуровне весьма важно для выявления глобальных взаимосвязей основных макропоказателей, включая обобщающие показатели финансов реального сектора экономики и инструментов денежно-кредитной политики

Вместе с тем в период трансформации экономики и ее структурной перестройки этого недостаточно Необходима более поная и точная оценка характера, степени влияния и эффективности применяемых инструментов денежно-кредитной политики и механизмов их воздействия во взаимосвязи с инструментами и мерами других составляющих экономической политики государства на инвестиционные процессы, происходящие на рынке недвижимости

В связи с этим особую актуальность приобретает совершенствование системы исследований инвестиционных процессов путем допонения ее системой мониторинга Мониторинг - это информационно-аналитический инструмент, связывающий между собой реальный сектор экономики и государственное управление и предназначенный для выработки рациональных решений, мер воздействия на инвестиционные процессы на рынке недвижимости в условиях совершенствования экономической политики в целом

Система мониторинга позволяет в режиме реального времени производить независимые оценки тенденций развития его экономического состояния, получать информацию о состоянии экономической конъюнктуры в реальном секторе экономики и ее возможных изменениях, оперативно проводить анализ важнейших факторов, определяющих инвестиционную активность во взаимосвязи с инструментами денежно-кредитной политики

Для этого используются три основных компонента мониторинга инвестиционных процессов

- на уровне экономики конъюнктурные опросы, опросы по финансовым и инвестиционным анкетам,

- на уровне предприятия фиксация параметров экономической состояния, деятельности, маркетинга,

- на уровне подразделений сбор данных о закупках, запасах, производительности, потреблении ресурсов и т д

Комплексное использование этих компонентов позволяет не только отслеживать важнейшие тенденции развития экономических процессов, но и оперативно оценивать воздействие основных факторов, определяющих возможное изменение этих процессов Тем самым система мониторинга формирует необходимую основу для раннего обнаружения диспропорций в развитии инвестиционных процессов, что позволяет повысить эффективность реализуемой стратегии

В целях исследования и разработки теоретической базы для методических рекомендаций по инвестиционной деятельности на рынке недвижимости был проведен анализ существующих подходов к формированию системы мониторинга инвестиционных процессов Анализ используемых на сегодняшний день систем мониторинга и конъюнктурных исследований инвестиционных процессов на рынке недвижимости показал отсутствие единой методики их проведения и невозможностью использования полученных результатов для принятия инвестиционных решений, поскольку основным параметром мониторинга выступают исключительно ценовые характеристики недвижимости Все это определяет необходимость формирования базовой системы мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости с упором на разработку и принятие решений инвестиционного характера на различных уровнях управления

Учитывая результаты проведенного анализа, обосновано, что мониторинг инвестиционных процессов на рынке недвижимости включает в себя функционирование следующих систем информационной базы, комплекса методов обработки информации (методической базы), комплекса технических средств регистрации, передачи и обработки информации (технической базы), организационной структуры, обеспечивающей мониторинг (организационной базы)

Особые характеристики недвижимости, как товара, наряду с особым местом недвижимости в рыночной экономике, формируют достаточно широкий спектр социально-экономической информации, необходимый для формирования системы мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости Учитывая это основными принципами построения системы мониторинга дожны стать следующие

Принцип 1 Для анализа следует отбирать только ту информацию, которая действительно может определять будущую продуктивность объекта инвестиции

Принцип 2 Все текущие и перспективные данные, на основе которых планируется проведение мониторинга, дожны быть использованы в количественной оценке рентабельности инвестиций в недвижимость

Принцип 3 Все отдельные блоки информации, отобранные для мониторинга инвестиционного процесса, дожны быть связаны между собой чет-

кой логической схемой, завершающейся прогнозированием будущих рыночных условий и соответствующей продуктивностью инвестиций

Принцип 4 Содержание рыночного анализа дожно сводится к обсуждению факторов, составляющих основные соотношения для определения производительности объекта коммерческой недвижимости

Принцип 5 Объем и степень детализации информации дожны быть адекватны задачам мониторинга Согласно этому принципу в информационный массив следует включать минимально необходимую и достаточную для целей мониторинга рынка недвижимости информацию

Принцип б Информационный массив дожен быть структурирован таким образом, чтобы обеспечивать поддержку широкого спектра аналитических функций

Принцип 7 Информационный массив дожен быть структурирован по типу недвижимости, составу передаваемых прав, степени достоверности информации

Принцип 8 Информационный массив дожен быть структурирован таким образом, чтобы имелась возможность адекватно и однозначно идентифицировать объекты мониторинга, а также выпонять его сегментирование по любому элементу структуры

Принцип 9 Информационный массив дожен постоянно обновляться На первом этапе анализа следует выявить общие характеристики активности местного рынка недвижимости К общим характеристикам активности рынка можно отнести общие объемы сделок или предложений в целом по городу, в том числе с разделением по составу передаваемых прав собственности, по типу недвижимости

Привлекая информацию об общем количественном VI функциональном составе имеющейся недвижимости можно получить для сопоставления с аналогами некоторые удельные показатели, например, объем сделок и предложения на душу населения, обеспеченность населения недвижимостью определенного типа на душу населения или на одно рабочее место и т д

На втором этапе анализа следует выявить общие характеристики местного рынка недвижимости на основных функциональных сегментах Объем и степень подробности второго этапа анализа ограничиваются только объемом и степенью подробности соответствующей информации Каждый функциональный сегмент для целей анализа необходимо разделять по основным видам недвижимости (участки земли, отдельно стоящие строения, встроенные помещения и т п ) К общим позициям анализа следует отнести объемы сделок и предложений на основных функциональных сегментах в целом по городу и по районам города, распределение сделок и предложений по диапазонам площадей, распределение сделок и предложений по физическим характеристикам объектов (техническое состояние, этажность расположения, характеристики зданий и т д), распределение сделок и предложений по диапазонам цен

Задачей третьего этапа является выявление характеристик сделок и предложений максимально однородных выборок, характеризующих отдельные направления инвестиций на рынке недвижимости Результаты третьего этапа мониторинга дожны обеспечивать участников рынка данными для выпонения сравнительного анализа В качестве общих целевых характеристик мини-сегментов могут выступать средние цены сделок и предложений, средний маркетинговый период, доходность и другие экономические характеристики сделок и предложений

Получение обоснованных выводов при выпонении трех этапов исследования возможно только при комплексном использовании различных методов анализа К обязательно применяемым следует отнести структурный и динамический анализ характеристик Сопоставление может быть построено на географической, временной, ценовой и других характеристиках, в том числе физических и правовых

Соблюдение выделенных принципов обеспечивает формирование гибкой системы мониторинга, способствующей комплексному и своевременному анализу инвестиционных процессов на рынке недвижимости и принятию управленческих решений инвестиционного характера

Вместе с тем разработка и реализация системы мониторинга требует оп-, ределенных финансовых ресурсов, учитывая их ограниченность в современной экономике представляется целесообразным создать и внедрить комплексную автоматизированную систему бюджетного планирования мониторинга инвестиционного процесса (на базе компьютерной локальной сети), что позволит максимально оперативно (ежедневно) получать информацию об испонении бюджета и, соответственно, вносить необходимые коррективы в бюджеты в целях повышения эффективности реализуемых мероприятий

В конечном итоге эффективность процесса бюджетирования определяется эффективностью системы мониторинга в целом При этом внедрение и использование процедуры планирования очень хорошо помогает выявить и классифицировать многие проблемы мониторинга, которые до этого могли оставаться в тени Опираясь накопленный отечественный и зарубежный опыт бюджетирования, при мониторинге инвестиционных процессов на рынке недвижимости представляется целесообразным использовать разработанную в ходе диссертационного исследования базовую модель бюджетирования системы мониторинга (рис Считывая выделенные в процессе анализа специфические черты российского рынка недвижимости, предлагаются следующие схемы управления бюджетным процессом в зависимости от различных видов организации инвестиционных процессов

При линейной организации инвестиционного процесса информация передается от центров возникновения затрат через центры финансовой ответственности руководителю соответствующего подразделения Данная схема строится на принципе единоначалия, так как центры финансовой ответственности непосредственно подчиняются одному руководителю и связаны с

вышестоящей системой только через него Руководитель, таким образом, получает информацию о планируемых показателях и несет поную ответственность за нее и за результаты деятельности подчиненного ему ЦФО, а, следовательно, и соответствующего центра возникновения затрат руководитель подразделения непосредственно контролирует процесс внесения изменений центрами финансовой ответственности, которые, в свою очередь, контролируют соответствующие центры возникновения затрат

Рис 1 Базовая модель бюджетирования системы мониторинга инвестиционного процесса на рынке недвижимости

Вместе с тем здесь есть и определенные трудности Каждый руководитель, управляя бюджетным процессом при линейной структуре организации инвестиционного процесса, обязан быть высококвалифицированным специалистом, обладающим разносторонними знаниями, необходимыми для выпонения комплекса работ по управлению бюджетным планированием В условиях современного уровня развития производительных сил, масштабов производства и высокой технической оснащенности эта задача становится все труднее увеличивается число уровней управленческой иерархии, количество

подчиненных подразделений, а в месте с этим и их различная функциональная направленность Это делает необходимым введение специальных органов для выпонения той или иной функции на всех уровнях управленческой иерархии Однако, процедура управления бюджетным процессом при линейной структуре управления весьма приемлема для малых предприятий

При функциональной структуре управления инвестиционным процессом лежит принцип поноправного распорядительства каждый руководитель собирает соответствующую его функциям информацию от ЦФО и имеет право давать указания по вопросам, входящим в его компетенцию Это создает условия для формирования аппаратов специалистов, которые в силу своей компетенции отвечают только за определенный этап процесса бюджетного планирования В месте с тем процесс управления бюджетным процессом при функциональной структуре управления имеет ряд недостатков

- Принцип поноправного распорядительства в определенной степени нарушает принцип единоначалия Каждый ЦФО получает указания, одновременно идущие по нескольким каналам связи от разных функциональных руководителей Таким образом, функциональная специализация работ разрывает управленческий процесс, единый по своей природе,

- Построенная процедура управления бюджетным процессом при функциональной структуре управления способствует развитию психологической обособленности отдельных руководителей Отсюда - ослабление горизонтальных связей и необходимость контролирующего и интегрирующего органа

По мнению автора, наиболее универсальной формой организации процедуры управления бюджетным процессом является процедура управления бюджетным процессом при линейно-функциональной организации инвестиционного процесса Данный подход обеспечивает качественно новое разделение труда в процессе управления бюджетированием, при котором линейные руководители сохранили за собой право отдавать распоряжения и принимать решения при помощи функциональных руководителей

Структура управления бюджетным процессом при линейно-функциональной структуре управления сохраняет принцип единоначалия Это объясняется тем, что линейный руководитель устанавливает очередность в решении комплекса задач, определяя тем самым главную первоочередную задачу Однако такая структура управления также имеет свои недостатки отсутствие гибкости и динамичности, постоянная необходимость в согласовании принимаемых решений, что приводит к замедлению сроков планирования и росту управленческих расходов

Требования адаптивности, разумной координации процесса планирования привели к созданию процедуры управления бюджетным процессом при матричной структуре управления Основополагающим принципом здесь становится не совершенствование работы отдельных подразделений с точки зрения иерархии подчинения, а улучшение их взаимодействия в процессе бюджетного планирования При управлении бюджетным процессом при матричной структуре управления паралельно

создаются специальные органы (проектные группы) для решения конкретных производственных задач

Выбор системы управления процессом бюджетного планирования в процессе реализации мониторинга инвестиционного процесса на рынке недвижимости во многом зависит от структуры управления, обусловленной особенностями сегмента рынка недвижимости, различной степенью интеграции и дифференциации инвестиционной деятельности на этом сегменте

На базе анализа существующих теоретических и методических подходов к созданию и проведению системы наблюдений за развитием инвестиционных процессов на рынке недвижимости предлагается агоритм (цикл) мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости, который дожен включать несколько этапов (рис 2)

Рис 2 Агоритм мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости

Аналитическая работа, проводимая на первых четырех этапах мониторинга, позволяет предоставить менеджерам предприятий необходимую информацию в удобной наглядной форме с указанием узких мест и преимуществ по сравнению с конкурентами для принятия оперативных управленческих решений, обеспечивающих своевременную реакцию на изменяющиеся условия рынка

Цель мониторинга - выявление негативных тенденций и перспектив во избежание кризисных явлений и максимальной реализации возможностей развития Поэтому последний этап - выработка рекомендаций по решению проблемных вопросов и наиболее эффективного использования имеющихся резервов дальнейшего развития инвестиционных процессов - является самым важным во всей системе мониторинга

На данном этапе осуществляется прогнозирование результатов развития инвестиционных процессов в условиях изменяющейся внешней и внутренней среды Здесь необходимым условием эффективности полученных выводов является вариационный подход к оценке развития ситуации Он предполагает расчет изменений интегрального показателя функционирования хозяйствующей системы при принятии менеджерами каждого из вариантов решений из имеющихся альтернатив и различных предполагаемых сценариях изменения конъюнктуры рынка

При этом особое внимание следует уделить неблагоприятному сценарию развития событий с целью выработки превентивных мероприятий по минимизации возможных последствий и потерь Контрольные мероприятия будут заключаться в оценке вероятности осуществления предложенных сценариев с точки зрения наличия необходимого объема ресурсов, внешних источников финансирования и внутренних резервов

На последнем этапе мониторинга в процессе выработки рекомендаций осуществляется прогнозирование дальнейшего развития инвестиционных процессов при сложившейся конъюнктуре рынка недвижимости, а также возможных ее изменениях в ближайшей и отдаленной перспективе

Прогноз представляет собой комплекс аргументированных предположений относительно будущих параметров экономической системы, выраженных в качественных и количественных формах Основная цель прогноза - определить тенденции факторов, воздействующих на развитие экономической системы Прогноз выступает основой для формирования и реализации экономической политики в отношении отдельного хозяйствующего субъекта либо национальной экономики в целом в целях обеспечения дальнейшего роста и развития

В настоящее время методология построения прогноза деятельности экономических систем находится в процессе становления Прогнозирование осуществляется преимущественно методами экспертной оценки или с использованием трендовых моделей, не обеспечивающих количественную оценку ожидаемых результатов Не реализуется подход, предусматривающий вариантные расчеты, необходимые для выбора наиболее вероятного сценария развития сис-

темы с учетом возможного изменения условий функционирования В результате на уровне государства при разработке мер по реструктуризации российской промышленности, мер по реализации стратегий развития отдельных отраслей, а также на уровне отдельного предприятия при разработке мер, направленных на повышение эффективности деятельности корпоративных структур, решения принимаются, скорее, под влиянием сложившихся стереотипов, чем на основе объективных тенденций их развития

При разработке методик проведения прогнозирования экономических систем в основном имеются в виду поисковые прогнозы, отражающие возможное развитие отдельной отрасли или экономики в целом при условии, что характер государственного воздействия на нее не изменится Они играют роль индикатора, указывая на сферы хозяйственной деятельности, требующие первоочередного вмешательства, направленного на преодоление негативных процессов, недопущение достижения кризисных состояний Обычно построение подобного рода прогнозов осуществляется на основе временных рядов, характеризующих динамику явления во времени

При прогнозировании обычно выделяют прогнозы краткосрочные - на 1-1,5 года, среднесрочные - на 4-6 лет и догосрочные - на 10-15 лет

Главный акцент при краткосрочном прогнозировании делается на количественной и качественной оценке изменений таких показателей, как объем производства, динамика спроса и предложения, уровень конкурентоспособности товаров и индексов цен, валютных курсов, кредитных условий и т п Здесь также учитываются временные, случайные факторы, которые могут оказать существенное влияние на ситуацию в ближайшее время При среднесрочном и догосрочном прогнозировании, как правило, пренебрегают подобного рода факторами воздействия, а прогнозы рассматриваются как вероятностные оценки динамики тех или иных факторов в перспективе

В качестве инструментария прогнозирования развития предприятия используются формализованные количественные методы и многофакторный статистический анализ, математическое моделирование, методы экспертных оценок, базирующиеся на опыте и интуиции специалистов по данной отрасли, товару или рынку (метод Дельфи)

Представленный агоритм проведения мониторинга был апробирован на примере информационных массивах, илюстрирующих развитие инвестиционных процессов на рынке недвижимости в г Ореково-Зуево В процессе анализа динамики показателей развития инвестиционной деятельности было выявлено, что наибольшее влияние на интенсивность инвестиций оказывает сумма материальных затрат, вложенных в объекты недвижимости Это обусловлено спецификой рыночного сегмента, относящегося к коммерческой недвижимости Следовательно, при прогнозировании дальнейшего развития инвестиционных процессов следует в первую очередь учитывать динамику данного показателя и его воздействие на уровень рентабельности инвестиций При этом целесообразно использовать комплексный метод, сочетающий экстраполяцию по скользящей средней, экспертные оценки и прогнозирова-

ние методом линейной регрессии Альтернативный подход реализуется путем разработки сценариев развития при трех вариантах изменения конъюнктуры рынка недвижимости

Исходя из вышеперечисленных положений, были определены перспективы развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости в г Орехово-Зуево

1 Первый вариант - ожидается сохранение наметившихся тенденций развития инвестиционного процесса в следующие три года

Во-первых, на основе метода линейной регрессии разработана функциональную модель влияния вариации факторного показателя X (материальных расходов) на результативный показатель У (на интенсивность инвестиций) Параметры а и Ъ уравнения 1 определяются на основе требований метода наименьших квадратов Согласно проведенным расчетам модель имеет следующий вид

ух =11534,35+ 1,39 х Предполагая, что будет наблюдаться дальнейший рост материальных затрат на 39,27 % ежегодно (рассчитан по скользящей средней исходя из темпов роста за 1999-2006 гг), а также используя полученную модель, определены показатели интенсивности инвестиций на 2007Ч2010 гг

Во-вторых, исходя из предположения, что тенденции развития инвестиционного процесса сохраняются, экстраполируя по скользящей средней текущие значения остальных показателей на перспективу, в процессе исследования определены основные параметры эффективности развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости г. Орехово-Зуево на 2007-2010 гг (табл 1)

Таблица 1

Прогноз развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости г Орехово-Зуево на 2007-2010 гг (вариант 1)

Наименование показателя 2007 2008 2009 2010

Объем инвестиций, мн руб 177124,00 215660,32 272568,04 344492,37

Коммерческие расходы, мн руб 7747,00 8472,79 10341,14 12621,48

Прибыль (убыток) от инвестиций, мн руб 14748,00 17267,72 2260,97 -25645,96

Среднегодовая стоимость основных производственных фондов, мн руб 82315,65 86278,87 90432,90 94786,93

Затраты на оплату труда, мн руб 34566,00 43856,54 58166,83 77146,55

Материальные расходы, мн руб 92123,72 128297,68 178675,97 248836,16

Рентабельность инвестиций, % 8,33 8,01 0,83 -

Как свидетельствуют результаты расчетов, при данном сценарии развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости следует ожидать роста инвестиций и выравнивания их структуры Но снижение предложения приведет к уменьшению уровня рентабельности инвестиций

Таким образом, как видно из таблицы 1, сохранение тенденций динамики показателей развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости г Орехово-Зуево в ближайшие три года может привести к возникновению убытков инвесторов, что определит существенный отток капитала с этого рынка и

приведет к торможению процессов строительства промышленных объектов Следовательно, прогноз подтверждает необходимость выработки стратегии развития инвестиционных процессов, предполагающей проведение мероприятий по повышению эффективности инвестиционной деятельности

2 Второй вариант предполагает благоприятное развитие событий на рынке и, исходя из стратегии роста, проведение мероприятий по повышению эффективности инвестиционной деятельности на рынке недвижимости г Орехово-Зуево

Во-первых, для определения суммы инвестиций относительно роста цен на объекты коммерческой недвижимости представляется целесообразным использовать метод линейной регрессии, предположив сохранение тенденций колебаний цен, наблюдавшихся в рассматриваемый период

Во-вторых, по результатам исследования и по оценкам экспертов после повышения цен 2004-2006 гг, имевшего место как на российском, так и на европейском рынках, на данном рыночном сегменте можно ожидать снижения цен на объекты недвижимости в пределах 10 % от уровня 2006 г Следовательно, сократятся материальные расходы инвесторов Поскольку дальнейшее снижение цен может привести к сокращению предложения объектов коммерческой недвижимости в пользу других видов, представляется обоснованным исходить из условия повышения цены в следующие два года Но поскольку недвижимость является надежной защитой от инфляционного обесценивания необходимо предусмотреть проведение крупных закупок, превышающих текущие нужды инвесторов в период снижения цен, а затем продажу этих объектов при повышении стоимости недвижимости

На данном рыночном сегменте после трехлетнего снижения наблюдается незначительный рост предложения объектов коммерческой недвижимости в натуральном выражении на 1,6 % Стратегической задачей инвесторов становится сохранение наметившихся тенденций и таким образом укрепление своих позиций на рынке Следовательно, если в настоящее время коммерческие расходы составляют 4,37 % от инвестиций, то активная инвестиционная политика предполагает увеличение бюджета на эти цели как минимум до 5 % объема инвестированных средств

В случае осуществления данных мероприятий можно предполагать дальнейший рост объемов инвестиций минимум на 5 % Поэтому рассчитанные при изменении цен показатели предлагается скорректировать относительно выявленных тенденций развития инвестиционных процессов

Фондоотдача находится на весьма высоком уровне В то же время уровень износа оборудования свидетельствует о необходимости его обновления Следовательно, при расчетах необходимо исходить из темпов роста среднегодовой стоимости основных производственных фондов согласно скользящей средней за рассматриваемый период, увеличенной на 1,5 %

В целом показатели эффективности инвестиционной деятельности на данном сегменте рынка по результатам проведения активной политики могут сложиться на уровне, рассчитанном в таблице 2

Как видно из таблицы 2, наилучший вариант развития инвестиционных процессов на рынках недвижимости при реализации стратегии роста и проведении мероприятий по повышению эффективности использования факторов производства может привести к существенному увеличению уровня рентабельности инвестиций - до 55,74 % Следовательно, в распоряжении органов регионального и муниципального управления окажется существенный объем свободных финансовых ресурсов, которые можно направить как на развитие производства, так и на извлечение допонительной прибыли за счет операций на финансовых рынках либо инвестиций в другие регионы

Таблица 2

Прогноз развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости г Орехово-Зуево на 2007-2010 гг (вариант 2)

Наименование показателя 2007 2008 2009 2010

Объем инвестиций, мн руб 248505,18 282467 321089 356604

Коммерческие расходы, мн руб 12425,26 14123 16054 17830

Прибыль (убыток) от инвестиций, мн руб 106241,51 132014,51 161750 198756

Среднегодовая стоимость основных производственных фондов, мн руб 78873,17 82859 87047 91100

Затраты на оплату труда, мн руб 38173,09 41481 45079 48484

Материальные расходы, мн руб 57929,54 58798 59680 60554

Рентабельность инвестиций, % 42,75 46,74 50,38 55,74

Естественно, вероятность того, что сложится столь благоприятная конъюнктура, весьма мала Однако рассмотрение данного варианта позволяет выявить потенциальные возможности относительно проведения стратегических планов дальнейшего наращивания объемов инвестиций на данном сегменте рынка недвижимости как весьма высокие

3 Третий вариант предполагает ухудшение конъюнктуры рынков недвижимости, а, следовательно, возможность развития кризисных явлений В этой ситуации целесообразно проведение стратегии ограниченного сокращения с переключением на иные виды деятельности (сдача в аренду площадей, развитие торговли жилой недвижимости и т п) При этом следует исходить из необходимости сохранения предложения коммерческой недвижимости с целью сохранения возможности роста инвестиций в случае благоприятного развития событий Снижение инвестиций определяет и снижение цен на объекты недвижимости В итоге рентабельность инвестиций не достигает и 5 % С такими доходами инвесторы не могут устанавливать новое оборудование и лишаются возможности выпускать конкурентоспособную продукцию

В этой ситуации целесообразно будет сокращать коммерческие расходы для поддержания положительного уровня рентабельности инвестиций В данной ситуации показатели эффективности будут снижаться, о чем свидетельствуют данные таблицы 3

Анализируя показатели таблицы 3, можно сделать вывод, что стратегия ограниченного сокращения инвестиций, учитывая возможность их сохранения

через увеличение стоимости объектов инвестирования, позволит сохранить приемлемый уровень рентабельности продаж, не допустив получение убытков В то же время сохранение производственных мощностей позволит в случае улучшения конъюнктуры рынка недвижимости в короткие сроки реализовать некоммерческую недвижимость, получив тем самым высокие доходы

Таблица 3

Прогноз развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости г Орехово-Зуево на 2007Ч201 Orr (вариант 3)

Наименование показателя 2007 2008 2009 2010

Объем инвестиций, мн руб 146043 112670 97304 69933

Коммерческие расходы, мн руб 7302,2 3380,1 2919,1 150,74

Прибыль (убыток) от инвестиций, мн руб 23374 4341,7 9027,2 2099

Среднегодовая стоимость осн роизв фондов, мн руб 78090 78090 78090 78090

Затраты на оплату труда, мн руб 36938 40632 44695 48S12

Материальные расходы, мн руб 55171 55999 56839 57670

Рентабельность инвестиций, % 16,00 3,85 9,28 3,00

В целом для данного сегмента рынка недвижимости приемлемой выступает стратегия ограниченного роста, предполагающая целевую установку на повышение предложения объектов коммерческой недвижимости в натуральном выражении не менее чем на 2 % ежегодно При этом проведение активной инвестиционной стратегии позволит увеличивать объем инвестиций до 5-7 % ежегодного прироста при условии стабильности на рынке недвижимости В случае негативной конъюнктуры рынка возможна корректировка стратегических планов в сторону уменьшения темпов роста до 101-102 %

Таким образом, при проведении мониторинга необходимым элементом управления инвестиционными процессами на рынке недвижимости выступает моделирование влияния изменений конъюнктуры рынка и воздействия принимаемых управленческих решений на уровень эффективности инвестиционной деятельности

Несомненно, что реализация такого подхода будет способствовать повышению эффективности управления инвестиционными процессами на рынке недвижимости, обеспечению их социальной направленности в интересах развития российской экономики

Научные выводы по результатам исследований приведены в тексте диссертационной работы Основные из них следующие

1 В диссертации рассмотрены сущность и особенности мониторинга как инструмента управления в современной экономике Исходя из поставленной цели, исследована структура системы мониторинга инвестиционных процессов В результате проведенного анализа установлено, система мониторинга является основой комплексной реструктуризации и диверсификации

инвестиционной деятельности, обеспечивающей своевременную разработку и реализацию управленческих решений

2 Детальный анализ объектов недвижимости позволил выявить их основные характеристики и определить место рынка недвижимости в структуре инвестиционного рынка

3 Исследование инвестиционной активности показало, что сохранение сложившихся тенденций развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости определяют широкие возможности инвесторов как в краткосрочной, так и в догосрочной перспективе в связи с повышательной тенденцией платежеспособного спроса на объекты недвижимости

4 Анализ используемых на сегодняшний день систем мониторинга и конъюнктурных исследований инвестиционных процессов на рынке недвижимости показал отсутствие единой методики их проведения и невозможностью использования полученных результатов для принятия инвестиционных решений, поскольку основным параметром мониторинга выступают исключительно ценовые характеристики недвижимости Все это определяет необходимость формирования базовой системы мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости с упором на разработку и принятие решений инвестиционного характера на различных уровнях управления

5 На основе накопленного отечественного и зарубежного опыта мониторинга инвестиционных процессов, а также анализа инвестиционной деятельности на рынке недвижимости предложена система принципов мониторинга инвестиционных процессов, обеспечивающая формирование гибкой системы мониторинга, способствующей комплексному и своевременному анализу инвестиционных процессов на рынке недвижимости и принятию управленческих решений инвестиционного характера

6 Сформирована организационная модель бюджетирования мониторинга инвестиционного процесса на рынке недвижимости и предложены различные ее модификации, отличающиеся системами управления инвестиционной деятельностью

7 На основе проведенного исследования инвестиционных процессов на рынке недвижимости и сформированной системы мониторинга предложен механизм реализации разработанных рекомендаций, конкретизированный в виде агоритма мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости и основанный на моделировании перспектив развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости

Необходимо отметить, что предложенный в диссертационной работе подход учитывает специфические особенности развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости, что позволяет повысить эффективность их развития в данном секторе экономики

СПИСОК ОПУБЛИКОВАННЫХ РАБОТ ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Бадеян В.Г. Механизмы реализации системы мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости// Транспортное дело России, №9-М.: 2006..-0,5 п.л.

2. Бадеян В.Г. Принципы мониторинга инвестиционных процессов// Материалы Всероссийской научно-практической конференции Современная Россия: экономика и государство. - М.: 2005, 0,25 п.л.

3. Бадеян В.Г.. Развитие инвестиционных возможностей рынка недвижимости на основе мониторинга// Сб. научн. трудов Управление инновациями и инвестиционной деятельностью. Выпуск 6. - М.: ГАСИС, 2006, 0,6 п.л.

4. Бадеян В.Г., Егоров А.Ю. Отечественный и зарубежный опыт мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости// Сб. научн. трудов Управление инновациями и инвестиционной деятельностью. Выпуск 7. - М.: ГАСИС, 2007, 0,8 п.л. (0,4 п.л. - лично автор).

Подписано в печать 08.02.2008. Сдано в производство 12.02.2008. Формат бумаги 60x90/16. Усл. печ. л. 1,0, Тираж 100 экз. Заказ № ДС-04/08

Издательство ГАСИС, Москва, ул. Трифоновская, 57.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Бадеян, Ваник Гагикович

Введение

Глава 1. Мониторинговый механизм управления инвестиционными процессами на рынке недвижимости

1.1 Сущность мониторинга в современной экономике

1.2 Инвестиционные свойства объектов недвижимости

1.3 Развитие инвестиционных возможностей рынка недвижимости на основе мониторинга

Глава 2. Особенности развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости

2.1 Социально-экономические условия развития рынка недвижимости в России

2.2 Инвестиционная деятельность на рынке недвижимости

2.3 Отечественный и зарубежный опыт мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости

Глава 3. Формирование системы мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости

3.1 Принципы мониторинга инвестиционных процессов У

3.2 Бюджетирование мониторинга инвестиционных процессов

3.3 Механизмы реализации системы мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости 140 Заключение 151 Список использованной литературы

Диссертация: введение по экономике, на тему "Мониторинг инвестиционных процессов на рынке недвижимости"

Рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле - продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т.д. При этом важным условием становления и развития рынка неj движимости является не только привлечение инвестиций, но и эффективное управление инвестиционными процессами.

Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса.

Изучая почти вековую историю функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира, можно придти к выводу о том, что недостаточное внимание, уделяемое качеству аналитической работы, является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80-х и начале 90-х годов. Как отмечают специалисты, чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению рынка и, соответственно, невостребованности рынком большого количества проектов, под которые были выданы кредиты. В основе сложившейся ситуации лежали нереальные рыночные ожидания, происходящие из неправильной структуры стимулов при анализе, слабой методологии анализа и непоного объёма данных, характеризующих текущие условия.

В этой связи, несомненно, актуальна разработка проблемы формирования системы мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости, позволяющей обеспечить не только принятие обоснованных управленческих решений, но и повысить эффективность использования имеющихся инвестиционных ресурсов.

Различные аспекты этой проблемы освещены и разработаны в работах многих ученых-экономистов: Т. Амблера, А. Маршала, Ф. Котлера, М. Портера, О. Курно, Ф. Шерера, Д. Росса и др. Специфика развития рынка недвижимости, в т.ч. в территориальном аспекте, рассматривается в трудах А. О

Саливана, Д. Фридмана, Н. Ордуэй, Г. Харрисона, М. Джонка, JI. Гитмана,

Д. Логана, X. Молоча и целого ряда других авторов. В отечественной литературе теоретико-методологические и практические аспекты формирования, функционирования и анализа рынка недвижимости представлены работами Е.Г. Анимицы, Л.П. Белых, В.А. Горемыкина, А.Г. Гранберга, А.С. Марша-ловой, А.С. Новоселова, В.А. Прорвича, В.И. Ресина, Н.М. Розановой, Г.М. Стерника, Н.М. Сурниной, Н.М. Синицыной, Р.И. Шнипера, П.И. Юнацкеви-ча и других. Необходимо отметить, что одним из наиболее проработанных направлений в исследованиях, охватывающих рынок недвижимости, являются исследования по определению инвестиционного климата региона.

Однако, несмотря на повышенный интерес к вопросам развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости, многие аспекты этой сложной проблемы являются недостаточно разработанными. В частности мало внимания уделяется формированию системы мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости, в то время как именно своевременный сбор и обработка информации обеспечивают эффективное планирование и управление инвестициями.

Актуальность проблемы формирования системы мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости и недостаточная ее исследован-ность определили выбор данной темы, а также структуру работы.

Цель исследования определяется из поставленной проблемы и заключается в исследовании инвестиционных процессов на рынке недвижимости и разработке методических и практических рекомендаций по формирование системы мониторинга инвестиционных процессов на данном сегменте инвестиционного рынка.

Для достижения цели были поставлены следующие задачи:

- Выявить роль мониторинга в системе управления и определить возможности его использования при управлении инвестиционными процессами.

- Исследовать особенности развития инвестиционного процесса и выделить наиболее значимые факторы и условия, определяющие движение инвестиционных потоков на рынке недвижимости.

- Проанализировать существующие подходы к формированию системы мониторинга и определить возможности их использования для управления инвестиционным процессом на рынке недвижимости.

- Провести анализ инвестиционной ситуации на рынке недвижимости и определить факторы, влияющие на интенсивность инвестиционной деятельности.

- Разработать систему оценки параметров развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости.

- Сформировать модель бюджетирования мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости

- Определить механизмы реализации системы мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости на основе результатов применения предлагаемого подхода.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются инвестиционные процессы, протекающие на рынке недвижимости.

Предметом исследования являются теоретические и методические вопросы формирования системы мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости, а также организационно-экономические отношения, возникающие в процессе ее реализации.

Теоретической и методологической основой исследования являются результаты исследований отечественных и зарубежных ученых в области теории и практики инвестиционной деятельности, нормативно-правовые акты федеральных и региональных органов законодательной и испонительной властей.

Методическая база исследования включает в себя методы теории систем, понятия и принципы инвестиционного менеджмента и макроэкономики, методы сравнительного анализа, методы экспертных оценок, кластерный анализ, экономико-математическое и графическое моделирование.

В качестве информационной базы использовася широкий круг источников: законодательные и нормативные акты Российской Федерации, субъектов федерации, муниципалитетов, данные Федеральной службы государственной статистики РФ, российской гильдии риэтеров, материалы научно-практических конференций, сетевых источников информации и опросов профессиональных участников рынка недвижимости.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке методических и практических рекомендаций по формированию и реализации системы мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости, отличающиеся дифференцированным подходом к ее бюджетированию и ориентированные на повышение эффективности управления инвестициями в данном секторе экономики.

В числе конкретных результатов, характеризующих научную новизну, можно выделить следующие:

1. Уточнены инвестиционные свойства объектов недвижимости, заключающиеся, во-первых, в низкой ликвидности активов, во-вторых, в естественной тенденции к концентрации, в-третьих, в механизме повышения спроса при росте цен, и определяющие перспективы развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости в современной экономике.

2. Выявлена и доказана роль мониторинга как инструмента управления в првышении эффективности развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости, заключающаяся в комплексном анализе происходящих изменений и обеспечивающая решение не только экономических, но и социальных задач, связанных с развитием инвестиционных процессов на рынке недвижимости.

3. Сформирована система принципов мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости, отражающих, с одной стороны, свойства недвижимости как товара, а с другой, как объекта инвестиций, и обеспечивающих формирование гибкой системы мониторинга, способствующей комплексному и своевременному анализу инвестиционных процессов на рынке недвижимости и принятию управленческих решений инвестиционного характера.

4. Разработаны рекомендации по .бюджетированию мониторинга на рынке недвижимости, учитывающие дифференциацию структур управления инвестиционной деятельностью и позволяющие, с одной" стороны, минимизировать ошибочные или неэффективные решения, с. другой - с уменьшить число неиспользованных возможностей.

5. Предложен механизм реализации системы мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости,, включающий организационную схему системы мониторинга, агоритм ее реализации- и; моделирования тенденций развития инвестиционных процессов, что обеспечивает выявлег ние негативных тенденций и перспектив во избежание кризисных явлений и наиболее эффективного использования имеющихся резервов дальнейшего развития инвестиционных процессов.

Практическая значимость результатов исследования Х определяются возможностью их использования инвесторами, участниками рынка недвижимости при разработке и реализации планов, инвестиционных программ и проектов развития, а также работниками органов государственной, региональной власти и местного самоуправления, регулирующими; инвестиционные процессы на соответствующих сегментах рынка недвижимости, а также в учебных дисциплинах вузов Инвестиционный менеджмент, Организациями финансирование инвестиций, Стратегия инвестиционной политики.

Предложенные в работе методические рекомендации по формированию и реализации системы мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости позволяют своевременно разрабатывать мероприятия* по управлению инвестициями, контролировать и регулировать приток капитала, организовать эффективное распределение ресурсов на решение первоочередных задач развития экономики.

Апробация работы. Основные положения работы докладывались и обсуждались на Международных, Всероссийских, Межвузовских конференциях, в том числе: всероссийской научно-практической конференции. По теме диссертации опубликовано 4 работы.

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, трех глав и заключения. Объем работы 167 стр., перечень литературы - 165 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Бадеян, Ваник Гагикович

Заключение

На основе проведенного исследования можно сделать следующие выводы и практические рекомендации по формированию условий повышения инвестиционной активности на рынке недвижимости.

1. В диссертации рассмотрены сущность и особенности мониторинга как инструмента управления в современной экономике. Исходя из поставленной цели, исследована структура системы мониторинга инвестиционных процессов. В результате проведенного анализа установлено, система мониторинга является основой комплексной реструктуризации и диверсификации инвестиционной деятельности, обеспечивающей своевременную разработку и реализацию управленческих решений.

2. Детальный анализ объектов недвижимости позволил выявить их основные характеристики и определить место рынка недвижимости в структуре инвестиционного рынка. В ходе исследования определены инвестиционных свойства объектов недвижимости, позволяющие объекты недвижимости отнести к объекту инвестиций по ряду следующих причин: низкое текущее Р/Е соотношение (низкая цена, высокий рентный доход), значение которого для некоторых реализованных сделок по офисным помещениям доходит до 2; достаточно высокая гарантия прав собственности (пользования) инвестора на объекты недвижимости по сравнению с прочими активами; высокая ликвидность недвижимости как на вторичном рынке (10-15% спрэд и 1 месяц), так и через залог (35% спрэд и 3 месяца); потенциал роста на рынке нестандартных объектов недвижимости: парковочных комплексов, малых производственных комплексов для высокотехнологичных компаний или cash & carry центров; и т.д.

3. Исследование инвестиционной активности показало, что на рынке недвижимости бывают всплески и затишья инвестиционной активности. Как правило, всплески приходятся на периоды финансовой нестабильности и банковских кризисов Ч именно в такие моменты денежные сбережения в массовом порядке перераспределяются в наиболее стабильные отрасли, вложения в которые защитят капитал и при этом позволят заработать на нем.

В целом для рынка недвижимости характерна положительная динамика инвестиций, что определяет рост инвестиционной активности в будущем. Сохранение сложившихся тенденций развития инвестиционной активности на рынке недвижимости определяют широкие возможности инвесторов как в краткосрочной, так и в догосрочной перспективе в связи с повышательной тенденцией платежеспособного спроса на объекты недвижимости, однако, цикличность колебаний и снижение темпов прироста капитала определяют необходимость разработки и реализации гибкой системы управления инвестиционной привлекательностью этого сегмента инвестиционного рынка.

4. Исследование инвестиционного процесса и его элементов, позволили установить причинно-следственные связи в развитии инвестиционных процессов и на основе системного подхода выделить особенности развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости и обосновать возможности повышения эффективности его развития за счет внедрения системы мониторинга.

5. В целях исследования и разработки теоретической базы для методических рекомендаций по инвестиционной деятельности на рынке недвижимости был проведен анализ существующих подходов к формированию системы мониторинга инвестиционных процессов. Анализ используемых на сегодняшний день систем мониторинга и конъюнктурных исследований инвестиционных процессов на рынке недвижимости показал отсутствие единой методики их проведения и невозможностью использования полученных результатов для принятия инвестиционных решений, поскольку основным параметром мониторинга выступают исключительно ценовые характеристики недвижимости. Все это определяет необходимость формирования базовой системы мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости с упором на разработку и принятие решений инвестиционного характера на различных уровнях управления.

Учитывая результаты проведенного анализа, обосновано, что мониторинг инвестиционных процессов на рынке недвижимости включает в себя функционирование следующих систем: информационной базы; комплекса методов обработки информации (методической базы); комплекса технических средств регистрации, передачи и обработки информации (технической базы); организационной структуры, обеспечивающей мониторинг (организационной базы).

6. На основе накопленного отечественного и зарубежного опыта мониторинга инвестиционных процессов, а также анализа инвестиционной деятельности на рынке недвижимости предложена система принципов мониторинга инвестиционных процессов, обеспечивающая формирование гибкой системы мониторинга, способствующей комплексному и своевременному анализу инвестиционных процессов на рынке недвижимости и принятию управленческих решений инвестиционного характера.

7. Сформирована организационная модель бюджетирования мониторинга инвестиционного процесса на рынке недвижимости и предложены различные ее модификации, отличающиеся системами управления инвестиционной деятельностью.

Бюджетный процесс объединяет периодически повторяющиеся процедуры формирования, согласования и утверждения бюджетов, контроля их испонения, анализа отклонений и внесение при необходимости корректировок при оперативном планировании.

Выбор системы управления процессом бюджетного планирования в процессе реализации мониторинга инвестиционного процесса на рынке недвижимости во многом зависит от структуры управления, обусловленной особенностями сегмента рынка недвижимости, различной степенью интеграции и дифференциации инвестиционной деятельности на этом сегменте.

8. На основе проведенного исследования инвестиционных процессов на рынке недвижимости и сформированной системы мониторинга предложен механизм реализации разработанных рекомендаций, конкретизированный в виде агоритма мониторинга инвестиционных процессов на рынке недвижимости и основанный на моделировании перспектив развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости .

Необходимо отметить, что предложенный в диссертационной работе подход учитывает специфические особенности развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости, что позволяет повысить эффективность их развития в данном секторе экономики.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Бадеян, Ваник Гагикович, Москва

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации, ч. 1 и 2. М.: Инфра, 1996.-555 с.

2. Об инвестиционной деятельности в РФ. Закон от 26.06.91 №1488-1

3. Об иностранных инвестициях в РФ. Закон от 09.07.99 №160 ФЗ.

4. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений. Закон от 25 февраля 1999 г. №39-Ф3.

5. Налоговый кодекс РФ. Часть первая. Бегород: Белаудит, 1998

6. О сопровождении государственных инвестиционных программ. Постановление Государственного комитета РФ по вопросам архитектуры и строительства №18-19 от 03.06.93

7. Порядок работы с проектами, финансируемыми за счет займов МБРР. Утвержден постановлением Правительства РФ отОЗ .04.96 №395

8. Об утверждении временного положения о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории РФ. Постановление Правительства от 21.03.94 №220.

9. О порядке размещения централизованных инвестиционных ресурсов на конкурсной основе. Постановление Правительства Российской Федерации от 22.06.94 №744.

10. О частных инвестициях в Российской Федерации. Указ Президента РФ от 17.09.94 №1928

11. Абдукаримов И.Т. Анализ хозяйственной деятельности потребительской кооперации. -М.: Экономика, 1984. 268 с.

12. Абрамова А.Е. Основы анализа финансовой, хозяйственной и инвестиционной деятельности предприятий. М.: АКДИ, 1994. 48 с.

13. Абросимов Н.В., Грацианский Е.В., Керов В.А. и др. Механизм привлечения инвестиций в условиях России. Практика, правовые основы. -М.: Институт риска и безопастности, 1998 181 с.

14. Аньшин В.М. Инвестиционный анализ. -М: Дело, 2004.-279 с.

15. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004. - 512 с.

16. Аукуционек С. Капитальные вложения промышленных предприятий. // Вопросы экономики. Ч 1998. -№8. Ч с. 136-146

17. Бабук И.М. Инвестиции: финансирование и оценка экономической эффективности. Минск: Вуз-ЮНИТИ, 1996. - 305 с.

18. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа. М.: Финансы и статистика, 1994. - 228 с.

19. Балабанов И.Т. Анализ и планирование финансов хозяйствующего субъекта. М.: Финансы и статистика, 1994. - 262 с.

20. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996. - 192с.

21. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. Как управлять ка-питалаом. М.: Финансы и статистика, 1995. - 384 с.

22. Бард B.C. Инвестиционные проблемы российской экономики / М. Экзамен 2000.-384 с.

23. Бахитов Р., Коробейников Н. Принятие решения о выборе инвестиционного проекта методом нечетких множеств. // Инвестиции в России. -2000.-№12.-с 35

24. Белова С., Вокова Н., Познякова Е. Амортизационная политика в переходной экономике. // Экономист. 1998. - №12. - с. 21-32.

25. Берзон Н.И., Ковалев А.П. Акционерное общество: капитал, правовая база, управление. М.: Финстатинформ, 1995. 211 с.

26. Бернар И. Коли Жан-Клод Токовый экономический и финансовый словарь. Т 2. М.: Международные отношения, 1997. - с.784; 760.

27. Бернвальд Р.А., Цихотский А.В. Потребительская кооперация в условиях перехода к рыночной экономике. Новосибирск, ВО Наука, 1993. Ч 216 с.

28. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. -М.: ЮНИТИ, 1997 с. 420

29. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. Киев: МП ИТЕМ, ТД, 1995.-315 с.

30. Блех Ю., Гетце У. Инвестиционные расчеты. Модели и методы оценки инвестиционных проектов. Ч Калининград: Янтарный сказ, 1997. Ч 437 с.

31. Бочаров В., Коробейникова О., Биктимирова JI. Формирование и оценка внутренних источников инвестиций в основной капитал предприятия. // Инвестиции в России. 2001. - №4. - с 17

32. Бочаров В.В. Инвестиции СПб.: - Питер, 2002. - С. 26-28. Серия Учебники для вузов.

33. Бочаров В:В. Методы финансирования инвестиционной деятельности предприятий. М.: Финансы и статистика, 1998. - 159 с.

34. Бочаров В.В. Финансово-кредитные методы регулирования рынка инвестиций. М.: Финансы и статистика, 1993. - 144 с.

35. Бригхем Ю., Гапенски JI. Финансовый менеджмент: Пер. с англ. Спб.: Экономическая школа, 1997

36. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений. Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1996. - 245 с.

37. Вадайцев С.В., Воробьев П.П. и др. Инвестиции. Учебник. М.: Проспект, 2005. - 440 с.

38. Валинурова JI.C., Казакова О.Б. Управление инвестиционной деятельностью. -М.: КноРус, 2005. 384 с.

39. Ван Хорн Дж. К. Основы управления финансами / Гл. ред серии Я.В. Соколов. -М.: Финансы и статистика, 1996. 799 с.

40. Вахрин П.И. Инвестиции: Учебник. М.: Дашков и К0, 2002. - 384 с.

41. Вахрин П.И. Организация и финансирование инвестиций. Практикум. Ч М.: Маркетенг, 1999. 149 с.

42. Вольский А. Индустриальная, инновационная и инвестиционная независимость // Экономист. 1999. - №4. - с. 3-10.

43. Востриков П. О возможной роли Центрального банка в финансировании инвестиций// Банковское дело. 1994. - №3. - с. 2-4.

44. Востриков П. Состояние инвестиционной деятельности и проблемы^ кредитования инвестиций в России // Информационно-аналитические материалы ЦБР. 1996. - №5. - с 35-64.

45. Высшая математика для экономистов. Под ред. Н.Ш. Кремера. М.: ЮНИТИ, 2000.-471 с.

46. Галаева Е.Становление среднего класса в России на фоне мировых тенденций // Общество и экономика. 2002. - №8/9. - С.94-111.

47. Гарипова З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело. 2004. - №1. - С.20-24. ,

48. Гарнер Д., Оуэн Р., Конвест Р. Привлечение капитала. М.: Джон Уай-ли энд Санз, 1995. - 292 с.

49. Гитман Л.Д., Джонк М.Д. Основы инвестирования: Пер. с англ. М.: Дело, 1997.- 1015 с.

50. Глазьев С. Устойчивый рост требует инвестиций. // Финансист. 1999. -№5/6.-с 30-31.

51. Глушецкий А.А. Кооперация: роль в современной экономике. -М.: Профиздат, 1991. 212 с.

52. Горбунов Э. Инвестиционные ресурсы структурной перестройки в 1995-1998 гг. // Экономист. 1998. - №3. - с. 3-14.

53. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. 3-е изд., пере-раб. и доп. - М.: Издательско-торговая корпорация Дашков и К0,2003. 836с.

54. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. М.:Изд-во БЕК, 2000. Ч 272с.

55. Дегтярев М. Выбор схемы финансирования капитальных вложений: лизинг или кредит. // Инвестиции в России. Ч 2000. №10 - с. 17.

56. Дмитриев М. Бюджетный дефицит и инвестиции. // Инвестиции в России. 1996. - №.7/8 - с. 3-4.

57. Доунс Дж., Гудман Дж. Э. Финансово-инвестиционный словарь. Пер с англ. М.: ИНФРА-М, 1997 - 267 с.

58. Дулич В.А. Дефицит инвестиционных ресурсов нарастает. // Экономика строительства. 1998. - №.9 - с. 29-37.

59. Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт // Деньги и кредит. 2000.'- №10. - С.47-53.

60. Есть источники финансирования: можно активизировать инвестиционную деятельность. Интервью с академ. JI. Абакиным. // Информационный бюлетень АРБ. 1995. - №.34 - с.35-41.

61. Жуков Е.Ф. Самофинансирование при капитализме. М.: Финансы и статистика, 1990. 118 с.

62. Жуков JI.M. Новое в инвестиционном законодательстве Российской Федерации // Внешнеэкономический бюлетень. 1999. - №5. - с.65-70.

63. Завлин П.Н., ВасильевА.В., Кноль А.И. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов. СПб.: Наука, 1995. - 285 с.

64. Золотогоров В.Г. Инвестиционное проектирование. Минск: ИП

65. Экоперспектива, 1998.-463 с.

66. Иванов Г.Н Инвестиции: сущность, виды, механизмы функционирования. Ростов н/Д: Феникс, 2002. - С. 11. Серия Учебники, учебные пособия.

67. Игонина Л.Л. Инвестиции: учеб. пособие / под ред. В. А. Слепова. М.: Юристъ, 2002. -С. 465.

68. Инвестиции и инновации: Словарь-справочник. Под ред. Бора М.З., Денисова А.Ю. М.: ДИС, 1998. - 280 с.

69. Инвестиции и финансирование: Методы оценки и обоснования. СПб.: СпбГУ, 1998.-с 135

70. Инвестиции: Терминологический словарь. М.: ИНФРА-М, 1997. С. 175.

71. Инвестиционно-финансовый портфель. М.: Соминтэк, 1993. - 456 с.

72. Иовлева О.В., Исаенко Е.В., Тедеева Р.А. Формирование и использование капитала в предприятиях и организациях кооперативной торговли.- Бегород: БУПК, 1997. 95 с.

73. Каплан Роберт С., Нортон Дейвид П. Сбалансированная система показателей. От стратегии к действию. 2-е изд., испр. И доп. / Пер. с англ.- М.: ЗАО Одимп-Бизнес, 2005.

74. Каплан Роберт С., Нортон Дейвид П. Стратегические карты. Трансформация нематериальных активов в материальные результаты / Пер. с англ. -М.: ЗАО Одимп-Бизнес, 2005.

75. Карп М.В., Махмутов Р.А., Шабалин Е.М. Финансовый лизинг на предприятии. М.: ЮНИТИ, 1998. - 119 с.

76. Качалин В.В. Финансовый учет и отчетность в соответствии со стандартами GAAP. -М.: Дело, 1998.

77. Кейнс Дж.М. Общая теория занятости, процента и денег. М., 1978. Ч 128 с.

78. Кемпел Р. Макконнел, Стенли JI. Брю. Экономикс:. Принципы; проблемы и политика. В 2 т.: Пер. с англ. Талинн 1993. Ч 399; 400 с.

79. Кныш М;И., Перекатов Б.А., Тютиков Ю.П., Стратегическое планирование инвестиционной деятельности. Спб.: Бизнес-пресса, 1998: Ч . 315 С.' ' ' ' ' '

80. Ковалев В.В. Управление финансами. М.: ФБК-пресс, 1998. - 150 с.

81. Ковалев ВВ. Финансовый анализ. М.: Финансы и статистика 1997. Ч ' 512 с. ' ''

82. Козлова Е.П., Парашутин;Н:В., Бабченко Т.Н. и др. Бухгатерский учет. М.: Финансы и статистика, 1996. - 432 с.

83. Коласс Б.Управлеиие финансовой- деятельностью предприятия. М.: ЮНИТИ, 1997 с. 463

84. Количественные методы финансового анализа. Под ред. С. Дж:. Брауна и М:П. Крицмена / Пер; с англ. М:: ИНФРА-М, .1996.-336 с.

85. Кондратенко Е. Инвестиционные ресурсы:; проблемы; аккумуляции. // Экономист. 1997. - №.7 - с. 82-90.

86. Кондратенко Ю., Бабак В. О финансовом обеспечении инвестиций и создании эффективных механизмов стимулирования вложений // Экономика строительства. 1997. -№11. - с. 14

87. Кондратенко Ю., Кондратенко Е. Проблемы инвестирования реального сектора экономики в условиях становления рынка // Экономика строительства; 1999: - №4. - с: 2-12:

88. Концепция развития.потребительской кооперации Российской Федерации на период до 2010 года. М.: Центросоюз Российской Федерации 2001. - 112 с. ' .".' ,

89. Крейнина М.Н. Финансовое состояние предприятий. Методы оценки. Ч М.: ДИС, 1997.-222 с.

90. Крейнина М.Н. Финансовый менеджмент. М.: ДИС, 1998. - 302 с.

91. Крушвиц J1. Финансирование инвестиций / Пер. с нем. Под общей ред. В.В. Ковалева и З.А. Сабова. Спб.: Питер, 2000. - 400 с.

92. Курс экономики / Под ред. Б.А. Райзберга ИНФРА М, 1997. 378 с.

93. Лахметкина Н.И. Инвестиционный менеджмент: выработка инвестиционной политики. Учебное пособие. -М.: ФА, 1998. 267 с.

94. Лимитовский М.А. Основы оценки инвестиционных и финансовых решений. М.: ДЕКА, 1996 . - 187 с.

95. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа. -М.: БЕК, 1996. 234 с.

96. Любушин Н.П., Лещева В.Б., Дьякова В.Г. Анализ финансово экономической деятельности.предприятия. М: ЮНИТИД999. - 471 с.

97. Маевский В., Рогова О. Об активизации кредитования производства // Вопросы экономики. 1995. -№8.-с. 41-51.

98. Малышев Ю. Оленев А. Виды финансирования инвестиционных проектов. // Инвестиции в России. 2001. - №3. - с. 47.

99. Мальцев Г., Марковская В., Афанасьева И. Инвестиционный рынок: конъюнктура 1998 года //Инвестиции в России. 1999. -№4. - с. 22-301

100. Маркова Н. Перспективы привлечения финансовых ресурсов к инвестированию производства // Экономист. 1998. - №10. - с. 43-51.

101. Материалы официального сайта Гильдии Маркетологов http ://www.marketologi .ru/lib/berezin

102. Международные инвестиции и международные закупки. Под ред. Есе-пова В.Е. Спб.: Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов, 1998. - 313 с.

103. Мельник Д., Першин Д. Инвестиционный капитал в России: выбор формы бизнеса // Инвестиции в России. 1998. - №6. - с.33-35.

104. Меньшиков И.С. Финансовый анализ ценных бумаг. Курс лекций. Ч М.: Финансы и статистика, 1998. Ч 353 с.

105. Методические рекомендации по оценке инвестиционных проектов и их отбору для финансирования. М., 2000

106. Миркин Я.М. Ценные бумаги и фондовый рынок. М.: Перспектива, 1995.-550 с.

107. Ш.Моляков Д.С. Финансы предприятий отраслей народного хозяйства. -М.: Финансы и статистика, 1999. 184 с.

108. Норткотт Д. Принятие инвестиционных решений. Пер. с англ. М.: ЮНИТИ, 1997. -263 с.

109. Обеспечение прав инвесторов. Законодательные и нормативные акты. Комментарии и разъяснения специалистов. Библиотека Российской газеты, выпуск №7, 1998. 208 с.

110. Обшая теория финансов / Под ред. JI.A. Дробозиной. М. ЮНИТИ. 1995.-478 с.

111. Общая теория статистики: статистическая методология в изучении коммерческой деятельности. Под ред. А.А. Спирина, О.Э. Башиной. -М.: Финансы и статистика, 1994. 296 с.

112. Овсянникова Т., Празукин Д. Инвестиционный потенциал населения на региональном рынке жилья // Вопросы экономики. 2001. Ч № 5. -С.107-112.

113. Ожегов С.И. Словарь русского языка. М.: Русский язык, 1981. 816 с.

114. Оленина Е.А., Плущевская Ю.Л. К оценке потенциального спроса населения на ипотечный кредит // Деньги и кредит. Ч 2000. № 5. Ч G.42-46.

115. Офсейчук М.Р., Сидельникова Л.Б. Методы инвестирования капитала. М.: Буквица, 1996. 245 с.

116. Пахомова, Э. Муки рынка муки / Э. Пахомова // Газета Бизнес, 23 марта 2005.-№ 50.

117. Подшиваленко Т.П. Новые формы инвестирования. Учебное пособие. Ч М.: ФА, 1997.-с. 124

118. Портфель приватизации и инвестирования. Отв ред. Рубин Ю.Б. Ч М.: Соминтэк, 1992

119. Прогнозирование и планирование в условиях рынка : учеб. пособие для вузов / под ред. Т. Г. Морозовой. 2-е изд. - М. : ЮНИТИ; 2003. - 280 с. '.Х'.".''

120. Розенберг Дж. М. Инвестиции: Терминологический словарь; Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1997 - 456 с.

121. Российский статистический ежегодник. Статистический сборник. М.: 2000

122. Рыночная экономика: Словарь / под общ. ред. Г. Я. Кипермана. 2-е изд., доп! -М.: Республика, 1995. ~ 495 с.

123. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. Ч Минск: Новое знание, 2000. 688 с.

124. Самохвалова Ю.Н. Лизинг в России: правовые основы, бухгатерский учет, налогообложение /М. Современная экономика и право 1999, 108 с

125. Сафронов Б., Марковская В. Инвестиционный рынок: конъюнктура 1999 года // Инвестиции в России. 2000. - №5 -16 с.

126. Сергеев И.В., Веретенникова И.И. Организация и финансирование инвестиций. М.: Финансы и статистика, 2000. - 272 с.

127. Сергеев ИВ., Жигалов О.В;, Яновский В.В. Богданова Е.Е. Механизмпривлечения заемных средств населения продавцами магазинов в системе потребительской кооперации. // Деловой вестник Российской кооперации. 2001. - №7. - с. 55-60.

128. Симановский А. О взаимодействии реального и финансового секторов экономики // Вопросы экономики. Ч 1999. №4. - с. 116-126.

129. Смирнов A.JI. Организация финансирования инвестиционных проектов. -М:: Консатбанкир, 1993, с 163.

130. Смирнов В., Арцишевский JI. К задействию внебюджетных источников финансирования инвестиций // Российский экономический журнал. -1997. -№5-6.-с. 22-28.

131. Социально-экономическое положение потребительской кооперации Российской Федерации в 1998 году. М.: 1999

132. Социально-экономическое положение потребительской кооперации Российской Федерации в 1999 году. М.: 2000

133. Социально-экономическое положение потребительской кооперации Российской Федерации в 2000 году. М.: 2001

134. Справочник финансиста предприятия. / Под ред. А.А. Володина М.: ИНФРА-М, 1999. 559 с.

135. Статистический справочник Россия 2001. М.: 2001

136. Стерник Г.М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости. М., РОО, 2000г. С.2.

137. Стоянова Е. Финансовый менеджмент. М.: Перспектива, 1995. Ч 194 с.

138. Сыпченко С. Классификация инвестиций в западной и отечественной экономической науке // Инвестициии в России. 1998. - №8. - с.22-23.

139. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. СПб.: МКС, 2000, стр. 155

140. Теплова JI.E., Исаенко Е.В., Кооперация России в условиях экономической реформы. Ставрополь, 1994. - 135 с.

141. Токовый словарь по управлению проектами. Под ред. Шапиро В.Д. и Шейнберга М.В. СПб.: ДваТри, 1993

142. Тренев Н.Н. Управление финансами. М.: Финансы и статистика, 2000. - 495 с.

143. Тумусов Ф.С. Инвестиционный потенциал региона: теория, проблемы, практика. М., Экономика, 1999.

144. Турбина Н.Е. Инвестиционный процесс и страхование инвестиций от политических рисков. М.: Анкил, 1995. - 215 с.

145. Управление инвестициями. Под ред. В.В. Шеремета / М. Высшая школа 1998 Т 1,2.-416; 512 с.

146. Финансирование и кредитование капитальных вложений. Под ред. Шер И.Д. М.: Финансы, 1972. - с. 270

147. Финансово-экономический словарь. Под ред. Акад. М.Г. Назарова. -М.: Финстатинформ, 1995

148. Финансовый менеджмент. / Под ред. Г.Б. Поляка. М.: ЮНИТИ, 1997.518 с.

149. Фишер П. Прямые иностранные инвестиции для России: Стратегия возрождения промышленности. М.: Финансы и статистика, 1999. -345с.

150. Хот Р.Н. Планирование инвестиций. Пер. с англ. М.: Дело, 1994. -305 с.

151. Четыркин Е.М. Финансовый анализ производственных инвестиций. -М.: ДЕЛО, 1998. 256 с.

152. Шарп У., Александер Г., Бэйли Д. Инвестиции. М.: Инфра-М,1998. - 1028 с.

153. Шишкин А.К., Микрюков В.А., Дышкант И.Д. Учет, анализ, аудит на предприятии. М.: ЮНИТИ, 1996. - 496 с.

154. Шуляк П.Н. Финансы предприятий. М: Издательский Дом Дашков и К0, 2000. - 752 с.

155. Щербаков А. Финансирование проектов: технология работы с банком при получении кредита. // Инвестиции в России. Ч 2000. №10. - с 42.

156. Экономика и финансы недвижимости / Под ред. Ю.В.Пашкуса. СПб.: Изд-во СПбГУ, 1999. С.32

157. Case, Karl Е. Real estate and the macroeconomy // Brookings papers on economic activity, Washington, 2000.- Issue 2. P. 119 - 162.

Похожие диссертации

• Рынок недвижимости как объект системного управления
• Формирование условий повышения инвестиционной активности на рынке недвижимости
• Механизм привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости
• Повышение эффективности функционирования риэторских предпринимательских структур на рынке недвижимости
• Формирование условий повышения инвестиционной активности на рынке первичного жилья