Рынок недвижимости как объект системного управления тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Лочмеле, Регина Робертовна |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2006 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Рынок недвижимости как объект системного управления"
На правах рукописи
Лочмеле Регина Робертовна
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТ СИСТЕМНОГО УПРАВЛЕНИЯ
Специальность 08.00.05(1) - Экономика и управление народным хозяйством (теория управления экономическими системами)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва - 2006
Работа выпонена на кафедре теории и технологий управления факультета государственного управления Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова.
Научный руководитель:
Официальные оппоненты:
Ведущая организация:
- доктор философских наук, профессор Петрунин Юрий Юрьевич
- доктор экономических наук, профессор Жильцов Евгений Николаевич;
- доктор экономических наук, профессор Литвинов Владимир Александрович
Академия труда и социальных отношений
Защита состоится 0^ марта 2006 г. в ^на заседании диссертационного совета Д 501.001.12 в Московском государственном университете им. М.В. Ломоносова по адресу: 119992, Москва, ГСП-2, Ленинские горы, МГУ, 1-й корпус гуманитарных факультетов, факультет государственного управления, аудитория ^У .
С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке 1-го корпуса гуманитарных факультетов.
Автореферат разослан л_ 30 _ января 2006 г.
Ученый секретарь диссертационного совета Д 501.001.12, профессор
Воков Ф.М.
Мое А 60?-
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования
Неотъемлемой составляющей социально-экономических процессов современного общества в России является формирование цивилизованного рынка недвижимости. Развитие рынка земли и иной недвижимости выступает одним из исходных условий для широкомасштабной модернизации экономики, формирования благоприятного делового и инвестиционного климата страны, ее интеграции в мировую экономику.
В современной России рынок недвижимости, не существовавший до 1990 г., представляет собой качественно новое явление в экономике страны. Современное состояние рынка недвижимости в России характеризуется активным развитием одних сегментов рынка, таких, как рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости, и сдерживаемым развитием других, как, например, рынок земли. Следствием различий в общем уровне социально-экономического положения регионов России является также несинхронность развития локальных рынков недвижимости.
В настоящее время рынок недвижимости в России в целом находится на стадии становления и характеризуется наличием существенных "изъянов", требующих наряду с действиями механизмов самоорганизации рынка принятия и реализации особых мер государственного регулирования. Среди наиболее актуальных вопросов изучения состояния российского рынка недвижимости, как сложной социально-экономической системы, с точки зрения определения основ, принципов и механизмов эффективного системного управления рынком, необходимо выделить следующие вопросы: анализ структуры экономического роста на рынке недвижимости России; определение адекватности реализуемых мер государственного регулирования, с одной стороны, поставленным задачам государственной
РОС НАЦИОНАЛЬНАЯ I БИБЛИОТЕКА { С.Пггл*6рг
о тС*л/и) ;
политики в области земли и иной недвижимости, а с другой стороны, особенностям современного этапа развития рынка недвижимости в России; оценка проблем и перспектив развития российского рынка недвижимости в условиях его интеграции с мировым рынком недвижимости.
Очень непродожительный период существования рыночных отношений в сфере гражданского оборота объектов недвижимости в России, по сравнению с развитыми рынками недвижимости в США и странах Западной Европы, не позволяет говорить о сложившихся в стране традициях управления рынком недвижимости. Специфика исторического и социально-экономического положения России обусловливает невозможность простого копирования выработанных в странах с развитым рынком недвижимости регулирующих мер и механизмов в сфере управления рынком земли и иной недвижимости. В связи с этим представляет интерес и особую важность проведение сравнительного анализа и оценки механизмов государственного регулирования и механизмов самоорганизации национального рынка недвижимости (в т.ч. в условиях "перегрева" рынка) в США, странах Западной Европы и Азиатско-Тихоокеанского региона и последующее определение принципов разработки и реализации системы эффективного управления рынком недвижимости в России в зависимости от этапа развития рынка.
Особенности становления, проблемы и перспективы развития российского рынка недвижимости обусловливают в частности необходимость поиска адекватных и эффективных мер государственной политики в данной сфере. В условиях, когда государство наряду с другими хозяйствующими субъектами пытается вовлечь недвижимость в гражданский оборот, становится очевидной потребность в построении многоуровневой системы исследования и прогнозирования рынка, как основы для создания единого информационного поля на рынке и принятия экономически обоснованных решений различными субъектами рынка. На
современном этапе развития рынка недвижимости в России особенно актуальной становится задача определения своевременных превентивных действий со стороны государства в отношении, с одной стороны, сглаживания негативных тенденций развития рынка, а с другой - в стимулировании становления поноценно функционирующего открытого рынка недвижимости. Решение данной задачи государственного регулирования представляет собой фундаментальную научную проблему и имеет практическое значение с точки зрения обеспечения высоких темпов социально-экономического развития России.
Степень разработанности проблемы
Изучению вопросов развития рынка недвижимости, прогнозирования его динамики, государственного регулирования и самоорганизации рынка недвижимости посвящено немало работ зарубежных ученых-экономистов. К наиболее авторитетным современным исследователям в области общей теории экономики рынка недвижимости можно отнести таких авторов, как Д.Бретт, Р.Годсмит, Н.Милер, Н.Ордуэй, Дж.Фридмен, А.Шмиц. Среди работ, посвященных изучению "изъянов" рынка недвижимости и системы мер государственного регулирования в условиях цикличности развития рынка, необходимо выделить труды Р.Вернера, Д.Даунса, И.Ногучи, Д. ди Паскуале, Б.Рено, А.Фида. Значительный вклад в развитие дисциплины исследования рынка недвижимости и прогнозирования его динамики на основе количественных методов анализа данных внесли такие авторы, как Г.Дебок, О.Кетгани, Т.Кохонен, Д.Макфадден, Дж.Хекман, Р.Шилер.
Отмеченная выше специфика российского рынка недвижимости, а именно очень непродожительный период существования рыночных отношений в сфере недвижимости в стране, обусловливает фрагментарный характер разработанности российскими учеными-экономистами темы системного управления рынком недвижимости в России. Важную роль в проведении настоящего диссертационного исследования сыграли труды
ряда российских ученых, рассматривающих проблемы, связанные с развитием российского рынка недвижимости в целом, а также вопросы рыночного оборота земли и иной недвижимости, управления государственной недвижимостью, определения методов налогообложения недвижимости, оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в частности. Среди трудов данных ученых особо следует отметить работы Е.Б.Ардемасова, И.Т.Балабанова, В.Р.Беленкого, Л.П.Белых, С.В.Грибовского, А.Ф Гусева, О.Г.Кагановой, Н.В.Калининой, Д.С.Львова, Г.Н.Мальгинова, Е.Н.Новомлинской, Н.Н.Ноздриной, И.А.Рахмана, В.И.Ресина, А.В.Руднева, Г.М.Стерника, Е.И.Тарасевича.
Однако в настоящее время не представлены комплексные исследования по вопросам определения основ, принципов и механизмов эффективного регулирования рынка земли и иной недвижимости в России. В связи с этим научная и прикладная значимость проведения комплексного системного исследования, посвященного анализу институциональных и инфраструктурных аспектов, проблем и перспектив развития рынка недвижимости в России и определению путей совершенствования взаимодействия государственного регулирования и механизмов самоорганизации рынка, представляется очевидной.
Недостаточная степень научной разработанности проблемы эффективного системного управления рынком недвижимости в России, несомненная практическая значимость определения областей взаимодействия механизмов государственного регулирования и самоорганизации рынка обусловили выбор темы диссертационного исследования и определили его цель.
Цель и задачи исследования
Целью диссертационного исследования является определение основ, принципов и механизмов эффективного системного управления рынком
земли и иной недвижимости в России с учетом особенностей современного этапа развития отдельных сегментов рынка.
В соответствии с поставленной целью в работе решались следующие задачи:
Х раскрыть специфику рынка недвижимости как сложной социально-экономической системы;
Х раскрыть особенность процесса глобализации рынков недвижимости и определить механизм воздействия данного процесса на функционирование национального рынка недвижимости;
Х выявить основные текущие и потенциальные проблемы и "изъяны" рынка и "изъяны" государственного регулирования рынка недвижимости в России;
Х определить пути совершенствования взаимодействия государственного регулирования и механизмов самоорганизации рынка недвижимости в России;
Х разработать принципы организации системы мониторинга и прогнозирования рынка недвижимости в России как элемента системного управления рынком и основы для создания единого информационного поля на рынке;
Х конкретизировать области применения разнообразного инструментария статистических и нейросетевых методов для анализа и прогнозирования рынка недвижимости в России.
Предмет и объект исследования
В качестве объекта исследования выступают экономические отношения, складывающиеся в процессе формирования, функционирования и развития национального рынка недвижимости. Предметом исследования являются основы, принципы и механизмы эффективного системного управления национальным рынком недвижимости, формы и методы их реализации, а также
институциональные и инфраструктурные аспекты развития рынка недвижимости в России.
Методологические и теоретические основы и эмпирическая база исследования
Методологическими и теоретическими основами диссертационного исследования послужили фундаментальные концепции, представленные в классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории, мировой экономики, общей теории эволюции, теории управления экономическими системами, макроэкономики, государственного управления, теории финансов, денежного обращения и кредита, экономической статистики, экономики недвижимости, количественных методов анализа данных. В работе использованы нормативные документы, материалы научных и научно-практических конференций и семинаров, статистические сборники, экономические отчеты МЭРиТ, ЦБР, Всемирного Банка, аналитические материалы информационных и рейтинговых агентств, экспертные оценки аналитиков-практиков. Многие выводы в диссертационной работе основаны на практическом материале, что позволило автору представить глубокий анализ современного состояния российского рынка недвижимости, выделить ряд наиболее острых существующих и потенциальных проблем развития рынка, а также определить основные принципы разработки и осуществления эффективной государственной политики в области земли и иной недвижимости. В основу диссертационного исследования положены также общенаучные методы: метод индукции и дедукции, метод системного анализа, метод сравнений и аналогий, метод обобщений, исторический подход, метод экспертных оценок.
Авторская концепция исследования базируется, с одной стороны, на положении о необходимости определения оптимального (в соответствии с
конкретным этапом развития рынка) сочетания механизмов государственного регулирования и механизмов самоорганизации рынка, а с другой стороны, об особом значении развития системы мониторинга и прогнозирования динамики рынка, как необходимых условий становления и устойчивого развития открытого рынка недвижимости в России.
Научная новизна диссертационного исследования
В диссертации получены теоретические и практические результаты, определяющие научную новизну исследования и ее отдельные элементы:
1 Раскрыта специфика рынка недвижимости как сложной социально-экономической системы, характеризующейся' особым статусом ключевого объекта рынка недвижимости - жилья, основанным на его уникальных свойствах как базовой социально-экономической ценности; необходимостью осуществления государством стабилизационной и распределительной функций в процессе управления рынком недвижимости для обеспечения социально-экономической стабильности общества и повышения благосостояния населения; сложностью структуры взаимодействия рыночных и нерыночных механизмов управления рынком.
2 Раскрыта особенность глобализации рынков недвижимости, заключающаяся в синхронизации циклов национальных рынков недвижимости в условиях активного развития мировых финансовых рынков. Обосновано существование прямой корреляции между силой воздействия негативных последствий глобального кризиса на национальный рынок недвижимости и степенью финансовой либерализации и дерегулирования со стороны государства.
3 Выявлены наиболее существенные "изъяны " рынка недвижимости в России, характеризующие рынок на современном этапе его развития: неудовлетворенность среди большей части населения страны такой базовой социально-экономической потребности, как жилье;
отсутствие эффективно функционирующих институтов, обеспечивающих возможность удовлетворения данной потребности для большинства населения; строительная монополия на рынке жилья; асимметричность развития различных секторов рынка земли и иной недвижимости; несинхронность развития локальных рынков недвижимости.
4 Раскрыты наиболее серьезные текущие и потенциальные проблемы и "изъяны" государственного регулирования рынка земли и иной недвижимости в России, препятствующие цивилизованному и устойчивому развитию рынка: противоречия между принятыми нормами законодательства и действиями правоприменительных органов различных уровней власти (в частности в сфере решения вопроса частной собственности на землю); превалирование функций государства и органов местного самоуправления как собственников недвижимости над их функциями как регуляторов рынка в ходе выработки и реализации мер по реформированию рынка земли и иной недвижимости; неэффективное антимонопольное регулирование; проведение политики государственного дерегулирования и либерализации банковского и финансового рынка в условиях нахождения рынка недвижимости в состоянии, близком к насыщению и "перегреву".
5 Определены основные пути совершенствования взаимодействия государственного регулирования рынка недвижимости в России и механизмов самоорганизации рынка, заключающиеся в переходе к ограничению политики государственного дерегулирования и либерализации рынка недвижимости; стимулировании государством создания структур самоорганизации рынка (профессиональных ассоциаций и сообществ); развитии многоуровневой системы мониторинга и прогнозирования динамики рынка недвижимости на
основе принципов сочетания механизмов государственного регулирования и механизмов самоорганизации рынка; создании в рамках высших учебных заведений системы подготовки и профессиональной переподготовки специалистов рынка недвижимости.
6 Разработаны принципы организации и обеспечения функционирования многоуровневой системы мониторинга и прогнозирования рынка недвижимости в России как основы для создания единого информационного поля на рынке, базирующейся на интеграции государственных и частных аналитических центров и развитии института сертификации аналитиков рынка недвижимости.
7 Конкретизированы области применения в процессе мониторинга и прогнозирования рынка недвижимости в России разнообразного инструментария статистических и нейросетевых методов анализа данных: решение задачи кластеризации и классификации в условиях отсутствия выработанной на рынке четкой классификации объектов недвижимости; решение задачи построения модели ценообразования для оценки рыночной стоимости недвижимости; решение задачи прогнозирования динамики рынка для выработки и реализации экономически обоснованных решений различными участниками рынка недвижимости.
Научно-практическая значимость исследования
Научная значимость диссертационной работы заключается в обогащении системы знаний об особенностях становления и развития российского рынка недвижимости, основах, принципах и механизмах системного управления рынком Отдельные положения исследования, выводы и рекомендации могут быть использованы при разработке и реализации краткосрочной, среднесрочной и догосрочной политики государства в сфере земли и иной недвижимости в России.
На основе результатов проведенного исследования предложены новые подходы к совершенствованию системы мониторинга и прогнозирования динамики рынка недвижимости в России.
Материалы диссертационного исследования могут быть использованы в практике преподавания управленческих и экономических дисциплин "Экономические основы государственной политики", "Экономика недвижимости", "Оценка недвижимости", "Экономика и управление на рынке недвижимости", "Экономика и управление земельным фондом", "Экономика и управление устойчивым развитием города" и "Организация производства и управление в инвестиционно-строительном комплексе города".
Теоретические положения диссертационной работы и результаты эмпирического исследования могут стать основой для разработки краткосрочных практических курсов по применению статистических и нейросетевых методов анализа данных для решения задачи прогнозирования динамики рынка недвижимости, что представляется особенно актуальным, принимая во внимание практически поное отсутствие в настоящее время подобных курсов.
Апробация работы
Результаты диссертационного исследования представлялись в научных сообщениях и получили положительную оценку на заседаниях кафедры "Теории и технологии управления" факультета государственного управления МГУ им. М.В. Ломоносова, научных и научно-практических конференциях и семинарах, проходивших в Москве и Санкт-Петербурге (в том числе Международная конференция студентов и аспирантов по фундаментальным наукам "Ломоносов" (Москва, май 2001 г. и май 2002 г.), Ш-я научно-практическая конференция студентов и аспирантов (Дом отдыха "Елочка", октябрь 2002 г.), Форум аспирантов и студентов "Время молодых: государственное управление в XXI веке" (Москва, май 2004 г.),
конференция "Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие" (Санкт-Петербург, сентябрь 2004г.)). Основные положения диссертационного исследования изложены в семи публикациях.
Структура диссертации
Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, шести параграфов, заключения и библиографии. Илюстративно-справочный материал представлен схемами и таблицами. Введение
Глава 1. Экономическая сущность рынка недвижимости
1.1. Понятие и структура рынка недвижимости
1.2. Взаимодействие спроса и предложения на рынке недвижимости
Глава 2. Основы, принципы и механизмы системного управления рынком недвижимости
2.1. Соотношение государственного регулирования и механизмов самоорганизации рынка недвижимости
2.2. Совершенствование взаимодействия государственного регулирования и механизмов самоорганизации рынка недвижимости в современной России
Глава 3. Мониторинг и прогнозирование динамики рынка как элемент системного управления рынком недвижимости
3.1. Сравнительный анализ систем мониторинга и прогнозирования рынка недвижимости в Европе, США и России
3.2. Совершенствование системы мониторинга и прогнозирования рынка недвижимости в России
Заключение Библиография
2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Первая глава диссертации посвящена раскрытию экономической сущности рынка недвижимости В главе в частности подробно рассматривается эволюция понятия "недвижимость", раскрывается понятие "рынок недвижимости".
Одна из особенностей российского рынка недвижимости заключается в том, что в настоящее время среди отечественных экономистов не выработано единого определения понятия "недвижимость". Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с времен римского права. Интересным представляется анализ эволюции понятия "недвижимость" со времен царской России и до настоящего времени. В России термин "недвижимое имущество" был закреплен Петром I в Указе от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах". В начале 20-х гг 20 века названное деление имущества было признано буржуазным, не соответствующим основам советского общества, и в связи с отменой частной собственности на землю упразднено. Права собственности, относимые ранее к недвижимости, были изъяты из гражданского оборота. В ходе рыночных экономических реформ в России законодательное деление имущества на движимое и недвижимое было восстановлено. В соответствии с действующим Гражданским Кодексом РФ и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся "земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные
комплексы". К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. При этом в Гражданском Кодексе РФ отмечается, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Это объясняется тем, что исчерпывающий перечень объектов недвижимости привести невозможно, так как по мере развития рынка и вовлечения новых объектов недвижимости в гражданский оборот перечень объектов недвижимости будет расширяться.
С началом перехода от централизованной, плановой экономики к рыночным отношениям и с постепенным введением объектов недвижимости в гражданский товарооборот в России начал развиваться новый системообразующий сектор национальной экономики - рынок недвижимости. В соответствии с действующим в настоящее время Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД), "операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг" выделены в качестве самостоятельного раздела видов экономической деятельности, тем самым подчеркнуто особое значение рынка недвижимости для функционирования экономики. В ОКВЭД обозначены три подкласса видов деятельности в рамках подраздела "операции с недвижимым имуществом": подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества, сдача в наем собственного жилого и нежилого недвижимого имущества, предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом. Очевидно, что дальнейшее развитие рынка недвижимости в России, усложнение его структуры обусловливает необходимость соответствующего более подробного выделения и определения отдельных составляющих в рамках общего понятия "операции с недвижимым имуществом".
В диссертационной работе критически проанализирован ряд наиболее часто встречающихся в зарубежной и российской литературе определений понятия "рынок недвижимости", а также предложено собственное определение данного понятия. Рассмотренные определения представляют собой определения, сформулированные профессионалами рынка недвижимости на основе изучения подходов, принятых в мировой практике, а также на основе анализа особенностей национальных и местных рынков недвижимости.
Дж. Фридман и Ник. Ордуэй дают следующее определение рынка недвижимости: "Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования"' В данном определении акцент сделан на выделении сути основных процессов происходящих в ходе взаимодействия участников рынка недвижимости.
Главный аналитик Российской гильдии риэторов, Г.М. Стерник, в своих работах, посвященных исследованию и анализу рынка недвижимости России, использует следующее выработанное им определение: "Рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, видов деятельности на рынке и механизмов, обеспечивающих функционирование и развитие рынка"2. Достоинством данного определения является попытка автора дать системное представление о рынке недвижимости через выделение его основных составляющих.
' Фридман Дж Ордузи Ник Анализ и оценка приносящей доход недвижимости Пер с англ - М Дело, 1997 - с 5
2 Стерник Г М Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости // Научный электронный журнал Проблемы недвижимости - 2000 - Xо I
Предлагаемое автором диссертации определение рынка недвижимости основывается на видении рынка как системы, при этом особый акцент делается на многоуровневом характере хозяйственных процессов, связанных с производством, распределением и потреблением объектов недвижимости. В соответствии с этим рынок недвижимости определяется как единство закономерно связанных друг и другом объектов недвижимости, ратоуровневых субъектов (микро-, мезо-, макро- и мега-уровня хозяйственного процесса), отношений, складывающихся в процессе производства, распределения и потребления объектов недвижимости, а также знаний об этих процессах.
В диссертации аргументируется вывод о том, что механизм циклов рынка недвижимости отличен от циклов других рынков, таких так рынок ценных бумаг или товарный рынок. Зачастую циклы рынка недвижимости не так резко выражены, как другие экономические циклы, что объясняется, прежде всего, уникальными характеристиками недвижимости:
Х Рынок недвижимости является несовершенным рынком вследствие недостатка информации об этом рынке, ограниченного числа участников и того факта, что каждый объект собственности уникален.
Х Недвижимость не является активом с высокой ликвидностью, что обусловливает несинхронность рынка недвижимости относительно макроэкономических циклов.
Х Рынок недвижимости дольше достигает равновесия, поэтому циклические максимумы и минимумы рынка недвижимости выражаются преимущественно в виде резких подъемов и спадов.
При решении задачи оценки состояния рынка недвижимости, формулирования прогнозов с целью выработки обоснованных решений, необходимо анализировать как ряд общеэкономических показателей, так и ряд показателей рынка, таких, как численность, доходы и занятость
населения, уровень предложения объектов недвижимости, процент незанятых площадей, уровень поглощения и ряд других показателей. Для определения особенностей этапа развития рынка недвижимости необходимо учитывать как характеристики самого рынка (показатели спроса и предложения, уровень вакантных площадей, уровень доходности вложений, характеристики основных участников рынка и т.п.), так и особенности общеэкономической ситуации в стране, определяемой во многом принимаемыми мерами государственного регулирования экономики в целом и рынка недвижимости в частности. В условиях глобализации финансовых рынков, роста активности иностранных инвесторов наряду с местными участниками российского рынка недвижимости особенно актуальным становится оценка и прогноз динамики национального рынка недвижимости в контексте особенностей развития мировой экономики в целом.
Вторая глава диссертации посвящена рассмотрению основ, принципов и механизмов системного управления рынком недвижимости. Управление рынком недвижимости в России, нацеленное на обеспечение развития цивилизованного рынка недвижимости, включает две основные составляющие, с одной стороны, правовое и информационное обеспечение рынка, с другой - насыщение рынка необходимыми рыночными инсти гутами при обеспечении их качества. Право собственности на землю и иную недвижимость, законодательное закрепление принципов формирования, функционирования и рыночного оборота недвижимости являются важнейшими и неотъемлемыми элементами защиты гражданских прав, государственных гарантий предпринимательской и инвестиционной деятельности. Улучшение информационного обеспечения участников рынка земли и иной недвижимости подразумевает увеличение достоверной, оперативной и общедоступной официальной информации о рцнке.
Государственная политика в области земли и иной недвижимости является неотъемлемой частью государственной социально-экономической политики и преследует четкую и однозначно сформулированную цель, достижение которой дожно способствовать устойчивому экономическому росту страны. Стратегической целью государственной политики в области земли и иной недвижимости является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, рационального использования земель всех форм собственности как одного из ключевых условий экономического развития России. Результатом реализации политики в области земли и иной недвижимости дожно явиться укрепление гарантий прав собственности, становление и развитие цивилизованного рынка недвижимости, привлечение инвестиций в реальный сектор экономики.
Современный рынок недвижимости в России в целом находится на стадии становления и характеризуется наличием существенных "изъянов", не подвластных рынку и требующих принятия и осуществления специальных мер государственного регулирования. В связи с этим экономические функции государства по регулированию рынка дожны, с одной стороны, быть направлены на поддержание и облегчение функционирования рынка, а с другой - на корректировку и модификацию действий рыночной системы, включая нейтрализацию ее негативных сторон.
Утверждается, что существующие ограничения и отсутствие ряда правовых норм и механизмов, регулирующих рыночный оборот отдельных видов объектов недвижимости, значительным образом сдерживают активное развитие отдельных сегментов рынка земли и иной недвижимости. Это, в свою очередь, вызывает чрезмерную концентрацию инвестиционного капитала в отдельных сегментах рынка. Так, например, в
условиях состояния перегрева сектора жилой недвижимости, сопровождаемого колоссальными темпами роста цен на жилье, перед государством встает проблема роста социальной напряженности на фоне недоступности для частных лиц приобретения недвижимости, а также риск возникновения общеэкономического кризиса. Потенциальные риски существуют и на российском рынке земли, проявление которых сдерживается в настоящее время нерешенностью ситуации с выкупом предприятиями находящихся под ними земельных участков. Выдвигается тезис о том, что главная задача государства в данном случае состоит в недопущении перегрева, раздувания экономики в связи с активным вовлечением земли в рыночный оборот, когда быстро растущие цены на землю обеспечивают рост капитализации компаний, рост цен на акции и, как следствие, легкость получения банковских кредитов. В условиях высокой инвестиционной привлекательности российского рынка недвижимости по сравнению с развитыми рынками Западной и Восточной Европы, роста активности международных инвесторов и девелоперов на российском рынке и усиливающейся интеграции российского рынка с мировым рынком недвижимости факт несинхронности российского рынка и мирового рынка недвижимости ставит перед государством новую системообразующую задачу - задачу прогнозирования и последующего сдерживания или сглаживания возможных негативных воздействий отрицательных тенденций мирового рынка недвижимости на рынок недвижимости России
Утверждается, что государственная политика дерегулирования и либерализации рынка недвижимости в России в условиях, когда отдельные сегменты рынка находятся в состоянии, близком к насыщению и "перегреву", выступает фактором, который может оказать серьезное негативное воздействие, с одной стороны, на состояние рынка недвижимости и экономики страны в целом при переходе рьпгка
недвижимости из фазы избытка предложения в фазу спада, и существенно увеличить время дальнейшего перехода рынка в фазу восстановления, с другой стороны.
В диссертации делается вывод о том, что единственный способ предотвратить крах на рынке недвижимости это последовательная реализация обоснованной государственной политики. Основой разработки и реализации эффективной государственной политики в области земли и иной недвижимости в России дожен стать переход от простого реагирования на накопившиеся проблемы рынка к политике, ориентированной как на выявление и сглаживание негативных тенденций развития рынка, так и на стимулирование становления поноценно функционирующего открытого рынка при обязательном прогнозе и оценке ожидаемой эффективности принимаемых решений. Однако, специфика рынка недвижимости России такова, что по причине непродожительного периода существования рынка недвижимости нет возможности проанализировать собственные удачи и провалы государственной политики в сфере недвижимости. Систематизация и обобщение данных о теоретических принципах, методах и механизмах государственного регулирования национального рынка недвижимости на примере успехов и ошибок государственной политики в области недвижимости в странах с развитым рынком недвижимости, имеет большое значение с точки зрения разработки и последующей реализации эффективной политики государственного регулирования рынка недвижимости в России.
Утверждается, что при определении государственной политики в области земли и иной недвижимости, очень важно понимать, что рынок недвижимости представляет собой сложную, открытую, нелинейную динамическую систему, обладающую обратной связью с внешней средой. В условиях особенностей развития рынка недвижимости России, необходимо по-новому подойти к проблеме эффективного управления его
развитием. Не дожно быть "навязывания" системе определенной формы организации, ей внутренне не свойственной. Управление дожно быть ориентировано, прежде всего, не на желания, намерения субъекта, а на нечто внутреннее, присущее самой системе, т.е. на собственные законы эволюции и самоорганизации системы. При этом главное не сила (величина, интенсивность, длительность и т.п.) управляющего воздействия, а его согласованность с собственными тенденциями самоорганизации системы. Механизмы, методы и технологии решения задач государственной политики в области земли и иной недвижимости в России дожны быть, с одной стороны, научно обоснованы с учетом мирового опыта управления земельными ресурсами и регулирования рыночных отношений в области недвижимости, а с другой стороны, скорректированы с учетом специфики существующих проблем и потенциала развития национального рынка.
Третья глава диссертации посвящена проблеме становления и эффективного функционирования системы мониторинга и прогнозирования рынка недвижимости в России как элемента системного управления рынком. Наряду с рассмотренными выше особенностями российского рынка недвижимости характерной чертой рынка является несовершенство информационного обеспечения его участников. В условиях разрозненности и неоднородности существующей информационной базы данных на рынке недвижимости России развитие многоуровневой системы мониторинга и прогнозирования рынка на основе интеграции государственных и частных аналитических центров позволит создать основы единого информационного поля на рынке недвижимости. Подобная система мониторинга и прогнозирования, в свою очередь, создаст условия для частичного решения задачи устранения такого существенного "изъяна" российского рынка недвижимости, как информационная асимметрия, препятствующая становлению открытого
рынка и выработке экономически обоснованных решений как государственными, гак и частными субъектами рынка.
Учет данной особенности рынка представляется чрезвычайно важным при проведении исследований с целью выявления сегментов, анализа текущего состояния и прогноза тенденций развития рынка недвижимости. Издержки от несовершенства информации являются одним из основных компонентов транзакционных издержек, характеризующих взаимоотношения между участниками рынка недвижимости.
Для российского рынка недвижимости характерна проблема "скрытой информации". Данная проблема осложняется тем, что среди большинства участников рынка отсутствует представление о среднем качестве товара и о цене, соответствующей среднему качеству. Это объясняется, прежде всего, особенностью объектов недвижимости, а именно их разнообразием (нестандартизированностью), а также отсутствием или недостаточностью информационного обеспечения и "потребительского" опыта у большинства участников рынка.
Обосновывается утверждение о том, что несовершенство информационного поля представляет собой серьезное ограничение на пути становления открытого рынка недвижимости в России. В связи с этим в условиях несовершенства информационного обеспечения на рынке недвижимости особое значение приобретает деятельность таких профессиональных участников рынка, как аналитики, занимающихся исследованием (оценкой и прогнозированием) рынка недвижимости и предоставляющих информацию, необходимую для принятия экономически обоснованных решений различными участниками рынка.
Основная цель исследования рынка недвижимости заключается в выявлении и анализе сегментов, особенностей и тенденций развития рынка. В ходе проведения подобных исследований рынка недвижимости используются различные количественные методы анализа данных, в том
числе традиционные статистические методы, нейросетевые методы и генетические агоритмы. Применение количественных методов анализа данных позволяет решать такие задачи исследования рынка недвижимости, как выделение определенных групп (кластеров) среди всей совокупности неоднородных объектов недвижимости (что способствует более детальному исследованию рынка и облегчает разработку и применение моделей ценообразования для различных категорий объектов); выявление новых структур и паттернов в массивах данных; построение прогнозной модели ценообразования.
Результаты проведенного в рамках диссертационной работы эмпирического исследования на примере рынка загородного жилья Подмосковья подтверждают перспективность построения системы исследования рынка недвижимости на основе интеграции экономической теории с современными количественными методами и моделями (нейросетевые технологии, методы нечеткой логики и генетические агоритмы). Современные количественные методы исследования позволяют получать научно обоснованные выводы на основе анализа эмпирических данных, содержащих нечисловые переменные и пропущенные значения, строить модели при отсутствии четко определенного набора входных переменных, осуществлять нелинейное моделирование. Полученные в ходе подобного исследования рынка недвижимости знания о структурах и связях в наборе данных могут быть использованы для определения особенностей ценообразования на объекты недвижимости, выявления перспективных сегментов рынка, отслеживания клиентских предпочтений и решения многих других задач управления.
В условиях, когда государство наряду с другими хозяйствующими субъектами активно пытается вовлечь недвижимость в гражданский оборот, становится очевидной потребность в систематическом исследовании и анализе рынка недвижимости, результаты которых
ложатся в основу разработки и корректировки государственной политики в области земли и иной недвижимости. Таким образом, необходимым условием разработки эффективной государственной политики в области земли и иной недвижимости является создание и поддержание системы исследовательских центров (как государственных, так и коммерческих), обеспечивающих проведение многостороннего анализа различных сегментов рынка и построение прогнозных моделей его дальнейшего развития. Проблема информационной закрытости рынка и, как следствие, ограниченной доступности данных для анализа является одним из основных сдерживающих факторов развития специализированных исследовательских центров на рынке недвижимости России. Отсутствие поноценных аналитических центров, охватывающих в своих исследованиях все сегменты рынка недвижимости, не позволяет пока говорить об интеграции России в международные исследовательские сообщества. Однако определенные шаги, с точки зрения становления и развития профессионального сообщества участников рынка недвижимости, происходят. Так, например, растет число специализированных научных и научно-практических журналов, и регулярно проводятся специализированные конференции, посвященные проблемам и перспективам развития различных секторов рынка недвижимости в России.
Реальность российского рынка недвижимости, а именно прохождение рынком в целом и отдельными его сегментами в частности этапов зарождения, подъема, активного роста и приближение момента перехода рынка в стадию стагнации, последующего спада и кризиса, ставит перед исследователями новую научную проблему - изучение специфики цикличности развития рынка недвижимости в России, его взаимосвязи с цикличностью развития банковского сектора, а также общеэкономическими циклами (национальными и мировыми). Задачи,
которые стоят перед исследователями, заключаются, с одной стороны, в прогнозировании изменения направления в динамике развития рынка недвижимости, а с другой - в определении того, как полученные результаты могут быть использованы. Здесь встает задача как оценки осуществленных действий и мер, так и прогнозирования необходимых действий со стороны государства и других участников рынка. Процесс исследования цикличности развития рынка недвижимости включает в себя, с одной стороны, исторический анализ и оценку происходящих процессов, в том числе применение статистических методов для выявления фундаментальной основы смены стадий развития рынка. С другой стороны, неотъемлемой частью процесса исследования рынка является построение прогнозной модели развития рынка. Актуальность и перспективность исследований в области изучения цикличности развития рынка недвижимости обусловливается необходимостью корректировки проводимой государственной поли гики с учетом стадий развития рынка недвижимости, что позволит учитывать возможные колебания рынка, создавая при этом резервы на стадии роста и используя их на стадии спада.
Результаты диссертационного исследования представляют интерес, прежде всего, для представителей государственных органов, ответственных за разработку и реализацию государственной политики в сфере земли и иной недвижимости, для растущего числа профессиональных участников рынка, а также для всех тех, кто интересуется вопросами развития рынка недвижимости в России и эволюции системы принципов, мер и механизмов государственного регулирования и самоорганизации рынка.
В заключении диссертации изложены ее основные научные результаты, сформулированы выводы и предложения по результатам проведенного исследования.
По теме диссертации автором опубликованы следующие работы:
1 Финансовое прогнозирование: компьютерные модели прогнозирования // Ломоносовские чтения. Студенческие работы. -М.: Университетский гуманитарный лицей, 2001. - 0,2 п.л.
2 Самоорганизующиеся карты Кохонена: перспективы использования для анализа данных // Материалы Международной конференции студентов и аспирантов по фундаментальным наукам "Ломоносов". Выпуск 6 - М., 2001. - 0,2 п.л.
3 Информационная ситуация на российском рынке недвижимости //
Сборник работ студентов и аспирантов - М., Университетский гуманитарный лицей, 2002. - 0,3 п.л.
4 Анализ рынка недвижимости с помощью самоорганизующихся карт (на примере рынка земельных участков Подмосковья) //
Материалы Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых "Ломоносов". Выпуск 7 - М., 2002. -0,2 п. л.
5. Современные количественные методы экономического анализа: самоорганизующиеся карты Кохонена (СОК) // Государственное управление. Электронный вестник - 2003. -№ 1.-0,4 п.л.
6 Социально-экономические процессы переходного общества: сравнительный анализ статистических и нейросетевых методов исследования // Материалы Ш-й научно-практической конференции студентов и аспирантов (Дом отдыха Елочка, 25.10 - 27.10.2002) -М : Университетский гуманитарный лицей, 2003. - 0,6 п.л.
7 Российский рынок недвижимости - новая реальность: проблемы и перспективы // Время молодых: государственное управление в XXI веке. Материалы форума аспирантов и студентов. Май 2004 года. -МД 2004. - 0,8 п.л.
*~2 60?
Отпечатано в копицентре СТ ПРИНТ Москва, Ленинские горы, МГУ, 1 Гуманитарный корпус. www stprint.ru e-mail: zakaz@stprint.ru тел : 939-33-38 Тираж 100 экз. Подписано в печать 20.01.2006 г.
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Лочмеле, Регина Робертовна
Введение.
Глава 1. Экономическая сущность рынка недвижимости.
1.1. Понятие и структура рынка недвижимости.
1.1.1. Понятие рынка недвижимости.
1.1.2. Структура рынка недвижимости.
1.2. Взаимодействие спроса и предложения на рынке недвижимости.
1.2.1. Спрос и предложение на рынке недвижимости.
1.2.2. Циклы рынка недвижимости.
1.2.3. Феномен глобализации рынков недвижимости.
Глава 2. Основы, принципы и механизмы системного управления рынком недвижимости.
2.1. Соотношение государственного регулирования и механизмов самоорганизации рынка недвижимости.
2.1.1. Государственная политика России в области земли и иной недвижимости в исторической перспективе.
2.1.2. Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в России
2.2. Совершенствование взаимодействия государственного регулирования и механизмов самоорганизации рынка недвижимости в современной России.
2.2.1. Управление государственной недвижимостью.
2.2.2. Жилищная политика.
2.2.3. Регулирование рынка земли.
Глава 3. Мониторинг и прогнозирование динамики рынка как элемент системного управления рынком недвижимости.
3.1. Сравнительный анализ систем мониторинга и прогнозирования рынка недвижимости в Европе, США и России.
3.2. Совершенствование системы мониторинга и прогнозирования рынка недвижимости в России.
3.2.1. Информационная ситуация на рынке недвижимости.
3.2.2. Задачи исследования рынка недвижимости.
3.2.3. Методы анализа рынка недвижимости.
3.2.4. Анализ рынка недвижимости на примере рынка загородной недвижимости Подмосковья.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Рынок недвижимости как объект системного управления"
Актуальность темы исследования
Неотъемлемой составляющей социально-экономических процессов современного общества в России является формирование цивилизованного рынка недвижимости. Развитие рынка земли и иной недвижимости выступает одним из исходных условий для широкомасштабной модернизации экономики, формирования благоприятного делового и инвестиционного климата страны, ее интеграции в мировую экономику.
В современной России рынок недвижимости, не существовавший до 1990 г., представляет собой качественно новое явление в экономике страны. Современное состояние рынка недвижимости в России характеризуется активным развитием одних сегментов рынка, таких, как рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости, и сдерживаемым развитием других, как, например, рынок земли. Следствием различий в общем уровне социально-экономического положения регионов России является также несинхронность развития локальных рынков недвижимости.
В настоящее время рынок недвижимости в России в целом находится на стадии становления и характеризуется наличием существенных "изъянов", требующих наряду с действиями механизмов самоорганизации рынка принятия и реализации особых мер государственного регулирования. Среди наиболее актуальных вопросов изучения состояния российского рынка недвижимости, как сложной социально-экономической системы, с точки зрения определения основ, принципов и механизмов эффективного системного управления рынком, необходимо выделить следующие вопросы: анализ структуры экономического роста на рынке недвижимости России; определение адекватности реализуемых мер государственного регулирования, с одной стороны, поставленным задачам государственной политики в области земли и иной недвижимости, а с другой стороны, особенностям современного этапа развития рынка недвижимости в России; оценка проблем и перспектив развития российского рынка недвижимости в условиях его интеграции с мировым рынком недвижимости.
Очень непродожительный период существования рыночных отношений в сфере гражданского оборота объектов недвижимости в России, по сравнению с развитыми рынками недвижимости в США и странах Западной Европы, не позволяет говорить о сложившихся в стране традициях управления рынком недвижимости. Специфика исторического и социально-экономического положения России обусловливает невозможность простого копирования выработанных в странах с развитым рынком недвижимости регулирующих мер и механизмов в сфере управления рынком земли и иной недвижимости. В связи с этим представляет интерес и особую важность проведение сравнительного анализа и оценки механизмов государственного регулирования и механизмов самоорганизации национального рынка недвижимости (в т.ч. в условиях "перегрева" рынка) в США, странах Западной Европы и Азиатско-Тихоокеанского региона и последующее определение принципов разработки и реализации системы эффективного управления рынком недвижимости в России в зависимости от этапа развития рынка.
Особенности становления, проблемы и перспективы развития российского рынка недвижимости обусловливают в частности необходимость поиска адекватных и эффективных мер государственной политики в данной сфере. В условиях, когда государство наряду с другими хозяйствующими субъектами пытается вовлечь недвижимость в гражданский оборот, становится очевидной потребность в построении многоуровневой системы исследования и прогнозирования рынка, как основы для создания единого информационного поля на рынке и принятия экономически обоснованных решений различными субъектами рынка. На современном этапе развития рынка недвижимости в России особенно актуальной становится задача определения своевременных превентивных действий со стороны государства в отношении, с одной стороны, сглаживания негативных тенденций развития рынка, а с другой - в стимулировании становления поноценно функционирующего открытого рынка недвижимости. Решение данной задачи государственного регулирования представляет собой фундаментальную научную проблему и имеет практическое значение с точки зрения обеспечения высоких темпов социально-экономического развития России.
Степень разработанности проблемы
Изучению вопросов развития рынка недвижимости, прогнозирования его динамики, государственного регулирования и самоорганизации рынка недвижимости посвящено немало работ зарубежных ученых-экономистов. К наиболее авторитетным современным исследователям в области общей теории экономики рынка недвижимости можно отнести таких авторов, как Д.Бретт, Р.Годсмит, Н.Милер, Н.Ордуэй, Дж.Фридмен, А.Шмиц. Среди работ, посвященных изучению "изъянов" рынка недвижимости и системы мер государственного регулирования в условиях цикличности развития рынка, необходимо выделить труды Р.Вернера, Д.Даунса, И.Ногучи, Д. ди Паскуале, Б.Рено, А.Фида. Значительный вклад в развитие дисциплины исследования рынка недвижимости и прогнозирования его динамики на основе количественных методов анализа данных внесли такие авторы, как Г.Дебок, О.Кеттани, Т.Кохонен, Д.Макфадден, Дж.Хекман, Р.Шилер.
Отмеченная выше специфика российского рынка недвижимости, а именно очень непродожительный период существования рыночных отношений в сфере недвижимости в стране, обусловливает фрагментарный характер разработанности российскими учеными-экономистами темы системного управления рынком недвижимости в России. Важную роль в проведении настоящего диссертационного исследования сыграли труды ряда российских ученых, рассматривающих проблемы, связанные с развитием российского рынка недвижимости в целом, а также вопросы рыночного оборота земли и иной недвижимости, управления государственной недвижимостью, определения методов налогообложения недвижимости, оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в частности. Среди трудов данных ученых особо следует отметить работы Е.Б.Ардемасова, И.Т.Балабанова, В.Р.Беленкого, Л.П.Белых, С.В.Грибовского, А.Ф.Гусева, О.Г.Кагановой, Н.В.Калининой, Д.С.Львова, Г.Н.Мальгинова, Е.Н.Новомлинской, Н.Н.Ноздриной, И.А.Рахмана, В.И.Ресина, А.В.Руднева, Г.М.Стерника, Е.И.Тарасевича.
Однако в настоящее время не представлены комплексные исследования по вопросам определения основ, принципов и механизмов эффективного регулирования рынка земли и иной недвижимости в России. В связи с этим научная и прикладная значимость проведения комплексного системного исследования, посвященного анализу институциональных и инфраструктурных аспектов, проблем и перспектив развития рынка недвижимости в России и определению путей совершенствования взаимодействия государственного регулирования и механизмов самоорганизации рынка, представляется очевидной.
Недостаточная степень научной разработанности проблемы эффективного системного управления рынком недвижимости в России, несомненная практическая значимость определения областей взаимодействия механизмов государственного регулирования и самоорганизации рынка обусловили выбор темы диссертационного исследования и определили его цель.
Цель и задачи исследования
Целью диссертационного исследования является определение основ, принципов и механизмов эффективного системного управления рынком земли и иной недвижимости в России с учетом особенностей современного этапа развития отдельных сегментов рынка.
В соответствии с поставленной целью в работе решались следующие задачи:
Х раскрыть специфику рынка недвижимости как сложной социально-экономической системы;
Х раскрыть особенность процесса глобализации рынков недвижимости и определить механизм воздействия данного процесса на функционирование национального рынка недвижимости;
Х выявить основные текущие и потенциальные проблемы и "изъяны" рынка и "изъяны" государственного регулирования рынка недвижимости в России;
Х определить пути совершенствования взаимодействия государственного регулирования и механизмов самоорганизации рынка недвижимости в России;
Х разработать принципы организации системы мониторинга и прогнозирования рынка недвижимости в России как элемента системного управления рынком и основы для создания единого информационного поля на рынке;
Х конкретизировать области применения разнообразного инструментария статистических и нейросетевых методов для анализа и прогнозирования рынка недвижимости в России.
Предмет и объект исследования
В качестве объекта исследования выступают экономические отношения, складывающиеся в процессе формирования, функционирования и развития национального рынка недвижимости. Предметом исследования являются основы, принципы и механизмы эффективного системного управления национальным рынком недвижимости, формы и методы их реализации, а также институциональные и инфраструктурные аспекты развития рынка недвижимости в России.
Методологические и теоретические основы и эмпирическая база исследования
Методологическими и теоретическими основами диссертационного исследования послужили фундаментальные концепции, представленные в классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории, мировой экономики, общей теории эволюции, теории управления экономическими системами, макроэкономики, государственного управления, теории финансов, денежного обращения и кредита, экономической статистики, экономики недвижимости, количественных методов анализа данных. В работе использованы нормативные документы, материалы научных и научно-практических конференций и семинаров, статистические сборники, экономические отчеты МЭРиТ, ЦБР, Всемирного Банка, аналитические материалы информационных и рейтинговых агентств, экспертные оценки аналитиков-практиков. Многие выводы в диссертационной работе основаны на практическом материале, что позволило автору представить глубокий анализ современного состояния российского рынка недвижимости, выделить ряд наиболее острых существующих и потенциальных проблем развития рынка, а также определить основные принципы разработки и осуществления эффективной государственной политики в области земли и иной недвижимости. В основу диссертационного исследования положены также общенаучные методы: метод индукции и дедукции, метод системного анализа, метод сравнений и аналогий, метод обобщений, исторический подход, метод экспертных оценок.
Авторская концепция исследования базируется, с одной стороны, на положении о необходимости определения оптимального (в соответствии с конкретным этапом развития рынка) сочетания механизмов государственного регулирования и механизмов самоорганизации рынка, а с другой стороны, об особом значении развития системы мониторинга и прогнозирования динамики рынка, как необходимых условий становления и устойчивого развития открытого рынка недвижимости в России.
Научная новизна диссертационного исследования
В диссертации получены теоретические и практические результаты, определяющие научную новизну исследования и ее отдельные элементы:
1) Раскрыта специфика рынка недвижимости как сложной социально-экономической системы, характеризующейся: особым статусом ключевого объекта рынка недвижимости - жилья, основанным на его уникальных свойствах как базовой социально-экономической ценности; необходимостью осуществления государством стабилизационной и распределительной функций в процессе управления рынком недвижимости для обеспечения социально-экономической стабильности общества и повышения благосостояния населения; сложностью структуры взаимодействия рыночных и нерыночных механизмов управления рынком.
2) Раскрыта особенность глобализации рынков недвижимости, заключающаяся в синхронизации циклов национальных рынков недвижимости в условиях активного развития мировых финансовых рынков. Обосновано существование прямой корреляции между силой воздействия негативных последствий глобального кризиса на национальный рынок недвижимости и степенью финансовой либерализации и дерегулирования со стороны государства.
3) Выявлены наиболее существенные "изъяны" рынка недвижимости в России, характеризующие рынок на современном этапе его развития: неудовлетворенность среди большей части населения страны такой базовой социально-экономической потребности, как жилье; отсутствие эффективно функционирующих институтов, обеспечивающих возможность удовлетворения данной потребности для большинства населения; строительная монополия на рынке жилья; асимметричность развития различных секторов рынка земли и иной недвижимости; несинхронность развития локальных рынков недвижимости.
4) Раскрыты наиболее серьезные текущие и потенциальные проблемы и "изъяны" государственного регулирования рынка земли и иной недвижимости в России, препятствующие цивилизованному и устойчивому развитию рынка: противоречия между принятыми нормами законодательства и действиями правоприменительных органов различных уровней власти (в частности в сфере решения вопроса частной собственности на землю); превалирование функций государства и органов местного самоуправления как собственников недвижимости над их функциями как регуляторов рынка в ходе выработки и реализации мер по реформированию рынка земли и иной недвижимости; неэффективное антимонопольное регулирование; проведение политики государственного дерегулирования и либерализации банковского и финансового рынка в условиях нахождения рынка недвижимости в состоянии, близком к насыщению и "перегреву".
5) Определены основные пути совершенствования взаимодействия государственного регулирования рынка недвижимости в России и механизмов самоорганизации рынка, заключающиеся в переходе к ограничению политики государственного дерегулирования и либерализации рынка недвижимости; стимулировании государством создания структур самоорганизации рынка (профессиональных ассоциаций и сообществ); развитии многоуровневой системы мониторинга и прогнозирования динамики рынка недвижимости на основе принципов сочетания механизмов государственного регулирования и механизмов самоорганизации рынка; создании в рамках высших учебных заведений системы подготовки и профессиональной переподготовки специалистов рынка недвижимости.
6) Разработаны принципы организации и обеспечения функционирования многоуровневой системы мониторинга и прогнозирования рынка недвижимости в России как основы для создания единого информационного поля на рынке, базирующейся на интеграции государственных и частных аналитических центров и развитии института сертификации аналитиков рынка недвижимости.
7) Конкретизированы области применения в процессе мониторинга и прогнозирования рынка недвижимости в России разнообразного инструментария статистических и нейросетевых методов анализа данных: решение задачи кластеризации и классификации в условиях отсутствия выработанной на рынке четкой классификации объектов недвижимости; решение задачи построения модели ценообразования для оценки рыночной стоимости недвижимости; решение задачи прогнозирования динамики рынка для выработки и реализации экономически обоснованных решений различными участниками рынка недвижимости.
Научно-практическая значимость исследования
Научная значимость диссертационной работы заключается в обогащении системы знаний об особенностях становления и развития российского рынка недвижимости, основах, принципах и механизмах системного управления рынком. Отдельные положения исследования, выводы и рекомендации могут быть использованы при разработке и реализации краткосрочной, среднесрочной и догосрочной политики государства в сфере земли и иной недвижимости в России.
На основе результатов проведенного исследования предложены новые подходы к совершенствованию системы мониторинга и прогнозирования динамики рынка недвижимости в России.
Материалы диссертационного исследования могут быть использованы в практике преподавания управленческих и экономических дисциплин
Экономические основы государственной политики", "Экономика недвижимости", "Оценка недвижимости", "Экономика и управление на рынке недвижимости", "Экономика и управление земельным фондом", "Экономика и управление устойчивым развитием города" и "Организация производства и управление в инвестиционно-строительном комплексе города".
Теоретические положения диссертационной работы и результаты эмпирического исследования могут стать основой для разработки краткосрочных практических курсов по применению статистических и нейросетевых методов анализа данных для решения задачи прогнозирования динамики рынка недвижимости, что представляется особенно актуальным, принимая во внимание практически поное отсутствие в настоящее время подобных курсов.
Апробация работы
Результаты диссертационного исследования представлялись в научных сообщениях и получили положительную оценку на заседаниях кафедры "Теории и технологии управления" факультета государственного управления МГУ им. М.В. Ломоносова, научных и научно-практических конференциях и семинарах, проходивших в Москве и Санкт-Петербурге (в том числе Международная конференция студентов и аспирантов по фундаментальным наукам "Ломоносов" (Москва, май 2001 г. и май 2002 г.), III-я научно-практическая конференция студентов и аспирантов (Дом отдыха "Елочка", октябрь 2002 г.), Форум аспирантов и студентов "Время молодых: государственное управление в XXI веке" (Москва, май 2004 г.), конференция "Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие" (Санкт-Петербург, сентябрь 2004г.)). Основные положения диссертационного исследования изложены в семи публикациях.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Лочмеле, Регина Робертовна
Результаты работы сетей подтвердили вывод о "недооцененной" значимости земельного участка. Анализ графиков отклика позволил выявить нелинейный характер зависимости цены объекта загородного жилья от приоритетности направления, расстояния от МКАД, площади дома и площади земельного участка. Это определяет необходимость применения нейросетевых методов с целью получения более обоснованных результатов при исследовании рынка недвижимости.
Результаты анализа рынка загородного жилья Подмосковья
Х В настоящее время нет доступных и поных данных, содержащих достоверную информацию о рыночной цене на объекты загородного жилья Подмосковья.
Х Характерная черта рынка загородного жилья Подмосковья -ограниченность предложения при растущем спросе. В связи с этим в качестве показателя, в наибольшей мере отражающего рыночную цену, выступает цена предложения (цена продажи) объектов загородного жилья.
Рынок загородного жилья Подмосковья имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать при проведении исследования. Наиболее значимые особенности следующие: преимущественная вовлеченность непрофессиональных участников в сдеки на рынке загородного жилья; отсутствие среди участников представления о среднем качестве и средней рыночной цене объектов загородного жилья, объясняемое, прежде всего, небольшим "потребительским опытом" и недостаточной информированностью участников; большая неоднородность и отсутствие устоявшейся кластеризации объектов загородного жилья.
Неоднородность объектов загородного жилья обуславливает необходимость выделения среди всей совокупности объектов определенных групп, что способствует более успешному исследованию рынка и облегчает разработку и применение моделей ценообразования для различных категорий объектов загородного жилья. Один из способов кластеризации представлен в объявлениях о продаже объектов загородного жилья в газете "Квартира. Дача. Офис". Не очень хорошие результаты дискриминантного анализа позволяют подвергнуть сомнению подобную кластеризацию объектов загородного жилья Подмосковья.
В ходе кластерного анализа и применения самоорганизующихся карт (сетей Кохонена) при игнорировании в качестве входных таких переменных, как приоритетность, расстояние от МКАД, наличие поблизости леса, озера и цена, в структуре объектов загородного жилья Подмосковья было выявлено три кластера. Кластеры отличаются по количественным показателям (площадь дома, площадь земельного участка, и цена), а также по "содержательному" напонению.
Характеристики кластеров для всего исследуемого периода (ноябрь 2000г. - декабрь 2001г.) во многом совпадают. Это свидетельствует о том, что в структуре данных (объектов загородного жилья Подмосковья) не произошло значительных изменений. Объекты загородного жилья распределяются по кластерам в следующих пропорциях (% от общего количества): Кластер I - 11-20%, Кластер II - 35-42%, Кластер III - 40-54. Т.е. на рынке загородного жилья больше всего представлено объектов недвижимости, характеризующейся небольшой площадью дома, небольшой площадью земельного участка и невысокой ценой.
Объекты как из категории "Коттеджи", так и из Кластера I представлены, прежде всего, на Рублево-Успенском шоссе, Белорусском и Киевском направлении. Это косвенно подтверждает экспертные оценки о приоритетности направления в отношении объектов недвижимости, характеризующихся большой площадью дома, большой площадью земельного участка и высокой ценой. Результаты построения регрессионных моделей и нейронных сетей с учителем свидетельствуют о том, что доля объясненной дисперсии выше при построении отдельных моделей и сетей для конкретных категорий и кластеров, чем для всей совокупности наблюдений. Регрессионно значимыми показателями относительно цены объекта загородного жилья выступают, прежде всего, площадь дома, приоритетность направления, а также расстояние от МКАД. Интересным представляется тот факт, что в качестве регрессионно значимой переменной не выступает площадь земельного участка. Существующие вопросы и ограничения в отношении права собственности на землю и, соответственно, неразвитость рынка земельных участков обуславливает отсутствие среди участников рынка, с одной стороны, представления о рыночной стоимости земли, а с другой - сформировавшегося представления о значимости земельного участка в составе объекта загородного жилья. Корректировка данного несовершенства российского рынка недвижимости является одной из важнейших задач государственной политики в области земли и иной недвижимости.
Анализ графиков отклика (с помощью нейронных сетей с учителем) позволил выявить нелинейный характер зависимости цены объекта загородного жилья от приоритетности направления, расстояния от МКАД, площади дома и площади земельного участка. Это определяет необходимость применения нейросетевых методов с целью получения более обоснованных результатов при исследовании рынка недвижимости.
Анализ временных рядов не проводися в отношении изучаемых данных, прежде всего, в силу ограниченности исследуемого периода, а также по причине отсутствия на момент проведения исследования выработанного показателя, отражающего ценовую ситуацию на рынке загородного жилья Подмосковья.
Рынок загородного жилья Подмосковья можно охарактеризовать как рынок с несовершенной информацией.
Для выявления новых структур и паттернов (образов) в массивах данных, а также для извлечения новых знаний из имеющейся информации становится очевидной необходимость применения современных нейросетевых технологий.
Полученные в ходе исследования знания о структурах и связях в наборе данных о рынке загородного жилья Подмосковья могут быть использованы для определения особенностей ценообразования на объекты загородного жилья, выявления перспективных сегментов рынка, отслеживания клиентских предпочтений и решения многих других задач управления.
Заключение
Рынок недвижимости представляет собой сложную социально-экономическую систему, характеризующуюся:
Х особым статусом ключевого объекта рынка недвижимости - жилья, основанным на его уникальных свойствах как базовой социально-экономической ценности;
Х необходимостью осуществления государством стабилизационной и распределительной функций в процессе управления рынком недвижимости для обеспечения социально-экономической стабильности общества и повышения благосостояния населения;
Х сложностью структуры взаимодействия рыночных и нерыночных механизмов управления рынком.
Среди наиболее серьезных текущих и потенциальных проблем и "изъянов" государственного регулирования рынка земли и иной недвижимости в России, препятствующих цивилизованному и устойчивому развитию рынка необходимо выделить: противоречия между принятыми нормами законодательства и действиями правоприменительных органов различных уровней власти (в частности в сфере решения вопроса частной собственности на землю); превалирование функций государства и органов местного самоуправления как собственников недвижимости над их функциями как регуляторов рынка в ходе выработки и реализации мер по реформированию рынка земли и иной недвижимости; неэффективное антимонопольное регулирование; проведение политики государственного дерегулирования и либерализации банковского и финансового рынка в условиях нахождения рынка недвижимости в состоянии, близком к насыщению и "перегреву".
Государственная политика в области земли и иной недвижимости является неотъемлемой частью государственной социально-экономической политики и преследует четкую и однозначно сформулированную цель, достижение которой дожно способствовать устойчивому экономическому росту страны. Стратегической целью государственной политики в области земли и иной недвижимости является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, рационального использования земель всех форм собственности как одного из ключевых условий экономического развития России. Результатом реализации политики в области земли и иной недвижимости дожно явиться укрепление гарантий прав собственности, становление и развитие цивилизованного рынка недвижимости, привлечение инвестиций в реальный сектор экономики.
Особое значение с точки зрения повышения эффективности государственного управления и регулирования экономики, наряду с необходимостью завершения административной реформы и проведения бюджетной реформы, имеет совершенствование системы управления государственным имуществом.
Основными результатами реализации государственной политики дожны стать реализация конституционных норм и гарантий граждан и их объединений на землю, вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости и формирование поноценного рынка земли и иной недвижимости; обеспечение государственной защиты прав на недвижимость и баланса интересов субъектов правоотношений; становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью; обеспечение роста налоговых поступлений в бюджеты всех уровней; функционирование эффективной системы правового регулирования рынка земли и иной недвижимости; сохранение природных свойств и качеств земель в процессе их использования, создание условий для развития реального сектора национальной экономики.
Современный рынок недвижимости в России в целом находится на стадии становления и характеризуется наличием существенных "дефектов", не подвластных рынку и требующих принятия и осуществления специальных мер государственного регулирования. В связи с этим экономические функции государства по регулированию рынка дожны, с одной стороны, быть направлены на поддержание и облегчение функционирования рынка, а с другой - на корректировку и модификацию действий рыночной системы, включая нейтрализацию ее негативных сторон.
Наиболее существенными "изъянами" рынка недвижимости в России, характеризующими рынок на современном этапе его развития являются: неудовлетворенность среди большей части населения страны такой базовой социально-экономической потребности, как жилье; отсутствие эффективно функционирующих институтов, обеспечивающих возможность удовлетворения данной потребности для большинства населения; строительная монополия на рынке жилья; асимметричность развития различных секторов рынка земли и иной недвижимости; несинхронность развития локальных рынков недвижимости.
Существующие ограничения и отсутствие ряда правовых норм и механизмов, регулирующих рыночный оборот отдельных видов объектов недвижимости, значительным образом сдерживают активное развитие отдельных сегментов рынка земли и иной недвижимости. Это, в свою очередь, вызывает чрезмерную концентрацию инвестиционного капитала в отдельных сегментах рынка. Современное состояние рынка недвижимости России характеризуется активным развитием одних сегментов рынка (жилье и коммерческая недвижимость) и сдерживаемым развитием других - рынок земли. Таким образом, в условиях состояния перегрева сектора жилой недвижимости, сопровождаемого колоссальными темпами роста цен на жилье, перед государством встает проблема роста социальной напряженности на фоне недоступности для частных лиц приобретения недвижимости и риск схлопывания образовавшегося "пузыря", что будет иметь последствия для всей экономики страны, а именно риск возникновения общеэкономического инвестиционного спада. Потенциальные риски существуют и на российском рынке земли, проявление которых сдерживается в настоящее время нерешенностью ситуации с выкупом предприятиями находящихся под ними земельных участков. Задача государства в данном случае состоит в недопущении перегрева, раздувания экономики в связи с активным вовлечением земли в рыночный оборот, когда быстро растущие цены на землю обеспечивают рост капитализации компаний, рост цен на акции и, как следствие, легкость получения банковских кредитов.
Единственный способ предотвратить крах на рынке недвижимости -это последовательная реализация обоснованной государственной политики. Однако, специфика рынка недвижимости России такова, что по причине непродожительного периода существования рынка недвижимости нет возможности проанализировать собственные удачи и провалы государственной политики в сфере недвижимости. Систематизация и обобщение данных о теоретических принципах, методах и механизмах государственного регулирования национального рынка недвижимости на примере успехов и ошибок государственной политики в области недвижимости в странах с развитым рынком недвижимости, имеет большое значение с точки зрения разработки и последующей реализации эффективной политики государственного регулирования рынка недвижимости в России.
Для достижения стратегической цели государственная политика в области земли и иной недвижимости дожна быть сфокусирована на следующих основных направлениях:
Х реформирование отношений собственности на землю и иную недвижимость (разгосударствление земли, обеспечение правовой защиты собственников и владельцев недвижимости);
Х стимулирование эффективного использования, создания объектов недвижимости и их гражданского оборота;
Х институциональное обеспечение государственной политики в сфере земли и иной недвижимости.
Целью проводимого в стране реформирования отношений собственности на землю и иную недвижимость является ликвидация государственной монополии на землю. Государство как собственник дожно иметь в своем распоряжении земли, обеспечивающие стратегические интересы государства и удовлетворение государственных нужд, а также те земли, которые не представляют интереса для частного сектора и муниципальных образований. Разгосударствление земли направлено на увеличение предложения недвижимости, создание новых объектов и более эффективное использование существующих объектов благодаря их гражданскому обороту.
Стимулирование эффективного использования, гражданского оборота и создания объектов недвижимости дожно осуществляться в интересах граждан, организаций, муниципальных образований и государства. Такое стимулирование предусматривает: меры налоговой политики, создающие благоприятный инвестиционный климат для привлечения средств в создание и улучшение объектов недвижимости (развитие недвижимости); снижение трансакционных издержек; осуществление правового зонирования и контроля за соблюдением установленных ограничений; распространение сферы действия государственных и местных программ приватизации земли и иной недвижимости.
В рамках институционального обеспечения рынка недвижимости необходимо осуществить правовое закрепление единой государственной политики в сфере недвижимости, а также обеспечить строгое следование этой политике всеми государственными органами и служащими.
При определении государственной политики в области земли и иной недвижимости, очень важно понимать, что рынок недвижимости представляет собой сложную, открытую, нелинейную динамическую систему, обладающую обратной связью с внешней средой. В условиях особенностей развития рынка недвижимости России, необходимо по-новому подойти к проблеме эффективного управления его развитием. Не дожно быть "навязывания" системе определенной формы организации, ей внутренне не свойственной. Управление дожно быть ориентировано, прежде всего, не на желания, намерения субъекта, а на нечто внутреннее, присущее самой системе, т.е. на собственные законы эволюции и самоорганизации системы. При этом главное не сила (величина, интенсивность, длительность и т.п.) управляющего воздействия, а его согласованность с собственными тенденциями самоорганизации системы. Механизмы, методы и технологии решения задач государственной политики в области земли и иной недвижимости в России дожны быть, с одной стороны, научно обоснованы с учетом мирового опыта управления земельными ресурсами и регулирования рыночных отношений в области недвижимости, а с другой стороны, скорректированы с учетом специфики существующих проблем и потенциала развития национального рынка.
Наряду с рассмотренными выше особенностями российского рынка недвижимости (разнообразие объектов недвижимости, выделение определенных сегментов рынка, большое количество различных участников рынка, особенности становления рынка) характерной чертой рынка является несовершенство информационного обеспечения участников. Ключевой элемент эффективного функционирования экономики в целом и рынка недвижимости в частности - информация. Отличительной чертой российского рынка недвижимости является несовершенство имеющейся информации. Учет данной особенности рынка представляется чрезвычайно важным при проведении исследований с целью выявления сегментов, анализа текущего состояния и прогноза тенденций развития рынка недвижимости. Издержки от несовершенства информации являются одним из основных компонентов транзакционных издержек, характеризующих взаимоотношения между участниками рынка недвижимости.
В условиях несовершенства информационного обеспечения на рынке недвижимости особое значение приобретает деятельность таких профессиональных участников рынка, как аналитики, занимающихся исследованием рынка недвижимости и предоставляющих информацию, необходимую для принятия инвестиционных решений всеми участниками рынка.
Основная цель исследования рынка недвижимости заключается в выявлении и анализе сегментов, особенностей и тенденций развития рынка. Цель исследования обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации. Основные показатели, отражающие конъюнктуру рынка и анализируемые в процессе исследования, могут быть объединены в четыре группы, которые соответственно характеризуют: спрос и предложение, ценовую ситуацию, уровень активности участников, ликвидность объектов недвижимости. В ходе проведения таких исследований рынка недвижимости используются, а также могут использоваться различные количественные методы анализа данных, в том числе традиционные статистические методы и современные нейросетевые методы. Применение количественных методов анализа данных позволяет решать такие задачи исследования рынка недвижимости, как выделение определенных групп (кластеров) среди всей совокупности неоднородных объектов недвижимости (что способствует более успешному исследованию рынка и облегчает разработку и применение моделей ценообразования для различных категорий объектов); выявление новых структур и паттернов в массивах данных; построение прогнозной модели ценообразования.
В условиях, когда государство наряду с другими хозяйствующими субъектами активно пытается вовлечь недвижимость в гражданский оборот, становится очевидной потребность в объективном исследовании и анализе рынка, на основании которого принимаются обоснованные стратегические и инвестиционные решения. Необходимым условием разработки эффективной государственной политики в области земли и иной недвижимости, является создание и поддержание системы исследовательских центров (как государственных, так и коммерческих), обеспечивающих проведение многостороннего анализа различных сегментов рынка и построение прогнозных моделей его дальнейшего развития. Проблема информационной закрытости рынка и, как следствие, ограниченной доступности данных для анализа является одним из основных сдерживающих факторов развития специализированных исследовательских центров на рынке недвижимости России. Отсутствие поноценных аналитических центров, охватывающих в своих исследованиях все сегменты рынка недвижимости, не позволяет пока говорить об интеграции России в международные исследовательские сообщества. Однако определенные шаги, с точки зрения становления и развития профессионального сообщества участников рынка недвижимости, происходят. Так, например, растет число специализированных журналов, и регулярно проводятся специализированные конференции, посвященные проблемам и перспективам развития различных секторов рынка недвижимости.
Реальность российского рынка недвижимости, а именно прохождение рынком в целом и отдельными его сегментами в частности этапов зарождения, подъема, активного роста и приближение момента перехода рынка в стадию стагнации, последующего спада и кризиса, ставит перед исследователями новую научную проблему - изучение специфики цикличности развития рынка недвижимости в России, его взаимосвязи с цикличностью развития банковского сектора, а также общеэкономическими циклами (национальными и мировыми). Задачи, которые стоят перед исследователями, заключаются, с одной стороны, в прогнозировании изменения направления в динамике развития рынка недвижимости, а с другой - в определении того, как полученные результаты могут быть использованы. Здесь встает задача как оценки осуществленных действий и мер, так и прогнозирования необходимых действий со стороны государства и со стороны участников рынка. Процесс исследования цикличности развития рынка недвижимости включает в себя, с одной стороны, исторический анализ и оценку происходящих процессов, в том числе применение статистических методов для выявления фундаментальной основы смены стадий развития рынка. С другой стороны, неотъемлемой частью процесса исследования рынка является построение прогнозной модели развития рынка. Актуальность и перспективность исследований в области изучения цикличности развития рынка недвижимости обуславливается необходимостью корректировки проводимой государственной политики с учетом стадий развития рынка недвижимости, что позволит учитывать возможные колебания рынка, создавая при этом резервы на стадии роста и используя их на стадии спада.
Результаты проведенного эмпирического исследования в рамках диссертационной работы на примере рынка загородного жилья Подмосковья подтверждают перспективность построения системы исследования рынка недвижимости на основе интеграции экономической теории с современными количественными методами и моделями. Современные количественные методы исследования позволяют получать строгие выводы на основе анализа эмпирических данных, содержащих нечисловые переменные и пропущенные значения, строить модели при отсутствии четко определенного набора входных переменных, осуществлять нелинейное моделирование. Полученные в ходе подобного исследования рынка недвижимости знания о структурах и связях в наборе данных могут быть использованы для определения особенностей ценообразования на объекты недвижимости, выявления перспективных сегментов рынка, отслеживания клиентских предпочтений и решения многих других задач управления.
Теоретические положения диссертационной работы и результаты эмпирического исследования могут стать основой для разработки краткосрочных практических курсов по применению статистических и нейросетевых методов анализа данных применительно к рынку недвижимости, что представляется особенно актуальным, принимая во внимание практически поное отсутствие в настоящее время подобных курсов. Важность данных курсов трудно переоценить в условиях повышенного спроса и потребности со стороны профессиональных участников рынка недвижимости в специализированных знаниях касаемо исследования рынка. Об этом постоянно заявляют на научно-практических конференциях, как аналитики, специалисты отдела исследований компаний, так и непосредственно главы компаний, подчеркивающие одну из самых серьезных проблем современного этапа развития рынка недвижимости в России, а именно значительную нехватку квалифицированных кадров, прежде всего, в сфере аналитики рынка.
Результаты диссертационного исследования представляют интерес, прежде всего, для сотрудников государственных органов, ответственных за разработку и реализацию политики государства в сфере земли и иной недвижимости, для растущего числа профессиональных участников рынка, а также для всех тех, кто интересуется вопросами развития рынка недвижимости в России и эволюции системы принципов, мер и механизмов государственного регулирования рынка.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Лочмеле, Регина Робертовна, Москва
1. Дома, дачи, участки Квартира Дача Офис 2000. 112, 232; 2001. -№6,29,47,69,84, 105, 126, 148, 170,213,
2. Абакин Л.И. Бегство капитала: природа, формы, методы борьбы Вопросы экономики 1998. №7.
3. Абанкина И.В. Анализ региональных различий формирования жилищного рынка Вопросы экономики 1994. №10.
4. Абанкина К, Высоковский А., Трутнев Э. Развитие рынка недвижимости и оценка стоимости земли Вопросы экономики 1994. -№10.
5. Абанкина И., Зуев Жилищные стратегии социальных групп городского населения в рыночных условиях Вопросы экономики 1994.-№10.
6. Авдашева С, Яковлев А. Влияние асимметрии информации на структуру российского рынка сбережений домохозяйств Вопросы экономики 1998. №12.
7. Авеков В. Аренда государственной и муницинальной собственности в Москве Российский экономический журнал 1999. №7.
8. Анализ рынка для коммерческой инвестиционной недвижимости Чикаго: Институт CCIM, 2000.
9. Андрефф В. Российская приватизация: подходы и последствия Вопросы экономики 2004. 6.
10. Аргунова Р.С. Разработка системы мониторинга городских земель на примере города Барнаула: Автореф. дис. Барнаул, 1999.
11. Ардемасов Е.Б. Маркетинговый механизм управления недвижимостью в системе предпринимательства: Автореф. дис. СПб., 1997.
12. Ардемасов Е.Б., Горбунов А.А., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью СПб., 1997.
13. Арсенъев Ю.Н., Николаев О.А., Минаев B.C. Экономика недвижимости: Методология оценки и компьютерная реализация Тула, 1996.
14. Артемьев В.В. Методы и модели оценки объектов недвижимости для управления жилищной сферой в городах Российской Федерации: Автореф. дис. СПб., 1999.
15. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости новая социальноэкономическая реальность СПб., 1998.
16. Аюпов Р.Н. Полезностно-затратный (квалиметрический) метод оценки городских земель: Автореф. дис. Ижевск, 1999. 16.
17. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости СПб., 2
18. Бакизов В.Б. Методы государственного регулирования налогообложения недвижимости: Автореф. дис. Пальчик, 2000.
19. Беленький В.Р. Методика определения цены земли и планирования устойчивого землепользования Вопросы экономики 2000. JSr27.
20. Беленький В.Р. Российский рыночный землеоборот: миф или реальность? Вонросы экономики 1998. J T l 1. Vo
21. Беленький В.Р. Устанавливая "правила игры" на земельном рынке Вопросы экономики 2001. Х28.
22. Бекина Т. Жилищная статистика и положение в жилищном секторе Вопросы экономики 1993. JГ7.
23. Белоусов О.В., Головин СВ. налогообложение М., 1
24. Операции с недвижимостью: учет и
25. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости М., 1
26. Березин М., Мальгин А. Потенциал вторичного жилищного рынка в российских городах Вопросы экономики 1994. №10.
27. Боровиков В.П. Популярное введение
28. Боровиков В.П., Ивченко Г.И. Прогнозирование в системе STATISTICA в среде Windows. Основы теории и интенсивная практика на компьютере: Учебное пособие М., 1999.
29. Брыоюко О.Г. Экономическая оценка городских земель: На материалах города Перми: Автореф. дис. Екатеринбург, 1997.
30. Бузова И.А. Инвестиции в недвижимость: методы обоснования финансовых решений: Автореф. дис. СПб., 2000.
31. Булатов А. Какой земельный рынок нам нужен? Российский экономический журнал 1998. №5.
32. Бяков Э. Приватизация и создание рынка недвижимости Российский экономический журнал 1996. №5-6.
33. Витин А. Приватизация и инвестиционная активность Вопросы экономики 1996. №4. 32.
34. Владимирская А.С. Аренда жилых и нежилых помещений М., 2
35. Воробьев Ю., Караваева К, Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт Вопросы экономики 1995. 1 1
36. Гайдаржи СИ. Зарубежная собственность РФ: экономические проблемы управления Вест. Моск. ун-та. Серия 6: Экономика 2002. -№2.
37. Гловацкая Я., Лазуренко С, Иовицкий И. Земельно-имущественные отношения в городе Вопросы экономики 2000. №8.
38. Голощапов Н.А., Помазкова СИ. Недвижимость: Словарь-справочник М., 2000.
39. Грибовский СВ. Методология и методы оценки недвижимости в Российской Федерации: Автореф. дис. СПб., 1999. 38.
40. Грибовский СВ. Оценка доходной недвижимости СПб., 2
41. Григорьев В.В., Острима И.А., Руднев А.В. Унравление муницинальной недвижимостью М., 2001.
42. Гузанова А. Потребности и снрос на жилье в крупных российских городах Вопросы экономики 1994. №10.
43. Гусев А.Ф., Стерник Г.М. Индексы рынка недвижимости Российской Гильдии риэторов Проблемы недвижимости 2000. 2.
44. Гусев А.Ф., Стерник Г.М. Рынок недвижимости России в условиях финансового кризиса: состояние и перспективы Проблемы недвижимости 1999. 1. 43.
45. Двуреченских В.А., Федоров А.Е. Стоимость недвижимости М., 2
46. Дебок Г., Кохонен Т. Анализ финансовых данных с помощью самоорганизующихся карт Пер. с англ. М., 2001.
47. Доничев О.А. Региональные тенденции формирования и регулирования жилья и недвижимости Владимир, 2001.
48. Дэниел Дэю. Приватизация жилья в Москве: кто его приватизирует и почему? Вопросы экономики 1993. №7.
49. Емельянов А. Регулируемый рыночный оборот земли и частная собственность на землю Вопросы экономики 2001. JNs>8.
50. Жаворонков Пеэффективность управления государственной собственностью (на примере крупных предприятий) Вопросы экономики 2004. 9. 49. 50.
51. Жилищный рынок России в 1994 году. Анализ и прогноз М., 1
52. Жилищный рынок России в 1996 году. Состояние и прогноз М., 1
53. Жилищный рынок России в 1997 году. Анализ и нрогноз М., 1998.
54. Жилищный рынок России. Ценовая ситуация и тенденции ее изменения М 1996.
55. Зверева Н.В. Размер домохозяйства и бедность в современной России Вест. Моск. ун-та. Серия 6: Экономика 1997. ШЪ.
56. Зотов В. Частные компании управляют столичным жилищным фондом Российский экономический журнал 1996. jsrл3. 57. Зотов В.Б., Козлов А.А. Управление землепользованием в крупном городе-М., 1998.
58. Иванов A.M., Перевозчиков А.Г. Основы оценки недвижимости Тверь, 1999.
59. Иванов Д.В. Экономические проблемы информационного обеспечения управления недвижимостью: Автореф. дис. СПб., 1999.
60. Ивановский Рента и государство (проблемы реализации рентных отношений в современной России) Вопросы экономики 2000. JVr28.
61. Ивасенко А.Г., Атухова Н.В., Горбунова И.В. Формирование и функционирование рынка недвижимости в условиях нестабильной экономической среды Новосибирск, 2000.
62. Игнатьев А.В. Организация функционирования рынка недвижимости как фактор повышения инвестиционной активности в реальном секторе экономики: Автореф. дис. М., 2001.
63. Инвестиции в недвижимость как фактор финансовой стабилизации Сборник материалов Первой международной конференции Ульяновск, 1999.
64. Каганова О., Березин М. Рынок городской недвижимости: тенденции развития Вопросы экономики 1993. №7.
65. Каганова О., Катханова А. Развитие рынка жилищного строительства: опыт Сапкт-Петербурга и других городов Вопросы экономики 1994. научно-практической
66. Каганова О., Мальгин А. Что происходит на жилищном рынке СанктПетербурга Вопросы экономики 1994. №10. 65.
67. Калачева А. Операции с недвижимостью М., 1
68. Калинина КВ., в Новомлинская российских Е.Н., городах: Ноздрина проблемы Н.Н. Рынок и недвижимости развития мониторинга Вопросы экономики 1994. №10.
69. Калинина Н.В., в Новомлинская российских Е.Н., городах: Ноздрина проблемы Н.Н. Рынок и недвижимости развития мониторинга Вопросы экономики 1993. 7.
70. Кирдина Институт земельной собственности в России Вопросы экономики 2003. 10.
71. Константиновский А.В. Развитие и регулирование рынка недвижимости (на примере Московского региона) Вест. Моск. ун-та. Серия 6: Экономика 2000. №1.
72. Копылова В.В., Коркина B.C. Оценка рыночной стоимости недвижимости Иркутск, 2001.
73. Корнеев В.В., Гареев А.Ф., Васюткин СВ., Райх В.В. Базы данных. Интелектуальная обработка информации М., 2000.
74. Корнилова И.Л. Моделирование оценки недвижимости в крупном городе: Автореф. дис. СПб., 1997.
75. Коробейников М. Реформирование земельных отношений в России (некоторые размышления) Вопросы экономики 2001. №3.
76. Коростелев Н. Основы теории и практики оценки недвижимости М., 1998.
77. Косарева Н., Настухова ипотечного Н, Рогожина Н. Развитие системы догосрочного кредитования населения в России Вопросы экономики 2001. №5.
78. Коуз Р. Фирма, рынок и право М., 1993.
79. Куселев И.Д., Стаханов В.Н., Чернышев М.Л. Управление недвижимостью Ростов н/Д, 1997.
80. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений М 1998.
81. Кузнецова О.П. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости Омск, 2001.
82. Кулаков К.Ю. Закономерности влияния факторов пространственной среды города на рыночную стоимость объектов городской недвижимости: Автореф. дис. М., 2000.
83. Кутьин В.М. Анализ региональной составляющей банковской системы России Сборник материалов конференции аспирантов и студентов "Регионы России: проблемы и тенденции" ("Красновидово", сентябрь, 2000 г.)-М., 2000.
84. Кухтин П.В. Совершенствование экономической оценки земель населенных пунктов: На материалах городов Московской области: Автореф. дис. М., 1997.
85. Лазарев И.А. Метод и методика сбора и обработки информации для обеспечения принятия решений по эффективному управлению объектами недвижимости в городах Российской Федерации: Автореф. дис.-СПб., 2001. 84.
86. Лелюхина A.M. Технология оценки городских земель М., 2
87. Линник Л. Регулирование иностранных инвестиций в России Вопросы экономики 2003. 2.
88. Липски А. Унравление землепользованием и развитие земельноинформационных систем Вест. Моск. ун-та. Серия 6: Экономика 2002.-№6.
89. Лочмеле P.P. Анализ рынка недвижимости с помощью самоорганизующихся карт (на примере рынка земельных участков Подмосковья) Материалы Международной научной конференции
90. Лочмеле P.P. Информационная ситуация на российском рынке и аспирантов М., недвижимости Сборник работ студентов Университетский гуманитарный лицей, 2002.
91. Лочмеле P.P. Российский рынок недвижимости: проблемы перспективы Время молодых: государственное управление в XXI веке. Материалы форума аспирантов и студентов. Май 2004 года. М., 2004.
92. Лочмеле P.P. Самоорганизующиеся карты Кохонена: перспективы использования для анализа данных Материалы Международной конференции студентов и аспирантов по фундаментальным наукам "Ломоносов". Выпуск 6 М., 2001.
93. Лочмеле P.P. Современные количественные методы экономического анализа: самоорганизующиеся карты Кохонена (СОК) Государственное управление. Электронный вестник 2003. J f 1. V o
94. Лочмеле общества: методов P.P. Социально-экономические процессы переходного сравнительный анализ статистических исследования Материалы 111-й и нейросетевых научно-практической конференции студентов и аспирантов (Дом отдыха Елочка, 25.10 27.10.2002) М.: Университетский гуманитарный лицей, 2003.
95. Лочмеле P.P. Финансовое прогнозирование: компьютерные модели прогнозирования Ломоносовские чтения. Студенческие работы. М.: Университетский гуманитарный лицей, 2001.
96. Львов Д., Гребенников В., Зотов В., Пресняков В. Как лучше распорядиться собственностью? Вопросы экономики 1995. J29.
97. Львов Д., Гребенников В., Устюжанина Е. Концепция национального имущества Вопросы экономики 2
98. Магнус Я.Р., Катышев П.К., Пересецкий А.А. Эконометрика. Начальный курс: Учебное нособие. 2-е изд., испр. М., 1998.
99. Маддало Г., Тода Я., Ноздрина Н. Анализ аукционных цен на квартиры в Москве (опыт моделирования) Вопросы экономики 1993. Jsr27.
100. Малинецкий Г. Новый облик нелинейной динамики Знание сила 2005.-.№3.
101. Мальгинов Г.Н., Стерник Г.М. Российский рынок недвижимости в 2000 году: от депрессивной стабилизации к росту Российская экономика в 2000 году. Тенденции и перспективы (вып. 22) М., 2001.
102. Мальгинов Г.Н., Стерник Г.М. Становление и развитие рынка недвижимости в России. Российская экономика в 1999 году. Тенденции и перспективы (вып. 21) М., 2000.
103. Масянова Н.Н. Рынок недвижимости: вопросы теории и методологии: Автореф. дис. Москва, 2005.
104. Методология повышения эффективности арендных отношений на землю в системе управления недвижимостью С В Антюганов, Д.Б. Аратский, А.А. Козерадский, В.А. Мальцев Н. Новгород, 1998.
105. Михайлов Г. Метод оценки объектов для эффективного управления недвижимостью в городах Российской Федерации: Автореф. дис. СНб., 2000.
106. Мониторинговые показатели реформы в сфере земли и недвижимости в городах России. Результаты первого года реализации проекта Под ред. 0.
108. Москва на фоне России и мира: проблемы и противоречия отношений столицы в контексте рыночной трансформации М., 1999.
109. Нагаев Р.Т. Недвижимость: Землеустройство. Градостроительство и экономика Казань, 1998.
110. Нагаев Р.Т., Ибрагимов Л.Г. Управление земельными ресурсами и развитие рынка земли в городах: Теория, анализ, практика Казань, 1998.
111. Нейронные сети. STATISTICA Neural Networks Пер. с англ. М., 2000.
112. Новомлинская Е.Н. Экономико-математическое обеспечение процесса оценки недвижимости и организации мониторинга рынка недвижимости: Автореф. дис. М., 1998. ПО. Ноздрина КН., Нчелинцев О.С., Стерник Г.М. Цены и доступность жилья в городах России Проблемы прогнозирования 1996. J T 6. S
113. Ноздрина Н.Н., Стерник Г.М. Рынки жилья и миграция в городах России. М., 1999.
114. Ноздрина Н.Н., Стерник Г.М. Рынок жилья в городах России до и после августовского кризиса 1998 г. Проблемы прогнозирования 2000.- 1
115. Овсянникова Т., Нразукин Д. Инвестиционный потенциал населения на региональном рынке жилья Вопросы экономики 2001. }h5.
116. Нанин А. Закон о госрегистрации прав на недвижимость и местном самоуправлении Российский экономический журнал 1998. №3.
117. Перспективы формирования земельного рынка в России: Аналитический обзор М., 1996.
118. Нетров В.И. Экономическая оценка земельных участков различного целевого назначения М., 1999.
119. Нетрунин Ю.Ю. Изучение методов интелектуального анализа данных при подготовке управлепцев Вестник Московского университета. Серия Управление 2004. ШЪ.
120. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости Под ред. Л.Э. Лимонова СПб., 1997.
121. Пчелинцев О. Жилищная ситуация и перспективы институциопальпых изменений Вопросы экономики 1994. №10.
122. Радыгип А. Приватизация и формирование новой структуры собственности в России: инвестиционный аспект Вопросы экономики -1994.-№6.
123. Рахман И.А. Методы оценки и прогнозирования развития сферы недвижимости в строительстве М., 2001.
124. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория, проблемы, практика М., 2000.
125. Резников Л. Нужно ли развивать отношения частноземельной собственности? Российский экономический журнал 2000. №5-6.
126. Ресин В. Опыт системного регулирования работы московского инвестиционно-строительного комплекса Российский экономический журнал 1995. №5-6.
127. Ресин В. Системное регулирование функционально-пространственного развития города Российский экономический журнал 1995. №4.
128. Романова А.С. Учет земель несельскохозяйственного назначения: Автореф. дис. СПб., 1999.
129. Руди Л.Ю. Формирование рынка жилья: тенденции и перспективы Новосибирск, 1997. 128.
130. Руднев А.В. Управление земельными ресурсами городов М., 1
131. Руднев А.В. Формирование земельных отношений в крупнейших городах в условиях рынка: На примере города Москвы: Автореф. дис. М., 1996.
132. Рудое А.И. Экономический механизм городского землепользования Ростов н/Д, 1999.
133. Рудое А.И. Экономический механизм городского землепользования в условиях рыночных отношений: Автореф. дис. Ростов н/Д, 1997.
134. Рынок недвижимости России в 1998 году. Анализ и нрогноз М., 1
135. Рынок недвижимости России в 1999 году. Анализ и прогноз М., 2
136. Сабуров Е. Жилищное строительство как государственный приоритет Вопросы экономики 1993. >Го7. 135. Сай СИ. Методы и модели управления земельно-имущественным комплексом крупного города М., 2001. 136.
137. Сизов АЛ. Оценка городских земель М., 1
138. Смагин Д.В. Совершенствование управления арендными отношениями: На примере объектов муниципальной собственности: Автореф. дис. Челябинск, 2000.
139. Смолянников А. Ипотека: теория, сквозь призму законотворчества Вопросы экономики 1997. №7.
140. Соколов В.В. Организация системы управления и использование земельных ресурсов населенных пунктов: Автореф. дис. СПб., 1999.
141. Степашин О создании единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею Российский экономический журнал 1998. >Гл2. 142. Стерник Г.М. Выбор индикаторов тенденций рынка недвижимости Вопросы оценки 1999. JS2 4. 142.
143. Стерник Г.М. Как прогнозировать цены на жилье М., 1
144. Стерник Г.М. Корпоративная информационно-аналитическая система (КинАС РГР): первый этап реализации Анализ московского рынка недвижимости 1998. J T 2. S
145. Стерник Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости М., 1998.
146. Стерник Г.М. Методология анализа рынка недвижимости Проблемы недвижимости 2000. JV 2.
147. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России как сектор рыночной экономики Федеральный Справочник, июль-декабрь (вып.6) М., 2000.
148. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России: закономерности становления и развития в условиях переходной экономики Вопросы оценки 1999. 3.
149. Стерник Г.М. Системный подход к анализу структуры рынка 1999 года недвижимости Проблемы недвижимости 2000. 1.
150. Стерник Г.М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье Экономика и математические методы 1998. Том 34 Вып.1.
151. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости М., 1997.
152. Стиглер Дэн;. Экономическая теория информации Теория фирмы Под ред. В.М. Гальперина СПб., 1995.
153. Стиглиц Дж. Ю. Экономика государственного сектора Пер. с англ. М., 1997.
154. Страйк Р. Исследование рынков городского жилья в России Вопросы экономики 1
155. Страйк Р., Дэниел Дж. Приватизация жилья в городах России Вопросы экономики 1994. №10.
157. Судас Л.Г., Кокоулин М.А. Социометрическая модель процесса учета и регистрации недвижимости 157.
158. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость СПб.,2
159. Тарасевич Е.И. Современные принципы анализа рынка недвижимости Вопросы оценки 1999. 3. В.Ю. Рынок недвижимости: некоторые теоретические аспекты функционирования Вест. Моск. ун-та. Серия 6: Экономика
160. Тихомирова М., Дэниел Дэю., Аиджеличи К. Анализ потенциального платежеспособного спроса на жилье в городах России Вопросы экономики 1994, №10.
161. Трутнев Э. Девелоперская деятельность: типологические особенности Вопросы экономики 1994. №10.
162. Усова З.Г. Совершенствование механизма налогообложения городской недвижимости: Автореф. дис. Иркутск, 1999.
163. Ушаков Е. Недвижимость в системе налогообложения Российский экономический журнал 1999. №2.
164. Фишер П. Как превратить Россию в привлекательный рынок для иностранных инвесторов Вопросы экономики 2002. №2.
165. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости Пер. с англ. М., 1997.
166. Фукуяма Ф. Доверие: социальные добродетели и путь к процветанию: Пер. с англ. Ф. Фукуяма. М.: 0 0 0 "Издательство ACT": ЗАО НПП "Ермак", 2004.
167. Хлопцов Д.М. Экономическая оценка городских земель: Автореф. дис. Томск, 2000.
168. Ходов Л. Приобретение недвижимости за границей как направление вывоза капитала Вопросы экономики 2000. №2.
169. Шмаков Н.М. Мониторинг городских земель в рыночном механизме природопользования: методология, опыт, решения: Автореф. дис. Ростов, 1997.
170. Щербакова Е. Демографическое измерение жилищных индикаторов в России Вопросы экономики 1994. №10.
171. Экономическая оценка земли как важнейшая часть земельной реформы в РФ (научно-практическая конференция-семинар): Тез. докл. Астрахань, 1998.
172. Эффективность государственного управления Пер. с англ. Общ. ред. А. Батчикова и Ю. Глазьева М., 1998.
173. Ясин Е. Жилищная проблема узловой пункт экономических реформ Вопросы экономики 1993. Хо7.
174. Adams F.G., Milgram G., Green E.W., Mansfield Undeveloped Land Prices During Urbanization: A Micro-Empirical Study Over Time The Review of Economics and Statistics, 1968, vol. 50, number 2.
175. Akerlof G. The Market for Lemons: Quality Uncertainty and the Market Mechanism Quarterly Journal of Economics, 1970, vol. 84.
176. Anderson R.L, Lewis D., Zumpano L.V. X-Inefficiencies in the Residential Real Estate Market: A Stochastic Frontier Approach Journal of Real Estate Research, 2000, vol. 20, number 1/2.
177. Bailey M.J., Muth R.F., Nourse H.O. A Regression Method for Real Estate Price Index Construction Journal of the American Statistical Association, 1963, vol. 58, number 304.
178. Bartlett R. Property Rights and the Pricing of Real Estate Brokerage Journal of Industrial Economics, 1981, vol. 30, number 1.
179. Baryla E.A., Jr., Zumpano L.V., Elder H.W. An Investigation of Buyer Search in the Residencial Real Estate Market under Different Market Conditions Journal of Real Estate Research, 2000, vol. 20, number 1/2.
180. Benjamin J.D., Chinloy P.T. Pricing, Exposure and Residential Listing Strategies Journal of Real Estate Research, 2000, vol. 20, number 1/2. 180. Ben-Shahar D. Theoretical and Empirical Analysis of the Multiperiod Pricing Pattern in the Real Estate Market Journal of Housing Economics, 2002, vol. 11. 181.
181. Bernstein P. Capital ideas. New York: Free Press, 1
182. Bhatia K.B. Real Estate Assets and Consumer Spending The Quarteriy Journal of Economics, 1987, vol. 102, number 2.
183. Bjork Т., Clapham E. On the Pricing of Real Estate Index Linked Swaps Journal of Housing Economics, 2002, vol. 11.
184. Boonel L, N. Girouard and I. Wanner Financial Market Liberalization, Wealth and Consumption OECD Economics Department Working Paper, 2001, 3 0 8
185. Brown, W.H., Jr. Access to Housing: The Role of the Real Estate Industry Economic Geography, 1972, vol. 48, number 1.
186. Buckley K.A.H. Urban Building and Real Estate Fluctuations in Canada The Canadian Journal of Economics and Political Science, 1952, vol. 18, number 1.
187. Capozza D.R., Lee S. Portfolio Characteristics and Net Asset Values in REITs The Canadian Journal of Economics, 1996, vol. 29, Special Issue: Part 2.
188. Case В., Quigley J.M. The Dynamics of Real Estate Prices The Review of Economics and Statistics, 1991, vol. 73, number 1.
189. Case K.E. Taxes and Speculative Behaviuor in Land and Real Estate Markets Review of Urban and Regional Development Studies, 1992, X2 4 (2).
190. Ciochetti B.A., Shilling J.D. Determinants of Real Estate Asset Allocations Private and Public Pension Plans Journal of Real Estate Finance and Economics, 1999, vol. 19, number 3.
191. Cooper M., Downs D.H., Patterson G.A. Asymmetric Information and the Predictability of Real Estate Returns Journal of Real Estate Finance and Economics, 2000, vol. 20, number 2. 192. DiPasquale D., Wheaton W.C. Urban Economics and Real Estate Markets. New Jersey: Prentice-Hall, 1996.
192. Downs D.H., Giiner Z.N., Patterson G.A. Capital Distribution Policy and Information Asymmetry: A Real Estate Market Perspective Journal of Real Estate Finance and Economics, 2000, vol. 21, number 3.
193. Fama E. Efficient Capital Markets: A Review of Theory and Empirical Work Journal of Finance, 1970, vol. 25. 195.
194. Fama F. Efficient Markets II Journal of Finance, 1991, vol.
195. Ferrie J.P. The Wealth Accumulation of Antebellum European Immigrants to the U.S., 1840-60 The Journal of Economic History, 1994, vol. 54, number 1.
196. Field A.J. Uncontrolled Land Development and the Duration of the Depression in the United States The Journal of Economic History, 1992, vol. 52, number 4.
197. Finnerty J. Insiders and Market Efficiency Journal of Finance, 1976, vol. 31.
198. Fryrear R., Prill F., Worzala F.M. The Use of Geographic Information Systems by Coфorate Real Estate Executives Journal of Real Estate Research, 2001, vol. 22, number 1/2.
199. Goetzmann W.N., Spiegel M. Non-Temporal Components of Residential Real Estate Appreciation The Review of Economics and Statistics, 1995, vol. 77, number 1. 201. He L.T., Myer F.C.N., Webb J.R. The Impacts of Tiananmen Square Events on Hong Kong Real Estate and Non-real Estate Wealth Journal of Real Estate Finance and Economics, 1998, vol. 16, number 3.
200. Heckman J.J., Smith J., Clements N. Making the Most Out of Programme Evaluations and Social Experiments: Accounting for Heterogeneity in Programme Impacts Review of Economic Studies, 1997, vol. 64.
201. Heckman J.J., Taber С Econometric Mixture Models and More General Models for Unobservables in Duration Analysis Statistical Methods in Medical Research, 1994, vol. 3.
202. Hoelsi M., Giaccotto C, Favarger P. Three New Real Estate Price Indices for Geneva, Switzerland Journal of Real Estate Finance and Economics, 1997, vol. 15, number 1.
203. Hoelsi М., Macgregor B.D. European Real Estate Research and Education: Development, Globalization and Maturity Journal of Real Estate Einance and Economics, 1997, vol. 15, number 1.
204. Hurst E., Luoh M.C., Stafford F.P. The Wealth Dynamics of American Families, 1984-94 Brookings Papers on Economic Activity, 1998, vol. 1998, number 1.
205. Ioannides Y.M., Rosenthal S.S. Estimating the Consumption and Investment Demands for Housing and Their Effect on Housing Tenure Status The Review of Economics and Statistics, 1994, vol. 76, number 1. 208. Ito T. Japan and the Asian Economies: A "Miracle" in Transition Brookings Papers on Economic Activity, 1996, vol. 1996, number 2.
206. Katona G., Lansing J.B. The Wealth of the Wealthy The Review of Economics and Statistics, 1964, vol. 46, number 1.
207. Kettani O., Oral M., Siskos Y. A Multiple Criteria Analysis Model For Real Estate Evaluation Journal of Global Optimization, 1998, vol. 12.
208. Koskenkula H. The Nordic Banking Crisis Bank of Finland Bulletin, 1994, 68 (8), August.
209. Ling D.C., Naranjo A. Economic Risk Factors and Commercial Real Estate Returns Journal of Real Estate Finance and Economics, 1997, vol. 15, number 3.
210. Ling D.C., Naranjo N. Commercial Real Estate Return Performance: A Cross-Country Analysis Journal of Real Estate Finance and Economics, 2002, vol. 24, number 1/2. 214. Lu С So R.W. Price Discovery in the Taipei Residential Real Estate Market Review of Pacific Basin Financial Markets and Policies, 1999, vol. 2, number 4.
211. Lydall H., Lansing J.B. A Comparison of the Distribution of Personal Income and Wealth in the United States and Great Britain The American Economic Review, 1959, vol. 49, number 1.
212. Manning С, Roulac S.E. Lessons from the Past and Future Directions for Corporate Real Estate Research //Journal of Real Estate Research, 2001, vol. 22, number 1/2.
213. Margo R.A. Accumulation of Property by Southern Blacks Before World War I: Comment and Further Evidence The American Economic Review, 1984, vol. 74, number 4.
214. Mera K. Land Taxation and Its Impact on Land Price: The Case of Japan in the 1990s Review of Urban and Regional Development Studies, 1992, JSb 4(2).
215. Miceli T.J., Pancak K.A., Sirmans C.F. Restructuring Agency Relationships in the Real Estate Brokerage Industry: An Economic Analysis Journal of Real Estate Research, 2000, vol. 20, number 1/2.
216. Miller N.G., Geltner D.M. Real Estate Principles for the New Economy. Chicago: Thomson/South-Western, 2005. 225.
217. Muellbauer J. Balance and Payments European Economic Review, 1
218. Munneke H.J., Slade B.A. An Empirical Study of Sample-Selection in Indices of Commercial Real Estate Journal of Real Estate Finance and Economics, 2000, vol. 21, number 1. of
219. Noguchi Y. Japans Land Problem Japanese Economic Studies, 1990, summer.
220. Okunev J., Wilson P., Zurbruegg R. The Causal Relationship Between Real Estate and Stock Markets Journal of Real Estate Finance and Economics, 2000, vol. 21, number 3.
221. Palm R. Spatial Segmentation of the Urban Housing Market Economic Geography, 1978, vol. 54, number 3.
222. Palmquist R.B. Alternative Techniques for Developing Real Estate Price Indexes The Review of Economics and Statistics, 1980, vol. 62, number 3.
223. Park Т.Н., Switzer L.N. An Economic Analysis of Real Estate Swaps The Canadian Journal of Economics, 1996, vol. 29, Special Issue: Part 2.
224. Postlewaite A. Asymmetric Information The New Palgrave Dictionary of Economics/ London: Norton and Co, 1987.
225. Rapaczynski A. The Roles of the State and the Market in Establishing Property Rights The Journal of Economic Perspectives, 1996, vol. 10, number 2.
226. Reid M.G. Capital Formation in Residential Real Estate The Journal of Political Economy, 1958, vol. 66, number 2.
227. Renaud B. The 1985 to 1994 Global Real Estate Cycle: An Overview Journal of Real Estate Literature, 1997, vol. 5.
228. Riley J. Signaling The New Palgrave Dictionary of Economics/ London: Norton and Co, 1987.
229. Riley J. Silver Signals: Twenty-Five Years of Screening and Signaling Journal of Economic Literature, 2001, vol. 39.
230. Rothschild M., Stiglitz J. Equilibrium in Competitive Insurance Markets: An Essay on the Economics of Imperfect Information Quarterly Journal of Economics, 1976, vol. 90
231. Roulac S. E. Corporate Property Strategy is Integral to Coфorate Business Strategy Journal of Real Estate Research, 2001, vol. 22, number 1/2,
232. Russia: urban development and emerging property markets Ed. Leonid Limonov, Vincent Renard Paris, 1995.
233. Schlauch A.J., Laposa S. E-Tailing and Internet-Related Real Estate Cost Savings: A Comparative Analysis of E-tailers and Retailers Journal of Real Estate Research, 2001, vol. 21, number 1/2.
234. Schmitz A., Brett D.L Real Estate Market Analysis: A Case Study Approach. Washington, D.C.: ULI the Urban Land Institute, 2001.
235. Schwann G.M. A Real Estate Price Index for Thin Markets Journal of Real Estate Finance and Economics, 1998, vol. 16, number 3.
236. Segerson K. Real Estate and the Environment: An Introduction Journal of Real Estate Finance and Economics, 2001, vol. 22, number 2/3.
237. Seyhun H. Insiders Profits, Costs of Trading, and Market Efficiency Journal of Financial Economics, 1986, vol. 16.
238. Shiller R.J. Speculative Prices and Popular Models The Journal of Economic Perspectives, 1990, vol. 4, number 2.
239. Shiller R.J., Weiss A.N. Evaluating Real Estate Valuation Systems Journal of Real Estate Finance and Economics, 1999, vol. 18, number 2.
240. Siegfried JJ., Blitz R.C., Round D.K. The Limited Role of Market Power in Generating Great Fortunes in Great Britain, the United States, and Australia Journal of Industrial Economics, 1995, vol. 43, number 3.
241. Simpson H.D. Real Estate Speculation and the Depression The American Economic Review, 1933, vol. 23, number 1. 250.
242. Smith В., Zaibert L. The Metaphysics of Real Estate Topoi, 2001, vol.
243. Smith J.D., Franklin S.D. The Concentration of Personal Wealth, 1922-1969 The American Economic Review, 1974, vol. 64, number 2.
244. Smith L.B., Rosen R.T., Fallis G. Recent Developments in Economic Models of Housing Markets Journal of Economic Literature, 1988, vol. 26, number 1.
245. Soja E., Morales R., Wolff G. Urban Restructuring: An Analysis of Social and Spatial Change in Los Angeles Economic Geography, 1983, vol. 59, number 2.
246. Spence A. Market Signalling: Information Transfer in Hiring and Related Processes. Cambridge, Mass.: Harvard University Press, 1973.
247. Steckel R.H. Poverty and Prosperity: A Longitudinal Study of Wealth Accumulation, 1850-1860 The Review of Economics and Statistics, 1990, vol. 72, number 2. 256.
248. Stiglitz J. Economics. NY: W.W. Norton, 1
249. Stone D., Ziemba W.T. Land and Stock Prices in Japan The Journal of Economic Perspectives, 1993, vol. 7, number 3.
250. Thompson В., Tsolacos S. Industrial Land Values? A Guide to Future Markets? Journal of Real Estate Research, 2001, vol. 21, number 1/2.
251. Thompson F.M.L. The Land Market in the Nineteenth Century Oxford Economic Papers, 1957, vol. 9, number 3.
252. Tuluca S.A., Myer F.C.N., Webb J.R. Dynamics of Private and Public Real Estate Markets Journal of Real Estate Finance and Economics, 2000, vol. 21, number 3.
253. Ueda K. Japanese Capital Outflows Journal of Banking and Finance, 1990, №14.
254. Watkins G.P. The Growth of Large Fortunes Publications of the American Economic Association, 3rd Series, 1907, vol. 8, number 4.
255. Wheaton W., R. Torto Office Rent Indices and Their Behaviour Over Time Journal of Urban Economics, 1994, vol. 35, 2.
256. Weil D.N., Shiller R.graphy. Comments and Discussion Brookings Papers on Economic Activity, 1991, vol. 1991, number 2.
257. Wenzlick R. The Problem of Analyzing Local Real Estate Cycles Journal of the American Statistical Association, 1933, vol. 28, number 181.
258. Werner R.A. Japanese Capital Flows: Did the World Suffer from Yen Illusion? Toward a Quality Theory of Disaggregated Credit, 1993 (Paper presented at the Annual Conference of the Royal Economic Society, London).
259. Werner R.A. Japanese Foreign Investment and the "Land Bubble" Review of International Economics, 1994, 2 (2). 268. Wit ID., Duk R.V. The Global Determinants of Direct Office Real Estate Returns Journal of Real Estate Finance and Economics, 2003, vol. 26, number 1.
260. Wojford L.E., Thrall G. Real Estate Problem Solving and Geographic. Information System: A Stage Model of Reasoning Journal of Real Estate Literature, 1997, vol. 177, number 201.
261. Woljf E.N. Recent Trends in the Size Distribution of Household Wealth The Journal of Economic Perspectives, 1998, vol. 12, number 3.
262. Yavas A. Impossibility of a Competitive Equilibrium in the Real Estate Brokerage Industry//Journal of Real Estate Research, 2001, vol. 21, number 3.
Похожие диссертации
- Развитие рынка недвижимости в условиях мегаполиса
- Формирование регионального рынка продукции сельского хозяйства
- Российский рынок недвижимости: особенности становления и оценки эффективности развития
- Институциональные основы развития региона как объекта системного управления
- Механизм привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости